上品天成项目整合策略课件

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1、 上品上品天成天成项目整合营销策略项目整合营销策略 城市城市运营运营:一个作品，一个作品，地标地标建筑，一个努力成为建筑，一个努力成为城市名片城市名片的项目；的项目；精神领袖精神领袖:一个注重市场细分，一个通过意识一个注重市场细分，一个通过意识,精神引导市场潮流的复合楼盘；精神引导市场潮流的复合楼盘；生态轴心生态轴心:一个关注阶层品位和生活哲学的人文宅邸一个关注阶层品位和生活哲学的人文宅邸-精神精神,景观景观,生态国度；生态国度；创新为本创新为本:一个创新为本，体验经济，提倡互动与一个创新为本，体验经济，提倡互动与品味品味的生活样式；的生活样式； 对于把握丘北对于把握丘北“城市更新城市更新”机

2、会的天成地产，机会的天成地产，“上品上品 天成天成”带来的绝不仅仅是产品，而是带来的绝不仅仅是产品，而是前瞻性的在新城中心创造了一个巨大的价值平台，前瞻性的在新城中心创造了一个巨大的价值平台，生态平台，居住平台；以及通过产品折射出来的生态平台，居住平台；以及通过产品折射出来的人文理念和商业信仰因此，本报告的主旨是基人文理念和商业信仰因此，本报告的主旨是基于蓝石对天成地产的深刻理解，而作出的相关分于蓝石对天成地产的深刻理解，而作出的相关分析和切实可行的操作方案，望能为项目的运营奠析和切实可行的操作方案，望能为项目的运营奠定良好的基础定良好的基础 理解天成理解天成目标沟通目标沟通地位：地位：天成通

3、过上品天成的整盘开天成通过上品天成的整盘开发将强化区域主导，并依靠阶段产发将强化区域主导，并依靠阶段产品创新提升区域价值，锻新城市经品创新提升区域价值，锻新城市经济及其格局；济及其格局；价值：天成希望通过上品价值：天成希望通过上品天成的滚动开发实现天成的滚动开发实现现金现金流量的平衡并强调长期投流量的平衡并强调长期投资回报的能力；资回报的能力；意识：天成地产在项目开发模意识：天成地产在项目开发模式、区位选择和开发时机上主式、区位选择和开发时机上主动把握了城市化的关键时机，动把握了城市化的关键时机，处于企业上升的关键阶段处于企业上升的关键阶段；品牌：天成希望通过上品品牌：天成希望通过上品天成的开

4、发，实现产品系天成的开发，实现产品系列化的有规模扩张的战略列化的有规模扩张的战略需求，以及以后客户主导需求，以及以后客户主导性的高级品牌阶段；性的高级品牌阶段； 营销执行营销执行项目剖析项目剖析市场形势市场形势整合推广整合推广定位诠释定位诠释营销战略营销战略客户分析客户分析纲要纲要 Q1：项目所处的宏观大势将何去何从？必须明确的个前提 宏观调控：力度加大，银根紧缩 微观视角下：房地产业的增长空间巨大，丘北房地产将持续快速发展房地产业的增长空间巨大，丘北房地产将持续快速发展丘北正处于城市更新、丘北正处于城市更新、城市生活重心转移的起城市生活重心转移的起步阶段。老城已不属于步阶段。老城已不属于这个

5、时代，新城刚起步，这个时代，新城刚起步，同时担负着旅游大县的同时担负着旅游大县的接待重责。随着铁路、接待重责。随着铁路、高速公路的逐步实施，高速公路的逐步实施，丘北将会迎来新一轮机丘北将会迎来新一轮机遇。房地产业空间巨大遇。房地产业空间巨大。老城脏、乱、差，老城脏、乱、差，不适于现代有品质不适于现代有品质的生活。随着新城的生活。随着新城的逐步开发，换房的逐步开发，换房是老城区居民的必是老城区居民的必然选择。然选择。 先认识这座城- 丘北的城市形态老城 居住形态落后，居住品质较低，基本无成熟的居住小区，多为小宗地自建房和单位集资建房。 商业为传统集镇式商业，多为一商一铺或商住结合，夹杂少数现代商

6、业形态。新城 地形环境得天独厚，是一块极适合人居的风水宝地。从政府的规划和各开发商的项目规划看，都非常重视新城的居住品质和居住文化，未来的新城和老城将形成天壤之别。 新城的商业在政府的规划中是一种结合丘北旅游产业战略发展的现代、民族、时尚的商业形态。它是丘北城市未来的核心商业圈，是和普者黑旅游产业发展重心遥相呼应，相辅相承，互为补充的城市战略发展重心。 用发展的眼光看，老城不符合丘北的城市发展战略，用发展的眼光看，老城不符合丘北的城市发展战略，丘北的居住重心和商业重心必将向新城转移。丘北的居住重心和商业重心必将向新城转移。老城老城老城老城新城新城新城新城城市重心转移城市重心转移城市重心转移城市

7、重心转移未来转化为以集镇商业为主未来转化为以集镇商业为主未来转化为以集镇商业为主未来转化为以集镇商业为主未来丘北的现代商业中心，未来丘北的现代商业中心，未来丘北的现代商业中心，未来丘北的现代商业中心，高品质居住区高品质居住区高品质居住区高品质居住区 微观视角下： 丘北的人居及商业投资 丘北人的居住习惯和购买喜好： 居住习惯-面积较大，足够的居住空间 较好的居住环境 完善的配套，便利 自建铺面+住房的商住一体模式 购买喜好-1至4楼为最佳选择 4居与3居居多 小宗地商住一体 消费心理-对新城的居住品质和发展前景较为认同 老城商业现状及投资心理老城商业现状及投资心理 现状-业态分布散乱 规模小，无

8、成片的成熟商圈 无大型商业业态 多为传统一商一铺的集镇式商业，无特色，落后 近两年租金上涨较快，经营压力较大 投资心理-对新城的发展前景看好，但担心培育期太长 对于新城内首次置业者，及二次置业者，投资群体实际心理和行为认同的是新城的生活和物业，年内新城区将在与老城区的较量中占尽上风。 Q1：房地产宏观大势将何去何从？必须明确的个前提Q2：本项目将面临怎样的竞争？ 项目面临的竞争：项目面临的竞争：在售项目分析在售项目分析在售项目分析在售项目分析盛世年华盛世年华盛世年华盛世年华概况：位于本项目商业街以北，现代简约设计风格，退台洋房和单体式住宅概况：位于本项目商业街以北，现代简约设计风格，退台洋房和

