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1、XXX年北京龙湖常营项目商业发展放心及策略性定位研究项目立地条件初判目立地条件初判非核心商圈商非核心商圈商业发展展规律分析律分析项目开目开发背景分析背景分析项目目发展方向及定位展方向及定位论证分析分析项目立地条件初判目立地条件初判本案本案本案本案处处于非核心商于非核心商于非核心商于非核心商业业区的区位特征明区的区位特征明区的区位特征明区的区位特征明显显本案本案西西单、王府井、王府井工体三里屯工体三里屯CBD、前前门朝青区域朝青区域双双桥区域区域本案区位属于区域中的非成熟地段本案区位属于区域中的非成熟地段本案区位属于区域中的非成熟地段本案区位属于区域中的非成熟地段通州区域通州区域本案本案周周周周
2、边边无商无商无商无商业业氛氛氛氛围围地地地地处处城市非核心商城市非核心商城市非核心商城市非核心商业业区域区域区域区域下面我下面我们将通将通过类比案例分析，比案例分析，总结此此类非核心商圈商非核心商圈商业运作的普遍性运作的普遍性规律，以律，以给本案以借本案以借鉴。非核心商圈！非核心商圈！非成熟地段！非成熟地段！？ 非核心商圈商非核心商圈商业发展展规律分析律分析上海大拇指广上海大拇指广场联洋社区洋社区定位定位体量体量 开开业时间区位区位上海浦上海浦东区区联洋社区内洋社区内2005年年7月月8日日占地近占地近5.2万平方米万平方米总建筑面建筑面积约为11万平方米万平方米区域生活中心区域生活中心案例一
3、案例一定位为以零售为主的社区型购物中心进行业态调整扩大、丰富餐饮面积和种类注重家庭消费 2005年7月开业 内需不足、外需不入 经营状况不佳 成为餐饮、休闲娱乐为主的社区休闲中心区域商业中心商业领军项目项目目发展展区域区域发展展20072008200420052006联洋社区入住率很低外围居住成熟，但消费力一般内部公交系统不完善区域内无集中商业项目多条内部公交线路开通内外联通联洋社区入住率提高白领和外籍人士居多消费多元化社区入住率成熟l小小结新新泾镇北新北新泾仙霞新村仙霞新村程程桥案例二案例二新泾镇人口不足主干道在项目附近未设置出口班车系统不完善传统住宅区无商业氛围仙霞路扩展中环线出口开放周边
4、中高消费力人群导入高档住宅兴建项目周边三公里人口达到30万 2004年12月开业区域商业中心社区文化与活动中心20052006200720082009北新泾镇新盘开发大量人口入住项目目发展展区域区域发展展2004 经营状况改善目标客群为中等收入家庭、社区居民 新泾镇居民消费力不够 外部消费者导入困难 消费活跃度不够l小小结区位区位北京市昌平区天通苑社区南北京市昌平区天通苑社区南侧开开业时间2007年年8月家月家乐福开福开业其他主力店其他主力店2008年初相年初相继开开业体量体量24万平方米万平方米定位定位家庭生活家庭生活购物中心物中心北京北京龙德广德广场案例三案例三 2006年初动工 启动主力
5、店招商 定位为中高端购物中心 计划引入家乐福、翠微百货、百安居及时尚零售品牌 2007年8月家乐福开业，人气十足 一个月后其他主力店相继签约 时尚零售招商持续招商200720092008 其他主力店开业 时尚零售品牌招商困难北京最大的经济适用房区居住人群结构复杂商业配套零散、档次偏低2006项目目发展展定定位位区域区域发展展2010商业氛围日益成熟 时尚零售品牌招商情况逐渐好转，服饰零售比例逐渐增大 品牌品质逐渐提升l小小结区位区位 成都市成成都市成华区建区建设路路开开业时间 2010年年11月月20日日试营业 2010年年11月月24日正式日正式营业 体量体量 3.2万平方米万平方米定位定位
6、 社区生活百社区生活百货成都伊藤洋成都伊藤洋华堂建堂建设路店路店SM 2009年11月20日试营业2009年11月24日正式营业2009项目目发展展区域区域发展展周边大量中高端住宅商业氛围成熟 休闲服饰零售 生活零售 业态组合多元化 亲子休闲娱乐 特色文化活动 购物环境舒适 休闲空间营造缺乏优质消费环境传统大众化服饰零售业态间缺乏互动l小小结区域根本属性特征区域根本属性特征区域根本属性特征区域根本属性特征区域区域区域区域发发展特征及成熟度展特征及成熟度展特征及成熟度展特征及成熟度微微微微观观市市市市场场机会点机会点机会点机会点初判初判项目目总体体发展方向展方向制定制定项目具体目具体发展策略展策
7、略区域交通条件区域交通条件整体市整体市场竞争格局争格局l 非核心商圈商非核心商圈商业运作思路运作思路总结项目开目开发背景分析背景分析项项目自身情况目自身情况目自身情况目自身情况区域区域环境境商商业市市场竞争争环境境用地性质用地性质公建混合住宅用地总用地面积总用地面积175669.92175669.92平方米规划建设用地面积规划建设用地面积131896.7131896.7平方米项目容积率项目容积率公建混合住宅用地3.5 3.5 ；公共交通用地0.30.3住宅住宅13.8513.85万平米；商业金融、娱乐万平米；商业金融、娱乐28.1628.16万平米万平米另有另有4.154.15万平米是区政府计
8、划建造的文化馆万平米是区政府计划建造的文化馆建筑控制规模建筑控制规模462928.5462928.5平方米建筑控制高度建筑控制高度 公建混合住宅用地8080米；公共交通用地9 9米功能功能功能功能综综合体合体合体合体项项目，商目，商目，商目，商业业部分体量大部分体量大部分体量大部分体量大临临城市主干道，城市主干道，城市主干道，城市主干道，项项目外部展示性良好目外部展示性良好目外部展示性良好目外部展示性良好面面面面宽宽达达达达700700700700米且被道路分割，不利于两米且被道路分割，不利于两米且被道路分割，不利于两米且被道路分割，不利于两边边商商商商业业互互互互动动朝阳北路朝阳北路建建材材
