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1、上海虹梅商务楼服务式办上海虹梅商务楼服务式办公项目可行性报告含市场公项目可行性报告含市场调查前期策划调查前期策划0本案情况Optimize市场环境Project竞品分布Analyse财务测算Marketing目录Contents20本案情况Optimize市场环境Project竞品分布Analyse财务测算Marketing目录Contents3全市情况上海全市办公成交面积起伏较大上海全市办公成交面积起伏较大3、5、8、9月是量价高峰量价高峰2011.5-2012.4上海全市办公市场成交情况综合2011年5月至2012年4月一年的数据显示，上海全市办公成交面积起伏较大，传统的3月、5月、8月、
2、9月依然是量价高峰，9月后进入“熊市”，春节后又有新一轮的涨幅4成交排名从成交排名前十项目来看，除中山广场、嘉瑞国际等个别项目外，其余均不是传统意义上的CBD版块，说明消费者趋于理性，沪上众多的“城市副中心”蕴含着一定的发展空间2011.5-2012.4全市办公市场成交前项目105全市的甲级写字楼分布于沪上6大CBD板块，2012年第一季度上海甲级办公楼租金稳中有升，环比上涨1.2%，同比上涨11.4%+热租区域6市场情况-售（闵行办公）成交排名居前的几个项目中，宁谷商务大厦、财富108等以小户型、精装交付，价格相对较高，其余基本在20000元/左右徘徊一年来，闵行全区办公成交面积仅4、8两月
3、突破1万，同均价呈反比，进入12年以来成交量大幅下降，价格逐步回升市场分析7市场情况-租（闵行办公）区域市场中，标准写字楼配比占56.7%，为主要比重，园区及创意地产项目占较大比例，为22.5%，其余服务式办公、酒店上盖项目等为补足部分，共计20%左右总体看来，闵行全区缺乏高质量、高单价的商办项目。按12年1季度浦西甲级写字楼平均成交单价9.1元/天的参数来看均属中低品质，主要价格段集中于2.4-3元/天市场分析闵行成交价排名前十项目80本案情况Optimize市场环境Project竞品分布Analyse财务测算Marketing目录Contents9竞品分布（传统分布）竞品分布（传统分布）p
4、漕河泾板块项目品质稍差，欠缺高端甲级写字楼与大型成熟商务配套，租金价格相对较低，以大面积段房源为主，出租率较高，租客构成来源于大中型电子、半导体、科研型企业p莲花国际作为本项目南侧标杆性楼盘，各方面配套相对成熟，目前租客偏好段为大面积户型，厦门精瑞电脑、松雷企业等主力客户，基本租借单位为400-500p本项目在该区域内价格偏低，可塑性较高竞品分析竞品分布1服务式办公服务式办公香樟园商务楼11 香樟园商务楼香樟园商务楼隶属漕河泾片区，临近古美罗阳板块，周边基本以民用、生活配套为主，距离轨交站点有1.5km以上的直线距离古美罗阳漕河泾开发区香樟园香樟园商务楼（服务式办公）12香樟园商务楼（服务式办
5、公）公共配套 香樟园商务楼除相邻的漕河泾开发区外，此项目周边仅配备商场、连锁酒店、第六人民医院、邮政储蓄、银行等便民设施配套13香樟园商务楼（服务式办公）布局规划 香樟园服务式办公把住宅区内一栋建筑单独提取稍作装修，其品质、价格、租客均属下乘，此类物业受区域、配套、外形限制，难以提高档次14竞品分布（传统分布）p漕河泾板块项目品质稍差，欠缺高端甲级写字楼与大型成熟商务配套，租金价格相对较低，以大面积段房源为主，出租率较高，租客构成来源于大中型电子、半导体、科研型企业p莲花国际作为本项目南侧标杆性楼盘，各方面配套相对成熟，目前租客偏好段为大面积户型，厦门精瑞电脑、松雷企业等主力客户，基本租借单位
