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1、“设计一座梦幻城市容易，而要塑造一个活生生的城市却煞费思量。” -美国 简雅各布斯美国大城市的死与生城市发展，不断的在构筑着“新生活”，无论是关于办公场景还是居住空间，构建者通过设计的组织，创造出能够留在人们身边的艺术形式，产生近在咫尺的优雅生活，让激情的生命在创意的场景中轻舞飞扬，并且还为工作者和居住者们留下能够自己继续进行“再设计”的生活空间，一个可以不断产生设计新意的生活空间。于是，“感官知觉不只借着大大小小各种行为使人的生命有了意义，而且还把现实分裂成充满生命力的碎片，将之重组为有意义的花样”（戴安艾克曼）。 “过去休闲是为了补充劳动的体力，如今休闲是为了增加我们的创造力。” 我们很需
2、要重新认识与评估休闲和快乐的当代生活价值。我们需要构建的不是建筑而是我们需要构建的不是建筑而是“新生活新生活” ，让让“生命充满意义生命充满意义”是因为我们不断在构建是因为我们不断在构建“充满意义的生活充满意义的生活”。“设计房子就是送个礼物给希望生活常变常新的人们。” - 日本设计师西源远藤“让我们安居的诗意的创造就是建筑。” -德国存在主义大师海德格尔“下班后的生活决定个人的竞争力” -日本管理大师大前沿一 写在报告正文前的思量写在报告正文前的思量地产江地产江湖湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！人居改变城市柳州北雀路项目定位及物业
3、发展建议报告柳州北雀路项目定位及物业发展建议报告The Report sales & marketing Of Strategy OrientationThe Report sales & marketing Of Strategy Orientation战略目标战略目标现状分析现状分析战略之道战略之道市场分析市场分析项目分析项目分析客户分析客户分析战略定位战略定位经济分析经济分析营销实施营销实施物业发展物业发展利润利润品牌品牌土地价值最大化土地价值最大化快速销售快速销售同行称道同行称道消费者认可消费者认可品质形象品质形象现实利益现实利益未来利益未来利益战略目标战略目标我们基于理解之上的目标设
4、定：战略目标战略目标现状分析现状分析战略之道战略之道市场分析市场分析项目分析项目分析客户分析客户分析战略定位战略定位经济分析经济分析营销实施营销实施物业发展物业发展柳州柳州 国家历史文化名城，中国优秀旅游城市国家历史文化名城，中国优秀旅游城市 俗称龙城，位于中国广西中部，一座具有2100多年历史，以工业为主、综合发以工业为主、综合发展的区域性中心城市，山水景观独特的历史文化名城。展的区域性中心城市，山水景观独特的历史文化名城。全市辖六县四区，总面积达18686平方公里，总人口351.3万人，居住有汉、壮、苗、瑶、侗等48个民族 。城市简介城市简介中国中西南地区的重要商品集散地，素有素有 桂中商
5、埠桂中商埠 之称。之称。 中国西部的工业重镇。以汽车、机械、轻工为三大支柱产业。以汽车、机械、轻工为三大支柱产业。 中国中西南地区的交通枢纽，是中国中西南地区的交通枢纽，是中国4545个公路主枢纽城市之一个公路主枢纽城市之一 。 城市简介城市简介发展规划发展规划工业要生态工业要生态 城市要宜居城市要宜居 2007年，年初提出的“绿色指标” 如期实现，单位生产能耗下降45%，主要污染物排放总量减少10%以上。 空气质量优良天数已达351天，优良率96.2。柳州的“碧水蓝天”工程成效显著。市区面积市区面积658658平方公里，总人口平方公里，总人口186.1186.1万人。城市建成万人。城市建成区
6、面积区面积90.7890.78平方公里，城市核心区人口接近平方公里，城市核心区人口接近100100万人，万人，接近于特大城市的人口标准接近于特大城市的人口标准（特大城市是指城市市区人口超过100万人）。根据广西“十一五”规划，柳州城市建成区面积126平方公里以上，人口125万人左右。城市发展空间外拓，房地产发展空间巨大城市发展空间外拓，房地产发展空间巨大柳州市 2004-2010年重点发展区域 河东新区河东新区 传统商业区 旧机场区域 阳和新区古亭片区 发展规划发展规划依托完善的路网结构，为城市发展建设提速依托完善的路网结构，为城市发展建设提速柳州交通发展的总目标是：构建一个与土地利用相结合、
7、各种交通方式协调发展的内外一体的现与土地利用相结合、各种交通方式协调发展的内外一体的现代化交通体系，代化交通体系，以快捷、高效、安全、绿色的交通服务适应不断增长的交通需求，全面提升城市综合全面提升城市综合竞争力竞争力。三大交通系统： 建成一个“水陆空”三位一体的对外交通运输系统。 建成一个高质的城市客运服务系统。 建成一个协调的城市交通智能化管理系统。发展规划发展规划良好的经济发展态势为柳州房地产业发展奠定良良好的经济发展态势为柳州房地产业发展奠定良好基础。好基础。 从上表可以看出，柳州近年来整体经济得到快速发展。 2007年全市实现地区生产总值7388亿元，增长165%，人均国内生产总值20
8、000元，增长25，财政收入首次突破百亿元大关，达116.4亿元，增长223%，工业总产值为1390亿元，增长22.55。良好的经济发展态势为柳州房地产业的发展提供了良好的宏观经济环境。经济环境经济环境房地产投资额逐年稳步增长房地产投资额逐年稳步增长2007年房地产投资额达到78.7亿元，投资比重占固定资产投资的比例更是达到26的新高。 2002-2007年六年间柳州市房地产整体稳步快速增长，房地产开发投资额增长速度正处于合理增长区间之内。柳州做为工业重镇，第二产业一直是拉动经济增长的主要动力。2007年工业总产值首次达到1300亿元。全市工业产值过亿元工业企业首次突破100家。同时，第三产业
9、也发展迅速，2007年增长了12.9。经济环境经济环境柳州市国民经济保持又好又快的发展态势柳州市国民经济保持又好又快的发展态势上述数据说明，柳州市改革发展的成果变成了老百姓的实惠。随着企业的发展，工人的工资增加了，农民的收入了增加了。城镇居民人均可支配收入增长16.9，农民人均纯收入第一次超过3000元，达3390元，增长16.4%。同时，社会消费品零售总额强劲增长，增长率达21。柳州市国民经济保持又好又快的发展态势 。经济环境经济环境 2007年柳北区按照“建设经济强区、打造特色柳北”的发展战略，贯彻“工业立区、强区富民”的总体发展思路，一年来以工业园区经济为引领，以招商引资为突破口，着力扶
10、优扶强，使辖区保持了又好又快发展势头。 2007年，该区已完成生产总值30.74亿元，其中一产增加值3.64亿元，工业增加值11.8亿元，三产增加值15.3亿元，分别完成年度计划任务的111.01%、108.75%、116.26%和107.75%；财政收入达6.85亿元，与上年同比增长28.75%。经济环境经济环境“特特 色色 柳柳 北北” 经经 济济 建建 设设 传传 捷捷 报报柳州城市经济总结柳州城市经济总结支柱产业工业生产保持良好的增长势头，房地产投资继续强劲增长，市场销售保持增长，城市居民收入继续增加。从各个细分的经济要素发展状态分析，柳州整体经济快速发展，良好的发展态势，为房地产业发
11、展奠定了坚实基础。随着经济能力的提高，消费信心的增强，城市居民对住房需求增加或提出更高的要求，未来住房消费将会持续增加。 经济环境经济环境战略目标战略目标现状分析现状分析战略之道战略之道市场分析市场分析项目分析项目分析客户分析客户分析战略定位战略定位经济分析经济分析营销实施营销实施物业发展物业发展柳州房地产发展历程柳州房地产发展历程 初期阶段初期阶段初期阶段初期阶段从上个世纪90年代初开始进入商品化开发，受国家福利性住房政策影响，市场缺乏强劲需求， 成长阶段成长阶段成长阶段成长阶段从上世纪90年代后期至2000年，在国家对房地产市场进行调控后政策得到逐步放松并完善的背景下发展的，住房政策改革也
12、发生了较大的变化（主要是货币化住房补贴），在政策导向下房地产市场的商品化程度较高，房地产市场化开发逐渐发展起来。 发展阶段发展阶段发展阶段发展阶段2001年至2005年，随着国家对房地产产业政策的不断完善，在宏观经济快速发展的带动下，城市建设的加快，房地产市场的发展也得到了极大的促进。 快速发展阶段快速发展阶段快速发展阶段快速发展阶段2005年至今，产品逐渐丰富，购买力不断释放。宿宿 舍舍90年代之前单位分配户型统一90年代开始市场交易与福利、微利等形式，仍以企业内部集资等传统形式来解决居住问题。 户型单一商品房商品房90年代末市场交易户型变化(厅、卫、阳台、朝向)出现初级水平物业管理住宅小区
13、住宅小区2001年起市场交易出现社区商业、幼儿园等配套封闭式管理物业管理水平较一般封闭小区封闭小区主题社区主题社区2005年开始市场交易社区配套户型创新封闭式管理人性化服务社区中心园林景观重视社区居住文化配套市场分析市场分析柳州房地产发展阶段判断柳州房地产发展阶段判断房地产发展阶段与人均房地产发展阶段与人均GDPGDP关系国际通用衡量标准关系国际通用衡量标准发展阶段发展阶段启动期启动期发展期发展期快速增长期快速增长期 稳定发展期稳定发展期人均GDP（美元）10003000 30004000 400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征发展特征超
