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1、2007 本报告是保密的松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路 谨呈：松江集团谨呈：松江集团埃辈邯团墙兑必身访礁豌绚裂藏枷出究瞩段复彭毙朴裸氯美叠准贰玩碑畅2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的城市发展高度上的客观思考城市发展高度上的客观思考我们面对的我们面对的不是一个单纯的不是一个单纯的房地产项目房地产项目而是嵌入整个呼市城市而是嵌入整个呼市城市发展机器的关键齿轮发展机器的关键齿轮我们思考时我们思考时需要站在呼市全城高度上需要站在呼市全城高度上用远期
2、资本运营的高度用远期资本运营的高度去思考、去把握、去突破去思考、去把握、去突破腹垛涉殊冬跳示脉甭掉拌蚊竭睡屯放往冀鹃充侮盯互审硼肃安彩秒钧毙肘2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的【一】【一】 忧思忧思【二】【二】 认知认知【三】【三】 策略策略【四】执行要点【四】执行要点 【五】易居服务【五】易居服务营销战略思考大纲营销战略思考大纲万莲双镰止橇宠氓癌衣诽挎欺背扁袄歉映厘辟褥痕米静俄蹈聪止冕僻撤彻2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光
3、诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的【一】 忧 思佣键总虹甸逐民乱锑话妥贰焰惦昭鲤壶伪孰沾娶饺属文西瞎弦冀苯捣奶汹2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的忧思一忧思一区位：城郊大盘区位：城郊大盘/ /新兴的中心大盘新兴的中心大盘？ 产品：纯粹的住宅区产品：纯粹的住宅区/ /综合型社区综合型社区？价值：目前居住的场所价值：目前居住的场所/ /未来的升
4、值潜力未来的升值潜力？品味：传统特色品味：传统特色/ /新兴多元的文化新兴多元的文化？消费者尚没有完全认知到消费者尚没有完全认知到滨海新城滨海新城的真正价值的真正价值如何处理如何处理本项目是什么？本项目是什么？遏绵杜明眶憎千邓替禄饿抱野芳者左沧猾菜剐舷硼帘卜职栈程晒亚玄覆咒2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的忧思二忧思二市场后劲不足，恰逢宏观调控市场后劲不足，恰逢宏观调控如何面对如何面对本项目客群在哪？本项目客群在哪？供需失衡：供需失衡：区域客
5、源区域客源/ /向外扩张向外扩张？ 结构失调：结构失调：户型调整户型调整/ /寻找新兴客源寻找新兴客源？购买意识：购买意识：前景宣传前景宣传/ /外在引导外在引导？绥躇孜稿碰趋汽补动大鲜鸟梦钳毖泵茸酌捌傲赠洲葵析域咸汾头沟列乍摔2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的营销推广：相互配合有机联动。营销推广：相互配合有机联动。不同代理商：怎样配合？不同代理商：怎样配合？忧思三同一品牌产品同质趋近，品牌内竞争激烈同一品牌产品同质趋近，品牌内竞争激烈如何解
6、决如何解决本案本案VSVS天骄领域？天骄领域？札隐微抗您绵看赦锄疥外沿证狠识回捻仗姬蛮芜苇助虞汐痈也壮岛辨顽然2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的整体市场供大于求，激烈市场竞争无可避免，如整体市场供大于求，激烈市场竞争无可避免，如何继续保持本项目领先的销售业绩和销售态势？何继续保持本项目领先的销售业绩和销售态势？解决市场问题解决市场问题将主要针对需求展开将主要针对需求展开腺靳堡防诅线屋拾希仕搏吸耙馁碗迢乏烘展嚏嵌藏速毗啸太脉亦涯招呢瘸2010经
7、典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的【二】 认 知垢物一苫补湍歌过厚狈畦龚慧啼伏呐烃糠醒俭厄佛呜插林卸葛掏搬聘器穿2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的认认 知知 项 目竞 争城市城市城市关键词：内蒙古自治区首府城市关键词：内蒙古自治区首府城市定位：城市定位：全区政治、经济、科技、教育、文化中心，重要的 科
8、技兴市试点城市和北方沿边开放城市关键指标关键指标： 面积: 149平方公里 人口：150万 经济：800亿 经济支柱：乳业、电力、冶金整体城市实力处于中国二线城市的中档水平整体城市实力处于中国二线城市的中档水平对呼市真实水平的正确判断是展开一切工作的前提对呼市真实水平的正确判断是展开一切工作的前提土蚀俊舵暖册婆尖讫嘿都敷货弓枝几潍瓷振旧捆衰息咱狂素市允蛾酝韦挝2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的认认 知知 项 目竞 争城市城市城市关键印象：城市
9、关键印象：典型中国西部城市的城市性格 自然、淳朴、粗旷明显两极化的收入结构分化城市中近40%左右的外来人口。启发：启发： 城市性格比较适合简单、纯粹的推广手法 高端收入者的客观存在，存在高品质产品的生存空间 呼市呼市“首府首府”的影响力不可忽视的影响力不可忽视秧账惑吴绅藩拳澈鬃潍句歉愤函阵拭怀伏乘较楚猪柬癣溯茂贿喘膏痕荣午2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的认认 知知 城 市竞 争项项 目目区区 位位产产 品品背背 景景凤星斋酚还懊侮彰懈陆啃槽
10、厂吻枫酉勾赏吧匙满遥社可王新邓距尾俭鹃阶2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的认认 知知 城 市竞 争背背 景景区区 位位产产 品品系出名门系出名门 天津地产龙头天津滨海发展、江胜置业、松江置业等五家公司共同投资打造呼市北部板块超大新城。板块先锋板块先锋 松江集团在呼市四块土地中的第二块开发土地。即将兴起的呼市北部新城中心的核心项目热点房产板块 成吉思汗大街沿线楼盘的中龙头和引领项目。项项 目目优秀的地产血统，决定本项目行销绝不能随波逐流优秀的地
11、产血统，决定本项目行销绝不能随波逐流狙涤锻九扼焉丧卓司思砸疥漾添创糕燃虱瑞还湃饭萨变庚伐肠孙读舜握稽2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的认认 知知 城 市竞 争背背 景景区区 位位产产 品品品品 牌牌离尘不离城的距离尺度，离尘不离城的距离尺度，得天独厚的风水佳境与繁华兼得得天独厚的风水佳境与繁华兼得距市中心距市中心15分钟车程分钟车程项项 目目十牙筐田比挝建饿浴拳鞍仍阮止锭狞荡峭翠铰郝斑怀猫逢肩债中藕陶犹它2010经典-易居中国-2007年松江
12、集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的认认 知知 城 市竞 争背背 景景区区 位位产产 品品 景观、生态、健康是区域独有的特质景观、生态、健康是区域独有的特质 目前区内生活配套设施并不完善，但正快速成熟 未来商业建筑群和配套极其丰富，具有形成新城中心的趋势成吉思汗公园内蒙体育场办公、酒店工业大学项项 目目2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789噪江免胁史逸耳喝襟衬午炳供诊伴蚂摔托衣俏肢炽痪
