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1、新聚仁机构知识研究中心房地产营销房地产营销策划体系策划体系五大核心报告五大核心报告模板模板策划工作好像就是写报告，写各种各样的报告前期定位报告、物业发展建议报告、营销总纲、营销执行报告、开盘方案，开盘总结，活动方案，阶段性营销执行报告，结案报告为什么写报告？怎么写报告？仍然是我们面对的头等问题，善泳者溺水而亡，不仅仅是杯具，也是一出荡气回肠的洗具！写在前面的话写在前面的话报告只是沟通的工具而不是目的！报告只是沟通的工具而不是目的！其目的是与甲方其目的是与甲方统一思路进而推动顺应大势的营销执行工作！因此报告必须要简明扼要、重点突出！报告必须要简明扼要、重点突出！至于其他诸如厚厚的市场研究、项目分
2、析等等，可全部作为附件。至于其他诸如厚厚的市场研究、项目分析等等，可全部作为附件。策划能力的表现不仅仅是撰写报告，更重要的是利用报告达到将策划能力的表现不仅仅是撰写报告，更重要的是利用报告达到将自己的观点渗透给发展商并影响其决策执行。自己的观点渗透给发展商并影响其决策执行。营销策划是一门沟通与执行的艺术！营销策划是一门沟通与执行的艺术！报告提纲报告提纲一、营销策划的工作逻辑一、营销策划的工作逻辑三、开盘总结三、开盘总结二、营销策划总纲及营销执行报告二、营销策划总纲及营销执行报告四、阶段性营销执行报告四、阶段性营销执行报告五、结案报告五、结案报告主要目的：适应市场竞争及营销策划体系建设的需要，主
3、要目的：适应市场竞争及营销策划体系建设的需要，先建立营销策划的关键报告体系，再优化营销策划的核先建立营销策划的关键报告体系，再优化营销策划的核心工作流程。心工作流程。1、基于甲方急需的营销流程2、缩短新人学习曲线、提高成熟人员执行效率3、建立营销策划类报告的品控机制4、初步建立最佳营销实践的经验积累途径一、营销策划的八大工作阶段一、营销策划的八大工作阶段营销投标提案阶段营销计划阶段营销总结策略方案调整项目投标期项目投标报告：四个模块的排列组合整体定位投标产品定位建议，设计方案调整营销介入期销售筹备期营销策略报告营销执行报告成交客户分析开盘总结开盘强销期阶段营销执行报告100%销售结案报告销售持
4、续期尾盘期销售蓄客期认筹及开盘方案价格策略与价格表企划投标提案项目进度市场研究策略制定或调整核心要点营销介入期宏观市场调查，竞争项目调查，专业人士访谈，目标客户访谈，项目资料索取，首次沟通会项目价值体系及整体营销思路的厘定市场调研及策略总纲的撰写确定总体解决方案销售筹备期宏观政策调整区域市场整体走势竞争项目的营销动态项目营销执行报告制定费用预算表年度推广计划明确营销执行计划销售蓄客期认筹方案制定价格策略与价格表媒体资源评估与阶段推广计划认筹结果分析与方案调整价格表的最终确定开盘方案筹备细化方案，创造销售条件，积累客源，蓄势待发开盘强销期前期策略分析与方案调整快速去化，营造开盘热销销售持续期阶段
5、性营销总结与下阶段营销计划阶段性营销总结分析与调整尾盘期发现问题，针对性制定解决方案针对性解决难点，完成项目资金回笼二、执行策划的六大工作周期二、执行策划的六大工作周期三、七大报告沉淀与五大评审节点三、七大报告沉淀与五大评审节点3-发展商答疑并梳理目标发展商答疑并梳理目标3-项目营销执行报告1-项目投标报告2-项目营销总纲或策略总纲4-认筹及开盘方案5-开盘总结6-季度营销执行报告7-结案报告四、重点报告写作的九阳神功四、重点报告写作的九阳神功3-发展商答疑并梳理目标发展商答疑并梳理目标3-发展商目标界定与解析1-解读项目资料或标书要求解读项目资料或标书要求2-现场实地踏勘与市场调研现场实地踏
