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1、东大温泉大温泉项目目策划思路策划思路地理区位地理区位该项目用地位于西安市长安区东大镇，居秦岭北麓环城带上。交通区位交通区位项目所在的东大街道南依秦岭山脉，西连户县草堂镇，距西安城区32公里，境内107省道、环山旅游公路，西户高速，并与整个西安市的交通网络衔接，区位优势相对较好。 项目基本目基本资料料基地条件基地条件 基地比较平坦，除了零星建筑和鱼塘外其余均为一级开发用地，基地比较平坦，除了零星建筑和鱼塘外其余均为一级开发用地，且东侧地块内种植大量植物。且东侧地块内种植大量植物。区域图地块图资源资源：温泉资源丰富：温泉资源丰富 东大镇地热资源极为丰富，大多属于第四系孔隙地下热水类型。东大镇地热资
2、源极为丰富，大多属于第四系孔隙地下热水类型。其第其第4系热储层底界埋深约系热储层底界埋深约600 m左右左右，含水层岩性为沙砾卵石，含水层岩性为沙砾卵石，600 m以下为第以下为第3系热储层系热储层,含水层岩性为砂岩、沙砾岩、砂质泥岩。地热含水层岩性为砂岩、沙砾岩、砂质泥岩。地热水化学类型以水化学类型以SO4-Na为主，此外还含有为主，此外还含有Zn、Ca、K、Si等多种微量元等多种微量元素，矿化度为素，矿化度为0.30.6g/L，适宜沐浴，具有一定的医疗价值。，适宜沐浴，具有一定的医疗价值。 地块中包含地块中包含三眼温泉井三眼温泉井，属本项目独有，进一步提升了项目温泉，属本项目独有，进一步提
3、升了项目温泉优势。优势。研判研判：温泉：温泉所具有的特质是本所具有的特质是本项目开发的关键项目开发的关键因素。因素。项目项目资源解读资源解读资源资源：秦岭山下、高冠河畔：秦岭山下、高冠河畔，这边风景独好，这边风景独好 项目处于项目处于中国南北方分界线、长江黄河分水岭中国南北方分界线、长江黄河分水岭西安西安秦岭北秦岭北麓生态旅游经济发展带的麓生态旅游经济发展带的东大温泉度假区；东大温泉度假区；西望草堂西望草堂古寺自觉氤古寺自觉氤氲一体，氲一体，南眺高冠瀑布南眺高冠瀑布似闻涛声依稀；似闻涛声依稀；这样的环境造就了空气中这样的环境造就了空气中负氧离子及植物精气含量较高，气候环境宜人，适宜旅游度假项负
4、氧离子及植物精气含量较高，气候环境宜人，适宜旅游度假项目开发。目开发。研判：河畔、山峦所构成的自然环境与景观资源是项目市场稀缺性基础因素。研判：河畔、山峦所构成的自然环境与景观资源是项目市场稀缺性基础因素。项目项目资源解读资源解读资源资源 ：秦岭北麓进入曲江开发模式：秦岭北麓进入曲江开发模式 2009年年10月月28日，户县政府与曲江文化产业投资集团签订了秦岭日，户县政府与曲江文化产业投资集团签订了秦岭北麓开发战略合作项目协议，曲江管委会北麓开发战略合作项目协议，曲江管委会将秉承将秉承“曲江模式曲江模式”开发经验，开发经验，发挥自身多产业、综合性集团的优势，发挥自身多产业、综合性集团的优势，通
5、过连片自建与合作经营模式展通过连片自建与合作经营模式展开战略合作，将开战略合作，将秦岭北麓统一规划，整体开发秦岭北麓统一规划，整体开发，与合作经营的陕西太平，与合作经营的陕西太平森林公园合并打造世界级旅游生态区森林公园合并打造世界级旅游生态区“秦岭曲江城秦岭曲江城”。研判研判：秦岭北麓将由单纯的资源优势进入到市场化运作模式。：秦岭北麓将由单纯的资源优势进入到市场化运作模式。项目项目资源解读资源解读资源 ：取地成本较低、最实在的营销利器研判研判：按容积率2概算，楼面地价为375元/，占单位成本结构的比例较低。 项目地块获取成本相对较低，项目地块获取成本相对较低，5050万元万元/ /亩亩项目项目