14、速发展单纯数量型平稳发展以数量为主，数量与质量并重 快速发展以质量为主，数量与质量并重 缓慢发展 综合发展型2007年柳州市人均GDP20000元（约2400美元） 柳州市房地产发展处于启动期，超速发展，产品以柳州市房地产发展处于启动期，超速发展，产品以单纯数量型增长，但已经开始注重产品品质。单纯数量型增长，但已经开始注重产品品质。GDPGDP与房地产发展模式与房地产发展模式GDPGDP增长率增长率房地产业发展状况房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展由上表可知，2007年柳州的GDP达16，因此柳州房地产市场仍处于高速发展时期。处于高速发展时期。市场分析市场
15、分析住宅销售价格住宅销售价格柳州市商品房价格水平呈逐年上涨趋势柳州市商品房价格水平呈逐年上涨趋势01500200025002004200520062007200318501922207023002800单位：元/2007年柳州住宅销售价格同比增长18，受土地价格上涨的影响以及开发项目品质不断地提高，预计2008柳州房地产整体价格将会突破3300元/平方米。市场分析市场分析柳州房地产市场浅析柳州房地产市场浅析 火冰两重天的火冰两重天的20072007年年年头极尽疯狂年头极尽疯狂 在经历了2006年房地产行业的低迷之后, 2007年初柳州房地产市场巨大的供给量和需求量被同时释放出来, 在市场总体供
16、不应求的情况下, 买卖双方都处于极度癫狂的非理性状态, 而河东房价更是一路高歌猛进, 引领全市房价疯狂猛涨, 5000.6000的高点被轻松击破，价格比2006年近乎翻了一番 。原因：1、政府和媒介对河东新区导向性炒作。致使多数二次置业者，在积攒了足够的人民币后，以河东作为他们置业的最好选择之一 。2、央行2003年以来长期实行的人民币“负利率”政策。尽管2007年六次加息，但仍然远远赶不上物价上涨的速度，目前央行并没有改变 “负利率”的意愿，存钱进银行就意味着不断亏本,这就逼迫广大有钱人不得不把大量的现金投入到股市、基金、楼市、黄金甚至炒作玉石等疯狂的行为，一时间，银行居民户储蓄额在经济高速
17、发展中出现不升反降的奇怪现象 。3、银行房屋货款政策极为宽松，只要能首付二成、三成几乎无条件地就可以利用银行的七八成资金去投资购房 ，甚至炒房 。市场分析市场分析柳州房地产市场浅析柳州房地产市场浅析 火冰两重天的火冰两重天的20072007年年年尾滑坡缓行年尾滑坡缓行 进入2007年底 ，特别在楼盘放量大增的11月，商品房交易量出现下滑趋势，此前急速行驶的楼市开发进程，出现减缓趋势。11月份，柳州市推出的新盘超过10家，包括尾盘和此前在售的楼盘，当月推向市场的商品房超过上千套。但从市场反馈信息表明，虽然当地商品房在价格上仍在原有基础上小幅度波动，但当地商品房销售明显萎缩已是不争事实，日成交量在
18、50套左右徘徊，与10月日成交量近500套的最高“业绩”相比，差距不言而喻。原因：1、国家房贷政策收紧，提高二套房首付及贷款利率，及即将开征物业税的消息，使得很多投资房产者更多地选择观望。 2、作为三线城市，柳州商品房购买一直以自住型为主。但由于07年房价不断上涨，影响了自住型置业者的投资热情。更为重要的是，当地投资型购房者虽然只占到30%的比例，但他们却是高端楼盘最主要的购房群体，下半年陆续出台的房贷新政策等地产调控新政，导致这部分购房者观望情绪加重，进而影响投资热情，致使商品房销量锐减。3、年底股票市场大跌，使得不少投资者止步房产购买、投资，而且不断抛售手中的房产。这点可以从二手房市场的放
19、量突然增大可以看出。市场分析市场分析20072007年柳州市房地产发展概况年柳州市房地产发展概况 1、 总体市场：总体市场：市场处于高速发展阶段，开发量猛增。2、 市场竞争：市场竞争：由于柳州市房地产仍存在较大利润空间，吸引了许多其它行业的资金以及外地房开公司的进入，市场竞争比较激烈。3、 一级市场：一级市场：土地价格上涨迅速。4、 品质提升：品质提升：目前柳州市房地产市场处于提升阶段，无论是开发商的实力与素质，还是购房者的素质。多数购买者都对楼盘品质有一定的要求。5、 主体客户：主体客户：目前柳州市购房者还是以企业单位职工为主，其次是部份有较大灰色收入的政府官员、企事业单位的领导以及私营业主
20、，再加上小部份来柳工作及做生意的外地人。市场分析市场分析20072007年柳州市房地产发展概况年柳州市房地产发展概况 6、 品牌开发：品牌开发：从华林郡邸的营销成功、阳光100置业公司的品牌成功到旧机场版块楼盘的火爆销售，可以看出柳州市购房者的追求品牌、多元性、务实等特点。7、 热点区域：热点区域：房地产市场热点区域将更为分散，不但一些原有基础较好的区域得以更快的发展（如河东高新区、旧机场等），而且还将会涌现更多的新兴热点地区（如柳北等）。8、面积、价格：面积、价格：根据各楼盘销售情况表明：房屋面积仍将以80-120平方米之间的二房二厅及三房二厅为主，房价在20万至40万元的户型持续热销，一些
21、设计出众的小户型和超大户型也会拥有一批追捧者。9、媒体宣传：媒体宣传：各种媒体都关注及重视房地产，并分别开设专栏，人为地营造了一种商品房消费环境与氛围。 10、政府倾斜：政府倾斜：政府今年也加大了房地产开发的对外引资力度，用好地段、好的条件重点吸引外省知名地产商的进入，以求刺激和带动本地房地产的水平。 市场分析市场分析柳州柳州20082008年住房建设计划年住房建设计划 2008年住房建设计划、内容包括了房地产开发计划、新增建设用地计划、土地储备住宅用地计划、经济适用住房廉租房建设计划等。 今年房地产开发项目共88项，总用地293.65万平方米，总建筑面积617.35万平方米，年度施工面积27
22、0.04平方米，如续建的阳光100城市广场、柳北文化商业广场、滨江世纪城、南亚名邸、在水一方等楼盘。还有一些位于市中心的单体高层大厦，以及散布在城市各处的新开发小区，其中以河东、旧机场的新项目较多。 保障性住房总用地面积36.95万平方米，总建筑面积63.15万平方米，年度施工面积63.15万平方米。 新增用地11宗，总用面积354.32亩，土地储备住宅用地19宗，供地面积1353.58亩，出让面积1047.66亩。市场分析市场分析 A、柳州市房地产市场目前处于高速发展阶段; B、明年房地产开发中，仍然以居住类物业为主，价格整体表现稳中趋升 ;C、明年柳州房地产市场供应量将会超过今年;D、客户
23、购房将更为慎重，低价位项目中以投资为目的的购房者比例将有所增加；E、客户对产品的品质要求更高，需求呈现多元化的特点; F、明年房地产营销力度将进一步加大，营销手段更为丰富;G、产品的细节设计将受到更多关注，有品牌，概念新，专业化运作的产品将受市场青睐;H、外地的设计概念将更多的进入柳州市场，也将会带来更多新的概念和设计;I、户型面积仍将以80-120平方米之间持续热销，某些设计出众的小户型和超大户型都将会 存在追捧者。【我司预测房地产市场将出现的形势我司预测房地产市场将出现的形势】市场分析市场分析柳州区位图柳州区位图 根据2004年6月18日，柳州市十一届人大常委会第27次会议审议并通过了柳州
24、市城市总体规划（2004-2020年）中提出，柳州将建成现代化工业花园城市，形成广西中心城市之一，西南地区交通枢纽及重要工业城市，山水风貌独特的历史文化名城。在未来几年里，柳州将主要向东北方向拓展柳州将主要向东北方向拓展，使城市的总体布局形成5个中心城区（柳东、柳南、柳西、柳北、城中），2个外围（沙塘和阳和），2个风景区（三门江和大龙潭）。柳北区：柳北区：潭中路以北，柳江为界；柳南区：柳南区：柳江以南，南站路以东，屏山大道（西江路）以南；柳西区：柳西区：柳江以西，南站路以北；河东区：河东区：柳江以东，西江路以北；城中区：城中区：潭中路以南，柳江为界。市场分析市场分析分区分区柳北柳北柳南柳南柳西
25、柳西河东河东城中城中片区片区功能功能工业区工业区( (大企业大企业) )、住宅、住宅住宅、商贸住宅、商贸( (个体为主个体为主) )住宅、工业、铁路、机械住宅、工业、铁路、机械行政中心、城市生活中央区行政中心、城市生活中央区商业商业、金融、文化、金融、文化、生活便利生活便利程度程度中等中等成熟社区，配套齐全，交通有待改善。较高较高老城区,配套设施形成一定规模。较低较低大型生活住宅区。生活配套,交通还在完善中较低较低做为还在发展中的新区，生活配套尚未完善。高高商业文化中心、配套齐全,交通便利.居住居住环境环境一般一般区域内西北部受工业影响,污染较严重,东部沿江环境好中等中等人员构成混杂,北部为老
26、城区，商贸为主,较拥挤较好较好居住氛围重,生活不够便利，建设有待时日好好起点高,环境好， 生活配套逐渐形成气候较好较好居住条件便利,沿江环境好,中心区较拥挤客户群客户群中低端、区域性为主中低端、区域性为主以周边企业居民为主,白领中端、区域性为主中端、区域性为主工薪阶层,商户,原居民中低端，区域性为主中低端，区域性为主区内企业员工高端、最广高端、最广面向全市,高新人员,白领,机关中高端、较广中高端、较广面向全市,经济实力强价值点价值点大企业资源、雀山公园、区内污染正在积极整治飞鹅路商圈、鱼马公园、旧机场开发区柳南区政府迁移、双冲桥通车新行政生活中心、各名校落户其中、空气好，马鹿山公园柳江、商业、
