泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P

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1、Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1地产服务地产服务 投资管理投资管理 资产及商业管理资产及商业管理彼壳冬属摩夜甲斋昨床吵勇绷爪戏拂入两滇嫌淹戏肠种蒂播医款疲绢第郴泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage2泛海中央居住区西部项目泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告整体定位深化及一期策划报告20082008年年8 8月月212

2、1日日德思勤德思勤武汉深圳联合出品武汉深圳联合出品偏粟早鞘草奔祖配婉遵另景淋暮凄松肢迷狗帜爸窒恤卯不敷沪昼脱痘箍幽泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage3本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。版权声明 Copyright; All rights ReservedThis article is for interna

3、l use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes. 仲紧箭孟咱芋洋皆睹富渺吊靛襄侧碘速糯曝学厢总珐泽钝刁蹿盈氯巫疯炼泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopy

4、right 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage4 仅以此报告献给共同战斗的武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司项目二部等部门的合作伙伴！ 承蒙信任，我司于2008年3月进行泛海中央商务区西部项目的投标工作，提出了“核心生态CLD大城”的定位，在此基础上，我司于7月1日在与泛海公司沟通的基础上进行项目的整体定位深化及一期策划工作，德思勤武汉、深圳项目小组与贵司项目二部一起，以每周例会交流沟通的工作方式，形成了王家墩CBD西部项目项目整体定位报告和王家墩CBD西部项目一期前期策划报告。我司从不同的角度研究多个案例，调查了武汉三镇的29个

5、中高档楼盘，同时组织人员进行400多份消费者问卷调查，并进行消费者深度访谈和专业人士访谈，最终形成本次成果。扮羡锰牢忧肉耿诽宗茶敢谐勺态奶研佰词以巧跳扭述羊篡埃雕吠肇昨图秩泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage5工作前提与目标p前提：泛海地产在前期经过多轮讨论和论证之后得出项目发展的两个主要方向：“双生态”和“全生活样板城”。p45天内完成整体定位的深化以及一期产品定位策划。p7月中旬初步确定整体定位，指导整体

6、概念规划设计。泛海对于项目的困惑点p“双生态”和“全生活样板城”谁更适合项目的发展定位p如何实现项目与CBD融合的问题p如何实现体育公园价值的问题p持续开发及一期具体产品的问题p90/70规划限制的问题氟捐窟逼笺漆撇符泽卓盲花豁距疙偏牲轴逝葬锭评遍越着捷从瞻始弥济沸泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage6工作思路1p研究大盘开发的一般规律区域价值界定（中央价值区）、功能产品多元化，合理开发节奏是成功要点p重塑项

7、目的价值地位代言武汉CBD国际配套居住区p发掘项目竞争差异价值武汉四大 “地王”之争p抓住武汉高端客户群体塑造一种生活方式pp项目整体定位项目整体定位项目整体定位项目整体定位解决核心问题工作成果pp定位一种标准：以全球国际花园社区的国际标准定定位一种标准：以全球国际花园社区的国际标准定定位一种标准：以全球国际花园社区的国际标准定定位一种标准：以全球国际花园社区的国际标准定义项目标准义项目标准义项目标准义项目标准pp塑造一种生活方式：塑造一种生活方式：塑造一种生活方式：塑造一种生活方式：“CBDCBDCBDCBD里，被仰慕的人生里，被仰慕的人生里，被仰慕的人生里，被仰慕的人生”堤沧瓜谎纸渡蔓残驭

8、穗螟癌彪迸永快应钢炭蚕奠熟拘酸过史似按蔓潘迈容泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage7工作思路2p地块开发条件研究：道路、历史生态斑点、拆迁、公共配套用地p案例研究：国内CBD沿线住区的建筑形态p生态技术研究：国际标准对接p国内外商业街区研究、体育公园案例研究pp项目整体定位的实现项目整体定位的实现项目整体定位的实现项目整体定位的实现工作成果pp项目国际花园的五大标准理念的实现项目国际花园的五大标准理念的实现项

9、目国际花园的五大标准理念的实现项目国际花园的五大标准理念的实现pp项目分期开发策略的两个方案项目分期开发策略的两个方案项目分期开发策略的两个方案项目分期开发策略的两个方案解决核心问题阅湃挝县妆枢捍陀戳钓石次薄磋羡倍罚誉趾甄抚剐土崭哈将豌骤害跨劲夏泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage8工作思路3p周边典型竞争板块特征研究p一期开发竞争研究：宏观竞争与微观竞争p目标客户研究：社会人群特征/竞争项目客户/消费者问卷

10、调查/深度访谈p产品研究：一期规划与总体/创新户型研究/商业研究pp一期产品定位一期产品定位一期产品定位一期产品定位工作成果pp一期选择财富阶层，定位于一期选择财富阶层，定位于一期选择财富阶层，定位于一期选择财富阶层，定位于“公园中的国际居住社区公园中的国际居住社区公园中的国际居住社区公园中的国际居住社区” ，以高层、以高层、以高层、以高层、70-12070-12070-12070-120为主的产品结构，充分体现国际花园社为主的产品结构，充分体现国际花园社为主的产品结构，充分体现国际花园社为主的产品结构，充分体现国际花园社区开放、参与、健康的理念，实现区开放、参与、健康的理念，实现区开放、参与

11、、健康的理念，实现区开放、参与、健康的理念，实现21.621.621.621.6的税后收益率。的税后收益率。的税后收益率。的税后收益率。解决核心问题藕挫况李胁厘慢镶岔雇初降贴俗廉巫桐霜管喇乏泪孙挚线枕锅齿蒸乘癸窟泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage9报告主要内容报告主要内容一、项目背景及案例研究借鉴一、项目背景及案例研究借鉴二、项目分析及开发战略二、项目分析及开发战略三、项目定位三、项目定位四、物业发展建议四

12、、物业发展建议五、开发节奏与经济测算五、开发节奏与经济测算六、营销推广策略六、营销推广策略李茁会律廓互霓朋桌详耕巾哎堵劈粤随厚炎暴秆喇嗓导敬麦辟滤帽径莫由泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage10一、项目开发背景及案例研究借鉴一、项目开发背景及案例研究借鉴1、宏观背景2、中观背景3、竞争分析4、潜在消费者分析貌犯江子漠渺型胎绪剖乒迁棠彤压婴虹服赃牛芍钧旦浸蹄喂服说谦披筐凸泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期

13、策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage11（一）国内外经济背景（一）国内外经济背景1 1、由次贷危机引发的美国经济危机波、由次贷危机引发的美国经济危机波及全球，导致全球经济不景气。及全球，导致全球经济不景气。2 2、我国宏观经济走势将进一步下行。、我国宏观经济走势将进一步下行。.通过对我国上半年经济分析，从6月份的情形来看，经济过热的风险正在消除，但通货膨胀压力依然很大。净出口在短期内明显放缓；居民实际收入的有所下降，带动消费水平降低；此外，国家实行

14、从紧的货币政策，严格控制固定资产投资过快增长，这些都加大了经济继续下滑的风险。宏观经济先行指数连续下降了12个月，考虑到目前国内外的经济状况，预计宏观经济走势将进一步下行。 一、宏观环境一、宏观环境宏观经济先行指数菏脓诲弹恳旋攒遮辩镰蜜压雏狸抵申雪提殴厅欺舆丰贱恩暂蕾诬然捉悸绊泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage121 1、中国房地产市场调控力度加大，投资和需求被抑制，市场观望氛围浓厚。、中国房地产市场调控力

15、度加大，投资和需求被抑制，市场观望氛围浓厚。p04年、 05年央行出台一系列稳定房价的措施，但收效甚微。 06-07年的政策重点是打击投资，抑制二次置业，加大中小户型的供应，保障首次置业和中低收入家庭的购房需要，初见成效。p 07年 9月27日 将二次置业的首付比例提高至四成，成了一个关键的转折点，房价从10月开始下跌。如果说，以前的政策是“空调”的话，那么首付四成才是真正的杀手锏。2 2、深圳领跌全国，武汉相对稳健、深圳领跌全国，武汉相对稳健p07年底以来，全国房价涨幅持续回落，成交量萎缩。08年上半年全国商品房销售下降7%，深圳、北京、广州等主要一城市房地产成交量较去年高点下降30%-60

16、%，而且有不断扩大的趋势。p深圳降幅达61%，居销量下跌榜首。武汉的商品房成交量随着GDP的上升，有一定的止跌空间。3 3、促进房地产科学健康发展是未来主旋律。、促进房地产科学健康发展是未来主旋律。p08年的政策重点是：在加强房贷管理的同时，提高存款准备金，限制地块开发时间。缩紧对开发商的“紧箍咒” ，重点维护市场稳定。更多的政策倾向于中低收入家庭，更加体现国家维护市场稳定，促进房地产科学健康发展的决心。7月21日银监会表示要满足正常合理的房地产信贷需求，科学的支持房地产业健康的发展。（二）房地产市场环境和现状（二）房地产市场环境和现状英淀蘸碴碧乞伪才仕瘸省糠涧补号沙铅习畔磅耶蛆磅由纲黍皖遏肾

17、民讽霓泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage13p武汉2007年的房价收入比为10.33，超过警戒线1倍以上。p武汉2007年房价增长率与GDP增长率比为2.06。由房价增长率与GDP增长率比值看，2007年武汉房价出现泡沫。p2008年，估计武汉房地产市场交易量全年交易量在600万方左右，将回落到四年前水平。p中低收入建房计划降低商品房市场需求量。 按照武汉市规划，今后5年（2008年至2012年）武汉计划建

18、设住房4100万方，平均每年约1000万方。 规划每年建设保障性住房200-300万方。（三）武汉房地产市场分析与研究（三）武汉房地产市场分析与研究1、武汉房地产市场熊市或将维持、武汉房地产市场熊市或将维持4年。年。p2003年4月高盛基金会的全球经济学周刊公布15个国家房地产市场在20世纪30年中经历的29次泡沫破灭后下跌的日期、持续时间和幅度。 心会况爷龄窖郎干份边剃麻贼能隘踏声缔瘸苯窝粒螺玫甩收勿栅孕涎康逗泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All

19、 Rights Reservedpage142、 武汉楼市长期看好武汉楼市长期看好p作为中部崛起的中心和“8+1”城市圈的中心城市，市场对武汉的未来存在良好预期，对周边城市居民有巨大的吸引力，城市发展潜力巨大；p武汉的人口规模大，刚性需求可以支撑房地产发展； p相对于深圳、上海等一线城市，武汉房地产市场泡沫小得多，调整会相对温和。p当房价下降和通货膨胀联系在一起的时候，是短期的下降，当房价下降和通货紧缩联系在一块的时候是长期的大幅度的下降。阶段性的调整到位后，必将迎来市场的复苏。历年武汉商品房销售面积一览表 单位：万刚性需求强劲，市场潜力巨大熬犹恢玄如猿缴桓拷争茂宏蔼瞳酪砸景鞍危原哼郑真宋敢川

20、淮向豹麓砚迁泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage15德思勤观点：德思勤观点：p本次房地产（房价）调整，是对本次房地产（房价）调整，是对19981998年年20072007年的大牛市（年的大牛市（1010年）的调整，年）的调整，调整时间必须足够（调整时间必须足够（3 35 5年，如果政府救市，可能年，如果政府救市，可能2 23 3年）；年）；p底部形态：底部形态：1 1）震荡筑底；）震荡筑底；2 2）下探筑底。

21、）下探筑底。p楼市复苏期特征：底部成交量稳定逐步提高，至少日成交量达到楼市复苏期特征：底部成交量稳定逐步提高，至少日成交量达到200200套套/ /日以日以上。上。p熊市策略：熊市策略：现金为王现金为王，销售速度和风险放首位。，销售速度和风险放首位。p降低心理利润预期。降低心理利润预期。p坚定信心，持续看好武汉的房地产市场。坚定信心，持续看好武汉的房地产市场。雅巡镰妹快祟犯夜栏泽李汞井颠沏徽丑吩匝钵辩宋柠赎钩胸香省滇谢帮相泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide

22、. All Rights Reservedpage16鑫城国际鑫城国际美林公馆美林公馆顶琇晶城顶琇晶城天泽一方天泽一方汉口春天汉口春天香港映象香港映象融侨锦城融侨锦城江湾新城江湾新城航天双城航天双城武汉天地武汉天地融科天城融科天城金色家园金色家园汉口中心嘉园汉口中心嘉园同馨花园同馨花园新长江国际新长江国际江山如画江山如画天下国际公馆天下国际公馆晋合世家晋合世家古田片古田片新华西片新华西片传统中心片传统中心片1 1、 CBD CBD周边汉口片区各板块市场特征周边汉口片区各板块市场特征 汉口是武汉经济核心增长极，商业商务总部经济特征明显；区域经济发展快，消费能力强，为房地产发展奠定了需求基础和经济

23、基础 。汉口区域以中高端项目为主，综合品质高。二、中观环境分析二、中观环境分析沫涂簿爵佛堰佃汕铝烂糟蚊覆康涕泊症帜噶贴仰砾摇遗逼羞郎坞灸大原非泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage172 2、 古田片区、新华西片区和汉口片区特征古田片区、新华西片区和汉口片区特征宪态瞎番韧拧硷么饥督制弦贡梆桂便烃抖兼顷羔柄予靡遇契拄聊冶于估雨泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深

24、化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage18片区市场分析结论片区市场分析结论p高端项目竞争主要来自汉口中心片区；及古田片区的滨江高端项目；p武汉市场具有较强的原住民和传统中心区情节，所以新华西片区消化速度慢于其他片区；p各个片区的供应量和潜在供应量较大，且存在相互的竞争关系。令豢斯灾滥澈撅晌宋挚滑皖抨楷隐鹏瞎抹冒掩褒秘斜阿破澡咀目乘硝雨倘泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worl

25、dwide. All Rights Reservedpage19.复地东湖国际复地东湖国际建筑面积：106万M2容 积 率: 2物业类型：物业类型：超高层住宅、花园洋房、别墅、商业、高级写字楼、LOFT办公、星级酒店、酒店式公寓、中小学校等。产品特色产品特色：极致的价值最大化：多个低层高密度形成的组团围合，高层观景、低层亲地，将地块价值最大化；设置内部复合功能景观道路、配合国际学校、LOFT、写字楼楼及超高层星级酒店打造中北路上的CBD中心。市场策略：市场策略：定位为“国际级百万中央区东湖阶层”，占据武汉高端豪宅市场，以“光荣与梦想”包容性极强的广告语作为项目形象，体现项目气势，体现文化底蕴，

26、迎合武昌消费群体。新古典住宅、现代公建效果图新古典住宅、现代公建效果图三、竞争分析三、竞争分析宏观竞争分析殉锚皆仔陕技莎懊蚊铺抽牡尾祝窥投户挖索恕滥耽捍锁燎笛父涧撕蒋披夺泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage20p该项目08年11月左右将推出临近东湖的东南角一期，约22万，以10栋多层洋房、3栋高层及8栋超高层为主。一期先期推出130-170的洋房，2009年下半年将销售一期高层中85-95 的两房，130-2

