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1、城市让生活更美好城市让生活更美好益田项目益田项目C C区启动区营销策略报告区启动区营销策略报告二零一一年一月二十日二零一一年一月二十日渊碘倘党聚誉顷励芯钡避孙谰槐漳析前搭代蓄快赫鼎锅跟利挨霞澜慌蝶湖2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P报告纲要益田长春益田长春战略定位战略定位战术推演战术推演板块观板块观本体认识本体认识城市论城市论 策略前思考策略前思考 使命与目标解读使命与目标解读营销策略推演营销策略推演策略落地框架策略落地框架推售节奏模拟推售节奏模拟核心展示策略核心展示策略钠态牢烁猜遗僵斤援封傣粱膏宠嗡廉酒豁央盈骇誊枯塔频裕邢众秩渔盔
2、蜜2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P 城市论城市论韩联渤侄圆艰手醒灌又课揉案继耿具七涅镁蠢疽居冉鸯君轧兽剃蔫稠游遵2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P 行业大势行业大势 稳步成长的长春房地产市场为大盘提供相对安全的开发环境稳步成长的长春房地产市场为大盘提供相对安全的开发环境销竣比纵向看，长春房地产市场在过去5年内商品房均价年均增幅为13.8%，销量年均增幅为32%，逐年同比增幅比较稳定，量增明显高于价涨。从趋势上看，如外部环境无剧烈变动，市场在中期内将持续增长。横向看，长春
3、房地产市场在经历了5年稳步增长后，规模上稳居国内二线城市中游水平，但同期商品房均价明显处于中下游，故未来成长空间较大。修羹柴兵普蛤揣蹭姥垂趁遵斟龄辜留盘铁仇拖正莲埋适嗣磕挎兴式怖谰撕2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P 城市发展模式城市发展模式 单中心摊大饼式扩城向多中心，节点优先的复合城市转型单中心摊大饼式扩城向多中心，节点优先的复合城市转型. .城市中心区城市中心区南部新城区核心区南部新城区核心区双心两翼，多组团发展双心两翼，多组团发展 双心：双心：-以人民广场为中心的中心区；-以市政府规划新址为中心的城市副中心两翼：两翼：西南翼
4、：向西南方向的长春国际汽车城和长春高新园区为主的工业园区东北翼：向东北方向是以长春经济技术开发区为主导的工业园区多组团：多组团：城市郊区的居住多组团地处城市西南和东南两侧的高新板块、净月板地处城市西南和东南两侧的高新板块、净月板块是长春未来居住发展的两大核心节点，高新块是长春未来居住发展的两大核心节点，高新板块，承担着未来城市核心居住区的光荣使命。板块，承担着未来城市核心居住区的光荣使命。淳睫粳茸污极阵俩病榜缨撵使浑锨曹化篆蘑匙晚如菱年饮蝗伙骏杏专扬下2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P 需求结构需求结构 关注深刻影响市场未来走势的四
5、大内因，改善型需求成为未来关注深刻影响市场未来走势的四大内因，改善型需求成为未来3年内的重要力量年内的重要力量1 - 1 - 深度城市化深度城市化2 - 产业转型与升级产业转型与升级3 - 居住升级居住升级4 - 投资需求泛化投资需求泛化长春历年人均居住面积长春历年人均居住面积长春长春20102010置业动机置业动机2009年长春城市化水平为63.6%，横向比较国内二线城市处于低位，未来深度城市化过程将增加大量非农人口，从而增加刚性需求。2009年长春人均居住面积已经超过28平米，未来几年，家庭住宅将不再单纯追求单套面积增长，更重要的居住品质全方位升级。伴随长春第三产业未来的稳步发展，将会带来
6、大量新增就业岗位，相应也会产生更多的中高收入人群。2010年长春购房者置业动机抽样研究表明，投资需求所占比重较低，伴随着长春房价的稳步上涨，该需求会趋于活跃。凄嘘泳皮运川络钧拖疹缔剿销烬薄枉备哥渔栽糠酿徒钎钉嚼喳铬矫傍自镑2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P 大品牌开发企业以规模求胜，大盘逐步获得更大的市场份额和定价权大品牌开发企业以规模求胜，大盘逐步获得更大的市场份额和定价权大连万达万万万万科科科科集集集集团团团团19992001北京天安上上上上海海海海绿绿绿绿地地地地北京融创中中中中海海海海地地地地产产产产20022003福建天嘉
7、香港南益中治新奥和和和和记记记记黄黄黄黄浦浦浦浦20042005深圳华业江苏伟业证大集团高力集团中中中中信信信信地地地地产产产产北北京京万万盛盛2006北京华瀚深深深深圳圳圳圳益益益益田田田田浙江三江上海君地保保保保利利利利地地地地产产产产鲁辉地产大连华大中铁集团2007江苏吴中香港圣驰香港垠禄上上海海复复地地2008重重重重庆庆庆庆龙龙龙龙湖湖湖湖香港其士2009恒恒恒恒大大大大地地地地产产产产恒恒恒恒盛盛盛盛地地地地产产产产201020012001年以前年以前2001-20052001-20052006200620072007200820082009200920102010本地开发商一统天
8、本地开发商一统天下下代表品牌：亚泰、国信全国性知名开发商全国性知名开发商进驻长春进驻长春代表品牌：万科、中海、和记黄埔品牌开发商品牌开发商持续进入持续进入代表品牌：中信、保利品牌市场品牌市场保持稳定保持稳定市场份额逐年增加品牌开发商新一品牌开发商新一轮进驻长春热潮轮进驻长春热潮到来到来代表品牌：恒大低端市场，低端市场，满足基本居满足基本居住需求，改住需求，改善意愿不明善意愿不明显显中低端市场，中低端市场，开始追求生活开始追求生活品质品质代表项目：万科城市花园中端市场，品中端市场，品牌品质并重牌品质并重代表项目：中信城中高端市场，产中高端市场，产品升级，精装产品升级，精装产品得到认可品得到认可代
9、表项目：万科洋浦花园高端市场进入激高端市场进入激烈竞争时代烈竞争时代代表项目：万科惠斯勒小镇中高端市场，豪宅、中高端市场，豪宅、别墅产品大量出现别墅产品大量出现代表项目：御翠豪庭、御翠园 供应结构供应结构 猩惜盈酗前侩置尺绿捻眩洗侦谱委鄙志晋栈拜觅焦攫揪吗倪率砰勺胆堑彩2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P城市结论城市结论1 1：迎合城市未来发展是品牌开发策略的外因保障！：迎合城市未来发展是品牌开发策略的外因保障！品牌提前布局品牌提前布局城市结论城市结论2 2：城市节点功能是演绎品牌开发策略的核心价值底盘！：城市节点功能是演绎品牌开发策
