4月23日南昌保利江滨项目提报

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1、 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982保利登场！保利登场！赣江滨赣江滨 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982每个城市，每个城市，总有一方水土，总有一方水土，凝聚着城市的情结，凝聚着城市的情结，扩展着城市的精神，扩展着城市的精神，并不间断地让城市的建设者，并不间断地让城市的建设者，重复做着表征城市气质的经典加法，重复做着表征城市气质的经典加法，塞纳塞纳, ,莱茵河畔如此，莱茵河畔如此，上海的浦江两岸，广州的珠江两岸也如此。上海的浦江两岸，广州的珠江两岸也如此。 天天文档在线天天文档

2、在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982今天，南昌赣江滨，今天，南昌赣江滨，皇冠国际、滨江一号、紫金城皇冠国际、滨江一号、紫金城正珍珠串链般编写着赣江滨的星河璀璨。正珍珠串链般编写着赣江滨的星河璀璨。不是英雄不聚首，不是英雄不聚首，现在，保利也来了，现在，保利也来了，虽姗姗来迟，虽姗姗来迟，却于未登场之际，已是风范彰显，却于未登场之际，已是风范彰显，赣江滨，赣江滨，20102010，正期冀，城市新图腾。，正期冀，城市新图腾。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982她她 在在 哪哪 里？里？ 天天文档在线天

3、天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ： 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982习惯上，我们通常以京东板块来定习惯上，我们通常以京东

4、板块来定位项目的地理属性。位项目的地理属性。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982让我们先用几组数据来了解一下京东当前的房地产市让我们先用几组数据来了解一下京东当前的房地产市场状况：场状况：1919、1493.581493.58、14.8%14.8%；78.6178.61；3333、48.3448.34；41854185；165165、6.9%6.9%。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982先看看第一组和第二组数据：先看看第一组和第二组数据：1919、1493.581493.58

5、、14.8%14.8%；78.6178.61； 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 08090809年南昌市各版块非工业土地投放情况一览年南昌市各版块非工业土地投放情况一览板块市中心青山湖青云谱红谷滩昌北京东湾里朝阳洲总计宗数（宗）3852112198985成交面积（亩）109.83198.05551.93435.271134.131493.582591.7555.9410070.4面积比重1.1%2%5.5%34.1%11.3%14.8%25.7%5.5%100% 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全

6、，QQ：744421982 08090809年南昌市各版块非工业土地成交平均面积（项目占地面积）年南昌市各版块非工业土地成交平均面积（项目占地面积）板块市中心青山湖青云谱红谷滩昌北京东湾里朝阳洲宗数（宗）38521121989成交面积（亩）109.83198.05551.93435.271134.131493.582591.7555.94平均面积（亩） 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982分析：分析：0809年，市中心、青山湖、朝阳洲三大热点板块基本处于无地可拍的状态，尤其是市中心板块09年土地新增供应量为0，故供应量对比可参照性有限；

7、同样这三大热点板块投放地块多收到拆迁等硬性条件制约，难于形成规模，故投放平均土地面积可参照性同样有限；0809年京东土地投放量仅占全市投放量的14.8%，除去三大热点板块外，仅高于青云谱和昌北片区，且昌北片区投放量已接近京东片区，与湾里和红谷滩片区相比有较大差距，区域开发热度不高；0809年京东土地成交平均面积为78.61亩，除去三大热点板块外，平均项目面积为其余板块最低，项目规模过小，开发零星，区域项目联动性过低。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982第三组数据：第三组数据：3333、48.3448.34； 天天文档在线天天文档在线2

8、010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 0909年片区市场供需占全市比例情况年片区市场供需占全市比例情况 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982分析：分析：09年京东板块新增供应量33万平方米，占全市新增供应量的12.7%，区域供应相对不足；成交总量48.34万平米，仅占南昌成交总量的10.5%，区域关注热度不高；在有限成交量中，世纪风情、万科城果及新盘水榭尚都对区域成交贡献较大；09年全年京东市场供求比0.68：1，看似市场供不应求；但纵比全市供求比0.56：1看来，依然处于成交弱势板块。 天天文档在线天天

9、文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982第四组数据：第四组数据：41854185； 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 0909年南昌市区主要板块销售成交均价表年南昌市区主要板块销售成交均价表 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982分析：分析：09年京东板块成交均价为4185元每平米，为传统意义上的市区板块最低价格；该成交均价中，万科城果组团推出的6200元每平米的价格还有拉伸贡献值；与最高成交均价的朝阳洲板块相比，京东板块的走势具备上扬空间

10、。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982第五组数据：第五组数据：165165、6.9%6.9%； 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 0909年南昌各版块房地产报纸广告版量比例年南昌各版块房地产报纸广告版量比例 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982分析：分析：2009年，南昌市楼盘报广全市共进行2352版次，其中京东区域进行165版次报广，仅占全市平面媒体投放量的7%不到；仅有投放量中，投放项目也主要来自于世纪风情、水

11、榭尚都、万科城果的报广。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982数据说明问题：数据说明问题：1 1、供应量相对不足；、供应量相对不足；2 2、区域号召力相对不足；、区域号召力相对不足；3 3、区域开发热度始终低迷；、区域开发热度始终低迷；4 4、价格上升速度有限；、价格上升速度有限；5 5、供应产品单纯同质化。、供应产品单纯同质化。6 6、宗地规模相对较小，难以形成区域项目联动。、宗地规模相对较小，难以形成区域项目联动。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 毋容讳言，对比红谷滩、

12、红角洲、象湖新城以及即将兴起的朝阳新城，京东无疑是一个弱势的板块，开发商零星，销售势头不温不火，销售总是低位徘徊、难有突破。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982再来看看购房者眼中的京东印象：再来看看购房者眼中的京东印象： 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 万科四季花城：万科四季花城：fengqing0404：Posted:2010-1-10 10:17:02质量相对来说还好，比较安心，小孩子可以放牛一样，跑不出去，还有娱乐设施；夏天可以去游泳，卫生一天打扫一次，就是社区内小

13、商店的菜贵，比其它菜场要贵20%。fengqing0404 发表于 搜房网 - 南昌业主论坛 万科世纪花城香里相亲：Posted:2010-3-3 8:10:02社区里面是不错，可是晚上天一黑周边就黑灯瞎火，车比人多；去趟艾溪湖边，前不着村后不着店，周边的凉风一吹，算了，我彻底的败了，逼的我只有在家继续宅起。香里相亲 发表于 搜房网 - 南昌业主论坛 万科世纪花城四季老头：Posted:2010-3-12 11:22:42跟一朋友聊天，庆幸自己曾在06年买了套万科四季花园的房子，朋友一听严肃的问道：“你没住那吧？最好还是不要住那里吧，不太安全。四季一休 发表于 搜房网 - 南昌业主论坛 万科世

14、纪花城黑布隆冬：Posted:2010-3-23 15:05:22“小孩急性肠炎，想出去买些药找不到开门的药店，社区医疗站治不了，半天都没有看到出租车，幸好那天孩子他爸赶回来，要不真的要急死我了。”黑布隆冬 发表于 搜房网 - 南昌业主论坛 万科世纪花城 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982世纪风情：世纪风情：风情万种：Posted:2010-2-12 14:57:38电梯噪音很严重,我现在在家就基本可以听声音确定电梯停在第几层了。准确率高达99.99%。风情万种 发表于 搜房网 - 南昌业主论坛 世纪风情南昌子：Posted:2010

15、-2-12 14:57:38小区娱乐设施都要成周边村上小孩的专用娱乐场了，玩也就算了，但是这些小孩又是爬树，又是折花，这样下去我们小区的绿化还咋整啊，都不知物业保安都吃了干嘛，进进出出都不问下，卖房时还再三强调会有多安全南昌子 发表于 搜房网 - 南昌业主论坛 世纪风情光阳发光阳发：Posted:2010-3-17 18:17:08上周六13号去串门，发现连庐山花园都必须刷门禁卡才能进入小区了，联想到咱世纪风情一期，却还是大门四开，谁都能抬脚就跨进来这所谓的“私家园林”啊光阳发光阳发 发表于 搜房网 - 南昌业主论坛 世纪风情丫丫的依依：Posted:2010-3-27 19:13:16之前买

16、房都没有细看，问了下置业顾问小区配套的商业做的怎么样，置业顾问说以全部售出并基本上在装修准备开业，一年过去了，崩溃了，哪有开业，除了两家卖钢筋水泥的，早上想吃个好点的拌粉还得要走上20分钟，彻底崩溃丫丫的依依 发表于 搜房网 - 南昌业主论坛 世纪风情 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982中凯蓝域：中凯蓝域：醉爱兰博基尼：Posted:2010-3-29 11:22:35房子养金鱼，居然没人管，开发商太过龌龊我是中凯蓝域一期的业主，半个月前偶然发现自己的房子里面竟然比公厕还要恶心，而且里面还全是积水，外墙渗水特别严重，不知道论坛里别的

17、业主是不是也有这种情况，已经给开发商反映半个月了，一点反映也没有，什么破烂开发商。大家来评评理啊醉爱兰博基尼 发表于 搜房网 - 南昌业主论坛 中凯蓝域九元素：Posted:2010-3-4 19:13:39四面楚歌、硝烟弥漫跟囚笼一样了。小区北边紧接的是东元电机,南边紧接的是科勒，都是存在污染源的厂，更为严重的是其西边紧接的是江铜的铜板带厂，东边紧接的是即将开工的某管件厂，东西方都是重污染工业。不知道这些污染工厂，对人的伤害有多严重九元素 发表于 搜房网 - 南昌业主论坛 中凯蓝域彩虹将军：Posted:2010-3-11 16:55:19已有很多业主反映房子质量有问题，或漏水，或空鼓，或开

18、裂。，大家向开发商物业反映又得不到解决，被踢皮球，让人气愤！既然开发商不仁，大家就给他点颜色看.强烈建议大家团结起来，到他们下期开盘现场去展示质量问题的照片！彩虹将军 发表于 搜房网 - 南昌业主论坛 中凯蓝域和谐打击：Posted:2010-3-20 21:21:42南昌“楼裂裂”中凯蓝域，是南昌史上最差的房子！哎，臭名远扬咯。和谐打击 发表于 搜房网 - 南昌业主论坛 中凯蓝域 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982丰源天域：丰源天域：老布冯：Posted:2010-3-27 13:46:13买房的时候说道周边配套居然说会有沃尔玛，两

19、年过去了，连个沃尔玛的影子都看不到，明显又被开发商给忽悠了，以后买房一定要先看好周边配套，别听开发商忽悠，他们能说这这小区吹成北靠希尔顿，南接迪斯尼，东挨避暑度假村、西邻商业一条街，整一大忽悠，以后信谁都别相信开发商这张破嘴老布冯 发表于 搜房网 - 南昌业主论坛 丰源天域天天向上：Posted:2010-3-25 17:39:31内部环境不错，但周边环境和配套急需改善。艾溪湖的建设，如果东岸不解决农舍、猪圈、菜地、厕所的问题，再美化也是多余的。天天向上 发表于 搜房网 - 南昌业主论坛 丰源天域 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982凯

20、美怡和：凯美怡和：终结者2010：Posted:2010-3-16 14:26:57等吧，等到艾溪湖大桥一通，也许我们的坏日子也就到头了，至于周边配套，哭都来不及了，都不能说配套不起，简直就是一个真正的三无地带，没车的朋友现在可以准备了，等到明年交房，桥通了，周边配套起来了，现在这个价格还是值得的天天向上 发表于 搜房网 - 南昌业主论坛 凯美怡和冰山一角：Posted:2010-3-11 20:15:28去了凯美一趟，车道上停的车很多。还好的是，现在入住的居民不多，还不至于造成拥堵。想说两句话，不吐不快。1、车子入口的地方弯道太大，表现在拐弯的三处地方，真不知道当时设计人员是不是在用大脑思考