9、单体式住宅概况：位于本项目商业街以北，现代简约设计风格，退台洋房和单体式住宅概况：位于本项目商业街以北，现代简约设计风格，退台洋房和单体式住宅四室和三室产品为主，约四室和三室产品为主，约四室和三室产品为主，约四室和三室产品为主，约240240240240套，后期会推出别墅：套，后期会推出别墅：套，后期会推出别墅：套，后期会推出别墅： 销售状况：销售状况：1010月月1515日开盘，已售日开盘，已售100100套左右。其中花园洋房（套左右。其中花园洋房（4 4室）室）1- 1- 4 4层全部售馨，层全部售馨，5-65-6层未售，其余所售多为层未售，其余所售多为4 4室和室和3 3室产品：据悉，室

10、产品：据悉， 此项目已经做过乡镇推荐，但从其现购客户看，乡镇客户较少，此项目已经做过乡镇推荐，但从其现购客户看，乡镇客户较少， 多为老城居民中换房的二次置业者。价格：多为老城居民中换房的二次置业者。价格：1218-13281218-1328元元/ /平米平米 盛世年华盛世年华盛世年华盛世年华产品户型设计一般，抄袭痕迹明显顶层定价较高规划容积率较高，建筑密度较大景观设计一般推广推广主题：品质感动生活：让生活与公园面对面宣传力度不大，手段为灯杆旗、DM单、乡镇推荐（效果不明显）推广定位抓生活方式的营造，但深度不够：设计差销售销售策略执行不到位开盘节奏把握不好销控基本没有 锦丽家园阳光新干线阳光新干

11、线阳光新干线阳光新干线此两项目都已进入尾盘阶段，都以此两项目都已进入尾盘阶段，都以此两项目都已进入尾盘阶段，都以此两项目都已进入尾盘阶段，都以3 3 3 3房和房和房和房和4 4 4 4房好房好房好房好销，但销，但销，但销，但5 5 5 5、6 6 6 6层销售阻力较大；均价都为层销售阻力较大；均价都为层销售阻力较大；均价都为层销售阻力较大；均价都为1200120012001200多多多多/ / / /平米；其中锦丽家园商铺价格为平米；其中锦丽家园商铺价格为平米；其中锦丽家园商铺价格为平米；其中锦丽家园商铺价格为2500/2500/2500/2500/平米，销平米，销平米，销平米，销售困难；两

12、项目体量较小，销售启动较早，多售困难；两项目体量较小，销售启动较早，多售困难；两项目体量较小，销售启动较早，多售困难；两项目体量较小，销售启动较早，多为自然销售为自然销售为自然销售为自然销售 金荷佳园金荷佳园金荷佳园金荷佳园概况：位于本项目商业街以北概况：位于本项目商业街以北概况：位于本项目商业街以北概况：位于本项目商业街以北，纯板式结构多层建筑，现代中，纯板式结构多层建筑，现代中式风格，式风格， 建筑总量约建筑总量约3000030000平米，平米，400400套左右：以套左右：以4 4室（约室（约33%33%）和三室（约和三室（约52%52%）为主，少部分两室产品（约为主，少部分两室产品（约

13、15%15%） 未售项目分析未售项目分析未售项目分析未售项目分析销售状态：未售销售状态：未售 价格未定价格未定 已经接受报名，约已经接受报名，约200200人人 金荷佳园金荷佳园金荷佳园金荷佳园产品错层4房是其亮点，但所有设计均较传统，无创新规划容积率较高，建筑密度较大景观设计较盛世年华丰富推广推广主题：公园就在家门口宣传力度不大，手段为户外广告牌、DM单：设计稍好推广定位打公园牌，试图营造一种生活模式，但均苍白无力销售销售队伍力量不强项目定位与本项目比无优势销售手法单一，卖点较少 颐景园产品户型设计中加入下沉式客厅设计，对客户有一定吸引力，但总体设计较一般规划容积率较高，建筑密度较大；周围卖

14、小宗地，对其项目品质有极大影响；景观一般；项目区位无优势推广推广主题：家居新典范宣传力度较大，手段为宣传车、DM单、灯杆吊旗：设计很差推广定位不明确，无吸引力销售销售队伍相对较强项目整体定位无新意卖点不突出推广的缺陷会对销售产生较大影响 宗地项目 此项目于2005年启动，位于新城60米大街一线，现小宗地已销售完，仅余几块1千多平米的大宗地。启动时价格为600多/平米，现价为900多/平米。客户部分为买地自建，部分为投资客。 此项目对新城的商业投资客户群分流较大，对本项目商业操作有一定威胁，可通过后期推广炒作，吸引部分炒地投资者投资本项目商业。昆明城建项目昆明城建项目昆明城建项目昆明城建项目 Q

15、1：房地产宏观大势将何去何从？ T必须明确的个前提Q2：本项目将面临怎样的竞争？ CQ：项目自身环境如何？ I 风味食品街风味食品街60米大街米大街上品上品天成天成商业街区商业街区解析上品解析上品天成天成 宗地面积：宗地面积：124亩亩;开发周期：预计开发周期：预计2-3年年都市大盘都市大盘 城市升级城市升级普普者者黑黑大大街街延延长长线线 上品上品天成天成高尚住宅区高尚住宅区天成天成大酒店大酒店普者黑城市中央公园城建公司城建公司用地用地盛世年华金荷家园林业局住宅盛德花园颐景园锦丽家园教师住宅天成购物中心 老城区老城区位于丘北老城出口和新城区入口处的上品位于丘北老城出口和新城区入口处的上品天成

16、，天成，是是“一根扁担两肩挑一根扁担两肩挑”的力量支点的力量支点, ,其形象定其形象定位必须超越片区的束缚位必须超越片区的束缚, ,契合城市的战契合城市的战略略, ,成为城市的客成为城市的客厅厅.城市要塞城市要塞,中央价值中央价值 代表丘北代表丘北城市未来方向城市未来方向的新城区的新城区解析上品解析上品天成天成 60米大街米大街城市中央城市中央都市核心都市核心普普者者黑黑大大街街延延长长线线本案本案普者黑城市中央公园 中心区中心区 “双龙起舞双龙起舞”上品上品天成天成？政政治治轴轴线线经经济济轴轴线线价价值值轴轴线线生生态态轴轴线线位于普者黑风景区和丘北城市位于普者黑风景区和丘北城市带状经济、

