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1、20082008年上半年苏州房地产市场分析报告年上半年苏州房地产市场分析报告1目录目录p前言前言p政策咨询政策咨询p苏州房地产市场分析苏州房地产市场分析p区域板块市场分析区域板块市场分析p市场预判市场预判2p前言前言p政策咨询政策咨询p苏州房地产市场分析苏州房地产市场分析p区域板块市场分析区域板块市场分析p市场预判市场预判31 1、前言、前言 作作为为国国家家支支柱柱行行业业的的房房地地产产业业，牵牵动动了了太太多多的的经经济济利利益益。开开发发商商、政政府府、消消费费者者、银银行行、媒媒体体和和专专家家，都都对对其其发发出出不不同同的的声声音音。楼楼市市能能否否健健康康、理理性性地地前前行行
2、，地地产产商商和和读读者者开开始始置置疑疑地地产产媒媒体体提提供供信信息息的的真真实实性性和和公公正正性性。走走在在前前面面还还是是跟跟在在后后面面，成成了了地地产产媒媒体体绕绕不不过过去去的的问问题题。思思源源坚坚持持走走在在前前面面，以以公公正正的的立立场场、独独立立的的精精神神和和客客观观的的态态度，来反映苏州房地产市场的真实变化，打造苏州地产的第三个声音。度，来反映苏州房地产市场的真实变化，打造苏州地产的第三个声音。 苏苏州州住住宅宅市市场场报报告告是是一一份份专专业业的的房房产产市市场场报报告告，由由思思源源苏苏州州公公司司市市场场部部独独立立调调查查、统统计计分分析析及及撰撰写写完
3、完成成。本本市市场场报报告告的的建建立立，是是以以苏苏州州房房地地产产发发展展议议题题为为出出发发点点，是是思思源源为为客客户户提提供供咨咨询询服服务务时时，在在充充分分保保证证机机密密资资料料的的前前提提下下，持持续续、定定期期、系系统统地地整整理理习习得得的的数数据据资资料料库库。思思源源市市场场部部本本着着实实事事求求是是的的原原则则，以以客客观观的的态态度度，在在本本报报告告中中忠忠实实反反映映市市场场变变化化方方向向。苏苏州州住住宅宅市市场场报报告告，也也正正是是我我们们和和房房地地产产界界和和其其它它相相关关行行业分享部分资讯的方式之一。业分享部分资讯的方式之一。 我们欢迎您参阅本
4、报告，并提供您的宝贵意见，作为我们未来改善的依据。我们欢迎您参阅本报告，并提供您的宝贵意见，作为我们未来改善的依据。 4p前言前言p政策咨询政策咨询p苏州房地产市场分析苏州房地产市场分析p区域板块市场分析区域板块市场分析p市场预判市场预判52 2、政策咨询、政策咨询2.1 2.1 房地产业已经并且仍在扭曲中国的经济结构房地产业已经并且仍在扭曲中国的经济结构 日前中国社科院发布2008年社会蓝皮书，该书作者指出房价持续增高，推动民众的住房消费预期，很多家庭希望尽快解决住房问题，抑制其他方面的消费，最终使消费率降到近几十年来的新低。房地产业已经并且仍在扭曲中国的经济结构。 2.2 2.2 土地闲置
5、满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回 国务院办公厅7日下发的国务院关于促进节约集约用地的通知中指出：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。通知还要求，2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。 2.3 2.3 上调存款类金融机构人民币存款准备金率上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.50.5个百分点个百分
6、点 1月16日下午6点央行发布的公告称，为落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，中国人民银行决定从2008年1月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 62 2、政策咨询、政策咨询2.4 2.4 正式公布正式公布土地登记办法土地登记办法并于并于20082008年年2 2月月1 1日起施行日起施行 国土资源部部长徐绍史日前签发国土资源部第40号令，正式公布土地登记办法并于2008年2月1日起施行。 2.52.5 住宅专项维修资金管理办法住宅专项维修资金管理办法规定规定 由建设部和财政部联合发布，将于年月日正式施行的住宅专项维修资金管理办
7、法规定，住宅专项维修资金的使用由业主大会决定，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。 2.62.6 建设部：新批商品房建设面积建设部：新批商品房建设面积70%70%需需9090平方米以下平方米以下 建设部于2月28日发布关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见，明确各地新建住房结构比例，即凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。 72 2、政策咨询、政策咨询2.7 2.7 苏州园区中新合作区内半数商品房要精装修苏州园区中新合作区内半数商品房要精装修 今年起园区中新合作区内精装修商
8、品房比例不低于50%，其中高层、超高层商品住宅原则上全部要精装修。 2.82.8 苏州市政府：低于苏州市政府：低于500500万项目不再供地万项目不再供地 2008年2月28日，苏州市政府召开全市国土资源管理工作会议，明确了2008年的土地资源节约集约利用考核指标，并明确对一次性投资低于500万元人民币的项目不独立供地。 2.92.9 苏州苏州 1600 1600 套保障性住房将于套保障性住房将于 4 4 月月 15 15 日开始申购日开始申购 苏州市中心城区（平江、沧浪、金阊区）2008 年度 1600 套中低收入家庭住房（保障性住房）的供应工作已经启动，从 2008 年 4 月 15 日起
9、开始进行申购，到 2008 年 5月 30 日结束。苏 州市区对 2008 年度的保障对象放宽了申购家庭的住房面积限制，申购家庭的面积限制从人均建筑面积 16 平方米提高到人均建筑面积 18 平方米。 此次申购的住房供应形式分为共有产权型和完全出售型两类，房 源的主要地点为高新区长江花园。供应房源 1600 套。其中,共有产权型住房 500 套;完全出售型住房 1100套。建筑面积分别为47 平方米、57 平方米、67 平方米、77 平方米。82 2、政策咨询、政策咨询2.10 2.10 苏州园区公积金可全部抵房租苏州园区公积金可全部抵房租 优租房主要是保障园区新进人才的住房需求，因此要求申请
10、人未在苏州购房，本人或配偶在苏州无居住条件。对于本科以上学历的申请人不设专业范围限制。而对于大专学历的人才，其所学专业必须被列为园区当年度紧缺和急需专业人才目录。满足学历要求的申请人还必须和所在单位签订劳动合同，并交纳园区A类公积金。2.11 2.11 住宅维修资金今后按面积交住宅维修资金今后按面积交 收费下降一半收费下降一半 苏州商品房维修资金缴交标准作出调整：购买不配备电梯房屋的购房人按75元/平方米（按房屋建筑面积计）交存；购买配备电梯房屋的购房人按120元/平方米（按房屋建筑面积计）交存；对定销商品房（含动迁安置房等）不配备电梯的房屋，购房人按40元/平方米（按房屋建筑面积计）交存；配
11、备电梯的房屋，购房人按90元/平方米（按房屋建筑面积计）交存。2002年颁布的苏州市维修资金管理办法作废。9p前言前言p政策咨询政策咨询p苏州房地产市场分析苏州房地产市场分析p区域板块市场分析区域板块市场分析p市场预判市场预判10p苏州房地产市场分析苏州房地产市场分析p土地市场分析土地市场分析p住宅供给分析住宅供给分析p住宅成交分析住宅成交分析113 3、苏州房地产市场分析、苏州房地产市场分析3.1 3.1 苏州上半年土地市场分析：苏州上半年土地市场分析：竟得单位竟得单位地块位置地块位置宗地编号宗地编号土地面积土地面积（）（）用途用途容积率容积率建筑面积建筑面积（）（）成交楼面单价成交楼面单价
12、（元（元/ /）苏州工业园区商业旅游苏州工业园区商业旅游发展有限公司发展有限公司东环路东、金鸡湖路北东环路东、金鸡湖路北苏园土挂苏园土挂（20082008）010119540.6019540.60商住商住2.22.242989.3242989.3254555455雅高亚太香港有限公司雅高亚太香港有限公司翠园路北、南施街西翠园路北、南施街西苏园土挂苏园土挂（20082008）02024921.794921.79商业商业4.04.019687.1619687.1625042504交通银行交通银行苏惠路北、星汉街东苏惠路北、星汉街东苏园土挂苏园土挂（20082008）03038333.748333.
13、74商业商业6.56.554169.3154169.3125202520园区建屋发展园区建屋发展金姬墩西北角金姬墩西北角苏园土挂苏园土挂（20082008）040480847.8180847.81居住居住0.680.6854976.5154976.512426242660279.2260279.2240989.8740989.8732267.2732267.2721941.7421941.74江苏凤凰置业有限公司江苏凤凰置业有限公司苏雅路南、星桂街西苏雅路南、星桂街西苏园土挂苏园土挂（20082008）05058057.648057.64商业、办公、商业、办公、酒店式公寓酒店式公寓121296
14、691.6896691.6821682168苏雅路南、星桂街东苏雅路南、星桂街东7796.307796.30商业商业9970166.770166.7苏州工业园区商业旅游苏州工业园区商业旅游发展有限公司发展有限公司博览中心南、科文中心博览中心南、科文中心东东苏园土挂苏园土挂（20082008）060646354.8746354.87商业商业0.80.837083.937083.935463546数据来源数据来源: : 苏州土地储备中心苏州土地储备中心123 3、苏州房地产市场分析、苏州房地产市场分析3.1 3.1 苏州上半年土地市场分析：苏州上半年土地市场分析：竟得单位竟得单位地块位置地块位置宗
15、地编号宗地编号土地面积土地面积（）（）用途用途容积率容积率建筑面积建筑面积（）（）成交楼面单价成交楼面单价（元（元/ /）中国移动通信集团江苏中国移动通信集团江苏有限公司苏州分公司有限公司苏州分公司翠园路南、万盛街东翠园路南、万盛街东苏园土挂苏园土挂（20082008）070746354.8746354.87商业商业2.52.562494.462494.41500.91500.9苏州信托、苏州房地产苏州信托、苏州房地产开发有限公司、苏州兴开发有限公司、苏州兴旗不动产投资顾问公司旗不动产投资顾问公司现代大道北、后戴街西现代大道北、后戴街西苏园土挂苏园土挂（20082008）080860516.4
16、560516.45商业商业1.61.6120176.6120176.6619.9619.914593.9214593.92现代大道北、复兴街东现代大道北、复兴街东21250.9721250.974.04.085003.8885003.88苏州信托有限公司苏州信托有限公司苏绣路南、星海街西苏绣路南、星海街西苏园土挂苏园土挂（20082008）09097962.207962.20商业商业6.06.07962.207962.203125.23125.2苏州雷克萨斯汽车销售苏州雷克萨斯汽车销售服务有限公司服务有限公司现代大道北、后戴街东现代大道北、后戴街东苏园土挂苏园土挂（20082008）10101
17、5404.9015404.90商服用地商服用地1.21.218485.8818485.881249.61249.6苏州物流中心有限公司苏州物流中心有限公司现代大道北、后戴街西现代大道北、后戴街西苏园土挂苏园土挂（20082008）111121231.7021231.70商业金融商业金融2.622.6255627.0555627.05573.5573.5苏州园融发展集团苏州园融发展集团有限公司有限公司青澄路北、科意路西青澄路北、科意路西苏园土挂苏园土挂（20082008）121260094.5560094.55城镇住宅用城镇住宅用地、商业地、商业0.80.8247715.3247715.36 6
18、3673.63673.6青澄路南、科意路西青澄路南、科意路西80936.3080936.300.80.8青澄路南、科意路东青澄路南、科意路东62090.8562090.851.21.2澄湾路南、科意路东澄湾路南、科意路东50318.0550318.051.21.2数据来源数据来源: 苏州土地储备中心苏州土地储备中心133 3、苏州房地产市场分析、苏州房地产市场分析 土地市场分析：土地市场分析：0808年上半年，苏州土地市场没有一场公开大型土地拍卖，主要是楼市场低迷，年上半年，苏州土地市场没有一场公开大型土地拍卖，主要是楼市场低迷，政府不愿再让土地流拍带来更大的阴影。加上政府不愿再让土地流拍带来
19、更大的阴影。加上0707年的土地拍卖量很大，可以维持年的土地拍卖量很大，可以维持3-43-4年的正常市场年的正常市场供应，因此供应，因此20082008年上半年，出让的土地以挂牌成交为主，并且集中在园区。年上半年，出让的土地以挂牌成交为主，并且集中在园区。u 从成交地块的用途来看，大部分地块为商业、商服用地，住宅用地相对较少，这与从成交地块的用途来看，大部分地块为商业、商服用地，住宅用地相对较少，这与20072007年年园区用地供应充分有关。园区用地供应充分有关。u 从出让地块的容积率来看，一半土地以高层、小高层为主，甚至还有从出让地块的容积率来看，一半土地以高层、小高层为主，甚至还有6 6块
20、容积率在块容积率在4.04.0以上的以上的地块，这与地块，这与20072007年园区推出的园区建设规划息息相关。从地块的位置分布来看，无论是湖东还是湖年园区推出的园区建设规划息息相关。从地块的位置分布来看，无论是湖东还是湖西，商业配套都将进一步完善，而青剑湖的开发也将继续深入，圆融的进入必将带来板块内的竞争，西，商业配套都将进一步完善，而青剑湖的开发也将继续深入，圆融的进入必将带来板块内的竞争，并且进一步提升板块的楼盘品质。并且进一步提升板块的楼盘品质。u 从起报价格和成交的总价来看，大部分地块以底价成交，并且被实力雄厚的大开发商收入囊中。从起报价格和成交的总价来看，大部分地块以底价成交，并且
21、被实力雄厚的大开发商收入囊中。从地块竞买的热闹程度来看，开发商手里确实并不富裕，拿地的亢奋期已经过去。从地块竞买的热闹程度来看，开发商手里确实并不富裕，拿地的亢奋期已经过去。14p苏州房地产市场分析苏州房地产市场分析p土地市场分析土地市场分析p住宅供给分析住宅供给分析p住宅成交分析住宅成交分析15区域区域20072007年上半年上市面积年上半年上市面积（万）（万）20072007年下半年上市面积年下半年上市面积（万）（万）20082008年上半年上市面积年上半年上市面积（万）（万）同比同比（万）（万）环比环比（万）（万）古城区古城区58.8358.83969647.447.4-11.43-11
22、.43-48.6-48.6高新区高新区34.234.253.253.234.1434.14-0.06-0.06-19.06-19.06工业园区工业园区86.6586.65125.9125.95656-30.65-30.65-69.9-69.9吴中区吴中区54.5354.53112.9112.965.865.811.2711.27-47.1-47.1相城区相城区26.9626.9636.236.2545427.04727.04717.817.8总计总计262.26262.26424.2424.2257.3257.3-4.96-4.96-166.9-166.93.2 3.2 苏州上半年住宅供给分析
23、：苏州上半年住宅供给分析：3 3、苏州房地产市场分析、苏州房地产市场分析结论：由上表可见结论：由上表可见0808年上市面积同比减少年上市面积同比减少4.964.96万，与万，与0707年下半年环比减少年下半年环比减少166.9166.9万。万。数据来源数据来源: 苏州土地储备中心苏州土地储备中心163 3、苏州房地产市场分析、苏州房地产市场分析单位：（%）结论：由上图可见，结论：由上图可见，0808年上半年吴中区所占分额最多，供应量在所有区域中不减反增。年上半年吴中区所占分额最多，供应量在所有区域中不减反增。08上半年苏州各区住宅上市量比例图上半年苏州各区住宅上市量比例图数据来源数据来源: 苏
24、州土地储备中心苏州土地储备中心173 3、苏州房地产市场分析、苏州房地产市场分析单位：（万）结论：由上图可见，工业园区上市量同比下降最多，相城区上市量同比上升最多。结论：由上图可见，工业园区上市量同比下降最多，相城区上市量同比上升最多。08年上半年苏州各区住宅上市量同比图年上半年苏州各区住宅上市量同比图数据来源数据来源: 苏州土地储备中心苏州土地储备中心183 3、苏州房地产市场分析、苏州房地产市场分析08年上半年苏州各区住宅上市量环比图年上半年苏州各区住宅上市量环比图结论：由上图可见，工业园区上市量环比下降最多，相城区唯一上市量环比上升的区域。结论：由上图可见，工业园区上市量环比下降最多，相
25、城区唯一上市量环比上升的区域。单位：（万）数据来源数据来源: 苏州土地储备中心苏州土地储备中心19 住宅供给分析：住宅供给分析：20082008年上半年房源上市量同比下跌了年上半年房源上市量同比下跌了1.9%1.9%，环比下跌了，环比下跌了39.3%39.3%，反应最明显的，反应最明显的是与去年下半年相比较的环比数据，由此也可以看出苏州楼市与去年相比较是与去年下半年相比较的环比数据，由此也可以看出苏州楼市与去年相比较“水火两重天水火两重天”的状况。的状况。u 由房源的半年上市量我们可以看出，在由房源的半年上市量我们可以看出，在20072007年的下半年，苏州房源的上市量已经达到了一个年的下半年
26、，苏州房源的上市量已经达到了一个比较高的供应度，但是由于在去年年底楼市已经进入低迷期，因此大量的已推房源被滞压，到了比较高的供应度，但是由于在去年年底楼市已经进入低迷期，因此大量的已推房源被滞压，到了0808年初主要去化的还是去年年底已经上市的已推房源，此外再加上市场的观望气氛仍然还很浓重，因年初主要去化的还是去年年底已经上市的已推房源，此外再加上市场的观望气氛仍然还很浓重，因此整个此整个20082008年上半年的房源上市量出现了严重下滑。年上半年的房源上市量出现了严重下滑。u 由苏州各区上市量的同比环比可以看出，由苏州各区上市量的同比环比可以看出，20082008年是苏州相城区异军突起的一年
