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1、房地产开发的精装修管理个人简介艾旭金地集团上海公司首席设计师手机：13917363742邮箱：精装修商品房发展前景与方向o链接文件精装修商品房发展前景与方向.doc精装房的优劣精装房的优劣o精装修楼盘的优势国家要求及企业战略需求减少土地增值税，转移利润市场需求精装房可直接入住，免去自己管理装修的幸苦。无邻居装修干扰。装修可贷款装修有保障。专业团队打造。.精装房的优劣精装房的优劣o精装修楼盘的问题及困难房屋总价高。客户怀疑开发商隐藏利润。小业主不喜欢某些装修风格。装修不实用。工程管理难，装修质量难保证。客户投诉多，对品牌有损害。.精装房好不好卖？o上海佑威系统的数据链接文件2008年上海市场年终
2、总排名情况.xls怎么做精装修？目前市场上目前市场上精装修研究精装修研究的几个主要方向的几个主要方向o单一项目运作模式o多项目同时运作模式踏步边缘不醒目银都茗墅 装修深度高,适应客户个性化要求可适应性弱不适于大批量施工新古典风格踏步边缘不醒目装修深度高,适应客户个性化要求可适应性弱不适于大批量施工现代美式风格北京龙湖北京龙湖工业化特征明显,易于大批量施工，工程化操作色彩中性，适应性强。设备为研究重点万科红郡万科红郡客户定位及市场研究o基于项目整体定位的精装修客户研究o通过调研了解客户需求u 以客户需求为中心，进行客户细分 通过CLT（街头拦截访问）+约访深圳、广州两地的客户细分为例：深圳地区深
3、圳地区广州地区广州地区基于客户价值的精装修客户需求挖掘基于客户价值的精装修客户需求挖掘以客户需求为中心，进行客户细分从家庭结构、受教育水平/收入水平、职业、行业、城市进入方式、目前居住情况、目前居住面积、汽车拥有情况、交通方式、休闲活动、价值观、房款支付和来源 分析客户背景特征分析客户背景特征不同客户群的房屋价值和购房动机不同客户群的房屋价值和购房动机克服全员之上而下的不严格遵守流程的习惯，解放思想！ 不同客户群对区位的需求特征不同客户群对区位的需求特征克服全员之上而下的不严格遵守流程的习惯，解放思想！ 不同客户群对产品的需求特征不同客户群对产品的需求特征从总价、面积、户型、楼型、外立面风格、
4、装修程度、空间需求、小区生活配套、小区娱乐配套、物业服务标准、小区人群素质、社区规模、周边配套分析产品需求特征分析产品需求特征克服全员之上而下的不严格遵守流程的习惯，解放思想！ 不同客户群对产品的需求特征不同客户群对产品的需求特征克服全员之上而下的不严格遵守流程的习惯，解放思想！玄关设置的考虑玄关设置的考虑赠送入户花园和凹阳台的使用赠送入户花园和凹阳台的使用不同客户群对产品细项需求不同客户群对产品细项需求克服全员之上而下的不严格遵守流程的习惯，解放思想！窗台的偏好窗台的偏好书房的偏好书房的偏好主卫和客卫面积的考虑主卫和客卫面积的考虑主卫和客卫的设置考虑主卫和客卫的设置考虑主卫设置浴缸的考虑主卫
5、设置浴缸的考虑精装修的研发管理o选者合适的设计公司o制定合理的精装修的设计流程o设计指引与设计优化o配置研究o材料研究o施工节点研究o部品研究o其他类型的精装修研究精装修设计单位的选择设计单位的选择o根据项目定位选者合适的设计公司o必需拥有精装修设计经验o有酒店设计经验的优先考虑o尽早确定设计单位精装修的设计与土建设计的衔接土建设计的衔接 o精装修设计应该在住宅主体施工前进行。也就是说，“住宅住宅装修与土建安装必须进行一体化设计装修与土建安装必须进行一体化设计”。o精装修为了减少土建改造工程的成本，目前配合精装修设计的室内设计公司在建筑概念方案阶段就提前介入配合建筑完成这样的工作，每个阶段都与