6、资源解读资源解读通过对本项目核心资源的解读，已经明确了通过对本项目核心资源的解读，已经明确了“我们有什么我们有什么”的战略命题；的战略命题；但是，项目的资源并不能够脱离市场态势而孤立存在但是，项目的资源并不能够脱离市场态势而孤立存在。关于温泉和温泉地关于温泉和温泉地产开开发的一些的一些现状状回归自然，休闲地产初现峥嵘回归自然，休闲地产初现峥嵘 随着旅游随着旅游业成成为国家国家战略性支柱略性支柱产业之一之一，传统的的观光旅游已开始向休光旅游已开始向休闲度假型度假型旅游旅游过渡渡，而以温泉旅游而以温泉旅游为主的休主的休闲旅游旅游发展展势头迅猛迅猛。 在国外，在国外，许多具有温泉和地多具有温泉和地热
7、资源的城市，都在利用源的城市，都在利用汤浴文化，浴文化，发展本地旅游，展本地旅游，在国内，温泉旅游最早出在国内，温泉旅游最早出现在在东部沿海部沿海经济较发达的地区，如北京的小达的地区，如北京的小汤山温泉、广山温泉、广东清清远的河中泉、珠海的御温泉，它的河中泉、珠海的御温泉，它们利用自然温泉利用自然温泉经营度假村，开展沐浴活度假村，开展沐浴活动，以，以休休闲度假、度假、娱乐健身、保健康体健身、保健康体为目的目的发展旅游，取得了一定的展旅游，取得了一定的经济效益。效益。 从土地开从土地开发角度来看，温泉旅游度假角度来看，温泉旅游度假项目的开目的开发需要大量需要大量资金投入，金投入，单一开一开发温温
8、泉泡浴泉泡浴产品无法品无法实现快速回快速回报与土地开与土地开发价价值的最大化，温泉和地的最大化，温泉和地产的相的相结合已是必合已是必然然选择。关于温泉和温泉地关于温泉和温泉地产开开发的一些的一些现状状西安市西安市2010年国民生年国民生产总值已达到已达到3000亿元，人均元，人均GDP已达到已达到5000美金美金， 随着西随着西安城市建安城市建设的加速和的加速和 “半小半小时生活圈生活圈”的完善，的完善，一年一年120120多天的法定假期，使得多天的法定假期，使得工作、工作、休休闲两不两不误的的“5+2”生活模式日生活模式日渐成成为新生活新生活时尚，尚，西安也开始步入休闲时代西安也开始步入休闲
9、时代。温泉文化在休温泉文化在休闲旅游与旅游与现代休代休闲旅游旅游产业的融合中的融合中渐放异彩，温泉地放异彩，温泉地产融合了游融合了游玩、商玩、商务、养生、运、养生、运动等多种等多种业态，温泉地，温泉地产或者直接温泉入或者直接温泉入户，或者以温泉会所，或者以温泉会所为配套，或以温泉旅游配套，或以温泉旅游为附属，不附属，不仅给购房者房者带来了全新的居住体来了全新的居住体验，而且通，而且通过引入温引入温泉而使其房泉而使其房产价价值得以极大提升。得以极大提升。从消费需求角度来看，富裕起来的人们对于温泉的消费需求，已经不局限于从消费需求角度来看，富裕起来的人们对于温泉的消费需求，已经不局限于“单单一泡浴
10、一泡浴”的层面，而是要求能够满足其的层面，而是要求能够满足其“保健疗养、运动游乐、商务会议、休闲度假保健疗养、运动游乐、商务会议、休闲度假”等全方位、多层次、综合性的休闲消费需求。等全方位、多层次、综合性的休闲消费需求。 西安也开始步入休闲时代西安也开始步入休闲时代而我省及西安市的温泉沐浴尚而我省及西安市的温泉沐浴尚处于开于开发的初的初级阶段，温泉沐浴段，温泉沐浴仅作作为一种城市化一种城市化的休的休闲活活动，还没有形成聚集没有形成聚集规模和真正与地模和真正与地产结合的休合的休闲度假开度假开发理念理念，这也从也从一个一个侧面反映了，面反映了，省内温泉旅游市省内温泉旅游市场的需求空的需求空间很大很