9、院院中中路路辛辛庄庄路路常常营中街中街项目自身情况目自身情况区域区域区域区域环环境境境境商商业市市场竞争争环境境定福庄定福庄传媒媒产业区区传统住宅区住宅区东坝保障房保障房+ +商品房商品房商品房商品房保障房保障房金金盏商商务区区通州新通州新兴居住区居住区通州新城通州新城绿地地待开待开发区域区域待开待开发区域区域通州通州传统住宅区住宅区朝青住宅区朝青住宅区东坝商商务区区绿地地绿地、厂房、住宅地、厂房、住宅四惠住宅区四惠住宅区项目所目所处区域板区域板块划分划分商品房商品房保障房保障房商品房商品房保障房保障房朝青住宅区朝青住宅区绿地、厂房、住宅地、厂房、住宅四惠住宅区四惠住宅区商品房商品房保障房保障
10、房5 5公里半径公里半径公里半径公里半径辐辐射范射范射范射范围围内住宅成熟度内住宅成熟度内住宅成熟度内住宅成熟度较较高高高高通州通州传统住宅区住宅区成熟度高成熟度高通州新通州新兴居住区居住区成熟度高成熟度高传统住宅区住宅区东坝保障房保障房+ +商品房商品房注：以注：以项目开目开业时间为节点点统计圈层圈层界定界定理论总人口理论总人口（人）（人）至2013年入住人口交房时间交房时间第一商圈半径1.5公里161,000140,000保障房2010年底前、商品房2011年底前二手房2006年以前第二商圈半径约3公里298,000272,000新房基本为保障房，2011年底前二手房2006年前第三商圈半
11、径约5公里470,000454,000东坝和崇文安置保障房预计2012年前交房，其他2010年底前交房二手房2005年前东坝保障房保障房+ +商品房商品房项项目目目目5 5 5 5公里公里公里公里辐辐射半径区域内射半径区域内射半径区域内射半径区域内人群人群人群人群结结构复构复构复构复杂杂，总总体消体消体消体消费费力相力相力相力相对对一般一般一般一般保障房保障房+ +商品房商品房（均价（均价19321）新新兴商品住宅区商品住宅区（均价（均价1609216092）“CBDCBD雇雇员”为主主消消费能力相能力相对较高高住宅均价明住宅均价明显高于本案区域高于本案区域保障房保障房+ +商品房商品房（均价
12、（均价15360）普通住宅普通住宅（均价（均价16204）通州通州传统住宅区住宅区（均价（均价15324）通州老城原住民通州老城原住民为主主金金盏商商务区区10年年“一一环两廊两廊”规划划通州新城通州新城区域商区域商区域商区域商务规务规划划划划长长期向好，必将引期向好，必将引期向好，必将引期向好，必将引导导区域人群区域人群区域人群区域人群结结构升构升构升构升级级但短期内但短期内但短期内但短期内对对本案支撑有限本案支撑有限本案支撑有限本案支撑有限CBD-定福庄定福庄传媒媒产业区区发展展刚刚起步于起步于CBD区域区域东坝北区高端北区高端商商务、使、使馆区区运河北京新商运河北京新商务区、商区、商务园
13、园金融服金融服务后台、宋庄文化后台、宋庄文化创意意产业功能区功能区 东五五环机机场第二高速第二高速朝阳北路朝阳北路朝阳路朝阳路京通快速路京通快速路双双桥路路双双桥东路路京哈高速京哈高速新新华大街大街京塘路京塘路安安顺路路管管庄庄路路东高高路路项目周目周边区域被快速路及河流切割区域被快速路及河流切割但但总体道路交通可达性体道路交通可达性较好好东坝及及东南部区域至本案的交通南部区域至本案的交通压力力较大大 306364639758758991991499306364499506506东部及部及东南部南部辐射区域公交可达性相射区域公交可达性相对较弱弱项目自身情况目自身情况区域区域环境境商商商商业业市
14、市市市场竞场竞争争争争环环境境境境建外商圈 CBD商圈亚奥商圈前门商圈崇文门商圈王府井商圈西单商圈金融街商圈公主坟商圈当代商圈中关村商圈望京商圈燕莎商圈“摊摊大大大大饼饼”城市格局及城市格局及城市格局及城市格局及“多主多副多主多副多主多副多主多副”多中心商多中心商多中心商多中心商业业格局格局格局格局对对本案本案本案本案辐辐射能力的制射能力的制射能力的制射能力的制约约工体三里屯商圈大峡谷本案本案城市整体商城市整体商业格局格局对本案的影响本案的影响 111112项项目周目周目周目周边边商商商商业业氛氛氛氛围围尚未形成尚未形成尚未形成尚未形成5 5公里公里公里公里辐辐射半径及周射半径及周射半径及周射
15、半径及周边边区域商区域商区域商区域商业业亟待升亟待升亟待升亟待升级级现阶现阶段主要面段主要面段主要面段主要面临临来自朝阳大悦城的来自朝阳大悦城的来自朝阳大悦城的来自朝阳大悦城的竞竞争争争争区域名称区域名称序号序号项目名称项目名称类型类型体量体量（平方米）（平方米）特征特征朝青区域1朝阳大悦城购物中心23万 除朝阳大悦城外，除朝阳大悦城外，其他区域项目体量与其他区域项目体量与本案无法抗衡，商业本案无法抗衡，商业形态传统，无法满足形态传统，无法满足一站式消费需求。一站式消费需求。双桥区域2京通苑商业广场百货N/A3中百世贸小商品市场2万4国泰百货百货3.7万通州传统区域5新华商场百货约10万6上科
16、华联百货7人民商场百货8国泰百货百货通州新兴区域9新生活广场超市+店中店4.6万10苏荷时代商业广场百货2万11贵友大厦百货3.5万12淘宝城小商品市场N/A定福庄区域以街铺和底商为主，无大型集中商业项目出现区域市区域市场竞争争现状状对本案的影响本案的影响国泰百货中百世贸朝阳大悦城人民商场新生活广场贵友大厦苏荷时代华联商厦淘宝城区域市区域市场竞争争现状状对本案的影响本案的影响l朝阳大悦城朝阳大悦城项项目体量与本案相当目体量与本案相当目体量与本案相当目体量与本案相当运运运运营营商的在商的在商的在商的在资资金支持、金支持、金支持、金支持、资资源整合及运源整合及运源整合及运源整合及运营经验营经验方面