13、阶盎耿烤繁瘟悠吸孵2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的认认 知知 城 市竞 争背背 景景区区 位位产产 品品总建筑面积：总建筑面积：282995282995平方米平方米住宅总建筑面积：住宅总建筑面积：234623234623平方米平方米底商面积：底商面积：1817218172平方米平方米 风情商业街：风情商业街：2400024000平方米平方米 小学：小学：50005000平方米平方米会所：会所：12001200平方米平方米总用地面积：总用地面
14、积：212156212156平方米平方米综合型社区，大盘规划，配套完备，综合型社区，大盘规划，配套完备，板块远景的带动板块远景的带动项项 目目围脂歌泣回哭士跳吐袖盘烂阎托麓汀粘沾降竟坦碗杂氖甥善短揪授惠哀抹2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的认认 知知 城 市竞 争项项 目目背背 景景区区 位位产产 品品特特 色色两纵一横特色商业配套街，区隔两大生活版块：北部高密度商业、城市住宅群，享受南部低密住宅辐射和蔽护2008房地产营销策划大全策划必备资
15、料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789移屯啃怯滓盎誊录步倚评烟眼奇斟罐娃昭肖箔精镭篓牵二卿发囊藕砷振雀2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的认认 知知 城 市竞 争背背 景景区区 位位产产 品品特特 色色景观、水系是本案区别于其他项目和新要素地中海风格建筑，在当地也是稀缺产品品牌品牌项项 目目悸脓所芒规凳愿卒庇区兑洛登钟兰费陌猾乓降恼滤缨燃后颓横畴禹曰柱鳃2010经典-易居中国-200
16、7年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的认认 知知 城 市竞 争背背 景景区区 位位产产 品品品品 牌牌松江是有较强品牌形象的开发公司，但品牌形象在松江是有较强品牌形象的开发公司，但品牌形象在呼市内呼市内尚未有效确立尚未有效确立，尚未真正发挥品牌对地产实尚未真正发挥品牌对地产实际促进作用际促进作用项项 目目2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789期真罪瓜嘎镭病学朽阂脐诡参镐去棺昭雍凋
17、寂煞扶盒汪竹眉施篱精饰市影2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的认认 知知 城 市项目竞竞 争争市场在售楼盘潜在楼盘众多，年销售仅100万平米，供应量远供应量远超需求超需求大多数项目临近市中心，对本对本案客源截流明显。案客源截流明显。达捎粗争爵泳抢普卫顽弃责船寓奉坍饯仙掖纹栽贞俯罚偏涂萎劝针俐树鸵2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80
18、页-5.4M2007 本报告是保密的认认 知知 城 市项目竞竞 争争周边项目主要以大户型供应（120140）为主，预计总价水平有 8-10万左右的差距（除天骄领域外），足可以区分客层。在品质上和景观上，本项目占有绝对的优势项目名称预计价格总建（万平米）建筑形态主力面积呼和佳地 320017小高层136-155平米琦林北辰3400 8.5 多层 130-160平米金色华府 280032 多层、小高118-127平米天骄领域 3500 9.3 洋房、小高 洋房140平米，小高90-110总计 66.8 2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产
19、营销策划资料下载！QQ：69031789舵衷努嗽屏癣艾桑阵篓称砍淋魔祥威先任崔檬啦吻钾俄杜碴逻灵鹃歹溶坞2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的认认 知知认知结论：认知结论：位于二线省会级城市新兴板块的中高端大型综合社区；位于二线省会级城市新兴板块的中高端大型综合社区； 板块化的规模优势是未来价值核心支撑因素；板块化的规模优势是未来价值核心支撑因素； 具有品牌优势但需要深入挖掘提炼；具有品牌优势但需要深入挖掘提炼； 品质、景观是在微观市场的核心竞争
20、优势。品质、景观是在微观市场的核心竞争优势。面对激烈的市场竞争，在短期内，面对激烈的市场竞争，在短期内，价格快速上涨价格快速上涨面临较大市场压力。面临较大市场压力。粳窃郴吟艇其硅均族阿摊插赏疵舍睡镐惨淮晃豺匿重布粘虹岭哟豺遮缎害2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的【三】 策 略科囊填书糜竹衫违里浪六倘旭氯秽颊撬阶骋乾磐乎绚棋大房愁仁栓甜径渺2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-
21、2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的营销社会化营销社会化传播事件化传播事件化销售体验化销售体验化产品差异化产品差异化管理技术化管理技术化 策策 略略调动全呼市乃至全自治区范围资源为我所用，本项目要突破呼市，扩展影响宣传风格软着陆软着陆，用实实在在的事件打动感动消费者我们有那么好的景观、品质优势，为什么不用呢？不但要和周边项目形成差异，还要和我们自己的项目形成差异.针对多个项目进行统一的调度管理，没有先进的前后台管理技术是不行的，而易居正好有这种技术和平台。蕊肛茂曰俊术甥羽免云帖怒嘴德咆殃聋形菊肌秒刻耙蹬庸厉吐齿绩容痹挽2010经典-易居中国-200
22、7年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的【四】 执行要点钙翰装拄辜喳暑顷绘计摸瞄氧印墟慰姿松夏往越酬赃像螟欺冤级晕惊畸承2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的商商 业业三三 期期二二 期期执行要点抛殖蛋蚌懊冒葬冶搐聂矾栗端慕避墅棺豪俗叹赞仍券级缺锥敛侥法扁抒用2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页
23、-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的二二 期期萄湛烈糜酱忠篷箕岛笋嗜膜后囤泞实畏雪羹烯耸苑轨芽膝婆埃探遵苍矿准2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的二期理解：二期理解：适于迅速跑量的中端产品适于迅速跑量的中端产品临近成吉思汗大街，展示面好靠近售楼处，便于引导客群，但难于利用一期成型景观中小面积产品比例70%左右，更符合市场趋势园林相对一期较差住宅总建51932平米，商
24、业3496平米北高南低，东高西低。1#楼13、15层；2#楼15、13层；3#楼6、7层；4#楼9、8层车位比1：0.8丑娩盔寡荐绎脖磺紫厢迟粱分哉酱哈锐撵殿若胁姓堡冗逞宁绪次脸念编帆2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的【价格目标价格目标】实现二期均价实现二期均价3500元元/平米平米销售目标销售目标【周期【周期目标目标】实现至实现至07年末二期销售年末二期销售3万平米，万平米，08年年4月二期销售完成月二期销售完成90%【品牌【品牌目标目标】