17、政治、文化，旅游、商业轴线的上带状经济、政治、文化，旅游、商业轴线的上品品天成是双龙腾飞的平台天成是双龙腾飞的平台. .其功能定位必须承其功能定位必须承袭双向价值带的外延和内涵袭双向价值带的外延和内涵解析上品解析上品天成天成普者黑及普者黑及周边旅游区周边旅游区丘北丘北新城区新城区丘北丘北老城区老城区 地标建筑，居住标准地标建筑，居住标准解析上品解析上品天成天成一个城市的最高建筑，丘北一个城市的最高建筑，丘北城市发展、城市更新的标志。城市发展、城市更新的标志。丘北城市名片。丘北城市名片。 高尚别墅区、退台式景观洋高尚别墅区、退台式景观洋房，领先户型设计，根植于房，领先户型设计，根植于普者黑城市中

18、央公园，项目普者黑城市中央公园，项目品质及其所营造的生活方式，品质及其所营造的生活方式，从此将是丘北人民界定居住从此将是丘北人民界定居住水准的一把标尺。项目从此水准的一把标尺。项目从此将是这个城市以后人人向往将是这个城市以后人人向往的方向。的方向。 商务领域商务领域,繁华自繁华自溢溢解析上品解析上品天成天成1717层酒店、商业街区格局层酒店、商业街区格局设计，中式高尚景观洋房设计，中式高尚景观洋房社区，民族与时尚相融合，社区，民族与时尚相融合，一改丘北城市的陈旧与沧一改丘北城市的陈旧与沧桑，为这个城市带来他所桑，为这个城市带来他所匮乏的时代气息，注入可匮乏的时代气息，注入可见、可触摸的时尚脉搏

19、，见、可触摸的时尚脉搏，她是让人悸动的、流光溢她是让人悸动的、流光溢彩的、不断前进的、魂牵彩的、不断前进的、魂牵梦萦的梦萦的-他使人相信，这才是这个时代应有他使人相信，这才是这个时代应有他使人相信，这才是这个时代应有他使人相信，这才是这个时代应有的生活，一个城市的发展未来。的生活，一个城市的发展未来。的生活，一个城市的发展未来。的生活，一个城市的发展未来。 - - - -项目的灵魂所在项目的灵魂所在项目的灵魂所在项目的灵魂所在 T大势：房地产调控加强大势：房地产调控加强,丘北房地产市场快速健康丘北房地产市场快速健康发展发展C竞争：本项目将面临竞争：本项目将面临激烈市场竞争激烈市场竞争,特别新特

20、别新城的大平面竞争城的大平面竞争I自身：项目将依托整体自身：项目将依托整体区位优势区位优势,强化区域主导，强化区域主导，并依靠整体规划和阶段并依靠整体规划和阶段产品创新提升区域价值产品创新提升区域价值2个必须回答的关键问题个必须回答的关键问题C客户客户: 项目的目标项目的目标客户客户项目定位项目定位:项目的核心竞争力项目的核心竞争力外部因素内部因素 复合地产的特性为，项目的综合性带来目标客户群的多样复合地产的特性为，项目的综合性带来目标客户群的多样性。性。上品上品 天成天成作为典型的都市综合体，又处于旅游接作为典型的都市综合体，又处于旅游接待中心的特殊位置，目标客户必须分类界定待中心的特殊位置

21、，目标客户必须分类界定。 高尚高尚 住宅区住宅区 天成天成购物中心购物中心天成天成商业街商业街 天成天成大酒店大酒店上品上品天天成成- -城市中心形象区城市中心形象区- -植根于丘北的追求植根于丘北的追求生活品质更上一层生活品质更上一层楼的人群楼的人群城市首个综合性大型购城市首个综合性大型购物中心，新城配套，代物中心，新城配套，代表城市商业发展的方向表城市商业发展的方向旅游风情商业街区，旅游风情商业街区，民族、时尚集中地，民族、时尚集中地，丘北旅游、时尚中心区丘北旅游、时尚中心区城市标志性建筑，城市标志性建筑，普者黑景区的接待普者黑景区的接待中心和商务中心中心和商务中心。城市商业中心城市商业中

22、心休闲娱乐中心休闲娱乐中心丘北旅游接丘北旅游接待中心、民族待中心、民族风情展示、购风情展示、购物休闲中心物休闲中心城市地标建筑城市地标建筑群、城市名群、城市名片、一个城市片、一个城市发展的动力发展的动力所在所在 项目客户类型细分项目客户类型细分高尚住宅区高尚住宅区重要客户重要客户核心客户核心客户次要客户次要客户补充客户补充客户核心客户核心客户：城区二次置业换房者城区二次置业换房者; ;首次首次置业的乡镇教师和公务员置业的乡镇教师和公务员重要客户：商人（老板）、重要客户：商人（老板）、企事业单位职工、个体经营企事业单位职工、个体经营者者次要客户：乡镇富裕家庭、次要客户：乡镇富裕家庭、 工薪阶层工

23、薪阶层补充客户：州内其他县客户、补充客户：州内其他县客户、投资者投资者 他们是这样一群人他们是这样一群人私企老板、个体经营者、教师、私企老板、个体经营者、教师、公务员、企事业单位职工、职务较高的机关干部、商公务员、企事业单位职工、职务较高的机关干部、商人人目目标标人人群群 目目标标人人群群他们要求：他们要求：能够拥有能够拥有“文化文化+ +居住居住”的和时代接轨都市综合区的和时代接轨都市综合区可以满足城市丰富配套的便捷环境；可以满足城市丰富配套的便捷环境；居住品味进一步提升的居住氛围。居住品味进一步提升的居住氛围。 T大势：房地产调控加强大势：房地产调控加强,丘北房地产市场快速健康丘北房地产市

24、场快速健康发展发展C竞争：本项目将面临竞争：本项目将面临激烈市场竞争激烈市场竞争,特别新特别新城的大平面竞争城的大平面竞争I自身：项目将依托整体自身：项目将依托整体区位优势区位优势,强化区域主导，强化区域主导，并依靠整体规划和阶段并依靠整体规划和阶段产品创新提升区域价值产品创新提升区域价值2个必须回答的关键问题个必须回答的关键问题C客户客户: 项目的目标客户项目的目标客户项目整体定位项目整体定位:项目的核心竞争力项目的核心竞争力 高尚住宅区高尚住宅区住宅：住宅：景观洋房别墅区景观洋房别墅区商业：商业：社区商业，前期社区商业，前期可考虑专业市场模式可考虑专业市场模式作用：作用：实现资金快速实现资

