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1、福华苑二期营销报告福华苑二期营销报告上上 海海 中中 瑞瑞 房房 地地 产产 经经 纪纪 有有 限限 公公 司司 Shanghai Chongrui Real Estate Shanghai Chongrui Real Estate Consulting Co., Ltd.Consulting Co., Ltd.No.1No.1项目解读项目解读No.2No.2产品建议产品建议No.3No.3准消费群准消费群分析分析No.4No.4产品定位产品定位No.5No.5营销策略营销策略No.2No.2产品建议产品建议No.3No.3准消费群准消费群分析分析No.4No.4产品定位产品定位No.5No.
2、5营销策略营销策略我们对项目的理解我们对项目的理解项目概况项目概况项目名称：福华苑二期项目名称：福华苑二期项目地址：斜土路、肇家浜路、瑞金路交汇（小路：合宝路、正阳路交汇）项目地址：斜土路、肇家浜路、瑞金路交汇（小路：合宝路、正阳路交汇）项目占地：项目占地：7262总建面积：总建面积：28250（计入容积率面积）（计入容积率面积）可售约可售约2.2万万楼高楼高：14F容积率容积率：3.9车位数量：车位数量：151个个（地上：（地上：12个、地下：个、地下：139个）个）规划产品：酒店式公寓、商铺规划产品：酒店式公寓、商铺规划面积：一室户为主、规划面积：一室户为主、4套可售商铺（套可售商铺（45
3、8）产品配比产品配比n10种基本户型种基本户型n5种标准户型种标准户型n5种异型户型种异型户型n绿色填充字母产绿色填充字母产品为标准户型；品为标准户型；n蓝色字母为异型蓝色字母为异型户型；户型；n商铺商铺4套预估套预估458平米（按平米（按114.5平平米米/套计）套计）户型户型所在楼层户数所在楼层户数总计总计所占所占 比例比例户型面积户型面积（预估）（预估）总计总计 面积面积2-7F2-7F8F8F9-11F9-11F12F12F13F13F14F14FA AA A12012026266363202012128 824924975%75%62621543815438A1A13 33 30.9
4、%0.9%6060180180A2A23 33 30.9%0.9%6161183183A3A31 11 10.3%0.3%61616161A4A41 11 12 20.6%0.6%6161122122B BB B121212123.8%3.8%6565780780C CC C12122 23 31 11 11 120207.9%7.9%818116201620D DD D3 31 14 41.6%1.6%8484336336E EE E2 26 62 22 22 214144.2%4.2%6161854854F FF F3 31 14 41.1%1.1%5555220220G GG G1 11
5、 11 13 31.2%1.2%8080240240H HH H1 11 10.2%0.2%45454545I II1I11 11 10.3%0.3%65656565I2I21 11 12 20.6%0.6%6565130130I3I31 11 10.3%0.3%65656565J JJ J2 22 21.0%1.0%103103206206合计合计14414430308484272721211616322322100%100%2054520545n徐家汇、打浦桥、徐汇滨江发展带三大商务区环绕的核心区域徐家汇、打浦桥、徐汇滨江发展带三大商务区环绕的核心区域n1 1公里到达打浦桥商务区、公里到达
6、打浦桥商务区、1.71.7公里到达浦西世博园、公里到达浦西世博园、 2.82.8公里到达港汇公里到达港汇n本案本案距离肇家浜路约距离肇家浜路约400m400m，距斜土路仅，距斜土路仅200m200mn打浦桥商务区以及滨江发展情景极为乐观打浦桥商务区以及滨江发展情景极为乐观可以说是构筑三公里繁华半径。可以说是构筑三公里繁华半径。徐汇滨江发展带徐汇滨江发展带打浦桥打浦桥商圈商圈徐徐家家汇汇商商圈圈本案本案地理位置地理位置n步行步行1010分钟到达轨交分钟到达轨交4 4号线大木桥站、号线大木桥站、9 9号线嘉善站；号线嘉善站；n步行步行1515分钟到达分钟到达9 9号线打浦桥站、号线打浦桥站、4 4
7、号线及号线及7 7号线东安路站、肇家浜路站；号线东安路站、肇家浜路站；轨道公交近在咫尺，出入便捷。轨道公交近在咫尺，出入便捷。轨道交通轨道交通本案本案9号线号线4号线号线7号线号线东安路站东安路站大木桥站大木桥站嘉善站嘉善站打浦桥站打浦桥站肇家浜站肇家浜站n区域内国际高端酒店式公寓运营商集中，多以出租为主；区域内国际高端酒店式公寓运营商集中，多以出租为主；n酒店公寓整体出租率保持在酒店公寓整体出租率保持在80%80%左右；左右；n在售个案仅远雄徐汇园（在售个案仅远雄徐汇园（2010.10.182010.10.18开盘）；开盘）；周边高总价物业林立，处于高端物业核心区周边高总价物业林立，处于高端
8、物业核心区酒店式公寓分布酒店式公寓分布图：区域内主要酒店式公寓分布图：区域内主要酒店式公寓分布远雄徐汇园汇峰鼎园本案本案盛捷酒店式公寓瑞峰公寓酒店斯格威铂尔曼嘉汇华美达酒店日月光广场远雄徐汇园远雄徐汇园开发商开发商 ：远雄集团：远雄集团物业管理：远雄集团物业管理：远雄集团位置位置 ：徐汇区斜土路：徐汇区斜土路128128弄弄占地面积：占地面积：2243422434平米平米总建面积：总建面积：6019860198平米（其中住宅平米（其中住宅4329643296平米，四栋平米，四栋17-25F17-25F、商铺、商铺1 1栋）栋）规划户数：规划户数：381381容积率容积率 ：2.592.59产品
9、类型：精装修住宅小区产品类型：精装修住宅小区规划面积：规划面积：70-29070-290平米（平米（E E座：座：7070平米平米1 1房、房、 125125平米平米2 2房、）房、）均价均价 ：60000-7000060000-70000元元/ /平方米（含平方米（含60006000元元/ /平米装）平米装）总价范围：总价范围：400400万万-900-900万万物物 业业 费：费：5 5元元/ /平方米平方米月月开盘时间：开盘时间：2010.10.182010.10.18入住时间：入住时间：2011.122011.12公开日期：公开日期：2010.10.182010.10.18销售情况：目
