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1、框架制造关注框架制造关注中国最大的电梯媒体运营商中国最大的电梯媒体运营商电梯媒体合作推广方案电梯媒体合作推广方案3目录目录 o传播背景分析传播背景分析o受众分析受众分析o框架传媒简介框架传媒简介o电梯媒体分析电梯媒体分析o服务流程服务流程o同行业成功合作案例同行业成功合作案例o电梯框架环境实拍图电梯框架环境实拍图o报价与发布形式报价与发布形式o框架投放计划框架投放计划o联系我们联系我们4我们了解我们了解 财富国际广场财富国际广场o财富国际广场项目位于凤岭区域城市中轴，地处民族大道核心地段，紧邻荣和山水美地，坐拥凤岭最高端居住区，远俯瞰东盟商务区。财富国际广场项目占地约112亩，总建面积约28万
2、，是民族大道上一个集居住、商业、商务等为一体的最大规模的一线城市价值综合体之一。财富国际广场外部环境优越，配套均具有国际水准。交通方面，凤岭核心枢纽，交通四通八达，扼守桂柳高速出入口，出行便利度高。 5受众分析受众分析u因新政影响，外地投资客减少，本地自住型与改善型增多。u高收入/高学历/高素质/高消费能力u月收入：3500-10000u年龄：主要介于25-45岁。u有爱人与小孩u私营企业主、中高阶层管理者、高级白领和行政机关人士为主力受众。u想在民族大道、凤岭、东盟商务区辐射区买房子的购房者。财富国际广场受众形态描述财富国际广场受众形态描述框架受众形态描述框架受众形态描述u在南宁有一套或多套
3、以上住宅或在南宁中高端写字楼上班。u高收入/高学历/高素质/高消费能力u月收入：3500-10000u年龄：主要介于25-45岁。u有爱人与小孩。u私营企业主、中高阶层管理者、公务员、金融人士、高级白领和行政机关人士。u绝大部分中高端住宅与写字楼都集中在青秀区u传播链中的意见领袖，具有对社会大众的感召力和影响力u集团购买决策者，大宗消费的主力u时尚潮流的引导者/时尚产品的追逐者u乐于接近和易于接受新鲜事物目标人群高度契合目标人群高度契合! !6框架制造关注框架制造关注- -中国最大的电梯媒体运营商中国最大的电梯媒体运营商框架传媒简介框架传媒简介7框架传媒创办于1999年，是中国大陆电梯平面媒体
4、市场的领航者。公司旗下媒体总量42万块，覆盖56个重点城市，覆盖中高端商务楼宇、公寓、社区等深入白领的生活环境，每天覆盖1.2亿主流消费者。 2005-2007年，整合全国33家电梯媒体资源（原框架传媒、阳光加信、朗媒传播、品一广告、菲沙广告、道森广告、浩正广告、彭湃广告、弘众广告、翔益达广告、华影广告、拓佳广告、E时代传媒、力矩传媒、领先广告、信诚四海、星火传媒、圣火传媒），并收购中国最大的健身会所媒体运营商律动传媒，形成广泛覆盖全国中、高端商务楼宇、公寓、社区、娱乐场所及健身会所的统一网络。 2005年10月15日，以1.83亿美元价格被分众传媒收购，并入分众户外媒体生活圈，成为纳斯达克上
5、市公司。 框架概况框架概况8 媒体网络分布媒体网络分布媒体网络分布媒体网络分布 北京：北京：电梯媒体市场占有率达到100%，高端楼盘占有率95%以上上海：上海：电梯媒体市场占有率超过85%，高端楼盘占有率95%以上南宁：南宁：电梯媒体市场占电梯媒体市场占有率达到有率达到90%90%广州：广州：电梯媒体市场占有率达到100%深圳：深圳：电梯媒体市场占有率超过75%，高端楼盘占有率95%以上10与我们合作的物业与我们合作的物业南宁框架传媒南宁框架传媒广西最大的电梯平面媒体运营商广西最大的电梯平面媒体运营商我们拥有南宁全市电梯资源我们拥有南宁全市电梯资源1500部部（后期将进一步整合全区电梯媒体资源
6、）（后期将进一步整合全区电梯媒体资源）资源总量超过同类公司总和资源总量超过同类公司总和合作物业合作物业40多家多家合作社区合作社区180个个部分优质楼盘：地王国际商会中心、汇东部分优质楼盘：地王国际商会中心、汇东国际、永凯现代城、太平洋世纪大厦、圣国际、永凯现代城、太平洋世纪大厦、圣展独立公社、航洋国际、保利凤翔、南湖展独立公社、航洋国际、保利凤翔、南湖碧园、澳洲丽园、半山丽园、水晶城、湖碧园、澳洲丽园、半山丽园、水晶城、湖景花园等景花园等万怡物业管理有限责任公司桂建物业管理有限责任公司中鼎物业管理有限责任公司南宁荔园居物业管理有限公司南宁港爱新物业管理有限公司华清园物业管理有限责任公司广东奥
7、园物业管理有限责任公司广西华海物业管理有限责任公司珠海珠江物业管理有限责任公司深圳鹏基物业管理有限责任公司南宁宁都物业管理有限责任公司南宁瑞昕物业管理有限责任公司南宁宏祥物业管理有限责任公司南宁文雅园物业管理有限责任公司11框架制造关注框架制造关注- -中国最大的电梯媒体运营商中国最大的电梯媒体运营商电梯媒体分析电梯媒体分析12 电梯媒体分析：媒体优势电梯媒体分析：媒体优势电梯媒体分析：媒体优势电梯媒体分析：媒体优势 业主与上班族乘坐电梯之调查业主与上班族乘坐电梯之调查80%的人平均每天最少乘坐电梯的人平均每天最少乘坐电梯5-8次以上次以上超过超过90%的电梯乘客承认有过以下的电梯乘客承认有过
8、以下“电梯不安情绪电梯不安情绪”的体验的体验，比如：，比如： 被人注视不舒服； 闭上眼睛，不方便看别人； 低头回避，不敢看人； 玩弄钥匙，手机等；80%以上的乘客以上的乘客: 主动关注电梯广告的内容 认为电梯里的广告能有助缓解紧张的“电梯不安情绪” 认为广告可以美化电梯间乘坐电梯的乘客平均每次在电梯里停留的时间为乘坐电梯的乘客平均每次在电梯里停留的时间为20-60秒秒 楼层的不同，承载人数的不同，导致每次停留时间不同。 楼层高的乘客停留时间长，乘客多的时候停留时间短。79.37%的电梯乘客接受电梯广告。的电梯乘客接受电梯广告。13 电梯媒体分析：媒体优势电梯媒体分析：媒体优势电梯媒体分析：媒体
