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1、基于黄山新徽天地二期基于黄山新徽天地二期项目定位目定位的的环境分析境分析黄山新徽天地二期黄山新徽天地二期目目录第一部分：第一部分：项目区位介目区位介绍1.项目背景资料2.项目地理区位描述3.黄山市概况第二部分：第二部分：项目交通分析目交通分析1.区域现有交通概况2.区域未来交通规划第三部分：本案高端住宅地第三部分：本案高端住宅地产部分分析部分分析1.项目住宅现状2.项目区位内房地产行业的现状3.本项目主要竞争对手分析（远洋桃花岛、江南一品）黄山新徽天地二期黄山新徽天地二期第四部分：本案旅游商第四部分：本案旅游商业地地产部分分析部分分析1.旅游项目现状2.黄山旅游业的简介3.黄山旅游业的未来规划
2、黄山新徽天地二期黄山新徽天地二期第一部分第一部分1.项目的背景资料项目名称：黄山新徽天地二期项目地址：黄山市屯溪区屯光镇内项目开发商：黄山市新徽投资有限公司项目物业：华美达酒店管理集团本案是由黄山市新徽投资有限公司投资开发的黄山新徽天地二期旅游地产项目。截止目前，一期醉温泉项目已投入运营，并且收到了良好的经济和社会效益。在黄山，新徽天地以显赫的地理和城市稀缺的核心资源，开启休闲度假人居新时代。黄山新徽天地二期黄山新徽天地二期2.项目地理区位描述黄山新徽天地位于黄山市屯溪区屯光镇内，占据醉温泉度假城王者之地，北临花山迷情风情街、南接国际演艺会议中心，西近徽煌府第美食城，东望醉温泉奢华会所。更有高
3、尔夫练习场在名人山背靠，配套齐全堪称无与伦比。二期项目位于一期醉温泉项目东北侧约1KM处。二期二期二期二期项项目目目目黄山新徽天地二期黄山新徽天地二期3.黄山市概况黄山市位于安徽省的最南端，东南分别与浙江江西交界，古徽州的所在地。“八分半山一分水，半分农田和庄园”正是黄山市的真实写照。境内群峰参天，山丘屏列，岭谷交错，有深山、山谷，也有盆地、平原，波流清沏，溪水回环，到处清荣峻茂，水秀山灵，犹如一幅风景优美的画图。“一生痴绝处，无梦到徽州”，多少文人墨客对她产生了念慕之情，有的游客甚至“爱其山水清沏，遂久居”。2013年底全市户籍人口：147.28万人2013年全市GDP：468亿元人民币20
4、13年全市城镇居民人均可支配收入：23230元人民币2013年全市农民人均纯收入：10550元人民币黄山新徽天地二期黄山新徽天地二期黄山市2013年经济保持平稳增长。初步核算，全市实现生产总值468亿元，同比增长9%；财政收入81.02亿元，增长5.4%；全社会固定资产投资526.7亿元，增长18.3%；社会消费品零售总额196.2亿元，增长14%；外贸进出口总额8.03亿美元，增长14.6%；市内金融机构贷款余额472亿元，增长13.2%。工作中，我们认真落实省、市促进经济持续健康较快发展和大力发展民营经济各项政策措施，积极化解经济运行不利因素，促进三次产业协调发展。农业增加值53亿元、增长
5、3%，规模以上农产品加工企业205家，实现产值173.7亿元、增长16.9%；茶叶产量3.1万吨、增长4.7%，出口1.02亿美元、增长43.8%。净增规上工业企业48家，规上工业增加值118.8亿元、增长14.2%；高新技术产业增加值占规上工业增加值比重达38.8%，新增国家高新技术企业9家。市和歙县经济开发区被列入全省产城一体化试点，全市园区完成固定资产投资150亿元，实现工业总产值460亿元。持续加大旅游营销力度，成功举办第十七届中国黄山国际旅游节暨徽文化节等节庆赛事活动，全年接待游客3732.6万人次，旅游总收入314.5亿元，分别增长2.5%和3.8%。服务业增加值198亿元，增长8
