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1、阅读书目：教材阅读法律：房地产管理法土地管理物权法等，具体见14页教材第一章：房地产概述第一节：房地产概述1、房地产的概念。即是房屋和土地的总称。2、房地产与不动产的概念区别担保法第92条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。不动产，是指土地及其定着物。台湾民法典66条。所谓定着物，是指固定并且附着于土地之物。思考：输油输气管道是否房地产，是否不动产？长在地里的林木是否房地产，是否不动产？砍下的林木是否不动产？为什么不叫地房产？我国古时房地产叫什么？田宅，又是为什么？贺锦斋澧沅歌：“抽税筹款征钱粮，催租逼押夺田宅。”3、房地产与物业江苏省城市住宅区物业管理办法第2条第2款规
2、定：“本办法所称物业，是指已建成并投入使用的住宅区内各类房屋及公共设备、公用设施、附属场地等。4、清楚地界分房地和房地产-法律人的思维。第二节、房地产的概念和分类何谓土地？理论上的广义和狭义：我国物权法第58条规定，集体所有的不动产和动产包括：法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等等。思考：我国物权法为何如此规定？土地的基本分类农用地、建设用地和未利用地。所谓农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用
3、地和建设用地以外的土地。何谓房屋？违章建筑是不是房屋？能否征税中华人民共和国房产税暂行条例（国发198690号）的规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。如对违章建筑违章建筑房屋不予设籍课税税，不仅增加税税籍管理及计征征遗产税税之困难，而且对合法房屋而言，更有失公平，或将发生相反效果，助长违建之风。为求课税税公平及健全税税籍起见，对任何地区违章建筑违章建筑房屋在未拆除前，均应依法设籍为宜，不管有没有产权登记，都在课税税范围。台中市地方稅稅務局表
4、示，一般民眾為了增加居住及使用空間，自行於頂樓增建或一樓前、後加建的建築，均屬違章建築違章建築，在未拆除前均須依法課徵徵房屋稅稅。稅稅務局指出，房屋稅稅是以附著於土地上各種房屋，及有關增加房屋使用價值的建築物為課徵徵對象，無照違章違章建築建築，自不得例外。至於該違章增建的房屋繳納房屋稅稅，只表示納稅稅義務之履行，並不能使無照違章的建築房屋變成合法。為了落實維護租稅稅公平原則，稅稅務局每年均依財政部規定，辦理房屋稅稅籍及使用情形清查作業，一般房屋頂樓增建及一樓加建，均為清查的對象。房屋的分类：1、商品房商品房 是指由房地产开发企业开发建设并出售、是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。出
5、租的房屋。商品房，购买人可以拥有完全的所有权，商品房，购买人可以拥有完全的所有权，并可以依法自由转让。并可以依法自由转让。2、房改房、房改房 已购公有住房，是指城镇职工根据国家和已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年年后归职工个人所有
6、。后归职工个人所有。3、集资房、集资房一般由国有单位出面组织一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。间后过渡为职工个人所有。4、廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。5、经济适
7、用房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房的用地一般国家划拨，价格较低，转让时受到一定限制。6、限价房：又称限价商品住房，是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、限制住房套型面积、限制销售对象等要求，由开发企业通过公开竞争取得土地，并严格执行限制性要求开发建设和定向销售的普通商品住房。第三节、房屋和土地的关系一、房屋和土地密不可分。房屋一旦建成，拆除就会丧失价值。房屋一旦建成，不可拆除或者移动思考题：张某明知李某占用自己土地建设房屋，不加阻挠，待建成后，主张非法占地，要
8、求拆除，可否。如何尽量不折腾台湾民法典的第796条土地所有人建筑房屋逾越疆界者，邻地所有人如知其越界而不即提出异议，不得请求移去或变更其建筑物。但得请求土地所有人，以相当之价额，购买越界部分之土地，如有损害，并得请求赔偿。进一步思考国有土地，非法占地建房，不阻挠，能否在建成后拆除？国土资源部：你部（原国家土地管理局）1997国土法字第135号关于如何计算土地违法行为追诉时效的请示收悉。经研究并征求全国人大法工委的意见，答复如下：对非法占用土地的违法行为，在未恢复原状之前，应视为具有继续状态，其行政处罚的追诉时效，应根据行政处罚法第二十九条第二款的规定，从违法行为终了之日起计算；破坏耕地的违法行
9、为是否具有连续或继续状态，应根据案件的具体情况区别对待。最高人民法院行政审判庭一九九八年五月四日行政处罚法第二十九条违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚。法律另有规定的除外。前款规定的期限，从违法行为发生之日起计算；违法行为有连续或者继续状态的，从行为终了之日起计算。房屋和土地在法律上的定位：两个物还是一个物？什么是物，物的认定要考虑哪些因素？世界立法例：1、两个物：台湾、日本2、一个物：德国、瑞士3、我国的规定：德国民法典第94条附着于土地上的物；特别是建筑物，以及与土地尚未分离的出产物，属于土地的主要组成部分。瑞士民法典642条不存在土地和地上物分别登记、分别流转，以至出现权利及其
10、变动不一致的情况。台湾民法典876条土地及其土地上之建筑物，同属于一人所有，而仅以土地或仅以建筑物为抵押者，于抵押物拍卖时，视为已有地上权之设定，其地租由当事人协议定之，协议不谐时，得声请法院定之。土地及其土地上之建筑物，同属于一人所有，而以土地及建筑物为抵押者，如经拍卖，其土地与建筑物之拍定人各异时，适用前项之规定。1990年国务院颁布的中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让条例第24条规定，地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转
11、让的除外。1994年中华人民共和国房地产管理法第31条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。1995年的中华人民共和国担保法第36条规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。Realestatelaw第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。案例甲用自己的房屋所有权，以担保丙的债务为目的为债权人乙设定抵押权。甲乙
12、二人约定仅就房屋所有权部分设定抵押，并且在房屋管理部门办理了抵押登记。现在，债务人丙到期无法清偿债务。抵押权人乙认为，尽管只是约定的房屋所有权，并且也只是登记的房屋所有权，但根据法律规定，房屋占用范围内的土地使用权也应该一并抵押，抵押权人应该就拍卖所得的房屋所有权和土地使用权的价值的总和优先受偿。而抵押人认为，双方约定的仅仅是房屋所有权的抵押，所以当时抵押价值较低，根本没有包括土地使用权。思考题：能否仅仅购买房屋所有权而不够买土地使用权据新华社北京月日电（记者李京华）北京市通州区画家村“宋庄房讼”案日由北京市第二中级人民法院终审判决，判决认定买卖宅基地合同无效。马海涛原系北京市通州区宋庄镇辛店
13、村农民。李玉兰系城镇居民，户籍地为河北省邯郸市。年月日，马海涛与李玉兰签订买卖房协议书，将诉争房屋及院落以万元的价格卖给李玉兰。去年月，马海涛夫妇要求确认购买合同无效。北京市通州区法院一审认为，李玉兰系城镇居民，依法不得购买农村集体经济组织成员的住房，判决李玉兰将诉争房屋及院落腾退给马海涛。李玉兰不服提出上诉。思考在我国，房地合一还是房地分离房地合一的困难基本概念体系不同所有制不同土地权利带有较强的人身性土地权利的流转严格限制二者归属于不同的管理部门二者合一的要求：统一登记土地权利可以流转即使合一，也是房屋属于土地。因为房屋不可能没有土地，而土地却可能没有房屋。镇江市城市房屋拆迁管理办法第二十
14、九条拆迁人应当依照本办法规定，对被拆迁人给予补偿。（一）对被拆迁房屋的补偿以房屋所有权证范围内实有房屋的建筑面积为依据；建筑面积：房屋所有权证书载明的建筑面积。住宅房屋建筑面积小于土地使用权证载明面积的，区位补偿面积应当按照土地使用面积计算。新拆迁法：补偿面积天井不计作者青年报2002-10-09新拆迁法：补偿面积天井不计申城新的“房屋拆迁管理条例”11月1日实施以来，以建筑面积结合市场评估单价为主要内容的新补偿安置标准引起广大市民的高度关注。家住金山的一位市民来信问，对于平房住宅（私房），拆迁中天井的面积如何处理？要求与房屋土地的面积一样补偿是否合理？这位市民的理由是：“天井是一套平房住宅中
15、不可分割的一部分，每年缴纳土地税的面积是包括天井在内的。记者为此询问了市房地局有关部门，得到的解释是：新的房屋拆迁管理条例中，凡是涉及到居住房屋货币化补偿安置金额的，计算标准都是按房屋的建筑面积，即房屋产权证上注明的居民在房地局登记的面积。至于市民住宅所占用的天井、院子的土地面积是不包括在内的，但根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，确定房地产市场评估价格时会考虑其中天井、院子等原因。如果拆迁人对评估价格有异议，可以向本市房地产估价师协会组织的房屋拆迁估价专家委员会申请鉴定，对鉴定结果还不满意可向人民法院起诉。国有土地上房屋征收与补偿条例国有土地上房屋征收与补偿条例第十三条第十三条市、县
16、级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。国有土地上房屋征收与补偿条例国有土地上房屋征收与补偿条例第十七条第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。思考：土地能被房屋所吸收吗？第二章房地产法概述第一节房地产法律关系围绕房地产而
17、产生的权利、权力与义务关系。法律关系的思维方式：原告刘某是某电脑公司职员，被告郭某是某中学教师，原告与被告系朋友关系。2000年11月郭某学校集资建房，提供国有划拨土地，委托开发商建房，作为教师居住，教师只需要建筑成本。郭某不需要住房，但是，这个机会又不愿错过。刘某没有资格，原告就与被告口头商定，由原告以被告名义购买住房一套，商品房由原告实际占有、使用。随后，原告出资20万元，由被告与某房地产开发公司签订了房屋买卖合同，购得一套80平方米的两居室房，产权人登记为郭某。之后不久，郭某以该房屋的产权证作抵押，委托中介机构向银行贷款15万元借给其弟做生意。贷款到期后，郭某无力偿还，银行遂要求变卖房屋
18、以实现抵押权。刘某得知后向法院起诉，主张自己为房屋的实际产权人，要求确认被告的房屋抵押行为无效。案例分析刘某-集资建房法律关系-学校划拨用地-土地管理机关-建筑公司-勘察设计-！-规划机关-！-计划部门信托关系郭某/-中介机构抵押关系-登记部门银行（债权人）-郭某弟弟（担保债务人）1、房地产法律关系主体管理者：政府房地管理部门、规划、环保、消防、税务生产者：开发、建筑、设计者服务者：金融机构、中介机构、销售策划、广告公司、法律服务、公证服务、估价、保险公司、物业管理公司消费者：购买者承租人政府司法部门：登记、法院、行政确权、仲裁2、房地产法律关系性质民事：权利的享有、交易、继承、抵押等行政：土
19、地征收、拆迁、使用权出让、权利登记、预售许可等。社会保障：廉租房、经济适用房的建设和分配3、房地产法律关系内容权属开发建设融资交易管理4、房地产法律关系的特点时代性：反映一个时代的特点和要求。综合性：综合各种法律关系。民族性：民族特色浓郁。政策性法律调控的有限性。下列房地产纠纷案件不属于人民法院受理的范围，人民法院不予受理：1、因落实政策而引起的房屋纠纷，应由各级政府主管部门解决。2、因政府行使指令而调整划拨、机构撤并分合而引起的房产纠纷，一般不予受理。3、因单位内部建房、分房等引起的纠纷，一般不予受理4、违章建筑的认定和处理5、土地所有权或使用权不明的，应由政府处理。最高人民法院关于房地产案
20、件受理问题的通知1992年11月25日思考：为什么法院如此规定？第二节房地产法律渊源、宪法、基本法律；物权法。合同法、民法、法律：城市房地产管理法、担保法、土地管理法、规划法中华人民共和国建筑法、行政法规：1991年出让转让暂行条例、部门规章：登记办法、商品房销售管理办法，城市房屋拆迁管理条例划拨国有土地使用权管理暂行办法、地方法规：、司法解释：最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案例适用法律问题的解释（2005年6月18日）最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（2004年10月25日）最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（2002年6月20日）
21、最高人民法院关于审理商品房卖合同纠纷案例适用法律若干问题的解释（2003年4月28日）。国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）全文第三章土地权利体系第一节国外土地权利体系及特点1、英国国王所有权的空壳化-主权法定地产1、freehold或feesimpleabsoluteinpossession，又叫做自由保有权，就是大陆法系的绝对所有权。2、leasehold，是指土地所有权人，将土地出租给他人，为他人设立的土地使用权，类似于大陆法系的用益物权。当然，为了和短期租赁相区别，财产法规定的租赁地产权，仅局限于定期地产权。随时可以终止的无定期租赁不包括在内。2、法定土地权益，包括：a为了绝对自
22、由可继承地产权和定期地产的利益而存在于土地上的地役权，权利或者特权等。这类似于大陆法系的地役权。b永久性地租收取权。该权利是土地产权人为某一特定身份的人设立的优先取得地租的权利。1977年，英国通过地租法，取消了这一权利。c法定担保权等，类似于大陆法系的抵押物权。3、衡平法的土地权益英国有着衡平法的传统，承认在立法之外的财产利益在一定情形下也可以获得依法保护。1925年财产法规定，除了上述法定地产和法定土地权益之外的其他权益，均属于衡平法的土地权益。4、占有：英国和美国一样，均将土地占有视为财产性权益，并给与保护。占有时间超过诉讼时效的，占有人并且取得法定的地产权。2、美国（1）占有性权益po
23、ssession（2）土地所有权feesimple（3）其他类型的土地所有权a限定继承所有权feetailb终生所有权lifeestatec附条件的所有权（defeasibleEstates）（4）地役权（easement）（ 5） 土 地 承 租 权 （ leasehold） the tenancy for aterm;tenancyfromperiodtoperiod（6）抵押权mortgage3、我国台湾所有权他物权用益物权地上权永佃权地役权典权耕作权担保物权抵押权让与担保占有第二节我国物权法土地权利体系所有权承包经营权用益物权:建设用地使用权宅基地使用权地役权担保物权抵押权占有第三节土
24、地所有权一、土地所有权的历史变迁54宪法第八条国家依照法律保护农民的土地所有权和其他生产资料所有权。国家指导和帮助个体农民增加生产，并且鼓励他们根据自愿的原则组织生产合作、供销合作和信用合作。国家对富农经济采取限制和逐步消灭的政策。1954時已基本上完成土地改革，贫雇农的土地占有从改革前的23.5%，上升到土改后的46.8%，占有大幅上升23.3%，而地主的土地占有則從土改前的28.7%，下為土改後的2.1%。中國大經過這項土地改革後，基本上確農民土地私有制。即土地分給農民以後，農民對土地擁有完全之私有權，可以自由買賣、出租。75宪法第五条中华人民共和国的生产资料所有制现阶段主要有两种：社会主
25、义全民所有制和社会主义劳动群众集体所有制。82宪法第九条矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。国家保障自然资源的合理利用，保护珍贵的动物和植物。禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏自然资源。第十条城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。8
26、8修正：第二条宪法第十条第四款“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”修改为：“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。物权法第四十五条法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。第四十六条矿藏、水流、海域属于国家所有。第四十七条城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。第四十八条森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。二、国家所有权的范围（一）城市土地（一）
27、城市土地第四十七条城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。第四十八条森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。思考题1、城市建设扩张，原集体土地被包围，不经补偿，是否转归国家所有。2、农村居民全部转为城市居民的，土地是否属于国家所有。（二）任何不属于集体所有的土地，均属于国家所有。（二）任何不属于集体所有的土地，均属于国家所有。包括没有给集体的，以及集体土地所有权消灭的。A新增土地：海域管理法32条：填海项目竣工后形成的土地，属于国家。国家土地管理局对山东省土地管理局有关黄河滩地权属问题的复函1997，55号
28、。因洪水冲刷等自然原因，造成原所有者的土地坍塌毁失的，土地所有权随之灭失。后由于河水冲击形成的滩涂地，为新增土地，所有权属于国家。B从没有给过集体的。确权规定第四条 依据一九五年中华人民共和国土地改革法及有关规定，凡当时没有将土地所有权分配给农民的土地属于国家所有；实施一九六二年农村人民公社工作条例修正草案（以下简称六十条未划入农民集体范围内的土地属于国家所有。三、国家所有权的具体主体中央和地方的关系以洋山港为例第四十五条法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。土地的出让权力根据城镇国有土地使用权出让转让条例第9条、第
29、10条的规定，具体负责出让土地使用权的是市、县人民政府负责，市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定关于土地出让的地块、用途、年限和其他条件，然后按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。收益的分配：根据土地管理法第五十五条规定，以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。而新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府。可见，土地收益在中央和地方之间页存在着分成。可见在国家所有权的具体行使过程中，有三个主体：1
30、、国务院，国务院是法律规定的国家所有权代表行使机构2、市、县人民政府，市县人民政府是土地出让的具体负责者。3、市县人民政府的土地管理部门，是土地出让的具体实施者。土地管理部门和当事人签订具体合同。四、国家所有权的本质土地法第十條（私有土地與國有土地）中華民國領域內之土地，屬於中華民國人民全體，其經人民依法取得所有權者，為私有土地。私有土地之所有權消滅者，為國有土地。所有权的本质：土土地地所所有有权权是是移移植植于于大大陆陆法法系系的的私私法法概概念念，其其本本质质在在于于，在在土土地地被被剥剥离离公公共共权权力力，成成为为单单纯纯的的财财产产的的过过程程中中，国国家家将将立立法法之之外外的的土