10、略的核心价值底盘！品牌抢先占位品牌抢先占位城市结论城市结论3 3：大盘模式是获得市场份额与定价权的内在因子！：大盘模式是获得市场份额与定价权的内在因子！节奏适度的规模开发节奏适度的规模开发迭熊杯滩榴几擞舀粮戴擅忠现济爹埠碰蹬颁豢纯官椿唱庭衫朝祥凹姨新毕2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P万科、中海、保利三强鼎立，品牌溢价能力强万科万科中海中海保利保利通过城市布局开发获得品牌认可，同时实现城市占位，继而获得品牌溢价的典型代表。追求与城市价值共成长，从兰乔圣菲到时下的蓝山和惠斯勒小镇，深刻撼动市场，其品牌获得全城高度认同。深度耕耘一个具有
11、较大成长潜力的节点板块获得城市占位，通过开发规模稳步实现品牌提升，继而出击布局城市，将影响力扩大至全城范围。中海是稳健型城市布局开发模式的典型代表，时间则是催熟其品牌的重要因素。作为市场的后来者，保利无疑具备很强的优质土地获取能力。利用拿地优势，保利迅速在城市房地产主要发展带上连续获得4个大盘项目。通过上市首盘大规模的实景震撼、热销印证及后续项目持续推出，保利在最短时间内获得城市级品牌影响力。品牌城市布局共性特征：品牌城市布局共性特征：项目印证、规模印证、节奏把控项目印证、规模印证、节奏把控万科城市布局特色：万科城市布局特色：城市板块价值跳跃发展的准确预判能力，提前布局城市板块价值跳跃发展的准
12、确预判能力，提前布局城市视角论战地产之城市视角论战地产之 - 【品牌布局【品牌布局】凿谤醒撰海沥冯又砖冈湃津吝讶赢慰签歪如筏龟伍谗辣趴渭眺参警陌手公2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P城市视角论战地产之城市视角论战地产之 - 【品牌占位【品牌占位】怡众与天安，分别通过做强一个城市节点与一种产品类获得城市占位高新高新怡众怡众天安天安在高新深耕70万平米的大盘 高新怡众名城，通过导入城市级教育配套引擎 吉林省第二实验学校高新分校，市政府机关第二幼儿园，逐步将其项目所在区域打造成为高新南区中央节点，以此支撑房地产项目开发，伴随着节点成熟度提
13、升稳步提高产品溢价能力。在城市深耕豪宅产品类，旗下的天安第一城项目精确瞄准城市高端客群，通过产品品质打造与高尚生活圈层营造获得品牌占位。天安虽然相对较为慢热，但其较早开辟了城市豪宅的先河，给市场留下无法抹掉的印记。核心提示：核心提示：城市节点价值占位和圈层身份标杆追随是品牌占位的两大利器城市节点价值占位和圈层身份标杆追随是品牌占位的两大利器植镑舷毫书淑绳厉翠诫拜耐李窘郴侄种锤椿蛋康水挎觉屑六凌删擞狞蝶鼓2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P以城市入题，益田如何实现城市占位？以城市入题，益田如何实现城市占位？笑涕捞蹭朱峡的佬碌嫂诲赌绰垮绎
14、蔫绘夕瓶斯左炯就绍恿渍贴阀永圣忱循2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P益田登陆长春，凭借其敏锐的视角，益田登陆长春，凭借其敏锐的视角，“城市运营商城市运营商”的行业角色，的行业角色，提前发现长春最有发展潜质的两大板块。通过净月喜来登酒店项提前发现长春最有发展潜质的两大板块。通过净月喜来登酒店项目、高新益田御水丹堤项目成功完成品牌布局。目、高新益田御水丹堤项目成功完成品牌布局。净月项目的启动时期滞后、御水丹堤项目首期供货不足又无法给净月项目的启动时期滞后、御水丹堤项目首期供货不足又无法给益田品牌深耕提供保障，无法形成品牌占位。益田品牌深
15、耕提供保障，无法形成品牌占位。通过深度耕耘一个具有较长成长潜力的城市节点板块，通过深度耕耘一个具有较长成长潜力的城市节点板块，是获得品牌占位的关键所在。是获得品牌占位的关键所在。唬逼锹债拍疵倔拜嚏岩痒崩佩兜溯忿撤拙粮惨狂擦杨獭肌娇镁荒走荫蜂卖2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P益田登陆长春，凭借其敏锐的视角，益田登陆长春，凭借其敏锐的视角，“城市运营商城市运营商”的行业角色，的行业角色，提前发现长春最有发展潜质的两大板块。通过净月喜来登酒店项提前发现长春最有发展潜质的两大板块。通过净月喜来登酒店项目、高新益田御水丹堤项目成功完成品牌布
16、局。目、高新益田御水丹堤项目成功完成品牌布局。净月项目的启动时期滞后、御水丹堤项目首期供货不足又无法给净月项目的启动时期滞后、御水丹堤项目首期供货不足又无法给益田品牌深耕提供保障，无法形成品牌占位。益田品牌深耕提供保障，无法形成品牌占位。通过深度耕耘一个具有较长成长潜力的城市节点板块，通过深度耕耘一个具有较长成长潜力的城市节点板块，是获得品牌占位的关键所在。是获得品牌占位的关键所在。薯狮孙压糠蒙顽萄裂淡陪盆耍言灯伟甩败咏痪动塌精坦突阔炭做货苦敖叠2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P 板块观板块观滩贝欺场悄吏敌掏竞玄势哀苯佬妄祈关涤号脑
17、樟鸵爬物梢沏微航俘犯缸黑2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P 静态看板块静态看板块 城市功能与环境资源支撑下的长春市场主流高尚居住板块城市功能与环境资源支撑下的长春市场主流高尚居住板块案名案名产品品类型型主力面主力面积（平）（平）天安第一城天安第一城类独栋别墅330-450保利保利罗兰香谷香谷别墅/洋房/小高220-260/130-180/90-130融融创上城上城别墅/洋房/小高258-350/100-220/89-150新新发翡翠花溪翡翠花溪别墅/洋房/高层220-280/130-160/96-160高新怡众名城高新怡众名城洋房/
18、高层140-165/100-158观澜湖湖别墅墅别墅256-500伟业星城星城小高65-140咖啡小咖啡小镇多层90-160益田御水丹堤益田御水丹堤多层/小高75-145金越逸墅金越逸墅蓝湾湾别墅180-450恒大恒大绿洲洲高层/空中别墅89-125/285-350恒盛豪庭恒盛豪庭高层45-165天安第一城保利罗兰香谷融创上城高新怡众名城伟业星城咖啡小镇新发翡翠花溪恒盛豪庭益田御水丹堤恒大绿洲金越逸墅蓝湾本项目汉森地产天茂地产中海地产倚澜观邸观澜湖别墅由于具有优质的城市功能配套及环境资源优势，板块内主力产品供应为中高端产品，以南环城路为城市界限，高新南区北板块开发已基本完成，南区南板块开发大幕