6、勘与市场调研4-项目启动会及动脑会项目启动会及动脑会5-报告撰写报告撰写6-初稿动脑会并修正初稿动脑会并修正7-终稿完成终稿完成8-内审会并修正，确定提报策略9-向甲方提案，甲方反馈及经验总结报告提纲报告提纲一、营销策划的工作流程一、营销策划的工作流程三、开盘总结三、开盘总结二、营销策划总纲及营销执行报告二、营销策划总纲及营销执行报告四、阶段性营销执行报告四、阶段性营销执行报告五、结案报告五、结案报告本工作的指导思想本工作的指导思想先建立基本的报告模板，先建立基本的报告模板，推荐案例，再优化模板。推荐案例，再优化模板。一、一、 营销总纲及执行报告之天龙八部营销总纲及执行报告之天龙八部二、撰写营
7、销总纲及执行报告的五个一法则二、撰写营销总纲及执行报告的五个一法则三、目标界定与目标分解模块解析及示意案例三、目标界定与目标分解模块解析及示意案例四、策略推导模块解析及示意案例四、策略推导模块解析及示意案例五、总攻略方向与执行模块解析及示意案例五、总攻略方向与执行模块解析及示意案例六、总控图模块解析及示意案例六、总控图模块解析及示意案例七、工作计划表解析及示意案例七、工作计划表解析及示意案例报告提纲报告提纲本模板研发心得，与各位同仁共勉本模板研发心得，与各位同仁共勉1、 世联、合富辉煌、中原地产等南方营销公司，由于现场销售执行并非其最强项，且销售线和策划线分离，以策划领导销售，导致其报告内容总
8、纲多、分析多、具体执行少，客户渠道突破的问题尤其严重。2、营销总纲个人理解其核心应该是项目总精神的确立，而行销执行报告的重点应在甲方开盘目标指引下的形象攻略、媒体组合策略、客户渠道突破、价格与推售策略。3、本体分析模块/客户需求模块/产品差异化，与项目总精神密切联系。4、主委策划经理/专案执行策划师市场策划助理是营销策略生成与分解执行机制的组织机构逻辑。当前，项目营销总纲提案结束之后，甲方通常会针对营销总纲反复探讨，希望能与实战相结合，因此又出现一种常见的报告类型，含深化后的总纲的营销执行报告，即策略执行报告。但无论何种营销报告，均有三大推演逻辑：但无论何种营销报告，均有三大推演逻辑：1 1、
9、与甲方沟通，、与甲方沟通，明确或设定目标明确或设定目标2 2、甲方目标与本体条件、市场形势、竞争态势发生矛盾，产生项目、甲方目标与本体条件、市场形势、竞争态势发生矛盾，产生项目营销营销最核心要解决问题最核心要解决问题3 3、从本体、竞争、客户、案例四个层面出发，挖掘各种机会，制定合适、从本体、竞争、客户、案例四个层面出发，挖掘各种机会，制定合适的营销策略并分解执行以的营销策略并分解执行以解答问题解答问题营销总纲通常于开盘前营销总纲通常于开盘前1 1年左右撰写，营销年左右撰写，营销执行报告执行报告根据根据甲方需求写作时间不固定，通常是项目开盘前甲方需求写作时间不固定，通常是项目开盘前3 39 9
10、个月。个月。 1、目标界定与目标分解 2、竞争态势（与谁竞争）B、锁定竞争对手A、 宏观市场态势C、竞争市场格局B、目标界定A、项目概况C、目标分解D、目标下的问题( (一）营销总纲及执行报告之天龙一）营销总纲及执行报告之天龙八部八部D、竞争产品格局E、 竞争项目客户分析F、 竞争策略确定5、营销总纲推导3、项目本体条件B、 项目资源占有A、 项目本体研究B、 精神属性界定4、项目客户定位B、 项目核心价值点梳理C、 项目形象定位A、 SWOT策略推导D、 营销总纲C、客户需求与竞争策略的对接A、物理属性界定6、营销总攻略B、媒体推广攻略A、品牌形象攻略C、现场展示攻略7、营销总控图D、客户渠