10、前推出销售情况：目前推出E E座，销售情况良好，推广力度不大。座，销售情况良好，推广力度不大。重点个案分析重点个案分析汇峰鼎园汇峰鼎园开开发发商：上海汇峰房地产开发有限公司商：上海汇峰房地产开发有限公司物业管理：物业管理：开发商下属龙之梦瑞峰酒店管理公司管理开发商下属龙之梦瑞峰酒店管理公司管理位位置：肇家浜路置：肇家浜路9弄、售楼地址：斜土路弄、售楼地址：斜土路1077号号占地面积：占地面积：22434平米平米总建面积：总建面积：20万平米（万平米（8栋高层物业）栋高层物业）5栋酒店式公寓分布：栋酒店式公寓分布：肇嘉浜路：上海徐汇瑞峰大酒店肇嘉浜路：上海徐汇瑞峰大酒店斜土路：上海鼎园瑞峰公寓酒
11、店斜土路：上海鼎园瑞峰公寓酒店3栋出售的高级公寓栋出售的高级公寓）总户数：总户数：1365容容积积率：率：4.0产品类型：产品类型：酒店、酒店式公寓、公寓酒店、酒店式公寓、公寓公寓均价：公寓均价：50000元元/平方米，平方米，5F：50000、30F：52000、37F：57000）总价范围：总价范围：600-1000万（去整估算数值）万（去整估算数值）物业费用：物业费用：5元元/平米平米/月月销售情况：现房尾盘销售中，余屋：销售情况：现房尾盘销售中，余屋：10F以下以下2房、房、30F以上以上2/3房，房，2房房118平平米，米，3房房168平米平米鼎园出售公寓1 12 23 34 45
12、56 67 78 8瑞峰重点个案分析重点个案分析日月光广场日月光广场开发商开发商 ：上海鼎荣房地产开发有限公司上海鼎荣房地产开发有限公司位置位置 ：卢湾瑞金二路卢湾瑞金二路450号（近徐家汇路）号（近徐家汇路） 总建面积：总建面积：7272万平米（总）万平米（总）规划楼层：地下有规划楼层：地下有4层，地上层，地上22层，共层，共26层层产品类型：产品类型：商业广场、商铺、写字楼、住宅商业广场、商铺、写字楼、住宅开间面积：开间面积：50平方米平方米-1400平方米平方米 商业经营面积：商业经营面积：40元元/平方米平方米.天天(均均)两栋两栋29层的酒店式公寓（未售）。层的酒店式公寓（未售）。公
13、开日期：公开日期：2010年年4月月30日日月光中心广场盛大举行落成典礼。日日月光中心广场盛大举行落成典礼。卢湾区重点规划建设的新型商业中心，比港汇更大。达到卢湾区重点规划建设的新型商业中心，比港汇更大。达到14.8万平方米的国际购物中心；万平方米的国际购物中心；共地下空间共地下空间4层，层，3B为为4万平方米的停车场；万平方米的停车场；地下二层为地铁站厅及餐饮、数码商业业态；地下一层为服饰、皮具、箱包等。地下二层为地铁站厅及餐饮、数码商业业态；地下一层为服饰、皮具、箱包等。地上一层到五层以地上一层到五层以6800平方米超大型内广场为中心。平方米超大型内广场为中心。整个中心广场还包括一栋整个中
14、心广场还包括一栋31层的层的5A智能写字楼智能写字楼重点个案分析重点个案分析上海嘉汇华美达广场大酒店上海嘉汇华美达广场大酒店地理位置：位于徐汇天钥桥路地理位置：位于徐汇天钥桥路325-327325-327号号房价户数：客房总数房价户数：客房总数480480间（套）间（套）物业品牌：华美达品牌始创物业品牌：华美达品牌始创19541954年，目前全球拥有近年，目前全球拥有近10001000家酒店，由美国温暖姆统一运营管理。家酒店，由美国温暖姆统一运营管理。简介：以五星级标准建造，设有先进的通讯和商务设施。另外，康体中心，礼品店，各会议、宴会场所一应俱全。简介：以五星级标准建造，设有先进的通讯和商务
15、设施。另外，康体中心，礼品店，各会议、宴会场所一应俱全。房型房型面积面积（平方米）（平方米）价格价格长租长租( (元元/ /月月) )( (元元/ /天天/ /) )一房一房3636118001180010.92610.926565615800158009.49.4表：一房公寓房型租金情况表：一房公寓房型租金情况n公寓租金高达到公寓租金高达到1111元元/ / /天（长租金）天（长租金）n这与品牌统一经营管理有着很大的关系。这与品牌统一经营管理有着很大的关系。重点个案分析重点个案分析房型房型面积面积（平方米）（平方米）价格价格长租长租( (元元/ /天天) )( (元元/ /天天/ /) )一
16、房一房90904004004.444.44二房二房1251255005004 4表：一房酒店房型租金情况表：一房酒店房型租金情况 地理位置：斜土路瑞金南路口地理位置：斜土路瑞金南路口运营时间：运营时间：20062006年开业经营年开业经营主力房型：一房一厅和三房二厅。主力房型：一房一厅和三房二厅。 目前三房房型多分割成为目前三房房型多分割成为2+12+1产品产品面对客户：主要针对长租客。面对客户：主要针对长租客。鼎园瑞峰公寓酒店鼎园瑞峰公寓酒店鼎园鼎园出出售售公公寓寓1 12 23 34 45 56 67 78 8瑞峰瑞峰n其地理位置及商务条件要弱于华美达酒店，其地理位置及商务条件要弱于华美达
17、酒店，但租金价格不菲，租售回报也很高。但租金价格不菲，租售回报也很高。重点个案分析重点个案分析根据华美达、鼎园酒店式公寓总结：根据华美达、鼎园酒店式公寓总结：n本区域租客基数大、品质高本区域租客基数大、品质高n好的品牌、品质高的酒店式公寓，回报率高好的品牌、品质高的酒店式公寓，回报率高 徐汇徐汇区区核心位置；核心位置； 完善生活配套设施；完善生活配套设施； 开发商（解放报业）实力雄厚，完全具备发开优质作品的能力；开发商（解放报业）实力雄厚，完全具备发开优质作品的能力； 高私密性的高私密性的闹中取静闹中取静生活生活； 产品气质和品质都尽显高贵，符合项目所在区域地脉价值产品气质和品质都尽显高贵，符
