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1、新立法背景下不动产登记与房地产交易相关问题解析 2016年3月第一部分第一部分 从司法解释角度定位不动产登记从司法解释角度定位不动产登记第二部分第二部分 房地产交易与登记的衔接房地产交易与登记的衔接第三部分第三部分 不动产登记相关问题分析不动产登记相关问题分析第四部分第四部分 房地产交易相关问题分析房地产交易相关问题分析第一部分 从司法解释角度定位不动产登记一、民行区分 条文：第一条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。 典型案例：登记程序违法与房
2、屋物权归属不清，民 行诉讼程序交叉（一）法律性质定位不动产登记由法定行政机构履行职责，但其也是一种不动产物权公示方式，不是行政确认行为，基础法律关系和登记程序竞合，导致登记行为具有复合性，属于准行政行为特征。（二）审查责任分析登记机构承担审慎、合理的责任，履行的是记载物权状况的这样一种行政程序性行为，并未渗透到当事人物权的设立、变更等，因此对登记行政范畴的审查应当集中在登记程序是否合法、在必要的情况下进行了核实、调查，在法律允许的权利限度内是否做出了合理判断。1 1、平衡程序与实体。、平衡程序与实体。 在程序与实体的平衡问题上，在程序与实体的平衡问题上，登记机构往往更关注结果的正确性，而忽略程
3、序的完登记机构往往更关注结果的正确性，而忽略程序的完整和周密，但从登记诉讼数据分析，更多的诉讼会在整和周密，但从登记诉讼数据分析，更多的诉讼会在程序上出现爆破点。程序上出现爆破点。案例一：立法冲突的具体适用：案例一：立法冲突的具体适用： 地方规章与部门规地方规章与部门规章之间对登记程序的不同规定所产生的冲突章之间对登记程序的不同规定所产生的冲突案例二：登记职权的错位问题：登记机构不符合法律案例二：登记职权的错位问题：登记机构不符合法律规定，例如以政府作为登记机构，登记机构设置不符规定，例如以政府作为登记机构，登记机构设置不符合法律规定合法律规定案例三：登记程序中申请方式不合法：离婚房产分割中案
4、例三：登记程序中申请方式不合法：离婚房产分割中涉及协议类离婚的申请方式不当。涉及协议类离婚的申请方式不当。案例四：登记中体现审查义务的程序：核对相应登记资案例四：登记中体现审查义务的程序：核对相应登记资料的程序未能体现。料的程序未能体现。案例五：登记程序倒置：实地查看程序提前。案例五：登记程序倒置：实地查看程序提前。案例六：登记资料收取脱离登记程序：登记程序启动前案例六：登记资料收取脱离登记程序：登记程序启动前或终止后收取或补充登记资料。或终止后收取或补充登记资料。案例七：不予受理和不予登记的程序应用不当：未区分案例七：不予受理和不予登记的程序应用不当：未区分不予受理和不予登记所应当应用的情形
5、。不予受理和不予登记所应当应用的情形。2 2、合理、依法界定登记权能。在房屋、土地和不动产登、合理、依法界定登记权能。在房屋、土地和不动产登记的相关立法演进中，登记的角色界定较为明晰，实践记的相关立法演进中，登记的角色界定较为明晰，实践中，是否能对登记权能合理定位成为潜在诉讼风险点的中，是否能对登记权能合理定位成为潜在诉讼风险点的累积基础。既要防止登记权能自我扩大，又要防止登记累积基础。既要防止登记权能自我扩大，又要防止登记权能履行不足。权能履行不足。案例一：案例一：交易价格是否属于应当审查内容交易价格是否属于应当审查内容案例二：实地查看误看标的案例二：实地查看误看标的案例三：楼盘表创建错误导
6、致虚增房屋标的3、合理、审慎审查的几项规则、合理、审慎审查的几项规则（1）【免审规则免审规则】登记审查人员对下列事实免于审查：登记审查人员对下列事实免于审查：1）经有效公证书认定的继承、赠与、委托等事实）经有效公证书认定的继承、赠与、委托等事实2）经大使馆认证的与登记申请直接相关的事实）经大使馆认证的与登记申请直接相关的事实3）经生效法院裁判文书、仲裁委员会仲裁决定书认定或确认的事实）经生效法院裁判文书、仲裁委员会仲裁决定书认定或确认的事实4）经国家行政机关依法履行职务所制作或认证的，与登记事宜直接）经国家行政机关依法履行职务所制作或认证的，与登记事宜直接相关的公文书认定或确认的事实相关的公文
7、书认定或确认的事实（2 2）【推定规则推定规则】除在申请登记时有相反合法、有效材料证明，或除在申请登记时有相反合法、有效材料证明，或登记人员在审查询问中有足够理由确信外，以下事实可作推定：登记人员在审查询问中有足够理由确信外，以下事实可作推定：1 1）推定申请人为完全民事行为能力人；）推定申请人为完全民事行为能力人；2 2）推定申请人申请登记的行为是其真实意思表示的正常行为；）推定申请人申请登记的行为是其真实意思表示的正常行为；3 3）推定申请人已充分知晓其在申请登记时所作承诺的法律后果。）推定申请人已充分知晓其在申请登记时所作承诺的法律后果。4 4）申请登记的涉及房屋物权的协议经双方当事人在
8、登记机构签章，）申请登记的涉及房屋物权的协议经双方当事人在登记机构签章，推定其为双方当事人有效、自愿、真实履行的物权协议。推定其为双方当事人有效、自愿、真实履行的物权协议。5 5）申请材料上载有制作的时间与地点的，推定该材料在该时点作成。）申请材料上载有制作的时间与地点的，推定该材料在该时点作成。（3 3）【自认规则自认规则】申请人或申请人的代理人对其婚姻关系、有无共有申请人或申请人的代理人对其婚姻关系、有无共有人等没有查明路径的事实作出的自认声明，除有相反合法、有效材人等没有查明路径的事实作出的自认声明，除有相反合法、有效材料证明外，应予采信。料证明外，应予采信。（4） 关于申请材料关于申请
9、材料“真实性真实性”（5）关于登记申请材料合法性）关于登记申请材料合法性 1）物权变动原因证明材料的制作主体合）物权变动原因证明材料的制作主体合法；法； 2）物权变动原因证明材料记载的内容与相关立法）物权变动原因证明材料记载的内容与相关立法无直接冲突无直接冲突 （6） 关于登记申请材料有效性关于登记申请材料有效性 1）在有效期内使用）在有效期内使用 2）在法定的使用范围内使用）在法定的使用范围内使用 3）在效力上应为产生了终局性结果）在效力上应为产生了终局性结果从诉讼看审慎、合理的要求：从诉讼看审慎、合理的要求：登记机构是否合法履行职权登记机构是否合法履行职权适用的法律依据是否正确适用的法律依
10、据是否正确是否收取了法定要件是否收取了法定要件是否经过了法定程序是否经过了法定程序是否在审查中穷尽了可能的技术手段是否在审查中穷尽了可能的技术手段（三）小结：涉及不动产登记民事诉讼与行政诉讼应当按照各（三）小结：涉及不动产登记民事诉讼与行政诉讼应当按照各自的审查标准完成案件的受理及审理，即民事诉讼对涉及不动自的审查标准完成案件的受理及审理，即民事诉讼对涉及不动产物权变动的民事法律关系进行审查，做出关于物权变动原因产物权变动的民事法律关系进行审查，做出关于物权变动原因行为效力、物权归属的判断，行政诉讼对登记行为的合法性进行为效力、物权归属的判断，行政诉讼对登记行为的合法性进行判断，通过民事诉讼解