6、建筑有着紧密联系。水电预留和隔墙调整应该在建筑方案阶段就考虑清楚并绘制在图纸上用以指导施工。o目前比较设计管理优秀的公司能将水电设计施工图已经交给水电设计施工图已经交给建筑施工图设计单位来完成建筑施工图设计单位来完成,以达到一次性出图一次性出图的目的。o最理想的目标是，将所有的精装修施工图由建筑施工图设计所有的精装修施工图由建筑施工图设计单位来完成单位来完成。精装修设计的工作流程研究精装修设计的工作流程研究施工配合施工配合审图建筑精装修精装修成本项目方案阶段方案阶段总平面户型、立面户型图结构初步扩出阶段扩出阶段最后一版户型图施工图施工图（60天）天）户型放大图（平面定案） 建筑设备配合水电点位
7、配合精装修定位确定精装修定位确定检讨成本检讨成本成本测算成本测算样板房样板房施工阶段施工阶段竣工图纸竣工图纸（样板区）（样板区）大面施工大面施工 深化设计深化设计施工图白图施工图白图施工图蓝图施工图蓝图及材料选型定板及材料选型定板第一轮户型配合第一轮户型配合空间功能、尺度、梁关系招标配合平面、地坪、天花平面系统图厨卫系统图二次设计（供应商）第二轮户型配合第二轮户型配合空间功能、尺度、梁关系设备配置及定位确定核心领导核心领导成本控制成本控制设计管理设计管理施工管控施工管控成本控制成本控制成本控制成本控制成本控制成本控制成本控制成本控制建筑精装修精装修方案阶段方案阶段总平面户型、立面户型图结构初步
8、扩出阶段扩出阶段最后一版户型图精装修等级标准精装修等级标准配置标准A/B/C/D确定户型配合（第二轮）户型配合（第二轮）空间功能、尺度、梁关系设备配置及定位确定户型配合（第一轮）户型配合（第一轮）空间功能、尺度、梁关系前端前端后端后端成本检讨成本检讨成本施工配合审图施工图施工图（60天）天）户型放大图（平面定案） 建筑设备配合水电点位配合成本测算成本测算样板房样板房施工阶段施工阶段大面施工大面施工 深化设计深化设计施工图白图施工图白图施工图蓝图施工图蓝图及材料选型定板及材料选型定板招标配合平面、地坪、天花平面系统图厨卫系统图二次设计（供应商）产品价值之体现产品价值之体现 1 2 项目产品质量把
9、控产品质量把控重要工作节点技术标准为流程提供支撑技术技术标准标准施工配合施工配合审图建筑建筑精装修精装修成本成本项目项目方案阶方案阶段段扩初阶段扩初阶段施工图阶施工图阶段段精装修等级标准精装修等级标准检讨成本检讨成本成本测算成本测算样板房样板房施工阶段施工阶段竣工图纸竣工图纸大面施大面施工工 方案深化方案深化施工图白图施工图白图施工图蓝图施工图蓝图材料选型定板材料选型定板户型配合（第二轮）户型配合（第二轮）户型配合（第一轮）户型配合（第一轮）招标配合管理管理流程流程o设计标准设计标准/指引指引 （企业规范）（企业规范）o设计优化设计优化（秘籍）（秘籍）技术标准构成精细化精细化设计标准设计标准/
10、指引指引设计方法设计方法户内空间设计标准水电点位配置标准材料设备选型配置标准图纸绘制指引材料技术标准公共空间优化方法户内空间优化方法“偷面积”增值施工配合施工配合审图建筑精装修精装修成本项目方案阶段方案阶段总平面户型、立面户型图结构初步扩出阶段扩出阶段最后一版户型图施工图施工图（60天）天）户型放大图（平面定案） 建筑设备配合水电点位配合精装修等级标准精装修等级标准配置标准A/B/C/D确定检讨成本检讨成本成本测算成本测算样板房样板房施工阶段施工阶段竣工图纸竣工图纸（样板区）（样板区）大面施工大面施工 方案深化方案深化施工图白图施工图白图施工图蓝图施工图蓝图及材料选型定板及材料选型定板户型配合
