《承德老年沟项目概念性规划方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《承德老年沟项目概念性规划方案（49页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、名門地產承德老年溝項目概念性規劃城市環境綜述城市環境綜述城市環境綜述城市環境綜述城市经济环境基础城市经济环境基础城市经济环境基础城市经济环境基础2010201020102010年年年年承承承承德德德德全全全全市市市市实实实实现现现现生生生生产产产产总总总总值值值值880.5880.5880.5880.5亿亿亿亿元元元元，比比比比上上上上年年年年增增增增长长长长11.4%11.4%11.4%11.4%。全全全全市市市市居居居居民民民民消消消消费费费费品品品品价价价价格格格格同同同同比比比比上上上上涨涨涨涨2.3%2.3%2.3%2.3%。其其其其中中中中，城城城城市市市市和和和和农农农农村村村村
2、分分分分别别别别上上上上涨涨涨涨2.2%2.2%2.2%2.2%和和和和2.5%2.5%2.5%2.5%。全全全全年年年年财财财财政政政政收收收收入入入入114114114114亿亿亿亿元元元元，比比比比上上上上年年年年增增增增长长长长13.9%13.9%13.9%13.9%。全全全全市市市市城城城城镇镇镇镇居居居居民民民民家家家家庭庭庭庭人人人人均均均均可可可可支支支支配配配配收收收收入入入入13212132121321213212元元元元，比比比比上上上上年年年年增增增增长长长长10.6%10.6%10.6%10.6%。其其其其中中中中，城城城城市市市市居居居居民民民民家家家家庭庭庭庭人人
3、人人均均均均可可可可支支支支配配配配收收收收入入入入14668146681466814668元元元元，增增增增长长长长10.4%10.4%10.4%10.4%。城城城城市市市市居居居居民民民民人人人人均均均均消消消消费费费费支支支支出出出出9490949094909490元元元元，增增增增长长长长5.7%5.7%5.7%5.7%。全全全全市市市市农农农农村村村村居居居居民民民民人人人人均均均均纯纯纯纯收收收收入入入入4382438243824382元元元元，比比比比上上上上年年年年增增增增加加加加456456456456元元元元，增增增增长长长长11.6%11.6%11.6%11.6%。人均生
4、活消费支出。人均生活消费支出。人均生活消费支出。人均生活消费支出3441.73441.73441.73441.7元，增长元，增长元，增长元，增长7.1%7.1%7.1%7.1%。城市区位城市区位城市区位城市区位承德市位于河北省东北部，滦河与武烈河交汇处。地近京津，背靠蒙辽，省内与秦承德市位于河北省东北部，滦河与武烈河交汇处。地近京津，背靠蒙辽，省内与秦皇岛、皇岛、 唐山两个沿海城市和张家口市相邻。唐山两个沿海城市和张家口市相邻。承德因承德因“先有苑后有城先有苑后有城”、“四面环山四面环山”等原因，中心城区规模偏小、城市功能偏等原因，中心城区规模偏小、城市功能偏弱、产业发展空间不足。弱、产业发展
5、空间不足。承承德德旧旧称称“热热河河”，位位于于河河北北省省东东北北部部，是是首首批批2424个个国国家家历历史史文文化化名名城城之之一一、中中国国十十大大风风景景名名胜胜、旅旅游游胜胜地地四四十十佳佳、国国家家重重点点风风景景名名胜胜区区，是是国国家家甲甲类类开开放放城城市市。19941994年年位位于于承承德德市市的的避避暑暑山山庄庄及及其其周周围围寺寺庙庙被被联联合合国国教教科科文文组组织织批批准准为为世世界界文文化化遗遗产，从而使承德步入了世界文化名城的行列。产，从而使承德步入了世界文化名城的行列。城市规模城市规模城市规模城市规模20102010年年，中中心心城城区区人人口口规规模模5
6、757万万人人，到到20202020年年中中心心城城区区人人口口规规划划为为8080万万人人。20102010年年中中心心城城区区建建设设用用地地面面积积58.8358.83平平方方公公里里，到到20202020年年中中心心城城区区建建设设用用地地面面积积84.0084.00平平方方公里。公里。城市環境綜述城市環境綜述城市環境綜述城市環境綜述交通区位交通区位交通区位交通区位承德市西南距北京承德市西南距北京175175公里，距石家庄公里，距石家庄437437公里。北靠内蒙，东与辽宁接壤，西邻张公里。北靠内蒙，东与辽宁接壤，西邻张家口市，西南与北京市、天津市毗邻，东南与秦皇岛市、唐山市相连。家口市
7、，西南与北京市、天津市毗邻，东南与秦皇岛市、唐山市相连。铁路方面，承德境内有京承、锦承、京通、承隆四条铁路线，规划中的京沈客运专铁路方面，承德境内有京承、锦承、京通、承隆四条铁路线，规划中的京沈客运专线将使承德至北京的行车时间将缩短为线将使承德至北京的行车时间将缩短为1 1小时以内。小时以内。公路方面，公路方面，101101、111111、112112国道贯穿承德。京承高速从北京到承德约只需国道贯穿承德。京承高速从北京到承德约只需2 2 个小时。个小时。承唐高速，拉近了承德和唐山的距离，使承德拥有了第一条出海通道。承唐高速，拉近了承德和唐山的距离，使承德拥有了第一条出海通道。航空方面，按照城市
8、规划，初步确定航空方面，按照城市规划，初步确定20122012年承德机场通航。年承德机场通航。矿产资源矿产资源矿产资源矿产资源承承德德市市现现已已探探明明矿矿藏藏5757种种，主主要要有有铁铁、锰锰、钛钛、钒钒、铜铜、铅铅、锌锌、金金、银银、煤煤、莹莹石石、磷磷、膨膨润润土土、建建筑筑装装饰饰石石材材等等，其其中中铁铁、二二氧氧化化钛钛、铀铀、黄黄金金等等矿矿等等储储量量均均居居全全国国前前列列。目目前前市市域域内内冶冶金金矿矿山山企企业业达达到到295295家家，占占规规模模以以上上工工业业企企业业个个数数的的56.9%56.9%，该该行行业业实实现现增增加加值值272.7272.7亿亿元元
9、，占占规规模模以以上上工工业业企企业业的的79.7%79.7%，增增长长1515；该该行业中行业中262262家企业体现盈利，共实现利润家企业体现盈利，共实现利润88.288.2亿元，占规模以上工业企业的亿元，占规模以上工业企业的88.4%88.4%。 城市環境綜述城市環境綜述城市環境綜述城市環境綜述城市区划城市区划城市区划城市区划市市辖辖区区：承承德德全全市市辖辖八八县县三三区区，即即围围场场满满族族蒙蒙古古族族自自治治县县、丰丰宁宁满满族族自自治治县县、隆隆化化县县、滦滦平平县县、平平泉泉县县、承承德德县县、宽宽城城满满族族自自治治县县、兴兴隆隆县县，双双桥桥区、双滦区、区、双滦区、 鹰手
10、营子矿区。鹰手营子矿区。新新区区：为为了了恢恢复复承承德德古古城城风风貌貌，创创建建创创建建高高新新科科技技新新区区。现现将将大大石石庙庙、冯冯营营子子、闫闫营营子子、鹙鹙窝窝、砖砖瓦瓦窑窑、双峰寺五片设为新区。双峰寺五片设为新区。城市環境綜述城市環境綜述城市環境綜述城市環境綜述历史背景历史背景历史背景历史背景承德历史悠久，早在原始社会末期的新石器时代，我们的祖先即已劳动、生息在承德历史悠久，早在原始社会末期的新石器时代，我们的祖先即已劳动、生息在这块土地上，这里曾发现的石斧、网坠、陶鬲等丰富的历史文物，就是他们在这里劳这块土地上，这里曾发现的石斧、网坠、陶鬲等丰富的历史文物，就是他们在这里劳
11、动生活的遗迹。动生活的遗迹。 殷周时期殷周时期，这里是山戌、东胡少数民族活动的区域，是燕侯的势力范围。，这里是山戌、东胡少数民族活动的区域，是燕侯的势力范围。 战国时代战国时代，承德一带隶属于燕国设置的渔阳右北闰、辽西三郡。，承德一带隶属于燕国设置的渔阳右北闰、辽西三郡。史记。史记。. .匈奴传匈奴传记载，燕国曾在这一带修筑长城，理在长城遗址，仍依稀可见。特别是著名的兴记载，燕国曾在这一带修筑长城，理在长城遗址，仍依稀可见。特别是著名的兴隆农具铁范发现，说明当时这一带的农业生产已相当发达的。隆农具铁范发现，说明当时这一带的农业生产已相当发达的。 秦汉以后秦汉以后，历代的中央政权都曾在此设置过行
