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1、2013年年12月月 五矿信托-南京元发股权投资集合信托计划 & 五矿信托-南京元龙股权投资集合信托计划 信托信托业务一部业务一部 杭州业务部杭州业务部 1 2 项目背景项目背景 上海升龙投资集团有限公司因准备开发经营南京市江心洲2013G42地块项目和河西新城G54地块项目申请与我司和招商银行合作。信托计划以增资和重组现有债权的形式投资于南京升龙元发置业有限公司（南京元发）和南京升龙元龙置业有限公司（南京元龙）。 项目核心点概要项目核心点概要 南京元发： 总规模不超过25.4亿元； 其中优先级规模10亿元，由招商银行代销； 优先级T1(2.5亿)期限12个月； 优先级T2(4.5亿)期限18
2、个月； 优先级T3（3亿）期限24个月。 次级部分15.4亿元由升龙集团以其持有的对南京元发的股东借款债权认购，期限27个月； 概要概要 3 项目核心点概要（续）项目核心点概要（续） 南京元龙： 总规模不超过23.85亿元； 其中优先级规模10亿元，由招商银行代销； 优先级T1(4亿)期限12个月； 优先级T2(2.8亿)期限18个月； 优先级T3（3.2亿）期限24个月。 次级部分13.85亿元由升龙集团以其持有的对南京元发的股东借款债权认购，期限27个月； 信托计划将以增资和重组现有债权的形式投资于南京元发/南京元龙： 其中10亿元优先级信托资金用于向南京元发增资并持有49%股权，用于南京
3、江心洲2013G42地块项目前期开发建设； 余下10亿元优先级信托资金用于向南京元龙增资并持有49%股权，用于南京河西G54 地块项目前期开发建设。 概要概要 4 担保措施担保措施 南京江心洲2013G42地块中A、B、C、D、E、H、I、J地块的土地抵押； 南京河西新城2013G54地块中B、C和D地块的土地抵押； 南京元发/南京元龙剩余51%股权质押； 升龙集团及实际控制人林亿连带责任保证担保； 退出方式退出方式 信托届满，如融资人达到承诺业绩，信托通过受偿重组债权本息及现状分配信托财产形式退出； 如未达到承诺业绩，则我司有权要求重组债权提前到期，信托通过受偿提前到期重组债权本息及现状分配
4、信托财产形式退出； 如项目公司未如约偿付重组债务本息，则我司有权通过向保证人升龙集团及林亿追偿，处置项目公司股权、债权及抵押物实现退出。 概要概要 目目 录录 1. 信托交易结构信托交易结构 2. 融资人融资人I南京升龙元发置业南京升龙元发置业有限公司有限公司 3.融资人融资人II南京升龙元龙置业南京升龙元龙置业有限公司有限公司 4.保证人保证人上海升龙投资集团有限公司上海升龙投资集团有限公司 5.过程管理要点过程管理要点 6.风险分析风险分析 6 6 1.1 1.1 信托交易结构（南京元发）信托交易结构（南京元发） 项目项目/计划名称计划名称 五矿信托五矿信托-南京元发股份投资集合信托计划南
5、京元发股份投资集合信托计划 交易对手 南京升龙元发置业有限公司 信托规模 25.4亿元（优先级10亿元，次级15.4亿元） 信托期限 27个月 信托利益分配 每自然季度分配，信托期限满12个月时归还2.5亿元，满18个月时归还4.5亿元，满24个月时归还3亿元。 预期投资收益率 【】%/年 信托报酬率 【1.5-2】%/年 资金用途 优先级信托资金10亿元用于对南京升龙元发置业有限公司增资，并持有南京元发49%股权，增资款用于南京市江心洲2013G42地块项目的前期开发建设。 资金监管方案 我司与监管银行、南京元发签订资金监管协议，信托资金使用需经我司的书面同意。 增信措施 1）南京江心洲20
6、13G42地块中A、B、C、D、E、H、I、J地块的土地抵押； 2）南京元发剩余51%股权质押； 3）升龙集团及实际控制人林亿连带责任保证担保； 7 7 1.1 1.1 信托交易结构（南京元龙）信托交易结构（南京元龙） 项目项目/计划名称计划名称 五矿信托五矿信托-南京元龙股份投资集合信托计划南京元龙股份投资集合信托计划 交易对手 南京升龙元龙置业有限公司 信托规模 23.85亿元（优先级10亿元，次级13.85亿元） 信托期限 27个月 信托利益分配 每自然季度分配，信托期限满12个月时归还4亿元，满18个月时归还2.8亿元，满24个月时归还3.2亿元。 预期投资收益率 【】%/年 信托报酬