17、的方面的方面的方面的强强大大大大实实力力力力开开开开业时间业时间早，有利于消早，有利于消早，有利于消早，有利于消费费粘性的培养粘性的培养粘性的培养粘性的培养整体整体整体整体发发展展展展节节奏超前于本案奏超前于本案奏超前于本案奏超前于本案坐坐拥高消高消费人群聚集的朝青板人群聚集的朝青板块；240000平方米商平方米商业航母，中粮集航母，中粮集团在北京市在北京市场的又一商的又一商业力作；力作；2010年年6月开月开业；时尚品尚品质生活中心定位。生活中心定位。区域市区域市场竞争争现状状对本案的影响本案的影响时时尚有余，生活氛尚有余，生活氛尚有余，生活氛尚有余，生活氛围围相相相相对对不足不足不足不足档
18、次和品档次和品档次和品档次和品质质基本与区域消基本与区域消基本与区域消基本与区域消费费力相适力相适力相适力相适应应业态类业态类型型分类及店铺数量分类及店铺数量代表品牌代表品牌特征总结特征总结餐饮正餐：30家唐宫、金钱豹、熔宴 种类齐全、口味丰富种类齐全、口味丰富种类齐全、口味丰富种类齐全、口味丰富档次相对中高端档次相对中高端档次相对中高端档次相对中高端休闲简餐：24家DQ、胡椒厨房、满记甜品、鹿港小镇快餐：6家Burger King零售时尚零售：130家GAP、 HUGO BOSS、JOOP! 首层时尚零售品质较高首层时尚零售品质较高首层时尚零售品质较高首层时尚零售品质较高 生活零售规模较小，
19、类型单一生活零售规模较小，类型单一生活零售规模较小，类型单一生活零售规模较小，类型单一儿童零售与其他业态互动不足儿童零售与其他业态互动不足儿童零售与其他业态互动不足儿童零售与其他业态互动不足生活零售：23家屈臣氏、疯果盒子、一伍一拾休闲娱乐享受型：10家天使丽人、玛花纤体、 贝黎诗整体缺乏互动性整体缺乏互动性整体缺乏互动性整体缺乏互动性种类不够丰富种类不够丰富种类不够丰富种类不够丰富社交型：5家冠军冰场、金逸影院、金银岛电玩、歌友汇KTV家庭型：5家蓝天城、创意宝贝、悦然手工生活配套5家名表手机维修、福奈特种类匮乏，无法满足区域基本生活配套需求种类匮乏，无法满足区域基本生活配套需求种类匮乏，无
20、法满足区域基本生活配套需求种类匮乏，无法满足区域基本生活配套需求区域市区域市场竞争争现状状对本案的影响本案的影响l朝阳大悦城朝阳大悦城调整整势在必行在必行根本原因根本原因以收益以收益为导向，向，忽忽视非核心商圈非核心商圈商商业发展的客展的客观规律律次要原因次要原因部分大面部分大面积主力商主力商户的开的开业时间滞后滞后开开业至今人流量一般至今人流量一般商商户租租约限制限制难以以进行大面行大面积商商户调整整零售品牌遴零售品牌遴选升升级适当降低适当降低餐餐饮比例比例增增补小型休小型休闲娱乐业态增加生活服增加生活服务类业态比例比例区域名称零售餐饮休闲娱乐定福庄区域以小型超市、专业卖场等基础生活配套零售
21、为主 以中式正餐为主大众化档次 以传统休娱形式为主品类相对单一品牌乏善可陈普遍缺乏品质通州老城区高街品牌，大众化档次品牌重合度高以中式正餐为主大众化档次，品牌传统通州新兴区域双桥区域高街品牌，大众化档次 多为街边小店，档次低较为匮乏主要承主要承主要承主要承载载生活配套生活配套生活配套生活配套职职能，大众化档次能，大众化档次能，大众化档次能，大众化档次零售品牌零售品牌零售品牌零售品牌总总量不足，同量不足，同量不足，同量不足，同质质化化化化严严重，重，重，重，时时尚感欠缺尚感欠缺尚感欠缺尚感欠缺餐餐餐餐饮饮以中式正餐以中式正餐以中式正餐以中式正餐为为主，主，主，主， 类类型不型不型不型不够够丰富丰
22、富丰富丰富休休休休闲娱乐业态类闲娱乐业态类型型型型单单一，种一，种一，种一，种类匮类匮乏，无品牌效乏，无品牌效乏，无品牌效乏，无品牌效应应区域市区域市场竞争争现状状对本案的影响本案的影响l其他板其他板块序号序号新开业项目名称新开业项目名称开业时间开业时间类型类型开发商开发商1朗廷2010商业街北京东方旺盛房地产开发有限公司2汇通时尚购物中心2011购物中心北京通建合美投资管理有限公司3华联N/A购物中心华联集团4万达N/A综合体万达集团5北京ONE2011购物中心北京实地房地产开发有限公司6绿城项目2012购物中心绿城集团区域商区域商区域商区域商业业升升升升级趋势级趋势明明明明显显开开开开业时
23、间业时间扎堆，品牌扎堆，品牌扎堆，品牌扎堆，品牌资资源源源源抢夺抢夺激烈激烈激烈激烈未来未来2-3年区域市年区域市场变化化对本案的影响本案的影响通州通州现核心核心区商圈区商圈常常营商圈商圈双双桥商圈商圈朝青商圈朝青商圈个体个体个体个体项项目目目目间竞间竞争向商圈争向商圈争向商圈争向商圈间竞间竞争争争争转转化的化的化的化的趋势趋势明明明明显显未来未来2-3年区域市年区域市场变化化对本案的影响本案的影响商圈商圈名称名称项目名称项目名称体量体量（平方米）（平方米）类型类型开业时间开业时间特征分析特征分析竞争威胁竞争威胁朝青商圈朝阳大悦城23万购物中心2010年 入市时间早，有利于形成消费粘性； 实力
24、商业运营商的丰富经验和资源； 体量与本案相当； 先行调整弥补现缺陷。通州现核心区商圈绿城项目10万购物中心2012年开业 传统商圈升级改造，零售规模、业态复合度、档次齐全全面提升； 传统商圈的消费粘性和影响力；总体规模与本案商圈相当。万达广场N/A购物中心2012年封顶北京ONE（高端方向）2.7万购物中心2012年前人民商城、上科华联、新华商场、国泰百货约15万百货80、90年代常营商圈龙湖项目22万购物中心2013年10月华联10万购物中心2012年 区位关系上有利与同本案形成规模效应； 先期开业对周边商业氛围聚集的正面作用。北辰福第6.6万N/AN/A 体量上有可能运作集中商业，动态未知