11、道攻略含媒体计划表E、 销售服务攻略F、 价格与推售策略8、项目工作进度表（二）六个一法则（二）六个一法则法则一：一种方法论法则二：一个策略推导法则三：一棵价值树法则四：一个总攻略法则五：一张营销总控图法则六：一张工作进度表目标界定与目标分解的方法论目标界定与目标分解的方法论1、年度销售目标、年度回款计划2、实现均价期望、营销费用预算4、工程进度安排、重要工程节点3、目前所遇问题、项目难点分析速度目标速度目标 总纲类报告：年度总销及回款目标总纲类报告：年度总销及回款目标执执行行类类报报告告：开开盘盘卖卖多多少少，月月均均销销售售多多少套等等；少套等等；价价格格目目标标 入入市市价价格格、整整体
12、体实实收收均均价价等等等；等；品品牌牌目目标标 启启动动品品牌牌建建立立、建建立立差差异异化化品牌个性、品品牌个性、品 牌维护等。牌维护等。与甲方的沟通与甲方的沟通法则法则1 1一个方法论一个方法论三种目标导向模式三种目标导向模式目标界定示例目标界定示例1 1本案需要实现的目标本案需要实现的目标本报告以核心目标为重心，进而实现基本目标本报告以核心目标为重心，进而实现基本目标项目目标：项目目标：占据北城区域豪宅领导者地位，以及影响长沙高端市场的影响力项目品牌目标：品牌目标：本案是万科在长沙区域布局完整化的北极，并肩负着万科品牌形象在长沙升级的重任客户目标：客户目标：形成持续的优良CSR指标（万科
13、客户满意度），万科与中原携手再创集团客户满意度第一北城豪宅领导者北城豪宅领导者基本目标基本目标销售目标：销售目标：2010年计划完成销售签约5 个亿，6个月销售周期，预期需完成销售率约100%，销售面试10万方，预算价格洋房月6500元/平，高层（精装）5500元/平优良客户满意度优良客户满意度品牌形象升级品牌形象升级低成本高速高价低成本高速高价核心目标核心目标目标界定示例目标界定示例2 2山无长势，水无常形山无长势，水无常形各个项目，处于不同的竞争态势、政策环境、各个项目，处于不同的竞争态势、政策环境、操作阶段，一定会有各不相同的问题描述。操作阶段，一定会有各不相同的问题描述。报告终归是为解
14、决核心问题而写，故所有的报告终归是为解决核心问题而写，故所有的目标其核心终归指向三者中的一个，以有效目标其核心终归指向三者中的一个，以有效集中火力于一点，中央突破。集中火力于一点，中央突破。凡是不能被描述的，就无法被真正界定！凡凡是不能被描述的，就无法被真正界定！凡是不能被分解的目标，就无法真正被解决！是不能被分解的目标，就无法真正被解决！目标界定目标界定目标下的问题目标下的问题( (解读目标）解读目标）解决问题的方法解决问题的方法真问题与伪问题之分。何为真问题，何为伪问题，关键是结合目标，直接影响到项目目标实现的则是真问题，反之，若是解决了这个问题并不能实现目标则为伪问题。这其中还需注意的是
15、，问题必须是独立的，不可有从属关系，即问题A不可包含问题B。目标界定与目标分解的方法论目标界定与目标分解的方法论法则法则1 1一个方法论一个方法论目标解读示例目标解读示例1 1目标解读示例目标解读示例2 2方法必须是围绕目标、围绕解决问题展开的。方法必须是围绕目标、围绕解决问题展开的。如果方法部分所提出的销售执行安排不能解决问题，如果方法部分所提出的销售执行安排不能解决问题，则必须重新检讨。则必须重新检讨。目标界定目标界定目标下的问题目标下的问题解决问题的方法解决问题的方法目标界定与目标分解的方法论目标界定与目标分解的方法论法则法则1 1一个方法论一个方法论策略是目标下解决问题的方法的统领。策
