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1、帕缇欧香商业销售方案策源商业2009年5月地块位置及周边环境地块位置及周边环境二期地块二期地块会所会所地块南面地块南面淀浦河淀浦河地块北面地块北面外青松公路小区内部道路地块现状地块现状过河人行天桥过河人行天桥销售数据销售数据 商业总销售面积 11934 一期 销售面积已售 约304 均价11657元 约354.46万元 未售 约2716 二期销售面积 约 8914 序号室号销售面积13棟13号133.2223棟14号1271.81352棟14号159.7452棟15号1127.2（大定，未签约）552棟16号2300.27652棟17号1214.3752棟18号2299.32852棟19号19
2、0.8（签约）952棟20号136.45 （签约）1052棟21号137.73 （签约）112棟22号114.35 （签约）1253棟62号1164.961353棟63号2337.111453棟64号1129.541553棟65号2246.691653棟66号2179.381753棟67号198.571853棟68号2180.081953棟69号2134.652053棟70号164.25一期商铺（存量）销售价格拟定一期商铺（存量）销售价格拟定一、周边在售项目一览项目项目总商业总商业面积面积可售商业可售商业面积面积开盘时间开盘时间招租时间招租时间销售率销售率备注备注港隆一期4万m22.5万m22
3、005年1月75%好美家家居市场、世纪联华超市（包租3年，25%售价一次返还）港隆二期4万m211393m22007年3半年56% 商业街（委托经营包租5年，共返售价35%，一次返还；自营返2年租金，共21%售价一次返还 ）仁恒运杰河滨花园5100m25100m22008年70%吴越人家、咖啡馆运杰配套商业1.5万m21.3万m22004年8月80%社区配套商业夏阳湖配套商业2.7万m22.7万m22004年10月50% 社区配套商业 餐饮不可上述四个项目为青浦城区目前在售的主要商业体，其中运杰和夏阳湖项目均为社区型商业，成交去化缓慢，运杰剩余铺位都是内街2F和面积在300凭平左右的，夏阳湖则
4、剩余的内街和靠青龙路商铺。（数据来源：房地网）地址：青湖路789号/华青南路物业形态：沿街双层商铺+内街三层商铺商业总面积：1.5万m2业态业种规划：住宅底商餐饮不可，其他无规划无限制商铺开盘时间：2004年8月商铺交房时间：2005年6月单元面积：单元面积：内街120220m2沿街300600m2内街售价：内街售价：1楼 报价1.5万元/m22楼 报价0.9万元/m2成交均价11000元/m2沿街售价：沿街售价：1-2F：报价1.5万成交均价14000元/m2销售率：80%经营情况：内街出租率低，在40左右，不可作餐饮运杰城市花园配套商业运杰城市花园配套商业销售现状：内街现2F最低7000可
5、售，1F9500元即可成交。地址：青浦新城青湖路800号/华青路物业形态：沿街双层商铺（局部3层）商业总面积：2.7万m2 业态业种规划：餐饮不可，其他无规划无限制商铺开盘时间：2004年10月商铺交房时间：2005年6月售价：售价：主力单元1.31.5万元/m2 大面积单元 0.81.0万元/m2成交均价11,500元/m2现状：内街对外报价1.7万，靠清湖路最后2套报价2000万。据了解，开发商报价高的原因是将商业街整体包装运营，暂不考虑销售。单元面积：单元面积：主力面积200300m2大面积单元3000 m2销售率：50%经营状况：已开设一家大型浴场，主要经营足浴、推拿、棋牌、餐饮、咖啡
6、、住宿等服务；夏阳湖国际花园配套商业夏阳湖国际花园配套商业综上所述，青浦城区在售的社区型商铺的销售存在以下几个特点：1、沿街商铺面积在100平左右的去化速度较快；2、商铺经营业态左右销售速度，可做餐饮的商铺去化速度较快；3、带租约的商铺销售速度较快（运杰和夏阳湖）；4、包租项目受市场青睐（港隆和意邦）；4、整体来看，社区型商铺去化速度较慢，销售周期偏长。优势优势项目建筑项目建筑：6米层高可以分隔为两层是一大优势，项目共A、B两条，相互呼应。景观资源景观资源：小区绿化率较高，景观较好，尤其是靠近淀浦河的商铺部分水景优势明显。劣势劣势地理位置：地理位置：本项目位于青浦新城地区，难以吸引中心地区居民