25、。富力阳光美居2万 预计为底商或街铺。保利嘉园2.5万金隅丽景苑2.5万本案西侧A-006地块2.3万双桥商圈朗廷商业街1万商业街（全部持有）2010年 商圈规模扩张，业态复合度提升，但休闲娱乐业态仍较为匮乏；餐饮与其他业态互动性较为欠缺； 朗廷项目由于面临快速路阻隔，很难与双桥其他项目形成合力。国泰百货3.7万百货2008年汇通时尚购物中心（已签华联、金逸影院）7.5万购物中心2010年底未来未来2-3年区域市年区域市场变化化对本案的影响本案的影响50余万平方米的余万平方米的商商业、文化、文化娱乐用地用地250万平方米万平方米商商业用地用地从从从从长长期看，通州新城、金期看，通州新城、金期看
26、，通州新城、金期看，通州新城、金盏盏及及及及东坝东坝板板板板块块的商的商的商的商业规业规模化模化模化模化发发展将展将展将展将进进一步一步一步一步降低上述区域消降低上述区域消降低上述区域消降低上述区域消费费外流的可能外流的可能外流的可能外流的可能中中长期区域市期区域市场变化化对本案的影响本案的影响项目目发展方向及定位展方向及定位论证分析分析l项目目SWOT分析分析W7.通州区域与本案公交联系较弱W6.东坝、通州人群到本案道路交通压力较大W5.短期内，地铁6号线对东向人流的导入作用有限Strengths优势Weaknesses劣劣势S4. 除东坝及通州板块，其余区域交通通达性较好S3.以项目开业时
27、间为节点，5公里半径区域住宅成熟度高S2. 临主路（主干道），项目展示性较好S1. 体量大，有助于打造规模优势W4.商务规划长期向好，但短期内支撑有限，不能改变区域以住宅功能为主的根本属性W3. 区域人群结构复杂，整体消费能力一般W2.项目周边商业氛围尚未聚集W1.项目面宽过长及被市政道路分割T7.个体项目间竞争向商圈间竞争转化T6.项目周边出现同类型竞争项目，计划开业时间先于本案T5.从长期看，通州新城、东坝及金盏大规模商业规划的实现将进一步弱化上述板块消费外流的可能性O5.双桥区域2-3年后仍无法真正满足一站式消费需求O4.定福庄区域无大型集中商业出现，未来2-3年内仍无大型集中商业入市O
28、3.朝阳大悦城现业态规划上的不足点O1.金盏及通州新城商务区功能规划从长期看有利于为区域人口结构升级O2.现区域商业形态传统，无一站式消费场所出现Threats威威胁Opportunities机会机会T4.通州现核心商区规模扩张及形式升级将提升其对本区内人群的吸附能力T3.朝阳大悦城体量大与本案相当，于本案开业节点进入调整期，拥有丰富运营经验T1.城市整体商业格局对本案辐射能力的制约T2.整个区域商业升级趋势明显，众多项目开业扎堆l项目目SWOT分析分析O6.零售品牌以大众化档次为主，品牌总量不足，同质化严重O7.餐饮以中式正餐为主，口味单一，类型匮乏，品牌传统O8.休闲娱乐业态类型单一，以歌
29、厅、洗浴为主，普遍缺乏品质T1.T1.城市整体商城市整体商城市整体商城市整体商业业格局格局格局格局对对本案本案本案本案辐辐射区域的制射区域的制射区域的制射区域的制约约本案本案发展必展必须立足于城市立足于城市东部区域（部区域（东四四环外）外）西至朝青板西至朝青板块，东至通州新城，北至至通州新城，北至东坝金金盏、南至双、南至双桥1、初判、初判项目目发展方向展方向T3.T3.T3.T3.朝阳大悦城作朝阳大悦城作朝阳大悦城作朝阳大悦城作为为城市城市城市城市东东部区域旗部区域旗部区域旗部区域旗舰舰型商型商型商型商业业的先期入市的先期入市的先期入市的先期入市本案本案应以区域根本属性以区域根本属性为出出发点
30、，重点关注生活需求点，重点关注生活需求整体档次需与区域消整体档次需与区域消费力相适力相适应，以大众化档次，以大众化档次为主主1、初判、初判项目目发展方向展方向W4.W4.W4.W4.商商商商务规务规划划划划长长期向好，但短期内支撑有限，期向好，但短期内支撑有限，期向好，但短期内支撑有限，期向好，但短期内支撑有限，不能改不能改不能改不能改变变区域以住宅功能区域以住宅功能区域以住宅功能区域以住宅功能为为主的根本属性主的根本属性主的根本属性主的根本属性S3.S3.S3.S3.以以以以项项目开目开目开目开业时间为节业时间为节点，点，点，点，5 5 5 5公里公里公里公里辐辐射半径区域区域住宅成熟度高射
31、半径区域区域住宅成熟度高射半径区域区域住宅成熟度高射半径区域区域住宅成熟度高W3. W3. W3. W3. 区域人口区域人口区域人口区域人口结结构复构复构复构复杂杂，整体消，整体消，整体消，整体消费费能力一般能力一般能力一般能力一般本案本案应尽早入市尽早入市凭借体量凭借体量优势，迅速，迅速树立起在区域中的影响力，在品牌立起在区域中的影响力，在品牌资源争源争夺中占得先中占得先机机同同时为后后续发展展赢得得调整的整的时间和空和空间O1.O1.O1.O1.长长期金期金期金期金盏盏及通州新城商及通州新城商及通州新城商及通州新城商务务区功能区功能区功能区功能规规划的逐步划的逐步划的逐步划的逐步实现实现O
32、2.O2.O2.O2.现现区域商区域商区域商区域商业业形形形形态传统态传统，无一站式消，无一站式消，无一站式消，无一站式消费场费场所出所出所出所出现现S2.S2.临临主路（主干道），主路（主干道），主路（主干道），主路（主干道），项项目展示性目展示性目展示性目展示性较较好好好好S1.S1.体量大，有助于打造体量大，有助于打造体量大，有助于打造体量大，有助于打造规规模模模模优势优势T2. T2. T2. T2. 整个区域商整个区域商整个区域商整个区域商业业升升升升级趋势级趋势明明明明显显，众多，众多，众多，众多项项目开目开目开目开业业扎堆扎堆扎堆扎堆2、项目具体目具体发展策略展策略应对总体市体市
