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1、缔造城市荣耀缔造城市荣耀 保定市大马坊村项目营销占位及运保定市大马坊村项目营销占位及运营策划思路纲要营策划思路纲要谨呈名门地产谨呈名门地产营销目标：营销目标：项目目标：项目目标：项目占据北城，标志性地段，有潜质打造为北城的标杆项目。品牌目标：品牌目标：名门地产在河北多个项目，开发商品牌形象的跃升，并为后期项目的开发奠定好基础。阶段目标：阶段目标：第一次开盘，一炮打响，并形成良好的口碑，为后期产品热销溢价奠定基础。区域标杆项目区域标杆项目基本目标基本目标营销目标：营销目标：在“变”市之下，最大程度规避政策风险，实现保价走量。确保首战必胜确保首战必胜名门品牌形象名门品牌形象营销目标营销目标核心目标
2、核心目标销售目标销售目标销售目标：销售目标：2012年实现高溢价销售目标报告体系报告体系Analyze System 绿野资本对区域的理解绿野资本对区域的理解区域阶段发展之下的房地产市场？绿野资本对地块价值的理解及项目占位绿野资本对地块价值的理解及项目占位基于对地块的理解，提出项目的战略占位绿野资本绿野资本对目标客户的理解对目标客户的理解基于目标以及项目本身对客户群的对位？绿野资本对物业发展的建议绿野资本对物业发展的建议基于产品定位下的产品打造？ 整体开发策略、产品打造绿野资本绿野资本对项目的营销操作对项目的营销操作项目的营销操作思考北京北京保定保定保定市属于二类城市，但由于地理区位临保定市属
3、于二类城市，但由于地理区位临近北京，所以其商品房发展有其特殊性近北京，所以其商品房发展有其特殊性。国家宏观调控对保定市场表象最为突出的是开发商面临资金紧缺问题，而不得不让产品提前进入市场，例如“阳光水岸” 入市三年多现场的拆迁工作还没有完成，入住时间要两年后。北三环的北三环的“阳光盛景阳光盛景”也是要也是要2013年才能交房，预计真正入住都年才能交房，预计真正入住都需要到需要到2014年了。这对消费者来说要承担年了。这对消费者来说要承担巨大的经济风险。巨大的经济风险。2004年2006年保定房地产市场出现的土地集中放量，使得房地产市场竞争有些激烈。保定市城市规划对本项目的影响保定市城市规划对本
4、项目的影响城市发展结构为“一城，两片，多核”组团式布局结构，整体向北发展整体向北发展；形成“四纵、六横、两环”的方格网加环形干路网骨架；依托铁路、河流、防洪堤、环路形成“四环、五线、十八片”的绿化系统。本项目在保定市场算大规模的住宅用地，也是目前北市区内仅存的大规模住宅用本项目在保定市场算大规模的住宅用地，也是目前北市区内仅存的大规模住宅用地之一。本地块作为居住项目，完全具备了开发、交通的便利条件。地之一。本地块作为居住项目，完全具备了开发、交通的便利条件。通过对早期的市区楼盘了解，当时由于受地域水平的限制，及利润相对较低的原因开发商在项目整体规划思想、建筑单体外立面色彩及风格设计、园林景观布
5、置处在非常浅显的认识阶段，毫无项目特色，项目千篇一律；完全忽视后期物业管理的重要性，尚未清醒意识到优质的物业管理能对项目的销售起到推动作用。保定房地产市场新的认知：保定房地产市场新的认知：由于区域的迅速发展，北部和东部区域开始重新调整自身的定位，赢得自身的生存空间。在高端物业项目进入市场，这种稳定的走势将极有可能更好走下去。 绿野观点：保定市场正快步向前发展，本项绿野观点：保定市场正快步向前发展，本项目在前进的车轮声中应运而生。目在前进的车轮声中应运而生。报告体系报告体系Analyze System 绿野资本对区域的理解绿野资本对区域的理解区域阶段发展之下的房地产市场？绿野资本对地块价值的理解
6、及项目占位绿野资本对地块价值的理解及项目占位基于对地块的理解，提出项目的战略占位绿野资本绿野资本对目标客户的理解对目标客户的理解基于目标以及项目本身对客户群的对位？绿野资本对物业发展的建议绿野资本对物业发展的建议基于产品定位下的产品打造？ 整体开发策略、产品打造绿野资本绿野资本对项目的营销操作对项目的营销操作项目的营销操作思考因为占位，在战争尚未打响就决定胜负因为占位，在战争尚未打响就决定胜负【占位营销占位营销占位营销占位营销】找准本案找准本案差异化占位差异化占位是胜负的关键是胜负的关键市场差异化占位市场差异化占位根据项目自身质素和市场拥有同类资源典型楼盘参照根据项目自身质素和市场拥有同类资源