11、决当事人之间的不动产物权权属争议行判断，通过民事诉讼解决当事人之间的不动产物权权属争议或原因行为争议并不涉及对登记行为合法性的审查，民事审判或原因行为争议并不涉及对登记行为合法性的审查，民事审判权无须应对行政行为的公定力，所以也不存在行政诉讼现行的权无须应对行政行为的公定力，所以也不存在行政诉讼现行的问题，不需要终止审理。问题，不需要终止审理。 二、物权归属争议中登记簿的证明力 条文：第二条条文：第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物
12、权的，应予支持。其享有物权的，应予支持。 （一）登记簿定义 物权法：物权归属和内容的根据不动产登记暂行条例：进一步明晰内容 三个要素：制作人特定 内容多样化 作用专门化 （二）效力（二）效力特定物权变动的生效效力特定物权变动的生效效力保护善意第三人效力保护善意第三人效力不动产物权权属的推定效力不动产物权权属的推定效力（三）证据能力（三）证据能力登记簿作为权利归属证明，其实通过法律上的权利推登记簿作为权利归属证明，其实通过法律上的权利推定方式完成的，证明力高于其他证据能力，否认其正定方式完成的，证明力高于其他证据能力，否认其正确性，必须承担更多举证责任，达到确性，必须承担更多举证责任，达到“高度
13、可能性程高度可能性程度度”（四）法条应用（四）法条应用1 1、不动产登记簿的推定力只及于权利，不及于事实。、不动产登记簿的推定力只及于权利，不及于事实。2 2、该条使用范围不限于不动产确权争议诉讼程序。、该条使用范围不限于不动产确权争议诉讼程序。（五）登记簿登记实践运行（五）登记簿登记实践运行1 1、不动产登记簿编制、不动产登记簿编制细则细则第六条规定，不动产登记簿以宗地、宗海为单位编成，同一第六条规定，不动产登记簿以宗地、宗海为单位编成，同一宗地、宗海范围内的所有不动产编入同一不动产登记簿。宗地、宗海范围内的所有不动产编入同一不动产登记簿。该编制模式存在的问题：该编制模式存在的问题：不动产登
14、记簿编制和不动产登记簿管理概念的混淆不动产登记簿编制和不动产登记簿管理概念的混淆应用阶段不同；启动原因不同；目标不同应用阶段不同；启动原因不同；目标不同具体应用中可能存在的问题具体应用中可能存在的问题A A 缺乏数据基础；缺乏数据基础；B B影响稳定连续；影响稳定连续；C C不适应于频繁的不动产交易；不适应于频繁的不动产交易；2 2、不动产单元、不动产单元条例条例第八条、第八条、细则细则第五条对不动产单元规定了相应条件：第五条对不动产单元规定了相应条件：不动产单元的构成条件不动产单元的构成条件权属界限封闭权属界限封闭具有独立使用价值具有独立使用价值特定空间特定空间具体操作中采用两分法：具体操作
15、中采用两分法：无房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的土地、无房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的土地、海域，以土地、海域权属界限封闭的范围为不动产单元。海域，以土地、海域权属界限封闭的范围为不动产单元。 有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的土地、有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的土地、海域，以该房屋等建筑物、构筑物以及定着物与土地、海域海域，以该房屋等建筑物、构筑物以及定着物与土地、海域权属界限封闭的范围为不动产单元。权属界限封闭的范围为不动产单元。前款所称房屋，包括独立成栋、有固定界限的封闭空间，以前款所称房屋，包括独立成栋、有固定界限的封闭空间，以及区分幢、层
16、、套、间等可以独立使用、有固定界限的封闭及区分幢、层、套、间等可以独立使用、有固定界限的封闭空间。空间。3 3、细则细则对不动产单元的界定在实践中存在的问题对不动产单元的界定在实践中存在的问题封闭条件导致不封闭房屋形态产生登记不能，如地封闭条件导致不封闭房屋形态产生登记不能，如地下开放式车库、商铺下开放式车库、商铺固定的表现方式：墙体、固定分割线、界址钉固定的表现方式：墙体、固定分割线、界址钉几类特殊形态房屋引发的纠纷：几类特殊形态房屋引发的纠纷：案例一：开放式商铺登记案例一：开放式商铺登记案例二：登记簿记载用途引发的民事、行政登记纠纷案例二：登记簿记载用途引发的民事、行政登记纠纷三、异议登记
17、三、异议登记条文内容：第三条条文内容：第三条 异议登记因物权法第十九条第二款规异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。件的实体审理。（一）异议登记定义（一）异议登记定义权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申
18、请异议登记。正的，利害关系人可以申请异议登记。（二）异议登记的法律效力（二）异议登记的法律效力1 1、对第三人效力、对第三人效力2 2、对登记权利人的效力。、对登记权利人的效力。（三）实践运行（三）实践运行不动产登记暂行条例实施细则不动产登记暂行条例实施细则规定内容：规定内容：异议登记发放登记证明异议登记发放登记证明明确了异议登记申请人明确了异议登记申请人1515日内提交诉讼、仲裁受理日内提交诉讼、仲裁受理材料义务材料义务排除了同一事项、同一理由反复申请排除了同一事项、同一理由反复申请取消了异议登记阻却处分房屋程序，并新增了排除取消了异议登记阻却处分房屋程序，并新增了排除善意的具体处理方式。善
19、意的具体处理方式。（四）诉讼中相关制度衔接（四）诉讼中相关制度衔接 1 1、与保全制度的衔接、与保全制度的衔接 2 2、与查封登记并存、与查封登记并存 3 3、异议登记利害关系人的范围、异议登记利害关系人的范围排除情形：排除情形：不动产买受人；不动产买受人；以不动产抵债的债权人；以不动产抵债的债权人；主张不动产登记系借名登记的利害关系人主张不动产登记系借名登记的利害关系人四、预告登记四、预告登记条文内容：第四条条文内容：第四条 未经预告登记的权利人同意，转未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权
20、的，应当依照物权法第二十条第一抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。款的规定，认定其不发生物权效力。第五条第五条 买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭债权消灭”。（一）预告登记（一）预告登记当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权协议，为保当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登障将来实现物权，按照约定