18、合项目所在区域地脉价值。项目项目SWOT分析分析Strength（优势）（优势）Weakness（劣势）（劣势）Opportunity（机遇）（机遇）Threat（威胁）（威胁）本案物业产权为办公，仅本案物业产权为办公，仅50年，对于客户来说实际仅为年，对于客户来说实际仅为45年左右；年左右；有些户型存有缺角（异型户型），对销售产生一定抗性；有些户型存有缺角（异型户型），对销售产生一定抗性；南面户型临近高层建筑，采光受到一定影响。南面户型临近高层建筑，采光受到一定影响。Strength（优势）（优势）Weakness（劣势）（劣势）Opportunity（机遇）（机遇）Threat（威胁）（威
19、胁）项目项目SWOT分析分析 打浦桥商圈及世博滨江商圈崛起，将进一步抬升本案价值；打浦桥商圈及世博滨江商圈崛起，将进一步抬升本案价值； 区域市场内潜存着此类物业的庞大消费群体；区域市场内潜存着此类物业的庞大消费群体； 区域市场相似性质楼盘没有，占据市场空白点；区域市场相似性质楼盘没有，占据市场空白点； 利用办公产权可规避当前住宅宏观政策的制约，比如：购买多套；利用办公产权可规避当前住宅宏观政策的制约，比如：购买多套；投资性能强、预期可增值空间大是本项目市场推广的引爆点投资性能强、预期可增值空间大是本项目市场推广的引爆点。（如果现在上海房子是（如果现在上海房子是1、3、5，那位未来预期就是，那位
20、未来预期就是2、6、10）规划面积小，也意味着不用相对过高的投入就可以满足需要徐汇中心规划面积小，也意味着不用相对过高的投入就可以满足需要徐汇中心区域高端物业的客户虚荣心；区域高端物业的客户虚荣心； 重点学区内（成功人士可以考虑给孩子一个良好的居住环境）。重点学区内（成功人士可以考虑给孩子一个良好的居住环境）。Strength（优势）（优势）Weakness（劣势）（劣势）Opportunity（机遇）（机遇）Threat（威胁）（威胁）项目项目SWOT分析分析 未来未来1年内，区域内将有竞品项目出现，如：日月光广场酒店公寓；年内，区域内将有竞品项目出现，如：日月光广场酒店公寓； 高回报率的投
21、入是要求务必打造本案高端物业管理；高回报率的投入是要求务必打造本案高端物业管理； 地段的包装，是决定本项目认知度的关键所在。地段的包装，是决定本项目认知度的关键所在。Strength（优势）（优势）Weakness（劣势）（劣势）Opportunity（机遇）（机遇）Threat（威胁）（威胁）项目项目SWOT分析分析n得益于优越的地理位置条件得益于优越的地理位置条件 中国只有一个上海中国只有一个上海 上海只有一个徐家汇上海只有一个徐家汇 在大家的心中徐汇就是北京的王府井、西单，在大家的心中徐汇就是北京的王府井、西单， 其各项指标价值不言而喻！其各项指标价值不言而喻！n区域酒店公寓市场出租率高
22、、运营情况良好区域酒店公寓市场出租率高、运营情况良好 得意于先天的优越地理条件得意于先天的优越地理条件 快速发展的商务需要快速发展的商务需要 滨江世博的辐射滨江世博的辐射 产品市场需求非常之高产品市场需求非常之高n产品规划与项目完全匹配产品规划与项目完全匹配 酒店式公寓能够吸引淮海路、徐家汇两个商圈的高端商务客群，租金收益和出租率双高。酒店式公寓能够吸引淮海路、徐家汇两个商圈的高端商务客群，租金收益和出租率双高。 本案产品规划在本区域是独有的，稀缺的，全部一房户型；本案产品规划在本区域是独有的，稀缺的，全部一房户型； 这也成为我们可以成功运营该项目的保证，物以稀为贵！稀有则价高！这也成为我们可
23、以成功运营该项目的保证，物以稀为贵！稀有则价高！市场研究解读市场研究解读n项目档次项目档次 现代的建筑风格及五星级酒店管理模式现代的建筑风格及五星级酒店管理模式 将构筑将构筑徐汇徐汇区现代高尚生活的典范区现代高尚生活的典范 高端客户手中的收藏品、奢侈品高端客户手中的收藏品、奢侈品 是客户身份的象征（在上海中心有高端物业）是客户身份的象征（在上海中心有高端物业） n受众范围受众范围 徐汇徐汇为中心为中心向外辐射向外辐射 辐射全上海地区乃至江浙高收入金领人群辐射全上海地区乃至江浙高收入金领人群 包括在华外国人员及投资者。包括在华外国人员及投资者。项目初步理解项目初步理解No.1No.1项目解读项目
24、解读No.2No.2产品建议产品建议No.3No.3准消费群准消费群分析分析No.4No.4产品定位产品定位No.5No.5营销策略营销策略No.2No.2产品建议产品建议No.3No.3准消费群准消费群分析分析No.4No.4产品定位产品定位No.5No.5营销策略营销策略产品建议产品建议 接待中心建议接待中心建议n项目初期考虑租借外接待项目初期考虑租借外接待250-300平米为佳；平米为佳；n位置选址在本区域内交通方便为宜；鼎园附近的临街商铺，保证有效停车；位置选址在本区域内交通方便为宜；鼎园附近的临街商铺，保证有效停车；n虽然是临时接待中心，但内部做有质量的、功能齐全的装修；虽然是临时接
25、待中心，但内部做有质量的、功能齐全的装修；n销售控台区、贵宾接待区、模型区、裱板区安置固定位置。销售控台区、贵宾接待区、模型区、裱板区安置固定位置。过渡时期临时接待中心选择过渡时期临时接待中心选择接待中心建议接待中心建议n项目执行期建议完善一层销售项目执行期建议完善一层销售大堂作为售楼处，要求各个区大堂作为售楼处，要求各个区域分工明确；域分工明确；n迎宾区：做好前接待；迎宾区：做好前接待；n建材展示：品牌装修展示；建材展示：品牌装修展示；n沙盘区：把建筑单栋做大，同沙盘区：把建筑单栋做大，同步需要配合做电子区域模型；步需要配合做电子区域模型；n接待区：主要是沙发卡座为主，接待区：主要是沙发卡座
26、为主，3-4组，视空间决定；组，视空间决定；n销控区：销售灵魂所在；销控区：销售灵魂所在；n销售办公区：销售后台服务；销售办公区：销售后台服务；n此装修建议适应配合未来一楼此装修建议适应配合未来一楼大堂装修为主。大堂装修为主。销售执行期接待中心建议销售执行期接待中心建议迎宾区迎宾区沙盘区沙盘区接待区接待区建材建材展示展示区区控台区控台区销售销售办公区办公区接待中心建议接待中心建议n售楼处外围绿化种植完整、停车、安保服务到位，可摆放铁树等；售楼处外围绿化种植完整、停车、安保服务到位，可摆放铁树等；n门前的门前的“精神堡垒精神堡垒”要清晰展示项目案名、建议做一定水景搭配（水池喷泉，风水佳）；要清晰