11、大。因此，温泉将从因此，温泉将从单一的泡一的泡汤向向“以温泉休以温泉休闲为基基础、以会、以会议度假酒店度假酒店为重点、以重点、以休休闲养生地养生地产为核心核心”的的“温泉休温泉休闲综合体合体”形式形式转变，这是市是市场的必然的必然选择，“温泉温泉休休闲综合体合体”也一定是未来温泉也一定是未来温泉项目开目开发的大方向。的大方向。从功能从功能业态上看，上看，“温泉休温泉休闲综合体合体”应该包括包括“温泉休温泉休闲中心、会中心、会议度假酒店、度假酒店、餐餐饮娱乐商商业街区、街区、户外运外运动项目和温泉养生地目和温泉养生地产”五大核心功能板五大核心功能板块。 关于温泉和温泉地关于温泉和温泉地产开开发的
12、一些的一些现状状温泉休温泉休闲综合体将成合体将成为一个方向一个方向温泉资源研究温泉资源研究全国温泉资源分布全国温泉资源分布陕西省：西省：13处；黑龙江：8处；吉林省：9处；辽宁省：21处；内蒙：8处；北京：38处；天津市：6处；新疆：13处；西藏：15处；青海省：8处；宁夏：1处；山西省：8处；河北省：8处；山东省：11处；甘肃省：4处；河南省：13处；江苏省：6处；四川省：27处；重庆：15处；湖北省：34处安徽省：11处；浙江省：12处；江西省：6处；湖南省：22处；贵州：20处；云南省：35处；广西省：17处；广东省：84处；福建省：14处；海南省：20处。温泉资源研究温泉资源研究西安温
13、泉资源分布西安温泉资源分布西安秦岭北麓重点温泉旅游区的地热资源概况西安秦岭北麓重点温泉旅游区的地热资源概况温泉旅游园区名称温 度（）现状采水量(104M/a)探明可采水量(104M/a)开采潜量比例（%）临潼骊山温泉旅游园区4377.580.03.1眉县汤峪温泉旅游园区427316.920.015.5蓝田汤峪温泉旅游园区5318.038.052.6周至楼观台温泉旅游园区556125.835.026.3华阴华山温泉旅游园区1054.010.060.0长安东大温泉旅游园区长安东大温泉旅游园区4343585810.010.015.015.033.33.3 3合 计152.2198.0资料来源：秦岭北
14、麓重点旅游区地热资源开发前景评估报告P1213西安代表性温泉西安代表性温泉-汤峪温泉碧水湾峪温泉碧水湾 碧水湾位于汤峪温泉度假区，是西北最大的露天泡汤温泉浴场，占地面积碧水湾位于汤峪温泉度假区，是西北最大的露天泡汤温泉浴场，占地面积约约40000平方米，水质温和，出水温度高达平方米，水质温和，出水温度高达65摄氏度，富含硅、钾、钙、钠、摄氏度，富含硅、钾、钙、钠、氟、氯、溴等氟、氯、溴等20多种矿物质及微量放射性元素，具有良好的医用价值。多种矿物质及微量放射性元素，具有良好的医用价值。碧水湾是集住宿、餐饮、泡汤、休闲、健身等功碧水湾是集住宿、餐饮、泡汤、休闲、健身等功能为一体的古典唐式风格的大
15、型温泉旅游度假区能为一体的古典唐式风格的大型温泉旅游度假区;西安代表性温泉西安代表性温泉- 华清爱琴海温泉华清爱琴海温泉 爱琴海是琴海是现代沐浴文化、温泉旅游文化与盛唐代沐浴文化、温泉旅游文化与盛唐宫廷文化完美廷文化完美结合的园林式生合的园林式生态旅游旅游胜地，地，拥有拥有26个风格、功能各异的温泉汤池。个风格、功能各异的温泉汤池。西安代表性温泉西安代表性温泉-东大南山温泉东大南山温泉南山温泉馆建筑面积南山温泉馆建筑面积2900平方米，主要公为五个区域，即主温泉馆区、石平方米，主要公为五个区域，即主温泉馆区、石板浴、热疗馆区、木屋区、室外汤池区。板浴、热疗馆区、木屋区、室外汤池区。南山温泉井口