21、可以向登记机构申请预告登记。记。1 1、性质、性质物权性和债权性、临时性和从属性物权性和债权性、临时性和从属性2 2、与相关制度的联系、与相关制度的联系（1 1）与异议登记）与异议登记（2 2）与商品房合同备案登记）与商品房合同备案登记（3 3）与预查封登记）与预查封登记（4 4）与在建工程抵押登记）与在建工程抵押登记3 3、预告登记效力、预告登记效力（1 1）保全效力）保全效力（2 2）破产保护效力）破产保护效力（2 2）顺位效力）顺位效力4 4、导致预告登记失效的、导致预告登记失效的“债权消灭债权消灭”情形认定情形认定（1 1）合同无效）合同无效（2 2）合同被撤销）合同被撤销 （3 3）
22、合同被解除）合同被解除 （4 4）预告登记权利人请求权被抵消。）预告登记权利人请求权被抵消。 （5 5）预告登记权利人免除债务）预告登记权利人免除债务五、生效法律文书应用五、生效法律文书应用条文内容：第七条条文内容：第七条 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物
23、权设立、变更、转让或者书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。（一）实践应用（一）实践应用1 1、能够导致物权变动的法律文书是指形成性文书，给付性文书和确认、能够导致物权变动的法律文书是指形成性文书，给付性文书和确认性文书不能导致物权变动。性文书不能导致物权变动。给付性文书案例：协助执行过户案例给付性文书案例：协助执行过户案例2 2、确认性文书案例：确权判决启动更正登记。、确认性文书案例：确权判决启动更正登记。3 3、形成性文书案例：因重大误解撤销合同、形成性文书案例：因重大误解撤销合同4 4、典
24、型案例：恢复物权判决内容选择何种登记类型。、典型案例：恢复物权判决内容选择何种登记类型。（二）具体适用（二）具体适用1 1、人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书解书2 2、人民法院在执行程序重作出的拍卖成交裁定书、人民法院在执行程序重作出的拍卖成交裁定书3 3、人民法院在执行程序中作出的以物抵债裁定书、人民法院在执行程序中作出的以物抵债裁定书（四）诉讼实务（四）诉讼实务1 1、行政法律文书、非讼裁判不能导致物权变动，不、
25、行政法律文书、非讼裁判不能导致物权变动，不属于属于物权法物权法第第2828条规定的法律文书，刑事裁判能条规定的法律文书，刑事裁判能否直接变动物权，尚需审判实践进一步研究。否直接变动物权，尚需审判实践进一步研究。2 2、人民法院拍卖裁定可以导致物权变动，但拍卖成、人民法院拍卖裁定可以导致物权变动，但拍卖成交确认书不能导致物权变动。交确认书不能导致物权变动。六、按份共有六、按份共有（一）继承、遗赠等情形排除按份共有人优先购买权行（一）继承、遗赠等情形排除按份共有人优先购买权行使使 法条内容：第九条法条内容：第九条 共有份额的权利主体因继承、共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共
26、有人主张优先购遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。 1 1、赠与是否排除？、赠与是否排除？ 2 2、拍卖共有份额时按份共有人能否行使优先购买、拍卖共有份额时按份共有人能否行使优先购买权权3 3、因破产、实现担保物权或执行法院判决而致共有、因破产、实现担保物权或执行法院判决而致共有财产份额财产份额“被动被动”转让时按份共有人能否行使优先购转让时按份共有人能否行使优先购买权买权4 4、以物抵债方式转让共有份额时按份共有人能否行、以物抵债方式转让共有份额时按份共有人能否行使优先购买权。使优先购买
27、权。（二）如何认定同等条件（二）如何认定同等条件综合共有份额转让价格、价款履行方式及期限等因素。综合共有份额转让价格、价款履行方式及期限等因素。1 1、主体适格、主体适格2 2、第三人提供的交易条件可以被替代、第三人提供的交易条件可以被替代3 3、对价款相同的判断、对价款相同的判断4 4、对支付方式相同的判断、对支付方式相同的判断5 5、对履行期限相同的判断、对履行期限相同的判断6 6、对其他条件相同的判断、对其他条件相同的判断7 7、当事人不诚信情形下如何认定、当事人不诚信情形下如何认定8 8、是否考虑近亲属间有偿转让中人身关系成分、是否考虑近亲属间有偿转让中人身关系成分9 9、按份共有人是
28、否可以主张对转让的部分份额行使优先购买权、按份共有人是否可以主张对转让的部分份额行使优先购买权（三）优先购买权行使期间（三）优先购买权行使期间 1 1、确定方式：、确定方式： 约定；载明；未载明或短于通知送达之日约定；载明；未载明或短于通知送达之日1515日；日；知道或应当知道十五日；未通知或无法确定知道六个知道或应当知道十五日；未通知或无法确定知道六个月。月。 2 2、实践应用、实践应用 （1 1）其他按份共有人有无答复义务）其他按份共有人有无答复义务 （2 2）他物权设立）他物权设立（四）按份共有人主张优先购买权的裁判保护（四）按份共有人主张优先购买权的裁判保护 1 1、向共有人之外的人转
29、让份额、向共有人之外的人转让份额 （1 1）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；实质性变更要求；（2 2）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。让合同或者认定该合同无效。 2 2、按份共有人之间转让共有份额、按份共有人之间转让共有份额 3 3、两个以上按份共有人优先购买权的保护顺位、两个以上按份共有人优先购买权的保护顺位 两个以上
30、按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。七、善意取得七、善意取得（一）构成条件（一）构成条件1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2、以合理的价格转让；以合理的价格转让；3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。记，不需要登记的已经交付给受让人。（二）实践疑难（二）实践疑难 1 1、善意的界定、善意的界定 （1 1）
31、不知道转让人无处分权）不知道转让人无处分权 （2 2）无重大过失）无重大过失 物权法物权法将不动产纳入善意取得制度，表明我将不动产纳入善意取得制度，表明我国并未确立不动产物权的公信力。加之目前我国不国并未确立不动产物权的公信力。加之目前我国不动产登记现状，条文未将动产登记现状，条文未将“善意善意”限定在限定在“不知不知”的主观状态，而是提高标准，要求当事人对该的主观状态，而是提高标准，要求当事人对该“不不知知”亦不负重大过失。亦不负重大过失。 2 2、善意的举证责任分配、善意的举证责任分配 真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。举证证