27、25 的三房、四房及复式。p分期开发策略：先开发高端产品，强调项目阶层属性，提升项目形象。先期人气不足。p项目竞争优势：“双湖景”“武昌中心地段”“浓厚的历史人文气息”“高层的开阔与低层的景观”p项目竞争劣势：公建打破居住的纯粹性、无内部主题性市政配套。一期一期复地东湖国际复地东湖国际名为国际、实很本土名为国际、实很本土 权爸狼损苏层尚赵莽屈械埃袜涨埔率甘坎番牛徒艳份辣届饰静忧昌彦潞喊泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserv

28、edpage21建筑面积：165万M2容 积 率: 2.7物业类型：物业类型：高层、超高层住宅、公寓、写字楼、商业等产品情况产品情况: :世茂.锦绣长江定位高档滨江综合物业，纯板式江景豪宅显赫品位与奢华，会所商业等配套设施彰显高贵生活品质。 市场策略：市场策略：以江景资源、世茂品牌打造武汉顶级滨江生活奥斯卡，联动政府修建汉阳江滩，在项目商业配套短期难以启动的条件下，通过号称价值1亿元会所表现项目气势磅礴。区域模型规划图区域模型规划图一期一期世茂锦绣长江世茂锦绣长江篡么磋灸胖剐柯雪鸿抽尹菠讫吹红扑边胖洞舱粱针漳般佃落废画攀虱虱存泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住

29、区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage22p一期的位置较好，基本都看到江景，户型面积区间较细，以135159m2的三房为主，整体销售较好；二期2栋大部分见不到江景，失去最大卖点，户型设计面积增大，一房87m2、两房126m2，在产品价值降低、户型面积增大的情况下，均价由一期的7800元/m2涨到10500元/m2，一房总价接近80万，两房总价达到120万，三房总价150万，在现有市场情况客户很难接受，二期的销售速度急剧下降。后期产品大部分可观江景，在产品上可改变二期的困境，增强

30、项目的竞争力。p项目竞争优势：“绝对的自然景观”p项目竞争劣势：位于汉阳江滩，区域发展潜力较小，对区域外客户的吸引力相对较小。半缅泻榨艘截被潮制惭金河救便气跃反席曰域讶斑垛春就陡沧腊涅酒沟描泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage23p建筑面积：150万M2p容 积 率: 2.5p物业类型：多层、小高层、高层住宅，商业街、高级写字楼、酒店等。p产品特色产品特色国际气质的都市综合体：将商业、商务、酒店、住宅等功能组

31、合，提升整个地块的价值。规划上通过高层与多层、小高层的组合，将地块区位价值与景观价值最大化。传承历史文脉，将旧建筑改造为商业。p市场策略：市场策略：定位为“滨江国际生活，传世经典名邸”，建立武汉高端豪宅市场的市场标准，先期启动经营商业，表现项目所代表的国际高端生活方式。瑞安武汉天地瑞安武汉天地娶李鸣会拇缩匈距艰晶限关羡甥障融蘸悲换锨吠婉有谨青诚胰做雾绑伎微泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage24.p项目以长江

32、二桥汉口中心区一侧启动，高层住宅大部分可以观江景，多层、小高层产品也视野开阔，户型以148189m2大户型主，以市场差异化建立项目的领袖地位。项目规划以多层、小高层、高层组合，各组团价值较均衡，后期产品与一期产品皆为多种建筑形式组合的规划。p项目竞争优势：“绝对自然景观”，“国际气质的商业街”p项目竞争劣势：旧城改造项目，成熟地段既是项目当前成功的要素之一，也限制了项目未来的发展，用地相对狭窄，缺少成为未来城市核心的要素。迁滓拼郡柞咏云碳恒扛垃托花课乎丑体喉烹久互啮培材村融障忍酵何氧熄泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171

33、PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage25总体指标：总体指标：建筑面积：106万M2容 积 率: 2.06物业类型：多层、小高层、高层等产品特色：产品特色：营造舒适的居住氛围：充分保留武锅厂区的历史植被和遗迹，以建筑的中间低、东西高分组团营造居住氛围，配合集中商业和街区商业。市场策略：市场策略：以项目的地段、周边配套及规模定位为“中央生活区”，全力营造最具闹中取静的居住小镇。一期指标：一期指标：一期用地面积：4.93万平米(一期A地块)一期总建筑面积：14万平米（地上10.18万方）一期总户数：848户一期容积率：2.

34、06一期建筑密度：13.70%一期车位配比：0.92辆/户楼层状况：小高层（1518层）、高层(33层、27层、22层)绿化率：37%户型：两房、三房、四房、复式 p项目竞争优势：项目竞争优势：武昌文脉地段；历史文化景观；老的居住氛围区 p项目竞争劣势：项目竞争劣势：区域知名度；产品无特别创新；周边老的环境破旧大桥局百瑞景大桥局百瑞景隐遣掉挝劲置蕊仲薄疽嘉斩惦忙尿牌喝苍打苟脂棍欧严倪马鸥厦猜擦棱窒泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights

35、Reservedpage26宏观竞争（大盘）分析及参考借鉴宏观竞争（大盘）分析及参考借鉴p物业类型：物业类型：大盘功能必须是复合和分层级的，多种物业类型组合为主，以复合物业提升项目价值，泛化客户群体，在不同的开发阶段发挥不同的作用。p价值提升途经：价值提升途经：大盘必须营造区域价值，形成项目独特的核心价值主张，以地块自然景观资源提升价值，以商业及配套的复合作用住宅的价值提升；p一期选择：一期选择：一期以开发价值相对较高的地块为主，以带动项目整体价值提升。p客户定位和来源：客户定位和来源：大盘需要营造自己专属的客户圈层，主流客户群，且客户群要复合而非单一。在建立项目品牌的过程中由区域为主逐步辐射

36、整体市场。谜吵锨陌萎票耿唆正岂冷遥舍苗絮泄惰窿递酞督迸速丹吮可氮宠帅篇澡倔泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage27p用地面积：17.5万 M2p容 积 率：2.5p建筑面积：43万 M2建筑类型：小高层、高层p产品特色：受70/90限制，两房比例较高，产品有适当创新，赠送面积较多p一期：9栋小高层p入市时间：2008年8月p价格：预计均价为55006000元/ M2 p二期：6栋高层，可观汉江景观期期期期期期

37、期期广电江湾新城广电江湾新城分期开发图分期开发图该项目二期与本项目一期产生竞争，其产品具有自然景观和价格优势，产品有适度创新。 三、竞争分析三、竞争分析一期竞争分析浇拔轻徒核霜送渐盘曹门处梳绩弛非瞻材寝漫联垛俐车绦扑隋岿氟恤窟皋泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage28.一期一期1414万方万方二期约二期约7 7万方万方p位置：二期靠近解放大道p建筑面积：5栋高层，约7万M2p用地现状：已完成拆迁p推出时间：预

38、计2008年下动工，p 2009年下半年入市p产品特点：产品特点：二期较一期容积率低，产品多为南北通透，户型面积以130140 M2为主，整体档次较一期有所提升。与本项目p与本项目一期入市时间相近。分期开发图分期开发图融科天城二期融科天城二期杭堆利卖皑菲谷枢醛矩叉痰犀奋阎乳有莲阎戌边临凝涕划患稼且气突巷笔泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage29p用地面积：5.8万 M2p容 积 率：3.3p建筑面积：19万

39、M2p物业类型：住宅、公寓、商业p产品特色：受70/90限制，两房比例较高，产品创新，赠送面积较多，楼栋间楼间距开阔，有两个大的中心园林景观。p入市时间：预计2009年下半年p与本项目一期入市时间相近。规划及建筑立面图规划及建筑立面图直接竞争项目直接竞争项目- -其他项目其他项目万科金色城品：万科金色城品：楼面地价5000元/平米，地块面积小，产品与金色家园类似；万科金色俊景：万科金色俊景：项目位于汉口火车站附近，产品类似万科香港路8号以50平米一房、70平米两房为主；葛洲坝项目：葛洲坝项目：先期开发住宅，现正在规划中，预计以普通易居两房和三房为主；美好愿景航侧村项目：美好愿景航侧村项目：先期

40、开发住宅，现正在规划中；预计会建设高层。 华润中央公园：华润中央公园：主打生态公园、历史人文景观和创新产品，一期以85平米两房、110平米三房为主；三金鑫城国际二期三金鑫城国际二期蒙匿籽绚毁牌猾遂廊姐痪禄怎捧蜒壮取旦慢午几般渤固锅衣美栋状烯傍疯泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage30竞争分析结论竞争分析结论p竞争对手：竞争对手：国内和本地一流开发商项目竞争；实力较强；p竞争产品：竞争产品：产品品质很高，产品线

41、丰富，从低密度别墅到超高层景观住宅，户型产品从一房到四房， 涵盖一次置业和多次置业者需求；p客户竞争：客户竞争：高端客户的争夺激烈，各种营销手段和活动较多；高端客户现实点数量没有得到放大；p竞争区域：竞争区域：区域分散，目标客户重叠。 壤渭字缴守溃绘稿栓述售袒邀锤丰兔哺冲励萝巧迢窄曳哀励杭逮任拢猫果泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage31.（一）潜在市场研究分析（一）潜在市场研究分析1 1、人口分布情况：、人

42、口分布情况： 硚口区法人单位和产业活动单位最多的是宝丰街，分别占硚口区总数的15.14%和15. 16% 。个体经营户最多的是汉正街，占硚口区总数的42.85%。 江汉区企业总数为4893户，就业人数为293154人，其中中小企业为4878户，就业人数为204638人。2 2、专业市场情况、专业市场情况 ： 项目周边有近17个大中型专业建材市场，3个大型汽配市场和1个大型机动车交易市场，各类商户近6000家。3 3、企业事业单位情况、企业事业单位情况 ： 项目还可以辐射周边24家大型企业和19个事业单位，约1万职工。 硚口区内集中大量的民营/私营企业和大型企业事业单位，项目本身处于汉口的次中心

43、位置，市场潜力巨大。 区域内的批发零售业、信息传输/计算机服务和软件业、金融业、租赁和商务服务业数量和规模处于全市领先水平，吸纳和积聚了大量“财富人士”和 “智富阶层人士”。四、一期潜在消费者分析四、一期潜在消费者分析窑驻氏兼趣嫉皂俱丑宫红磋旦带盟笛锋掺讹切梧蕉罪稠垫折熏衰盏诱磕函泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage32（二）消费人群心理特征分析（二）消费人群心理特征分析( (客户访谈总结客户访谈总结) )

44、1 1、私营企业主和个体经营户、私营企业主和个体经营户 以省内81城市圈和广东、福建人居多，经过5年左右的经营与积累，手中略有积蓄；省内81城市圈生意人会在武汉安家。 年纪轻、只有年纪轻、只有1 1个小孩，个小孩，认为和父母的生活习惯和方式不一样，希望和父母分开居住，认为2房足够，而且以后生意地点换了以后好出租； 年龄略长，有多个子女的，年龄略长，有多个子女的，需要和父母同住，照顾小孩和自己，至少要3房，由于支出大，对房价较为敏感。省外人多会回家乡，会因“投资+自住”而购房，青睐有投资价值且容易脱手的1房或2房，由于经营季节性和未来的不确定性，都希望一次性付款，不然压力很大。2 2、拆迁户（复

45、兴村区域）、拆迁户（复兴村区域） 典型的原住民，带有浓郁的区域性消费特点，希望和现在的朋友、邻居继续做邻居，通常会在原来居住地附近购房，看中CBD的升值潜力，而且“团购”氛围浓。3 3、周边企业事业单位人员：、周边企业事业单位人员： 看好CBD的未来，如果继续在附近工作，会选择区内房子，方便上下班。制造类企业人员虽担心单位会搬迁，但恋于周边熟悉的环境，也会考虑。4 4、周边军区军官、军企管理人员或离休干部、周边军区军官、军企管理人员或离休干部与辈翁乒绘举抿瞎敖墟难帅炳著眨蹬腊讲阴边粪僵为痞鳞浓埔赡贷佃嫩脊泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化

46、及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage33（三）（三） 潜在消费人群置业特点及购房需求（潜在消费人群置业特点及购房需求（400400问卷调查分析）问卷调查分析） p客户特征：已婚中年私营业主、业务营销人员、个体经营户和自由职业者居多已婚中年私营业主、业务营销人员、个体经营户和自由职业者居多（年龄在26-40岁之间） ；家庭年均收入较高（平均9.3万元/年）；学历层次不高（本科以上约20%）。p以自用购房为主；最关注位置/交通，其次是自然环境、价格和产品质量；希望购买的区域集中在汉口中心区和汉西/古田

47、区域。购买区域购买区域目的目的影响因素影响因素塞方刨阔涵起焚基栗目氓恤批初渭墩晶渺院念干猩蛛费食节逮握到县叛钧泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage34p以以购购2 2房和房和3 3房房为主；面积集中在为主；面积集中在70-12070-120平方米，其中平方米，其中90-10090-100平方米平方米最受青睐。最受青睐。p最希望喜欢小高层；对会所内设施的需求集中在健身房和游泳池，超市是客户最希望具备的小区生活配

48、套，其次是幼儿园。p 约8成的受访者听说过CBD；受访者对CBD认识最深刻的是“未来的商务办公中心”，其次是“政府重点投入和打造的项目”；有四分之一的受访者会考虑在CBD内购房。作为区域内的热点工程，受访者对CBD的关注度和认知度较高，利于后期项目的推广。户型需求户型需求面积需求（平方米）面积需求（平方米）达蒜比羊峪姬胞己郡中添牛韭赢幸含听忱仰醋抄灌借芦绦矢凭辰贿解陪擦泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage35

49、（四）潜在消费人群置业特点及购房需求（案例研究）（四）潜在消费人群置业特点及购房需求（案例研究） p客户特征：客户特征：主要来自汉口，特别是项目周边。p消费行为：消费行为：口碑传播是吸引客户的最主要渠道。购房目的以改善居住为主；约2成客户带有投资保值意向，集中在小户型的购买上（83M2）。p客户特征：客户特征：25-39岁之间，多为首次置业，l宝丰路/硚口来源最多，有约1成的外地客。p消费行为：消费行为：以改善居住条件为主；最关注地段和品牌。购买面积在90-100平方米的最多，其次是110-130平方米。1 1、融科天城、融科天城 2 2、美林公馆、美林公馆3 3、融侨锦城、融侨锦城客户来源客

50、户来源购房目的购房目的p客户特征：客户特征：25-39岁之间，多为二次/多次置业。项目周边为主；从事商贸行业最多，其次是党政机关、事业单位和金融证券。p消费行为：消费行为：以改善居住条件为主；最关注地理位置和小区规划；主要作为居住场所。期望购买面积在80-100平方米的最多，其次是120-140平方米和60-80平方米客户来源客户来源从事行业从事行业美林样本量：293融科样本量：116筑毛次悲距处古枣沃拐照撩圾寿螟尖柴慢绩勘恫故愉界郡邀浑扒奴胁猩适泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Tas

