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1、欧佳房地产营销策划有限公司新泰市房地产市场调研报告城市宏观环境分析01v城市概况v城市经济背景分析v城市规划发展分析n新泰市位于山东省中部，泰沂腹地，北依五岳独尊的泰山，南临孔子故里曲阜，东接山东半岛沿海城市。周围有莱芜、泰安、临沂等大中城市包围，是济南都市圈、半岛都市圈和鲁南都市圈的辐射地带。n曾先后荣获全国科技工作先进市、全国基础教育先进市、全国体育工作先进市、全国民政工作先进市、全国卫生城市、全国园林绿化先进市、全国司法工作先进市、全国文化工作先进市、全国村民自治模范市等荣誉称号。地处鲁中地区，地理位置优越地理区位 新泰新泰 泰安泰安n京沪高速、莱新高速穿越全境，G205纵贯南北，S10
2、3、S240、S333、S803等省道在城区交汇，蒙馆公路、济临公路、新枣公路跨越境内179公里。地方县乡公路通车里程达1350公里，全市公路密度为82.2公里/百平方公里。磁莱铁路贯穿境内，段长64.9公里，辖9个车站。n所有这些，为新泰走向世界开辟了宽阔的大门，1个小时可直达济南机场，5个小时可分别到达东部沿海港口及北京、上海。交通便利，高速公路四通八达，多条省道和铁路成为新泰走向全省的重要桥梁城市交通n2012年总人口约140万，城区人口49.16万，人均公园绿地面积18.36平方米，城镇化水平52.4%。处于城市化发展的中期阶段。n人口继续保持低速增长。全市人口自然增长率4.7。n但由
3、于城市地位低，新泰人口以外溢为主，外来人口极少，所以房地产消费群体基本由当地及新泰所管辖乡镇人口组成。人口数量多，城区人口较多，市场容量较大人口数量总人口乡村人口非农人口城镇化率139920994043645877352.4%n矿产资源已探明的主要有金属矿种金、铜、铁、铝、铌、钽、银、铅、锌、硫铁10种，非金属矿种煤炭、石英、长石、花岗岩、石灰石、滑石、云母、蛇纹石、粘土、黑辉岩、绿辉岩等11种。n煤炭资源得天独厚，煤炭储量16亿吨，为全省重要能源基地之一。但随着近些年的过度开采，煤炭储量迅速减少，被列入国家第三批资源枯竭城市。煤炭资源丰富，相关企业为新泰市主要产业，但随着过度开采，已被列入国
4、家第三批资源枯竭城市物产资源n历史文化悠久，英贤辈出和圣柳下惠、乐圣师旷、名相鲍叔牙、经学大师高堂生、西晋名将羊祜等无不名昭史册、千古流芳。历史文化悠久，历史名人众多历史文化n确立了建设生态宜居现代化大城市的目标，启动实施了青云城区东部新区、南部片区和新汶城区开发，完成东湖路、新都路、莲花路、205国道改造、青龙路东延等道路骨干工程，城市框架拉大。n先后开工建设清润净水厂、新汶污水处理厂、城区东部集中供热、城市天然气、城市生活垃圾处理场等一批公共基础设施，城市综合服务功能和承载能力进一步增强。n开工建设了福田花园、秀水花园、玉兰花园、清音公园等一批优质住宅小区和绿地广场，城市品位不断提升。n但
5、由于煤炭运输等原因，市区较多道路情况较差，影响城市形象。投资建设一批基础设施，城市建设水平仍旧较低城市建设n*位于鲁中地区，地理位置优越，周围有莱芜、泰安、临沂等大中城市包围，是济南都市圈、半岛都市圈和鲁南都市圈的辐射地带；n*交通便利，高速公路四通八达，多条省道和铁路成为新泰走向全省的重要桥梁；n*文化底蕴厚重，历史名人辈出，成为宣传新泰的有利名片；n*矿产资源丰富，煤矿储量较大，品质较好，但开采过度，正逐步减少。新泰概况城市宏观环境分析01v城市概况v城市经济背景分析v城市规划发展分析n*经济保持较快增长，综合实力稳步提升。2010年实现585.5亿元，五年年均增长15.7%。地方财政收入
6、2010年完成30亿元，年均增长24.4%n*金融机构各项存、贷款余额分别达到277.9亿元和169.1亿元，是2005年的2.2倍和2.3倍n*2012年新泰居全国百强县第22位，山东省十强县市全国百强县，经济较强，经济增长速度较快经济研究泰安市各市县财政收入及全市排名（亿元）-截止2012年12月泰安市泰山区岱岳区新泰市肥城市宁阳县高新区东平县138.119.67.536.927.579.46.4排名3612547n*截至2012年12月，新泰市城镇居民人均可支配收入达到25321元，同比增长15.4%，人均消费支出16332元，比上年增长13.8%。n*2010年新泰市社会消费品零售总额
7、为152.8亿元，比2005年末增加约1.5倍收入不断增长，生活水平不断提升，形成强大的购买力基础居民生活水平研究社会消费品零售总额城镇居民人均可支配收入n农业生产稳定增长。全年农林牧渔业完成增加值52.0亿元（含农林牧渔服务业），按可比价计算，比上年增长2.4%。其中，农业增加值27.5亿元，林业增加值1.9亿元，牧业增加值20.8亿元，渔业增加值0.1亿元，服务业增加值1.7亿元。农业结构进一步调整。林牧渔业及服务业增加值占第一产业的比重达到47.2%。2、农林牧渔业城市经济发展情况3、工业和建筑业n工业经济缓中趋稳。2012年，全部规模以上工业增加值增长12.0%。实现工业总产值1615
8、.3亿元，同比增长16.7%。其中轻工业下降12.8%，重工业增长24.7%。轻工业产值256.2亿元，占工业总产值15.9%，重工业产值1359.1亿，占工业总产值84.1%。n2012年全市实现生产总值（GDP）751.1亿元，按可比价格计算，比上年增长10.6%。按常住人口计算，人均GDP达到56803元，增长10.3%。其中，第一产业增加值（含农林牧渔服务业）52.0亿元，同比增长2.4%；第二产业增加值423.8亿元，同比增长10.9%；第三产业增加值275.3亿元，同比增长11.7%。n2012年，三次产业结构由上年7.457.235.4调整为6.956.436.7。第二产业在经济
9、增长中占主导地位，对GDP增长的贡献率为60.6%，拉动GDP增长6.4个百分点，其中工业贡献率为56.1%，拉动5.9个百分点。第三产业得到较快发展，对GDP贡献率为37.8%，拉动GDP增长4.0个百分点。n服务业快速发展。服务业实现增加值275.3亿元，按可比价计算，同比增长11.7%。服务业增加值占地区生产总值（GDP）比重达36.7%，同比提高1.3个百分点。实现人均服务业增加值20819元，按可比价计算，同比增长11.5%。实现服务业税收收入11.1亿元，占全部税收（国税地税）比重28.2%。n民营经济保持较快发展。2012年底，全市市属私营企业达4133户，从业人员53151人，