11、（第二轮）户型配合（第二轮）梁、墙体、柱关系水电点位校对：户型配合（第一轮）户型配合（第一轮）空间功能、尺度、梁关系招标配合平面、地坪、天花平面系统图厨卫系统图二次设计（供应商）住宅户内空间设计住宅户内空间设计标准标准住宅户内空间优化方法住宅户内空间优化方法材料设备选型配置标准材料设备选型配置标准A/B/C/D施工图施工图图纸绘图纸绘制指引制指引o技术标准与工作流的关技术标准与工作流的关系系精装修标准精装修标准构造图籍构造图籍材料技术材料技术标准标准精装修的设计指引精装修的设计指引 住宅产品精装修设计强调人性化设计，避免个性化设计，强调通用性功能，住宅产品精装修设计强调人性化设计，避免个性化设
12、计，强调通用性功能，避免特殊性功能，强调固品材料，避免特性材料，便于大面积统一施工，并避免特殊性功能，强调固品材料，避免特性材料，便于大面积统一施工，并有效控制施工质量。有效控制施工质量。1.1 、简单与精细化、简单与精细化1）精装修住宅硬装部分，装饰形式、空间组织、装修选材、色彩搭配宜简单。厨房、卫生间是一次装修到位，厅房除入墙式衣柜、鞋柜及固定的墙面、地面、天花外，其他家私均考虑活动式，由客户自购；2）施工节点、成品化部件、功能细节应科学、人性化，精细化。厨房橱柜内外配件及挂件、卫生间基本五金配件及厅房内固定家具的五金配件等应安装一次到位，以体现金地品牌的专业精细度；1.2、一致性与弹性、
13、一致性与弹性1）同档次套型，装修标准应一致，主要体现在选材选型选配件方面要一致。如：一个项目内的相同户型，其厅房墙地面装修材料、厨房、卫生间配置尽量一致；2）当同档次套型中空间存在差异，较难协调一致时，配置标准原则下，个别户型无法实现的可对配置，作调整修改以作平衡，基本配置标准不得修改。1.3、实用性与适应性、实用性与适应性1）功能性和实用性是硬装的基本核心思想，每一处设计应是基于实际生活需要的，充分考虑生活习惯和行为心理、符合人体工学原理；2）硬装的选材、选型应遵循中性化的导向，以适应客户任何风格定位的软饰及配饰；1.4、提高成品化比例，便于批量操作、提高成品化比例，便于批量操作1）尽量选用
14、成品化的部件，如：成品门及门套、橱柜、淋浴隔断、橱柜、镜柜、台盆柜等，以便于批量采购及统一施工管理；2）在选用成品化部件时，同时兼顾产品品质感。某公司精装修设计指引某公司精装修设计指引案例链接案例链接精装修的设计指引精装修的设计指引住宅户内空间设计标准o厨房篇n厨房平面布置形式及尺寸n厨房设备布置基本原则n橱柜布置基本原则o卫生间篇n卫生间平面布置形式n卫生间常用尺寸n卫生间设备布置基本原则n卫生间储藏空间布置基本原则n卫生间配件布置基本原则n特殊人群卫生间设计o主卧篇n卧室常用空间尺寸n主卧室附加功能空间n卧室门窗设置及家具布置要点n卧室设备布置原则n卧室衣柜布置原则o玄关篇n玄关的尺寸设计
15、n玄关柜设计要点n特殊人群玄关设计o各功能空间组织n各功能空间关系的合理性n厨房与各空间关系n卫生间与各空间关系n主卧室与各空间关系o各功能空间配置的完整性户内空间设计优化方法o条件条件n尽量对结构不做改动或少改动o手段手段n改变开门位置n平开门改推拉门n巧妙利用异型空间n做薄墙或以家具代替墙n改变开门位置户内空间设计优化方法n平开门改推拉门厨房厨房收纳鞋柜更充裕收纳鞋柜更充裕门靠一边开门靠一边开尺度更舒适尺度更舒适杂物收纳更充裕杂物收纳更充裕门后留少许位置门后留少许位置收纳柜更充裕收纳柜更充裕平开门改推拉门平开门改推拉门户内空间设计优化方法n巧妙利用异型空间n做薄墙或以家具代替墙厨房厨房“异
16、型化异型化”收纳更充裕收纳更充裕阳台更好用阳台更好用卫生间卫生间“异型化异型化”尺度更舒适尺度更舒适收纳衣柜更充裕收纳衣柜更充裕收纳柜更充裕收纳柜更充裕优化前平面优化前平面优化后平面优化后平面户型户型1(1(深圳龙华新城）深圳龙华新城）改变开门位置改变开门位置平开门改推拉门平开门改推拉门卫生间尺度更舒适卫生间尺度更舒适收纳空间更充裕收纳空间更充裕优化前平面优化前平面优化后平面优化后平面改变开门位置改变开门位置厨房收纳更充裕厨房收纳更充裕户型户型2(2(深圳龙华新城）深圳龙华新城）改变开门位置改变开门位置卫生间卫生间/厨房平开门改推拉门厨房平开门改推拉门入户门位置左移入户门位置左移优化前平面优化