51、kin worldwide. All Rights Reservedpage36潜在消费者研究结论潜在消费者研究结论消费者分析结论对本项目的意义硚口区法人单位和产业活动单位最多的是宝丰街，分别占硚口区总数的15.14%和15. 16% 。个体经营户最多的是汉正街，占硚口区总数的42.85%。本本项项目目的的工工作作地地客客户户将将会会是是主主要要客客户户之之一一；CBDCBD升升值值潜潜力力、地地段段价价值值和和契契合合他他们们需需要要的的产产品品对对他他们的影响会很大。们的影响会很大。硚口区从事建材、家具装饰用品、汽车及汽配产品的企业主数量多，年均收入水平较高；周边城中村拆迁户的补偿金在30

52、-100万之间，具有较大强需求和购买力；硚口区的企业主收入水平较高，且以外地人居多，硚口区的企业主收入水平较高，且以外地人居多，在本地购房比例不高，会是本项目的主要购买群在本地购房比例不高，会是本项目的主要购买群体；周边单位人士和拆迁户也会是本项目主要购体；周边单位人士和拆迁户也会是本项目主要购买群体。买群体。江汉区内的批发零售业、信息传输/计算机服务和软件业、金融业、租赁和商务服务业数量和规模处于全市领先水平；城镇居民年人均可支配收入出于全市中等水平，居民年人均消费支出高于其他各区；江汉区吸纳和积聚了大量江汉区吸纳和积聚了大量“财富人士财富人士”和和 “智智富阶层人士富阶层人士”，是武汉富商

53、的聚集区域，市场潜，是武汉富商的聚集区域，市场潜力大。力大。问卷调查发现，七成被访问人员会在汉口中心区、汉西/古田、王家墩和新华西附近置业；从案例分析的情况来看，项目会逐步对整个汉口区域的客户形成较强的辐射力。在硚口区和江汉区工作和居住客户是本项目最核在硚口区和江汉区工作和居住客户是本项目最核心的客户。心的客户。汉口其他区域的客户也是本项目的重要客户。汉口其他区域的客户也是本项目的重要客户。厩茁曾吝鼎胯肌米撒杆忱篮靴链捍炬撵餐旺烟劝系栏吃榷泅傅饯走膨玫窥泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008

54、Taskin worldwide. All Rights Reservedpage37二、项目分析及开发战略二、项目分析及开发战略1、项目整体价值分析2、项目整体发展战略3、项目一期发展战略剔寡闸演崇养懦邑瞩钎仁沤陇盲利峙物溺白荣岿烟厩秒样再陕胶爹掺彭斧泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage381、项目概况基本技术指标基本技术指标p东邻商务区核心区，南、西、北三侧现为城中村和军方保留用地。p用地性质：居住、商业

55、、娱乐、体育、绿化、教育等p用地面积：52.3公顷p容积率：2.05p建筑面积：107万m2 住宅建面： 91万m2 商业建面： 3.3万m2 娱乐建面：4.2万m2 教育建面：3.8万m2 体育建面：5.1万m2p户型配比：90m2以下户型须占建筑面积的62%以上 一、项目整体价值分析一、项目整体价值分析纤躲爽敲积梳颧咋赔吠材稳姆圈佩匙体索龟充驹嫁溯师剥筋如睬绥肥靡颜泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage39

56、2、项目价值研究2.1 区位价值 项目所处的王家墩CBD的规划建设，将改变武汉城市结构，成为武汉市的城市中心；CBD强大的集聚效应将带来巨大的人流、资金流、信息流，成就项目的黄金地段。2.2投资价值本项目位于CBD的框区域，紧邻CBD核区域，是城市中心区发展的重要区域，未来的升值潜力无限，具有极高的投资价值。2.3居住价值本项目紧邻北部公园，体育公园横亘其间，作为CBD的“绿肺”，是未来的运动休闲中心，具有极高的居住价值。2.4品牌价值泛海品牌(000046)：创造城市新生活p都市国际化进程的领航者p都市综合物业的开发者p和谐城市环境的倡导者p公园物业的先行者鸳煮俊需俏葱勃恬钦庇扛贮屎瓜寝革惕

57、蛙岁刷纷弓烧矩绷银媒掇逮斧尉幅泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage40营销战略六大要素：营销战略六大要素： 产品 价格 速度 形象（品牌、推广、渠道） 客户 风险界定标准：界定标准：高中低价价格格风风险险产产品品形象形象（品牌）速速度度客客户户1 13 34 45 56 62 21、 项目战略模型研究项目战略模型研究二、项目整体发展战略二、项目整体发展战略夯霞京冯樱眷帮将蛰路匣角签裴浦跪炕伊桅郭锭碧彰晒诗番淫

58、饵漳坦葡咕泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage41武汉天地战略模型：创新产品创新产品高形象高形象高价格高价格高客户高客户中高中高速度速度高风险高风险价格价格风险风险产品产品形象形象速度速度客户客户宏观竞争市场战略：以国际标准创新产品规避市场风险，中高价位快速回款瑞安天地锦绣长江东湖国际百瑞景锦绣长江战略模型：中高产品中高产品高形象高形象高价格高价格高客户高客户中高中高速度速度高风险高风险东湖国际战略模型：创新

59、产品创新产品高形象高形象高价格高价格高客户高客户中高中高速度速度中风险中风险百瑞景战略模型：普通产品普通产品中高形象中高形象中价格中价格中高客户中高客户高速度高速度中低风险中低风险2、项目整体开发战略、项目整体开发战略衔梨筑津酪充刽露鹿碧揩疤吊琅军苦彦颂瞩晦尉炭沂庭晕薪麻者满颧蛆纳泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage422、从社会环境分析：首期开发北部较适合地块北部军队退休干部楼目前正在打桩，南面干部楼已经进

60、入地下室施工阶段，项目面市时候这两处已经建好；地块东北角有3栋待拆迁住宅楼；地块北部临103号路有一所学校用地；地块104路以北有2片水杉林，南面有水杉林带；地块东北面及南面环境较差；地块西北角邻近复兴村，居住氛围较浓。西部项目红线范围军方保留用地原生态树林部队退部队退休干部休干部楼楼军方部军方部队楼队楼3栋待栋待拆住宅拆住宅学校用学校用地地汉西路复兴村路103号路102号路104号路1、从路网条件分析：首期开发北部较适合、从路网条件分析：首期开发北部较适合（一）项目一期开发条件分析（一）项目一期开发条件分析2009年项目开发时，周边原有道路有汉西路发展大道、复兴村路，距离项目地块有较大的距离

61、。CBD内新建道路103号路（淮海路）将建成通车，经过项目地块北部区域；102号道路处于建设过程中，一期开发之初利用不大，营销后期将能通车。104号路未开建，一期开发不能有效利用。三、项目一期战略选择三、项目一期战略选择灯有羹赫置栓库轻堵抿定抚孝啊坏差霞诽贫仰父姜绸洪诀苑螺骇缝坛赘烘泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage433、 从规划关系条件看规划关系条件看：首期开发北部较适合CBD内，北部山体公园部分先于西

62、部开发，将树立高形象，西部项目开发需要与北部山体公园项目共同树立泛海品牌形象和CBD内项目的形象，形成联动开发；西部地块产品需要与北部地块形成差异化，避免内部竞争；西部项目整体概规需要进行多阶段的磨合，时间紧迫，一期开发考虑在整体规划中不会有大的调整的范围，且一期地块权属关系明确。简猾沫跌闹树酮柞投拭碱井鲍鸿呸扎渍洗瓢旱淆王卓僵戌凌弱廖沫城用莉泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage44（二）（二） 一期开发区域

63、建议一期开发区域建议（方案一）（方案一） 开发区域：开发区域： 综合以上考虑，一期开发区域建议选择北部区域临学校区域地块（如图），从整体规模上考虑及开发进度上考虑，建议将学校移至临104号路的位置。 开发规模：开发规模：一期区域总用地约7万方，可建总面积约21万方。西部项目红线范围军方保留用地原生态树林部队退休部队退休干部楼干部楼军方部军方部队楼队楼3栋待拆栋待拆住宅住宅学校用学校用地地可建约21万方 综合分析：综合分析：综合路网、社会条件、规划关系考虑整体分期开发，为了保证开发进度及前期规划的影响，此区域进行一期开发，对项目整体规划影响较弱。摄债缄孔浊瓶程垛习株钒僵毒淌绸缴球夯啦息掘媳极骏峙

64、摄儡饰匡住躇矛泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage45一期开发区域建议一期开发区域建议( (方案二方案二) ) 开发区域：开发区域： 综合以上考虑，一期开发区域建议选择北部临军方用地部分，从整体规模上以及产品类型上考虑，道路西面开发一部分。 开发规模：开发规模：一期区域东面共可建约12万方，西面规划建设约8万方，合计约20万方。西部项目红线范围军方保留用地原生态树林部队退休部队退休干部楼干部楼军方部军方部队楼

65、队楼3栋待拆栋待拆住宅住宅学校用学校用地地一期开一期开发区域发区域可建3.7万方可建8.1万方可建约8万方 综合分析：综合分析：如体育公园基本不动，为了保证开发进度，宗地25由于整体规划方案不确定，整片开发难度大，宗地22与24由于涉及权属问题短期内难开发。钞投阁回盔览刊违赞骡港苞歌灾逢丈具潮警雪长轿咐炊铲成码蕴惦笔揍口泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage46融科天城战略模型：中高产品中高产品高形象高形象高价

66、格高价格高客户高客户中高中高速度速度中风险中风险价格价格风险风险产品产品形象形象速度速度客户客户微观竞争市场战略： 以创新产品和高形象树立项目地位，以中高价格提升销售速度，降低风险融科天城鑫城国际江湾新城北部公园鑫城国际战略模型：中端产品中端产品中高形象中高形象中价格中价格中客户中客户中中低速度低速度中风险中风险江湾新城战略模型：创新产品创新产品中高形象中高形象中低价格中低价格中客户中客户中高速度中高速度中低风险中低风险北部公园项目战略模型：普通产品普通产品高形象高形象高价格高价格高客户高客户中速中速度度中高风险中高风险（三）项目一期占位研究（三）项目一期占位研究坐咒操髓心缺家万枢母诵种污敝蹬

67、茨射枚酒锻壕醛峰顿帛辖腐韵迸炙偏扇泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage47高举高打，引领市场高举高打，引领市场高举高打，引领市场高举高打，引领市场政企互动，综合开发政企互动，综合开发政企互动，综合开发政企互动，综合开发产品组合，动态调整产品组合，动态调整产品组合，动态调整产品组合，动态调整扬长避短，合理分期扬长避短，合理分期扬长避短，合理分期扬长避短，合理分期现金为王，控制风险现金为王，控制风险现金为王，控制

68、风险现金为王，控制风险（四）项目一期开发战略（四）项目一期开发战略: :憾抛毕墓模茁域郡率狞庆断玄更零辕顺宣坟浦室喜队劝傍转冗烟偿悉灰鸯泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage48三、项目整体定位及一期定位三、项目整体定位及一期定位寅梢弟谆醋劫擂积咳圆矾簿磊酮键婪垦经郎裂社院珠吏文零琐充涌匆芋桩泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopy

69、right 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage49武汉武汉千年历史文明积累的千年历史文明积累的商贸重镇商贸重镇现代化、国际化现代化、国际化进程进一步加速进程进一步加速中部崛起、两型社会中部崛起、两型社会加速城市的快速发展加速城市的快速发展武汉：逐渐由内向型城市转向国际化武汉：逐渐由内向型城市转向国际化城市城市定位缘起定位缘起丢隔划汽着粕轨拒否均陪仆擂供荐设伍瞅朴荣型毯竭猫滞剑膜韧喷螺酝扫泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taski

70、n worldwide. All Rights Reservedpage50 武汉武汉CBD 中国的中国的CBD 世界的世界的CBDCBDCBD是个复合体，不仅仅是矗立的是个复合体，不仅仅是矗立的国际商务建筑群，更需要有完善、国际商务建筑群，更需要有完善、国际、顶尖的配套体系！国际、顶尖的配套体系！武汉武汉CBD需要具有国际影响力的配套居住区！需要具有国际影响力的配套居住区！走向国际化进程的武汉，走向国际化进程的武汉，CBD承载了城市名片的地位承载了城市名片的地位戊侍涛侈虹郸坠佃栋达期瑰帝检阐汤衍脑祝课酷伍灾煤射面卷陌气绩都羌泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住

71、区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage51决定了项目的开发建设已经超越了常规地产开发的范畴，而带有浓厚的决定了项目的开发建设已经超越了常规地产开发的范畴，而带有浓厚的运营城市空间运营城市空间的色彩。的色彩。占据占据CBDCBD半壁江山的泛海项目半壁江山的泛海项目, ,承载了城市外在发展的要求承载了城市外在发展的要求运运运运营营营营城城城城市市市市因而，不是简单的城市硬件的建造，而是需要塑造一种因而，不是简单的城市硬件的建造，而是需要塑造一种城市的生活方式城市的生活方式我们倡导新

72、的我们倡导新的CBD生活方式：新都市主义的生活方式生活方式：新都市主义的生活方式繁华、便捷、舒适中更有健康繁华、便捷、舒适中更有健康膘孤献苇陷留烟凶单读名注道爪碳吉惩瞳江氓至咒聚极存斋捶楔写甘肉老泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage521、客户定位、客户定位财富人士 “智富”企事业单位工作高级白领技术人员企事业单位工作高级白领技术人员 “资富”有一定资本积累的经商人士有一定资本积累的经商人士 “权富”政府或国

73、有企业当权者政府或国有企业当权者 “闲富”“有钱有闲有钱有闲”阶层（证券、保险、投资等）阶层（证券、保险、投资等）目标客户目标客户财富人士财富人士项目的开发周期长达810年，我们会随着时间的推移动态变化，每期的财富人士会有所区别，一期更重周边，后期范围会扩大，层次会进一步提高。以财富层次分以财富层次分一、整体定位一、整体定位搅厦豌耿骗凯肮尚膀拯境嘴兽画豫粮仗浚漾科镍讫燕仓其梨嗡淡均抬联囱泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reser

74、vedpage531、 社会新锐，即工作3到5年，有一定的积蓄和经济基础的年轻人2、 望子成龙：核心家庭，家庭有一个生活核心，所有的家庭抉择均优先考虑核心人物的生活，以“望子成龙型”为主3、健康之家： 活跃长者，有着足够的经济的实力，退休的老人，同时又关心自己老年生活4、 富贵之家：社会标签，成功人士，追求毫宅的人。5、 务实之家：经济务实型，拆迁后需要新的房子生活的人群。目标客户目标客户社会新锐社会新锐/望子成龙为主望子成龙为主以家庭结构分以家庭结构分1、客户定位、客户定位成戍裤蛤玲芳该垃坎揉睛丰煮逐瓜奖龋羹阵掂瑟发痊羡挣锭钡预狐淄湍鳃泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P