10、注册资金114.3亿元，分别增长5.8%、2.9%和9.8%。全年民营经济完成增加值438.9亿元，同比增长11.6%，占本市生产总值的比重为58.4%。1、综合经济分析城市经济发展情况n固定资产投资较快增长。2012年全市完成固定资产投资408.7亿元，比上年增长21.0%。服务业投资203.3亿元，增长18.0%，三次产业投资结构由上年的5.344.450.3调整为5.844.549.7。4、固定资产投资城市经济发展情况5、交通、旅游n交通运输业加快发展。年末全市等级公路通车里程达3074.1公里，其中高速公路通车里程达78.4公里。n旅游业发展迅速。围绕“一山一水一圣人”旅游专线，充分发
11、挥莲花山的自然资源优势，青云湖的地理位置优势，和圣园的人文资源优势。新建成了四星级标准的荣峰国际饭店、三星级标准的汇丰大酒店和银座购物商城等多处高档次的旅游接待和购物场所。全年实现旅游总收入20.2亿元，同比增长3.0%；实现旅游创汇2040万美元，同比增长4.0%；实现旅游商品创汇602万美元，同比增长2.0%。接待旅游人数542万人次，同比增长4.0%；接待海外游客4.5万人次，同比增长2.0%。n城乡市场协同发展，消费水平不断提升。全年实现社会消费品零售总额207.1亿元，比上年增长14.9%。2012年末，全市城乡集贸市场122个，其中消费品综合市场110个，农副产品专业市场6个，工业
12、品消费市场5个，工业生产资料市场1个。我市共有个体工商户36596户，从业人员79088人，注册资金10.9亿元，分别比上年增长9.0%、9.4%、19.2%。6、国内贸易城市经济发展情况7、对外经济n外贸进出口平稳发展，利用外资迅速增长。对外贸易实现进出口总值28747万美元，其中出口11347万美元，进口17400万美元。对外劳务输出实现合同金额19375万美元，增长19.0%，实现营业额11100万美元，增长17.0%，派出各类劳务和研修生5610人。全年实际外商直接投资3583万美元，增长966.4%。n财政收入小幅增长。全年财政总收入90.2亿元，同比增长2.5%，地方财政收入完成3
13、8.4亿元，比去年增长4.0%。其中，税收收入25.4亿元，增长5.0%。全市地方财政支出完成55.9亿元，增长12.3%。n税收收入增长放缓。2012年全市税收合计（国税地税）39.3亿元，同比增长1.4%。其中，国税部门实现税收收入20.1亿元，同比下降7.6%；地税部门实现税收收入19.2亿元，增长12.8%。第三产业税收合计11.1亿元，同比下降2.3%。其中国税4.0亿元，同比下降16.3%；地税7.1亿元，同比增长8.0%。n金融存贷款规模扩大。年末金融机构各项存款余额本外币合计384.8亿元，比年初增加73.0亿元。其中，储蓄存款余额255.8亿元，比年初增加52.8亿元。人民币
14、各项存款余额合计383.2亿元，比年初增加71.7亿元。年末金融机构各项贷款余额本外币合计249.5亿元，比年初增加35.2亿元。其中，短期贷款余额109.5亿元，中长期贷款余额123.5亿元，分别比年初增加4.5亿元和24.3亿元。人民币贷款余额240.9亿元，比年初增加31.7亿元8、财税、金融城市经济发展情况n新泰市城镇化率52.4%，处于城市化发展中期阶段，对房地产拉动作用明显，商业、服务业产业同期升级。另外，新泰的城镇化率高于全国城镇化水平，城中村、小城镇的建设也走在了全省乃至全国的前列。城镇化水平较高，处于城市化发展中期城市化水平城镇化率城镇化率5252. .4 4% %n*新泰经
15、济处于平稳较快的发展状态中，经济总量不断增长，在全国和泰安市的经济排名中都得到迅速提升；n*城镇居民人均收入增长收入较高，增长幅度较大；农村人均收入平稳较快增长。整体看新泰人均收入较高，可支配消费收入较大，消费能力较强；n*处于产业转型期，三大产业发展结构优化升级较快，新泰制造业较为发达，成为拉动经济发展的绝对主力军，但近年来第三产业比重正在稳步增加。新泰经济总结城市宏观环境分析01v城市概况v城市经济背景分析v城市规划发展分析 新泰市城镇化水平较高，人均绿化面积大，是一个现代、生态型园林城市城市发展现状n以建设生态型、现代化山水园林城市为目标，科学编制城市和乡村建设规划，城区东部、南部控制性
16、详细规划和乡镇新一轮总体规划全面完成n城区绿化覆盖率达到43.9%，人均公共绿地面积达到16.1，全市城镇化水平达到54%。n大力实施“工业产业化、产业园区化”发展战略，市开发区被评为“全省十佳生态开发区”。将新泰纳入了泰安市“一体一极两带”区域带动发展战略总体布局，力争将新泰市打造成“泰安东部极具潜力的增长极”城市经济规划n未来五年，全市生产总值达到1300亿元，地方财政收入达到74亿元，年均分别增长13%和15%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入实现翻番，分别超过4万元和2万元。新泰在全省30强县、全国百强县中的位次进一步前移，逐步跨入全省、全国强县最前列。城区绿化覆盖率达到43.9
17、%，人均公共绿地面积达到16.1，全市城镇化水平达到54%。n新泰市重点打造装备制造业和输变电设备为主的先进制造业，集中发展生产性服务业和新兴服务业，加快推进国家“两化融合”试点城市建设，加速壮大经济实力，全面提升城市素质，在省内率先建成新型工业化发展体系，建成泰安东部重要的经济增长极。n*明确城市定位，以开放为先导，积极承接济南都市圈、半岛城市群、鲁南城市带的辐射，强化规划的龙头作用，合理划分区域功能，构建主体功能明晰，发展方向明确，开发秩序规范，经济与人口、资源、环境相协调的区域发展格局；n*依据新泰市的自然地理特征、现有城市空间结构和经济发展现状，按照“崛起中部、推进南部、保护东部、突破