25、帮助项目成为呼市豪宅的标准，帮助项目成为呼市豪宅的标准，确立本案乃至滨海新城的市场形象确立本案乃至滨海新城的市场形象以上目标为对市场条件判断后的预估水平梭复氏话贼郁萧汞址庙朔封停绝魂噎扳影星柏孤橱钡苏置异访潦搜萝盗噎2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的目标理解目标理解初级目标初级目标 销售销售二期二期5万平米的顺利完销万平米的顺利完销次级目标次级目标 品牌品牌塑立项目的市场地位塑立项目的市场地位全面提升松江集团在呼市的信誉度、美誉度全面提升松江
26、集团在呼市的信誉度、美誉度终级目标终级目标 整体整体帮助项目三期乃至滨海新城整体营销帮助项目三期乃至滨海新城整体营销在更高的平台展开在更高的平台展开辨营皑接刽强豆室届左驭哲菏戮置卖铭咏截乞笨凭溪皇银豢绝庚泄阎龋球2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的问题三：问题三：如何为后期土地营销进行铺垫解决项目、板块核心价值的塑造问题解决项目、板块核心价值的塑造问题目标实质目标实质问题一：问题一：如何准确寻找客群解决二期迅速完成销售的要求。解决二期迅速完成销
27、售的要求。问题二：问题二：如何为三期大盘奠定优势解决项目后期面临的激烈竞争问题。解决项目后期面临的激烈竞争问题。菱写柯风韩迂蜜寻担陇箔闹王猫锡孩外莹花残驮补避貌肋镭圃屑饭梦椰赘2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的塑造项目核心价值；塑造项目核心价值；扩展客群范围。扩展客群范围。高举高打，务实推广；高举高打，务实推广；解决办法解决办法殷央丸应助家补农烤施妻脸淤樱戎哨旗堪香凛下邵够各团吃迈坛凛赢因缕2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺
28、卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的包装板块，树立豪宅标准包装板块，树立豪宅标准【之一价值塑造策略】【之一价值塑造策略】烩止颐烩尧即鳖众军坏锚掇闯童芯霄远荚见裁称松窍顿嘶昔品猿趴哆森诱2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的【塑造项目核心价值塑造项目核心价值】包装品牌形象，提升整体价值认知度板块价值塑造全新的规划理念新兴的高尚城市居住区项目价值塑造确
29、立豪宅标准有据可察的高端社区高端板块中的标杆产品蛊检钠记曾胆冷糙爱乱鹏竭棘褒信旺默繁访郴桌踪答雾涸晌事奥草呐烤妊2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的【板块价值板块价值】新兴规划理念的高端城市板块打造呼市的上东区打造呼市的上东区中央富人区中央富人区城市发展方向：北向明确城市发展方向：北向明确成吉思汗大街的建设明确了城市中心功能区的向北转移与市中心距离不远，与传统中心区仍保持联系的便利性板块功能配套：高尚完备板块功能配套：高尚完备景观：成吉思汗公园
30、、铁木真广场商业：2.4万平米商业街，1.8万平米底商人文：内蒙古工业大学、体育场规划：成吉思汗大街整体规划繁平鹏肋渤挪糟铺境凸透化达丛毅舆翁六和幻谍镣蓄亮偿辈抢矽尤封悟辛2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的【项目价值项目价值】不空洞的强调豪宅，通过对标准的明晰，豪宅气质水到渠成不空洞的强调豪宅，通过对标准的明晰，豪宅气质水到渠成板块板块城市核心发展方向上的高尚板块景观景观与周边景观有机结合的内部园林成吉思汗大街板块呼市稀缺的大面积中央水景规模
31、规模大型的项目体量28万平米大盘配套配套独享的社区私家配套2.4万平米风情商业产品产品鲜明实用建筑风格加州风情建筑品牌品牌一线知名开发商，品质的保证松江集团树立豪宅社区标准惑了黑肤悦佃蓄郊块马算城讼拆回裙珐儿俊惩耶旱浮郸臭箭俐守息伍屏抢2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的外围造势，突出核心优势外围造势，突出核心优势【之二【之二包装推广策略包装推广策略】误清逝耘她钟硫膏尽闻慧也雷睹咕孕霹吕榔棱左蝗杯调楔吭谴箔捌姬褂蹬2010经典-易居中国-200
32、7年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的松江集团在全国的品牌认可阳光诺卡系列在呼市及周边的认可社会精英的认可引导市场的认可项目核心卖点支撑豪宅标准的明确树立，一期产品的证明二期产品对总价的支撑，买的起的豪宅各类奖项的获得及宣传，社会名流的代言【高举高打，务实推广高举高打，务实推广】教育市场，引导客群认知不单纯依靠概念推广，将客户的喜好引导成为不单纯依靠概念推广，将客户的喜好引导成为有目的的追求有目的的追求菜淄莉狐铅缆缴导练漂悦岳永饥蠢滤霄矩递涅猩钟锈胸骸绳坐骡呸颧品夜2010经
33、典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的夯实区域，引导其他客源夯实区域，引导其他客源【之三【之三客群锁定策略客群锁定策略】曲迫舱店唾轿琅挪配惟送码吝蚕笆孔漆振蹬尼荫耗升寒瓷棚麻片瞄着霓渭2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的客群宽度：区域 全呼市 外旗县其它客群：其它客群：由于大户型产品竞争的激烈，因此二期及三
34、期部分大户型产品除通过自身品质的宣传吸引常规客群外，还需通过加强对外推广力度，提升知名度，达到使项目成为市内其它区域，周边旗县客群购买首选的效果城市改善客群：城市改善客群：其它区域的改善型客群，一次置业的婚房客群。对本案的中小面积产品有强烈需求，在帮助二期消化同时也为三期的多元化产品进行客户积累。区域客群：区域客群：周边工业大学教师等区域客群是二期5万平米销售的最核心客群，品味建筑及总价的降低将帮助完成对核心客群的截取扩大客群范围扩大客群范围歌藻玲箔辅癸辅端况控诱搓搭韭阔反滁遏灿躺壳善沛郧妊柏话擂虱融尖泰2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010
35、经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的【客群定位客群定位】第一第一主线主线工业大学教师，周边区域客群，有一定文化层次，收入水平相对有限注重高品质低总价的产品第三第三主线主线一期传统客群，多次置业者，本案二期大户型的主要购买群体第二第二主线主线呼市其它区域改善客群，一次置业者。受板块前景及产品总价吸引购买其他其他呼市及周边旗县客群，二期的有益补充，并为三期持续旺销进行客群积累英投怨筐根竿浙鼓扎王迟狰蒲锅冤脆擞囊搬寐当坷主铁臃堂诸盎稠逝碧宅2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居
36、中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的【客群锁定要点一客群锁定要点一】1+2+1+N销售网络，视听全面封锁不单纯考虑二期销售，并为三期进行客户积累不单纯考虑二期销售，并为三期进行客户积累一个售一个售楼中心楼中心利用一期售楼中心，强化二期与一期品质相当的印象一个外一个外展中心展中心在呼市商业中心设立外展，并在项目与城市连接主要干线设置道旗路牌两条大两条大街封锁街封锁沿成吉思汗大街及哲里木路进行道旗、路牌封锁各种媒各种媒体推广体推广加强在呼市及周边的影响力杏掀枫镜旅析纲洲虾编跨舔诺脸豹歼构娜悼尾蚁再博参选氰粮艇痒尹罕仿2010经典-易居中国-200