21、。听说凯美开发的中山城，也在车道方面落下了极大的败笔，现在还被那里的住户谴责。人车分流本来是好事，但是半环的设计以后会带来隐患。2、高层与别墅的隔离用厚厚的围墙也是个败笔。如若用艺术铁栅栏隔开，双方可以互相取景，开阔视野。3、北门还没开。希望开了之后，北门做入口，南门做出口。切忌再做用屁股思考的蠢事了。4、别墅区的变化没有看清楚。唯一欣喜的是发现小区的路灯都由以前的地灯换成了灯柱式样。这样小区的夜晚更亮，大家的安全感更强。冰山一角 发表于 搜房网 - 南昌业主论坛 凯美怡和 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 也许这些并不能代表所有已

22、经在京东板块置业的消也许这些并不能代表所有已经在京东板块置业的消费者的心声，也许这些语言中不可避免的带上了一费者的心声，也许这些语言中不可避免的带上了一些偏激的成分，但这些评价不禁让我们思考些偏激的成分，但这些评价不禁让我们思考: 京东，这一城市版图上紧靠老城区的高新区域，真京东，这一城市版图上紧靠老城区的高新区域，真的像他们描述的那样，毫无居住归属感吗？的像他们描述的那样，毫无居住归属感吗？ 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982这样的弱势，原因究竟在哪里？这样的弱势，原因究竟在哪里？城郊结合的城郊结合的安全隐患安全隐患厂、居混杂的厂、

23、居混杂的机能缺陷机能缺陷生活生活配套配套的的欠缺欠缺供应品种的供应品种的单调单调及整体开发的及整体开发的零落零落 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 可以说，在如今的城市大版图中，京东并可以说，在如今的城市大版图中，京东并非偏远，只是始终没有整体改善的城市配非偏远，只是始终没有整体改善的城市配套，加之区域房地产项目的开发节奏总是套，加之区域房地产项目的开发节奏总是形只影单，让更多的消费者感受形只影单，让更多的消费者感受偏的不是偏的不是距离，而是心理。距离，而是心理。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全

24、，QQ：744421982所以，保利出场，所以，保利出场，不能只是京东不能只是京东项目的印象，项目的印象，哪怕该项目有若干高档的标签，哪怕该项目有若干高档的标签，保利应该做的且必须做的，保利应该做的且必须做的，是告诉广大购房者一个最基本的事实：是告诉广大购房者一个最基本的事实：那就是城市在变、京东也在变，那就是城市在变、京东也在变，保利到来，为城市改变而来，保利到来，为城市改变而来，一如当年的铭雅欧洲城，一如当年的铭雅欧洲城，紧跟保利，是厚实功底上的清晰方向，紧跟保利，是厚实功底上的清晰方向，是实力背书中的明日辉煌。是实力背书中的明日辉煌。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房

25、地产营销策划大全，QQ：744421982不得不说，京东的确在巨变。不得不说，京东的确在巨变。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982交通：交通： 片区作为南昌城市中心区分流区域，其公共交通便捷性十分强劲，区内有5路，11路，202路，231路、602路、243路，13路，801路，802路，803路，12路 216路等大量公共交通线路通过，大大提高了本区域的公共交通出行能力。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982地铁：地铁：线路走向：昌九高速客运西站、乐化、蛟桥、丰和北大道、丰和

26、二路、世贸路、中山西路、中山路、八一广场、北京路、瑶湖大道线路走向：望城、高速客运西站、站前北大道、红谷南大道、丰和大道、凤凰一路、阳明路、八一大道、洛阳路、南昌火车站、顺外路、上海路、广州路，至罗家镇 瑶湖北、民丰路、丹霞路、青山路、八一大道、叠山路、象山路、象山南路、绳金塔街、十字街、京山北路、迎宾大道、至莲塘高速客运西站、站前北大道、朝阳洲南、抚生路、洪城路、洪都大道、南京东路、上海路、国威路、火炬大道线路走向：下罗地区、长堎大道、学府大道，红谷南大道、学府大道、朝阳大道、江铃西路、高新大道。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982

27、 从上可以看出，南昌地铁远景规划5条线路，都与本区域道路有着直接联系，这将大大提振本区域交通能力，对提高区域价值潜力有着深刻的影响。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982路网：路网： 上海北路、青山湖大道、京东大道、高新大道、昌东大道构成区域的南北主干道，北京东路、南京东路，火炬大道，紫阳大道及昌万公路横贯东西：青山湖隧道连通老城区大大增强区域间的联系能力。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982高速：高速： 昌银高速、昌德高速、昌万公路（在建中） 天天文档在线天天文档在线20

28、10房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982景观：景观： 青山湖 艾溪湖湿地公园 瑶湖 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982商业：商业： 片区当前缺乏大型休闲娱乐型商业，主要商业集中在上海路及南京路沿线，有天虹商场，京东超市，百货大楼城东店等；酒店有园中源大酒店等；据悉，北京路与京东大道交叉处将有沃尔玛进驻，这将填补本区域无大型国际连锁超市的市场空白，对本区域形象以及区域价值提升大有裨益。专业市场有欧亚达家具城，香江家具城，各类建材市场，茶叶交易市场等。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产

29、营销策划大全，QQ：744421982学区：学区： 区域内瑶湖大学城区域为南昌高等教育集中区域，人文学术气氛浓厚，内有师大，蓝天学院，现代学院等高等院校。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982区域内重点工程：区域内重点工程： 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 6 6亿元青山湖大道改造工程：亿元青山湖大道改造工程： 青山湖大道北起富大有堤，南至解放东路，全长9.3公里。该工程总投资估算约6亿元，计划于2011年9月底竣工通车，改造后标准路幅宽度为55米，双向六车道，其中水渠宽

30、6米，临渠两侧各设两米景观绿化带；机动车道宽11米，两侧绿化分隔带宽5米；非机动车道宽3.5米，人行道宽3米。将成为一条集旅游、休闲、购物、娱乐为一体的街道，成为“城东第一路”。 将大大提高竞争市场区域价值。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 艾溪湖大桥修建：艾溪湖大桥修建： 艾溪湖大桥项目西起北京东路与瑶湖大道交叉口，东至昌东大道与紫阳大道交叉口，桥梁跨越艾溪湖，合计线路长约2.5公里，其中主线桥梁长度约1758米，总宽42.5米，主线桥梁标准断面为双向6车道。工程建设还包括昌东大道1060m的路面改造工程，昌东大道标准断面为双

31、向6车道，总宽29m，人行道采用花岗岩铺装。大桥的修建连通北京路与紫阳大道，昌东大道。提高覆盖片区内对南昌传统中心区的横向交通能力，缩短片区外客户对于本区域的距离感，从而大大提高项目区域自身价值 。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 沿富大有堤建设滨江城市景观带：沿富大有堤建设滨江城市景观带： 根据城东片区“一带，二心，三轴，六格局，多点”的规划基本格局。“一带”就是依托赣江南支形成沿富大有堤的滨江城市景观带，沿此带结合滨江80米绿化布置高层建筑，塑造“一江二岸”宏伟的城市形象。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全

32、房地产营销策划大全，QQ：744421982 湿地公园的湿地公园的建设提升片建设提升片区生态自然区生态自然环境品质，环境品质，改变无优秀改变无优秀景观带现状：景观带现状： 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 南昌奥体中心：南昌奥体中心： 省奥体中心规划总建筑面积达212077平米，其中包括可容纳5万人的主体育场、容纳4000人的体育馆、容纳3000人的游泳跳水馆、球类馆以及网球馆和田径馆，而配套设施则有运动员公寓，裁判、运动员休息室，供广大群众日常娱乐、休闲运动的40000平方米集散广场以及室外篮球场和网球场。 天天文档在线天天文档

33、在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 坐镇昌东门户的京东片区，将会成为一个集坐镇昌东门户的京东片区，将会成为一个集高科技、高科技、人文、自然、高等教育、体育运动人文、自然、高等教育、体育运动为一体的区域。为一体的区域。随着东向高速的进一步贯通，京东片区将成为东向随着东向高速的进一步贯通，京东片区将成为东向交通的交通的动脉枢纽动脉枢纽，随之带来的人气及商机均非其他，随之带来的人气及商机均非其他片区所能赶超。几大重点工程的开工修建，为京东片区所能赶超。几大重点工程的开工修建，为京东近几年乃至十年内的大力发展注入了强心剂。时空近几年乃至十年内的大力发展注入了强心

34、剂。时空变换中，京东片区必将成为洪城版图上又一个变换中，京东片区必将成为洪城版图上又一个地产地产热点板块热点板块！ 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 但是，这些变化对很少用预但是，这些变化对很少用预期思维来决策购买行为的普期思维来决策购买行为的普通客户来说，是很难有根本通客户来说，是很难有根本性影响力。性影响力。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 现阶段京东客户群置业计划关注重点：现阶段京东客户群置业计划关注重点：比较其他区域相对较低的单价和总价；社区内部的配套完善；公用

35、交通工具出行的便利性；社区智能化的安全性；园林的舒适性；户型的实用性及赠送面积。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 未来客群虽可能发生以下变化：未来客群虽可能发生以下变化： 区域进一步扩大；年龄层逐步年轻；自住舒适性要求不断提高；物业智能型要求更加依赖；邻里层面要求提高；功能分区要求日臻完善。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 但怎样，才能让更多的人有着更浓厚的兴趣？ 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 带着问题

36、，我们纵比一下京东，赣江滨一线和南昌有影响力的重点个案的置业者的购买特征对比，同时找出本案可能潜在客户群的特征勾画： 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 对比项目：对比项目：万科四季花城万科四季花城世纪风情世纪风情中凯蓝域中凯蓝域凯美怡和凯美怡和 京东楼盘购买特征对比分析：京东楼盘购买特征对比分析： 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982（1）年龄特征 年龄分布在30-50岁之间。其中购买力最为旺盛的应集中在35岁左右首套住房的购买和45岁左右改善投资性住房的购买；（2）职业特点

37、 政府公务人员、垄断性行业高级职员、公司高级白领及各类私营业主； 针对高新辐射全市的职业经理人及公司高级管理人员； 专业技术领域内的工程师、建筑师、律师、医生等； 片区内中低收入首次置业人群； 周边乡镇的城市化置业者。（3）客户区域特征 万科四季花城：京东片区为主，辐射全市； 世纪风情：京东片区为主，辐射青山湖片区，另辐射周边乡镇； 凯美怡和：京东片区为主； 中凯蓝域：京东片区为主，辐射周边乡镇。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982（4）购买力特征 区域内万科四季花城、世纪风情主力客户购买力较强，故相比较片区其他项目售价较高，由此也界

38、定了项目的目标客户群体且提升了项目品质； 区域内其他项目（除凯美怡和的别墅产品）主力客户购买力相对有限，多为首次置业，看重项目单价总价及赠送面积，对于项目品质要求较为淡薄。（5）产品需求特征 该区域内项目的建筑风格有欧式、地中海、现代简约等，较为同质化，匮缺新意，相较建筑风格而言，客户更为看重小区整体规划； 随着南昌楼市的快速发展，客户也更加注重有利于身心健康的区域大环境，如小区水景（亲水景观）、康体设施等在小区中的具体呈现； 区域内的楼盘户型设计基本以朝南及南偏东为主，客户对与东西向物业抗性较大； 区域内如万科、世纪风情的客户群多为二次或以上置业，其目的是以改善居住环境，长期持有物业保值增值