7、前来。小区氛围小区氛围：小区入住率不高，对商业有一定的影响。交通条件交通条件：商铺的一端有主干道阻断，形成间接半封闭的状态。项目分割：项目分割：由于项目的建筑形态呈现三角形不规则分割。项目分析项目分析机会机会市场竞争环境，市场空白点市场竞争环境，市场空白点：本项目对于入住居民来说是最近的商业项目。项目周边商铺多位低端商铺如建材市场等，商业配套很少。未来机遇未来机遇： 1、沿河商务别墅将带动一定得消费； 2、帕缇会所的正式营业，带动人气； 3、项目整体趋于成熟；威胁：威胁：相关片区同类产品的竞争相关片区同类产品的竞争： 青湖路沿街商铺已经交房并开始经营，可能对本案商铺的消费者有一定的分流。项目分
8、析项目分析本案商铺的销售困难较大，主要表现在商铺位置、交通、小区入住人口、建筑分割等，而其优势相对较弱，因此项目的劣势较为明显，在去年销售时就已感觉到有明显阻力。二、通过市场比较法确定可售价格l由于项目为、块商铺为东西走向，因此其商业价值基本相同，在此不分开讨论。l根据市场法得到本案的一层商铺一层商铺售价为1290012900元平方米元平方米比较项目比较项目可比因素可比因素权重权重商铺商铺1F1F商铺商铺运杰内铺首层运杰内铺首层运杰街铺运杰街铺12F12F夏阳湖街铺夏阳湖街铺12F12F区域因素繁华程度15%10.70.650.65交通情况15%10.70.60.7临街状况15%10.60.5
9、50.6经营前景5%10.80.80.8个别因素层高10%11.051.11.15进深面宽10%10.70.70.7使用率10%11.051.051.05人流15%10.650.60.6外观可视性5%11.051.051拟合值100%10.8110.7880.805日期修正11.031.021.05楼层修正111.151.25修正值10.835330.924320.97203售价12948138001420014600l根据周边项目成交情况，区域商铺1、2、3层售价比为1：0.6：0.5l因此二层商铺售价为8050元平方米项目均价约为项目均价约为1050010500元平方米元平方米注：注：以上
10、售价建立在项目正常销售的条件下，如需加快销售速度，其价格还需进一步的调整。价格建议价格建议二期商务别墅销售价格拟定二期商务别墅销售价格拟定商务别墅的定价需要考量两个主要的价格因素：一、同区域办公楼销售价格；二、同区域别墅项目销售价格。一、同区域办公楼销售价格一、同区域办公楼销售价格项目项目办公建筑面积办公建筑面积销售均价销售均价可售套数可售套数已售已售销售率销售率开盘时间开盘时间港隆国际21359m212180元/m231023575%2007.12晨兴商务大厦14357m213800元/m2904853% 2007.9芊岱大厦14100 m211800元/m2937883%2006.8青浦区
11、域办公楼销售均价基本在12000元./平方米，价格偏高和商务氛围较差是决定其销售价格、销售周期的主要因素。（数据来源：房地网）地 址： 华青南路473_479号发 展 商: 上海芊岱置业有限公司 开盘时间: 2006-03-14 总 面 积：21270平方米 办公面积：14100平方米商业面积：3800平方米楼 层：16层，其中1-2层为商业裙房 报 价：12000元/平方米 物 业 费：10-12元/平方米/月 主力面积：30-130平方米成交均价：10789 元平方米（办公）12447 元平方米（商业）芊岱大厦芊岱大厦周边办公案例周边办公案例芊岱大厦芊岱大厦地 址：青湖路1023号 发 展
12、 商: 上海晨兴房产开发有限公司 开盘时间: 2007-08-28 总 面 积：14357.19平方米 楼 层：7层，1、2层为商业报 价：13000元/平方米 （办公）主力面积：80-150平方米成交均价：12848 元平方米（办公）区域内办公多为高层商务楼，无商务别墅供应周边办公案例周边办公案例晨兴商务楼晨兴商务楼二、同区域别墅销售价格二、同区域别墅销售价格项目项目独栋独栋双拼双拼联排联排帕缇欧香预计15000160001100012000富力桃园未上市未上市均价13000仁恒均价15000均价12000青浦区目前在售的别墅产品以双拼和联排为主，均价基本在1200016000元/平方米之间，独栋别墅在城区内相对较少，比较稀缺，售价可能达到20000元/平方米。二、帕缇欧香沿河商铺别墅定价建议二、帕缇欧香沿河商铺别墅定价建议1、可以在同区域同类别墅销售价格上浮10%15%原因：1）商务别墅对与当地客户相对陌生，体量不大的条件 下，营销成本控制是关键； 2）价格过高，销售周期将相应延长，回笼资金是王道。 3）商务别墅与普通别墅形成差异化是提价的前提。2、价格建议1）双拼产品均价：16500元2）独栋产品均价：20000元以上