12、政管理机构。在漫长的历史中，这里，历代的中央政权都曾在此设置过行政管理机构。在漫长的历史中，这里的汉、匈奴、乌桓、鲜卑、库莫奚、契丹、突厥、蒙古等各民族的经济文化得到进的汉、匈奴、乌桓、鲜卑、库莫奚、契丹、突厥、蒙古等各民族的经济文化得到进一步发展。一步发展。 清朝后清朝后，热河的地理位置日益重要，这里毗邻京、津、西顾张家口、东接辽宁、北，热河的地理位置日益重要，这里毗邻京、津、西顾张家口、东接辽宁、北倚内蒙、南邻秦皇岛、唐山，是燕山腹地、渤海之滨重要的区域性城市。由于这里倚内蒙、南邻秦皇岛、唐山，是燕山腹地、渤海之滨重要的区域性城市。由于这里的气候、物产等自然条件得天独厚，既可消夏避暑，又可
13、联络蒙古，巩固边防，于的气候、物产等自然条件得天独厚，既可消夏避暑，又可联络蒙古，巩固边防，于是清帝从康熙四十二年（是清帝从康熙四十二年（17031703年）开始兴建避暑山庄，直至乾隆五十七年（年）开始兴建避暑山庄，直至乾隆五十七年（17921792年）年），工程才告结束。山庄建立后，清朝曾有，工程才告结束。山庄建立后，清朝曾有7 7个皇帝在此驻跸。清代康、乾年间，是个皇帝在此驻跸。清代康、乾年间，是山庄和外八庙的兴盛时期。帝王们在此消夏理政，使这里成为全国的第二个政治中山庄和外八庙的兴盛时期。帝王们在此消夏理政，使这里成为全国的第二个政治中心。随着清王朝的国势衰弱，鼎盛一时的山庄和外八庙开始
14、败落。心。随着清王朝的国势衰弱，鼎盛一时的山庄和外八庙开始败落。 19761976年年，国务院批准了，国务院批准了避暑山庄和外八庙整修工程第一个十年规划避暑山庄和外八庙整修工程第一个十年规划，避暑山庄，避暑山庄和外八庙得以大规模整修。和外八庙得以大规模整修。城市環境綜述城市環境綜述城市環境綜述城市環境綜述文化背景文化背景文化背景文化背景 承德是亿年以前承德是亿年以前侏罗纪世界生物发祥地侏罗纪世界生物发祥地，也是承德历史底蕴中最浓重的一笔。，也是承德历史底蕴中最浓重的一笔。 “ “红山文化红山文化” ”是热河地域新石器时期的历史文化，至今已经五千多年。在新石器后是热河地域新石器时期的历史文化，至
15、今已经五千多年。在新石器后期氏族社会转化时，即游牧民族从蒙古高原沿河流进入平原区过渡农耕生活。都曾期氏族社会转化时，即游牧民族从蒙古高原沿河流进入平原区过渡农耕生活。都曾经在热河地带经过，这里是人类进化、发展的转折区域。这一时期应称为燕山文化，经在热河地带经过，这里是人类进化、发展的转折区域。这一时期应称为燕山文化，与赵文化成为现河北的历史主体文化。与赵文化成为现河北的历史主体文化。 承德作为中国历史文化名城，承德作为中国历史文化名城，近代史上二百年的陪都近代史上二百年的陪都，汇集过各民族王公大臣的朝，汇集过各民族王公大臣的朝王之所。现存有中国三大古建筑群之一的避暑山庄和外八庙。集中皇家文化、
16、古建王之所。现存有中国三大古建筑群之一的避暑山庄和外八庙。集中皇家文化、古建筑文化、佛教文化和中原儒文化、是个被国人和业内人士看好的收藏宝地。市收藏筑文化、佛教文化和中原儒文化、是个被国人和业内人士看好的收藏宝地。市收藏家协会与民族民俗博物馆联手在热河都统府旧址筹办热河古玩城。家协会与民族民俗博物馆联手在热河都统府旧址筹办热河古玩城。 承德古建筑文化、佛教文化、中原儒文化和多民族交融的民风民俗、自然资源构成承德古建筑文化、佛教文化、中原儒文化和多民族交融的民风民俗、自然资源构成了了非物质文化遗产非物质文化遗产的资源宝库。的资源宝库。 承德市近年来已经成名的丰宁藤氏布糊画、崔晓立凿铜、雕塑、李钟
17、奎的木雕、张承德市近年来已经成名的丰宁藤氏布糊画、崔晓立凿铜、雕塑、李钟奎的木雕、张冬阁民俗装饰画，泥人、根雕、竹编、核桃雕，以及享誉全国的摄影、绘画、书法冬阁民俗装饰画，泥人、根雕、竹编、核桃雕，以及享誉全国的摄影、绘画、书法等门类都有大量的等门类都有大量的重量级艺术家及其作品问世重量级艺术家及其作品问世。 剪纸是承德地域传统家庭文化和民族艺术的遗产，尤其丰宁剪纸最为著名，剪纸是承德地域传统家庭文化和民族艺术的遗产，尤其丰宁剪纸最为著名，19921992年年被文化部命名为被文化部命名为“ “中国剪纸之乡中国剪纸之乡” ”。20052005年列入中国首批非物质文化遗产名录。年列入中国首批非物质
18、文化遗产名录。城市環境綜述城市環境綜述城市環境綜述城市環境綜述城市環境綜述城市環境綜述城市環境綜述城市環境綜述旅游殊荣旅游殊荣旅游殊荣旅游殊荣国务院首批公布的国务院首批公布的2424个历史文化名城之一个历史文化名城之一全国第一批全国第一批“ “重点文物保护单位重点文物保护单位” ”中国十大风景名胜之一中国十大风景名胜之一中国中国4444处重点风景名胜之一处重点风景名胜之一中国旅游胜地四十佳之一中国旅游胜地四十佳之一避避暑暑山山庄庄及及其其周周围围寺寺庙庙被被联联合合国国教教科科文文组组织织列列为为世世界界文文化遗产化遗产避暑山庄又被确定为全国首批十大文明风景旅避暑山庄又被确定为全国首批十大文明
19、风景旅旅游效益旅游效益旅游效益旅游效益旅旅游游业业持持续续增增长长。20102010年年全全市市共共接接待待境境内内外外旅旅游游客客1307.91307.9万万人人次次，比比上上年年增增长长21%21%；其其中中，境境内内游游客客12821282万万人人次次，境境外外游游客客25.825.8万万人人次次，分分别别增增长长20.9%20.9%、25.4%25.4%。全全年年实实现现旅旅游游总总收收入入91.4591.45亿亿元元，增增长长26.7%26.7%，其其中中，接接待境外游客输入待境外游客输入7367.67367.6万美元，增长万美元，增长34.6%34.6%。中心城区规划布局中心城区规
20、划布局中心城区规划布局中心城区规划布局 承承德德市市城城市市规规划划区区范范围围包包括括双双桥桥区区、双双滦滦区区、鹰鹰手手营营子子矿矿区区、上上板板城城镇镇、西西地地乡乡全全部部行行政政区区划划范范围围，面面积积12501250平方公里。平方公里。 新新的的规规划划通通过过“ “南南扩扩、西西进进、北北延延、中中疏疏” ”带带动动城城市市向向南南、西西、北北三三个个方方向向发发展展，疏疏解解老老城城区区职职能能，形形成成组团式结构。组团式结构。 中心区由老城区、北区、西区和南区四个组团组成。中心区由老城区、北区、西区和南区四个组团组成。 老老城城区区南南起起武武烈烈河河大大桥桥，北北至至上上
21、二二道道河河子子，为为旅旅游游服服务务、商商业业贸贸易易区区；北北区区南南与与老老城城区区相相接接，北北到到双双峰峰寺寺小小东东沟沟，为为休休闲闲度度假假、会会展展和和现现代代物物流流区区；西西区区位位于于城城市市西西部部，为为工工业业和和附附属属旅旅游游区区；南南区区北北起起武武烈烈河河大大桥桥，南南至至西西营营，为为行行政政办办公公、高高新新技技术术产产业业和和教教育育功功能区。能区。城市環境綜述城市環境綜述城市環境綜述城市環境綜述中心城区规划布局中心城区规划布局中心城区规划布局中心城区规划布局 市域城镇体系市域城镇体系“一核三带一核三带” ”空间结构空间结构“ “一核一核” ”为中心城区
22、为中心城区“ “三带三带” ”分别是：分别是：围场围场隆化隆化中心城区中心城区承德县承德县宽城城镇带；宽城城镇带；丰宁丰宁滦平滦平中心城区中心城区平泉城镇带；平泉城镇带；兴隆兴隆鹰手营子矿区鹰手营子矿区承德县承德县平泉城镇带平泉城镇带 城市景观规划城市景观规划“ “八条轴六节点八条轴六节点” ”八条重点景观轴：八条重点景观轴：老城区南营子大街、西大街、武烈路、中山东路、狮子沟老城区南营子大街、西大街、武烈路、中山东路、狮子沟路、南区东区中路、西区双塔山大街、北区老西营滨河路。路、南区东区中路、西区双塔山大街、北区老西营滨河路。其中山庄东路、狮子沟路作为历史遗产型景观街道；南营其中山庄东路、狮子