19、已经拉开。汹收静更匣本氏赔咆掖莉驳斤竞父矫抄跳食绿假瘴柱舍峦粟胎根攀褂轩我2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P 动态板块动态板块 得益于基础设施催熟城市化，高新板块规模不断扩容，多元化置业结构显现。得益于基础设施催熟城市化，高新板块规模不断扩容，多元化置业结构显现。2010年，恒大、恒盛两家公司双双拿下高新八一水库20万平方米的土地，同时高新区南部新城频频出让土地，可见政府对该区域的重视程度。两大品牌落地会给区域带来更多的关注与发展。2010年上半年，高新区仅供应商品住宅6.2万平方米，而需求却达13.7万平方米，市场呈现供不应求态势
20、；进入下半年虽稍有缓解，仍处于供小于求的状态。板块内重要基础设施建成时间节点：板块内重要基础设施建成时间节点：飞跃广场 高新南区板块段2008年建成通车；欧亚卖场2008年成为区域生活配套主导。板块内典型项目启动时间节点：板块内典型项目启动时间节点：硅谷广场板块 天安第一城项目2004年开始运作，保利罗兰香谷2008年6月入市 ；欧亚卖场板块 咖啡小镇、伟业星城、飞跃经典 2007年同期入市；锗挂县甭雌禹兆古粪绣棋胜臻糠著擅亚偶态则铝每蹬包佛井丹执俺恰鸽砍2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P板块定性板块定性城市近郊高尚居住区城市近郊高
21、尚居住区城市主流复合居住区城市主流复合居住区关键因子高端形象、稀缺产品类优势生活配套升级、产品力多元化、品质分层化置业特征需求泛化游离，目的性模糊，除少数工作在高新开发区内的地缘性客户外，区域外购买比重极小需求逐步聚焦，城市认同度稳步增长，区域外购买比重不断增大20082008高新南区板块成长历程：高新南区板块成长历程：由区域内少数富源占有向城市中坚力量转移，成为未来中高端置业的主流区域由区域内少数富源占有向城市中坚力量转移，成为未来中高端置业的主流区域斡紫柄师晰淮箍釉吻爆窍轨晾貉捧蔬旨期牢辗都颈舞肘讥闺凸裙槐斥睡膨2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区
22、营销策略报告76P 节点判断节点判断 关注板块发展过程中的两个重要节点关注板块发展过程中的两个重要节点城市边缘板块概念，靠品牌、性价比、产品类优势抢占市场。天安第一城、筑业阳光城200820082009200920102010前进前进广场广场怡众怡众名城名城依赖规模和品牌催熟板块，强化城市化概念。保利罗兰香谷推出，使前进广场成为城市节点。城市住宅发展带上的重要节点，常规产品价格天花板有效向上突破，中高容积率产品线不断高溢价近郊概念，靠性价比、产品类、规模优势抢占市场。一期、二期。七期依赖生活配套导入增加节点的生活价值支撑，逐步进入功能性成长。高新板块的一个重要节点及热点。使成熟功能区不断泛化，
23、向东西方向外沿。继续催熟，城市化概念持续强化。最终在城市板块概念上实现高新南部新城核心板块与南区北部板块的无缝对接。益田御水丹堤、恒大绿洲项目启动，以南环城路为界限的高新南部新城进入启动期。依赖品牌优势、行业影响力、规模优势支撑一个陌生片区的启动发展。稼国魏岛马旨揣编孔赶蜀遭私挤扛脾涡耶蘑栅渣进伎刀等吉栅甘嗽核蒸拥2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P 项目同板块关联解读项目同板块关联解读 高新南区板块的下一处重要节点高新南区板块的下一处重要节点三大外因三大外因三大内因三大内因高新区大概念高新区大概念基础设施基础设施土地不连续土地不连续
24、资源节点资源节点开发规模开发规模强势品牌强势品牌在市场观念中，本案同高新目前在售项目共享板块内大环境底盘，可以搭板块快速成长之便车硅谷大街是高新南区发展的主轴，硅谷大街延长线、硅谷立交是实现区域无缝对接的关键所在。在本案和高新怡众名城之间，大量土地已被开发利用，且多为工业厂房；下一处可以提供大规模土地供应的节点在本案附近八一水库、富强水库、四大公园、硅谷大街、高新管委会新址等重要配套资源齐聚本案周边本案叠加周边近邻待开发项目，总计开发规模不小于500万平米，完全具备成为下一个新节点的实力。益田集团的开发实力以及全国性品牌，长春战略重心布局拥有足够的影响力快速拉动项目成长，从而催熟节点。高新南区
25、板块扩容后的自然延展，在尊重板块高新南区板块扩容后的自然延展，在尊重板块共性价值底盘基础上，营造全新节点价值共性价值底盘基础上，营造全新节点价值葫炮孵睹砂凄毗柯丢袋账插蝗蔓臀常椽寺弦倍胡玛掠遭恩火硝混屿奸脸莎2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P“南部新区南部新区”时代来临时代来临城市高端富源区、注重人文环境、为子女教育买名校、强调身份感、圈层感享受人文环境优越感享受人文环境优越感全新功能配套、舒适、便捷、高效的生活体验，高尚复合居住区享受城市便利配套享受城市便利配套生活方式转型推动板块变革生活方式转型推动板块变革城市高端富源区城市高端
26、富源区高尚复合居住区高尚复合居住区板块跳跃式发展，节点价值突变板块跳跃式发展，节点价值突变吃粕迹栖掺听坠虹溺项犯捍畜摸父夕季眺窒凯巨昔督匈抛衡漓诛幻仁耪令2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P益田将通过导入益田将通过导入政治中心、教育中心、医疗中心、商务中心、交通枢纽政治中心、教育中心、医疗中心、商务中心、交通枢纽等功能的等功能的引擎配套，快速催熟本案所处的引擎配套，快速催熟本案所处的“新区新区”节点，进而为长春提供基于高尚基础之节点，进而为长春提供基于高尚基础之上的全新高新居住价值，完成益田上的全新高新居住价值，完成益田“城市运营商城
27、市运营商”的历史使命。的历史使命。催梳锹息具掠侣毖搀萝专室倔荣愈庆国闲涩北细芥饺绝僵距踌眩爱姐捅等2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P板块结论板块结论1 1：品牌开发商深耕，大盘搭台唱戏，同质化竞争日趋激烈！：品牌开发商深耕，大盘搭台唱戏，同质化竞争日趋激烈！开发节奏联动开发节奏联动板块结论板块结论2 2：本案地处下一轮大规模开发的竞争红海！：本案地处下一轮大规模开发的竞争红海！跳出区域竞争跳出区域竞争板块结论板块结论3 3：伴随诸多重要城市引擎的逐步导入，必将成为置业主流区域！：伴随诸多重要城市引擎的逐步导入，必将成为置业主流区域！
28、未来发展预判未来发展预判杆滑俞柑炭谍毅娩鞍舆拣堕众惧砍洁堪蹬咆窜序劝方呕腑眩须锹灰逗酵残2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P以竞争论市，益田如何跳出竞争红海，以竞争论市，益田如何跳出竞争红海，实现强目的性购买？实现强目的性购买？咨轻偏啡惫疑羹禽厂鸥窘邑顷尝鲤伎犀锋田泰智子寨导找饭疹滇恰搓鞍安2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P项目的天然地理属性无法改变，益田只有项目的天然地理属性无法改变，益田只有发挥其城市运营商的能发挥其城市运营商的能量，发现和引领居住价值，倡导新的生活方式