9、优势电梯媒体分析：媒体优势 o锁定南宁锁定南宁25万中高端人群，具有高收入、高素质、高消费的特性万中高端人群，具有高收入、高素质、高消费的特性.o强制性阅读强制性阅读：人们可以不看电视，不看报纸，不上网，不坐公交，：人们可以不看电视，不看报纸，不上网，不坐公交，但一定要回家，一定会等电梯坐电梯，一定会看电梯广告，但一定要回家，一定会等电梯坐电梯，一定会看电梯广告，24小时小时持续暴露，广告干扰度低封闭环境更易于广告信息的传递。持续暴露，广告干扰度低封闭环境更易于广告信息的传递。o广告资金使用率有效性强广告资金使用率有效性强o有效到达率和有效到达率和暴露频次暴露频次高高恰当的广告信息传递恰当的广
10、告信息传递恰当的广告信息传递恰当的广告信息传递14o框架传媒框架传媒 提供了“强制性阅读”的媒体环境，精美的画面，优雅的格调排解了乘坐电梯的寂寞和对视的尴尬，同时顺其自然达到了传播的效果。o框架传媒框架传媒 每梯2-3幅广告画面保证了优质的广告环境，也保证了广告信息传播的有效性。有 90% 以上的受众对媒体的反应是积极的，有趣的，表示很喜欢。有80% 以上的住户对媒体的评价是渴望的、好奇的。“强制性阅读强制性阅读强制性阅读强制性阅读”，广告环境出色，信息传播更具效力，广告环境出色，信息传播更具效力，广告环境出色，信息传播更具效力，广告环境出色，信息传播更具效力16o框架传媒框架传媒 24小时不
11、间断的发布保证了极高的有效到达率，也保证了目标受众最大程度接触广告。有效到达率高有效到达率高有效到达率高有效到达率高调查显示，经过4周的广告发布，在电梯媒体所覆盖的固定人口中，有 95% 以上的受众曾经留意并关注过电梯媒体所发布的广告。有效到达率和有效到达率和有效到达率和有效到达率和暴露频次高暴露频次高暴露频次高暴露频次高17 服务流程服务流程服务流程服务流程 18房地产行业投放案例房地产行业投放案例o发布客户：西湖东郡o发布城市：南宁o发布数量：250面/月o发布时间：2009年6月2009年8月o发布客户：澳门街o发布城市：南宁o发布数量：300面/月o发布时间：2009年4月2009年7
12、月19房地产行业投放案例房地产行业投放案例o发布客户：南国大厦o发布城市：南宁o发布数量：150面/月o发布时间：2009年3月2009年10月o发布客户：云星-广东商城o发布城市：南宁o发布数量：400面/月o发布时间：2009年3月2009年6月20房地产行业投放案例房地产行业投放案例o发布客户：半岛半山o发布城市：南宁o发布数量：200面/月o发布时间：o2010年3月2010年6月o发布客户：裕丰英伦o发布城市：南宁o发布数量：300面/月o发布时间：2009年2月2009年4月21房地产行业投放案例房地产行业投放案例o发布客户：半岛半山o发布城市：南宁o发布数量：200面/月o发布时
13、间：o2010年3月2010年6月发布客户：金山广场发布城市：南宁发布数量：250面/月发布时间：2010年1月2010年4月22房地产行业投放案例房地产行业投放案例o发布客户：利海-亚洲国际o发布城市：南宁o发布数量：150面/月o发布时间：2009年年4月月、5 5月、月、1111月月o发布客户：利海-亚洲国际o发布城市：南宁o发布数量：250面/月o发布时间：2008年10月2008年11月23房地产行业投放案例房地产行业投放案例o发布客户：台湾街o发布城市：南宁o发布数量：350面/月o发布时间：20092009年年1111月月-2010-2010年年1 1月月o发布客户：锦绣豪庭o发
14、布城市：南宁o发布数量：300面/月o发布时间：2009年10月2010年3月24房地产行业投放案例房地产行业投放案例o发布客户：五洲国际o发布城市：南宁o发布数量：400面/月o发布时间：20092009年年1010月月-2009-2009年年1010月月o发布客户：同和水上商街o发布城市：南宁o发布数量：280面/月o发布时间：2010年4月2010年11月25房地产行业投放案例房地产行业投放案例o发布客户：荷塘月色o发布城市：南宁o发布数量：400面/月o发布时间：20092009年年3 3月月-2009-2009年年4 4月月o发布客户：西湖商埠o发布城市：南宁o发布数量：200面/月
15、o发布时间：2009年5月2009年8月26房地产行业投放案例房地产行业投放案例o发布客户：凤岭新新家园o发布城市：南宁o发布数量：350面/月o发布时间：20092009年年8 8月月-10-10月月o发布客户：嘉和城o发布城市：南宁o发布数量：350面/月o发布时间：09年4月-12月 / 2010年3月-10月27实录篇实录篇 楼盘外楼盘外观观28实录篇实录篇 厅梯环境厅梯环境实录篇实录篇 行业广告行业广告29实录篇实录篇 行业广告行业广告还有哪个行业的品牌客户没有尝还有哪个行业的品牌客户没有尝试过电梯媒体吗试过电梯媒体吗 ？30楼盘级别楼盘级别媒体形式媒体形式发布价格发布价格AA级侯梯