7、典型楼盘参照寻找项目竞争价值占位寻找项目竞争价值占位项目审视项目审视市场参照市场参照提炼提炼项目竞争占位项目竞争占位参照楼盘选取原则：参照楼盘选取原则：1、资源可比。拥江河湖湾公园等景资源。2、物业类似。高层为主，产品段丰富。3、地段接近。尽量在北城。4、档次拉开。各类档次楼盘皆有选取。典型参照楼盘：典型参照楼盘：朝阳翡翠城；阳光盛景；源盛嘉朝阳翡翠城；阳光盛景；源盛嘉禾；红山庄园；万和城。禾；红山庄园；万和城。市场参照参照楼盘选取市场参照参照楼盘对比项目名称项目名称对比五个楼盘的竞争占位及核心策略，寻找本案的项目竞争占位！对比五个楼盘的竞争占位及核心策略，寻找本案的项目竞争占位！拥有资源拥有
8、资源区域背景区域背景竞争占位及核竞争占位及核心策略心策略项目档次、项目档次、形象形象朝阳翡翠城朝阳翡翠城阳光盛景阳光盛景源盛嘉禾源盛嘉禾昭华锦城昭华锦城万和城万和城无高开区宜居、打造世界级生活理念近植物园高开区中央生态居住区近植物园高开区高档次、高尚人居无高开区高档次、综合体3030万平米宜万平米宜居之城居之城3838万平米乐活万平米乐活社区社区5050万平米城市万平米城市高品质低密度高品质低密度花园观邸花园观邸120120万平米城市万平米城市综合体综合体城市绿地高开区高档次、3万人的绿色家园7070万平米新城万平米新城市榜样大盘市榜样大盘项目地块优劣简析6 6大优势大优势3 3大劣势大劣势地
9、段：地段：北三环线，南北连接保定市中心，南北北三环线，南北连接保定市中心，南北5 5分分钟连接保百商圈钟连接保百商圈开发商品牌：开发商品牌：河南名门地产，实力雄厚河南名门地产，实力雄厚项目交通：项目交通：临临北三环北三环、向阳路北，交通便利、向阳路北，交通便利景观视野：景观视野：地块周边无任何高建筑物，视野开阔地块周边无任何高建筑物，视野开阔项目规模：项目规模：近近900900亩的开发用地，为成为保定超级亩的开发用地，为成为保定超级大盘、标杆楼盘奠定基础大盘、标杆楼盘奠定基础项目可塑性：项目可塑性：目前项目还处于前期定位阶段，住目前项目还处于前期定位阶段，住宅业态的分布、户型面积的设计、园林景
10、观的设计、宅业态的分布、户型面积的设计、园林景观的设计、小区配套、商业规划等等，都可进行全新的规划小区配套、商业规划等等，都可进行全新的规划北三环噪音：北三环噪音：南面紧临三环线路段，噪音较大南面紧临三环线路段，噪音较大无自然景观资源可用：无自然景观资源可用：项目地块周边没有江河、项目地块周边没有江河、公园景观作为支撑公园景观作为支撑周边配套：周边配套：周边几乎无生活配套周边几乎无生活配套项目竞争占位从景观资源上评判，本案相对其他项目资源较弱,但后天可塑造性极强从配套上评判，本案周边无配套及环线噪音影响，相对其他项目较弱，但可通过后天的可塑造性的弥补，制造更为优良的配套从规模上评判，本案绝对是
11、当之无愧的霸主从产品上评判，本案的出现将会打破保定的居住传统，成为真正意义的高档特色的超级大盘从价值差异化角度，本案完全可以重新塑造区域新标杆从价值差异化角度，本案完全可以重新塑造区域新标杆高档次、高端形象项目高档次、高端形象项目项目审视项目审视市场参照市场参照价值占位价值占位项目地块视野开阔项目地块视野开阔同时无任何景观资源同时无任何景观资源地块整体缺乏水资源的景观地块整体缺乏水资源的景观优势优势劣势劣势威胁威胁地块SWOT分析1.1.口岸物业口岸物业+ +比邻保百商圈；比邻保百商圈；2.2.900900亩超大开发面积，创造极高的亩超大开发面积，创造极高的可塑性空间；可塑性空间；3.3.紧邻
12、北三环，交通便利总站物业；紧邻北三环，交通便利总站物业；4.4.景观视野极其开阔，昭示性极好，景观视野极其开阔，昭示性极好，便于打造标杆性的物业；便于打造标杆性的物业；5.5.开发商品牌、知名度优势。开发商品牌、知名度优势。1.1.周边车流密集，噪音影响严重；周边车流密集，噪音影响严重；2.2.目前生活氛围不足，无配套；目前生活氛围不足，无配套； 3.3.项目地分在向阳路两侧，对项目整项目地分在向阳路两侧，对项目整体打造形成一定阻力；体打造形成一定阻力； 4.4.项目周边无自然资源可用。项目周边无自然资源可用。1.1.中心区建设日益完善，区域中心区建设日益完善，区域辐射作用逐渐释放。辐射作用逐
13、渐释放。2.2.保定城市整体向北的发展。保定城市整体向北的发展。 3.3.高开区无限前景。高开区无限前景。4.4.地块未有任何定型的设计，地块未有任何定型的设计，可塑造空间巨大可塑造空间巨大 1.1.北三环噪音影响。北三环噪音影响。 2.2.宏观调控的影响，对住宅投资宏观调控的影响，对住宅投资打压打压 。3.3.外销客户选择区域不断扩大。外销客户选择区域不断扩大。 4.4.“限外令限外令”影响。影响。 机遇机遇减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会树立高端形象，建造高品质物业树立高端形象，建造高品质物业充分挖掘中心区客户需求
