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1、20132013年修江新天地第三季度年修江新天地第三季度营销推广营销推广提案提案2013.7.252013.7.25报告体系REPORTING SYSTERM 目标进程 前期工作回顾 市场分析 营销策略 二季度营销执行方案一、目标进程2013年目标进程：本年度目标计划：九千万!本年度销售额完成4171万元整，完成年度销售46%，离年度销售目标仍就有一定距离，因而三季度将面临重压考验。截止7月26日，累计来访登记490组，而三季度为完成本年度销售任务，提升项目有效来访，将成为三季度的关键。二、前期工作回顾前期工作回顾：4月29日5月1日：“修江世家全城首映”项目顺利开盘；4月29日5月1日：修江
2、新天地豪车展，配合开盘，形成市场关注度；5月16日：二季度”太太的花园“开始全面推广；6月2日：”太太的花园“之太太的亲子作战活动开展；6月8日：增设城区户外广告位两款；6月16日：”太太的花园“会一款糕点多美妙蛋糕教学活动开展；7月：由于现场工程整改，并未做推广；预计8月份：开展与中国人保有限公司开展的“修江车友会”活动；前期工作回顾1、开盘造势：实现项目整体战略第一步；完成销售任务百分之三十五，实现项目品牌影响力；2、”太太的花园“全面推广；向市场传播项目买点，赠送面积，价格等；只针对洋房和联排产品进行推广；营造出高端、高贵形象。前期工作回顾3、赠送城区中心户外广告；弥补城中心品牌展示少，
3、形象单一的问题；有效传播营销推广诉求；维系高端、高贵形象。（城南中心区）（线四小对面，进城主路口）前期工作回顾前期工作回顾4、“太太的花园”系列圈层活动；针对女性客户推出，挖掘女性客户；深化二季度营销推广主题；挖掘潜在客户，提升现场来访。（城南中心区）（线四小对面，进城主路口）前期工作回顾5、“太太的花园”活动主题网络造势；为配合整体营销推广，通过网络推广维持市场关注度；挖掘潜在客户，抓住这对外推广的唯一平台。前期工作回顾6、软文造势（修水报+网络）；为后续开盘热销的做足舆论攻势；抢占项目高端话语权。7、5月1日至7月25日客户分析：（一套别墅抵销售成交2套，五月份双拼别墅一套，六月份双拼别墅
4、一套，）前期工作回顾统计分析：三个月中由于5月份为开后一个月，整体客户情况和销售情况均比较好；但6月份及7月份，无论是来访和销售均有比较大的下降，究其原因：一、天气炎热，导致客户来访减少、二、由于整个项目处在工程整改过程中，并未进行活动推广和销售推广。本季度的整体营销推广，充分说明营销推广和活动配合是拉动客户来访的关键。同时结合前一段时间的圈层活动及大型活动推广上看，圈层文化活动应在渠道和客户挖掘上做足准备，不然会导致整个活动难以操作运行，而大型的活动推广，必须具有较大吸引力，由于项目距离城市中心有一定的距离，没有一个较为引爆市场的关注点也将难以形成市场号召力。市场销售及价格情况：通过整体市场
5、分析，从销售量上说，整个走向基本与项目基本吻合，从五月份起，市场逐步进入淡季。从销售均价看上，二季度是销售均价相比一季度一出现百分之五左右的下滑，市场很多新的楼盘推出，使得市场上很多楼盘急于销售冲量，导致销售单价跌破4000元。三、市场分析锦绣南山项目现处在代理商重组中，新的代理公司以开始招聘销售人员和宣传推广布局（已坚定高速连接线高炮一块，柯龙线户外广告一块，为期半年），项目有望在12月份开盘，同时如工程进度可以，将于十月份开始产品认筹，同时样板房装修也在计划之中，因此10月份的整体营销推广将变得极为重要，如若不能实现既定销售任务，将会面临与锦绣南山正面竞争的局面。主要竞品跟踪锦绣南山别墅项