18、西部”的思路，充分发挥各地区的优势，实现中部、南部、东部和西部的协调发展。城市发展思路科学合理，立足主城区发展辐射两个次城区，使新泰城市发展逐步形成紧密联系的整体城市发展规划n*构筑青云、新汶两城区与柴汶河一体融合发展的大城市框架，青云城区着力打造东部生态休闲区、北部文化旅游区、南部商贸居住区、西部高效农业区n*新泰整体呈现“两带三片区”组团开发建设，北部定位于居住区。加快福田社区、金斗社区、山水文苑及其配套设施建设，对特变电工南北两个老厂进行退二进三，实施平阳河北部改造工程，建设开发北部居住片区新泰整体呈现“两带三片区”组团开发建设，北部定位于居住区城区建设n*该市城市规划区内87个村居中，
19、50个正在开发改造，开工建设回迁楼、商住楼572栋，总面积180多万平方米。n*2010年5个月时间就完成了67个城中村拆迁改造面积60余万平方米，开工建设回迁楼92栋；2012年纳入城中村开发改造计划的87个，已批复66个，实施50个社区（村居）开发改造，完成拆迁3640户、78万平方米，开工在建居民回迁楼296栋、建筑面积92.7万平方米，开工在建商品住宅楼35栋、建筑面积27.3万平方米，部分社区完成拆迁总量的90%以上。新泰市全面铺开城中村改造工程城中村改造n对城中村改造用于村（居）民安置的新建房屋，直接减免行政事业性及基金类收费，每平方米减少约230多元；挂靠职能部门的中介服务性收费
20、，一律按最低收费标准的40%收取，社会化中介服务性收费由报批工作组打包委托，按最低价收费，规划建设保证金免缴，最大程度地让利于民。城中村改造工程满足了相当部分市区改善型客户的改善需求，并间接满足了部分刚需型置业客户的置业需求，一定程度上抑制了新泰市区居民的购房需求城中村改造n*新泰被纳入泰安市“一体一极两带”区域带动发展战略总体布局，力争将新泰市打造成“泰安东部极具潜力的增长极”；n*新泰市立足主城区发展辐射两个次城区，城市发展以原来的两个城区发展成为工业区、商业区、居住等职能明确的三区城市发展框架；n*项目所处的北部区域定位为居住区；n*城中村改造进展顺利，较好地解决了城区居民的住房安置问题
21、，抑制了城区客户的购房需求。新泰规划发展新泰房地产分析02v总体市场分析v竞品分析v客户分析心悦世家西城明珠泰和名城锦玉园山水文园福田花园沁园春二期华府新天地幸福里绿城玉兰花园青云华府项目分布新安村北部城区西部城区中心城区东部城区西部城区区域优势价格价格3800元/代表项目心悦世家、泰和名城东部城区区域优势自然资源、生活环境价格5500-7000元/代表项目绿城玉兰花园、华府新天地北部城区区域优势区域规划、价格4000元/代表项目山水文园中心城区区域优势成熟配套价格4800元/代表项目沁园春、幸福里市场格局根据城市特征及住宅项目分布情况，将新泰市房地产市场划分为北、中、西、东四个板块依托于青云
22、山与青云湖的良好环境形成高端居住片区，市场表现一般东部现为高端居住区，环境较好交通便利，现在分布多个政府单位以高层为主；110-130三居室为主力户型；部分法式多层城市高端人群是核心置业客户，看重周边交通环境高层价格区间为6600元/，多层8800元/区域特征产品形式客户特征价格平台典型楼盘绿城玉兰花园青云华府规模62万120万产品形式高层、多层高层价格高层：6600元/；多层：8800元/客户特征新泰财富阶层/户型面积三室：115-140四室：180-200两室：105三室：131-138四室：190销售状况月去化不足10套未开盘绿城玉兰花园青云华府华府新天地市场格局东部城区：依托于青云山与
23、青云湖的良好环境形成高端居住片区，市场表现一般区域特征以高层为主；110-130三居室为主力户型；部分法式多层高层价格区间为6600元/，多层8800元/价格平台典型楼盘绿城玉兰花园青云华府规模62万120万产品形式高层、多层高层价格高层：6600元/；多层：8800元/客户特征新泰财富阶层/户型面积三室：115-140四室：180-200两室：105三室：131-138四室：190销售状况月去化不足10套未开盘位于铁路西部，国道位于区域内，距离乡镇较近，居住环境一般以高层为主，面积为126-146的三室吸引周边刚需客群和乡镇进城客户均价3800元/区域特征产品形式客户特征价格平台典型楼盘心悦
24、世家泰和名城西城明珠规模6.4万25万40万产品形式高层高层高层价格3800元/预计4200元/客户特征周边刚需客户、进城客户及企业团购/户型面积三室：126-146三室：106-137两室：80-90三室：120-150销售状况月去化约10套未开盘未开盘心悦世家西城明珠泰和名城西部城区：位于铁路西部，环境较差，有价格优势，吸引刚需和进城客户市场格局距离城中心较近，交通便利，配套齐全，区域认可度较好，但城市形象仍有待提升以高层为主，面积为75-150的三室吸引新泰刚需客群和部分改善需求和企事业团购均价4200元/区域特征产品形式客户特征价格平台典型楼盘山水文园福田花园锦玉园规模27万30万40
25、万产品形式高层小高层高层价格4500元/4100元/客户特征周边刚需客户企业团购及周边首置客户/户型面积三室：120-130三室：120-150/销售状况月去化约10套仅剩最后几套未开盘锦玉园山水文园福田花园北部城区：距离城市主城区较近，配套齐全，认可度较高市场格局城市老城区，配套齐全以高层为主，面积为89-143的三室吸引全城客户和乡镇改善客户均价4200元/区域特征产品形式客户特征价格平台典型楼盘沁园春二期幸福里规模8万6万产品形式高层多层、高层价格均价4800元/均价4300元/客户特征企业团购及周边首置客户和乡镇客户周边客户及乡镇客户户型面积两室：90三室：120-130四室：140-
26、168两室：80-90三室：90-170销售状况尾盘销售已售罄沁园春二期幸福里中心城区：城市主城区内，地段配套较好，覆盖全城客户市场格局绿城玉兰花园华府新天地青云华府心悦世家泰和名城山水文园西城明珠幸福里沁园春福田花园多层小高层高层洋房别墅从产品类型来看，目前新泰住宅市场主流项目以高层产品供应为主，兼有少量小高层及多层产品，别墅、洋房产品较为稀缺产品类型以高层为主力产品的项目中，层数集中在17层左右，仅部分项目有超过24层产品产品类型项目主力产品层数心悦世家高层17泰和名城高层15-18西城明珠高层17山水文园高层18福田花园小高层11沁园春高层24华府新天地高层17-25绿城玉兰花园高层16