14、，深度挖充分挖掘中心区客户需求，深度挖掘内销市场，内外销双管齐下掘内销市场，内外销双管齐下充分利用充分利用900亩地的开发资源，打造亩地的开发资源，打造多维度的物业空间，引进特色或星多维度的物业空间，引进特色或星级酒店或高端娱乐项目或高端餐饮级酒店或高端娱乐项目或高端餐饮项目，吸引投资项目，吸引投资客户市场细分，把握需求。客户市场细分，把握需求。高端形象提升项目竞争力高端形象提升项目竞争力产品设计上，创造独一无二的卖点，产品设计上，创造独一无二的卖点，弱化劣势。弱化劣势。注重地段未来升值空间的引导。注重地段未来升值空间的引导。地块缺水，在地块整体设计上造水，地块缺水，在地块整体设计上造水，形成
15、巨大的水景气势。形成巨大的水景气势。噪音主要是对项目邻路的单位影响较大，但同时北面单位可观中心水景公园景噪音主要是对项目邻路的单位影响较大，但同时北面单位可观中心水景公园景观，永久性的景观资源可以对这一劣势起到一定的冲抵作用。观，永久性的景观资源可以对这一劣势起到一定的冲抵作用。通过选用一些具有特殊功能材质的产品来削弱噪音的影响，如南面单位的门窗通过选用一些具有特殊功能材质的产品来削弱噪音的影响，如南面单位的门窗材质可选用双层中空隔音玻璃等缓解噪音问题。材质可选用双层中空隔音玻璃等缓解噪音问题。在产品定位上，兼顾内外销客户需求。在产品定位上，兼顾内外销客户需求。应对策略项目解析项目解析结论结论
16、 打造保定地区独一无二的景观资源 全水景社区承接CBD高端人士居住需求 酒店式公寓北三环，高开片区北门户位置 欧式高端物业五星级意式全水景主题景观酒店住区五星级意式全水景主题景观酒店住区“保保定定的的威威尼尼斯斯城城”泛起小舟，悠然穿行于威尼斯酒店内，泛起小舟，悠然穿行于威尼斯酒店内，乐得自在乐得自在 蓝天白云，青石板路，难辨真假蓝天白云，青石板路，难辨真假 怎能相信，除了头顶的天空是道具，怎能相信，除了头顶的天空是道具，小桥流水、灯火通明全都是真实场景小桥流水、灯火通明全都是真实场景 镜像地块镜像地块意大利威尼斯意大利威尼斯 威尼斯威尼斯“因水而生，因水而美，因水而兴因水而生，因水而美，因水
17、而兴”，享有，享有“水城水城”“”“水上都水上都市市”“”“百岛城百岛城”等美称。各个地方以舟相通。等美称。各个地方以舟相通。威尼斯(Venice)公元452年兴建。八世纪为亚得里亚海贸易中心。十世纪曾经建立城市共和国，中世纪为地中海最繁荣贸易中心之一。新航路开通后，因欧洲商业中心渐移至大西洋沿岸而衰落。1866年并入意大利王国。工商业发达，有炼铝、化学、炼焦、化肥、炼油、钢铁等工业。以生产珠宝玉石工艺品、玻璃器皿、花皮革制品、花边、刺绣等著称。陆上的马尔盖拉港是重要油港和客运港。驰名的旅游中心，年有3百万游客。古老的圣马可广场是城市活动中心，广场周围耸立着大教堂、钟楼等拜占庭和文艺复兴时期的
18、建筑物。离岸2公里处的线状沙洲-利多是欧洲著名的海滨浴水景公园水景公园 威尼斯酒店威尼斯酒店景观华宅景观华宅地块的核心价值:名门名门威尼斯城威尼斯城 具国际时尚感具国际时尚感 体现项目辐射的档次体现项目辐射的档次 与项目客户群相吻合与项目客户群相吻合 表达的意思比较宽大表达的意思比较宽大 通俗易懂，朗朗上口通俗易懂，朗朗上口 具有异国风情，跟项目全水景紧密结合具有异国风情，跟项目全水景紧密结合首选案名建议一首选案名建议一LOGOLOGO创意：创意： 水水水珠水珠承载承载人居人居LOGOLOGO创意：创意： 线条线条建筑建筑倒影倒影罗曼蒂克罗曼蒂克LOGOLOGO创意：创意： 写意的建筑剪影写意
19、的建筑剪影清澈的水魔方清澈的水魔方名门名门水世界水世界 体现项目辐射的档次体现项目辐射的档次 表达的意思比较宽大表达的意思比较宽大 通俗易懂，朗朗上口通俗易懂，朗朗上口备选案名建议一备选案名建议一报告体系报告体系Analyze System 绿野资本对区域的理解绿野资本对区域的理解区域阶段发展之下的房地产市场？绿野资本对地块价值的理解及项目占位绿野资本对地块价值的理解及项目占位基于对地块的理解，提出项目的战略占位绿野资本对目标客户的理解绿野资本对目标客户的理解基于目标以及项目本身对客户群的对位？绿野资本对物业发展的建议绿野资本对物业发展的建议基于产品定位下的产品打造？ 整体开发策略、产品打造绿
