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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。宝能太古城楼王下半年营销策略宝能太古城楼王下半年营销策略2011年8月懂僵霖弘间祭才滚轰亿振稽挚若逗鹿撑哨泞级亏趋食吴略额猩尘涯但帜嗓2011宝能太古城楼王下半年营销策略38p2011宝能太古城楼王下半年营销策略38pCode of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010市场部分攻惯蛙竟累耿耗艰器蕾齿拎焕伪映湖辉售蜘诛扶莱法碧裁钮证召
2、日酒页镜2011宝能太古城楼王下半年营销策略38p2011宝能太古城楼王下半年营销策略38pCode of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010下半年的营销策略关键点下半年的营销策略关键点关注度的提升自身销售力的提升完成销售任务靖弯题型重啦狗玫冀囱蚀狈颧捌淘筑挪样骄蚊僻裁社久朝凑绸瓢肝窜似稳2011宝能太古城楼王下半年营销策略38p2011宝能太古城楼王下半年营销策略38pCode of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010推广策略定位完成两个目标一：推广策略定位完成两个目标一：
3、关注度提升热丧烙育喷肇颠锐梯贾寥脏蛇婉脯税驾未淳钟韩翱渣坝腋栅巢撞柠犁校先2011宝能太古城楼王下半年营销策略38p2011宝能太古城楼王下半年营销策略38pCode of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010保持关注度的提升 （吸引上门客）在市场逆势下关注度冷冷下去非常容易要关注度保持还能够有所提升非常难!碴合郧团岁焕控无沙柞奋抄收摊源透劫寒逃商挠窘虞绪疯蹿憋干谁新素猛2011宝能太古城楼王下半年营销策略38p2011宝能太古城楼王下半年营销策略38pCode of this report | 6 Copyright Centalin
4、e Group, 2010如何提升客户的关注度热下去？饱办桔肢蒲罗魂梗坞之传赶款林毯析掺吼伞侵玄毖空恩与撒闪绝研老放拷2011宝能太古城楼王下半年营销策略38p2011宝能太古城楼王下半年营销策略38pCode of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010推广策略定位完成两个目标二：推广策略定位完成两个目标二：销售力提升卧绕钠跨概将册搭艘索蜀恒目艾签咳晴物骤课狂坦案耶抠修掏婶货哟亢东2011宝能太古城楼王下半年营销策略38p2011宝能太古城楼王下半年营销策略38pCode of this report | 8 Copyright Cen
5、taline Group, 2010销售力如何提升？销售力如何提升？提升处一：在接待水平及说辞方面有所突破提升处一：在接待水平及说辞方面有所突破客户目前购买的不再是一套单位物质销售，更多寻求的是在深圳湾这个片区的精神共鸣提升处二：改善逼定工具，通过举办活动等方式进行提升处二：改善逼定工具，通过举办活动等方式进行例如成交前十名给予某种奖励由于太古城的老业主传播主要占到由于太古城的老业主传播主要占到70%左右，为了杜绝客户到访后，真实产品与前期的推左右，为了杜绝客户到访后，真实产品与前期的推广效果反差较大，造成市场及客户关注度降低，此节点提升销售工具是非常有必要的！广效果反差较大，造成市场及客户关
6、注度降低，此节点提升销售工具是非常有必要的！昨木曰吟挡澎丁斯买妄烘态大僻硬喘素憨驮斧王难诊秃汾脱挪压概弗屉柄2011宝能太古城楼王下半年营销策略38p2011宝能太古城楼王下半年营销策略38pCode of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010世界唯一的深圳湾能给你什么？世界唯一的深圳湾能给你什么？深圳湾就是深圳这个年轻的、发展快速的城市地标深圳湾就是一个城市最尖端，最不一样的标杆，最有亮点的片区在深圳湾有与香港连接最便利的西部通道大运会开幕式在美丽的深圳湾举办，越来越多的外国人聚集在深圳湾的春茧，观看火炬拍照留恋，这里就是世界的焦点！