23、沟路作为历史遗产型景观街道；南营子大街、东区中路、双塔山大街为商业景观型街道；西大子大街、东区中路、双塔山大街为商业景观型街道；西大街为文化景观型街道，武烈路、老西营滨河路为滨河景观街为文化景观型街道，武烈路、老西营滨河路为滨河景观型街道。型街道。六节点：六节点：即即六六处处重重要要公公共共空空间间景景观观节节点点，分分别别是是冯冯营营子子高高等等教教育育共共享享节节点点、南南区区中中心心节节点点（武武烈烈河河与与滦滦河河交交汇汇处处附附近近地地块块）、西西区区中中心心节节点点（牤牤河河与与滦滦河河交交汇汇口口附附近近用用地地）、承承德德火火车车站站节节点点、老老城城区区中中心心广广城城节节点
24、点、北北北北区区区区旅旅旅旅游游游游服服服服务务务务区区区区（老老老老西西西西营营营营地块）节点地块）节点地块）节点地块）节点。城市環境綜述城市環境綜述城市環境綜述城市環境綜述双桥区发展及规划双桥区发展及规划双桥区发展及规划双桥区发展及规划双双桥桥区区以以旅旅游游及及其其服服务务业业为为主主的的第第三三产产业业，是是该该区区的的强强区区产产业业，也也是是优优势势主主导导产产业业，更是国民经济的重要组成部分。更是国民经济的重要组成部分。目目前前，全全区区服服务务业业主主要要涉涉及及交交通通运运输输、批批发发零零售售、住住宿宿和和餐餐饮饮、金金融融、房房地地产产、文文化化、体体育育和和娱娱乐乐业业
25、等等1414个个行行业业，服服务务业业企企业业近近13001300余余家家，1.31.3万万家家个个体体工工商商户户，提提供供就就业业7.37.3万万人人，服服务务业业增增加加值值占占GDPGDP的的比比重重始始终终保保持持在在60%60%左左右右，提提供供财财政政收收入入的的65%65%以以上上。在在服务业发展上，双桥从中心区出发。服务业发展上，双桥从中心区出发。一一是是，大大力力发发展展旅旅游游服服务务业业。结结合合全全市市提提出出的的“ “大大旅旅游游、大大产产业业、大大发发展展” ”的的思思路路，先先后后开开发发了了魁魁星星楼楼、磬磬锤锤峰峰索索道道、城城隍隍庙庙等等旅旅游游产产品品，
26、初初步步谋谋划划了了民民俗俗风风情情区区、五五星星级级酒酒店店、凤凤凰凰山山公公园园、热热河河温温泉泉度度假假疗疗养养宫宫等等一一批批旅旅游游服服务务项项目目。同同时时，打打好好皇皇家家、生生态态、民民俗俗游游三三张张品品牌牌，初初步步形形成成了了野野风风寨寨等等民民族族风风情情型型、金金禾禾农农庄庄等等绿绿绿绿色色色色庄庄庄庄园园园园型型型型、崔崔梨梨沟沟等等采采摘摘型型、鸡鸡冠冠山山等等自自自自然然然然风风风风光光光光型型型型四四种种旅旅游游工工程程体体系系，大大力力发发展展家家居居旅旅游游业业，逐逐步向规模化、规范化、产业化方向发展。步向规模化、规范化、产业化方向发展。二二是是，大大力力
27、发发展展商商贸贸、餐餐饮饮、交交通通运运输输等等传传统统产产业业。目目前前，全全区区批批发发和和零零售售业业企企业业650650余余家家，住住宿宿和和餐餐饮饮近近200200家家，租租赁赁和和商商业业服服务务业业企企业业150150余余家家，这这些些传传统统产产业业发发展展较较快快，增速保持在增速保持在10%10%左右，占左右，占GDPGDP的比重在的比重在20%20%左右。左右。三三是是，鼓鼓励励发发展展新新兴兴服服务务业业。不不断断深深化化对对国国家家产产业业政政策策的的研研究究，倡倡导导发发展展金金融融、保保险险、物流、信息和法律服务等现代服务业，正在制定相关发展规划。物流、信息和法律服
28、务等现代服务业，正在制定相关发展规划。城市環境綜述城市環境綜述城市環境綜述城市環境綜述承德市房地产发展概况承德市房地产发展概况承德市房地产发展概况承德市房地产发展概况房 地 产 发 展 政 策房 地 产 发 展 政 策房 地 产 发 展 政 策房 地 产 发 展 政 策房 地 产 发 展 现 状房 地 产 发 展 现 状房 地 产 发 展 现 状房 地 产 发 展 现 状典 型 性 项 目 陈 述典 型 性 项 目 陈 述典 型 性 项 目 陈 述典 型 性 项 目 陈 述发展環境綜述发展環境綜述发展環境綜述发展環境綜述 承德承德总体调控力度较弱，总体调控力度较弱，仍继续沿袭仍继续沿袭“河北河
29、北三年大变样三年大变样”的的发展战略发展战略 ； 承德各房地产贷款政策承德各房地产贷款政策仅执行银行系统内部的强制规定，仅执行银行系统内部的强制规定，仅执行银行系统内部的强制规定，仅执行银行系统内部的强制规定，没有更严厉的调控政策没有更严厉的调控政策没有更严厉的调控政策没有更严厉的调控政策，且且在在其它多其它多层面仍有促进房地产利好的相关政策出台层面仍有促进房地产利好的相关政策出台 ； 城市扩张的城市扩张的发展战略，发展战略，造成造成旧城改造旧城改造旧城改造旧城改造的大面积推进的大面积推进的大面积推进的大面积推进，进而进而增加增加增加增加了城市了城市了城市了城市刚性住宅刚性住宅刚性住宅刚性住宅
30、需求需求需求需求客群客群的数量的数量 ； 城市发展向外扩张，城市发展向外扩张，主城区主城区主城区主城区住宅土地住宅土地住宅土地住宅土地供应量供应量供应量供应量缩减缩减缩减缩减，城市外围城市外围信贷政策宽松信贷政策宽松信贷政策宽松信贷政策宽松 ，为为外外围各围各新区的未来发展奠定了良好的客源基础；新区的未来发展奠定了良好的客源基础； 实行第二套房首付不低于实行第二套房首付不低于50%50%，利率上浮，利率上浮1.11.1倍。严控三套房贷款，基本不发放，但倍。严控三套房贷款，基本不发放，但目前目前未出台如何认定三套房的方式未出台如何认定三套房的方式未出台如何认定三套房的方式未出台如何认定三套房的方
31、式。 外地人购房可不提供一年当地纳税证明外地人购房可不提供一年当地纳税证明外地人购房可不提供一年当地纳税证明外地人购房可不提供一年当地纳税证明，但需当地人进行担保并提供收入证明；，但需当地人进行担保并提供收入证明； 目前承德目前承德尚未限制家庭的购房套数尚未限制家庭的购房套数尚未限制家庭的购房套数尚未限制家庭的购房套数。房地产发展政策房地产发展政策房地产发展政策房地产发展政策政策小结政策小结政策小结政策小结通通过过现现阶阶段段承承德德所所实实施施国国家家调调控控政政策策的的分分析析：政政策策实实施施力力度度不不强强，该该地地区区没没有有实实施施限限购购政政策策，主主要要执执行行自自我我区区域域
32、发发展展性性战战略略方方针针，信信贷贷宽宽松松，三三套套购购房房情情况况未未明明确确，这这充充分分的的说说明明了了现现在在承承德德房房地地产产市市场场在在国国家家的的强强力力调调控控下下未未受受到到太太大大的的影影响响，并并且且区区域域发发展展处处在在良良性性进进行行中中，地地产产业业在在承承德德规规划划建建设设中中发发展展稳稳步攀升。步攀升。发展環境綜述发展環境綜述发展環境綜述发展環境綜述 承德房地产市场承德房地产市场0909年内进入快速推进阶段年内进入快速推进阶段 承德在售项目结余存量、新入市土地在承德在售项目结余存量、新入市土地在0909年获得集中释放，年获得集中释放，0909年市场的已
33、供应和潜年市场的已供应和潜在供应根据统计，已达到在供应根据统计，已达到188188万平米。万平米。 承德市承德市20102010年土地供应年土地供应4646个地块，总面积个地块，总面积达达255.44255.44万平米。万平米。 承德市承德市20112011年第一季度土地供应年第一季度土地供应1212个地块，个地块，总面积达总面积达43.2443.24万平米。万平米。房地产发展现状房地产发展现状房地产发展现状房地产发展现状 土地供应情况土地供应情况土地供应情况土地供应情况发展環境綜述发展環境綜述发展環境綜述发展環境綜述地块地块地块地块用地用地用地用地用地性质用地性质用地性质用地性质容积率容积率