27、交通片区片区定位定位新崛起的住宅区商业繁华、生活便利的传统住宅区企业生产区和生活区、主题大型住宅区未来行政中心、大型高尚社区生活成熟度高的城市心脏发展发展潜力潜力较大较大北雀路，白沙路改造中等中等老城区,物业档次较难提升中等中等受片区功能限制很大很大新开发区,未来城市中心中等中等范围有限,以商业为主认同度认同度中等中等中等中等一般一般很高很高高高样点样点楼盘楼盘康城、桂景湾、冠亚蓝康城、桂景湾、冠亚蓝湾国际湾国际阳光花园阳光花园. .紫荆花园紫荆花园. .华韵上华韵上城城. .金河湾、金绿洲金河湾、金绿洲阳光阳光100100城市广场、东郡城市广场、东郡. .清清华坊华坊. .华林君邸华林君邸友
28、谊国际友谊国际 . .地王大厦地王大厦. .区域房地产板块功能描述区域房地产板块功能描述 市场分析市场分析1 1、城中区城中区 ：目前该区域多为小高层和高层。其中大部分定位为公寓和办公楼，公寓面积在35-75 左右，价格为3800-5500元/；商铺面积在20-100左右，价格30000-50000元/左右。2 2、柳南区、柳南区 , ,该区域分三个板块：飞鹅板块、旧机场板块以及鱼峰板块该区域分三个板块：飞鹅板块、旧机场板块以及鱼峰板块飞鹅板块：飞鹅板块：该路段以商铺和高层为主。高层主力户型为面积在130-160 左右的三房两厅两卫，价格为36005800元/；商铺面积在10-50 左右，价格
29、为1500030000元/。旧机场板块：旧机场板块：该板块主要为多层和小高层。主力户型为110-120 左右的三房两厅两卫，价格为22002800元/,造成该板块价位较低的原因是：板块周边环境治安较乱，周边商业圈不够成熟。 鱼峰板块：鱼峰板块：目前该区域的住宅在售项目主要集中在柳石 路、燎原路、及荣军路，该板块主要为多层和小高层。主力户型 为108-120的三房两厅两卫，住宅均价为3300-4300元/。柳州市房地产片区产品特征及价格分析柳州市房地产片区产品特征及价格分析市场分析市场分析3 3、柳西板块：、柳西板块：该板块主要以公寓和高层为主的楼盘。公寓面积在50 左右，价格为：3200元/左
30、右；高层主力户型为120 左右的三房两厅两卫，价格在3100元/左右。 4 4、河东区：、河东区：该板块主要以公寓和高层为主的楼盘。公寓面积在40-65左右，价格为：4200-5000元/左右；高层主力户型为120-160 左右的三房两厅两卫，价格在3800-6000元/。5 5、柳北区、柳北区 ：目前该区域的住宅以多层、小高层和高层为主。主力户型为110-130 左右的三房两厅两卫，价格在3100-3500元/。柳州市房地产片区产品特征及价格分析柳州市房地产片区产品特征及价格分析市场分析市场分析区域市场分析重要结论区域市场分析重要结论 市场格局清晰市场格局清晰 板块水平分明板块水平分明 东部
31、板块发展为主力，向东北发展为推动重点，北部板块郊区化进程快速拓 展，南部楼市处于调整发展阶段。河东板块、旧飞机场板块成市场主力发展板块。 区域楼盘竞争层面日趋广泛区域楼盘竞争层面日趋广泛 在地域上在地域上，一方面，别具特色的高品质楼盘而今则在各区域全面开花，形成相抗衡之势； 另一方面，地域上的传统中心正发生分化，在向新区推进过程中，在各区又相应形成分中心。 在产品线上，在产品线上，规模、产品形态多样化，在中档高质、高价高质、低价适质方面竞相出彩。 在开发方面在开发方面，除品牌竞争外，各楼盘在开发理念，园林环境，物业管理等方面展开竞争，并纷纷营造独有亮点。市场分析市场分析区域市场分析重要结论区域
32、市场分析重要结论 板块竞争各具特色品牌开发商独领风骚板块竞争各具特色品牌开发商独领风骚 板块间竞争则各具特色，注重板块资源的利用。如河东两岸的楼盘，则借湖造景，打“景观牌”，北部板块则着重利用本区人文资源与周边环境，结合较低的地价向社区开发，南部楼盘则结合本区消费实力与环境劣势注重开发价优价适的针对性楼盘，追求园区环境的精心打造与合适的中低价位；中部板块则配合本区的核心代表形象，充分发挥交通、配套、消费力、人气等资源优势，着重在品质、价格上追求“高档”；东部地区，则发挥环境旅游资源以及地域广阔、近期规划利好因素，诉求规模与未来升值前景与价格等。 各板块消费者需求差异化各板块消费者需求差异化 各
33、板块消费者由于职业背景、收入水平、所在区域差异，造成其消费需求有一定不同。柳北区居民由于收入不高，则倾向于本区与邻近区的中低价位楼盘，一部分中高收入的双职工家庭与富有阶层，则进入河东板块一带消费。 市场分析市场分析柳北片区概述柳北片区概述 柳北区位于柳州北面，辖区人口36.31万，是柳州市人口最多，工业最集中的地区。该区域原来与市中心交通联系就比较便利，潭中高架桥的建成与开通，使其交通优势越发突显。市场分析市场分析柳北区是柳州冶金、机械、电力、化学、纺织及粮油加工工业的重要基地。柳北区是柳州冶金、机械、电力、化学、纺织及粮油加工工业的重要基地。柳北区房地产目前已形成了雅儒路北雀路板块、跃进路板
34、块和白沙板块：柳北区房地产目前已形成了雅儒路北雀路板块、跃进路板块和白沙板块： 雅儒路北雀路板块 雅儒路北雀路由于具备柳江资源且距离市中心较近，离市中心不足2公里，交通便利，环境优美，设施齐全，生活配套成熟，是生活、居住的最佳选择。其中以协和康城、桂景湾（水天一）具有一定的影响力。 跃进路板块 1998年跃进路上出现了第一个小楼盘：深宝花园（临街商住楼），随着19992001年跃进路的改造扩宽与潭中高架桥的建设与开通，同时由于市场经济的发展，跃进路一带的企业逐步破产和倒闭，使这一带成为商品房住宅开发的理想区域，于是2001年后陆续出现了景绣园、世博豪庭、欧雅城市广场、三丰名园、水榭花都、冠亚尚
35、成国际等楼盘。 白沙路 由于白沙路的改造和扩宽，道路两边的经编厂等厂矿都进行了改制，“临江、没有污染源”让北雀路成为这两年宜居的热点发展板块。目前楼盘的数量较集中：冠亚蓝湾国际、信卢维多利亚、锦绣香江、四季花城等高档楼盘。柳北区市场特点柳北区市场特点市场分析市场分析柳州改制企业职工危房改造工程即将启动柳州改制企业职工危房改造工程即将启动 首期启动柳北片试点项目首期启动柳北片试点项目 柳州市政府向市民承诺：从2008年起，用3年的时间基本完成本市改制企业职工危旧房集中区的改造工作。首期启动的柳北片试点项目，将涉及原搪瓷厂、柳空等15家企业的职工家庭近3000户，近1万人口，土地开发120多亩，总
36、建筑面积40万平方米；建设总投资约10亿元，主要采取“财政投一点，政策让上点，银行贷一点，群众出一点，市场开发补一点”等办法多渠道筹集。改造要求提示：房屋的建设标准是：职工危房回迁户型设计，要以满足回迁要求为前提，建筑套内面积原则上以5070平方米，最小户型不小于40平方米，最大户型不超过80平方米，回迁楼进行简单室内装修，满足居民进住使用的基本要求。 市场分析市场分析市场分析市场分析柳北区主力购房群柳北区主力购房群柳钢职工住房现状柳钢职工住房现状 据了解，柳钢首批职工集资房坐落在鹧鸪江以北，原柳钢修建部的土地上，共24栋。这批职工集资房于2008年5月份交房后，紧跟着也将启动原柳钢留医部、原
37、柳州师范以及燎原路3个地方的柳钢职工集资房的建设。 虽然有了这些职工集资房计划，但仍有不少柳钢职工在外购买商品房。主要是他们觉得职工集资房有数量少、户型偏小、地理位置偏远、配套部完善等硬件方面的不足。 目前的柳钢人居住状况主要分为四大类：柳钢房改房（42%）、职工集资房（19%）、商品房（21%）、租房及单位宿舍（28%）。随着年轻柳钢人不断增加、大量28岁左右柳钢人已步入结婚生子的年龄，加上越来越多的柳钢老职工对现有居住状况、居住品质有了新的要求，住房消费目前已经成为柳钢职工们最为关心的话题之一，近年不少柳钢职工已经呈现出到社区外购置商品房的趋势。资料来源：柳钢下属的非钢集团柳北区楼盘分布图
38、柳北区楼盘分布图 本案本案 项目地块处于柳州市旧城区柳北板块中，南北方向坐落于柳北区的核心居住区（北雀路板块）。项目在微观区位上处于区域内北雀路、桃源路 的交汇点，交通资源优势突出。加上项目地块周边完善的生活配套，使项目在地块资源方面具有了先天性的优势。北雀路板块代表楼盘：北雀路板块代表楼盘： 康城、水天一洲康城、水天一洲北雀路板块重点在售楼盘：北雀路板块重点在售楼盘：中房中房金茂园、望泰金茂园、望泰北城华府北城华府 半岛半岛中央公园、中央公园、 水天一洲水天一洲水天一洲水天一洲规规 模模占地230亩，总建筑面积26000产品形式产品形式多层、小高层、高层、叠拼别墅、商铺价价 格格一期1800
39、，二期2500，三期2800，目前均价3200，价格涨幅77。户型面积户型面积一房一厅40-50，二房一厅55-91，三房二厅104-124，楼中楼142-163楼盘特色楼盘特色南临柳江鹞鹰洲，有1215米长的沿江路，配套齐全的大型水岸社区、户型设计贴近区域消费者的居住特点。配配 套套 小区菜市场、老邻居超市、第四人民医院附院、黄村派出所、桂中大药房、游泳池、幼儿园销销 售售 率率73客户特征客户特征区域内销型客户为主，多为购房自住的首次置业者。主要是周边柳钢、柳化、区三建等企业职工。北雀路上少有的临江大型楼盘，户型面积 以均中小面积为主，客户群以中低端为主。102102三房两厅一卫三房两厅一