16、出水温度为南山温泉井口出水温度为69，富含偏硅酸、碘、锂、氢等二十余种对人，富含偏硅酸、碘、锂、氢等二十余种对人体有益的矿物质和秞量元素，有消除疲劳、保健强身、延年益寿之功效。体有益的矿物质和秞量元素，有消除疲劳、保健强身、延年益寿之功效。代表性温泉住宅项目案例代表性温泉住宅项目案例官塘世家官塘世家-座落于中国第二大温泉疗养圣地“海南官塘”温泉腹地，项目占地140多亩，容积率仅为1.0、建筑密度低至16.86%、绿地率达到49%。是一个以温泉为特色的充满热带风情的度假型休闲公寓小区，保证每家每户最大限度的外延景观透入，出水口温度70摄氏度至90摄氏度，泉水富含偏硅酸、氟、锶、溴、碘等微量元素，
17、可用于医疗、疗养、沐浴等。官塘世家官塘世家项的目的是的目的是为了打造一个养老度假的天堂，了打造一个养老度假的天堂，让所有老人所有老人拥有有幸福美幸福美满的晚年。的晚年。南山南山汤院院-位于陕西东汤峪，地处秦岭北麓终南山下，项目占地150余亩，容积率0.48，绿化率60，总建筑面积约为6万平方米，集合温泉旅游、生态旅游、民俗旅游、养生、度假休闲于一体，是以温泉为主题的休闲养生之福地。产品形式囊括中心商业休闲区、山水洋房、山地别墅、大型娱乐中心、汤池会馆、会议中心、养生公寓及商务会所七种建筑形式，均价4200元/代表性温泉住宅项目案例代表性温泉住宅项目案例代表性温泉住宅项目案例代表性温泉住宅项目案
18、例海泉湾温泉世界海泉湾温泉世界-由中国最大的旅游集团香港中旅集团斥资数亿元精心打造的目前国内规模最大、功能最全、档次最高的室内温泉，集温泉、餐饮、演艺、健身、保健、住宿等为一体的综合性休闲度假中心。根据规划，海泉湾二期五星级咸阳海泉湾国际大酒店已经于2010年3月23日动工，；三期预备建成126万平方米高档住宅。代表性温泉住宅项目案例代表性温泉住宅项目案例碧桂园碧桂园 温泉城温泉城-位于咸宁市温泉城区的核心区域，社区建有五星级标准酒店以及60余席巴厘岛风情泡池，项目充分利用万亩潜山国家森林公园，及其余脉舒缓山势，首期规划有碧桂园创新玲珑双拼别墅、联排别墅、景观洋房等多种产品。园林设计引入台式园
19、艺设计理念，结合西班牙建筑与独特园林体系。秦岭北麓项目案例秦岭北麓项目案例汤峪湖温泉水镇汤峪湖温泉水镇-位于西安市汤峪温泉旅游度假区，项目占地360亩，总建筑面积19万平方米，容积率0.8，绿化率达40%以上，整个项目分两部分，其中一部分是占地105亩的温泉生态度假中心，建筑面积2万平方米，设有坡地露天大自然温泉汤池，游泳池和室内洗浴，休闲会所，是一个集观光、度假、餐饮、娱乐、水疗、商务中心、休闲健身等功能于一体的大型温泉生态度假中心。另一部分是占地245亩的高档旅游度假社区，由多层花园洋房，7层电梯公寓，退台花园洋房，独栋坡地别墅及商业街构成，建筑面积17万平方米，户型面积区间：面积区间：5
20、0120平方米。秦岭北麓项目案例秦岭北麓项目案例豪盛山水草堂豪盛山水草堂-项目位于户县新环山旅游线路，草堂寺南边，亚健高尔夫北边。规划占地面积为2500亩的别墅和旅游地产项目，中国山水园林、独立庭院中式名居、温泉酒店、唐风商街、水上高尔夫全面演绎中国式居住形态。豪盛山水草堂项目借鉴中国四大名园景观，打造西安大规模的中式园林；规划二万平米的温泉商务度假酒店；原创九洞中式水上高尔夫；中式的独门独院住宅空间，150-280平米的中国式住宅。秦岭北麓项目案例秦岭北麓项目案例南山庭院南山庭院-位于终南山北麓，总占地98300平方米，绿化率53.4，规划建有170-260平米联排别墅，运用关中秦人文化特有