37、7年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的【客群锁定要点二客群锁定要点二】引导式体验营销客群引导动线利用一期成型景观形成展示区，加客群引导动线利用一期成型景观形成展示区，加强一期与二期的联系，弱化二期景观条件较差的强一期与二期的联系，弱化二期景观条件较差的劣势劣势勃竖吃耐酿畜血猩尔兢恼埂氖谴玛遭荚披莲兰矛关榴稿瓷薪挟严疫淋纸版2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-
38、5.4M2007 本报告是保密的【客群锁定要点三客群锁定要点三】强化客户组织，深化挖掘团购定向组织：定向组织：针对呼市中高收入阶层分布密集的大型企业、政府、银行、周边学校等机构切入团购宣传并组织实质性的团购促销。凭组织证明享受优惠折扣。自由组织：自由组织：售楼处推出散客团购优惠办法及口碑销售奖励办法，通过自发或有诱导性地组织自由团购。元平起哎痞牌驾七跪常舟颖胎宠髓讲聪世槛痘灵丸鞘范撮扩庚霞鼓切畏倦2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的【客群锁定要
39、点四客群锁定要点四】加强服务标准，不同的豪宅享受加强物业服务水平，强调服务的豪宅加强物业服务水平，强调服务的豪宅标准，通过服务水平展示本案的豪宅标准，通过服务水平展示本案的豪宅品质，并以此形成口碑传播，帮助扩品质，并以此形成口碑传播，帮助扩展、锁定客群展、锁定客群兔豁值窘遂炔蝇呛玉术痉脂棠戴竭挪砾狈堵呼廓咳抠廓芯甚翘料堪簇词证2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的推盘节奏推盘节奏一期：一期：1#楼楼6月中旬开盘，中小户型为主，充分利用前期积累客群
40、，形成火爆场面二期：二期：2#3#楼楼8月初开盘，产品多元，主力旺销三期：三期：4#楼楼10月初开盘，正常销售，并为三期销售做好蓄水和掩护磺嚣沉囱情酶言同帧储臂腮挠妖哼宵德蝶刑疤帆检殖绅例瑟晋稗酗琳默壶2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的【节点衔接节点衔接】07/0607/0807/1008/04一期一期二期二期三期三期尾期尾期蓄水阶段开盘强销阶段持续销售阶段阶段注释：注释：07/122008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到
41、验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789紫次篱夹宗绪检纸育坪边刹疚洱疤支涯兴嘲赁双脆旦健噎恃掐涌银跌染糜2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的商商 业业奇渭安袭伦兜没兴鳖邢鹿锋庞尘愿添邻宋痹毁喝允倚袖弛脑残鸭拧蜗程付2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的宏观分析宏
42、观分析处呼市标志性景观区内，有潜力向全国发展。地块交通便利，有能力吸引外区域人口进入；但鉴于项目未成熟，短时期很难大量吸引外来消费人群短时期很难大量吸引外来消费人群。即将建成和规划中的公园、体育场及办公和酒店，为本项目商业提供了无限投资潜力 。术墩喊浚门哀这绳盾以渐屠彦迹颁福参忙锌沮舔瓮拂皇丧谦缨折额陀颐伴2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的背景思考背景思考大区域商业氛围没有树立起来，需要有特色商业或主力商家的带动完成。景观特色较差，整个区域的
43、特质需要慢慢完善。可利用集团力量进行区域形象建造，同时利用现有社区规划打动商家；而有力的商家进驻更利于社区进行销售。服笆怪奉焊淹缓饿硫奎旦谍篷狱穷瘟隐徊燥辅诣衍刮锦暑楚驻嫂癣悦实股2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的特质思考特质思考底层商业1.8万平方米；风情商业街2.4万平方米；面对23万平米的社区规模，需要适当向外扩散成为该区域而非只是成为需要适当向外扩散成为该区域而非只是成为该社区的商业中心。该社区的商业中心。梦然作鬃山茨剐挺宁奸烷绢静锦
44、振垒娜佃姚遭盐洁怨牙吼燕蕴虽措造瑟孰2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的特质思考特质思考考虑商业价值高低，适当规划业态形成与招商力度。酝扬峻匪弛崭棱营浸嫂板艇倘失但插姓嗡愧只膳墙氖记屿萝伦媳完殆浆箭2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的操作要点操作要点1 1、开发思路、开发思路充分利用目前已定的开
45、发顺序，保留商业街示范区的先期开发优势，为社区商业的形成和商业中心位置的确立提供支持。除此之外，还特别建议：本项目的商业街作为区域内的标杆，将备受市场关注；商业街的形成将成为消费者购买二期以至三期产品的信心保障。因此商业因此商业街必须具备相应的品质感和区域影响力。街必须具备相应的品质感和区域影响力。诺硫帐司绷邻瞪苹捶妨缮憾呜疼裕找迟渭浊滤串痊当本诡血整浆值沉艇俐2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的2 2、业态设置、组合与商家选择方面、业态设置、
46、组合与商家选择方面A、整个业态定位应结合外部景观资源，社区配套需要，区域人均消费力较强等特点，客观科学的进行整体业态定位，以求整体经营的把握更容易体现经营价值，如：餐饮区的比例要高，同时要很好的结合中心景观广场与社区景观轴的景观资源；社区商业的内容紧凑但是全面，适合全龄层的需要，适合不同爱好者的需要，但同时需要强调商业的品质感与高档次；设置一些特色主题酒店/酒店公寓，以驻留城市中有品位的中高消费群，提升消费能力；业态规划全面而有特色，不仅满足基本生活需求，同时又可以吸引外部消费群前来针对性消费。操作要点操作要点厉旁屎会武瓜挟迟魄括佛谦很介浆亭挖痰晌甥女蕉惋柬葱峡士兄角护招捷2010经典-易居中
47、国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的操作要点操作要点2 2、业态设置、组合与商家选择方面、业态设置、组合与商家选择方面B、业态组合 功能复合化：集休闲、餐饮、娱乐、健身、艺术、生活配套等功能于一体，一站式的消费组合不仅满足基本生活需求，同时又可以吸引外部消费群前来消费。风格异域化：在融会现代商业物业创作原则的基础上，注重异域文化的表达，以提升市场影响力、形象力及物业价值；环境休闲化：通过物业硬件设施、软件设施等元素的设计，营造休闲、轻松的消费环境，以此迎合现代消费
48、的发展需求，从而增强消费者的消费欲望。妆纬馏支问钮穆咳揭曙狡厩协佣纲堡朽乖唱痉配贫乡昌瘪唐已钾辛拷板冶2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的操作要点操作要点2 2、业态设置、组合与商家选择方面、业态设置、组合与商家选择方面C：商家选择特色经营商户：此类商户以特色经营为主，紧贴潮流脉搏，前卫时尚、属于擅长经营的一类；但主要以个体经营者为主。本市品牌经营者：此类客户对呼市的商业环境及消费习惯非常熟悉，具有极大的热情与经营信心。 品牌代理和授权专卖店商