34、容积率容积率供地方式供地方式供地方式供地方式承德市上二道河子河东地块承德市上二道河子河东地块829.61829.61亩亩居住、公共设施用地居住、公共设施用地不超过不超过2.12.1招标、拍卖、挂牌招标、拍卖、挂牌承德市河山佳园项目承德市河山佳园项目248.82248.82亩亩商业、住宅用地商业、住宅用地不超过不超过0.790.79招标、拍卖、挂牌招标、拍卖、挂牌承德市普宁寺门前广场及周边地块承德市普宁寺门前广场及周边地块900.45900.45亩亩商业、住宅用地商业、住宅用地不超过不超过0.400.40招标、拍卖、挂牌招标、拍卖、挂牌承德市大石庙承德市大石庙800800亩商住用地项目亩商住用地
35、项目850.14850.14亩亩商业服务业用地商业服务业用地未定未定未定未定承德市太平庄物流中心用地承德市太平庄物流中心用地220.14220.14亩亩商业服务业用地商业服务业用地未定未定未定未定承钢专用线改造项目高庙段承钢专用线改造项目高庙段1162.351162.35亩亩商业、住宅用地商业、住宅用地未定未定未定未定承钢专用线改造项目下营房段承钢专用线改造项目下营房段870.60870.60亩亩商业、住宅用地商业、住宅用地未定未定未定未定承钢专用线改造商业步行街项目承钢专用线改造商业步行街项目76.8076.80亩亩商业、住宅用地商业、住宅用地未定未定招标、拍卖、挂牌招标、拍卖、挂牌承钢专用
36、线改造项目草市地块承钢专用线改造项目草市地块18.9018.90亩亩商业、住宅用地商业、住宅用地不超过不超过1.881.88招标、拍卖、挂牌招标、拍卖、挂牌承德市下营房行署家属院及周边地块承德市下营房行署家属院及周边地块99.8699.86亩亩商业、住宅用地商业、住宅用地不超过不超过2.902.90招标、拍卖、挂牌招标、拍卖、挂牌承德市会龙山棚户区改造项目承德市会龙山棚户区改造项目367.80367.80亩亩商业、住宅用地商业、住宅用地不超过不超过2.402.40招标、拍卖、挂牌招标、拍卖、挂牌承德市山庄南路棚户区改造项目承德市山庄南路棚户区改造项目520.13520.13亩亩商业、住宅用地商
37、业、住宅用地未定未定招标、拍卖、挂牌招标、拍卖、挂牌承德市土地市场概况（承德市土地市场概况（承德市土地市场概况（承德市土地市场概况（2009201220092012）供应小结供应小结供应小结供应小结 当前市区储备预出让土地总计当前市区储备预出让土地总计6165.66165.6亩亩 按按照照容容积积率率2.02.0保保守守估估算算，预预出出让让土土地地将将在在未来形成逾未来形成逾800800万平米的市场供应量。万平米的市场供应量。时间时间时间时间地块编号地块编号地块编号地块编号地块位置地块位置地块位置地块位置土地用途土地用途土地用途土地用途土地面积土地面积土地面积土地面积( ( ( (公顷公顷公
38、顷公顷) ) ) )出让出让出让出让年限年限年限年限成交价成交价成交价成交价( ( ( (万元万元万元万元) ) ) )受让单位受让单位受让单位受让单位2010年12月29日 至 2011年01月20日201045供热厂商服用地2.9217408450云港投资有限责任公司2011年01月18日 至 2011年01月31日201044双塔山镇单塔子村松狮线公路南侧商务金融用地9.4455405670河北晨阳房地产开发有限公司2011年03月08日 至 2011年03月08日201101冯营子凤凰御景北侧住宅用地7.1443707585凤凰山房地产开发有限责任公司2011年03月09日 至 201
39、1年03月09日201102原双滦公安分局刑警队和拘留所住宅用地0.2112370212宝龙房地产开发有限责任公司2011年03月10日 至 2011年03月10日201103老西营村交警检测线周边住宅用地3.8146702546金易房地产开发有限公司2011年03月11日 至 2011年03月11日201104承德市庄头营第二锅炉厂住宅用地0.9054701506国鑫房地产有限公司2011年03月07日 至 2011年03月18日201105石门沟村天大钒业厂区南侧工业用地0.563250273天大钒业有限责任公司2011年03月07日 至 2011年03月18日201106-1滦河镇发电厂
40、西北侧6号地块工业用地3501804滦平县四方物流有限公司2011年03月10日 至 2011年03月23日201106-2滦河镇发电厂西北侧7号地块工业用地150602双滦区永鑫彩钢钢构2011年03月11日 至 2011年03月24日201106-4滦河镇发电厂西北侧9号地块工业用地0.457450276双滦岳发工贸有限责任公司2011年03月11日 至 2011年03月24日201106-5滦河镇发电厂西北侧10号地块工业用地2.0372501225刘文军2011年04月07日 至 2011年04月07日201107号双滦区偏桥子镇大贵口村西岔一期地块商务金融用地11.748140353
41、2避暑文化产业园区有限公司附：附：附：附：承德市承德市承德市承德市20112011年年年年1-41-4月月月月土地市场供应土地市场供应土地市场供应土地市场供应发展環境綜述发展環境綜述发展環境綜述发展環境綜述20092009年政府数据统计：年政府数据统计： 0909年销售量达年销售量达257.8257.8万平米，以几何式成倍上升，经历了极为快速的扩容、扩张的万平米，以几何式成倍上升，经历了极为快速的扩容、扩张的进程。进程。 0909年相比年相比0707、0808年有着成倍的速度增长，除了几个项目的团购量外，其市场成交量年有着成倍的速度增长，除了几个项目的团购量外，其市场成交量也较往年更大。也较往
42、年更大。 0909年消化量以团购为重要特征，主要是几个大盘的大量团购，承钢大约有年消化量以团购为重要特征，主要是几个大盘的大量团购，承钢大约有5050多万的多万的团购，价格团购，价格26002600元元/ /平米，阳光四季城大约有平米，阳光四季城大约有3434万团购，价格万团购，价格27002700元元/ /平米平米20092009年至今年至今 1010及及1111年前年前9 9个月承德市场仍存在较大量的团购购房，销售额度突飞猛进。个月承德市场仍存在较大量的团购购房，销售额度突飞猛进。 承德住宅项目一直为内向型本地化购买，外地投资、度假比例甚小，多以北京来源承德住宅项目一直为内向型本地化购买，
43、外地投资、度假比例甚小，多以北京来源的客群为主，但并非北京户籍人口。的客群为主，但并非北京户籍人口。 目前市场价格与目前市场价格与0909年相比呈直线上升，目前住宅市场的销售均价保持在年相比呈直线上升，目前住宅市场的销售均价保持在5000-60005000-6000元元/ /平米的区间内，个别项目因地理及优劣特殊原因低到不足平米的区间内，个别项目因地理及优劣特殊原因低到不足40004000元元/ /平米，最高突平米，最高突破破70007000元元/ /平米，个别早期类别墅项目二手价格已经达到平米，个别早期类别墅项目二手价格已经达到1300013000元元/ /平米。平米。小结小结小结小结承承德
44、德目目前前房房地地产产市市场场火火热热，土土地地供供应应量量增增加加，去去化化量量快快。整整体体处处于于房房地地产产市市场场高高速速发发展展的的阶阶段段，普普通通民民众众的的需需求求伴伴随随城城市市化化改改造造呈呈现现井井喷喷状状态态。价价格格不不断断提提升升、房房地地产产市市场场存存在在着巨大的发展空间。着巨大的发展空间。发展環境綜述发展環境綜述发展環境綜述发展環境綜述房地产发展现状房地产发展现状房地产发展现状房地产发展现状 市场消化及价格情况市场消化及价格情况市场消化及价格情况市场消化及价格情况市场抗性隐患：承德市今年将建保障性住房市场抗性隐患：承德市今年将建保障性住房市场抗性隐患：承德市