31、土地地潜潜在在增增值值归归属属于于个个人人，并并确确保保所所有有权权人人权权利利行行使使的的无无条条件件性性，非非经经公公平平补补偿偿，国国家家不不得得征征收收，非非经经议议会会立立法法，也也不不得得任任意意征征税税。我我们们把把个个人人对对土土地地享享有有的的这这种种对对于于国国家家的的优优势势地地位位和各种权能的集合，称之为所有权。和各种权能的集合，称之为所有权。首首先先，绝绝对对性性强强调调了了土土地地利利益益的的终终极极归归属属性性。即即任任何何法法律律所所没没有有限限制制的的土土地地潜潜在利益，均归属于土地所有权人。在利益，均归属于土地所有权人。（1）土地用途的非限定性。土地的用途，
32、除非国家经过立法明确加以禁止外，土地所有权人可以将土地用于任何潜在的用途。（2）土地所有的永久性。（3）土地的交易自由。其次，所有权的绝对性还包括了所有权的无条件性。即国家权力干预的有条件性，包括征收和准征收的条件。第三节、集体土地所有权名称实现土地价值的方式用途管制使用权类型及地位是否有偿取得使用权资格市场化程度征收影响国有土地所有权出让、租赁建设用地、农用地划拨土地使用权、出让土地使用权，租赁土地使用权。独立性较强可以有偿，可以无偿除划拨外没有资格限制较高征收土地使用权，补偿费直接给与使用权人集体土地所有权不得出租、转让、出让用于非农业建设。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本
33、集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。农用地严格的用途管制农 村土 地 承包 经 营权 、 宅基 地 使用 权 、集 体 土地 建 设用 地 使用权。土 地使 用 权独 立 性较弱一般无偿均有资格限 制 ，需具有农村集体成员或者农村组织身份。较 低 ，价值化的主要方式是国家征收，征收土地所有权，使用权人无法直接对抗征收、补偿费由集体分配一、集体土地所有权的主体乡镇集体村集体村民小组二、权利的行使主体第六十条第六十条对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，由村集
34、体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。承包法第十二条、农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权三、行使程序应当依照法定程序经本集体成员决定物权法第五十九条物权法第五十九条农民集体所有的不动产和动产，属
35、于本集体成员集体所有。下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；（五）法律规定的其他事项。土地承包法第十八条、土地承包应当遵循以下原则：（一）按照规定统一组织承包时，本集体经济组织成员依法平等地行使承包土地的权利，也可以自愿放弃承包土地的权利；（二）民主协商，公平合理；（三）承包方案应当按照本法第十二条、的规定，依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意；四、救济第六十三
36、条集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。五、集体土地所有权的实现方式作为所有权人，将土地出租给他人，集体成员获取土地收益。将土地分配给本集体组织成员，为成员设定宅基地使用权，承包经营权。六、集体土地所有权的本质特征一、土地权益的身份化1、土地收益的分配以成员身份为限。2、土地使用权的设定原则以成员为限。二、土地支配的官僚化七、集体土地所有权实现的困境（一）社会流动与集体成员的身份确定（一）社会流动与集体成员的身份确定思考题：物权法承包经营权的享有承包法第
37、二十六条承包期内，发包方不得收回承包地。承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。物权法第一百三十一条承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。身份确定的尴尬案例：外嫁女如何分配土地收益金身份确定的尴尬被派到乡镇机关和事业单位任职，是农村集体成员吗？（二）土地支配的官僚化土地违法的主体。（三）土地闲置浪费严重禁止集体外成员取得土地使用权，导致大量土地被闲置
38、。根据浙江省统计局2005年的统计，宁波市农村村庄的空房率一般在30%左右，其中象山县75%的村庄存在着空心村的现象。而据河南省国土资源厅2004年调查统计，河南农村“空心村”浪费耕地150万亩。浙江省有580多人的青田县阜山乡西溪村，如今实际只居住着40多人。原来，这个村目前已有200多人出国，300多人外出打工或移居县城、丽水和阜山乡中心村等地，西溪村成了一个人去村空、名副其实的“空心村”。山东莘县观城镇孟秋寺村，共有1000多人，年轻人大多在外打工，留乡的年轻人也因为从事养鸡和其他工商业经营的需要，迁徙到公路附近区域，村里的空宅很多，几乎家家有空宅，由于不好出售，村民目前很多都种上了树。
39、据村委会估计，如果对村庄宅基地进行整理，可以腾出大约700多亩地。（四）成为土地征收时农民权益受损的体制原因。曾经有研究表明，如果土地出让成本价为100%，则农民只得5%10%，村级集体经济组织得25%30%，60%70%为县、乡(镇)各级地方政府所得。（五）造成土地征收时的资源浪费土地征收时为什么突击盖房？八、集体土地所有权的本质：昌平某村放弃土地所有权的案例分析。集体土地所有权，如何发展：九、集体土地所有权的发展：稳固的使用权形式。建立土地使用权的个体化。以香港新界土地权利的变迁为例。第四节土地所有权争议的处理原则一、程序性规定：政府确权原则土地管理法：第十六条土地所有权和使用权争议，由当
40、事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。96年律师资格考试试卷2.79根据土地管理法的规定，下列关于土地所有权的表述中哪些是正确的？A城市市区的土地属于全民所有，即国家所有B宅基地属于农民个体所有C农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有D自留山、自留地属于全民所有20082008年司法考试试卷一年司法考试
41、试卷一2626、根据土地管理法的规定，关于土地权益的纠纷，下列哪、根据土地管理法的规定，关于土地权益的纠纷，下列哪一选项是错误的？（一选项是错误的？（B B）A、村民甲与村卫生所发生土地使用权争议，协商不成可找乡政府处理，对乡政府处理决定不服还可向法院起诉B B、村民乙与邻居发生宅基地纠纷，应先向县土地主管部门申请行村民乙与邻居发生宅基地纠纷，应先向县土地主管部门申请行政调处，对调处决定不服的，可以土地主管部门为被告向法院提政调处，对调处决定不服的，可以土地主管部门为被告向法院提起行政诉讼起行政诉讼C、村民丙因土地承包经营权与村委会发生纠纷，协商调解不成可向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，对仲裁
42、裁决不服还可以向法院起诉D、村民丁因擅自占地建房被县土地主管部门处罚，如对行政处罚决定不服可以向法院提起行政诉讼2007年司法考试卷一年司法考试卷一24李庄和李庄和赵庄庄为相相邻一一块土地的所有土地的所有权归属属发生争生争议，李庄的村干部就此事，李庄的村干部就此事请示示乡长。乡长的下列哪一的下列哪一答复意答复意见是是错误的？的？ A这件事，件事，乡政府可以出面召集你政府可以出面召集你们双方双方协商商解决。解决。 B如果你如果你们双方达不成双方达不成协议，我，我们乡政府是无政府是无权处理的。理的。 C你你们可以去可以去县政府申政府申请处理，也可以直接去理，也可以直接去县法院起法院起诉。 D在在纠
43、纷解决之前，你解决之前，你们双方必双方必须维持土地利持土地利用的用的现状。状。二、土地所有权争议的处理原则实体法上的推定规则：（一）国有推定土地管理法第8条1、城市土地属于国家2、农村土地，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。（二）村民小组推定（三）占有推定第四章土地使用权第一节概述一、概念：二、特点1、土地使用权不是用益物权，而是基本的土地权利。2、土地使用权是一种独立的物权，不仅仅是使用土地的权利。3、土地使用权的期限、用途等受到严格的限定，有待进一步发展。4、使用权被人为地区隔为国有土地和集体土地。三、类型：根
44、据所有权主体的不同：国家和集体根据土地用途的不同：建设用地和农业用地根据取得方式的不同：划拨、出让、租赁、法定取得第二节划拨土地使用权一、概念二、特点：1、无偿；2、无期限3、转让抵押受限制4、主体具有特殊性三、划拨土地使用权的主体资格房地产管理法第二十三条下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。四、划拨土地使用权的转让房地产管理法第三十九条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准
45、权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。思考题拍卖划拨土地使用权，受让人支付价款，取得竞买的证明，登记机关不予登记。如何处理？思考：划拨土地使用的本质：第一百三十七条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价
46、的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。五、划拨土地使用权的抵押国土资发20049号关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地管理局、规划和国土资源局）：根据国家有关法律法规的规定，现将国有划拨土地使用权抵押登记中的有关问题通知如下：以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。二00四年一
47、月十五日六、划拨土地使用权在企业破产时的处理最高人民法院法释20036号“关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复”第一条规定：“根据中华人民共和国土地管理法第五十八条第一款第（四）项及城镇国有土地使用权出让和转让暂时条例第四十七条的规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置。纳入国家兼并破产计划的国有企业，其依法取得的国有土地使用权，应依据国务院有关文件办理。七、划拨土地使用权的出租第五十五条以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体
48、办法由国务院规定。一、2002年国家司法考试试卷一52划拔是取得国有土地使用权的方式之一。下列关于划拔土地使用权的表述，哪些是正确的?A划拨土地使用权可以由使用者无偿取得，也可以有偿使用B划拨土地使用权转让的，转让方必须先办理土地使用权出让手续36，房地产管理法，受让方。C划拨土地使用权人不能对土地使用权进行抵押或出租。但须经批准。D以营利为目的出租划拨土地上建成的房屋，应当将租金中所含土地收益上缴国家二、救救我吧！一位土地管理者的呼声：有一宗国有划拔土地，地上房产被法院拍卖了，现在要求要求协助执行，办理土地过户，规划用途为商业用地，我向法院的同志解释说这种地处置前必须和土地行政主管部门取得一
49、致意见后你们才能拍卖房产，现在这宗地应公开出让，房产被你们拍卖了，土地公开出让没法办，协议出让又不能办，法院说拍卖房产符合房地产法规定你们必须办更理土地过户，如不协助就采取司法措施。我说不给你们办，你们抓我，要是办了，检查院也抓我，我有什么错！大家看应该怎么办？第三节出让土地使用权一、概念：一、概念：使用人和国家签订出让合同，缴纳出让金获得的一定期限的土地使用权。二、特点：二、特点：1、有偿2、有期限3、可自由处分4、用途限定三、出让土地使用权的取得出让合同1、合同主体：县市人民政府关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府
50、土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。第二条第二条开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。受让主体：国土资源部39号令第十一条中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。2、合同缔结的方式招标拍卖挂牌协议招标拍卖挂牌出让国有土地
51、使用权规定，2002国土资源部第二条本规定所称招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。本规定所称拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。本规定所称挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。严格限制协议的出让方式国
52、务院关于加强土地调控有关问题的通知国发200631号五、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制定并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。低于最低价标准出让土地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。案例甲和国土局内定，国土局发布招标公告。走过场，乙参加招标，未中，知内幕，可以主张招标无效？合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一
53、方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定39号令第二十五条中标人、竞得人有下列行为之一的，中标、竞得结果无效；造成损失的，应当依法承担赔偿责任：(一)提供虚假文件隐瞒事实的；(二)采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的。撤标的责任合同法第十五条载明拍卖公告和招标公告的法律性质为要约邀请，本案刊登于报纸上的挂牌出让公告与拍卖公告、招标公告相同，亦是向不特定主体发出的以吸引或邀请相对方发出要约为目的的意思表示，其实质
54、是希望竞买人提出价格条款，其性质应认定为要约邀请。时间公司于2002年11月21日所作的报价应为本案要约。时间公司诉称挂牌出让公告即为要约的主张缺乏法律依据，不能成立。合同法对要约邀请的撤回未作条件限制，在发出要约邀请后，要约邀请人撤回要约邀请，只要没有给善意相对人造成信赖利益的损失，要约邀请人一般不承担法律责任。要约邀请不形成合同关系，撤回要约邀请亦不产生合同上的责任。因此，时间公司要求国土局继续挂牌并与之签订国有土地使用权出让合同的主张于法无据，不予支持。3、出让合同的价格解释第三条经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的
55、最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。4、出让合同的法律性质参见案例上海虹城房地产有限公司与上海市房屋土地资源管理局土地使用权出让合同出让合同纠纷上诉案上海房地局代表国家以合同形式将讼争国有土地使用权出让给虹城公司，双方因土地使用权出让合同义务履行而发生的纠纷，属于平等主体间的民事纠纷，上海房地局要求以行政合同定性，不予支持。5、出让合同的解除一、出让方解除：解释：1、因价格而解除：第三条当事人请求按照订
56、立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。2、因出让方违约而解除第四条土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。二、受让方解除1、第六条受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。2、出让转让条例：第十四条土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。6、出让土地使用权的期限出让转让条例第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居
57、住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十年。7、出让土地使用权的转让1、不超过剩余期限第二十二条土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。2、房地统一出让转让条例：第二十三条土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。第二十四条土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。物权法第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资
58、或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。3、符合条件中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。8、用途改变房地产管理法
59、第十七条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。工业用地改变用途，是不是也要收回招拍挂？9、终期第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。房地产管理法：第二十一条土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除
60、根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。土地使用权人的开发义务及其违反时的法律后果土地使用人取得土地使用权后，应该及时地按照出让合同的约定，对土地进行投资开发。如果违法闲置土地，将发生下列法律后果：1、超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20以下的土地闲置费。2、超过出让合同约定的动工开发日期满满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权。国
61、家土地管理局关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见即明确规定，依照城市房地产管理法第25条的规定，超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，人民政府或者土地管理部门依法无偿收回出让的国有土地使用权，属于行政处罚决定。收回土地使用权和闲置费征收的条件1、土地闲置超过一定的期限。所谓闲置，是指国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准颁发之日起满1年未动工开发建设的； 或者已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25且未经批准中止开发建设连续满1年的。2、土
62、地闲置不具备免责事由。根据法律规定，虽然土地被闲置，但是如果闲置的原因是不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的，使用人不承担闲置土地的法律责任。已抵押的土地使用权的收回：国家土地管理局于1993年1月20日答复上海市土地管理局公函的解释是：抵押权附属于土地使用权，作为主权利的土地使用权，因行政机关依照城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第17条规定，作出收回土地使用权的处罚而消灭时，在该土地使用权上设定的抵押权随之消灭。租赁土地使用权国土资发(1999)222号文规范国有土地租赁若干意见1、主体。除禁止房地产开发企业通过租赁土地开发建设商品房外，没有限
63、制。2、缔结方式适用出让3、租赁期限不得超过同类出让的最高年限。4、转让、出租、抵押承租人取得承租土地使用权，在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。第四节其他土地使用权外商投资场地使用权视为划拨，但是缴纳场地使用费。城市私房土地使用权视为划拨年在“文化大革命”中有十多个城市宣布了城镇土地国有化。这个行动没有法律和中央文件的依据，只有一份年月日国家房管局、财政部税务总
