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1、装修房项目装修房项目 管理流程概述管理流程概述万科集团北京区域全装修管理培训课程系列万科集团北京区域全装修管理培训课程系列【2008200820082008年年年年12121212月月月月】第2页装修房项目管理流程全景主责部门流程阶段工作方法关键成果第3页主责主责部门部门关键关键成果成果工作工作方法方法三大核心内容三大核心内容课程目标课程目标课程目标课程目标第4页装修房项目流程管理说明是根据装修房的具体操作制定的是根据装修房的具体操作制定的标准化处理解决步骤和程序标准化处理解决步骤和程序有效提高有效提高工作效率工作效率以流程标准化管理工作进程明确岗位职责及时跟进处理第5页问题思考问题思考问题思
2、考问题思考装修房项目管理流程和哪些部门有关?第6页课堂练习项目管理流程分组讨论并展示：分组讨论并展示：分组讨论并展示：分组讨论并展示： 请每组分别讨论并在“装修房管理流程图”的空白处填写所有组员共同同意的流程步骤，并分组阐述各自的理由。 第7页立项阶段输入条件主责部门输出成果装修标准装修标准市场定位项目定位客户定位初步成本规划标准产品库装修标准分级体系 负责设计管理部等部门支持管理层决策第8页装修标准装修标准设计任务书装修方案图装修方案图装修方案图设计任务书设计阶段装修施工图 负责建筑设计院与室内装饰设计院配合完成管理层决策第9页采购阶段输入条件输出成果主责部门装修施工图项目装修材料部品选择清
3、单项目客户个性化选配清单 负责设计管理部等部门配合管理层决策房屋交付房屋交付标准标准第10页采购阶段（续）输入条件主责部门输出成果装修管理装修管理指导书指导书标准工序停点验收一览表施工工艺标准成品保护标准分户验收其他规范、相关图纸及合同文件 负责工程管理部技术支持第11页样板实施阶段输入条件输出成果主责部门装修施工图装修施工图房屋交付标准房屋交付标准项目管理指导书项目管理指导书监理合同项目装修房工程停点验收一览表 负责监理负责编制项目管理部对成果审核并备案装修工程监理装修工程监理管理办法管理办法第12页项目管理指导书项目管理指导书分包施工组织设计分包施工计划 负责监理、施工方负责编制项目管理部
4、对成果审核并备案装修施工组织设计装修施工组织设计样板实施阶段（续）第13页样板实施阶段（续）输入条件主责部门输出成果 主责主责项目装修房采项目装修房采购方案购方案装修施工图装修施工图供方资源库装修房工程管理标准库供方配合要求（项目部提供）售后服务标准及要求第14页毛坯房移交精装的标准分户验收表 ，监理组织并跟踪问题及问题封闭每户质量档案每户质量档案装修界面验收,大面积施工阶段第15页交付阶段输入条件输出成果主责部门 负责负责装修房推进工作组参与缺陷反馈分析报告入伙问题记录第16页项目管理流程关键阶段项目管理流程关键阶段第17页全流程关键阶段项目/客服项目设计/客服设计设计设计采购/成本采购/项
5、目营销阶段关键成果工作方法核心问题&影响点主要责任人阶段关键点流程关键阶段研发阶段研发阶段操作阶段操作阶段项目研究装修方案施工图样板间装修产品优化生产准备大面积施工竣工交付第18页l 我们的目标客户是谁我们的目标客户是谁l 目标客户需要什么样的产品目标客户需要什么样的产品要解决的核心问题？研发关键阶段项目研究第19页旧模型旧模型 新模型新模型 城市地图：城市地图：研究土地属性找到土地价值同客户价值之间的对应关系；客户细分：客户细分：研究客户分类指标，找到影响客户房屋需求的关键因素，得出客户分类结果；七对眼睛：七对眼睛：项目研究的方法第20页装修房方案设计的依据？基于营销部门提供的“ ”。研发关