45、今年将建保障性住房市场抗性隐患：承德市今年将建保障性住房26443264432644326443套！套！套！套！发展環境綜述发展環境綜述发展環境綜述发展環境綜述典型性项目列举典型性项目列举典型性项目列举典型性项目列举70006000500040003000200010000承德世纪城港湾花园新世家和润新城阳光四季城天山水榭花都承德世纪城港湾花园新世家和润新城阳光四季城 天山水榭花都以往价格3180320032003800270045002011年价格580047805000490047007000承德项目平均销售价格呈高度上涨趋势，平承德项目平均销售价格呈高度上涨趋势，平均上浮均在均上浮均在1
46、000300010003000元元/ /平米之间。未来根平米之间。未来根据承德市的规划方针，围绕双桥区、双滦区据承德市的规划方针，围绕双桥区、双滦区和开发区的经济旅游发展，道路交通、生活和开发区的经济旅游发展，道路交通、生活配套越加完善，加之土地的稀缺性越来越明配套越加完善，加之土地的稀缺性越来越明显，故市场还仍存在一定的热炒机会。显，故市场还仍存在一定的热炒机会。发展環境綜述发展環境綜述发展環境綜述发展環境綜述典型性项目列举典型性项目列举典型性项目列举典型性项目列举项目名称项目名称项目名称项目名称承德世纪城三期承德世纪城三期承德世纪城三期承德世纪城三期港湾花园港湾花园港湾花园港湾花园新世家新
47、世家新世家新世家和润新城和润新城和润新城和润新城阳光四季城阳光四季城阳光四季城阳光四季城总建面（平米）总建面（平米）总建面（平米）总建面（平米）2222万（共万（共143143万）万）1111万万3030万万100100万万76.776.7万万产品类型产品类型产品类型产品类型高层、小高层高层、小高层高层、多层高层、多层、少量叠拼少量叠拼高层、多层高层、多层高层高层高层、多层高层、多层容积率容积率容积率容积率2.22.21.81.82.52.52.52.52.52.5建筑楼层建筑楼层建筑楼层建筑楼层252832252832层高层和层高层和1010层小高层层小高层6 6栋栋6 6层、层、6 6栋栋
48、1111层、层、4 4栋栋1717层及层及5 5栋栋2-32-3层层叠拼叠拼2424层层2929层层2727层层层高（米）层高（米）层高（米）层高（米）2.92.92.92.92.92.92.92.92.82.8立面风格立面风格立面风格立面风格现代简约现代简约现代简约现代简约现代简约现代简约现代简约现代简约现代简约现代简约立面材料立面材料立面材料立面材料涂料涂料涂料涂料涂料涂料涂料涂料涂料涂料各项目占地面积都在百亩以上，建筑面积在各项目占地面积都在百亩以上，建筑面积在8080万平方米以上的有四个，总体供应量在万平方米以上的有四个，总体供应量在350350多万平方米，大都分期建设，从两期到五多万
49、平方米，大都分期建设，从两期到五期不同；类型多以高层和多层为主，建筑容积率多在期不同；类型多以高层和多层为主，建筑容积率多在2.52.5左右，立面风格都是现代简约风格，材料多以涂料为主。左右，立面风格都是现代简约风格，材料多以涂料为主。 住宅環境綜述住宅環境綜述住宅環境綜述住宅環境綜述区域住宅市场环境区域住宅市场环境区域住宅市场环境区域住宅市场环境双 桥 区 在 售 住 宅双 桥 区 在 售 住 宅双 桥 区 在 售 住 宅双 桥 区 在 售 住 宅双 桥 区 待 售 住 宅双 桥 区 待 售 住 宅双 桥 区 待 售 住 宅双 桥 区 待 售 住 宅承 德 别 墅 发 展承 德 别 墅 发
50、展承 德 别 墅 发 展承 德 别 墅 发 展住宅環境綜述住宅環境綜述住宅環境綜述住宅環境綜述双桥区在售住宅双桥区在售住宅双桥区在售住宅双桥区在售住宅区域内在售住宅特征：区域内在售住宅特征：区域内在售住宅特征：区域内在售住宅特征：从目前住宅分布图可以看出，从目前住宅分布图可以看出，现有住宅分布体系主要为传统现有住宅分布体系主要为传统双桥区老城区以及南侧开发区、双桥区老城区以及南侧开发区、大学城附近，形成两个相对特大学城附近，形成两个相对特色鲜明的住宅组团。色鲜明的住宅组团。就目前在售项目来讲，向北延就目前在售项目来讲，向北延展的住宅项目地处二道河子改展的住宅项目地处二道河子改造地块内的兴盛汇水
51、湾和承德造地块内的兴盛汇水湾和承德医学院周边，地块延展空间受医学院周边，地块延展空间受山体限制较大，但住宅品质相山体限制较大，但住宅品质相对较高。对较高。住宅環境綜述住宅環境綜述住宅環境綜述住宅環境綜述双桥区在售住宅双桥区在售住宅双桥区在售住宅双桥区在售住宅区域内在售住宅特征：区域内在售住宅特征：区域内在售住宅特征：区域内在售住宅特征：因受地理因素影响，承德住宅因受地理因素影响，承德住宅市场各项目市场各项目容积率差异较大容积率差异较大，但最高不过但最高不过3.53.5，最低达到，最低达到0.70.7，属于典型城市外围住宅体系，属于典型城市外围住宅体系建筑风格以现代简约为主，大建筑风格以现代简约
52、为主，大多无明显的建筑特色。目前市多无明显的建筑特色。目前市场上场上仅天山水榭花都、欧尚风仅天山水榭花都、欧尚风仅天山水榭花都、欧尚风仅天山水榭花都、欧尚风景以欧式风格为主，定位高端景以欧式风格为主，定位高端景以欧式风格为主，定位高端景以欧式风格为主，定位高端从价格角度出发，该区域中项从价格角度出发，该区域中项目间目间价格浮动较为稳定价格浮动较为稳定，区域，区域价格特征明显。价格特征明显。 项目名称项目名称项目名称项目名称项目类型项目类型项目类型项目类型容积率容积率容积率容积率入住时间入住时间入住时间入住时间销售均价销售均价销售均价销售均价0101文轩茗苑文轩茗苑住宅住宅2.502.50201
53、1-11-132011-11-13￥5000.00/5000.00/0202承德承德 世纪城世纪城复合地产复合地产3.033.032014-122014-12￥6700.00/6700.00/0303凤凰御都凤凰御都凤凰御都凤凰御都住宅住宅住宅住宅2013-082013-08￥4600.00/4600.00/0404欣雅山庄欣雅山庄住宅住宅2.512.512011-12-312011-12-31￥5500.00/5500.00/0505天都嘉成天都嘉成住宅住宅2.402.402012-07-152012-07-15￥4870.00/4870.00/0606清樾华庭清樾华庭景观居所景观居所1.9
54、91.992012-082012-08￥6500.00/6500.00/0707新世家小区新世家小区住宅住宅2.302.302013-12-312013-12-31￥5000.00/5000.00/0808祥云小区祥云小区住宅住宅2011-04-282011-04-28￥5288.00/5288.00/0909阳光阳光 四季城二期四季城二期住宅住宅20122012￥4500.00/4500.00/1010鑫通上城鑫通上城住宅住宅2.802.80待定待定￥6500.00/6500.00/1111武阳丽园武阳丽园住宅住宅3.503.502012-092012-09￥4300.00/4300.00/
55、1212御龙瀚府御龙瀚府住宅住宅2.942.942012-12-312012-12-31￥4800.00/4800.00/1313环翠山庄环翠山庄住宅住宅0.700.70 2011-05 2011-05￥4500.00/4500.00/1414天山水榭花都天山水榭花都花园洋房花园洋房2.202.20 2010-06 2010-06￥7000.00/7000.00/1515承德承德 现代城现代城住宅住宅2.302.302012-052012-05￥5500.00/5500.00/1616欧尚风景欧尚风景住宅住宅2.802.802010-072010-07￥3800.00/3800.00/1717
56、名苑山庄名苑山庄住宅住宅已交房已交房￥5500.00/5500.00/1818和润新城二期和润新城二期住宅住宅2.602.60￥4580.00/4580.00/1919武阳秀美武阳秀美住宅住宅2012-092012-09￥5300.00/5300.00/2020迎水坝回迁楼迎水坝回迁楼回迁房回迁房￥5650.00/5650.00/2121润景华庭润景华庭住宅住宅2.502.502012-122012-12￥5000.00/5000.00/2222嘉和广场嘉和广场住宅住宅20122012年底年底待定待定凤凰御都项目为中昂地产营销顾问代理项目凤凰御都项目为中昂地产营销顾问代理项目凤凰御都项目为中昂