40、卫7474两房两厅一卫两房两厅一卫用“1/4的土地种房子，3/4的土地建公园”炒作密度低的卖点 规规 模模占地面积97亩，总建筑面积10万平方米产品形式产品形式分期开发，由多层和小高层组成价价 格格一期均价2900元 二期均价3100元户型面积户型面积二房二厅70-88、三房二厅90-110，楼中楼98-200楼盘特色楼盘特色手工堆坡的造景手法，打造小区多层次景观视觉配配 套套 在小区内设有青少年、老年活动中心、幼儿园、半场篮球场、羽毛球场以及环绕小区的健康步道等，交通52、67、77、38路直达销销 售售 率率53客户特征客户特征厂矿企业职工，周边的居民望泰望泰北城华府北城华府104104三
41、房两厅一卫三房两厅一卫7171两房两厅一卫两房两厅一卫规规 模模占地面积56500.85平方米，总建筑面积143803平方米产品形式产品形式东北部为8栋中高层住宅；南面主要为5栋6层半多层住宅价价 格格预计3800元/开盘户型面积户型面积主要以110-120的三房为主楼盘特色楼盘特色 与柳江相近，高点的楼层可观江景。有柳北区房地产项目的第一个高级会所配配 套套 配套有临街商铺、会所、游泳池、社区幼儿园等.现会所即将建成开放.销销 售售 率率预计2008年5月推出市场客户特征客户特征柳北区高端客户，二次置业者半岛半岛中央花中央花园园项项 目目 鸟鸟 瞰瞰 图图柳北区的一个高端楼盘，周边生活配套齐
42、全，进出市中心柳北区的一个高端楼盘，周边生活配套齐全，进出市中心只需只需5 5分钟车程。是柳北区容积率（分钟车程。是柳北区容积率（2.52.5）最高的项目。）最高的项目。15001500平方米的高级会所平方米的高级会所，引入浓郁热带海洋和岛屿文化语言和手法，使会所四面环水，远望有如水中的岛屿，会所墙体以简约手法用通透玻璃精心打造，体现出建筑本身的美感。预计会成为楼盘的一大卖点。中房中房金茂园金茂园由于地块邻近，目标客户群一致，该项目将会成为由于地块邻近，目标客户群一致，该项目将会成为本案的最大竞争对手。本案的最大竞争对手。规规 模模占地面积6.93公顷，总建筑面积147000产品形式产品形式均
43、为多层和小高层价价 格格预计3200元/户型面积户型面积二房一厅81-87，三房二厅110-131，四房二厅140，楼中楼184-218楼盘特色楼盘特色客厅、主卧、其它卧室和阳台朝向内院景观。总布局尽可能争取南北向。各建筑均有良好的自然采光和通风 配配 套套商铺、幼儿园、会所、游泳池销销 售售 率率东面住宅基础已出地面，08年5月份开盘客户特征客户特征区域内销型客户为主，多为购房自住的一次置业者。主要是周边柳钢、柳化、区三建等企业职工。东面地块已开工片区物业特征片区物业特征物业规模物业规模规模有大有小，周边生活配套比较完善；物业档次物业档次综合质素一般，档次中档；产品形式产品形式平面变化较为丰
44、富，包括平层、错层、跃式、复式、叠加双拼；户型面积户型面积以100120的三房为主，面积偏实用。高附价值和中小户型产品较为稀缺；建筑形式建筑形式以多层和小高层为主；建筑风格建筑风格现代的建筑风格，趋向简约、明快；销售价格销售价格从30003500元/m2，差幅不大，客户群同质性强；营销手法营销手法开始注重品牌效应，走向专业化营销道路；购买群体购买群体周边企业职工、红卫钢材市场及周边其他个体私营业主；品牌开发品牌开发恒原佳、冠亚、柳钢兴佳、中房。市场启示市场启示 本项目处在生活配套成熟的柳北片区，应借助区域完善的配套以及未来市场趋好，充分贴合该区域消费特点，挖掘充分贴合该区域消费特点，挖掘市场空
45、白点，以先进的开发理念，准确的市场定位，市场空白点，以先进的开发理念，准确的市场定位，打造具有市场竞争力的差异化产品，规避市场竞争带来的开发风险。市场分析市场分析战略目标战略目标现状分析现状分析战略之道战略之道市场分析市场分析项目分析项目分析客户分析客户分析战略定位战略定位经济分析经济分析营销实施营销实施物业发展物业发展项目市场消费群体及购买力调查分析据我司市场部的统计数据，得出以下分析：据我司市场部的统计数据，得出以下分析：针对项目所处柳北片区购房消费群体多为区域内的企业职工，为更好的了解柳北片区目前的消费群体在购房置业方面的消费能力、消费习惯及消费需求，我司本次对北雀路周边的潜在消费群体进
46、行了一次抽样调查。本次调查共派发102份问卷，最后共回收100份，回收率为98。被调查对象主要为柳钢、柳化、三建、火电公司等项目周边企业的职工以及北雀路周边楼盘的意向客户的随机访谈。客户分析客户分析项目市场消费群体分析项目市场消费群体分析（1 1）消费者的主要特征）消费者的主要特征点评： 在所有购房者中，2737岁年龄者占65.12%，这也是各年龄组中占比例最大的，这个年龄段正是初次置业的高潮。年龄在37-47岁之间者有了一定的积蓄，他们出于改善居住环境的需要而购房。40岁以上年龄的人购房有动迁、为了子女准备等原因。客户分析客户分析（2 2）消费者置业的次数）消费者置业的次数点评： 在有效关注
47、此问题的客户群体中，已经有70.9%的客户选择了“第一次置业”。这表明大多的购房者以前都是没有投资过住宅物业。其原因是：一、这两年是结婚生孩子的高峰期，企业不能满足职工的购房需要；二、消费者对自身居住的环境有了更高的要求；三、人们的生活水平不断提高，置业成为一种习惯。 随着个人购买力的迅速的增加，无论是为了改善生活环境，还是提升生活的品质，将会有更多的消费者投身入住宅物业上了。客户分析客户分析（3 3）消费者购房的目的）消费者购房的目的点评： 从图中，我们不难发现，目前柳北区购买者购买商品房主要的目的是用来长期居住的（占86.6%），以解决自身的居住问题。 这两年来，城市建设力度不断加强，旧城
48、改造速度较快，拆迁户数量也在不断的增加，大量的拆迁户从长远的利益出发，会选择一些地段不是很好、小区环境一般，价格比较低的楼盘购买房子，目的只是为了解决眼前的住房的问题。一但他们安定下来，他们将会花更大的精力去挑选自己喜欢的房子，满足自己改善生活质量的目的。所以占4.5%的购买者选择了“临时过度”这一选项。客户分析客户分析（4 4）消费者的家庭收入情况）消费者的家庭收入情况点评： 被调查者平均收入普遍趋于中等水平，基本集中在5万元左右的档次区间。这也是目前柳北区楼盘购房者最主要、最稳定的构成群体，也是柳北房地产市场蓬勃向上发展的主要支撑力量。客户分析客户分析 项目市场消费群体分析项目市场消费群体
49、分析小结小结 以上数据都是从本次调查来分析的，它有着柳北区购房者所具以上数据都是从本次调查来分析的，它有着柳北区购房者所具有的自身区域特点：有的自身区域特点： 由于本项目所在区域的地处工业集中区，因此购房者的年龄大都在由于本项目所在区域的地处工业集中区，因此购房者的年龄大都在27-4727-47岁之间，职业大多是企业职工，个体户、小私企主等，经济能力岁之间，职业大多是企业职工，个体户、小私企主等，经济能力有限。有限。 在这个区域购房者多数是一次置业人士。他们大都因为想解决自在这个区域购房者多数是一次置业人士。他们大都因为想解决自身的居住问题，顺带提高生活品质。身的居住问题，顺带提高生活品质。
50、该区域购房者的购房目的主要是为了长久居住的。该区域购房者的购房目的主要是为了长久居住的。 家庭年收入家庭年收入3000030000元左右和元左右和5000050000元左右是目前购房者的最主要、最元左右是目前购房者的最主要、最稳定的构成群体；稳定的构成群体；客户分析客户分析项目市场购买力调查分析项目市场购买力调查分析（1 1）户型选择）户型选择点评： 从人们长期居住生活习惯以及居住空间使用率方面来说，大多数的购房者在选择户型时，有54%选择了“三房两厅”。其中，以三房两厅一卫最受欢迎，这也和该区域消费群体务实的性格有关。同时，随着购房者年龄年轻化现象的出现，两房两厅一卫的户型越来越受到区域内那
51、些年轻、喜欢独立、享受生活的购房者的选择（占30%）。客户分析客户分析（2 2）住宅面积选择）住宅面积选择点评： 消费者理想的面积比例为：两房两厅一卫的户型面积在70-89左右；三房两厅一卫的户型面积最好在90-109以内。三房两厅两卫的户型面积在110-129左右。客户分析客户分析（3 3）消费者房价选择）消费者房价选择点评： 从调查的目的来看，85的被调查者选择自住。目前有50的被调查者对住宅的心里价位在20万以内，38的被调查者的心里价位为20-40万元。由此可见，该片区消费者的消费水平还处于中等偏下的水平。 客户分析客户分析（4 4）消费者置业位置的选择）消费者置业位置的选择点评： 对
52、于地段的选择，62的被调查人群选择了柳北，这说明工作和生活的距离平衡成为选择的关键。有35的被调查人群选择了河东，是看好了河东区环境、学区的优势，但是不断飙涨的房价，“东迁”所带来生活成本的增加，以及目前该区域生活配套的相对缺乏，也会成为这些中端客户需要权衡的因素。 客户分析客户分析（5 5）消费者置业所考虑的因素）消费者置业所考虑的因素点评： 多数被调查者对柳北片区的各项配套非常满意，菜市、超市、医院、体育场、学校等等基本设施完备，出行也很方便，一般自行车、电动车就能够满足出行要求。而且长期生活在该片区，内心归属感强烈。由此可见，居住环境习惯、周围人群亲和力、周边配套完善三方面因素都在影响柳