29、量，发现和引领居住价值，倡导新的生活方式，在战略层面差异，在战略层面差异化于高新南区板块品牌大盘，方能实现对客群的全城号召，继而化于高新南区板块品牌大盘，方能实现对客群的全城号召，继而杀出重围，获取销售上的成功。杀出重围，获取销售上的成功。钟瑟叙崭旧机技噬熟蝉胜奎淄点网畴漓绕膜锚蛆匝牟窘洁荡唱镊哆悼谭娜2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P 本体认识本体认识尺家埔愈鸦彦亡辐拟弘泅躺磋梦峡论傣蔬达卷溉徐肢猾制筏粤寻煮漓逼兑2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P 由竞争看项目由竞争看
30、项目 地处板块远端，目前心理距离抗性大，客群易被拦截和分流地处板块远端，目前心理距离抗性大，客群易被拦截和分流市场现状主流观点认为蔚山路即是主流高新板块的南端边界线，本案虽然距离上属传统观念中的边界线直线距离不远，但目前因这段距离而对客户所造成的心理抗性较大；而小板块概念中，以超凡大街为新区轴线，东西分布益田御水丹堤、恒盛豪庭、恒大绿洲，无法快速形成小范围联动。天安第一城保利罗兰香谷融创上城高新怡众名城伟业星城咖啡小镇新发翡翠花溪恒盛豪庭益田御水丹堤恒大绿洲金越逸墅蓝湾本项目观澜湖别墅心理分界线心理分界线（蔚山路）（蔚山路）筑业阳光城硅谷大街立 交 桥前进广场前进广场硅谷广场硅谷广场硅谷立交硅
31、谷立交南部都市经济开发区南部都市经济开发区太阳世家太阳世家保利林语保利林语硅谷大街硅谷大街超凡大街超凡大街汛蕊寡朽剿前初漫媚排等涕诚谭涝响杭骤氖沂切颂梧肠郎嫁谊壳灭舞凶宏2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P项目价值底盘竞争项目价值底盘竞争 VS 产品线竞争产品线竞争项目名称项目类型产品线竞争类型未来剩余供应恒大绿洲复合型大盘，规模大，产品线广空中别墅/高层项目价值底盘竞争大于产品力竞争50万恒盛豪庭高层/洋房127万保利林语别墅/洋房20万观澜湖别墅中小开发规模，产品线较为单一联排/独栋主要体现为产品力竞争30万金越逸墅蓝湾联排/叠拼
32、-汉森地产项目小高层/高层45.8万中短期内竞争个案上市货量预估中短期内竞争个案上市货量预估项目名称项目名称产品产品价格价格上市时间上市时间上市量上市量恒大绿洲恒大绿洲高层6500-85002010年10月15万恒盛豪庭恒盛豪庭高层未定2011年20万新星宇和源新星宇和源高层、小高未定未定未定保利林语保利林语联排/洋房类独栋11000-16000联排10000-14000洋房7300-85002010年11月15万太阳世家太阳世家洋房/小高未定2011年中期20万书噪这氓末羡谈啄垒旋宫胀哉恨霜取棍晓渭典蘸店族烁崖桨魏耪焉用溜救2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目
33、C区启动区营销策略报告76P 资源价值思考资源价值思考 独特性独特性 高新区域共性高新区域共性高新南区良好的基础配套、生态环境是高新区域所共享的价值底盘，本案的教育资源+医疗资源+星级酒店+管委会新址是向市场传递全新价值体系的四大重要资源支撑点，总部基地特质区别于共性区域价值。高新南区高尚生活居住区高新南区高尚生活居住区码快隆涩墨阐庄铆摇锌翁狐径独黎哗愉疾眶橡潭奢缸凄甄蒙饱省徘炼呀嚏2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P 本案竞争力解读本案竞争力解读 高新管委会新址高新管委会新址 VS VS 泛高新板块卖点泛高新板块卖点通过物理资源价值
34、底盘差异切割市场既有客户，更有代表性；明确强大的专属生活配套明确强大的专属生活配套 VS VS 生活配套的区域共享生活配套的区域共享通过功能升级/地块升值预判引导客户群体，更有可实现度；多元化拉动居住升值多元化拉动居住升值 VS VS 单一化支撑居住价值单一化支撑居住价值通过大配套拉动升值潜力，做城市价值的领创者，更具可能性。邀补丫妄耕纫汹侮饰窟吼柴步升林扒聂泄木眼孜抚镰辐兽坡豫谬哟冈疏泡2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P以项目落地，益田如何实现最广泛的吸纳以项目落地，益田如何实现最广泛的吸纳客源，最有影响力的全城号召，最强目的客源
35、，最有影响力的全城号召，最强目的性的全城购买？性的全城购买？拘判斯咱近间凋玛达睛畜私会桂辕苛镣盯沈权窝椰响匣咐夫铀韧蟹浮皑瘫2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P本案短期（本案短期（2011-2012）营销面临的挑战）营销面临的挑战迅速渗透益田品牌在长春的影响力！迅速渗透益田品牌在长春的影响力！本体结论本体结论1 1：低成熟度前提下的成功登陆！：低成熟度前提下的成功登陆！全城号召的项目影响力全城号召的项目影响力本体结论本体结论2 2：无支撑下的启动区快速去化！：无支撑下的启动区快速去化！以点带面构建项目雏形以点带面构建项目雏形本体结论本
36、体结论3 3：益田品牌在长春的影响力渗透！：益田品牌在长春的影响力渗透！项目联动支撑下的品牌深耕项目联动支撑下的品牌深耕屈贿躺蹈负技白磐喳芍忠曼裔盖哨侧香彭墨脐根寿犊露嚏肠庐弗木校稿荣2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P 策略前思考策略前思考杠媒变蛛筐劲荫岩庚条摹皋孟汲荚仆渐垦寻羹辖寿铣份没蟹颁炒鲤幸黎灭2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P 策略前思考之策略前思考之 - 【益田品牌演绎】【益田品牌演绎】益田用敏锐的视角发现长春的城市价值，用“城市运营商”的角色诠释长春未来的居
37、住价值，益田与长春一起，运营这座城市的未来，演绎这座城市的价值！ 品牌形象品牌形象 居住价值的领创者居住价值的领创者地产的价值，是居住，居住的价值，是升值地产的价值，是居住，居住的价值，是升值充分尊重客户，与其一同发现，一同经营，一同成长充分尊重客户，与其一同发现，一同经营，一同成长益田带给长春的应是高于地产价值的居住价值，高于项目价值的城市价值益田带给长春的应是高于地产价值的居住价值，高于项目价值的城市价值霍祟陆衰香吹桔壹嫁蹋途论植逮距牵蓄剪穆凡氰戮求与忠歌碧贷力一枫双2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P 策略前思考之策略前思考之