27、、32青云华府高层15-26项目绿城玉兰花园华府新天地青云华府心悦世家泰和名城山水文园西城明珠幸福里花园沁园春福田花园建筑风格欧式新古典欧式新古典欧式新古典现代简约现代欧式现代简约欧式新古典无明显建筑风格欧式新古典无明显建筑风格欧式新古典现代简约现代欧式从建筑风格来看，目前市场中仅绿城及华府新天地具有明显法式新古典主义建筑风格及欧式景观园林特征，其余中端项目虽号称具有现代简约、现代欧式、欧式新古典等特征，但根据实地考察验证，其建筑特征及园林特征并不明显，仅存在于营销层面，不能够落地建筑风格项目主力户型项目主力户型绿城玉兰花园高层：130-150多层：150-185山水文园75-130三房华府新
28、天地110-140三房西城明珠110-130三房青云华府110-150三房幸福里130-150三房心悦世家110-130三房沁园春130-150三房泰和名称110-130三房福田花园130-150三房产品面积从产品面积来看，新泰住宅市场以110-130三房为主要供应产品，80-100两房产品较为稀缺户型设计产品设计水平参差不齐，部分项目以赠送面积提高附加值户型设计过于狭窄全明设计、赠送面积营销展示除绿城玉兰花园及华府新天地外，其他项目销售展示水平表现一般，且实景展示体验较少n新泰除少量高端项目大多数项目售楼处包装水平表现平平，且销售物料等也未能表现出良好质感n通过现场调研，制作有楼书项目屈指可
29、数开发商新泰绿城置业有限公司区位重兴路东侧明珠路南侧规模占地约385亩，总建面63万产品高层、法式多层价格高层：5900元/法式多层：9300元/户型高层：115-200法式多层：130-200开盘时间2010年10月主要卖点开发实力、产品品质、自然资源推广语引领繁华享受尊贵标杆项目研究绿城玉兰花园为新泰最高端项目标杆项目研究绿城玉兰花园，沿袭了绿城产品的一贯的高端属性，开发实力、产品品质、园林规划均为目前新泰房地产市场最高水平，目前项目在售产品为一期高层及平层官邸，但该项目整体销售进度较为缓慢，因价格问题未被接受优势劣势绿城品牌优势；开发实力强，其产品品质、园林规划均大幅度超出现有项目；项目
30、整体质素高，弥补了新泰本地豪宅项目的空白；项目位于东南城区，周边自然资源较为丰富。销售价格过高，是该项目去化速度慢的主要原因；受地缘因素影响，项目品质的拔升过分依赖于产品品质的堆叠，虽然周边自然资源丰富，但利用有限，难以打动本地高端客群；受资金影响，曾短期性停工，对项目口碑产生较大的负面影响绿城玉兰花园去化缓慢除价格、产品、资源等自身因素外，客群及市场环境是制约其销售的主要客观因素。目前新泰市场主要购房客群为改善型及刚需客户，支付能力有限并且对豪宅产品的认知能力也极为有限，仅停留在产品及价格的初级层面，对项目景观、会所等附加值认可度不高，同时本地高端客群流失严重（主要流失方向为泰安、青岛、济南
31、三个方向）形成了该项目的豪宅价值仅能在形象层面落位，却不能再价值层面落位的尴尬局面标杆项目研究但绿城的出现为新泰房地产水平提升提供了样本n绿城玉兰花园实景展示、样本房水平延续了绿城一贯高水准，在新泰首屈一指，带动了新泰房地产水平的提升n充分完善项目推广及展示系统，对我项目形成有力支撑；n以体验式营销为主要营销手法，实现形象与价值的双重落位；n尽量减少过于超前规划出现，一方面利于客户认可，另一方面合理降低成本。项目借鉴：标杆项目研究新泰房地产分析02v总体市场分析v竞品分析v客户分析开发商泰安泰山永和地产区位东周路18号规模占地约8万，总建面26万产品高层价格均价5500元/户型主力户型为110
32、-130三房开盘时间预计2012年7月主要卖点建筑风格、建筑品质、景观规划、教育配套推广语新泰顶级豪宅华府新天地华府新天地华府新天地定位为高端住宅社区，采用欧式新古典主义建筑风格与绿城玉兰花园在建筑立面上存在一定的相似性，该项目目前长期处于蓄客阶段优势劣势产品品质较高；紧邻市中心，生活配套成熟、教育配套丰富；配备高端会所，对外形象展示较好；隔音、隔热、防辐射建筑材料应用预计后期销售价格较高；项目附加价值点相对较多，在新泰市场存在一定落地难度该项目定位为高端社区，但除产品自身外，难以形成有力支撑点，预计在后续销售环节中将会面对目标客群较少的局面。另外受本地市场环境影响，项目高端会所、科技建材等项
33、目价值点，在新泰市场具有一定落地难度华府新天地营销表现：该项目营销工作以派单、DM直邮等推广工作为主，推广物料以海报、户型单页、3D宣传片为主，无其他客户发动、维系营销活动，不利于深度挖掘目标客群，但2000平方米会所已投入使用，具备良好的展示效果。n华府新天地定位为新泰高端社区，但除产品外，其会所、节能建材、物业服务等均存在一定落地难度；n项目具备一定营销意识，但在客户挖掘及维护方面存在明显不足。n项目价值点挖掘不够充分。项目评价：n在完善项目推广工作的同时，积极推动客户挖掘及维系工作，确保项目蓄客；n立足产品，深度挖掘项目价值点，对项目蓄客及销售工作形成有力支撑。项目借鉴：华府新天地开发商
34、新泰億城房地产区位青云山南麓规模占地约64万，总建面120万产品高层价格未定户型主力户型为110-150三房开盘时间未定主要卖点大盘优势、社区周边自然资源丰富推广语傲然山水间、一步一云天名门之城、尊贵之城、生态之城青云华府青云华府青云华府同样定位为新泰市高端社区，项目位于青云山南侧，周边自然环境较好，主要目标客群为新泰市中高端收入人群。目前处于前期蓄客阶段优势劣势项目周边自然资源丰富，具有较好的生活环境。采用欧式新古典建筑风格，建筑品质较高。社区内教育配套及生活配套丰富距离城区较远，生活配套不成熟；项目建筑风格与园林风格相冲突，不利于后期推广；项目定位较高，但全部为高层产品、且建筑密度较大。项
35、目体量较大、开发机销售周期长青云华府临近青云山及东周水库，周边山水资源较为丰富，社区内规划三所幼儿园，但距离城区较远，该区域尚未形成成熟的生活配套，目前项目在荣峰国际酒店一层设立营销中心，但现场包装品质不高，与项目高端属性具有较大偏差。在建筑方面采用欧式新古典主机建筑风格，但园林规划却采用中式水景园林，将会在一定程度削弱项目品质。青云华府营销表现：该项目虽已进入正式蓄客阶段，但在新泰市场知名度较低，推广渠道及推广物料较为匮乏，同时销售人员能力欠缺、缺少有效的项目展示及客户发动，将对项目蓄客将产生极大的负面影响。同时中式推广主题与楼盘定位不符n青云华府定位为新泰高端社区，山水资源较为丰富，但距城