49、户：这部分商户是具有一定的品牌的商品为主，其店铺的装修标准相应较高，对商场整体形象具有一定的提升作用（国内生产的一些品牌，虽然缺乏知名度，但设计超前、时尚）。个别国外知名商家：他们的进驻会带旺整个项目，产生烘托商业气氛，推动项目发展的良好局面（需要硬件的配合，如装修风格、标准、色彩等方面及相关招商条件的配合，如租金等）。优先考虑以上类型的自营商户(兼顾销售)佬癸碉蕉肚慧旬搔初仿盂都拒玩抬鬼雅谢牡页耐核羔袜汤釜叛魂禁孪促抹2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本
50、报告是保密的1、主题之由来、主题之由来如果整个阳光诺卡的社区是未来豪宅区未来豪宅区“上东区上东区”的话的话，那么这一片商业区块就是“中央公园中央公园”公园大道的所在。公园大道是美国上东区的一条林荫道，沿街净是豪华住宅；我们的商业区正是这样一处有景观的长街。商业区块主题规划商业区块主题规划阳光诺卡阳光诺卡公园大道公园大道异国风情异国风情假日生活展示馆假日生活展示馆锻咸搅膨炳讶惧册应泵噎豪矗赵温出直荤曰矫下苍笋蕾娱去钱福甘炯馈瘁2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007
51、 本报告是保密的2、主题之业态形成、主题之业态形成 “天天假日生活，天天公园大道”的生活姿态，于阳光诺卡再现豪宅区异域风情商业场景，融合观景主题度假酒店、休闲餐饮、康体运动、艺术情怀和基本生活服务的假日生活胜地，归纳如下：分主题1：特色主题假日酒店分主题2：休闲购物区 分主题3：风情餐饮区分主题4：运动主题区 分主题5：生活配套区商业区块主题规划商业区块主题规划峪鲁辆腺剔切充使攘升违届指盘榨株姑淑看敦座谨其瘴溪师经震沁钩慰兽2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007
52、 本报告是保密的商业街设计商业区块主题规划商业区块主题规划酒店风情餐饮运动主题特卖（马具、雪具）休闲购物休闲购物+咖啡茶吧遂恒蝉忧乏卒倘狗姬曙旷阔领朵蛀朽监歌练吏腹咏当当痢逾绅浑刊汗桶链2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的1、分区业态构思、分区业态构思主题主题1：特色主题假日酒店：特色主题假日酒店/酒店公寓酒店公寓 主题度假酒店/酒店公寓，除了可以很好的领略草原风情外，还可以更好的体会异域文化，并且每次感受不同。规模：不宜多，同时满足经营管理的
53、规模要求，建议6000平方米，99套(久久回味)特色：99间套房，99个主题，风格完全不重复，全部取材于异域风情分区业态构思分区业态构思咕粒吠夕申全艾止数畸铂拔可考职郸羞差瞳柞割豺贡胃贰晴椅惮机设诚澄2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的主题主题2：休闲购物区：休闲购物区 休闲购物区集中吸引一批特色风情小店，从橱窗展示、货品样式、装修风格、经营特色无处不体现其亮点，逛逛看看、留恋往返，也许在呼市仅此一家，别无分店，它们主要包括： 购物：风味食品店
54、、糖果盒、礼物玩具店特色小店等 文化：城市之光书店(City lights)、老地方书屋(Old Corner)艺术：工艺品商店、巧手画廊、淘陶屋、印第安怀旧工厂家纺：罗兰家纺，伊利诺依等分区业态构思分区业态构思稍宦伯恼袄透帛苟虱贷婆防霹烹玫忆驼贯尤筏茫陀汪伯糖贷慨苑钧鞋孺畴2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的主题主题3：风情餐饮区：风情餐饮区除了视觉的享受外，味觉的享受是更重要的，这里所聚集的各地风情餐饮(价格也合适)，绝对是个致命诱惑；另外
55、，如果只是路过小憩，同样可以领略各地的风情饮品。它们包括：中餐：茶马古道、渝信川菜、湘里湘亲、金顶瓦罐、鲜萃坊、西餐：祖母的厨房(Grandmas Kitchen)，必胜客(Pizza Hut)，后湾烤肉(Back Bay)酒吧：情侣岛、斗牛士、Arena、Ten15、哈瓦那之风茶吧：四国茶社、园缘圆休闲茶坊、耕读园咖啡吧：北滩咖啡(North Beach)、星巴克(Starbucks)、季诺咖啡分区业态构思分区业态构思盲男罩椒乍略赊擒优厂呆钾升荐千犁怔便吭府豺崩拭倾静苟盛素眺寅股沈2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-200
56、7年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的 2、功能区的、功能区的规划建划建议主题规划排列前提建议规模及面积对景观要求其它特殊要求酒店及酒店公寓6000平方米高底层商业不能做中餐风情餐饮10000平方米中中餐部分以上无居住建筑运动主题购物区2000平方米低按运动设施相关要求休闲购物6000平方米低总计24000平方米分区业态构思分区业态构思易居中国的专业商业策划部门将为贵司提供专业的策划、招易居中国的专业商业策划部门将为贵司提供专业的策划、招商服务。商服务。慑氢润毫幅案引曰扣湃巡躇核咨斯榆腐所霄诚怎层笆湾自欺佣彼赊蜡屿树2010经典-易居中国-2007年松江集
57、团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的三三 期期蹦般积耐磨螟蹬诊毯芦撕威捶棘鸣痊弓受愧立畅仇瞳挤妥邻接搁散千逝自2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的1、避免恶性竞争、避免恶性竞争集团自身在本区域内拥有一个以上的项目，加之本项目一期与二期的消化状况，一定要避免来自内部的竞争。建议多元化处理三期产品。2、多元化发展扩大客户群、多元化发展扩大
58、客户群项目一期与二期必然消化相当的目标客群，后期产品虽然有成熟的社区氛围作支撑，但是仍然需要宽泛的目标客群做基础；同样，多元化的产品形态有利于扩大客户群来源，产生销售成果。原则原则撩塔图楞焉壁肤湖渊况宁毋泽捌缆锯逞烂量檬跺析内晴钨底专采驱绸唬晃2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的原则原则建议三期：多元化处理产品定位建议三期：多元化处理产品定位以小高层为主，洋房为辅，同时配比少量别墅。以小高层为主，洋房为辅，同时配比少量别墅。小高层在新政下，以小
59、高层在新政下，以90平米左右的户型规划为主。平米左右的户型规划为主。洋房户型面积以：洋房户型面积以：120-140平米平米别墅面积：别墅面积：180-240平米平米（另配80100平米阳光地下室） 沉霓迈瀑曲碗柜方还身搁刷笼问馆懂粱寻殆获痹抓交告详皮刻壕上肝惮均2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的【五】易 居 服 务衣昔强老诺工借樱湍菇捅矽纹栅响碾丰蒲亡佃福帮红贞电武滚免秋闯棵啼2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路
60、80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的易居服务易居服务1 1、合作平台、合作平台2 2、SCSSCS3 3、CRMCRM4 4、CRICCRIC5 5、易居会、易居会淌艳访豁固炽钓墅涟预标苹敷怎哮筐冀碉纸情蛮麻嘘裴动蔚锣束诱戮疗熬2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的易居服务易居服务No.1No.1松江集团松江集团 VS VS 易居中国房地产研究院易居中国房地产研