27、，由于城区三年是苏州相城区异军突起的一年，由于城区三大主干道北延，区域配套的进一步完善，加上大开发商的进入，相城区的房地产进入了一个崭新的大主干道北延，区域配套的进一步完善，加上大开发商的进入，相城区的房地产进入了一个崭新的阶段，再加上相城区长期以来的高性价比，使阶段，再加上相城区长期以来的高性价比，使20082008年相城区的购房热潮达到了一个前所未有的高度；年相城区的购房热潮达到了一个前所未有的高度；相应的，相应的，20082008年相城区的房源供应量也是所有区域中唯一一个不减反增的区域。年相城区的房源供应量也是所有区域中唯一一个不减反增的区域。3 3、苏州房地产市场分析、苏州房地产市场分
28、析20p苏州房地产市场分析苏州房地产市场分析p土地市场分析土地市场分析p住宅供给分析住宅供给分析p住宅成交分析住宅成交分析213 3、苏州房地产市场分析、苏州房地产市场分析3.31 3.31 苏州上半年住宅成交分析苏州上半年住宅成交分析总表总表区域区域成交套数（套）成交套数（套）成交面积（成交面积（ ）成交均价（元成交均价（元/ / ）金阊区金阊区2083190724.585062.185沧浪区沧浪区1108131701.7048237.99平江区平江区2442210835.245907.94工业园区工业园区4442534625.048983.68高新区高新区2919281690.716076
29、.03吴中区吴中区2610374462.677501.31相城区相城区2202240342.166313.55小计小计17806178061964382.1041964382.1046868.966868.96结论：结论：0808年上半年苏州住宅成交年上半年苏州住宅成交1780617806套，计套，计1964382.1041964382.104，成交均价，成交均价6868.966868.96元元/ / 。数据来源数据来源: 苏州房产交易网苏州房产交易网223 3、住宅成交分析、住宅成交分析 住宅成交分析：住宅成交分析：u 中心城区的成交量位居第一，主要是中心城区的成交量位居第一，主要是0808
30、年上半年中心城区政策保障性住房成交量可观，特别是年上半年中心城区政策保障性住房成交量可观，特别是2-42-4月份，政策保障性住房主导了中心城区的成交量。中心城区均价月份，政策保障性住房主导了中心城区的成交量。中心城区均价64026402元元/ /( (沧浪、金阊、平江三沧浪、金阊、平江三个区均价的平均数个区均价的平均数) )的成交均价也从侧面证实，政策保障性住房对于区域的重大影响。的成交均价也从侧面证实，政策保障性住房对于区域的重大影响。u 工业园区的成交量仅次于中心城区，并且基本不受保障性住房的影响，园区工业园区的成交量仅次于中心城区，并且基本不受保障性住房的影响，园区0808年上半年的成交
31、年上半年的成交均价达到均价达到89838983元元/ /，价格明显处于高位运行状态。胜浦唯亭板块的热销，证实了中新合作区房源价，价格明显处于高位运行状态。胜浦唯亭板块的热销，证实了中新合作区房源价格脱离园区主力消费群体的现状。格脱离园区主力消费群体的现状。u 高新区上半年成交表现平稳，高新区上半年成交表现平稳，60766076元元/ /的均价是新区西北片区支撑高新区成交量的有力证据。的均价是新区西北片区支撑高新区成交量的有力证据。u 吴中区的成交量在吴中区的成交量在3-43-4月份有突出表现，但是随着房交会的结束，吴中区的成交再次趋于平稳，月份有突出表现，但是随着房交会的结束，吴中区的成交再次
32、趋于平稳，呈现不温不火的成交态势。呈现不温不火的成交态势。u 相城区是相城区是20082008年表现最为出色的区域，年表现最为出色的区域，20082008年，相城区成功的走出高性价比的区域，开始品质年，相城区成功的走出高性价比的区域，开始品质楼盘的时代，实现了量变和质变。相城区老盘香城花园、晨曦馨苑的成交量平稳，新盘开拓出更为楼盘的时代，实现了量变和质变。相城区老盘香城花园、晨曦馨苑的成交量平稳，新盘开拓出更为辉煌的市场景观。辉煌的市场景观。233 3、苏州房地产市场分析、苏州房地产市场分析3.32 3.32 苏州上半年住宅成交分析苏州上半年住宅成交分析成交套数统计成交套数统计结论：结论：08
33、08上半年成交套数上半年成交套数1780617806套，较去年同期少了套，较去年同期少了90959095套，降幅为套，降幅为51.08%51.08%。月份月份总套数总套数古城区古城区工业园区工业园区吴中区吴中区相城区相城区高新区高新区0707年年上半年上半年0808年年上半年上半年0707年年上半年上半年0808年年上半年上半年0707年年上半年上半年0808年年上半年上半年0707年年上半年上半年0808年年上半年上半年0707年年上半年上半年0808年年上半年上半年0707年年上半年上半年0808年年上半年上半年一月一月34353117566928985602920881491994736
34、07二月二月20281865263108658323174419725946179305三月三月499427431225118115158231161292651151442296四月四月435628936857901665935875347585259546562五月五月681539581723100123029321544516630831616678六月六月5273323093964719229191132377664816616471合计合计2690126901178061780654015401563356338972897244424442637663762610261032803
35、280220222022872287229192919数据来源数据来源: 苏州房产交易网苏州房产交易网（单位：套）（单位：套）243 3、苏州房地产市场分析、苏州房地产市场分析单位：（%）08上半年苏州各区住宅成交套数比例图上半年苏州各区住宅成交套数比例图结论：从成交套数的比例来看，古城区分额最多（结论：从成交套数的比例来看，古城区分额最多（32%32%），其次工业园区（），其次工业园区（25%25%）。）。数据来源数据来源: : 苏州房产交易网苏州房产交易网253 3、苏州房地产市场分析、苏州房地产市场分析08上半年苏州各区住宅成交套数同比图上半年苏州各区住宅成交套数同比图单位：（套）结论：
36、从区域同比数据可见，工业园区成交套数同比下降最多，降幅为结论：从区域同比数据可见，工业园区成交套数同比下降最多，降幅为102%102%。数据来源数据来源: : 苏州房产交易网苏州房产交易网263 3、苏州房地产市场分析、苏州房地产市场分析单位：（套）08上半年苏州各区住宅成交套数环比图上半年苏州各区住宅成交套数环比图结论：从区域环比数据可见，结论：从区域环比数据可见，0808年上半年度成交套数全面下降，降幅从年上半年度成交套数全面下降，降幅从12.67%12.67%至至156.39%156.39%数据来源数据来源: : 苏州房产交易网苏州房产交易网273 3、苏州房地产市场分析、苏州房地产市场
37、分析08上半年苏州住宅成交套数月环比图上半年苏州住宅成交套数月环比图单位：（套）结论：从月环比数据可见，每个月成交量环比都下降，降幅最大是的红五月（结论：从月环比数据可见，每个月成交量环比都下降，降幅最大是的红五月（72.18%72.18%）。）。数据来源数据来源: : 苏州房产交易网苏州房产交易网283 3、苏州房地产市场分析、苏州房地产市场分析单位：（套）08上半年苏州住宅成交套数日环比图上半年苏州住宅成交套数日环比图结论：从日环比数据可见，日成交套数最高出现在结论：从日环比数据可见，日成交套数最高出现在“红五月红五月”，最低在二月的过年前后。，最低在二月的过年前后。数据来源数据来源: :
38、 苏州房产交易网苏州房产交易网293 3、苏州房地产市场分析、苏州房地产市场分析3.33 3.33 苏州上半年住宅成交分析苏州上半年住宅成交分析成交面积统计成交面积统计月份月份总面积总面积古城区古城区工业园区工业园区吴中区吴中区相城区相城区高新区高新区0707年年上半年上半年0808年年上半年上半年0707年年上半年上半年0808年年上半年上半年0707年年上半年上半年0808年年上半年上半年0707年年上半年上半年0808年年上半年上半年0707年年上半年上半年0808年年上半年上半年0707年年上半年上半年0808年年上半年上半年一月一月425332.425332.7 7375236.37
39、5236.272763779.363779.38 890036.190036.17 7126693.126693.3 379829.79829.3131119352.119352.8 8129570.129570.1 165883.65883.787815497.15497.949449623.49623.5 560302.60302.7575二月二月270456.270456.9 9184075.184075.969631257.031257.01 198830.098830.03 373852.73852.616126812.26812.7171106818.106818.6 623746
40、.23746.898937181.37181.53537761.77761.72 221347.21347.2 226924.26924.6161三月三月573071573071290227.290227.8 8121860.121860.7 7108970.108970.8 8187651.187651.3 389195.89195.1717134635.134635.4 443150.43150.121274853.74853.828219621.19621.373754069.54069.797929290.29290.2929四月四月526276.526276.7 7332609.33
41、2609.969673832.873832.88 880151.180151.17 7212937.212937.4 4114769.114769.9595109967.109967.7 752828.52828.252562430.62430.535332075.32075.888867108.67108.151552784.52784.7171五月五月809114809114421321.421321.2929179568.179568.6 692541.292541.27 7287560.287560.8 8113679.113679.8888207789.207789.2 272527
42、.72527.868661231.61231.373777960.77960.545472964.72964.060664611.64611.7474六月六月683230.683230.3 3360910.360910.854854107294.107294.4 462732.062732.06464266088.266088.2 2110338.110338.020215828615828652639.52639.454576510.76510.555587424.87424.717175051.75051.111147776.47776.6161合计合计3287483287481.61.6
43、1964382.1964382.134134577592.577592.9797533261.533261.5045041154781154783.613.61534625.534625.0404836849.836849.7 7374462.374462.6767378091.378091.5858240342.240342.1616340163.340163.8 8281690.281690.7171结论：结论：0808上半年成交面积上半年成交面积1964382.1341964382.134，相比去年同期，相比去年同期3287481.63287481.6，降幅为，降幅为67.35%67.3
44、5%。数据来源数据来源: 苏州房产交易网苏州房产交易网单位单位: :303 3、苏州房地产市场分析、苏州房地产市场分析08上半年苏州各区住宅成交面积比例图上半年苏州各区住宅成交面积比例图单位：（%）结论：从成交面积的比例来看，古城区和工业园区占了全市的一半还多。结论：从成交面积的比例来看，古城区和工业园区占了全市的一半还多。数据来源数据来源: 苏州房产交易网苏州房产交易网313 3、苏州房地产市场分析、苏州房地产市场分析08上半年苏州各区住宅成交面积同比图上半年苏州各区住宅成交面积同比图单位：（）结论：从区域同比数据可见，结论：从区域同比数据可见，0808年上半年度成交面积全面下降，降幅从年上
45、半年度成交面积全面下降，降幅从8.31%8.31%至至115.99%115.99%。数据来源数据来源: : 苏州房产交易网苏州房产交易网323 3、苏州房地产市场分析、苏州房地产市场分析单位：（）08上半年苏州各区住宅成交面积环比图上半年苏州各区住宅成交面积环比图结论：从区域环比数据可见，结论：从区域环比数据可见，0808年上半年度成交面积全面下降，降幅从年上半年度成交面积全面下降，降幅从37.29%37.29%至至167.86%167.86%。数据来源数据来源: : 苏州房产交易网苏州房产交易网333 3、苏州房地产市场分析、苏州房地产市场分析08上半年苏州住宅成交面积月环比图上半年苏州住宅
46、成交面积月环比图单位：（）结论：从月环比数据可见，每个月成交量环比都下降，降幅最大在三月份（结论：从月环比数据可见，每个月成交量环比都下降，降幅最大在三月份（97.146%97.146%）。）。数据来源数据来源: : 苏州房产交易网苏州房产交易网343 3、苏州房地产市场分析、苏州房地产市场分析08上半年苏州住宅成交套数日环比图上半年苏州住宅成交套数日环比图单位：（）结论：从日环比数据可见，日成交面积最高出现在结论：从日环比数据可见，日成交面积最高出现在“红五月红五月”，最低在二月的过年前后。，最低在二月的过年前后。数据来源数据来源: : 苏州房产交易网苏州房产交易网353 3、苏州房地产市场
47、分析、苏州房地产市场分析3.34 3.34 苏州上半年住宅成交分析苏州上半年住宅成交分析成交均价统计成交均价统计月份月份全市全市古城区古城区工业园区工业园区吴中区吴中区相城区相城区高新区高新区0707年年上半年上半年0808年年上半年上半年0707年年上半年上半年0808年年上半年上半年0707年年上半年上半年0808年年上半年上半年0707年年上半年上半年0808年年上半年上半年0707年年上半年上半年0808年年上半年上半年0707年年上半年上半年0808年年上半年上半年一月一月4988.14988.16 66716.136716.135480.255480.256414.296414.2
48、96242.76242.78 89007.19007.12 24895.14895.15 56709.26709.22 24158.54158.51 15882.35882.38 84164.14164.16171.36171.32 2二月二月5065.85065.86 66385.866385.865990.35990.35859.45859.4538453849964.39964.32 2508350836543.26543.25 5395839585917.75917.79 9491449144697.44697.47 7三月三月4971.54971.52 26911.846911.84
49、4800.364800.366320.076320.075680.55680.55 58624.88624.88 84886.24886.27403.67403.66 64529.74529.72 27205.97205.98 84960.74960.77 76188.16188.13 3四月四月5250.95250.948487282.217282.214875.14875.17059.857059.856540.46540.49 98284.78284.79 94968.44968.44 48424.88424.86 64803.04803.07 76436.66436.65067.650
50、67.64 46649.66649.69 9五月五月5595.95595.96886.536886.535269.15269.16263.656263.656909.16909.14 49085.29085.29 95799.95799.91 18052.98052.92 24956.24956.29 96146.06146.06 65045.05045.06 66130.46130.48 8六月六月6069.96069.954547031.167031.165361.55361.56780.66780.67415.37415.35 58935.68935.68 86588.56588.59
51、97873.97873.92 25599.55599.58 86292.46292.47 75384.75384.75 56619.16619.11 1合计合计5323.75323.72 26868.966868.965296.15296.16449.646449.646362.06362.05 58983.68983.68 85370.25370.22 27501.37501.31 14667.54667.53 36313.56313.56 64922.74922.72 26076.06076.03 3结论：结论：0808上半年成交均价上半年成交均价6868.966868.96元元/ /，相
52、比去年同期，相比去年同期5323.725323.72元元/ /，升幅为，升幅为29.03%29.03%。数据来源数据来源: : 苏州房产交易网苏州房产交易网单位单位: : 元元/ /363 3、苏州房地产市场分析、苏州房地产市场分析08上半年苏州各区住宅成交均价同比图上半年苏州各区住宅成交均价同比图结论：从区域同比数据可见，结论：从区域同比数据可见，0808年上半年度均价全面上扬，涨幅最大的园区达到年上半年度均价全面上扬，涨幅最大的园区达到41.21%41.21%。单位：（元/）数据来源数据来源: : 苏州房产交易网苏州房产交易网373 3、苏州房地产市场分析、苏州房地产市场分析单位：（元/）
53、08上半年苏州各区住宅成交均价环比图上半年苏州各区住宅成交均价环比图结论：从区域环比数据可见，结论：从区域环比数据可见，0808年上半年度均价变化不大，涨幅最大的吴中区为年上半年度均价变化不大，涨幅最大的吴中区为11.03%11.03%。数据来源数据来源: : 苏州房产交易网苏州房产交易网383 3、苏州房地产市场分析、苏州房地产市场分析08上半年苏州住宅成交均价月环比图上半年苏州住宅成交均价月环比图结论：从月环比数据可见，每个月成交均价皆上升，升幅最大的三月为结论：从月环比数据可见，每个月成交均价皆上升，升幅最大的三月为39.03%39.03%。单位：（元/）数据来源数据来源: 苏州房产交易