36、区较远，生活配套部成熟；n推广工作存在较大的问题，价值落位存在一定难度，不利于蓄客及后续营销工作展开；n整体规划存在矛盾点，削弱了项目品质。项目评价：n对销售人员进行严格筛选及实施考评制度，全面提升销售人员专业技能，促进项目销售工作；n做好形象展示工作，同时在新泰市场保持高频率曝光率，从而提升项目知名度。项目借鉴：青云华府心悦世家开发商山东兴润房地产有限公司新泰分公司区位府前大街与新兴路交汇处南侧路西规模占地约1.7万，总建面6.3万产品高层价格均价3800元/户型91、103两房、112-146三房开盘时间2011年8月18日主要卖点项目开发、建设进度较快推广语城市菁英样板居住区心悦世家心悦
37、世家位于新泰西城区，定位为高品质社区，共规划6栋高层建筑，施工较快给客户购房信息，客户主要来源于本市及下县中高端收入人群，目前该项目已销售过半优势劣势项目体量小、开发速度快、销售周期短；推广物料、渠道丰富，项目形象展示效果较好；营销意识较强，客户发动及维系充分；价格较低位于西城区，生活配套不成熟；周边过往大型车辆较多，环境嘈杂；园林规划品质一般心悦世家于2011年5月1日开工建设至目前以全部封顶，部分楼座开始进入外立面施工阶段，开发速度较快，2012年首批房源交房，同时该项目具备较强的营销意识，注重形象展示及客户发动、维系，房源去化速度较快，据销售人员介绍90-100两房户型较为热销在售房源数
38、量已售剩余去化率均价高层2642194583%3800销售表现：心悦世家自2011年8月开盘推出高层产品，房源共计264套，至今为止销售219套，去化率为83%，销售处于尾盘阶段营销表现：项目具备完善的推广物料及样板间、网站等形象展示系统，定期开展客户维系活动，营销意识较强。心悦世家开发商泰安铭威置业有限公司区位新兴路与新安路交汇处路南东侧规模占地约9万，总建面25万产品高层价格3580元/户型91、103两房、112-146三房开盘时间未定主要卖点入户中央空调、景观规划、价格优势推广语恒温恒湿铸就西城26万平米科技生活城泰和名城泰和名城泰和名城位于新泰西城区，定位为简欧风格高档社区，共规划1
39、9栋高层住宅楼，引入清华同方地源热泵，主打恒温恒湿卖点，主要目标客群为新泰市中高端收入人群，目前该项目处于蓄客阶段优势劣势1.引入地源热泵，中央空调入户，科技含量较高2.社区内园林规划品质较高、人工水系丰富位于西城区，生活配套不成熟；周边过往大型车辆较多，环境嘈杂；部分户型设计缺乏舒适感泰和名城是新泰市首家引入地源热泵项目的住宅社区，将恒温恒湿作为项目主要卖点，具有明显的差异化价值点，但该项目产品设计存在一定问题，一方面不通透户型较多，另一方面为追求卧室朝阳，多数户型将客厅放置于北向，在客户认方面度可存在一定难度营销表现：主要以营销中心、户外大牌及户型单页、折页等形象展示为主，具备一定的形象支
40、撑能力，但缺乏客户发动、维系活动，“恒温恒湿”的科技理念仅存在于推广层面，无实际价值落位泰和名城n项目引入地源热泵技术，存在明显的差异化价值点；n营销中心包装及推广物料设计具备一定形象展示能力；n综合考虑新泰市场环境，其“恒温恒湿”概念的推广将存在一定市场抗性。项目评价：n充分考虑市场环境及客群基础，合理构建项目价值体系，能够对项目销售形成有效支撑；n结合新泰市客户购房偏好，合理设计户型，利于房源快速去化。项目借鉴：泰和名城开发商区位规模产品价格户型开盘时间主要卖点推广语山水文园开发商新泰市振宇房地产开发有限公司区位榆山路189号规模占地约4.7万，总建面28万产品多层、小高层、高层价格430
41、0元/户型以110-130三房为主开盘时间2011年8月主要卖点价格优势、教育配套推广语品质好、景观好、价格低、自住投资都划算山水文园山水文园位于榆山路189号，产品品质不高，目标客群以本市及周边乡镇刚需人群为主优势劣势临近市中心，交通便利，区域发展前景看好；计划引入银座商城，5.1万超大规模商业配套；价格优势；社区内规划幼儿园项目对外形象展示较为低端；案场接待能力较差；项目北向为平房及农家乐，生活环境较差目前该项目为快速去化存量房源，正在进行降价促销活动，推出2880元/特价房，经实地调研为推广噱头，并无此价格房源，实际促销均价为3800元/，积累客户约50余组。该项目形象展示及案场接待能力
42、严重不足，结合近期降价表现，将对项目品质产生极大的负面影响，是制约其销售的主要因素在售房源数量已售剩余去化率均价高层69741728660%4300销售表现：山水文园自2011年8月份开盘，推出5栋高层产品，共计697套房源，目前已销售房源417套，去化率为60%,去化速度较慢营销表现：项目案场包装品质感较低，以海报为主要推广渠道，推广物料设粗糙，以降价促销为主要营销手法，无客户发动及维系活动，销售人员能力较差。山水文园n项目整体品质感较低，地块包装较差；n形象展示、案场接待能力较差，严重影响项目整体品质；n以降价促销为主要营销手段，但没有达到预期效果。项目评价：n利用营销中心、围挡、宣传物料
43、等构建高品质形象展示平台，拔高项目调性，脱离与山水文园之间的低品质竞争；n不断提高案场接待能力，最大程度消化意向客户；n大幅度、公开的降价促销活动，不利于房源的持续快速去化。项目借鉴：山水文园西城明珠开发商新泰市市中房地产区位青龙路与光明路交汇处路南东侧规模占地约14.7万，总建面36万产品高层价格2900元/户型75一房、95-100两房、120-130三房、151-156四房开盘时间未定主要卖点开发企业本地口碑、价格推广语品质好、景观好、价格低、自住投资都划算西城明珠西城明珠位于新泰市西南城区，属于铁西片区旧城改造项目，定位为新泰市首席大盘，规划5万商业配套，主要目标客群为新泰市及周边乡镇
44、刚需客群。项目处于前期蓄客阶段优势劣势开发商在新泰市开发多个项目，具有一定的品牌影响力及客群基础；项目规划特色商业街区；立体式园林规划；价格优势项目距城区较远，生活配套不成熟、居住环境较差；项目体量较大、开发周期较长项目开发商在新泰市具有多年开发经验，具备一定品牌影响力，据调研项目主要卖点为性价比，以低价的优势来抵消客户对于片区的抗性西城明珠营销表现：项目营销中心已经开放，案场包装品质感不足，推广物料有限以户型单页、道旗为主，推广渠道较为贫乏n该项目为新泰市铁西片区旧城改造政府重点扶持项目；n突出炒作片区前景规划，以性价比作为主要卖点；n开发商在新泰市具有一定的品牌影响力及客户基础；项目评价：