39、为目的，对于经济实力一般的购房者，区域内价格较低的项目如水榭尚都、中凯蓝域、中兴和园则成为其购房首选； 目前区域内多以改善型住房为主，故户型设计及以小三房为主力。 （6）生活方式特征 万科四季花城以中高端客户群为主，作为事业成功人士，这部分人群工作压力较大，事业心强，工作勤奋努力，富有创造力，平时与家人团聚的时间相对较少；文化层次较高，交际面广泛，喜欢保留独立的生活态度与见地；交友注重社会、职业、家庭背景。 相比较万科，其他项目如水榭尚都、中凯蓝域的客户群体还多处于奋斗阶段，在生活上会更加注重节俭等细节性生活方式。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：

40、744421982对比项目：对比项目： 赣江滨一线购买特征对比分析：赣江滨一线购买特征对比分析：皇冠国际皇冠国际紫金城紫金城 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982（1）年龄特征 年龄分布在35-50岁之间。其中购买力最为旺盛的应集中在38岁左右首套住房的购买和45岁左右改善投资性住房的购买；（2）职业特点 皇冠国际：皇冠国际：据不完全统计，皇冠国际已售项目中45%的客户来源于朝阳洲，这部分客源又以西湖区政府的公务人员和洪城大市场的私营业主为主，此外，皇冠国际作为南昌首批高品质楼盘，还吸引一大批富足阶层的关注； 紫金城：紫金城：市场调查的

41、数据显示，紫金城以已售项目中基本以老城区为改善住房条件或者投资置业的人群为主，其中有相当部分就是紫金城商业部分的业主选择就此二次置业。（3）客户区域特征 皇冠国际：皇冠国际：因为其高端的市场定位，客户主要来源于南昌区域收入较高的版块，除了公务员系统外，还包括洪城大市场的私营业主，青山湖区域，比如国家电网、烟草等部门高收入人群； 紫金城：紫金城：地处赣江东岸的沿江大道，在紧挨不可多得的江景资源及较为完善的周边配套情况下，项目较低的价格就成为吸引市区客户的主要因素，辐射全市。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982（4）购买力特征 皇冠国际：

42、皇冠国际：其客户具有较丰厚的财富积累，对产品的价格敏感度较低，对产品的稀缺性、身份认同和产品所综合附加值的需求是其购买需求的重要组成部分。 紫金城：紫金城：地处土地稀缺的老城区，再配以相对比较完善的市政实施，其吸引了一大批为改善住房或二次置业以求保值增值客户的眼球；（5）产品需求特征 皇冠国际：皇冠国际：作为集五星级酒店、甲级写字楼、SOHO公寓、江景豪宅于一体的高档复合地产项目，皇冠国际除了产品设计的高端、江景资源的稀缺、高品质的物业管理外，更是通过其高级会所的打造、SOHO工作生活方式的提倡吸引了一大批高端客户响应； 紫金城：紫金城：作为一个商业复合型的社区地产项目，紫金城通过欧洲风情街的

43、打造来吸引和提升人气，再在此基础上进行住宅项目的开发，其目标是带给客户完全不同于老城区的生活感受和体验，由此而引发南昌中端消费群体的关注，其购买特征主要表现在在意价格的同时又关注品牌、在条件允许的情况下喜欢不断尝试新的生活和环境；（6）生活方式特征 皇冠国际：皇冠国际：高端客户群体为主，这部分人群工作压力较大，事业心强，工作勤奋且富有创造力，工作之外，更懂得为自己的生活在喧哗和寂静、奢侈与平淡之间寻得一刻属于自己的静谧天地； 紫金城：紫金城：相比较皇冠国际客户的品质生活，该项目的客户对生活的理解更加务实。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421

44、982 对比项目：对比项目： 南昌有影响力重点个案购买特征对比分析：南昌有影响力重点个案购买特征对比分析：绿地中央广场绿地中央广场保利高尔夫保利高尔夫绿地兰宫绿地兰宫恒茂国际都会恒茂国际都会 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 （1）年龄特征: 该类型项目目标客户群年龄分布在35-45岁之间。以39岁左右客户群体为主.项目名称主力客群年龄层次绿地兰宫38岁左右保利高尔夫40岁左右绿地中央广场40岁左右恒茂国际都会45岁左右 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 （2）职业特点:

45、私营业主医生大学高级教职人员泛公务员阶层政府中高层领导高级白领 项目名称主力客群职业概况绿地兰宫私营业主；高级公务员；高级白领保利高尔夫私营业主；高级公务员；高级白领绿地中央广场实业家；私营业主；高层领导恒茂国际都会医生；教师等泛公务员阶层 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 （3）客户区域特征: 南昌高端地产以本地为主力区域，外来人员次之，地市客户也占有相当的比重，外来人员多以经商移民等高收入群体为主，投资客成份较少，且南昌省会辐射能力对周边地市富裕人士有着较为强烈的吸引 .项目名称主力客群区域特征绿地兰宫南昌本地；周边县区（南昌县

46、）保利高尔夫南昌本地；外省客群；新建县绿地中央广场南昌本地；外省人员；周边县市恒茂国际都会南昌本地人群为主 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 （4）购买力特征: 高端项目客户群对价格敏感度较低，高级公务员阶层由于灰色收入的体现也同样不亚于私营业主、高级白领等阶层收入，能够接受的单价在8000 -22000元/都可，接受总价在100-700万之间。 项目名称主力客群购买力接受程度（总价）绿地兰宫150-400万保利高尔夫180-500万（别墅）绿地中央广场300-700万恒茂国际都会70-150万 天天文档在线天天文档在线2010房地

47、产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 （5）产品需求特征: 本地人以改善居住为主，地市客户以教育、养老或生意需要为主。要求个案项目产品户型普遍偏大，住宅类产品主力需求户型面积大于125平米，别墅类产品联排双拼面积在190-250平米左右，独栋面积在260-360平米之间，且要求有较大的花园，露台等赠送面积，3房产品多要以2房朝南，动静干湿分离为其基本，户型结构方正合理，面积浪费较少，对产品外立面，小区安防、小区物管、小区绿化风格及住宅私密性有较高要求。 项目名称产品需求特征户型面积风格均好性物管安防绿化、景观有无赠送面积私密性绿地兰宫联排190，独栋360有强保利高尔夫双

48、拼200,独栋261-375有强绿地中央广场228/280/338无较强恒茂国际都会90-135无一般 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 （6）生活方式特征:该类型客户群一般为3-6口之家，子女正在接受教育或刚刚踏入社会，很少跟上一辈一起生活，重视老人，重视自然环境资源以及人文环境，爱交际，重视邻里的身份地位，自身工作经常需要外出应酬，早出晚归，自我意识较强，讲求生活舒适性，寻求尊贵，荣耀的生活方式。 项目名称生活方式特征家庭结构教育程度环境重视度邻里身份重视尊贵渴望程度绿地兰宫大家庭保利高尔夫大家庭绿地中央广场3口之家恒茂国际都会

49、3口之家 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982本案潜在客群可能性分析：本案潜在客群可能性分析： 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 客户群像特征描述客户群像特征描述: :客户年龄集中于45-50岁，子女已有一定年龄，更加注重生活的享乐性；大部分工作地点位处京东或是青山湖板块；拥有一定社会地位及经济地位，对京东片区有一定认识；或追求自然环境的优越，或追求地域属性的无可比拟；在工作时间上自由支配空间大；拥有私家车，对交通通勤时间敏感度较小；大多在南昌拥有多处物业，购置别墅兼具自住与

50、投资双重考虑，看重物业升值潜力；拥有自己的圈层，为某些高端会所、活动会员，介绍置业为重要渠道，看重身份与氛围。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 本项目可能产生的客户关注点捕捉本项目可能产生的客户关注点捕捉: :大环境大环境传统别墅区概念较为淡化，更加关注自身别墅资源、生活氛围和邻里客层；项目客观因素成为重要加分点，景观、生态、规划等成为潜力估值、享乐依托的展示台。交通交通交通距离抗性不大，关注是否有重要出行干道和道路通畅度；交通时间需求弹性较小，1个小时内车程接受度均较高。配套配套对区域大型配套关注度不高；关注自身别墅区会所配套，

51、尤其包括健身房、游泳池、酒吧餐饮、SPA等；注重物业服务的全面细致、贴心周到。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 本项目可能产生的客户关注点捕捉本项目可能产生的客户关注点捕捉: :规划规划讲究私密性与专属空间；关注栋距、低密度、低容积、高绿化，包括人为的自然隔离。产品产品房型不讲求过于奢华，面积在200-270平方米皆宜；注重房型的开敞性与良好视觉空间；地下室空间需具备享乐性，功能间要求不高，注重采光效果关注花园面积与品质，追求“地主”待遇附加值附加值关注物业智能及项目智能化；关注别墅占地面积，彰显项目档次、品质；关注地下室、花园面

52、积，特别是在部分项目地上建筑面积充足或无地下室的情况下，花园面积及其配置成为决定性关注点。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982无法回避，本案地理属性还是存在一些欠缺：无法回避，本案地理属性还是存在一些欠缺： 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982项北临富有大堤，东临京东大道，西临水产基地，南临农民公寓。南北长388m，东西长288m，总占地180亩，总建247804平米，容积率2.0。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982

53、项目北面： 项目北临富大有堤及赣江支流，现有建筑为赣武沙石厂，来往工程货车多且嘈杂，形象较差，现有江景资源一般。北向江景北向江景沙石厂入口沙石厂一隅 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982项目东面： 项目东临京东大道，东面多为高新企业厂区，TCT，联创，南昌国际商务中心沿线分布。京东大道国际商务中心京东大道TCT 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982项目南面： 项目南面为农民公寓，形象一般，基本无入住，商业全面空置，整体居住氛围极低。公寓近景沿街商铺公寓北面公寓南面 天天文档在线天

54、天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982项目西面： 项目西面为水产研究所，周边较为荒凉，建筑杂乱分布。养殖基地水产研究所大门荒地鱼塘 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982项目地块自身： 项目地块较为方正，地块本身有一定高低落差，内有池塘，还有部分坟墓需迁移。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 综上所述，我们可以大致勾勒一下项目地块的现有形象： 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982

55、项目距离中凯蓝域：2.1公里；万科：3.5公里；世纪风情：7.2公里；火炬广场：6.6公里；八一广场：11公里；豫章大桥：2公里；赣江大桥：6公里；八一大桥：11公里；南昌大桥：15公里-偏远偏远。地块规整，赣江支流可造水资源景观，地块本身高低落差大，内有池塘，还有部分坟墓需迁移。-凌乱凌乱。富大有堤来往的大部分车辆是货车、采沙车，路况差。-嘈杂嘈杂。项目以南是农民公寓，项目以东是TCT，联创等工厂，整体没有构成一个好的居住氛围。-环境杂乱环境杂乱 。公车线路只有13路，终点站中凯蓝域，辐射周围3km之内没有齐全的生活娱乐配套设施。区域内缺乏商业氛围和生活气息，周边商业和便民设施数量少，规模小

56、，无法满足居民日常需要。缺乏一个区域性的商业中心。-荒凉荒凉。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982我们怎么做？ 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982我们认为：最佳方案 让产品说话让保利品牌说话 让客群的肯定性意识说话 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982可以肯定的是，做别墅，保利功底深厚。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982广州（保利总部）保利香雪山保利林语山

57、庄保利壹号公馆 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982北京保利垄上别墅保利西山林语 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982长沙保利阆峰云墅 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982成都保利蝴蝶谷保利拉斐高尔夫庄园 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982南昌保利国际高尔夫花园 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982南京保利