6、键阶段装修方案如何更好的实现客户需求？专业源于专注精简户型数量 先行且为主 第21页什么是成熟/标准化产品？1 集团范围成熟产品集团范围成熟产品 U5兰田一号兰田一号2 区域范围内标准化产品区域范围内标准化产品 TS装修方案标准化产品选择第22页装修方案标准化产品选择（续）1借鉴成熟产品的理念，而不是形式：2应用标准化产品样式，但不能僵化所有环节。面对标准化产品主动选择还是被动选择？序号序号U5U5所在城市所在城市客厅地面处理方式客厅地面处理方式客户定位客户定位1上海、沈阳、青岛地板都市白领2北京石材隐身权贵3长春地砖+石材收边私营业主、政府管员案例：案例：U5U5的各地不同版本的各地不同版本
7、根据客户需求，对标准化产品进行地域化调整第23页材料部品选择的准备工作？注意事项？ 材料部品的标准化材料部品的标准化 材料部品标准资源分级库材料部品标准资源分级库 成本规划的定义？依据？有限的有限的 ，使客户满意度最大化！，使客户满意度最大化！成本规划成本规划装修方案成本规划、部品选择第24页问题思考问题思考问题思考问题思考这是哪个部门在哪个环节出了问题?第25页研发关键阶段施工图设计充分交圈充分交圈控制要点第26页施工图设计提高标准新标准下装修房施工图纸需新增内容新标准下装修房施工图纸需新增内容1 瓷砖或石材的标准排版式图 2墙棚面五金、灯具等标准定位图3 墙面定位部品配合家俱标准效果图柜体
8、及室内门厂家等提前介入进行柜体及室内门厂家等提前介入进行 设计设计第27页研发阶段设计控制要点设计是建筑之源设计是建筑之源一户一图一户一图材料封样材料封样24h内必须内必须答复答复装饰设计必须在建装饰设计必须在建筑设计和主体施工筑设计和主体施工时介入时介入设计洽商及设计洽商及时发放时发放定期到会定期到会第28页不断不断改进改进研发关键阶段样板装修阶段锻炼队伍确立交房标准AB成本测算依据D调整施工图C样板间意义第29页举例：实木地板色差举例：实木地板色差样板房样板房实际供货实际供货样板先行制度样板先行制度样板先行制度样板先行制度材料样板材料样板材料样板第30页举例：不同标段间施工不统一举例：不同
9、标段间施工不统一样板先行制度样板先行制度样板先行制度样板先行制度工艺样板工艺样板工艺样板第31页举例：土建结构与装修偏差举例：土建结构与装修偏差为什么我家的冰箱放不下？为什么瓷砖排版不一样？为什么我家吊顶和别家不同？样板先行制度样板先行制度样板先行制度样板先行制度施工样板施工样板施工样板第32页项目实现阶段项目实现阶段示范单位访客反馈施工单位反馈成交客户反馈未成交客户反馈研发阶段研发阶段l客户需求调研l方案测试l样板间测试交付回访交付回访l入住阶段满意度回访l6个月居住体验回访l1年居住体验回访研发关键阶段产品优化第33页 分级名称分级名称配置配置豪华制订中标准先进领先产品优化的最终目标？ 产
10、品优化的目标第34页研发阶段小结流程起点：流程起点：目标客户目标客户 共性需求共性需求流程阶段总结流程阶段总结流程阶段总结流程阶段总结1-1-1-1-产品研发阶段产品研发阶段产品研发阶段产品研发阶段产品选择：产品选择：1 1标准化产品标准化产品 2 2新产品新产品装修方案：装修方案： A A 装饰先行装饰先行 B B 成本规划成本规划 C C 部品标准化部品标准化施工图设计：施工图设计： 建筑、室内充分交圈建筑、室内充分交圈样板体验及产品优化：样板体验及产品优化： A A 全方位客户反馈全方位客户反馈 B B 产品标准库产品标准库+ +分级体系分级体系第35页第二部分第二部分 操作阶段操作阶段