45、n着重塑造特变地产品牌实力，可以通过开发项目展示及实地考察活动在新泰市场树立品牌高度；n炒作项目片区价值及片区规划，弱化客户对于新片区的抗性及陌生感，在市场中提升片区热度。项目借鉴：西城明珠开发商山东世纪园房地产开发有限公司区位金斗路76号规模占地约3.4万，总建面5.6万产品多层、小高层、高层价格高层：4000元/；小高层：4200元/；多层：5000元/；户型以130-150三房为主开盘时间2009年9月12日主要卖点开发企业本地口碑、建筑风格、建筑品质推广语品质好、景观好、价格低、自住投资都划算幸福里花园幸福里花园幸福里花园位于项目南侧，规划8栋多层、2栋小高层、2栋高层，主要目标客群为
46、本市及周边乡镇改善型及刚需型客户，项目自2009年6月动工，至今仍有两栋多层未施工完毕，开发及销售周期长优势劣势临近市中心，交通便利，生活、商业、教育配套完善；产品丰富，建筑品质感较强；稀缺多层产品，市场消化能力强项目开发周期长；形象展示不足幸福里花园以开发商实力原因，导致项目开发周期极长，目前已进入尾盘阶段，目前案场以接待业主处理物业问题为主在售房源数量已售剩余去化率均价高层1421420100%4000小高层83830100%4200多层2702700100%5000合计4954950100%4400幸福里花园销售表现：幸福里花园自2009年9月12日开盘，共推出房源495套，已售罄，整盘
47、均价为4400元/营销表现：项目已售罄，以海报及户型单页为主要推广渠道，其他营销工作基本停止，案场以接待业主处理物业问题为主开发商山东新泰辰晖置业投资有限公司区位金斗路76号规模占地约3万，总建面20万产品8多层、2小高层、2高层价格均价5200元/户型主力户型为130-150三房开盘时间2010年5月15日主要卖点城市繁华地段、社区5万商业配套及周边成熟生活配套推广语沁园春沁园春沁园春位于新泰市市区核心位置，规划4栋17-24层高层建筑及20438商业配套，主要目标客群为新泰市及周边乡镇中高端收入阶层。目前该项目剩余房源不多，已进入尾盘状态优势劣势临近市中心，交通便利，生活、商业、教育配套成
48、熟完善；产品丰富，建筑品质感较强案场包装品质感不强；形象展示不足。项目一期已进入尾盘状态，案场主要工作为二期蓄客及存量房销售，沁园春二期规划5栋高层产品，主力户型为110-140三室产品开发商新泰市市中房地产区位新泰市东周路北段西侧、兴隆路南侧规模占地约20万，总建面40万产品多层、小高层、高层价格4800元/户型主力户型为130-150三房开盘时间2009年6月主要卖点定向开发、开发商本地口碑较好推广语未来生活风向标我的心愿、我的家福田花园福田花园福田花园位于项目北侧一路之隔，规划产品为多层及小高层，共计27个楼座，总房源1272套，项目于2009年6月开盘，目前已进入尾盘状态优势劣势开发商
49、在新泰市场具有一定品牌影响力及客户基础；前期与新泰市公安局合作，团购大量房源，形成良好的口碑传播无明显建筑特征、建筑品质感不足园林规划品质低；社区底商未形成规模田花园目前剩余房源60套左右，多为顶层、边户等品质较差房源，营销工作基本停止，案场主要工作为接待业主处理物业问题。客户需求调研03置业区域选择n40.94%被访者选择在城东置业；17.56%选择城中心；选择城北的占14.96%；城南与城西选择较少被访者最希望的购房区域为城东，其次为城中心，再者为城北置业区域选择因素交通便利在三个要素中均占据首位购房动因为了孩子上学方便是被访者购房首要动因，其次为自己结婚用，第三为改善需求面积需求市场面积
50、需求主力集中在91-140，111-120最突出n111-120比重最大为28.24，其次为121-140占比19.08%，101-110占比16.79%,91-100占15.27%。其他面积段均低于10%n低于70和高于180均无人选择户型选择市场需求集中在三室及两室两厅一卫户型n三室市场需求达64.12%，两室两厅一卫占比21.37%，其他户型需求均小于10%意向户型的房屋面积分布两室为集中80-120平米，三室集中在90-140平米，四室140平米，跃层或复式则不低于160平米户型关注点通透与采光为客户最关心问题，其次为整体空间布局朝向与景观对房屋朝向极为重视，其重要性远远超过景观朝向与
51、景观重要性n当朝向与景观不能同时满足时，76.92%的客户仍然选择朝向；23.08%客户选择景观客厅面积客厅面积集中在20-30,且倾向于客厅与餐厅一体n客厅20-25最受欢迎比例为39.69%；紧随其后的为25-30占比36.64%，两个面积段总占比76.34%n63.36%的客户选择客厅与餐厅一体，36.64%的客户选择单独的餐厅主卧需求15-20为市场主流需求面积，双主卧尚未被市场接受n调查显示，被访者中超过75%客户选择15-20，其中48.46%客户选择18-20；26.92%客户选择15-18n对于双主卧问题，61.07%的客户选择不需要，38.93%选择需要主卧面积段双主卧需求卫
52、生间需求卫生间主力需求面积为6-8，对明卫需求特征明显n47.33%被访者对卫生间面积需求在15-20，其次5-6及8-10各占19.85%n对于明卫暗卫问题，95.42%客户选择明卫，4.58%客户感觉无所谓，无客户选择暗卫功能房需求孩子单独学习空间为最重要功能房，成人书房、储藏室受选率也较高n在第一选择与第二选择中，孩子独立学习空间均为首位；第三选择中，储藏室为首选n其他功能房中成人书房选择频率也较高建筑风格新中式建筑风格更受客户欢迎景观偏好集中式景观更受客户青睐1号图片集中型景观2号图片分散型景观景观偏好集中绿地受众最广，其次为集中水景1号集中水景2号集中绿地4号硬质广场3号蜿蜒水系5号
53、房前屋后的植物集中式的显得大气，不过水多了不安全新泰人觉得集中景观有面子汽车配备车位的必要性为市场广泛认同，多数人群希望通过购买方式获得车位n受访人群中92.37%表示需要车位，而90.91%的人群希望以购买的方式获得车位停车位必要性车位使用方式品质选择购房者对品质的追求逐渐显现，为保证品质可以增加价格成本或牺牲面积n在价格、面积和品质三者之间，67.6%的被访者为追求更好的品质愿意接受更高的价格并牺牲部分居住面积承受总价承受总价集中在26-40万n26-30万元、31-35万元和36-40万元占比最多，分别为26.72%、22.90%和24.43%支付方式超过六成客户选择商业贷款n大多数人群