57、地产营销顾问代理项目凤凰御都项目为中昂地产营销顾问代理项目住宅環境綜述住宅環境綜述住宅環境綜述住宅環境綜述双桥区待售住宅双桥区待售住宅双桥区待售住宅双桥区待售住宅区域内待售住宅特征：区域内待售住宅特征：区域内待售住宅特征：区域内待售住宅特征：目前区域内待售住宅数量有限，目前区域内待售住宅数量有限，但除去回迁用途项目外，剩余但除去回迁用途项目外，剩余均以品质、景观、环境为项目均以品质、景观、环境为项目立项切入点来迎合市场。立项切入点来迎合市场。20132013年该部分住宅产品将集中年该部分住宅产品将集中投放使用。投放使用。待售项目中中高端特质明显，待售项目中中高端特质明显，尤其与本案用地较为接近
58、的兴尤其与本案用地较为接近的兴盛汇水湾（上二道河子）。盛汇水湾（上二道河子）。住宅環境綜述住宅環境綜述住宅環境綜述住宅環境綜述双桥区待售住宅双桥区待售住宅双桥区待售住宅双桥区待售住宅区域内待售住宅特征：区域内待售住宅特征：区域内待售住宅特征：区域内待售住宅特征：目前区域内待售住宅数量有限，目前区域内待售住宅数量有限，但除去回迁用途项目外，剩余但除去回迁用途项目外，剩余均以品质、景观、环境为项目均以品质、景观、环境为项目立项切入点来迎合市场。立项切入点来迎合市场。20132013年该部分住宅产品将集中年该部分住宅产品将集中投放使用。投放使用。待售项目中中高端特质明显，待售项目中中高端特质明显，尤
59、其以凤凰御景和与本案用地尤其以凤凰御景和与本案用地较为接近的兴盛汇水湾（上二较为接近的兴盛汇水湾（上二道河子）为代表。道河子）为代表。 项目名称项目名称项目名称项目名称项目类型项目类型项目类型项目类型容积率容积率容积率容积率入住时间入住时间入住时间入住时间销售均价销售均价销售均价销售均价0202盛世壹品盛世壹品住宅住宅3.453.45待定待定0303凤凰御景凤凰御景山体别墅山体别墅0.750.75销售即住销售即住暂内定暂内定1200012000.00/.00/0404兴盛汇水湾兴盛汇水湾景观景观住宅住宅2.812.81￥5 55 500.0000.00/ /0505公元欧洲城公元欧洲城大型城市
60、大型城市住宅住宅20132013￥4800.00/4800.00/0606富顺诚小区富顺诚小区回迁回迁住宅住宅少量销售，价格待定少量销售，价格待定0707塞纳澜湾塞纳澜湾景观景观住宅住宅20122012待定待定凤凰御都项目为中昂地产营销顾问代理项目凤凰御都项目为中昂地产营销顾问代理项目凤凰御都项目为中昂地产营销顾问代理项目凤凰御都项目为中昂地产营销顾问代理项目此处所提凤凰御景销售价格为内部研讨价格，尚未公布，请协助保密，特此说明！此处所提凤凰御景销售价格为内部研讨价格，尚未公布，请协助保密，特此说明！客群环境特征客群环境特征客群环境特征客群环境特征从客户来源看。承德目前主要以本市的企事业单位、
61、私营业主、从客户来源看。承德目前主要以本市的企事业单位、私营业主、城市改造、新农村改造拆迁户及市域周边所属县内依附地方资源城市改造、新农村改造拆迁户及市域周边所属县内依附地方资源先富裕起来的人口（矿主等）为主。其中，城市化改造而形成的先富裕起来的人口（矿主等）为主。其中，城市化改造而形成的拆迁大军成为普通住宅的购买主力军，企业主、先富起来的少部拆迁大军成为普通住宅的购买主力军，企业主、先富起来的少部分人成为高端住宅的直接购买者。分人成为高端住宅的直接购买者。住宅環境綜述住宅環境綜述住宅環境綜述住宅環境綜述天山天山天山天山观澜墅观澜墅观澜墅观澜墅物业类别：别墅物业类别：别墅建筑风格：西班牙式，联
62、排、双拼建筑风格：西班牙式，联排、双拼项目位于承德中心主干道南营子大街南项目位于承德中心主干道南营子大街南延翠桥路，多条交通主干道贯穿其间，延翠桥路，多条交通主干道贯穿其间，距离市中心广场大约距离市中心广场大约15001500米，距离避暑米，距离避暑山庄仅山庄仅20002000米，采用米，采用VIPVIP体系销售，目前体系销售，目前处于全球火爆预约中处于全球火爆预约中！別墅環境綜述別墅環境綜述別墅環境綜述別墅環境綜述別墅環境綜述別墅環境綜述別墅環境綜述別墅環境綜述承德别墅市场环境承德别墅市场环境承德别墅市场环境承德别墅市场环境 承德住宅市场中别墅项目较一般的旅游城市有所欠缺，尤其与周边沿海城承
63、德住宅市场中别墅项目较一般的旅游城市有所欠缺，尤其与周边沿海城承德住宅市场中别墅项目较一般的旅游城市有所欠缺，尤其与周边沿海城承德住宅市场中别墅项目较一般的旅游城市有所欠缺，尤其与周边沿海城市相比，其别墅总量极少。这与地区外向型经济不足，经济型、高知型人市相比，其别墅总量极少。这与地区外向型经济不足，经济型、高知型人市相比，其别墅总量极少。这与地区外向型经济不足，经济型、高知型人市相比，其别墅总量极少。这与地区外向型经济不足，经济型、高知型人口流动贫瘠，地区经济投资潜能不足等因素有关。口流动贫瘠，地区经济投资潜能不足等因素有关。口流动贫瘠，地区经济投资潜能不足等因素有关。口流动贫瘠，地区经济投
64、资潜能不足等因素有关。 目前双桥区建设中立项别墅的房地产项目有天山目前双桥区建设中立项别墅的房地产项目有天山目前双桥区建设中立项别墅的房地产项目有天山目前双桥区建设中立项别墅的房地产项目有天山观澜墅、环翠山庄、凤观澜墅、环翠山庄、凤观澜墅、环翠山庄、凤观澜墅、环翠山庄、凤凰御景，三个项目均各有特色。其中天山凰御景，三个项目均各有特色。其中天山凰御景，三个项目均各有特色。其中天山凰御景，三个项目均各有特色。其中天山观澜墅因地处城市核心区，故观澜墅因地处城市核心区，故观澜墅因地处城市核心区，故观澜墅因地处城市核心区，故地理位置优越显著，其定位全球，目前处于前期招募中；环翠山位居北部地理位置优越显著
65、，其定位全球，目前处于前期招募中；环翠山位居北部地理位置优越显著，其定位全球，目前处于前期招募中；环翠山位居北部地理位置优越显著，其定位全球，目前处于前期招募中；环翠山位居北部山区，主导旅游、会议、度假、休闲，属于旅游地产范畴；凤凰御景则面山区，主导旅游、会议、度假、休闲，属于旅游地产范畴；凤凰御景则面山区，主导旅游、会议、度假、休闲，属于旅游地产范畴；凤凰御景则面山区，主导旅游、会议、度假、休闲，属于旅游地产范畴；凤凰御景则面向本地富裕人士和大学城的高知人群，属于经济型、生活型别墅范畴。向本地富裕人士和大学城的高知人群，属于经济型、生活型别墅范畴。向本地富裕人士和大学城的高知人群，属于经济型
66、、生活型别墅范畴。向本地富裕人士和大学城的高知人群，属于经济型、生活型别墅范畴。 概念性规划思路阐述概念性规划思路阐述概念性规划思路阐述概念性规划思路阐述概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述项目理解项目理解项目理解项目理解 项目用地地理位置：承德市双桥区三道河老年沟项目用地地理位置：承德市双桥区三道河老年沟项目用地地理位置：承德市双桥区三道河老年沟项目用地地理位置：承德市双桥区三道河老年沟 项目拟定产品类型：别墅类高端住宅项目拟定产品类型：别墅类高端住宅项目拟定产品类型：别墅类高端住宅项目拟定产品类型：别墅类高端住宅 项目所在地承德市
67、特点：山川、气候、物产等自然条件得天独厚，旅游资项目所在地承德市特点：山川、气候、物产等自然条件得天独厚，旅游资项目所在地承德市特点：山川、气候、物产等自然条件得天独厚，旅游资项目所在地承德市特点：山川、气候、物产等自然条件得天独厚，旅游资 源丰富，是消夏避暑的旅游胜地。源丰富，是消夏避暑的旅游胜地。源丰富，是消夏避暑的旅游胜地。源丰富，是消夏避暑的旅游胜地。 项目用地老年沟现状：城市边缘的有部分村民及其农作物种植地的山谷，项目用地老年沟现状：城市边缘的有部分村民及其农作物种植地的山谷，项目用地老年沟现状：城市边缘的有部分村民及其农作物种植地的山谷，项目用地老年沟现状：城市边缘的有部分村民及其