27、展示项目案名、建议做一定水景搭配（水池喷泉，风水佳）；n配饰绿植布置，给予客户具有生命力的绿意，提升接待形象：户内布置可选择：发财树、巴西木、鱼尾葵、散尾葵等树种；配饰绿植布置，给予客户具有生命力的绿意，提升接待形象：户内布置可选择：发财树、巴西木、鱼尾葵、散尾葵等树种；n销售道具（裱板、电子区域模型、沙盘、销售道具（裱板、电子区域模型、沙盘、LOGO背景墙）安装；背景墙）安装；n销售物料（智能化手册、折页楼书、户型册、手提袋）；销售物料（智能化手册、折页楼书、户型册、手提袋）；n办公座椅、文件柜、会议桌椅、销售桌椅、塑料文件箱等办公家具购买依据实际需要；办公座椅、文件柜、会议桌椅、销售桌椅、
28、塑料文件箱等办公家具购买依据实际需要；n宽带网络、办公电话、代表号提前预选（容易记忆的连号比如：宽带网络、办公电话、代表号提前预选（容易记忆的连号比如：58225555、86868080）；）；产品规划建议产品规划建议n如图中红框所示：在不改变产品规划的条件下通过装修的手段调如图中红框所示：在不改变产品规划的条件下通过装修的手段调整产品规划；整产品规划；n本案产品整体规划都是一室户或者一室一厅，那么此装修可以把本案产品整体规划都是一室户或者一室一厅，那么此装修可以把产品资源面放大，让客户有购买产品资源面放大，让客户有购买1+1产品，甚至产品，甚至1+2的冲动，一方面的冲动，一方面保证一部分客户
29、对于大面积以及高总价产品的需求，其实也是通过保证一部分客户对于大面积以及高总价产品的需求，其实也是通过高总价产品拔高项目品质的好方法；另一个方面，在此区域内高总价产品拔高项目品质的好方法；另一个方面，在此区域内1+1产品的需求也是有市场需要的。（鼎园项目就是把产品的需求也是有市场需要的。（鼎园项目就是把2/3房规划装修成房规划装修成1+1产品出租）；产品出租）；n本案建议做成本案建议做成1+1+1：可以考虑户型是：可以考虑户型是C+A+A；当然对于客户喜；当然对于客户喜欢欢C+A也是也是没有问题的。没有问题的。大堂建议大堂建议面积宽敞，与接待能力相适应；面积宽敞，与接待能力相适应；气氛豪华，风
30、格独特，装饰典雅气氛豪华，风格独特，装饰典雅；色调协调，光线充足，建议采用大理色调协调，光线充足，建议采用大理石、大面积钢化玻璃等建材；石、大面积钢化玻璃等建材；n地面：大理石。局部仿古地砖拼花和地毯铺地，花岗岩踢脚线或木饰面踢脚地面：大理石。局部仿古地砖拼花和地毯铺地，花岗岩踢脚线或木饰面踢脚n墙面：木饰面，局部装饰大理石或板岩的点缀，另外适当可采用金属板材和线材墙面：木饰面，局部装饰大理石或板岩的点缀，另外适当可采用金属板材和线材配以高级现代的壁灯和落地灯强化现代高雅的氛围。配以高级现代的壁灯和落地灯强化现代高雅的氛围。n吊顶：石膏板乳胶漆，配高雅现代吊灯，局部射灯。吊顶：石膏板乳胶漆，配
31、高雅现代吊灯，局部射灯。n走道：地毯铺地，木质踢脚线；走道：地毯铺地，木质踢脚线；n墙面乳胶漆局部木饰面配镜框画和射灯。墙面乳胶漆局部木饰面配镜框画和射灯。电梯及电梯厅建议电梯及电梯厅建议电梯：电梯：n采用以客人房卡为密码的高级密码锁电梯采用以客人房卡为密码的高级密码锁电梯电梯厅：电梯厅：n采用纯天然大理石墙裙采用纯天然大理石墙裙n进口埃及金线米黄大理石墙面地面进口埃及金线米黄大理石墙面地面n电梯门套采用大理石或拉丝不锈钢电梯门套采用大理石或拉丝不锈钢会所建议会所建议n在地下一层设置会所（目前项目还是要考虑休闲运动的功能区）在地下一层设置会所（目前项目还是要考虑休闲运动的功能区）n简化会所配套
32、设施，做到简约精致而全面商务功能：简化会所配套设施，做到简约精致而全面商务功能：n设置商务中心与小型会议室，提供商务服务设置商务中心与小型会议室，提供商务服务n其他：书报阅览室、咖啡吧其他：书报阅览室、咖啡吧样板房建议样板房建议n为充分体现本案高端定位，建议如下为充分体现本案高端定位，建议如下将样板房设置在较高楼层，视觉开阔，将样板房设置在较高楼层，视觉开阔，景观雅致；景观雅致；n从视觉上低层将看到周边住宅区，不从视觉上低层将看到周边住宅区，不利于营销；利于营销；n设置于设置于14顶层，削弱楼号差及顶层房顶层，削弱楼号差及顶层房源的禁忌，加速此楼层的去化度；源的禁忌，加速此楼层的去化度；n建议
33、至少装修建议至少装修14F半个区：半个区：C+A+A、A、J、以及、以及2个个I户型，条件允许则提前完户型，条件允许则提前完成成14F装修。装修。装修风格建议装修风格建议装修标准装修标准室内部分装修标准：室内部分装修标准：5000元元/平方米（室内精装修连家具）平方米（室内精装修连家具）装修风格建议装修风格建议装修标准装修标准室内部分装修标准：室内部分装修标准：5000元元/平方米（室内精装修连家具）平方米（室内精装修连家具）装修风格建议装修风格建议装修标准装修标准室内部分装修标准：室内部分装修标准：5000元元/平方米（室内精装修连家具）平方米（室内精装修连家具）装修风格建议装修风格建议装修
34、标准装修标准室内部分装修标准：室内部分装修标准：5000元元/平方米（室内精装修连家具）平方米（室内精装修连家具）装修标准品牌建议装修标准品牌建议装修标准装修标准（产品品牌选用欧美一线品牌）（产品品牌选用欧美一线品牌）室内部分装修标准：室内部分装修标准：5000元元/平方米（室内精装修连家具）平方米（室内精装修连家具）厨房装修配置建议厨房装修配置建议厨房配置建议地面地面玻化砖玻化砖墙面墙面面砖面砖吊顶吊顶防水石膏板局部铝扣板防水石膏板局部铝扣板橱柜橱柜品牌品牌意大利博洛尼整体橱柜意大利博洛尼整体橱柜水槽水槽品牌品牌瑞士瑞士FRANKE品牌厨房水槽品牌厨房水槽厨房电器厨房电器及品牌及品牌西门子西
35、门子厨房设备厨房设备配置配置炉灶、脱排、消毒柜（洗碗机）、烤炉灶、脱排、消毒柜（洗碗机）、烤箱、热水器（小型锅炉）、微波炉、箱、热水器（小型锅炉）、微波炉、冰箱、碎骨机冰箱、碎骨机装修标准品牌建议装修标准品牌建议装修标准装修标准室内部分装修标准：室内部分装修标准：5000元元/平方米（室内精装修连家具）平方米（室内精装修连家具）卫生间装修配置建议卫生间装修配置建议卫浴配置建议地面地面玻化砖玻化砖墙面墙面面砖面砖吊顶吊顶防水石膏板局部铝扣板防水石膏板局部铝扣板台盆、洁具品牌台盆、洁具品牌科勒科勒龙头、花洒品牌龙头、花洒品牌高仪高仪浴缸品牌浴缸品牌科勒科勒洗漱功能区设备配置洗漱功能区设备配置台盆台