54、采用商业贷款方式购房，占总人数的60.66%n一次性付款的比例较低，仅有27.96%首付和偿债能力多数人群首付能力在6-20万元，月供承受力在1000-2000元n86.97%的贷款人群首付能力在6-20万元，首付款11-15万元占比最多为37.39%n每月偿债能力在1000-2000元的人群超过60%，首付额度月还款额度小结对区域印象感觉陌生，但对区域生活配套和教育配套认可为孩子上学是客户购房的首要动因喜欢91-140的房子，110-120最为突出偏好集中绿地景观区域价格认识为3900元/本体分析04项目区位项目位于城市北部区域，距离城区较近，是政府重点规划的居住区，但目前仍有待发展，无景观
55、资源n本案位于新泰城区北部，距离城区府前大街约1.3公里，距离较近n北部片区是新泰市十二五规划重点建设区域，规划为居住片区n目前此区域内城市形象有待提升，区域内无景观资源东周路金斗路府前大街青龙路项目交通项目周边交通便利，可快速到达市区，有公交车可到项目周边n本案紧邻金斗路和新浦路，路况较好，可快速到达市区；n项目周边有公交站点，公共交通亦比较便利杏山路新浦路项目配套项目周边较多自发形成的生活配套；其中教育配套相对丰富n本案拥有周边10分钟的生活圈配套，购物商场、大型商场、医院、学校、银行等生活配套均在10分钟步行范围内项目四至项目三面临路，东靠畜牧局、幸福里社区；北部受高压线影响有限高要求n
56、东：金斗路n西：银河路n南：新安环n北：杏山路新泰市场研究结论051能源对本地经济支撑力度不断降低，客户购买能力下降2受地缘、经济等因素影响，大型开发企业极少，多为本土小型开发企业，开发实力、营销能力较差3城区规模小、建设较差，自然资源虽然丰富但难以利用，对房地产行业支撑力度较小城市层面1供需不平衡，供大于求，且面临着大量后续供应2产品、营销水平层级明显，除部分项目整体偏低3高端项目不被认可，导致本地财富阶层需求流失，刚需及改善为主力购房群体，且需求有限4客户以刚需客户为主，乡镇客户占据一定比例；客户偏好于三室产品和中央绿地市场层面1人口区域配套资源2购房时对下一代教育尤其重要3偏好三室产品及
57、中央绿地4区域价格认识约3900元/需求层面商业地产项目分析06核心商圈核心商圈站前商圈站前商圈行政商圈行政商圈商业类型商业类型核心商圈核心商圈站前商圈站前商圈行政商圈行政商圈产业商圈产业商圈产业商圈产业商圈本案本案中心城区中心城区形成原因形成原因城市发展主导形成城市发展主导形成城市交通功能形成城市交通功能形成城市政府主导形成城市政府主导形成专专业市场产业引导业市场产业引导商业显证商业显证零售百货、品牌丏卖、大零售百货、品牌丏卖、大型主力厂商集结；型主力厂商集结；以货运、客流、流劢业等以货运、客流、流劢业等功能的集合区域功能的集合区域以政府行政配套形成休闲、以政府行政配套形成休闲、商务洽谈等集
58、合区域商务洽谈等集合区域由工业、由工业、专专业市场形成的业市场形成的相关配套性商业特征相关配套性商业特征本案距离城市核心商业区有1.5-2公里，虽然本案仍然是属于城市发展的中心城区范畴，同时也是商业发展的主要区域，但本案同中心区的距离又决定了本案丌能完全按照中心区商业发展的特征迚行规划，而要以目的性型以目的性型/属地型属地型/主题型来引导商流主题型来引导商流/人流人流/货流货流，逐步提升商业价值。商业发展阶段商业发展阶段商圈发展类别商圈发展类别商业业态布局商业业态布局主要商业量体主要商业量体所属区域分析本案主要业态品牌代表大型商业量体不夜城步行街/青云购物中心/新泰百货大楼银座商城数码电器卖场
59、长城家电/跨世纪手机超市/冠之琳手机卖场零售百货服饰盛百士品牌童装/安踏运动服饰/海澜之家男装娱乐休闲住宿银河电玩城/银河商务宾馆/海天浴都中式西式餐饮清心居茶楼/好地方大姑火锅店/重庆小天鹅火锅食府其他代表业态品牌代表儿童早教中心童迪萌早教中心/朗文东方英语美容美体中心法国欧浦曼美容美体连锁机构/新时代香阁名媛SPA婚纱摄影中心纽约国际时尚婚纱摄影/喜结良缘婚庆礼仪商业展阶段商业展阶段商业业态布局商业业态布局主要商业量体主要商业量体本案城市商业分析新泰市百货大厦新泰市百货大厦青云青云购购物中心物中心银座商城新泰店银座商城新泰店新泰商贸城新泰商贸城金鼎商务广场金鼎商务广场新泰市主要商业量体目前
60、仍然停留在以零售百货、沿街品牌商业、商贸城的发展形态，具有多业态多业种组合的贩物中心目前尚未有成功的案例。城市发展简析城市发展简析商业发展阶段商业发展阶段商圈发展类别商圈发展类别商业业态布局商业业态布局天宸家居建材广场天宸家居建材广场城市商业布局不夜城步行街不夜城步行街平阳商业街平阳商业街硬件落后硬件落后 疏于引导疏于引导长期自主布局的商业，缺乏规划和引导，布点随意、各类形象庖相互交织；停车设施严重不足，致使作为城市商业核心的市级商业中心应有的辐射力和影响力得不到充分发挥；同时，在业态发展变革时期，经济不生活消费需求发展膨胀继续要新的业态补充来营造新的商业环境；社区商业社区商业 拓点不足拓点不
61、足城市新区和外围由于普遍缺少综合性的商业网点，城市副中心和居住区缺乏商业中心。行政行政 商业相互交织商业相互交织店前大街一线集中一批党政机关，吸引的车流、人流，加剧繁忙商业中心的交通压力，阻碍商业发展。社区网点社区网点 配套不足配套不足居住小区陆续兴起，但很多居住区缺少必要的商业配套设施，布局不合理，建设标准不够，给小区居民生活带来了不便。发展建议：发展建议：本案开发总量体较大，尤其住宅方面今后足够支撑起一个较大社区型商业的供应和发展，本案开发总量体较大，尤其住宅方面今后足够支撑起一个较大社区型商业的供应和发展，为避免目前商业发展缺失，社区型商业可以作为本案未来发展的重要方向。为避免目前商业发