7、率 【1.5-2】%/年 资金用途 优先级信托资金10亿元用于对南京升龙元龙置业有限公司增资，并持有南京元龙49%股权，增资款用于南京市建邺区河西G54地块项目的前期开发建设。 资金监管方案 我司与监管银行、南京元龙签订资金监管协议，信托资金使用需经我司的书面同意。 增信措施 1）南京河西新城2013G54地块中B、C和D地块的土地抵押； 2）南京元龙剩余51%股权质押； 3）升龙集团及实际控制人林亿连带责任保证担保； 8 8 1.2 1.2 信托交易结构：交易结构图（元发为例）信托交易结构：交易结构图（元发为例） 社会投资人 优先级优先级T1类委托人/受益人 升龙集团 次级委托人/受益人 五
8、矿信托 南京元发 五矿信托-南京元发股权投资集合资金信托计划 南京元发 保管/监管银行（招商银行） 项目地块 升龙集团 项目公司 升龙集团及林亿 管理 运用 处分 信托利益分配 现金 债权 保管 监管 增资 股权分红 开发 收入 偿还重组债务本息 股权 质押 抵 押 保 证 社会投资人 优先级优先级T2类委托人/受益人 社会投资人 优先级优先级T3类委托人/受益人 你 在第一部分 9 1.3 1.3 信托交易结构：法律结构图（元发为例）信托交易结构：法律结构图（元发为例） 你 在第一部分 10 1.4 1.4 信托交易结构：信托交易结构：退出路线退出路线图（元发为例）图（元发为例） 升龙集团
9、南京元发是否按约定完成业绩目标 五矿信托通过受偿本息、原状分配信托财产等方式实现退出 是 是 否 南京元发是否提前偿付重组债务本息 否 五矿信托向担保人追偿、自行处置持有的股权和债权 目目 录录 1. 信托交易结构信托交易结构 2. 融资人融资人I南京升龙元发置业有限公司南京升龙元发置业有限公司 3.融资人融资人II南京升龙元龙置业南京升龙元龙置业有限公司有限公司 4.保证人保证人上海升龙投资集团有限公司上海升龙投资集团有限公司 5.过程管理要点过程管理要点 6.风险分析风险分析 12 2.2.融资人融资人I I- -南京元发南京元发 南京升龙元发置业有限公司； 公司全称公司全称 公司类别公司
10、类别 有限责任公司； 注册资本注册资本 人民币1亿元； 经营范围经营范围 房地产开发经营、自有房屋租赁、物业管理及咨询； 股权结构股权结构 资产状况资产状况 南京升龙房地产开发有限公司持股51%；上海升龙投资集团有限公司持股49%；（注：上海升龙投资集团有限公司持有南京升龙房产股份97%。） 因项目公司于今年在11月成立，故无历史财务数据。 2013年11月7日； 注册时间注册时间 13 2.2.南京元发南京元发- -股权架构股权架构 14 14 2.2.南京元发项目情况南京元发项目情况江心洲江心洲G42G42地块地块 江心洲整体规划江心洲整体规划 根据规划，总面积15.21平方公里的江心洲岛
11、上，建设用地约7.1平方公里，不足全岛面积的50%，其中产业开发与住宅开发各占总建筑面积的45%。规划至2017年总居住人口10万人。该项目预计将在2020年基本建成，总投资超过1000亿元。 “低容积率、高绿化率、小社区、高品质”将是全岛开发的亮点。 伴随着南京由河港转型为海港城市，将在未来带动南京城市飞速的发展，同时，青奥会的举办将会带动南京河西建邺等区域快速的发展，江心洲作为一个尚在开发中的岛屿，又具备良好的地理位置与环境条件，将在未来成为南京市的特色地域标志。 2.2.南京元发项目情况南京元发项目情况江心洲江心洲G42G42地块地块 保利紫荆公馆：多层洋房，预计起售均价28000元/