6、%。黄山旅游股份公司获得省政府质量奖、首届中国质量奖提名奖。（2013年政府工作报告）黄山新徽天地二期黄山新徽天地二期截止2013年12月，全市房地产开发完成投资142.5亿元，同比下降1.1%；房地产企业本年土地购置面积为59.5万平方米，同比下降73.2%；房屋施工面积927.6万平方米，同比增长4.9%；商品房销售面积159.4万平方米，增长15.6%；商品房销售额70.7亿元，增长22.2%。（黄山市统计局）第二部分：项目交通环境分析1.区域现有交通概况黄山机场 位于屯溪区隆阜，距市中心仅7公里，为国家一类航空口岸。现开通有至北京、广州、上海、合肥、天津、海口、深圳、福州、杭州、武汉、
7、西安、昆明、厦门、珠海等城市的航线。皖赣线铁路 贯通黄山市全境，可直达北京、上海、青岛、南京、合肥、景德镇、南昌、厦门、鹰潭、福州、深圳等地。高速公路 徽杭高速公路使黄山连接杭州的公路里程缩短到两个半小时；合肥-铜陵- -九华-黄山高速公路也已通车，使合肥到黄山汤口的交通缩短到三个小时左右。黄山新徽天地二期黄山新徽天地二期第二部分：项目交通分析2.区域未来规划交通路线（1）铁路 建设京福高速铁路、皖赣复线、黄杭高铁黄山段以及配套设施。建设黄山金华铁路、铜陵太平铁路黄山段。（2）市域公路系统 a.市域高速公路建设 形成“一环七射”的高速公路网络，由高速公路外环、合铜黄、徽杭、屯景、黄千、溧黄、祁
8、砀、宁黄高速公路构成。 b.市域公路网络 市域公路网络主要建设环黄山公路、环太平湖公路、许谭公路，使偏远乡镇到达中心城区的时间控制在1-2个小时。（3）航空港 黄山机场按4E类标准规划控制，跑道延长至3200米，用地扩展到230公顷。（4）水运及港口 规划建议在花山附近建设航运码头，恢复新安江深渡街口的水运。第二部分：项目交通分析第三部分：本案高端住宅地产部分分析1.项目住宅现况第三部分：本案高端住宅地产部分分析2.项目区位内房地产行业的现状（1）商品房成交量及成交均价分析 2013年黄山住宅类商品房成交总量偏少，但增幅较大，住宅产品消化速度逐年加快。 据安房网研究中心数据显示，2013年黄山
9、市住宅累计5547套，较2012年增加2056套，同比涨58.9%；成交面积累计47万方，较上年增加15.6万方，同比涨49.7%；成交均价为5609.2元/，较上年增加599.3元/，同比涨12.0%，各项指标涨势惊人。（2）客源自住型购房者（度假人群）投资型购房者（3）周边配套第三部分：本案高端住宅地产部分分析3.本项目主要竞争对手分析*远洋桃花岛*江南一品第三部分：本案高端住宅地产部分分析远洋桃花岛（1）项目介目介绍远洋桃花岛位于黄山市中心城区横江水域，四面环水，总占地面积442亩，容积率0.52，绿化率71.8%。规划有黄山植物园、企业家办公庄园、五星级酒店以及公寓式酒店，总投资15亿
10、元。是远洋地产全新打造的第一个旅游地产项目。（2）位置信息）位置信息行政区域：桃花岛位于黄山市屯溪区新潭镇桃花岛交通位置：五分钟-黄山长途客运总站、黄山火车站、黄山市老城区等重点区域；十分钟-黄山市政府，屯溪高速入口等地；十分钟-屯溪机场；一小时-黄山风景区、九华山、西递宏村、齐云山、歙县古城、棠樾牌坊群等黄山及周边城市众多景区第三部分：本案高端住宅地产部分分析（3）价格信息）价格信息平均单价：10000元/平米价格说明：独栋庄园228-233平均价14000元，典藏版欧式庄园均价20000元起；双拼庄园181平，价格9000元起历史价格：第三部分：本案高端住宅地产部分分析（4）面）面积信息信