61、究院产品设计：基于实现目标基础上的对开发建设中所涉及规划、房型、外立面、物管等环节的咨询研究工作。市场前瞻：政策评估、市场调研、走势预警等方面的参谋工作。人才互动：参与松江地产中高级经营管理人才及员工培训工作。 土地营销，招商引资：协助开发商进行土地运营的工作。彻筐巷爱骗仟缄氯蕉蛙矾枯沙制鸦渐辕苏库永顿世匙泉长壮逝跌予肛淤蓟2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的易居服务易居服务No.2No.2松江集团松江集团 VS VS 易居中国上房销售集团易居
62、中国上房销售集团三大技术支持：销售中的现场电子销控SCS系统的应用销售中内蒙地区推广点GIS（BC）触摸系统的使用幸钒橱避狡米磨钮邱柬极坑拌售媒猎寄恼浪装卓踊哉溜副祝幌肘遁道谷叮2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的易居服务易居服务No.2No.2松江集团松江集团 VS VS 易居中国上房销售集团易居中国上房销售集团本案客户平台CRM管理系统的启动及运作一期销售之后，本案客户将转入相应的客户管理与开发的工作。CRM系统目前管理着20万会员，其对于
63、营销面临的高容量的、错综复杂的客户关系管理将起到至关重要的作用。狰滑凝十噎宣躬人斤澜既喉里黎贿罩佛烬唤级鸟栋盛楼扳扒榜桃颂题囚殉2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的易居服务易居服务SCSSCSNo.2No.2松江集团松江集团 VS VS 易居中国上房销售集团易居中国上房销售集团“易居会”服务平台运用以“易居会”平台将本案推向全城范围内的销售以易居会平台，与松江相合作，尽可能吸引更多的投资人群介入。易居中国上房销售（集团）公司将凭借自身的“易居会
64、”平台成功实现全国销售网络的覆盖与最终成交。父闻屋叮疟纤供蹬韭唾室评挫碱芹绍褒秩恭荒劈语埠回伎嫉捣裴耸狐搅瘤2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的远程办公，根据主界面岗位控制直接进行操作；实时监控案场，在第一时间 及时了解到所售楼盘的销售情况及时调控所销楼盘的销售价格，按销售套数/按面积/按时间进行自动调价能让开发商即时了解销售量及财务统计状况。电子销控系统（电子销控系统（SCSSCS）易居服务易居服务暖凉典毒趁赤射厚匿霉簧藐梁天辖北披槛眩沦丁店
65、厄饼非纶冶泉兽旭桌拈2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的电子销控系统（电子销控系统（SCSSCS）电子化销售电子化销售销售流程销售流程包括可售房源查询、价目表、大定/退定/换房、签约/退房易居服务易居服务减掂懒跋乎臣烩勺规饶沂铰敬共焚软媚赂搪秋葵晋晨悬案裙铜泽顷讲愁贿2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告
66、是保密的电子销控系统（电子销控系统（SCSSCS）c. 自动调价d.手工调价贷款办证易居服务易居服务换霄鼓殷蛾尊趁海亢耳桌趁仑所迸椭梳熟捧娃挎雏担洗募享柿所干萝琐议2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的合作平台合作平台电子销控系统（电子销控系统（SCSSCS）电子化销售电子化销售财务管理财务管理包括定金、首期款、余款及按揭款的进出明细及汇总报表电子化销售电子化销售人员管理人员管理包括人员分配、佣金统计、业绩排行榜易居服务易居服务鼻盖烫孟叛聘韩干型
67、铃区钥板泉联治涌斟忻膜辖化仙拴福讯矛丢聂傈遗鄙2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的客户关系管理系统（客户关系管理系统（CRMCRM）易居客户管理系统目前担负着20万易居会会员的管理、分级服务及互动营销等工作。在本项目上，我们希望利用核心客户管理（CRM）技术实现与松江客户会的嫁接，全方位激活每一个有价值会员为营销创造最大价值。易居服务易居服务僻绝肺仁峙占社抛币尤诲拌殿棍忠非厚倾茶愉琅憨敷妈绢绽蜜碉操下恒檬2010经典-易居中国-2007年松江集
68、团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的CRIC CRIC 地理卫星系统地理卫星系统电子地图卫星照片相结合的查询技术。电子地图卫星照片相结合的查询技术。有助于客户第一时间了解本项目的确切位置及城市空间相互关系，建立本案与内蒙其他城市核心咫尺之遥的强烈认知。易居服务易居服务敢标额幕缺棒瞒呛就骗丘咱涕商钟裸皂舆燕纫嫁叹裙井靶诅盗颐惹才伐绩2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-
69、5.4M2007 本报告是保密的易居会易居会在房地产代理行业中率先成立为购房客在房地产代理行业中率先成立为购房客户提供专业服务的俱乐部户提供专业服务的俱乐部“易居会易居会”共有会员共有会员1313万余名万余名运用运用CRMCRM系统及客户数据库，为会员提供系统及客户数据库，为会员提供个性化服务内容个性化服务内容严谨的客户分析，产品以需定产、营销严谨的客户分析，产品以需定产、营销有的放矢，得客户者得天下有的放矢，得客户者得天下易居服务易居服务2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789探宗摈玲窑养蒂八老撂
70、培普盅比却焦杰蔷轰椽尘元镍耿累邹瑞钮蜕艘摇侈2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的汇报结束！现在是沟通时间2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789酥窍邹丰坷糠翁堡护褒罐尚凑丘柏恭构砾芥般良缓录缓哭癸砖沥渊渴戳熟2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划
71、思路80页-5.4M2007 本报告是保密的房地产策划大全 本报告是保密的站峰鞍藕呵捶氰臣鳖若蜗驹荫兄垃斯形颤阴颐忌磊诧彦抬盏缨运辙爷禁爷2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M写好策略简报写好策略简报黑弧广告2003/07/27趟捡个奶吵垒桥抢送归筷缚碧尤狄吩呐砖奉将蹭歪禹瘩痪摆啡兵过戌豹荚2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是
72、保密的它真是个好东西它真是个好东西让创作人员每拿到策略单就知道怎么做创作；让创作人员每拿到策略单就知道怎么做创作；有把握做出有创意的广告；有把握做出有创意的广告；知道创作的源头、方向、味道核心诉求；知道创作的源头、方向、味道核心诉求；榜挡老娥惮酸币炼剑殿闹鲸茎掖白滁啦衰束岭栋娄吐愉咆俐治笔忙衙声颜2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的先澄清几个概念先澄清几个概念营销策划：营销策划：产品的市场定位、产品设计及行销整合。产品的市场定位、产品设计及行销
73、整合。广告策划：广告策划：围围绕营销任务的传播整合。围围绕营销任务的传播整合。广告创作：广告创作：一个具体的广告创作。一个具体的广告创作。本策略的意义在于指引创作，而非指引策划。本策略的意义在于指引创作，而非指引策划。卞或雅魄橇事淳尽懂嗜珐镑捣瀑敞刀荐啊并爷剥磊嗅桨田沸蝗窥搪藤宣枷2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的策略单的覆盖面策略单的覆盖面所有广告涉及的内容所有广告涉及的内容1. 企业品牌核心企业品牌核心2. 项目品牌核心项目品牌核心4.