12、银城江心洲（长岛观澜一期）：小高层公寓，预计起售均价26000元/ 16 16 2.2.南京元发项目情况南京元发项目情况江心洲江心洲G42G42地块地块 拟建项目名称拟建项目名称：未定 项目建设地点项目建设地点：江苏省南京市建邺区江心洲G42地块 项目整体定位项目整体定位： 根据规划功能定位，江心洲岛内将发展集环保科技服务业、新能源服务业、现代农业服务业、生态旅游、文化创意、商务休闲、生态居住等功能于一体的“生态科技城、低碳智慧岛”； G42地块将发展为商住两用，面向高端客户的岛内标志性项目。 项目投资项目投资：项目整体开发总投资为48.92 亿元； 项目开发周期项目开发周期：项目计划于201
13、4年动工、2016年交房，开发周期3年。 项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标： 江心洲G42地块项目实际出让建设用地面积18.82万，综合容积率1.38，计容建筑面积25.9万。其中公寓8.5万 、花园洋房10.7万 、联排别墅1.9万 2.2.南京元发项目情况南京元发项目情况江心洲江心洲G42G42地块地块 联排 花园洋房 小高层138 小高层115 小高层 89 18 18 2.2.南京元发项目情况南京元发项目情况投资指标投资指标 经初步测算项目整体总投资为48.92亿元。项目地上可租售建筑面积25.9万，车位2045个，可累计实现收入75.49亿元，项目整体测算可实现税前利润20.
14、07亿元，税前全投资收益率53.3%，可实现税后利润15.06亿元，税后全投资收益率30.77%，税后销售净利润率19.94%。 江心洲江心洲G42地块地块项目项目经济测算分析经济测算分析表表 开发建设方案 容积率 1.38 一一 开发建设用地土地面积开发建设用地土地面积（万万m2）18.8218.82 二二 开发建设总建筑面积开发建设总建筑面积（万万平米平米）35.935.9 三三 总收入（万元）总收入（万元） 754910754910 1 建设具体构想 可售面积（m2） 预计售价 （元/m2) 合计(万元） 1.1 高层住宅 85187 27700 235968 1.2 花园洋房 1074
15、43 31000 333073 1.3 联排别墅 19610 39800 78048 1.4 社区商业 22277 35000 77970 1.5 可售车库 2045个 185000 37833 四四 项目开发建设成本项目开发建设成本 489243489243 五五 开发税费（万元）开发税费（万元） 115108115108 1 销售税金 64922 2 所得税 50,186 六六 所得所得税税前利润（万元）前利润（万元） 200745200745 七七 全部投资收益率全部投资收益率(所得税前所得税前) 53.3%53.3% 八八 所得税（所得税（万元）万元） 5018650186 九九 税后
16、利润（万元）税后利润（万元） 150559150559 十十 全部投资收益率全部投资收益率(所得税后所得税后) 30.77%30.77% 十一十一 销售净利润率销售净利润率(所得税后所得税后) 19.94%19.94% 19 19 2.2.南京元发项目情况南京元发项目情况- -现金流量预测现金流量预测 项目 合计 2013 2013 2014 2014 2014 2014 2015 2015 2015 2015 2016 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 1、现金流入 1,174,910 160,000 100,000 140,000 36,585 80,052
17、 75,489 82,712 119,797 110,087 106,232 100,248 1.1自有资金 320,000 160,000 100,000 40,000 20,000 1.2对外融资 100,000 100,000 销售收入 710,945 20,731 94,882 70,641 85,730 128,314 105,531 106,408 98,708 1.3销售回笼 691,202 16,585 80,052 75,489 82,712 119,797 110,087 106,232 100,248 2、现金流出 704,351 157,268 68,815 123,8