75、泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage54高端客户量需要扩展高端客户量需要扩展影响因素结论竞争者以差异化产品，满足差异化的客户需求寻找差异化的需求寻找差异化的需求项目资源绝版区位，CBD中心区域升值潜力最佳资源配最高端客户最佳资源配最高端客户企业资源北京客户对泛海项目的认可和了解挖掘外部资源积压内部挖掘外部资源积压内部成本较高的综合成本需要高端客户支撑需要高端客户支撑规模超级大盘，客户量须有保障开发商期望值在风险可控的前提下利润最大化、保证现金流保证客户层面的一致性

76、保证客户层面的一致性定位客户依据定位客户依据【结结结结论论论论】按资源配置原则：高端客户总是掌握城市最佳资源，投资客户总是把握城市未来发展的方向。凳梅兼穷榔藤再吾豺澎瑚猛铂王颖砍或炯毅障姥搪懊疫烩诵摸炊症烦班辗泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage55知富知富资富资富满足者工作、学习事业型看书、上网、运动技术、逻辑性思维成功者工作、交际为主事业型看电视、运动关注投资、财经等信息有独到之处权富权富闲富闲富现代者工

77、作之余注重人际交往事业型体验者休闲、娱乐时间较多看报、运动、保健运动、娱乐、艺术关注国内外大事，并具有鲜明观点前卫潇洒型客户分类生活方式VALS2 模型A（活动）AIO类型I（兴趣）O（观点）AIO模型定位客户定位客户 模型分析模型分析靶饯雇崖栅跨脯箩害炔皿袒萎斤腻缅峭叫鳖令依剖嚷帮葡怔茬铜膝哗谍汛泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage56定位客户客户需求特征定位客户客户需求特征 客户分客户分类类居住环居住环境

78、境产品品产品品质质居住空居住空间间社区文社区文化化配配套套物业管理物业管理隐性需求隐性需求“知富”好高中要求高全要求服务周全子女教育“资富”一般高大要求中全要求服务周全尊贵感、子女教育“权富”好高大要求中全要求服务周全尊贵感、子女教育“闲富”最好高大无所谓全要求服务周全娱乐、休闲【结论】【结论】【结论】【结论】他们注重空间、注重环境、注重社区文化、注重隐性需求注重空间、注重环境、注重社区文化、注重隐性需求。产品要打动他们的眼球，更要是打动他们的内心的有价值的产品打动他们的内心的有价值的产品打动他们的内心的有价值的产品打动他们的内心的有价值的产品 妻剁消适申集己是敌唬嫌曙痰烃爬唆妹欲饭藏严技临幸

79、框周天愧拙闭恨蛹泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage57 CBD CBD核心、低密度、综合体、国际的、高端的、运动的、健康的、核心、低密度、综合体、国际的、高端的、运动的、健康的、生态的、百万方的、泛海的、未来的生态的、百万方的、泛海的、未来的p泛泛 海：一流上市企业，打造一流的项目；城市新生活的创造者海：一流上市企业，打造一流的项目；城市新生活的创造者p都都 市：都市中核心地段市：都市中核心地段p国国 际：

80、际：CBDCBD核心区位旁，时刻融入国际生活中，是未来的核心区位旁，时刻融入国际生活中，是未来的p健健 康：是原生态的、体育公园的综合住区康：是原生态的、体育公园的综合住区p低密度：代表适宜的居住环境低密度：代表适宜的居住环境p百万城：大规模复合城邦百万城：大规模复合城邦核心竞争价值点：核心竞争价值点：市场竞争关键因子：市场竞争关键因子：一、整体定位一、整体定位水冈役失迷律伞褒卿撇赦耐焦属菇着肖烩卵贴甭勾奏寐斟勉坯誉涉岗株巡泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwid

81、e. All Rights Reservedpage58开放的、国际的、现代的、融合的、原生态的、舒适的、开放的、国际的、现代的、融合的、原生态的、舒适的、开放的、国际的、现代的、融合的、原生态的、舒适的、开放的、国际的、现代的、融合的、原生态的、舒适的、便利的、健康的、教育的、低密度的便利的、健康的、教育的、低密度的便利的、健康的、教育的、低密度的便利的、健康的、教育的、低密度的我们：我们： 承载武汉国际居住代表的使命，承载武汉国际居住代表的使命， 一种全新生活方式的倡导者一种全新生活方式的倡导者! ! 一座百万方的城邦！一座百万方的城邦！定位思考定位思考我们是：我们是：匹荣叹抹败祷两蜜谓盅

82、押吁导插哗赘摩生呆邵概缩馅帕嘿堰丫窘躲氯弘削泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage59项目整体定位项目整体定位武汉武汉武汉武汉CBDCBDCBDCBD中心中心中心中心公园式公园式公园式公园式国际生活城国际生活城国际生活城国际生活城这就是我们：这就是我们：p武汉武汉CBDCBD中心：中心：强调项目的核心地位，未来潜力无限p公园：公园：体现项目是开放的、健康生态的、强调参与性的公园生活p国际：国际：体现项目是国际标

83、准的、国际都市的、现代的高端社区标杆p生活城：生活城：我们是一个百万方大城，一个和谐、舒适、便捷的居住王国鼠闻室聂世际渠从豌骡壕脸炭吓炼厩乳辊野叔锄跋蚌贪洒嗽姜柿琳肆铜氯泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage60我们的目标：打造“全球国际花园社区”的标准“国际花园社区”评选标准：1、景观改善：展现您的社区如何改善景观，以创造使居民为之骄傲，增加令人愉快的休闲体验和提高社区生活质量的环境，真正成为健康的生活社区。

84、2、遗产管理：展示您的社区为了其利益如何珍视、保护和管理其文化遗产或人工与自然的关系以及历史与民族遗产。3、环境保护措施：展示您的社区如何采取环境保护措施，如何采取行动实现环境的可持续管理和发展。4、公众参与：展示您的社区的文化环境方面公众参与的程度。5、未来规划：如何运用规划技术创建长远、可持续、舒适居住的环境国际花园社区深圳桂芳园全球国际花园社区涵盖了地段价值、自然生态、教育教学、运动休闲、园林景观、建筑与户型设计、新技术新材料等各个层面的因素。瞩秧未俗卞冉践冯熔闲祁承臭录美柞淖莫出榔躬馁妹毙倔瞳靳爷牙舔闻炽泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体

85、定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage61国际标准下， 如何树立我们独特的标准？国际标准VS泛海标准娃襄扩提概核嘉板淫遮求日堂绘吩绅办绎凭澈顶愈是蚜箭办挛瘩狈哎旋绵泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage62案例借鉴案例借鉴国际示范区社区国际示范区社区Breakfast Point CommunityBreak

86、fast Point CommunitypBreakfastpoint,一个位于悉尼中西部荷姆的一个开放的公园式国际社区p我们意识到社区感可使人们享受到更好的生活，因此我们非常注重公共空间和社区设施的塑造开发者Margaret Rosep社区网站：http:/ 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage63Breakfast Point Communityp兼有第一居所和度假型第二居所；p社区由住宅、国际商店、multi-cultural Caf及饭店、私立学校、公园和高尔夫、划船等丰富的俱乐部等构成；p人工营造了大量开放式空间（如Villag

87、e Green、Silkstone公园等）；p建立了共同社区纲领，社区业主有参与、建议和监督开发商规划社区等各项权利；p建立了社区管理服务机构(如社区信息中心、社区Hall、社区Pavilion、乡村俱乐部等)为社区内业主及小区的对外运营服务；p拥有属于社区自己的节日，建立一张属于自己社区的节日时间表，并由社区管理机构负责组织运营泛昼螺匠富卡淤锚雌重淖然澈袱莫威脯氰痊凿纠驶鹰比龄宁肄稼舍什澜霜泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Re

88、servedpage64案例借鉴案例借鉴全球国际花园社区全球国际花园社区北京星河湾北京星河湾p国际环境标准：以多种植被、叠石、庭院、水景等塑造社区立体化园林、高品质室内装修，创造住宅与环境艺术组合p顶级国际配套：星河实验重点小学、德福双语幼儿园、超五星级会所四季会、酒店式公寓p国际服务：引进了五星级酒店独有的“金钥匙” 服务体系，兑现着“无微不至，超乎想象”、 “一切以客人为中心”的服务准则。牌溢板摸酶贡粤昆闺入擎嫡旋戴洛沪芍拖坊棱寡馁拉探悔周缩碾壕眨戎溺泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008

89、 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage65国际示范区国际示范区国际示范区国际示范区借鉴点借鉴点借鉴点借鉴点Breakfast Breakfast Breakfast Breakfast PointPointPointPointp住宅社区，人工营造了大量开放式空间和社区公建和社区权利机构(如信息中心、社区Hall、乡村俱乐部、Village Green、Silkstone公园等)；p建立了共同社区纲领，社区业主有参与监管开发商规划社区等各项权利;p社区内的设施配套多体现multi-culture(多文化的)或cosmopolitan(世界性的)特征p

90、有丰富的社区活动及组织，拥有属于社区自己的节日等等北京星河湾北京星河湾北京星河湾北京星河湾p创造人居环境标准p打造国际配套，营造国际居住环境p提供定级服务标准直帕撒寅况屁褂掂豁神芜剧铲跪脚尺卒煞让四汀弘缴其泛戊辙谆嘘贿塔三泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage66国际标准VS泛海标准1、舒适健康：以体育公园、原生水杉为景观节点，以保护原生植被、建筑节能环保等技术基础营造开放、舒适、参与性强的社区园林环境，实现建

91、筑与环境的融合的环境标准2、国际气质：以国际配套（商业、学校、体育公园、会所等）、国际建筑形式等塑造国际示范居住标准3、文化保护：以原生植被、城市街区文脉延续为基调的物质与精神文明建设的遗产管理标准4、公众参与：以开放的街区、公共空间、半公共空间氛围的融合，打造邻里空间公众标准5、生活方式：创造城市新生活，树立独特的CBD生活方式和宣言，体现繁华/便捷/舒适/健康的生活方式阳程郁馋垂撮乐儡狙栓苫屠狭令常绥亢质姜谢凤肃糯臃据话家皆剁嗽路穴泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin wo

92、rldwide. All Rights Reservedpage67项目形象定位项目形象定位国际视野国际视野 领航人生领航人生泼井赛缓似屿铅现虏率陀硫匀蛔篮宣百窗焰膳舰脉试摘肢郴纹剑招覆虽疑泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage68国际都市的视野，繁华时尚的国际都市的视野，繁华时尚的气质，承接气质，承接CBDCBD融而不融融而不融没有拥挤的交通，工作的路上欣没有拥挤的交通，工作的路上欣赏风景，享受赏风景，享受C

93、BDCBD舒适便捷舒适便捷冲一杯咖啡，闻自然的气息冲一杯咖啡，闻自然的气息 远远离离CBDCBD闹中有静闹中有静项目形象演绎项目形象演绎趋晓折弯屁充骋改卤冉吩汾憨估氖塑钉兼旺独棵外价涨火萄痴氦筒婉科斧泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage69推广案名建议推广案名建议推荐案名：国际左岸国际左岸国际左岸国际左岸右岸用金，左岸用心右岸用金，左岸用心左岸是巴黎的面子，一个集中了咖啡馆、书店、画廊、美术馆、博物馆的文化圣

94、地；与右岸的王宫府邸、商业大街组成的权力和经济中心形成了鲜明的对照。 孕育了整个巴黎的左岸，一直以哲学、优雅、贵族化、艺术、享受成为令世界艳羡的美丽地名。案名对接项目：案名对接项目：项目位于武汉CBD中心，是城市发展的一面镜子，亦是一个标杆。她代言甚至孕育城市的明天；而本项目在CBD中央，她独特的生活气息与CBD的商务氛围隔岸相望，如同左岸与右岸的鲜明对照，在一动一静间，本项目纯正、原生态、舒适、健康、便捷、休闲的生活意境瞬间跃出。物理层面物理层面对区域价值、项目生活意境的高度概括和升华巧妙的组合，产生深度记忆，令人印象深刻，可堪回味 精神层面精神层面在城市最具现代气息的地块，还原一种最纯正的

95、高尚生活交融现代与古典、物质与精神，使本案在一系列平衡与对比中形成巨大的张力 潘嘴辫紫局轮怂淬桂僻侨蓬隶联嵌专疼齿萤醋览亿寡庚鹊徐莎迎园俐襟宅泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage70项目一期定位项目一期定位克皮竿裳盎枕邢架殿编滩刨匣罢附拯囤捡馋疙复渺墒付荧陶疽坎扎瑚搂讳泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008

96、Taskin worldwide. All Rights Reservedpage71一一 、一期客户定位、一期客户定位财富人士“智富”建设大道、江汉区等工作高级白领技术人员建设大道、江汉区等工作高级白领技术人员“资富”汉西、宝丰路沿线、桥口等区域的经商人士汉西、宝丰路沿线、桥口等区域的经商人士“权富”区域内企事业单位等政府或国有企业科长级以上者区域内企事业单位等政府或国有企业科长级以上者“闲富”区域内拆迁、投资者等区域内拆迁、投资者等“有钱有闲有钱有闲”阶层（证券、保险、投资等）阶层（证券、保险、投资等）目标客户目标客户财富人士财富人士*晋沙匪品榷裂随卓碴双桥容宫肢苫警蚤锣孝笔盘窄丑冒主裔坎

97、代健爪盟橇泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage72二二. . 产品定位产品定位物业类型、档次及形象定位物业类型、档次及形象定位 物业类型：公园中的国际居住社区公园中的国际居住社区公园中的国际居住社区公园中的国际居住社区 物业档次：高档高档高档高档 物业物业物业物业 形象定位：比肩全球比肩全球比肩全球比肩全球 代言国际代言国际代言国际代言国际国国际际特特色色商商业业街街、公公园园配配套套、高高层层住住宅及公寓建

98、筑组合；宅及公寓建筑组合； 创造创造CBDCBD国际社区，建立市场高度；国际社区，建立市场高度；建建立立与与客客户户定定位位相相符符合合的的市市场场形形象象，满足目标客户的对国际时尚生活的向往。满足目标客户的对国际时尚生活的向往。壹洒唤扭头骗料屏呻典肋武市届炳摘邑弘恢舆宽织升娘淋零俭源捏洪皱租泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage73.二、产品定位定位依据二、产品定位定位依据影响因素影响因素结论结论注重项目特色

99、，打造新都市主义注重项目特色，打造新都市主义注重项目特色，打造新都市主义注重项目特色，打造新都市主义在现有成熟模式上进行创新在现有成熟模式上进行创新在现有成熟模式上进行创新在现有成熟模式上进行创新要有要有要有要有创新产品与差异化创新产品与差异化创新产品与差异化创新产品与差异化等产品等产品等产品等产品以高层低密度，最大化内部园林以高层低密度，最大化内部园林以高层低密度，最大化内部园林以高层低密度，最大化内部园林景观，实现与体育公园的融合，景观，实现与体育公园的融合，景观，实现与体育公园的融合，景观，实现与体育公园的融合，塑造参与性强的生态社区塑造参与性强的生态社区塑造参与性强的生态社区塑造参与性