62、展缺失，社区型商业可以作为本案未来发展的重要方向。从本案近高速交通要口、市中心距离、主要交通设施距离看，本案交通通达性较优越交通通达性较优越。从本案在新泰市城市整体交通规划发展布局来看：本案处于城市交通主要干道交汇区域，交通网络交交通网络交织织同时周边主要为城市发展主要干道，因此项目可可视性视性以及项目交通可达性交通可达性条件优越。区位交通简析区位交通简析区域属性简析区域属性简析板块特征简析板块特征简析由于新泰市中心区域直徂约为3公里左右，同时本案离市中心约为1.5公里，因此项目将区域属性的研究范围由正常情况下的1公里缩短至0.5公里，以更精确分析未来可能到本案来消费的初级消费客层。通过调研，
63、我们发现，项目周边0.5公里范围内：以生活配套性的商业形态为主，主要包括像便利超市、美容美发、药房、洗浴中心、小型餐饮，其中尤其以小型餐饮最为集中；大型商业综合体还未显现，在建商业综合体基本集中于本地块1公里范围内。由项目在500米内的初级消费客群来看，本案未来的商业业态选择应当以住宅开发人群为主要消费客群，兼顾行政配套以住宅开发人群为主要消费客群，兼顾行政配套功能，考虑周边商业发展特征功能，考虑周边商业发展特征来对本案进行业态规划。区位交通简析区位交通简析区域属性简析区域属性简析板块商业发展板块商业发展社区生活商业？社区生活商业？娱乐休闲主题？娱乐休闲主题？综合综合购购物中心？物中心？体验主
64、题商业？体验主题商业？邻里中心商业？邻里中心商业？大型家居卖场？大型家居卖场？基础数据基础数据地块现状地块现状消费客层消费客层价值提炼价值提炼SWOT简析简析消费客层时间段简析消费客层时间段简析（以（以3-5年作为近期与远期分界点）年作为近期与远期分界点）近期近期远期远期核心支撑近邻社区居民区域范围内城市居民目的消费其中高端消费近邻政务人员城市流劢人员近邻政务人员城市流劢人员商务管理人员商务管理人员一级消费客层（1公里）二级消费客层（2公里）三级消费客层（目的型）消费客层区域简析消费客层区域简析近邻行政人员、近邻日常社区居民城市居民、新泰城市流劢性人员、商务人士其他区域的城市居民、工业区管理人
65、员消费等级简析行政人员工业区管理层一般商务人士流劢刑人员中层周边区域社区居民城市其他区域人员基础数据基础数据地块现状地块现状消费客层消费客层价值提炼价值提炼SWOT简析简析本本案案1公里 2公里区位价值提炼区位价值提炼区域价值提炼区域价值提炼交通价值提炼交通价值提炼市场价值提炼市场价值提炼规划价值提炼规划价值提炼城市中心区域城市中心区域/城市发展北翼城市发展北翼 交汇地带；交汇地带；住宅社区氛围相对成熟；商业正在逐步成型发展中；住宅社区氛围相对成熟；商业正在逐步成型发展中；城市主干道交汇，便捷交通网络；城市主干道交汇，便捷交通网络；具备目的性商业发展特征；餐饮具备目的性商业发展特征；餐饮/娱乐
66、娱乐/服务类业态条件环境；服务类业态条件环境；未来城市副中心未来城市副中心;城市规划主导发展方向；城市规划主导发展方向；基础数据基础数据地块现状地块现状消费客层消费客层价值提炼价值提炼SWOT简析简析SWOT简析简析1优势优势机机会会3 项目位于城市发展干道交通南北走向银河路边上，交通环境优越； 位于经济开发区接壤地带，对打造知名度影响力创造优越的条件 位于未来城市的副中心区域范围； 部分商业物业为住宅底商，造成物业内部空间承重墙过多，结构上比较难应用； 由于进离商业中心，虽然存在一定体量商业，但目前整体商业薄弱，商业氛围的培养需要花较长时间；4 劣势劣势本案目前商业中心区较进，使得本案具备较
67、大独立发展的空间 城市一点多心的商业规划促使本案往社区性商业方向发展。 项目处于两区交汇扼要，离中心区存在一定距离，竞争不互补机会并存。 主要的商业类型包括社区型/主题型/综合贩物型/与业市场型；经济发展带来商业膨胀，即将转型的商业形态，给我们提供更多业态选择风险风险 2 政店多点的规划，必将在不久的未来产生更多商业副中心，如果在定位和招商执行中不能凸显本案特色，戒以进景规划践行本案，则未来尚不可知的市场仍然对本案未来形成威胁。 虽然已经做了规划，但项目周边区域在整个城市发展中的定位在未来尚不明朗，因此还是具备一定风险； 城市化进程和经济发展带来的新商业形态虽然必将取代旧的商业形态，但是目前新
68、泰市旧的商业形态仍然为新的商业形态引进造成阻隔；基础数据基础数据地块现状地块现状消费客层消费客层价值提炼价值提炼SWOT简析简析Success factors商业整体定位及规划商业定位方向商业定位方向功能下主力业态功能下主力业态商业地块定位策划的思考点：商业物业商业物业类型组成类型组成定位基本思路定位基本思路产品定性筛选产品定性筛选综合定位分析综合定位分析主题定位简析主题定位简析项目体量项目体量/城市人口城市人口/辐射范围辐射范围/城市规划城市规划/城市商业发展城市商业发展消费需求消费需求/城市生活城市生活水平水平/经济发展程度经济发展程度 本案社区商业中心？社区商业中心？ 邻里中心？邻里中心
69、？ 区域商业中心？区域商业中心？ 贩物中心贩物中心SHOPPINGMALL？城市区位城市区位/区域属性区域属性/地区交通地区交通/城市商业分析城市商业分析城市规划分析城市规划分析区域属性分析区域属性分析项目属性分析项目属性分析定位基本思定位基本思产品定性筛选产品定性筛选综合定位分析综合定位分析主题定位简析主题定位简析SHOPINGMAILL 业业中中 心心 区区 域域 商商邻邻里里商商业业中中心心社社区区商商业业中中心心“区域商业中心区域商业中心”是最契合本案的最佳选择！是最契合本案的最佳选择！通过对商业类别的筛选，通过对商业类别的筛选，“区域商业中心区域商业中心” 类别可以契合项目商业体量类
70、别可以契合项目商业体量项目建筑指标项目建筑指标项目地块环境项目地块环境项目核心价值项目核心价值主要消费客层主要消费客层外向定性推导外向定性推导产品定性筛选产品定性筛选综合定位分析综合定位分析主题定位简析主题定位简析功能功能方式方式环环境塑造境塑造区位条件塑造挖掘商业发展功能取长补短弥补限制交通条件发挥充分发挥交通条件促迚消费整体升级地块条件改造城郊结合区的改造全面提升区域形象地块条件拓展新旧城区延续发展其他组团互补发展城市规划探索寻求区域发展特征适时顺应城市发展便民便民定位基本思路定位基本思路外向定性推导外向定性推导产品定性筛选产品定性筛选主题定位简析主题定位简析乐居乐居主题推主题推广定位广定位区域客层区域客层定位定位城北商城北商业中心业中心功能性定位功能性定位社区商业配套社区商业配套