68、农作物种植地的山谷， 有一条县道与外界沟通。有一条县道与外界沟通。有一条县道与外界沟通。有一条县道与外界沟通。概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述 偏偏（山沟儿里（山沟儿里）远远（城市边缘（城市边缘）闭塞闭塞（交通不畅（交通不畅）好像都是缺点，但是换位思考，如果好像都是缺点，但是换位思考，如果不是不是缺点缺点而是而是特点呢？特点呢？项目定位思路项目定位思路项目定位思路项目定位思路概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述别墅概念别墅概念独立的庄园式居所，除独立的庄园式居所，除“居住居住”这个住宅的基本功能以外，这个住宅的基本功能以外，更主要体现更主要体现生活品质生活品质及及享
69、用特点享用特点的的高级住所高级住所庄园概念庄园概念乡村的田园房舍，大面积的乡村的田园房舍，大面积的田庄田庄，包括，包括住所住所、园林园林和和农田农田的建筑组群的建筑组群项目定位思路项目定位思路项目定位思路项目定位思路概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述项目用地项目用地远离城市喧嚣，得天独厚的自然景观远离城市喧嚣，得天独厚的自然景观山峦、坡地、山谷、绿色植被，这些都可以成就真正意义的别墅山峦、坡地、山谷、绿色植被，这些都可以成就真正意义的别墅用地引发的联想用地引发的联想还记得陶渊明的还记得陶渊明的桃花源记桃花源记“晋太元中晋太元中, ,武陵人捕鱼为业。缘溪行，忘路之远近。忽逢桃花林武
70、陵人捕鱼为业。缘溪行，忘路之远近。忽逢桃花林”我们何不利用地块现状的闭塞和偏远打造一个我们何不利用地块现状的闭塞和偏远打造一个“现代版的桃花源现代版的桃花源现代版的桃花源现代版的桃花源”。项目定位思路项目定位思路项目定位思路项目定位思路概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述营造的场景设想营造的场景设想驱车沿武烈河畔公路向目的地驶去，经过一片浓密的绿荫树丛后，驶入一个景观及建筑营驱车沿武烈河畔公路向目的地驶去，经过一片浓密的绿荫树丛后，驶入一个景观及建筑营造的隧道，然后视野豁然开朗，一个错落点缀着美丽别墅的山谷呈现在眼前造的隧道，然后视野豁然开朗，一个错落点缀着美丽别墅的山谷呈现在眼前
71、如此条件下打造的别墅应具有的特质如此条件下打造的别墅应具有的特质神秘神秘感，感，尊贵尊贵感，悬念的感，悬念的诱惑诱惑，探寻的，探寻的冲动冲动（身处外部）（身处外部）静隐静隐，安逸安逸，从容从容享受，自然享受，自然优雅优雅（身处内部）（身处内部）项目定位思路项目定位思路项目定位思路项目定位思路概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述如此别墅吸引的业主如此别墅吸引的业主注重注重物质生活的享受，物质生活的享受，精神生活的满足，精神生活的满足，不事张扬，不事张扬，在乎自我认同的有足够物质基础构筑精神堡垒的在乎自我认同的有足够物质基础构筑精神堡垒的社会高端人士社会高端人士 项目定位思路项目定位思
72、路项目定位思路项目定位思路项项项项 目目目目 定定定定 位位位位概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述生态、环境保护、依山就势、合理开发生态、环境保护、依山就势、合理开发项项项项 目目目目 定定定定 位位位位 承德寓意：承德寓意：传承历史、承载未来传承历史、承载未来承德宣传用语：避暑山庄，和合承德承德宣传用语：避暑山庄，和合承德和合：和谐、融合，体现天、地、人和合：和谐、融合，体现天、地、人和谐共处和谐共处此种中国传统文化所追求的物质形态，与现代田园文化的内涵是不谋而合的！此种中国传统文化所追求的物质形态，与现代田园文化的内涵是不谋而合
73、的！现代田园文化需要优美的自然环境，有山有水，生态健康，无拘无束，轻松和谐的生活氛围，现代田园文化需要优美的自然环境，有山有水，生态健康，无拘无束，轻松和谐的生活氛围，有亲朋往来，相邻相伴，同时，还要有便捷的交通，发达的通讯，满足工作、生活的各类配套服务，有亲朋往来，相邻相伴，同时，还要有便捷的交通，发达的通讯，满足工作、生活的各类配套服务，即立足传统田园文化之上的满足现代人生活追求和精神享受的产物。即立足传统田园文化之上的满足现代人生活追求和精神享受的产物。西方文化的优雅与中国传统文化的含蓄融合成西方文化的优雅与中国传统文化的含蓄融合成低调的奢华低调的奢华。项项项项 目目目目 定定定定 位位
74、位位 概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述 规划定位（一期）规划定位（一期） 环境环境 在规划设计中结合中国环境造园原理和风水堪舆理论，将西方度假理念与中国建筑当地人文有机结合起来在规划设计中结合中国环境造园原理和风水堪舆理论，将西方度假理念与中国建筑当地人文有机结合起来 景观开发突出亲近自然民俗体验，发掘承德本土的饮食民俗文化景观开发突出亲近自然民俗体验，发掘承德本土的饮食民俗文化 将生态与生活有机融合，开发生态农庄，易修身易养性将生态与生活有机融合，开发生态农庄，易修身易养性 有机蔬菜、果树、绿色家禽、特种花卉、药材种植，开设农产
75、品加工，可外销可自用，提升会所高端消费有机蔬菜、果树、绿色家禽、特种花卉、药材种植，开设农产品加工，可外销可自用，提升会所高端消费场所和机会（如葡萄酒）场所和机会（如葡萄酒） 以某种当地著名的经济农作物为主题，发展规模化种植，形成鲜明的广告效应，如杏花山，栗树谷，最终以某种当地著名的经济农作物为主题，发展规模化种植，形成鲜明的广告效应，如杏花山，栗树谷，最终形成以经济作物为先导的旅游产业，如认养、采摘等形成以经济作物为先导的旅游产业，如认养、采摘等项项项项 目目目目 定定定定 位位位位 概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述 规划定位（一期）规划定位（一期） 功能建筑功能建筑 主题：
76、生态度假疗养主题：生态度假疗养功能：生态酒店、餐饮、会所、运动、会议功能：生态酒店、餐饮、会所、运动、会议原则：合理建筑选址，依山势而建，确保建筑与自然充分和谐原则：合理建筑选址，依山势而建，确保建筑与自然充分和谐 规划定位（一期）规划定位（一期） 经营经营 生态农庄：采用租赁模式，业主委托经营者经营，聘请当地农民劳作，解决当地农民就业问题生态农庄：采用租赁模式，业主委托经营者经营，聘请当地农民劳作，解决当地农民就业问题项项项项 目目目目 定定定定 位位位位 概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述 规划定位（二期）规划定位（二期）在一期度假村的打造基础上，让山谷充满了生机，在一期度假
77、村的打造基础上，让山谷充满了生机，给二期给二期高端别墅高端别墅高端别墅高端别墅的开发提供了氛围、环境和品牌的多重基础。的开发提供了氛围、环境和品牌的多重基础。项项项项 目目目目 定定定定 位位位位 概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述 关注别墅的客户群已由重物质关注别墅的客户群已由重物质转向重精神转向重精神，在选择项目时已从自我炫耀到，在选择项目时已从自我炫耀到自我实现自我实现的转变，他们更在的转变，他们更在乎的是自我认同乎的是自我认同 定制别墅定制别墅以客户为主题，根据客户的需要组织空间，进行设计，客户是别墅真正意义上的主人，具有以客户为主题，根据客户的需要组织空间，进行设计，客