11、息建筑面积：154273平米（总共400多栋别墅）占地面积：442亩户型信息：独栋223-469 联排181-278第三部分：本案高端住宅地产部分分析目前主推玲珑湾 （181-228方）181方 还剩1套 总价155万208方 还剩4套 9200 总价180万228方（沿江） 12000 总价260-270万澜茵湾 剩余不多，具体不清楚诺斯湾 欧式建筑，价格较高 20000以上400方（G户型） 30000一平总共开发300套，目前已售200套，还剩50-60套。第三部分：本案高端住宅地产部分分析玲珑湾户型图：（5）配套信息）配套信息物业公司：黄山远洋物业物业费用：2.9元/月绿化率：71.8
12、%容积率：0.52车位：一户1-2车位暖气：港华燃气管道供水系统：入户土地年限：50年配套设施：黄山植物园、五星级酒店，新安江国家游艇俱乐部（6）装修）装修标准准毛坯交付结构：框架 外墙：高档外墙品牌涂料及高档石材 门：入户门窗：塑钢中空玻璃第三部分：本案高端住宅地产部分分析（1）项目目简介介 位距黄山市中心城区新安江南岸，徽州大道北侧，与黄山市核心政务新区世纪广场隔江相望。园内依托新安江上风上水之地，汇集现代、徽派建筑文化精髓，与周边青山绿水完美融合。区域自然环境优美，无阻碍享有南滨江景观带和一线江景。园区用地面积42.374亩，总建筑面积7.5万平方米。规划一线江景排屋、多层花园洋房、高层
13、江景住房，共450余户，从低到高，沿江而建，建筑掩映在山水之间，山涧葱绿，江景婆娑，勾勒出优美的城市天际。 园内配有时尚会所、地下车库和智能化设施等，以“新安江上别墅级双景住区”为产品定位，为黄山城市创造一品人居。第三部分：本案高端住宅地产部分分析江南一品（2）项目位置目位置第三部分：本案高端住宅地产部分分析物业类别：住宅、江景排屋、花园洋房项目特色：景观居所,花园洋房建筑类别：多层 小高层 高层装修状况：毛坯环线位置：暂无资料所属商圈：暂无资料容 积 率：2.25绿 化 率：30.01%开盘时间：2011-07-08交房时间：2013-03物 业 费：0.60元/平方米月物业公司：黄山市锦江
14、物业管理有限公司开 发 商：黄山市富徽城市综合开发有限公司预售许可证：黄房预售证第2013019号售楼地址：屯溪区安东路125-31号物业地址：屯溪区徽州大道原红塔酒店对面交通状况：有公交车3路、游一路江南一品房价：均价4600元/平方米第三部分：本案高端住宅地产部分分析（3）基本信息）基本信息记录时间最高价均价最低价价格描述2013-07-084600元/平方米2013-07-084600元/平方米2013-02-285200元/平方米 3918元/平方米一次性付款、按揭贷款2012-08-14 5600元/平方米 5200元/平方米 3638元/平方米一次性付款、按揭2012-02-18
15、5600元/平方米 5400元/平方米 3638元/平方米按揭、一次性（4）历史价格史价格（5）项目配套目配套学校(学区)： 屯溪六中 黄山学校 综合商场： 合家福超市邮局： 有 银行： 中国银行、工商银行幼儿园： 纵横幼儿园 医院： 首康医院、市人民医院院其它： 会所、健身房、智能安保、游泳馆第三部分：本案高端住宅地产部分分析（6）建材装修建材装修结构： 框架外墙： 外墙保温、面砖及涂料供暖： 无大堂： 水泥砂浆地面内墙： 水泥砂浆门： 钢质进户门、内门不装、铝合金窗及推拉门窗： 钢质进户门、内门不装、铝合金窗及推拉门供气： 无供电： 标准厨房： 烟道留设，给排水管到位有线(数字)电视： 数