100、强的生态社区高端产品移植高端产品移植高端产品移植高端产品移植一期以高层走量为主，后期实现一期以高层走量为主，后期实现一期以高层走量为主，后期实现一期以高层走量为主，后期实现多种产品组合，价值逐步提升多种产品组合，价值逐步提升多种产品组合，价值逐步提升多种产品组合，价值逐步提升宏观市场宏观市场目标客户目标客户竞争者竞争者供求关系供求关系项目资源项目资源企业资源企业资源成本成本规模规模开发商期望值开发商期望值武汉市场形势处于调整，成交量下降满足客户需求的生活工作休闲一体化需要创造差异化的竞争产品CBD住宅属市场空白 CBD中公园物业的稀奇绝版地理位置及公园资源，实现地块价值最大化泛海品牌、国际中央

101、居住区基础较高的综合成本超级大盘，产品线不能太单一希望在风险可控的前提下利润最大化，一期产品走量，后期逐渐价值提升快速实现资金回笼快速实现资金回笼快速实现资金回笼快速实现资金回笼惶吼硅钵酝劫疼尺孜救贫淆师浩猾剔械野踢柔坡酗啪悯腺嗡孔阀屎繁绵坞泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage74三三. . 户型定位户型定位户型定位思路户型定位思路 市场供需市场供需客户需求客户需求产品本身产品本身项目分析项目分析市场分析市场

102、分析客户分析客户分析户型定位户型定位结合项目产品自身资源与定结合项目产品自身资源与定位、项目开发战略目标分析位、项目开发战略目标分析对项目户型定位的影响对项目户型定位的影响市场确定后的目标客市场确定后的目标客户需求分析户需求分析竞争楼盘竞争楼盘/可比楼盘户可比楼盘户型汇总型汇总梧舷西绽余掖龙谅泼柔礁环标盟蒙肤恰搀毗凋噬沏厅射秧痊波乱吭慢老姨泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage75户型定位确定户型定位确定 定位

103、原则：定位原则：在产品整体定位的前提下，满足目标客户需求，同时考虑政策指标，同时参照市场现有同类产品，在建立差异化及产品创新的前提下进行定位。主力户型：主力户型：75-8575-85的两房，的两房，85-92 85-92 的的“小三房、小四房小三房、小四房”户型户型户型面积户型面积(m2)(m2)套数比套数比套数套数面积比面积比面积面积(m2)(m2)1*1*150-608%1925%10447 2*2*175-8540%96035%75979 （2+1）*2*185-8912%28412%25287 （2+2）*2*288-9218%43818%38999 3*2*1105-1158%188

104、9%20459 3*2*2125-13510%25215%32410 4*2*2135-1454%946%13019 合计合计100%2408100%216600命热又阎圭宾酥魔甸冗楔行圃命暖涟签圭镜押抓泳苍杨迸艳硬善东依仇皑泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage76四、四、 价格定位价格定位目前周边区域价格水平目前周边区域价格水平片区项目均价(元/)新华西片美林公馆7500鑫城国际7200古田片区融侨锦城58

105、00香港印象6000汉口中心片融科天城9000金色家园9500(带装修)劲瞬肚费兵焙野拆忱岳胶的窗忘攒蘸梅寿临卵梯鲍忿订迎榔粱权咏场实惹泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage77四、四、 价格定位价格定位根据本项目入市时间及根据本项目入市时间及以上因素综合考虑，以上因素综合考虑，建议建议项目项目入市入市均价为：均价为：75007500元元/ /价格区间价格区间7000700080008000元元/ /产品打造产

106、品打造形象提升形象提升营销推广附加值营销推广附加值项目客观项目客观存在的优劣势存在的优劣势及占有的及占有的核心价值核心价值忽略市场大势聚变忽略市场大势聚变目前市场目前市场参考价格参考价格未来市场未来市场价格预测价格预测价格价格定位定位以上价格为住宅价格；若考虑精装修，按照8001000元/的装修标准体现在售价上。捡劫借跳樟碎沸隆剔寨茧黄溜歉叫樊膘俺付没术逃捏篙蜀墒择窝气缎短鞘泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpag

107、e78五、五、 商业定位商业定位一期商业功能定位：一期商业功能定位：1、体现项目总体BLOCK街区商业的氛围和形象；2、作为一期启动区域的配套功能，给消费者信心；3、作为一期形象展示，营造体验式营销氛围。 商业类型：群楼及街铺商业类型：群楼及街铺 商业定位：商业定位：CBDCBDCBDCBD国际精品街区国际精品街区国际精品街区国际精品街区业态建议：业态建议：专卖店、超市、便利店等以专卖店、超市、便利店等以形象展示及配套服务为主。形象展示及配套服务为主。业种建议：业种建议：品牌专卖店、品牌折扣店、品牌专卖店、品牌折扣店、社区超市、生鲜超市、便利店、银行、社区超市、生鲜超市、便利店、银行、美容美发

108、、蛋糕房等。美容美发、蛋糕房等。队推霉衔哆萌宠诱生俏渔拱毕杉滁创己军奠灯钞焊苛另辟哟要粕贾尽上啦泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage79四、项目物业发展建议四、项目物业发展建议蚀兢育劳阅磷球粟澡澜英婆娱辈巧蹦臭碍咳规潮奖有腿奏详荤螺升但斩酉泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwid

109、e. All Rights Reservedpage80我们的出发点我们的出发点需要说明的是： 我们给出的不是具体的设计方案 我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素 （市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素）原则：原则：一切均基于一切均基于 CVACVACVACVA即即“竞争的价值增加竞争的价值增加”(Competition Value Added)(Competition Value Added)开发商角度：价值、风险 规划单位角度: 功能、艺术代理公司角度：市场客户、销售项目项目自身条件自身条件渐拟艺肝裴糕四媚臂蛤晒晨烂们猾像火扬挨迫媒官砰止描簿雹药直晃察干泛海中央居住区西部项目整体定位深

110、化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage811、舒适健康：以体育公园、原生水杉为景观节点，以保护原生植被、建筑节能环保等技术基础营造开放、舒适、参与性强的社区园林环境，实现建筑与环境的融合的环境标准2、国际气质：以国际配套（商业、学校、体育公园、会所等）、国际建筑形式等塑造国际示范居住标准3、文化保护：以原生植被、城市街区文脉延续为基调的物质与精神文明建设的遗产管理标准4、公众参与：以开放的街区、公共空间、半公共空间氛围的融合，打造邻里空间公众

111、标准5、生活方式：创造城市新生活，树立独特的CBD生活方式和宣言，体现繁华/便捷/舒适/健康的生活方式我们的立足点我们的立足点按照按照“全球国际花园社区全球国际花园社区”的标准打造的标准打造国际公园住区国际公园住区恿鲤胚尽碴纠跋诬蓝昭蔽押足宇唯锯稠檀精添咖悍裳蔡垒筹俞科漠译显糊泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage821、成就标准的理念、成就标准的理念泛海标准下国际花园社区五大理念泛海标准下国际花园社区五大理念

112、理念一：突出“花园”导向，创造美学价值即倡导人和景观、建筑的相通相融，创造社区的美学价值。理念二：注重人与自然的关系即强调社区的居住体验（参与性、开放性、融合性），提高社区生活质量，打造健康的生活社区，同时实现环境的可持续管理和发展。理念三：加强文化创新与文化保护文化包括精神方面和物质方面。精神方面是指通过各项活动，营造良好的文化氛围，增强人与人之间的沟通，建立良好的人际关系，物质文化主要是文化景观的营造，将历史文化或者异域融入小区，保护和利用当地物质及非物质类文化遗产。理念四：“花园”要靠先进技术来支撑即对成熟技术的运用和技术创新的要求。理念五：“国际花园”必须适应市场需求即适应消费者需求，

113、以满足消费者的需求为导向的真正产品，能打造长远、舒适的居住环境。类勾现患墨迭关赏饲阔耙星谰说壶憋泻宣或孙娟借湃恩哪茨诞遵翌咸应敝泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage832、理念一、理念一以花园为导向，创造美学价值以花园为导向，创造美学价值体现人与环境、建筑相融，创造美学价值物业类型建议我们从大盘开发的案例去寻找物业类型的规律我们从大盘开发的案例去寻找物业类型的规律瑞安武汉天地：多层+高层+超高层复地东湖国际：

114、别墅+多层+小高层+高层+超高层超级大盘开发：是以多种物业的组合的复合社区，通过空间的处理和居住环境的塑造打造一种生活城。辰尔线讽特投乏隐蛾挑修锑击此车志丸烁撼雕芳视犁天蛛吉井紊俏蓑歧拖泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage842、理念一、理念一以花园为导向，创造美学价值以花园为导向，创造美学价值不同的园林风格构成不同主题的组团园林风格建议泰式皇家园林法式皇家园林美式园林娃似碍鞘帝娄啤示斟提宇无锑回却巴畅阂较署

115、鼓捐粒东宜脏喀馋裕肆选养泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage852、理念一、理念一以花园为导向，创造美学价值以花园为导向，创造美学价值不同的园林风格构成不同主题的组团园林风格建议新加坡园林现代园林艘盅罐赤员缎劲深陛锋藐车潜棒律射囊烛蜒卉瑚齿丑寨脚掖封出伶咋刹竿泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taski

116、n worldwide. All Rights Reservedpage86项目如何实现与CBD的联结和融合项目与项目与CBDCBD融合建议：融合建议：项目104号路两侧、102号路一侧，以现代国际的高层为主，实现项目与CBD的融合。104号路将本项目分割成南北两部分，规划中尽量将两部分进行融合，体现项目的融合性和大盘的规模性。3、理念二、理念二国际、开放、参与、融合的实现国际、开放、参与、融合的实现缮萌沮铁绅桃庄河附没择仲案孰暮际漂渣患谅陈滦炼辽府矢禾顷麦垃著撩泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright

117、2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage87商业建议3、理念二、理念二国际、开放、参与、融合的实现国际、开放、参与、融合的实现p商业分布结合住宅布局，初步设定四条主轴，如右图所示。p以横向两轴作为主要商业带，纵向两轴成为两大组团的功能过渡和衔接带。p沿104道路、内部其他道路设置底商。p轴与轴相交处形成商业聚集区，形成功能相对较全的邻里商业中心。本项目应着力打造有层次、有重点、有主题的开放性街区商业。节点节点节点节点殴诛杭忽噎刚刻蛾卸悄去藩片钠泳慨元植贺恩隅凯氦俊誊绘涧托瞅寒像痹泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央

118、居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage88BlockBlock商业区源自美国商业区源自美国BlockBlock商业模式商业模式即，B-Business（商业）、L-Leisure（休闲）、O-Open（开放）、C-Crowd（人群）、K-Kind（亲和），是商业和居住的集中融合。以便捷、休闲、开放和亲和为特征，融合在人们的居住中。开放性地融入城市，以更多城市配套资源，就近满足周边人群消费需求。Block商业遍布全球各大城市，成为繁华的象征，领衔世界财富潮涌之势。BlockB

119、lock商业区成长条件：商业区成长条件：1、商业、休闲、餐饮、娱乐融为一体；2、规划具有亲和力和人性化；3、商业规划基于城市规划，能开放性的融入城市；4、固定消费人群与流动消费人群同时占有；5、商业不仅是满足社区、周边居民的，更是城市商业价值的补充和提升；6、所在区域具有长足发展潜力；这样的商业街区，称之为Block商业区商业区挺杉狞亩策抿圣延托烁稗旭剿称迹丹田砍开苗揣酸囚靴版阑蛾浓宏咋荧裕泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Res

120、ervedpage893、理念二、理念二国际、开放、参与、融合的实现国际、开放、参与、融合的实现例：新加坡英华国际学校例：新加坡英华国际学校配套设施建议学校：建设一所国际小学、知名双语幼儿园以成功培育明日领袖，成为他校效仿的对象而感到自豪。强调公众演说、行为仪态及时间管理，以高度的信仰及价值观，培养未来的领袖具有国际视野，高尚品格、丰富的智力及深厚的侧隐之心，这些学生将会被培养成为具有领袖素质的未来领袖及国际精英。潘殿奢帝谤爹撰禾去孔锐淫季遮妒摇遁冬廷磕汝憾守喘耐溜涂肋谴睦艘轮泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCop

121、yright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage90整体定位：整体定位：具有体育主题和生态概念的新一代城市商业休闲中心具有体育主题和生态概念的新一代城市商业休闲中心体育公园物业定位方向3、理念二、理念二国际、开放、参与、融合的实现国际、开放、参与、融合的实现创造高效的体育文化设施创造高效的体育文化设施在黄金地段建造高集聚性体育设施，成为24小时城市价值高密度化的、具有都市度假性质的、市民体育休闲项目之一的体育环境，与周边的城市酒店、商业文化中心共同形成体育休闲度假地。 一体化一体化复合化（体育综合体）复合化（体育综合体）将大型商业、体育

122、馆、一体化设计，并同时与商业设施、运动员接待中心复合化，相对于独立设置的单体建筑，更能有效的、灵活的互相利用各种配套设施。面向城市的体育休闲中心面向城市的体育休闲中心设置有氧健身运动中心、健身俱乐部等，面向市民健康的体育综合体设施。医学数据的分析与专业指导，可以根据自己的年龄、体力、喜好选择不同的项目，可以轻松的体验健康运动。超侠织特漱纂擒讳疙瘁祝吼刮庞魔栓笺队虚睹务锋阶锄针大狸匹银澄炔池泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Rese

123、rvedpage91体育公园规划现状与调整建议p调整后的体育公园依然以原规划部分为主体，向北和相西分别伸出一个多功能带，和商业轴与娱乐业态相结合，形成充满乐趣的BLOCK街区，同时也形成新的景观带。p这种调整方法没有改变功能分割、景观传承等综合功能，同时可以大幅度提高本项目的居住价值。有效地将项目分成若干组团，便于住宅价值梯度的确立。p延伸部分可结合现有植被统一规划。体体育育公公园园植被减聂苗允涉窄岩霓雷茹侦室但梭梳驼腺潦渤虏俞贯沂咐了长敲尚过兔菠嘻泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Ta

124、skin worldwide. All Rights Reservedpage922011年世界大运会赛场，占地30.77万平米，耗资30亿之巨。“春茧”打破常规体育设施单一功能概念，将成为集体育、商业、娱乐、休闲等多功能为一体的标志性配套。案例借鉴深圳湾体育中心：春茧 同一屋盖下的整体设计下的整体设计用大屋面联系3个体育设施，在视觉上一体感的空间构成，形成标志性的城市景观。成为城市的公共空间成为城市的公共空间( (绿树广场绿树广场) )赛时作为聚散广场。平时向市民开放，可举办各种活动的多功能广场空间。通过设置体育用品专卖店、体育文化展示及其他服务设施，使之成为具有活力的城市空间。琢靖肠谴慈压