17、前平面优化后平面优化后平面收纳增多收纳增多餐厅独立餐厅独立厨房流线更合理厨房流线更合理增加冰箱位及鞋柜位增加冰箱位及鞋柜位户型户型3(3(深圳龙华新城）深圳龙华新城）优化前平面优化前平面优化后平面优化后平面改变主卧及次卧开门位置改变主卧及次卧开门位置主人房流线更合理，收纳衣柜增多主人房流线更合理，收纳衣柜增多走廊处增加收纳柜体走廊处增加收纳柜体次卧室尺度更舒适次卧室尺度更舒适户型户型4(4(深圳龙华新城）深圳龙华新城）厨房阳台互换厨房阳台互换厨房餐厅流线更合理厨房餐厅流线更合理玄关收纳功能增强玄关收纳功能增强多项目时运作的标准化研究多项目时运作的标准化研究o案例：案例：某企业精装修标准化研究案
18、例某企业精装修标准化研究案例o公共空间精装修公共空间精装修o别墅精装修别墅精装修o单身公寓精装修单身公寓精装修o精装修研究体验中心精装修研究体验中心 其它类型的精装修研究其它类型的精装修研究 精装修是一个完整的概念。要考虑小区的整体，不能忽视它的任何部分，尤其是公共部分，比如说入户大堂、标准层，要将其作为整个小区的起居室来处理，要做到位。因为小区公共部分，体现小区品质标志，以及风格的体现。 根据地域特点，设计风格可分为两种：现代风格与现代欧式风格，因为每个项目单体空间不太不同，所以在定位、档次相同的情况下，采用设计手法统一，设计主要材料固化的原则。精装修配置精装修配置标准准ABCD首首层(高高
19、层、多、多层)墙面面大理石木大理石木饰面面玻化玻化砖木木饰面面地面地面大理石拚花大理石拚花玻化玻化砖局部大理石拚花局部大理石拚花标准准层（高（高层、多、多层）墙面面玻化玻化砖玻化玻化砖瓷瓷砖乳胶漆乳胶漆地面地面玻化玻化砖局部大局部大理石拚花理石拚花玻化玻化砖玻化玻化砖玻化玻化砖公共空间精装修研究公共空间精装修研究 公共空间精装修公共空间精装修 酒店式公寓大堂 公寓大堂 公寓大堂 公寓电梯厅 别墅产品分为两种类别: 中、低端系列中、低端系列：中性风格即装修标准化，软装个性化的理念。主要体现设备、智能化的优点，成本约为2500元左右。 高端系列高端系列：在中、低端系列产品那基础上，带有一定的个性化
20、设计，如现代法式或现代美式风格，成本约为3500元左右。联排配置标准联排配置标准.xls配置标准：橱柜标准：工程橱柜配置表工程橱柜配置表S级级.doc别墅产品精装修别墅产品精装修o中、低端系列中、低端系列：o高高 端端 系系 列：列：别墅精装修案例别墅精装修案例1.ppt别墅精装修案例别墅精装修案例2.ppt别墅精装修案例别墅精装修案例3.ppt 别墅产品精装修别墅产品精装修 案例案例单身公寓产品致力推行“提包式入住”的概念，在原有公寓精装修的配置标准类及类的基础上细分：功能部分功能部分：空间功能共享及拆分。如：厨房开场式设计，卫生间用局部玻璃隔断等通透性设计，洗衣机、冰箱等放置共享空间等。高
21、效的收纳空间利用。如：储藏功能柜体细分，卫生间 储藏细分等。设计可变的固定家具。如：折叠餐桌、折叠床等。可移动家具配置齐全。如：沙发、床、吊灯等。设备部分设备部分：配置齐全。如：厨房电器的冰箱、微波炉等单身公寓产品精装修单身公寓产品精装修精装修体验中心主要是作为精装修技术面向客户、面向社会的窗口，但它同时兼具收集客户体验信息、客户需求的功能，直接为的产品设计部门提供信息，具有一定的研究功能。万科、金地等公司计划开辟研究基地，作为精装修工程的研究中心。在其中进行不同配置标准和不同布置形式的精装修分类研究。根据不同的配置标准，将集中展示4种标准外，选择有代表性的局部空间区域（如卫生间、厨房），进行
