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1、商品房业主接房必读培训背景接房的现实问题 有木有？w问题一：部分楼盘的业主在交房时却发现该商品房水电均未入户，小区的路泥泞不堪，更看不见什么绿化，配套设施还在施工中。w问题二：不少购房者在办理完交接手续后才发现房屋或配套存在种种瑕疵，找开发商理论时，开发商辩称该房已由购房者验收合格，对购房者反映的问题不予理睬。 接房的现实问题 有木有？w问题三：合同或广告中承诺的配套设施缺失、缩水或违反规划;违规收费或者违约涨价。w问题四：在交房时候，我们往往还会遇到各种各样的问题，房子面积不对啊，或者室内不符合当初的约定啊，建筑材料有问题啊等等等等。w说严重点甚至很多人根本搞不清楚交房的时候自己要干什么 。
2、在收房环节,建议购房者还是能够找一位专业人士陪同验房,如果身边没有合适的人选,那也不用急,只要认真听我今天的课，相信对于增加大家接房方面的综合知识是有帮助的。接房验房大关键词接房验房大关键词 w合同交费两书一证一表 面积验房 w整改物业公共部分 装修保修 轻松接房三步走轻松接房三步走教您十八招教您十八招“火眼金睛术火眼金睛术”接房第一步接房第一步查看查看 二书一证一表二书一证一表二书一证一表 ”二书”是指住宅质量保证书、住宅使用说明书；“一证”是指房 地产开发建设项目竣工综合验收合格证；“一表”是指竣工验收备案表。 新建住宅质量保证书1、是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为
3、商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。2、开发商不提供的，购房者可以拒签房屋交接书，拒绝接房。3、同时还应当注意保修人是否和卖方一致。如有不合理的条款应当立即提出。新建住宅使用说明书1、是开发商对销售的商品房使用方法及注意事项的说明2、是针对房屋设计、施工及验收中的各项具体技术指标,如抗震指标、墙体结构类型等的相关说明，为开发商的法定义务。3、开发商不提供的，购房者可以拒签房屋交接书，拒绝接房。4、同时还应当注意保修人是否和卖方一致。如有不合理的条款应当立即提出。房地产开发建设项目竣工综合验收合格证是房产项目通过有关部门综合验收凭证。建设工程竣工验收合格备案表1、是项目已完成施工，
4、经开发商、设计单位、施工单位、监理单位验收符合设计和国家标准的证明。2、是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料,是开发商必须对楼盘负责的标记文件。3、查看时应当注意是否有四方签章，是否包含了该幢楼，各单项工程是否合格。再次强调w这三份文件是楼盘通过验收,经过国家有关部门权威认可的标记,是发展商交楼的必要条件。w购房者收房前可千万记住要求开发商出示“二书一证一表”,确定该楼已验收合格,并且与购房合同一致,只有证件 齐全了,你才能签署入住单,收房。友情援助w应对“二书一证一表不齐全之对策 拆解招数： 1、面对这种情况,购房人可选择不收楼； 2、如果确实被要求收楼,也要在相关文件,如住户 验房交接表
5、、验房记录表等相关文件中写明“未见表”等字样并妥善保留好相关文件副本。友情提示 有不少发展商在楼房未经验收或验收手续不齐全的情况下就发出收房通知单,如购房者不明就里稀里糊涂收了楼并签了相关文件,根据契约自由、自治的原则,一旦签了字,就视为对楼宇质量的认可。打起官司来购房者难以得到法律的支持。接房第二步：办理验楼手续接房第二步：办理验楼手续w先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序,但目前发展商能让买家先验楼后办手续的并不多。w通常的做法是让业主先在收楼文件上签字,再发批条,让业主到物业管理处去办理物业手续拿钥匙接房。w等业主进得房去,发现货不对板 ,申诉起来也软弱无力,这对买家来说是不公平的