25、金快速回笼，保证后续产品回笼，保证后续产品滚动开发和可持续开发滚动开发和可持续开发商业街区商业街区目标：成为区域性目标：成为区域性商业中心，叫响品商业中心，叫响品牌牌购物中心购物中心商带住：商带住：旅游风情旅游风情街，时尚休闲购物区街，时尚休闲购物区目标：价值最大化目标：价值最大化,树立品牌核树立品牌核目标：目标：成为区域标成为区域标志，志，叫响城市品牌，叫响城市品牌，实现名利双收实现名利双收天成大酒店天成大酒店全局观全局观: 持续开发持续开发 定位目标定位目标 价值价值高尚住宅区商业街区商业街区购物中心购物中心天成大酒店天成大酒店80-300m210-55万元40-350m210-70万元价

26、值观价值观: 利润递增利润递增 定位目标定位目标 品牌观品牌观: 品牌深化品牌深化地产品牌发展的几个阶段（以昆明开发商为例）品牌阶段基本特征适用前提相关案例初级阶段“量大就是美“开发商具有极强的土地获取能力新亚洲中高级阶段社区开发商的区域性主导，形成边际效应先天性（或逐渐形成）的区域性资源或成本优势汇都产品系列化有规模化扩张的战略需要中产/俊发高级阶段客户的主导性庞大的客户基础或客户专营的能力百大/官房 定位目标定位目标 SWOT分析核心卖点：城市名片/城市中心形象区/产品、配套所营造的理想生活方式S优势城市未来中央，地段城市未来中央，地段优优越；越；交通便利，主干道旁；交通便利，主干道旁；规

27、规划的旅游接待区，政策划的旅游接待区，政策优势优势中央公园景中央公园景观优势观优势；复合地复合地产产，自建，自建配套配套齐齐全。全。W劣势新城区不成熟；新城区不成熟；开开发发周期周期长长；市市场场消消费费力偏弱；力偏弱；销销售周期售周期长长；O机会城市升级，城市升级，旅游产业发展战略规划，旅游产业发展战略规划，人们对新城的认同人们对新城的认同So策略利用区位、景观优势，发展时利用区位、景观优势，发展时尚商业及景观高尚住宅；利用尚商业及景观高尚住宅；利用旅游、交通优势，发展旅游旅游、交通优势，发展旅游地产及酒店产业。地产及酒店产业。Wo策略根据客根据客户户定位做填定位做填补补空白，空白，根据体量

28、及交通根据体量及交通动动量吸引全量吸引全城客城客户户；T威胁新区新区竞竞争楼争楼盘盘数量数量较较多，多，且在且在项项目之前面世；目之前面世；小宗地太多，小宗地太多，对项对项目商目商业业影响影响较较大；大；在新城，在新城，许许多多单单位有地，位有地，分散客源，冲分散客源，冲烂烂市市场场。St策略在多数竞争楼盘开盘前快速亮在多数竞争楼盘开盘前快速亮相，抢占制高点；相，抢占制高点；深耕渠道，密集推广，聚拢客深耕渠道，密集推广，聚拢客户；户；Wt策略根据区位根据区位优势优势，实现实现各期功各期功能互能互补补，用城市运，用城市运营营理念打理念打造城市首席物造城市首席物业业。 定位模型定位模型 居住中心居

29、住中心文化中心文化中心生态中心生态中心商务中心商务中心交通枢纽交通枢纽.多重功能的组合多重功能的组合“新城首席新城首席城市中心城市中心形象区形象区”定位诠释定位诠释 总体形象定位总体形象定位 CCIDCCID城市中心形象区城市中心形象区（city central image districtcity central image district）都市综合体都市综合体 风味食品街风味食品街60米大街米大街上品上品天成天成商业街区商业街区定位诠释定位诠释普普者者黑黑大大街街延延长长线线 上品上品天成天成高尚住宅区高尚住宅区天成天成大酒店大酒店普者黑城市中央公园天成购物中心功能定位功能定位;完善区完

30、善区域配套，打造新域配套，打造新城商业中心城商业中心 总体功能定位总体功能定位 功能定位：依托旅游资源和便利交通,打造普者黑景区、丘北各单位的接待中心和商务中心功能定位：依托区位优势、旅功能定位：依托区位优势、旅游优势、四星级酒店（接待中游优势、四星级酒店（接待中心）打造民族休闲旅游购物中心）打造民族休闲旅游购物中心心+城市时尚休闲购物区城市时尚休闲购物区功能定位：依托产品功能定位：依托产品创新和建筑风格打造创新和建筑风格打造丘北首席高尚居住区丘北首席高尚居住区+回游式社区商业街回游式社区商业街区区 占位占位高尚住宅区补位补位商业街购物中心缺位缺位天成大酒店归位归位中心占位，产品占位品牌补位，

31、利润提位商业补缺，配套填空价值回归，完美收官 总体功能定位总体功能定位 定位诠释定位诠释 都市综合体的复合性都市综合体的复合性酒店式公寓酒店住宅旅游风情商业街集中式卖场社区商业休闲风光带住家消费人流旅游客、商务租客旅游客住家消费人流商业消费人流商业消费人流休闲消费群休闲消费群资源平台资源平台 总体功能定位总体功能定位 定位诠释定位诠释 细分商业定位细分商业定位 城市风情商业街区 以城市时尚商业中心和旅游以城市时尚商业中心和旅游 购物休闲两大功能构建购物休闲两大功能构建 【商业街区商业街区SHOPSTREETSHOPSTREET】商业目的不止是为获利不止是为获利不止是为解决社区配套不止是为解决社

32、区配套不止是单纯的商业模式不止是单纯的商业模式做为中心形象区主体的天成商业街做为中心形象区主体的天成商业街我们在开创一种新的丘北城市生活我们在开创一种新的丘北城市生活文化在这里淌仰，民族、历史在这里重现文化在这里淌仰，民族、历史在这里重现商业也呼吸着这里的大自然清新空气商业也呼吸着这里的大自然清新空气在一切水乳交融之中在一切水乳交融之中商业在这里成为了人与人沟通的桥梁商业在这里成为了人与人沟通的桥梁 【商业街区产品主张商业街区产品主张】生态商业和园林景观在这里自然的融合商业和园林景观在这里自然的融合文化艺术在这里不分雅俗，艺术在这里不分雅俗，它是这里的生活必备元素它是这里的生活必备元素艺术文化

33、是这里的永恒的主题文化是这里的永恒的主题国际民族的、时尚的都在这里缤纷呈现民族的、时尚的都在这里缤纷呈现 没有明显商业与街区的区别，一切都是自然。虽不全，但是专。不求博大，但一定精深！这就是旅游街区的文化。不论白天还是黑夜凝固的都是艺术的气息 【商业街区功能主张商业街区功能主张】主题：交流、互动、休闲、休憩主题：交流、互动、休闲、休憩 商业街区目的一：创造“休憩空间” 街区的人们可以自由在路边小憩，空气中流淌者懒懒的散散的味道。街区的人们可以自由在路边小憩，空气中流淌者懒懒的散散的味道。 商业街区目的二：创造商业街区目的二：创造“休闲空间休闲空间” 街区的人们可以自由在路边小憩，街区的人们可以