18、43 32,432 30,396 27,402 54,639 28,225 69,818 23,576 52,882 2.1土地成本 318,147 154,000 61,600 102,042 248 256 2.2建设成本 125,345 3,947 18,533 23,604 12,410 12,410 12,535 6,860 6,267 6,267 6,267 2.3期间费用 45,751 3,268 3,268 3,268 3,268 3,268 3,268 3,268 3,268 3,268 3,268 3,268 2.4财务费用 3,000 3,000 3,000 3,000
19、2,250 2,250 900 900 2.5销售税金 64,922 0 0 0 1,783 8,160 6,075 7,373 11,035 9,076 9,151 8,489 2.6所得税 50,186 777 3,558 2,649 3,215 4,812 3,957 3,990 3,702 2.7归还融资 100,000 25000 45000 30000 3、净现金流 470,559 2,732 31,185 16,157 4,153 49,656 48,087 28,073 91,572 40,269 82,656 47,366 4、累计净现金流 2,732 33,917 50,0
20、74 54,227 103,883 151,970 180,043 271,615 311,884 394,540 441,906 备注：假设当季度销售收入回笼比例为80%，剩余20%在下个季度回笼，最后一个季度销售在当季度全部回笼。 目目 录录 1. 信托交易结构信托交易结构 2. 融资人融资人I南京升龙元发置业有限公司南京升龙元发置业有限公司 3.融资人融资人II南京升龙元龙置业有限公司南京升龙元龙置业有限公司 4.保证人保证人上海升龙投资集团有限公司上海升龙投资集团有限公司 5.过程管理要点过程管理要点 6.风险分析风险分析 21 3.3.融资人融资人IIII- -南京元龙南京元龙 南京
21、升龙元龙置业有限公司； 公司全称公司全称 公司类别公司类别 有限责任公司； 注册资本注册资本 人民币1亿元； 经营范围经营范围 房地产开发经营、自有房屋租赁、物业管理及咨询； 股权结构股权结构 资产状况资产状况 南京升龙房产有限公司持股51%；上海升龙投资集团有限公司持股49%；（注：上海升龙投资集团有限公司持有南京升龙房产股份97%）。 因项目公司仅今年在11月成立，故无历史财务数据。 2013年11月7日； 注册时间注册时间 22 3.3.南京元龙南京元龙- -股权架构股权架构 23 23 3.3.南京元龙项目南京元龙项目河西新城河西新城G54G54地块地块 河西新城整体规划河西新城整体规
22、划 南京市依据城市发展规划，在全运会的基础之上提出“河西新城”的规划布局，打造城市的新中心。根据南京市“十二五”规划的定位，河西新城属于中心城区的组成部分，功能定位为“建设金融集聚区、高端服务业集聚区、文化体育中心和滨江宜居城区”。 且房地产价值仍未被充分挖掘，片区发展有很大的空间，市场形象高端，打造城市新中心，并且随着2014年青奥会的举办区域价值逐步得到释放，区域认可度得到提高，良好的区域环境为该项目的开发奠定了市场基础。 西西部部 北北部部 中中部部 南南部部 本案本案 3.3.南京元龙项目南京元龙项目河西新城河西新城G54G54地块地块 汇金汇金 2626- -4 4 正荣正荣 中澳中
23、澳 海峡城海峡城 南京中心南京中心 保利保利 招商招商 龙湖龙湖 南外南外 五矿五矿 五矿地块五矿地块： 2013.03.14拍拍得。总建面得。总建面36万方，容积率万方，容积率2.75，楼，楼面地价面地价10721元元/。目前。目前进度，已近在试桩。进度，已近在试桩。 奥体地块：奥体地块： 2013.04.02拍拍得。总建面得。总建面30万方万方，容积率，容积率2.75，楼楼面地价面地价11124元元/。 正正荣地块：荣地块： 2013.10.16拍得。总建面拍得。总建面30万方，容积率万方，容积率2.75，楼，楼面地价面地价13419元元/。 升龙地块：升龙地块： 2013.9.27拍得。