16、略是目标下解决问题的方法的统领。推导策略的工具就是推导策略的工具就是SWOTSWOT分析：分析：项项目目分分析析（优优势势、劣劣势势）和和市市场场分分析析（机机会会、威威胁胁），从而推导出本项目的策略。从而推导出本项目的策略。 策略推导工具：项目的策略推导工具：项目的SWOTSWOT分析分析法则法则2 2一个策略推导一个策略推导p 项目本体条件（项目卖点挖掘）p 市场机会分析p 客户需求分析p 项目竞争分析策策略略推推导导过过程程策略推导工具：项目的策略推导工具：项目的SWOTSWOT分析分析法则法则2 2一个策略推导一个策略推导SWOTSWOT分析分析优势S(自身内部）共享优势（地段价值、配
17、套等）独享优势（规模、容积率、地形地势、产品、景观、自身配套、品牌等）劣势W（自身内部）可弱化劣势（配套、地段、噪音、周边环境等）不可弱化劣势干扰型劣势（品牌）机会O（外部环境）政策及规划区域关注度市场供求交投活跃程度消费导向威胁T（外部环境）政策及规划导向区域关注度竞争对手市场供求消费导向发挥优势，抢占机会利用机会，弱化劣势发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁减小劣势，规避威胁减小劣势，规避威胁一般来说是四种策略：发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁抓住机会，克服劣势抓住机会，克服劣势减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁并非所有的项目的营销策略都必须包含这
18、四条策略，并非所有的项目的营销策略都必须包含这四条策略，须根据项目自身的情况及所处的市场环境确定营销策略，如金地艺境褐石系洋房自身优势明显且在片区内并无竞争对手，则策略就是发挥优势，抢占机会；曲江悦规模小，区域竞争激烈，但户型配比极为适应刚需客群，则策略就是抓住区域竞品供应间歇期的机会，克服劣势。项目核心价值体系：本体研究与核心资源占有项目核心价值体系：本体研究与核心资源占有案例1：金地湾流域核心价值点梳理案例3：武汉华润橡树湾价值树法则法则3 3一棵价值树一棵价值树案例2：招商海廷核心价值点梳理FABFAB是项目价值点梳理的工具，以便推导出项目的形象定位。是项目价值点梳理的工具，以便推导出项
19、目的形象定位。即即“人有我有，人有我优，人无我有人有我有，人有我优，人无我有” 。但它不是策略工具。但它不是策略工具。FABF（Features）项目本身的性质属性本项目A（Advantages)相对于竞争对手的优势本项目B（Benefits)项目给客户的利益（价值）本项目营销策略确定分两步走：确定竞争标杆，营销策略表达。法则法则4 4一个总攻略一个总攻略1、确定竞争标杆:寻找标杆产品，不局限于竞争对手，可选取同区域或不同区域内的成功操作的标杆项目，分析其在产品、价格、渠道、推广方面的成功之处，总结对项目有利的经验。价格渠道推广产品标杆产品案例：武汉金地澜菲溪岸竞争标杆案例分析敏锐的机会主义者