64、局答复关于城镇土地国有化请示提纲的记录。该记录中有这样的内容：对土地国有化问题，年研究过一次，有两种意见，一种是所有城镇土地一律收归国有，另一种是先解决空闲的出租的土地收归国有，各执一词，不得解决。年又进行了调查，当权派的意见是分两步走，在目前文化大革命期间造反派的意见要一次解决，并批判了原来两步走的意见。土地收归国有后，地产税应改为土地使用费。收取的标准可略高于地产税，不要低于地产税。据年调查统计，全国个城市平方公里城市建成区中有私有土地平方公里，占。年月国家土地管理局关于城市宅基地所有权、使用权等问题（给最高人民法院民事审判庭）的复函中解释：“我国年宪法规定城市土地归国家所有后，公民对原属
65、自己所有的城市土地应该自然享有使用权。”第五章集体土地使用权种类：一、集体建设用地使用权（除宅基地之外的建设用地）（物权法）（物权法）第一百五十一条集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理土地管理法的相关规定1、可有偿可无偿。与宅基地使用权区分。宅基地无偿，建设用地使用权可有偿可无偿。2、范围受限制，不得开发房地产。（1）兴办乡镇企业（2）乡（镇）村公共设施和公益事业建设乡（镇）村公共设施和公益事业建设第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经
66、济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。3、依法审批第五十九条乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。（1）农用地转为
67、建设用地的审批第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。（2）用地审批第六十条农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。第六十一条乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民
68、政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。4、原则上禁止转让第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。5、不得单独抵押，可以随房抵押第一百八十三条乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。思考如何购买农村的建设用地二、宅基地使用权1、概念第一百五十二条宅基地使用权人以建造住
69、宅及其附属设施为目的，依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利。2、特点取得的无偿性一户一宅，面积控制资格限制不得单独处分第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。思考题：宅基地可否拍卖？思考题，农村宅基地和房屋到底能否买卖六十二条农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第
70、四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外的除外第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。思考丧失村民资格后宅基地使用权的处理思考城
71、市居民到底能否在农村买房法律依据：1、土地管理法的43条和63条。根据这两条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。1、在原建设用地上开发建设商品房的，不违反土地管理法。不属于小产权房。2、土管第七十三条买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地
72、利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任3、购买农村居民的房屋所有权和宅基地使用权。六十二条农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。4、违法占用农地建设的小产权房购买的合同有效吗目前处理：一律无效。1、禁止买卖能实现立法目的吗？用途管制，取缔规定还是效力规定2、禁止买卖是否禁止租赁？3、政府在做什么？土管第七十四条违反本法规定，占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的，或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的，由县级以上人民
73、政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理，可以并处罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。刑法第342条：对非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的乡镇、村集体经济组织的主要责任人，还可以处五年以下有期徒刑或者拘役。行政处罚法第29条：除法律明确规定外，违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚。4、乡镇的产权证是不是产权证行政信赖5、无法办证的小产权房，拆迁时可以获得补偿吗？6、当事人因无法办证的小产权房的归属发生纠纷，法院如何处理？第四章房屋所有权第一节、有限产权房屋有限产权房屋的概念有限产权房屋的概念一、一、又又称称部部分分产产权权房房屋屋或或优优惠惠出出售售公公有有房房屋屋.是
74、是指指国国家家机机关关,企企、事事业业单单位位(以以下下简简称称单单位位)在在新新建建或或购购买买房房屋屋时时由由单单位位和和个个人人各各按按一一定定比比例例投投入入资资金金,或或将将原原出出租租给给本本单单位位职职工工的的旧旧房房,实实行行一一系系列列优优惠惠政政策策,以以低低于于房房屋屋实实际际价价值值的的价价格格出出售售给给本本单单位位职职工工,单单位位与与职职工工共共同同享享有有所所有有权权的的房房屋。屋。二、类型从投资角度来说从投资角度来说1、单位提供土地单位提供土地,职工提供资金。职工提供资金。2、单单位位以以大大比比例例,职职工工以以小小比比例例投投入入资金建房资金建房,即公建民
75、助。即公建民助。3、单单位位以以小小比比例例,职职工工以以大大比比例例投投资资建房建房,即民建公助。即民建公助。从产权登记的角度来说从产权登记的角度来说单单位位名名下下或或者者职职工工名名下下，或或者者共共有有。规规范的应该为共有。注明土地权属的性质。范的应该为共有。注明土地权属的性质。从内容的角度来说从内容的角度来说个个人人可可以以继继承承，不不可可转转让让，只只能能由由单单位位按照原价格购买。按照原价格购买。可可以以向向外外部部人人转转让让，转转让让时时单单位位享享有有部部分收益分收益只只能能在在单单位位职职工工内内部部转转让让，转转让让收收益益归归个人。个人。三、特点一一是是主主体体特特
76、定定性性。购购买买公公有有房房屋屋部部分分产产权权,并并享享有有价价格格优优惠惠资资格格的的购购买买人人仅仅限限于于售房单位的职工。售房单位的职工。二二是是权权利利的的分分割割性性。既既有有质质的的分分割割，也也有量的分割。有量的分割。三是福利性。三是福利性。四四是是主主体体的的平平等等性性和和管管理理的的不不平平等等性性相相结合。民事关系和劳动关系相结合。结合。民事关系和劳动关系相结合。国务院关于深化城镇住房制度改革的决定国发199443号（二十一）明确产权。职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有
77、，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条例下，原售房单位有优先买卖、租用权。原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。法院对待有限产权房屋的处理-不予受理最高人民法院最高人民法院【发布文号】法发（【发布文
78、号】法发（1992）38号号最高人民法院最高人民法院关于房地产案件受理关于房地产案件受理问题问题的通知的通知三、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史三、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗贸的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机遗贸的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不
79、予受理或驳回围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。起诉，可告知其找有关部门申请解决。如果有合同，按照合同处理离婚案件中，不确定权利归属，明确使用婚姻法司法解释二婚姻法司法解释二第第二二十十一一条条离离婚婚时时双双方方对对尚尚未未取取得得所所有有权权或或者者尚尚未未取取得得完完全全所所有有权权的的房房屋屋有有争争议议且且协协商商不不成成的的，人人民民法法院院不不宜宜判判决决房房屋屋所所有有权权的的归归属属，应应当当根根据据实实际际情情况况判判决由当事人使用。决由当事人使用。案例一：跳槽者要不要交回住案例一：跳槽者要不要交回住房或补交差价房或补交
80、差价原交通银行南京分行雨花支行行长袁某在原交通银行南京分行雨花支行行长袁某在1999年年6月提交了月提交了书面辞职申请。同年书面辞职申请。同年8月，交行做完对袁的离任审计后，同意了他月，交行做完对袁的离任审计后，同意了他的辞职要求，但要求他补足房改房差价及违约金后才予以办理相的辞职要求，但要求他补足房改房差价及违约金后才予以办理相关手续。袁某认为现有住房为关手续。袁某认为现有住房为1996年按房改政策买下的交行房改年按房改政策买下的交行房改房，计成本价房，计成本价4万多元，而交行要求他补足的差价则是按商品房的万多元，而交行要求他补足的差价则是按商品房的价格折算并附加了年活期利息的价格折算并附加
81、了年活期利息的33万多元巨款。袁认为，交行已万多元巨款。袁认为，交行已无权对他作出此要求，按照房改政策及购房契约，他已是这套房无权对他作出此要求，按照房改政策及购房契约，他已是这套房子的产权人。交行则拿出买房时双方约定并经过公证的补充协议，子的产权人。交行则拿出买房时双方约定并经过公证的补充协议，该协议中明确了离职必须补交的规定。交行于该协议中明确了离职必须补交的规定。交行于1999年年12月初将跳月初将跳槽员工袁某告到了南京鼓楼区人民法院，要求其按补充协议规定槽员工袁某告到了南京鼓楼区人民法院，要求其按补充协议规定补足住房条款。补足住房条款。法法院院查查明明，1991年年袁袁某某从从部部队队
82、转转业业后后到到交交行行南南京京分分行行工工作作，交交行行分分配配给给袁袁某某水水佐佐岗岗附附近近住住房房一一套套。1998年年双双方方签签订订了了南南京京市市公公有有住住房房买买卖卖契契约约和和购购买买公公有有住住房房补补充充协协议议，且且在在1998年年10月月6日日双双方方在在南南京京市市第第三三公公证证处处对对其其补补充充协协议议进进行行了了公公证证。法法院院审审理理认认为为，合合同同当当事事人人依依法法自自愿愿订订立立的的合合同同，自自成成立立之之时时即即生生效效，对双方具有法律约束力，双方当事人均应按约履行各自的义务。对双方具有法律约束力，双方当事人均应按约履行各自的义务。案例二讼
83、争房屋即佛山市禅城区禄丰新巷讼争房屋即佛山市禅城区禄丰新巷19号号302房，原由何房，原由何国强在国强在1993年年12月按房改优惠价向佛山市通用机械厂月按房改优惠价向佛山市通用机械厂（被上诉人前身）购买。新职工吉小庆需要住房，何（被上诉人前身）购买。新职工吉小庆需要住房，何国强则闲置，经单位和何国强协商，被上诉人康思达国强则闲置，经单位和何国强协商，被上诉人康思达机械公司与何国强于机械公司与何国强于1999年年8月月28日签订协议书，约定日签订协议书，约定收回该房屋，但并没有办理相关产权变动手续。而是收回该房屋，但并没有办理相关产权变动手续。而是直接转让给吉小庆。吉小庆申请公司补贴直接转让给
84、吉小庆。吉小庆申请公司补贴35000元，从元，从何国强处购买了房屋。并于何国强处购买了房屋。并于1994年年6月月25日领取了房屋日领取了房屋所有权证。同时约定，要服务所有权证。同时约定，要服务10年。期满前辞职的，年。期满前辞职的，要交回住房。后吉小庆离职，因房屋纠纷发生诉讼。要交回住房。后吉小庆离职，因房屋纠纷发生诉讼。问是否可以收回？问是否可以收回？吉小庆购买的是不是单位的住房？案例三杨杨某某是是南南宁宁市市某某厂厂的的职职工工，1995年年12月月，经经婚婚姻姻中中介介机机构构介介绍绍，认认识识了了南南宁宁铁铁路路某某校校教教师师姜姜某某。1996年年7月月，双双方方自自愿愿登登记记结
85、结婚婚。新新婚婚燕燕尔尔，双双方方感感情情还还较较好好。1998年年9月月，杨杨某某生生了了孩孩子子后后，双双方方感感情情出出现现裂裂痕痕，后后杨杨某某便便决决定定分分居居。2002年年9月月，杨杨某某以以姜姜某某夫夫权权思思想想严严重重，不不照照顾顾关关心心孩孩子子及及家家庭庭为为由由，要要求求法法院院判判决决离离婚婚，对对夫夫妻妻共共同同财财产产进进行行分分割割，其其中中南南铁铁北北三三区区的的某某号号房房屋屋，是是杨杨某某与与姜姜某某在在婚婚姻姻存存续续期期间间居居住住的的房房屋屋，是是1998年年以以成成本本价价购购买买的的被被申申诉诉人人姜姜某某单单位位的的房房改改房房，1999年年
86、入入住住，在在离离婚婚诉诉讼讼期期间间尚尚未未取取得得房产证。房产证。按铁路系统的管理规定，只有铁路职工方可购买铁路系统的福利房、经济适用房、且房屋交易只能在铁路职工中进行，不得卖给外单位人员。就成本价购买房屋产权得问题，关于发布柳州铁路局深化住房制度改革实施办法的通知（柳铁房1995157号）中明确：“职工以成本价购买的住房，产权（有限产权）归个人所有，一般住用5年后可依法进入市场，再补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳的有关税费后，收入归个人所有。”杨某、姜某住房未满5年。铁路部门于1989年关于对我局离婚职工住房处理的通知。明确规定；“离婚双方都是铁路局职工，法院判决一方抚养子
87、女者，不论原住房的承租人是哪一方，住房归抚养子女者住；法院判决双方都抚养子女者，即住房归原承租人居住；双方无子女者，由承租人所在单位收回其住房另行分配。一方为铁路局职工，另一方为局外职工，不论子女判向哪一方抚养，其住房归铁路局职工居住。如铁路局职工没有抚养子女者，则由原承租人所在单位收回住房。”第二节建筑物区分所有权多个区分所有权人共同拥有一座区分所有建筑物时，个区分所有权人对建筑物的专有部分享有的专有部分所有权，对建筑物共同部分享有的部分持分权以及因区分所有人之间的共同关系所生的成员权的总称。专有部分所有权共有部分持分权成员权持分权如何确定？共同使用，面积分担上按照物权法第八十条建筑物及其附
88、属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。思考：区分住宅土地使用权如何确定和登记？地下车库，停车位等使用权的归属南京某城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区，1998年9月，开发商申报时，南京市规划局以建筑工程规划设计要点通知书要求，其规划建筑应按机动车0.2车位户，非机动车2车位户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。开发商在销售住宅时也承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个车位，其余车
89、位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。2003年6月，该小区业主委员会向鼓楼区人民法院起诉开发商，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归全体业主所有。法院认为，南京市规划局发出的建筑工程规划设计要点要求被告按标准建设车库，既明确了车库作为公共配套设施的功能，又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。建成后的车库作为公共配套设施，应交付建筑物的所有人共同使用。小区土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，而应由土地使用权人共有。由于开发商并无证据证明车库
90、的建设成本未纳入商品房的成本，因此，开发商再行销售的行为违反了诚实信用原则。据此，法院判决：开发商将小区地下停车库移交给小区业主委员会管理，并由全体业主享有地下停车库的权益。物权法草案第六次审议稿规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”物权法第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。对于道路用地绿地公共设施等物权法第七十三条建筑区划内
91、的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。物业管理条例第二十五条明确规定，物业管理用房、停车场(库)、自行车棚等物业管理服务设施属全体业主所有，任何单位和个人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交换、买卖。成员权之相邻权物权法物权法第七十七条第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。成员权之义务分担建筑物区分所有权纠纷的主要类型一、物业公
92、司侵犯业主共有财产：1、建设维修基金物权法第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。为讨万建设维修基金业委会致信高法讨说法本报讯日前，合肥市金湖新村小区业委会为讨回万元维修基金状告到合肥市人民法院，在得知其不具备民事诉讼主体资格后，他们致信最高人民法院院长肖扬，最终获得了民事诉讼主体资格。目前，该案件的原、被告双方正在交涉中。据了解，金湖新村于年由合肥市某房地产公司开发，年开始投入使用，年月该房地产开发公司因营业违规被吊销营业执照。该房地产公司在撤离金湖新村时，既没有按国家规定完成小区停车、绿化、
93、幼儿园等配套设施，也没有与业委会办理任何资料、财物的移交手续，还擅自卷走了原本属于用作小区房屋维修和公共设施维修的万元维修基金。在万般无奈的情况下，该业委会把当时开发该小区的房地产公司的合作方推上了被告席，但该市中级人民法院做出民事裁定，认为业委会不具备民事诉讼主体资格，对起诉不予受理。该业委会不服裁定，随向省市级人民法院提起上诉，在请求高院撤销中院裁定的同时，致信给最高人民法院。不久，最高人民法院给予回复，省高院依此下达民事裁定书，裁定市中院立案受理该业委会可以以自己的名义诉讼的请求。维修基金谁来支付？2005年09月16日10时11分来源:南方都市报本报讯(记者吴秀云)东悦居小业主状告开发
94、商追缴维修基金一案，近日由广州市中院上报广东省高院，此案的法律适用问题有可能最终需要全国人大常委会裁决，这在新中国法制史上尚属首次。1999年8月，李女士与东华实业有限公司签订合同，购买东悦居一套90多平方米的房子，开发商在1998年10月1日后取得商品房销售许可证。2003年，李女士以开发商不给其缴纳物业维修基金为由，把开发商告上法院，此被称为“广州维修基金第一案”。李女士表示，根据广东省人大常委会的广东省物业管理条例第32条的规定，物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的2，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会。但东悦居小区业主委员会一直没有收到上述维修基金，该笔维修