54、网苏州房产交易网393 3、苏州房地产市场分析、苏州房地产市场分析08上半年苏州住宅成交均价日环比图上半年苏州住宅成交均价日环比图单位：（元/）结论：从日环比数据可见，日成交均价最高出现在三月粉，最低出现在二月份。结论：从日环比数据可见，日成交均价最高出现在三月粉，最低出现在二月份。数据来源数据来源: 苏州房产交易网苏州房产交易网403 3、苏州房地产市场分析、苏州房地产市场分析 住宅成交套数、面积、均价比较分析：住宅成交套数、面积、均价比较分析：u 成交套数方面，成交套数方面，0808年上半年成交年上半年成交1780617806套，较去年同期少了套，较去年同期少了90959095套，降幅为套
55、，降幅为51.08%51.08%；从成交套；从成交套数的比例来看，古城区分额最多，为数的比例来看，古城区分额最多，为32%32%；区域同比和环比方面，工业园区的成交套数下降都是最；区域同比和环比方面，工业园区的成交套数下降都是最多，其中同比降幅多，其中同比降幅102%102%，环比降幅，环比降幅156%156%；从月环比数据可见，降幅最大的在五月份；从日环比数；从月环比数据可见，降幅最大的在五月份；从日环比数据可见，日成交套数最高的出现在据可见，日成交套数最高的出现在5 5月月1111日，日成交套数最低的出现在日，日成交套数最低的出现在2 2月月5 5日。日。u 成交面积方面，成交面积方面，0
56、808年上半年成交面积年上半年成交面积1964382.134 1964382.134 ，相比去年同期的，相比去年同期的3287481.6 3287481.6 ，降幅为，降幅为67.35%67.35%；从成交面积的比例来看，古城区和工业园区占了全市的一半多；区域同比和环比方面，工；从成交面积的比例来看，古城区和工业园区占了全市的一半多；区域同比和环比方面，工业园区的降幅最大，其中同比降幅业园区的降幅最大，其中同比降幅116%116%，环比降幅，环比降幅168%168%；从月环比数据可见，每个月的成交面积；从月环比数据可见，每个月的成交面积都是下降的，降幅最大的在三月份；从日环比数据可见，日成交面
57、积最高出现在都是下降的，降幅最大的在三月份；从日环比数据可见，日成交面积最高出现在5 5月月1111日，日成交日，日成交面积最低出现在面积最低出现在2 2月月5 5日。日。u 成交均价方面，成交均价方面，0808年上半年成交均价年上半年成交均价6868.966868.96元元/ /，相比去年同期，相比去年同期5323.725323.72元元/ /，升幅为，升幅为29.0329.03% %；区域同比分析，；区域同比分析，0808年上半年均价全面上扬，升幅最大的工业园区达到年上半年均价全面上扬，升幅最大的工业园区达到41.21%41.21%；区域环比分析，；区域环比分析，0808年上半年均价变化不
58、大，升幅最大的吴中区为年上半年均价变化不大，升幅最大的吴中区为11.03%11.03%；从月环比数据可见，每个月的成交均价皆；从月环比数据可见，每个月的成交均价皆上升，升幅最大的三月为上升，升幅最大的三月为39.03%39.03%；而日成交均价最高出现在；而日成交均价最高出现在3 3月月9 9日，均价最低出现在日，均价最低出现在2 2月月2020日。日。413 3、苏州房地产市场分析、苏州房地产市场分析3.35 3.35 苏州上半年住宅成交分析苏州上半年住宅成交分析年度区域供求比年度区域供求比注：国际通行标准，供销比注：国际通行标准，供销比1.2-1.31.2-1.3之间为平衡区域，低于之间为
59、平衡区域，低于1.21.2为景气区域（供不应求），高于为景气区域（供不应求），高于1.31.3为积压区域（供大于求）。为积压区域（供大于求）。区域区域全市全市古城区古城区工业园区工业园区吴中区吴中区相城区相城区高新区高新区半年度供应半年度供应（万（万 ）257.3257.347.447.4565665.865.8545434.1434.14半年度成交半年度成交（万（万 ）193.8193.851.4951.4952.9452.9436.9936.9924.0424.0428.3428.34年度供求比年度供求比1.331.330.920.921.061.061.781.782.252.251.2
60、1.2结论：从供求数据可见，其中吴中区、相城区供大于求，古城区、园区则供不应求，高新区供求平衡，结论：从供求数据可见，其中吴中区、相城区供大于求，古城区、园区则供不应求，高新区供求平衡，全市基本平衡。全市基本平衡。423 3、苏州房地产市场分析、苏州房地产市场分析3.36 3.36 苏州上半年住宅成交分析苏州上半年住宅成交分析年度月度供求比年度月度供求比结论：从月度供求数据可见，结论：从月度供求数据可见，6 6个月供销比都保持在个月供销比都保持在1.01.0以上，第二季度供应量逐步增多。以上，第二季度供应量逐步增多。注：国际通行标准，供销比注：国际通行标准，供销比1.2-1.31.2-1.3之
61、间为平衡区域，低于之间为平衡区域，低于1.21.2为景气区域（供不应求），高于为景气区域（供不应求），高于1.31.3为积压区域（供大于求）。为积压区域（供大于求）。区域区域一月份一月份二月份二月份三月份三月份四月份四月份五月份五月份六月份六月份月度供应月度供应（万（万 ）424222223636757553535858月度成交月度成交（万（万 ）424218182929333343433030月度供求比月度供求比1.01.01.21.21.21.22.32.31.21.21.91.943p区域板块市场分析区域板块市场分析p工业园区工业园区p古城区古城区p高新区高新区p吴中区吴中区p相城区相城
62、区444. 4. 苏州分区介绍苏州分区介绍工工 业业 园园 区区 板板 块块古古 城城 区区 板板 块块相相 城城 区区 板板 块块高高 新新 区区 板板 块块吴吴 中中 区区 板板 块块苏州按住宅板块划分为古城（沧浪、金阊、平江）、工业园、高新、吴中、相城五大板块。苏州按住宅板块划分为古城（沧浪、金阊、平江）、工业园、高新、吴中、相城五大板块。4 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析N45p区域板块市场分析区域板块市场分析p工业园区工业园区p古城区古城区p高新区高新区p吴中区吴中区p相城区相城区464 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析4.1 4.1 工业园区总体情况介绍工业园区总体情
63、况介绍 工业园区的楼盘可以分为工业园区的楼盘可以分为湖西、现代大道、湖东、乡镇、独墅湖高教区湖西、现代大道、湖东、乡镇、独墅湖高教区五个板块五个板块 ， 湖西板块湖西板块是园区房地产开发最早的区域，发展较为成熟，目前可供开发土地非常是园区房地产开发最早的区域，发展较为成熟，目前可供开发土地非常稀缺，楼盘剩余量小，主要有天域、中海御湖熙岸、水巷邻里花园、新天翔广场铂金公寓等稀缺，楼盘剩余量小，主要有天域、中海御湖熙岸、水巷邻里花园、新天翔广场铂金公寓等项目项目, , 其受买群体主要是面向高端客户；湖西已处于基本饱和的状态，没有什么可供开发的其受买群体主要是面向高端客户；湖西已处于基本饱和的状态，
64、没有什么可供开发的土地。土地。 现代大道板块现代大道板块是连接湖西湖东的主要枢纽，该板块云集了中海地产，万科，雅是连接湖西湖东的主要枢纽，该板块云集了中海地产，万科，雅戈尔等大品牌实力开发商，其购买群体主要面对中高端客户的需求，该板块目前土地供应量戈尔等大品牌实力开发商，其购买群体主要面对中高端客户的需求，该板块目前土地供应量也较为缺乏。也较为缺乏。湖东板块湖东板块是园区房地产开发的热点区域，区域内拥有大量的住宅用地储备，是园区房地产开发的热点区域，区域内拥有大量的住宅用地储备，未来湖东被打造成为比湖西更优越、更纯粹的城市生活社区。目前该区域供应的产品主要以未来湖东被打造成为比湖西更优越、更纯
65、粹的城市生活社区。目前该区域供应的产品主要以中高档为主，其购买群体主要是园区企业的白领和公务员。中高档为主，其购买群体主要是园区企业的白领和公务员。 乡镇板块乡镇板块房地产起步较晚，因此发展尚未完善。目前该区域主要供应中档小高层产品，其房地产起步较晚，因此发展尚未完善。目前该区域主要供应中档小高层产品，其购买群体主要是周边企业的职员。园区乡镇板块包含胜浦，唯亭，跨塘这三个主要乡镇。购买群体主要是周边企业的职员。园区乡镇板块包含胜浦，唯亭，跨塘这三个主要乡镇。 独墅湖高教区板块独墅湖高教区板块凭借着独特的地理位置，教育文化浓厚的氛围，再加上中新置地，建屋凭借着独特的地理位置，教育文化浓厚的氛围，
66、再加上中新置地，建屋发展等开发商的大力开发，区域优势逐渐显现，成为园区新的置业和投资热点区域。发展等开发商的大力开发，区域优势逐渐显现，成为园区新的置业和投资热点区域。 474 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析结论：上图所示工业园区湖西、现代大道、湖东、乡镇、独墅湖五大板块的方位。结论：上图所示工业园区湖西、现代大道、湖东、乡镇、独墅湖五大板块的方位。4.11 4.11 工业园区总体情况介绍工业园区总体情况介绍湖西板块湖西板块 独墅湖板块独墅湖板块现代大道板块现代大道板块乡镇板块乡镇板块 乡镇板块乡镇板块 湖东板块湖东板块乡镇板块之唯亭乡镇板块之唯亭乡镇板块之跨塘乡镇板块之跨塘乡镇板块乡
67、镇板块 乡镇板块之胜浦乡镇板块之胜浦乡镇板块之蒌葑（南）乡镇板块之蒌葑（南）乡镇板块之蒌葑（北）乡镇板块之蒌葑（北）N484 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析月份月份成交套数成交套数成交面积成交面积（平方米）（平方米）成交均价成交均价（元元/ /平方米）平方米）0707年年0808年年0707年年0808年年0707年年0808年年一月一月98598560260212669312669379829.3179829.316242.786242.789007.129007.12二月二月58358323123173852.673852.626812.7126812.71538453849964
68、.329964.32三月三月1515151582382318765118765189195.1789195.175680.555680.558624.888624.88四月四月16651665935935212937212937114769.95114769.956540.496540.498284.798284.79五月五月23022302932932287561287561113679.88113679.886909.146909.149085.299085.29六月六月19221922919919266088266088110338.02110338.027415.357415.3589
69、35.688935.68总计总计89728972444244421154783.611154783.61534625.04534625.046362.056362.058983.688983.684.12 4.12 工业园区工业园区0808上半年度销售情况汇总上半年度销售情况汇总结论：结论：0808上半年度成交套数降幅上半年度成交套数降幅102%102%，成交面积降幅，成交面积降幅116%116%，成交均价为升幅，成交均价为升幅41.21%41.21%。数据来源数据来源: 苏州房产交易网苏州房产交易网494 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析单位：（元/）结论：成交套数同比下降幅度最大的在
70、二月（结论：成交套数同比下降幅度最大的在二月（152%152%），成交套数最多在五月（），成交套数最多在五月（932932套）。套）。08上半年苏州工业园区住宅成交套数环比图上半年苏州工业园区住宅成交套数环比图数据来源数据来源: 苏州房产交易网苏州房产交易网504 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析08上半年苏州工业园区住宅成交面积环比图上半年苏州工业园区住宅成交面积环比图单位：（元/）结论：成交面积同比下降幅度最大的在二月（结论：成交面积同比下降幅度最大的在二月（175%175%），成交面积最多在四月（），成交面积最多在四月（114770114770）。）。数据来源数据来源: 苏州房产交
71、易网苏州房产交易网514 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析单位：（元/）08上半年苏州工业园区住宅成交均价环比图上半年苏州工业园区住宅成交均价环比图结论：成交面积同比上升幅度最大的在二月（结论：成交面积同比上升幅度最大的在二月（85.07%85.07%），成交均价最高在二月份。），成交均价最高在二月份。数据来源数据来源: 苏州房产交易网苏州房产交易网52 住宅成交套数、面积、均价比较分析：住宅成交套数、面积、均价比较分析：0808上半年度工业园区成交上半年度工业园区成交44424442套，总计套，总计1154783.611154783.61，成交均价成交均价8983.688983.68元
72、元/ /，与，与0707年同期成交年同期成交89728972套、套、1154783.611154783.61，成交均价，成交均价6362.056362.05元元/ /相比，相比，成交套数降幅成交套数降幅102%102%、成交面积降幅、成交面积降幅116%116%、成交均价升幅、成交均价升幅41.21%41.21%。 从每个月的成交套数、面积、均价同比来看，成交套数比降幅最大在二月（从每个月的成交套数、面积、均价同比来看，成交套数比降幅最大在二月（152%152%），成交套数），成交套数最多在五月（最多在五月（932932套），成交面积同比下降幅度最大的在二月（套），成交面积同比下降幅度最大的在
73、二月（175%175%），成交面积最多在四月），成交面积最多在四月（114770114770），成交面积同比上升幅度最大的在二月（），成交面积同比上升幅度最大的在二月（85.07%85.07%），成交均价最高在二月份），成交均价最高在二月份（9964.329964.32元元/ / ）。）。4 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析534 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析4.13 4.13 工业园区市场楼盘供求介绍工业园区市场楼盘供求介绍案名案名类型类型开盘时间开盘时间累计数据累计数据新推案数据新推案数据累计供应批次累计供应批次累计销售率累计销售率新推案批次新推案批次新推新推案量案量新推案
74、新推案时间时间新推案主新推案主力面积力面积（）（）新推案新推案销售率销售率新推案均价新推案均价( (元元/ /平方米平方米) )区域区域成交均成交均价价( (元元/ /) )中海中海御湖熙岸御湖熙岸小高层/高层/别墅08.05一期、二期65二期22608.0696-174230-280409600小高层23000别墅精装修精装修2100021000毛坯毛坯89008900晋合晋合水巷邻里水巷邻里小高层/别墅08.06一期一批50一期一批8508.06145、175、1805024000（精装）万科玲珑湾万科玲珑湾小高层/高层04.03一期、二期60二期4408.05239、2404020000
75、（精装）雅戈尔雅戈尔未来城未来城小高层/高层06.06一期、二期45二期95007.06130、140、1608010000海尚壹品海尚壹品小高层/多层07.09一期、二期55二期20608.0693、129457900中央景城中央景城小高层/高层08.06一期一批30一期一批6708.0588-138808300翡翠国际翡翠国际小高层07.09一期45一期一批9608.0596、120209500亿城新天地亿城新天地小高层/高层07.09一期、二期55二期28808.0365、75、80、96907000IalaIala国际国际小高层/高层05.08一期、二期80二期22808.03109-
76、140807900数据来源数据来源: 思源实地考察思源实地考察544 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析4.13 4.13 工业园区市场月度分析工业园区市场月度分析楼盘供求介绍楼盘供求介绍案名案名类型类型开盘时间开盘时间累计数据累计数据新推案数据新推案数据累计供应批次累计供应批次累计销累计销售率售率新推案新推案批次批次新推案量新推案量（万（万 ）新推案新推案时间时间新推案主新推案主力面积力面积（）（）新推案新推案销售率销售率新推案均价新推案均价( (元元/ /平方米平方米) )区域区域成交均成交均价价( (元元/ /) )第五元素第五元素小高层/高层07.08一期二期78二期6208.03
77、113457800精装修精装修2100021000毛坯毛坯89008900东湖林语东湖林语小高层/高层05.10一期二期78二期5508.0390、100-200307700朗诗国际街朗诗国际街区区小高层07.12一期二批65一期二批7108.05134、1584512000湖畔天城湖畔天城高层/小高层05.04一期、二期、三期80三期14808.0590、120508000澳韵花园澳韵花园小高层07.09一期95一期60007.0977、79、85957500依顿花园依顿花园电梯多层/联排06.05一期二期一批55二期一批9608.02135-14575860016000橄榄湾橄榄湾小高层/
78、高层07.09一期二期65二期29708.0598、127134、607800水云居水云居小高层/花园洋房07.09一期45一期22008.07132-140126、12745900010000中金玫瑰湾中金玫瑰湾联排/花园洋房07.04一期90一期10307.04270-3509014000联排数据来源数据来源: 思源实地考察思源实地考察554 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析 市场综述：市场综述：园区的楼盘除了别墅及少量多层之外基本都为高层和小高层，价格的区域性较明显，园区的楼盘除了别墅及少量多层之外基本都为高层和小高层，价格的区域性较明显，主打面积主打面积120120平方米以上的占