34、自由在路边小憩， 空气中流淌者懒懒的散散的味道。空气中流淌者懒懒的散散的味道。 商业街区目的三：商业街区目的三： “ “告知告知”与与“交交流流” 无处不在的品位渗透着，悄悄地无处不在的品位渗透着，悄悄地 改变着人们的心理体验。改变着人们的心理体验。 【商业街区形象主张商业街区形象主张】民族的；时尚的；集中的；体验式的。民族的；时尚的；集中的；体验式的。中心形象区的商业街区它是民族与时尚的中心形象区的商业街区它是民族与时尚的交融点。交融点。中心形象区的商业街区它不应只有一个单中心形象区的商业街区它不应只有一个单独的亮点，它应是都市的精粹集中地。独的亮点，它应是都市的精粹集中地。中心形象区的商业

35、街区它强调体验，注重中心形象区的商业街区它强调体验，注重个人生活享乐方式。个人生活享乐方式。 1 1、餐饮、风味美食、餐饮、风味美食酒吧、咖啡馆、茶室、画酒吧、咖啡馆、茶室、画廊、云南民俗工艺品店、土特产专营店；廊、云南民俗工艺品店、土特产专营店；2 2、书店、音像店、户外用品店、品牌服装店、美、书店、音像店、户外用品店、品牌服装店、美 容美发店、体育用品店、便利店；（亦可考容美发店、体育用品店、便利店；（亦可考 虑一、二层复式铺）虑一、二层复式铺）3 3、SPASPA、美容会所、健身中心、网吧、电游中心。、美容会所、健身中心、网吧、电游中心。商业街区的业态规划： 商业街区的经营模式：商业街区

36、的经营模式：经营保障投资收益；经营保障投资收益；确切的主题规划，确切的主题规划，一致的装修设计，一致的装修设计，全面提升商业地产标准。全面提升商业地产标准。 2个关键问题个关键问题客户客户 :项目核心竞争力：项目核心竞争力：区域共荣（隐性）区域共荣（隐性）“城市中央形象区城市中央形象区”（产品显性）（产品显性）“具时代特征、时尚、具时代特征、时尚、现代，创造城市理想生现代，创造城市理想生活活”（人文（人文 , 生态显性）生态显性）3个务实个务实项目定位项目定位:3个务实个务实项目营销战略项目营销战略整合推广整合推广营销执行计划营销执行计划 我们以怎样的竞争态势出现？我们以怎样的竞争态势出现？

37、市场领先者市场领先者？ 市场挑战者市场挑战者？ 市场追随者市场追随者？ 市场补缺者市场补缺者？毫无疑问，天成地产将以市场主导者的身毫无疑问，天成地产将以市场主导者的身份，将份，将上品上品天成天成打造成为丘北市场真正打造成为丘北市场真正的市场领先者。的市场领先者。 战略总纲战略总纲 独立城市潮头运营项目，独立城市潮头运营项目，“居高临下，势如破竹居高临下，势如破竹”，用，用舍我其谁的气势，定位新城，到代言丘北城市，巍巍大舍我其谁的气势，定位新城，到代言丘北城市，巍巍大气，一举拿下城市制高点。气，一举拿下城市制高点。 - -满城争看满城争看“上品上品天成天成”！弄潮儿向潮头立，手把红旗旗不湿弄潮儿

38、向潮头立，手把红旗旗不湿 我们的战略目标使使上品上品天成天成成为：成为： 城市地标建筑群。城市地标建筑群。 丘北名副其实的现代商业中心、商务中心。丘北名副其实的现代商业中心、商务中心。 城市名片、城市人居的典范。城市名片、城市人居的典范。 丘北人心目中最向往居住的楼盘。丘北人心目中最向往居住的楼盘。使开发使开发使开发使开发商达到商达到商达到商达到名利双收名利双收 1 1、分期、分节奏运营项目、分期、分节奏运营项目 2 2、市场重心逐渐偏移、市场重心逐渐偏移 3 3、深耕分销渠道、深耕分销渠道 4 4、大客户销售制、大客户销售制5 5、组合式营销策略、组合式营销策略 我们的操盘手法我们的操盘手法

39、 1 1、分期、分节奏运营项目、分期、分节奏运营项目 分期多次开盘，使项目、售楼部经常保持旺盛分期多次开盘，使项目、售楼部经常保持旺盛人气人气。 地县级市场的特点为开盘热闹，开盘后人气冷清。因此，根据项目的复合性，特将项目分为2-3次开盘，运作期间不定期举办各种活动，以利项目随时受人关注。 住宅、商业街、底商、酒店分期推出，每2-3月推出一单位，具体推出时间再行确认。 1 1、分期、分节奏运营项目、分期、分节奏运营项目 20072007年年1212月第一次开盘只推住宅。让住宅成为项目的资金流，月第一次开盘只推住宅。让住宅成为项目的资金流，使项目能稳健推进，后期推出单位则能使项目从开始就朝盈使项

40、目能稳健推进，后期推出单位则能使项目从开始就朝盈利轨道跨越利轨道跨越。 新城片区处于高速发展阶段，在建、待售项目多，但基本未成型，在建中的普者黑城市中央公园也需明年4月交付使用。片区工地形象整体欠佳。 因为众多项目的同期推出，新城片区消费抗性减弱，消费者已能接受该区域置业。项目住宅部分销售额约为7000万，若速度不落于对手，以产品领先为支撑，与对手共享新城蛋糕，足以保证项目所需资金流。 项目商业的三大支撑点区位优势、旅游接待中心地位、中心公园现在均未明显显现，住宅开盘后2-3月其他部分开盘，在有足够意向客源的情况下，片区形象也初见雏形，有利于快速出货。这也符合各个突破的原则。 1 1、分期、分

41、节奏运营项目、分期、分节奏运营项目 鉴于项目特殊性及复合性，运作过程中，灵活掌握，以利鉴于项目特殊性及复合性，运作过程中，灵活掌握，以利项目价值最大化、利润最大化项目价值最大化、利润最大化。 购物中心、酒店娱乐、餐饮，在项目的推进过程中，根据客户需求，在预先设定的目标范围内，弹性处理，租售手段均可采用。 酒店4-8层，预留为办公用房，可租可售。 酒店部分，可整体出售，可联合经营，可引入酒店管理公司，也可考虑作为酒店式公寓。这部分将在春节后作为专题深入规划。 住宅开盘前，以上单位全部保留，只作登记，开盘后进入实质运作阶段。 2 2、市场重心逐渐偏移、市场重心逐渐偏移 在住宅开盘并达到在住宅开盘并