53、北片区住宅消费人群的消费方向，其中从潜在消费人群调查分析来看，与工作地点距离近，户型实用的住宅产品最受欢迎。客户分析客户分析通过以上的分析，可以得出柳北区消费者所具有的普遍特征：通过以上的分析，可以得出柳北区消费者所具有的普遍特征：目目前前众众多多消消费费者者多多选选择择面面积积为为9090110110平平方方米米左左右右的的三三房房，但但也也有有一一定定数数量量的的消消费费群需求群需求8080平方米左右的两房；平方米左右的两房；距离工作地点近，户型实用的住宅产品最受欢迎距离工作地点近，户型实用的住宅产品最受欢迎；被被调调查查者者的的心心里里价价位位为为20-4020-40万万元元。由由此此可
54、可见见，该该片片区区消消费费者者的的消消费费水水平平还还处处于于中中等偏下的水平等偏下的水平 ；虽虽然然柳柳北北区区仍仍然然是是人人们们购购房房的的重重点点选选择择区区域域，但但看看好好河河东东新新区区环环境境、学学区区优优势势的的也也占一定的比例。占一定的比例。 项目市场购买力调查分析小结项目市场购买力调查分析小结客户分析客户分析 消费者市场分析总结消费者市场分析总结 从这次调查不难看出，买方市场已经回归理性消费的阶段，人从这次调查不难看出，买方市场已经回归理性消费的阶段，人群消费习惯观念已经形成。市场的购买需求是明显的，现有的市群消费习惯观念已经形成。市场的购买需求是明显的，现有的市场销售
55、价格增幅和消费购买力的提升基本一致。区域内的消费者对柳场销售价格增幅和消费购买力的提升基本一致。区域内的消费者对柳北片区的居住环境习惯认可度较高，柳北片区住宅市场既存在市场切北片区的居住环境习惯认可度较高，柳北片区住宅市场既存在市场切入契机，但也增加了市场开发经营的市场承接难度和压力。入契机，但也增加了市场开发经营的市场承接难度和压力。客户分析客户分析本次调查问卷本次调查问卷客户分析客户分析战略目标战略目标现状分析现状分析战略之道战略之道市场分析市场分析项目分析项目分析客户分析客户分析战略定位战略定位经济分析经济分析营销实施营销实施物业发展物业发展项目区位：项目区位：项目区位：项目区位： 项目
56、位于的柳北板块是目前柳州市工业发展区域项目位于的柳北板块是目前柳州市工业发展区域1.1.项目位置项目位置项目位于柳北北雀路西侧，桃源路西南面，距离城中区大约20分钟车程。2.2.区域印象区域印象项目处于工业发达的柳北区域，属北雀路板块，区域生活配套成熟，周边道路设施相当完善，区域优势凸显。 本案本案 项目分析项目分析项目用地规划设计条件项目用地规划设计条件项目用地规划设计条件项目用地规划设计条件: : : :中高密度的精品社区中高密度的精品社区一期一期一期一期二期二期二期二期北北北北雀雀雀雀路路路路桃桃桃桃源源源源路路路路规规规规化化化化路路路路项目用地分两期开发。本次策划主要先考虑一期的开发
57、设计。一期呈东北-西南方向分布。原为柳建公司料场。一期总的净用地面积为16882平方米，根据项目地块实况和目前规划设计条件的容积率指标测定本项目总建筑面积约为39500平方米。 本本 案案未来规划未来规划项目分析项目分析项目周边环境：项目周边环境：片区市政、医疗、文化教育配套完善，居住环境较好片区市政、医疗、文化教育配套完善，居住环境较好购物市场：胜利市场、北雀市场、向阳超市 公园：雀儿山公园、长林公园 雀儿山公园医院：区三建医院、柳化医院 柳化医院 学校：胜利一小、胜利二小、市第19中市第19中学北雀市场治安：黄村派出所（桂景湾旁）市公安局柳北分局（红碑路口）黄村派出所项目分析项目分析项目四
58、至：项目四至：周边较复杂，视野开阔，道路交通便利，周边较复杂，视野开阔，道路交通便利，本案本案未来规划东北面东南面西南面西北面临桃源路正面的一片菜地马路对面住房项目边界现况一项目边界现况二柳建职工住宅云雀建筑钢材厂项目目前进出口项目边界现况目前在出租的项目二期桂景湾正对面的北城华府临柳化货运铁路凤糖生化公司火电厂货场支路桃源居电动工具厂正面的一片菜地项目分析项目分析地块现状：地块现状：地块完整，地势平坦空旷，地块上四围有仓库和住宅等低矮地块完整，地势平坦空旷，地块上四围有仓库和住宅等低矮建筑建筑1、地块的东北面是靠桃源路界内主要是柳建职工的宿舍房（1-3层低矮建筑）。2、地块的东南面为目前地块
59、入口，界内为一层建筑。3、地块的西南面靠铁路，界内主要是一层的住宅和仓库。4、地块的西北面靠火电厂货场进出支路，界内是一层仓库。项目分析项目分析进入性：进入性：临城市次干道，昭示性较弱，但交通便利，进入性良好临城市次干道，昭示性较弱，但交通便利，进入性良好 地块东面是城市主干道北雀路；东北面为城市交通次干道桃源路；西南面则与望泰北城华府项目共用的规划道路。项目一期交通通达性强，但是昭示效果较弱。桃源路路况北雀路路况北雀路进入桃源路入口步行3分钟即车站 本本 案案未来规划项目分析项目分析地块资源条件综合分析地块资源条件综合分析外部环境外部环境自身条件自身条件1 1、具有良好区域发展环境、具有良好
60、区域发展环境n随着柳北片区发展，辐射范围扩大，城市基础和交通建设为房地产项目的发展提供良好的条件；项目区位价值凸显；n柳北片区商务、金融、市政、文化教育、医疗服务设施更成熟的完善和发展，将带动片区住宅市场的发展；2 2、便利的交通条件、便利的交通条件n地处北雀路、桃源路、红碑路交汇处，从桃源路步行2分钟即可到达北雀路主干道；n交通通达性强。1 1、地块规模较小，规划空间有限；、地块规模较小，规划空间有限；2 2、地块完整纯粹，利于规划设计；、地块完整纯粹，利于规划设计；3 3、地块的昭示性较弱，但视野通透性良好。、地块的昭示性较弱，但视野通透性良好。项目分析项目分析综合分析综合分析区域环境：区
61、域环境：1、随着白沙板块辐射范围的扩大，以及开发环境不断完善，柳北逐渐形成柳州重要的房地产区域市场；2、区内集结大量中端项目，吸引众多经济有限又想提高居住条件的置业者在此置业。自身条件：自身条件：1、充分利用自身现有资源，营造独特的社区环境，提升项目附加值；2、合理的社区整体规划设计和具有前瞻性的项目定位是实现价值的核心；3、项目规模小，打造具有核心竞争优势的产品是实现价值的保障。发展要求：发展要求：1、平衡开发是实现价值的关键；2、产品差异化定位非常重要。项目分析项目分析项目总论项目总论地处柳北片区地处柳北片区| |桃源路北雀路交汇处桃源路北雀路交汇处| |成熟发展区域成熟发展区域市政设施完
62、善市政设施完善| |房地产市场向中端方向发展房地产市场向中端方向发展配套周全配套周全| |生活氛围浓郁生活氛围浓郁占地规模小占地规模小| |进入性良好、昭示性较弱进入性良好、昭示性较弱视野开阔视野开阔| |四周都是低矮建筑四周都是低矮建筑项目分析项目分析SWOTSWOT分析的介定分析的介定 鉴于项目所处的市场、区域环境，以及地块属性和开发要鉴于项目所处的市场、区域环境，以及地块属性和开发要求。为清晰项目定位方向，我们运用求。为清晰项目定位方向，我们运用SWOTSWOT分析，对地块进行全方分析，对地块进行全方位的分析。位的分析。项目分析项目分析优势优势 StrengthStrength劣势劣势
63、WeaknessWeakness地处成熟的柳北生活圈，周边生活配套完善；周边房地产相继开发完成，带动本区域的居住氛围；交通四通八达，十分便利 ；规模小，资金投入不太大，宜于操作 。北面是柳化、火电厂，烟味、粉尘浓厚；西南面是柳化、火电厂的货运铁路，存在一定噪音影响；地块规模小，自身配套难以健全；目前周边环境较差。机会机会 OpportunityOpportunity发挥优势发挥优势 抢占机会抢占机会 转化威胁转化威胁利用机会利用机会 克服劣势克服劣势 避免威胁避免威胁大量的城市基础和交通的建设为房地产的发展提供良好的基础和条件 ；大量的旧城改造和拆迁人为地使房屋需求量大增，为房地产发展提供了很
64、好的契机 ；区域产品同质化较严重，缺乏创新；p充分利用地缘优势，有效整合地块自身等资源，以打造项目差异化、特色化；充分提升项目品牌与形象；p西南面临铁路，可通过建隔音墙和防震沟、加大与铁道的距离、配备中空隔音玻璃的方法进行处理，以降低噪音效果 。p抓住市场空白点和机会点，通过产品创新，迅速占领市场制高点，截流竞争项目的目标客户；p通过主题鲜明的形象及品质打造，加强项目自身比较优势，以弱化项目各种不利条件；p合理的物业类型组合，寻找市场空白点，规避市场风险；p选择合适的销售时间节点，弱化柳化、火电厂发出的烟味、粉尘对销售的影响；p通过项目的整体展示，赢得市场美誉度和知名度，树立企业品牌形象。威胁