58、-紫晶山 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982上海保利海上五月花保利-家园保利-十二橡树庄园 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982保利-叶上海保利-林语溪 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982沈阳保利十二橡树庄园 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982武汉保利十二橡树庄园 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982重

59、庆保利国际高尔夫花园保利小泉别墅 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982可以肯定的是，论品牌，保利毫不逊色 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982保利保利万科万科绿地绿地恒大恒大恒茂恒茂万达万达洪客隆洪客隆成立时间1992年1988年1992年1996年1993年1988年洪客隆地产南昌红谷置业投资2005年成立开发资质国家一级国家一级国家一级国家一级国家一家国家一级国家一级公司总资产2010年一季度，公司总资产超过千亿2009年公司总资产1200亿元非上市公司，总资产不明，综合实

60、力第四；截止2009年6月，总资产365亿元；非上市公司，曾于2007进入中国地产百强，总资产网上数据60亿元；2009年公司总资产400亿2009年实现销售额433.82亿元630亿元510亿元303亿元2005年数据7-8亿，现在保守估计300亿元 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982保利保利万科万科绿地绿地恒大恒大恒茂恒茂万达万达洪客隆洪客隆品牌价值2009年达90.23亿元2009年达119.55亿元2009年达50.03亿元41.45亿元以商业地产为主上市时间2006年7月1993年5月非上市公司2009年11月香港上市非上市

61、公司非上市公司非上市公司 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982保利保利万科万科绿地绿地恒大恒大恒茂恒茂万达万达洪客洪客隆隆品牌荣耀1、2010年被再次跻身 “2010中国房地产百强企业综合实力三甲”；2、2009年连续四年蝉联中国房地产品牌价值第一名；3、2009年被评为上市公司综合实力第一名；1、2009年，万科荣获全球人力资源咨询公司翰威特、哈佛商业评论共同评选的“2009年中国最佳雇主称号”；2、2009年再次荣获中国地产百强称号；1、2008年“绿地“被国家工商总局认定为驰名商标；2、荣列中国企业500强第183名1、连续四年被

62、评为中国企业500强；2、2008年被评为中国民营企业20强；3、2008年连续两年被评为中国地产十佳品牌；1、2009年11月，国际华城16号楼获中国建设工程鲁班奖；2、2009年，获中国房地产业协会“07-08年度中国房地产诚信企业1、2009年，上海五角场万达广场获得“世界不动产优秀联盟奖”；2、2008年武汉万达华府获得“广厦奖”； 品牌荣耀（表品牌荣耀（表1 1） 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982保利保利万科万科绿地绿地恒大恒大恒茂恒茂万达万达洪客隆洪客隆品牌荣耀1、2008年荣获中国主流地产“金鼎奖“和”年度最具竞争力地

63、产上市公司奖“；2、在新浪和广东房协主办的第三届新浪地产盛典上，保利地产荣获“最受尊敬地产企业奖”。1、2008年，万科荣获“最受欢迎企业称号“2、2008年中国上市百强企业排名第53位；1、2007年“绿地位列中国500强企业中第200名2、2007年荣列中国服务业企业500强第68位；3、中国企业效益200佳第153位；1、2008年中国最具社会责任感房地产企业之一2、中国房地产公司品牌价值TOP10；3、2008中国房地产百强企业第四名1、2008公司荣登中国房地产百强企业2、2006年，公司当选为中国房地产业协会“第五届理事会”单位万达酒店建设有限公司荣获中国酒店星光奖“2008中国酒

64、店最佳业主” 品牌荣耀（表品牌荣耀（表2 2） 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982保利保利万科万科绿地绿地恒大恒大恒茂恒茂万达万达洪客隆洪客隆南昌项目1、保利保利高尔夫别墅（总用地： 5400 亩，总建筑面积： 35万平米 ）1、万科四季花园（占地：930亩，总建筑面积：37万平米）2、万科青山湖（占地146亩，总建筑面积12万平米）3、万科青云谱梅湖 1、绿地中央广场（占地：173亩，建筑面积42万平米）2、绿地兰宫（总、占地：1259亩，总建筑面积40万平米）1、南昌恒大绿洲（占地：162万平米，建筑面积 97万平米，配套大型高尔

65、夫，高级会所） 1、恒茂城市花园2、恒茂现代米罗3、恒茂国际华城（占地：16万平米，建筑面积50万平米）4、恒茂国际中心5、恒茂湖滨（占地70亩，建筑面积7.3万平米）1、万达星城（占地近1000亩，建筑面积近100万平米）2、万达华府（占地7万平米，建筑面积29万平米） 1、洪客隆第一街区（占地2.01万平方米，总建筑面积约5.67万平方米）2、洪客隆地中海阳光（占地11万平方米，建筑面积29万平米） 南昌项目（表南昌项目（表1 1） 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982保利保利万科万科绿地绿地恒大恒大恒茂恒茂万万达达洪客隆洪客隆南昌

66、项目1、湾里项目（总占地2470亩，总建筑面积99万平米）高新项目（总占地：180亩，总建筑面积预计22万平米）1、绿地香颂（总占地：103529平米，总建筑面积23万平米）2、梵顿公馆（总占地：243亩，总建筑面积30万平米） 1、南昌恒大绿洲（占地：162万平米，建筑面积 97万平米，配套大型高尔夫，高级会所） 6、恒茂国际都会（占地10万平，建筑面积36万平米）7、恒茂阳光加州（占地16万平米，总建筑面积23万平米）8、恒茂森林海（总占地845亩，总建筑面积24万平米）9、恒茂英伦国际（占地145亩，总建筑面积15万平米） 1、洪客隆国际金融中心（占地2.4万平米，总建筑面积20万平米）

67、；2、财富广场，； 南昌项目（表南昌项目（表2 2） 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982可以肯定的是，城市运营，保利素来一马当先 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982北京新保利大厦 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982上海上海保利广场 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982重庆新保利大厦 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：

68、744421982广州保利国际广场保利东站中汇广场保利V座 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982全盘比较，保利地产，绝对超强的三角力量 上市公司、千亿实力、前榜排名创创新新型型、多多功功能能别别墅墅项项目开发目开发高尔夫、城市综合体项目运营保利地产保利地产 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982而且，这一次，保利别墅并不寻常 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982通常意思上，别墅产品一般具有以下特点：通常意思上，别墅产品一般

69、具有以下特点：面积大，房间多，功能分区明显自带车库、私家花园建筑风格比较洋气、品位感强屋前屋后间距大，视野开阔、采光好、空气流畅 事实上，相对于大面积的复式、花园洋房，南昌别墅在很大程度上赋予的还是概念，如高档社区概念、花园景观概念、低密度生态概念，真正内里的居住享受还很不充足。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982我们建议，保利项目别墅产品应能切合以下特点：区域属性：高新时代特征：低碳、节能、环保客群需求：安全、舒适、高贵 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 围绕以上特点，一

70、个关键词很自然在我们的思维中油然而生，这就是：科技！科技！ 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 实际上，高科技在住宅项目中的运用已非首创，我们之所以提出这样一种想法，正是在一些城市，科技住宅作为房地产业的升级换代，不仅如火如荼，更爆发出旺盛的生命力和销售力。在南昌，科技住宅还刚刚起步，但其魅力业已彰显，在红角洲，阿尔法尚未推出，已引发市场高度聚焦，而实际上，其不过是朗诗国际的简化版，我们深知单纯依靠地理位置，对我们项目的价值提升会有诸多障碍，客群会很自然而然将我们定位于京东项目，哪怕我们用更多的力量通过“赣江滨”、“京东中长期城市规

71、划”去化解，正如上面我们所说到的，要以客群的肯定性意识去说话，科技既吻合高新区的区域特征，又是站在时代前沿的表现，在十一届三中全会“转变经济发展方式”的纲领性思想下，实现房地产业进一步升级换代是身为央企的保利地产领袖气质的特出表征，同时，科技所能带来的居家生活的实质性享受，是创新，是升级，是对普通房地产产品的有效区隔，也是现时代客群的真实需求。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982让我们一起来了解，科技是如何改变居住生活。让我们一起来了解，科技是如何改变居住生活。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，Q

72、Q： 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 这是这是RCSRCS系统的直观标示，让我们再做进一步系统的直观标示，让我们再做进一步了解。了解。 RCS( Room Comfortable System ) RCS( Room Comfortable System ) 是构成现代节能与健康住宅的重要组成部分。主要指采用合理、科学的设备与材料，提升建筑物的环保、节能和健康舒适度，以完善的整体系统解决方案，为用户提供成套供热、空调、水处理、除尘、新风换气、空气处理、静音隔声、为用户提供成套供热、空调、水处理、除尘、新风换气、空气处理、静音隔声、

73、智能化家居等多项集成功能的健康舒适家居系统。智能化家居等多项集成功能的健康舒适家居系统。空气指挥中心空气指挥中心家用家用/ /商用中央新风空调系统商用中央新风空调系统热能配置中心热能配置中心家庭供暖家庭供暖/ /热水双循环系统热水双循环系统水质处理中心水质处理中心家庭中央净家庭中央净/ /软水系统软水系统安防救助中心安防救助中心家庭智能无线安保系统家庭智能无线安保系统 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982温度场均匀温度场均匀 有送有回，气流立体大循环 人体感受风速不大于 0.25m/s ，无吹风感 外区送风，内区回风，温度场均匀 湿度可

74、控湿度可控 喉咙、眼睛对空气干燥最敏感 湿度 4070% ，人体舒适感最佳 可以集中加湿或通过冷量除湿 空气指挥中心空气指挥中心家用家用/ /商用中央新风空调系统商用中央新风空调系统新风比例：新风比例： 815% 815% 引入新风，排出浊气 装修后可作强力通风 春冬季过滤室外灰尘 夏季不开窗防止蚊虫 可集中杀菌消毒处理 室内全静音室内全静音 室内仅有一个运动部件 采用集中消音处理 将室内机密闭处理 活动区域远离室内机 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982中央热水处理中央热水处理 开式 生活用热水 闭式 采暖用热水少量热水供应少量热水

75、供应 满足小容量用水需要 冬季用水无需等待 不浪费水，环保节约 热能配置中心热能配置中心家庭供暖家庭供暖/ /热水双循环系统热水双循环系统热水盘管系统热水盘管系统 低温天气热量不衰减 对流传热，舒适感强 降低初投资成本，减少运行费用 避开冬季用电高峰，降低家庭用电负荷 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982软水作用软水作用 让衣物及浴巾增加 30% 的寿命 减少 60% 以上洗衣粉和清洁剂 让家电延长 30% 的寿命 使皮肤更光滑，使秀发更亮丽 净水作用净水作用 水质活性大，含氧量高 , 可促进新陈代谢，增强人体细胞活力 可避免因水污染

76、引起的各种疾病 让水质更甘、香、清、润 比桶装水更健康、经济、方便 水质处理中心水质处理中心家庭中央净家庭中央净/ /软水系统软水系统 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982现代化生活用水三级化现代化生活用水三级化 一级用水 自来水，发达的欧美国家一般用于浇灌、刷洗等 二级用水 软水，作为家庭 90% 方面的用水如洗涤、沐浴等 三级用水 纯净水，通过直饮机制出来的水更洁净，可烹饪、生饮 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982智能安防智能安防 非法闯入时，移动门窗磁报警非法闯入时，幕