42、达到60%60%以上销量的前提下，市场重心以上销量的前提下，市场重心逐渐偏移逐渐偏移。 销售对象转移销售对象转移 商业街商住单位、购物中心、酒店各组成部分是后半程销售中心，销商业街商住单位、购物中心、酒店各组成部分是后半程销售中心，销售手段变为租售结合。售手段变为租售结合。 目标人群转移目标人群转移 前期住宅自住为主，而后期，投资客、经营者、商户将是核心客户群。前期住宅自住为主，而后期，投资客、经营者、商户将是核心客户群。 目标市场转移目标市场转移 丘北将不再是主市场，文山丘北将不再是主市场，文山云南都会成为我们市场拓展地，这也为云南都会成为我们市场拓展地，这也为天成后续项目运作积累宝贵客户源

43、。天成后续项目运作积累宝贵客户源。 3 3、深耕分销渠道、深耕分销渠道 乡镇市场深耕乡镇市场深耕 县城各单位重点拜访县城各单位重点拜访 超市、娱乐场所、零售商等经营商家重点超市、娱乐场所、零售商等经营商家重点拜访拜访 云南（主市场昆明）、文山酒店运营商、云南（主市场昆明）、文山酒店运营商、投资公司销售投资公司销售 4 4、大客户销售制、大客户销售制 后半部分项目运营，以销售部员工为基础，抽后半部分项目运营，以销售部员工为基础，抽调优秀员工，组建大客户销售部，专门负责招调优秀员工，组建大客户销售部，专门负责招商、大客户销售、异地（丘北以外）项目推介。商、大客户销售、异地（丘北以外）项目推介。 5

44、 5、组合式营销策略、组合式营销策略 各种营销策略有机组合，借势造势，紧抓各种营销策略有机组合，借势造势，紧抓项目强效点，把握市场、客户敏感点，利项目强效点，把握市场、客户敏感点，利用或创造各种有利机会，达到快销、利润用或创造各种有利机会，达到快销、利润最大化的目的。最大化的目的。 上品上品天成天成核心营销策核心营销策略略活动营销活动营销品牌营销品牌营销产品营销产品营销生活模式营销生活模式营销产业营销产业营销 以品牌营销为主的组合式营销策略以品牌营销为主的组合式营销策略 五大核心营销策略五大核心营销策略 品牌营销策略品牌营销策略 时刻不忘品牌营销，品牌至上时刻不忘品牌营销，品牌至上。营销关键点

45、 凝练一句话凝练一句话创造城市理想生活。新闻造势新闻造势政府搭台，企业唱戏。和政府合作，以媒体 的公信度，不断的推出新城规划介绍、旅游发展、企 业、领导人、项目方方面面宣传，形成良好的市场形 象。 整合资源整合资源-把酒店把酒店购物中心以及商业街的运营管理作购物中心以及商业街的运营管理作为一个整体，结合未来旅游产业的发展前景以一个组合运为一个整体，结合未来旅游产业的发展前景以一个组合运营的模式，打造丘北城市新核心商圈；营的模式，打造丘北城市新核心商圈；营销关键点 大势所趋区位、城市未来发展的方向及产业规划 规划领先对城市商业结构的深切理解、城市商业发展的引领 业态组合对各区域经营业态做出合理规

46、划、引领 支撑点重点突出新城规划旅游业发展、酒店购物中心商业街对 整体运营的有力带动 产业营销策略产业营销策略 生活模式营销策略生活模式营销策略以商业配套、公益设施配套（城市中央公园）及其他一切配以商业配套、公益设施配套（城市中央公园）及其他一切配套带动住宅的营销；套带动住宅的营销； 将所有的配套资源强化、整合成为代表丘北未来的生活模式将所有的配套资源强化、整合成为代表丘北未来的生活模式高尚居住品质、与时代合拍的；高尚居住品质、与时代合拍的；营销关键点：营销关键点： 理想生活复合地产、城市核心所带来的成熟、丰富、 便利及坐拥城市中央公园的最大优势。 生活场景展现利用系列推广、详细解读理想生活

47、营造都市生活格调以发展的眼光，诠释丘北城市生 活的未来所在 产品营销策略产品营销策略对比市场，以项目整体领先规划、户型创新，挖掘产品亮对比市场，以项目整体领先规划、户型创新，挖掘产品亮点，树立丘北地产标杆形象。点，树立丘北地产标杆形象。营销关键点 引领市场-以本项目产品设计优势为基础，结合配套做到无视竟争 对手，独领风骚。 传播产品-以户外、电视、DM单、平面媒体为依托、逐步解读、剖 析产品 解析产品-根据施工进度，展现产品质量，增强公信度 活动营销策略活动营销策略活动是维系老客户、培养新客户的关键所在；一方面，通过组织活动，对老客户进行关系维护，通过老客户口碑带动新客户购买，形成羊群效应；另

48、一方面同时，对于，关键在于每一阶段客户群的承接，通过结合项目生活模式的营销活动来培养客户，使我们的客户源源不断； 营销关键点营销关键点通过特定场景把项目优势向特定人群传播淡化推销色彩，悄无声息达到传播目的提高知名度，产生良好的社会影响力企业品牌宣传的平台，巩固品牌忠诚度借力打力，有效开展人际传播，形成口碑宣传 活动营销时间节点 -元旦 -春节 -315 -封顶断水 -中心公园投入使用 -旅游节开幕 -民族节日 活动营销策略活动营销策略以上时间节点。可配合优惠措施，提前铺垫宣传，以利以上时间节点。可配合优惠措施，提前铺垫宣传，以利形成阶段性销售高峰。形成阶段性销售高峰。 2个关键问题个关键问题客

49、户客户 :项目核心竞争力：项目核心竞争力：区域共荣（隐性）区域共荣（隐性）“城市中央形象区城市中央形象区”（产品显性）（产品显性）3个务实个务实项目定位项目定位:3个务实个务实营销战略营销战略整合推广整合推广营销执行计划营销执行计划“具时代特征、时尚、具时代特征、时尚、现代，创造城市理想生现代，创造城市理想生活活”（人文（人文,生态显性）生态显性） 总体执行策略总体执行策略根据项目进度分阶段集中成交商业、住宅分期重点推出销售回款目标配合企业资金计划的安排工程进度配合销售要求，支持各阶段销售任务达成精耕细作，全盘销售在从期房到现房的过程中逐步实现全局观持续开发，一期住宅销售为后期开发打下良好基础