22、不同选型标准的装修。通过这样的展示，固定精装修效果，并可以更加直观、准确。同时，作为标准化材料和建筑组成空间的研究区域，在区域内经研究获得的数据、配置标准将作为标准化设计的一部分，在相应地区推广使用。精装修研究体验中心：精装修研究体验中心： 围绕尺度展开，让客户对自身行为相关的尺寸形成基本概念，达到自我认知的目的；将上述尺度内容有效整合到产品功能空间中，结合产品的性能和设备，对产品局部进行展示，达到产品认知的目的；将尺度内容、产品局部内容整合到产品概念中，结合不同人群的生活场景描述，展示特定人群的住宅概念，细分人群的生活场景；展示窗口展示窗口研究范畴研究范畴工作平台工作平台客户体验中心客户体验
23、中心客户研究客户研究工艺研究工艺研究产业化研究基地产业化研究基地功能研究功能研究研究中心包括研究中心包括3部分：部分：精装修的营销推广精装修的营销推广o样板区策划o样板房软装设计与配置o合同附件编制o销售培训样板房策划样板房策划o样板房数量与区位样板房对销售的促进作用巨大样板房数目宜多样板房可分批推出样板房位置宜在景观好、参观方便等区位。除特殊卖点或特殊要求外，样板房不宜设置在一、二楼。样板房策划样板房策划o客户定位 我们卖的是房子，是客户将来的生活场所。样板房设计的重点是让客户体验生活，不是推销设计师的设计个性！o目标客户描述及设计任务书 案例：链接文件杭州自在城联排样板房及联排售楼处室内设
24、计任务书.doc软装设计软装设计o软装费用建议公寓2000-3500元/平米。别墅3000-4000元/平米。o实施建议软装公司总包干模式。样板房包装案例o相同硬装基础上的不同风格软装效果销售合同交楼标准销售合同交楼标准o交楼标准样本 链接文件精装修房交楼标准模板.doc销售培训销售培训o售楼员都了解我们的精装修吗？户型特点项目卖点 材料特性部品特性施工保障售后服务精装修成本管理精装修成本管理o成本测算o降低采购成本o合约管理重点精装修成本管理精装修成本管理o精装修成本测算精装修成本测算链接文件链接文件精装修成本测算表（估算版）精装修成本测算表（估算版）-标准标准B.xls降低精装修采购成本的
25、几个技巧降低精装修采购成本的几个技巧o规模化采购规模化采购o引入充分的竞争引入充分的竞争o合理的付款安排合理的付款安排o合理利用开发商的品牌优势合理利用开发商的品牌优势项目采购宜选用最合理价格，不宜唯选最低价格！项目采购宜选用最合理价格，不宜唯选最低价格！精装修合约管理的关键点：精装修合约管理的关键点： o分清工作界面分清工作界面 把土建总包和精装修单位的交接面做成表，并要求后面的单位复核前面把土建总包和精装修单位的交接面做成表，并要求后面的单位复核前面一道工序。一道工序。 把甲供料和甲分包工程列出表，并写明精装修单位可以收取一定管理费把甲供料和甲分包工程列出表，并写明精装修单位可以收取一定管
26、理费用，但对应的服务要做到哪些用，但对应的服务要做到哪些o合同中精装修的甲供料细节描述清楚合同中精装修的甲供料细节描述清楚 如面砖供应时候倒角工艺是否完成，如面砖供应时候倒角工艺是否完成， 如涂料约定好损耗率，如涂料约定好损耗率， 如材料到场后谁负责搬运到指定地点如材料到场后谁负责搬运到指定地点o条款上：条款上： 工期约定好，加上奖罚工期约定好，加上奖罚 保修时间和金额约定好保修时间和金额约定好o发标清单上：发标清单上： 工程量计算规则要写出来工程量计算规则要写出来 乙供料中的重要部件要提供封样乙供料中的重要部件要提供封样精装修工程管理精装修工程管理精装修工程管理策划精装修工程管理策划o工程管理策划 案例：链接文件精装修工程管理策划书.doc精装修工程管理的重点o精装修的防渗漏及成品保护链接文件万科案例.doco精装修工程管理重点链接文件精装修工程管理重点.doc精装修交付管理o楼盘交付前的准备工作链接文件精装修房交楼管理.ppt谢谢大家谢谢大家