78、户是别墅真正意义上的主人，具有不可复制性不可复制性，定制化的目的是，定制化的目的是提升产品品质提升产品品质，促进项目销售促进项目销售 定制化虽然会增加建筑设计成本，提高设计技术要求，但通过以需定产的方式，可有效定制化虽然会增加建筑设计成本，提高设计技术要求，但通过以需定产的方式，可有效降低空置率降低空置率，及时回笼资金及时回笼资金，加速现金流，加速现金流 只要保证整个项目风格的协调，每栋别墅可充分满足消费者只要保证整个项目风格的协调，每栋别墅可充分满足消费者个性化需求个性化需求，可以根据不同类型的产品分，可以根据不同类型的产品分别采取别采取大众化定制大众化定制（联体别墅），（联体别墅），深度化
79、定制深度化定制（单体别墅）和（单体别墅）和个性化定制个性化定制（顶级别墅）的方法。（顶级别墅）的方法。产品性质定位产品性质定位产品性质定位产品性质定位 概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述会所化打造分两方面会所化打造分两方面A A、单体别墅中的会所空间打造、单体别墅中的会所空间打造B B、别墅区中的公众会所的打造、别墅区中的公众会所的打造 住宅的本质代表着生活，而生活质量的高低则体现在住宅质量的优劣上，从最初的满足生存居住需求住宅的本质代表着生活，而生活质量的高低则体现在住宅质量的优劣上，从最初的满足生存居住需求发展到自我实现的需求。相对应的，发展到自我实现的需求。相对应的，私人会
80、所别墅私人会所别墅的出现填补了对新生活方式的追求，达成了自我实的出现填补了对新生活方式的追求，达成了自我实现的富足。现的富足。 别墅产品将由单一的居住型功能向别墅产品将由单一的居住型功能向多元的会所功能多元的会所功能转变，会所别墅的绝佳私密性可以满足高端人群的转变，会所别墅的绝佳私密性可以满足高端人群的圈层生活圈层生活需求。优美的环境，独到的设计，完备的物管服务使会所别墅成为高端人士的交流场，工作需求。优美的环境，独到的设计，完备的物管服务使会所别墅成为高端人士的交流场，工作场和环境场。场和环境场。产品性质定位产品性质定位产品性质定位产品性质定位 概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐
81、述 实行会员制；实行会员制； 享受专属有机农庄各项服务；享受专属有机农庄各项服务； 成为白金会员可以拥有酒店别墅的使用权、成为白金会员可以拥有酒店别墅的使用权、收益权和其它处置权；收益权和其它处置权； 并赠送专属有机农场；并赠送专属有机农场； 定期参加举办的活动。定期参加举办的活动。产品性质定位产品性质定位产品性质定位产品性质定位 产品概念设计综述产品概念设计综述产品概念设计综述产品概念设计综述概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述承德高档别墅私家会所承德高档别墅私家会所承德高档别墅私家会所承德高档别墅私家会所真正的真正的真正的真正的“名门会名门会名门会名门会”概念思路阐述概念思路阐
82、述概念思路阐述概念思路阐述形成会员制体系，让度假地产与社交紧密相连，打破度假的季节性形成会员制体系，让度假地产与社交紧密相连，打破度假的季节性形成会员制体系，让度假地产与社交紧密相连，打破度假的季节性形成会员制体系，让度假地产与社交紧密相连，打破度假的季节性生态山庄生态山庄生态山庄生态山庄 + + + + 专属会所专属会所专属会所专属会所 + + + + 产权别墅产权别墅产权别墅产权别墅 + + + +私家田园私家田园私家田园私家田园（必须是别墅业主才能享用专属会所、私家田园）（必须是别墅业主才能享用专属会所、私家田园）（必须是别墅业主才能享用专属会所、私家田园）（必须是别墅业主才能享用专属会
83、所、私家田园）（酒店客人必须电话预约，临时到访无法进入）（酒店客人必须电话预约，临时到访无法进入）（酒店客人必须电话预约，临时到访无法进入）（酒店客人必须电话预约，临时到访无法进入）概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述 开开开开 发发发发 节节节节 奏奏奏奏 阐阐阐阐 述述述述 山体景观的打造山体景观的打造经营性场所的开发运营经营性场所的开发运营“名门会名门会”高端会所的开发高端会所的开发定制化别墅的逐期开发定制化别墅的逐期开发一期第一阶段一期第一阶段一期第一阶段一期第一阶段山体景观山体景观山体景观山体景观一期第二阶段一期第二阶段一期第二阶段一期第二阶段度假酒店、度假酒店、度假酒店
84、、度假酒店、VIPVIPVIPVIP会所、度假会议会所、度假会议会所、度假会议会所、度假会议二期二期二期二期定制型山谷别墅群定制型山谷别墅群定制型山谷别墅群定制型山谷别墅群概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述终极目标终极目标终极目标终极目标打造新时代的田园生活打造新时代的田园生活概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述概念思路阐述项目立项项目立项项目立项项目立项 SWOT SWOT SWOT SWOT 简述简述简述简述 “W” weaknessesW” weaknessesW” weaknessesW” weaknesses（劣势）（劣势）（劣势）（劣势） 项目原有用地为山区村庄，且属
85、于双桥区北侧，长期属于城项目原有用地为山区村庄，且属于双桥区北侧，长期属于城市外围地区，故基础城市设施不足，加之山地因素，未来用市外围地区，故基础城市设施不足，加之山地因素，未来用地施工市政成本必大幅增加；地施工市政成本必大幅增加； 项目所处地理位置交通虽然便利，但道路质量将极度影响未项目所处地理位置交通虽然便利，但道路质量将极度影响未来高品质项目的打造。来高品质项目的打造。“T” threats“T” threats“T” threats“T” threats（威胁）（威胁）（威胁）（威胁） 用地特性决定了建设高容积率建筑的难度及不可能性，故而用地特性决定了建设高容积率建筑的难度及不可能性，
86、故而原住民外迁问题将直接威胁到本项目的开发建设（如要打造原住民外迁问题将直接威胁到本项目的开发建设（如要打造高品质会所别墅，则原住民必须外迁）；高品质会所别墅，则原住民必须外迁）； 项目早期因北区及双峰寺风景区的规划同质项目有可能集中项目早期因北区及双峰寺风景区的规划同质项目有可能集中面向市场，经营不善将给后期别墅项目造势带来不利。面向市场，经营不善将给后期别墅项目造势带来不利。“O” opportunitiesO” opportunitiesO” opportunitiesO” opportunities（机会）（机会）（机会）（机会） 承德市虽旅游经济显著，但房地产发展却未充分利用该优势，
87、目承德市虽旅游经济显著，但房地产发展却未充分利用该优势，目前市场中的对应竞品项目稀缺，给本案产品打造带来发展契机；前市场中的对应竞品项目稀缺，给本案产品打造带来发展契机； 本案受益于承德市向北发展旅游观光的政策导向，地块位于北区本案受益于承德市向北发展旅游观光的政策导向，地块位于北区观光经济区块的最南端，与现有二道河子高尚住宅区形成对接，观光经济区块的最南端，与现有二道河子高尚住宅区形成对接，项目地块未来发展机会充足。项目地块未来发展机会充足。“S” strengths“S” strengths“S” strengths“S” strengths（优势）（优势）（优势）（优势） 地块所在位于承德双桥区北延旅游产业区规划的最南端；地块所在位于承德双桥区北延旅游产业区规划的最南端； 特特殊殊地地理理环环境境及及地地质质地地貌貌结结构构使使得得产产品品开开发发必必然然有有别别于于现现有有普遍住宅产品；普遍住宅产品； 相对私密的山谷效应，对于高端住宅打造具有先天的优势；相对私密的山谷效应，对于高端住宅打造具有先天的优势； 山地特殊的容积率指标为打造低密度住宅提供最直接保障；山地特殊的容积率指标为打造低密度住宅提供最直接保障；