38、- 【项目价值演绎】【项目价值演绎】五大价值柱共建项目差异化价值底盘，为全新居住价值提供系统平台高新南区，共有的区域环境、高尚的居住氛围底盘高新南区，共有的区域环境、高尚的居住氛围底盘政政府府引引擎擎综综合合配配套套带带来来的的价价值值裂裂变变医医疗疗引引擎擎酒酒店店引引擎擎名名校校引引擎擎“高知、高质、高效的居住价值高知、高质、高效的居住价值”旦啃积嘻乱咙耶癌伎邦马致搪滤悯最猜沸旅谬胃谎爱醇遍最蓑煽触嚣啪轮2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P 策略前思考之策略前思考之 - 【项目品牌演绎】【项目品牌演绎】与益田成功开发过的与本项目具
39、有相似属性的，具有行业影响力的项目实现产品概念嫁接，以项目原型完成项目雏形勾勒！-益田大运城邦 南中国奥运人文领袖社区南中国奥运人文领袖社区 VS VS 北长春高知阶层聚合社区北长春高知阶层聚合社区益田益田大运城邦大运城邦本项目本项目 项目与深圳的无缝对接项目与深圳的无缝对接 VS VS 新区与成熟区的无缝对接新区与成熟区的无缝对接集居住、学校、国际公寓、购物中心、娱乐等功能为一体的百万平方米标志集居住、学校、国际公寓、购物中心、娱乐等功能为一体的百万平方米标志性建筑群和城市地标性建筑群和城市地标 大运会事件有效嫁接大运会事件有效嫁接 VS VS 高新硅谷文化有效嫁接高新硅谷文化有效嫁接抛孕盅
40、腮绚泊乃街拱厘袁烦甜可窃率箱浊冠揭钉鞭鲜羞痰堂隅是库汐床净2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P益田益田硅谷城邦硅谷城邦 总部基地，百万平米高知人文领袖社区总部基地，百万平米高知人文领袖社区总部基地总部基地 - - 土地价值解码土地价值解码百万平米百万平米 大盘竞争占位大盘竞争占位高知人文高知人文 精神价值解码精神价值解码领袖社区领袖社区 项目调性演绎项目调性演绎擒岭脉桔阳启秤篮卞堂雪牛仓痹写利绥舶注冯莹泞疯今灰才漫廖城条译雄2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P【硅谷文化价值解
41、码】【硅谷文化价值解码】创新创新豁达豁达自由自由严谨严谨人文人文创新的思维，创新的思维，创新的意识，创新的意识，创新的活动营创新的活动营造，影响一切造，影响一切新到硅谷来的新到硅谷来的人们。人们。多种、多样、多种、多样、多元文化的融多元文化的融合，形成了多合，形成了多姿多彩、活力姿多彩、活力无限的移民文无限的移民文化。吸引着渴化。吸引着渴望到来的人们。望到来的人们。 理性共识基础理性共识基础上的个性自由，上的个性自由，冲破传统文化冲破传统文化的束缚。营造的束缚。营造平等、透明、平等、透明、公正的氛围，公正的氛围，鼓励人们的加鼓励人们的加入。入。学术融入产业，学术融入产业，形成了今天的形成了今天
42、的高新，秉承学高新，秉承学术的严谨精神，术的严谨精神，珍惜珍重，感珍惜珍重，感染着在这里生染着在这里生活的人们，代活的人们，代代相传。代相传。强调人的价值，强调人的价值，诠释居住的价诠释居住的价值，每个人自值，每个人自我价值的实现我价值的实现共同创造城市共同创造城市未来。未来。泌咐赂海砒描埔医共杭耽冕钾藏患摘忽胖掐骏亥延拟哉迫梳叛锰囱斌多透2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P【战略设问一：项目如何实现城市占位】【战略设问一：项目如何实现城市占位】对策对策 本案通过打造全新城市节点，获得城市占位本案通过打造全新城市节点，获得城市占位新功
43、能注入，复合型板块新功能注入，复合型板块 VS VS 传统偏单一居住价值的高新南区板块传统偏单一居住价值的高新南区板块威斯汀酒店、高新二实验学校、安贞医院、高新管委会、本案商业等将为区域导入新鲜功能，促使节点往复合型板块方向逐步发展；侧重功能型、复合型的城市节点侧重功能型、复合型的城市节点 VS VS 传统偏居住配套的城市节点传统偏居住配套的城市节点“总部基地高知人文领袖社区总部基地高知人文领袖社区” VS VS “ 城市富源居住区城市富源居住区”益田要做创新豁达，高质高效，带有前瞻性、成长性、潜质性的全新居住价值益田要做创新豁达，高质高效，带有前瞻性、成长性、潜质性的全新居住价值领创者，也是
44、高新南区南板块的节点领创者，也是高新南区南板块的节点“代言人代言人”。酌棉缀透洗暴尔汾恃斌筛歧困楼盅易假怒腹坪似涌闷化缴皋神孺墟棍厌缓2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P【城市占位策略导出】【城市占位策略导出】“以区位入，以项目出以区位入，以项目出”先节点，后项目，在城市占位阶段，先节点，后项目，在城市占位阶段，“区位区位”重于重于“项目项目”。总部基地高知人文领袖社区兴起，总部基地高知人文领袖社区兴起，“南部新区南部新区”时代宣告来临。益田在城市未时代宣告来临。益田在城市未来城市节点之心造城，以益田深圳为蓝本，为长春提供全新生活舞台
45、。来城市节点之心造城，以益田深圳为蓝本，为长春提供全新生活舞台。剿沃昆狼珠贩径海辖桃嫉仗阻继败笼篡驻摄突半舔誓控么狄珠宅木勤往靠2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P【城市占位策略导出】【城市占位策略导出】破题密码破题密码 - “ - “寻找城市方向寻找城市方向”城市是我们共生的家园，寻找城市未来，定义城市方向；高新南区规划落地，城市是我们共生的家园，寻找城市未来，定义城市方向；高新南区规划落地，南部新城板块破土，西客站即将入市，长东北产业区启动。以南部新城板块破土，西客站即将入市，长东北产业区启动。以“寻找城市寻找城市方向方向”为话题
46、作为本案市场导入阶段的核心突破口。利用网络平台的便捷性、为话题作为本案市场导入阶段的核心突破口。利用网络平台的便捷性、参与性、针对性共同畅言长春未来城市的发展方向。参与性、针对性共同畅言长春未来城市的发展方向。寻找长春的城市方向，高新区自然延伸是成为重要城市节点的关键因子。寻找长春的城市方向，高新区自然延伸是成为重要城市节点的关键因子。降靛沟括剖囊抹汹冷组闽翱梭啪淡浓滥攀罐礁笑钟喝壬狞发罩讶胳裁栓丈2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P城市占位之营销策略演绎城市占位之营销策略演绎城市让生活更美好城市让生活更美好以城市入题，以 “寻找城市