24、总建筑拍得。总建筑面积面积40万方，容积率万方，容积率2.75，楼面地价楼面地价9203元元/ 南外：南外： 已经在打桩，预计已经在打桩，预计2015年开学。年开学。 奥体奥体 青奥村青奥村 儿童医院儿童医院 会展会展 保利保利 3.3.南京元龙项目南京元龙项目河西新城河西新城G54G54地块地块 板块 项目名称 产品类型 最早开工时间 建筑面积 售价 装修档次 市场表现 河西 华新城 住宅、商业、办公 2010-03-13 60995.2 25300元/ 精装修 一批推出1#、3#楼共214套房源，成交103套 江湾城 住宅 2008-02-01 740000 26000元/ 精装修 三期首
25、开去化95%揽金11.7亿 招商雍华府 住宅 2008-07-07 145399.32 26500元/ 精装修 下半年推出两栋楼，约200套房源，主力户型为98-220平方米 莱蒙水榭春天 住宅 2012-11-01 145980 26000元/ 精装修 开盘当日卖出7.5亿元，占所推房源八成多 26 26 3.3.南京元龙项目南京元龙项目河西新城河西新城G54G54地块地块 拟建项目名称拟建项目名称：未定 项目建设地点项目建设地点：江苏省南京市建邺区河西G54（26-4）地块 项目整体定位项目整体定位： 南京市依据城市发展规划，河西新城属于中心城区的组成部分，功能定位为“建设金融集聚区、高端
26、服务业集聚区、文化体育中心和滨江宜居城区”； G54（26-4）地块项目将开发成住宅商用楼盘。 项目投资项目投资：项目整体开发总投资为52.16 亿元。 项目项目开发周期开发周期：项目计划于2014年施工，2017年交房，开发周期4年。 项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标： 河西G54地块项目实际出让建设用地面积10.9万，分为A、B、C、D四地块，各地块间由规划支路分开，综合容积率2.75，计容建筑面积30.1万，其中高层住宅28.3万。 3.3.南京元龙项目南京元龙项目河西新城河西新城G54G54地块地块 28 28 3.3.河西新城河西新城G54G54地块项目地块项目- -投资指标
27、投资指标 经初步测算项目整体总投资为52.16亿元。项目地上可租售建筑面积29.79万，车位2274个，可累计实现收入83.05亿元，项目整体测算可实现税前利润23.74亿元，税前全投资收益率67.2%，可实现税后利润17.81亿元，税后全投资收益率34.14%，税后销售净利润率21.44%。 河西新城河西新城G54地块地块项目项目经济测算分析经济测算分析表表 开发建设方案 容积率 2.75 一一 开发建设用地土地面积开发建设用地土地面积（万万m2）10.95 10.95 二二 开发建设总建筑面积开发建设总建筑面积（平米（平米） 404151404151 三三 总收入（万元）总收入（万元） 8
28、30481830481 1 建设具体构想 可售面积（m2） 预计售价 （元/m2) 合计(万元） 1.1 高层住宅 282946 26500 749807 1.2 社区商业 15051 35700 53723 1.3 可售车库 2275个 167000 26951 四四 项目开发建设成本项目开发建设成本 521622521622 五五 开发税费（万元）开发税费（万元） 130780130780 1 销售税金 71421 2 所得税 59359 六六 所得所得税税前利润（万元）前利润（万元） 237438237438 七七 全部投资收益率全部投资收益率(所得税前所得税前) 67.2%67.2%