6、为400-500p本项目在该区域内价格偏低，可塑性较高竞品分析竞品分布2服务式办公服务式办公A-Plus15 帝宝国际大厦虹桥商圈龙柏住宅区A-PlusA-Plus位于大虹桥枢纽，依托于帝保国际大厦，距离最近的轨交10号线步行10分钟左右，周边偏近于韩国领事馆，具有一定国际化氛围A-Plus（服务式办公）A-Plus（服务式办公）公共配套协和双语学校好美家金海马家具交行、建行、上行内部房型以2-4人为主，现5-10人房间已满租，成交价格在2000元/台/月以内A-Plus（服务式办公）18竞品分布（传统分布）p漕河泾板块项目品质稍差，欠缺高端甲级写字楼与大型成熟商务配套，租金价格相对较低，以大
7、面积段房源为主，出租率较高，租客构成来源于大中型电子、半导体、科研型企业p莲花国际作为本项目南侧标杆性楼盘，各方面配套相对成熟，目前租客偏好段为大面积户型，厦门精瑞电脑、松雷企业等主力客户，基本租借单位为400-500p本项目在该区域内价格偏低，可塑性较高竞品分析竞品分布3服务式办公服务式办公麦克森19 麦克森麦克森作为一个类地铁上盖项目，步行100m即可抵达10号线龙柏新村站，北侧大量虹桥高端别墅、商业项目为该案提供了无限商机先锋大厦古北虹桥板块龙柏新村麦克森（服务式办公）20麦克森（服务式办公）上海虹桥商业中心莱帝恩世大酒店周边餐饮类项目概况 麦克森的主楼先锋大厦外立面普通，然后周边成熟的
8、配套和浓郁的商业氛围、高端住宅区林立拉高了该项目的整体品质，凸显了地理优势麦克森（服务式办公）规划布局 麦克森商务中心从10-130平方米自由划分的办公空间，既适合中小型企业，也符合跨国公司的需求，从设计规划层面看比较合理前台茶水间4人间8人间共享间竞品分布（传统分布）p漕河泾板块项目品质稍差，欠缺高端甲级写字楼与大型成熟商务配套，租金价格相对较低，以大面积段房源为主，出租率较高，租客构成来源于大中型电子、半导体、科研型企业p莲花国际作为本项目南侧标杆性楼盘，各方面配套相对成熟，目前租客偏好段为大面积户型，厦门精瑞电脑、松雷企业等主力客户，基本租借单位为400-500p本项目在该区域内价格偏低
9、，可塑性较高竞品分析竞品分布4服务式办公服务式办公福克斯23 福克斯（服务式办公）福克斯此次新开的福克斯银都路项目交通方面毫无优势，距离春申路、银都路站均有一定距离，业主借助福克斯的品牌优势且降低价格招揽优质客户福克斯直线距离1.7KM直线距离1.9KM梅陇板块闵行星河湾豪宅区福克斯（服务式办公）18-55精装房型200-800精装25福克斯（服务式办公）FOCUS连锁目前已签约的6家客户品质均较高，且租赁期限为6-18个月，或许价格上的让步以及focus的品牌效应吸引了此类客源的入驻26竞品分布（传统分布）p漕河泾板块项目品质稍差，欠缺高端甲级写字楼与大型成熟商务配套，租金价格相对较低，以大
10、面积段房源为主，出租率较高，租客构成来源于大中型电子、半导体、科研型企业p莲花国际作为本项目南侧标杆性楼盘，各方面配套相对成熟，目前租客偏好段为大面积户型，厦门精瑞电脑、松雷企业等主力客户，基本租借单位为400-500p本项目在该区域内价格偏低，可塑性较高竞品分析竞品分布5服务式办公服务式办公喜悦商务27 喜悦商务喜悦商务普陀分中心，共设52个独立办公室，140个工作位，相对低廉的租金价格使得开业仅2年不到便取得出租率85%的业绩港中旅大厦北静安板块武宁长寿板块喜悦商务（服务式办公）喜悦商务（服务式办公）亚新生活广场家乐福曹家渡休闲广场周边配套一应俱全，为项目内租客的出行、商务、休闲提供便捷规
11、划布局 喜悦提供完备的商务服务，人性化的空间设计理念、灵活的租赁周期充分满足了1-10人立即式办公的需求喜悦商务（服务式办公）300本案情况Optimize市场环境Project竞品分布Analyse财务测算Marketing目录Contents31古美罗阳板块漕河泾开发区梅陇板块锦江乐园莲花国际广场百联南方商城上海南站直线距离1.7KM直线距离1.6KM直线距离1.8KM虹梅商务楼32虹梅商务大厦坐落于轨交1号线锦江乐园站，交通便利内部面积大小不一，从47-整层为租户提供了多方位的选择北靠上海南站，南邻南方商城，东西两侧古美罗阳、梅陇凌云板块、锦江乐园提供了充足的客源和人流量项目概况周边配套