16、厅1160元/月/块电梯内费用名称费用名称费用标准费用标准广告画面制作费10元/幅 报价与发布形式报价与发布形式 其他费用其他费用 备注：1）广告发布以月最小单位。2）广告发布期间内，如更换，增加广告画面频次，按照每块10元收取费用。画面制作费用另计。优惠折扣：三个月优惠折扣：三个月7 7折，半年以上折，半年以上6 6折折31媒体发布形式媒体发布形式镜框：镜框：600mm（高）450mm（宽）广告画幅：广告画幅：570mm（高）430mm（宽）可视画面：可视画面：540mm（高）390mm（宽）镜框质地：镜框质地：杜邦可丽耐（仿大理石）一次成型艺术相框镜框面板：镜框面板：3mm钢化玻璃画面品质
17、：画面品质：200张以上：157铜版纸高精印刷画面稿件要求：稿件要求：分辨率-300dpi 色彩模式-CMYK 储存模式-JPEG、TIFF150张以下：高精压膜亚光喷绘画面稿件要求：稿件要求：分辨率-150dpi 色彩模式-RGB 储存模式-JPEG、TIFF 框架投放计划框架投放计划33投放策略：选择楼盘投放策略：选择楼盘o楼盘选择标准：目标受众的切合度城市区域楼盘售价 框架数据库框架数据库o框架数据库推荐：以高端写字楼为主，中高端住宅为辅青秀区为主，兴宁区、西乡塘、江南区为辅楼盘售价在4500-1200之间34费用安排计划费用安排计划具体楼盘计划请参见楼盘点位表选择具体楼盘计划请参见楼盘
18、点位表选择投放建议（供参考）投放建议（供参考）投放时间：投放时间：20102010年年1111月月-2010-2010年年0101月月投放周期：投放周期：3 3个月个月投放方式：投放方式：3 3个月内发布个月内发布600600面，面，200200面面/ /月（每月面数可适时调整）月（每月面数可适时调整）投放金额：月投放投放金额：月投放200200面面* *400400元元/ /月月* *3 3个月个月=240,000=240,000元（元（3 3个月发布期）个月发布期）全月全月3030天、天、2424小时的平均发布价格小时的平均发布价格8 8万报纸一个整版一天的价格万报纸一个整版一天的价格（而
19、效果却直接有效、受众精准定位）（而效果却直接有效、受众精准定位）我们每半月提供换盘服务，我们每半月提供换盘服务，3个月里可覆盖约个月里可覆盖约300栋楼宇、栋楼宇、1200部电梯、部电梯、1200个版面，个版面，财富国广场的电梯广告财富国广场的电梯广告将遍布覆盖整个南宁各主要行政区的楼宇电梯内。将遍布覆盖整个南宁各主要行政区的楼宇电梯内。2424小时不间断的发布小时不间断的发布小时不间断的发布小时不间断的发布针对性强效轰炸针对性强效轰炸针对性强效轰炸针对性强效轰炸每半月关注广告每半月关注广告每半月关注广告每半月关注广告7272次次次次每次搭乘电梯每次搭乘电梯每次搭乘电梯每次搭乘电梯4646秒秒
20、秒秒每天搭乘电梯每天搭乘电梯每天搭乘电梯每天搭乘电梯77次次次次35增值服务增值服务 我们的增值服务我们的增值服务1、根据客户的要求，我们可以提供每个月、根据客户的要求，我们可以提供每个月免费免费更换一次电梯或楼盘，根据实际更换一次电梯或楼盘，根据实际投放时间，可达到实际投放量数倍的覆盖率。投放时间，可达到实际投放量数倍的覆盖率。2、我们为客户提供、我们为客户提供灵活变通的投放计划灵活变通的投放计划、方便快捷的支付通道方便快捷的支付通道，最大限度的为，最大限度的为客户的客户的投放资金作出合理分配投放资金作出合理分配与安排。与安排。3、初次上画面、初次上画面免费印刷免费印刷，季度以上投放每个月提
21、供更换画面服务一次。，季度以上投放每个月提供更换画面服务一次。 （二次换画需支付画面制作费）（二次换画需支付画面制作费）4、若客户需要在、若客户需要在楼盘或社区做推广活动楼盘或社区做推广活动，我们与物业良好的合作关系，将为客，我们与物业良好的合作关系，将为客户提供最为户提供最为便捷的服务便捷的服务。5、随时为客户提供公司新签入的优质电梯资源，、随时为客户提供公司新签入的优质电梯资源，免费免费替换原有版面。替换原有版面。框架制造关注！框架制造关注！36联系人联系人: :陈伟力陈伟力联系电话联系电话:15007719486:15007719486真诚期待与您的合作真诚期待与您的合作真诚期待与您的合
22、作真诚期待与您的合作如何进行房地产市场分析如何进行房地产市场分析学习内容学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告市场市场为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项
23、目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需
24、求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路。思路o三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场o两个方面两个方面供给、需求o三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于
25、何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤。步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市
