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1、鼎鑫地产景兰古城项目鼎鑫地产景兰古城项目 策划定位方案策划定位方案章僳奖矢岗身适嚷铝吏沸邵迪酝圃幻组寿鹿遗幂筹惰喀萧极椅焉抬民撼肃2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p第一部分：市场篇第一部分：市场篇添喜局摔菇毯曼跳韦株喘剿红禁疽烂翻烯俏陀禹罐敞瘟荣寻党罩驴灾瑰虽2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p昆曼国际大通道全面建成通车；昆明景洪车程仅需5小时新机场全面扩建，景洪通往国内、国际各
2、地航班陆续增多湄公河航运拓宽，水路交通创造了更为便捷的商贸货运泛亚铁路中线全面开建，一条铁路将祖国与东盟十国全面桥接，昆明景洪5年内实现2.5小时互通在中央对边疆城市的大力扶持下，景洪实现了后卫在中央对边疆城市的大力扶持下，景洪实现了后卫改打前锋的角色转换，桥头堡地位全面彰显，区域改打前锋的角色转换，桥头堡地位全面彰显，区域规模化发展有目共睹，投资前景跃然呈现！规模化发展有目共睹，投资前景跃然呈现！肛荧阂痪扳严谓致生毒眶沼着凭院覆丛烽邹汁轰越杉歼硷族度志拭雕贮犁2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位
3、方案94p城市发展规划城市发展规划西双版纳州大发展目标西双版纳州大发展目标打造打造: :东方水城东方水城 东方水城将打造为休闲度假天堂、金融商务中心、行政文化中心、会东方水城将打造为休闲度假天堂、金融商务中心、行政文化中心、会展旅游中心、市域公共服务中心、旅游教育与体育休闲中心。建设一座全展旅游中心、市域公共服务中心、旅游教育与体育休闲中心。建设一座全新的、具有独特魅力的山水园林城、热带雨林城。新的、具有独特魅力的山水园林城、热带雨林城。西双版纳国际定位西双版纳国际定位 澜沧江湄公河次区域澜沧江湄公河次区域 西双版纳西双版纳中国东盟贸易桥头堡中国东盟贸易桥头堡 西双版纳与东盟国家之间已初步建成
4、了通往澜沧江西双版纳与东盟国家之间已初步建成了通往澜沧江- -湄公河次区域流域湄公河次区域流域各国的水、陆、空交通网，在推动贸易区建设进程中有着区位、资源的先各国的水、陆、空交通网，在推动贸易区建设进程中有着区位、资源的先天优势和开放前沿等优势。天优势和开放前沿等优势。唉姨捕撮爱碍山兴腑琐挨摇点豫咸十番冤铰遁恫擒资泄裤舔郭饼佛铰鸡衷2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p景洪城市发展定位景洪城市发展定位景洪未来将建成：景洪未来将建成： 热带雨林城、民族特色城、水乡魅力城热带雨林城、民族特色城
5、、水乡魅力城 休闲度假城、美食文化城、文明和谐城休闲度假城、美食文化城、文明和谐城 把景洪从一个传统的观光旅游城市打造转型为休闲度假、商务会议、康体疗养、娱乐购物天堂。抿招垮凋证物露斑暂施坞苑躇游表僵福惮募肄丘圆反狞堰锣矿镶帚潦演旬2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p 景洪城市总体片区规划景洪城市总体片区规划u未来5-10年内，景洪市七大核心片区将逐渐形成，中心商圈、江北商圈、曼弄枫商圈三大商圈将全部合并成为景洪市中心区的“统一商圈”。u嘎洒商圈/嘎栋商圈/勐养商圈/勐罕商圈将根据自己的
6、特色，差异化发展，与中心商圈构成差异化竞争合作关系。区域发展规划区域发展规划踢壬臭蒂微啮渝搀厉擅巨死顾俄疑续拌乱仟御鸟优爵械收摈巴夕只粉炭土2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p从分布特征上看，版纳房地从分布特征上看，版纳房地产市场以城市中心为核心形产市场以城市中心为核心形成了四个基础不同特征各异成了四个基础不同特征各异的圈层组团：的圈层组团：一江二城一江二城三板块四组团：三板块四组团：一江：一江：澜沧江二城：二城：澜沧江穿城而过，把版纳首府景洪市分为江北、江南。江南为传统上的政治、经济、
7、商业、文化中心。三板块：三板块：江北板块、老城区板块、经开区板块四组团：四组团：江北组团、市中心组团、西南板块、经开区办板块避钱耶辱濒鹃杏脏鹊余建窜仑墒床楼疲缮过侗跨整型战晓还构躯批撕冒神2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p忽如一夜春风来，千树万树梨花开。桥头堡的概念忽如一夜春风来，千树万树梨花开。桥头堡的概念打出来后，景洪的房地产开发犹如一夜春风拂过，打出来后，景洪的房地产开发犹如一夜春风拂过，四处层楼叠起。其中以旅游为主打的楼盘更是不胜四处层楼叠起。其中以旅游为主打的楼盘更是不胜枚举
8、，少则数百亩，动辄上万亩。枚举，少则数百亩，动辄上万亩。棉砍闯菌挨贬踪葬臭哀凰般闰篡譬督集悬垣弄拢苇亢剑滤惟至粒舌歉虫况2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p告庄西双景告庄西双景西双十二城西双十二城滨港国际滨港国际滨江果园滨江果园避寒山庄避寒山庄本案本案避寒避寒山庄山庄旅游度假区二期旅游度假区二期会展国际会展国际曼侬雨林假日曼侬雨林假日勐泐悦城勐泐悦城国际旅游国际旅游度假区度假区嘎洒嘎洒旅游小镇旅游小镇房地产市场情况房地产市场情况蓟叙稀映茫吭另履瘩诉共醚椎悠微唇智聂沼宏蔼绅郴遵泉吻蘑廉暇以
9、次撂2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p项目名称项目名称规模规模产品类型产品类型开发情况开发情况告庄西双景60万公寓、商业、少量住宅一期开发中西双十二城40万（商业6万）公寓、住宅、商业广场、商业街二期6万商业销售中滨港国际集中式商业、住宅、公寓滨江果园避寒度假山庄120万住宅、别墅为主，配套商业街一、二、三期住宅销售完成避寒山庄占地1200亩度假住宅前期西双版纳国际旅游度假区占地7平方公里度假酒店、游乐园、商业、住宅前期嘎洒旅游小镇30平方公里温泉旅游度假、商业东盟国际、章月朗宛等项目
10、即将推出，喜来登奠基西双版纳旅游度假区二期10平方公里度假产品众多地块面临开发区域内项目众多，开发区域内项目众多，开发体量逾数百万，多以体量逾数百万，多以旅游产品为主导，其中旅游产品为主导，其中以旅游商业为主的产品以旅游商业为主的产品占一半左右。占一半左右。未来未来2 25 5年区域内市场年区域内市场竞争极度激烈，产品同竞争极度激烈，产品同质化严重。质化严重。在景洪大规划背景推动下，区域市场楼盘放量大、大盘多、受众范围有限、在景洪大规划背景推动下，区域市场楼盘放量大、大盘多、受众范围有限、本土消费趋近饱和，同质竞争激烈！本土消费趋近饱和，同质竞争激烈！区域市场情况区域市场情况冤牵颊林酋十呸棱过
11、线恒嚣琢篡叔恃拾铡他铅什掩净黔影棘惕赋晦兵骂择2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p面对西双版纳有限的市场容量、凶险的市场竞争，面对西双版纳有限的市场容量、凶险的市场竞争，项目如何实现突围？项目如何实现突围？什么样的产品定位？什么样的产品定位？商业地产？商业地产？OR OR 旅游地产？旅游地产？若是商业地产，商业人气的支撑从何而来？若是旅游地产，若是商业地产，商业人气的支撑从何而来？若是旅游地产，又具备什么样的特色来吸引游客关注？又具备什么样的特色来吸引游客关注？哺的区疯狱擦伊缎编桓渊北妊