47、方向”话题为载体，借以传播表达，以点带面，号召全城，以“发现城市价值”为突破口传递项目价值底盘；以“城市运营商”的特定角色演绎城市独有的精彩。尤喘怕鹃炬吧瘴哺邯携昭碉篇股驱棋匆绅煌赢壬傻婆娩挽簇混媚患鞘带镀2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P寻找城市方向寻找城市方向 与城互动的解码器与城互动的解码器城市向东南，那里有一席净月潭水；城市向西进，那里正在拔起一座交通换乘站；城市向北拓，那里欲兴起一处卫星之城；城市向西南，那里。；汇聚城市力量，彰显城市潜质，塑造城市未来！汇聚城市力量，彰显城市潜质，塑造城市未来！痘既训株高判吟喊梢穗欲辆惫啤
48、邮边焊奔拨乙芽口糊拿比胸古拇选控竖娱2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P【战略设问一：项目如何实现城市占位】【战略设问一：项目如何实现城市占位】对策对策 本案通过催熟全新城市节点，巩固城市占位本案通过催熟全新城市节点，巩固城市占位“巨无霸巨无霸”会所落成、星级酒店签约、购物公园命名、知名学校招生、高新管会所落成、星级酒店签约、购物公园命名、知名学校招生、高新管委会新址奠基。委会新址奠基。通过适时导入新城市节点的核心引擎，推动通过适时导入新城市节点的核心引擎，推动“南部新区南部新区”时代加速成熟。时代加速成熟。审痕狱持拾照秋播纬姿缮莉惋
49、娄嘶吁邻茁腕忙礁炸聋绳绽阉智党屡鹰膜用2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P对策对策 本案通过呈现全新价值底盘，号召全城实现强目的性购买本案通过呈现全新价值底盘，号召全城实现强目的性购买小小科学家、社区运动会、广场万人魔方大赛、人文社区浓浓的文化味小小科学家、社区运动会、广场万人魔方大赛、人文社区浓浓的文化味凡此凡此种种，都为了演绎城市生活的美好！种种，都为了演绎城市生活的美好！重点演绎创新、豁达、自由、严谨与人文，全景展现包罗万象的生活画卷。重点演绎创新、豁达、自由、严谨与人文，全景展现包罗万象的生活画卷。【战略设问二：如何确保大盘登
50、陆成功】【战略设问二：如何确保大盘登陆成功】护袋意俭眺杜昧灵柑戳寥眨藐粤浊偶局锨艳蹈胞庭虹太肢薛栽则椽猫宵蛹2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P【大盘登陆策略导出】【大盘登陆策略导出】硅谷，不只有高新产业硅谷，不只有高新产业 硅谷城邦硅谷城邦 以硅谷文化倡导的价值体系解构新城市生活以硅谷文化倡导的价值体系解构新城市生活尊重人性、传承人文、多元融合，这是硅谷城邦所演绎的新城市生活尊重人性、传承人文、多元融合，这是硅谷城邦所演绎的新城市生活狂摈泞赵捡轿梭武察矿俏卷渗绘鼎盲乘势碗迄芳挺甘范介包恰挑么黑檀抗2011长春益田项目C区启动区营销策
51、略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P大盘登陆之大盘登陆之SLOGAN演绎演绎一谷纳英才，一邦展未来一谷纳英才，一邦展未来硅谷与高新，两座相隔万里的小城，因益田的演绎，在长春完美相遇镐考舍冯比瓤渭慰社运粗饿轨测纶沤滞肇憋坯缨饶眶凑漂吴平掇铺憋赏忌2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P【战略设问三：大盘如何持续热销】【战略设问三：大盘如何持续热销】对策对策 本案通过本案通过“巨无霸巨无霸”会所功能的人流吸入，实现区域核会所功能的人流吸入，实现区域核心的思维固化，夯实价值底盘，框实生活方式，确保持续热销心的思维固化，夯
52、实价值底盘，框实生活方式，确保持续热销万米功能会所开放仪式、现场体验区全景开放仪式、超星级酒店签约入驻。万米功能会所开放仪式、现场体验区全景开放仪式、超星级酒店签约入驻。万米功能会所与体验示范区逐步亮化与呈现、星级酒店核心配套导入。万米功能会所与体验示范区逐步亮化与呈现、星级酒店核心配套导入。考蓝该坠故嘶尉却艇颗残璃完匝柠更蕴琐柄秉襄童既蛋圈肄小阁依萌镣魏2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P【大盘持续热销策略导出】【大盘持续热销策略导出】硅谷城邦，高知人文领袖社区硅谷城邦，高知人文领袖社区硅谷生活硅谷生活 以学术的标准构建全新城市生活
53、，演绎城市价值以学术的标准构建全新城市生活，演绎城市价值尊重人性，传承人文，融合多元尊重人性，传承人文，融合多元创新豁达，高质高效，彰显潜质创新豁达，高质高效，彰显潜质总部基地总部基地 高知人文领袖社区高知人文领袖社区咏净颈豁羹皮株穆讼稻扬瓦蓟弊香磺筒茅棚概欲米同碎轴淡健铅柒吱碘靶2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P 使命与目标解读使命与目标解读税婚蝗叙荤馏景詹呛泉瓢插巧硼噎共拯又养掠揖奄卿似伍皿馋钟粗恶狱职2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P20112011年度硅谷城邦营销
54、使命年度硅谷城邦营销使命在两大层面均成功实现城市占位在两大层面均成功实现城市占位项目占位项目占位企业品牌占位企业品牌占位共同构建对长春的城市级影响力共同构建对长春的城市级影响力母张幻具烯垢继遏彤唱陕搐袄鹿乌术结忱暇雌李除抒杠阑存域漠掉菌萤圆2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P20112011年度硅谷城邦营销目标年度硅谷城邦营销目标基础目标基础目标冲刺目标冲刺目标年度实现住宅销售率80%年度实现住宅销售率90%晾攒绢瓷编祟滑揪搭椅闽巴耳孵瞻目挣评献贺丰痰封尧摩学谷搜缴氯纱抿2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田
55、项目C区启动区营销策略报告76P 策略推演及节奏策略推演及节奏睹幽疲挠乒检冯煌潮爵绞承筏琢瘩贮否鳖形孪偶狞歹荚怠剿奄佩慌费碑楞2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P城市节点营销城市节点营销首期产品发力点首期产品发力点与城互动点与城互动点品牌开发商互动营销品牌开发商互动营销会所启用会所启用寻找城市方向寻找城市方向+品牌营销策略品牌营销策略项目营销策略项目营销策略营销引爆点营销引爆点线下，借恒大、恒盛之势催熟板块，借力打力凭御水丹堤之势大量吸客。线 上，以城市入题，导入高新区未来城市价值，成为中坚客群聚集区。补缺型配套引爆区域热点，跳出项目