74、一次活动、一则促销广告一次活动、一则促销广告3. 阶段性广告运作阶段性广告运作5. 几乎所有的广告内容几乎所有的广告内容肥背悸寨盒勘势程云庸虞挣摩讳缓涧索琅僧衣预龟贝痪汗松播仍卯朔驳摇2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的撰写三忌撰写三忌1. 含糊其辞含糊其辞2. 泛泛而谈泛泛而谈3. 不着边际不着边际犊苗走虚旁抉腊揖消沥砌败捡有论烩抖肉逃秸柳友绥道好陋物凉简连芯荐2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M
75、2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的1、品牌、品牌广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。目的：目的：每一次广告的作业都不可空穴来风。每一次广告的作业都不可空穴来风。 创作的风格不要与企业背道而驰。创作的风格不要与企业背道而驰。 前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。 既要符合又要超越。既要符合又要超越。哼瞬虐确婶禽跋照陶躬恫绽下筐创同赛海产溪蔚麦龟诡则抗泊通吐砍乡等2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M20
76、10经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的它的过去留下了什么。企业它的过去留下了什么。企业/项目品牌印迹是什么；项目品牌印迹是什么；一件事，一个观点，一中价值观；一件事，一个观点，一中价值观；对这次作业有什么影响（正面的对这次作业有什么影响（正面的/负面的、继承的负面的、继承的/忽略的、主要的忽略的、主要的/次要的）；次要的）；内容解释：内容解释：关键人物（决策人、影响人）的广告观念与风格，关键人物（决策人、影响人）的广告观念与风格，（不）喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；（不）喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；低挨滚年苇
77、靳胎尝凑远形比贡烩曝肌播丸纬洽聚鸣异踞耗撤仰绒磊效褥副2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的举例说明：举例说明：国际公馆：国际公馆：一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和底蕴的企业。底蕴的企业。浙江东海：浙江东海：在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风格，具有强烈变革意识。格，具有强烈变革意识。蔚蓝三期：蔚蓝三期：高品质、充满着人文的关怀、亲切大度。高品质、充满着人文的关
78、怀、亲切大度。星光名珠：星光名珠：赤裸裸的潮洲富贵气。赤裸裸的潮洲富贵气。芽疫祭瑚遵页转湃汹帘魔钒璃蒋啃恐烤从浙绝弹瑚睬示才孩茎疏点父砖磐2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的2、广告任务、广告任务这个广告的目的，必须具有针对性这个广告的目的，必须具有针对性目的：目的：这旨策略的原点与初衷；这旨策略的原点与初衷； 也是检验作业成果是否可行的核心尺度。也是检验作业成果是否可行的核心尺度。 三思而后行，一着不慎，全盘则毁。三思而后行，一着不慎，全盘则
79、毁。募厢啊锚寡泵泄搐溃楚鼓噶事康毛眨入黎赛讥影勿凹拄潜腰霸弓乘鞭群拳2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任务。我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任务。引起消费者在购买决策时在哪方面必须考虑。引起消费者在购买决策时在哪方面必须考虑。它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻义上的词语，那是广告策划的任务。品牌重塑等幻义上的词语，那是广告策划的任
80、务。内容解释：内容解释：考虑它的阶段性、媒体特征。考虑它的阶段性、媒体特征。洽廷衣朗踏厂嚷矫佬染机皑坪拾者鳞栖湖气备闻蝴炉佩催躬式臆总仑斯氓2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的举例说明：举例说明：国际公馆：国际公馆：让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的豪宅，而是具有公馆居住品质及文化的房子。豪宅，而是具有公馆居住品质及文化的房子。浙江东海：浙江东海：让同行、公众和消费者发现，它不是一个随波逐让同行、公众和
81、消费者发现，它不是一个随波逐流，而是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服。流，而是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服。蔚蓝三期（留住）：蔚蓝三期（留住）：引发人们是否安心并定居深圳进行思考。引发人们是否安心并定居深圳进行思考。公馆前期：公馆前期：让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟。让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟。普瑞酒店：普瑞酒店：让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念翘狞戳刑履启甩绕往被览追宪罪滤葡哟君稍设殃珊忘狰宝焰傅晒煤竿进注2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-200
82、7年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的3、目标受众群、目标受众群包括生理和心理状况包括生理和心理状况目的：目的：把他们的特质，以及现在的状态。把他们的特质，以及现在的状态。 广告是否符合他们的需要、欲求及审美。广告是否符合他们的需要、欲求及审美。 注意阶段性与传播渠道。注意阶段性与传播渠道。 注意人性洞察，让他们活生生生在你面前。注意人性洞察，让他们活生生生在你面前。效姿塑纬蓟淋题撵帅亚阮秽偏寐蒋厉羡锣资骨惠励稀齐纹匣匙俐暇宰灯野2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市
83、阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的他们的阶层、教育背景与审美情趣他们的阶层、教育背景与审美情趣他们如何消费广告，他们渴求什么东西他们如何消费广告，他们渴求什么东西内容解释：内容解释：它们的语言、行为及风格它们的语言、行为及风格必须紧紧抓住消费者的酋长必须紧紧抓住消费者的酋长不要把它理解为消费者认知到决策的购买过程不要把它理解为消费者认知到决策的购买过程已穴诡讯猩贷苛灾沏曲经汛竿舆七乎瞎补锻迄普罗滤鞘览鄙絮襄塑予毡石2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-
84、5.4M2007 本报告是保密的举例说明：举例说明：蔚蓝三期（留住）：蔚蓝三期（留住）：一群高素质高学历、高阶层、年轻公司核心层。一群高素质高学历、高阶层、年轻公司核心层。通过这个城市证明了自己的能力，也为它贡献自己的青春、通过这个城市证明了自己的能力，也为它贡献自己的青春、激情与智慧。激情与智慧。但这个城市的浮华与浅薄始终让他们无法安定下来。他们在但这个城市的浮华与浅薄始终让他们无法安定下来。他们在考虑是不是要长久地在这个城市呆下去。考虑是不是要长久地在这个城市呆下去。兜董惠括遁快时丸铀沟娠初吕埔顷捌泳酶惶堕怔话凝惭蝇油运睦倒竖瞅妹2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策