20、次/非主流市场领导者u垄断价格u产品有不可重复性u过河拆桥挑战者u改变游戏规则u强调新的评估标准u强调产品的特色和价值追随者u搭便车u以小博大，杀伤战术u价格战的制造者补缺者u目标明确，挖掘客户u瞄准市场缝隙u创新产品和需求点行业老大非行业老大，中大规模市场2、营销策略表达:波士顿矩阵总攻略：总攻略：p在策略的指导下，根据消费者的购买行为及过程确定的营销安排。p包含的内容涉及到整个营销环节的组织，如推广、展示、价格等。p总攻略是项目目标与执行安排之间的关键点p可以将总攻略理解为上传下达的工具。营销策略指导营销总攻略，营销总攻营销策略指导营销总攻略，营销总攻略是所有营销策略的行动方案。略是所有营
21、销策略的行动方案。法则法则4 4一个总攻略一个总攻略总攻略总攻略的的四个过程：四个过程：如何让客户叫好？业主口碑业内口碑市场口碑如何让消费购买？价格策略推售策略如何让消费者认可？项目展示现场服务客户体验如何让消费者知道？形象定位媒体推广法则法则4 4一个总攻略一个总攻略角色区分，建立霸主地位形象上的领导者，策略上的挑战者，改变游戏规则，建立新 的物业类型建立强势的第一意象第一展示第一口碑第一财务安排确保客户的十大客源必杀竞争策略品牌策略客户策略【竞争下的策略检讨与修正竞争下的策略检讨与修正】代表性的项目命名与百仕达联动进行片区营造借华侨城打华侨城片区策略代表性的项目命名(已完成)领导片区炒作超
22、越片区竞争总攻略示例总攻略示例1 1明确差异化 形成差异化 传播差异化【国际顶级湾区物业总攻略国际顶级湾区物业总攻略】营销推广攻略展示攻略让客户买？让客户来？销售服务攻略【国国际际顶顶级级湾湾区区物物业业总总攻攻略略】营销推广攻略事件营销全国推广全国同步发售，开设项目全国推广接待站，占领一线城市，安排专人、专线售楼处建立客户服务中心，2004.7月完成，接待全国参观团申请800全国免费电话，2004.7月完成全国性网络、刊物发布项目信息6.6：中信红树湾新闻发布会、售楼处揭幕、VIP增值卡发售7.18：产品沟通会（规划、户型、园林设计、物管及俱乐部方案讲解沟通），客服中心成立8.8：首批样板房
23、开放，业内参观日8.20：开始算价，确认选房资格，收取诚意金8.28：选房，消化前期积累客户，实现销售目标9.19：开盘庆典，客户营销活动品牌策略品牌策略竞争客户策略竞争客户策略第一阶段（5.1-5.30）：湾区物业，比肩全球。深南路广告牌工地广告牌网络第二阶段（5.31-8.1）：决战宣言，新湾区物业指数。广告牌网络特报、商报、第三阶段（8.2-8.28）：公告选房，国际顶级湾区生活。媒体全面覆盖第四阶段（8.29-9.18）：中信红树湾全情绽放。媒体全面覆盖片区品牌策略片区品牌策略客户策略客户策略竞争品牌策略竞争品牌策略深圳推广占领要道：深南、滨河、观澜、机场及高速地盘包装，针对百仕达广告
24、牌、灯光工程、地盘围墙体现规模，竞争和借势媒体攻略渠道利用：世联资源网、业界及行会传播竞争品牌策略竞争品牌策略片区竞争策略片区竞争策略【国国际际顶顶级级湾湾区区物物业业总总攻攻略略】展示攻略核心价值展示卖场氛围营造产品价值展示策略属性策略属性私家街区建立新的传播途径，根据项目推售节奏不同阶段推出不同的影视宣传片TOHO超大私家院落TOHO样板区，外立面与绿植辉映，私家花园与共享园林布置高档私人主题俱乐部私人主题俱乐部概念及运作模式引人，会所功能确定顶级品质公共空间住户大堂高档装修，注重细节和品质，电子屏发布项目信息、保安值班亮点特色样板房体验式售楼处满足销售功能同时赋予新的功能（详见售楼处建议