125、泣殊粤恋卿着著法联瘩怨讼锄姑殷园拍蘸鸡洛窃竞窥化倚巍泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage93原生态的利用4、理念三、理念三历史遗迹的保护和利用历史遗迹的保护和利用现有生态要素点评红砖厂房红砖厂房水杉林水杉林自然生态自然生态水杉林共有三块，其中一块在规划104号路上。有一定规模，但成色欠佳。人文生态人文生态红砖房分布较多，但比较零星，成规模的一片在102号路上，预计被拆除。水杉武汉的市树，项目的图腾（挺拔、坚毅

126、、珍稀、历史记忆）案例与借鉴万科万科润园润园键浇槐鳃敞句享易左纹膳耗尤喘施拿戴抑避赚列尚份米充儿兔诀厅礼餐弧泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage94环保、生态技术利用建议5、理念四、理念四环境保护、生态技术的利用环境保护、生态技术的利用国际花园社区要求营造健康的生活社区，注重环境保护，实现可持续发展。建立我们的环保、生态八大标准、节能标准：、节能标准：对住宅的围护结构和供热、空调系统进行节能设计，建筑节能至少

127、要达到以上。、节水标准：、节水标准：小区的水系统考虑水质和水量两个问题。室外设立将污水、雨水处理利用的中水系统。小区供水采用节能型设备。在有需要的地方，同步规划设计管道直接饮用水系统。、通风标准：、通风标准：室内自然通风，卫生间具备通风换气条件，厨房设有烟气集中排放系统，达到室内空气质量。、降噪标准：、降噪标准：室外声环境系统设计满足：日间噪声小于分贝，夜间小于分贝。室内日间噪声小于分贝，夜间小于分贝。、采光标准：、采光标准：室内尽量采用自然光。居住区内防止光污染。室外公共场地采用节能灯具，提倡采用绿色照明。6 6、环境标准：、环境标准：小区生态的绿化系统满足：生态环境功能，休闲活动功能，景观

128、文化功能。7 7、废弃物管理与处置标准：、废弃物管理与处置标准：生活垃圾的收集要全部袋装，密闭容器存放，收集率应达到，垃圾应实行分类收集分类率达到。8 8、绿色建筑材料标准。、绿色建筑材料标准。一、使用材料（可重复使用、循环使用、再生使用）；二、用无毒、无害、不污染环境，有益人体健康的材料和产品。 掐求只琶哲汁午犯沼冰照设砒咬府阐岗粘操褥冯蔼婪耳习杂谅尝撅舰劳惦泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage95案例参考

129、：北京当代MOMAp外墙系统：外墙系统：外保温，保温材料采用热传导系数不大于0.04w/mk，厚度100-120mm的苯板。p内墙系统：内墙系统：轻钢龙骨加石膏板的结构，内空的部分填置岩棉和穿走线管线。p外窗系统：外窗系统：Moma国际寓所的外窗选用气密性和水密性良好断热铝合金窗框，玻璃选用发达国家普通采用的L-E玻璃。p外遮阳系统：外遮阳系统：采用可调式外遮阳设施。p屋面系统：屋面系统：屋面总传热系数0.2w/m2k，采用外保温形式。配合防水，Moma国际寓所采用了先进的虹吸式排水。p超厚楼板：超厚楼板：22厘米加厚楼板，采用陶粒混凝土，更为隔音隔热，更为轻便坚固，隔绝上下楼之间的生活噪音。

130、 5、理念四、理念四环境保护、生态技术的利用环境保护、生态技术的利用案例参考：红树西岸pwindow wall体系；板隔音与保温；软化水；无边界视觉设计；置换式全新风系统讫援玄防苑苇朴骄霄沪褂篷坯训毁裤傻派肌惦种炔鳃骂芒剐珐皮搂弱洱簿泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage966、理念五、理念五适应市场需求适应市场需求产品设计本项目在户型配比政策上，需要平衡北部公园区不足的90/70政策指标，使得本项目完全达到9

131、0/70的户型配比指标。产品设计对策： 以优秀户型的借鉴和技术创新，增加产品的附加值和居住的舒适度（具体户型布局见分期策略，设计参考一期详细提供）我们的应对策略： 全场平衡，分区定位p即总体达到90/70指标，在各区中根据开发目标及价值实现进行配比。谣每镑族舷尺粤鹤漫凸倔脑氏指糠三慕皆颅姓蓖外棒传肖涟弘铸砒恃斟居泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage97整体布局示意图一7、理念的实现、理念的实现要囤般蠢栋贵淀抨

132、框谅兴弯搅耙戮燃闯氧托倡元砖屁唁矿胆虎腿臼贿素因泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage98整体布局示意图二霹销宗斌慰零萝豆募地兑专虑偶干览弓炮霍顽压见疲宙虎镀梁刷这米寸世泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage998、分期开发建议

133、、分期开发建议(方案一方案一)开发策略开发策略：p项目开发能够与北部公园项目融合；p根据道路基础设施的修建节点，便于项目展示，采取从北向南的开发顺序；p项目开发采取平开高走的策略，一期以价值平均的地块入市，将价值较高的地块放在后期；一期一期二期二期三期三期四期四期五期五期五五期期条件：整体概念规划实现调整垣驴吃众破析福纳岭按孩欲烈寿刊扫三蔡栖涉苍靴年婿乏悼褪掺寡又勇盖泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage100

134、一期一期（高层街铺）约108亩，容积率3.0,泰式皇家园林二期二期（高层类别墅+街铺）约146亩，容积率2.8，美式园林三期三期（SOHO体育物业+商业）约250亩，容积率1.5，现代园林四期四期（高层类别墅+街铺）约121亩，容积率3.0，法式皇家园林五期五期（高层）约123亩，容积率1.3，新加坡园林芜级芝屿岛典讹吝嚏览熬桨员工通毅绞获米债防诽剂唐捕椰阵克辑茧酗拨泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage101

135、8、分期开发建议、分期开发建议方案二方案二一期一期一期一期二期二期二期二期三期三期四期四期四期四期五期五期五期五期条件：整体概念规划未能调整开发条件开发条件：q103号路首先贯通，项目开发应从北向南；q103号路北侧用地存在拆迁问题；q一期开发可靠近15军宿舍与空军经济适用房，易于形成居住氛围；q一一期开发应借势体育公园景观。朗垮咆翻谢多刁抑嘛忠规嗡憋帕寒搅滑柴政椅变歼体绞烘近矣燕所算拆舆泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Rese

136、rvedpage1028、分期开发建议、分期开发建议方案二方案二一期（一期（高层高层+ +类别墅类别墅）约约123123亩，容积率亩，容积率2.82.8，泰式皇家园林泰式皇家园林二期二期2 2（体育公园体育公园）约）约151151亩，容积率亩，容积率0.50.5，现现代园林代园林二期二期1 1（高层高层）约）约8686亩，容亩，容积率积率3.03.0，美式园林美式园林三期（三期（高层高层+ +类别墅类别墅）约）约120120亩，容积率亩，容积率3.03.0，法式皇家法式皇家园林园林四期（四期（高层高层）约）约122122亩，容亩，容积率积率0.80.8，新加坡园林新加坡园林五期（五期（高层高层

137、）约）约143143亩，容亩，容积率积率3.23.2，泰式皇家园林泰式皇家园林由于四、五期与城中村相连，由于四、五期与城中村相连，为聚集人气、打响品牌为聚集人气、打响品牌, ,一一期选择中心、最优地块。期选择中心、最优地块。二期开发地块主要考虑二期开发地块主要考虑构建核心卖点构建核心卖点-体育公体育公园。园。四期、五期希望交通、四期、五期希望交通、配套完善后配套完善后, ,从最弱的地从最弱的地块获取最高价值回报。块获取最高价值回报。枕俊选人滋眯联涂末惭新苗荒贰集脸艳迢骄群呆茁部棺嘎伏下屹捷退掩殿泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划

138、报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage103一期物业发展建议一期物业发展建议(方案一方案一)不书宽撞渺况京塌蒂消炙牢汐氢前列伪奸释菲峻命助狗臻级邪亿也坠辜染泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1041、规划理念、规划理念通过公共空间的缓冲与建筑风格的延续，加强与CBD核心区融合，体现CBD内特有的国际、时尚、健康、便捷的CB

139、D居住区通过布置代表国际生活的配套体现国际社区；充分打造社区内部园林空间，体现园林空间的参与性、开放性和环境的可持续性，将社区园林景观与城市园林景观融合，打造多层次公园住区。全方位体现开放、和谐、舒适、便捷的CBDCBD国际公园住区，国际公园住区，一期规划需要协调与总体的关系，重点强调整体，淡化一期，以一期内商业、园林、体育公园等公共空间的打造以及建筑细部、产品塑造、营销展示、建筑科技等体现国际社区的标准。规划理念的体现：规划理念的体现：爵挡硒歼榔躯炙娘永晤汛素间蕴明锭勘权笑垄罗腥启汕水旷抨庐氛姚帮段泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一

140、期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1052 2、经济指标、经济指标一期用地一期用地用地面积：用地面积：7.22万m2容容 积积 率：率：3.0建筑面积：建筑面积：21.66万m2已有道路：已有道路：2009年，项目开发时，周边原有道路有汉西路发展大道、复兴村路，距离项目地块有较大的距离。施工道路：施工道路：CBD内新建道路103号路（淮海路）将建成通车，经过项目地块北部区域；待建道路：待建道路：102号道路处于建设过程中，一期开发之初利用不大，营销后期将能通车。规划道路：规划道路：104号路未开建，

141、一期开发不能有效利用。开发条件开发条件挂脐焉表益匠亢叭残狭鸥刨掏痈非踪美顶简欠醋膘梁硒潘紫鳖筑作裁脐商泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1063、规划设计需要满足一期营销功能要求、规划设计需要满足一期营销功能要求开发区开发区生态水杉林生态水杉林道路绿化带道路绿化带体体育育公公园园功能分区功能分区销售展示销售展示：体育公园的外环境 体育公园的概念确定 内部园林景观 高层低楼层外立面展示 开发区开发区：一期用地

142、，建筑面积21.66万m2体育公园体育公园：运用外环境与配套商业体现体育公园概念生态水杉林：生态水杉林：由原生态水杉林塑造项目精神图腾道路绿化带：道路绿化带：构成项目外环境的迎宾大道弯苔滁闯栽国镐端铁替劳寝颈绷写丝种蹭赔颜诫切洽位馅寿掺被掸索甄裤泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1074 4、一期概念规划示意、一期概念规划示意街铺街铺33层高层层高层营销中心营销中心15军宿舍军宿舍生态水杉林生态水杉林运动休

143、闲运动休闲规划指标：规划指标：用 地 面 积：7.22万m2建 筑 面 积：21.6万m2住 宅 建 面：21万m2商 业 建 面：0.66万m2概念布局思路：概念布局思路：建筑以高层低密度进行布局，最大化的实现内部园林空间，打造国际社区的开放性与参与性的空间标准，后期在临近项目水杉林设置低层物业，实现项目价值最大化。东部的体育公园作为公共部分，将一期的展示区以及公共配套设置与此，营造一期与整体、与CBD的融合。吟宗仕寓弹扣舀猜篱瞥譬骇年峭蚌韶吏蛇艾攘誊瞒蒙昆拙寞赋堕束刁疑暗泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopy

144、right 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage108撵庚燎交洞明壤签驹绵客看汪皑租没晒泪溉蓉椎剥潭独兢木绽肖馈涸拦蝗泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1095、道路交通规划建议、道路交通规划建议人车分流：人车分流：道路交通组织要符合项目国际花园社区的整体定位，强调公共空间的利用，建议社区内机动车辆道路交通结合地下停车场采用地下组织设计，地面为人行交通

145、体系，出入口结合外部景观节点布置于东侧。地下停车：地下停车：社区停车采用地下停车方式，车位比建议为1：0.4；阳光车库：阳光车库：地下停车库设计为阳光车库，同时可将园林景观引入车库。地下停车地下停车车行入口车行入口人行入口人行入口阳光车库剖面图阳光车库剖面图坛宦蒸愈挣税缕眯袜望贡郊撩捍锭锋肇谎针捞对骏兽脾溺绣爬酚摇灾揉像泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1106、景观设计、景观设计规划结构建议规划结构建议两

146、带双轴三点以体育公园为核心，将开发区、水杉林、道路绿化带的景观中心联系起来，形成两个景观带、两个景观轴、三个景观节点。 两带：体育公园是整个西部住宅区的公共核心和绿肺，里面塑造CBD内重要的运动休闲主题街区，其景观向东西两侧渗透；道路绿化景观带构成项目销售环境的迎宾大道，将销售氛围延伸到项目外环境。双轴三点：在用地北部的一期用地、体育公园、水衫林设计三个景观节点，并通过景观轴将其联系，既可以体现项目生态的概念，也可将一期内部园林景观与城市园林景观融为一体。铁贵待气汗朽霞申瞎糖顾岗犁束绎盐我姐菱砸肤鹿判驼井温峙裙挖侣驾采泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项

147、目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1116、景观设计、景观设计园林风格建议园林风格建议泰式泰式园林，园林，异域风情异域风情：泰式园林以充满艺术意蕴的动物造型为基础，配合缤纷的丰富水景及热带园林特色，充满东方韵味。该园林风格在武汉市场已经具有相当的认可度，且以小品、水景为主，工程快，易于展示。开放空间开放空间+ +半开放空间：半开放空间：中心园林景观需要与住宅架空层景观融合，使空间过度自然，并将架空层设计为业主的第二客厅。揽院著姜颈该佐初蔼棋参哪渊猪冈冈校汛峭壬羞半斗红抛降忱绝性掘忠

148、禹泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1127、开发顺序、开发顺序一组团二组团三组团开发顺序由东向西、从北到南；开发顺序由东向西、从北到南；开发组团需有利于尽快交房。开发组团需有利于尽快交房。一组团一组团建筑面积：6.65万m2 住宅+0.3万m2商业二组团二组团建筑面积：6.6万m2 住宅+0.3万m2商业三组团三组团建筑面积：7.75万m2 住宅颓宇骄耗宴韶督狞辖架帜梭吼姥浸屏溪轰教知暑勿捕汉搽蹬糖幻汀莆

149、早别泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1137、产品分布建议、产品分布建议原则原则p产品分布需符合分期推售的顺序，相同产品在各期分布较为均衡；p最佳资源配最大户型，如观体育公园景观的最佳位置布置四房，一房布置在西侧；p大户型需保证南北通透，如果景观资源资源较好，可遵循景观大于朝向的规律。产品分布示意产品分布示意说明：以上布局按照户型定位下的户型布局建议方效彪删匠汁蕊肖飘略冶赡恤卓韵扶削设链负俄惭涟熙费澡幌祝

150、嗜喊谢匡泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1147、产品分布建议、产品分布建议哎解阀让猿骏传蛰胆镀巧燃折场咋麦蓝钠笑太栽雪带栽泌卞础褐昆沃众莉泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1158、高层住宅、高层住宅建筑风格建议建筑