95、基金总金额高达190万元。李女士请求法院判令开发商依法缴纳维修资金。被告东华公司则认为，维修基金这笔钱应该由业主自己来掏。他们的依据是建设部1999年1月1日实施的住宅共同部位共用设施设备维修基金管理办法。其中规定:“商品房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2至3的比例向销售房单位缴交维修基金。”2005年1月28日，东山区法院一审参照广州市房管局的有关文件，判业主胜诉。接到一审判决后，开发商不服，上诉至广州市中院。2、开发商和物业公司侵犯公用设施的财产权（1）擅自更改规划，占地建房：某小区1号住宅楼原规划设计为24层的住宅楼，房产商在施工中擅自更改规划
96、，压缩住宅层高和使用面积，从中插建了一层楼面（2E），变成了25层。多出的3套住房既没有分摊公用面积，也没有缴纳维修基金。受业主大会的委托，业主委员会起诉要求将2E层住房的产权归全体业主所有。（2）擅自出租小区公用设施。某小区由A房地产公司开发。A房地产公司与B广告公司签订租赁合同，将大厦三楼部分外墙出租给B广告公司经营广告。C物业管理公司在未征得业主及业主委员会同意的情况下，与A公司签订补充协议确认租赁合同有效，租赁费各半分成。小区业主委员会起诉A公司、B公司、C公司，要求确认A公司与B公司之间的租赁合同及A公司与C公司之间的补充协议无效，并赔偿经济损失。3、擅自出租销售车位等。二、业主与业
97、主之间的纠纷相邻关系业主不遵守业主公约例如：擅自养狗、将住宅改为商业用房。董文华和李文纠纷案三、能否驱逐业主？十大霸气业主NO.2特较真：李文大事小情都投诉台湾文化名人李敖的女儿李文，2002年底由美国回北京定居后，租房居住在北京嘉浩园。入住后，李文先后以邻居养狼狗骚扰、邻居的公鸡啼鸣、在小区里将内衣外晾、在草坪上种菜等理由四处投诉。还因房屋玻璃被砸而要求物业公司在她家增派保安。物业公司不但拒绝了物业公司不但拒绝了李文的要求，还连续三次向李文发去李文的要求，还连续三次向李文发去驱逐令驱逐令。之后双方对簿公堂，之后双方对簿公堂，法院最终判决李文胜诉。第三节相邻权相邻关系为了促进不动产的使用，不动
98、产的相邻各方因行使房地产所有权或者土地使用权，而对各自的房地产使用进行限制或者彼此给予尊重和方便的相互性权利义务关系。原则:物权法第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。1、促进物尽其用、方便生产生活第八十七条第八十七条不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。第八十八条第八十八条不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。2、不予强加负担3、尊重自然条件第八十九条第八十九条建造建筑物，不得违反国家有关工程建设
99、标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。第九十条第九十条不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。第九十一条第九十一条不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。4、利益平衡原则、利益平衡原则损害最小，损害赔偿损害最小，损害赔偿第九十二条第九十二条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。相邻关系的种类：通行水源管线安装光照、通风、音响、振动、不良气体等。安全打桩地基动摇如何处理？原告上海京银大厦建设发展有限公司
100、(以下简称京银大厦有限公司)开发建造的京银大厦和被告上海中商穗华置业有限公司(以下简称中商穗华公司)开发建造的中商大厦均位于陆家嘴金融贸易开发区，两者相距8米。1995年10月26日，京银大厦开工打桩时，中商大厦做基坑围护。在双方施工过程中，中商大厦的基坑支护体系出现险情。同年l1月21日京银大厦停止打桩。1995年12月25日，被告致函原告，要求将京银大厦恢复打桩时间延至1996年1月l0日，原告当即回函，称京银大厦自停工打桩已受到重大损失，在保留索赔的前提下，只同意于1995年12月29日恢复打桩。原告于1996年2月提起诉讼，称被告由于基坑支护体系设计不当，造成原告停工38天，要求被告赔
101、偿因停工造成的经济损失3945477.5元。法院审理中，被告提出反诉，反诉原告认为造成基坑危险是由于反诉被告违反有关规定打桩所致，要求反诉被告赔偿因加固基坑造成的损失。法院经审理认为：原告因其打桩工期不能避开自身送桩深度l.5倍范围内，相邻的中商大厦地下工程的基坑土方开挖期，按规定应对打桩采取有效的防护措施与监测手段并报有关部门审查批准才能开工打桩。原告认为造成其停工的原因是中商大厦基坑支护体系设计不当,应由被告承担民事赔偿责任缺乏依据,本院不予支持。另鉴于被告未及时做好基坑抢险工作，而要求原告将恢复打桩日期延长，原告因此将恢复打桩期，从1995年12月25日延长至12月29日,由此给原告造成
102、的损失，应由被告予以补偿，具体数额由法院酌情判定。被告由于本身基坑支护体系设计不当,因此中商大厦基坑出现险情与京银大厦打桩没有必然的因果关系，因此被告反诉耍求原告赔偿因采取基坑防护措施造成的损失缺乏依据，法院不予支持。据此，依照中华人民共和国民法通则第6条之规定，法院于1996年8月14日作出判决：(1)被告应在本判决生效之日起7天内一次性补偿原告经济损失25万元；(2)原告其余诉讼请求不予支持；(3)反诉原告要求反诉被告赔偿经济损失的诉讼请求不予支持。宣判后，双方当事人均未提出上诉。窃贼通过邻居防护栏入室盗窃，谁之过董长征住房在于福茂住房楼上，于福茂为一楼、董长征为二楼。于福茂于年月进行住宅
103、装修时安装了窗户护栏四个，护栏超出墙体，护栏高度超过了董长征家的地面。年月日，董长征回家发现家中被盗，经沙河口区公安分局刑警队及南沙派出所现场勘察鉴定，窃贼是通过于福茂家安装的护栏爬到二楼董长征家作案的，一楼于福茂家的护栏实际上成为盗贼进二楼作案的梯子。案发后，董长征一家多次要求于福茂拆除护栏，公安部门也做了不少工作，但于福茂一直未拆除该护栏。经多方奔走无效后，董长征于年月日诉至大连市沙河口区人民法院，诉称：根据大连市政府设立的大连市住宅小区治理改造工程指挥部发布的大连市住宅小区治理改造工程方案、关于限期拆除违法、临时建筑的通告的规定，一楼护栏不得超出墙体，探出的安全护栏必须拆除。故被告在一楼
104、住房安装的四个窗户护栏超出了墙体，为违法建筑。要求判令被告立即拆除，以保护二楼住户的安全。被告于福茂答辩认为其行为并不违法，不同意原告的诉讼请求。沙河口区人民法院经审理认为：双方住房上下相连为相邻关系。被告于福茂安装其住房窗户护栏超出墙体，为盗窃分子进入董长征家作案提供了方便条件，其行为侵害了董长征的相邻权，对董长征家被盗负有一定责任，因此，对董长征请求其拆除护栏的要求应予支持。同时，审判中原告方还举出大连市人民政府设立的“大连市住宅小区治理改造工程指挥部”发布的大连市住宅小区治理改造工程方案、关于限期拆除违法、临时建筑的通告等作为于福茂违法安装护栏的证据。经审查，大连市作为计划单列市有权发布
105、地方性法规，大连市住宅小区治理改造工程指挥部作为大连市人民政府的附设机构，其发布的文件、通告具有地方性法规性质，于福茂违犯上述文件、通告的要求，超出墙体安装窗户护栏，属违法行为，理应对二楼董长征家被盗承担一定的民事责任。第五章房地产登记制度一、登记制度的立法体例1、契据登记制2、权利登记制3、Torrens登记制权利登记制登记的是物权权利；物权变动采纳登记生效主义，登记成为依法律行为而发生物权变动的生效要件；登记机关对登记申请进行审查，并担保登记内容的正确；登记具有公信力，如果登记错误，信赖登记簿的善意第三人仍然可以根据登记簿取得物权；登记簿采纳物的编程，每宗地设有地号，按号码顺序编程。登记机
106、关不设专有赔偿基金，于登记机关因错误登记造成真正权利人损失时，适用国家赔偿。契据登记制登记的是法律行为，而不是法律行为的结果；登记只能起到法律行为的公示作用，权利生效以及变动均以法律行为的生效为准，而法律行为的登记，可以起到对第三人的警示作用，因此具有对第三人的对抗力。登记不对法律行为的内容进行审查，不担保法律行为的合法效。已登记的法律行为可能无效，从而导致权利不存在，因此登记没有公信力。第三人自行审查交易的合法性。对无法发现的交易瑕疵自承风险。登记簿一般采人的编程主义，托伦斯登记制与一般权利登记制不同的是，（1）除登记簿外，还另有权利证书。权利登记制并不另发书状，只是就当事人之契约加以注记验
107、证。（2）不采总登记制度。采纳任意的权利登记。权利人可以进入登记系统，也可以不进入登记系统，而一旦进入，其后的变动则必须登记，即采初始登记的自由主义。（3）登记机关从登记费中提取一定的比例，建立专门的登记错误赔偿基金，而不适用国家赔偿。二、我国的登记立法体例1、登记生效主义为主：物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。此为关于房地产物权变动的一般规则。2、登记对抗主义：物权法对于承包经营权和地役权的设定、移转和消灭，才登记对抗主义。3、宅基地使用权的有条件登记生效主义。根据物权法第一百五十五条规定，只有已经登记的宅
108、基地使用权转让或者消灭的，才应当及时办理变更登记或者注销登记。三、登记与契约自由登记与合同的关系2002年12月8日，原、被告双方协商后，由被告出具一份买房合约给原告，其主要内容是：被告自有房屋一幢，以人民币283000元的价格出卖给原告，定金人民币10000元，在12月15日前房款两清，违约方按房价的20%支付违约金给对方。原告当即交付给被告定金人民币10000元。其后，双方又办理了公证。在原告要交纳房价给被告时被告反悔，不同意将该房屋出卖给原告。原告主张该买卖合同是合法有效的，被告应按合同约定履行义务。如果不能履行合同，也要承担违约责任，所以要求被告双倍返还定金，并支付违约金的责任。被告辩
109、解合同双方没有到房产部门办理过户登记手续，是无效的合同，他只同意返还定金人民币10000元。中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法第二十五条：“承诺生效时合同成立。”第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(一一)第九条：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应
110、当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”合同法第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。登记是如何保障契约自由的1、债权合同不以登记为生效要件2、审查不审查债权行为3、预告登记可以产生物权的效果审查不审查债权行为物权行为和债权行为的区分德国：双方申请为原则。瑞士：单方申请，合同必须公证。思考：判断登记是否错误，按照哪一个合同更有利？预告登记强化债权的效力概概念念：预预告
111、告登登记记主要是指为保全一项将来发生不动产物权变动的请求权而进行的登记。其登记的并非物权，而是将来取得某一不动产的请求权。预告登记对于防止一房二卖具有重大的意义。预告登记的效力预告登记的效力：1、是阻止处分的效力。物权法规定，预预告登记告登记后，未经预告登记预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。2、时间效力：预告登记预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。预告登记的适用范围除了预售合同，在建房地产，可以适用于现房买卖吗？房屋登记办法第六十七条有下列情形之一的,当事人可以申请预告登记:(一)预购商品房;(二)以预购商品房设定抵押;(三
112、)房屋所有权转让、抵押;(四)法律、法规规定的其他情形国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知规定，为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。2007年，某甲将其房屋所有权转让给某乙，因甲已经购买持有4年，决定先将房屋交付乙方占有，等到5年期满后再过户。但乙又担心甲再将房屋出售给他人，于是双方到登记机构办理预告登记。登记人员认为不属于预告登记的范围。您如何处理？四、登记能力登记能力：所谓登记能力，是指某些权利或者某些事项可以被纳入登记簿的能力，确切的意思应该是被登记能力。登记能力
113、的确定，依据主要是实体法对民事权利类型的细致定位，只有需要公示的不动产权利，才有登记能力，而不需要公示的不动产权利，一般也就没有登记能力。国家所有权集体土地所有权划拨土地使用权五、登记的效力登记确定力所谓确定力是指，一旦登记程序依法完成，即发生物权的确定效力，除非经法院依法撤销或者经登记机关自身依法撤销，登记结果应受到所有人包括国家、出卖人、设定人、其它第三人的尊重。1、在国家和保存登记权利人之间，登记具有对权利人事实权利予以规范承认的作用，是对权利人合法物权的法律确定。2、在变动登记，一旦登记完成，就意味着国家对物权的变动给予了确认。3、从登记机关和其他部门之间的关系来看，登记的确定力体现为
114、登记机关的登记结论对其他机关包括法院的适用力。4、从登记机关自身的角度来看，登记的确定力意味着登记一旦完成，登记机关自身也不能任意涂消或更正，必须由利害关系人重新启动涂消或更正登记程序。5、在权利变动当事人之间，登记具有确定物权发生变动的效力。按照登记生效主义，登记意味着物权行为的生效，意味着物权变动的完成。6、在权利人一物二卖的情况下，即在数个不动产交易并存，从而发生利益冲突的情况下，登记可以确定哪一个交易发生物权变动的效力。思考案例甲出售房屋于乙，已签合同，交申请，未核准登记，甲债权人申请查封，可否？八、对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的土地使用权、房屋的查封，执
115、行法院应当向国土资源、房地产管理部门提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理过户登记手续后，办理查封登记。九、对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。甲出售房屋于乙，缴纳契税，增值税等完毕，发现合同存在诈欺，撤销合同，要求返还房屋。问乙能否取得房屋所有权，甲能否直接将权利人更名为自己。已经缴纳的增值税契税、登记费是否返还。登记确定力的例外1、物权行为无效时，登记视为错误，登记机关可以直接更正登记。2、在损害赔偿或者补偿的情
116、况下，责任的主体以及损害赔偿请求权人的判断不能完全按照登记来进行，而要以事实物权人而不是以登记物权人为准来判断。3、非依法律行为物权变动对登记确定力的排除非依法律行为的物权变动第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发
117、生物权效力。2008年试卷三8中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。对此，下列哪一选项是正确的？BA中州公司因为享有建设用地使用权而取得了房屋所有权B中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权C中州公司因为法律行为而取得了房屋所有权D中州公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权4、占有与登记不一致情况下对占有的尊重。王女士今年6月从原房主闵先生手中买下了位于新南门的一套住房，并办理了过户登记登记手续。但她要去收房时却发现李先生一家早就住在这套房子里，并拒绝搬家。“我们其实早在2001年就跟闵先生签订了购房合同。”李先生的代理人、四川君和律师
118、事务所律师邹雪称，当时李先生和闵先生签订购房合同并交清了全部房款，由于该房属于“房改房”，需要在一定年限后才能公开交易，为此，李先生只是住进了这套房子，而没有马上办理相关登记登记。“我们认为，王女士和闵先生之间的购房合同是无效合同。”邹雪称，王女士和闵先生之间的购房合同属于恶意串通损害第三人利益的合同，是没有法律效力的，王女士没有办理过户登记的基础，她的产权登记是可撤销的。王女士的代理人、成都蓉城律师事务所律师肖健生则认为，根据物权法，房屋买卖必须办理过户登记才能发生物权效力，即使李先生早在2001年就签订了购房合同还付了钱，但没有办理过户登记，没有公示，就不能产生物权变动的效力。甲出售房屋于
119、乙，乙占有之，并取得权利证书，未办登记。其后，甲宣称证书丢失，补办后又将房屋出售于丙，办理登记。问丙能否驱逐乙。登记公信力即使登记错误或有遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，包括自登记名义人处取得物权的人和向登记名义人履行给付义务的人，其所得利益仍然受到法律的保护。公信力1、适用对象的限制所谓登记的公信力仅仅是针对第三人而言的，在相对的当事人之间是不存在所谓公信，也没有公示的必要的。2、对不动产的事实说明。有关土地之经营类别与面积等等事实说明，不享有公信力。但面积登记错误导致第三人受损的，过错测量人承担损害赔偿责任。思考：买房登记100平米，实际只有80平米。能否追究登记机
120、关的责任？3、证书和登记相互矛盾证书和登记簿的关系第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。公信力保护的条件限制1、除权利瑕疵外，具备其他法律行为的要件。2、物权变动必须是一项交易行为。3、第三人必须是善意且无重大过失。六、登记错误及其防范含义：换句话说，所谓登记错误，也就是登记的记载与权利的实际情况不相符合。思考：台湾规定是指登记之事项与登记原因证明文件所载之内容不符而言。二者有何区别？程序瑕疵，结果无异，是否登记错误？思考：登记行为的性质？行政许可行为还是行政
121、确认？登记为行政确认的表现形式之一，指的是行政主体应申请人申请，在政府的登记簿册中记载相对人的某种情况或事实，并依法予以确认的行为。行政确认行为中，行政主体证明和确定特定的既存事实和法律关系。行政许可是指行政主体根据行政相对方的申请，经依法审查，通过颁发许可证、执照等形式，赋予或确认行政相对方从事某种活动的法律资格或法律权利的一种具体行政行为。行政复议法第三十条第一款规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为已侵犯其已经依法取得的土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的，应当先申请行政复议；对复议决定不服的，可以依法向人民法院提起行政诉讼
122、。”乡村土地，建设企业，有人卖地给你，敢受让否？防范1、严格初始登记：公告程序：6个月2、严格审查程序：变动登记：双方申请原则；单方申请是例外。强化代理制度建设。（1）非属于物权变动登记，因此只有一方申请人的情形，例如总登记或者初始登记；更正登记或者异议登记；名称、地址或者用途变更登记；土地权利证书的补发或者换发等。（2）虽属于物权变动，但不是法律行为导致的物权变动。例如因继承或者遗赠取得房地产权利的登记；因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得房地产权利的登记；因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得房地产权利的登记等。（3）虽然属于物权变动，但属于从国家取得土地使
123、用权的情形，由于国家的出让合同和批准文书，已经构成了明确的授权依据，一般不会发生伪造。3、严格限制登记权力滥用（一）登记机关对应于符合条件的登记申请，及时办理，不得拒绝或拖延。物权法第12条规定，登记机构应当如实、及时登记有关事项。房屋登记办法规定的时限是，自受理登记申请之日起，国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；抵押权、地役权登记，10个工作日；预告登记、更正登记，10个工作日；异议登记，1个工作日。而土地登记办法则未区分具体登记，只是一般性地规定20日。不予登记的情形有哪些？对于土地权利来说，根据土地登记办法第18条规定，不予登记的情形包