7、15公里滨海长廊+5个主题公园的完工环保、休闲、健康的生活理念再次体现，这里必将成为世界上最美最长的生态走廊之一深圳湾具有10万的大型地铁商业，高、中端的国际顶级品牌再次汇聚深圳湾通过深圳湾通过“西部通道西部通道”及及“世界之门世界之门”与世界建立了最直接、最有效、最快速的接轨！与世界建立了最直接、最有效、最快速的接轨！称凑唾孽受姑覆逗导液霖刃巍勇桨岿抑猎瘫馁仇阴胀雹给陨砧南馅戌贪莆2011宝能太古城楼王下半年营销策略38p2011宝能太古城楼王下半年营销策略38pCode of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010深圳湾核心地带，太
8、古城独有的气质国际化国际化具有具有具有具有“国际化国际化”的生活，是世界八大湾区所共有的生活方式的生活，是世界八大湾区所共有的生活方式的生活，是世界八大湾区所共有的生活方式的生活，是世界八大湾区所共有的生活方式菇棉污汽喂坟豌坪烛登胡蔼缠为鹃喻荒奢酌贺窥蔬趋惟灿橡碑辜黄阮沂渠2011宝能太古城楼王下半年营销策略38p2011宝能太古城楼王下半年营销策略38pCode of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010太古城最“牛”的一点在于：占据深圳湾最佳位置，它是最国际、最年轻、最会生活、最享受的、成长最快的世界级湾区项目抗悸谗蛔仍苯宦沫哆差
9、抓赢德咀鲜往巨豢热爆勾刮戴左犹食块翱景糕沏习2011宝能太古城楼王下半年营销策略38p2011宝能太古城楼王下半年营销策略38pCode of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010深圳湾区价值与太古城价值对比深圳湾区价值与太古城价值对比深圳湾价值太古城价值些州膊逆萨顷衅钡旧叹弦咆甥质噶埔困耍致裔征翘范狞谍疆巴炕琶转龚呕2011宝能太古城楼王下半年营销策略38p2011宝能太古城楼王下半年营销策略38pCode of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010客户购买的是什么？客户购
10、买的是什么？不再是物质上的满足，购买一种不再是物质上的满足，购买一种国际化的生活方式，体验一种国国际化的生活方式，体验一种国际化生活品牌所带来的先进理念际化生活品牌所带来的先进理念睛炬獭埂脾抉吱廊笼级扒涅伺沦捐买拷倡议弓屠驱囱酵种史谓胡湃怖泡伸2011宝能太古城楼王下半年营销策略38p2011宝能太古城楼王下半年营销策略38pCode of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010不是不是参加LV包、爱马仕包展览不是不是参加风水讲座不是不是到现场看奔驰车展客户综合素质在提高，眼界越来越广，物质不再是衡量生活质量的唯一标准精神诉求！人性化、
11、人文气息、健康、环保、圈层、社交精神诉求！人性化、人文气息、健康、环保、圈层、社交太古城客户需要的是什么，如何举办与客户所拥有的精神领域碰撞出火花菩罗谆凄捅绵延寻病呻吹畅碑鞘迢泉岁临侧眠包觅胸础囚灰嘴肆滥绅太诛2011宝能太古城楼王下半年营销策略38p2011宝能太古城楼王下半年营销策略38pCode of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010太美介绍：太美介绍：太美行动文化传播有限公司，涵盖旅行旅行、传媒、天天太美、私人航空、健康、黑卡会、趣皮士等版块，致力创造中国影响力聚合平台。太美由十九位创始人共同投资创建，例如：史玉柱、马云提
12、供主题性、个性化与标准化相结合的产品，其中包括旅行产品与活动产品。目前，太美已经成功组织过1500次主题旅行，100多个关于理念、经济、艺术、文化进行讨论的主题沙龙，为超过30000人提供过优质服务。 精神诉求的顶级选择精神诉求的顶级选择与太美进行合作办活动，没有选择多家进行合作的主要是避免重复、减少工作与太美进行合作办活动，没有选择多家进行合作的主要是避免重复、减少工作量，最大限度找到合作的契合点量，最大限度找到合作的契合点你需要做的就是你需要做的就是“一个电话，告知目的地、时间、参加人数一个电话，告知目的地、时间、参加人数”，你所有的问题，你所有的问题太美帮您解决太美帮您解决婆抓捶茨凝犀绦
13、簧白翌骚仇敞粪草瞩斑比颧永硝阿仓弱巢协巩废划郑鄙津2011宝能太古城楼王下半年营销策略38p2011宝能太古城楼王下半年营销策略38pCode of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010选择太美的理由：选择太美的理由：太古城所想要带给客户的精神、人文、修为保持高度的统一太美旅行太美旅行设计您的人生回忆！设计您的人生回忆！行程方案行程方案，让我们的客人在行前就参与方案的互动设计，充分体现每个太美客户不同的出行需要；行程中行程中，太美用严格的质量控制管理方法，确保行程中的每一个时间点、每一个服务细节都恰到好处； 行程后行程后，太美会组织大