12、1楼街铺餐饮类中低区娱乐型（量贩式KTV)本案周边业态仍以餐饮、休闲为主，大小不一的餐饮商铺多达213家，休闲购物场所达149家本项目将商业、办公一隔为二，低区基本以便民性的快餐、娱乐行业为主，中高区为传统办公部分目前租户所偏好的面积段在170-240之间，租赁情况比较稳定项目为轨交上盖，地下为1号线锦江乐园站，中低区为各类餐饮、便利型超市、食品零售、卡拉OK等业态分布，4楼以上为传统办公区域，目前租赁情况良好外立面夜景效果图总金额p现主力租户基本为中小型企业，办公人数约为10-20人之间p所租用的面积段为47-240，实际成交价格为1.75-2.05元/平方米天p据观测，租客行业中，科技、电
13、子、信息类占较大比重现状虹梅商厦目前租赁情况良好，成交均价在1.9-2.2元/天，物业费19.5元/月，近期由于8楼来伊份将近整层的退租造成一定面积的空置，其他有2500面积待续租或调整租赁情况客户群定价优惠力度行业限制接受度XXX商务中心醒目的抬头预测商务中心应当在开盘前制定好定价策略及优惠力度，选择合理的客户群，按其接受能力制定套餐服务，并在成熟之后对租客的行业有所限制未来预测5竞品点评5竞品对比各竞品按自身条件的不同分别制定相应的优惠策略，其租客规模、行业也有明显的区域效应竞品对比38人性化的免费服务专业的运营团队完善的商业气氛与交通优势自由弹性的租赁周期合理的租金价格简洁、鲜明的项目官
14、网服务式办公a)首先，作为服务式办公与传统性质相区别的最大特点是具备自由、灵活的租赁周期，甚至可按月、周、日结算，并辅以齐全的软硬件配套，如网络、秘书、会务室等人性化的商务支持，凸显服务的优势；b)其次，配备专业的运营团队，醒目的项目门户网站以及撒网式的网络推广，保证客源的充足性和稳定性；c)最后，注重项目的选址，在有一定交通、商业配套优势的情况下，能更有利的增加项目的卖点和实用性。小 结小 结锁定客户渠道服务式办公选址- 尽量选取有一定交通优势与商业配套的区域硬件配备- 敞亮的空间布局、简易实用而奢华的办公家具、和谐的色调锁定客户渠道- 迅速、准确的选定客层，以便准确、适时的推广运营团队&人
15、性服务- 高质素的运营团队配以灵活的租赁周期，各方位的软性服务四项建议400本案情况Optimize市场环境Project竞品分布Analyse财务测算Marketing目录Contents41竞品分布（传统分布）p漕河泾板块项目品质稍差，欠缺高端甲级写字楼与大型成熟商务配套，租金价格相对较低，以大面积段房源为主，出租率较高，租客构成来源于大中型电子、半导体、科研型企业p莲花国际作为本项目南侧标杆性楼盘，各方面配套相对成熟，目前租客偏好段为大面积户型，厦门精瑞电脑、松雷企业等主力客户，基本租借单位为400-500p本项目在该区域内价格偏低，可塑性较高竞品分析财务测算1方案一方案一权益返算42即
16、设定该项目持有年限为即设定该项目持有年限为1010年，初期投入改造时间年，初期投入改造时间3 3个月，同类型物业基准收益率为个月，同类型物业基准收益率为5%5%计算条件财务计算背景评价原则、方法和依据本项目财务评价主要参照国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版规定的原则和要求进行财务评价基础数据选取1、本项目运营期设定为10年，即2013年至2022年。其中项目改造期为2012年10月-12月2、参照上海市商业办公项目的建设及运营情况，设定本项目基准收益率为5%成本费用计算表即设定该项目持有年限为即设定该项目持有年限为1010年，初期投入改造时间年，初期投入改造时间3 3个月