65、威胁 ThreatenessThreateness未来片区供应量会增加，市场竞争加大；未来银行按揭政策存在不确定因素；购房者日益成熟，对市场要求日益提高；河东整体区域竞争；中房项目是本项目的直接竞争项目。本体着手、突出自我、本体着手、突出自我、差异化制胜差异化制胜项目分析项目分析项目分级次竞争策略项目分级次竞争策略与中房项目直接竞争与中房项目直接竞争中房项目优势：中房项目优势：1、品牌开发商；2、中房地块比本地块相对优越。竞争策略：竞争策略：1、充分发挥产品优势，以独特的社区规划和形象对抗，分流其客户资源；2、与中房项目形成良性竞争，最终实现片区共荣发展的双赢局面。与柳北片区竞争与柳北片区竞争
66、以极具亲和力的形象、差异化产品吸引客户。与其它片区竞争与其它片区竞争随后期社区成熟和产品的展示，市场形象得以成功树立，利用刚性价差，吸引其它区域外溢客户。远期项目初期1.1.中房项目中房项目直接竞争直接竞争2.2.柳北片区柳北片区差异化竞争差异化竞争3.3.其它片区其它片区性价比竞争性价比竞争项目分析项目分析竞争策略竞争策略 因中房项目与本项目地块一街之隔，且先于本项目推出市场，是直接竞争项目。同时未来与柳北片区项目竞争将会更加激烈。因此在项目整体规划和产品设计需具有前瞻前瞻性、竞争性，以此全面超越竞争对手，有效分流竞争对手的性、竞争性，以此全面超越竞争对手，有效分流竞争对手的客户资源，吸引柳
67、北片区其它项目的客户。客户资源，吸引柳北片区其它项目的客户。项目分析项目分析案例借鉴：协和案例借鉴：协和案例借鉴：协和案例借鉴：协和 康城康城康城康城地理位置地理位置：位于柳北区北雀路28号；规模规模：占地面积142亩，总建筑面积约16.5万，约1180套左右；价格价格：开盘1450元/（2002年），收盘2650元/（含叠拼别墅）。目前该小区二手房的价格在2500-3100元/左右，且交易量活跃。销售策略：销售策略：分期推出，有利价格提升；提前展示，给客户信心；亮点产品吸引市场项目分析项目分析案例适用性分析案例适用性分析协和协和康城与本项目相似点康城与本项目相似点客观条件客观条件区域：区域客
68、户认可度高；客户：柳北客户为主；交通：离城市主干道较近；开发目标开发目标打造特色产品吸引市场；树立市场形象，打造企业品牌。协和协和康城康城是一个以多层为主，集多层、低密度住宅和电梯洋房于一体的风情园林社区。整个小区户型多是南北朝向，多数户型设计了阳光屋，在满足基本居住的条件下，考虑到了居住的舒适度。项目园林景观独具特色，环境优美，采用堆坡、分层次绿化等手法，让住宅隐于静谧的环境里，在柳北这个工业污染区真正打造出“离尘不离城”的舒适居住氛围。 项目分析项目分析协和协和协和协和 康城康城康城康城的成功关键因素的成功关键因素环境：环境：景观生动有致,造就了具有生机与活力的居住氛围；项目独创坡地生活特
69、色的乡居环境。产品产品: :康城的户型设计上多考虑为居者最大可能的提高住宅的使用率；康城多个户型设计了阳光屋、赠送一半面积的室内游泳池，无不让居者生活更创新，更惬意。物业：物业：由协和公司旗下的广西泓福物业公司进行物业管理。该公司在柳州是得到市场一致认可的物业管理公司。服务安全、细致、周到。小区内没有防盗网。营销营销: :以产品创新，服务提升作为营销的重要方向；情景感受的营销方式以及协和品牌的号召力；交通交通: : 便捷的城市主路为吸引其它区域客户提供了支撑。 项目分析项目分析协和康城的案例启示协和康城的案例启示产品创新、服务创新是实现溢价的保障产品创新、服务创新是实现溢价的保障如何获得客户对
70、如何获得客户对项目价值的认同项目价值的认同感？感？如何打造具有很如何打造具有很强竞争力的产品强竞争力的产品？关键词：建筑规划关键词：建筑规划/ /产品产品/ /服务服务消费心理层次不一，价值评价体系趋于复合，形象、产品等构成了较为重要的客户价值点，成为溢价重要因素；规划、建筑设计（包括户型、立面、生态技术等）可以成为产品力的发力方向；在面对竞争比较激烈的市场，服务也是可以提升价值的重要因素；充分展示是保障产品力转化为实际销售的重要载体。结论：结论：产品、服务及其充分展示是实现溢价的重要因素。产品、服务及其充分展示是实现溢价的重要因素。项目分析项目分析案例研究总结案例研究总结关键词：关键词：产品
71、创新产品创新 建筑规划建筑规划风格鲜明风格鲜明 情景体验情景体验服务创新服务创新 独特营销独特营销通过产品创新，超值服务，实现价格、客户突破。在项目整体规划上，产品力的努力方向是重要因素，主打项目形象的产品可以给客户带来巨大冲击。项目整体形象的体现包括：景观、户型、建筑形式综合的示范区；物业的品质感和震撼感；情景体验、园林等环境形成的强烈的感染力；服务的提供上体现细节。项目分析项目分析战略目标战略目标现状分析现状分析战略之道战略之道市场分析市场分析项目分析项目分析客户分析客户分析战略定位战略定位经济分析经济分析营销实施营销实施物业发展物业发展1 1、竞争导向、差异定位、竞争导向、差异定位以竞争
72、为导向，结合项目的规模及特征，抓紧市场空白点，避其锋芒，产品差异化定位致胜！创新柳州特色精品小盘开发模式，树立市场品牌。2 2、规划设计、产品创新、规划设计、产品创新 通过产品创新，以强势产品建立市场新标杆，赢得市场的美誉度和知名度。同时凭借出色的规划建筑、产品设计的赠送概念实现产品附加价值。3 3、形象鲜明、情景体验、形象鲜明、情景体验打造形象鲜明的亲和形象，全面实景展示未来生活情景，以情景体验方式推出市场，一举奠定项目在市场的精致、和谐、人文精神内涵的社区形象。项目发展战略项目发展战略战略之道战略之道现在我们的战略之道是：现在我们的战略之道是：经济型中端物业的经济型中端物业的“发展模式发展
73、模式”的确立的确立经济入市，中端立市经济入市，中端立市当各种限制条件存在时，当各种限制条件存在时，本项目最有可能性的出本项目最有可能性的出路是：路是：在高端与低端大众之间在高端与低端大众之间寻找平衡寻找平衡项目物业档次定位案例参照高端大盘物业半岛中央花园中端大众物业水天一洲、北城华府低端大众物业桃源居低价倾销，与本项目目标不符低价倾销，与本项目目标不符项目先天条件不支持项目先天条件不支持制造经济型中端制造经济型中端战略之道：战略之道：打造经济型中端精致物业！打造经济型中端精致物业！战略之道战略之道战略目标战略目标现状分析现状分析战略之道战略之道市场分析市场分析项目分析项目分析客户分析客户分析战
74、略定位战略定位经济分析经济分析营销实施营销实施物业发展物业发展 目标客户群定位目标客户群定位 据前述客户调研分析，本项目的目标客户群如下：1、欲改善居住环境的柳钢、柳化等企业职工、初级管理人员2、柳北各事业单位职员：教师、银行职员等3、适婚青年4、个体经营户5、片区原居民中心客户群：中心客户群：认可柳北生活环境和氛围的本区域消费者认可柳北生活环境和氛围的本区域消费者边缘消费群：边缘消费群：2、用于养老或买给子女居住的中老年人1、区外外溢客户战略定位战略定位3、由于城市拆迁而急需解决居住问题的拆迁户这部分客户群体所需的商品住宅要求面面积积适适宜宜、实实用用性性高高，距距离离上上班班和和亲亲朋朋好
75、好友友近近，对项目居居住住功功能能和和生生活活氛氛围围高度重视。多数为首次置业，因而他们的注意力更多集中在社社区区的的环环境境、发发展展商商的的实实力力、价价格格等方面， 相比高端消费群体，他们更更感感性性，更易被一些广告渲染出来的氛围和情调所吸引。 目标客户群分析目标客户群分析消费观消费观战略定位战略定位 目标客户群分析目标客户群分析心理特征心理特征具有较强的自主意识，有着自己的价值标准，生生活活重重心心在在于于工作和家庭。工作和家庭。他们大多已有孩子，或已有生育计划，已拥有或正准备组建家庭，因此他们相对平和，懂得享受平淡生活的美好。平和，懂得享受平淡生活的美好。战略定位战略定位类型类型主力
76、户型主力户型 面积（面积（m m2 2） 套数比例套数比例说明说明11+111+1小高层小高层一房404510紧凑实用、布局合理；大一房设计大尺度阳台可变一房可变一房555560602525通过赠送面积演变为二房二房707510%局部增加赠送的设置可变二房可变二房858590904040通过赠送面积演变为三房，提高户型竞争力三房二厅二卫三房二厅二卫1101101515紧凑实用、采光朝向良好，各功能分区明确，带入户花园或大尺度阳台，抑或露台户型定位说明：户型定位说明：户型以可变1房、2房为主，整体面积区间略低于市场传统面积510平米；确保使用率，减少单位面积，提升单价，保证总价竞争优势；通过户型
77、创新及赠送面积的手法来达到满足居住的舒适度，从而全面提高产品的市场竞争优势。主力产品面积差异化主力产品面积差异化 产品定位产品定位战略定位战略定位具现代城市新邻里关系的具现代城市新邻里关系的 百百 变变 花花 院院HOUSEHOUSE特色精品小户型特色精品小户型战略定位战略定位关键词：关键词： 精致、特色、人文、亲情、邻里、庭院精致、特色、人文、亲情、邻里、庭院u城市在变，柳北也在变u而现代街坊得以延续守望相助的传统邻里关系u百变空间，价值更多体现u花院，既是社区园林，亦指户内入户花园和大尺度阳台项目命名原则项目命名原则一、反映产品的差异性；二、反映项目未来的生活品质，与目标客户群产生共鸣；三