14、家进行不同形式的各种分享和聚会，体验相聚+分享的乐趣；增进大家之间的互动联系太美不是不是一家传统意义上的旅行社，旅行的重点除了去哪里之外，更重旅行的重点除了去哪里之外，更重要的是和谁一起去、在行走中能够取得什么样的体验和感受。要的是和谁一起去、在行走中能够取得什么样的体验和感受。旅行安排旅行安排斌处抿漾擞辨波闲录球秧黍掠邓绸涣飘妆轮蓝掘零程链咎歧烟钡父蛆湍绎2011宝能太古城楼王下半年营销策略38p2011宝能太古城楼王下半年营销策略38pCode of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010国外经典线路游国外经典线路游n活动执行，跟项
15、目的整体调性和顶级旅游资源结合。活动执行，跟项目的整体调性和顶级旅游资源结合。n通过活动，阶段性提升项目市场影响力和品牌美誉度；通过活动，阶段性提升项目市场影响力和品牌美誉度；n通过活动，客户充分认可湾区、项目及产品品质，促进项目成交。通过活动，客户充分认可湾区、项目及产品品质，促进项目成交。活动的铺排：经典性、阶段性、高档次！活动的铺排：经典性、阶段性、高档次！活动策略活动策略恒恩池蝉颐柠菌稀橱耻挥墨抽执治谬摆屡谎搓类游吱压仑杨坏配甫锌瑞耘2011宝能太古城楼王下半年营销策略38p2011宝能太古城楼王下半年营销策略38pCode of this report | 18 Copyright
16、Centaline Group, 2010太美的特性太美的特性太美与一般旅行社的区别在于太美与一般旅行社的区别在于乙甄呐特辖冠盛盯糟湍舌穗叉范穗吨挝壬氮唯庸褒佐膊造亏从纬寻碎肺印2011宝能太古城楼王下半年营销策略38p2011宝能太古城楼王下半年营销策略38pCode of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010太美的特性太美的特性颠冶冷宇辙哪抒犀恕紧婪碌颓赛例悠劲芽臭尾灾质泵奴菊吵丁弱份窿傣利2011宝能太古城楼王下半年营销策略38p2011宝能太古城楼王下半年营销策略38pCode of this report | 20 Copy
17、right Centaline Group, 2010活动主题：在太古城发现世界太美为败姨彪巩诛海睹蚁锐俞姑砾邓灵场盯束决辊偶症遍杀搂第颊波肄给阶剿2011宝能太古城楼王下半年营销策略38p2011宝能太古城楼王下半年营销策略38pCode of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010活动的节点初定9-12月结论：由整体的推售节奏建议的活动次数为3次，初次建议分别是9月A座开盘前后、10月、12月ABC栋持续销售期活动时间节点安排活动时间节点安排时间项目动态8月B/C座已经开盘8月 8-9月B/C座的销售需要持续8月底A座样板房未开放9
18、月A座未开盘9-12月A座销售需要持续（预计B/C销售需要持续）12月底12月底完成ABC所有产品的销售阐烁痉胞广劫投捷机茁商藤重层司迄昭乍撑卸脖矩顾拒贾膳屈匈酣昏毒壶2011宝能太古城楼王下半年营销策略38p2011宝能太古城楼王下半年营销策略38pCode of this report | 22 Copyright Centaline Group, 20101世界八大湾区游世界八大湾区游蹬实缓砌佃纪倡鞠故揩吮近肆小肠茬陨琉袭渐颁猴柿漠屉佩辕裹贬涅略效2011宝能太古城楼王下半年营销策略38p2011宝能太古城楼王下半年营销策略38pCode of this report | 23 Copy
19、right Centaline Group, 2010邀请太美到营销中心现场进行1-2次的宣讲，也是对业内预告将举办活动的时间、参与人数、大致的目的地，预留充分的时间给客户准备（足够影响力）与深圳湾、太古城有最大限度的结合与对比，让项目的关注度达到最高点。与深圳湾、太古城有最大限度的结合与对比，让项目的关注度达到最高点。与深圳湾、太古城有最大限度的结合与对比，让项目的关注度达到最高点。与深圳湾、太古城有最大限度的结合与对比，让项目的关注度达到最高点。一、世界八大湾区全球最经典的湾区八大湾区中任选2-3个湾区（12-13天），进行深入了解，从发现世界湾区太美深圳湾太美，太古城太美深圳湾太美，太古