79、多数。毛坯均价为平方米以上的占多数。毛坯均价为89008900元元/ /平方米，精装为平方米，精装为2100021000元元/ /平方米，主要是因平方米，主要是因为精装房都是高层的湖景房，所以价格会高很多。为精装房都是高层的湖景房，所以价格会高很多。 目前工业园区主要房型为三房户型，园区住宅的面积分布在目前工业园区主要房型为三房户型，园区住宅的面积分布在90-16090-160平方米之间，只有天域目前平方米之间，只有天域目前剩下来的房源有剩下来的房源有400400平米，万科玲珑湾还有部分平米，万科玲珑湾还有部分230230平米左右的房源。其他大部分楼盘的主打面积都平米左右的房源。其他大部分楼盘
80、的主打面积都在在100-138100-138平方米之间。其中，亿城新天地是小户型楼盘的代表，所以每次开盘的效果都不错。平方米之间。其中，亿城新天地是小户型楼盘的代表，所以每次开盘的效果都不错。IalaIala国际的主要面积是在国际的主要面积是在109109到到140140平米之间，橄榄湾的主要面积是在平米之间，橄榄湾的主要面积是在9898到到127127之间，且现有量不多。另之间，且现有量不多。另外第五元素的主力面积是外第五元素的主力面积是113113平米、朗诗国际街区的主力面积是平米、朗诗国际街区的主力面积是134134平米，现有量占总量的平米，现有量占总量的50%50%以上。以上。所以说所
81、以说100-138100-138平方米的住宅占园区的主导地位。平方米的住宅占园区的主导地位。100100平方米以下的小户型也有一些，但为数不多。平方米以下的小户型也有一些，但为数不多。比如澳韵花园的主要面积是比如澳韵花园的主要面积是7777、7979、8585平米，正好满足了许多年轻人的需要。平米，正好满足了许多年轻人的需要。56 价格分析：价格分析：从整体情况来看，园区毛坯均价为从整体情况来看，园区毛坯均价为89008900元元/ /平方米，精装为平方米，精装为2100021000元元/ /平方米。精装平方米。精装房的价格减去装修费用之后仍比毛坯房的平均价格水平高，这是由于万科玲珑湾、晋合水
82、巷邻里花房的价格减去装修费用之后仍比毛坯房的平均价格水平高，这是由于万科玲珑湾、晋合水巷邻里花园的位置特殊所致，他们都面对着金鸡湖。园的位置特殊所致，他们都面对着金鸡湖。 均价低于均价低于89008900元元/ /平方米的楼盘有海尚壹品、中央景城、亿城新天地、平方米的楼盘有海尚壹品、中央景城、亿城新天地、IALAIALA国际、第五元素、国际、第五元素、东湖林语、湖畔天程等。只能说该区域内产品较为丰富，风格各异，档次不一，苏州多数的高档楼东湖林语、湖畔天程等。只能说该区域内产品较为丰富，风格各异，档次不一，苏州多数的高档楼盘主要聚集在园区，园区可大致分为湖西、湖东、现代大道板块、独墅湖板块、以及
83、乡镇板块。盘主要聚集在园区，园区可大致分为湖西、湖东、现代大道板块、独墅湖板块、以及乡镇板块。湖西发展起步较早，是区域发展最为成熟，配套较为齐全的板块，湖东是未来核心居住区域，也是湖西发展起步较早，是区域发展最为成熟，配套较为齐全的板块，湖东是未来核心居住区域，也是重点商圈之一，城市规划建设正如火如荼，独墅湖板块主要规划为高教区域，区域规划明朗，未来重点商圈之一，城市规划建设正如火如荼，独墅湖板块主要规划为高教区域，区域规划明朗，未来潜力大。从园区本身的区域来看，湖东均价在潜力大。从园区本身的区域来看，湖东均价在80008000元元/ /平方米左右，湖西的均价比湖东高将近平方米左右，湖西的均价
84、比湖东高将近1000010000元元/ /平方米，这直接由湖西地理位置优越、配套设施齐全、生活便利和区域发展比较成熟所决定的。平方米，这直接由湖西地理位置优越、配套设施齐全、生活便利和区域发展比较成熟所决定的。现代大道板块均价现代大道板块均价1300013000元元/ /平方米。平方米。4 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析57 去化分析：去化分析：湖西的楼盘价格都比较高，比如天域、中茵皇冠国际、晋和水巷邻里花园都是高价湖西的楼盘价格都比较高，比如天域、中茵皇冠国际、晋和水巷邻里花园都是高价房，凭借湖景房的优越性，均价都超过房，凭借湖景房的优越性，均价都超过2000020000元元/ /平
85、米。该板块的房源档次比较高级，去化速度也平米。该板块的房源档次比较高级，去化速度也相对比较慢。湖东的楼盘数量一般，由于地理位置以及生活配套还不健全，所以房价比湖西少很多。相对比较慢。湖东的楼盘数量一般，由于地理位置以及生活配套还不健全，所以房价比湖西少很多。这里将被打造成未来的居住核心，所以一些配套设施也会越来越完善。再加上轻轨两条线路集聚于这里将被打造成未来的居住核心，所以一些配套设施也会越来越完善。再加上轻轨两条线路集聚于此，为人们的出行提供了方便。就目前来说，该板块的房源比较受在园区工作的年轻人的欢迎。此，为人们的出行提供了方便。就目前来说，该板块的房源比较受在园区工作的年轻人的欢迎。比
86、如，澳韵花园的销售也不错，开盘半年多，销售率已达到比如，澳韵花园的销售也不错，开盘半年多，销售率已达到95%95%。该板块在七月份的竞争亮点可以。该板块在七月份的竞争亮点可以说是中海和雅戈尔的价格战。现代大道板块的楼盘以中高档产品为主，正逐步走向精装成品高端市说是中海和雅戈尔的价格战。现代大道板块的楼盘以中高档产品为主，正逐步走向精装成品高端市场。目前该板块主要购买客群为公司合伙人，私营老板，公务员等社会中高层阶级。这里的楼盘消场。目前该板块主要购买客群为公司合伙人，私营老板，公务员等社会中高层阶级。这里的楼盘消化速度还可以。玲珑湾最近一次开盘是在化速度还可以。玲珑湾最近一次开盘是在5 5月，
87、去化已达到月，去化已达到40%40%。4 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析58优越的地理位置和完善的规划，注定了工业园区成为苏州楼市的领头羊，它的住宅成交量优越的地理位置和完善的规划，注定了工业园区成为苏州楼市的领头羊，它的住宅成交量也牵动着苏州的住宅市场的走势。也牵动着苏州的住宅市场的走势。20082008上半年园区成交住宅套数为上半年园区成交住宅套数为44424442套，成交面积为套，成交面积为534625.04534625.04平方米，成交均价为平方米，成交均价为8983.688983.68元元/ /平米，与去年上半年成交平米，与去年上半年成交89728972套相比，成交套数套相比
88、，成交套数明显下降，同样，成交面积也大幅下降，去年同期指数为明显下降，同样，成交面积也大幅下降，去年同期指数为1154783.611154783.61平方米，而平方米，而0808上半年上半年的成交面积仅的成交面积仅534625.04534625.04平方米，相差两倍多。另一方面，房价继续看涨，从去年同期的成平方米，相差两倍多。另一方面，房价继续看涨，从去年同期的成交均价交均价6362.056362.05元元/ /平方米一路飙升到平方米一路飙升到8983.688983.68元元/ /平米，价格每平米上涨了平米，价格每平米上涨了2621.632621.63元，涨幅元，涨幅为为41.2141.21。
89、一月和二月，成交套数、面积严重下挫，其领头羊的地位也岌岌可危。二月因为受到春节一月和二月，成交套数、面积严重下挫，其领头羊的地位也岌岌可危。二月因为受到春节长假的影响，套数和面积都不是很高，但因为工业园区的别墅项目较多，所以均价一直处长假的影响，套数和面积都不是很高，但因为工业园区的别墅项目较多，所以均价一直处于较高的状态。到了三月，住宅成交量有了明显的回升，一跃成为苏州城市成交的主力军，于较高的状态。到了三月，住宅成交量有了明显的回升，一跃成为苏州城市成交的主力军，这与开发商一系列的开盘活动是分不开的。这与开发商一系列的开盘活动是分不开的。4 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析4.14
90、4.14 工业园区市场特点分析工业园区市场特点分析房价同比大幅度上涨房价同比大幅度上涨594 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析4.14 4.14 工业园区市场特点分析工业园区市场特点分析房价同比大幅度上涨房价同比大幅度上涨四月到六月，成交套数和面积差异不大，较之平稳，成交均价在九千左右每平方米徘徊，四月到六月，成交套数和面积差异不大，较之平稳，成交均价在九千左右每平方米徘徊，相比去年上半年，可以明显看出楼市价格经历了很大的变化，房价上涨速度非常之快。开相比去年上半年，可以明显看出楼市价格经历了很大的变化，房价上涨速度非常之快。开发商们的销售策略也发生了些许变化，减少开盘房源数量，面向的消
91、费人群更具有针对性发商们的销售策略也发生了些许变化，减少开盘房源数量，面向的消费人群更具有针对性等等，以此来带动有些冷清的楼市。值得一提的是，五月份三天的住博会，近百余楼盘的等等，以此来带动有些冷清的楼市。值得一提的是，五月份三天的住博会，近百余楼盘的亮相再加上促销的种种优惠措施，使得园区的住宅成交量得到了数月以来的大幅提升，但亮相再加上促销的种种优惠措施，使得园区的住宅成交量得到了数月以来的大幅提升，但随着住博会的热度冷却，成交量又有了明显地锐减。购房者们不再盲目跟从，大多采取了随着住博会的热度冷却，成交量又有了明显地锐减。购房者们不再盲目跟从，大多采取了持币观望的态度，使得六月的园区住宅市
92、场处于一种不温不火的状态。持币观望的态度，使得六月的园区住宅市场处于一种不温不火的状态。但是，投资商依然对工业园区这块黄金地段抱着极大的兴趣，大批知名开发商的不断加入，但是，投资商依然对工业园区这块黄金地段抱着极大的兴趣，大批知名开发商的不断加入，使得工业园区逐渐成为了寸金寸土的地段，其楼盘特征也逐步向高端和国际化发展，加上使得工业园区逐渐成为了寸金寸土的地段，其楼盘特征也逐步向高端和国际化发展，加上合理的开发规划，未来城市轻轨的开通，金鸡湖和独墅湖两个天然湖泊的遥相呼应，相信合理的开发规划，未来城市轻轨的开通，金鸡湖和独墅湖两个天然湖泊的遥相呼应，相信工业园区依然是购房者的首选区域，此区域的
93、升值潜力也是不可估量。工业园区依然是购房者的首选区域，此区域的升值潜力也是不可估量。604.15 4.15 区域板块市场分析总结区域板块市场分析总结4 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析 工业园区工业园区新增的推案量并没有带动相应面积去化的上涨，这说明房源的需求和供给产生了新增的推案量并没有带动相应面积去化的上涨，这说明房源的需求和供给产生了一些偏差。园区的成交量虽然一直居高不下，但是园区目前的热销地区已经从原来的湖东板一些偏差。园区的成交量虽然一直居高不下，但是园区目前的热销地区已经从原来的湖东板块转移到乡镇板块之唯亭、胜浦。华园四季、东景公寓的中小户型无疑是填补了一些市场空块转移到乡镇
94、板块之唯亭、胜浦。华园四季、东景公寓的中小户型无疑是填补了一些市场空白，满足了园区年轻一族购房者的需求。白，满足了园区年轻一族购房者的需求。 园区目前预热的楼盘很多，在售楼盘也很多，整个市场的供应量充足，新盘集中在湖东，园区目前预热的楼盘很多，在售楼盘也很多，整个市场的供应量充足，新盘集中在湖东，主要为小户型。湖东将被打造成未来的居住核心，但是几百万方的住宅供应地，客源是否能主要为小户型。湖东将被打造成未来的居住核心，但是几百万方的住宅供应地，客源是否能将新盘很好的消化，还需要时间来证明。将新盘很好的消化，还需要时间来证明。61p区域板块市场分析区域板块市场分析p工业园区工业园区p古城区古城区
95、p高新区高新区p吴中区吴中区p相城区相城区624.2 4.2 古城区总体情况介绍古城区总体情况介绍4 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析 古城区楼盘可以划分为三个板块，分别是古城区楼盘可以划分为三个板块，分别是环古城区板块、沧浪新城板块、平江新环古城区板块、沧浪新城板块、平江新城板块城板块，另一金阊新城因为住宅项目并未开始进入市场，暂不计算入内。，另一金阊新城因为住宅项目并未开始进入市场，暂不计算入内。 环古城区板块环古城区板块楼盘较分散，也没什么共同的特点。西环路附近楼盘较多，有万楼盘较分散，也没什么共同的特点。西环路附近楼盘较多，有万科金色家园、中天品园、恒润新新家园和鑫苑景园等。东环
96、路附近有创智赢家。该区域由于科金色家园、中天品园、恒润新新家园和鑫苑景园等。东环路附近有创智赢家。该区域由于房产发展受限，大规模的项目不多，新房的供应比较少，且比较分散。目前楼盘主要集中在房产发展受限，大规模的项目不多，新房的供应比较少，且比较分散。目前楼盘主要集中在胥江劳动路板块以及平门附近，供应的产品主要以别墅以及多层为主，客群多为有城区情结胥江劳动路板块以及平门附近，供应的产品主要以别墅以及多层为主，客群多为有城区情结的居民。的居民。 沧浪新城板块沧浪新城板块是三个新城中房地产发展最早的区域，受吴中长桥板块辐射影响，该区是三个新城中房地产发展最早的区域，受吴中长桥板块辐射影响，该区域房产
97、发展的最快。居住区分布集中且基本成型。目前该区域供应的产品主要以高层、小高域房产发展的最快。居住区分布集中且基本成型。目前该区域供应的产品主要以高层、小高层为主。其购买人群多为新苏州人以及部分来自吴中区居民。这里包括福星新城、天辰花园层为主。其购买人群多为新苏州人以及部分来自吴中区居民。这里包括福星新城、天辰花园等楼盘。该板块楼盘集中，产品相似，竞争异常激烈。等楼盘。该板块楼盘集中，产品相似，竞争异常激烈。 平江新城板块平江新城板块因为受铁路影响，区域一直发展缓慢，随着火车站改造，人民路北延，因为受铁路影响，区域一直发展缓慢，随着火车站改造，人民路北延，万达广场的动工，区域优势凸显。目前区域内
98、楼盘主要集中在万达广场的动工，区域优势凸显。目前区域内楼盘主要集中在312312国道以及清塘北路周围，国道以及清塘北路周围，主要为多层、小高层产品，购买群体多为周边拆迁居民和新苏州人。主要为多层、小高层产品，购买群体多为周边拆迁居民和新苏州人。634 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析结论：上图所示古城区平江新城板块、沧浪新城板块、环古城区板块三大板块的方位。结论：上图所示古城区平江新城板块、沧浪新城板块、环古城区板块三大板块的方位。4.21 4.21 古城区总体情况介绍古城区总体情况介绍平江新城板块平江新城板块 沧浪新城板块沧浪新城板块 环古城区板块环古城区板块 环古城区板块环古城区板块
99、 环古城区板块环古城区板块 N644 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析月份月份成交套数成交套数成交面积成交面积（平方米）（平方米）成交均价成交均价（元元/ /平方米）平方米）0707年年0808年年0707年年0808年年0707年年0808年年一月一月56656692892863779.3863779.3890036.1790036.175480.255480.256414.296414.29二月二月2632631086108631257.0131257.0198830.0398830.035990.35990.35859.45859.4三月三月12251225118111811218
100、60.7121860.7108970.82108970.824800.364800.366320.076320.07四月四月68568579079073832.8873832.8880151.1780151.174875.14875.17059.857059.85五月五月1723172310011001179568.6179568.692541.2792541.275269.15269.16263.656263.65六月六月939939647647107294.4107294.462732.06462732.0645361.55361.56780.66780.6总计总计540154015633
101、5633577592.97577592.97533261.524533261.5245296.15296.16449.646449.644.22 4.22 古城区古城区0808上半年度销售情况汇总上半年度销售情况汇总结论：结论：0808上半年度成交套数升幅上半年度成交套数升幅4.3%4.3%，成交面积降幅，成交面积降幅8.3%8.3%，成交均价为升幅，成交均价为升幅21.78%21.78%。数据来源数据来源: :苏州房产交易网苏州房产交易网654 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析单位：（元/）结论：成交套数同比先扬后抑，六个月三升三降，升幅最高在二月，降幅最高在五月。结论：成交套数同比先
102、扬后抑，六个月三升三降，升幅最高在二月，降幅最高在五月。08上半年苏州古城区住宅成交套数环比图上半年苏州古城区住宅成交套数环比图数据来源数据来源: 苏州房产交易网苏州房产交易网664 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析08上半年苏州古城区住宅成交面积环比图上半年苏州古城区住宅成交面积环比图单位：（元/）结论：成交面积同比六个月三升三降，升幅最高在二月，降幅最高在五月。结论：成交面积同比六个月三升三降，升幅最高在二月，降幅最高在五月。数据来源数据来源: 苏州房产交易网苏州房产交易网674 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析单位：（元/）08上半年苏州古城区住宅成交均价环比图上半年苏州古城
103、区住宅成交均价环比图结论：成交均价除二月份外均高于去年同期，其中升幅最大的是四月份（结论：成交均价除二月份外均高于去年同期，其中升幅最大的是四月份（44.81%44.81%）。）。数据来源数据来源: 苏州房产交易网苏州房产交易网68 住宅成交套数、面积、均价比较分析：住宅成交套数、面积、均价比较分析：0808上半年度古城区成交上半年度古城区成交56335633套，总计套，总计533261.524533261.524，成交均价成交均价6449.646449.64元元/ /，与，与0707年同期成交年同期成交54015401套、套、577592.97577592.97，成交均价，成交均价5296.