25、）电梯厅突出自然通风和采光，按交楼标准装修，体现档次和品质看楼电梯按交楼标准装饰，体现舒适尺度和平稳感背景音乐、示范大使、每间房间的功能面积小标识牌景观卫生间、景观窗面的通透与开阔性体现内庭院园林景观的精心装饰，达到室内外自然景观的完美结合示范层做工程样板参与体验式园林售楼处周边、看楼通道沿线、TOHO样板区园林8.5到位完善准确导示系统大尺度强昭示性，放大的字体、箭头，对比强烈同时又保证品质看楼通道项目卖点信息释放，沿线园林实景展示围墙建立项目视觉识别系统，树立项目形象和规模门楼有效区隔项目范围，树立项目形象客户策略客户策略竞争客户策略竞争客户策略关键物料关键物料高品质 系列模型系列影视宣传
26、片区域模型2004.5月底完成，利用触摸屏体现对周边环境的直观感受小区模型突出建筑立面效果和园林细节会所模型是对未来俱乐部概念和生活的模拟分户模型直观的向客户传递户型结构与特点，注重品质和细节建立新的传播途径，根据项目推售节奏不同阶段推出不同的影视宣传片产品说明书2004.5月底完成，内容包括项目区域、规划、建筑、户型、园林、配套及材料策略属性策略属性品牌客户策略品牌客户策略湾区报导每月一期，及时传递项目的各项动态信息，并开辟时光留驻专栏，聘请摄影大师拍摄，刊登不同时间段与项目相关的各种照片湾区物业2004.5月底完成，内容包括对国际知名湾区的研究和项目的指数提炼品牌竞争策略品牌竞争策略客户策
27、略客户策略客户策略客户策略竞争策略竞争策略湾区置业指南2004.5月底完成，内容包括对国际知名湾区的研究和项目的指数提炼竞争策略竞争策略【国国际际顶顶级级湾湾区区物物业业总总攻攻略略】展示攻略销售资料200问、置业计划、认购书、预售许可证等相关法律文件竞争策略竞争策略销售服务攻略银行综合服务大使TOHO预约看楼项目卖点信息释放，沿线园林实景展示VIP增值卡整合中信资源，突破地产预售限制客户品牌策略客户品牌策略银行综合服务大使，按揭付款一条龙服务品牌客户策略品牌客户策略人性化体贴服务路口、停车场、售楼处、住户大堂、电梯厅专业服务人员引入国际品牌物管，学习采用香港物业管理公共契约模式，并公示契约内
28、容从总攻略的方向到总攻略的具体举措，这是从总攻略的方向到总攻略的具体举措，这是一个创意的过程。一个创意的过程。根据核心策略，选择重点。根据核心策略，选择重点。法则法则4 4一个总攻略一个总攻略形象定位媒体推广策略现场展示策略客户渠道策略销售服务策略价格策略推售策略景观小品共享平台卖场的标准化展示形象墙小区入口停车场中心广场售楼大厅音乐影像区共享平台强势视觉识别系统人流汇集焦点会所功能展示区会所休闲洽谈区主体核心体验系统看楼通道样板房核心洽谈区过渡性体验系统核心售卖系统1、客户体验流程工具案例：案例：2010年长沙万科城现场展示攻年长沙万科城现场展示攻媒体组合营销节点推广主题推广策略时间轴2、媒
29、体推广计划工作一个总控图一个总控图将分解后的策略关键举措进将分解后的策略关键举措进行行可控性安排可控性安排总控图是为完成目标的各个单位的动态计划表。因此总控图是与时间节点相关联的，包括营销节点、工程节点等。总控图一般包含销售目标、工程节点、推广计划、活动安排、关键物料等，部分竞争激烈的项目会增加各个时间节点上竞争对手的情况，使营销安排更有针对性。备注：总控图与总攻略最大的区别就在与总控图是将总攻略下的营销动作结合销售目标、工程进度等动态的时间节点进行工作安排，如什么时间什么必须到位等，总控图也是利用营销推动发展商工程部进行工作安排的重要工具。而总攻略则是纯营销安排且是相对静态的。法则法则5 5