36、盆/ /龙头龙头/ /化妆镜化妆镜/ /橱柜橱柜/ /毛巾架毛巾架/ /照明控制照明控制/ /插座插座/ /浴霸换气控制浴霸换气控制洁具功能区洁具功能区智能座便器智能座便器/ /净身器净身器/ /纸巾架纸巾架/ /电信接口电信接口/ /电话接口电话接口/ /插座插座洗浴功能区洗浴功能区淋浴房淋浴房/ /地面防滑地面防滑/ /花洒花洒/ /按摩浴缸按摩浴缸/ /浴缸景观浴缸景观/ /毛毛巾架巾架/ /肥皂架肥皂架装修标准品牌建议装修标准品牌建议装修标准装修标准室内部分装修标准：室内部分装修标准：5000元元/平方米（室内精装修连家具）平方米（室内精装修连家具）客厅及卧式装修配置建议客厅及卧式装修
37、配置建议配置建议地面地面实木复合地板实木复合地板墙面墙面乳胶漆、壁纸乳胶漆、壁纸吊顶吊顶整体石膏板整体石膏板 空调空调大金中央空调大金中央空调地暖地暖碳晶地暖碳晶地暖网络设施网络设施网网络络设设施施打造全无线自由社区，可在大楼范围内打造全无线自由社区，可在大楼范围内享受无拘束的网络环境，随时随地发挥享受无拘束的网络环境，随时随地发挥无线上网环境。无线上网环境。布线系统：每个房间预留充足的网络布布线系统：每个房间预留充足的网络布线接口，提供千兆光纤到桌面的高速网线接口，提供千兆光纤到桌面的高速网络络智能化建议智能化建议智智能能设设施施智能化设施：照明调空开关智能化设施：照明调空开关: :采用进口
38、德国采用进口德国ABBABB公司公司EIBEIB系统；系统；n安保系统：安保系统：HoneywellHoneywell防盗主机，防盗主机，DORCONDORCON掌形仪，掌形仪，SIEDELSIEDEL可视对讲系统，来邦可视对讲系统，来邦（LonbonLonbon）紧急对讲系统；）紧急对讲系统；n供水系统：法国海格（供水系统：法国海格（HagerHager）住户配电箱。德国威能（）住户配电箱。德国威能（VaillantVaillant）壁挂热水炉；）壁挂热水炉；n空调新风系统：日本大金（空调新风系统：日本大金（DAKINDAKIN）VRVVRV户式中央空调。；户式中央空调。；n其他配置：消防其
39、他配置：消防: :进口暗藏式喷淋头及自救式不锈钢消防箱，进口暗藏式喷淋头及自救式不锈钢消防箱，SIEMENSSIEMENS消防报警系统。消防报警系统。进户单元门进户单元门引入国际知名酒店管理公司或者服务式公寓管理公司作为物业顾问，创立上引入国际知名酒店管理公司或者服务式公寓管理公司作为物业顾问，创立上海商务人士的高端居所。融合商务、居住及高级酒店管理特色，提高项目含海商务人士的高端居所。融合商务、居住及高级酒店管理特色，提高项目含金量。金量。n推荐物业公司：推荐物业公司：A、仲量联行、仲量联行 嘉华中心嘉华中心 、世界贸易大厦、高腾大厦、世界贸易大厦、高腾大厦 B B、世邦魏理仕、世邦魏理仕业
40、绩遍布中国大陆、香港、澳门及台湾业绩遍布中国大陆、香港、澳门及台湾,涉及城市超过涉及城市超过40个个C C、怡和高利、怡和高利n物业管理费建议：物业管理费建议：4-8元元/月月/平米平米 （参考上海高端公寓标准）（参考上海高端公寓标准）物业管理建议物业管理建议奢华、高端、品质奢华、高端、品质产品品质是奢华、高端的产品品质是奢华、高端的建筑装修风格典雅、独具一格的建筑装修风格典雅、独具一格的产品的元素是新颖的产品的元素是新颖的科技与环保是与时俱进的科技与环保是与时俱进的产品归纳产品归纳No.1项目解读项目解读No.2产品建议产品建议No.3准消费群准消费群分析分析No.4产品定位产品定位No.5
41、营销策略营销策略No.3准消费区准消费区分析分析No.4产品定位产品定位No.5营销策略营销策略准消费群准消费群分析分析 WHICH S ？他需要什么？他需要什么？ 关关键键点点不不仅仅是是投投资资，更更是是收收藏藏传统投资产品传统投资产品高回报，无风险支撑高回报，无风险支撑回报率的肉搏回报率的肉搏收藏型投资产品收藏型投资产品差异性，唯一性支撑差异性，唯一性支撑个人印记，私属品个人印记，私属品值得收藏的凝聚精品值得收藏的凝聚精品WHO谁会接受谁会接受？ 不可复制的地脉价值不可复制的地脉价值原创鉴赏原创鉴赏投资鉴赏投资鉴赏看中地段价值与收藏价值看中地段价值与收藏价值高品位，跻身市中心重心物业高品
42、位，跻身市中心重心物业看中上海国际商务发展与国际商务租赁看中上海国际商务发展与国际商务租赁地位鉴赏地位鉴赏呈于高端人士的稀有典藏呈于高端人士的稀有典藏本案本案满足满足尖端型客户尖端型客户1、外籍、华侨、海归等人士、外籍、华侨、海归等人士与上海有密不可分的经济、生活关系；经常在上海做短暂居停；熟悉服务式公寓的“海归”派；2、本地及外地强有力的消费群体、本地及外地强有力的消费群体希望通过物业升值和经营获得收益；以长期持有或出租上海核心地段物业；3、社会名流成功人士、社会名流成功人士企业董事、CEO等商务人在市中心区域展开商务社交活动；文化传媒、体育运动圈层等名人在上海交流；准消费群准消费群 本本
43、案案准准消消费费群群定定位位看好看好产品地段性产品地段性产品保值性产品保值性产品增值性产品增值性 本地投资客本地投资客 江浙投资客江浙投资客 境外投资客境外投资客 少部分自用型客户少部分自用型客户准消费群定位准消费群定位 国企高管国企高管 特特 点：收入较高且稳定，工作相对轻松，重视家居观念，具有较高文化素点：收入较高且稳定，工作相对轻松，重视家居观念，具有较高文化素养，养， 以以3535岁岁4545岁左右的中年人为主力，家庭年收入在岁左右的中年人为主力，家庭年收入在100100万以万以上，上， 个人个人 主观意念强主观意念强。 购买动机：二次置业作为增值投资为主、购买动机：二次置业作为增值投
44、资为主、 首次置业自住为辅首次置业自住为辅 。 金领阶层金领阶层 特特 点：收入高，工作压力相对大，有资金积累，点：收入高，工作压力相对大，有资金积累，家庭年收入在家庭年收入在100万以上；万以上；买家是较为买家是较为中青年新锐中青年新锐阶层阶层。 购买动机：置业自住追求现代高尚生活以及投资。购买动机：置业自住追求现代高尚生活以及投资。 私营企业管理阶层私营企业管理阶层 特特 点：收入较高，点：收入较高，家庭年收入在家庭年收入在100万以上，万以上，工作压力较大，思想跟得上时代工作压力较大，思想跟得上时代 步伐，步伐，较高文化素养较高文化素养，爱好广泛爱好广泛。年龄在。年龄在30岁以上，岁以上