17、，同类型物业基准收益率为个月，同类型物业基准收益率为5%5%成本费用计算表人员成本中心客服经理1名，招商2名，前台接待兼商务秘书1名，保洁1名每年工资福利费总计(6000+4000x2+3500+2500)X1224000024万元即设定该项目持有年限为即设定该项目持有年限为1010年，初期投入改造时间年，初期投入改造时间3 3个月，同类型物业基准收益率为个月，同类型物业基准收益率为5%5%在此基础上每年以3%递增工资及福利费改造后项目需要增加相关服务式办公工作人员共5名45成本费用计算表能耗成本即设定该项目持有年限为即设定该项目持有年限为1010年，初期投入改造时间年，初期投入改造时间3 3
18、个月，同类型物业基准收益率为个月，同类型物业基准收益率为5%5%电话，宽带等计价：46440(通常为固定费用)茶水、报纸、杂志每人每月按40元(可变)城开水电消耗平均为：5800X2X12139200(可变)可变费用以历年设定出租率为系数，可得历年能耗消费如下表：0.60.70.80.85能耗成本参照龙阳路能耗标准46成本费用计算表成本费用中除装修10年摊还外，主要支出以租金成本、物业费、营销费为主要组成部分权益返算法市场情况下,租金投资回报率若要达到平均5%左右，其月租金价格支撑需在2000元左右48财务判断分析即设定该项目持有年限为即设定该项目持有年限为1010年，初期投入改造时间年，初期
19、投入改造时间3 3个月，同类型物业基准收益率为个月，同类型物业基准收益率为5%5%第三年：78.9%，第六年：62.61%，第八年：59.2%平均：70.1%(参考，通常不计平均值)保本出租率：第六年：104出租率：80%第三年：97出租率：75%第八年：110出租率：85%平均：130X0.8X0.75X0.85=66.3出租率：51%(参考)为进一步分析项目的可行性和承担风险的能力，故对项目进行不确定性分析，最常用的两种分析方法盈亏平衡分析和敏感性分析49财务测算结论：本项目财务可行性即设定该项目持有年限为即设定该项目持有年限为1010年，初期投入改造时间年，初期投入改造时间3 3个月，同
20、类型物业基准收益率为个月，同类型物业基准收益率为5%5%u经计算，本项目各项财务评价指标尚好，权益反算情况下，租金保持在2000元/台/月分别与周边项目相比，高于本项目设定的基准值8%；u全项目投资依5%的租金增长，全部回收期租金价格控制合理，盈利能力尚可；u盈亏平衡及敏感性分析都显示本项目具有一定的市场适应能力和抗风险能力；50竞品分布（传统分布）p漕河泾板块项目品质稍差，欠缺高端甲级写字楼与大型成熟商务配套，租金价格相对较低，以大面积段房源为主，出租率较高，租客构成来源于大中型电子、半导体、科研型企业p莲花国际作为本项目南侧标杆性楼盘，各方面配套相对成熟，目前租客偏好段为大面积户型，厦门精
21、瑞电脑、松雷企业等主力客户，基本租借单位为400-500p本项目在该区域内价格偏低，可塑性较高竞品分析财务测算2方案二方案二现状财务分析51测算原则0最高最佳使用根据总体假设中所述，按照项目经济指标以及当前市场情况，拟初期投资成本相对较低，比较受市场欢迎的产品，方可获取最大市场收益是符合本项目住宅部分最高最佳使用原则的；本报告中，对租金部分的价值评估，选用的收益获取对象是以市场现有相似度较高竞品项目为参照。本次测算采取最高最佳使用原则假设条件0目前闵行区域服务式办公租金增长幅度较低在5%-8%之间办公市场租金水平尚可，基本维持在1300-1700左右，凯燕环球中心、红豆国际公寓无论从品质、地段