33、场竞格局格局变化化2、项目具体目具体发展策略展策略应对总体市体市场竞格局格局变化化W2.W2.W2.W2.项项目周目周目周目周边边商商商商业业氛氛氛氛围围尚未聚集尚未聚集尚未聚集尚未聚集O3.O3.O3.O3.朝阳大悦城朝阳大悦城朝阳大悦城朝阳大悦城业态规业态规划上的不足划上的不足划上的不足划上的不足点点点点本案本案发展初期需尊重非核心商圈商展初期需尊重非核心商圈商业发展展规律律注重目的性商注重目的性商业模式的重要意模式的重要意义，待商，待商业氛氛围成熟后再成熟后再寻求求调整整2、项目具体目具体发展策略展策略应对不同板不同板块竞争的策略争的策略与周与周边同同类项目化目化竞争争为协同合作，提升商
34、圈整体同合作，提升商圈整体竞争力争力借助借助华联先期入市先期入市对区域商区域商业氛氛围的的预热，有利于本案招商，有利于本案招商W2.W2.W2.W2.项项目周目周目周目周边边商商商商业业氛氛氛氛围围尚未聚集尚未聚集尚未聚集尚未聚集S1.S1.体量大，有助于打造体量大，有助于打造体量大，有助于打造体量大，有助于打造规规模模模模优势优势T7. T7. T7. T7. 个体个体个体个体竞竞争将在争将在争将在争将在2-32-32-32-3年内升年内升年内升年内升级为级为商圈商圈商圈商圈竞竞争争争争T6.T6.T6.T6.项项目周目周目周目周边边出出出出现现同同同同类类型型型型竞竞争争争争项项目目目目2
35、、项目具体目具体发展策略展策略应对不同板不同板块竞争的策略争的策略T3.T3.T3.T3.朝阳大悦城先期开朝阳大悦城先期开朝阳大悦城先期开朝阳大悦城先期开业业，于本案开，于本案开，于本案开，于本案开业节业节点点点点进进入入入入调调整期，体量大并整期，体量大并整期，体量大并整期，体量大并拥拥有丰富运有丰富运有丰富运有丰富运营经营经验验W1.W1.W1.W1.项项目面目面目面目面宽过长宽过长及被市政道路分割及被市政道路分割及被市政道路分割及被市政道路分割考考虑到朝阳大悦城未来到朝阳大悦城未来调整，本案整，本案应避免与其直接避免与其直接竞争，采取档次的差异化争，采取档次的差异化为应对策略策略以朝阳大
36、悦城运作以朝阳大悦城运作经验教教训为戒，合理戒，合理进行行业态规划，划，营造出造出浓郁的生活氛郁的生活氛围O3.O3.O3.O3.朝阳大悦城朝阳大悦城朝阳大悦城朝阳大悦城业态规业态规划上的不足点划上的不足点划上的不足点划上的不足点W3. W3. W3. W3. 区域人口区域人口区域人口区域人口结结构复构复构复构复杂杂，整体消，整体消，整体消，整体消费费能力一般能力一般能力一般能力一般2、项目具体目具体发展策略展策略应对不同板不同板块竞争的策略争的策略本案必本案必须注重注重产品品设计及及业态亮点的打造，同亮点的打造，同时尽可能与政府尽可能与政府协调打通区域打通区域间交通脉交通脉络，以提升未来朝青
37、、，以提升未来朝青、东坝、金、金盏和通州区域人群的到达可能性。和通州区域人群的到达可能性。W7.W7.W7.W7.通州区域与本案公交通州区域与本案公交通州区域与本案公交通州区域与本案公交联联系系系系较较弱弱弱弱W6.W6.W6.W6.东坝东坝、通州人群到本案道路交通、通州人群到本案道路交通、通州人群到本案道路交通、通州人群到本案道路交通压压力力力力较较大大大大T5.T5.T5.T5.从从从从长长期看，通州新城、期看，通州新城、期看，通州新城、期看，通州新城、东坝东坝及金及金及金及金盏盏大体量商大体量商大体量商大体量商业规业规划的划的划的划的实现实现将将将将进进一步弱化板一步弱化板一步弱化板一步
38、弱化板块块消消消消费费外流的可外流的可外流的可外流的可能性能性能性能性T4.T4.T4.T4.通州通州通州通州现现核心商区的核心商区的核心商区的核心商区的规规模模模模扩张扩张及形式升及形式升及形式升及形式升级级将将将将提升其提升其提升其提升其对对本区内人群的吸附能力本区内人群的吸附能力本区内人群的吸附能力本区内人群的吸附能力W5.W5.W5.W5.短期内，地短期内，地短期内，地短期内，地铁铁6 6 6 6号号号号线对东线对东向人流的向人流的向人流的向人流的导导入入入入作用有限作用有限作用有限作用有限T3.T3.T3.T3.朝阳大悦城体量大与本案相当，于本案开朝阳大悦城体量大与本案相当，于本案开
39、朝阳大悦城体量大与本案相当，于本案开朝阳大悦城体量大与本案相当，于本案开业业节节点点点点进进入入入入调调整期，整期，整期，整期，拥拥有丰富运有丰富运有丰富运有丰富运营经验营经验2、项目具体目具体发展策略展策略应对不同板不同板块竞争的策略争的策略O5.O5.O5.O5.双双双双桥桥区域区域区域区域2-32-32-32-3年后仍无法真正年后仍无法真正年后仍无法真正年后仍无法真正满满足一足一足一足一站式消站式消站式消站式消费费需求需求需求需求O4.O4.O4.O4.定福庄区域无大型集中商定福庄区域无大型集中商定福庄区域无大型集中商定福庄区域无大型集中商业业入市入市入市入市S4. S4. S4. S4
40、. 除除除除东坝东坝及通州板及通州板及通州板及通州板块块，其余区域交，其余区域交，其余区域交，其余区域交通通达性通通达性通通达性通通达性较较好好好好S1. S1. S1. S1. 体量大，有助于打造体量大，有助于打造体量大，有助于打造体量大，有助于打造规规模模模模优势优势充分利用大体量充分利用大体量优势，真正，真正满足周足周边居民的一站式消居民的一站式消费需求引需求引导消消费模式升模式升级2、项目具体目具体发展策略展策略业态方向方向O7.O7.餐餐餐餐饮饮以中式正餐以中式正餐以中式正餐以中式正餐为为主，其他餐主，其他餐主，其他餐主，其他餐饮饮类类型型型型匮匮乏，品牌乏，品牌乏，品牌乏，品牌传统