32、明责任。 不动产登记簿记载的权利状态和内容，具有初步不动产登记簿记载的权利状态和内容，具有初步的推定力，因此交易参加人无须对其善意证明。无的推定力，因此交易参加人无须对其善意证明。无论受让人在诉讼中处于何种地位，均不影响其举证论受让人在诉讼中处于何种地位，均不影响其举证责任的负担。责任的负担。3 3、实践运行、实践运行（1 1）准确认定转让人是否）准确认定转让人是否“无处分权无处分权”转让人是不动产所有权或者其他物权的登记权利人，转让人是不动产所有权或者其他物权的登记权利人，但登记簿的记载与真实权利状态不符，而且转让人转但登记簿的记载与真实权利状态不符，而且转让人转让该不动产所有权或他物权，没
33、有获得真实权利人授让该不动产所有权或他物权，没有获得真实权利人授权权案例一：登记错误案例一：登记错误案例二：借名登记案例二：借名登记案例三：抵押物转让案例三：抵押物转让案例四：查封房屋转让案例四：查封房屋转让案例五：夫妻共同共有房屋转让案例五：夫妻共同共有房屋转让（2 2）真实权利状况的举证责任）真实权利状况的举证责任案例：执行异议之诉中受让人与强制执行申请人之间案例：执行异议之诉中受让人与强制执行申请人之间的冲突的冲突（3 3）查阅不动产登记簿是否构成善意的必要条件）查阅不动产登记簿是否构成善意的必要条件（三）不动产善意取得中受让人非善意的认定（三）不动产善意取得中受让人非善意的认定1 1、
34、登记簿上存在限制不动产物权处分的记载事项、登记簿上存在限制不动产物权处分的记载事项 登记簿上存在有效的异议登记；登记簿上存在有效的异议登记；注意区分异议内容是否涉及物权归属注意区分异议内容是否涉及物权归属预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；受让人缺乏对不动产登记簿的具体信赖受让人缺乏对不动产登记簿的具体信赖受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；受让人知受让人
35、知道登记簿上记载的权利主体错误；受让人知道他人已经依法享有不动产物权。道他人已经依法享有不动产物权。受让人因重大过失而不知转让人无处分权受让人因重大过失而不知转让人无处分权受让人与真实权利人、转让人的关系受让人与真实权利人、转让人的关系是否为初次交易是否为初次交易受让人的认知水平受让人的认知水平不动产实际占有情况不动产实际占有情况交易方式和环境交易方式和环境土地承包经营权、地役权登记簿上存在异议登记是土地承包经营权、地役权登记簿上存在异议登记是否适用否适用受让人未查询登记簿是否构成重大过失受让人未查询登记簿是否构成重大过失不动产上存在建设工程价款优先受偿权等无需登记不动产上存在建设工程价款优先
36、受偿权等无需登记的法定优先权是否可以作为认定受让人知道或应当知的法定优先权是否可以作为认定受让人知道或应当知道道（四）善意取得中善意的判断时间（四）善意取得中善意的判断时间不动产物权转移登记以载簿时间为准不动产物权转移登记以载簿时间为准（五）合理价格的认定（五）合理价格的认定转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。1、判断合理价格的时空标准、判断合理价格的时空标准 合同签订时合同签订时 交易行为地交易行为地2、不合理价格是否包括明显不合理高
37、价、不合理价格是否包括明显不合理高价3、考量因素、考量因素标的物性质；标的物数量、付款方式、转让交易习惯标的物性质；标的物数量、付款方式、转让交易习惯4、合理价格转让是有偿转让，包括未支付对价、合理价格转让是有偿转让，包括未支付对价（六）适用排除（六）适用排除1 1、无效合同、无效合同2 2、受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由、受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销被撤销3 3、几类特殊合同的适用、几类特殊合同的适用（1 1）效力待定合同）效力待定合同（2 2）重大误解、显失公平合同）重大误解、显失公平合同（3 3）以合法形式掩盖非法目的合同）以合法形式掩盖非法目的合同第二部
38、分第二部分 房地产交易与登记相关问房地产交易与登记相关问 题分析题分析一、两者的关系一、两者的关系（一）应否区分（一）应否区分1 1、历史来源区分：以行政权力介入契据的管理历史久远，、历史来源区分：以行政权力介入契据的管理历史久远，要早于对契证的管理。要早于对契证的管理。 2 2、介入的时点不同：交易管理在事前介入，登记在事后、介入的时点不同：交易管理在事前介入，登记在事后介入。介入。3 3、启动模式不同：交易是依职权启动为主，依申请为辅，、启动模式不同：交易是依职权启动为主，依申请为辅，但登记刚好相反。但登记刚好相反。4 4、两者采用措施的强制程度不同。交易管理更多是行政、两者采用措施的强制
39、程度不同。交易管理更多是行政强制措施，而登记是行政程序性措施。强制措施，而登记是行政程序性措施。5 5、目的共同：保障交易安全、目的共同：保障交易安全 。 （二）两者如何管理（二）两者如何管理 1 1、两者应否区分与两者如何管理是两个不同层面的问题，对、两者应否区分与两者如何管理是两个不同层面的问题，对于两者各自的边界有必要明晰，但对于如何管理应当以方便群众，于两者各自的边界有必要明晰，但对于如何管理应当以方便群众，减少交易风险为准则，结合地方实际进行探索。减少交易风险为准则，结合地方实际进行探索。 2 2、目前实践中存在的问题、目前实践中存在的问题 A A 交易风险控制点整体后延至登记环节，
40、缺乏事前防控。交易风险控制点整体后延至登记环节，缺乏事前防控。 B B 交易风险防控措施单一，监管力度不足。交易风险防控措施单一，监管力度不足。 C C 交易风险防控立法基础薄弱，部分交易法律适用存在冲突。交易风险防控立法基础薄弱，部分交易法律适用存在冲突。 D D重许可，轻许可履行中的后续跟踪监管，存在一定程度监管重许可，轻许可履行中的后续跟踪监管，存在一定程度监管盲区盲区 （三）法律依据（三）法律依据国土资源部国土资源部 住房和城乡建设部关于做好不动产统一登记与房屋住房和城乡建设部关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见交易管理衔接的指导意见国土资发国土资发【20152015】9
41、090号文件、号文件、房屋房屋交易与产权管理工作导则交易与产权管理工作导则建办房建办房【20152015】4545号的法律效力分析号的法律效力分析（1 1）不动产暂行条例不动产暂行条例对于交易与产权管理、不动产登记如何对于交易与产权管理、不动产登记如何衔接没有作规定，这个问题上存在上位立法空白。衔接没有作规定，这个问题上存在上位立法空白。（2 2）中央编办）中央编办关于整合不动产登记职责的通知关于整合不动产登记职责的通知明确了不动产明确了不动产登记、交易与产权管理分属国土资源部、住房城乡建设部职责，登记、交易与产权管理分属国土资源部、住房城乡建设部职责，按照既定职责进一步明晰房屋交易与产权管理