6、。 为避免出现这种情况,可采取在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。 w验楼当天人很多,如有可能可采用先自检,后再签验楼文件。w验楼时要办手续很多,注意要冷静沉着应对。办理验楼手续的八大注意注意一注意一 收房注意房款约定和面积收房注意房款约定和面积 w如果客户与开发商在合同中约定，在房款结清之前，开发商有权顺延交付房屋，则客户须结清房款之后，才能接收商品房。w对照房屋面积实测表（房屋管理局） 1、明确说明建筑面积、套内建筑面积、使用面积及公摊面积是开发商的法定义务，也是消费者知情权的体现。2、确认售楼合同附图与测量图、现实是否一致，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与
7、合同签订面积是否有差异。注意二注意二 物业费不能乱涨价物业费不能乱涨价 w根据现行规定，新建小区一般由开发商选聘物业管理公司，并签署前期物业管理协议。在签署购房合同时，开发商有义务向购房人出示业主临时公约，就物业费等相关事项作出约定。因此，如果在收房时出现物业费涨价的问题，业主可据此主张权利。注意三注意三 物业费可以按月交物业费可以按月交 w在办入住手续时，多数开发商或物业公司要求业主一次性交付一年或多年的物业管理费。根据有关规定，物业管理的各项收费可按月、按季或按年度计收，但不得一次性预收多年的物业管理费用。注意四注意四 缴纳契税签协议缴纳契税签协议 w根据规定，契税一般于买卖双方办理房产权
8、属过户或变更时向契税征收机关缴纳。现实中多数开发商在办理房屋入住手续时要求业主特别是按揭业主缴纳契税、交易手续费等相关费用，否则不予办理入住手续。w开发商之所以这样要求，是因为对于按揭买房的业主，在房屋权属证书未办下来之前，开发商要为其承担阶段性连带保证责任。若业主入住后不能及时缴纳产权办理时应缴纳的契税、交易手续费等费用，会造成房产证迟延办理或不能办理。而业主之所以不愿意在入住时缴纳这些费用，是怕开发商挪用。w解决办法：业主与开发商协商，签订契税缴纳协议书，约定双方应承担的违约责任等。注意五注意五 先验房再办理手续先验房再办理手续w目前，开发商在交房时，一般都要求业主先办理手续，缴纳相关费用
9、之后，才允许业主验房。对于这一不合理的程序，业主应坚持先验房，后办理手续，并应将验房时发现的相关问题书面呈递给开发商并让其签收，以避免以后的纠纷。注意六注意六 建议业主集体收楼建议业主集体收楼 w鉴于购房人专业知识的匮乏，建议购房人在收房时能够集体收楼，可能的情况下可以聘请律师指导协助，这不但可以弥补单一主体知识的限制，更好、更有效地维权，还可引起开发商的重视，促使开发商就收房过程中的问题做约定。注意七注意七 遇配套问题先收房遇配套问题先收房 w针对不同的房屋问题，开发商承担的责任有区别：房屋主体有质量问题要承担退房责任，若是掉灰、裂缝等问题，开发商要修补。如果是双方在合同中约定的其他条件：比
10、如配套设施、空气质量不合格等，购房人可先收房，然后要求开发商承担赔偿责任。注意八注意八 投资买房尽快收房投资买房尽快收房 w有的业主买房是为了投资，迟延收房会造成其收租金的损失。如果开发商交付的房子存在质量问题，建议购房人做比较，如果租金的损失较大，建议先接收房，等把房子按照既定的计划出租后，再追究开发商的违约责任。 接房第三步：开始验楼接房第三步：开始验楼 买房子是人生大事,收房验房则是买房的一个关键环节。收房时如果能够及时发现房屋的质量问题,开发商基本上都能积极配合解决,一旦遇到纠纷也可以联合其他业主一起维权。下面所列的是业主收房需准备的工具w插页式文件夹插页式文件夹入屋验房前业主应该到售
11、楼处要文件：要移交的票据、证书、纳税单据各种收楼费用的凭证等矿泉水矿泉水用于验收下水管道。把水倒在下水管口，看下水是否正常。（验房是个体力活，中间渴了还能喝点水）w小锤子小锤子验收房子墙体与地面是否空鼓。在地面、墙面、屋顶选几个点，敲之听声，是否有空鼓一听便知。 w验电笔验电笔用于测试各个强电插座是否畅通。看见电源插口您就用它试一下。遇到有试不出电的请及时联系物业。 w卷尺卷尺用于测量房子的净高说明：净高就是指您家地面到房顶的高度（跟层高可不是一回事）。 w小镜子小镜子灵感来自喋血双雄里发哥的太阳镜。借助小镜子，可看清我们通常不易看到的边边沿沿犄角旮旯。w从物业处拿钥匙,分别应该有进户门钥匙、