20、野资本绿野资本对项目的营销操作对项目的营销操作项目的营销操作思考中心区高级中心区高级白领白领经常往返保定经常往返保定的商务人士的商务人士会展经济会展经济“生意人生意人”企业购买企业购买华北区长线华北区长线投资客投资客本地客户及长本地客户及长线投资客线投资客SOHOSOHO族族1、项目潜在的客户群体A A类：经常往返保定的商务人士类：经常往返保定的商务人士主要为国内外企业高层、国际商务人员，可以依据各自喜好，自由选择居住地点，主要为国内外企业高层、国际商务人员，可以依据各自喜好，自由选择居住地点，居住时间具有不连贯性。居住时间具有不连贯性。购买目的购买目的：为商旅提供一个商务、居住的空间。：为商
21、旅提供一个商务、居住的空间。购买要求购买要求：物业品质、形象要求高，服务水准达到酒店水平。：物业品质、形象要求高，服务水准达到酒店水平。B B类：中心区企业高级管理人员类：中心区企业高级管理人员中心区企业高层、尤其是外地调派入深的企业高级人员。该人群产生的公寓需求将中心区企业高层、尤其是外地调派入深的企业高级人员。该人群产生的公寓需求将形成一定比例。形成一定比例。购买目的购买目的：就近居住，方便舒适。：就近居住，方便舒适。购买要求购买要求：具有异域风格的优先考虑，上档次、舒适。：具有异域风格的优先考虑，上档次、舒适。2、项目潜在自用客户群体分析C C类：企业购买用于接待等类：企业购买用于接待等
22、企业购买用于接待其贵宾，或做企业高级员工宿舍。此类购买行为一般较大，整层企业购买用于接待其贵宾，或做企业高级员工宿舍。此类购买行为一般较大，整层购买的居多。购买的居多。购买目的购买目的：为贵宾、高层提供高档次居住场所，同时也省去入住星级酒店的费用。：为贵宾、高层提供高档次居住场所，同时也省去入住星级酒店的费用。购买要求购买要求：物业形象、档次要高，服务周到。：物业形象、档次要高，服务周到。D D类：会展经济类：会展经济“生意人生意人”会展经济催生了相关行业的迅速发展，围绕这个财富核心产生了许多相关产业及一会展经济催生了相关行业的迅速发展，围绕这个财富核心产生了许多相关产业及一批新贵族，他们生意
23、火爆，通过财富的积累，经常游走其他地方，通常情况下，他批新贵族，他们生意火爆，通过财富的积累，经常游走其他地方，通常情况下，他们是最会享受人。们是最会享受人。购买目的购买目的：在根有格调的地方谈生意：在根有格调的地方谈生意购买要求购买要求：靠近会展中心，必要的商务服务。：靠近会展中心，必要的商务服务。E E类：类：SOHOSOHO族族主要是从事智力劳动人员，如设计人员、研究人员等，行业设计金融、广告、艺术等，以本主要是从事智力劳动人员，如设计人员、研究人员等，行业设计金融、广告、艺术等，以本地工作为主，异地工作的为辅。地工作为主，异地工作的为辅。购买目的购买目的：个人个性化办公居家空间。：个人
24、个性化办公居家空间。购买要求购买要求：靠市中心地带，与办公区邻近，物业管理好，提供商务服务。：靠市中心地带，与办公区邻近，物业管理好，提供商务服务。E E类：本地购买客源类：本地购买客源主要以北城客户为主，同时项目地之前隶属于徐水地区，应城市发展，划分至保定高开区，主要以北城客户为主，同时项目地之前隶属于徐水地区，应城市发展，划分至保定高开区，徐水的改善型及首置型客户同时也是项目的主要客群。徐水的改善型及首置型客户同时也是项目的主要客群。购买目的购买目的：舒适、园林景观好、物业好、项目自身配套好。：舒适、园林景观好、物业好、项目自身配套好。购买要求购买要求：户型面积合适、价格合适、小区环境好：
25、户型面积合适、价格合适、小区环境好本地长线投资客本地长线投资客看好高开区发展，有一定的闲钱。购买目的购买目的：长线投资，先放租，待涨价后售出。购买要求购买要求：升值潜力要大，租金收入丰厚华北长线投资客华北长线投资客选择地段好、档次高的特色物业，购后放租。此类客户购买力强，尤其项目可能吸引部分，增加了此类客户的购买力。购买目的购买目的：长线投资谋求回报或资金保值升值期望。购买要求购买要求：物业整体质素高，有代租服务。以上投资客户对物业整体素质要求较高，以上投资客户对物业整体素质要求较高，有概念、抗跌性强的物业倍受青睐。有概念、抗跌性强的物业倍受青睐。2、项目投资客户群体分析：城市知本家城市知本家
26、 城市：是舞台，是平台，是焦点，是他们纵横驰骋的疆场！知本：是实力也是势力，是财富象征，但却不仅限于金钱，他们是驾驭金钱，玩转资本，让钱为自己工作； 家： 不是一个符号，也不是一种界定，更不是汉语词典中的家庭；在这里，“家”成为身份的代名词，是集大智大勇的尊称，是风范，是胸襟，是气度，代表着哲学式的生活艺术！我们的核心目标客户群体他们属于加速度上升时期加速度上升时期。他们是城市精英精英，属于知识经济中的佼佼者知识经济中的佼佼者。他们是自信自信的，受到高等教育，对多元文化的容纳能力强。他们有个性个性，他们是特色产品的追求者特色产品的追求者，但决不为哗众取宠而消费。他们购买高档商品主要为凸显个人风