21、的建筑风格，涉取江南园林景观精髓，并将温泉引入庭院生活，呈现出一个生态、人文、健康的居住之所，属秦岭北麓唯一温泉入户别墅。68的温泉富含有益于人体健康的四十余种矿物质微量元素开盘时间开盘时间 2007-03-16入住时间入住时间 2009-12-31容容 积积 率率 0.70绿绿 化化 率率 53.40%户户 数数 总共400户预售许可证预售许可证 西长房预字0603707009物物 业业 费费 2.00元/平方米月物业公司物业公司 深圳梁柱物业记录时间记录时间均价均价价格描述价格描述2010-11-158500元/平方米全款95折，按揭97折2010-10-086500元/平方米均价6500
22、元/平米2010-09-017800元/平方米公寓均价6500元/平米，一次性付款97折，别墅均价7南山庭院基本信息南山庭院基本信息秦岭北麓项目案例秦岭北麓项目案例国岭国岭-国岭项目占地500余亩，土地属于秦岭稀缺70年产权，容积率0.16，一期共66栋独栋别墅，面积252.65586.48平米，1000平米以上为定制套型，。项目围绕“休闲度假，休闲商务，运动养生”三大功能，引领高端生活方式，致力打造成为西安高端休闲度假标杆性项目。同时整合地源热泵系统、天棚辐射制冷制热系统、置换新风系统等十大科技系统，打造恒温、恒湿、恒氧的高舒适度建筑，使室内不用空调，四季都保持恒定的20-26之间，保持恒定
23、的30%至70%的湿度，保持新鲜的空气流动。记录时间记录时间最高价最高价均价均价最低价最低价价格描述价格描述2010-11-2516500元/平方米预计均价16500元/平米2010-11-0816500元/平方米2010-10-081700万元/套360万元/套价格在360万-1700万/套开盘时间开盘时间 2011年入住时间入住时间 2011-9-30容容 积积 率率 0.16绿绿 化化 率率 80%户户 数数 总共200户预售许可证预售许可证 西长房预售字第10008开开 发发 商商 西安汇诚地产开发有限责任公司国岭基本信息国岭基本信息三层二层一层B户型500平米一层二层三层果岭果岭F户
24、型户型秦岭北麓项目案例秦岭北麓项目案例西安院子西安院子-项目东临亚健国际高尔夫，西傍太平河，北接圭峰山草堂寺，占地面积306亩，总建筑面积28365，社区绿化率80%，容积率0.14，面积区间为335780，一期为35席纯正汉风庭院。西安院子外部为古典汉代建筑风貌，内部体现现代的生活享受。开盘时间开盘时间 ：2009入住时间入住时间 ：2010-10容容 积积 率率 ：0.14绿绿 化化 率率： 80%户户 数数 ：总共35户预售许可证预售许可证 ：户（2008）010物物 业业 费费 ：12.00元/平方米月 物业公司物业公司 ：世邦魏理仕（顾问）记录时间记录时间最高价最高价最低价最低价价格
25、描述价格描述2011-01-04 1700万元/套1100万元/套价格1100-1700万元/套2010-12-16 1700万元/套1100万元/套价格1100-1700万元/套2010-11-2518000元/平方米最低价18000元/平米西安院子基本信息西安院子基本信息秦岭北麓项目案例秦岭北麓项目案例紫薇山庄紫薇山庄-紫薇山庄总体占地1075亩，总建筑面积为15万平方米，容积率仅为0.22，共有别墅408套，其中联排别墅142套、独立别墅252套、商务别墅11栋、样板别墅3栋，联排别墅的面积在220平方米260平方米之间，每户赠送一个车库，每户一至三层，独门独户，三台三院式的户型结构（三
26、台：底层平台、二层阳台、三层露台；三院：不仅在屋前屋后建有花园，在宅中间还有一约17平方米左右的庭院，这一独特的庭院既满足了客厅、餐厅及楼梯的采光，又使你在客厅或餐厅中尽享自家花园的风景）。开盘时间开盘时间 2010年底入住时间入住时间 2012容容 积积 率率 0.16绿绿 化化 率率 80%户户 数数 总共239户预售许可证预售许可证 暂无资料记录时间记录时间最低价最低价价格描述价格描述2010-11-15500万元/套最低500万元/套2010-10-20500万元/套2010-09-25460万元/套起价460万/套，一次性付款优惠20万/套紫薇山庄基本信息紫薇山庄基本信息紫薇山庄紫薇