77、帘门窗磁报警 非法闯入时，玻璃破碎声感报警 远程控制远程控制 照明电灯无线远程遥控家用电器设备开关机远程遥控 安防救助中心安防救助中心家庭智能无线安保系统家庭智能无线安保系统安全保护安全保护 火灾报警 燃气泄露紧急报警 特殊救助特殊救助 无线遥控钥匙扣紧急救助 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 RCSRCS的四大中心系统，满足舒适生活三大要素，的四大中心系统，满足舒适生活三大要素，完全应世界卫生组织完全应世界卫生组织WHOWHO健康住宅标准而生。健康住宅标准而生。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大

78、全，QQ：744421982舒适生活三大要素：舒适生活三大要素： 良好的室内空气品质：温度均匀恒定，空气湿度相宜，有良好的室内空气品质：温度均匀恒定，空气湿度相宜，有足够的新风。足够的新风。 有利健康的用水品质：水温均匀恒定，水质软硬适宜，饮有利健康的用水品质：水温均匀恒定，水质软硬适宜，饮水符合卫生。水符合卫生。 满足人的心理需求：视觉的和谐感，使用的安全感，成功满足人的心理需求：视觉的和谐感，使用的安全感，成功的满足感。的满足感。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 附：世界卫生组织附：世界卫生组织WHOWHO关于健康住宅的关于健

79、康住宅的1515项标准项标准 根据世界卫生组织的定义根据世界卫生组织的定义, ,健康住宅健康住宅, ,是指能够使居住者在是指能够使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好状态的住宅。身体上、精神上、社会上完全处于良好状态的住宅。 健康住宅有健康住宅有1515项标准：项标准： 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：7444219821 1、会引起过敏症的化学物质的浓度很低。、会引起过敏症的化学物质的浓度很低。2 2、为满足第一点的要求、为满足第一点的要求, ,尽可能不使用易散的化学物质的胶合板、墙体装修材料等。尽可能不使用易散的化学物质的胶合板、墙体装修

80、材料等。3 3、设有换气性能良好的换气设备、设有换气性能良好的换气设备, ,能将室内污染物质排至室外能将室内污染物质排至室外, ,特别是对高气密性、高隔热性来说特别是对高气密性、高隔热性来说, ,必须采用具有风必须采用具有风管的中央换气系统管的中央换气系统, ,进行定时换气。进行定时换气。4 4、在厨房灶具或吸烟处要设局部排气设备。、在厨房灶具或吸烟处要设局部排气设备。5 5、起居室、卧室、厨房、厕所、走廊、浴室等要全年保持在、起居室、卧室、厨房、厕所、走廊、浴室等要全年保持在1717至至2727摄氏度之间。摄氏度之间。6 6、室内的湿度全年保持在、室内的湿度全年保持在4040至至7070之间

81、。之间。7 7、二氧化碳要低于、二氧化碳要低于1000PPM1000PPM。8 8、悬浮粉尘浓度要低于、悬浮粉尘浓度要低于0 015mg15mg每平方米。每平方米。9 9、噪声要小于、噪声要小于5050分贝。分贝。1010、一天的日照确保在、一天的日照确保在3 3小时以上。小时以上。1111、设足够亮度的照明设备。、设足够亮度的照明设备。1212、住宅具有足够的抗自然灾害的能力。、住宅具有足够的抗自然灾害的能力。1313、具有足够的人均建筑面积、具有足够的人均建筑面积, ,并确保私密性。并确保私密性。1414、住宅要便于护理老龄者和残疾人。、住宅要便于护理老龄者和残疾人。1515、因建筑材料中

82、含有有害挥发性有机物质、因建筑材料中含有有害挥发性有机物质, ,所有住宅竣工后要隔一段时间才能入住所有住宅竣工后要隔一段时间才能入住, ,在此期间在此期间 要进行换气。要进行换气。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982我们再来参考一些真实的案例：我们再来参考一些真实的案例： 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982科技配置地暖恒温雨水收集系统吸尘排污系统节能外窗同层排水外遮阳系统新风系统顶棚辐射制冷制热有机垃圾处理太阳光导入外墙隔热保温北京MOMA中鹰黑森林深圳万科城朗诗国际全国知

83、名科技项目技术运用对比（表全国知名科技项目技术运用对比（表1） 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982科技配置地暖恒温雨水收集系统吸尘排污系统节能外窗同排水外遮阳系统新风系统顶棚辐射制冷制热有机垃圾处理太阳光导入外墙隔热保温杭州金都城市宇芯江苏峰尚国际公寓西湖八号馆南昌阿尔法国际社区全国知名科技项目技术运用对比（表全国知名科技项目技术运用对比（表2） 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 项目科技运用全景说明（表项目科技运用全景说明（表1）运用科技图片运用项目科技原理优势及成本天棚

84、柔和辐射冷暖系统北京MOMA天棚柔和辐射冷暖系统主要是控制楼板的温度而产生热辐射达到控制空气环境的温度，这种冷暖的系统构造是在砼楼板内埋有直径16-20mm、间距为200-300mm之间的水管，水管内根据冬夏居家的习惯而对气温要求的不同，冬天注入26的热水，夏季注入18-20的冷水；优势：通过楼板面积大的优势辐射传热使室内环境温度均匀而柔和，人不再会有上热下冷、下热上冷的感觉；成本：在传统的建筑物中，中央空调要达到能量均衡，送风系统每平米消耗60瓦的电能，而在采用柔和天棚采暖制冷技术只需要10瓦的电能； 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：7444219

85、82运用科技图片运用项目科技原理优势及成本置换式新风系统北京MOMA黑森林朗诗国际城市宇芯锋尚国际公寓南昌阿尔法国际社区西湖八号馆 定义新风路径-新风从空气较洁净区域进入，由污浊处排出。一般污浊空气从浴室、卫生间及厨房排出，而新鲜空气则从起居室、卧室等区域送入； 确定住房内最小通风量-以满足人们日常工作、休息时所需的新鲜空气量。按国家通风规范，每人每小时必须保证30立方米；优势：保证新风的连续性，一年365天，一天24小时连续不间断通风，同时在送排风的过程中，对排风能量回收，回收效率70%左右的能源。成本：新风产品分为主机和系统安装两大部分，一般100平米左右的居室，主机（国产）和系统安装费用

86、加起来一般都要上万元，但是民用新风系统的耗电量仅仅1度/天； 项目科技运用全景说明（表项目科技运用全景说明（表2） 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982运用科技图片运用项目科技原理优势及成本节能L-E玻璃外窗 MOMA黑森林万科朗诗国际城市宇芯锋尚国际阿尔法国际社区西湖八号馆外窗选用气密性和水密性良好断热铝合金窗框，其抗风性压性能、防渗透性能以及保温隔声性各项指标都优于其他传统窗框型材。玻璃选用发达国家普通采用的L-E玻璃，所谓L-E玻璃就是表面镀有低发射率材料的低能耗玻璃，其导热系数最低可达0.6-1.1w/k优势：相比较传统的玻璃窗

87、，因为良好的保温隔热性，每平米窗户每年平均可节省35度电；成本：最核心的中空低辐射抗紫外线的玻璃价格在每平米800-1000元左右。 项目科技运用全景说明（表项目科技运用全景说明（表3） 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982运用科技图片运用项目科技原理优势及成本外遮阳系统MOMA黑森林朗诗国际城市宇芯锋尚国际阿尔法西湖八号馆外遮阳设施，与采用内遮阳的传统方式相比制冷能耗降低了83-88%，最大制冷功率降低了71%。同时，这种卷帘有良好的抗风压性和免尘性，表面材料为多层粉末聚脂烤漆，光滑而不易附着灰尘，由此，根据室内对太阳辐射的不同需求，

88、通过铝合金卷窗的调节，从而满足对光和热的自主选择的需求。优势：节能自动调节外部的光和热，还能节能；成本：外遮阳铝合金遮阳帘大约700-800元/平方米，电机为1000元/个，进口的电机需要4000元/个，分摊下来建房成本增加200-300元/平方米； 项目科技运用全景说明（表项目科技运用全景说明（表4） 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982运用科技图片运用项目科技原理优势及成本保温外墙系统MOMA黑森林深圳万科朗诗国际城市宇芯锋尚国际阿尔法西湖八号馆外墙保温是指采用一定的固定方式（粘结、机械锚固、粘贴+机械锚固、喷涂、浇注等），把导热系

89、数较低（保温隔热效果较好）的绝热材料与建筑物墙体固定一体，增加墙体的平均热阻值，从而达到保温或隔热效果。 优势：主要体现在建筑的节能和强度方面；成本：作为节能建筑中使用量最大的建筑材料，因为其具有的保温性决定要比市面普通建材要贵，具体成本包括材料费，人工费、租赁费、工时费、等，然后折算每平方的保温价格多少，一般的聚苯板和挤塑板的价格在50-100元/之间； 项目科技运用全景说明（表项目科技运用全景说明（表5） 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982运用科技图片运用项目科技原理优势及成本同层排水系统中鹰黑森林朗诗国际杭州金都城市宇芯 同层排

90、水是指卫生间内卫生器具排水管均不穿越楼板进入他户，在同楼层内平面施工敷设使得污水及废弃物的排放达到或超过同类和其他排水方式，顺利进入排水总管，一旦发生需要疏通清理的情况，在本层套内就能解决问题的排水方式。优势：1、房屋产权明晰；2、卫生器具的布置不受限制；3、排水噪音小；4、渗漏水机率小：5、不需要旧式P弯或S弯。 项目科技运用全景说明（表项目科技运用全景说明（表6） 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982运用科技图片运用项目科技原理优势及成本雨水收集系统黑森林城市宇芯深圳万科雨水收集利用方法很简单，就是在地下建蓄水池，收集屋顶雨水，供应

91、家用热水和厕所用水。另外，还包括一个补注蓄水层，表面是草地，地下深处则是补注池，用于灌溉花园和清洗车站的公交车。具体步骤是，从屋顶上收集的雨水，通过雨水管道，流经初期雨水池，然后流向每个地下蓄水池。带有压力传感器的水泵将水抽上来，供应热水系统及供冲洗厕所之用。如果蓄水池的水太多了，溢出来的水就会流到沙滤区，对蓄水层进行补注。 优点：节约水资源； 一是屋面雨水集蓄系统，收集的雨水主要用于家庭、公共场所和企业的非饮用水；二是雨水截污与渗透系统，道路雨水通过下水道排入沿途大型蓄水池或通过渗透补充地下水；三是生态小区雨水利用系统，小区沿着排水道建有渗透浅沟，表面植有草皮，供雨水流过时下渗，超过渗透能力

92、的雨水则进入雨水池或人工湿地，作为水景或继续下渗。 项目科技运用全景说明（表项目科技运用全景说明（表7） 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982运用科技图片运用项目科技原理优势及成本地源热泵技术系统 黑森林朗诗国际锋尚国际公寓阿尔法西湖八号馆 地源热泵技术系统，采用埋设垂直管、水平管或向地表水抛设管路等多种方式，直接从浅层常温土壤提取能量，供室内使用。冬季将地热能传递转移到需要采暖的建筑物内，夏季将建筑物内的热量通过热泵机组传递散失到地表浅层中。与其他形式的冷暖设备相比，地源热泵技术系统节能非常明显。 优点：与传统的空气源热泵相比，地源热

93、泵取用的能源更广泛，并且能解决矿物燃料迅速枯竭以及消耗矿物燃料带来的环境污染等社会问题。成本：购机价格高昂，一套家庭用的地热设备在2万元左右（便宜），但是后期的电力节约优势将逐渐显现； 项目科技运用全景说明（表项目科技运用全景说明（表8） 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982运用科技图片运用项目科技原理优势及成本吸尘排污系统朗诗国际西湖八号馆用PVC管道网络，将设计配置在房屋地板或墙面上的自动接口，与安装在生活区域之外（如设备室，地下室或者车库中）的工作主机相连接。当吸尘器软管被插入一个接口系统就会自动开始工作。所有的灰尘和碎片都会被吸