50、 策略要点一客源组织和卖场：客源组织和卖场：丘北城市人口、市场需求已不足以支撑市场供应量丘北城市人口、市场需求已不足以支撑市场供应量项目区位是城市的未来核心所在，因此住宅客源可扩大至整县的有效需求者。项目区位是城市的未来核心所在，因此住宅客源可扩大至整县的有效需求者。对于商铺、酒店等，则可将客源扩大至全州、甚至全省的有效需求者。对于商铺、酒店等，则可将客源扩大至全州、甚至全省的有效需求者。根据每个阶段的销售目标组织根据每个阶段的销售目标组织5 51010倍的有效客户是热销的先决条件倍的有效客户是热销的先决条件只依靠现场的案场是难以达到目标的，应根据各阶段销售节点，深入各乡镇，只依靠现场的案场是

51、难以达到目标的，应根据各阶段销售节点，深入各乡镇，作项目推荐，做透全县市场。作项目推荐，做透全县市场。后期操作扩大至县外。后期操作扩大至县外。 卖场技术：卖场技术：挤压式卖场和粘稠式卖场相结合定期在现场推出推荐单位（每月更换），加强现场销售气氛渲染 策略要点二 策略要点三放货技术：放货技术：为尽量避免远程期房销售的抗性将产品分为多个货包，分批开放，利用大盘概念打消消费者观望心理和避免房源过多导致压迫感不够的心理前一货包未销售完成则滚动进入下一个货包丘北住宅适应性最强，是期房的重要融资管道，前期货包中配备足够的货量开盘重点推出单位：景观洋房和别墅，以此提示项目形象高度。沿街多层主打乡镇市场。 策

52、略要点四定价技术：定价技术： 住宅部分住宅部分住宅部分为项目现金流。住宅部分为项目现金流。退台式景观洋房是明星类产品，定价充分体现价值。退台式景观洋房是明星类产品，定价充分体现价值。别墅为金牛类产品，机遇与风险并存，若不追求速度，高价值、高别墅为金牛类产品，机遇与风险并存，若不追求速度，高价值、高价格是必然选择。价格是必然选择。沿街多层为瘦狗类产品，快速清仓方能摆脱该区域同质化竞争，可沿街多层为瘦狗类产品，快速清仓方能摆脱该区域同质化竞争，可考虑不高于对手的定价技术。考虑不高于对手的定价技术。商业部分商业部分项目价值的真实体现，未来升值价值不可估量。项目价值的真实体现，未来升值价值不可估量。低

53、开高走，有步骤推货，逐步加价，完美体现其价值。低开高走，有步骤推货，逐步加价，完美体现其价值。 策略要点五销售阶段：销售阶段：全盘销售划分为四个阶段针对项目商业量大，销售时间预计会拉长，本案的商业项目应为销售重心，第一阶段主推住宅，同时配合商业造势，商业销售重点在第二、第三销售阶段销售全过程与工程进度密切配合各阶段目标明确推广策略支持各阶段的销售技术 商业销售技术：商业销售技术：旅游和城市商业结合，以主题商业街区形式推广。与政府联线，炒作旅游价值，奠定丘北旅游接待中心地位。同时以招商推广承诺而非招商结果攻击投资客、自营客公园、商业街落成后，以活动、商业主题show炒旺人气、商气，同时也是对客户

54、购买信心的鼓舞。分阶段、循序渐进的深化商业主题概念，让项目城市核心商圈、丘北旅游接待中心的观念深入人心。商业主题概念推广行程：商业形象 未来前景 运营支持、未来钱景 经营保障、投资回报 工程进度、热销场景（以上行程可重叠推广） 策略要点六 销售阶段划分销售阶段划分08.2-08.5住宅尾盘期、商业开盘期208.6-08.12 商业强销期、酒店运作期3 309.1-09.4 项目尾盘期 407.11-08.2 住宅蓄水开盘强销期、商业蓄水期3 1 具体执行具体执行各期具体执行，以市场变化，制定专项执行机划。各期具体执行，以市场变化，制定专项执行机划。 2个关键问题个关键问题客户客户 :项目核心竞

55、争力：项目核心竞争力：区域共荣（隐性）区域共荣（隐性）“城市中央形象区城市中央形象区”（产品显性）（产品显性）3个务实个务实项目定位项目定位:3个务实个务实营销战略营销战略整合推广整合推广营销执行营销执行 “具时代特征、时尚、具时代特征、时尚、现代，创造城市理想生现代，创造城市理想生活活”（人文（人文,生态显性）生态显性） -营销推广必须考虑的几个问题营销推广必须考虑的几个问题2：项目的营销推广阶段怎么划分？：项目的营销推广阶段怎么划分？1：如何延续品牌，如何提升项目后续开发的影响力？：如何延续品牌，如何提升项目后续开发的影响力？3：营销推广如何更契合销售回款目标？：营销推广如何更契合销售回款

56、目标？4：项目的营销推广渠道怎么选择？：项目的营销推广渠道怎么选择？5：项目的价值最大化及价值提升攻略怎么实施？：项目的价值最大化及价值提升攻略怎么实施？ 推广篇推广篇营销阶段及目标划分营销阶段及目标划分开盘期开盘期市场导入期市场导入期尾盘期尾盘期阶段阶段强销期强销期时间：时间：4-64-6个月个月时间：时间：1 1个月个月商业商业开盘开盘营销营销节点节点住宅住宅开盘开盘阶段性针对阶段性针对促销活动促销活动VIPVIP认购认购宣传宣传方向方向观念导入（洗脑）：观念导入（洗脑）：中央形象区的核心主体中央形象区的核心主体丘丘北北最最具具潜潜力力的的城城市市综综合体，高尚居住区合体，高尚居住区强强调

57、调投投资资的的收收益益性性、保保障障性性、产产品品的的不不可复制可复制机会的稀缺性机会的稀缺性地地段段、设设计计、园园林林绿绿化、业态、投资观念化、业态、投资观念营销营销费用费用(2%)总费用总费用20%20%总费用总费用20%20%总费用总费用15%15%总费用总费用45%45%时间：时间：1-51-5个月个月时间：时间：4 4个月个月阶段性针对阶段性针对促销活动促销活动销售销售比率比率总销售额的总销售额的50%50%总销售额的总销售额的10%10%总销售额的总销售额的40%40% 营销推广思路营销推广思路推广思路推广思路卖形象概念卖形象概念卖功能概念卖功能概念卖产品概念卖产品概念中心形象区