42、工作有立法基础。按照既定职责进一步明晰房屋交易与产权管理工作有立法基础。（3 3）规范性文件当做确定物权内容的根据有其合法、合理性。）规范性文件当做确定物权内容的根据有其合法、合理性。（四）模式探讨 两部委文件颁布后，目前国内各地探索交易与登记的管理模式： A涉房涉地不动产由登记机构委托交易机构完成受理、审核、载簿，登记机构统一完成缮证、发证。 B交易机构完成交易审核后，形成交易审核结果单推送不动产登记机构，将相应信息与不动产登记机构相互共享。 C交易、登记均由一个机构承担，一套班子，同时挂交易和登记两块牌子成都市主城区房地登记现状业务分类分布登记与交易交叉业务613362613362件件11
43、0698110698件件三种模式模式分析交易与登记分交易与登记分离离模式模式现行模现行模式式一站式服一站式服务务模式模式现行模现行模式式网签大厅排号分流 税务、交易、登记一并受理税务、交易、登记审核缴费、载簿、发证总体流程：数据核验三种模式交易与登记分交易与登记分离离模式模式现行模现行模式式一站式服一站式服务务模式模式网签大厅排号分流税务、交易受理税务、交易审核登记发证税、交易手续费缴纳登记受理登记审核登记费用缴纳登记载簿总体流程：登记数据反推交易数据推送数据核验三种模式交易与登记分交易与登记分离离模式模式现行模现行模式式原则：l有利于提高行政效率l有利于服务群众l有利于平稳过渡一站式服一站式
44、服务务模式模式建设思路：l高度融合，一窗式受理，一站式服务l不重复建设、不重复投资l以楼盘表为基础，实现房屋交易与不动产登记信息实时共享、互联互通一站式一站式服务服务模式模式总体流程：大厅排号分流发证缴纳税、交易手续费、登记费及土地收益金载簿房地数据对接委托受理税务、交易、登记受理税务、交易、登记审核委托审核房地一体化平台创建、分析、管理楼盘表数据或或或或第三部分 不动产登记相关问题解析一、不动产单元一、不动产单元条例条例第八条、第八条、细则细则第五条对不动产单元规定了相应第五条对不动产单元规定了相应条件：条件：1 1、不动产单元的构成条件、不动产单元的构成条件权属界限封闭权属界限封闭具有独立
45、使用价值具有独立使用价值特定空间特定空间2 2、具体操作中采用两分法：、具体操作中采用两分法：无房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的土地、无房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的土地、海域，以土地、海域权属界限封闭的范围为不动产单元。海域，以土地、海域权属界限封闭的范围为不动产单元。 有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的土地、有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的土地、海域，以该房屋等建筑物、构筑物以及定着物与土地、海域海域，以该房屋等建筑物、构筑物以及定着物与土地、海域权属界限封闭的范围为不动产单元。权属界限封闭的范围为不动产单元。前款所称房屋，包括独立成栋、有固定界
46、限的封闭空间，以前款所称房屋，包括独立成栋、有固定界限的封闭空间，以及区分幢、层、套、间等可以独立使用、有固定界限的封闭及区分幢、层、套、间等可以独立使用、有固定界限的封闭空间。空间。3 3、细则细则对不动产单元的界定在实践中存在的问对不动产单元的界定在实践中存在的问题题封闭条件导致不封闭房屋形态产生登记不能，如地封闭条件导致不封闭房屋形态产生登记不能，如地下下 开放式车库、商铺开放式车库、商铺固定的表现方式：墙体、固定分割线、界址钉固定的表现方式：墙体、固定分割线、界址钉几类特殊形态房屋引发的纠纷：几类特殊形态房屋引发的纠纷：开放式商铺登记开放式商铺登记机械式停车位机械式停车位二、不动产登记
47、簿编制二、不动产登记簿编制细则细则第六条规定，不动产登记簿以宗地、宗海为单位编成，同一第六条规定，不动产登记簿以宗地、宗海为单位编成，同一宗地、宗海范围内的所有不动产编入同一不动产登记簿。宗地、宗海范围内的所有不动产编入同一不动产登记簿。1 1、该编制模式存在的问题：、该编制模式存在的问题：不动产登记簿编制和不动产登记簿管理概念的混淆不动产登记簿编制和不动产登记簿管理概念的混淆应用阶段不同；启动原因不同；目标不同应用阶段不同；启动原因不同；目标不同具体应用中可能存在的问题具体应用中可能存在的问题A A 缺乏数据基础；缺乏数据基础；B B影响稳定连续；影响稳定连续；C C不适应于频繁的不动产交易
48、；不适应于频繁的不动产交易；三、不动产登记工作人员1、房屋：房屋登记官 土地：土地登记人员 房屋登记官向不动产登记人员的转化和未来的发展，国土部正在起草不动产登记工作人员管理办法。2、境外：德国：基层法院工作人员或公务人员日本：公务人员台湾地区：公务人员3、我国公务员；事业单位公务人员；编外聘用人员4、细则国土部会同有关部门开展对审核、登簿人员的的考核培训。四、不动产登记程序1、申请处分共有不动产申请登记方式的变化按份共有人：三分之二以上按份共有人共同申请共同共有人：共有人共同申请当事人约定：按照当事人约定方式疑难问题：按份共有人有优先购买权，登记时如不到场提出申请如何核实？证书管理的衔接问题
49、？父母之外监护人处分未成年不动产监护关系材料法定：法院法律文书或公证对被监护人享有监护权的材料委托申请自然人处分不动产：在登记机构现场委托或公证境外委托：公证或认证撤回申请明确需全部申请人到场继承、受遗赠不动产登记自愿公证死亡证明材料、遗嘱或全部法定继承人关于不动产分配的协议以及被继承人的亲属关系材料细则十九条新增了嘱托登记的办理方式，实践中对于法院协助执行处分房产情形不再依托当事人申请启动。尤其值得注意的是人民政府因征收和收回不动产权利要求直接办理注销登记。2、公告公告程序属重大变化内容之一。公告类型法定，改变了之前“登记机构认为应当公告”的自由裁量性权力。明确公告方式：登记机构门户网站和不
50、动产所在地等指定场所公告期延长：不少于15个工作日，延长了之前房地产登记技术规程不宜少于5天的推荐性立法方式。固化公告内容：不动产权利人姓名或名称、不动产物理信息、异议期限、方式和受理机构存在的实践操作问题：A细则第十七条规定第（一）款“政府组织的集体土地所有权登记”，对于什么是政府组织不明晰。B公告规定在细则二十二条混淆了当事人遗失申明和公告的边界。C公告方式规定相互矛盾，细则第十七条和二十三条不统一，前者明确了公告方式是两种，但二十三条又提出了登报公告方式。3、证书管理证书管理变化较大。具体如：抵押权登记、地役权登记发放登记证明，而非原房屋登记中的权属证书。异议登记发登记证明，之前房屋登记