27、格凸显个人风格，小部分才是显示身份的心理。他们认为消费是一门艺术消费是一门艺术；品质是基础，品味是关键。 他们向往自由自在自由自在的生活，渴望得到自我解脱与宣泄的空间。 年龄属性年龄属性年龄属性年龄属性他们一般在28352835岁岁，属于城市中坚阶层年龄不是问题，因为他们热爱生活热爱生活，也懂得工作与生活的黄金平衡点，所以他们一直精力充沛职业属性职业属性职业属性职业属性他们活跃于各个行业，其中以贸易为主，他们是行行业内的灵魂人物业内的灵魂人物他们的职业与高新科技、新潮文化行业相关，容易容易接受新生事物接受新生事物他们具有较强的经济基础，追求崇尚自然、移情山水的休闲生活方式。代表了现代社会“有钱
28、、有闲” 特权阶层的基本生活形态，具有一定的专属性与排它性专属性与排它性他们面对财富有取有舍，享受财富与赢得财富并驾齐驱他们认为财富只是一个数字，创造财富创造财富比拥有财富更有乐趣经济属性经济属性经济属性经济属性思想属性思想属性思想属性思想属性他们习惯了自己的生活方式，习惯自己制定游戏规则自己制定游戏规则他们不一定站在某个领域的最前沿，但随时可以听到他们的声音他们拥有积极的人生态度积极的人生态度及明确的人生目标明确的人生目标他们把睿智眼光定义为入圈的身份证明.他们追求城市核心追求城市核心的同时追求私享生态景观私享生态景观来犒赏自己报告体系报告体系Analyze System 绿野资本对区域的理
29、解绿野资本对区域的理解区域阶段发展之下的房地产市场？绿野资本对地块价值的理解及项目占位绿野资本对地块价值的理解及项目占位基于对地块的理解，提出项目的战略占位绿野资本绿野资本对目标客户的理解对目标客户的理解基于目标以及项目本身对客户群的对位？绿野资本对物业发展的建议绿野资本对物业发展的建议基于产品定位下的产品打造？ 整体开发策略、产品打造绿野资本绿野资本对项目的营销操作对项目的营销操作项目的营销操作思考名门名门威尼斯城威尼斯城景观酒店景观酒店式公寓式公寓主题娱乐主题娱乐水上街区水上街区景观华宅景观华宅产品产品打造打造集景观酒店公寓、水上街区、主题娱乐及景观华宅于一身的全水景资源，多维度梦幻城堡集
30、景观酒店公寓、水上街区、主题娱乐及景观华宅于一身的全水景资源，多维度梦幻城堡我们要打造：我们要打造：区域补缺性、城市升级性、极具异域风情的区域补缺性、城市升级性、极具异域风情的威尼斯水城主题酒店威尼斯水城主题酒店项目酒店定位一个一个需要需要摆渡摆渡才能才能入住入住的威的威尼斯尼斯水城水城酒店酒店一个具有真正一个具有真正威尼斯美食的威尼斯美食的水上酒店水上酒店景观酒店公寓七大价值打造方向l l景观体验景观体验l l立面特点立面特点l l大堂酒店化大堂酒店化l l智能酒店化智能酒店化l l装修酒店化装修酒店化l l服务服务酒店式酒店式l l商业特色商业特色景观体验之观光电梯观光电梯最大化作用于水城
31、酒店景观体验之观景幕墙景观体验之观景走廊立面特色之造型p充分利用北三环的昭示性，灯光工程的使用将有效提升项目形象的延续性。p建议酒店式公寓可增加一些色彩较为明亮的外部构架，提升公寓产品的标识性。夜间灯光效果，打造项目夜间高档形象使项目成为保定标志 性的“不夜城！”立面特色之灯光大堂酒店化p酒店公寓在大堂的面积和挑高（空）方面没有写字楼要求得那么严格，建议挑高9-12米左右。p酒店公寓对于大堂装修的档次特别看重，对于公共区域的装修重在装修后的视觉效果，除了充分考虑星级酒店大堂的色调、用材元素外，建议寻找一些可能演绎本项目酒店式服务公寓特色的符号进行装饰。p建议公寓可增加一些色彩较为明亮的外部构架
32、，提升公寓产品的标识性。大堂水晶吊灯标志性背景墙酒店前台的设置大堂副经台设置大堂中央插花金属报纸报夹行李推车各国时钟指示艺术沙发绿色植物智能酒店化每套房间均有电话无线上网接口；卫星电视,提供专门的国外及港台地区主要媒体（如CNN、东森电视台、亚洲电视等）的卫星讯号，为进驻企业提供及时政治、财经、金融、体育及娱乐资讯。精致无烟厨房舒适主卫p酒店式公寓非常注重主卧及卫生间的舒适度，这两个空间使用频率最高，也最能体现公寓档次。p酒店式公寓都无排烟管道，建议一些偏大户型（如面积超过50平米）都可增设无烟厨房设计。装修酒店化德国品牌Alno橱柜西班牙品牌Roca卫浴美国品牌BRAVAT洁具美国贝朗概念卫