104、15296.1元元/ /相比，相比，成交套数升幅成交套数升幅4.3%4.3%、成交面积降幅、成交面积降幅8.3%8.3%、成交均价升幅、成交均价升幅21.78%21.78%。 从每个月的成交套数、面积、均价同比来看，成交套数六个月三升三降，升幅最高出现在二月从每个月的成交套数、面积、均价同比来看，成交套数六个月三升三降，升幅最高出现在二月（313%313%），降幅最高出现在五月（），降幅最高出现在五月（72.13%72.13%）；成交面积同样了六个月三升三降，升幅最高出现在）；成交面积同样了六个月三升三降，升幅最高出现在二月（二月（216%216%），降幅最高出现在五月（），降幅最高出现在五月
105、（94.04%94.04%）；成交均价除二月份外均高于去年同期，其中升）；成交均价除二月份外均高于去年同期，其中升幅最大的是四月份（幅最大的是四月份（44.81%44.81%）。）。4 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析694 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析4.23 4.23 古城区市场楼盘供求介绍古城区市场楼盘供求介绍案名案名类型类型开盘时间开盘时间累计数据累计数据新推案数据新推案数据累计供应批次累计供应批次累计销售累计销售率率新推案新推案批次批次新推案量新推案量 （万（万 ）新推案新推案时间时间新推案主新推案主力面积力面积（）（）新推案新推案销售率销售率新推案均价新推案均价(
106、(元元/ /平方米平方米) )区域区域成交均成交均价价( (元元/ /) )鑫苑景园鑫苑景园高层/花园洋房07.95.46/14#0.5808.6.2173-130/78008600均价均价68006800 新新家园新新家园多层07.123.870%一期3.807.1288/12670%7700中天中天 品园品园多层/小高层06.116.585%21#0.7508.5136-1427%7600金色家园金色家园高层/花园洋房07.814.1885%15#0.508.6.2499/14230%9000鼎欣城鼎欣城高层08.5430%2#408.5.388-13030%7800领秀江南领秀江南多层/
107、小高层05.0634882.47%15#16#17#14408.6.09137-14564.58%6500福星新城福星新城小高层/高层05.038.4/19-21#2608.7.1276-12445%7100大观名园大观名园多层/小高/高层04927.495%81#1.508.6.2188/11910%6800万达广场万达广场高层08.31070%二期1.4508.4.2683-9850%7300橘子国橘子国小高层/高层/多层05.61290%19#6608.6.2898-13125%6800数据来源数据来源: : 思源实地考察思源实地考察704 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析4.23
108、 4.23 古城区市场楼盘供求介绍古城区市场楼盘供求介绍案名案名类型类型开盘时间开盘时间累计数据累计数据新推案数据新推案数据累计供应批次累计供应批次累计销售率累计销售率新推案新推案批次批次新推案新推案量（万量（万 ）新推案新推案时间时间新推案主新推案主力面积力面积（）（）新推案新推案销售率销售率新推案均价新推案均价( (元元/ /平方米平方米) )区域区域成交均成交均价价( (元元/ /) )中海胥江府中海胥江府高层/别墅预计08.8/88-160/预热预热世茂运河城世茂运河城高层预计08.7/88-165/预8000湖山新意湖山新意小高层/高层预计08.7/91/126/预7000数据来源数
109、据来源: 思源实地考察思源实地考察714 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析 市场综述：市场综述：6 6月城区公寓毛坯房均价达月城区公寓毛坯房均价达68006800元元/ /平方米，在售的楼盘中一般公寓的主力面积一般平方米，在售的楼盘中一般公寓的主力面积一般为为100100平方米平方米-130-130平方米。从销售情况来看，平方米。从销售情况来看，100100平方米至平方米至110110平方米之间的公寓销售情况最为理想。平方米之间的公寓销售情况最为理想。由此可见，市场上还是中小户型的房子受欢迎。由此可见，市场上还是中小户型的房子受欢迎。 6 6月环古城区公开的楼盘有金色家园，由于受到宏观调
110、控的影响，月环古城区公开的楼盘有金色家园，由于受到宏观调控的影响，6 6月市场和月市场和5 5月市场一样，显得月市场一样，显得很不景气。针对这种情况，许多楼盘纷纷推出了优惠措施，以刺激消费需求，增加客户的购买欲。很不景气。针对这种情况，许多楼盘纷纷推出了优惠措施，以刺激消费需求，增加客户的购买欲。从某些楼盘老说，这些优惠措施的确起到了作用。从某些楼盘老说，这些优惠措施的确起到了作用。 虽然虽然6 6月份苏州环古城区有新的楼盘开盘，但由于所推案量少，所以在户型结构、面积上没有很月份苏州环古城区有新的楼盘开盘，但由于所推案量少，所以在户型结构、面积上没有很大的变化。公寓的主力面积依旧集中在大的变化
111、。公寓的主力面积依旧集中在90 90 平方米平方米-140 -140 平方米平方米 之间。三大新城内的楼盘主力面积之间。三大新城内的楼盘主力面积主要集中在主要集中在90-12090-120平米，环古城内住宅主力面积主要集中在平米，环古城内住宅主力面积主要集中在120-140120-140平米。公寓的主力户型大多是平米。公寓的主力户型大多是2 2室室2 2厅厅1 1卫，卫，3 3室室2 2厅厅2 2卫，从本月的销售情况来看，卫，从本月的销售情况来看，100100平方米至平方米至110110平方米之间的公寓销售情况最好平方米之间的公寓销售情况最好，达到，达到2626套，套， 2 2室室2 2厅厅1
112、 1卫的户型销售情况最好，本月共销售了卫的户型销售情况最好，本月共销售了3232套。套。72 价格分析：价格分析：六月份环古城区公寓毛坯房均价达六月份环古城区公寓毛坯房均价达68006800元元/ /平方米。对于整个苏州地区而言，环古城平方米。对于整个苏州地区而言，环古城区公寓毛坯房的均价略低于工业园区，超出了新区、吴中区和相城区。区公寓毛坯房的均价略低于工业园区，超出了新区、吴中区和相城区。 在环古城区中均价最高的是西环路沿线，景园位于西环路与北环路的交接处，均价达到在环古城区中均价最高的是西环路沿线，景园位于西环路与北环路的交接处，均价达到85008500元元/ /平米，而新新家园与品园地
113、理位置相对要更接受市区，离石路、观前商圈仅平米，而新新家园与品园地理位置相对要更接受市区，离石路、观前商圈仅1515分钟就可到达，周围分钟就可到达，周围生活配套较为成熟，但是均价却只有生活配套较为成熟，但是均价却只有76007600元元/ /平米左右。这主要是因为户型与房源类型的关系。平米左右。这主要是因为户型与房源类型的关系。 在本区域有在本区域有2 2个精装房楼盘，是万科金色家园和创智赢家，均价分别是个精装房楼盘，是万科金色家园和创智赢家，均价分别是90009000元元/ /平方米、平方米、91009100元元/ /平方米。一个在西环路一个在东环路，前者平方米。一个在西环路一个在东环路，前
114、者6 6月份刚刚推盘，后者接近尾盘的状态。月份刚刚推盘，后者接近尾盘的状态。 沧浪新城由于靠近具有丰富文化底蕴的沧浪区和风景优美的石湖风景区，再加上是苏州市政府沧浪新城由于靠近具有丰富文化底蕴的沧浪区和风景优美的石湖风景区，再加上是苏州市政府所规划的三个新城之一，虽然该区域生活配套设施在逐渐完善的阶段，但客户对该地域的发展前景所规划的三个新城之一，虽然该区域生活配套设施在逐渐完善的阶段，但客户对该地域的发展前景比较看好。自比较看好。自0404年底四季晶华，天辰花园的相继开盘，沧浪新城到今年年底四季晶华，天辰花园的相继开盘，沧浪新城到今年8 8月份毛坯价格已由当时的月份毛坯价格已由当时的4000
115、4000元元/ /平方米涨到了现在的平方米涨到了现在的68006800元元/ /平方米，上涨幅度惊人，由于政策的影响，最近几个月的涨幅平方米，上涨幅度惊人，由于政策的影响，最近几个月的涨幅开始放缓。开始放缓。4 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析73 去化分析：去化分析：和其它区域相比，环古城区销售情况较缓慢。东环路的创智赢家的销售率达到和其它区域相比，环古城区销售情况较缓慢。东环路的创智赢家的销售率达到90%90%，目前都处于尾盘状态，剩余户型都比较大，价格也比较高，去化速度明显减慢。而在西环路板块中目前都处于尾盘状态，剩余户型都比较大，价格也比较高，去化速度明显减慢。而在西环路板块中的
116、金色家园，虽然现在开的房源接近高架的位置，但是品质还是有保证的，虽然价格一开始很高，的金色家园，虽然现在开的房源接近高架的位置，但是品质还是有保证的，虽然价格一开始很高，但是目前所推案量也去化了但是目前所推案量也去化了85%85%。至于西环路比较接近的中天品园与新新家园，二者的差别在于新。至于西环路比较接近的中天品园与新新家园，二者的差别在于新新家园是纯多层，面积控制在新家园是纯多层，面积控制在8888到到119119平米之间，同时小区内的诸多设计都比较贴和本地人的居住平米之间，同时小区内的诸多设计都比较贴和本地人的居住习惯。目前二期正在预约中。中天品园由于所剩户型偏大，同时周边的生活配套也一
117、般，虽然是准习惯。目前二期正在预约中。中天品园由于所剩户型偏大，同时周边的生活配套也一般，虽然是准现房出售，但是最近一段时间去化速度明显减慢。鼎欣城现房出售，但是最近一段时间去化速度明显减慢。鼎欣城5 5月开盘，到目前销售才月开盘，到目前销售才30%30%，一是因为，一是因为目前所推房源靠近南环高架，另外一个原因是天辰花园在推出一系列的优惠措施。同时，该区域新目前所推房源靠近南环高架，另外一个原因是天辰花园在推出一系列的优惠措施。同时，该区域新盘不断，中海胥江府、世茂运河城、湖山新意蓄势待发，买房人观望的氛围比较浓厚。盘不断，中海胥江府、世茂运河城、湖山新意蓄势待发，买房人观望的氛围比较浓厚。
118、4 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析744 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析4.24 4.24 古城区市场特点分析古城区市场特点分析定销房拉动成交套数定销房拉动成交套数古城区（金阊、平江、沧浪区）的住宅成交套数和面积都在三月份达到了新的顶点，成交古城区（金阊、平江、沧浪区）的住宅成交套数和面积都在三月份达到了新的顶点，成交套数达到了套数达到了11811181套，而成交总面积则达到了套，而成交总面积则达到了108970.82108970.82平方米，主要是因为三月份金阊区成平方米，主要是因为三月份金阊区成交住宅达到了交住宅达到了522522套，但是成交均价却维持在套，但是成交均价却维
119、持在3820.063820.06元元/ /平方米，可见该区域在三月仍然以平方米，可见该区域在三月仍然以定销房为主，平江区成交套数也为定销房为主，平江区成交套数也为522522套，主要是归功于万达广场套，主要是归功于万达广场城市公寓和城市公寓和橘子国花园橘子国花园二期橘香颂的开盘热销。二期橘香颂的开盘热销。但是从成交均价来看，上半年的均价高峰出现在四月份，达到了但是从成交均价来看，上半年的均价高峰出现在四月份，达到了7083.617083.61元元/ /平方米，因为平方米，因为四月份平江区在整个区域内的成交套数占据第一，成交了四月份平江区在整个区域内的成交套数占据第一，成交了354354套，占整
120、个成交量套，占整个成交量787787套的套的45%45%，由于该区域内大观名园和万达广场，由于该区域内大观名园和万达广场城市公寓的开盘热销拉动了整个区域内销售价格，城市公寓的开盘热销拉动了整个区域内销售价格，同时，这两个楼盘的销售价格都在同时，这两个楼盘的销售价格都在73007300元元/ /平方米以上，从而也拉动了整个古城区的成交均平方米以上，从而也拉动了整个古城区的成交均价。价。754.25 4.25 区域板块市场分析总结区域板块市场分析总结4 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析 古城区销售情况和其它区域相比，去化速度是比较慢的，这主要是因为区域的楼盘没什古城区销售情况和其它区域相比，
121、去化速度是比较慢的，这主要是因为区域的楼盘没什么么 大盘，且基本上都处于尾盘阶段，或是一些在售楼盘的推案量少，销售速度自然比大盘，且基本上都处于尾盘阶段，或是一些在售楼盘的推案量少，销售速度自然比较慢。目前在售的楼盘中一般公寓的主力面积多为较慢。目前在售的楼盘中一般公寓的主力面积多为100100平方米平方米-130-130平方米。从六月份的销平方米。从六月份的销售情况来看，售情况来看，100100平方米至平方米至110110平方米的销售最好，达到平方米的销售最好，达到2121套。户型以套。户型以2 2室室2 2厅厅1 1卫的销售最卫的销售最好，本月共销售了好，本月共销售了3232套，说明区域对
122、小户型需求是比较大的。套，说明区域对小户型需求是比较大的。 环古城区预热的楼盘有中海胥江府、世茂运河城、湖山新意等，总共预计推出环古城区预热的楼盘有中海胥江府、世茂运河城、湖山新意等，总共预计推出11001100套，套，建筑形态主要以高层、小高层为主。随着预推楼盘的开出，环古城区楼市将呈现一个新建筑形态主要以高层、小高层为主。随着预推楼盘的开出，环古城区楼市将呈现一个新的发展局面。的发展局面。 平江新城的平江新城的3 3个楼盘位置都比较集中，其中以万达广场的价格最高，达到个楼盘位置都比较集中，其中以万达广场的价格最高，达到73007300元元/ /平方米，平方米，而大观名园的价格而大观名园的价
123、格72007200元元/ /平方米，橘子国的价格为平方米，橘子国的价格为69006900元元/ /平方米。六月，大观名园及平方米。六月，大观名园及橘子国均推出橘子国均推出6060余套房源，但是销售情况却很不理想，开盘当天只销售了十余套。余套房源，但是销售情况却很不理想，开盘当天只销售了十余套。76p区域板块市场分析区域板块市场分析p工业园区工业园区p古城区古城区p高新区高新区p吴中区吴中区p相城区相城区774.3 4.3 高新区总体情况介绍高新区总体情况介绍4 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析 高新区主要有三个板块：高新区主要有三个板块：中心板块中心板块、浒通板块浒通板块、东渚板块东渚板
124、块。 中中心心板板块块是是狮狮山山路路板板块块，房房地地产产发发展展成成熟熟；中中心心板板块块主主要要包包括括：狮狮山山板板块块、何何山山板板块块、玉玉山山板板块块、横横山山板板块块。狮狮山山板板块块（以以狮狮山山路路为为主主）主主要要代代表表楼楼盘盘有有新新地地中中心心、国国际际公公馆馆；何何山山板板块块（以以何何山山路路、长长江江路路、马马运运路路为为主主）可可代代表表楼楼盘盘恒恒达达清清水水园园；玉玉山山路路板板块块（以以玉玉山山路路、竹竹园园路路为为主主）可可代代表表楼楼盘盘：尼尼盛盛青青年年城城、阳阳光光假假日日、名名馨馨主主语语城城、君君地地风风华华；横横山山板板块块（以以长长江江
125、路路南南、横横塘塘、国国际际教教育育园园北北区区）代代表表楼楼盘盘山山水水华华庭庭、山山水水印印象象。中中心心板板块块房房地地产发展较为成熟，基本没有土地出让。产发展较为成熟，基本没有土地出让。 浒浒通通板板块块是是指指通通安安、浒浒墅墅关关镇镇以以及及浒浒墅墅关关经经济济开开发发区区一一带带，可可代代表表楼楼盘盘：新新创创理理想想城城、新新港港名名墅墅花花园园、 金金光光大大道道、新新浒浒金金榈榈湾湾。该该板板块块是是新新区区主主要要发发展展区区域域，土土地地供供应应量量充足。充足。 东东渚渚板板块块指指苏苏州州高高新新区区西西部部，包包括括东东渚渚开开发发区区、东东渚渚镇镇、镇镇湖湖街街道
126、道。目目前前可可代代表表楼盘青山绿庭，该区域未来土地供应量充足，一般待开发。楼盘青山绿庭，该区域未来土地供应量充足，一般待开发。784 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析结论：上图所示高新区中心板块、浒通板块、东渚板块三大板块的方位。结论：上图所示高新区中心板块、浒通板块、东渚板块三大板块的方位。4.31 4.31 高新区总体情况介绍高新区总体情况介绍中心板块中心板块 浒通板块浒通板块 东渚板块东渚板块 N794 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析月份月份成交套数成交套数成交面积成交面积（平方米）（平方米）成交均价成交均价（元元/ /平方米）平方米）0707年年0808年年0707年年
127、0808年年0707年年0808年年一月一月47347360760749623.549623.560302.7560302.754164.14164.16171.326171.32二月二月17917930530521347.221347.226924.6126924.61491449144697.474697.47三月三月44244229629654069.7954069.7929290.2929290.294960.774960.776188.136188.13四月四月54654656256267108.1567108.1552784.7152784.715067.645067.646649