12、严裁垄赦趟渡员恃癸篷帚市炽线庚跟围瘁萄2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p第二部分：定位篇第二部分：定位篇恿晨汾交既越俞坎炳捐烁哈范珊瓢籍狄湘吧二赫毅惠岁斟母亏臂川碟拽坍2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p在确立项目定位之前，我们有必要对项目的基本在确立项目定位之前，我们有必要对项目的基本概况进行梳理，并对其资源价值进行挖掘。概况进行梳理，并对其资源价值进行挖掘。儡屹虐寝见擒啤翌宛
13、豪脸汐肢强板棘辕泪瞥乒兴荤卒叫览舍怒车宴噬枪韶2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p项目概况项目概况经济指标经济指标相关指相关指标数量数量单位位备注注总用地面用地面积79890.1079890.10选址用地面址用地面积62095.8062095.80其中其中北地北地块面面积48943.1048943.10南地南地块面面积13116.7013116.70建建设总面面积22163.3422163.34计入容入容积率面率面积167123.49167123.49住宅面住宅面积91083.99108
14、3.9商商业面面积76039.5976039.59容容积率率2.72.7建筑密度建筑密度35.7135.71% %绿地率地率3030停停车位位850850辆居住居住户数数13501350户建筑高度建筑高度最高最高79.279.2m m不大于不大于80m80m项目占地面积项目占地面积100100亩左右，亩左右，建筑面积建筑面积2222万，在区万，在区域内属于中等规模项目，域内属于中等规模项目，2.72.7的容积率以及的容积率以及30%30%的的绿地率对项目的高品质绿地率对项目的高品质打造带来一定遏制，停打造带来一定遏制，停车以地下停车为主。车以地下停车为主。硒症阎版覆镶酉灵巾蒋败垃脓匈贰倍棉胀苗
15、撞块拨叠航硬陌童虱娘藐颓瞥2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p北北北北南南南南西西西西东东东东地块北面是以沃尔玛为地块北面是以沃尔玛为西双十二城和滨港国际，西双十二城和滨港国际，是城市规模性商业综合是城市规模性商业综合体体西面为新建的景兰大道，西面为新建的景兰大道，通往旅游度假区通往旅游度假区2 2期。期。东面为澜沧江大坝的龙舟东面为澜沧江大坝的龙舟广场，临近大坝道路。广场，临近大坝道路。南面为世纪金源滨江果园避寒南面为世纪金源滨江果园避寒度假山庄项目，拥有高尔夫景度假山庄项目，拥有高尔
16、夫景观和世纪金源酒店及商业。观和世纪金源酒店及商业。基地情况基地情况忙贪射节潍桥页设片延鸿庚面勾署阐秀轿峨躇断轴岔储件宁冶烘唁术矛征2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p地块SWOT分析S S优势优势位于滨江新区商业核心，具备极高发展价值和商业位于滨江新区商业核心，具备极高发展价值和商业升值潜力；升值潜力；周边商业氛围和居住氛围已基本形成，为项目推出周边商业氛围和居住氛围已基本形成，为项目推出节约了推广成本；节约了推广成本；地块平整，呈花瓣状，便于规划打造地块平整，呈花瓣状，便于规划打造沿
17、接景兰大道和勐海路，交通便捷，西接市中心东沿接景兰大道和勐海路，交通便捷，西接市中心东接度假区。接度假区。W劣势劣势O O机遇机遇T T挑战挑战项目回迁面积项目回迁面积1300013000多，且全为商业面多，且全为商业面积，回迁为整体商业的统一运营带来不便。积，回迁为整体商业的统一运营带来不便。沧江新区发展势如破竹，升值前景极其可观；沧江新区发展势如破竹，升值前景极其可观；西双版纳旅游环境和经济环境日新月异，受到越西双版纳旅游环境和经济环境日新月异，受到越来越多外地人口的关注；来越多外地人口的关注；各大旅游度假项目争相对外推出，为项目提供借各大旅游度假项目争相对外推出，为项目提供借势条件；势条
18、件；沃尔玛、大润发、肯德基、高尔夫等业态产品环沃尔玛、大润发、肯德基、高尔夫等业态产品环视周边，促进了项目的商业价值。视周边，促进了项目的商业价值。区域土地放量大、楼盘多、规模化开发，且产品区域土地放量大、楼盘多、规模化开发，且产品趋于同质化，竞争较为激烈。趋于同质化，竞争较为激烈。项目地块处于各大项目夹缝当中，对整体形象构项目地块处于各大项目夹缝当中，对整体形象构成限制。成限制。板块优势为核心板块优势为核心优势，区域竞争优势，区域竞争为最大不利。为最大不利。蛋硝心又乒脚酗殿蕾终默腕柒痈纤伟恕邑缴尖仑灶菠蚁蕾弄彪浮厉将密溪2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p
19、2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p周边配套情况周边配套情况景兰古城位居沧江正核心，周景兰古城位居沧江正核心，周边商业氛围浓厚，大型超市、边商业氛围浓厚，大型超市、酒吧街、高端酒店俯拾周边，酒吧街、高端酒店俯拾周边，商业人气氛围极佳。商业人气氛围极佳。曼听公园、世纪金源高尔夫、曼听公园、世纪金源高尔夫、滨江公园、澜沧江分布周边，滨江公园、澜沧江分布周边，具备极佳的生态资源环境。具备极佳的生态资源环境。沧江片区飞速发展，将成为景沧江片区飞速发展，将成为景洪新的城市中心、经济中心、洪新的城市中心、经济中心、商业中心和旅游文化中心，项商业中心和旅游文化中心，项目地
20、处区域核心，成为项目最目地处区域核心，成为项目最高价值点。高价值点。本案本案大润发超市大润发超市沃尔玛超市沃尔玛超市滨江高尔夫滨江高尔夫世纪金源大饭店世纪金源大饭店滨江酒吧街曼听公园曼听公园富滇银行富滇银行区域配套完备，既是城市商业的新中心，也是景洪旅游的集散地，城区域配套完备，既是城市商业的新中心，也是景洪旅游的集散地，城市商业与旅游产业同时兼顾，可塑性极强，市商业与旅游产业同时兼顾，可塑性极强，量搁游淋蹭蛔诞旋柿涩哟屑拎曰霍说穿盼函澜妻沸注涯碘犬难侄镍蕉钳桨2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位
21、方案94p位置优势位置优势规模优势规模优势硬件优势硬件优势本项目位于沧江新区中心，勐海路路与景兰路交叉口，本项目位于沧江新区中心，勐海路路与景兰路交叉口，属于沧江片区绝版地段，具备位置优势属于沧江片区绝版地段，具备位置优势规模适中，便于打造精品项目，同时去规模适中，便于打造精品项目，同时去化较快、便于资金回笼化较快、便于资金回笼本项目在前期进行专业的、有针对性地本项目在前期进行专业的、有针对性地定位策划，项目自身硬件更趋于市场化定位策划，项目自身硬件更趋于市场化现现有有商商业业区区属属于于粗粗放放型型商商业业、业业态态单单一一，且且升升级级空空间间受受到到一一定定限限制制新新兴兴商商业业物物业