56、竞争，形成品牌与项目嫁接效应。毋礼衰鸟渠末吱狈愚设链瓜积秀刀帘馆阮之慧帅逐恐乔羌删偿阎瞒氢轨兔2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P品牌价值成长节奏品牌价值成长节奏节点价值成长节奏节点价值成长节奏项目首期营销节奏项目首期营销节奏3月月4月月5月月6月月7月月8月月9月月10月月11月月年度项目陆续开工年度项目陆续开工恒盛豪庭首次开盘恒盛豪庭首次开盘区域形成建设热潮区域形成建设热潮万米会所招标万米会所招标管委会新址奠基管委会新址奠基大型超市招商大型超市招商酒店入驻签约酒店入驻签约学校入驻签约学校入驻签约外展场外展场方案落定方案落定品牌品牌
57、营销启动营销启动外展场外展场进入进入会所会所启动启动首次首次开盘开盘强势强势加推加推豢攘吞授腆饯摘考趟斧叛蒂季徘圾屡译穗稽嗅戒往何喜棒献站逢丁笆怨茧2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P 策略落地框架策略落地框架历懂镭扮视享洗斤穆狼刁抡弱燃彰唯励募嫁吻鹰张拍作食哉仰视泌乓帚谢2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P市场导入市场导入 2011 2011年年5 5月月 核心话题：核心话题：益田因长春而来，长春因益田而更具未来益田因长春而来，长春因益田而更具未来主题活动A：通过网络，展开
58、以“寻找长春未来城市方向”为话题的对话论坛；主题活动B：以媒体角度，追踪高新区管委会新址对于高新区的意义；主题活动C：益田硅谷城邦会所运营商招标活动。帕丫鲁鸿尽趁鼓淬颗达拳吵膝茎瀑矿截讥毯峙膀吱滞缉序火缩稳恨那训风2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P项目登台项目登台 2011 2011年年6-76-7月月 核心话题：核心话题：硅谷城邦，万米会所耀世启航硅谷城邦，万米会所耀世启航主题活动A：会所运营商签约仪式。主题活动B：硅谷城邦外展场公开。主题活动C：学校入驻签约仪式。纱鞭偿赚伶绣盯箍凸光家肥阳惜卧澎舜灵吝拌影历长狗啦素淄联柏巡瑚爵2
59、011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P现场体验现场体验 2011 2011年年8-98-9月月 核心话题：核心话题：硅谷城邦硅谷城邦 高知人文领袖社区高知人文领袖社区主题活动A：会所公开启幕主题活动B：欢乐盛夏，社区游泳达人赛；主题活动C：超星级酒店入驻签约仪式；主题活动D：“乒乓国球”挑战赛；（聘请王皓）主题活动E：样板间开放；发阐铺应固挟捶娟烧芍寅斜卫务杨柠幸围缀墅稼揭私族袱柒弘胺阁范蹋盖2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P开盘强销开盘强销 2011 2011年年9 9月月
60、核心话题：核心话题：硅谷城邦硅谷城邦 与城市一起成长与城市一起成长主题活动A：强势集中开盘活动；主题活动B：万人广场魔方大赛；主题活动C：医疗机构入驻签约仪式；竹劫眉新俞汗然锰军伸红恕难要呈夯岿骑峙圾勾凶喷慎挎义咳弹犊滁棱菏2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P盛世加推盛世加推 2011 2011年年1010月月 核心话题：核心话题：硅谷城邦硅谷城邦 以全新生活方式改变长春以全新生活方式改变长春主题活动A：第二波新楼栋蓄水及开售活动；主题活动B：硅谷城邦“小小科学家”个人发明展示；主题活动C：大型超市运营商招标签约仪式；傈疫剔名算僻转苗
61、愈塘埔育星受痪挠彰墩狱告滚贬咬顶依惩昨郁臭医醉拭2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P口碑巩固口碑巩固 2011 2011年年11-1211-12月月 核心话题：核心话题：谷纳英才，城邦未来谷纳英才，城邦未来主题活动A：新老业主答谢活动；主题活动B：淡季暖场活动；主题活动C：冬季送温暖公益活动；罚帝征姻忘崔贸垫痕销袱疲煤隆歹文惯妙赵带貌廷械吏苇泵充蛋芦掂埋叙2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P 核心展示体验策略核心展示体验策略稿李探秀酿盲加负易狐移灰睦绢廊蜜眶楔凶匪搅逊公淫域序
62、阮组刘寄贮哗2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P 核心展示策略核心展示策略 万米会所万米会所会所展示体验区：会所展示体验区：以补缺型功能配套超级会所展示益田在以补缺型功能配套超级会所展示益田在城市运营、区域配套建设上的价值所在。城市运营、区域配套建设上的价值所在。以多功能来满足不同客户群体的偏好，以多功能来满足不同客户群体的偏好，以此聚集区域内人气，在项目地实现以此聚集区域内人气，在项目地实现“热闹热闹”的氛围，夯实固化项目的的氛围，夯实固化项目的“城市城市节点节点”功能，从而与品牌价值形成有效功能，从而与品牌价值形成有效互动。互动。
63、样板间移植于会所内，合理安排参观动样板间移植于会所内，合理安排参观动线的前提下，展示项目核心价值。线的前提下，展示项目核心价值。抉汕汰禄漓裳纽黄虑赵融罢誉甚混寐辫幽滤歌恳码吠耗弱栽叉苗雪腻弥百2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P 超级会所打造超级会所打造 长春本地客群同会所关联消费习惯研究：长春本地客群同会所关联消费习惯研究：调查研究结果显示当地客群对运动及休闲功能存在明显偏好，本案会所应考虑优先满足上述两类功能。哈氟浪狈蔡躲因适揪缆肾耪蜡貌豆痊暮恋捻二呛壳骋遵走夯鄂豪萝殴逐踌2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长
64、春益田项目C区启动区营销策略报告76P 超级会所打造超级会所打造 功能楼层经营面积（平米）销售大厅12000室内泳池11000（25*25）大堂1200商务中心150水吧120社区医疗1200阅览室2100茶吧2200壁球馆2150羽毛球场2450（13.4*5.18*6）汗蒸房2200淋浴房2300体操房2200瑜伽馆2200健身房2200器械锻炼2500乒乓球室2200力量训练2200电影院3600多功能厅3600餐厅3700屋顶花园11500Total9770“巨无霸会所巨无霸会所”功能建议（运动主题，主要项目：游泳、羽毛球场、健身等）功能建议（运动主题，主要项目：游泳、羽毛球场、健身等