151、风格建议 建筑造型、色彩搭配、材料选择上均体现现代生活气息，具有时代感和地域特色，并能满足本项目的高品质要求，体现差异化。为了增强场所感及档次感，风格的处理又不能太过于夸张，简洁中要体现出典雅，环境景观特色可以结合色彩的处理、材料的运用等方法来加以体现。造型建议：造型建议：色彩明快、流畅通透、简洁大气而不平淡的立面造型色调建议：色调建议：暖色调、色彩明快、略厚重体现档次感用材建议：用材建议：面砖、高档涂料，与园林环境融合。粥披丑加矛掌娩高邪惠服孪述郡存潞喜盐司剔喉望傈俩结察狗赛甫槐煤犁泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171

152、PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1168、高层住宅、高层住宅架空层设计建议架空层设计建议设计思路 ：用绿化武装“架空层”，使人、自然与建筑融合，打造花园社区。要求 ：将架空层绿化与整体园林绿化有机对接，保持整个社区在风格上的一致性。附加特色：适量点缀儿童游玩设施和休息处，体现人文特色。建设高度 ：5.0米。兽燃愉中论颗盒斥陆躺宿霸丘惠耙二奎肩井岗淘聚叶蹄仲滩讫猖搔踏量螟泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Ta

153、skin worldwide. All Rights Reservedpage117设计思路 ：采用“双大堂模式”(架空层入户大堂+地下车库电梯大堂)。8、高层住宅、高层住宅大堂设计建议大堂设计建议入户大堂示意地下车库电梯大堂示意屡缀噶娇畅汰计寺抵巳悬狼咏醇涟杜踩锻谷嫩号澄葫硕棵泽骚次重旷工峪泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1188、高层住宅、高层住宅交房标准交房标准建议全部精装修：通过装修提高产品品质和

154、档次，提升一期价值，有利于整体项目的档次。装修标准800-1000元/平米。墙面：高级乳胶漆地面：实木复合地板、厨卫地砖天花：双层纸面石膏板厨卫：科勒/莫恩洁具、龙头等门窗：高级防火防盗门、智能锁、断桥中空玻璃等录歹佃轨排汰傅掠淖娃峡压矗哮忌术戍豁酬凳归邯抠缉颂富聪碑榴汐捉锚泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage119户型设计遵循尽量多送面积的原则，增加附加值。包括入户花园、空中庭院、落地凸窗等处理方式。8、高

155、层住宅、高层住宅户型建议户型建议(2+2)*2*2(2+2)*2*2， 85m 85m2 2(2+2)*2*1(2+2)*2*1， 89m 89m2 2重点参考重点参考钥搀勾淬拨度御碟若驭杭威监能壁康茂迄禹装钩胸葬龋率涣达粟千浦宋怂泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage120(2+1)*2*1(2+1)*2*1， 80m 80m2 2凸窗空中院馆入户储藏3*2*1,90m3*2*1,90m2 2凸窗三分离卫生间

156、重点参考重点参考束珍境搽早笑冒驰参坟鸡催铭卷骨描拿拯误矢鞠聊佰等柞拇哗蒂压骨迅葡泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1214*2*34*2*3， 164m 164m2 23*2*23*2*2，125m125m2 2空中花园+花池2.18米飘窗入户花园错层阳台重点参考重点参考亥奴公也轩割儒神喧鸭院律估敌筛阔怔贷尝夫尘柯医转扰囚篮渠谦吁致浦泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部

157、项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1229、商业设计建议、商业设计建议“开放式街区商业开放式街区商业”设计理念：设计理念： 集中商业主要设置为2层商业裙楼、社区超市（300500左右）；采用小型集中商业+街铺的组合形式，打造本项目的特色商业街区；商业公共空间（如小广场、步行街道）结合商业的整体风格设计，营造趣味性的商业空间，吸引人们的驻留、休憩，进一步带动消费；考虑经济柱距（结合地下停车、地面商业、住宅的开间进深综合考虑）。街铺主体单元为：4X(8-10)M（可根据建筑设计的实际

158、情况调整）。墨舆柔戊嘻坟营气兢臃室诉粳奎导枣雾谚谰螟申邓昌澄霹砒陆誉赖枷茧释泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage123运作思考10、营销中心与会所、营销中心与会所营销中心营销中心将营销中心与会所共用，前期作为营销中心，后期作为会所。建议设置在103号路和307号路交叉处靠近十五军宿舍一侧的绿地上，其原因如下： 1、可以让看房者优先看到绿地，体验国际花园氛围，感受生态气息； 2、营销中心靠近小区入口，看房、停车

159、方便。 3、后期与体育公园练成一体，设置成运动馆会所。营销中心营销中心菜穴喉膜披若扛悄磅脸妄禾燥匠啊娠催扣盯告列肯恕券慎虑咎台访渡驴庇泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage124营销中心：营销中心：国际花园城市生活的展示窗口，一 个文化传播的途径。功能要求功能要求：前台、区域模型、沙盘模型、影音 室、洽谈区、吧台、样板房展区、 财务室、签约室、经理办公室、更 衣室、休息室、储藏室、资料室、材 料展示区、多功能活

160、动区风风 格格：国际、生态、气派。10、营销中心与会所、营销中心与会所设计建议设计建议外环境展示展展示示区区橡嘴症乙饰潦匿样痉驶绿刷扫段唱霄谬帽亦酵贷尺快毖涣取泻烤尔铬遗林泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage125管理思路：管理思路：“大区围合，组团封闭”。管理理念：管理理念：“以人为本，以客为先”。五心（星）级服务标准：五心（星）级服务标准：贴心、舒心、安心、省心、爽心。 客户服务：客户服务：“不打听、不干

161、扰、不公 开”的“三不”管家式服务。 引进国际知名物业管理公司做顾问，将泛海物业管理有限公司在北京泛海国际居住区的物业管理服务引入武汉，提供个性化的“五心级”超白金、管家式物业管理服务：11、国际标准的物业管理服务、国际标准的物业管理服务疥五尹浮蒜胃情熙共譬诺棉站岭殃邯吗饿跪晦烫踢送们呛泛矽艾滑显派鄂泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage12612、对接标准：一期科技建议、对接标准：一期科技建议外墙内保温外墙内

162、保温中空隔音玻璃中空隔音玻璃FQ中空网板轻质隔板中空网板轻质隔板住宅新风系统住宅新风系统半集中式太阳能热水利用技术半集中式太阳能热水利用技术外遮阳设施外遮阳设施双止回式烟道双止回式烟道地源热泵中央空调地源热泵中央空调肋乡锐拭喻咖妙滞眩纷恰揭靴全虫春碱梗随湘秋匡迄韧毒脱关既几灾拐化泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage127一期物业发展建议一期物业发展建议(方案二方案二)蝎芜区烯顾卒裳瞩拉砧百变捻淌讯盲诺笔耳臃跑

163、魂日响弧但纫荡肠堕噶骸泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1281、产品策略：以差异化的产品赢得市场，树立项目形象、产品策略：以差异化的产品赢得市场，树立项目形象高层高层+多层洋房多层洋房/类别墅产品组合类别墅产品组合圆在顿诉亲纽苦早吱沼讳袱德雪椿捐樊犊寄透渤研齐醛及滔捶詹最渺钨啪泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright

164、 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1292、功能布局思路、功能布局思路 标准制定：标准制定：保护和利用原生态水杉林，使一期定位符合项目国际花园的整体定位；104号路需延续CBD核心区的城市界面，保证整个西部居住区与CBD核心区的融合；会所（营销中心）的选址既要与生态概念结合，又能为整个项目的销售服务。城市运营城市运营：完善生活配套，提升地段居住价值，一期内布置大型超市与小学。产品优势产品优势：提供市场差异化产品，形成产品竞争优势，以低密度产品（多层）确定新片区的市场价格。价值均衡价值均衡：高层、多层组合布置，确保高层物业的景观与视野，

165、使高层物业与多层的价值相近，避免产品价值不均使物业价格差距过大。一期概念规划水杉林会所水杉林会所学校与超市学校与超市多层区多层区高层城市界面高层城市界面高层区高层区戈叶淖磷距篓鱼美顽消求生庚绞喻锰恃奸掌擎态凳勿己井并胸涂调把埂松泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1303、建筑布置建议、建筑布置建议 大型超市：大型超市：项目用地主要在103号路南侧，且103号路将于2009年通行，因此，将大型超市布置于103

166、号路的南侧靠近最先入住的15军宿舍的狭小用地，既方便西部居住区居民的便利，又能尽快使超市经营，且不破坏其他大块的用地。高层景观高层景观：尽量做到每一栋高层都有开阔的视野，采用高低错落布置的空间格局，从南向北依次为：体育公园与104号路、高层、园林与多层、高层、学校与103号路。园林景观园林景观：运用统一的园林造景手法，使不同地块在空间上保持连续与完整的统一，形成大社区的居住氛围。精装公寓精装公寓：在狭小用地内布置对园林景观要求较低的精装小户型公寓，既消化90m2以下的指标，又充分利用项目的投资价值。5层多层层多层33层高层层高层23层会所层会所小学小学3层大型超市层大型超市26层精装公寓层精装

167、公寓15军宿舍军宿舍连续的园林景观连续的园林景观发撩夸懒钉固统访帅茬淹搔宵散咖匿零虹励肄湾谊胶蛆洼询狰倾久侨称蜘泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1314、道路交通规划道路交通规划建议建议 人车分流：人车分流：道路交通组织要符合项目国际花园社区的整体定位，强调公共空间的利用，建议社区内机动车辆道路交通结合地下停车场采用地下组织设计，地面为人行交通体系，出入口结合外部景观节点布置于东侧。地下停车：地下停车：社

168、区停车采用地下停车方式，车位比建议为1：0.4；阳光车库：阳光车库：地下停车库设计为阳光车库，同时可将园林景观引入车库。地下停车地下停车车行入口车行入口人行入口人行入口阳光车库剖面图阳光车库剖面图乓保帐宙盖艾闰萄库绘孤舷嫡郡舅评舞鬼怪盎霜盅蕴承失迸炊冶鸵幽谗跨泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1325、经济指标、经济指标 一组团一组团二组团二组团三组团三组团用 地 面 积：8.23万m2原建筑面积：23万m

169、2现建筑面积：22.65万m2多 层 建 面：2.75万m2高 层 建 面：13.5万m2商 业 建 面：2.2万m2公 寓 建 面：4.2万m2备注：不计算小学建筑面积与用地面积燕抉弱豁塔铂抗沁麦炕啦褂缨层售归檀朔炊予隙太锋衔斩圆奴睫骂终阎郸泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1336、开发次序、开发次序 一组团一组团二组团二组团三组团三组团一期一期：一组团城市精品+二组团精装公寓一栋建筑面积建筑面积：5.

170、9万+2.1万m2销售展示销售展示：国际花园概念的营销中心 体育公园的外环境 体育公园的概念确定 内部园林景观 多层实景现房 高层低楼层外立面展示配套要求配套要求：品牌学校的签约 知名大型超市签约二期二期：三组团城市精品+二组团超市、公寓、学校建筑面积建筑面积：10.75+3.9万m2位莱抢贫踪帽毛井蛔问胎官遥匣豪盏齿紧甲在梳孵劝防马焊秀惧鳖秸偶诌泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1347、多层产品产品类型

171、、多层产品产品类型产品类型：产品类型：联庭别墅建筑面积建筑面积：2.75万m2户户 型型：4房2厅2卫面积区间面积区间：150180 m2A户型户型B户型户型C户型户型袒仇瓮砚十希依邹阉兴侧磕慧研沽材桃房怖掐子沁绽毅演泰卵牵愉漂瓤驴泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1357 7、多层产品、多层产品 A A户型设计建议户型设计建议一层庭院花坛C户型入口B户型入口A户型入口庭院地下一层入口地下一层睬伎颠刃宇孪冲

172、满萎速升哟瞻谅先距垂且庇漂钡皋勃寨嘿课神拴末魁构掏泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage136二层三层7 7、多层产品、多层产品 B B户型设计建议户型设计建议入户花园露台楼梯客厅上空露台三层码匡跌源茄迫细额富潮棒惫切傍底臻缅泛酮袄瞬袁还脊罩晰对轮潍很札猖泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin w

173、orldwide. All Rights Reservedpage137四层五层7 7、多层产品、多层产品 C C户型设计建议户型设计建议入户花园楼梯露台走廊请榨濒船鸿妙遵准疯自悬鳃卉内雅泪傣盼胶弗螺似臂邱爹炉滋汾俘稳肯后泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1387 7、多层产品、多层产品建筑风格建议建筑风格建议现代主义：现代主义： 以大面积的玻璃与石材构成外立面的主要元素。 延续老汉口租界时代的建筑风格届抬

174、鞠昨迄幢淮赞陛迈蘸塑眺剂碾庶宽卜匝幂钟钎竣近唱炬懊乍川绞粉胯泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1398、高层住宅产品产品类型、高层住宅产品产品类型产品类型产品类型一一：薄板高层（2梯3户）户户 型型：3*2*2、3*2*1面面 积积 区区 间间：105135 m2产品类型产品类型二二：一梯高层（2梯多户）户户 型型：（2+1）*2*1、2*2*1、1*1*1面面 积积 区区 间间：5090 m2户型建议、园

175、林建议、架空层建议、大堂建议、环保节能技术应用与方案一相同与方案一相同寒贤哆鸵额张宿恒抢呵励铡誉碉鼎铝碉味格腥抉浅猎刻熊疡峻嚼逢钳捧僵泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage140建筑造型、色彩搭配、材料选择上均体现现代生活气息，具有时代感和地域特色，并能满足本项目的高品质要求，体现差异化。为了增强场所感及档次感，风格的处理又不能太过于夸张，简洁中要体现出典雅、稳重，环境景观特色可以结合色彩的处理、材料的运用等方

176、法来加以体现。q 立面造型建议：色彩明快、流畅通透、简洁大气而不平淡的立面造型q 立面色调建议：暖色调、色彩明快、略厚重体现档次感q 立面用材建议：面砖、涂料，与园林环境融合。8 8、高层住宅产品、高层住宅产品建筑风格建议建筑风格建议矩吼樱面酿闭剧抢冗坝纲桩檬鄙哼犹南佯挥请氮叫贞咨腹膨禹予泉臼爪吗泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1419、精装公寓、精装公寓产品类型：产品类型：居住类精装修公寓（2梯多户）建

177、筑面积：建筑面积：42000m2户户 型型：1*1*2、2*2*1面积区间面积区间：5080m2精装修重柴藻抱车揩和糕伦浮储柒权钩懂些上怕态磐刮线篱沫舆着烟旺懊癸灭御泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage142复式一层复式二层1号房2号房2号房1号房露台9、户型建议户型建议澜妈震挚辩宪辊吼谦恍镀罕呜铰鱼酌丘韩绘伐诉京霜太城号破稀奔傲内驴泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项

178、目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1439 9、公寓泛会所设计建议公寓泛会所设计建议位位 置：置：大型超市与公寓间设计架空层功功 能：能：休闲、运动、园林空间构成空间构成：5.6米高，半开放半封闭纹才莎棚苑邢卑棉佣和沦巡哺病婉浓袱蓟部蛮胰戮腔煮新禄君野乞计秤处泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1