124、括：土地权属有争议的；土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的；未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的；申请登记的土地权利超过规定期限的；其他依法不予登记的。对于房屋来说，根据房屋登记办法第22条规定：不予登记的情形包括：未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形
125、。（二）禁止登记机关借口登记，滥用权力谋取私利。对此，物权法第13条规定，登记机构不得有下列行为：要求对不动产进行评估；以年检等名义进行重复登记；超出登记职责范围的其他行为。、登记错误发生后的救济措施1、更正登记：第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。更正的主体条件程序权利人无利害关系人取得权利人的书面同意或者提交确有错误的证据登记机关审查登记机关发现确有错误区分权利和自然和自然状态房屋登记办法第七十五条房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误,不涉及房屋权利归属和内容的
126、,应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记;当事人无正当理由逾期不办理更正登记的,房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正,并书面通知当事人。对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误,房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记;办理更正登记期间,权利人因处分其房屋权利申请登记的,房屋登记机构应当暂缓办理。第七十六条利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误,而权利人不同意更正的,利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。土地登记办法：报人民政府批准后更正2、异议登记-条件：不动产登
127、记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。效力：（1）效力：土地登记办法60条第3款：异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。（2）登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。责任：异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。3、损害赔偿第二十一条当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。房屋登记办法第九十二条申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害
128、的，应当承担相应的法律责任。房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。国土资源局赔偿案国土资源局赔偿案年月日，百胜公司向财务公司抵押贷款。百胜公司以办有深房地字第号房地产证的上梅林厂房、层作贷款抵押物，与财务公司签定了合同编号为的抵押贷款合同，百胜公司经规划国土局办理了房地押字第号抵押登记手续。由于百胜公司逾期不能偿还贷款，上诉人财务公司于年月向深圳市中级人民法院提起民事诉讼。同年月日，百胜公司被深圳市中级人民法院宣告破产，并成立清算小组进入清算，使该民
129、事诉讼程序转入破产程序。在破产程序中，财务公司向清算组主张对上梅林工业厂房、层房产的抵押权。农业银行突然杀出，宣称自己在财务公司之前，已经办理了抵押登记。财务公司的抵押登记，属于重复抵押，无效。法院据此作出(1996)深中法经三字第0143号民事裁定书，裁定原告财务公司“所主张的有关上梅林工业大厦一、二层及相应土地的抵押无效，所申报的870万元人民币为无抵押债权”，后因百胜公司的破产财产不足以清偿破产费用，深圳市中级人民法院裁定终结百胜公司的破产程序。财务公司遂于年月对国土资源局提起行政诉讼及行政赔偿诉讼。经审查查明：规划国土局在百胜公司仅提交“深圳市规划国土局建筑许可证”、“建设工程开工许可
130、证”，而未提交“土地使用权属证明”、“建筑竣工验收证”，其申请不符合法定要件，且未经法定公告程序的情况下，为百胜公司颁发了深房地字第号房地产证的行为不合法，建立在不合法的具体行政行为基础上的深房押字第号抵押登记手续亦不合法，而且号房地产证涉及的土地在此之前也设立了抵押权，属重复抵押。问题：1、本案财务公司的抵押权是否有效？2、没有土地使用权证的情况下，登记部门可以办理房地产权证吗？3、在破产案件中，法院可否以民事裁定直接确认登记的抵押权无效？4、国土资源局的登记是否属于重复登记，重复登记的效力如何？5、财务公司在提起行政诉讼时，一方面要求撤销抵押权登记，另一方面又要求国土局对该抵押权的无效承担
131、损害赔偿责任，是否合法？6、本案最终判决国土资源局承担870万的损害赔偿责任，是否有道理？7、本案依照物权法，正确的做法应该是什么？七、登记的类型1、总登记：土地登记办法第二十一条本办法所称土地总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。2、初始登记：第一次登记。3、变动登记：物权变动。包括物权的设定、转让和消灭4、变更登记：房地产的名称，四至、面积错误。权利人的名称改变。思考：变动登记与变更登记什么区别？我国房屋登记办法区分了所有权移转登记和变更登记。而土地登记办法则混淆：其第三十八条本办法所称变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地
132、址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。这种混淆的危害是什么？5、注销登记：权利消灭。6、查封登记：为实施法院的查封命令而进行的登记。八、资料的查阅1、土地登记结果，包括土地登记卡和宗地图。任何人、土地登记结果，包括土地登记卡和宗地图。任何人均可查阅。均可查阅。2、登记原始资料：申请书、批准书等，只有权利人和、登记原始资料：申请书、批准书等，只有权利人和法定机关才可查阅。法定机关才可查阅。第三条本办法第二条第一款第（二）项规定的原始登记资料，依照下列规定查询：（一）土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人有权查询其土地权利范围内的原始登记资料；（二）土地登记代理机构有权查询与其代理业务直接相
133、关的原始登记资料；（三）国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门有权查询与调查、处理案件有关的原始登记资料。土地征收征用一、概念征收：国家或政府为了公共利益的需要而强制取得土地所有权人的土地，并依法给予补偿的行为。征用：国家或政府为了公共利益的需要而强制使用土地所有权人的土地，并依法给予补偿的行为。二、征收和征用的区别：是否取得所有权2004年宪法修正案第十三条第三款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”三、征收的特点1、双方主体的特定性：国家和权利人2、局限于农村集体土地。城市拆迁（土地从属于房屋），农村征收。3、国家专
134、有权力4、依法审批、依法进行、依法补偿。四、征收的本质国家的强制购买1、国家是征收的主体，征收的权力依据在于国家的公共权力，征收因此具有强制性。2、国家虽然是强制取得被征收财产，但是征收必须支付充分的市场价格，是对被征收财产的强制购买。3、既然国家可以强制购买，就必须允许被征收的财产权人自己直接在市场上转让该财产。只有如此，才能形成市场价格，充分补偿才有依据。五、征收的条件：（一）、公共利益的需要美国联邦最高法院案例：夏威夷房屋管理局诉米德基夫案情简介：20世纪60年代，夏威夷虽然州政府和联邦政府拥有该州土地的49%，还有47的土地掌握在72个私人土地所有者手中，而在瓦胡岛，22个土地所有人拥
135、有72.5%的feesimple,立法机关认定过于集中的土地所有制是造成该州住房不动产市场扭曲，价格膨胀以及破坏社会稳定和损害公众福利的原因。1967年土地改革法案，征用住宅区土地，并将征用的feesimple转让给当时的承租人。土地所有权人起诉。“凯洛诉新伦敦市案”，面临着美军基地撤销后的经济凋敝，新伦敦市政府开始重新规划、引进企业。此时，一家大医药公司宣布愿意投资3亿美元在该市建立一个研究机构。市政府经过了一系列审查，批准了征地计划，希望这个研究机构就像当年的军事基地一样，能够带来工作机会，从而激活小镇的经济。但是，原告凯洛女士，拒绝拆迁，并且一纸诉状把政府告进了法院。案子最后上诉到联邦最
136、高法院，联邦最高法院以五比四裁决，认为新伦敦市的征用土地计划，符合“公用”的法律要求。因此可以适用强制征收。公共利益本身并非一个超越私人利益之上的实体概念，而是指通过公共讨论程序被大部分人认可的某一利益。它是一个程序性的方法论概念。公共利益存在着边界。不得剥夺他人的财产，只能改变他人的财产形态。我国征地范围的扩大化1、根据土地管理法43条和63条的规定，凡是集体所有的土地，无论是建设用地还是农用地，只要是用于非农业建设，都必须首先由国家征收后，再由国家出让给土地使用人。2、土地用途改变时的征收。（二）、依法审批征地审批土地管理法第四十五条征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本
137、农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。公告并实施第四十六条国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持
138、土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。（三）、充分补偿充分补偿的要求：价格：市场价格，实际损失。支付：不得打白条。台湾土地法：补偿发放完竣前，有继续占有使用之权。我国的补偿依据补偿计算：第四十七条征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。补偿内容：征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。补偿具体标准：征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助
139、费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。地上物青苗费。依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。六、征收问题的根源在哪里？1、土地征收的范围过广2、征收的是集体土地所有权3、征收补偿不充分，打白条。4、征收制度的精神是赋权而非限权。2、土
140、地征收制度的价值取向是什么？、土地征收制度的价值取向是什么？美国权利法案第5条。宪法第十三条公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。第六节房屋拆迁法律制度1、房屋拆迁的概念2、本质：城市房地产征用-拆除迁移。3、特征强制性依法批准合理补偿如何叫做合理补偿拆迁人问题：拆迁人是谁？被拆迁人是谁？房管局的地位是什么？第三条本条例所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。本条例所称被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）和
141、被拆除房屋及其附属物的使用人。第六条国务院房地产行政主管部门主管全国的城市房屋拆迁工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者人民政府授权的部门（以下简称房屋拆迁主管部门），主管本行政区域内的城市房屋拆迁工作。建设单位有拆迁权么？第八条任何单位或者个人需要拆迁房屋，必须持国家规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案，向县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。房屋拆迁需要变更土地使用权的，必须依法取得土地使用权。思考：上述规定是否符合法理？拆迁是国家征收，应由国家专门行使征收权，征收国有后再转让于建设单位。我国做法：建设单位拆迁，分担政府职能，分享政府
142、权力。政府：不介入，后台。在拆迁补偿完毕前已经改变土地使用权。拆迁补偿补偿的方式有几种，本案中要求哪一种？第二十条拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式。产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算。作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算。拆迁补偿的客体：违章建筑：临时建筑：第十九条拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人），依照本条例规定给予补偿。拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。补偿范围1、房屋补偿费：作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格
143、结合成新结算。2、搬家费：第三十一条被拆除房屋使用人因拆迁而迁出的，由拆迁人付给搬家补助费3、临时安置补助费：在规定的过渡期限内，被拆除房屋使用人自行安排住处的，拆迁人应当付给临时安置补助费。在规定的过渡期限内，由拆迁人提供周转房的，不付给临时安置补助费。4、经营损失费：第三十四条拆除非住宅房屋造成停产、停业引起经济损失的，可以由拆迁人付给适当补助费。钉子户要求原地置换是否合理？吴敬琏拆迁补偿缴纳增值税在城市拆迁补偿方面，吴敬琏认为按市场价格进行补偿是不合理的，因为城市化是全民的成果，其利益不应该完全给房主，应建立城市化基金，将这些收益按照一定的规定来分配。另外，可以对买进价和卖出价的差额开征
144、资本利得税。-2007年03月06日09:09信息时报思考：钉子户得到了哪些赔偿？被执行人杨武位于鹤兴路片区17号房屋按照拆迁安置方案中的评估价为人民币2477547元，另补偿被执行人杨武旧房设备费人民币2222元、搬迁费人民币20000元、装饰补偿费人民币100000元；位于重庆市沙坪坝区的异地安置房价格为人民币3068847元，双方同意按照以上价格采取约定方式置换产权；同时，被执行人杨武同意将其九龙坡区杨家坪鹤兴路片区17号房屋交付给重庆智润置业有限公司拆除。此外，因重庆智润置业有限公司、浙江展诚建设集团股份有限公司重庆正升百老汇项目部在未与被执行人杨武达成拆迁安置协议前，即对鹤兴路片区进
145、行施工，给被执行人杨武造成了营业损失，同意赔偿其营业损失共计人民币90万元。思考补偿协议当事人双方是谁？第十二条在房屋拆迁主管部门公布的规定拆迁期限内，拆迁人应当与被拆迁人依照本条例的规定就补偿、安置等问题签订书面协议。补偿、安置协议应当规定补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限、违约责任和当事人认为需要订立的其他条款。对补偿协议有争议时如何处理？补偿协议的性质？第三十五条对有下列行为之一的，由房屋拆迁主管部门予以警告、责令停止拆迁，并可处以罚款：（一）未取得房屋拆迁许可证或者未按房屋拆迁许可证的规定擅自拆迁的；（二）委托未取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁的；（三）擅
146、自提高或者降低补偿、安置标准，扩大或者缩小补偿、安置范围的。1992年,李宽（城市居民）购买望花村村民70平方米房屋，房证变更李宽名下，土地面积为300平方米。1994年9月15日，李宽向东陵区前进乡望花村农公商联合公司交纳了建房配套费1,050元（100平方米*10.52元），兴建288平方米楼房，村里未办理房证。1995年6月，李宽在此建厂，名为皇姑区大川服务厂，1997年改为东陵区环北机电设备厂。1998年5月22日拆迁。2002年,70平方米有证房屋由望花村委会和东陵区拆迁办给予补偿；288平方米无证楼房，望花村委会收取建房配套费后未予办理房证，故未达成协议，亦未予补偿。2003年7月
147、30日，东陵区拆迁办以102国道拓宽为拆迁人与李宽签订房屋拆迁协议，建筑面积288平方米，补偿100,000元。同时，李宽出具了同意书，表示同意补偿100,000元并已实际领取。2005年5月23日,李宽向原审法院起诉，请求法院判令：1、因协议显示公平，请求撤销与东陵区拆迁办签订的房屋拆迁协议；2、288平方米无证房给予补偿720,000元；3、赔偿动力电源等附属物损失40,250元，工人工资利润88,000元，诉讼费和其他损失45,000元。本院认为，如果东陵区拆迁办与李宽于2003年7月30日签订的房屋拆迁协议显失公平，应当依照中华人民共和国合同法第五十四条第（二）款的规定“下列合同，当事
148、人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：而本案上诉人李宽在合同成立后一年内并未提出撤销或变更的申请，而是在2005年5月才向法院提起诉讼要求撤销该协议，即已超过一年法定行使撤销权的除斥期间，因该除斥期间系不变期间，故不适用中止、中断的事由。因此，即使房屋拆迁协议显失公平，李宽的请求也不应予以支持。关于上诉人李宽提出的288平方米无证房应给予补偿720,000元的诉讼请求，因其与东陵区拆迁办已就诉争房屋拆迁事宜达成协议，且出具了同意书并已实际领取补偿款100,000元，故对于该项请求，本院不予支持。关于上诉人李宽提出的请求赔偿动力电源等附属物损失40,250元，工人工资利润88,000元
149、，诉讼费和其他损失45,000元的主张，因在拆迁过程中就上述事项并未与拆迁人达成协议，依据法释（2005）9号最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复的规定“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理”，故本案不属于人民法院的审理范围。最高人民法院公告最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复已于2005年7月4日由最高人民法院审判委员会第1358次会议通过，现予公布，自2005年8月11日起施行。二
150、00五年八月一日最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复（2005年7月4日最高人民法院审判委员会第1358次会议通过法释20059号）浙江省高级人民法院：你院浙高法2004175号关于双方未达成拆迁补偿安置协议当事人就补偿安置争议向法院起诉，法院能否以民事案件受理的请示收悉。经研究，答复如下：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照城市房屋拆迁管理条例第十六条的规定向有关部门申请裁决。此复。拆迁纠纷房屋及其补偿公证与提存第二十五
151、条拆除有产权纠纷房屋，在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出补偿安置方案，报县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。拆迁前房屋拆迁主管部门应当组织拆迁人对被拆除房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。拆迁已抵押房屋时的补偿分配第二十六条对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。抵押权人和抵押人在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成抵押协议的，由拆迁人参照本条例第二十五条的规定实施拆迁。拆除设有抵押权的房屋实行作价补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿。安置安置对象：户口还是产权？第二十七条拆