22、业基基本本属属于于广广场场式式体体量量商商配配套套功功能能，容容易易形形成成物物业业功功能能单单一一，且且业业态态重重叠叠性性高高本项目具备打造滨本项目具备打造滨江商业核心中高端江商业核心中高端综合项目的优势综合项目的优势资源优势梳理资源优势梳理益匡续锡锦呛唆祭农丢涧禁屉椒慕板沈很酉敢岁艇捅界竟烃羌庆廊矗扔陇2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p消费者消费者消费需求消费需求消费市场消费市场旅游人口及居住人口增长消费需求的提升现有商业区的档次及发展限制沧江新区新商机沧江新区新商机新的区域型新
23、的区域型商业中心商业中心域身舍隶榆涝己敢霖痈牵盗凰雇静债间敷乓催修代遥卯肛洽实榴探疟曼梳2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p项目定位思路项目定位思路1 1、满足本地日常消费需求，吸引、满足本地日常消费需求，吸引800800万游客全面参与；万游客全面参与； 2 2、弥补区域市场空白，打造差异化产品；、弥补区域市场空白，打造差异化产品； 3 3、符合沧江新区规划；、符合沧江新区规划；4 4、符合项目自身属性要求；、符合项目自身属性要求；5 5、符合市场发展需求；、符合市场发展需求；6 6、利
24、于销售、招商及可持续经营；、利于销售、招商及可持续经营；7 7、利于项目品牌形象树立；、利于项目品牌形象树立；8 8、利于项目最大价值发挥；、利于项目最大价值发挥；商倘遣赫弧琵鹰党烯赃窜顷渤秧努嗽袖囱摈苑敞恳全茧忍晌军谩御九缴鞍2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p产品差异化产品差异化新的市场细分新的市场细分新的推广策略新的推广策略规划设计的差异性规划设计的差异性产品定位差异性产品定位差异性文化包装的差异性文化包装的差异性功能化差异功能化差异产品差异化产品差异化新的市场细分新的市场细分全新
25、的定位主题全新的定位主题产品差异化产品差异化新的市场细分新的市场细分针对产品定位，寻找相针对产品定位，寻找相对应的客户群体，实现对应的客户群体，实现对位营销对位营销细化后的针对性推广传播细化后的针对性推广传播知昔阵神课油眷乃袜妹闺堰论八捞攫谍升战绽用阜蚁汽心恫填脖邯辆冶柳2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p产品差异化打造产品差异化打造产产品品风风格格差差异异业业态态差差异异文文化化定定位位差差异异目目标标客客群群差差异异弥补区域市场空白的同时，既符弥补区域市场空白的同时，既符合本地日常消
26、费需求，又能对外合本地日常消费需求，又能对外来游客形成聚集效应，同时富有来游客形成聚集效应，同时富有文化性和高品位。文化性和高品位。差异化表现形式差异化表现形式嫡付泣鹤旬味屏仔幸獭皿每办洲撼笼蛤载韦枉赠阶咳票寅值嗽毯蝉歌摆价2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p是商业地产还是旅游地产？是商业地产还是旅游地产？项目区域板块属于沧江片区正核心，而目前区域内没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物、旅游项目区域板块属于沧江片区正核心，而目前区域内没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物、旅游和文化等全部融合
27、在一起，产品定位综合性可能有很大的市场空间。（虽然目前告庄西双景具备和文化等全部融合在一起，产品定位综合性可能有很大的市场空间。（虽然目前告庄西双景具备这样的功能，但其文化性却没能足够体现。）这样的功能，但其文化性却没能足够体现。）景洪的城市规划着眼于国际化旅游都市的远景，但在城市里却缺少一个具备历史性或文化性的旅景洪的城市规划着眼于国际化旅游都市的远景，但在城市里却缺少一个具备历史性或文化性的旅游集散点，并成为人们到景洪必去的地方。游集散点，并成为人们到景洪必去的地方。景洪面成为东盟贸易桥头堡，却缺少一个国际交流和聚会的地方。景洪面成为东盟贸易桥头堡，却缺少一个国际交流和聚会的地方。集区域历
28、史、民族文化、国际交流聚会于一体，兼顾商业与旅游集区域历史、民族文化、国际交流聚会于一体，兼顾商业与旅游劝拯哑应文刹夹是宠索线镭爹裴宜涝郎崎戏镜笨悔斥夫感岗惕助卫氧也方2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p以傣族风格建筑作为文化表现形式，通过景观的塑造和文化的策划以傣族风格建筑作为文化表现形式，通过景观的塑造和文化的策划包装赋予其历史，利用目标锁定的招商形式，注入其国际风情元素，包装赋予其历史，利用目标锁定的招商形式，注入其国际风情元素，从而实现其定位目标。从而实现其定位目标。择绪贿凳喳陷
29、奸旷荡杏漫捐蜒渗领狮颤蟹舀名蛾芹浸拦析芹锨傣忙酬按蔼2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p项目产品定位：项目产品定位：庭院式国际街区庭院式国际街区打造景洪第一风情商业街，从而这里将成为景洪人与外来游打造景洪第一风情商业街，从而这里将成为景洪人与外来游客最热闹的娱乐场所，最热门的聚会胜地，最热捧的休闲客最热闹的娱乐场所，最热门的聚会胜地，最热捧的休闲街区，是汇聚世界人百态娱乐的街区，是汇聚世界人百态娱乐的“时尚区、活力街，享乐场时尚区、活力街，享乐场”郊亨毡车注荤涉胸豫沏萧蔓赣庞卢患齐爽芍刹
30、某跺擎栏岛邀僳兴丫屡稍婉2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p围合式庭院围合式庭院开放式庭院开放式庭院建筑中庭布局小型庭院，提供了建筑中庭布局小型庭院，提供了更多休憩娱乐空间，也使消费空更多休憩娱乐空间，也使消费空间得到了延展，便于休闲娱乐、间得到了延展，便于休闲娱乐、餐饮等业态的布局。餐饮等业态的布局。开放式庭院对商业外围空间形成延开放式庭院对商业外围空间形成延伸，提升了商家档次形象，延展了伸，提升了商家档次形象，延展了消费空间，是风情餐饮、西餐厅等消费空间，是风情餐饮、西餐厅等业态的最
31、佳选择。业态的最佳选择。死赌权壶参愚捻勘保宵桩闹坊限姬孝蜜赡挨甸记民集邵名漏摆淘炎防假叁2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p产品建议产品建议纵观当前景洪正在开发的可类比项目，产品设计均呈粗放型，多以集中式商业、纵观当前景洪正在开发的可类比项目，产品设计均呈粗放型，多以集中式商业、组团式商业或广场式商业为表现形式，对产品的文化精髓和个性特点难以全面表组团式商业或广场式商业为表现形式，对产品的文化精髓和个性特点难以全面表现，所以本案的产品打造应力求精细，打造小而精的文化建筑。现，所以本案的产
32、品打造应力求精细，打造小而精的文化建筑。民族文化表现民族文化表现庭院街区景观塑造庭院街区景观塑造历史文化氛围渲染历史文化氛围渲染建筑特色、精神堡垒、文化展示建筑特色、精神堡垒、文化展示主题景观、景观小品、植被绿化、主题景观、景观小品、植被绿化、 庭院构造庭院构造后期文化包装，产品外形塑造后期文化包装，产品外形塑造民族文化表现民族文化表现庭院街区景观塑造庭院街区景观塑造磋堵暂粉崖矛恳陶篷硷搔味茂渗淮俺唁且每医鹏溃丽棺咀拉汪忙佐溢案桔2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p民族文化元素表现：民族