29、八八 所得税（所得税（万元）万元） 5935959359 九九 税后利润（万元）税后利润（万元） 178078178078 十十 全部投资收益率全部投资收益率(所得税后所得税后) 34.14%34.14% 十一十一 销售净利润率销售净利润率(所得税后所得税后) 21.44%21.44% 29 29 3.3.河西新城河西新城G54G54地块项目地块项目- -现金流量预测现金流量预测 项目 合计 2013 2014 2014 2014 2014 2015 2015 2015 2015 2016 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 1、现金流入 1,924,825 150,0
30、00 200,000 50,000 62,320 101,620 97,590 99,828 122,965 114,295 79,082 1.1自有资金 300,000 150,000 100,000 50,000 1.2对外融资 100,000 100,000 销售收入 847,125 77,900 127,025 121,988 124,785 153,706 142,869 98,853 1.3销售回笼 677,700 62,320 101,620 97,590 99,828 122,965 114,295 79,082 2、现金流出 652,403 149,008 180,834 2
31、6,289 26,640 29,035 75,885 26,288 57,902 26,651 53,871 2.1土地成本 285,776 138,500 147,058 109 109 2.2建设成本 133,834 7,526 30,794 20,307 11,038 9,771 18,049 9,031 9,256 9,031 9,031 2.3期间费用 29,820 2,982 2,982 2,982 2,982 2,982 2,982 2,982 2,982 2,982 2,982 2.4财务费用 17,520 3,000 3,000 3,000 3,000 1,800 1,800
32、 960 960 2.5销售税金 59,506 0 0 0 6,699 9,249 8,179 8,687 11,047 9,525 6,120 2.6所得税 25,947 2,921 4,033 3,566 3,788 4,817 4,153 2,669 2.7归还融资 100,000 40000 28000 32000 3、净现金流 1,272,422 992 19,166 23,711 35,680 72,585 21,705 73,540 65,063 87,644 25,211 4、累计净现金流 992 20,158 43,869 79,549 152,134 173,839 247
33、,379 312,442 400,086 425,297 备注：假设当季度销售收入回笼比例为80%，剩余20%在下个季度回笼，最后一个季度销售在当季度全部回笼。 目目 录录 1. 信托交易结构信托交易结构 2. 融资人融资人I南京升龙元发置业有限公司南京升龙元发置业有限公司 3.融资人融资人II南京升龙元龙置业有限公司南京升龙元龙置业有限公司 4.保证人保证人上海升龙投资集团有限公司上海升龙投资集团有限公司 5.过程管理要点过程管理要点 6.风险分析风险分析 31 4.4.保证人保证人- -升龙集团升龙集团 上海升龙投资集团有限公司； 公司全称公司全称 公司类别公司类别 有限责任公司； 注册资
34、本注册资本 人民币60000万元； 经营范围经营范围 实业投资，项目投资，投资管理，投资咨询，房地产开发经营，房地产信息咨询；企业管理咨询；市政工程，室内外装潢及设计，资产管理；从事信息科技、信息技术领域的技术开发；从事货物及技术的进出口业务等。 股权结构股权结构 资产状况资产状况 林亿个人持股97%；刘榕个人持股3%； 截至2013年6月31日，资产总额270.66亿元，负债总额141.71亿元，资产负债率52.36%，所有者权益128.95亿元。 2007年8月31日； 注册时间注册时间 32 4.4.保证人保证人- -升龙集团资产变化升龙集团资产变化 103.39 137.74 218.