58、中心形象区复合地产城市综合体复合地产城市综合体景观、设计、户型景观、设计、户型 整合推广策略整合推广策略我们在推广中紧紧把握住这一点，不落入单纯卖产品的营销误区 目前，丘北缺乏一个规划合理，功能完善、格调高尚、与旅游大县相匹配的民族目前，丘北缺乏一个规划合理，功能完善、格调高尚、与旅游大县相匹配的民族与时尚融合的城市形象，一个囊括四星级酒店、旅游风情街区、大型主题商业中与时尚融合的城市形象，一个囊括四星级酒店、旅游风情街区、大型主题商业中心、大型休闲广场、城市高尚居住区的复合形态的城市脸面。项目开发正是弥补心、大型休闲广场、城市高尚居住区的复合形态的城市脸面。项目开发正是弥补了丘北城市区域功能

59、的不足。了丘北城市区域功能的不足。时尚、大气、引领潮流是一座独时尚、大气、引领潮流是一座独一无二的未来之城！一无二的未来之城！-这是我们要营造的项目气质！这是我们要营造的项目气质！我们可以很轻而易举地发现：我们可以很轻而易举地发现： 我们的感性演绎是我们的感性演绎是基于对项目的核心价值的理解基于对项目的核心价值的理解 关于酒店、商业物业和中心广场的价值挖掘关于酒店、商业物业和中心广场的价值挖掘 上品上品天成改变了城市的格局，聚合了丘北的核心区域价值天成改变了城市的格局，聚合了丘北的核心区域价值 上品上品天成改变了丘北，全面提升了丘北的居住天成改变了丘北，全面提升了丘北的居住/ /旅游旅游/ /

60、商业商业/ /商务商务/ /投资价投资价 值。值。 旅游接待中心的地位使项目成为了整个大丘北的项目，不再局限于新城旅游接待中心的地位使项目成为了整个大丘北的项目，不再局限于新城 旅游景区为项目带来了巨大的人流、物流、信息流、资金流。旅游景区为项目带来了巨大的人流、物流、信息流、资金流。 迄今为止丘北最大体量的巨大商业迄今为止丘北最大体量的巨大商业/ /商务面积，成为了承载以上价值的最佳商务面积，成为了承载以上价值的最佳平台。平台。普者黑中心广场的最大价值我们认为普者黑中心广场的最大价值我们认为 巨大的商业价值巨大的商业价值 人流的聚合价值人流的聚合价值 强大的形象展示价值强大的形象展示价值 景

61、观价值景观价值 我们认为，城区我们认为，城区-普者黑景区就是我们的财富运输普者黑景区就是我们的财富运输线，而线，而首家购物中心、首家购物中心、120余亩的城市中央公园余亩的城市中央公园就是就是我们的聚宝盆。我们的聚宝盆。 新城首席新城首席-城市中心形象区城市中心形象区创造创造-城市理想生活城市理想生活 城市线、项目线、产品线城市线、项目线、产品线 新城首席新城首席城市中心形象区城市中心形象区 沿城市线、项目线、产品线三条主线炒作，互相弥补，互相渗沿城市线、项目线、产品线三条主线炒作，互相弥补，互相渗透。通过透。通过“借势借势”、“造市造市”、“做事做事”的由外到内的递进式的由外到内的递进式手法

62、，提高项目的知名度、美誉度，树立良好品牌形象；最终手法，提高项目的知名度、美誉度，树立良好品牌形象；最终形成对市场、对购买、对投资的拉动，达到销售的目的。形成对市场、对购买、对投资的拉动，达到销售的目的。 （借政府大环境）（借政府大环境） 我们认为复合地产物业的销售与推广不单纯靠发展商向市场的推动、很大程度上更需要政策面的拉动，丘北的城市发展战略，从新城规划到旅游产业战略发展，就一直处于一种蓬勃发展的积极态势，这也意味着项目的开发也是丘北城市发展的大势所驱。上品天成项目的规划建设必将成为丘北城市形象的代表之一。上品天成项目的开发将成为丘北一个重要的财富聚集地，居住的优越区域，事业的核心王国。新

63、城与本项目的关系是相辅相成的，项目的绝项目的绝佳的居住环境、无与伦比的商业价值、投资价值与升值潜佳的居住环境、无与伦比的商业价值、投资价值与升值潜力是项目附加值的最大体现。力是项目附加值的最大体现。 城市线（城市线（上品上品天成的天成的“脸脸”） 以造城思路推动城市发展以造城思路推动城市发展聚变城市资源聚变城市资源裂变城市财富裂变城市财富 （炒作项目市场）（炒作项目市场） 我们认为本项目在市场中处于一个概念时间差的有利时机。本项目应利用此时机率先旗帜鲜明的打出“新城首席-城市中心形象区”的概念，抢占市场制高点，形成了三大利好因素： 1、首席城市中心商居物业；引领市场概念。 2、目前新城区乃至整

64、个丘北还没有一个具备高品质，大规模、 定位明确的现代城市商居物业，也没有上档次的旅游接待中心和旅 游购物中心而市场对此的需求是强劲的。 3、项目在新城区是一个标志性的物业，地标级的建筑群，所以 建立一个高端的市场形象，是项目推广的基础和关键。 项目线（项目线（上品上品天成的天成的“脉脉”） 理想之城理想之城未来之城未来之城财富之城财富之城 （细节卖点刻画）（细节卖点刻画） 我们认为在产品线的推广中，要首先避免项目功能组团占位的偏差。根据分析，本项目商业面积从利润产出角度看不会低于住宅部分的利润比例。从价值最大化的角度，我们认为产品线的推广应商业与住宅并重，先推出住宅部分，进行首期销售；同时彰显

65、项目巨大的商业价值和投资价值，销售与招商招租并重，这样将商业部分的价值有机地附加到住宅部分，从而有效的支撑了住宅部分的高质素和高价位，也为后续商业部分的推出奠定了坚实的基础。 将宣传的重点从“借势” “造市”转到“做事” ，强化对项目的卖点、内涵诉求。 产品线（产品线（上品上品天成的天成的“魂魂”） 1、强调专业公司的资历、经典作品和权威性，对市场和消费者形成说服力 和冲击力度（建筑设计、园林设计、等专业公司的品牌及资历）。2、将天成公司及上品天成精益求精、追求完美，将楼盘综合素质NO.1的特 质传达给消费者4、项目形象的地标化 ，配套设施的领先化、建筑设计的人性化。 项目推广时间推广力度2007-11月开始TIME 后期延续方案后期延续方案项目销售执行案-住宅部分项目商业运营及营销执行方案项目价格定位及价值提升方案-住宅部分价格定位及价值提升方案-商业部分