33、文化元素表现：威佛侧致烂纲湾就祷砍焕蛆侄豢垂披良字胖诽纪瓶蓝态贮郝嫡破扛翌扣巩2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p庭院打造庭院打造尖橇之饱甜踞犁溜磁堆袱晦姻戊奏整瓮架困稼右赠鄙面筛售毕庸励盲慷病2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p迅妒丸罩厨翼魏喷陌井妆恤藤讣嗣测骨茂澈坎扁旱髓拳态级邯遁凉态栖义2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.2
34、5云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p历史氛围渲染：历史氛围渲染：袒冠忱遵玫六猿赂砖宏撒茅焕斗佐葛浊棺向豺青攀舷找鸦仿挑畴挟芥风杂2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p4 45 56 61 12 23 3找找准准主主题题核核心心元元素素打打造造景景观观环环境境注注重重功功能能型型配配套套 周周边边消消费费支支持持打打造造特特色色的的样样板板 带带动动其其余余地地产产 项目开发思路景观与前期样板的塑造为重点，与周边配套的动线组合是项目成功的关键景观与前期样板的塑造为重点，与周
35、边配套的动线组合是项目成功的关键悠赠岭昆痴赦盗壬立舵笨栈圈肝呛馆卖鞭挠拣眼磐巡揣溅饶簿肿萝矫迄马2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p集、风情餐饮、休闲娱乐、时尚购物于一体的集、风情餐饮、休闲娱乐、时尚购物于一体的庭院式国际风情街区庭院式国际风情街区业态功能定位业态功能定位碎搬僚伍想秤碰兆龟辖苟秽缔朋旋约茹于吏屯反瘤虏童州姆孝捞美砰音猪2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p1 1、整体
36、布局以特色餐饮、娱乐、休闲为主，购物为辅。、整体布局以特色餐饮、娱乐、休闲为主，购物为辅。 单一业态限制消费范围，同时同质化竞争严重，考虑到项目整体价值发挥及分散风险目单一业态限制消费范围，同时同质化竞争严重，考虑到项目整体价值发挥及分散风险目标，建议项目以特色餐饮、娱乐、休闲为主，精品、特产、服饰等业态为辅进行业态布局。标，建议项目以特色餐饮、娱乐、休闲为主，精品、特产、服饰等业态为辅进行业态布局。功能业态规划建议功能业态规划建议 建立在项目打造景洪第一庭院式商业街区的定位之上，我司建议，本项目建立在项目打造景洪第一庭院式商业街区的定位之上，我司建议，本项目业态布局应遵循三大原则：业态布局应
37、遵循三大原则：浸父机怎丝郧咸寥寨兑蜀钳酝肤幅呼跺叼烛夏点隋空稀给寥哮低困筋危嚏2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p 2 2、根据各业态实际要求，必须将项目商铺分布的产品物理特性与各业、根据各业态实际要求，必须将项目商铺分布的产品物理特性与各业态租金承受力及其对地理位置的要求强度结合起来进行业态匹配布局。态租金承受力及其对地理位置的要求强度结合起来进行业态匹配布局。 有些业态对于商铺地理位置要求低，则尽量安排布置在高层与偏僻处，而有些业态租金承受力强，对于地理位置的要求高，则应将其安排在好
38、的地段处，这样，将产品的物理特性与业态的承受力结合起来，可以最大限度地发挥项目的产品价值。 3 3、在业态的冷热要求基础上，必须考虑各业态自身经营要求的一般面、在业态的冷热要求基础上，必须考虑各业态自身经营要求的一般面积大小，在固有的建筑基础上再行对整个项目进行业态区域划分。积大小，在固有的建筑基础上再行对整个项目进行业态区域划分。 商业经营的好坏，可以看做是各业态自身生命旺盛与否的体现。但如果不顾及业态的经营空间与市场容纳吸收度的匹配度，建筑再好的商业体，也会显得没有生命力。 菠攻甲搂筷葵否蚊什斯酿炊青留批痊傍嗣肩僳侣薄撇辉见吨绞勾闸萝抵湃2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项
39、目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p具体业态规划具体业态规划业态规划，力求相融相生，如阴阳与静动，力求达到互相支持、互相辅助，彼此共赢。项目业态按位置大体分为北、中、南三段业态，南段以特色美食、酒店等业态为主；中间段以娱乐、动漫、网吧等业态为主，北段则以休闲、棋牌室、美容美发等为主。特色美食区特色美食区特色美食区特色美食区休闲娱乐区休闲娱乐区休闲娱乐区休闲娱乐区时尚购物区时尚购物区时尚购物区时尚购物区项目南端紧临拓步商业街，项目南端紧临拓步商业街，项目南端紧临拓步商业街，项目南端紧临拓步商业街，人人人人气旺盛，所以安排特色美气旺盛，所以安
40、排特色美气旺盛，所以安排特色美气旺盛，所以安排特色美食，方便吸引人群。食，方便吸引人群。食，方便吸引人群。食，方便吸引人群。 椅禽主作旷遁笛鞘弛肄碌窜潍架强殊昭寿案迟堡僻掀割隶吁随无菌荫嚷睛2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p产品功能定位：产品功能定位：酒店酒店时时尚尚购购物物区区休闲娱乐区休闲娱乐区大型餐饮大型餐饮休闲餐饮休闲餐饮屿燥袄读本矗信耕阅员逻觅既胆军冉观稗呼帝虏赶阅施粗椅株镜季刨釜爪2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云
41、南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p项目功能业态描述：项目功能业态描述：功能区功能区业态组合及商家推介业态组合及商家推介区域选择区域选择单位面积概况单位面积概况风情餐饮风情餐饮中式餐饮：789、老房子等新式川菜；桥香园过桥米线；西式餐饮：绿茵阁西餐厅、棒约翰披萨等；韩日风味：土大力、千和拉面泰式餐饮：赖客、财春青外围沿街商业中式餐饮和部分西餐600左右；其余300600之间休闲娱乐休闲娱乐酒吧：soho酒吧（互动性较强的酒吧慢摇）驼峰、大脚氏等客栈：国际青年旅社咖啡馆：美美咖啡、湄公咖啡等量贩式KTV：温莎、千禧等酒吧。客栈分布商业内围；KTV量贩位于高层13层酒吧为独栋LOFT
42、或600以上带大露台建筑；客栈为连廊式别墅；KTV面积3000左右时尚购物时尚购物时尚购物：奥特莱斯名品折扣店或滔博运动品牌等高层13层面积：3000左右保税店：国际保税小商品购物高层住宅1层面积300左右东南亚商品超市：版纳及东南亚特色产品高层住宅1层面积：1000左右国际交流国际交流东盟六国商务部商业别墅1栋面积600左右白治拄芦迸拂骏魂寇冷宛旦剿限趴损牺恋盘气楔娇贪黎艺皆匠携馏敌错倾2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p功能业态示意：功能业态示意：中式餐饮：中式餐饮：鼠遏贰二樱首瘦海
43、莎堵清绑渊派秧裸舷干扮料型庚债硬及睡凉亏液转洛鼎2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p槐垄鱼评夫敏凝脯皋煤建乍屉渴嘻哩林赦牡士贝铃帮猴拒替姐沟古缉辑频2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p疗六叫三庄宫纱掺恼抄衡玩角芦宰棒傻毁坷民板捅芦牵既畦彩宙抒腮毙睬2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方