152、迁人对应当安置的被拆除房屋使用人，依照本条例规定给予安置。安置用房不能一次解决的，应当在协议中明确过渡期限。被拆除房屋使用人是指在拆迁范围内具有正式户口的公民和在拆迁范围内具有营业执照或者作为正式办公地的机关、团体、企业、事业单位。不同区位安置如何处理第二十八条对被拆除房屋使用人的安置地点，应当根据城市规划对建设地区的要求和建设工程的性质，按照有利于实施城市规划和城市旧区改建的原则确定。对从区位好的地段迁入区位差的地段的被拆除房屋使用人，可以适当增加安置面积。房屋拆迁的救济1、未达成协议时的救济措施：裁决行政诉讼第十四条拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式
153、和过渡期限，经协商达不成协议的，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。被拆迁人是批准拆迁的房屋拆迁主管部门的，由同级人民政府裁决。当事人对裁决不服的，可以在接到裁决书之日起十五日内向人民法院起诉。在诉讼期间如拆迁人已给被拆迁人作了安置或者提供了周转用房的，不停止拆迁的执行。2、达成协议后的处理：按照合同纠纷第六章土地征收征用和房屋拆迁一、概念征收：国家或政府为了公共利益的需要而强制取得土地所有权人的土地，并依法给予补偿的行为。征用：国家或政府为了公共利益的需要而强制使用土地所有权人的土地，并依法给予补偿的行为。二、征收和征用的区别：是否取得所有权三、征收的特点1、双方主体的特定性：国家和权利人2、
154、局限于农村集体土地。城市拆迁（土地从属于房屋），农村征收。3、国家专有权力4、依法审批、依法进行、依法补偿。四、征地审批第四十五条征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照
155、本条第一款的规定另行办理征地审批。五、征地程序第四十六条国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。征地补偿补偿计算：第四十七条征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。补偿内容：征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。补偿具体标准：征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均
156、每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。征地补偿的问题阅读材料定州事件池州事件钉子户事件土地征收的问题在哪里？1、何为公共利益？美国联邦最
157、高法院案例：夏威夷房屋管理局诉米德基夫案情简介：20世纪60年代，夏威夷虽然州政府和联邦政府拥有该州土地的49%，还有47的土地掌握在72个私人土地所有者手中，而在瓦胡岛，22个土地所有人拥有72.5%的feesimple,立法机关认定过于集中的土地所有制是造成该州住房不动产市场扭曲，价格膨胀以及破坏社会稳定和损害公众福利的原因。1967年土地改革法案，征用住宅区土地，并将征用的feesimple转让给当时的承租人。土地所有权人起诉。“凯洛诉新伦敦市案”，面临着美军基地撤销后的经济凋敝，新伦敦市政府开始重新规划、引进企业。此时，一家大医药公司宣布愿意投资3亿美元在该市建立一个研究机构。市政府经
158、过了一系列审查，批准了征地计划，希望这个研究机构就像当年的军事基地一样，能够带来工作机会，从而激活小镇的经济。但是，原告凯洛女士，拒绝拆迁，并且一纸诉状把政府告进了法院。案子最后上诉到联邦最高法院，联邦最高法院以五比四裁决，认为新伦敦市的征用土地计划，符合“公用”的法律要求。因此可以适用强制征收。如何判断公共利益？公共利益的认定需要公共参与，达成共识。公共利益存在着边界。不得剥夺他人的财产，只能改变他人的财产形态。2、土地征收制度的价值取向。美国权利法案第5条。宪法第十三条公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民
159、的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。补偿与权利变动的关系。台湾土地法：补偿发放完竣前，有继续占有使用之权。第六节房屋拆迁法律制度1、房屋拆迁的概念2、本质：城市房地产征用-拆除迁移。3、特征强制性依法批准合理补偿如何叫做合理补偿拆迁人问题：拆迁人是谁？被拆迁人是谁？城市房屋拆迁城市房屋拆迁管理管理条例条例第四条拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。第五条国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的
160、部门(以下简称房屋拆迁管理部门)对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。建设单位有拆迁权么？第六条【拆迁的条件】拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。第七条【申请拆迁许可证时必须提交的资料】申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：(一)建设项目批准文件；(二)建设用地规划许可证；(三)国有土地使用权批准文件；(四)拆迁计划和拆迁方案；(五)
161、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。第十条【拆迁执行主体】拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。思考：上述规定是否符合法理？拆迁是国家征收，应由国家专门行使征收权，征收国有后再转让于建设单位。我国做法：建设单位拆迁，分担政府职能，分享政府权力。政府：不介入，后台。在拆迁补偿完毕前已经改变土地使用权。拆迁程序1、申请拆迁许可证2、公告第八条【拆迁同时须做的工作】房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许
162、可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。3、通知相关部门停止办理相关手续第十二条【被拆迁人禁止行为】拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：(一)新建、扩建、改建房屋；(二)改变房屋和土地用途；(三)租赁房屋。房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。4、签订补偿协议第十三条【拆迁补偿安置协议】拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补
163、偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁补偿补偿的方式有几种?第二十条拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式。产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算。作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算。拆迁补偿的客体：违章建筑：临时建筑：第二十二条【拆迁补偿】拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。货币补偿的计算1、货币补偿金第二十四条【货币补偿】货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等
164、因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。搬迁补助费和临时安置补助费第三十一条【搬迁补助费】拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。第三十三条【拆迁非住宅房屋造成停产、停业的】因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。钉子户要求原地置换是否合理？吴敬琏拆迁补偿缴纳增值税在城市拆迁补偿方面，吴敬琏认为按市场价格进行补
165、偿是不合理的，因为城市化是全民的成果，其利益不应该完全给房主，应建立城市化基金，将这些收益按照一定的规定来分配。另外，可以对买进价和卖出价的差额开征资本利得税。-2007年03月06日09:09信息时报思考：钉子户得到了哪些赔偿？被执行人杨武位于鹤兴路片区17号房屋按照拆迁安置方案中的评估价为人民币2477547元，另补偿被执行人杨武旧房设备费人民币2222元、搬迁费人民币20000元、装饰补偿费人民币100000元；位于重庆市沙坪坝区的异地安置房价格为人民币3068847元，双方同意按照以上价格采取约定方式置换产权；同时，被执行人杨武同意将其九龙坡区杨家坪鹤兴路片区17号房屋交付给重庆智润置
166、业有限公司拆除。此外，因重庆智润置业有限公司、浙江展诚建设集团股份有限公司重庆正升百老汇项目部在未与被执行人杨武达成拆迁安置协议前，即对鹤兴路片区进行施工，给被执行人杨武造成了营业损失，同意赔偿其营业损失共计人民币90万元。思考补偿协议当事人双方是谁？第十三条【拆迁补偿安置协议】拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。对补偿协议有争议时如何处理？补偿协议的性质？第三十五条对有下列行为之一的，由房屋拆迁主管部门予以警告、责
167、令停止拆迁，并可处以罚款：（一）未取得房屋拆迁许可证或者未按房屋拆迁许可证的规定擅自拆迁的；（二）委托未取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁的；（三）擅自提高或者降低补偿、安置标准，扩大或者缩小补偿、安置范围的。1992年,李宽（城市居民）购买望花村村民70平方米房屋，房证变更李宽名下，土地面积为300平方米。1994年9月15日，李宽向东陵区前进乡望花村农公商联合公司交纳了建房配套费1,050元（100平方米*10.52元），兴建288平方米楼房，村里未办理房证。1995年6月，李宽在此建厂，名为皇姑区大川服务厂，1997年改为东陵区环北机电设备厂。1998年5月22日拆迁。2002年,70平方米
168、有证房屋由望花村委会和东陵区拆迁办给予补偿；288平方米无证楼房，望花村委会收取建房配套费后未予办理房证，故未达成协议，亦未予补偿。2003年7月30日，东陵区拆迁办以102国道拓宽为拆迁人与李宽签订房屋拆迁协议，建筑面积288平方米，补偿100,000元。同时，李宽出具了同意书，表示同意补偿100,000元并已实际领取。2005年5月23日,李宽向原审法院起诉，请求法院判令：1、因协议显示公平，请求撤销与东陵区拆迁办签订的房屋拆迁协议；2、288平方米无证房给予补偿720,000元；3、赔偿动力电源等附属物损失40,250元，工人工资利润88,000元，诉讼费和其他损失45,000元。本院认
169、为，如果东陵区拆迁办与李宽于2003年7月30日签订的房屋拆迁协议显失公平，应当依照中华人民共和国合同法第五十四条第（二）款的规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：而本案上诉人李宽在合同成立后一年内并未提出撤销或变更的申请，而是在2005年5月才向法院提起诉讼要求撤销该协议，即已超过一年法定行使撤销权的除斥期间，因该除斥期间系不变期间，故不适用中止、中断的事由。因此，即使房屋拆迁协议显失公平，李宽的请求也不应予以支持。关于上诉人李宽提出的288平方米无证房应给予补偿720,000元的诉讼请求，因其与东陵区拆迁办已就诉争房屋拆迁事宜达成协议，且出具了同意书并已实际领
170、取补偿款100,000元，故对于该项请求，本院不予支持。关于上诉人李宽提出的请求赔偿动力电源等附属物损失40,250元，工人工资利润88,000元，诉讼费和其他损失45,000元的主张，因在拆迁过程中就上述事项并未与拆迁人达成协议，依据法释（2005）9号最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复的规定“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理”，故本案不属于人民法院的审理范围。最高人民法院公告最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提
171、起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复已于2005年7月4日由最高人民法院审判委员会第1358次会议通过，现予公布，自2005年8月11日起施行。二00五年八月一日最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复（2005年7月4日最高人民法院审判委员会第1358次会议通过法释20059号）浙江省高级人民法院：你院浙高法2004175号关于双方未达成拆迁补偿安置协议当事人就补偿安置争议向法院起诉，法院能否以民事案件受理的请示收悉。经研究，答复如下：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民
172、事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照城市房屋拆迁管理条例第十六条的规定向有关部门申请裁决。此复。拆迁出租房屋的处理第二十七条第二十七条拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。思考：如果房东要求货币补偿怎么办拆迁已抵押房屋时的补偿分配2002第三十条第三十条拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。1991第二十六条对拆除设有抵押权的房屋实
173、行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。抵押权人和抵押人在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成抵押协议的，由拆迁人参照本条例第二十五条的规定实施拆迁。拆除设有抵押权的房屋实行作价补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿。拆迁产权不明房屋的处理第二十九条第二十九条拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。房屋拆迁的救济1、未达成协议时的救济措施：裁决行政诉讼第十六条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经
174、当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。2、达成协议后的处理：第十五条拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。第一节房地产开发概述1、概念：房地产管理法第2条：本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使
175、用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。2、房地产开发的环节及内容：规划设计地质勘查征地动迁土地基础设施建设房屋建设工程验收交付使用。3、种类：新旧官-民零-整4、特点5、原则：严格规划综合配套注重经济、社会、环境效益的统一强化民生房地产开发经营管理条例第三条：应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第二节房地产开发企业1、概念第二十九条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。2、条件第二十九条设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（
176、四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。开发经营条例1、条件第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实
177、际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。开发企业的管理1、备案第二十九条：房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：（一）营业执照复印件；（二）企业章程；（三）验资证明；（四）企业法定代表人的身份证明；（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同2、资质管理开发经营管理条例
178、第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。房地产开发企业资质管理规定第三条房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。第五条房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。（一）一级资质：1注册资本不低于5000万元；2从事房地产开发经营5年以上；3近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地
179、产开发投资额；4连续5年建筑工程质量合格率达100；5上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；6有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；7工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；8具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；9未发生过重大工程质量事故。（二）二级资质：1注册资本不低于2000万元；2从事房地产开发经营3年以上；3近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的
180、房地产开发投资额；4连续3年建筑工程质量合格率达100；5上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；6有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；7工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；8具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；9未发生过重大工程质量事故。（三）三级资质：1注册资本不低于800万元；2从事房地产开发经营2年以上；3房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产
181、开发投资额；4连续2年建筑工程质量合格率达100；5有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；6工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；7具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；8未发生过重大工程质量事故。（四）四级资质：1注册资本不低于100万元；2从事房地产开发经营1年以上；3已竣工的建筑工程质量合格率达100；4有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持
182、有资格证书的专职会计人员不少于2人；5工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；6商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；7未发生过重大工程质量事故。思考有人认为属于非法集资，你怎么看？有人认为，个人不能取得土地使用权，你怎么看？有人认为，合作建房者没有开发资质，是违法的，你怎么看？第三节房地产开发建设管理计划管理（项目、土地利用）、规划管理、生态管理计划管理（项目、土地利用）、规划管理、生态管理（环境，历史等）（环境，历史等）第十条确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划土地利用总体规划、年度建设用年度建设用地计划和城市