128、.696649.69五月五月61661667867872964.0672964.0664611.7464611.745045.065045.066130.486130.48六月六月61661647147175051.1175051.1147776.6147776.615384.755384.756619.116619.11总计总计2872287229192919340163.81340163.81281690.71281690.714922.724922.726076.036076.034.32 4.32 高新区高新区0808上半年度销售情况汇总上半年度销售情况汇总结论：结论：0808上半年度
129、成交套数升幅上半年度成交套数升幅1.64%1.64%，成交面积降幅，成交面积降幅20.76%20.76%，成交均价为升幅，成交均价为升幅23.43%23.43%。数据来源数据来源: 苏州房产交易网苏州房产交易网804 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析单位：（元/）结论：成交套数四升二降，升幅最高在二月（结论：成交套数四升二降，升幅最高在二月（70.39%70.39%），降幅最高在三月（），降幅最高在三月（49.32%49.32%）。）。08上半年苏州高新区住宅成交套数环比图上半年苏州高新区住宅成交套数环比图数据来源数据来源: 苏州房产交易网苏州房产交易网814 4、区域板块市场分析、区域
130、板块市场分析08上半年苏州高新区住宅成交面积环比图上半年苏州高新区住宅成交面积环比图单位：（元/）结论：成交面积同比前两个月上升，后四个月下降，升幅最高在二月，降幅最高在三月。结论：成交面积同比前两个月上升，后四个月下降，升幅最高在二月，降幅最高在三月。数据来源数据来源: 苏州房产交易网苏州房产交易网824 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析单位：（元/）08上半年苏州高新区住宅成交均价环比图上半年苏州高新区住宅成交均价环比图结论：成交均价除二月份外均高于去年同期，其中升幅最大的是四月份（结论：成交均价除二月份外均高于去年同期，其中升幅最大的是四月份（31.22%31.22%）。）。数据来
131、源数据来源:苏州房产交易网苏州房产交易网83 住宅成交套数、面积、均价比较分析：住宅成交套数、面积、均价比较分析：0808上半年度高新区成交上半年度高新区成交29192919套，总计套，总计281690.71281690.71，成交均价成交均价6076.036076.03元元/ /，与，与0707年同期成交年同期成交28722872套、套、340163.81340163.81，成交均价，成交均价4922.724922.72元元/ /相比，相比，成交套数升幅成交套数升幅1.64%1.64%、成交面积降幅、成交面积降幅20.76%20.76%、成交均价升幅、成交均价升幅23.43%23.43%。
132、从每个月的成交套数、面积、均价同比来看，成交套数六个月四升二降，升幅最高出现在二月从每个月的成交套数、面积、均价同比来看，成交套数六个月四升二降，升幅最高出现在二月（70.39%70.39%），降幅最高出现在五月（），降幅最高出现在五月（49.32%49.32%）；成交面积同比前两个月上升，后四个月下降，升幅）；成交面积同比前两个月上升，后四个月下降，升幅最高出现在二月（最高出现在二月（26.13%26.13%），降幅最高出现在三月（），降幅最高出现在三月（84.6%84.6%）；成交均价除二月份略低外均高于去）；成交均价除二月份略低外均高于去年同期，其中升幅最大的是四月份（年同期，其中升幅最
133、大的是四月份（31.22%31.22%）。）。4 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析844 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析4.33 4.33 高新区市场楼盘供求介绍高新区市场楼盘供求介绍案名案名类型类型开盘时间开盘时间累计数据累计数据新推案数据新推案数据累计供应批次累计供应批次累计销售累计销售率率新推案新推案批次批次新推案量新推案量（万（万 ）新推案新推案时间时间新推案主新推案主力面积力面积（）（）新推案新推案销售率销售率新推案均价新推案均价( (元元/ /平方米平方米) )区域区域成交均成交均价价( (元元/ /) )鑫苑国际鑫苑国际城市花园城市花园小高层08.55.4520%二
134、期2.2808.6.2863-1002%8000均价均价65006500新地新地国际公寓国际公寓高层07.114.635%1幢4.607.11.30125-17535%15000LOMOLOMO博客博客高层08.62.6240%一期2.6208.6.7102-12440%7400嘉业阳光嘉业阳光假日五期假日五期多层/小高层07.121.3975%二批0.4808.6.766-8750%8200尼盛青年城尼盛青年城多层07.106.980%三期1.3908.5.2450-10040%6800金枫国际金枫国际酒店公寓06.12680%二期3.108.5.2540-10080%8000今创启园今创启
135、园酒店公寓08.41.895%一批1.808.4.684-9095%7500君地风华君地风华高层07.54.8895%3批2.408.7.1085-11595%9000数据来源数据来源: 思源实地考察思源实地考察854 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析4.33 4.33 高新区市场楼盘供求介绍高新区市场楼盘供求介绍案名案名类型类型开盘时间开盘时间累计数据累计数据新推案数据新推案数据累计供应批次累计供应批次累计销售率累计销售率新推案新推案批次批次新推案新推案量（万量（万 ）新推案新推案时间时间新推案主新推案主力面积力面积（）（）新推案新推案销售率销售率新推案均价新推案均价( (元元/ /平
136、方米平方米) )区域区域成交均成交均价价( (元元/ /) )山水华庭山水华庭多层/小高层06.041692%二期2.408.7.1096-11690%高层7200多层7600均价均价65006500山水印象山水印象多层07.106.2480%/0.2208.3.1576-7960%6500湖畔翠庭湖畔翠庭多层07.65.980%一期三批0.9508.5.21120/14060%5800新创新创理想理想城城多层/小高层06.625.6690%二期六组团0.408.5.24100-12030%5500新港新港名墅名墅花园花园多层06.920.690%/2.2808.5.2545-9868%500
137、0浒新金榈湾浒新金榈湾多层/小高层/联排别墅08.19.0395%三期2.7708.6.2871-8780%4700惠泽云锦城惠泽云锦城别墅/高层08.52.560%一区二批1.2208.6.1913620%4800上城上城酒店公寓08.7/数据来源数据来源: 思源实地考察思源实地考察864 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析 市场综述：市场综述：目前高新区市场上在售的楼盘不多，特别是中心板块，在售的盘中以鑫苑国际城市目前高新区市场上在售的楼盘不多，特别是中心板块，在售的盘中以鑫苑国际城市花园的体量最大，首次开盘推出花园的体量最大，首次开盘推出388388套，第二次开盘推套，第二次开盘推2
138、84284套，截止套，截止6 6月底，去化月底，去化20%20%。新地国际公。新地国际公寓是高新区档次比较高的一个盘寓是高新区档次比较高的一个盘 ，1500015000元元/ /平米的均价平米的均价6 6月底去化了月底去化了35%35%。另外，体量也比较大的。另外，体量也比较大的嘉业阳光假日目前销售的还不错，目前所推案量已去化嘉业阳光假日目前销售的还不错，目前所推案量已去化75%75%。 目前在预热的诚河新旅城与上城，主要都集中在狮山路的南面，而狮山路以北的区域体量很少。目前在预热的诚河新旅城与上城，主要都集中在狮山路的南面，而狮山路以北的区域体量很少。随着预热楼盘的推出，狮山路以南房地产市场
139、一直落后于狮山路以北区域的市场格局，将会有很大随着预热楼盘的推出，狮山路以南房地产市场一直落后于狮山路以北区域的市场格局，将会有很大的改善。狮山路是高新区主干道，是金融集中地，新区商业街位于狮山路交汇的淮海路。新区最大的改善。狮山路是高新区主干道，是金融集中地，新区商业街位于狮山路交汇的淮海路。新区最大的生活配套体现在各类大型超市，已有的百润发、家乐福、麦德隆、乐购以及在建设中的易初莲花。的生活配套体现在各类大型超市，已有的百润发、家乐福、麦德隆、乐购以及在建设中的易初莲花。除狮山路上的商配较好外，其他区域的生活配套不是很完善。从新区土地拍卖情况来看，新区的中除狮山路上的商配较好外，其他区域的
140、生活配套不是很完善。从新区土地拍卖情况来看，新区的中心区域（狮山路、何山路一带）基本没有地块供应了，现在供地的主要区域集中在新区的新区的南心区域（狮山路、何山路一带）基本没有地块供应了，现在供地的主要区域集中在新区的新区的南部和北部，存量土地主要集中在北部区域，待上市的项目主要以南部区域为主。部和北部，存量土地主要集中在北部区域，待上市的项目主要以南部区域为主。 目前处于在售的的项目且销售情况还不错的项目，户型多是些中小户型，一改区域户型偏大的目前处于在售的的项目且销售情况还不错的项目，户型多是些中小户型，一改区域户型偏大的局面。接下来，一些新开的项目，户型面积也将缩水，以局面。接下来，一些新
141、开的项目，户型面积也将缩水，以100-130100-130的面积为主，的面积为主，7 7月市场正根据人们月市场正根据人们的需求情况进行调整。的需求情况进行调整。87 价格分析：价格分析：高新区各区域价格根据各个板块呈现等级状况，价格最高的板块是在狮山路沿线的高新区各区域价格根据各个板块呈现等级状况，价格最高的板块是在狮山路沿线的高档住宅，随着狮山路沿线的楼盘供应量的减少，这个区域的价格将更上一层楼。其次为何山路板高档住宅，随着狮山路沿线的楼盘供应量的减少，这个区域的价格将更上一层楼。其次为何山路板块，这个区域板块由于百润发的入驻以及科技大学的学术氛围成为了新的居住热点区域，不过，近块，这个区域
142、板块由于百润发的入驻以及科技大学的学术氛围成为了新的居住热点区域，不过，近来鑫苑国际城市花园的销售情况并不被看好，该区域的均价在来鑫苑国际城市花园的销售情况并不被看好，该区域的均价在83008300元每平方米；再其次是玉山路板元每平方米；再其次是玉山路板块，该区域是新区未来发展的潜力最大的区域。块，该区域是新区未来发展的潜力最大的区域。 去化分析：去化分析：高新区的老盘销售率一般都能达到高新区的老盘销售率一般都能达到7070以上，除了一些新开的楼盘或是高档房。至以上，除了一些新开的楼盘或是高档房。至于高新区周边的乡镇板块，由于价格不高，去化速度相对比较快。于高新区周边的乡镇板块，由于价格不高，
143、去化速度相对比较快。4 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析884 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析4.34 4.34 高新区市场特点分析高新区市场特点分析中小户型成为市场主流中小户型成为市场主流总体来说，高新区总体来说，高新区20082008年年1-61-6月份住宅市场主要呈现三大特点：月份住宅市场主要呈现三大特点：“中小户型成主流中小户型成主流”、“北北部渐火热部渐火热”、“中低价位房源主导市场中低价位房源主导市场”。高新区高新区20082008年年1-61-6月平均单套成交面积月平均单套成交面积97.397.3平方米，从每月成交情况同样可以看出，中小户平方米，从每月成交情况同样可
144、以看出，中小户型是今年上半年新区住宅市场的主流。目前高新区在售房源中绝大部分都以中小户型为主：型是今年上半年新区住宅市场的主流。目前高新区在售房源中绝大部分都以中小户型为主：北部的北部的“惠泽云锦城惠泽云锦城”高层项目（高层项目（90-13590-135平米）、平米）、“新创新创理想城理想城”二期小高层（二期小高层（60-14060-140平平米）、米）、“浒新金榈湾浒新金榈湾”小高层和多层（小高层和多层（84-12984-129平米）、新港名墅幸福郡（平米）、新港名墅幸福郡（4545平米、平米、9898平米平米两种户型）；中部的鑫苑国际城市花园（两种户型）；中部的鑫苑国际城市花园（60-90
145、60-90平米）、铂客（平米）、铂客（120120平米左右）；南部的平米左右）；南部的今今创启园创启园（50-9050-90平米、中锐山水映象（平米、中锐山水映象（56-13056-130平米）等等。平米）等等。中小户型相较大户型来说，购买成本和使用成本较低；而且在目前的市场形势下，中小户中小户型相较大户型来说，购买成本和使用成本较低；而且在目前的市场形势下，中小户型的投资风险也会比大户型低很多；另外，国家的宏观调控中明确表明型的投资风险也会比大户型低很多；另外，国家的宏观调控中明确表明 “9090平方米以内户平方米以内户型占型占 7070”的政策方向的政策方向种种优势面前，中小户型在高新区走
146、俏也是在情理之中。种种优势面前，中小户型在高新区走俏也是在情理之中。894 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析4.34 4.34 高新区市场特点分析高新区市场特点分析北部渐火热北部渐火热随着狮山路随着狮山路CBDCBD，塔园路，长江南路等南部住宅板块的逐步饱和，高新区住宅市场的发展，塔园路，长江南路等南部住宅板块的逐步饱和，高新区住宅市场的发展渐趋向北部。北部相对于南部工厂少，生态环境要好。位于浒墅关开发区内、投资渐趋向北部。北部相对于南部工厂少，生态环境要好。位于浒墅关开发区内、投资1 1亿元亿元的大白荡生态园，建成后将是苏州首座城市生态公园，依托其自然生态的优势，周边别墅的大白荡生态园
147、，建成后将是苏州首座城市生态公园，依托其自然生态的优势，周边别墅类项目相继崛起。除已较为成熟的别墅社区类项目相继崛起。除已较为成熟的别墅社区“新港名墅新港名墅”外，由一座别墅群落和外，由一座别墅群落和5 5幢高层幢高层组成组成“惠泽云锦城惠泽云锦城”也在如火如荼的建设中，目前项目高层已开盘。也在如火如荼的建设中，目前项目高层已开盘。虽然生态环境相较南部要好，但是北部在区域环境成熟度，商业、娱乐、教育等生活配套虽然生态环境相较南部要好，但是北部在区域环境成熟度，商业、娱乐、教育等生活配套设施上又与南部存在一定差距，因此住宅的价格相较南部处于中低水平。正是凭借这一价设施上又与南部存在一定差距，因此
148、住宅的价格相较南部处于中低水平。正是凭借这一价格优势，高新区北部吸引了许多中低收入群、特别是首次置业者的青睐。格优势，高新区北部吸引了许多中低收入群、特别是首次置业者的青睐。“新创理想城新创理想城”、“浒新金榈湾浒新金榈湾”数次加推，数次加推，“新港名墅幸福郡新港名墅幸福郡”开盘即遭遇抢购，就是最好的证明。开盘即遭遇抢购，就是最好的证明。总体来说，目前高新区北部住宅市场的发展还处在起步阶段：项目不多，居住水平和氛围总体来说，目前高新区北部住宅市场的发展还处在起步阶段：项目不多，居住水平和氛围都与南部存在较大差距。但是随着北扩西进政策的逐步落实，沪宁城际铁路的开通以及区都与南部存在较大差距。但是
149、随着北扩西进政策的逐步落实，沪宁城际铁路的开通以及区域环境和配套设施的发展，北部的区域价值将得到大大提升，北部住宅市场的潜力将不可域环境和配套设施的发展，北部的区域价值将得到大大提升，北部住宅市场的潜力将不可同日而语。同日而语。904 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析4.34 4.34 高新区市场特点分析高新区市场特点分析中低价位房源主导市场中低价位房源主导市场就六月而言，主导高新区市场的仍是那些处于中低价位的房源。高新区就六月而言，主导高新区市场的仍是那些处于中低价位的房源。高新区20082008年年1-61-6月住宅月住宅市场成交均价为市场成交均价为6076.036076.03元元/
150、 /平米，虽然相较去年同期有很大提高，但是与全市其他区域相平米，虽然相较去年同期有很大提高，但是与全市其他区域相比，仍处于中低水平。除受到政策性住房入市的影响外，六月高新区多个项目的低价入市比，仍处于中低水平。除受到政策性住房入市的影响外，六月高新区多个项目的低价入市也对拉低区域住宅价格起到了关键作用：别墅区内的高层组团也对拉低区域住宅价格起到了关键作用：别墅区内的高层组团“新港名墅幸福郡新港名墅幸福郡”六月开六月开盘均价仅盘均价仅50005000元元/ /平米，而惠泽平米，而惠泽 云锦城一期所推高层房源更是低到了云锦城一期所推高层房源更是低到了43804380元元/ /平米。在本平米。在本月
151、多次加推的月多次加推的“浒新浒新 金榈湾金榈湾”高层均价也仅高层均价也仅49004900元元/ /平米，多层平米，多层54005400元元/ /平米；高新区水平米；高新区水产城附近的产城附近的“新创新创理想城理想城”二期小高层均价二期小高层均价54005400元元/ /平米，而且还是准现房房源。平米，而且还是准现房房源。另外值得一提的是，高新区中部滨河路上的另外值得一提的是，高新区中部滨河路上的“鑫苑鑫苑 国际城市花园国际城市花园”以及长江路、何山路以及长江路、何山路交汇处的交汇处的“铂客铂客”六月相继开盘，虽然均价高达六月相继开盘，虽然均价高达80008000元元/ /平米，但由于两项目地理
152、位置、平米，但由于两项目地理位置、周边配套都较优越，仍然取得了较好的销售成绩。周边配套都较优越，仍然取得了较好的销售成绩。六月份开始，高新区住宅市场成交逐步向中部集中，成交均价也开始逐步回升。六月份开始，高新区住宅市场成交逐步向中部集中，成交均价也开始逐步回升。914.35 4.35 区域板块市场分析总结区域板块市场分析总结4 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析高新区目前市场上的供应量还可以，大多数楼盘都进入了尾盘销售阶段，未来区域市场上将高新区目前市场上的供应量还可以，大多数楼盘都进入了尾盘销售阶段，未来区域市场上将有有2 2个项目面世，一个是诚河新旅城，一个是上城。一些体量大的盘将推出