78、、通俗易懂，朗朗上口，易传播；四、能为开发商带来可持续发展的品牌效应。战略定位战略定位 对客户最具吸引力的产品最大特色在于“百变花院”，可实现“1房变2房、2房变3房”的概念，随着住宅形态和生活习惯的改变，庭院生活在我们的生活居住中被逐渐淡化。一味追求欧陆风情的结果，便是对异域风情的审美疲劳，渴求传统人文的回归。对于柳州，特别是柳北人来说，只有庭院能够触动心底潜藏已久的品味亲情生活的梦想 ，所谓“人宅相扶，感通天地”。 “左庭右院”除了可明确表达项目产品的特点之外，所赋予项目的精神与情感内涵将深深打动客户的内心战略定位战略定位 案名推荐一案名推荐一 柳北片区为柳州老的工业区，各大中型企业职工的
79、工作、生活模式形成区域内独特的具有人文气息的传统邻里关系，亲情、温情且热络。随着城市的发展与住宅的变革，传统的邻里关系受到冲击。本案名可较为直观的表达对邻里关系的维护，满足目标客户群的情感诉求。战略定位战略定位 案名推荐二案名推荐二“春风大雅能容物”意指春风有包容接纳万物的博大情怀 。春风会让人联想到万物复苏、春暖花开、青翠欲滴、色彩斑澜给人宁静、舒适、和谐、放松、愉悦的感觉，即所谓如沐春风。“春风里”则可很自然的理解为生活在这里就如同身处春风里，会带给你快乐，幸福；另外也可呼应到项目一期临次干道，避免了主干道的噪音影响，安静适宜居住，可弱化昭示性较差的缺陷。战略定位战略定位 案名推荐三案名推
80、荐三战略定位战略定位小结小结具现代城市具现代城市新邻里关系的新邻里关系的百变花院百变花院HOUSEHOUSE项目命名项目命名 左庭右院左庭右院核心客户为核心客户为区域内企事业单位职工、原居民、个体经区域内企事业单位职工、原居民、个体经营户营户户型以户型以2 2房为主房为主，通过户型创新手法达到赠送面积，提高户型竞，通过户型创新手法达到赠送面积，提高户型竞争力。争力。战略定位战略定位战略目标战略目标现状分析现状分析战略之道战略之道市场分析市场分析项目分析项目分析客户分析客户分析战略定位战略定位经济分析经济分析营销实施营销实施物业发展物业发展规划设计理念与思路规划设计理念与思路结合地块形状和桃源路
81、一侧的入口，在平面布局上形成既有曲折紧密，又有开阔宽敞的收放多变的趣味空间、错落空间等丰富的空间形态。同时，每栋建筑随着景观走向而围合形成双中心庭院，并把握好南北走向的角度。项目总体规划建议项目总体规划建议物业发展物业发展综合考虑地块大小、形状，以及建筑朝向、楼间距、小区内部通风采光、景观资源分布等因素，优化每一楼栋产品的综合品质，并追求最大均好性；桃源路给了项目一期商业物业的发展空间，因此沿路设置一层商业物业；地块西南侧为市政规划路，在未来具有商业价值，可于规划中进行前瞻性考虑。建筑规划建筑规划市政规划路物业发展物业发展桃源路北雀路 项目东北面、西北面为民房、厂房和农田，东南面为与项目二期相
82、邻，西南面为铁路，有一定噪音污染。项目周边没有景观资源！营造内部景观，将眼球向内部吸引！营造内部景观，将眼球向内部吸引！园林规划建议园林规划建议铁路铁路 本案一期本案二期民房民房厂房厂房物业发展物业发展第四层次第四层次第三层次第三层次第二层次第二层次第一层次第一层次新邻里关系的营造新邻里关系的营造园林小品与细节的打造园林小品与细节的打造差异化的园林景观与建筑立面差异化的园林景观与建筑立面百变空间（百变空间（N+1户型）的打造户型）的打造未来的打造方向上，筑网建议：立足于市场差异化及客户群的需求我们挖掘了本项目可发展的路线筑网建议：立足于市场差异化及客户群的需求我们挖掘了本项目可发展的路线物业发
83、展物业发展建议建筑在总体上应呈现出现代、简约、明快的建筑风格。在外立面效果上可通过色块或色彩线条的对比，使楼体显得活泼、跳跃，以从周边的环境中跳脱出来。但需考虑片区受污染影响，应选取易清洗的外墙材料。暖色调的色彩给人愉悦感，更具亲和力。建筑风格建筑风格物业发展物业发展本项目园林主题为：庭院式园林风情，重点在于园林情趣的营造。可通过在社区中心密植婀娜多姿的热带植物，达到四季花常开、色彩缤纷的效果。 园林景观园林景观长在楼宇之间的大树物业发展物业发展基于一期开发的地块规模小，项目处于的地段及片区市场环境，片区功能定位，我们认为本项目的园林景观的打造不宜过于繁复，应考虑成本投入比，因此，本项目园林打
84、造应以点带面方式来营造。市政规划路依据地块形状和建筑布局，小 区的景观轴线为东北西南走向贯穿整个小区。景观轴线上设置两个中心庭院式组团景观，两侧设置楼栋间小组团景观。园林景观园林景观物业发展物业发展市政规划路园林景观园林景观开在头顶的花简单、自然的点缀更能直达客户的内心。物业发展物业发展几个朴素的花盆 一段绿意盎然的围墙园林景观园林景观物业发展物业发展园林景观园林景观彩色硬质铺装可使社区更具活力尺度适宜的公共休闲空间可满足社区居民交流的需求，令社区更具人情味与认同感。物业发展物业发展统一的导示系统，项目形象与品质的表现社区标识系统社区标识系统园林景观细部建议园林景观细部建议物业发展物业发展社区
85、小品硬质铺装铺装与小品铺装与小品社区环境的营造可通过增加一些具有情趣、自然、人文、现代气息的雕塑小品，增强社区空间质感和亲和力。具观赏性、趣味性的硬质铺装园林景观细部建议园林景观细部建议物业发展物业发展小区道路小区道路 小区道路的拼接要富于情趣变化，小区道路小区道路的拼接要富于情趣变化，小区道路两旁水景、绿化打造情调；两旁水景、绿化打造情调；园林景观细部建议园林景观细部建议物业发展物业发展休闲设施休闲设施通过休闲坐椅、健身器械、儿童游乐场等公共设施营造社区与人的和谐统一，传递社区文化，增强社区居民的归属感。园林景观细部建议园林景观细部建议物业发展物业发展针对项目的产品挖掘方向车库入口园林景观细
86、部建议园林景观细部建议车库的处理车库的处理景观车库及半地下车库处理手法，将车库融入到景观的一部分，形成项目的亮点之一。物业发展物业发展百变空间打造百变空间打造阳台仅算一半面积，可改造成一间房。一房巧变 房N+1房，想变就变，情趣天地随你所愿！（约62平米）物业发展物业发展阳台仅算一半面积，可改造成一间房。入户花园算一半面积，有效增大使用空间两房两厅巧变 房（约88平米）百变空间打造百变空间打造物业发展物业发展凸窗送面积偶数层露台送面积凸窗送面积270度落地大凸窗错层入户花园送面积偶数层入户花园奇数层入户花园两房两厅巧变 房百变空间打造百变空间打造物业发展物业发展阳台仅算一半面积，可改造成一间房
87、。2房2厅独特的空中花园设计，客户可自己隔成三房，从而实现溢价两房两厅巧变 房百变空间打造百变空间打造物业发展物业发展新邻里关系营造新邻里关系营造物业发展物业发展局部一层布置架空层，作为泛会所概念，以增加邻里交流空间，营造园落氛围。新邻里关系营造新邻里关系营造让社区生活生动表现出来秋千架、可以命名的种植园、社区居民笑脸墙，于细微处打动客户。物业发展物业发展战略目标战略目标现状分析现状分析战略之道战略之道市场分析市场分析项目分析项目分析客户分析客户分析战略定位战略定位经济分析经济分析营销实施营销实施物业发展物业发展规划总平规划总平4 4月月代理公司介入代理公司介入方案校审验证方案校审验证前期营销
88、筹备前期营销筹备相关合作单位物料落实相关合作单位物料落实预售方案预售方案项目开工项目开工预售预售本案整体进度铺排本案整体进度铺排策划公司介入策划公司介入营销实施营销实施“左庭右院”or“左邻右舍”or“春风里”的调性柳建柳建造就可预期造就可预期的生活乐趣！的生活乐趣！营销实施营销实施品牌：亲和力品牌：亲和力视觉：特色化视觉：特色化活动：参与体验活动：参与体验语言：通俗的号召语言：通俗的号召销售：诚信、服务、利诱销售：诚信、服务、利诱本案本案整体营销实施策略整体营销实施策略事件营销事件营销外围展示外围展示活动体验活动体验卖场展示卖场展示诚信诚信/ /实力实力扩大扩大/ /强化强化展示策略推广策略
89、品牌策略快 乐 的 居 住 ！创 建 柳 州 最 具 人 文 精 神 的 社 区营销实施营销实施展示策略卖场展示卖场展示外围展示外围展示展示策略展示策略营销实施营销实施SITESITE形象围墙户外广告形象墙形象墙+ +户外广告户外广告项目形象项目形象+ +主推广语主推广语外围展示外围展示形象围墙形象围墙鉴于中房金茂园项目先行启动，可有效利用其客户资源，于地块围墙进行项目宣传“有多少爱可以重来，好房子值得您继续等待”营销实施营销实施路旗住户大堂住户大堂电梯厅电梯厅/ /电梯电梯看楼通道看楼通道关键点：1、看楼通道要求3米宽，有安全、指引、宣传形象的功能；2、大堂按交楼标准装修装饰，体现品质；5、
90、电梯厅按交楼标准装修装饰，体现品质；8、电梯间保安接待服务。卖场展示卖场展示看楼通道看楼通道营销实施营销实施设计关键点：设计关键点： 在原户型设计的基础上增加创意；客厅放置造型较独特的家具或饰品，随意摆放一些杂志；主卧室舒适宽敞，不要摆放太多的家具；整个房子的设计要富有时尚感和动感，体现随意性，家具的选择不要过于沉重规矩。设计关键点设计关键点：入户要给人一进入便有一种放松、舒畅的感觉，厨房要实用温馨，客厅要典雅大方，主卧室必须舒适静逸，书房是一个重要单元。实用实用2 2房：实用感舒适感房：实用感舒适感 经典经典1 1房：个性化随性感房：个性化随性感设计原则：展示户型亮点（赠送面积），符合该户型