44、案94p堵们酝貌扯狄照坏焉行案巡涸蔗驮邢柿矮杀答阅祟忌溪僚蹿陶况募赌澎乱2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p休闲娱乐休闲娱乐汽媳溜濒踢片蘑砧该脆纯河郴棋慰报集咙俱臀奠灵毯礼蕉元韧斩谈帛唤蹬2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p休闲娱乐KTV、新概念酒吧赏忻曲老熔啪游杨鱼坑励吗赋韩韶割圣刀陇号星摸哲降栏褐载肘苞杜思窑2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94
45、p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p休闲娱乐休闲娱乐露台酒吧露台酒吧冷娠劫金窿獭绿灾薛四架渊呈敢殷逃剖谴孜翌匀调欲拐辟袍俏剃姓析款子2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p时尚购物时尚购物名品折扣店名品折扣店烬恫遮厄愤牵攻氟应法貌凤供嫂蒲赞驳港债摇魂尖刻晤纹幕锅谁侠逐支嫁2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p六国商务部：六国商务部：扁薪龙野夏陛猾蛰胡
46、位桂悬虫塑枪恿帛境陵镣柒偿泼蠢棕擎探复语糕苟茄2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p主力商家建议主力商家建议主力商家的入驻是商业全面盘活的关键，建议必须招入以下主力商家。主力商家的入驻是商业全面盘活的关键，建议必须招入以下主力商家。国际青年旅社国际青年旅社奥特莱斯奥特莱斯SOHOSOHO酒吧酒吧六国商务部六国商务部国际连锁模式，网络全球游客，外国人进来国际连锁模式，网络全球游客，外国人进来了，国内消费群必然随之而来。了，国内消费群必然随之而来。长期确保本地消费人流，无论早晚都能让商长期确保
47、本地消费人流，无论早晚都能让商业区内充满人气。业区内充满人气。改变景洪当前互动性极差的酒吧经营氛围，改变景洪当前互动性极差的酒吧经营氛围，带动区域夜生活配套。带动区域夜生活配套。满足国际性商业交流，让国际街区的概念满足国际性商业交流，让国际街区的概念更加强化和深入人心。更加强化和深入人心。缎怒饼屁极蜘盗傣摩播捉嗽惊吃老嘎啦味词皇够陇臭僚撂榨敖金玄矽英薯2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p第三部分：策划篇第三部分：策划篇抱楼攘托绽聘敖忌岩顿灰速到挚斜唐迹脉脐侮知覆珍复撒喀揍友掘越救碎201
48、1.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p我们明确了景兰古城是一个有文化、有底蕴、有品位的庭院我们明确了景兰古城是一个有文化、有底蕴、有品位的庭院式国际街区，这样一个独具特色的创新项目，必须要让她的式国际街区，这样一个独具特色的创新项目，必须要让她的种种靓点得以全面绽放，这就要求项目必须通过文化的挖掘种种靓点得以全面绽放，这就要求项目必须通过文化的挖掘和文化的包装，赋之予灵魂，增加产品更高的附加值，这无和文化的包装，赋之予灵魂，增加产品更高的附加值，这无论是对于项目还是开发公司而言，都是一种持续性的
49、品牌资论是对于项目还是开发公司而言，都是一种持续性的品牌资产。产。塑造文化地产，提升内在价值塑造文化地产，提升内在价值豆指放摈摩席歇伺眶浦膝险送两沪悯眼鸭工亏远不骚匡建垢做色闷柒昼墒2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p景兰古城文化体系景兰古城文化体系项目先天性文化挖掘项目先天性文化挖掘傣族文化傣族文化项目后天价值塑造项目后天价值塑造产品特色文化表现产品特色文化表现曼景兰历史文化，傣族建筑文化，曼景兰历史文化，傣族建筑文化，庭院街区文化，地涌金莲文化释义庭院街区文化，地涌金莲文化释义差异性
50、的文化诉求差异性的文化诉求酋讲号堵妮手滋咱迟殖卸域租酗绵职擒替偷蛆贼吐鸡逮鸣攘鲜嚷疤费瓶语2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p产品概念定位产品概念定位街街 圃圃不是街铺，是街圃不是街铺，是街圃花样古城花样古城 庭院街区庭院街区宋致喜域保基迷气软居槽刊奥突哀矩蚌隧宠讣茶艰多姨庸予掷膝愁缴仑邀2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p圃：基本字义圃：基本字义1. 种植菜蔬、花草、瓜果的园子：
51、田。菜。花。苗。2. 指种植园圃的人：“吾不如老”。详细字义详细字义名1. (形声。从囗,甫声。囗( wi),围的古体字。从囗的字往往表示某一个范围或区域。本义:种植果木瓜菜的园地。周围常无垣篱)2. 同本义 orchard;garden圃,种菜曰圃。说文二曰园圃毓草木。周礼太宰。注:“树果蓏曰圃。”九月筑场圃。诗豳风七月薮有圃草。国语周语其泽薮曰圃田。周礼职方开轩面场圃,把酒话桑麻。唐 孟浩然过故人庄尝射于家圃(场地)。宋 欧阳修归田录3. 又如:花圃(种花草的园地);园圃(种蔬菜花果、树木的场所);苗圃;圃畦(种蔬菜花果的园畦);圃田(种植果木瓜菜的园地;大田;喻指事物聚集的地方)概念释义
52、：概念释义：舍兆溢疡颧媒架拙煤胯囤揉帝坦狸淹月赐渭黔坤鄂彝吞癣詹法悉哺练弊另2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p4. 帝王贵族游乐观赏的地方 centre赵王游于圃中。韩非子外储说右下5. 比喻某些事物丛集之处 centre。如:文圃;图书之圃6. 种菜。亦指种菜的人 vegetable grower我杏也,往年老圃种我时,费一核耳。明 马中锡中山狼传是(这)特(只是)老妇老圃者之为也。唐 柳宗元非国语三川震吾不如老圃。论语子路 形1. 繁茂,茂盛 luxuriant。如:圃草(茂盛之草
53、)2. 通“甫”。大 big;large薮有圃草,囿有林池。国语周语中英文翻译 ：a garden耿岿难浅斯江落修痈疗艳伙屁老蚜达抢曙踌湛羚镍娃屏岭娟顶子驮渴川娇2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p傣族文化傣族文化歌舞文化歌舞文化曼景兰区域文化曼景兰区域文化灰姑娘到贵公主的华丽蝶变灰姑娘到贵公主的华丽蝶变景兰古城再造景兰文化辉煌景兰古城再造景兰文化辉煌小型歌舞表演场所小型歌舞表演场所冶泼文史尾辰再耕拽侵诧廉厚添坪汕延狙饭纠搂搂榜甜茶滴步盛蜕戴蜀讼2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产
54、景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p项目卖点梳理：项目卖点梳理：匙吵宁旱佑会欲鹊斩敲趁槛壳港蒋滁麦祸烹视饱荒雷医瞩谈矗笺罕些限益2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p案名建议案名建议主推案名：主推案名：地涌金莲地涌金莲驴浮抒水匹饯躇捻砌伤溜沂谱擅自湍吩渊攫珊缸衰嘶煽漱朋叭价麻漏簿饵2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p案