153、其二期三期，除了个项目面世，一个是诚河新旅城，一个是上城。一些体量大的盘将推出其二期三期，除了狮山路沿线未来将鲜有楼盘推出，其他板块供应都很充裕。从六月份供应的楼盘类型看，小狮山路沿线未来将鲜有楼盘推出，其他板块供应都很充裕。从六月份供应的楼盘类型看，小高层占据了主要地位；从六月份供应的户型来看，中小户型是整个区域的主打户型；从六月高层占据了主要地位；从六月份供应的户型来看，中小户型是整个区域的主打户型；从六月份供应的面积来看，份供应的面积来看，100-120100-120平方米的面积体量最大；由此可以看出，本区域大两房是主角。平方米的面积体量最大；由此可以看出，本区域大两房是主角。92p区域
154、板块市场分析区域板块市场分析p工业园区工业园区p古城区古城区p高新区高新区p吴中区吴中区p相城区相城区934.4 4.4 吴中区总体情况介绍吴中区总体情况介绍4 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析 吴中区楼盘整体可分为四个板块，即吴中区楼盘整体可分为四个板块，即环独墅湖板块环独墅湖板块、老城区板块老城区板块、越溪板块越溪板块、太湖板太湖板块块。 环独墅湖板块环独墅湖板块指独墅湖周边辐射范围，该板块开发相对较晚，但由于紧邻园区和指独墅湖周边辐射范围，该板块开发相对较晚，但由于紧邻园区和两大湖泊，开发速度较快两大湖泊，开发速度较快, ,且进驻了几个品牌开发商。目前该板块售项目主要有星岛仁恒、且
155、进驻了几个品牌开发商。目前该板块售项目主要有星岛仁恒、星屿仁恒、湖岸名家、一湖等项目。星屿仁恒、湖岸名家、一湖等项目。 老城区板块老城区板块指东吴塔、南环高架，东吴路东西辐射范围。该板块主要主要集中了指东吴塔、南环高架，东吴路东西辐射范围。该板块主要主要集中了8080、9090年代的老新村，新推楼盘不多。目前该板块待售项目有印象年代的老新村，新推楼盘不多。目前该板块待售项目有印象1919、叠溪谷等。、叠溪谷等。 越溪板块越溪板块主要指越溪老街，经济开发区两大片区。该板块是吴中区近几年发展较主要指越溪老街，经济开发区两大片区。该板块是吴中区近几年发展较快区域，借助石湖自然景观，开发商打造了许多大
156、规模的低密度住宅，且未来可供开发土地快区域，借助石湖自然景观，开发商打造了许多大规模的低密度住宅，且未来可供开发土地较多，区域楼盘相对集中。代表楼盘有石湖华城、水岸清华、越湖名邸、玫瑰较多，区域楼盘相对集中。代表楼盘有石湖华城、水岸清华、越湖名邸、玫瑰9999、现代园墅、现代园墅等。等。 太湖板块太湖板块泛指吴中区延太湖乡镇，主要包括西山、东山、胥口、光福、临湖、太泛指吴中区延太湖乡镇，主要包括西山、东山、胥口、光福、临湖、太湖国家旅游度假区。板块拥有独特的风光和独特的地理位置主要以开发别墅项目为主，该板湖国家旅游度假区。板块拥有独特的风光和独特的地理位置主要以开发别墅项目为主，该板块可代表楼
157、盘有天阙、温泉块可代表楼盘有天阙、温泉18581858、东山景园、胥香园等。、东山景园、胥香园等。944 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析4.41 4.41 吴中区总体情况介绍吴中区总体情况介绍老城区板块老城区板块 越溪板块越溪板块 环环独独墅墅湖湖板板块块 太湖板块太湖板块 结论：上图所示吴中区老城区板块、越溪板块、环独墅湖板块和太湖板块的方位。结论：上图所示吴中区老城区板块、越溪板块、环独墅湖板块和太湖板块的方位。N954 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析月份月份成交套数成交套数成交面积成交面积（平方米）（平方米）成交均价成交均价（元元/ /平方米）平方米）0707年年0808
158、年年0707年年0808年年0707年年0808年年一月一月920920881881119352.8119352.8129570.1129570.14895.154895.156709.226709.22二月二月744744197197106818.6106818.623746.8923746.89508350836543.256543.25三月三月11611161292292134635.4134635.443150.1243150.124886.24886.27403.667403.66四月四月875875347347109967.7109967.752828.2552828.254968
159、.444968.448424.868424.86五月五月15441544516516207789.2207789.272527.8672527.865799.915799.918052.928052.92六月六月1132113237737715828615828652639.4552639.456588.596588.597873.927873.92总计总计6376637626102610836849.7836849.7374462.67374462.675370.225370.227501.317501.314.42 4.42 吴中区吴中区0808上半年度销售情况汇总上半年度销售情况汇总结论
160、：结论：0808上半年度成交套数降幅上半年度成交套数降幅144%144%，成交面积降幅，成交面积降幅123%123%，成交均价升幅，成交均价升幅39.68%39.68%。数据来源数据来源: 苏州房产交易网苏州房产交易网964 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析单位：（元/）结论：成交套数同比全线下降，其中降幅最大出现在三月（结论：成交套数同比全线下降，其中降幅最大出现在三月（297.6%297.6%）。）。08上半年苏州吴中区住宅成交套数环比图上半年苏州吴中区住宅成交套数环比图数据来源数据来源: 苏州房产交易网苏州房产交易网974 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析08上半年苏州吴中区
161、住宅成交面积环比图上半年苏州吴中区住宅成交面积环比图单位：（元/）结论：成交面积除一月份略高外其余都低于去年同期，其中降幅最大的是二月（结论：成交面积除一月份略高外其余都低于去年同期，其中降幅最大的是二月（349%349%）。）。数据来源数据来源: 苏州房产交易网苏州房产交易网984 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析单位：（元/）08上半年苏州吴中区住宅成交均价环比图上半年苏州吴中区住宅成交均价环比图结论：成交均价均高于去年同期，其中升幅最大的是四月份（结论：成交均价均高于去年同期，其中升幅最大的是四月份（69.57%69.57%）。）。数据来源数据来源: 苏州房产交易网苏州房产交易网9
162、9 住宅成交套数、面积、均价比较分析：住宅成交套数、面积、均价比较分析：0808上半年度吴中区成交上半年度吴中区成交26102610套，总计套，总计374462.67374462.67，成交均价成交均价7501.317501.31元元/ /，与，与0707年同期成交年同期成交63766376套、套、836849.7836849.7，成交均价，成交均价5370.225370.22元元/ /相比，相比，成交套数降幅成交套数降幅144%144%、成交面积降幅、成交面积降幅123%123%、成交均价升幅、成交均价升幅39.68%39.68%。 从每个月的成交套数、面积、均价同比来看，成交套数同比全线下
163、降，其中降幅最大出现在三从每个月的成交套数、面积、均价同比来看，成交套数同比全线下降，其中降幅最大出现在三月份（月份（297.6%297.6%），成交套数最高月份出现在一月份（），成交套数最高月份出现在一月份（881881套）；成交面积除一月份略高外其余都低套）；成交面积除一月份略高外其余都低于去年同期，其中降幅最大的是二月份（于去年同期，其中降幅最大的是二月份（349%349%），成交面积最高月份出现在一月（），成交面积最高月份出现在一月（129570.1129570.1）；）；成交均价均高于去年同期，其中升幅最大的是四月份（成交均价均高于去年同期，其中升幅最大的是四月份（69.57%69.
164、57%），成交均价最高月份出现在四月份），成交均价最高月份出现在四月份（8424.868424.86元元/ / ）。）。4 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析1004 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析4.43 4.43 吴中区市场楼盘供求介绍吴中区市场楼盘供求介绍案名案名类型类型开盘时间开盘时间累计数据累计数据新推案数据新推案数据累计供应批次累计供应批次累计销售率累计销售率新推案新推案批次批次新推案新推案量（万量（万 ）新推案新推案时间时间新推案主新推案主力面积力面积（）（）新推案新推案销售率销售率新推案均价新推案均价( (元元/ /平方米平方米) )区域区域成交均成交均价价( (元
165、元/ /) )阳光水榭阳光水榭叠叠溪谷溪谷小高层/多层08.44.8825%五期4.8808.4100-14025%7000小高层均价均价65006500 锦悦苑锦悦苑高层/小高层/花园洋房07.52.765%9幢0.75/77-150小高层120-194多层15%6300小高层越湖名邸越湖名邸多层/小高层/别墅07.1110.923.4%二期5.8808.593-16210%6500多层玫瑰玫瑰9999多层/小高层08.53.620%0.8260套08.6.2085-119小高层79-103多层12%6000小高层6500多层石湖华城石湖华城多层/小高层/高层06.1210.7770%二期6
166、.8708.7.880-156多层90-128小高层70%6500多层5600小高层星屿仁恒星屿仁恒小高层08.53.923%一期116套08.4.12120-18023%10500数据来源数据来源: 思源实地考察思源实地考察1014 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析4.43 4.43 吴中区市场楼盘供求介绍吴中区市场楼盘供求介绍案名案名类型类型开盘时间开盘时间累计数据累计数据新推案数据新推案数据累计供应批次累计供应批次累计销售率累计销售率新推案新推案批次批次新推案新推案量（万量（万 ）新推案新推案时间时间新推案主新推案主力面积力面积（）（）新推案新推案销售率销售率新推案均价新推案均价(
167、 (元元/ /平方米平方米) )区域区域成交均成交均价价( (元元/ /) )印象印象1919酒店式公寓预计08.8月/75-140/8000预热预热美韵公寓美韵公寓酒店式公寓预计08.7月底/36-109/6500蜜蜂城蜜蜂城酒店式公寓预计08.7月/50-60/5500新城金郡新城金郡高层/花园洋房/联排/双拼08.10月/75-140/预计6300数据来源数据来源: : 思源实地考察思源实地考察1024 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析 市场综述：市场综述：6 6月份以来吴中区仅有一个盘开盘，美田玫瑰月份以来吴中区仅有一个盘开盘，美田玫瑰9999推出了推出了6060余套房源，本身客
168、户的积累余套房源，本身客户的积累量就不足，再加上开盘当天下大雨，所以造成销售很不理想。福星新城本身的面积比较大，再加上量就不足，再加上开盘当天下大雨，所以造成销售很不理想。福星新城本身的面积比较大，再加上是小高层，高层，公摊面积较大，不容易让该区域的老市民接受。天辰花园虽然在大打促销活动，是小高层，高层，公摊面积较大，不容易让该区域的老市民接受。天辰花园虽然在大打促销活动，但是效果却一般。主要是因为在过去的时间里，区域的客源消耗过大造成。另外，该区域最近鲜少但是效果却一般。主要是因为在过去的时间里，区域的客源消耗过大造成。另外，该区域最近鲜少推盘，造成供应量的严重不足。推盘，造成供应量的严重不
169、足。 该区域环独墅湖板块以高品质低密度住宅为主，城区板块以老新村为主，越溪板块自然风格住该区域环独墅湖板块以高品质低密度住宅为主，城区板块以老新村为主，越溪板块自然风格住宅云集，太湖板块的住宅以度假别墅为主，沧浪新城区的房源以小高、高层为主。该区域品种类丰宅云集，太湖板块的住宅以度假别墅为主，沧浪新城区的房源以小高、高层为主。该区域品种类丰富，区域以多层花园洋房和别墅等低密度住宅为主，占到富，区域以多层花园洋房和别墅等低密度住宅为主，占到5050以上；产品户型以以上；产品户型以3 3房户型为主，房户型为主，2 2房、房、4 4房户型其次；住宅产品面积多数集中在房户型其次；住宅产品面积多数集中在
170、110-130110-130户型面积段。户型面积段。 从吴中区开发商的总体供给来看，吴中区多为从吴中区开发商的总体供给来看，吴中区多为130130平方米的平方米的3 3户型，面向的是吴中区市区的中老户型，面向的是吴中区市区的中老年客户群以及附近的拆迁户，多为二次置业。从市场来看，年客户群以及附近的拆迁户，多为二次置业。从市场来看，2 2房去化率很高，这个现象在各个区域都房去化率很高，这个现象在各个区域都可以轻易的捕捉到。据思源市场部调查吴中区普通市民一家的平均储蓄大约在可以轻易的捕捉到。据思源市场部调查吴中区普通市民一家的平均储蓄大约在1818万，且这大多是三万，且这大多是三口之家，所以口之家
171、，所以2 2房对于这些普通市民即经济又实惠，是他们的首选。房对于这些普通市民即经济又实惠，是他们的首选。103 价格分析：价格分析：吴中越溪板块是从吴中越溪板块是从0505年开始兴起的板块，该区域主要以靠近市区沧浪新城和石湖而年开始兴起的板块，该区域主要以靠近市区沧浪新城和石湖而兴起，这个区域的住宅的均价要比新城板块的价格稍微低一点，主要是区域项目过多，选择范围小，兴起，这个区域的住宅的均价要比新城板块的价格稍微低一点，主要是区域项目过多，选择范围小，整个区域新房源的供应量不足，所剩的又都是偏大的户型，该板块多层均价在整个区域新房源的供应量不足，所剩的又都是偏大的户型，该板块多层均价在6500
172、6500元元/ /平米左右，平米左右，小高层均价在小高层均价在60006000元元/ /平米左右。平米左右。 环独墅湖板块北临园区，又依傍独墅湖自然景观，随着湖底隧道等交通配套的建设，该板块吸环独墅湖板块北临园区，又依傍独墅湖自然景观，随着湖底隧道等交通配套的建设，该板块吸引了建屋、仁恒、鑫苑、中新置地等品牌开发商的入驻，打造了一系列高品质的住宅项目，区域内引了建屋、仁恒、鑫苑、中新置地等品牌开发商的入驻，打造了一系列高品质的住宅项目，区域内居住氛围良好，社区配套设施有待完善，该板块在售住宅均价为居住氛围良好，社区配套设施有待完善，该板块在售住宅均价为78007800元元/ /平米。平米。4
173、4、区域板块市场分析、区域板块市场分析104 去化分析：去化分析：吴中区高层、小高层销售一直不是很理想，比如福星新城、天辰花园。分析其原因吴中区高层、小高层销售一直不是很理想，比如福星新城、天辰花园。分析其原因主要是高层、小高层推出的都是大面积的三房，吴中区的普通市民在经济上无法承受；对于消费者主要是高层、小高层推出的都是大面积的三房，吴中区的普通市民在经济上无法承受；对于消费者来讲吴中区是老城区，都是些老市民，他们更偏好多层。来讲吴中区是老城区，都是些老市民，他们更偏好多层。 嘉业阳光水榭嘉业阳光水榭5 5期的开盘，虽然为小高层，但是该盘推出的住宅多为期的开盘，虽然为小高层，但是该盘推出的住
174、宅多为2 2房大面积，在房大面积，在100100到到140140平米间，所以销售一直不理想。从嘉业阳光水榭平米间，所以销售一直不理想。从嘉业阳光水榭5 5期、越湖名邸、福星新城、天辰花园等的开盘情期、越湖名邸、福星新城、天辰花园等的开盘情况，我们可以看出：价格永远是客户考虑的第一要素；吴中区况，我们可以看出：价格永远是客户考虑的第一要素；吴中区2 2房的缺少，三个盘推出的住宅都以房的缺少，三个盘推出的住宅都以2 2房小面积为主，而销售所剩下的都是三房；吴中区市民对于多层户型偏爱，这类房源要更受欢迎。房小面积为主，而销售所剩下的都是三房；吴中区市民对于多层户型偏爱，这类房源要更受欢迎。4 4、区
175、域板块市场分析、区域板块市场分析1054 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析4.44 4.44 吴中区市场特点分析吴中区市场特点分析曲线轨迹中趋于理性曲线轨迹中趋于理性纵观上半年吴中区的反应变化，造成楼市骤然低迷受整体苏州大市场范围影响较深，而在纵观上半年吴中区的反应变化，造成楼市骤然低迷受整体苏州大市场范围影响较深，而在随后的几月份里楼市渐有起色，亦跟吴中区活跃的别墅市场有关随后的几月份里楼市渐有起色，亦跟吴中区活跃的别墅市场有关, ,充盈的别墅项目支持起了充盈的别墅项目支持起了成交量与成交面积的涨势，最值得注意的便是借助丰富的别墅发展，吴中区成交均价均呈成交量与成交面积的涨势，最值得注
176、意的便是借助丰富的别墅发展，吴中区成交均价均呈水平递进上扬，从水平递进上扬，从3 3月历史性突破月历史性突破70007000元元/ /平米到平米到4 4月攀升至月攀升至8424.868424.86元元/ /平米，只是仅仅用了平米，只是仅仅用了短暂的一个月而已，不得不惊叹吴中区的别墅发展现状。每一月份里别墅都是层出不穷般短暂的一个月而已，不得不惊叹吴中区的别墅发展现状。每一月份里别墅都是层出不穷般涌现出来，如热销的锦和涌现出来，如热销的锦和水岸清华水岸清华、太湖高尔夫山庄、太湖高尔夫山庄、温泉温泉18581858、西山恬园、西山恬园、现代园墅现代园墅、澄湖水岸澄湖水岸、石湖庭园石湖庭园与如今热销