22、、以及客户层的选择上都对本案具有一定的参考性从竞品实际情况来看，实际3年以上持有期后基本维持在85%左右入住率535竞品对比本案对比周边竞品，在交通方面具有明显优势，其余如自身配套、硬件配备、产品定位特色方面有待验证计算合理租金水平54租金收入考虑按照前期规划，设定租赁面积为1000M2服务式办公桌为130张参考项目周边服务式办公项目的情况工作台平均租金为1400元/台/月（下限租金为1100元/台/月、上限租金为1600元/台/月）55营业收入计算表行政服务收入估算：会议室使用费用，通讯费，商务中心费用，秘书费用和其他服务费用按出租收入的百分比来确定，行业标准为8%营业收入计算根据项目策划，
23、本项目改造后为服务式办公项目，因此，本项目的收入主要来自于服务式办公台出租收入。各类收入的估算如下：56财务判断分析财务盈利能力分析经计算，如按市场传统租金进行招商运营，项目投资回报与投资成本不成正比，项目收入过低；应考虑适当增加工作台数或打通营销渠道增强工作台租金价格57财务测算结论：本项目财务可行u数据上来看：本项目各项财务评价指标存在风险，财务内部收益情况不足与满足成本支出，本项目设定的租金价格必须高于市场价值u财务净现值税前和内部收益率，均为负值。全部投资投资回收期内无法盈利。盈利能力有待商榷u盈亏平衡及敏感性分析都显示本项目具有一定的市场适应能力和抗风险能力u问题：规划设计中办公桌数
24、目能否保证，出租率能否保证。本报告中，营销成本数据有效性偏低58上海城开经纪有限公司综合业务部 谢谢!进入夏天，少不了一个热字当头，电扇空调陆续登场，每逢此时，总会想起进入夏天，少不了一个热字当头，电扇空调陆续登场，每逢此时，总会想起那一把蒲扇。蒲扇，是记忆中的农村，夏季经常用的一件物品。记忆中的故那一把蒲扇。蒲扇，是记忆中的农村，夏季经常用的一件物品。记忆中的故乡，每逢进入夏天，集市上最常见的便是蒲扇、凉席，不论男女老少，个个手持乡，每逢进入夏天，集市上最常见的便是蒲扇、凉席，不论男女老少，个个手持一把，忽闪忽闪个不停，嘴里叨叨着一把，忽闪忽闪个不停，嘴里叨叨着“怎么这么热怎么这么热”，于是
25、三五成群，聚在大树，于是三五成群，聚在大树下，或站着，或随即坐在石头上，手持那把扇子，边唠嗑边乘凉。孩子们却在周下，或站着，或随即坐在石头上，手持那把扇子，边唠嗑边乘凉。孩子们却在周围跑跑跳跳，热得满头大汗，不时听到围跑跑跳跳，热得满头大汗，不时听到“强子，别跑了，快来我给你扇扇强子，别跑了，快来我给你扇扇”。孩。孩子们才不听这一套，跑个没完，直到累气喘吁吁，这才一跑一踮地围过了，这时子们才不听这一套，跑个没完，直到累气喘吁吁，这才一跑一踮地围过了，这时母亲总是，好似生气的样子，边扇边训，母亲总是，好似生气的样子，边扇边训，“你看热的，跑什么？你看热的，跑什么？”此时这把蒲扇，此时这把蒲扇，是
26、那么凉快，那么的温馨幸福，有母亲的味道！蒲扇是中国传统工艺品，在是那么凉快，那么的温馨幸福，有母亲的味道！蒲扇是中国传统工艺品，在我国已有三千年多年的历史。取材于棕榈树，制作简单，方便携带，且蒲扇的表我国已有三千年多年的历史。取材于棕榈树，制作简单，方便携带，且蒲扇的表面光滑，因而，古人常会在上面作画。古有棕扇、葵扇、蒲扇、蕉扇诸名，实即面光滑，因而，古人常会在上面作画。古有棕扇、葵扇、蒲扇、蕉扇诸名，实即今日的蒲扇，江浙称之为芭蕉扇。六七十年代，人们最常用的就是这种，似圆非今日的蒲扇，江浙称之为芭蕉扇。六七十年代，人们最常用的就是这种，似圆非圆，轻巧又便宜的蒲扇。蒲扇流传至今，我的记忆中，它跨越了半个世纪，圆，轻巧又便宜的蒲扇。蒲扇流传至今，我的记忆中，它跨越了半个世纪，也走过了我们的半个人生的轨迹，携带着特有的念想，一年年，一天天，流向长也走过了我们的半个人生的轨迹，携带着特有的念想，一年年，一天天，流向长长的时间隧道，袅长的时间隧道，袅结束