183、规划、房地产开发年度计划地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。第十一条确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。规划管理及其法律问题1、规划管理权管理规划法第三十一条在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个
184、人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。第三十二条在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。2、对违反规划的处罚权力。3、因规划许可受损的人可以要求撤销么？北京市中关村科学城建设股份有限公司（以下简称中关村科学城公司）是上个世纪90年代由中科院无偿提供土地，与北
185、京市政府联手成立的。股东主要是中科院、北京市政府和海淀区政府。2003年8月13日，北京市发展计划委员会（以下简称市计委）向北京市规划委员会（以下简称市规委）发出（2003）京计投资地点函第373号关于建设项目建设地点规划征求意见函，要求市规委对中关村科学城公司拟先期启动的“中关村科学城一级土地开发一期工程环境整治工程”的规划情况进行审核并函告市计委。此函中包括了项目的建设内容、建设地点和总建筑面积等基本内容。2003年9月23日，市规委针对市计委的函件内容作出了（2003）规意字1877号规划意见书，同意按照一定规划要求进行建设。科学城公司依据北京市人民政府关于北京市房屋拆迁管理办法第九条的
186、解释，凭规划意见书向北京市海淀区国土资源和房屋管理局申请拆迁许可证（以下简称国土局），并于2004年6月21日取得了拆迁许可证，致使包括原告在内的数百户居民的房屋将被拆迁。开发商违反规划，购房者可以要求出罚并起诉规划局不作为吗？环境保护建设项目环境保护管理条例(1998年11月18日中华人民共和国国务院令第253号)1、开发前-环境评估2、开发中-环境保护落实3、竣工-环保验收生态保护：自然生态和人文生态环境安全：施工管理核心是质量管理施工过程中的事故及损害类型：1、因设计、施工不当给周围相邻不动产造成损害。2、因设计、施工不当给周围人身安全造成伤害。3、因设计、施工不当给工人造成伤害4、因设
187、计、施工不当给房地产本身造成损失。法律防范措施一、施工企业的资质保障1、分类：一级二级三级四级2、认定资质等级3、划定营业范围4、对超范围经营的予以处罚5、禁止转让、出借企业资质证书或者以其他方式允许他人以本企业名义承揽工程。（房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法15条）二、招投标招投标的范围：第三条在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；（二）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；（三）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金
188、的项目。前款所列项目的具体范围和规模标准，由国务院发展计划部门会同国务院有关部门制订，报国务院批准。法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。三、开工许可施工许可证建筑法第七条建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。第八条申请领取施工许可证，应当具备下列条件：（一）已经办理该建筑工程用地批准手续；（二）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；（三）需要拆迁的，其拆迁进度符合
189、施工要求；（四）已经确定建筑施工企业；（五）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；（六）有保证工程质量和安全的具体措施；（七）建设资金已经落实；（八）法律、行政法规规定的其他条件。建设行政主管部门应当自收到申请之日起十五日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。第九条建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。四、禁止转包、规范分包区分分包和转包转包：承包人与发包人签订建设工程合同后，又将承包的工程建设任务全部或者实质上全部转让给第三人，以谋取利益的行为分包：
190、房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法第四条本办法所称施工分包，是指建筑业企业将其所承包的房屋建筑和市政基础设施工程中的专业工程或者劳务作业发包给其他建筑业企业完成的活动。名为分包实为转包建筑法第二十八条禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。包的名义分别转包给他人。禁止转包合同法第二百七十二条发包人可以与总承包人订立建设工程合同，也可以分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同。发包人不得将应当由一个发包人不得将应当由一个承包人完成的建设工程肢解成若干部分发
191、包给几个承包人。承包人完成的建设工程肢解成若干部分发包给几个承包人。总承包人或者勘察、设计、施工承包人经发包人同意，可以将自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果与总承包人或者勘察、设计、施工承包人向发包人承担连带责任。承包人不得将承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。以后以分包的名义分别转包给第三人。禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。建设工
192、程主体结构的施工必须由承包人自行位将其承包的工程再分包。建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成。完成。为什么禁止转包？规范分包：1、分包必须满足一定的条件分包工程具有相应的资质建设单位认可分包工程设立项目管理机构2、分包备案3、履行担保4、责任连带第十六条分包工程承包人应当按照分包合同的约定对其承包的工程向分包工程发包人负责。分包工程发包人和分包工程承包人就分包工程对建设单位承担连带责任。5、禁止再分包：建筑法28条禁止分包单位将其承包的工程再分包。五、竣工验收方可使用合同法第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收
193、合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。六、质量保修合同法第二百八十一条因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权要求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应当承担违约责任。建筑法第六十二条建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。
194、具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。七、质量保证金制度建设工程质量保证金管理暂行办法本办法所称建设工程质量保证金（保修金）（以下简称保证金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定。缺陷责任期一般为六个月、十二个月或二十四个月，具体可由发、承包双方在合同中约定。八、工程监理制度概念建筑法第三十条国家推行建筑工程监理制度。第三十一条实行监理的建筑工程，由建设单位委托具有相应资质条件的工程监理单位监理。建设单位与其委托的工程监理单
195、位应当订立书面委托监理合同。第三十二条建筑工程监理应当依照法律、行政法规及有关的技术标准、设计文件和建筑工程承包合同，对承包单位在施工质量、建设工期和建设资金使用等方面，代表建设单位实施监督。监督管理内容进度造价质量建筑法32条工程监理人员认为工程施工不符合工程设计要求、施工技术标准和合同约定的，有权要求建筑施工企业改正。工程监理人员发现工程设计不符合建筑工程质量标准或者合同约定的质量要求的，应当报告建设单位要求设计单位改正。第六节工程建设的主要法律问题及其解决1、合同效力问题（1）合同当事人不符合资质条件的A原则无效第一条建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项
196、的规定，认定无效：一承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；二没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；三建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。B例外有效：取得资质；竣工验收合格。第五条承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同，在建设工程竣工前取得相应资质等级，当事人请求按照无效合同处理的，不予支持。第二条建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。（2）非法转包违法分包原则无效第四条承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效。人
197、民法院可以根据民法通则第一百三十四条规定，收缴当事人已经取得的非法所得。例外相对有效第七条具有劳务作业法定资质的承包人与总承包人、分包人签订的劳务分包合同，当事人以转包建设工程违反法律规定为由请求确认无效的，不予支持。C合同无效时的处理：1、不予履行：第三条建设工程施工合同无效，且建设工程经竣工验收不合格的，按照以下情形分别处理：（二）修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持。2、承担赔偿责任。上述第三条（一）修复后的建设工程经竣工验收合格，发包人请求承包人承担修复费用的，应予支持；3、过错相抵因建设工程不合格造成的损失，发包人有过错的，也应承担相应的民事责任。4，
198、收缴非法所得。第四条承包人非法转包、违法分包建设工程或者没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为无效。人民法院可以根据民法通则第一百三十四条规定，收缴当事人已经取得的非法所得。建设合同的解除一、法定解除权：1、发包方解除：第八条承包人具有下列情形之一，发包人请求解除建设工程施工合同的，应予支持：（一）明确表示或者以行为表明不履行合同主要义务的；（二）合同约定的期限内没有完工，且在发包人催告的合理期限内仍未完工的；（三）已经完成的建设工程质量不合格，并拒绝修复的；（四）将承包的建设工程非法转包、违法分包的。2、承包方解除第九条发包人具有下列情形之一，致使承
199、包人无法施工，且在催告的合理期限内仍未履行相应义务，承包人请求解除建设工程施工合同的，应予支持：（一）未按约定支付工程价款的；（二）提供的主要建筑材料、建筑构配件和设备不符合强制性标准的；（三）不履行合同约定的协助义务的。二、合同解除的后果第十条建设工程施工合同解除后，已经完成的建设工程质量合格的，发包人应当按照约定支付相应的工程价款；已经完成的建设工程质量不合格的，参照本解释第三条规定处理。因一方违约导致合同解除的，违约方应当赔偿因此而给对方造成的损失。违约救济一、承包人违约一、承包人违约合同法违约责任第二百八十一条因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权要求施工人在合理期限内
200、无偿修理或者返工、改建。经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应当承担违约责任。侵权责任第二百八十二条因承包人的原因致使建设工程在合理使用期限内造成人身和财产损害的，承包人应当承担损害赔偿责任。一、迟延履行第十四条当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。第十五条建设工程竣工前，当事人对工程质量发生争议，工程质量经鉴定合格的，鉴定期间为顺延
201、工期期间。二、瑕疵履行1、修理返工改建：、修理返工改建：第十一条因承包人的过错造成建设工程质量不符合约定，承包人拒绝修理、返工或者改建，发包人请求减少支付工程价款的，应予支持。2、赔偿损失：无过错责任和过错的认定、赔偿损失：无过错责任和过错的认定第十二条发包人具有下列情形之一，造成建设工程质量缺陷，应当承担过错责任：（一）提供的设计有缺陷；（二）提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准；（三）直接指定分包人分包专业工程。承包人有过错的，也应当承担相应的过错责任。三、未履行保修义务第二十七条因保修人未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身、财产损害的，保修人应当承担赔偿
202、责任。保修人与建筑物所有人或者发包人对建筑物毁损均有过错的，各自承担相应的责任。二、发包方违约合同法1、增付费用第二百八十五条因发包人变更计划，提供的资料不准确，或者未按照期限提供必需的勘察、设计工作条件而造成勘察、设计的返工、停工或者修改设计，发包人应当按照勘察人、设计人实际消耗的工作量增付费用。2、赔偿损失第二百八十三条发包人未按照约定的时间和要求提供原材料、设备、场地、资金、技术资料的，承包人可以顺延工程日期，并有权要求赔偿停工、窝工等损失。第二百八十四条因发包人的原因致使工程中途停建、缓建的，发包人应当采取措施弥补或者减少损失，赔偿承包人因此造成的停工、窝工、倒运、机械设备调迁、材料和
203、构件积压等损失和实际费用。3、拖欠工程款第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。工程价款纠纷的处理1、严格守约原则第二十二条当事人约定按照固定价结算工程价款，一方当事人请求对建设工程造价进行鉴定的，不予支持。2、合同差异以备案为准原则第二十一条当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据
204、。3、计算标准有约定时从约定，无约定时评估。第十六条当事人对建设工程的计价标准或者计价方法有约定的，按照约定结算工程价款。因设计变更导致建设工程的工程量或者质量标准发生变化，当事人对该部分工程价款不能协商一致的，可以参照签订建设工程施工合同时当地建设行政主管部门发布的计价方法或者计价标准结算工程价款。4、利息计算第十七条当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。第十八条利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；（二）建设工程没有交付的，
205、为提交竣工结算文件之日；（三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。责任主体第二十五条因建设工程质量发生争议第二十五条因建设工程质量发生争议的，发包人可以以总承包人、分包人和的，发包人可以以总承包人、分包人和实际施工人为共同被告提起诉讼。实际施工人为共同被告提起诉讼。第七节房地产开发建设中社会利益的保护1、严格执行规划2、禁止闲置土地3、注意环境保护4、加强历史文化遗产保护5、注重劳工利益保护法定抵押权第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折
206、价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。第六章房地产交易法律制度第一节房地产交易概述1、交易的概念：以房屋等建筑物、构筑物及土地使用权为对象而进行的一种商品交换活动。2、种类：转让、出租、抵押、典当、设定地役权3、交易原则：（1）房地一致原则：1990年国务院颁布的中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让条例第24条规定，地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。1994年中华人
207、民共和国房地产管理法第31条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。1995年的中华人民共和国担保法第36条规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。产视为一并抵押。第一百八十三条乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并
208、抵押。2、依法登记原则：一般的登记生效主义地役权设定的登记对抗主义。第一百五十八条地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。思考题：某甲将某房屋转让与乙，该房屋某甲曾经和某丙约定，某甲的房地产不得用于经营娱乐业。某甲将不得经营娱乐业的约定在买卖时告知了某乙。转让和地役权的设定均未登记，后来，某乙将自己的房屋出租经营洗浴中心，某丙制止之，某乙认为自己没有义务遵守。法官认为，某乙未办理转让登记，因此无法取得房屋所有权，因此，某丙不能以某乙为被告起诉，故驳回起诉。第二节房地产转让1、房地产产权人通过买卖、赠与、交换或其他合法方式将其房
209、地产产权转移给他人的行为。2、转让的原因：买卖、赠与、交换、作价出资、抵债清偿、企业收购兼并分立等等3、转让的有效条件（1）转让人有权处分思考：某甲为某乙看守房屋，假借某乙名义签订转让合同，合同有效否？第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。处分行为和债权行为的区分原则：第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。（2）、标的合法自有转让不得单独转让，宅基地使用权要经过批准，且不得单独转让划拨土地使用权一般禁止，但特殊条件下可以
210、转让。集体建设用地使用权，因企业兼并，破产等。思考：某房建公司擅自改变土地使用性质，将政府批准其建办公楼的划拨用地非法用于商品房开发，未补办出让手续而转让了该地的使用权，其合同是否有效？受让人能否取得土地使用权？（3）、遵守形式要求(4)不得违反法律的强制性规定：如转让出让土地使用权：城市房地产管理法第三十八条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房
211、屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。房地产中禁止转让的情形第三十七条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第三节商品房预售1、概念：房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付定金并分期支付房价款的行为。2、特征：（1）预售资格限制（2）标的时尚在建设中的房屋。（3）国家严格管理
212、3、预售条件：第五条商品房预售应当符合下列条件：1、（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；3、（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。4、取得预售许可证第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。思考：市民王女士在2003年6月1日，与某房地产公司签订了一份商品房预售合同，“购买”了一套房价款为30万元的房屋。合同签订后王女士向房地产公司交付了首期房款