41、传统O8.O8.休休休休闲娱乐业态类闲娱乐业态类型型型型单单一，以歌一，以歌一，以歌一，以歌厅厅、洗浴、洗浴、洗浴、洗浴为为主，普遍缺乏品主，普遍缺乏品主，普遍缺乏品主，普遍缺乏品质质O6.O6.零售品牌以大众化档次零售品牌以大众化档次零售品牌以大众化档次零售品牌以大众化档次为为主，主，主，主，品牌品牌品牌品牌总总量不足，同量不足，同量不足，同量不足，同质质化化化化严严重重重重高街品牌高街品牌高街品牌高街品牌+ +快速快速快速快速时时尚品牌基本款尚品牌基本款尚品牌基本款尚品牌基本款+ +休休休休闲闲运运运运动动服服服服饰饰做足儿童相关零售做足儿童相关零售做足儿童相关零售做足儿童相关零售大面大面
42、大面大面积积生活零售主力店生活零售主力店生活零售主力店生活零售主力店其他生活配套型零售其他生活配套型零售其他生活配套型零售其他生活配套型零售家庭聚会正餐、家庭聚会正餐、家庭聚会正餐、家庭聚会正餐、时时尚正餐尚正餐尚正餐尚正餐休休休休闲简闲简餐、快餐餐、快餐餐、快餐餐、快餐打造多元化餐打造多元化餐打造多元化餐打造多元化餐饮组饮组合，丰富合，丰富合，丰富合，丰富选择选择性性性性档次相档次相档次相档次相对对朝阳大悦城朝阳大悦城朝阳大悦城朝阳大悦城较较低低低低亲亲子型及社交型休子型及社交型休子型及社交型休子型及社交型休闲娱乐闲娱乐，提升参与性和互，提升参与性和互，提升参与性和互，提升参与性和互动动性性
43、性性引入高知名度引入高知名度引入高知名度引入高知名度连锁连锁品牌，提升品品牌，提升品品牌，提升品品牌，提升品质质l l 项项目商目商目商目商业总业总体定位体定位体定位体定位结论结论京京东最具最具亲和力的生活港湾和力的生活港湾这这里，倡里，倡里，倡里，倡导导最休最休最休最休闲闲的消的消的消的消费费方式方式方式方式这这里，里，里，里，陈陈列的是一种生活列的是一种生活列的是一种生活列的是一种生活精致休精致休精致休精致休闲闲生活、温馨家庭生活的生活、温馨家庭生活的生活、温馨家庭生活的生活、温馨家庭生活的缔缔造者造者造者造者细细心心心心邻邻里服里服里服里服务务、愉悦社交、愉悦社交、愉悦社交、愉悦社交场场
44、所的提供者所的提供者所的提供者所的提供者以常以常以常以常营营、定福庄及双、定福庄及双、定福庄及双、定福庄及双桥桥板板板板块为块为核心核心核心核心辐辐射区域，通州新射区域，通州新射区域，通州新射区域，通州新兴兴住住住住宅区、朝青板宅区、朝青板宅区、朝青板宅区、朝青板块块及及及及规规划中的商划中的商划中的商划中的商务务板板板板块为块为外外外外围辐围辐射区域射区域射区域射区域金金盏商商务区区东坝板板块通州新城通州新城通州新通州新兴住宅住宅区区常常营、定福庄、定福庄及双及双桥板板块朝青板朝青板块l l 项项目市目市目市目市场场定位定位定位定位结论结论现阶现阶段以段以段以段以辐辐射区内的家庭住射区内的家
45、庭住射区内的家庭住射区内的家庭住户为户为主要目主要目主要目主要目标标客群客群客群客群未来随着区域商未来随着区域商未来随着区域商未来随着区域商务务氛氛氛氛围围的成熟，可兼的成熟，可兼的成熟，可兼的成熟，可兼顾顾商商商商务务需求需求需求需求三口之家三口之家年年年年轻轻夫夫夫夫妇妇商商务人群人群未来未来5-10年年l l 项项目目目目目目目目标标客群初步定位客群初步定位客群初步定位客群初步定位结论结论如何体如何体现生活感和生活感和亲和力？和力？业态组合合业态布局布局运运营推广推广规划划设计生活的生活的琐碎由我碎由我们为您整合您整合上海百上海百联西郊西郊购物中心物中心台湾台湾统一梦一梦时代代购物中心物
46、中心孩子是家庭的天使，孩子是家庭的天使，这里是孩子成里是孩子成长的加油站！的加油站！北京金源燕莎北京金源燕莎购物中心物中心这里的生活里的生活处处充充满欢笑声笑声正大广正大广场思泳杰思泳杰麦吉柯魔麦吉柯魔术皇家皇家摄影影汤姆熊姆熊英孚教育英孚教育汤尼英盖美尼英盖美发培培训学校学校好好乐迪迪 Salon GK美甲美甲 菠丹妮菠丹妮 贝印贝印美蝶天堂美蝶天堂纽悦伊人纽悦伊人史云逊护史云逊护发中发中心心 俊奥形象设俊奥形象设计计汤尼英盖尼英盖御美会御美会紫紫颖美胸美体美胸美体专业连锁机构机构星美正大星美正大电影城影城大众大众书局局新都市舞工厂新都市舞工厂威威尔士健身中心士健身中心欢乐童趣童趣馆健康瘦身
47、健康瘦身馆SalonEspritDAIWOSUSHI艾艾维庭庭LAVINNE如何体如何体现生活感和生活感和亲和力？和力？业态组合合业态布局布局运运营推广推广规划划设计花花朵的芬芳、咖啡的的芬芳、咖啡的浓郁扑面而来，郁扑面而来，如同走如同走进老友家般老友家般亲切切挪威挪威OSLOCITY望京嘉茂一望京嘉茂一层美味与美味与欢笑在笑在这里自然融合，生活竟能如此美妙里自然融合，生活竟能如此美妙香港新生活广香港新生活广场Central World PlazaCentral World Plaza如何体如何体现生活感和生活感和亲和力？和力？业态组合合业态布局布局运运营推广推广规划划设计一眼望去，一眼望去，
48、让你不自你不自觉地走地走进大家的生活空大家的生活空间建筑风格建议新古典主意的建筑风格，保持简洁的同时又突出了品质。建议：方案一的设计突出了高端品质，但是与项目的主题定位不相符。建筑外立面设计应围绕着“亲和力、温馨”体现本项目的主题。水平与垂直线条组成的网络，使建筑外立面具有图案的效果。本方案的展示性强。建议：方案二的设计突出了建筑的展示性。但是在300米的沿街展示面上会使建筑显得整体性不强、零乱，应注意整体的节奏，保持项目的协调性。建筑风格建议垂直的线条使建筑呈现挺拔高耸。建议：方案三的设计在材质上采用了大面积的玻璃幕墙，使建筑的亲和力弱。“家庭、舒适”感差。应着重注意色彩的处理，建议采用暖色