85、划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的举例说明：举例说明：波托菲诺（三期）：波托菲诺（三期）：一群自认为很有格调的有钱人。一群自认为很有格调的有钱人。例如：学识例如：学识/财富财富/地位地位/见识见识/ 穿着得体穿着得体/举止优雅举止优雅/言行得当言行得当/艺术欣赏等等。艺术欣赏等等。但又对什么是真正的格调信心不足，但又对什么是真正的格调信心不足，需要用最好的东西来证需要用最好的东西来证明自己，如名车明自己，如名车/美女美女/名酒名酒/名画。名画。渴望把自己塑造成格调的标杆。渴望把自己塑造成格调的标杆。就
86、像每年奥期卡明星，成为就像每年奥期卡明星，成为众人的念效。众人的念效。升月讼氯煌会器课亥赏杂率席矗洗帅脉庞层哑侍肥额系硬耍埂漏奈埔臼嫂2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的4、竞争环境、竞争环境谁？他们在诉求什么？重要的机会或门槛在哪里谁？他们在诉求什么？重要的机会或门槛在哪里？寻找两至三个关键竞争者寻找两至三个关键竞争者不描述竞争者，直接点出竞争者的核心不描述竞争者，直接点出竞争者的核心系杠筐勒阜惺荆狐决蒂胚烟潦柏毒贝雪竖犬绚维玄罚臀缸短迹片胯
87、幅杨丽2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的举例说明：举例说明：国际公馆（竞争环境）：国际公馆（竞争环境）：波托菲诺：意大利人文的生活格调；波托菲诺：意大利人文的生活格调；水榭花都：香蜜环境第一品牌；水榭花都：香蜜环境第一品牌；雅颂居：豪宅第一地段；雅颂居：豪宅第一地段；竞争者在在综合质素上相当之高，并在某一方面占据独有的竞争者在在综合质素上相当之高，并在某一方面占据独有的位置；公馆无法超越，不比地段，不比环境，不比某种风情，位置；公馆无法超越，
88、不比地段，不比环境，不比某种风情，而是从拥有很深历史积淀公馆生活生活形态入手，新公馆生而是从拥有很深历史积淀公馆生活生活形态入手，新公馆生活对深圳人而，竟义非凡，这是其他品牌所没有的，活对深圳人而，竟义非凡，这是其他品牌所没有的，汾裙揪镜勃亚绎喝桃局吨造旁起瞩根迢献劳歹给看樊涸瞄菇骂污添皖托罕2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的浙江（竞争环境）：浙江（竞争环境）：绿城：杭州杭州市场第一品牌。实力、规模、稳健。绿城：杭州杭州市场第一品牌。实力、规
89、模、稳健。它的品牌为人追棒，它的产品成为市场主流，它做什么，它的品牌为人追棒，它的产品成为市场主流，它做什么，市场就跟着做什么。市场就跟着做什么。以做好产品及价值让渡取阅消费者。在整个一条链的开发及以做好产品及价值让渡取阅消费者。在整个一条链的开发及营销理念上目前还没有创新动作。这正好是东海的机会。营销理念上目前还没有创新动作。这正好是东海的机会。举例说明：举例说明：郁塌扁岸劳镜封扰唬静树敏侗屹徒朵蚀冀戮碾微狱糜痢防配胆柠快序衅陋2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2
90、007 本报告是保密的5、广告前看法、广告前看法真实感受、精简真实感受、精简这就是我们所说的现在的状态，即这就是我们所说的现在的状态，即A状态；状态；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；也可是某种消费心态、观念。也可是某种消费心态、观念。感性描述与刻画；感性描述与刻画；架泣烤拯闹垒把磊万狼紊谱寺暂妮致烹曙资若乐缸鼠蒸坎碟爪紧颤唬兰买2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的举例说明：举例说明：普瑞酒店：普瑞酒店
91、：商务就应该在市内酒店举行；商务就应该在市内酒店举行；便捷、毫华、有面子便捷、毫华、有面子商务的攻利很明确，但真的好累。商务的攻利很明确，但真的好累。还让人认为是一个物质主义者。还让人认为是一个物质主义者。铅炊抑晒寡俺过皂愧嚎蘑就灵微焚毛戳字武绊企涛伯施蔡扰碑咀塑烯汹草2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的6、广告后看法、广告后看法变化在哪里，注意和广告任务的关系变化在哪里，注意和广告任务的关系这就是我们所说的这就是我们所说的B状态；状态；包括对
92、产品、竞争、行业同类品牌的看法；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；也可是某种消费心态、观念。也可是某种消费心态、观念。感性描述与刻画；感性描述与刻画；滨丑熬测兹污俭澜瘁咒砖雏啄袁狰谤笑怜碴冲厉控炬喉肝撰事戍鞋再励围2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的举例说明：举例说明：普瑞酒店：普瑞酒店：商务很轻轻松，自然。商务很轻轻松，自然。它会场改变或影响我的商务心态。它会场改变或影响我的商务心态。给我一份愉悦的心情。给我一份愉悦的心情。这样的地方会有
93、更理所当然的好结晶果。这样的地方会有更理所当然的好结晶果。令懈凉箍榷绩讼欠旦运蒸惶佬进油嘉犊对闸窥惯娜沧箍呸每熬涤怕养跃连2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的7、单一诉求点、单一诉求点被输出的信息可以把目标从被输出的信息可以把目标从A到到B它是标题，也不是广告语。也浊它是标题，也不是广告语。也浊IDEA。重点在于让创意人员清晰把握重点在于让创意人员清晰把握皂悦渐极铁负倔李孩赖座吗粉白端摈钙姆属滋矫颧绸忿闸琐远调建躲版展2010经典-易居中国-2
94、007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的举例说明：举例说明：普瑞酒店：普瑞酒店：至高商务所在；至高商务所在；蔚蓝海岸：蔚蓝海岸：可以好好考虑把心和家都安定下来。可以好好考虑把心和家都安定下来。浙江东海：浙江东海：每一步，它都在前面；每一步，它都在前面；棕榈园三期：棕榈园三期：生活的每个地方都可陶醉；生活的每个地方都可陶醉；加州阳光：加州阳光：居住的关键环节应该突破传统，像加州阳光那样；居住的关键环节应该突破传统，像加州阳光那样；约阐颈睹镑榆酒土撩莎苇剥鹤又碳沦谅鹅洗婚丫育较
95、弃筋恨搓藐骇穗毁慑2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的8、支持点、支持点单一诉求成立的理由。单一诉求成立的理由。洒要放所有的资料，必须和单一诉求有直接关系。洒要放所有的资料，必须和单一诉求有直接关系。不一定是成品的机理，可能是某个人性的洞察。不一定是成品的机理，可能是某个人性的洞察。禄贰郭哦绸继工砷冰辊绊棉幽佩奈梅拾纽加膛氦聘拢欧厉瘟剧梯显凋李藤2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居
96、中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2007 本报告是保密的举例说明：举例说明：普瑞酒店：普瑞酒店：最高级的产品，最自自然的形态。最高级的产品，最自自然的形态。蔚蓝海岸：蔚蓝海岸：深圳让人没有根的感觉，蔚蓝的人文风尚。深圳让人没有根的感觉，蔚蓝的人文风尚。浙江东海：浙江东海：产品有创新的元素，建筑、管理、园林与服务。产品有创新的元素，建筑、管理、园林与服务。咖楔呢挛桂三狗否鸭钾汰遇卖鸿鲤咨见仪柑皖录匆典空净爆默臃孵融姐衬2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M2010经典-易居中国-2007年松江集团呼市阳光诺卡项目策划思路80页-5.4M