91、的面积定位；符合目标客户群的喜好或品位；尽量保持原有户型结构。关键点：注重景观面的通透感和开阔度，样板房地面保护膜，取消鞋套，室内家居装饰的品质卖场展示卖场展示样板房样板房营销实施营销实施事件营销事件营销活动体验活动体验推广策略推广策略营销实施营销实施推广策略事件营销眼球经济，形象树立活动体验整合增值举措重在亲和形象、情感打动重在亲和形象、情感打动推广策略推广策略营销实施营销实施第二波产品品鉴样板房开放/业内参观日“柳建百变庭院HOUSE”销售中心揭幕仪式第三波现场体验快乐社区体验，园区绽放第四波媒体攻势当地有影响力媒体进行特色社区炒作第一波高调亮相事件营销事件营销营销实施营销实施活动参与家庭
92、趣味运动会/笑脸大比拼情感共鸣童年游戏再体验产品品鉴样板房/园林活动不断，旨在赋予项目精神与内涵，并打动客户，引起共鸣。活动体验活动体验营销实施营销实施阶段划分阶段划分推广主题推广主题主要媒体主要媒体辅助媒体辅助媒体第一阶段项目形象占位：“柳建百变庭院HOUSE”户外广告（包括外部及工地） 短信第二阶段项目形象延展：“在这里快乐的居住”销售中心接受咨询网络、短信、户外广告（包括外部及工地）报纸（硬广+软文）第三阶段项目实景绽放“庭院HOUSE，走近您”样板房开放/预售网络，短信、户外广告（包括外部及工地）电台、报纸（硬广+软文）品牌策略扩大扩大/ /强化强化诚信诚信/ /实力实力品牌策略品牌策
93、略营销实施营销实施品牌物业管理，公共契约模式品牌物业管理，公共契约模式关键要求：关键要求：1 1、引进品牌物管引进品牌物管 2 2、研究先进物管公共契约研究先进物管公共契约的内容形式的内容形式 3 3、拟定物管公共契约条款拟定物管公共契约条款 4 4、法律确认公共契约法律确认公共契约 5 5、售楼处公示契约条款售楼处公示契约条款柳建柳建左庭右院左庭右院目的：给到客户最安全最人性化的物管信心，树立发展商诚信形象。目的：给到客户最安全最人性化的物管信心，树立发展商诚信形象。诚信诚信/ /实力实力营销实施营销实施诚信诚信/实力实力形式新颖，风格独特，形式新颖，风格独特，显示项目独特的形象特显示项目独
94、特的形象特点及主题演绎，在表现点及主题演绎，在表现上主要从符号、色彩、上主要从符号、色彩、色块和版式等方面体现。色块和版式等方面体现。项目楼书；项目楼书；折页、户型单张；折页、户型单张；宣传海报；宣传海报；模型、效果图；模型、效果图；新街坊新街坊/ /庭院生活手册；庭院生活手册；置业投资手册；置业投资手册；名片；名片；扩大扩大/强化强化亲亲亲亲热热热热，住住在在左左庭庭右右院院 o or r左左 邻邻 右右 舍舍 o or r春春 风风 里里营销实施营销实施战略目标战略目标现状分析现状分析战略之道战略之道市场分析市场分析项目分析项目分析客户分析客户分析战略定位战略定位经济分析经济分析营销实施营
95、销实施物业发展物业发展一期经济技术指标建设用地总面积18172建设用地净总面积16882 容积率（预估）2.34 计容积率建筑面积约39500 住宅38500 商业1000 地下室7000 总建筑面积46500 单位：平方米经济分析经济分析住宅价值实现通路住宅价值实现通路 项目的定价主要通过市场定位法来确定，由于本项目约在2009年下半年上市，市场价格仍有较大的变化空间。因此本次报告的价格研判主要从价格实现的方法上来阐述项目价值提升的通路，具体的价格将在入市前半年开始重点研究。注：此价格研判不是最终的销售价格，仅作经济分析依据住宅价值实现的六大因素，每个因素对项目价值的提升都会有一定的影响作用
96、，其中形象和产品价值是项目实现价值的重要影响因素。市 场 增 长区 域 价 值形形 象象 价价 值值产产 品品 价价 值值服务价值营 销 价 值340033003600380040004200住宅价格研判住宅价格研判经济分析经济分析住宅目标价格实现：目标价位目标价位目标价位目标价位4000400040004000元元元元/ / / /平方米，力争上平方米，力争上平方米，力争上平方米，力争上4200420042004200元元元元/ / / /平方米平方米平方米平方米依据行业的经验商铺价值是住宅价值的3倍，基于我们对本项目未来住宅价值的研判，本项目的商铺目标价格：1200012000120001
97、2000元元元元/ / / /平方米平方米平方米平方米因此，我们认为本项目因此，我们认为本项目因此，我们认为本项目因此，我们认为本项目基于对项目营销服务及产品附加值的打造和我们对未来柳州市场基于对项目营销服务及产品附加值的打造和我们对未来柳州市场的信心所在，同时考虑到项目的入市时间预计在的信心所在，同时考虑到项目的入市时间预计在20102010年。年。注：此价格研判不是最终的销售价格，仅作经济分析依据经济分析经济分析项目开发成本估算表项目开发成本估算表 净用地面积: 16,882.00 建筑面积: 46,500.00 序号序号项目名称项目名称计算面积计算面积 单价单价( (元元/ /) ) 金
98、额金额( (万元）万元）备注备注一一土地成本土地成本1.1 地价 25.30 100.00 2,530.00 2,530.00 地价按100万/亩计二二前期工程费前期工程费2.1勘察测量费 46,500.00 5.00 23.25 2.2规划设计费等 46,500.00 40.00 186.00 前期工程小计前期工程小计 209.25 209.25 三三建安工程费建安工程费3.1小高层 46,500.00 1,600.00 7,440.00 含地下室建安工程费小计建安工程费小计 7,440.00 3.2园林景观 18,172.00 130.06 236.35 园林设施费用按占地面积的70%,每
99、平方米200元计算.3.3室外配套 46,500.00 80.00 372.00建安工程费总计建安工程费总计3.13.33.13.3 8,048.35 8,048.35 四四管理费用管理费用前三项3% 323.63 323.63 五五不可预见费不可预见费二、三项3% 247.73 247.73 六六其他费用其他费用6.1工程监理费 46,500.00 25.00 116.25 6.2其他（报建费等） 46,500.00 25.00 116.25 其他费用小计小计6.16.2 232.50 232.50 七七财务费用财务费用 240.00 240.00 财务费用是按向银行融资3千万人民币,期限为
100、1年,计算费率按8%计算.八八开发总成本开发总成本(一)(七) 11,831.45 11,831.45 楼面建筑成本为2544元/平方米 项目开发利润估算表项目开发利润估算表经济分析经济分析序号序号项目项目可销售面积可销售面积单价单价/ /平方平方米米总金额总金额1住宅销售收入3850042001617000002商铺销售收入10001200012000000 3销售总收入173700000 173700000 4项目总投资118314539 118314539 5销售费用按销售收入的3计5211000 6销售税费销售收入的5.5计9553500 10税前利润40620961 40620961
101、 11税前利润率34.33%34.33%本篇报告重点内容回顾本篇报告重点内容回顾项目理解：项目理解：项目的整体改造开发将有助于提升片区形象，改善周边居住环境；项目的整体改造开发将有助于提升片区形象，改善周边居住环境；区位概要：区位概要：柳南旧机场区，未来整体规划价值突显，纳入该区域范畴，是项柳南旧机场区，未来整体规划价值突显，纳入该区域范畴，是项 目发展重要策略方向；目发展重要策略方向；地域属性：地域属性：城乡结合部，借助柳南整体规划大势，打造区域一级，脱离柳江城乡结合部，借助柳南整体规划大势，打造区域一级，脱离柳江县系，纳入柳南城系；县系，纳入柳南城系；地产大势：地产大势：20072007年
102、，整体市场呈显出供求两旺的市场局面，年，整体市场呈显出供求两旺的市场局面，20082008年回归理性；年回归理性；客户属性：客户属性：项目周边区域及柳北片区，以企业职工、泛公务员、生意人为主；项目周边区域及柳北片区，以企业职工、泛公务员、生意人为主；战略思路：战略思路：通过产品创新，提升项目附加值，以通过产品创新，提升项目附加值，以绝对差异化绝对差异化树立市场特色楼树立市场特色楼盘盘的物业形象；的物业形象；战略定位：战略定位：经济型中端物业经济型中端物业具现代城市新邻里关系的百变花院具现代城市新邻里关系的百变花院HOUSE HOUSE ； 内容回顾内容回顾物业发展：物业发展：构筑具有特色、精致
103、、可参与的现代庭院社区构筑具有特色、精致、可参与的现代庭院社区营销战略：营销战略：展示策略推广策略品牌策略展示策略推广策略品牌策略价值实现：价值实现：税前销售利润税前销售利润3.263.26亿元；亿元；本篇报告重点内容回顾本篇报告重点内容回顾项目案名：项目案名：左庭右院左庭右院/ /左邻右舍左邻右舍/ /春风里；春风里；信心保证：信心保证：住宅保住宅保36003600元元/ /平米，争平米，争40004000元元/ /平米平米内容回顾内容回顾 本案作为柳建集团锻造地产品牌的战略目标本案作为柳建集团锻造地产品牌的战略目标本案作为柳建集团锻造地产品牌的战略目标本案作为柳建集团锻造地产品牌的战略目标筑网将为此提供全程最专业的地产开发服务筑网将为此提供全程最专业的地产开发服务筑网将为此提供全程最专业的地产开发服务筑网将为此提供全程最专业的地产开发服务汇报结束，感谢聆听！汇报结束，感谢聆听！