49、为主色调。材质上注意虚实的结合，不建议采用大面积的玻璃幕墙。建筑风格建议1 1体体现项目目“家庭、温馨家庭、温馨”的主的主题定位定位2 2色彩以暖色色彩以暖色为主，局部运用其他色主，局部运用其他色调，注，注意和意和谐统一一3 3在建筑形式上建在建筑形式上建议考考虑首首层增加柱廊与景增加柱廊与景观相相结合的建筑空合的建筑空间参考案例阳光洒遍每个角落，人阳光洒遍每个角落，人们不是从家里出来走到不是从家里出来走到MallMall里，而是从客里，而是从客厅走到院子里走到院子里挪威挪威OSLOCITY香港新生活广香港新生活广场香港香港APM新加坡新加坡VIVOCITY香港新生活广香港新生活广场妈妈和宝宝
50、信步徜徉，如同在自家客和宝宝信步徜徉，如同在自家客厅一一样舒适方便舒适方便挪威挪威FIELDS不同的装不同的装饰诠释了不同的生活了不同的生活侧面面香港香港圆方方购物中心物中心ValenciaTownCenterMall香港杏花村香港杏花村美国国家公园附件购物中心中庭 日本某啤酒厂改造购物中心中庭 加拿大埃德蒙加拿大埃德蒙顿购物中物中心心香港海港城香港海港城香港香港Megabox如何体如何体现生活感和生活感和亲和力？和力？运运营推广推广规划划设计业态组合合业态布局布局这里里还是社区居民的精神交流平台是社区居民的精神交流平台上海百上海百联西郊和大拇指广西郊和大拇指广场北京金源燕莎北京金源燕莎购物中
51、物中心心上海正大广上海正大广场阳光所至之阳光所至之处都有我都有我们细心的服心的服务FieldsOSLOCITY生活的色彩同生活的色彩同样需要不需要不经意意间的惊喜来点的惊喜来点缀Central World PlazaCentral World Plaza下下阶段工作安排段工作安排 本本阶段工作确定了段工作确定了项目的目的总体体发展方向和定位，并配合展方向和定位，并配合贵方方报规工作工作对规划划设计方案提出方案提出专业意意见。下。下阶段我方段我方将通将通过案例借案例借鉴，结合区域消合区域消费群体和影响群体和影响规划的主力商划的主力商户的研究，深化的研究，深化项目目业态组合及配比，确定主力目合及配
52、比，确定主力目标客客户，并，并给出初步出初步业态布局建布局建议。同。同时，基于基于对于于产品使用需求的分析，品使用需求的分析，继续配合配合规划及建筑划及建筑设计给出出专业建建议。附件：附件：5 5公里公里辐射半径区域射半径区域内住宅内住宅调研数据研数据本案本案二手房新盘福福临家园家园苹果派苹果派20108300经适房适房新天新天际SPACE+(万象新天万象新天)金隅金隅丽景苑景苑保利、富力、北辰、保利、富力、北辰、住住总、金隅、首开、金隅、首开中弘中弘北京像素北京像素8哩哩岛首开首开东都都汇CROSS朗廷朗廷金隅康惠园金隅康惠园远洋一方洋一方住住总住欣家园住欣家园远洋洋润园限价房园限价房东一一
53、时区区天天时名苑名苑世世纪星城星城康城康城(暖山暖山)柏林柏林爱乐(上上线6号号)乐栋300财富富东方方翠福园翠福园(翠福星城翠福星城)龙湖湖项目目北京新天地北京新天地万象新天二区万象新天二区苹果派苹果派优点社区点社区万象新天一区万象新天一区万象新天四区万象新天四区新天新天际SPACE卡夫卡公社卡夫卡公社定福家园定福家园福怡苑福怡苑美然美然动力街区力街区(英郡英郡)叠彩园叠彩园 定福景园定福景园金福家园金福家园万象街万象街绿岛苑苑定福庄北里定福庄北里18014定福庄北里定福庄北里定福庄南里定福庄南里珠江珠江绿里里珠江珠江绿洲洲水郡水郡长安安天泰北双苑天泰北双苑天泰天泰新房苑新房苑双双桥铁路路小
54、区小区金隅金隅可可乐+双柳新居双柳新居雅舍香雅舍香桥朝阳旺角朝阳旺角三三间房南里房南里北岸北岸1292尚尚东阁万方家园万方家园荟康苑康苑柏林柏林爱乐管庄西里管庄西里京京东丽景景京通苑京通苑京通新城京通新城双双桥小区小区北京新天地北京新天地东会新村会新村旺角旺角.福邸福邸远洋一方洋一方零点特区零点特区东一一时区区双双桥六号六号康城康城世世纪星城星城杨庄小区庄小区1鑫苑小区鑫苑小区芳洲花园芳洲花园天天时名苑名苑八里八里桥南街南街长桥园公寓园公寓通典通典铭居居西西马庄小区庄小区华兴园园复复兴南里南里怡佳家园怡佳家园天天赐良园品德良园品德至善家园至善家园帅府小区府小区复复兴里小区里小区万福家园万福家园
55、东阁雅舍雅舍 上上东上品上品16042朝阳新城朝阳新城15844朝新嘉园朝新嘉园15500金星小区金星小区华龙美美树建建东苑小区苑小区艺水芳园水芳园瑞祥里小区瑞祥里小区?名称名称类型类型体量体量（平方米）（平方米）户数户数人数人数入住时间入住时间售价（元售价（元/ /平米）平米）苹果派商品房200000200050002010.6（半地下部分）19700柏林爱乐商品房 酒店公寓61000015433857.52010.8（上线6号）18700北京像素商住公寓2100004700117502011.521000万象新天普通住宅8100008100202502011.1018000龙湖常营项目商品
56、房、公寓13850013503375待定待定首开 东都汇商住公寓28000349872.52011.319800金隅丽景苑经适房20000030007500已入住一部分4322北京新天地商品房6100005000125002010.118700首开畅心园经适房5400018294572.5待定4322北岸1292商住公寓10000080020002010年底10000富力、北辰、保利限价房、廉租房10100008000200002010.65900项目周边地块普通住宅30000030007500不详不详l1.5公里公里辐射半径内新射半径内新盘经适房、限价房、廉租房适房、限价房、廉租房商品房商品