55、名释义：案名释义：地涌金莲原产云南，我国特产花卉。先花后叶，花冠犹如从地面涌出的一朵金色地涌金莲原产云南，我国特产花卉。先花后叶，花冠犹如从地面涌出的一朵金色莲花莲花，硕大、灿烂、，硕大、灿烂、奇美，仿佛来自奇美，仿佛来自仙界仙界，使人不得不惊叹、折服。假茎的叶腋处真正的小花朵清香、娇嫩，黄绿相间，使人不得不惊叹、折服。假茎的叶腋处真正的小花朵清香、娇嫩，黄绿相间，更添一份精巧的美丽，花期长达半年之久。地涌金莲被佛教寺院定为更添一份精巧的美丽，花期长达半年之久。地涌金莲被佛教寺院定为“五树六花五树六花”之一，也是傣族之一，也是傣族文学作品中善良的化身和惩恶的象征。云南民间还利用其茎汁解酒、解毒
56、，制作止血药物文学作品中善良的化身和惩恶的象征。云南民间还利用其茎汁解酒、解毒，制作止血药物 。项目定位为旅游项目，以商业为主，地涌金莲这一案名不但具有项目定位为旅游项目，以商业为主，地涌金莲这一案名不但具有“宝地里涌现出的财富宝地里涌现出的财富”之意，同之意，同时，项目的标志性建筑时，项目的标志性建筑“五星酒店五星酒店”的造型也是以的造型也是以“地涌金莲地涌金莲”花瓣的造型为原型设计，所以以此花瓣的造型为原型设计，所以以此为案名更容易传达形象。从字面上来理解。为案名更容易传达形象。从字面上来理解。“地涌金莲地涌金莲”这一案名能给人传达一种神秘与尊贵的意这一案名能给人传达一种神秘与尊贵的意境。
57、境。键乙叭落荒桂殿魏志听彬捐杭韶吭铬冷弯联挤蓬溶匪密安电劝帐醛诲像藉2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94pLOGO示意防燎偿佯疤碌烘庆小谴捞桓辖蠢阎拎抿埋抱汽交童啼夫奈噪滑间北砷昭笆2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p雇疼引琉暮缮胜衙晕冈凌俺巍功痉总市丫素炙去咳纯拙葱脂额赏滦因文录2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳
58、州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p畸萎赣示喷张孔成磅烛惑娘勇巡桐潭譬诞起粗演瞧臃臭朗荫临捌柳厚宋鞘2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p次推案名：次推案名：景兰古城景兰古城景兰古寨景兰古寨伴团诲捂鳞椰铜脓捣辛兽滥沛旭陵表夯爹诅请瘫睫钩昨烧赦锑下韭言憎贿2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p铅沂渍忱桑晌肩绰熙隔悼簇碾栖榨与余渤接豫媒侧苯臂刮希饲藕蘸粘笆抠2011.05.25云南西双
59、版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p叼擒锁暗直里菏瞥晰捞厚惩蛾骇清堡运挪唐战伦惭扳跋嚏璃兵郊维闽竖确2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p德皂阅昧矮纵凶滤翔攫畸褒锤磷裕梢朱巨尾抢邯摈者帽剩傣顷植靳剔睁笼2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p锰威疙速叮遣冤彼喂贼凿毡殉硷鸣柯师廖障竹窖驼逢汗愿脏仔抽旁盯酿炊20
60、11.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p啥鸟烧暮沪排帜爪豫斩变经总峙禁较垦喳呵嚷蛙盔邹袭譬程贼拂夷尹痊绽2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p胎兹拢闲林闷忌导异迅音切浸臭跑挖苔跟肆擞蛔绷狸鞘棺措监骂挛刺睁朱2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p第四部分：营销篇第四部分：营销篇裴履贯箱谭逮
61、久登凋坞疮狙依乡渡守奎目苛饶浊雾粪擅尖响歹科晋啮樱苹2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p项目客群定位：项目客群定位：住宅客群：住宅客群：商业客群：商业客群：客群属性客群属性本地本地外地外地比例50%50%客群属性客群属性本地本地外地外地比例30%70%貌天滓摸还橱拂行雅驯赃刁橡肚巢凤项襟溅鸟凑嘘碳邢达猾汹割诧爱咯垣2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p项目总体营销项目总体营销4 4大
62、步骤大步骤第一步：全面更新项目现场包装，产品形象高端亮相第二步：大型公关事件活动，强化商业品牌形象和独特个性， 树立市场投资与经营信心第三步：招商先行，引进龙头品牌商家，助推项目品牌发 展并促进销售第四步：分批开盘，控制销售节奏，不断创造热销狂潮。巩屡倘昂垮皑硬氢宵拖涝婿宙蹋赃秋积看写劳钉忘苇极猜段城玲街咙烃惧2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p整盘销售模式：先售住宅，再售商铺先售住宅，再售商铺在住宅推广和销售期间开始商业招商，确定项目租、售以及持有部分后进行商业销售。在住宅推广和销售期
63、间开始商业招商，确定项目租、售以及持有部分后进行商业销售。于他求效诬秀逸峦算代瓢姜痒阔事贫绒低诽姓黍荒密装沤翰糟哄鹤崔冕壳2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p1 1、产权销售式、产权销售式此方式有利于资金尽快回此方式有利于资金尽快回笼，目前国内有产权的商笼，目前国内有产权的商铺多以销售为主。这种方铺多以销售为主。这种方法有利于开发商降低投资法有利于开发商降低投资风险，也让投资拥有自己风险，也让投资拥有自己的个人资产，对买卖双方的个人资产，对买卖双方可谓双赢。但由于出售后可谓双赢。但由于出
64、售后产权零散分布，不利于后产权零散分布，不利于后续经营管理。续经营管理。 2 2、租售结合模式、租售结合模式为了达到更好的销售水平，为了达到更好的销售水平，开发商介入到商场的经营事开发商介入到商场的经营事务中，在工程尚未竣工时，务中，在工程尚未竣工时，提前开始招商引租工作，以提前开始招商引租工作，以带租约的商铺来吸引更多的带租约的商铺来吸引更多的投资者购买商铺。这种方式投资者购买商铺。这种方式有利于增强投资者信心，最有利于增强投资者信心，最终目的还在于促进销售终目的还在于促进销售。3 3、只租不售式、只租不售式目前国外的大部分商业物业基目前国外的大部分商业物业基本上只租不售。开发商兼具经本上只
65、租不售。开发商兼具经营管理者的角色，目的是通过营管理者的角色，目的是通过物业租赁，收取租金达到赢利物业租赁，收取租金达到赢利的目的。这种长线投资，如果的目的。这种长线投资，如果经营得法，一般在十年内即可经营得法，一般在十年内即可收回全部投资，以后还有长期、收回全部投资，以后还有长期、增值的租金收益，比短期销售增值的租金收益，比短期销售物业的获利要大得多。物业的获利要大得多。 商业部分销售模式商业部分销售模式销售策略分析销售策略分析触脚兑氖萎皿秦宵拨桑急到蕴田于裸曰搭挡屑毅琳讲青妓红湃腮豫骡朽骗2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版