94、附，并被排放到生活区域之外。 优点：中央吸尘系统由吸尘主机、管网、吸尘插口、吸尘组件组成。吸尘主机置于建筑物的机房、阳台、车库、设备间内（或室外）。主机通过网管与每个房间的吸口相连接，在进行清洁工作时将吸尘组件插入吸口，有害气体与灰尘通过真空吸尘管道，将室内且有害的灰尘吸到大容量的垃圾袋中。操作简单，避免了噪音对室内的影响，避免了灰尘带来的二次污染且彻底的清除了体积较小污染。成本：中央吸尘器价格大概在5000到20000左右 项目科技运用全景说明（表项目科技运用全景说明（表9） 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982面对林林总总的居住科技

95、，我们的主张是：面对林林总总的居住科技，我们的主张是：控制成本，讲求实用重点突出，直面抗性强调显性，弱化隐形 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982我们建议的重点是：我们建议的重点是：外保温外遮阳窗帘除噪保温窗智能家居智能电梯地下车库灯光导航地暖中央新风 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982此外，配合保利项目高尔夫元素以及项目江景此外，配合保利项目高尔夫元素以及项目江景优势等特点，我们还做如下建议：优势等特点，我们还做如下建议： 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房

96、地产营销策划大全，QQ：744421982多媒体室内高尔夫模拟练习室LED园林景观灯饰/LED江岸景观广告牌声、光、电沙盘、展示物料演示系统智能销售演示讲习系统多功能高尔夫练习、社区巴士乘车IC卡（更多细节性建议，待规划设计方案初步定案后再做深入探讨） 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982在以上建议中，我们必须再次强调一个核心重点：安全，由科技保障居家安全安全，由科技保障居家安全。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982其理由是：我们生活在一个不安全的时代，从2008年雪灾、512

97、汶川地震之后，台风、甲流、干旱、沙尘暴频频发生，2010年，来自世界的大地震更是不绝于耳，海地7.3级，智利8.8级，4月14日，青海玉树7.1级，同期冰岛火山爆发，由于我们生活的星球已被我们肆意摧残，无法控制的自然惩罚将让我们倍感灾难频频，安全，已越来越重地成为我们生存的基本常识。除了自然灾害，人为的犯罪伤害也屡见不鲜，每天报纸新闻连篇累牍的刑事犯罪、经济诈骗、食品危害、汽车事故总让我们时有不安，安全，往往是我们对某一事项形成决策的首要前提。相对而言，南昌民风相对彪悍，一语不合，便出拳相向甚至动刀砍人之事时有发生，尤其是城中村、城郊结合带，常有恶性案件发生，世纪风情项目销售期，女保安被抢被砍

98、事件发生2起，女销售员被抢发生2起，民工村民斗殴多起，后八轮特大车祸多起，在世纪风情客户访谈中，有一小部分不买的理由是不安全。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 所以，我们说，强调科技安全不所以，我们说，强调科技安全不仅能凸显优势，更能有效地规避仅能凸显优势，更能有效地规避抗性。抗性。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982凸显优势：科技优势节能环保优势新技术智能优势居住品位优势规避抗性：工程车干道噪音、灰尘、车祸隐患抗性城郊结合带刑事案件多发的抗性自然景观相对欠缺的抗性区域价

99、值低估的抗性 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982由上，我们给出本案一个响亮的名字：保利保利爱堤堡爱堤堡 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 名称：爱堤堡 笔画和五行分别：13(土) 12(土) 12(土) 此名称数理为 37 ，其暗示的信息：逢凶化吉，吉人天相，风调雨顺，生意兴隆，以德取众，必成大功 。(吉) 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982第一层阐释：想象力引发构想，而科技实现构想。想象力引发构想，而科技实现构

100、想。 托马斯阿尔瓦爱迪生 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982爱迪生是一位闻名世界的伟大发明家。他一生的发明在世界上是无与伦比的。爱迪生的主要贡献有： 1爱迪生在科学技术中最重大的贡献是发明了留声机和白炽电灯。2爱迪生还在电影、有轨电车、矿业、建筑以及兵器等方面，有许多著名的发明创造。 3爱迪生还在一个真空灯泡里观察到热电子发射现象，后人把它称做“爱迪生效应”，热电子发射的发现，为研制电子管奠定了基础。爱迪生也许是有史以来最伟大的发明家，他开现代世界技术革新之先河。这位不知疲倦的发明家把我们从蒸气时代带入了20世纪。 所以，在保利所以，

101、在保利爱堤堡，我们崇尚爱迪生，正是基于我们对科技爱堤堡，我们崇尚爱迪生，正是基于我们对科技创新的崇尚。从爱迪生发明演化而来的创新的崇尚。从爱迪生发明演化而来的LEDLED，正改变现时代人们日，正改变现时代人们日常的居住生活，也让保利常的居住生活，也让保利爱堤堡永放光明。爱堤堡永放光明。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982第二层阐释：爱上这道堤，爱上这道堤，不需要理由，不需要理由，因为城市的文明因为城市的文明在这里经久流淌。在这里经久流淌。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982

102、 2010年4月15日，南昌市规划部门公示了南昌市城东片区CD2分区控制性详细规划，该区域北至富大有堤、南至南京东路、东至京东大道、西至青山湖大道，将成为以高新技术产业、科技、公共服务设施及居住为主的配套完善的综合片区。 该区域将总体上形成“一带、两心、三轴、六组团、多点”的规划区基本格局，“一带”就是依托赣江南支形成沿富大有堤的滨江城市景观带，沿此带结合滨江80米绿化布置高层建筑，塑造“一江两岸”宏伟的城市形象。“两心”包括火炬大街综合服务中心；城东一路公共服务中心。 该区域的路网结构由快速路和主干路形成“四横三纵”的骨干路网系统，快速路1条，为富大有堤。规划主干路5条，包括：城东一路、火炬

103、大街、南京东路、青山湖北大道、高新北大道。其中京东大道为次干道但承担了主干道的功能。在公共交通方面，根据轨道交通线网规划，该区域内有3条轨道线通过，分别为轨道3、4、5号线。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 从力高从力高国际城一路驱车过来，赣江是如此亲密，国际城一路驱车过来，赣江是如此亲密，也让我们对这座城市思绪蜿蜒延展开来：因为滕王也让我们对这座城市思绪蜿蜒延展开来：因为滕王阁，我依旧感慨阁，我依旧感慨“落霞与孤鹜齐飞、秋水与长天一落霞与孤鹜齐飞、秋水与长天一色色”那千古绝唱，但八一大桥、洪都英雄大桥、滨那千古绝唱，但八一大桥、

104、洪都英雄大桥、滨江江1 1号、凯莱大酒店、紫金城，以及江对岸巍峨婉约号、凯莱大酒店、紫金城，以及江对岸巍峨婉约的新都市轮廓，让我更感慨南昌这座动感都市的名的新都市轮廓，让我更感慨南昌这座动感都市的名副其实，动感，顺江而上，傍堤畅往。副其实，动感，顺江而上，傍堤畅往。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982第三层阐释：“堡堡”是贵胄的符号，也是安全的等是贵胄的符号，也是安全的等号。号。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982德国天鹅堡德国天鹅堡德国天鹅堡德国天鹅堡苏格兰爱丁堡苏格兰爱丁

105、堡 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982除了王胄贵气，堡往往能引发人联想的，是居高临下、气势磅礴，生活在城堡中，风景如画、应有尽有是毋用多说的，更为重要的，所享受到的悉心照料、安全防卫也是通常人所无法企及的，今天，保利爱堤堡，一减古堡的神秘与沉重，以现代的文明和科技，创建舒适人居，复兴艺术人文，让堡的主人，享受之中气度油然而生。顺便说一句，通常作为王室行宫的城堡，顺便说一句，通常作为王室行宫的城堡，是绝对不会建在闹市区的。是绝对不会建在闹市区的。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：7444219

106、82第四层阐释：我们都知道，我们都知道，IDID是现代人开启个人资讯的是现代人开启个人资讯的钥匙，在保利钥匙，在保利爱堤堡，您同样需要。爱堤堡，您同样需要。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 虽然现代，但同属私人城堡的保利保利爱堤堡，爱堤堡，我们不接受随性的拜访，我们需要尊贵业主专属的ID，这个ID不仅能让您获得更多关于保利爱堤堡的资讯，更是您尊贵身份的验证，通过保利爱堤堡网站所获得的ID帐号，除了可浏览网站的一切资讯，同时可以作为参与保利爱堤堡各类交流、娱乐、礼品赠送等活动身份的验证，您只需报出您的您只需报出您的IDID，其它一切

107、均由我们妥帖为您办定。其它一切均由我们妥帖为您办定。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982围绕着我们的整体思想，我们还提拟以下围绕着我们的整体思想，我们还提拟以下2 2个案名：个案名：保利高登花园保利高登花园保利保利G G家家但最终，我们否定了以上两个案名，我们在向可能是潜在客源的朋友解释以上三个案名时，我们发现保利爱堤堡可以让他们听得很认真，而且很兴奋地产生诸多联想和询问，这，对我们来说，足够了。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982在这个名字下，一句简单却很实用的项目定位语

108、也就在这个名字下，一句简单却很实用的项目定位语也就自然而然呼之而出：自然而然呼之而出：赣江滨，赣江滨，RCSRCS科技别墅庭院科技别墅庭院地暖中央新风智能家居外保温外遮阳窗帘智能电梯地下车库灯光导航 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 除了RCS，似乎每个词都是那么地简单、直白，实际上，我们要的就是这种效果，科技本身很复杂，市场总是很喧嚣，我们没必要高喊令人费解的口号，七弯八绕地折腾人，看完这句话，您的感受一定是就在赣江边，不会联想京东，也不会觉得很偏远，您一定认为它的科技含量非常高，而且很实用，您知道它一定是个别墅项目，而不是类别墅

109、、花园洋房或概念性别墅的牵强附会。我们最想告诉客户什么呢？不就是想对他说：在赣江边，保利开发了一个有天有地有庭院的别墅项目，而且大量运用新科技，那不就这样，直白一点。同时，加注“庭院”二字也为我们的主体高层埋下伏笔。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 不得耽搁，又一个问题立即接踵而至，推高层时，不得耽搁，又一个问题立即接踵而至，推高层时，我们的定位语又将如何呢？我们的定位语又将如何呢？ 一句话来解决这个问题：一句话来解决这个问题： 别墅区，江岸别墅区，江岸RCSRCS科技城堡。科技城堡。地暖中央新风智能家居外保温外遮阳窗帘智能电梯地

110、下车库灯光导航 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982与一般性高层公寓高层公寓所不同的，我们是科技高层公寓，科技高层公寓，与科技高层公寓所不同的，我们是江岸科技高层公寓，江岸科技高层公寓，与江岸科技高层公寓所不同的，我们是生长在别墅区生长在别墅区的江岸科技高层公寓，的江岸科技高层公寓，江岸有什么好，我们根本不用宣传，说的人太多了，科技会怎样，未来肯定会有很多人来宣传，我们也要宣传，关键是别墅区，别人想宣传也没得宣传，我们承接了江岸和科技，链接了人链接了人无我有的别墅，必然排他通杀。无我有的别墅，必然排他通杀。 天天文档在线天天文档在线20