35、44 270.66 68.7 89.3 111.25 141.71 66.45% 64.83% 50.93% 52.36% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 0 50 100 150 200 250 300 2010 2011 2012 2013.6 资产总计 负债总计 资产负债率 3.3.保证人保证人- -升龙集团投资组织构架升龙集团投资组织构架 集团总裁 总裁办公室 人力资源中心 设计研发中心 工程质量监控中心 财务管理中心 酒店管理中心 商业管理中心 物业管理中心 金融投资中心 34 3.3.保证人保证人- -升
36、龙集团战略重地升龙集团战略重地I I（福州）（福州） 福州升龙汇金中心福州升龙汇金中心 定位为高层写字楼，现已结顶。定位为高层写字楼，现已结顶。 福州国际金融中心福州国际金融中心 定位超定位超5A甲级写字甲级写字 楼，现已建设至地面楼，现已建设至地面35层。层。 福州升龙环球中心福州升龙环球中心 定位为办公综合体，涵盖酒店、商业、办公等。定位为办公综合体，涵盖酒店、商业、办公等。 35 3.3.保证人保证人- -升龙集团战略重地升龙集团战略重地IIII（郑州）（郑州） 郑州曼哈顿广场郑州曼哈顿广场 郑州首个城市综合体项目，规划涵盖住宅、商郑州首个城市综合体项目，规划涵盖住宅、商业、写字楼、五星
37、级酒店及精装酒店式公寓等。业、写字楼、五星级酒店及精装酒店式公寓等。 郑州升龙国际中心郑州升龙国际中心 涵盖大型商业、高档商务办公、五星级酒店、涵盖大型商业、高档商务办公、五星级酒店、高档公寓及高档住宅等多种物业形态，且地理位置良好。高档公寓及高档住宅等多种物业形态，且地理位置良好。 郑州中原新城郑州中原新城 、郑州国际凤凰城、郑州升龙城、郑州升龙广场等、郑州国际凤凰城、郑州升龙城、郑州升龙广场等 36 3.3.保证人保证人- -升龙集团战略重地升龙集团战略重地IIIIII（洛阳）（洛阳） 洛阳升龙广场洛阳升龙广场 洛阳市中心最大规模的地标性都市综合体。洛阳市中心最大规模的地标性都市综合体。
38、洛阳升龙城洛阳升龙城 业态涵盖高档住宅、写字楼、商业、酒店等，其中业态涵盖高档住宅、写字楼、商业、酒店等，其中洛阳第一高度城市地标建筑“龙塔”正在建设中。洛阳第一高度城市地标建筑“龙塔”正在建设中。 37 3.3.保证人保证人- -升龙集团战略重地升龙集团战略重地IIIIIIII（天津、南（天津、南京）京） 天津汇金中心天津汇金中心 天津滨海新区金融写字一体区。天津滨海新区金融写字一体区。 南京升龙汇金中心南京升龙汇金中心 涵盖涵盖5A甲级超高层写字楼、酒店、商业、酒甲级超高层写字楼、酒店、商业、酒店式公寓等。店式公寓等。 38 3.3.保证人保证人- -升龙集团财务分析升龙集团财务分析 项目
39、项目 2013年年6月月31日日 2012年年12月月31日日 2011年年12月月31日日 2010年年12月月31日日 总资产 27,066,39 2,184,392 1,377,361 1,033,911 其中：流动资产 1,839,474 1,337,995 1,068,984 863,568 非流动资产 867,165 846,397 308,377 170,343 总负债 1,417,116 1,112,492 893,007 687,005 其中：流动负债 1,046,719 868,964 636,009 537,216 长期负债 370,398 243,528 256,998