45、，80后以前人群后以前人群。 购买动机：二次置业投资购买动机：二次置业投资 ，首，首次置业自住追求现代高尚生活次置业自住追求现代高尚生活 。准买家阶层准买家阶层 私营企业老板私营企业老板 特特 点：收入高，点：收入高，家庭年收入在家庭年收入在100万以上，万以上，自由支配，文化素养较高，兴趣广泛，自由支配，文化素养较高，兴趣广泛， 重视生活品位，重视家庭。重视生活品位，重视家庭。 购买动机：追求现代高尚居住环境，为了便利生活的置业倾向以及投资，购买动机：追求现代高尚居住环境，为了便利生活的置业倾向以及投资， 为子女寻找一个更好就学机会为子女寻找一个更好就学机会。 外企高级管理层外企高级管理层
46、特特 点：收入高，点：收入高，家庭年收入在家庭年收入在100万以上，万以上，工作压力较大，高文化素养，爱好广泛。工作压力较大，高文化素养，爱好广泛。 年龄在年龄在30岁以上。岁以上。 购买动机：置业自住追求现代高尚生活以及置业投资。购买动机：置业自住追求现代高尚生活以及置业投资。 在华工作海外人员在华工作海外人员 特特 点：收入高，点：收入高，家庭年收入在家庭年收入在100万以上，万以上，自由支配，高文化素养，兴趣广泛，自由支配，高文化素养，兴趣广泛， 重视生活品位。重视生活品位。 购买动机：追求现代高尚居住环境，为了便利工作的置业倾向以及投资。购买动机：追求现代高尚居住环境，为了便利工作的置
47、业倾向以及投资。 准买家阶层准买家阶层有有实力实力，高收入，高收入、 有有思想思想n有充足的购买实力的，家庭收入都非常高；有充足的购买实力的，家庭收入都非常高；n购买者以投资、自住兼顾，投资为主；购买者以投资、自住兼顾，投资为主；n注重追求现代高尚生活品质；注重追求现代高尚生活品质；n高文化修养高文化修养、高收入是消费群体共同特点。、高收入是消费群体共同特点。客群归纳客群归纳No.1No.1项目解读项目解读No.2No.2产品建议产品建议No.3No.3准消费群准消费群分析分析No.4No.4产品定位产品定位No.5No.5营销策略营销策略No.4No.4产品定位产品定位No.5No.5营销策
48、略营销策略产品定位产品定位产品定位产品定位50005000元精装修豪华公寓元精装修豪华公寓五星级物业管理体系五星级物业管理体系徐家汇核心徐家汇核心完善立体交通及配套完善立体交通及配套高级别智能系统高级别智能系统徐汇核心徐汇核心/五星级五星级/产权产权/酒店式公寓酒店式公寓解放报业实力开发背景解放报业实力开发背景打浦桥商业区及滨江发展优势打浦桥商业区及滨江发展优势由财富、睿智与品位过滤产生的拥有者，由默契间跻身上流生活由财富、睿智与品位过滤产生的拥有者，由默契间跻身上流生活slogan稀有的，才是我所富有的稀有的，才是我所富有的 企划发想企划发想 香港嘉荟轩香港嘉荟轩位于湾仔庄士敦道，酒店式服务
49、公寓。住宅位于湾仔庄士敦道，酒店式服务公寓。住宅大厦楼高三十层，共提供三百八十一个单位，大厦楼高三十层，共提供三百八十一个单位，标准单位面积由四标准单位面积由四4949至至9898不等。让住户不等。让住户全方位享受最璀璨的维港景色。全方位享受最璀璨的维港景色。功能及会所功能及会所 房型房型 企划推导企划推导入入 “主主” 是一种姿态。从此拥有属于自己的富人区，因时间的允许而抢占是一种姿态。从此拥有属于自己的富人区，因时间的允许而抢占天时天时区域产品区域产品“凤毛麟角凤毛麟角”地利地利徐汇，生活在繁华静处徐汇，生活在繁华静处人和人和柔性服务，超过价格的更昂贵的产品柔性服务，超过价格的更昂贵的产品
50、案名建议案名建议徐汇尊廷徐汇尊廷（CARNIVEL NOBLE MANSIONCARNIVEL NOBLE MANSION）徐汇：皆指徐汇：皆指“徐家汇徐家汇”，核心优势与项目品质紧密结合予以表达；，核心优势与项目品质紧密结合予以表达；尊：古同尊：古同“撙撙”。 如德隆望尊。如德隆望尊。明明 宋濂宋濂送东阳马生序送东阳马生序尊贵；高贵尊贵；高贵 respectful廷：封建时代君主受朝问政的地方：朝（廷：封建时代君主受朝问政的地方：朝（cho）。宫。）。宫。LOGO表现表现VIVIVIVIVI高炮高炮导旗导旗灯箱灯箱围墙围墙SHOW 1Catch:Catch:嶺地贵势嶺地贵势Sub:Sub:世
51、界主宰财富世界主宰财富 不可复制的倾慕不可复制的倾慕Copy:Copy:环境衡量豪宅的标准之重财富是占据稀缺资源的筹码而现代都市中最为珍贵的于是世界上每一个如同上海徐家汇的富豪聚居地无不以财富的资本拥揽为傲SHOWSHOW 2：Catch:Catch:核心追逐核心追逐Sub:Sub:历史是迁徙的连缀，人类在迁徙中追逐巅峰和完美历史是迁徙的连缀，人类在迁徙中追逐巅峰和完美 Copy:Copy:最知名的商店Boomlingdales最时髦的酒吧JoJo，最贵族的会所名噪一时的餐厅如MezzalunaThe Metropolitan Museum of ArtSolomon R.Guggenheim
52、 Museum.让心灵随时补充能量。 SHOWSHOW 3Catch:Catch:入入“主主”享受享受 Sub:Sub:明进知退明进知退 巅峰上的舞蹈凝成最动人的交响巅峰上的舞蹈凝成最动人的交响 Copy:Copy:随便走走，入眼是穿着洁净的学童领子雪亮的保姆，制服笔挺的WITER这里生活丰富、温文而雅，虽安静甜美得我见犹怜但彬彬有礼的警卫熟悉每一位住户，自然让人高枕无忧 SHOWSHOW 4Catch:Catch:富人的奢侈品富人的奢侈品Sub:Sub:财富巨人的上层视界财富巨人的上层视界 并非为所有人而生并非为所有人而生 Copy:Copy:真正的名门居所，懂得如何为尊贵的您营造专属于自我