111、10房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982再揉合高尔夫元素，再揉合高尔夫元素，给出项目一句意境广告语：给出项目一句意境广告语：保利保利爱堤堡，爱堤堡，俯仰见天地。俯仰见天地。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 熟悉高尔夫运动的人都知道：高尔夫运动第一杆熟悉高尔夫运动的人都知道：高尔夫运动第一杆开球是微俯上半身，凝视球体，双手握杆，转肩开球是微俯上半身，凝视球体，双手握杆，转肩扬起，再转体划弧击球，杆随体扬，转首，仰送扬起，再转体划弧击球，杆随体扬，转首，仰送小小银球划过天际驰驶远方。所以，我们可以将小小银球划

112、过天际驰驶远方。所以，我们可以将高尔夫运动形容为先俯后仰、低头看地抬头看天高尔夫运动形容为先俯后仰、低头看地抬头看天的一项运动。其实，人生的成功道理如同一澈，的一项运动。其实，人生的成功道理如同一澈，成功的路上，我们只有能俯能仰、能屈能伸，才成功的路上，我们只有能俯能仰、能屈能伸，才能纵横天地之间。保利能纵横天地之间。保利爱堤堡的生动规划，不爱堤堡的生动规划，不仅让我们有一种俯览别墅、仰望高层的和谐美景，仅让我们有一种俯览别墅、仰望高层的和谐美景，更于景境之中的天宏地阔让我们多了一层人生哲更于景境之中的天宏地阔让我们多了一层人生哲学的感悟。学的感悟。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销

113、策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 好了，在彻底搞清好了，在彻底搞清“我是谁我是谁”之后，现在的问题就是之后，现在的问题就是“对谁对谁说说”、“怎么说怎么说”了了 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982我们先来看一看近期的房地产政策。我们先来看一看近期的房地产政策。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：7444219822009年12月9日,国务院常务会议决定,自2010年1月1日起个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年,其他住房消费政策继续实施.2009年12月14日,国务院

114、颁布国四条,明确提出加强房地产市场调控,抑制投资投机性住房. 中国国务院常务会议称,将继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控.增加普通商品住房的有效供给,抑制投资投机性购房.2009年12月17日,中国五部委联合发文称,收紧土地受让政策,开发商须首付一半且一年内缴全款.中国财政部等五部委发布通知,明确土地受让人拿地首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%,开发商拿地後分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年. 2009年12月23日,中国财政部调整住房转让营业税政策,不足五年按全额徵收营业税. 财政部称,个人将购买超过五年(含五年)的非普通住房或者不足五年的

115、普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款後的差额徵收营业税;个人将购买超过五年(含五年)的普通住房对外销售的,免征营业税. 1月10日,国务院出台国十一条,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 中国国务院称,对二套房不再区分改善型和非改善型,一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导;加强监控跨境投融资活动,防境外热钱冲击中国市场. 1月21日,国土资源部发布国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作

116、的通知提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%. 3月10日,国土资源部再次出台了19条土地调控新政,即关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被冻结等19条内容. 3月12日,国土资源部称,将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查,本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题. 3月22日,国土资源部会议提出,在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地;将在房价上涨过

117、快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量;房价上涨过快、过高的城市,要严控向大套型住房建设供地 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：7444219823月23日,国资委务要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业,并在15个工作日内制订有序退出的方案.4月2日,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策.4月7日,国家发改委发布2

118、010年经济社会发展工作重点提出,要进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序. 4月11日,中国银监会主席刘明康表示,银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告,并称房地产风险敞口大,要严控炒房行为.银监会表示,银行不应对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平.北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%.4月14日,国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适度增长,坚决抑制住房价格过快上涨,并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策.4月15日,国务院出台具体措施

119、,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%. 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：7444219824月17日,国务院对4月15日发布的国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知出台了具体的10条执行细则，主要针对一线城市，坚决抑制部分城市房价过快上涨。对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂

120、停发放购买住房贷款。4月20日, 住房城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。通知要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人

121、为制造房源紧张的行为，进行严肃查处。同时，明确了房地产经纪机构和执业人员的各种违禁行为，包括炒卖房号，在代理过程中赚取差价，通过签订“阴阳合同”违规交易，发布虚假信息和未经核实的信息，采取内部认购、雇人排队手段制造销售旺盛的虚假氛围等。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 4月22日，银行明确界定二套房和三套房标准，银监会监管一部主任杨家才在接受央视采访时表示，一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套，而不管之前的购房是否从银行贷款 记者22日从相关渠道获悉，财税部门在这一问题上已经有了初步思路，未来将把政策重点放在调整房产税上，具体

122、做法是将第三套房及三套以上住房定性为经营性住房，以纳入房产税征税范围。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 当前市场，最热议的话题莫过于当前市场，最热议的话题莫过于“房地产市场将向何处去？房地产市场将向何处去？”、“现现在还可不可以买房？在还可不可以买房？”、“房价什么时候会降？房价什么时候会降？”，我们一直的观点，我们一直的观点是：中国的房地产业实在太复杂，不要说我们很难搞清楚，恐怕连外是：中国的房地产业实在太复杂，不要说我们很难搞清楚，恐怕连外资投行也很难分析明白，摩根斯坦利关于资投行也很难分析明白，摩根斯坦利关于“中国房地产趋势

123、分析报告中国房地产趋势分析报告”最后的结语就明确表示，影像中国房地产业的各项因素太多太复杂，最后的结语就明确表示，影像中国房地产业的各项因素太多太复杂，对中国房地产业的判断必须时常依据政府政策做相应调整。也就是说，对中国房地产业的判断必须时常依据政府政策做相应调整。也就是说，未来趋势他们也很难搞定。未来趋势他们也很难搞定。 所以，我们关于房地产趋势的观点是先听别人说，然后选择性地总结所以，我们关于房地产趋势的观点是先听别人说，然后选择性地总结一套自己的浅见，也只能是浅见，我们的浅见。一套自己的浅见，也只能是浅见，我们的浅见。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全

124、，QQ：744421982是：根据环境保护部发布的是：根据环境保护部发布的20082008年度全国城市环境管理与综合整治年度报告，年度全国城市环境管理与综合整治年度报告，20082008年我国城镇化率达到年我国城镇化率达到45.68%45.68%。中国人民大学国际学院副院长陈甬军判断，预计我国中国人民大学国际学院副院长陈甬军判断，预计我国20092009年城市化率能达到年城市化率能达到47%47%，20102010年将达到年将达到50%50%。而而美美国城市化率在国城市化率在85%-90%85%-90%之间，日本城市化率是之间，日本城市化率是90%90%，中国香港是，中国香港是100%100%

125、，欧洲是，欧洲是90%90%。这也就是说，这也就是说，我国的城市我国的城市化率还有巨大的空间，化率还有巨大的空间，此其一。此其一。其二，虽然其二，虽然20102010年年二月份二月份CPICPI增长增长2.7%2.7%，但但通货膨胀通货膨胀依旧是当前不争的事实，近年来，我们切实的感受是除依旧是当前不争的事实，近年来，我们切实的感受是除粮食微涨外，水、电、煤、燃气、汽油数度调价，生活成本已不知不觉高出很多，民怨沸腾之中，从退休粮食微涨外，水、电、煤、燃气、汽油数度调价，生活成本已不知不觉高出很多，民怨沸腾之中，从退休职工、下岗职工开始，公务员、普通职工的工资待遇也开始涨了，中小企业招工难很大的一

126、个原因现阶段职工、下岗职工开始，公务员、普通职工的工资待遇也开始涨了，中小企业招工难很大的一个原因现阶段的工资待遇难以负荷（当然也有的工资待遇难以负荷（当然也有“人口红利人口红利”锐减的原因），如何应对持续的通货膨胀，是每个人（尤其锐减的原因），如何应对持续的通货膨胀，是每个人（尤其是中高薪收入人群）不得不思考也不得不面对的重要问题，在投资产品相对匮乏的中国市场，房地产可能是中高薪收入人群）不得不思考也不得不面对的重要问题，在投资产品相对匮乏的中国市场，房地产可能是投资保值的重要选择。其三，当前的房地产政策，万变不离其踪，就是抑制投资投机性购房，遏制高房是投资保值的重要选择。其三，当前的房地产

127、政策，万变不离其踪，就是抑制投资投机性购房，遏制高房价，避免出现日本房地产泡沫被刺破后引发的经济衰退，所以，乱世重典之后，房地产业的发展应趋向于价，避免出现日本房地产泡沫被刺破后引发的经济衰退，所以，乱世重典之后，房地产业的发展应趋向于健康、持续、稳定。健康、持续、稳定。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982当前重典之下，房地产市场可能会出现以下一些问题：当前重典之下，房地产市场可能会出现以下一些问题： 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 1 1、投资投机收缩。购房者的第一反应

128、是政府开始打压了，房价要降了，观望应该是他们此阶段、投资投机收缩。购房者的第一反应是政府开始打压了，房价要降了，观望应该是他们此阶段最好的选最好的选 择，而且，二手房市场的有价无市以及成交税费的加重，让前期投资者更加加重择，而且，二手房市场的有价无市以及成交税费的加重，让前期投资者更加加重恐慌性抛盘的思想，从而让二手房的量能有所放大，尤其是抛盘个人心态的随意性，将对一恐慌性抛盘的思想，从而让二手房的量能有所放大，尤其是抛盘个人心态的随意性，将对一手房的买卖会形成一定制约。手房的买卖会形成一定制约。2 2、刚性需求客源进一步压缩。、刚性需求客源进一步压缩。对购买首套住房且套型建筑面积在对购买首套

129、住房且套型建筑面积在9090平方米以上的家庭平方米以上的家庭, ,贷款首贷款首付款比例不得低于付款比例不得低于30%30%，贷款购买第二套住房的家庭，贷款购买第二套住房的家庭, ,贷款首付款不得低于贷款首付款不得低于50%,50%,贷款利率不得贷款利率不得低于基准利率的低于基准利率的1.11.1倍，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供倍，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1 1年以上当地纳税年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。同时银行明确界定二套房和证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。同时银行明确界定二套房和三套房标准，一

130、个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套，而不管之前的购房是否从银行三套房标准，一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套，而不管之前的购房是否从银行贷款。贷款。系列政策的组合出击，提高了中等购买人群改善居住的刚性需求的门槛，将一些家庭系列政策的组合出击，提高了中等购买人群改善居住的刚性需求的门槛，将一些家庭改善居住的实质性刚性需求拒之门外，这将迫使一部分人群需等待资金积累而选择不作为。改善居住的实质性刚性需求拒之门外，这将迫使一部分人群需等待资金积累而选择不作为。我们认为，这些政策的出台并监督实施，对中低价位的房源也一样会产生深重的打击。我们认为，这些政策的出台并监督实施，对中低价位的房源也一样

131、会产生深重的打击。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：7444219823 3、 房地产开发商强者恒强并趋于集中。房地产开发商强者恒强并趋于集中。开发商竞买保证金最少两成、开发商竞买保证金最少两成、1 1月内付清地价月内付清地价50%50%、囤、囤地开发商将被地开发商将被“冻结冻结”，国资委务要求，国资委务要求7878户不以房地产为主业的中央企业户不以房地产为主业的中央企业, ,要加快进行调整重组要加快进行调整重组, ,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业, ,并在

132、并在1515个工作日内制订个工作日内制订有序退出的方案有序退出的方案. . 今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放排号、发放VIPVIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。这些政策无疑会这些政策无疑会对中小型开发商、非专业开发商形成巨大压力，一方面，未来土地供应会向有实力的专业开发对中小型开发商、非专业开发商形成巨大压力，一方面，未来土地供应会向有实力的专业开发商集中；另一方面，已取得土地的中小型开发商会因购买力不振