27、山庄B户型建筑面积户型建筑面积320.7一层平面图1室2厅2卫2厨187.40二层平面图4室1厅2卫133.30紫薇山庄紫薇山庄A户型户型 建筑面积建筑面积280.1平米平米二层平面图3室1厅2卫111.50一层平面图2室2厅1卫1厨168.60项目项目SWOTSWOT分析分析n正宗的温泉养生资源n得天独厚的自然环境n周边温泉资源相对较为集中n赋予项目市场稀缺性n有利于发展温泉休闲物业项目优势项目优势属性研判属性研判n项目开发的关键因素n取地成本相对较低n最实在的营销利器n周边物业多属低端物业n生活配套与市政设施缺位n对客户置业有一定影响，第二居所影响较小项目劣势项目劣势属性研判属性研判n树立
28、项目品牌难度较大n距离环山公路较远n离山、离水有一定距离n交通便捷性受到一定影响n与近山、近水的项目有些差距n客户对该区域不是非常认可n影响客户购买信心n竞争形势较为严峻n有利于项目以正宗形象脱颖而出n经济发展推动“第二居所”需求的增长n温泉休闲养生谷逐渐成为消费趋势n进一步提高项目的市场需求市场机会市场机会属性研判属性研判n形成项目的市场需求基础n区域内温泉休闲场所及物业较多n区域内物业入住率极低n区域内经济发展水平的相对滞后营销威胁营销威胁属性研判属性研判n区域市场欠缺真正的私家温泉物业n城际交通体系的不断完善n有利于项目客源的拓展及功能定位的确立n秦岭北麓整体发展已进入日程n希望能够成为
29、西安真正的后花园项目项目SWOTSWOT分析分析我们的战略方向：我们的战略方向：以自然风光为以自然风光为底色底色以正宗以正宗温泉休闲养生温泉休闲养生为基调为基调以特色建筑以特色建筑为载体为载体以优越性价比为突破以优越性价比为突破打造引领打造引领“第二居所第二居所”市场潮流的高尚社区市场潮流的高尚社区项目项目SWOTSWOT分析结论分析结论目标目标客户定位客户定位研判研判：潜在客户以教师、医生、律师及公务员等懂得休闲养生人群为主目标目标客户定位客户定位潜在客户年龄结构潜在客户年龄结构研判研判：年龄结构跨度较大，以30-50岁为主体。项目定位目定位战略方向略方向本项目开发的核心实质，是围绕温泉资源
30、的特性，处理好旅游（温泉、酒店、休闲）和地产之间的关系。其一，以温泉水疗、会议酒店及特色休闲构成的旅游板块，是带动人气、树立形象和项目运营的基础板块，需要创新打造；其二，地产板块是创造快速回报、获取土地开发收益的核心板块，属重点开发；其三，温泉本身具有突出的“养生与休闲”效应，是打造温泉休闲、会议酒店、养生地产的引擎资源，特别能够有效提升项目的附加值。因此，必须在旅游板块和地产板块的开发中融入温泉功能，突出温泉养生休闲价值，形成温泉休闲中心、温泉会议酒店、温泉养生地产等产品，才能够实现整体开发价值的最优化。第一是养生产业。以温泉泡浴为基础，将养生、健身、医疗、康复、美容、护理、健康管理等一系列
31、养生手段深度结合，形成温泉养生中心，这是项目开发的根本基础。第二是会议产业。以温泉水疗为吸引，以会议度假酒店为载体，以会议接待为重点的温泉模式，几乎成为大多数温泉度假村经营发展的重要带动产品。第三是房地产业。以养生地产和温泉第二居所为概念，是温泉度假地产项目的主流，与会议、经营相结合的产权式度假物业也是一个发展方向。第四是休闲娱乐产业。以水游乐、垂钓、运动、健身为主体，也是重要的功能构成。项目定位目定位功能定位功能定位项目定位目定位产品定位品定位第一类是作为第二居所的第一类是作为第二居所的“住宅型物业住宅型物业”。以。以公寓或洋房为主公寓或洋房为主，建议温泉入户，建议温泉入户，公共的温泉中心只