65、）绚焚浪赵登蚊努敏敦匪翱舟矮误忽辩纷匹侥糜毋电吊辛遁趁绍弦仓墙甩憾2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P“巨无霸会所巨无霸会所”建筑与景观意向建筑与景观意向-高知人文社区第一样板高知人文社区第一样板自然生长在花园中的房子，益田项目的第一样板段，强调建筑同环境之间的互生与共荣；大面积的景观，多层次的绿化，小范围点缀精美的建筑，让会所建筑成为风景构图的一部分元素。本案现有最大的添补区域空白的配套配套卖点，从长春本地客群居住习惯的发展趋势来看，这一资源亮点在未来住宅类地产物业竞争格局中位置将会愈加得以强化。“动会所”同时作为本案未来的销售推广
66、展示中心，在A区、B区尚未启动之前，是项目极为重要的样板段，因此在建筑及周边景观的设计过程中应尽可能地体现“高知人文”的居住理念，最大化景观面积，丰富景观层次，并通过强调建筑自身过度空间的设计，让室外景观室内化，让会所充分融入景观，成为整体景观构图的一个组成部分。 超级会所打造超级会所打造 劲氟粕齐尺思反毛磺疼燕凑悉族喜雁瘤楷恬襄臣狐招今澄凹捷棱咱费岭蚌2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P“巨无霸会所巨无霸会所”建筑与景观意向参考建筑与景观意向参考 超级会所打造超级会所打造 涌萍拖婪沧馈乔腆砒损盲启冬羽桩角休肮呀掖碎垛搞巫鳞纳臃桂芜第
67、钦忽2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P“巨无霸会所巨无霸会所”内部风格意向参考内部风格意向参考 超级会所打造超级会所打造 技玛扶闸钒定抖咳坦荒愈冀画拍瘴猴鸟敏拔搞拄爵瞧勤泰岸卉堂庄磨菊炽2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P 售楼中心建议售楼中心建议 功能功能面积（）面积（）设计要求及功能设计要求及功能非封闭空间接待区50接待区需布置在离入口处较近，且方便业务员看到往来客户的位置。接待台面对入口处或者位于入口的右侧。在接待区要通过背景板营造视觉焦点。接待区的灯光要特别处理，天
68、花的造型要特别。洽谈区80需谈判桌68组，谈判桌直径不小于80厘米。桌面不宜太大要拉近销售人员与客户的距离，以便于交谈、讲解图纸等；谈判桌布置应考虑客户洽谈时所必需保持的适当距离。宜紧凑舒适。考虑放置小型书架的空间。展示区150销售中心入口处附近为项目资料展示区，含有区域沙盘、项目沙盘以及户型的剖面模型，要宽敞明亮；展示区要与洽谈区相临或融为一体。展示区同时展示项目的休闲、时尚、娱乐、浪漫等人文特性，主要通过展板、图片墙等形式展示。体验角30感受社区氛围的场所，可以与展示区结合布置。摆放一些能代表项目特性的东西。3.目的要给客户强烈的体验。咖啡/茶吧50设立咖啡/茶吧，并有服务人员提供专业服务
69、。设置饮水机位、自助茶点和咖啡饮品台（吧台）。放置小型书架，提供杂志和期刊，方便客户看房。与看楼通道的空间结合考虑。注重采光和室内的情调，应多摆放一些绿植，可设置一些室内景观。半室外过渡灰空间20室外和室内空间的过渡体验区域。结合景观突出情调。腰液衙朗叁庞拉群爽私吩筷尼俯嘶患宦尔骚便痴世瘩婚磅锌粹突迁萎毒卫2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P功能功能面积（）面积（）设计要求及功能设计要求及功能封闭空间签约室30（3间）签约室设在办公区，其部分功能是在于购房者发生纠纷时处理纠纷的场所；因为不能影响其他购房者购房，所以设在办公区；签约室要
70、保持一定的私密性，以保护客户的隐私。主要家俱为一组正式的桌椅和一套休闲沙发。办公区120包括销售经理、财务和销售人员的办公室和小会议室影音区100需要放置弧形屏幕投影和高档音响设备。考虑集中讲解和举办小型客户活动的空间场地要求。更衣及储藏20放置衣柜和相关销售道具卫生间30男女各一 售楼中心建议售楼中心建议 谭亥综邵除观谣兽渴酬蔓纷闰局俭砰侠闰雀下翰宫毛涝廓武过隅编阔户嫉2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P 外展场建议外展场建议 功能多样性兼顾接待、销售、办公用途，但以接待、展示、销售功能为主典雅、大气体现高贵品质，不仅高档而且实用全
71、方位展示规划理念、风格、户型、工程、生态、配套、员工素质、生活氛围全面展示以客户为中心布局设计以“将信息直接传递给客户”为原则，延长客户停留时间设计原则设计原则撂杏漓伯慑暮通囱骂兜达彭买痒厌渤英刷或促臂残沦胞砌商渊迟闸痴赚见2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P 外展场建议外展场建议 功能实现功能实现符合项目格调符合项目格调打造区域高端形象打造区域高端形象实现圈客、杀客、养客功能实现圈客、杀客、养客功能选址在硅谷大街上以示区别于御水丹堤选址在硅谷大街上以示区别于御水丹堤功能分割明显，动静结合功能分割明显，动静结合体验式营销中心体验式营销
72、中心士夸咯官酥缎危今疡谨壁混冤澈现洒极耶附俏摔瘟载氧识态吓豫必辖苞鞋2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P 推售模拟推售模拟展忿烦稍或埂样永翰日倚调缝篡暮缅杠哭辣掏钳痒饿珐烫表竟菏春履常薄2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P 首波推售范围首波推售范围 多层：多层：共3栋，约68套产品。小高层：小高层：共2栋，约162套产品。高层：高层：推1栋，约100套产品。垦洗哦炸颅走蚀位龋驭惯菌窥努塘吭殿泡待磐劈降徽析牟围袋香碉沿遂精2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P 二次加推范围二次加推范围 高层：高层：共4栋，约340套产品。目标目标：两次推售共完成启动区货量的80%，冬季扫尾，年底完成总货量的90%问丘尸囤檬鸥集祟粉纫蔷怜憋眉耳箱确嘛著古悲青烈魁盯困佛攀吧橡沈乱2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76PTHANKS上海开启长春分公司上海开启长春分公司2011.1.20引廊守旭玫迅揩柿猜筑猪佑匡令噬巳殴滩深悔抵蚂冈约甥缄赘堡丑鳖二阀2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P2011长春益田项目C区启动区营销策略报告76P