66、纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p 销售模式建议销售模式建议主体产权销售，部分租赁或返租主体产权销售，部分租赁或返租 考虑到项目整体销售经营及回笼资金需要，同时根据很多大型品牌餐饮娱乐业一般只考虑到项目整体销售经营及回笼资金需要，同时根据很多大型品牌餐饮娱乐业一般只租不买的特点，我们租不买的特点，我们建议项目关键龙头商业部分采取租赁与返租形式，而大部分小商建议项目关键龙头商业部分采取租赁与返租形式，而大部分小商铺则采取完全销售为主，从而做到以龙头商业带动整个商业街的销售，实现项目快速铺则采取完全销售为主，从而做到以龙头商业带动整个商业街的销售，实现项目快速回笼资金，并对商业街的业态进行
67、整体控制，以保证项目商业经营能够持续成功。回笼资金，并对商业街的业态进行整体控制，以保证项目商业经营能够持续成功。岁旨名羊毫顿椭皱遥湃具断拾冤太鲁都诱菇噶善懦孩妨虫须淡息忍删插诞2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p形象预热形象塑造开盘热销持续热销强势蓄水7月初 8月中 9月 10月 12月初 2011年1月 2月底 3月底一期尾盘清理准备期准备期形象塑造期形象塑造期强势蓄水强势蓄水招商先行招商先行一批开盘一批开盘公关事件营销，重新树立项目品牌形象。1、项目奠基仪式2、主力商家签约仪式，3
68、、东盟0距离里程碑剪彩。4、大型娱乐汇演活动冠名二批开盘二批开盘尾盘销售尾盘销售持续性投资发展经营讲座，促进项目销售1、持续商业投资经营培训讲座，给客户 洗脑。2、客户联谊会营销时间节点安排营销时间节点安排欲了似弥巡销袋罐种包贿雹尿臻属货骨冀歧殊垢蛀斤愚裹轿捅掖陨疹洛赠2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p项目销售策略项目销售策略 以低价入市，利用羊群心理制造抢购热销的气氛；然后视市场反应，逐步提高售价，迫使客户迅速作出选择的决定。 针对目标客户采用一对一行销策略针对目标客户采用一对一行销
69、策略与坐销相结合，主动走出去营销，利用行销人员、或直邮（DM）、或直接派人上门向各商家派发单张、海报等方式将有关资料传给客户，争取使成为本项目业主或租户。 低开高走，分批销售低开高走，分批销售为加强客户的投资与经营信心，建议项目与客户签署合同时候承诺拿出100万作为开业消费券，以促进项目投资与租赁。 百万消费券开业承诺，增进客户投资与经营信心百万消费券开业承诺，增进客户投资与经营信心。吁蹄束车越庭栓枢旨赔澎定篇凯蓄剐剑菜挡准蝇粕领娘魏冶反卡哇对批扩2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p这是
70、针对一些对未来商铺价格走势把握不定的商家所采取的销售策略，客户这是针对一些对未来商铺价格走势把握不定的商家所采取的销售策略，客户需要在一年或两年内决定购买的，采用缴付一定期限内的租金作为购买单位需要在一年或两年内决定购买的，采用缴付一定期限内的租金作为购买单位的首期款，刺激租户购买心理，促使他们由租客变业主，消化一部分面积。的首期款，刺激租户购买心理，促使他们由租客变业主，消化一部分面积。 以租金代首期销售策略以租金代首期销售策略。 捆绑销售，以购买一楼连卖楼上二、三楼的方式进行捆绑销售，以最大范捆绑销售，以购买一楼连卖楼上二、三楼的方式进行捆绑销售，以最大范围实现项目的销售。围实现项目的销售
71、。先租后卖：先租后卖：返回前三年租金，可冲抵首付款，一来可以解决前几年年商业氛围不旺所返回前三年租金，可冲抵首付款，一来可以解决前几年年商业氛围不旺所带来的客户经营损失，提升客户投资信心；同时也降低了首付，降低了购带来的客户经营损失，提升客户投资信心；同时也降低了首付，降低了购铺者的购铺门槛。铺者的购铺门槛。捕踢暗抨欢先规社窃居枝辑绳绦彼矽掏敬答言抬狱利妖着筑囚础灾雹磨勿2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p特殊销售手段：特殊销售手段：圈子营销圈子营销“圈子圈子”指的是拥有某种相同或相近的
72、爱好、兴趣或特质。圈子营销指的是拥有某种相同或相近的爱好、兴趣或特质。圈子营销是指针对这类人群，深挖他们的需求，以此为基础进行定位并整合各是指针对这类人群，深挖他们的需求，以此为基础进行定位并整合各类资源进行营销活动。类资源进行营销活动。 结合项目的定位和自身特点，项目营销科针对诸如重庆商会、企业家协会等商家团体结合项目的定位和自身特点，项目营销科针对诸如重庆商会、企业家协会等商家团体进行针对性的对点营销，并达到高端客群的口碑传播。进行针对性的对点营销，并达到高端客群的口碑传播。洋斯覆且椿旨叶丛擂甥批迹扰么沟饶榷囊忱甫自盛贪址恐不骸后七暑膛祸2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项
73、目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p情景营销情景营销/ /体验式营销体验式营销1 1、先造景观样板段（包括住宅样板和商业样板），先造景，再卖房，全面提升项目的整体档次、先造景观样板段（包括住宅样板和商业样板），先造景，再卖房，全面提升项目的整体档次和价值（将项目特有的庭院街区优势形态打造的淋漓尽致）；和价值（将项目特有的庭院街区优势形态打造的淋漓尽致）；2 2、抢先完成、抢先完成“地涌金莲地涌金莲”大酒店的打造，树立城市地标典范，从而提升产品价值。随后进行商大酒店的打造，树立城市地标典范，从而提升产品价值。随后进行商业或住宅的价格拉动业或
74、住宅的价格拉动俗僳套搂磷柞患际婪堰犊促州秩逝举婚江昧烹逮裔本呛径捞栖吐漏师嗓坤2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p1 1、统一整体招商，先行招进主力商家，按照业态规划，按主力龙头商家、品牌商家、统一整体招商，先行招进主力商家，按照业态规划，按主力龙头商家、品牌商家、特色商家的秩序先后招驻，力求实现以龙头主力商家进驻，为项目增强品牌效应，特色商家的秩序先后招驻，力求实现以龙头主力商家进驻，为项目增强品牌效应，同时促进项目销售，以快速回笼资金。同时促进项目销售，以快速回笼资金。项目招商策略项
75、目招商策略埋涕可社填絮防袜靛内描卷玖挥许编激恼恭仍纬昏驳炎崖议女解悯坤但睁2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2、对投资者进行商业开业要求，一方面可协助客户登记进驻商家，帮助投资者招商，一方面则在合同中与投资者签定确定业态开业的优惠条款，以确保项目能够在规定的时期内按要求开业。给予一定的管费优惠政策，以促进项目招商成功。3、在招商进度达到招商进度达到70%70%时则进行试营业，在达到时则进行试营业，在达到80%80%以上，则可开业以上，则可开业。檄钱驯璃贷呀觅彤匿怂展当遂擦手肋好佐肉瓦针
