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1、1地产税收收入扣除项目资本税收2地产税收收入扣除项目资本税收1.未完工收入2.未完工收入结转收入3.完工销售收入4.收入确认时间销售收入租金收入 未完工开发产品收入未完工开发产品收入（一）预收账款贷方发生额（常规科目）（1）发票领购账簿及发票收据（2）网上备案合同；纸质合同（3）销售台账（财务和销售部)（4）审报表核对：所得税纳税申报表 比对 营业税纳税申报表一查：房款计入其他应收款二查：其他应付款：定金、诚意金、订金、vip会员费是否缴纳营业税？(国税函发1995156号文件第18条： 问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？ 答：营业税暂行条例实施细则第
2、二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。)三查：其他应付款代收款项。（三个税种）四查：其他应付款大股东借款（财税2003158号 二、关于个人投资者从其投资的企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款长期不还的处理问题 纳税年度内个人投资者从其投资的企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税年度终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。国税
3、发2005120号 第三十五条：（四）加强个人投资者从其投资企业借款的管理，对期限超过一年又未用于企业生产经营的借款，严格按照有关规定征税。）五查：假借借款方式隐瞒收入。（向千家万户借款，签借款合同，实际为售房合同）（二）订金、定金、保证金、诚意金（其他应付款二级科目）是否缴纳所得税、营业税？1、2008年以后，如果收取的定金跨越年度，由于没有签订预售合同，因此在收取定金的当年，要作为预收款项，不作为收入处理，并入以后年度的销售收入或营业外收入。例外：大地税函（2009）77号文件第三条(违反上位法）2、定金国税函发1995156号第十八条 问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何
4、确定其纳税义务发生时间？ 答：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。3、诚意金 (河北省地税局2010年2号公告 认为应该缴税 但是大部分大型房企未就诚意金及缴纳营业税）建议：同当地税务局沟通，以取得一致意见。（三）会员卡或会员费2008年1月1日以后，对于此类未购房而办理的会员卡、会员费，是同定金，需缴纳企业所得税。思考：免费赠送的服务卡，是否征收营业税？关于有价消费卡征收营业税问题的批复(国税函【2004
5、】1032号文件）（四）非法预售房屋未签订预售合同，是否计税？（1）根据新31号文件第6条规定，签订合同后，才计税。（2）这里的合同，应遵循“实质重于形式的原则，不局限于房管局制式的合同，只要有实质上行驶销售合同意向的协议存在，则推定为销售合同已经签订。（国税函【2008】875号）思考：委屈的预售许可证的销售合同，在法律上是否有效？法释(2003)007号第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。” （五）是借款合同还是销售合同?(实质重于形式）假借借款的形式未完工收入结转收入未完工收入结转收入12地产税收收入扣除项目资本税收1.预租 收入2.先收租金3.后收租金4.免租期销售收入租金收入5.转租收入6.售后回租13地产税收收入扣除项目资本税收1. 成本2.费用3.税金4.损失14地产税收收入扣除项目资本税收1. 投资2.融资1.一般资本税收2.资产重组2.股息2.转股15地产税收收入扣除项目资本税收1.法律形式变更2.债务重组1.一般资本税收2.资产重组3.股权收购2.合并1. 资产收购1. 分立