30、一张总控图一张总控图一个总控图一个总控图将分解后的策略关键举措进将分解后的策略关键举措进行行可控性安排可控性安排p 开盘前总控图p半年或年度总控图案例：武汉融侨华府案例：武汉融侨华府20082008年营销推广部署年营销推广部署法则法则5 5一张总控图一张总控图q媒体安排q营销节点09.045月06月7月8月9月10月11月12月10.023月4月5月6月整体形象铺垫期起势蓄客期开盘强销期持销期q媒体主题q关键物料q销售目标q关键工作q工程节点q销售阶段一张计划表，即项目工作进度表，但是含营销一张计划表，即项目工作进度表，但是含营销工作的总计划表，以便协调企划部、策划部。工作的总计划表，以便协调
31、企划部、策划部。计划表则是我们新聚仁机构的项目工作进度表。 计划表是在总控图的基础上进行营销执行工作的细化分解，计划表一般分两个部分，策略安排部分和工作分解部分，因此工作计划表有时也会与总控图结合起来。关键点是所有工作必须落实到：“什么时间？”“谁？”“做什么？”案例：案例：新聚仁红谷新城新聚仁红谷新城N N组团组团案前工作进度表案前工作进度表-5.23-5.23法则法则6 6一张工作计划表一张工作计划表总纲报告案例推荐总纲报告案例推荐模板型案例：模板型案例：1、2008年华润幸福里策略执行报告2、深圳熙园山院2011年度营销策略201006103、合肥绿色港湾2009年营销总纲优秀案例优秀案
32、例1、2010年4月金地艺境项目营销策划报告2、长沙辉煌国际城2010年营销策略及执行报告3、2011年无锡保利香槟国际营销策略总纲4、2010年深圳国香山水连城项目产品规划研判及营销策略5、2008年东莞松山湖光大锦绣山河营销策略总纲营销执行报告案例推荐营销执行报告案例推荐模板型案例：模板型案例：1、西安金地芙蓉世家2009年销售执行报告2、东莞金域中央销售执行报告2006.03.02优秀案例优秀案例3 3、长沙恒德爵世名邸、长沙恒德爵世名邸20112011年下半年营销策略执行报告年下半年营销策略执行报告4 4、20102010年长沙万科城营销执行报告年长沙万科城营销执行报告5 5、2010
33、2010年长沙万博汇项目精准营销执行报告年长沙万博汇项目精准营销执行报告6、2010年长沙万科金域华府营销执行报告7、2009年深圳城滨雅苑营销执行报告8、长沙湘麓国际公寓2011年度营销执行报告报告提纲报告提纲一、营销策划的工作流程一、营销策划的工作流程三、开盘总结三、开盘总结二、营销策划总纲及营销执行报告二、营销策划总纲及营销执行报告四、阶段性营销执行报告四、阶段性营销执行报告五、结案报告五、结案报告本工作的指导思想本工作的指导思想先建立基本的报先建立基本的报告模板，推荐案例，再优化模板。告模板，推荐案例，再优化模板。一、 项目概况二、推售户型三、项目分析四、销售结果分析五、开盘流程组织六
34、、客户分析七、总结与借鉴报告提纲报告提纲 1、项目概况 2、推售户型B、户型配比A、楼栋/户型分布C、户型分析B、地理位置A、开发团队C、经济技术指标D、规划及配套开盘总结之七种武器开盘总结之七种武器4、销售结果分析B、折扣优惠A、价格分布C、销售结果3、项目分析B、项目现场包装A、项目优劣势分析C、项目广告推广D、关键营销节点回顾D、价格与销售率的关联分析5、开盘流程组织B、选房流程平面图A、选房组织安排C、选房流程6、客户分析B、客户语录A、客户描述C、客户总结D、现场表现及结果分析（含图片）成交结果与前期客户定位的关联分析成交结果与前期客户定位的关联分析7、总结与借鉴1、2008年佛山市