33、浴美国品牌MOEN水龙头德国品牌HANSGROHE花洒德国品牌SIEMENS洗衣机意大利品牌Smeg电器韩国品牌IREVO指纹密码锁 引进知名的物业管理公司引进知名的物业管理公司 酒店公寓的升值与保值与物业管理好坏有非常大的关系，引进知名品牌物管公司可以提升项目价值 提供租车服务服务(包括顶级名车)前台、宾客服务以及昼夜保安代订国内外订房及航空机位及交通安排洗衣服与干洗服务飞线服务叫醒服务商务中心, 打字、传真、复印、翻译周一至周六客房清理服务免费擦鞋、提供每日报纸、送餐服务、洗衣服务代收代缴水电、燃气、电话及杂费服务酒店化地标性空中连廊休闲空中会所商务空中会所特色餐饮列举：特色餐饮列举：日本
34、料理中森名菜老牌名店丹桂轩威尼斯威尼斯自助餐异域风情巴西烤肉品牌连锁pizzahut茶艺馆方向一:主题式品牌特色餐饮本项目较大的体量，需要餐饮行业与之结合；成功引入知名餐饮，同时将是对项目整体功能的补充及形象的提升是美国Tibeart Corporation进行整备、辅导的专业SPA、美容纤体国际连锁机构。琉璃时光SPA国际连锁机构：方向二:品牌休闲娱乐说明说明: :p一房单位可通过赠送面积将其改造为一房二厅，增加客户使用面积；p二房单位可通过赠送面积将期改造为二房二厅，同时其结构设计中户内尽可能不设置剪力墙，预留客户改造空间；p所有单位之间设计中应考虑到未来户与户之间可打通的灵活性。 单房单
35、房一房一房二房二房面积面积 30-35 m240-45m255-60m2比例比例25%20%55%户型面积段配比公寓25平米户型（示意）公寓32平米户型（示意）公寓60平米2房（示意）名门名门威尼斯城威尼斯城集景观酒店公寓、水上街区、主题娱乐及景观华宅于一身的全水景资源，多维度梦幻城堡集景观酒店公寓、水上街区、主题娱乐及景观华宅于一身的全水景资源，多维度梦幻城堡景观酒店景观酒店式公寓式公寓主题娱乐主题娱乐水上街区水上街区景观华宅景观华宅产品产品打造打造我们要打造的是：我们要打造的是：极具意大利风情的水上商业街区极具意大利风情的水上商业街区威尼斯水城威尼斯水城DOLE街街项目商业定位以前逛街是用
36、腿一步一步走的而今，在名门威尼斯城逛街是用船一桨一桨滑的想逛哪个铺面船就停在哪，太惬意了DOLE街小店示意街小店示意DOLE街小店示意街小店示意DOLE街一角街一角DOLE街一角街一角印象印象DOLEDOLE街街DOLE街一角街一角业态业态面积区间面积区间开间开间进深进深层高层高占比占比餐饮，甜品、茶吧，小吃10-802-63-122.8-3.540%服饰、精品、文具、药店、眼镜店、通讯店、银行20-603-125-102.8-3.530%网吧、酒吧、KTV、超市、美容美发60-2008-503-420%宾馆、中型健身房、特色餐饮馆200-30010%DOLE街业态细分（示意）名门名门威尼斯城
37、威尼斯城集景观酒店公寓、水上街区、主题娱乐及景观华宅于一身的全水景资源，多维度梦幻城堡集景观酒店公寓、水上街区、主题娱乐及景观华宅于一身的全水景资源，多维度梦幻城堡景观酒店景观酒店式公寓式公寓主题娱乐主题娱乐水上街区水上街区景观华宅景观华宅产品产品打造打造我们要打造的是：我们要打造的是：多元化、更休闲、更运动的多元化、更休闲、更运动的运动休闲娱乐天地运动休闲娱乐天地项目主题娱乐定位 我们要打造：我们要打造：保定唯一的中小型的室内滑雪场保定唯一的中小型的室内滑雪场滑雪何必去瑞士 我们要打造：我们要打造：保定高档的室内恒温游泳池保定高档的室内恒温游泳池 我们要打造：我们要打造：保定高档的室内健身俱
38、乐部保定高档的室内健身俱乐部名门名门威尼斯城威尼斯城集景观酒店公寓、水上街区、主题娱乐及景观华宅于一身的全水景资源，多维度梦幻城堡集景观酒店公寓、水上街区、主题娱乐及景观华宅于一身的全水景资源，多维度梦幻城堡景观酒店景观酒店式公寓式公寓主题娱乐主题娱乐水上街区水上街区景观华宅景观华宅产品产品打造打造打造安全生活超强安保系统，隔绝嘈杂世界。超强安保系统，隔绝嘈杂世界。边界红外安防、室内可视对讲边界红外安防、室内可视对讲边界红外安防，有效防止区外闲杂人员进入园区，构筑第一道防线；入户可视对讲，再度筛选，构筑安防第二道防线。2424小时保安岗、监控室小时保安岗、监控室全天侯轮番执守保安岗，以及24小
39、时监控室，确保业主安全生活。社区安全社区安全交通配套交通配套主题生活舒适生活交通配套教育配套商业配套交通配套身份档次打造公交第一站特殊待遇，享受舒适公交座位，从起点开始。特殊待遇，享受舒适公交座位，从起点开始。北三环，打造的向阳路北段，可打造为本案项目的公交起点站。双层巴士更佳。社区安全交通配套交通配套交通配套主题生活舒适生活交通配套教育配套商业配套交通配套身份档次营造水景生活滨海社区的文化元素，别具一格大水系、大景观园林体验。滨海社区的文化元素，别具一格大水系、大景观园林体验。社区安全交通配套交通配套主题生活主题生活舒适生活交通配套教育配套商业配套交通配套身份档次打造舒适生活先进高新技术，打