53、的天地巅峰生活是一种姿态，掌控标准代表着实力早已辉煌走过原始积累的过程，因时间的允许抢占SHOWNo.1No.1项目解读项目解读No.2No.2产品建议产品建议No.3No.3准消费群准消费群分析分析No.4No.4产品定位产品定位No.5No.5营销策略营销策略No.5No.5营销策略营销策略针对项目，我们的针对项目，我们的目标目标 目标：开盘一年百分百销售目标：开盘一年百分百销售全案销售计划表全案销售计划表n用一个工作年完成整案销售；用一个工作年完成整案销售；n整体分为三批次；采用静态定价，采用低开高走逐步提升的方式逐步提价格；整体分为三批次；采用静态定价，采用低开高走逐步提升的方式逐步提
54、价格；n每个阶段价格计划提升约在每个阶段价格计划提升约在4%4%；n整体均价整体均价5000050000元元/ /平米；平米；n1111年年1010月迎合工期，顺应时间节点开盘。月迎合工期，顺应时间节点开盘。推案进度推案进度第一批第一批 第二批第二批 第三批第三批 余屋余屋 合计合计（1111年年1010月）月）（1212年年3 3月）月）（1212年年5 5月）月） （1212年年6 69 9月）月）面积（平米）面积（平米）8218 6164 4109 2055 2054520545销售百分比销售百分比40%30%20%10%100%100%总销金总销金 （万）（万）394463081821
55、36711094102725静态均价静态均价 48000480005000050000520005200054000540005000050000（元（元/ /平米）平米）全案销售计划表全案销售计划表时间时间20112011年年1010月中旬（选周六）月中旬（选周六）位置位置部分房源（高中低各层结构定价推出）部分房源（高中低各层结构定价推出）户数户数公寓公寓 128-130户户 商商 2户户 均价预判均价预判 48000元元/平米平米 （酒店式公寓）（酒店式公寓） （ 含含5000元元/平米装修）平米装修） 80000元元/平米平米 （商铺）（商铺）单层面积单层面积114.5平米，同层面积赠地
56、下一层平米，同层面积赠地下一层总销总销 3.95亿亿 （酒店式公寓）（酒店式公寓） 1832万万 （商铺）（商铺）首批一炮而红首批一炮而红n目前新推在售项目仅远雄徐汇园，目前新推在售项目仅远雄徐汇园，其价格其价格6-7万，其产品规划在万，其产品规划在70-125平米，同本案平米，同本案55-60平米的主力户型平米的主力户型不冲突；不冲突；n汇峰鼎园项目为尾盘项目，销售汇峰鼎园项目为尾盘项目，销售产品也是产品也是2-3房产品，单价在房产品，单价在5-5.7万之间，总价在万之间，总价在600-900万，与本案万，与本案冲突也不大；冲突也不大；n项目比较而言，本案产品面积偏项目比较而言，本案产品面积
57、偏小，总体价格可以考虑略高于汇峰小，总体价格可以考虑略高于汇峰接近远雄，最终均价达到接近远雄，最终均价达到5000万；万；n建议此时静态均价建议此时静态均价4.8万起步（含万起步（含5000元元/平米装修）；平米装修）；n随时间与市场变化，仍然有机会随时间与市场变化，仍然有机会冲击冲击5万以上（预期一年物业有万以上（预期一年物业有5%提升）。提升）。n商铺价格按公寓商铺价格按公寓5万价格的万价格的2倍测倍测算，附赠地下按一层的算，附赠地下按一层的60%核算。核算。建议此时静态均价建议此时静态均价8万（无装修）万（无装修）资金目标资金回笼资金目标资金回笼2.42.4亿元亿元n收取收取1111月份
58、之前销售部分产品按揭回款，当月实现签约月份之前销售部分产品按揭回款，当月实现签约3 3亿；亿；n当年收回销售当年收回销售80%80%的按揭款，当年实现回笼资金的按揭款，当年实现回笼资金2.42.4亿；亿；去化时间去化时间推盘套数推盘套数开盘去化（套）开盘去化（套）推案去化率推案去化率整体去化率整体去化率签约金额（亿）签约金额（亿）2011.102011.101291299797757530303.083.082012.32012.397977373757523232.362.362012.52012.564644848757520202.052.052012.62012.6后后3232上述为开
59、盘时间点计划实现目标，开盘后会短期完成当期销售。上述为开盘时间点计划实现目标，开盘后会短期完成当期销售。合计合计322322销售策略销售策略首批一炮而红是运营成功的保证首批一炮而红是运营成功的保证7 7月月6 6月月5 5月月1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月第一阶段（市场预热期）第二阶段（客户蓄水期）3月初进场月初进场为首批一炮而红划分五个阶段9 9月月1111月月1010月月第三阶段（开盘准备期）第四阶段（强销期）第五阶段（首批余屋攻坚期）销售策略销售策略8 8月月10月中旬开盘月中旬开盘1212月月储客储客第一阶段（市场预热期）第一阶段（市场预热期）策略重点：徐汇高端酒店公寓面世前
60、的策略重点：徐汇高端酒店公寓面世前的SPSP炒做炒做时间：时间：20112011年年1 1月月3 3月上旬月上旬推广渠道：户外、网络、项目网站、联合推广、软文、工地围板推广渠道：户外、网络、项目网站、联合推广、软文、工地围板业务重点：来电接听、人员到位及培训、接待中心进场准备、销讲完成业务重点：来电接听、人员到位及培训、接待中心进场准备、销讲完成销售策略销售策略策略重点：通过产品信息释放突显本案高端定位及地段优势，策略重点：通过产品信息释放突显本案高端定位及地段优势， 积累客源积累客源时时 间：间：20112011年年3 3月中旬月中旬1010月上旬月上旬推广渠道：房展会、推广渠道：房展会、s
61、psp活动活动业务重点：市区接待中心进场、客户接待与积累、房展会业务重点：市区接待中心进场、客户接待与积累、房展会 及及spsp活动配合、价格测试及产品静态定价活动配合、价格测试及产品静态定价道具配合：接待中心、楼书、户型手册等物料配合道具配合：接待中心、楼书、户型手册等物料配合储客重点：储客重点：6 6月推行月推行“嘉汇金卡嘉汇金卡”，累计优惠至开盘，稳定诚意，累计优惠至开盘，稳定诚意第二阶段（客户蓄水期）第二阶段（客户蓄水期）销售策略销售策略策略重点：树立项目现场形象，变策略重点：树立项目现场形象，变“教育教育”为体验为体验时时 间：间：20112011年年8 8月中旬月中旬1010月中旬