12、信箱钥匙、水表、电表等几把。接着就可以同物业 人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦)购房者在办理入住手续时要仔细看清,不要草草了事,轻易签字,以致装修入住后发现问题时开发商出现责任推诿。w验房时要带好笔、纸、卷尺、直尺、小刀片、照相机等,便于测量、记录、取证。w验楼时先看外部：外立面、外墙瓷砖和涂料(注意腰线部位的内墙渗漏)、单元门(外观和试用)、楼道(宽度、 扶手 、踏步、纱窗)。再查内部：入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙阴阳角、墙砖、地砖、上下水、 防水存水、暖气、煤气、通风、采光、排烟(厨房)、排气(卫生间)、强弱电配电箱、强电：插座、开关、 照明灯；弱电：可视对讲、呼叫报警、电话
13、、宽带、有线电视。最后测相邻：闭存水试验、水表空转等问 题必须和楼上楼下邻居配合。验收房屋常用验收房屋常用 18 18 招招第1招：检查门窗判质量 w防盗门：现在的楼房一般只有入户的防盗门,所 以对门的检查一般也只集中在防盗门上。1、通过检验门框固定和牢固度,门框四周密封情 况,确认门安装是否牢固,门框与墙体洞口填补是 否合理。方法很简单,双手抓住门框使劲摇晃,看 门框是否动；同时用眼睛观察门框与墙体洞口填 补处是否密实。2、检验是否方正,看门的直角处是否呈 90 度角。3、开关扇门多次,观察门扇是否平整,是否有自关 或自开现象。自关或自开就是指门在无外力的作 用下自己就关上了或打开了，一般是
14、因为门没装 方正或倾斜造成的。4、手摸、眼观密封是否严密,密封条是否欠缺破损。5、门扇与门 框间隙是否过大,6、锁具反复开关,检查是否作用良好、灵活。7、门面有无磕碰、磨损、变形、污渍等不良现象。w窗户：1、检查窗户玻璃是否有疤痕,有则及时更换；2、检查窗纱看是否破损,或者是否有很大的划痕；3、检查窗户 开合时是否碰墙,否则窗和墙面很容易被毁坏。 第2招：不渗不漏 w检查卫生间地面是否渗漏（大多开发商会提前蓄水做）1、方法：可以用塑料袋装满沙子放在地漏上堵住下水口, 防止做实验用的水顺地漏流走 了,然后在卫生间蓄一些 水,24 小时后,到对应的楼下卫生间,看其顶部是否有渗漏。2、这个检测最好与
15、 楼上住户同时进行,这样既可检测自 家卫生间的地面是否渗漏,也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。3、后期有管路改动的业主可以忽略此检测,因为你还要重 新刷防水。 4、如果楼下漏水了,说明地面防水不合格；如果卫生间外 墙体有水渍现象,说明卫生间墙体防水高度或者涂 刷质量不合格。 第3招：轻敲墙地听空鼓 w墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空鼓现象, 只要用小金属锤轻轻一敲便知。1、若听到“空 空”的声音,就是各面层与墙(地)面接触有 缝隙,需要返工；2、若听到沉闷的碰击声,则表明它接触良好。3、这个一定要弄明白,尤其是在贴瓷砖的地方最好做上标 记,如果开发商不给修,将来也要让贴砖的瓦匠
16、处理好。如果该处不重要(即不准备悬挂重物或钻眼)不准备修整,则做好标记(如用易贴便条贴上标识), 否则将来瓷砖空鼓责任难分(其实,有经验的瓦匠在贴砖前应该先检查墙体空鼓情况,并和业主说明)。第4招：顶层住户查渗雨 w如果买的是顶层,一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。 因为按照建筑施工要求,所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”, 要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。虽然顶层防水保修 5 年, 但没入住便已渗漏是非常严重的,肯定会影响后期装修漏水问题马上找开发商整修。渗雨(水)的棚顶一般会有黄色水渍。 第5招：阳台裂缝危险大 w一般而言,墙面的裂缝大多不是结构裂缝,影响美观,但