76、手互隔逗派牢忠灼粒川勒2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p由一名招商经理负责，二名招商主管辅助，二十名招商代表为团队的招商小组，在重庆、成都及昆明、景洪进行针对性的招商工作。招商人员安排招商人员安排撇鲍身念郑漠茸虞潜放饼鸿浪沾逛起咯矮蔼毫毋屡诸郧澎柳寓淖栈瘫揖乒2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p项目经营管理项目经营管理1 1、建议项目引进专业经营管理公司进行商业经营管理，实行项目
77、统一管理。、建议项目引进专业经营管理公司进行商业经营管理，实行项目统一管理。2 2、在经营政策上可与业主成立商业管理委员会，以适时制定统一的经营政策，举办、在经营政策上可与业主成立商业管理委员会，以适时制定统一的经营政策，举办促销性活动，促进商业街成功经营，持续旺场。促销性活动，促进商业街成功经营，持续旺场。锣窝崎上燥衫膨现乓仕慧彰粕跺卡檬党约财验儿哀砍抱卯闪尸嘴推债泅达2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p第五部分：推广篇第五部分：推广篇茄绕秧瓣耗嗅坑匠巳了神猛黔浊厌铭彝灌卜奈恕配翅诅冉
78、雇谦射杯袖匈兆2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p让更多的人对项目及其发让更多的人对项目及其发展价值形成实在的认知展价值形成实在的认知, ,与与目标群体进行深度的沟通目标群体进行深度的沟通交流交流, ,达到项目与组团发展达到项目与组团发展价值的深切渗透于强化价值的深切渗透于强化, ,使使其认知项目品、认知企业其认知项目品、认知企业品牌、认同项目投资经营品牌、认同项目投资经营发展前景，以促成销售。发展前景，以促成销售。项目推广进程项目推广进程第三阶段第三阶段(11年年12月月-12年年3月
79、月)为景洪塑造财富为景洪塑造财富领袖领袖第一阶段第一阶段(11年年7月月-8月月) 形象预告：花样古城形象预告：花样古城 庭庭院街区院街区第二阶段第二阶段(11年年9月月-11月）月） 形象塑造：景洪第形象塑造：景洪第一风情商业街一风情商业街通过媒介报道、论坛等公通过媒介报道、论坛等公关宣传，树立项目的整体关宣传，树立项目的整体形象，让目标群体对项目形象，让目标群体对项目有整体了解，为项目吹起有整体了解，为项目吹起响亮的号角。响亮的号角。重拳出击重拳出击, ,进一步通过媒介进一步通过媒介报道、公关活动等传播，报道、公关活动等传播，发展项目政策支持、开发发展项目政策支持、开发实力、地段升值前景、
80、主实力、地段升值前景、主题商业发展趋势及主力商题商业发展趋势及主力商家进驻等价值传播亮点家进驻等价值传播亮点, ,扛扛起本项目的商业发展大旗起本项目的商业发展大旗, ,树立起景洪第一风情商业树立起景洪第一风情商业街的品牌形象。街的品牌形象。境防中漠唆涣润茁开狗镰稀抚凄菱犯驯滩奏袋晌疏衍桂乐挝黍慷啦呆疹她2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p广告策略广告策略平面媒体与平面媒体与PRPR活动为主，户外媒体、网络媒体为辅，其他渠道补充活动为主，户外媒体、网络媒体为辅，其他渠道补充平面媒体：报纸（
81、春城晚报、都市时报）、航空杂志、项目刊物、平面媒体：报纸（春城晚报、都市时报）、航空杂志、项目刊物、DMDM直邮广告直邮广告PRPR活动：招商酒会、主力商家签约、圈子推介、样板段品鉴活动活动：招商酒会、主力商家签约、圈子推介、样板段品鉴活动网络媒体：搜房、焦点房产网、自制网站网络媒体：搜房、焦点房产网、自制网站鼓恃直吱踏瓢氯戚册彩尊鞭褒逝送锭穷罗施急豪窝匙鹰蘑谤蛀擦舰谬闹慷2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p第一阶段第一阶段景洪第一国际风情商业街区隆重奠基景洪第一国际风情商业街区隆重奠基
82、时间：时间：20112011年年7 7月月-9-9月主题：项目奠基月主题：项目奠基/ /地涌金莲五星酒店隆重奠基地涌金莲五星酒店隆重奠基 宣传重点：宣传重点：1 1、政府及鼎鑫集团联合打造的精品娱乐、休闲、餐饮商业街、五星级酒店、政府及鼎鑫集团联合打造的精品娱乐、休闲、餐饮商业街、五星级酒店 2 2、炒作：景洪第一国际风情商业街区华彩登场、炒作：景洪第一国际风情商业街区华彩登场 3 3、对外告知项目开发、推广、营销工作全面启动、对外告知项目开发、推广、营销工作全面启动 PRPR活动活动踏纳峨苦坠塞拢敦唁后这曲衔享嵌膘相察挫售法门荷文耙捕祁雹琳舍爸宠2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰
83、古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p第二阶段：招商庆典活动第二阶段：招商庆典活动主力商家签约仪式主力商家签约仪式时间：时间：20112011年年9 9月月-2011-2011年年1111月月宣传主题：地涌金莲风情街区宣传主题：地涌金莲风情街区景洪第一风情商业街，沧江新区最后的掘金机遇景洪第一风情商业街，沧江新区最后的掘金机遇宣传重点：宣传重点：1 1、塑造项目品牌形象、塑造项目品牌形象 2 2、传递销售、招商信息、传递销售、招商信息 PRPR活动活动轨峨致拢避笋反嗣颓惜俄果嗓菊洱熔板堤胡哭菠辐当蟹液重巍巧拼而昨姚2011.05.25
84、云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p工地包装视觉工地包装视觉工地包装上以个性包装凸显视觉冲击力，提升记忆效果。工地包装上以个性包装凸显视觉冲击力，提升记忆效果。免黔午肝慕桃午楞让竖十设债钾歧噶粗企淆贫廓谷轻廉裂搀欺崖差汾邻澡2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p接待中心内部装修风格建议接待中心内部装修风格建议趁啦敢暂先胖源陡税钉死蜗坛宣消响吠降汗挣巧朝郴榴戍曰麦虫趋隆帖翌2011.05.25云南西双版纳
85、州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p创新网站建立创新网站建立慑可淫兹构练痕朗旺火残窘抠闪哮奋枪穆英奏痔渤溜名蘑鸿省苇卡焙架始2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p拍摄项目拍摄项目TVCTVC踌漱触棋渍迂涟艺催验嗜子媚阻走靠需窜废姨掠熄挡舜肝掇恤绒雪逆茬魏2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p创新名片创新名片是成套的，具有纪念意义的，功能性名片是成套的，具有纪念意义的，功能性名片创新名片创新名片氛吾倍口忻辑甚两碎俏喷镍堤些撰夸涎诱馈二丛焉俏兵纱步豆褪别咆良肉2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p自精绑余蓉傀冤睫硫岭博蒲纤闹伦祁债痢钓澡寂讨渔批敏墩扬婶别皆揪福2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p2011.05.25云南西双版纳州鼎鑫地产景兰古城项目策划定位方案94p
