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1、土地土地储备政策研究政策研究11、土地储备的概念、土地储备的概念l土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。l土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。22、土地储备程序、土地储备程序l2.1 编制、审批年度土地储备开发计划编制、审批年度土地储备开发计划l2.1.1年度土地储备开发计划的编制主体-市、县人民政府土地管理、财政及当地人民银行相关支行等部门。l2.1.2年度土地储备开发计划的编制依据：经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需情况3l2.1.3
2、年度土地储备开发计划的内容包括：lA、年度储备规模；lB、年度储备土地前期开发规模；lC、年度储备土地供应规模；lD、年度储备土地临时利用计划；lE、年度储备土地年末储备规模。l2.1.4批准年度土地储备开发计划。l年度土地储备开发计划由同级人民政府批准，并报上一级国土资源管理部门备案。4l国土资源管理部门实施土地储备计划时，应编制项目实施方案。l根据项目的不同情况，项目实施方案的内容可以包括：l2.2.1编制主体国土资源管理部门。l2.2.2编制依据土地储备开发计划。22 编制、审批项目实施方案编制、审批项目实施方案5l2.2.3编制内容。主要包括：lA、土地征收。包括农用地转为建设用地，征
3、用土地的土地补偿、安置补助以及地上附着物和青苗补偿等内容；lB、房屋拆迁。包括对农居民住宅的拆迁补偿、企事业单位房屋的拆迁补偿、回迁房建设等内容；lC、市政基础设施建设。lD、公益设施建设。包括公共交通场站、学校、医院、公共绿地等的建设内容。l2.2.4批准项目实施方案。项目实施方案需经同级人民政府批准，作为办理相关审批手续的依据。62.3通过收回、收购、征收等方式纳入土通过收回、收购、征收等方式纳入土地储备地储备l2.3.1收回的程序。lA国土资源管理部门报经有批准权限的人民政府批准；lB.依法对土地使用权人给予补偿（无偿收回的除外）；lC由土地登记机关办理注销土地登记手续；lD纳入土地储备
4、。7l2.3.2收购程序。lA进行土地评估；lB经国土资源、财政部门或地方法规规定的机构批准确认；lC、土地储备机构与土地使用权人签订土地使用权收购合同；lD、履行收购合同；lE.由土地登记机关办理注销土地登记手续；lF.纳入土地储备。8l2.3.3征收程序。lA办理农用地转用、土地征收批准手续；lB对被征收土地给与补偿后办理征地结案；lC办理建设用地批准书；lD纳入土地储备。92.4 进行前期开发及融资等活动进行前期开发及融资等活动l对纳入储备的土地，经市、县人民政府国土资源管理部门批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发及融资等活动。102.5对储备土地予以保护、管理和临时使对储备土地
5、予以保护、管理和临时使用用l在储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地或连同地上建(构)筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。l设立抵押权的储备土地临时利用，应征得抵押权人同意。l储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不能影响土地供应。112.6纳入土地供应计划。纳入土地供应计划。l储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地。123、土地储备过程管理、土地储备过程管理l土地储备过程管理包括纳入土地储备的过程管理和实施前期开发的过程管理。133.1、土地储备过程管理的主要内容、土地储备过程管理的主要内容lA、土地储备资金管理是指储备机
6、构按照国家有关规定征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进行前期开发等所需的资金。lB、土地储备资金的来源：la、财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排；lb、财政部门从国有土地收益中安排；lc、土地储备机构举借银行和金融机构的贷款；ld、经财政部门批准可用于土地储备的其他资金；le、上述资金产生的利息收入。14lC、土地储备资金使用范围：la、征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用；lb、进行必要的土地前期开发费用；lc、上述工作需要支付的银行和其他金融机构贷款利息；ld、经同级财政部门批准的与土地储备有关的其他费用。lD、土地储备资金实现专款专用、分
7、帐核算，并实行预决算管理；15lE、土地储备机构的贷款应为担保贷款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证；lF、土地储备机构不得以任何方式为第三方提供担保。l31.2土地储备的计划管理lA、土地储备规模与进度要与年度储备计划和土地储备资金项目预算相衔接；lB、依法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入储备满两年未供应的，在下达下一年度农用地转用计划指标时扣减相应指标。163.2实施前期开发过程管理的主要内容实施前期开发过程管理的主要内容l3.2.1前期开发涉及的主要内容：lA、市政基础设施建设。包括道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等；lB、具备条件的可进行公益设施建设。
8、包括公益性质的学校、医院、敬老院、文化体育设施等。l3.2.2涉及上述工程建设的，储备机构要通过公开招标方式选择工程实施单位。174、土地储备项目的供应、土地储备项目的供应l土地储备项目的供应须根据年度土地供应计划依法以出让和划拨的方式提供国有建设用地使用权。184.1 依法以划拨方式提供国有建设用地依法以划拨方式提供国有建设用地l4.1.1建设单位持建设项目的有关批准文件，向土地行政主管部门提出建设用地申请；l4.1.2土地行政主管部门拟定建设用地供地方案报市、县人民政府批准；l4.1.3土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书；l4.1.4土地使用者支付土地征用、拆迁、前期开发等
9、费用；l4.1.5土地使用者依法申请土地登记。194.2依法以出让方式提供国有建设用地依法以出让方式提供国有建设用地：l4.2.1土地行政主管部门会同有关部门拟定国有土地使用权招标、拍卖或挂牌方案；l4.2.2报市、县人民政府批准；l4.2.3土地行政主管部门组织实施国有建设用地的招标、拍卖或挂牌；l4.2.4土地行政主管部门与土地使用者签订土地有偿使用合同；l4.2.5土地使用者支付土地有偿使用费用；l4.2.6土地使用者依法申请土地登记。205、土地储备项目的成本构成、土地储备项目的成本构成l5.1征地、拆迁补偿费及有关税费；l5.2收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；l5.3市政基础设施建设和公益设施建设有关费用；l5.4招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；l5.5贷款利息；l5.6土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。21