17、危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台,万 一发现房间与阳台的连接处有裂缝,很有可能是阳台断裂的先兆,一定要立即通知相关单位。 第6招：保温不好墙滴水 w冬天,房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤,在室温下外瓶壁出现的水滴),这个墙面的保温层肯定有问题。 第7招：打开龙头查漏堵 w上下水管道有无渗、漏、堵现象,打开水龙头便知,需要注意的是,尽可能让水流大一点、急一点,一来 看看水压,二来试试排水速度。第8招：暖气支管有坡度 w暖气供、回水支管不是水平安放的,供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端,回水支管的两 端高度正好相反,这个坡度与两根支管的长度成正比,一般每米相差1%。
18、 第9招：供暖管道要套管 w供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处,给管道再套上一小截管子),地面的套管 应高出地面 2-3 厘米,地面为初装修的,应高出地面 5 厘米。露出墙面的水管如果被直接用水泥封死了, 这是不对的,一是如果水管坏了就很难换,二是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。建筑商往往都省略了这道工序,虽然普通住户觉得问题不大,但一旦需要更换水管,装修之后是非常麻烦的。 第10招：拉闸断电不可少 w电闸及电表在户外的,应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座,方法是拉闸后户内是否完全断电；w户内有分闸的,也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。w检查室内
19、控制箱标识是否清楚,空气开关(就是你家室内墙面上那个有很多电源开关带盖的铁箱子)是否松动,安全保护作用是否良好。 第11招：保险插座护幼童 w为防止幼童把手指头伸进插座孔中, 距离地面 30 厘米高的插座都必须带保险装置。 所谓的保险装置就是 单独用物体(包括幼童手指头) 插不进去单个插座孔眼中, 必须两个插座孔眼同时插入物体时才能插进去。 你可以用电笔、绝缘长条物体等东西来实验一下。第12招：卫生间插座规矩多 w卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施, 卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座, 洗手盆的上方 不应有插座(这些适用于精装修楼房,毛坯房一般要重新自己布局)。第13招：厨卫紧邻通风
20、道 w厨房、卫生间应与通风道就近安排,这样有利于异味、废气等气体的迅速排出,保持室内空气的清洁。 第14招：开关接口拉一拉 w检查一下开关、插座的牢固程度,尤其别忘了打开电话、电视的线路接口,用力拉一拉,看是否虚设。 第15招：插座插口插一插 w没有测电器或电笔的朋友可以拿个充电器和一个三相接头的排插。 充电器可以检查两相插座, 三相接头的排插可以检查三相插座。有条件的就用测电器测一下断电保护是否好使及正确。第16招：墙面地面靠一靠 w墙面、地面平整度是有要求的,如：一般地面平整度不大于 2cm ，对于毛坯房就可以接收(国家规范 2 米靠尺那允许偏差4 毫米)；一般墙面平整度不大于 5mm ，
21、对于毛坯房就可以接收(国家规定 2 米靠尺那允许偏差3 毫米)。w如果不平呢也没什么大事,不过你后期如果铺强化复合地板就要先花钱找平地面了,这一找平一般每平米就的十几大洋进去了。 第17招：排风通畅很重要 w厨房、卫生间的排风孔是你家里废气的主要排出孔,如果堵塞或不畅都将严重影响将来生活。w试验方法很简单,用打火机点燃一张纸靠近排风孔,如果火苗内窜明显则排风通畅,相反就有问题了。 第18招：电表、水表、燃气表检查 w电表检查：电表安装是否符合规范,是否在关闭总闸后有电表空转现象。w水表检查：水表安装是否符合规 范,是否考虑装修尺寸(一般主要看与墙,地之间地距离,考虑对贴砖和橱柜的影响),水表街头紧密完好,无 空转现象。 w燃气改动必须由燃气公司上门调整, 暖气改动同样需要具有专业资质的公司按正规操作程序进 行,非专业部门、公司及人员不得妄动。 w验房过程中发现的任何问题，业主都应在陪同验房人员在场的情况下记录下来。w如果是小问题应要求开发商在短期内整改，改好后再办理入住手续。w如果是大问题就要及时与开发商交涉考虑是否退房了。祝愿大家接房无烦恼！多谢各位聆听！罗善胜成都宗申高科创业投资有限公司