11、A 生产准备生产准备B 大面积装修大面积装修C 竣工交付竣工交付第36页思考思考l生产资料及工程服务的采购如何进行？生产资料及工程服务的采购如何进行？l工程技术资料包含哪些内容？由谁负责准备？工程技术资料包含哪些内容？由谁负责准备？S1大面积装修前该准备什么？大面积装修前该准备什么？S2S3操作关键阶段生产准备第37页如何选择采购方式？坚持 采购批量采购的时间节点如何安排？ 样板间建造批量施工要不要和客户承诺品牌？不要轻易承诺 品牌 生产准备采购第38页生产准备采购（续）选择战略总包还是装饰分包？ 现阶段允许 的存在但 模式是发展方向采购招标考虑因素是否全面？ 采购部在招标考察厂家时需要厂家提
12、供 。第39页技术资料包括哪些内容？ 施工图纸合同作业指导书施工组织设计监理细则材料封样施工组织设计和监理管理办法谁来编？ 共同编制生产准备技术资料第40页 集中加工集中加工S2S1大面积装修怎么做？大面积装修怎么做？S3操作关键阶段大面积装修 有效管理甲委甲供有效管理甲委甲供 交付准备期的严格管理交付准备期的严格管理第41页“集中加工集中加工”生产模式生产模式 统一化 集中化S2S1大面积装修怎么做？大面积装修怎么做？S3 固定 固定 固定 “集中加工集中加工”生产模式的要求生产模式的要求大面积装修集中加工第42页大面积装修甲委甲供的管理 复尺、加工、到货中期前期 和精装单位的衔接、图纸及技
13、术交底后期 施工安装、成品保护、验收整改第43页甲委甲供组成部分甲甲供供材材料料涂料开关插座龙头、花洒浴房或浴缸五金挂件水槽厨房电器洁具瓷砖灯具浴霸凉衣架地漏甲甲委委工工程程橱柜地板户门淋浴屏成品柜第44页甲委甲供管理要点甲委甲供管理要点责任到岗责任到岗（岗位固定）专人对接专人对接（高层固定）舍身处地舍身处地（实现双赢）帮助成长帮助成长（帮助供应商做好内部管理）第45页操作关键阶段竣工交付交付楼号最终确认交付楼号最终确认接待能力了解接待能力了解综合考虑楼号分布与标段因素综合考虑楼号分布与标段因素应急维修地点设置应急维修地点设置交待时间安排技巧交待时间安排技巧1 1、交付策划、交付策划（交付准备
14、期）（交付准备期）第46页操作关键阶段竣工交付（续）集中交付集中交付准备准备 召开交付准备会编订风险问题统一说辞组织物业验房工程师培训编制施工单位信息一览表召开集中交付协调会编制应急维修人员、备件清单交付时间最终确认第47页操作关键阶段竣工交付（续）项目部工程师交付现场坐班项目部工程师交付现场坐班总包管理人员陪同验房总包管理人员陪同验房周密组织现场应急维修周密组织现场应急维修重点客户重点跟踪重点客户重点跟踪确保信息传递通畅确保信息传递通畅3 3、装修房的、装修房的集中交付集中交付每日总结每日总结第48页前期准备：前期准备：材料部品材料部品 技术资料技术资料 流程阶段总结流程阶段总结流程阶段总结
15、流程阶段总结2 2 2 2操作阶段操作阶段操作阶段操作阶段批量施工：批量施工：集中加工生产集中加工生产 甲委甲供管理甲委甲供管理 交付准备期管理交付准备期管理后续工作：后续工作：精细化策划、准备、集中交付精细化策划、准备、集中交付操作阶段小结第49页全流程总结顺利交付项目/客服产品品质项目通用性设计/客服市场接受度设计/项目指导意义设计客户需求更好实现设计采购/成本效率与标准采购/项目目标客户共性需求营销阶段关键成果工作方法核心问题&影响点主要责任人阶段关键点流程关键阶段研发阶段研发阶段操作阶段操作阶段项目研究装修方案施工图样板间装修产品优化生产准备大面积施工竣工交付感谢聆听感谢聆听感谢聆听感谢聆听