40、 149,789 净资产 1,289,523 1,071,899 484,354 346,905 2010-2013年年6月资产月资产负债情况负债情况 截至2013年6月31日，公司合并资产总额270.66亿元，其中流动资产183.95亿元，占总资产的67.97%；非流动资产86.71亿元，占总资产的32.03%,资产负债率52.36%。 2010-2013年6月，公司资产规模持续稳定扩张，近三近三年平均增长率为年平均增长率为38.47 %。 至2013年6月，公司负债率呈下降趋势，资产负债结构合理稳定。 从公司的营业收入情况来看，公司2013年上半年营业收入达到了37.38亿元，预计公司20
41、13年收入将超过80亿元，较2012年公司55.65亿元的销售规模将有大幅上升。 总体来看，公司资本结构在可接受范围，资产流动性良好，变现能力强，公司整体再融资能较强，有良好的偿债能力。 单位：万元 目目 录录 1. 信托交易结构信托交易结构 2. 融资人融资人I南京升龙元发置业有限公司南京升龙元发置业有限公司 3.融资人融资人II南京升龙元龙置业有限公司南京升龙元龙置业有限公司 4.保证人保证人上海升龙投资集团有限公司上海升龙投资集团有限公司 5.过程管理要点过程管理要点 6.风险分析风险分析 40 5. 5. 过程管理要点过程管理要点 项目募集前提条件项目募集前提条件 全部法律合同已经签署
42、完毕，取得升龙集团、南京升龙、南京元龙和南京元发的相关决议和承诺； 南京元龙和南京元发注册资本增资到位； 办理完毕公证手续； 自主管理自主管理 我司对项目公司委任一名特别执行董事对项目公司重大事项进行表决，具有一票否决权，并定期现场检查项目情况； 我部将设置专项监管人员，进行财务管理、工程进度管理及销售管理，信托资金及项目销售回款资金使用需经我司的书面同意。 项目日常经营运作仍由项目公司负责，项目公司对项目开发做出业绩承诺。 41 5. 5. 过程管理要点过程管理要点 现金流归集现金流归集 南京元发信托期限满12个月时归还2.5亿元，满18个月时归还4.5亿元，满24个月时归还3亿元。 南京元
43、龙信托期限满12个月时归还4亿元，满18个月时归还2.8亿元，满24个月时归还3.2亿元。 信托终止信托终止 正常终止情况下，做出信托事务的清算报告（非审计） 出现非正常情况的，需要及时沟通，做到早发现、早报告、早协商、早处理 目目 录录 1. 信托交易结构信托交易结构 2. 融资人融资人I南京升龙元发置业有限公司南京升龙元发置业有限公司 3.融资人融资人II南京升龙元龙置业有限公司南京升龙元龙置业有限公司 4.保证人保证人上海升龙投资集团有限公司上海升龙投资集团有限公司 5.过程管理要点过程管理要点 6.风险分析风险分析 43 6. 6. 风险分析风险分析 法律和政策风险法律和政策风险 国家
44、货币政策、财政税收政策、信贷政策、产业政策、相关法律法规的调整以及经济周期的变化等因素可能发生不利变化，可能将对交易对手的经营能力产生一定影响，从而对信托财产收益产生影响。 项目公司运营风险项目公司运营风险 本信托计划增资项目公司后，对项目公司的经营行为只享有部分的控制权或决策权，因此如项目公司运营管理不善或其他原因，造成项目公司无收益甚至负债，则信托财产有遭受损失的风险。 44 6. 6. 风险分析风险分析 信用风险信用风险 信托期间及信托终止时，若交易对手发生违约，以及信托财产管理、运用过程中交易对手的违约都可能导致信用风险。 流动性风险流动性风险 流动性风险主要来源于在信托计划的时点偿付风险，即能否按时支付受益人收益和本金的风险。 45 6. 6. 风险分析风险分析 市场风险市场风险 本信托计划的市场风险主要体现为项目公司能否按计划实现现金流回流的风险。 操作风险操作风险 本信托操作风险主要体现为我司对信托财产管理不当，最终导致信托财产价值受到损失。 承销风险承销风险 承销风险主要指信托计划无法按时募集所需资金的风险。 2013年年12月月 谢谢 谢！谢！ 信托信托业务一部业务一部 杭州业务部杭州业务部 46