51、不发证。启用不动产登记机构登记专用章，改变原机构行政印章的使用。共有不动产可以根据申请人意愿选择合并发放一本或分别发证。4、补证程序改变登记机构门户网站上刊发权利人遗失申明15个工作日后，直接补发，改变了原房屋登记权利人遗失声明和登记机构公告并行流程。五、登记机构的查验职责1 1、申请人身份证明材料、申请人身份证明材料2 2、权属来源证明材料和有关证明文件与申请登记的内容是否、权属来源证明材料和有关证明文件与申请登记的内容是否一致；一致；3 3、不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，、不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确。权属是
52、否清楚、界址是否清晰、面积是否准确。4 4、完税和缴费凭证是否齐全。、完税和缴费凭证是否齐全。5 5、实地查看情形与原房屋登记基本保持了一致，但在、实地查看情形与原房屋登记基本保持了一致，但在条例条例第十九条增加了权属争议调查内容，实践中将难以操作。第十九条增加了权属争议调查内容，实践中将难以操作。六、登记类型（一）一般性规定所有权登记（初始、转移变更、注销）抵押权登记（设立、转移变更、注销）其他登记（预告、异议更正）首次登记变更登记转移登记注销登记更正登记异议登记预告登记查封登记1、提出首次登记概念细则二十四条提出了首次登记概念，不动产权利第一次登记。 总登记与初始登记的区分：总登记与初始登
53、记的区分： 土地总登记：是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定土地总登记：是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。包含从未进行过土地登记的地区区域内土地进行的全面登记。包含从未进行过土地登记的地区和原有登记需要全面更新的。和原有登记需要全面更新的。细则细则二十五条。二十五条。初始登记：土地对初始登记界定为土地总登记之外对设立的土初始登记：土地对初始登记界定为土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。房屋初始登记界定为所有权的第一次登记地权利进行的登记。房屋初始登记界定为所有权的第一次登记初始登记与设立登记的区分引起登记的法律事实不同。初始登记是基于物权原始取得的事实
54、，设立登记是基于已有的物权在相应法律行为的基础上产生。如抵押权设立，如出让土地。登记的权利不同。初始登记登记的是所有权，而设立登记的是他物权由于国土部和建设部无法就总登记概念达成共识，双方协商的结果采用了首次登记概念，首次登记的定义将初始登记和设立登记的内涵混在一起。2、变更登记的变化变更登记情形有较大增加，其中对实践操作有改变的具体有：身份证件类型或身份证明号码发生变更2不动产界址、用途变化不动产权利期限、来源状况发生变化抵押担保范围变化共有性质变更3、转移登记的变化相应情形与原房屋登记保持了一致，但对于共有人增加、减少或共有不动产份额变化明确为转移登记。4、注销登记的变化新增了不动产被依法
55、没收、征收或收回、生效法律文书导致权利灭失（二）具体登记类型1、集体土地所有权登记集体土地所有权的主体是农民集体。具体可分为三类：集体土地所有权的主体是农民集体。具体可分为三类： 村民小组（生产队）集体土地所有权村民小组（生产队）集体土地所有权全部耕地、林地、水域和集体建设用地（宅基地）的土地所有权全部耕地、林地、水域和集体建设用地（宅基地）的土地所有权 村（大队）集体土地所有权村（大队）集体土地所有权村委会、村办企业、村办小学等机构的土地所有权村委会、村办企业、村办小学等机构的土地所有权 乡镇（公社）集体土地所有权乡镇（公社）集体土地所有权乡镇医院、电站、学校、乡镇企业等等土地所有权乡镇医院
56、、电站、学校、乡镇企业等等土地所有权登记中应注意的问题：村民委员会可以代村集体经济组织提出申请。分属两个以上的农民集体的，各集体经济组织代为申请，如无集体经济组织，则村民小组可以代为申请。涉及集体土地所有权转移的，需本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。2、国有建设用地使用及房屋所有权登记首次登记需注意的是反映房地产面积状况的材料包括了房地产调查或测绘报告业主共有部分：一并申请，登记业主共有变更登记需注意的是新增了有批准权的人民政府或主管部门的批准文件新增了对土地使用权转让的要件转移登记需注意两点：其一新增了有批准权的人民政府方或主管部门的批准文件，其二对于不动产买卖合同
57、依法应当备案的，需提交经备案的合同。3、宅基地使用权及房屋所有权登记首次登记申请人身份证明强调了户口簿，强调了宗地调查和规划条件转移登记情形限定为继承、分家析产、集体经济组织内部互换，从规定来看，仍没有将宅基地流转的限制作突破性规定。 国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知的通知A A严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。予受理。B B严格执行城镇居民不能
58、在农村购买和违法建造住宅的规定。严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。记的，不予受理。C C严格执行宅基地面积标准。宅基地面积不得超过省（区、市）严格执行宅基地面积标准。宅基地面积不得超过省（区、市）规定的标准，对宅基地超占面积的，区分情况处理规定的标准，对宅基地超占面积的，区分情况处理4、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记规定较为概略，未对现有立法进行突破5、土地承包经营权（1 1）立法上，登记不是取得土地承包经营权的生效要件与对抗）立法上，登记不是
59、取得土地承包经营权的生效要件与对抗要件，但司法实践中，是否登记仍是其考虑的重要要素。要件，但司法实践中，是否登记仍是其考虑的重要要素。最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释问题的解释 （2 2）通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，）通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。（3 3）以家庭承包方式取得
60、的土地承包经营权流转采用登记对抗）以家庭承包方式取得的土地承包经营权流转采用登记对抗模式，以其他方式取得的土地承包经营权只有登记后才能流转模式，以其他方式取得的土地承包经营权只有登记后才能流转6、海域使用权登记人类对海洋的传统利用方式是船舶航行和捕捞渔业，人类对海洋的传统利用方式是船舶航行和捕捞渔业，这两种利用方式均不能构成对海洋排他性的支配。这两种利用方式均不能构成对海洋排他性的支配。 随着人们利用海洋资源方式的更新和范围的扩大，随着人们利用海洋资源方式的更新和范围的扩大，如：海洋养殖业、海洋采矿业、娱乐业。对海洋的一如：海洋养殖业、海洋采矿业、娱乐业。对海洋的一部分即海域的排他性使用逐渐普