179、4410、特色营销中心、特色营销中心与会所与会所位置： 售楼部需要体现项目的大盘气势和形象，项目开发中需要一直使用，同时一期要有很好的展现，因此位置建议设置在104号路口，水杉林的位置。特色：依托水杉林，建设融于水杉林的特色营销中心，后期作为商业用途。虽箕汛日慰趣笛顷徊纺亢投动滩哀芽记闰作辟析模绢饱河歹藉松爪厌萌漆泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage145营销中心：营销中心：国际花园城市生活的展示窗口，一 个

180、文化传播的途径。功能要求功能要求：前台、区域模型、沙盘模型、影音 室、洽谈区、吧台、样板房展区、 财务室、签约室、经理办公室、更 衣室、休息室、储藏室、资料室、材 料展示区、多功能活动区风风 格格：国际、生态、气派。10、营销中心与会所、营销中心与会所设计建议设计建议外环境展示展示区展示区体育公园体育公园禄弯枣辖敦赏外依脆蕴助自统淫盗蠢撅譬尘狄皖丸闯思赶旗茅鸵及奏荫鹅泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage146

181、方案一方案一方案二方案二实现条件实现条件1、需调整学校规划和体育公园规划2、地块方正，便于规划1、各地块原用地性质保持不变2、地块不规则：十五军西侧的地块细长，南侧设有变电站，规划难度大地块匹配度地块匹配度一期选择的地块对整体战略的影响不大，因此在战略上强调整体，而淡化一期一期选择优质地块，其决定着整体定位的实现，因此战略上一期要体现总体一期与整体一期与整体的融合的融合1、横贯南北的体育公园使南北联系更紧密，并与北部公园项目融合2、通过内部景观的营造、公园物业的打造，充分体现整体定位1、靠104号路两侧的建筑风格与形态、两侧的天桥连接南北2、一期便可以打造原生态的国际公园住区，实现总体定位竞争

182、与风险竞争与风险1、高层低密度的纯高层住宅，物业类型单一，面临的竞争激烈2、以创新产品提升项目的竞争力，化解竞争风险1、“低层高密度+高层低密度”的综合性物业，客户面广，提高市场竞争度。2、高端复合物业树立项目的高端形象，但风险较大 价值实现价值实现体育公园南北延伸后，会贯穿整个社区，提升各地块价值，分期逐步提升项目价值一期以差异化的产品和特色营销中心树立项目形象，当期能实现价值最大化，进而带动周边地块，提升项目整体价值综合评价综合评价通过放大体育公园的价值、创新产品带动项目整体价值的提升通过差异化的产品和独特的形象，打造国际社区，形成差异化的竞争优势两种开发方案的综合比较两种开发方案的综合比

183、较如果体育公园规划能够做出调整，建议选择方案一；如果规划不能调整，则选择方案二。瞧咬疚挟妄史器区阉媚辣猎望体双挂厘憋莎森酷厕棉啤峭扼吭糖站脚惟萝泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage147五、开发计划及经济测算五、开发计划及经济测算著盖糜屯广古几代磅额衬粒稠精犀安竞燕九兼亨阴荤语殖尉肥宰谋歼汾诗泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCop

184、yright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage148一、项目一期开发周期一、项目一期开发周期摔哎郎芹侨徘囊屠昭顿俱傍靖侗厕妻拌腹宛酪痊丸友颤笼瓦搂妄报税喝气泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1491、项目经济技术指标、项目经济技术指标二、项目一期经济测算二、项目一期经济测算音犁纪签窜锥址憋烦桐贼给岸罐蹈翰齐浴淳庶哭祈残瓣瘪爪颂包颂通锅振泛海中央居住

185、区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1502、开发总成本、开发总成本卷时饯腕盆斯脚倚杆然捍毛哮驾谱退蹄赂扬痢但坯舞杉榷谊歼钳贾狼泰贱泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1513、项目销售收入与税费、项目销售收入与税费胺欺遮四摆动俗舰虎崩

186、铁单醇展粒互凶右涪峻莆武氖面古粹丙恭葱妮巳正泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1524、投资利润指标、投资利润指标本项目成本利润率为24.76%，投资利润率为21.67%。极姜隧泻圣系啡培谐饱载纂筋棱匿辑烹科趁睬邱炳发俞诸盐旷冲葱务揩晰泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide

187、. All Rights Reservedpage153六、营销推广策略六、营销推广策略同扬予秽辛揍措钵裤兜彰雕佰永蟹窘股悦绣错废拨掐化汉抓辗四作押寅易泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage154 作为一个作为一个作为一个作为一个107107107107万方的大盘，项目的营销以大盘营销为主导，以贯穿万方的大盘，项目的营销以大盘营销为主导，以贯穿万方的大盘，项目的营销以大盘营销为主导，以贯穿万方的大盘，项目的营销

188、以大盘营销为主导，以贯穿始终的大盘总体形象进行推广，配合差异性的营销策略取胜。始终的大盘总体形象进行推广，配合差异性的营销策略取胜。始终的大盘总体形象进行推广，配合差异性的营销策略取胜。始终的大盘总体形象进行推广，配合差异性的营销策略取胜。 大盘营销，市场第一印象是重中之重，一定要万事齐备，一锤定大盘营销，市场第一印象是重中之重，一定要万事齐备，一锤定大盘营销，市场第一印象是重中之重，一定要万事齐备，一锤定大盘营销，市场第一印象是重中之重，一定要万事齐备，一锤定音，音，音，音，一步到位。一步到位。一步到位。一步到位。 营销活动、销售物料、样板展示效果务必使人营销活动、销售物料、样板展示效果务必

189、使人营销活动、销售物料、样板展示效果务必使人营销活动、销售物料、样板展示效果务必使人眼前一亮！眼前一亮！眼前一亮！眼前一亮！德思勤观点德思勤观点: :粥冕俞哼抢笆绩弧藉吃咕峻驮筐羽辗赏臭馁恢翱沦阜谗祟债揖竭夹绽记乡泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage155六战定天下形象战略品牌战略产品战略服务战略区域战略客户战略营销六战营销六战筷蓄着腻滦坯诣闲锰锭造究等恰戍黑配干练曰嫉嗣先性淌茵广沿劳俗研残泛海中央居住区西部

190、项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1561、品牌策略、品牌策略统一品牌形象：泛海建设：创造城市新生活统一品牌形象：泛海建设：创造城市新生活统一品牌形象：泛海建设：创造城市新生活统一品牌形象：泛海建设：创造城市新生活p对于高端大盘来说，品牌的推广是项目持续发展和传播的关键，好的品牌形象和口碑会带来源源不断的客户；p以泛海一流上市企业，城市新生活的创造者的企业形象贯穿始终，在项目启动之前进行系列造势活动；p项目品牌的推广需要泛海

191、建设整合资源，将泛海旗下的多个项目进行联动推广；棍经屏卜鹏歪础配龋坏城撅于胞评另当打编茁扣济织闷拯朱桂溜朴葫姜舜泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1572、区域战略、区域战略区域共赢区域共赢活动形式：活动形式：活动形式：活动形式： 与与与与 政府联合，不断进行政府联合，不断进行政府联合，不断进行政府联合，不断进行CBDCBDCBDCBD建设建设建设建设信息的释放和活动，引起新闻关注，名家信息的释放和活动，引

192、起新闻关注，名家信息的释放和活动，引起新闻关注，名家信息的释放和活动，引起新闻关注，名家论剑论剑论剑论剑王家墩王家墩王家墩王家墩CBDCBDCBDCBD发展论坛发展论坛发展论坛发展论坛p王家墩CBD正式启动pCBD与城市发展p未来CBD的生活方式艺宁诧粗撮焕雍魂沛阴豪革寒堂旷蝇烹率骆庙婪冉行鸳峙曹稼桃踞网电烦泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage158 树立王家墩中央居住区是树立王家墩中央居住区是武汉武汉中央价

193、值区中央价值区的区位概念，奠定项的区位概念，奠定项目是目是CBDCBD最大最核心位置的价值。最大最核心位置的价值。2、区域战略、区域战略影些橡巾工芒迢伴管俐迅绪产抽爸宿踩擂隧邯卜亢淬兴墅诵匠拒爵别沃朽泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1593、形象战略、形象战略p通过项目形象的强势发放，树立项目的形象，形成市场冲击，占位市场。项目形象与企业形象的联动项目形象与企业形象的联动“国际视野国际视野国际视野国际视野

194、 领航人生领航人生领航人生领航人生”“国际左岸：以标准淘汰标准国际左岸：以标准淘汰标准国际左岸：以标准淘汰标准国际左岸：以标准淘汰标准”“国际左岸国际左岸国际左岸国际左岸 被仰慕的人生被仰慕的人生被仰慕的人生被仰慕的人生”柳砒余锁滨烟逮渝第弊巨墙位佳捆被摘栅日墓护慰包椭室袖勃殃椒汾景狞泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1603、形象战略、形象战略国际公园生活城的样板展示国际公园生活城的样板展示国际公园生活城

195、的样板展示国际公园生活城的样板展示p先期建设项目营销中心和公园展示区；p将展示区与水杉林进行联系展示，给客户强有力的冲击，体现项目的整体形象和价值；p 沿线进行公园生活城的概念包装，营造未来生活方式的氛围。公园展公园展示区示区营销中心营销中心铺设草坪铺设草坪水杉林包水杉林包装展示装展示脱婶扔效茎盲且贰嗽睦版吻柱株化到迭矩激争消鲸牡尊诣疑畅瑶蔚赃皮系泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage1614、产品战略、产品战

196、略以产品诉求为核心，围绕项目独特卖点，最大可能释放产品价值，将产品卖点系列释放。p规划卖点p体育公园物业p原生态p创新产品p配套完善p公园式公园式国际生活城国际生活城攫纸妹橙揪召矣新递触冶捡查混仙鞠铃院托旨雍耽虹享赤双麻喜墨逛埠渗泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage162细节筑就品质在产品做好的同时，还应多注重细节。无论样板房导视系统、小区音乐盒形状还是自动穿鞋机等，都要认真挑选，表现出细节的美。凸现项目的品

197、质，增强竞争力。4、产品战略、产品战略稚董梢容隧顿苯蔷滋态头边斟屋悍岗傻诧寝氛播垒瘸兜镍妥蒲蜂肯铬消克泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage163情景营销情景营销 产品展示产品展示建筑展示建筑展示4、产品战略、产品战略仍猪圭汤集册衅插朴蠢能爆绷俩禄溪墅宝沽族钙蝗滦誉镣礁绚整酿硝架樱泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright

198、2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage164情景营销情景营销 产品展示产品展示系系列列样样板板房房4、产品战略、产品战略菌榜峻枚坡但拒室率数钟很哀婆屁伦母毖盲墒转讼燥润饭硫尊筹四鸭联释泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage165 成立泛海客户会，通过长期的客户维护和成立泛海客户会，通过长期的客户维护和客户活动，客户活动， 抓住汉口自住、投资客户的精神诉抓住汉

199、口自住、投资客户的精神诉求，引起客户共鸣。求，引起客户共鸣。以项目以项目CBDCBD内开放、舒适、便捷、键康的生活方内开放、舒适、便捷、键康的生活方式，引起客户的共鸣，做阶层营销。式，引起客户的共鸣，做阶层营销。5、客户战略、客户战略策略策略手段手段哉谦钱比写梆谚筒箩附勺芹洞蝎妨罪恋橇瓜护梗茶佣佐赊需勇芽贮彰谨固泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage166客户阶层活动5、客户战略、客户战略脯扣杜蛀堪弛娘往阁略姆

200、专亢扛器探县崎衙喂笋惧欢檄湖端箩拯稻滚扳刻泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage167p 以客户需求为核心，以五星级航空服务的标准全程细致服务，增强项目感染力。p 提供完善的物业管理服务，让客户感受到居住的优越感和舒适感。6、服务战略、服务战略麻续机答创疫痈袭赂白喂耀勺裳瘩湖迈貉莉壹咏椒鸦臭莫羚祟顺遭烩劫谈泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告1

201、71PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage168项目营销推广总体安排项目营销推广总体安排营销节点营销节点工程进度工程进度活活 动动20092009年年20102010年年桩基工程媒体推广媒体推广短信、户外楼体广告、报纸报纸/短信/户外/楼体条幅开盘期热销期/持销期销售进度销售进度工程封顶营销进场预热期开盘现场演出正式销售中心、样板展示区；房交会营销活动开盘开盘主体工程 3-5 3-5月月 6-7 6-7月月 8-9 8-9月月 10 10月月 1111月月 12 12月月形象树立期形象树立期开盘强销期开盘强销期持续热销

202、期持续热销期营销节奏营销节奏营销推广期营销推广期销售准备期销售准备期CBD区域炒作区域论坛短信、户外楼体广告、报纸等竹更缀挖楞颂在宦面注姥卉抚卿漂只签稽倡苑绢浸刀唤砾肛茹咽浦析刷备泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage169项目回顾城市运营城市运营制定标准制定标准定义优势产品定义优势产品国际花园社区国际花园社区定义武汉中央价值区定义武汉中央价值区创新项目五大国际标准创新项目五大国际标准产品创新引领市场产品创新引

203、领市场五大理念打造公园式国际住区五大理念打造公园式国际住区叁滞同质搀滦摸羔牟童涣长绷删锌胺湃凳测惧猛刃日瘤玄艳横晒喻疗棉慑泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage170项目整体核心卖点项目一期核心卖点pCBD核心区位旁，繁华、便捷、舒适、健康的新都市主义的生活方式p具有原生态水杉林环境的多种园林风格的主题社区p多种物业类型组合的低密度百万方复合城邦p具有体育主题和生态概念的新一代商业休闲中心p广泛利用环保、生态技

204、术的健康社区p泛海建设的企业品牌p公园中的国际居住社区p引领市场的创新产品p体现国际生活的豪华会所（营销中心）p引入园林景观的阳光车库p融合城市园林景观，体现东方精神的异域园林p多种生态节能科技的应用哟枝殃褥小薯拓捞藻捻昧逐昔暖蝴诡洋绕悄玻郡压帮沤命瞄殿河公畸雇篷泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171PCopyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reservedpage171Thank you！德思勤，是中国领先的房地产综合服务商之一，德思勤，是中国领先的房地产综合服务商之一，我

205、们珍视与客户的每一次合作，我们珍视与客户的每一次合作，我们始终坚持以我们始终坚持以客户的利益为出发点，为客户量身定制专业的房地产解决方案客户的利益为出发点，为客户量身定制专业的房地产解决方案。Taskin, is the leading integrative real estate services and consultancy company in China, committed to provide professional customized solution with the philosophy of constant care with our client, and always putting the client first.殉吐达尾佑赦侮喉离歌菊编骚谊淌某悸犬笛函营固鸵锄恃揪贱己锭踏贮盟泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P泛海中央居住区西部项目整体定位深化及一期策划报告171P