16、字接口供水： 市政供水、一户一表；7楼及以上二次供水通讯： 电信卫生间： 水泥砂浆地面及墙面，给排水管到位消防： 标准宽带： 无电梯： 品牌电梯；两梯两户/两梯三户第三部分：本案高端住宅地产部分分析（7）楼楼层状况状况1-3#楼主力面积94、99、103两房；88、119、125、133三房第三部分：本案高端住宅地产部分分析（8）车位信息位信息停车位:234个（9）相关信息）相关信息占地面积:2820000平方米 建筑面积:65000平方米 开工时间:2010-05-28竣工时间:2013-03-01物业管理附加信息:多层6毛，高层1.1元开发商:黄山市富徽城市综合开发有限公司代理商:杭州视角
17、房地产代理有限公司投资商:黄山市城市建设投资(集团)有限公司物业管理公司:黄山市锦江物业管理有限公司按揭银行:中国工商银行,中国银行,中国农业银行工程进度:一期已竣工交付(2013-12-24)产权年限:70年户 数:总户数450户 当期户数450户第三部分：本案高端住宅地产部分分析黄山新徽天地二期项目策划案第四部分第四部分1.本案旅游项目的现状本案位于黄山市屯溪区一期醉温泉项目东北侧约1KM处，占地面积约为7000亩。目前规划为旅游用地，计划打造成一个)旅游产业项目。黄山新徽天地二期项目策划案2.黄山市旅游产业简介旅游指标维持低位增长，截止2013年12月份，全年接待海内外旅游者3732.6
18、万人次，比上年增长2.5%。其中：接待国内旅游者3572.0万人次，增长2.6%，接待入境旅游者160.6万人次，增长0.2%。在入境旅游者中，外国人92.7万人次，同比下降0.2%；港澳台同胞67.9万人次，增长0.7%。全年旅游总收入314.5亿元，增长3.8%，其中：国内旅游收入284.4亿元，增长4.4%，国际旅游创汇4.87亿美元，增长1.0%。从全市54个旅游景点接待情况看：1-12月份，共接待游客2264.51万人次，同比增长4.14%，其中入境游客72.2万人次。门票收入9.78亿元，同比下降6.45%。其中：黄山风景区共接待游客274.7万人，下降8.7%，其中入境游客16.
19、4万人，下降47.3%。黄山新徽天地二期项目策划案3.黄山旅游业的未来规划“名山秀水休闲太平”形象逐渐从黄山市扩散至安徽省甚至全中国，乃至美名传天下。充分发挥旅游为当地提供就业的机会，增强保护生态环境的意识，提高公民生活质量的社会功能。充分利用并依托“一山一湖”世界级资源，把黄山区打造成“两山一湖”的游客集散地及旅游中心枢纽、皖南旅游大本营即皖南最具特色的休闲度假地。最终，将黄山区建成中国人乃至国际游人向往的、具有强烈吸引力的旅游目的地和度假胜地。黄山区旅游开发大致可确定三个阶段性目标：第一阶段通过开发旅游产品，使黄山区成为黄山市乃至安徽省比较知名的、极具特色的旅游重要节点。第二阶段将黄山区建成整个安徽省重要的旅游目的地，以及“两山一湖”旅游中心枢纽与游客集散地。第三阶段将黄山区的旅游产品推向全国，使之成为我国大华东旅游圈以及东部沿海地区的重要旅游目的地。黄山区旅游业发展总体上应是一个不断开发、成长与深化的过程。从黄山区的现状来看，目前关键是树立“名山秀水休闲太平”的整体旅游形象，进行大规模的市场营销与宣传促销，培育市场。旅游策划的布局结构是根据总体布局原则，结合黄山区旅游资源特色、资源分布、旅游设施现状及市场开发目标，规划采用“11522”结构模式。即一个中心枢纽、一条旅游走廊、五大旅游产品系列、两条旅游经济带、两大旅游区。黄山新徽天地二期项目策划案黄山旅游业规划格局图