61、遍化。部分即海域的排他性使用逐渐普遍化。 所有水体、水面、海床、底土是不可分离的整体，所有水体、水面、海床、底土是不可分离的整体，缺少其中任一要素均不能称其为海域。缺少其中任一要素均不能称其为海域。7、抵押权登记抵押主体民间借贷司法解释的精神与细则以一贯之。抵押合同的形式可以是单独书面合同，也可以是主债权合同的抵押条款抵押登记受理时间对顺位的影响按照受理时间先后依次登记抵押权变更登记明确了变更情形，相较于房屋登记办法有以下变化：取消了债务人姓名或名称变化情形取消了登记实践变化情形新增了债务履行期限的变化、抵押权顺位变更情形尚未解决的问题是抵押人发生变化是否列入变更登记内容。最高额抵押权登记新增
62、了债权人约定最高额抵押权随同部分职权转让和转移的登记内容。A 约定原抵押权人与受让人共同享有最高额抵押权B约定受让人享有一般抵押权，原抵押权人继续享有最高额抵押权C约定原抵押权人不再享有最高额抵押权在建工程抵押新增内容：在建工程抵押权首次登记时，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已经办理预售备案的商品房。该条在运用中与交易的衔接较为紧密。尚未解决：是否可以为第三方担保问题。8、更正登记进一步明晰了更正登记涉及第三人权益的排除规定，即对于已经办理了处分登记、预告登记和查封登记的即便登记错误，也不能直接更正。规定了依职权更正的程序通知当事人30个工作日办理，逾期不办理，登记机构公告15个
63、工作日方可予以更正。9、异议登记异议登记发放登记证明明确了异议登记申请人15日内提交诉讼、仲裁受理材料义务排除了同一事项、同一理由反复申请取消了异议登记阻却处分房屋程序，并新增了排除善意的具体处理方式。10、预告登记新增内容主要有两点：其一、进一步明确了预购商品房预告登记中，预购人单方申请登记的处理方式。其二、预告登记商品房与在建工程抵押权登记的衔接。预告登记商品房已经办理在建工程抵押的，当事人应一并申请在建工程抵押权注销登记，待注销登记完成后，再办理预告登记。尚未解决，在适用中可能产生问题内容。主要集中在不动产转移预告登记，细则第八十七条规定了转移材料，但未明确具体的情形，这与现有立法未取得
64、权属不能转移的规定可能存在冲突。抵押权预告登记的法律效力没有固化，其取得的权利证明为登记证明，司法实践中已经对其是否能产生抵押权优先受偿权产生争议，部分地方已经出现否认预告登记抵押权的物权效力的判例。11、查封登记变动内容主要集中在以下几点：查封登记中，人民法院提交的材料从原司法解释明确的两书两证简化为一书一证，这与现有立法存在冲突。查封登记章节规定简略，缺乏操作性。例如规定检察院等其他国家有权机关参照处理，但各类产生查封的权力不同，缺乏参照性。七、登记资料查询、保护和利用需要注意的问题：1、登记资料的内涵较为宽泛，与交易部门的交易档案存在交叉，将导致后续交易与登记部门在档案上产生冲突。2、强
65、调不动产登记统一信息管理基础平台建设，整合数据，并对交易信息和登记信息的交互明确提出了要求。3、进一步明晰了查询主体，尤其对利害关系人的界定涵括了不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人。八、法律责任新增规定了不动产登记机构工作人员责任情形：符合登记条件的登记申请不予登记，不符合登记条件的登记申请予以登记。擅自复制、篡改、毁损、伪造不动产登记簿泄露不动产登记资料、登记信息无正当理由拒绝申请人查询、复制登记资料强制要求权利人更换新权属证书九、衔接与过渡1、原证书继续有效，不强制更换。2、耕地土地承包经营权登记与农业部会同指导。3、不动产信托另行立法4、军产处理方式。第四部分第四部分 房地产交易相
66、关问题解析房地产交易相关问题解析一、楼盘表管理地位的确立（一）部分实践案例1、楼盘表采集数据不规范导致重复备案2、楼盘表创建路径不统一导致虚增房屋标的3、楼盘表数据不完整导致查封标的设定抵押4、新、旧系统数据转换导致楼盘表数据重复、错误、遗漏（二）楼盘表管理1、在房屋交易和产权管理中的地位以楼盘表为基础对房屋交易与产权各项业务进行管理2、楼盘表应记载内容（1）房屋物理状态：地理数据、丘数据、幢数据、户数据、数字格栅图。（2）交易与权利状况信息：土地使用权信息、房屋所有权信息、抵押信息、查封等限制信息、权利人信息以及交易状态等。（3）其他应记载的信息，包括业务数据、统计数据以及发布数据。3、楼盘
67、表采集路径物理状态：通过房产预测绘、实测绘和变更测绘获取数据。交易与权利状况等：通过交易业务获取，实时更新。4、楼盘表建立程序预售：办理预售许可之前现售：办理商品房销售备案之前存量房未建：办理交易之前补建5、楼盘表建立机制（1）按房屋基本单元建立编码（2）项目、楼幢和套（间）进行层级管理（3）采集土地、规划、建设、测绘等信息及电子图表（4）实现信息关联（三）实践经验总结楼盘表管理建议采用管、用分离的运行机制。二、房地产交易客体分析（一）预售客体分析城市商品房预售管理办法明确预售客体是正在建设中的房屋。房地产业基本术语标准(3GJT302003)明确，商品房是以建成后出售或出租为目的建设的住宅、
68、商业用房以及其他建筑物。预售客体：正在建设的具有开发经营属性的房屋。1、实践中不能纳入预售许可范围的房屋实例A业主共有部分（1）法定的业主共有部分，如物业服务(管理)用房；（2）根据房屋建筑的自然属性，属于业主共有的部分，如建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分；（3）建筑区划内的其他公共场所、公用设施。实践中常见问题：会所的权利归属。B公建配套城市居住区规划设计规范(GB5018093，2002修订)关于公共服务设施的规定，居住区公共服务设施(也称配套公建)包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施。 C建筑区划内的其他公共场所、
69、公用设施 实践中疑难问题：架空层能否纳入预售2、土地、在建工程已设定抵押的房屋预售（1）物权法第191条第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外” .该类房屋办理预售许可在满足其他法定条件的前提下，还应强调抵押权人同意。但抵押权人同意预售是否等同于抵押权消灭存在两种观点的争议。（2）抵押权人同意预售，如何处理与购房人之间的权利冲突。最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复(法释200216号)的意见是，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照合同法第286条规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和债权”。