32、作为配套来使用，面积区间为公共的温泉中心只作为配套来使用，面积区间为8080100100平米，可考虑做部分包括迷平米，可考虑做部分包括迷你温泉汤屋（大约你温泉汤屋（大约50-12050-120平方米）。平方米）。 第二类是作为可以返租的第二类是作为可以返租的“度假型物业度假型物业”。建议温泉入户，以联排为主，此类产。建议温泉入户，以联排为主，此类产品总价格不高，但是休闲功能齐全，面积区间为品总价格不高，但是休闲功能齐全，面积区间为250250300300平米；适度开发部分兼具泡平米；适度开发部分兼具泡浴功能、会议功能、娱乐功能、厨房功能的温泉别院，面向企业小型团体，一般在浴功能、会议功能、娱乐
33、功能、厨房功能的温泉别院，面向企业小型团体，一般在400-600400-600平方米，可以容纳平方米，可以容纳10-2010-20人；人；第三类是温泉大宅，作为真正的高端温泉度假物业，面向私营企第三类是温泉大宅，作为真正的高端温泉度假物业，面向私营企业主、企业高级管理层等市场进行销售，面积介于业主、企业高级管理层等市场进行销售，面积介于350350450450平米。平米。 第四第四类是以温泉是以温泉为特色的休特色的休闲商商业街。其街。其实质是休是休闲商商业地地产，既可以自持，也可以出售，以酒吧、餐既可以自持，也可以出售，以酒吧、餐饮、养生物品、养生物品专卖店店为核心核心业态。 项目定位目定位产
34、品定位品定位项目定位目定位产品定位品定位其一，由于温泉是项目开发重点，其档次的高低直接决定着整个项目的品质与品牌价值。因此，需要以精品化为导向，面向中高端市场中高端市场，打造高品质高品质温泉，包括高品质的产品和高水准的服务机制。其二，以衍生化发展为方向，打造复合型温泉复合型温泉。要结合市场需求，实现产品链的延伸，主要有两个方向：一是做足亲水游乐的文章，发挥温泉的亲水本质，把游泳池、造浪池、水中健身池项目作为重要内容融入温泉产品的开发中，增强人们的亲水参与性与体验性，增加夏季运营的收入；二是做足健康养生的文章，利用温泉的养生功效，将养生、健身、医疗、康复、美容、护理、健康管理等一系列养生手段深度
35、结合，形成面向中高端市场特别是女性市场的巨大突破。 项目定位目定位产品定位产品定位其三，以以风格主格主题化化为手段，打造主手段，打造主题型温泉型温泉。未来要想把温泉资源通过温泉度假村的形式变成具有市场竞争力的产品，必须挖掘文化，用文化来打造温泉的主题，营造独特的文化氛围，创造独特的文化感受。这个文化，不一定是当地的文化，这个要从市场需求、市场竞争的差异化来决定。如浙江缙云仙都黄帝温泉谷（以黄帝文化与内经图来整合包装温泉主题），北京蓝调温泉庄园（从蓝莓到蓝调文化，打造“小资温泉”），辽宁思拉堡温泉（以溶洞泡浴、台地温泉为特色的“琴台温泉”）等。项目定位目定位产品定位产品定位项目定位目定位运营定位运营定位一是先做休闲平台，再做休闲地产。休闲平台主要指运动、养生、会议、文化休闲平台，通过休闲平台的打造，带动休闲地产开发。二是先做项目品质，后做销售面积。先注重项目品质，为的是创造品牌效应，在土地充分升值后做大销售面积（追求合理容积率），更大程度的获取增值回报。三是销售型物业与经营型物业相结合的运营模式。除了公共温泉中心、会所及酒店大堂等公建以外，包括酒店客房在内的休闲地产产品均可以产权式物业的手法先售后租，通过会议经营进行后期运营。先投先投资型，后自住型；先型，后自住型；先经营型，后居住型；型，后居住型； 先小先小户型，后大型，后大户型；先中端，后高端型；先中端，后高端