133、、资金压力过大做出降价抛盘商集中；另一方面，已取得土地的中小型开发商会因购买力不振、资金压力过大做出降价抛盘等行动而陷入恶性循环。等行动而陷入恶性循环。4 4、房地产营销难度进一步加大。这种难度的加大同样会形成市场消费力的萎缩，从而使市场表、房地产营销难度进一步加大。这种难度的加大同样会形成市场消费力的萎缩，从而使市场表现出一种低迷的态势，进一步加剧市场的观望气氛。现出一种低迷的态势，进一步加剧市场的观望气氛。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982从以上一些观点中，我们可进一步归纳与本案有关的如下结论：从以上一些观点中，我们可进一步归纳

134、与本案有关的如下结论：1 1、房子是、房子是肯定有人买肯定有人买的；的；2 2、未来客源层将由目前的结构发生一些改变，有一定资金实力且切实需要改变当前居住状况的、未来客源层将由目前的结构发生一些改变，有一定资金实力且切实需要改变当前居住状况的人群将成为客源主体，人群将成为客源主体，房屋的使用功能房屋的使用功能将提升到客源选择的重要高度；将提升到客源选择的重要高度；3 3、供需关系供需关系对于单个项目将极为重要，高竞争区域、高同质性产品都将在新形势下压力倍增；对于单个项目将极为重要，高竞争区域、高同质性产品都将在新形势下压力倍增；4 4、必须切实做好因中小开发企业资金困顿而降价抛盘所引发市场蝴蝶

135、效应的应对策略，产品策、必须切实做好因中小开发企业资金困顿而降价抛盘所引发市场蝴蝶效应的应对策略，产品策略、营销策略必须略、营销策略必须攻防兼备，攻防兼备，进可攻、退可守，尽可能在产品的附加性能上为溢价或降价预留进可攻、退可守，尽可能在产品的附加性能上为溢价或降价预留一些弹性空间；一些弹性空间；5 5、营销节奏和开发节奏必须、营销节奏和开发节奏必须紧密结合，紧密结合，科学配置，若政府指定开发节奏，营销必须全面配合制科学配置，若政府指定开发节奏，营销必须全面配合制定，若开发商自行制定开发节奏，则需按可能性营销计划科学合理地把握开发节奏；定，若开发商自行制定开发节奏，则需按可能性营销计划科学合理地

136、把握开发节奏；6 6、传统型营销模式必须有所、传统型营销模式必须有所刷新，刷新，要紧密洞察市场的需求心理，在传统的聚众型压迫营销的基要紧密洞察市场的需求心理，在传统的聚众型压迫营销的基础上，增加圈层营销、网络营销、互动营销等多种手法。础上，增加圈层营销、网络营销、互动营销等多种手法。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 接下来几个月市场会扑簌迷离，所幸保利接下来几个月市场会扑簌迷离，所幸保利爱堤堡不爱堤堡不是已经开盘，所幸我们还有足够的时间去洞察、去研是已经开盘，所幸我们还有足够的时间去洞察、去研判、去创思。判、去创思。这里，我们先将

137、我们可能性营销举措做预设性提议：这里，我们先将我们可能性营销举措做预设性提议： 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982第一步、三墅联动，定义保利特质。第一步、三墅联动，定义保利特质。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 众所周知，保利除了铭雅高尔夫别墅、还有湾里别墅，让更多人未曾预料的，在高新、在赣江滨，保利还有别墅社区，如前所述，做别墅，保利有的是经验和实力，如果万科给到受众的直接印象是社区的环境和社区的经营，在南昌，保利应告诉所有受众，我们是别墅社区建设的王者，富丽独栋、高贵

138、双拼、精雅联排、垄上别墅、堤岸别墅、湖滨别墅、坡地别墅、山林别墅、植被别墅、乃至科技别墅，保利有的是品种，面积可大可小、功能可舒可适，选择一种别墅生活，只需来保利别墅生活馆，一站式全解决。 建议：租赁万达广场或财富广场沿街铺面，装修成“保利别墅生活馆”，全面展示保利别墅的功能特性，并多层面推介别墅生活的人文内涵，期间可举办“高尔夫球具特卖会”、“高尔夫练习赠券现场”、“艺术演出或电影首映赠券现场”、“慈善赈灾捐赠”、“名家座谈”、“财智沙龙”、“艺术品鉴赏”、“节日派礼”等多项活动聚纳人气，形成品牌、资讯传播，规避项目现场初始阶段的形象抗性，以品牌影响力塑造客群的关注心理。 天天文档在线天天文

139、档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982第二步、广评杂议，揭示项目的客观价值。第二步、广评杂议，揭示项目的客观价值。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 有一句话是有一句话是“声音在哪，关注就在哪声音在哪，关注就在哪”。有一点是肯定的，面对政府一系列新政之。有一点是肯定的，面对政府一系列新政之后，房地产业的声音正持续爆棚，在这场战役中，我们的话语权至关重要，不仅要后，房地产业的声音正持续爆棚，在这场战役中，我们的话语权至关重要，不仅要先声夺人，更要喋喋不休，出语惊人，让受众在一片嘈杂中逐渐熟悉并关注

140、我们的先声夺人，更要喋喋不休，出语惊人，让受众在一片嘈杂中逐渐熟悉并关注我们的声音。声音。 建议：在项目正式公开信息尚为悬念之时，利用报纸、电视、网络、会议等渠道热建议：在项目正式公开信息尚为悬念之时，利用报纸、电视、网络、会议等渠道热议与本案有关的各类话题。举例如下：议与本案有关的各类话题。举例如下：形势之下，各区域板块将何去何从？（何板块会异军突起）投资投机渐行渐弱，房地产价值回归产品别墅市场波澜不惊，“停批”是否意味着奇货可居政策变革结构，科技住宅会否成为新一轮房地产开发的擎旗手？供需决定市场，京东的厚积薄发是否让区域项目大为受宠？ 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地

141、产营销策划大全，QQ：744421982第三步、圈层推介，创建稳定的关注心理。第三步、圈层推介，创建稳定的关注心理。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 客户是需要圈养的。这句话虽然粗俗，但就说明了一个真谛般的营销道理。蓄客、养客，只有养好客，我们的营销投入才不至于大大浪费。“圈层推介”是我们曾经在海航白金汇这种差异化、特色型产品中反复运用的一种极其有效的营销手段，先通过直访蓄积一部分客源，然后不断通过小众活动强化巩固其中具有“头羊”效应的小部分客户对项目的理解、认识和肯定，再通过他们在他们的圈层中形成口播并持续放大。针对我们的项目，

142、可有以下具体做法：1、直访高新园区企事业单位、国家职能部门中高层领导或建立联系，有计划开展别墅产品或别墅生活推介；2、邀请经分析筛查的小部分客户，经常性参与定制型小型商务会议，如：名家沙龙、组团参观世博、高档餐会、品茗会、艺术品鉴赏会、自助游乐会、新品演示会等；3、定向邀请1位特定客户，组织如高尔夫练习等专场活动，要求其邀请亲朋好友、公司同事一同参与；4、不断挖掘、开发客户资源，在可能性条件下，利用客户资源开展企业或协会大型产品推介、项目广告宣传、客户资源共享等活动。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982第四步、实景品鉴，尽展项目气质调

143、性。第四步、实景品鉴，尽展项目气质调性。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 科技到底给我们的生活带来哪些改变？保利爱堤堡的独特气质到底在哪里？耳听为虚，眼见为实，在政策倡导现房实景的时代，在不加塑造必然会产生巨大消费抗性的地块，至少样板段的完全实景体现是非常必要的，更何况可科技的展示光靠几片型材是远不够的，真情实感，是我们务必要交给客户的第一份答卷。我们的建议是：1、从售楼中心到邻近售楼中心的第一区别墅建立样板段，全面展示科技别墅的性能、爱堤堡别墅的品质、风格、居住功能、户型特色以及未来生活的场所情景；2、科技智能化进行售楼中心内外

144、的装修装饰、功能配置，充分表达科技所带来的视听感受和功能体验；3、沿富大有堤设立超大型LED广告牌，既体现项目的科技内涵，也拔高项目的档次品位，并达到广告宣传和消抵地块夜晚偏远黑暗抗性的双重效果；4、购置2-3辆国产新能源巴士（如安凯客车）作为看房车行驶项目至八一广场一线，让保利别墅生活馆与项目现场有效互动。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982第五步、集中宣传，风暴席卷市场认知。第五步、集中宣传，风暴席卷市场认知。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982 我们一贯强调广告宣传的短

145、期高渗透，从既往我们所操楼盘广告效果的分析数据来看，短期高渗透比比中长期拉锯无论是市场认知率还是项目认可度都要高出很多，折算到单位广告成本，直接投入约节省10%，实际绩效约提高10-30%，这种短期高渗透的做法具体表现是善用小众传播和非主流渠道传播，并结合主流媒体高频率节约型投放形成广告通路全覆盖，如超市、银行、商场、影院等场所展示宣传以及人流密集区的路演宣传、礼赠等，就是我们常用的小众传播的一种手段。主流媒体我们通常强调高频率节约型投放，如报纸的1/8、1/6版不间断连续应用，就是在世纪风情项目上首开先河，后为各楼盘争相仿效。对于本案的媒体广告策略，我们还需要根据项目和市场进一步演化变动制定

146、详细布局策略和针对性计划，在此暂不做细致建议，但求新求异、省钱高效是我们的一贯原则。这里不妨先提呈几篇报广主题： 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982从哥本哈根会议开始 RCSRCS，属于我们时代的声音，属于我们时代的声音。如果您选择别墅还是关注品位、档次、花园、建筑，保利爱堤堡提醒： 墅居，观念有待升级。墅居，观念有待升级。在享用之前，我们必须向您呈上这本 说明书说明书赣江滨、科技别墅 我们与南昌同未来。我们与南昌同未来。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982第六步、网络开盘

147、，再掀科技狂潮。第六步、网络开盘，再掀科技狂潮。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982针对政府420政策，与其顶风作案，不如顺意变招，让营销模式也成为一种榜样，让职能部门满意、消费者开心。按照前五步策略，我们的营销形势是可以乐观估计的，所以，我们没必要政府也不允许按原先的套路预约、排号、卖卡，我们只需让客户在开盘前一周（甚至一个月，具体另定）于指定银行（届时转账快速便捷）自存资金2万元，拿上银行回执单来售楼中心登记一下便算是意向确认，开盘当天9：00，我们于项目网站（客户需意向确认后授权的ID方可登陆）、项目现场网络同步公布取得预售许可

148、证的全部房源价格、面积及相关信息，客户转款至指定账号确认后可直接网络申购，不需排队、摇号，也不须亲临现场。当日或次日，客户凭银行转帐凭据来现场就可领取标准格式且与其申请一致的认购单和收款收据。补充说明一点，按照当前的客户心理，他们一定会到现场，如果现场只备10台电脑的话，他们一定会排队，结果一样，只是这样的做法从名义上顺应政策，公平公正，从营销手法上增加了品位和情趣。 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982写至此，我们尚觉意犹未尽保利这个项目从一开始的困顿迷茫到沉思推演后的豁然开朗激情融合血管里的血在禾为团队每个参与作业的人周身沸腾流淌现在，我只有一种祈望不久后的将来我们能获得保利的肯定以更多的时间、更澎湃的热情、更精细的创作、更坚实的执行续写我们与项目、与保利之间的灿烂的构想我们深信专注，是一颗萌芽的种子无论市场波澜跌宕哪怕只有缝隙，禾为人也会有撑起石块的力量 天天文档在线天天文档在线2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：744421982感谢拔冗聆听！感谢拔冗聆听！禾为投资咨询禾为投资咨询20102010年年4 4月月2323日日