35、金地九珑璧首批洋房开盘总结2、2007年保利佛山市千灯湖一号公馆开盘总结3、2010长沙嘉盛国际广场开盘总结4、2009年深圳中信红树湾19栋第二批公寓推售总结模板案例推荐模板案例推荐报告提纲报告提纲一、营销策划的工作流程一、营销策划的工作流程三、开盘总结三、开盘总结二、营销策划总纲及营销执行报告二、营销策划总纲及营销执行报告四、阶段性营销执行报告四、阶段性营销执行报告五、结案报告五、结案报告本工作的指导思想本工作的指导思想先建立基本的先建立基本的报告模板，推荐案例，再优化模板。报告模板，推荐案例，再优化模板。一、本季度工作总结一、本季度工作总结二、下季度工作计划二、下季度工作计划三、模板案例
36、及优秀案例推荐三、模板案例及优秀案例推荐报告提纲报告提纲B、本季度成交情况分析成交情况分析A、本季度主要营销工作回顾主要营销工作回顾C、本季度成交客户分析成交客户分析一、本季度工作总结一、本季度工作总结d、本季度上门客户分析上门客户分析E、本季度工作启示工作启示（含媒体效果分析及客户通路拓展分析）（含媒体效果分析及客户通路拓展分析）B、下季度1111月份营销策略月份营销策略A、下季度目标设定目标设定C、下季度关键营销节点安排关键营销节点安排D、下季度营销工作细化铺排下季度营销工作细化铺排二、下季度工作计划二、下季度工作计划模板案例及优秀案例推荐模板案例模板案例1、深圳兰乔圣菲项目2008年10
37、月工作总结及11月营销推广计划优秀案例优秀案例2、惠州中信城市时代2008年第3季度销售执行报告3、2011年金地艺境阶段性营销策略与执行报告4、2011年金地艺境开盘总结及下阶段营销策略5、2011年7月金地艺境营销回顾6、2011年11月金地艺境下阶段工作梳理报告提纲报告提纲一、营销策划的工作流程一、营销策划的工作流程三、开盘总结三、开盘总结二、营销策划总纲及营销执行报告二、营销策划总纲及营销执行报告四、阶段性营销执行报告四、阶段性营销执行报告五、结案报告五、结案报告本工作的指导思想本工作的指导思想先建立基本的先建立基本的报告模板，推荐案例，再优化模板。报告模板，推荐案例，再优化模板。一、
38、项目整体概况二、项目背景分析三、项目营销和价格实现的进程四、策略分析及检验五、精华经验分享六、教训与启示七、合作资源评价八、合作单位信息九、新聚仁服务团队报告提纲报告提纲 1、项目整体概况 2、项目背景分析 3、项目营销和价 格实现的进程B、项目销售进程A、项目重大营销节点节奏C、项目价格曲线B、项目目标A、项目入市背景C、项目面临问题B、规划设计A、地块状况C、户型分布及比例结案报告之独孤九剑结案报告之独孤九剑 5、精华经验分享B、客户分类积累技巧A、客户分级积累技巧C、价格调整控制技巧 4、策略分析及检验B、竞争策略A、品牌策略C、产品策略D、客户策略p需写明策略回顾、具体举措、实施效果；
39、p可用图片、图表等表现E、展场展会安排技巧D、推售房号销控技巧p需写明面临现状，采用技巧，实施效果；p可用图片、图表等表现 6、教训与启示B、A、C、7、合作资源评价B、合作资源2A、合作资源1C、合作资源38、合作单位信息B、施工单位、物业管理单位等A、规划设计单位等C、广告公司等9、新聚仁服务团队B、策划、案场、企划等项目组成员A、项目团队编制C、项目执行时间等模板案例推荐1、深圳华润幸福里项目结案总结分享2、惠州珠江东岸项目结案总结3、深圳优品建筑项目100%销售总结经典案例推荐1、深圳万科红项目2010年营销总结 （营销相对论空间交换时间）2、上海金地未未来项目营销推广专题研究2009年3、2009年浦东星河湾项目工作总结4、上海金地艺境项目2010年工作总结20101230终稿5、 2008年福州万科金域榕郡营销总结(经典)预祝各位同事在龙年心想事成龙马精神宣讲结束感谢聆听