26、场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济环境分区域经济环境分析析区域房地产市场分区域房地产市场分析析（一）基本内容（一）基本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步
27、骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本资料的获得（二）基本资料的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、
28、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法第二步第二步区域经济环境和区域经济环境和市场分析市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标指标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均
29、GDP（美元）800300030004000400080008000以上以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法异常异常基本正常基本正常正常运行正常运行基本正常基本正常异常异常房地房地产开开发投投资额增幅增幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开
30、发投房地产开发投资资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投房地产开发投资资/固定资产投资固定资产投资37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面售面积/竣工面竣工面积1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销售售额/房地房地产投投资额1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济环境和区域经济环境和市场分析市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标指标房地产市场分析的思路、步骤和方法
31、房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法第二步第二步区域经济环境和区域经济环境和市场分析市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平
32、下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法第三步第三步专业市场专业市场分析分析（住宅）（住宅）1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价
33、格格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、供给结构分析（按总量、供给结构分析（按面积进行划分）面积进行划分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、产品特点成交结构、产品特点分析分析4、住宅商品房成交价格分析、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法第四步第四步项目市场分析项目市场分析（微观层面）（微观层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景
34、观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分分析析SWOT工具（项目工具（项目+环境环境+竞争）竞争）SWOT分析的价值要素分析的价值要
35、素S/W（优势（优势/劣势）劣势）的价值要素的价值要素o 地段要素o 环境要素o 地块要素o 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等O/T（机会（机会/威胁）威胁）的价值要素的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革o 中观要素行业形势（一、二、三级市
36、场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）o 微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。SWOT分析分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W进行房地产市场分析时常犯的错误进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，
37、忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好o房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！补充几点市场分析方法的建议：补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例学习内容学习内容 理论部分 案例学习