57、房售价数据售价数据为当前市当前市场房价房价名称名称类型类型体量体量（平方米）（平方米）户数户数人数人数入住时间入住时间售价（元售价（元/ /平米）平米）优点社区商品房8.8万7131782.5200618727管庄西里商品房55万35508875199516073京通苑商品房50万512512812.5199916084京通新城（一期）商品房17万465011625200016667京通新城（二期）商品房50万980024500199916871双桥小区商品房4.9万5001250200914600l1.5公里公里辐射半径内二手房射半径内二手房l1.5-3公里公里辐射半径内新射半径内新盘名称名
58、称类型类型体量体量（平方米）（平方米）户数户数人数人数入住时间入住时间售价（元售价（元/ /平米）平米）CROSS朗廷商住公寓4600041010252010.824000福临家园经适房435000538513462.5不详未定金隅康惠园经适房4350005789144722010年底20000远洋一方一期商品房170000220055002010年底7400远洋润园限价房4500004500112502011年底17802东一时区经适房225000290072502010.64322住总住欣家园经适房225000290072502010.64322l1.5-3公里公里辐射半径内二手房射半径内
59、二手房楼盘名称楼盘名称楼盘类型楼盘类型体量体量（平方米）（平方米）户数户数 人数人数入住时间入住时间售价售价美然动力街区（英郡）普通住宅30万13483370200219000福怡园普通住宅16万16004000199918000定福家园普通住宅、经济适用房30万25006250200617778定福景园普通住宅10万290（一期）725200519000三间房南里普通住宅不详38349585199513000华龙美树普通住宅15万13003250200620538建东苑小区经适房19万31007750200016428尚东阁普通住宅6.2万5121280200917840东会新村普通住宅13
60、万13003250199816000朝阳旺角普通住宅17.4万12003000200617700雅舍香桥普通住宅、经济适用房50万670016750200313813双柳新居普通住宅不详不详不详200016000万芳家园普通住宅17169320800200616830旺角福邸普通住宅17万14003500200623000零点特区公寓 不详15003750200910264怡佳家园普通住宅22万11832957.5200016037复兴南里普通住宅不详360900200315106华兴园普通住宅28万11562890199814873帅府小区普通住宅不详不详不详不详15876复兴里小区普通住宅
61、不详10002500200315806l3-5公里公里辐射半径内新射半径内新盘名称名称类型类型体量体量（平方米）（平方米）户数户数人数人数入住时间入住时间售价（元售价（元/ /平米）平米）乐栋300公寓2240040010002011待定世纪星城商品房8000008100202502009年底（一期）17200天时名苑商品房320000202050502009.615500康城别墅10000005781445三期2010年底入住350008哩岛别墅14600053413352010.120000翠福园商品房28000090022502010.10（三期）12000左右金泰丽富嘉园经适房3000
62、0030007500一期2010年底不详北京崇文区安置房 经适房 不详400010000不详不详l3-5公里公里辐射半径内二手房射半径内二手房楼盘名称楼盘名称楼盘类型楼盘类型体量体量（平方米）（平方米）户数户数人数人数入住时间入住时间售价售价双桥六号井普通住宅8万8002000200014000长桥园公寓公寓11万8002000200416000万福家园普通住宅40万400010000200017447东阁雅舍普通住宅4.2万4001000200314000叠彩园普通住宅7万140350200420000万象街普通住宅8万8002000200517567金福家园普通住宅7.5万75018752
63、00117000金星小区普通住宅20万15463865198817570绿岛苑普通住宅11万11002750200217700定福庄北里普通住宅不详不详不详不详21000天赐良缘品德普通住宅33万30007500200316588至善家园公寓12万12003000200212400朝阳新城经适房100万1670041750200415844上东上品普通住宅15万10002500200416600西马庄小区普通住宅42万420010500199913217楼盘名称楼盘名称楼盘类型楼盘类型体量体量（平方米）（平方米）户数户数人数人数入住时间入住时间售价售价艺水芳园普通住宅、酒店式公寓14.6万11
64、802950200517131珠江绿洲普通住宅40.7万35008750200318149合生绿里普通住宅10002500200613022天泰北双苑普通住宅不详13003250200316586天泰新房苑普通住宅不详不详不详200315262水郡长安公寓、别墅、花园洋房29.5万23005750200818670双桥铁路小区普通住宅不详不详不详不详14600金隅可乐+普通住宅4.9万56414102009年底15640京贸国际公寓公寓24万16004000200416000芳洲花园普通住宅不详不详不详200014866杨庄小区普通住宅不详13593397.5不详16200鑫苑小区普通住宅不详不详不详不详13300THANKS FOR YOUR ATTENTION