213、计10万元。但是，她与房地产公司签合同时，房地产公司并未取得所售房产的预售许可证。时隔一年，房地产公司既没有为王女士办理按揭贷款手续，也未向王女士交付商品房。王女士追究房地产公司的违约责任，但房地产公司以自己未取得预售许可证为由，主张合同无效。最高院解释：最高院解释：第二条第二条出卖人未取得出卖人未取得商品房商品房预售许可证预售许可证明，与买受人订立的明，与买受人订立的商品房商品房预售合同，预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得应当认定无效，但是在起诉前取得商品商品房房预售许可证明的，可以认定有效。预售许可证明的，可以认定有效。商品房预售的登记1、登记备案：、登记备案：第十条商品房预售，开发
214、企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。2、权属登记：、权属登记：第十二条预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。登记备案的法律性质：第二十条商品房预售合同签订后十天内，由开发经营企业按本细则第十二条规定，将预售合同交房地产交易管理所审核。对符合交易手续的预售合同，由房地产交易管理所在合同上加盖公章，凡未经房地产交易管理所办理交易审核手续的，不予办理预售合同登记备案。第二十一
215、条商品房预售合同经房地产交易管理所审核合格后，统一由房地产交易管理所向房地产登记发证管理部门办理预售合同登记备案。思考：如果是备案，为何要审查？如果是审查登记，属于物权法规定的登记制度吗？上海房地产登记条例：第十二条（房屋建设工程抵押权预告登记的范围）申请房屋建设工程抵押权预告登记的，预告登记的抵押物范围包括该房屋建设工程所占有的土地使用权。物权法：第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的
216、，预告登记失效。预售商品房的转让上海办法：1、转让条件：第二十二条买受人如需将预购的商品房再转让，应按本细则第十二条规定，由买受人向房地产交易管理所提出申请，并应当符合下列条件：（一）买受人预购商品房的预售合同已按规定办妥商品房预售合同审核和登记手续。（二）买受人已向开发经营企业缴付购房价款定额的以上的商品房预售款。、转让形式：第二十三条经房地产交易管理所同意转让的预售商品房，应由原买受人与受让人和开发经营企业三方共同签订预售商品房转让合同，该转让合同作为原预售合同的背书，由预售商品房转让双方当事人在二十天内按本细则第十二条规定到房地产交易管理所办理交易变更手续，并按规定缴纳土地增值税等有关税
217、费。第二十四条房地产交易管理所在受理预售合同转让的交易变更手续的同时受理代办预售商品房转让变更登记。凡未按规定到房地产交易管理所办理交易变更手续的商品房，不得再行转让；预售商品房竣工交付后，不予办理交易过户手续。、再转让：凡按规定办理预售商品房转让手续的，该商品房可继续再转让。房地产买卖中的法律问题、虚假广告的处理：解释：第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任
218、。、预售合同未登记备案，是否有效第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。、是否使用惩罚性损害赔偿第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品
219、房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。、出售人为了不交房，和第三人恶意串通虚假买卖，受让人如何救济第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。、面积计算错误怎么办第十四条出卖
220、人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在以内（含），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比
221、超过部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。、买卖合同中可以解除的情形有哪些、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；三人；、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。、面积等发生重大错误的。超过、面积等发生重大错误的。超过、迟延交付房屋或者价款的、迟延交付房屋或者价款的第十五条根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。、无法
222、办证的、无法办证的第十九条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。、无法取得贷款的第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。第四节房屋租赁1、
223、概念：房屋所有人作为出租人，在一定期限内，将其房屋出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的行为。2、特征1）主体，所有权人、典权人或者其代表人、代理人2）具有明确的期限合同法第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。3）承租合同应采用书面形式第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形
224、式的，视为不定期租赁。备案登记的性质？4）承租权人受到越来越多的保护承租人保护的特殊措施有哪些？（1）买卖不破租赁第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。思考：承租人不占有房屋，买卖能否破除租赁？2）承租人的优先购买权优先承租权第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。3）合同效力不受承租人死亡的影响第二百三十四条承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。4）合同续期的默示同意原则第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继
225、续有效，但租赁期限为不定期。5）人身安全的特殊保护第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。6）居住自由的不受侵犯、承租人的主要义务1、按期支付租金二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可
226、以解除合同。2、维护出租人的财产利益、正常使用、未经同意不得改动第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。3、未经同意不得转租第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合
227、同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。转租的概念：特征：1、经过出租人同意2、转租合同具有独立性，但受到原承租合同的制约3、转租合同应符合租赁合同的一般要求第五节房地产抵押1、概念（房地产管理法第四十六条）房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不覆行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。2、法律特征：1）法律关系复杂2）不转移占有3）要式法律行为3、抵押物的范围：（物权法第一百八十条）债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：1、（一）建筑物和
228、其他土地附着物；2、（二）建设用地使用权；3、（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；4、（四）正在建造的建筑物5、（五）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。6、（第一百八十三条）乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。不得抵押的房地产物权法第一百八十四条物权法第一百八十四条下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育用房、医疗卫生用房和其他社会公益用房；（四
229、）所有权、使用权不明或者有争议的房地产（五）依法被查封、扣押、监管的房地产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。4、抵押登记和抵押合同的生效第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。担保法：第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。思考题：甲乙和丙银行约定，银行向乙贷款，甲以自己的房屋为乙设定抵押权。第二天，银行放款，但是，要求甲办理抵押时，甲拒绝，问银行能否行使抵押权，若不能，如何救济？、流质契约之禁止流质契约的概念：约定约定债务人不
230、履行到期债务时抵押财产归债权人所有的契约。第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。、抵押和出租的关系第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。、抵押房地产的转让思考：已经抵押给银行的房地产，是否可以转让？担保法：第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。物权法：第一百九十一条抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但
231、受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。、抵押登记中的房地关系1、抵押时存在的房地同时抵押2、抵押后新增的建筑物不属于抵押财产第二百条建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿、重复抵押：抵押担保的数额高于抵押物的价值担保法：第三十五条抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。物权法未作规定、抵押顺位：在对同一抵押物上设定多重抵押的情况下，抵押权登记在登记簿上的顺序。第一百
232、九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。、抵押权的存续期间：甲设定抵押权于乙，担保丙债务，约定抵押权期间为2年，自2004年5月1日2006年5月1日。丙债权2005年5月1日到期，到期丙未清偿，乙同意延长到2006年6月1日。丙仍未清偿，2007年5月1日，要求实行抵押权，可否？第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。、抵押权实现的方式：折价变卖拍卖第
233、八章，物业管理法律制度、概念：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。特征：社会化、经营化、专业化第一节业主和业主大会一、业主：一、业主：权利：建筑物区分所有权：、专有部分、共有部分：道路绿地公共场所、设施车位、车库维修基金、成员管理权第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条建筑区划内，规
234、划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。业主成员权第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。二、业主大会：1、业主大会的职责：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主
235、委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。2、业主大会决议的通过：决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。3、业主决议的限制第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主
236、可以请求人民法院予以撤销。第二节、业主委员会经业主大会选举产生，代表业主利益，实行自治管理、维护业主合法权益的组织第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。业主大会的诉讼主体资格郫县晶都小区业主委员会状告成都某房产公司的诉讼请求被驳回2002年12月，成都某房产公司获得位于犀浦镇6000余平方米的住宅用地一宗，并在该宗土地上开发建设晶都小
237、区。商住楼竣工销售完毕后，该宗土地的使用权全部分摊给了小区的全体业主。但是，该房地产公司在未经规划部门批准和业主同意的情况下，私自在小区公共用地上建设车库和住房。目前，车库已被销售，住房由房产公司自行使用。对此，小区业主极为不满，认为房产公司的行为严重侵害了业主的土地使用权。业主委员会遂将房产公司告上法庭，要求房产公司停止侵害，排除妨碍。法院审理后认为，根据我国物业管理条例第十五条规定，业主委员会并不具有民事权利能力和民事行为能力，不具备诉讼主体资格。小区土地使用权的享有者是业主，而非业主委员会。因此，小区业主委员会以原告身份提起本案诉讼显属不当。各业主应根据中华人民共和国民事诉讼法第五十四条
238、的规定，推选代表人进行诉讼。法院遂作出上述裁定。记者徐献通讯员蒋漫（来源：人民法院报）四、业主公约和业主公约一、业主委员会、概念：、业主公约的通过：分之多数决。二、物业服务合同物业管理区域内的业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业管理企业签订的，确立物业管理企业、业主和业主委员会在物业管理中的权利义务关系的协议。业主委员会作为代理人-物业公司1、物业管理公司的确定或选聘思考：1、能不能自己组织管理，不聘用物业公司物权法第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。2、谁确定物业管理公司业
239、主大会还是业主委员会？3、物业服务合同的主要内容第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。安全保障服务新快报深圳讯（记者康海峰）业主在居住小区被杀，收取管理费的物业公司是否也负有相应的责任呢？昨天下午，深圳市罗湖区开庭审理了全国首例被害人家属状告物业管理公司一案，并当庭一审判决深圳市深业物业管理公司向被害人家属赔偿10万元。1995年，死者明某购买并入住深圳市福田区笔架山庄房屋及固定车位一个。从死者同其家人入住后至今，笔
240、架山庄均由被告作为物业管理单位提供物业管理服务。死者每月均按时向被告交纳管理费172元、本体基金25.8元、车位管理费100元。1998年4月4日晚，死者明某被罪犯黄珂、冯俊杰抢劫、杀害于笔架山庄3栋104房。业主被杀物业公司判赔10万元案发前，被告在山庄前门（西门）及后门（东门）均设置了保安岗亭，可后门却无人值守。罪犯冯俊杰于1998年3月30日夜从后门进入笔架山庄。当时，后门根本无人看守。案发时，3栋104房尚无人购买，一直空置，房内钥匙均在被告处保管。从1998年3月30日夜至4月4日晚10时许，黄、冯在104房内潜伏达4天之久，其间冯俊杰还多次外出购买食品，而被告对陌生人进出均未察觉。
241、同年4月4日晚10时20分，57岁的被害人明某驾奔驰车从外回到其在笔架山庄3栋的住处时，被罪犯黄珂持刀、冯俊杰用乙醚挟持进104房内，被抢去钱物并遇害。原告认为，明某及其家人搬入笔架山庄后，同被告之间已形成了物业管理服务关系。而被告提供物业管理服务过程存在诸多过错，导致了抢劫、杀人案的发生，严重侵犯了明某作为消费者的权益。为此，原告要求判令被告支付丧葬费、原告差旅费及教育费损失，赔偿明某被抢劫财物损失，赔偿明某工资、岗位股股金收入损失等共计人民币216万余元。房屋设施（电力、供水、道路等）维护服务环境卫生服务三、前期物业和后期物业管理的衔接前期物业管理的主要规定：1、建设单位应提供前期物业管理
242、物业管理条例第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。2、建设单位确定前期物业管理公司、制定临时公约。第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。3、出售商品方时应明确物业管理的相关内容。第二十三条建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。4、前期物业
243、管理的期限第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第三节业委会、物业管理公司、居委会的关系：业主大会筹备组由业主代表、社区居民委员会（村民委员会）代表五至十一人单数组成，其中筹备组组长由社区居民委员会（村民委员会）代表担任，业主代表应占首次业主大会筹备组人数五分之三以上。筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域显著位置公示三日；对成员名单有异议的，由社区居民委员会（村民委员会）在五日内调查核实，并作出相应处理。物业管理私的服务，居委会公的服务某一老旧小区所属的社区居委会与业委会争夺小区物业管理权的
244、事件。该小区原物管以小区收费率未达物管合同规定的标准为由向业委会和辖区街道办提出提前退出小区管理的通知。这一通知预示着小区即将出现物管真空期。随着原物管退出日期的临近，居委会和业委会展开了小区物业管理权的争夺战。居委会向街道办提出由其管理最合适。它认为物业管理条例及其他物管法规、规章并未明文禁止居委会对辖区内的小区实施物管，何况该小区在短短的两三年频换物管，使得小区“民不聊生”，为了社区居民利益和小区业主安居乐业，自己责无旁贷地应该站出来。而业委会对居委会的好意并不领情。业委会认为自己是由业主选举出来的，自当为业主作主。业委会力主由一家早已对该小区垂涎三尺的物管公司来管理，并认为自己有权先把该
245、物管请进来再将聘请“临时物管”一事提交业主大会追认。据悉，业委会聘请的“临时物管”现已进驻。一、社区管理和物业管理的区别1、社会成员自我管理、业主2、公共事务（计划生育、民政等）、和物业有关的事务（居住生活）3、范围不同(物业小区、居民区)二、关系：第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。1、协助其成立2、协助监督其履行自我管理的职能3、在业主委员会不存在或者解散时，代行管理职能。第四节业主的义务确定和承担第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用
246、部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。业主义务的确定和承担：1、不得以放弃共有为由拒绝：共有部分和专、不得以放弃共有为由拒绝：共有部分和专有部分不可分割。有部分不可分割。（第七十二条）业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。（第七十九条）建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。2、无约定时按照业主专有部分占建筑物总面、无约定时按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定积的比例确定第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。3、房屋所有权移转时已缴纳的费用不得退还。