6、目：四、销售策略及执行【我们所面临的问题】营销策略思考：全年销售压力大客源面窄市场竞争即将出现如何撼动金九银十我们如何突围？突围关键因素一、 制造市场关注力，提升来访，解决【我们所面临的问题】客户来源问题。选取战役决战日：10月1日样板房开放 全城首个高端样板房，是实现项目具象成为高端生活场景的真实写照，足够市场号召力及销售推动力。营销策略思考：如何规划这场高端战役？八月底启动样板房开放形象，也是三季度主题形象，同时配合“首席别墅生活体验师”选拔活动，制造市场关注度，引出三季度营销推广策略。 推广主题：臻墅样板 首映修江 活动配合：招募修江首席别墅体验师，日薪千元 活动时间：8月10日9月20
7、日营销策略思考:如何揭开这场关键战役?九月底启动样板房开放日期，如何吸引全城所有高端客户关注，如同开盘的豪车展一样，我们需要一个关注点，吸引全城客户前来关注。 推广主题：臻墅样板 首映修江 活动配合：携手国际超模，首映臻墅样板开放 活动时间：9月20日10月7日营销策略思考:如何揭晓这场关键战役?如何影响这场战役，后期将通过多个配合活动来强化别墅生活体验述求，以此活动影响最大化。包括“家装展”、“车技表演”“同学会”等。营销策略思考:如何影响这场关键战役?突围关键因素二、 深入渠道，影响城市阶层，解决【我们所面临的问题】客户面窄的问题。营销策略思考:深入接触客户一、市调行动：活动时间：8月20
8、日9月20日中午11:3014:30晚上17:3020:00参与人员：置业顾问，活动内容：每天选派两位置业顾问至已联系好的高档餐饮场所进行问券调查，既可进行市场调查反馈意见，又可以挖掘潜在客户。活动要求：置业顾问需佩戴整洁，仪表大方，进行市调活动。而选取的场所需高档消费场所，并取得商家支持。突围关键因素三、 调整产品价格，提升产品竞争力【我们所面临的问题】化解销售难题。销售关键词：样板别墅，5998元/平样板房的价=刚需电梯房的价，通过调整与样板房同样户型的产品，由6180元、6480元/平的价格，调整至五千元以内，使联排别墅的每平方价逼近想城中央”奥林华府“的每平方价，直观对面，形成价格冲击
9、力。这样做能联排别墅的销售难题，也能带动其他产品的看房欲望。营销策略思考:价格策略五、费用预算一、“别墅体验师”系列活动费用预计：法式大厨工资：6000元 预计活动开展三天，2000元/天（包括用料）；现场红酒及西式糕点：3000元，1000元/天；第一天小型的发布仪式：1000元体验师工资：3000元不可预计费用：3000元预计整体费用16000元费用预算:活动费用预计二、“携手国际超模，首映臻墅样板开放”系列活动费用预计：8位国际超模及2013年超模赛事合作费用（两位外籍模特，六位中国模特），预计费用30000元；现场国际超模秀场费用，10000元；其他不可预计费用10000元；预计整体费
10、用50000元整费用预算:活动费用预计三、“家装展”系列活动费用预计：与好来居装饰公司联合推出 预计费用仅限宣传推广费用，费用整体纳入推广费用； 作1万元费用不可预计费用。 预计整体费用10000元整费用预算:活动费用预计四、“中秋车技”活动费用预计：与集团4S联合推出，预计集团4s提供场地及推广2万元，整体费用基本持平， 整体推广费用有集团4s提供场地及推广2万元支出； 为增设活动整体市场关注力，特邀全国独轮车车技表演现场表演， 预计费用1万元费用不可预计费用。 预计整体费用10000元整费用预算:活动费用预计五、“江先生的30年同学会”活动费用预计：类似于圈层活动，展现别墅生活，通过寻找一
11、批在县域具有影响的名流为他们举行一场同学会。 预计整体费用10000元整费用预算:活动费用预计六、“修江会峰汇”活动费用预计： 预计整体费用10000元整费用预算:活动费用预计预计三季度整体活动费用：106000元费用预算:活动费用预计费用预算:推广费用预算样板房开放现场氛围，样板房入口两侧围挡，4块，预计1200元；费用预算:现场氛围费用预算项目主路口形象立柱（3组，预计3000元）；费用预算:现场氛围费用预算费用预算:现场氛围费用预算预计三季度整体现场氛围费用：10000元活动费用：106000元+现场氛围费用：10000元+预计整体推广费用：73000元整个三季度整体费用：189000元整臻墅样板花开自在！江西新思维地产营销修江新天地项目部2013年7月27日