62、月中旬推广渠道：报广、推广渠道：报广、spsp活动活动业务重点：第二轮价格测试、装户、价目表公开、开盘准备业务重点：第二轮价格测试、装户、价目表公开、开盘准备道具配合：现场售楼中心、样板房示范区开放、现场体验式营销道具配合：现场售楼中心、样板房示范区开放、现场体验式营销开盘设想开盘设想第三阶段（开盘准备期）第三阶段（开盘准备期）销售策略销售策略开盘设想开盘设想方式二：当储客量小于推盘量时方式二：当储客量小于推盘量时 意向登记意向登记先到先得先到先得排队认购排队认购方式一：当储客量接近或大于推盘量时方式一：当储客量接近或大于推盘量时 意向登记意向登记认购排序认购排序按排序结果分批认购按排序结果分
63、批认购原原 则：公开、公平、公正则：公开、公平、公正说说 明：明： 公开：以明销控及预先公布价格体现公开原则公开：以明销控及预先公布价格体现公开原则 公平公平: : 统一通知客户，正式开盘前以抽号或排队形式确定认购顺序统一通知客户，正式开盘前以抽号或排队形式确定认购顺序 公正：意向金客户有优先认购权，意向金客户不得更名，达到公正原则公正：意向金客户有优先认购权，意向金客户不得更名，达到公正原则认购方式认购方式: :开盘优惠：开盘优惠：“嘉汇金卡嘉汇金卡”优惠优惠 开盘当日认购优惠开盘当日认购优惠销售策略销售策略策略重点：开盘引爆市场策略重点：开盘引爆市场时时 间：间：20112011年年101
64、0月中旬月中旬1111月上旬月上旬推广渠道：报广、房展会、网络、电台、推广渠道：报广、房展会、网络、电台、spsp活动之活动之“现场体验营销活动现场体验营销活动”业务重点：集中开盘业务重点：集中开盘总量（套）总量（套）去化（套）去化（套）去化率去化率签约金额签约金额（亿）（亿）322322979730%30%3 3亿亿第四阶段（强销期）第四阶段（强销期）销售策略销售策略策略重点：周末暖场配合促销活动、暗控指定打击策略重点：周末暖场配合促销活动、暗控指定打击时时 间：间：20112011年年1111月中旬月中旬1212月底月底推广渠道：报广、小型推广渠道：报广、小型spsp活动活动业务重点：老客
65、户开发、统一余屋打击说辞、设定余屋销售特奖业务重点：老客户开发、统一余屋打击说辞、设定余屋销售特奖道具配合：价目表调整、销售快报、新年贺卡道具配合：价目表调整、销售快报、新年贺卡销售手段：老带新给予优惠、周末特价房源等销售手段：老带新给予优惠、周末特价房源等第五阶段（余屋攻坚期）第五阶段（余屋攻坚期）总量（套）总量（套）去化（套）去化（套）去化率去化率签约金额（亿）签约金额（亿）322322323210%10%1 1亿亿销售策略销售策略企划推广策略企划推广策略高端渠道扩展高端渠道扩展 引起共鸣引起共鸣“蓄势蓄势”待待发发以奢华、高端五星级酒店式公寓生活方式为主要诉求主题以奢华、高端五星级酒店式
66、公寓生活方式为主要诉求主题以核心环境营造为表现舞台、以活动营销为主要推广形式以核心环境营造为表现舞台、以活动营销为主要推广形式以直覆媒体和口碑传播为主要通道，以场所精神展现为投资引导以直覆媒体和口碑传播为主要通道，以场所精神展现为投资引导企划推广思路企划推广思路诉求生活诉求生活方式方式表现情境表现情境体验体验关系营销关系营销场所精神场所精神展现引导展现引导投资投资目标客目标客户户直覆媒体直覆媒体及口碑传及口碑传播播价值认可价值认可物业认购物业认购根据项目销售节点，我们的企划推广路线图如下：根据项目销售节点，我们的企划推广路线图如下：企划推广主轴企划推广主轴先声夺人先声夺人尤物移人尤物移人锋芒逼
67、人锋芒逼人形象导入形象导入产品公开产品公开销售维持销售维持强势引导强势引导体验俘获体验俘获威逼利诱威逼利诱阶段阶段目的目的方式方式传承解放报业精神，并快速建立解放置业品牌高度外延本项目奢华高端的产品品质，获得意向客户圈层的认同，形成一定购买力以营造高端活动事件为媒介平台，借助上海国际化及浙江商业的渠道，逐步将徐汇尊廷项目一炮而红132企划推广主轴企划推广主轴为让本项目快速抢占市场认知度，并形成一定的口碑传播。在开盘前将采用户外、SP活动、解放报业等相关纸质媒体、网络媒体等，预计占总体推广费用的55%；在热销期间，采用SP活动，解放报业等相关纸质媒体、网络媒体等，预计占总体推广费用的30%；在项
68、目尾盘销售阶段，因具有一定市场认知度，采用小众媒体通路等媒体，预计占总体推广费用的15%.企划推广费用企划推广费用根据本项目10亿总销金额，1%的推广费用，本项目的广告投入费用为1000万。先声夺人先声夺人事件营销之一：事件营销之一：“兰会所兰会所”媒体见面会媒体见面会顶级会所名人借势新闻沸点先声夺人先声夺人事件营销之二：马爹利酒会暨开盘仪式事件营销之二：马爹利酒会暨开盘仪式邀请一些奢侈品品牌邀请一些奢侈品品牌VIP客户及沪上名流参加马客户及沪上名流参加马爹利品尝酒会爹利品尝酒会既充分展现了本项目的尊贵、奢华生活方式既充分展现了本项目的尊贵、奢华生活方式同时也为项目的开盘烘托气氛，形成一炮即红
69、的同时也为项目的开盘烘托气氛，形成一炮即红的销售局面。销售局面。媒体通路媒体通路品牌渗入期品牌渗入期转入转入直接直接销售销售期期平面广告平面广告电视广告电视广告户外广告户外广告SPSP活动活动SP活动为主导，其次是电视广告和平面广告，之后开始积累客户，进行了相关媒体的平面宣传平面广告建议：平面广告建议：平面广告多为形象广告和部分软文，仅打出生活理念，强调上海的品质生活。涉及媒体较多，主力平面广告多为形象广告和部分软文，仅打出生活理念，强调上海的品质生活。涉及媒体较多，主力为新闻晨报和外滩画报，前者为上海主流媒体，后者针对上海品味人群。为新闻晨报和外滩画报，前者为上海主流媒体，后者针对上海品味人群。 以新闻晨报、新民晚报、东方早报、外滩画报、上海楼市、租售情报为主， 集中推广。全彩色版面，全整页或整版 以形象广告为主，先期在形象广告中会加入部分软文，主题可以分明。电视广告建议：电视广告建议：电视广告宣传是非常重要的。特别是以采访类节目为主，嘉宾都是在事业上比较成功的有品味人士。电视广告宣传是非常重要的。特别是以采访类节目为主，嘉宾都是在事业上比较成功的有品味人士。集中在第一财经、上海生活时尚、纪实频道这三个频道进行广告宣传分为五秒和三十秒两种 全为形象广告，短广告仅做品牌视觉轰炸，广告为建筑展示-谢谢聆听聆听-Thanks！