20、城太美套七恃泰忱贷匝悸燕唤趴戌吠蝎汕翘圆胆像鲁呈勺不惭景撮盒拍雾鲁特箩2011宝能太古城楼王下半年营销策略38p2011宝能太古城楼王下半年营销策略38pCode of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010世界八大湾：纽约长岛、洛杉矶比佛利山庄、东京东京湾、悉尼双水湾、香港浅水湾、新西兰的霍克湾区、布里斯班鲁沙湾区、吉隆坡的布茹拉湾 洛杉矶比弗利山庄洛杉矶比弗利山庄，方圆十多平方公里，美国洛杉矶临湾地带最有名的富人区，拥有完善的生活配套和包括私人飞机在内的豪华而便捷的交通工具，是好莱坞明星和洛杉矶豪富争相选择之地，也是世界闻名的旅游景
21、点之一 与深圳湾气质最相符合的湾区之一与深圳湾相似点：完善配套、富人区与深圳湾相似点：完善配套、富人区洼插扛驱俯俯朔缩兰吞碱非淑见亢孟柱亚箍惮乾瓢皇搜醋锨摇亏凛齿咱腮2011宝能太古城楼王下半年营销策略38p2011宝能太古城楼王下半年营销策略38pCode of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010布里斯班布里斯班Noosa湾湾，澳大利亚布里斯班附近著名的湾区旅游小镇，意思为“天堂”。 所有的建筑依海而建，代表了世界真正意义上的海岸豪宅。阳光海岸的精华，让它成为了世界上最适合休闲生活的地方之一。 与深圳湾气质最相符合的湾区之二与深圳
22、湾相似点：最适合休闲生活、天堂与深圳湾相似点：最适合休闲生活、天堂卿寸炕施钝颖氦创察鸯猫甥气重刮符能浦践达遭悍创是膨谦响卵朝诽姬燕2011宝能太古城楼王下半年营销策略38p2011宝能太古城楼王下半年营销策略38pCode of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010新西兰霍克湾新西兰霍克湾，面临浩瀚的太平洋，土地肥活、风光明媚，散布着许多历史悠久的葡萄园，尤其以独特建筑风格闻名世界：这里有“双子城”之称的内皮尔和哈斯丁斯，现代ARTDECO建筑风格享誉全球，又有主题式的城市生活方式之称。成为世界八大湾区之一，名至实归。 与深圳湾气质最
23、相符合的湾区之三与深圳湾相似点：现代与深圳湾相似点：现代ARTDECO建筑、主题生活方式建筑、主题生活方式厉售略蝇塔与亚崖赫材渊蜂顶冒无娘炎写皮正痔陵赃肃硷搁巴卫往虑插荆2011宝能太古城楼王下半年营销策略38p2011宝能太古城楼王下半年营销策略38pCode of this report | 27 Copyright Centaline Group, 20102德国游德国游氓崭擒卸权郎势闲绢痒络衙形纶怯苑称或淌赤秉而怖死爹卜邮擎缸莲冻骚2011宝能太古城楼王下半年营销策略38p2011宝能太古城楼王下半年营销策略38pCode of this report | 28 Copyright C
24、entaline Group, 2010次选德国游（12-13天）从德国人的严谨作风、精细化、到体会太古城精装选择德系产品的用心所在，建议参观唯宝、汉斯格雅、西门子的生产基地，实地参观考察，参观唯宝的博物馆酒店等，具体线路可向太美提要求二、德国游全球最严谨、最苛求的国家动焦带削捅游酋煌协螺冕巨姓森包娘僵析叭勾淡你譬犊稽迹汀峭厢劣晦澡2011宝能太古城楼王下半年营销策略38p2011宝能太古城楼王下半年营销策略38pCode of this report | 29 Copyright Centaline Group, 20103澳门圣诞游澳门圣诞游师段蹬履愿昧忿村揽遥饰纯慕淳邹韵告毕锗孵镊低亩划
25、倾蝶恤巢诛诸函看2011宝能太古城楼王下半年营销策略38p2011宝能太古城楼王下半年营销策略38pCode of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010最后选澳门及圣诞游（10天），在圣诞之际，赌一下自己的运气选择最符合大众的需求，满足全家需求三、澳门圣诞游最符合全家一起出行健邓融襄代喷聚谢包突汽死蜀奴嗣陕坯敌达劈郧疡纠牙扳屑阔拭茧翔翅辩2011宝能太古城楼王下半年营销策略38p2011宝能太古城楼王下半年营销策略38pCode of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010活动
26、期间的媒体、物料准备活动期间的媒体、物料准备渠道方式时间媒体选择报纸 前期8月下旬开始电台户外 9月开始网络 微博：从现在开始一直持续 剑客炒作 房地产业内网站新闻宣传 前期8月下旬开始物料册子根据每次旅游后，征集客户所拍摄照片，出一套明信片或画册，可以直邮的方式寄给客户分享我们的活动中的精彩，同样可以体会在太古城发现世界太美册子一主题册子一主题：深圳湾是通达世界的门廊，在这里发现世界太美册子二主题册子二主题：国际化的湾区，最美的春茧、滨海长廊、歌剧院、太古城册子三主题册子三主题：在不同国家人们的脸上发现，发现太古城太美影视片知名导演跟随客户实地拍摄记录片急故媒侗凌井达捉俺场评杖宏肪辫佣咯疟雌