40、造安静舒适生活。先进高新技术，打造安静舒适生活。降噪系统降噪系统安装双层中空玻璃，阻隔来自北三环的噪音污染。设置新风系统设置新风系统关闭门窗阻隔噪音，容易导致室内空气不流通。设置新风系统，在室内也能享室外新风。社区安全交通配套交通配套主题生活舒适生活舒适生活交通配套教育配套商业配套交通配套身份档次人性化技术运用，没有蚊虫与潮湿。人性化技术运用，没有蚊虫与潮湿。灭蚊磁场系统：灭蚊磁场系统：针对北方多蚊，必须设置。防潮墙：防潮墙：使用防潮墙防潮湿近水地段，易生蚊虫，易沾近水地段，易生蚊虫，易沾湿气。湿气。社区安全交通配套交通配套主题生活舒适生活舒适生活交通配套教育配套商业配套交通配套身份档次打造教
41、育配套名牌启蒙教育名牌启蒙教育 ，天才宝贝就在你家。，天才宝贝就在你家。引进名牌幼儿园，如诺被尔摇篮幼儿园、21世纪幼儿园社区安全交通配套交通配套主题生活舒适生活交通配套教育配套教育配套商业配套交通配套身份档次打造便捷生活特色中高端商业，出门就能享有特权。特色中高端商业，出门就能享有特权。小区商业，引进能满足项目客户群新中产阶级生活需求的中高档特色商业配套。社区安全交通配套交通配套主题生活舒适生活交通配套教育配套商业配套商业配套交通配套身份档次抬高架空层层高，利用一楼架空空间，将分散的单柱与墙体通过灌乔木与地被围和连接，组成一连串的绿色长廊和绿色活动场地。为每位业主营造一个舒适、绿意的生活空间
42、，让没一位业主的生活更健康，更天然。4米架空层特色园林，绿意生活随处连。米架空层特色园林，绿意生活随处连。打造绿意架空层社区安全交通配套交通配套主题生活舒适生活交通配套教育配套商业配套交通配套身份档次身份档次 片区项目物业服务质量普遍低下，建议项目全面引进知名物管公司，全面个性化服务， 针对项目客户的高端特殊需求，除提供常规的物业服务之外，还提供个性化的如汽车服务、商务服务、家居服务等个性化贴身服务。引入高端物管知名物管，服务到位，口碑传颂。知名物管，服务到位，口碑传颂。社区安全交通配套交通配套主题生活舒适生活交通配套教育配套商业配套交通配套交通配套身份档次身份档次户型建议，百变户型，魔幻空间
43、户型建议，百变户型，魔幻空间建筑面积：建筑面积：78 （2+1空间）空间）客厅：面宽3.7 m*进深3.13m（另有2.4m的阳台）主卧：3.2 m*3.4 m赠送：25.31 2个飘窗，合5.9 阳台，6.4m*2.4m=15.36 ，赠送7.68 ；花苑空间：2.7m*3=8.1 ，赠送4.05 注：控制赠送面积可以在阳台和花苑空间的取舍或缩小上进行控制。建筑面积：建筑面积：83 （2+1空间）空间）客厅：面宽3.8m*进深3.8m（另有2.2m的阳台）主卧：4.3 m*3.85 m赠送：15.61 2个飘窗，合7阳台，3.8m*2.2m=8.36 ，赠送4.18；花苑空间：2.3m*3.
44、85=8.86，赠送4.43注：控制赠送面积可以在阳台和花苑空间的取舍或缩小上进行控制。建筑面积：建筑面积：88 （2+1空间）空间）客厅：面宽3.9m*进深3.8m（另有2.5m的阳台）主卧：3.3m*4.8 m赠送：18.562个飘窗，合5阳台，3.9m*2.5m=9.75，2m*2m=4 ，赠送6.8；入户花园： 2.6m*2.4=6.24，赠送3.12花苑空间：2.8m*2.6=7.28，赠送3.64注：控制赠送面积可以在阳台和花苑空间的取舍或缩小上进行控制。建筑面积：140平方米阳台面积：7.455平方米四室二厅一阳台二卫生间一厨房户型点评：主卧外飘窗,赏庭院绿洲美景;私家阳光花园,
45、 让整个室内弥漫花香绿草的味道.同时可增加为一房设计。 本案本案大户型建议一大户型建议一户型：四房二厅二卫 景观：中心园景 建筑面积：143.37 套内面积：118.32 户型简评： 该户型间隔豪华大方布局设计动静分区合理：南北对流、三阳台、户户飘窗的设计，令居室通风、采光效果更为明显：豪华大客厅气派不凡、最低限度减少了过道对面积的浪费之余更带有超大景观阳台主人套房设有转角飘台，使主人安座室内亦可饱览无尽园景。 本案本案大户型建议二大户型建议二景观华宅价值体系的搭建9 9大升级大升级体系体系景观视野升级景观视野升级尺度空间升级尺度空间升级安全安全舒适舒适升级升级交通配套升级交通配套升级主题生活