70、且按照最高人民法院法释200216号批复第2款的规定，“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款受偿权不得对抗买受人”。 3、预售许可最小单元解析 住建部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知(建房 201053号)中明确：各地要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。 （1）涉及多种用途的住宅项目如何确定预售许可的最小单元只要规划设计的楼栋中有住宅(含别墅、公寓)这一用途，即应当严格执行53号文件规定，不予分层、分单元办理预售许可，不能要求整栋房屋
71、仅为商品住宅这一唯一用途。（2）整体地下室能否分割预售地下室的房屋设计用途不属于商品住宅项目，就不应受住宅项目最小预售许可规模为栋的限制。实践实例：分割预售，分期测量导致预售房屋无法满足独立使用案例。（3）酒店能否分割预售旅馆建筑设计规范（JGJ62-2014）2.0.1条，旅馆通常由客房部分、公共部分、辅助部分组成，为客人提供住宿及餐饮、会议、健身和娱乐等全部或部分服务的公共建筑。也称为酒店、饭店、宾馆、度假村。从满足其功能齐备的角度考虑，酒店不宜分割预售。（4）裙楼带塔楼的房屋建筑，各塔楼能否单独预售 A各塔楼及其相应裙楼之间是否有两边不相通的伸缩缝或隔墙为明显界线 B各部分之间有无共有面
72、积 满足建筑和设计上的特定要求，已售和未售部分不会产生面积纠纷，各塔楼可以成为独立栋单独申请办理商品房预售许可。4、预售许可工程的最低规模和形象进度要求现有立法对于“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”的把握较为困难。导则要求各地结合本地实际，合理确定商品房预售许可的最低规模和工程形象进度要求。（二）存量房交易客体（二）存量房交易客体1 1、房屋满足基本单元条件、房屋满足基本单元条件2、几类特殊交易客体几类特殊交易客体 商铺的分割交易商铺的分割交易 地下车库交易地下车库交易 机械式车位交易机械式车位交易三、网签和合同备案（一）网签合同的法律效力1、示范文本的适用（1）示范文本的适
73、用具有一定的强制性。区分两个层面：其一是否必须适用示范文本？目前立法对此并没有强制性规定，只能提倡和引导。其二选择适用文本后，则受文本条款拘束，不能随意排除或废止。（2）格式合同格式条款也称格式合同。依据合同法第39条，格式条款是指由乙方当事人为了反复使用而预先制定的，并由不特定的第三人接受的，在订立合同时无须与对方协商的条款。（3 3）格式条款与示范合同的区别。）格式条款与示范合同的区别。所谓示范合同，是指根据法规和惯例而确定的具有示范作用的文件。所谓示范合同，是指根据法规和惯例而确定的具有示范作用的文件。在我国，房屋的买卖、租赁、建筑等许多行业正在逐渐推行各类示范在我国，房屋的买卖、租赁、
74、建筑等许多行业正在逐渐推行各类示范合同。示范合同的推广对于完善合同条款、明确当事人的权利义务、合同。示范合同的推广对于完善合同条款、明确当事人的权利义务、减少因当事人欠缺合同法律知识而产生各类纠纷具有一定作用。但由减少因当事人欠缺合同法律知识而产生各类纠纷具有一定作用。但由于示范合同只是当事人双方签约时的参考文件，对当事人无强制约束于示范合同只是当事人双方签约时的参考文件，对当事人无强制约束力，双方可以修改其条款形式和格式，也可以增减条款，因此它不是力，双方可以修改其条款形式和格式，也可以增减条款，因此它不是格式条款。格式条款是固定的、不能修改的，而示范合同只是订约的格式条款。格式条款是固定的
75、、不能修改的，而示范合同只是订约的参考，因此是可以协商修改的。当然，一个合同中可能存在两种条款，参考，因此是可以协商修改的。当然，一个合同中可能存在两种条款，即格式条款和一般合同条款，确定合同条款是否属于格式条款关键是即格式条款和一般合同条款，确定合同条款是否属于格式条款关键是看这些条款是否定型化、是否不能与对方协商。看这些条款是否定型化、是否不能与对方协商。2、网签的法律效力分析电子签名法关于涉及不动产权益处分的排除性规定在司法实践中的应用。电子签名法第3条规定：“民事活动中的合同或者其他文件、单证等文书，当事人可以约定使用或者不使用电子签名、数据电文。当事人约定使用电子签名、数据电文的文书
76、，不得仅因为其采用电子签名、数据电文的形式而否定其法律效力。前款规定不适用下列文书： （一）涉及婚姻、收养、继承等人身关系的； （二）涉及土地、房屋等不动产权益转让的； （三）涉及停止供水、供热、供气、供电等公用事业服务的；（四）法律、行政法规规定的不适用电子文书的其他情形。”四、资金监管1、由房地产主管部门或设立专门的主管机构集中监管。2、通过引入担保单位全程担保的形式，进行重点监管。3、商业银行与项目监理单位联合监管模式，各司其职。4、商业银行直接监管，主管部门监督检查。五、构建交易服务平台五、构建交易服务平台1 1、真实房源、唯一房屋编码，避免虚假房源信息、真实房源、唯一房屋编码，避免虚
77、假房源信息2 2、应用示范文本，全程平台签订委托合同、经纪服务合同、网、应用示范文本，全程平台签订委托合同、经纪服务合同、网签合同签合同3 3、个人可以直接发布购房、卖房需求，平台根据需求自动筛选、个人可以直接发布购房、卖房需求，平台根据需求自动筛选符合要求房源。符合要求房源。4 4、交易相关业务查询。包括找中介机构、找中介人、查看中介、交易相关业务查询。包括找中介机构、找中介人、查看中介机构相关信息的公示、中介机构业绩展示、交易进度查询、查机构相关信息的公示、中介机构业绩展示、交易进度查询、查看信用档案。看信用档案。5 5、提供中介分布地图、提供中介分布地图6 6、支持买卖双方对交易服务评价
78、。、支持买卖双方对交易服务评价。六、抵押实践操作中常见问题分析 1、企业之间资金借贷问题最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第十一条，法人之间、其他组织之间以及它们相互之间为生产、经营需要订立的民间借贷合同，除存在合同法第五十二条、本规定第十四条规定的情形外，当事人主张民间借贷合同有效的，人民法院应予支持。 （2）几类特殊涉及抵押权登记的主体：融资性担保公司、资产管理公司、小额贷款公司 融资性担保是指担保人与银行业金融机构等债权人形成的担保业务。融资性担保公司是指依法设立，经营融资性担保业务的有限责任公司和股份有限公司。（3）民间借贷高利率问题2、法定禁止抵押情形：如用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产抵押问题3、债务履行期限届满对抵押权的影响4、超额抵押问题5、委托贷款如何确定抵押权人问题商业银行委托贷款管理办法（征求意见稿）的观点七、培育租赁市场（一）渠道多元、总量平衡、结构合理 1、存量房房屋租赁 2、培育经营住房租赁的机构，由其购买社会房源出租 3、房地产开发企业将持有房源出租（二）服务规范建立住房租赁信息政府服务平台：1、提供租赁房源信息、租赁需求信息；2、提供租赁示范文本；3、公布备案中介机构名单；4、公布房地产中介机构和从业人员信用档案（三）制度健全1、加强对房屋租赁中介行为监管谢谢大家谢谢大家谢谢大家谢谢大家! !