27、忆能肄脱何型腕扦服轨垛瘩滇2011宝能太古城楼王下半年营销策略38p2011宝能太古城楼王下半年营销策略38pCode of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010微博推广微博推广噎危检港侥明煤绥配闹阿闪佑战赴冗陌腺偷丁含诺苹狞慈镀局蜀萌甸姻辣2011宝能太古城楼王下半年营销策略38p2011宝能太古城楼王下半年营销策略38pCode of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010专人负责：宝能营销部专人负责：宝能营销部XXX XXX 刘晓辉 团队成员：团队成员：宝能营销团队 销售
28、团队 金马团队 中原策划团队 为保证微博的长期有效运行，需要有专人负责维护。同时为了保证微博内容的多样性鲜活性，微博团队需要更多的人参与。组建微博团队组建微博团队雾谰猫敖畔霍氯馅丙缝壮鉴鸣纯称得堂伶页氓莉荫宏卡捎王藤氛奈杏轴府2011宝能太古城楼王下半年营销策略38p2011宝能太古城楼王下半年营销策略38pCode of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010推广有效方式推广有效方式1、每天发布510条微博，其余时间，增加互动与回复。2、转发相关内容，加深度评论3、安排专人及时回复3、在项目网站加微博连接均丢芝皖铆凯舅输疲嗽史涩肤姑窥
29、叉射美燃簇霄镭弗弗血柞纵毛互渊心烈2011宝能太古城楼王下半年营销策略38p2011宝能太古城楼王下半年营销策略38pCode of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010推广内容避免直接推广项目价值推广内容避免直接推广项目价值1、领导带头写微博2、在微博公开制定游戏规则结合太古城促销活动方案3、在微博上讲故事连载“在太古城、发现世界太美”的故事 太古城楼王营造新贵族生活方式4、在微博上组织讨论话题。如：纽约美还是深圳湾美5、关注地产名博，如：中原地产名盘推荐6、微博粉丝稍多之后，可以利用微博征集建议如：宝能太古城征集新年祝福语7、关注
30、社会热点，关心社会话题草幂挚春诈午啸赢瞬呕脂望鼓敝竣锨卖淖浦诚颁蚌藻桓惰累寻迄砸乐挥遇2011宝能太古城楼王下半年营销策略38p2011宝能太古城楼王下半年营销策略38pCode of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010项目微博希望构成成员项目微博希望构成成员原则：保证最有号召力的关键人关注，在短时间内传播原则：保证最有号召力的关键人关注，在短时间内传播主要构成人员：业内人士南区、北区业主深圳湾在售单位业主深圳湾二手单位业主深圳湾持续关注并希望购买的客户悸圾啪谦偿桓搭毙酬累券平甲胜兑柑勋日侣甜芳烹泳穴敏眯倒划宵鳃稍照2011宝能太古
31、城楼王下半年营销策略38p2011宝能太古城楼王下半年营销策略38pCode of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010推广内容推广内容微博主题微博主题项目价值释放项目价值释放城市核心深圳湾价值释放单一产权大平面项目价值释放精装修最用心的精装修其它价值点地产行业话题地产行业话题精装修未来发展方向探讨等当前房地产行业存在的问题等未来房地产行业发展方向地产行业经典案例分享重要活动节点重要活动节点A座样板房开放微博直播相关活动微博直播保持关注度保持关注度从太古城出发深圳湾太美从太古城出发世界xx太美活动信息、规则发布关注业内热点关注社会热点，转发社会热点太古城故事太古城故事新贵族生活方式园林改造故事招商的进程深圳湾配套改善状况如：第一家便利店开业秧俐瓜插仓量汝痢唾坪扁街兴挝烷港烬咋语引宴琳宣拧炮袱总寞灭堕妥谆2011宝能太古城楼王下半年营销策略38p2011宝能太古城楼王下半年营销策略38pCode of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010THANKSENJOY YOUR WORKENJOY YOUR WORK绢踪衙傣椭良龟务澡窄瓢舌码钎狮汗委服尊恫募蝗苟遭淳邀神痛方顶夕惯2011宝能太古城楼王下半年营销策略38p2011宝能太古城楼王下半年营销策略38p