46、升级主题生活升级建筑规划升级建筑规划升级教育品味升级教育品味升级物管服务升级物管服务升级身份档次升级身份档次升级打造公交起点站打造滨海文化社区去噪、灭蚊、防潮墙诺贝尔幼儿园知名物管服务围合式布局大观景面无敌景观、开阔视野奢华大堂、尊贵物业报告体系报告体系Analyze System 绿野资本对区域的理解绿野资本对区域的理解区域阶段发展之下的房地产市场？绿野资本对地块价值的理解及项目占位绿野资本对地块价值的理解及项目占位基于对地块的理解，提出项目的战略占位绿野资本绿野资本对目标客户的理解对目标客户的理解基于目标以及项目本身对客户群的对位？绿野资本对物业发展的建议绿野资本对物业发展的建议基于产品定
47、位下的产品打造？ 整体开发策略、产品打造绿野资本对项目的营销操作绿野资本对项目的营销操作项目的营销操作思考1保定首个水城物业，物业类型稀缺，能体现身份的唯一性。32新型物业的出现，新生活方式的全新体验，新身份的象征。稀缺感稀缺感尊贵感尊贵感时尚感时尚感项目形象高端，为懂得生活的人完美打造，品质升级。项目对应客户群对位项目对应客户群对位项目竞品区隔对位项目竞品区隔对位本案客户群：30-40岁客户心理本质：对高雅、悠闲的生活极度渴望客户精神堡垒：渴望突破与改变竞争环境：全水资源竞争项目定位：威尼斯水城物业竞争项目区隔：立足项目深度价值挖掘，即可做湖景物业，也可作全水资源物业水城生活水城生活：既能：
48、既能跳出跳出同类资源同类资源竞争区隔竞争区隔，又能打造，又能打造对应对应客户群客户群精神堡垒精神堡垒重新定义资源“威尼斯城”生活，客户对位营销包装名门名门威尼斯城威尼斯城礼献城市精英圈层礼献城市精英圈层会所功能分区现场设计项目会所分区：项目会所分区：现场会所分为洗脑区、沙盘区、洽谈区、办公区；会所建筑设计风格：会所建筑设计风格：海蓝色色调为主，居住氛围浓厚，现场多处摆放海洋元素，如：贝壳、鱼、帆船模型等。设计风格建议：海底世界风格，体现水上生活风味；超豪华风格，体现项目高档次。影音内容建议：项目基本介绍，项目卖点细化，水上生活体验。功能洗脑房功能要求：功能要求：项目模型要求客户具有参与感，沙盘
49、中项目楼体具有升降、分合等功能能让客户看到项目的整体面貌，在沙盘的旁边有操做台。能将不同户型分别亮灯，能体现项目的叠 水，项目的广场、泳池、叠水可 以做成活水，能够流动。形象设计：形象设计：项目模型底座程帆船形状设计，现场感受更形象，沙盘新颖力度大；品质要求：品质要求：与项目形象定位，水上生活理念相结合，与售楼部整体设计风格相一致，体现出生活多样性与园林层次感。项目沙盘模型看房动线（摆渡）及园林设计（井喷及大湖）意大利风格样板房装修要求：意大利风格样板房装修要求：室内设计及装饰空间布局，体现浓厚居家氛围；阔景景观阳台，做好视野展示面内小区园林景观；采用先进高科技如：降噪与新风系统，双层隔音玻璃
50、，规避项目劣势。宴请保定年度主题活动【第一宴】低首付即享城北最具价值楼盘低首付即享城北最具价值楼盘【第二宴】买房立送汽车、名牌家电买房立送汽车、名牌家电大礼包苹果系列产品、苹果系列产品、5000元元现金大赠送郑重承诺100%获赠率【第三宴】现场看房皆有赠现场看房皆有赠，最高千元购物卡无限送人气力提升：促销噱头，极大提升现场的人气氛围1、这个周末来威尼斯城喝辛巴克咖啡吧，激情畅想完美都市水生活。2、这个周末带上家人一起来威尼斯城蛋糕DIY吧。激情畅想完美HI生活。3、这个周末到威尼斯城来团圆吧，可爱的月饼要自己动手做喔。4、到威尼斯城选一朵玫瑰送给自己心爱的人吧，她会爱你一辈子。5、威尼斯城见证
51、好房子的标准，在保定只有我能晒自己的品质。6、威尼斯城也能吃到真正的棉花糖，而且很大很大。快来吧！7、其实昂贵的鲍鱼粥，在威尼斯城就能喝到。这个周末不限量。周末来名周末来名门威尼斯城喝辛巴克咖啡吧，激情威尼斯城喝辛巴克咖啡吧，激情畅想完美都市水生活想完美都市水生活周末周末带上家人来名上家人来名门威尼斯城蛋糕威尼斯城蛋糕DIY吧。激情吧。激情畅想完美想完美HI生活生活到威尼斯城到威尼斯城选一一朵玫瑰送玫瑰送给自己心自己心爱的人吧，她会的人吧，她会爱你一你一辈子子超强执行力销售精英团队团队管理团队培训计划奖金激励精英助阵谈客三板斧，九大流程，无往不胜谈客三板斧，九大流程，无往不胜绿野资本庞大销售精英团队助阵绿野资本庞大的销售精英团队，各品牌项目熟手sales大力助阵，为项目注入新的标杆和新鲜血液，强力队伍，超强杀客。北辰三角洲北辰三角洲湘江世纪城湘江世纪城山水英伦山水英伦大量上客大量上客+ +有效逼定有效逼定= =高效成交高效成交绿野资本销售团队制胜观点：绿野资本销售团队制胜观点：