177、的与如今热销的石湖华城石湖华城等等，形态丰富特色各异的别墅对本区域成交等等，形态丰富特色各异的别墅对本区域成交均价上涨起到了推波助澜作用。均价上涨起到了推波助澜作用。1064 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析4.44 4.44 吴中区市场特点分析吴中区市场特点分析曲线轨迹中趋于理性曲线轨迹中趋于理性别墅活跃也正透露了该区域楼市公寓类市场发展的一个瓶颈，楼市惨淡跟公寓房源面市的别墅活跃也正透露了该区域楼市公寓类市场发展的一个瓶颈，楼市惨淡跟公寓房源面市的缓慢存在着一定关系，而在上半年里缓慢存在着一定关系，而在上半年里4 4、5 5月份是一个特殊阶段月份是一个特殊阶段, ,该两月公寓类房源的
178、大量上该两月公寓类房源的大量上市活跃了吴中区楼市并对均价上升起到了一定牵引作用，如玫瑰市活跃了吴中区楼市并对均价上升起到了一定牵引作用，如玫瑰9999的开盘热销，的开盘热销，越湖名邸越湖名邸的盛情加推等等都吸引了人们聚焦而来的眼光。可惜在随后的的盛情加推等等都吸引了人们聚焦而来的眼光。可惜在随后的6 6月份里，整整一月近乎去化月份里，整整一月近乎去化了公寓房源的市场效应，加上新推房源的稀少造成了了公寓房源的市场效应，加上新推房源的稀少造成了6 6月份成交量与成交均价的双双下挫，月份成交量与成交均价的双双下挫，犹如昙花一现般的吴中区公寓类房源只能在惨淡中独自等待犹如昙花一现般的吴中区公寓类房源只
179、能在惨淡中独自等待7 7月份的到来。月份的到来。楼市持续观望与低迷或许会影响楼市的慢慢复苏回暖，国家宏观调控效应也会更加显现，楼市持续观望与低迷或许会影响楼市的慢慢复苏回暖，国家宏观调控效应也会更加显现，但不会影响房地产行业的自救与市场的理性发展，未来吴中区的楼市依然会在平稳中得到但不会影响房地产行业的自救与市场的理性发展，未来吴中区的楼市依然会在平稳中得到逐步发展。即将逐步发展。即将7 7月开盘上市的吴中地产月开盘上市的吴中地产石湖华城石湖华城多层项目或许会是一个信号；江苏实力品多层项目或许会是一个信号；江苏实力品牌新城房产也即将推出其入主苏州的代表作牌新城房产也即将推出其入主苏州的代表作新
180、城金郡新城金郡，包含别墅、洋房与中小户型高，包含别墅、洋房与中小户型高层小高层公寓类型；招商地产吴中区大体量项目小石城也刚刚全城展示，还有吴中地产的层小高层公寓类型；招商地产吴中区大体量项目小石城也刚刚全城展示，还有吴中地产的越溪项目越湖家天下等等，这些实力与品牌融筑的项目必将会成为吴中区下半年进一步成越溪项目越湖家天下等等，这些实力与品牌融筑的项目必将会成为吴中区下半年进一步成长发展的前进基石，所以静观未来吴中区房产市场长发展的前进基石，所以静观未来吴中区房产市场, ,依然大有发展可为。依然大有发展可为。1074.45 4.45 区域板块市场分析总结区域板块市场分析总结4 4、区域板块市场分
181、析、区域板块市场分析 结论：结论：吴中区楼盘除了很早之前的嘉宝花园、生活家等多层项目销售良好以外，其他小吴中区楼盘除了很早之前的嘉宝花园、生活家等多层项目销售良好以外，其他小高层、高层销售情况都一般。分析其原因：高层、高层销售情况都一般。分析其原因：吴中区项目多为小高层和高层，多层项目的推吴中区项目多为小高层和高层，多层项目的推案量极少，造成了该区域多层项目的缺乏；案量极少，造成了该区域多层项目的缺乏；吴中区大多老苏州人偏爱多层；吴中区大多老苏州人偏爱多层；吴中区高层吴中区高层和小高层多集中于沧浪新城附近，该区域楼盘集中，产品相似，竞争激烈，再加上越溪板块和小高层多集中于沧浪新城附近，该区域楼
182、盘集中，产品相似，竞争激烈，再加上越溪板块项目的开盘，造成了客户的分流，所以销售情况一直没有好转。另外，沧浪新城今年又有新项目的开盘，造成了客户的分流，所以销售情况一直没有好转。另外，沧浪新城今年又有新项目，买房人观望的情绪也在积压。项目，买房人观望的情绪也在积压。 由于政策的影响，很多客户都在持币观望，造成了大环境的不理想。大多数项目的销售由于政策的影响，很多客户都在持币观望，造成了大环境的不理想。大多数项目的销售结果均不理想。住宅面积小，总价低的房子，对于附近想换房、改善居住环境而且没有一定结果均不理想。住宅面积小，总价低的房子，对于附近想换房、改善居住环境而且没有一定经济实力的人来说是一
183、个福音；而现在区域内这样的房子却少，而且竞争激烈。经济实力的人来说是一个福音；而现在区域内这样的房子却少，而且竞争激烈。 吴中区临近古城区，友联、水香都居住着大量的老市民，他们迫切需要换房，改善居住吴中区临近古城区，友联、水香都居住着大量的老市民，他们迫切需要换房，改善居住环境。这类人手上的资金不是很充裕，而且对多层喜爱，所以区域小户型的销售前景看好。环境。这类人手上的资金不是很充裕，而且对多层喜爱，所以区域小户型的销售前景看好。108p区域板块市场分析区域板块市场分析p工业园区工业园区p古城区古城区p高新区高新区p吴中区吴中区p相城区相城区1094.5 4.5 相城区总体情况介绍相城区总体情
184、况介绍4 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析 相城区楼盘板块可暂分为相城区楼盘板块可暂分为相城南板块相城南板块、沿阳澄湖板块沿阳澄湖板块两个板块；相城南住宅建两个板块；相城南住宅建筑形态主要为普通住宅，沿阳澄湖板块住宅主要为别墅。筑形态主要为普通住宅，沿阳澄湖板块住宅主要为别墅。 相城区发展目标是适宜人居住的相城区发展目标是适宜人居住的“水相城水相城绿相城绿相城”，房产发展相对其他四大板块房产发展相对其他四大板块落后，但随着三大主干道的北延工程火速进展，特别是人民路北延通车，这在一定程度上打落后，但随着三大主干道的北延工程火速进展，特别是人民路北延通车，这在一定程度上打破人们的心理障碍，再
185、加上区域内的房源价格相对较低，于是吸引了很多购房者的注意。破人们的心理障碍，再加上区域内的房源价格相对较低，于是吸引了很多购房者的注意。 目前相城整体来看，区域楼盘的数量并不多，且多数集中在阳澄湖一带的别墅区以目前相城整体来看，区域楼盘的数量并不多，且多数集中在阳澄湖一带的别墅区以及相城大道附近的住宅区。由于楼盘比较少，所以供给量比较少，但随着区域配套的进一步及相城大道附近的住宅区。由于楼盘比较少，所以供给量比较少，但随着区域配套的进一步完善，加上大开发商的进入，相城区的房地产将进入了一个崭新的阶段，再加上相城区长期完善，加上大开发商的进入，相城区的房地产将进入了一个崭新的阶段，再加上相城区长
186、期以来的高性价比，可预见以来的高性价比，可预见20082008年相城区的购房热潮将达到一个前所未有的高度。年相城区的购房热潮将达到一个前所未有的高度。1104 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析结论：上图所示相城区暂分为相城南板块和沿阳澄湖板块两个板块，相城北板块暂不计入。结论：上图所示相城区暂分为相城南板块和沿阳澄湖板块两个板块，相城北板块暂不计入。4.51 4.51 相城区总体情况介绍相城区总体情况介绍相城南板块相城南板块 沿阳澄湖板块沿阳澄湖板块 N1114 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析月份月份成交套数成交套数成交面积成交面积（平方米）（平方米）成交均价成交均价（元元/ /
187、平方米）平方米）0707年年0808年年0707年年0808年年0707年年0808年年一月一月491491999965883.7865883.7815497.9415497.944158.514158.515882.385882.38二月二月259259464637181.5337181.537761.727761.72395839585917.795917.79三月三月65165115115174853.8274853.8219621.3719621.374529.724529.727205.987205.98四月四月58558525925962430.5362430.5332075.88
188、32075.884803.074803.076436.66436.6五月五月63063083183161231.3761231.3777960.5477960.544956.294956.296146.066146.06六月六月66466481681676510.5576510.5587424.7187424.715599.585599.586292.476292.47总计总计3280328022022202378091.58378091.58240342.16240342.164667.534667.536313.556313.554.52 4.52 相城区相城区0808上半年度销售情况汇总
189、上半年度销售情况汇总结论：结论：0808上半年度成交套数降幅上半年度成交套数降幅48.96%48.96%，成交面积降幅，成交面积降幅57.31%57.31%，成交均价升幅，成交均价升幅35.27%35.27%。数据来源数据来源: 苏州房产交易网苏州房产交易网1124 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析单位：（元/）结论：成交套数前四月下降后两月上升，降幅最大出现在二月，升幅最大出现在五月。结论：成交套数前四月下降后两月上升，降幅最大出现在二月，升幅最大出现在五月。08上半年苏州相城区住宅成交套数环比图上半年苏州相城区住宅成交套数环比图数据来源数据来源: 苏州房产交易网苏州房产交易网1134
190、 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析08上半年苏州相城区住宅成交面积环比图上半年苏州相城区住宅成交面积环比图单位：（元/）结论：成交面积前四月下降后两月上升，降幅最大出现在二月，升幅最大出现在五月。结论：成交面积前四月下降后两月上升，降幅最大出现在二月，升幅最大出现在五月。数据来源数据来源: 苏州房产交易网苏州房产交易网1144 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析单位：（元/）08上半年苏州相城区住宅成交均价环比图上半年苏州相城区住宅成交均价环比图结论：成交均价均高于去年同期，其中升幅最大的是三月份（结论：成交均价均高于去年同期，其中升幅最大的是三月份（59.08%59.08%）。）。
191、数据来源数据来源: 苏州房产交易网苏州房产交易网115 住宅成交套数、面积、均价比较分析：住宅成交套数、面积、均价比较分析：0808上半年度相城区成交上半年度相城区成交22022202套，总计套，总计240342.16240342.16，成交均价成交均价6313.556313.55元元/ /，与，与0707年同期成交年同期成交32803280套、套、378091.58378091.58，成交均价，成交均价4667.534667.53元元/ /相比，相比，成交套数降幅成交套数降幅48.96%48.96%、成交面积降幅、成交面积降幅57.31%57.31%、成交均价升幅、成交均价升幅35.27%3
192、5.27%。 从每个月的成交套数、面积、均价同比来看，成交套数同比前四月下降后两月上升，其中降幅从每个月的成交套数、面积、均价同比来看，成交套数同比前四月下降后两月上升，其中降幅最大出现在二月份（最大出现在二月份（463%463%），升幅最大出现在五月份（），升幅最大出现在五月份（31.9%31.9%），成交套数最高月份出现在一月份），成交套数最高月份出现在一月份（831831套）；成交面积同样前四月下降后两月上升，降幅最大出现在二月（套）；成交面积同样前四月下降后两月上升，降幅最大出现在二月（379%379%），升幅最大出现），升幅最大出现在五月份（在五月份（27.32%27.32%），成交
193、面积最高月份出现在六月份（），成交面积最高月份出现在六月份（87424.7187424.71）；成交均价均高于去年同期，）；成交均价均高于去年同期，其中升幅最大的是三月份（其中升幅最大的是三月份（59.08%59.08%），成交均价最高月份出现在三月份（），成交均价最高月份出现在三月份（7205.987205.98元元/ / ）。）。4 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析1164 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析4.53 4.53 相城区市场楼盘供求介绍相城区市场楼盘供求介绍案名案名类型类型开盘时间开盘时间累计数据累计数据新推案数据新推案数据累计供应批次累计供应批次累计销售率累计销售
194、率新推案新推案批次批次新推案新推案量（万量（万 ）新推案新推案时间时间新推案主新推案主力面积力面积（）（）新推案新推案销售率销售率新推案均价新推案均价( (元元/ /平方米平方米) )区域区域成交均成交均价价( (元元/ /) )香城花园香城花园三期三期小高层/高层/别墅06.9一期、二期、三期80 %二批12808.398/10574%7700（精装修）均价均价 63006300 香城颐园香城颐园小高层/高层08.6一期60%一期13208.612660%5900郦岛原墅郦岛原墅小高层/别墅086一期50%一期6008.690/14050%6000晨曦馨苑晨曦馨苑多层/小高层/高层/叠加别墅
195、07.121到6批80%第6批17808.5100，13091.01%高层7200（精装修）华城国际华城国际小高层/多层/花园洋房08.41-7幢、8幢、10-11幢、14-18幢81%7幢、11幢、17幢16808.684/11037%小高层6600花园洋房8200康桥丽都康桥丽都小高层/高层/联排/独栋08.6两期75%19幢、23幢、24幢24008.680-9660%高层6500朗悦湾朗悦湾别墅/多层/小高层08.6一期39%一期12908.69539%小高层7200精装修/别墅11500数据来源数据来源: : 思源实地考察思源实地考察1174 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析
196、市场综述：市场综述：目前相城区住宅均价为目前相城区住宅均价为63006300元元/ / 平方米，六月份康桥丽都为新推出的楼盘，以多层、平方米，六月份康桥丽都为新推出的楼盘，以多层、小高层为主，其中新推案量为康桥丽都在小高层为主，其中新推案量为康桥丽都在6 6月月1 1日及日及6 6月月2828日分别推出日分别推出311311套、套、240240套房源，总共套房源，总共551551套房源。香城花园在套房源。香城花园在6 6月月2828日推出日推出132132套房源，华城国际在套房源，华城国际在6 6月月1212日推出日推出5252套房源，月末推出套房源，月末推出168168套套房源。朗悦湾在房源
197、。朗悦湾在6 6月月7 7日推出日推出129129套房源，等等。虽然该区域在售项目不多，但几乎都比较活跃，推套房源，等等。虽然该区域在售项目不多，但几乎都比较活跃，推案量频繁，再加上人们买房的距离隔阂得到消减，使得区域的成交量大幅度上升。案量频繁，再加上人们买房的距离隔阂得到消减，使得区域的成交量大幅度上升。 目前相城区主力面积在目前相城区主力面积在8080125125平方米之间，这样的面积使得相城区的主要户型以平方米之间，这样的面积使得相城区的主要户型以2 2房房1 1厅或是厅或是小三房为主。本区域各个楼盘对于主要客源的定位是小小三房为主。本区域各个楼盘对于主要客源的定位是小3 3房的需求者
198、，这些客户由于没有太多的资金房的需求者，这些客户由于没有太多的资金，所以只能选择面积比较小，比较实用的小，所以只能选择面积比较小，比较实用的小3 3房的户型，所以这类客户在相城占比较大的比重。房的户型，所以这类客户在相城占比较大的比重。118 价格分析：价格分析：0808上半年相城区平均价格为上半年相城区平均价格为63006300元元/ / 平方米。但是就整个区域而言，价格体系已经平方米。但是就整个区域而言，价格体系已经错乱。比如说，精装修的香城花园价格在错乱。比如说，精装修的香城花园价格在77007700元元/ /平方米，而不算很远的郦岛公寓也是装修房，价平方米，而不算很远的郦岛公寓也是装修
199、房，价格为格为60006000元元/ /平方米，而远在渭塘的朗悦湾的精装公寓价格却是平方米，而远在渭塘的朗悦湾的精装公寓价格却是72007200元元/ /平方米。就毛坯房来说，平方米。就毛坯房来说，陆幕镇的华城国际，小高层越走越高，价格现在涨到陆幕镇的华城国际，小高层越走越高，价格现在涨到67006700元元/ /平方米，该项目前景不错但是就目前平方米，该项目前景不错但是就目前而言，周边仍欠缺生活配套。而位于相城大道的最前沿的香城花园，价格却只有而言，周边仍欠缺生活配套。而位于相城大道的最前沿的香城花园，价格却只有59005900元元/ /平方米。平方米。4 4、区域板块市场分析、区域板块市场
200、分析119 去化分析：去化分析：就近期相城区主推的几个楼盘来看，华城国际于售楼处三次加推，就近期相城区主推的几个楼盘来看，华城国际于售楼处三次加推，5 5月月3131日所推面积日所推面积80-14580-145平方米，计平方米，计198198套，售出套，售出110110套，去化率套，去化率73.3%73.3%；6 6月月1212日所推面积日所推面积80-9680-96平方米，计平方米，计5252套，售套，售出出1818套，去化率套，去化率34.6%34.6%；6 6月月2828日所推面积日所推面积80-14380-143平方米，计平方米，计168168套，售出套，售出106106套，去化率套，
201、去化率63.1%63.1%；香城花园于香城花园于6 6月月2828日推盘，面积日推盘，面积126-139126-139平方米，总计平方米，总计132132套，去化率套，去化率50%50%左右；康桥丽都于左右；康桥丽都于6 6月月1 1日日和和6 6月月2828日两次推盘，面积日两次推盘，面积80-14180-141平方米，总计平方米，总计513513套，售出套，售出303303套，去化率套，去化率56%56%；朗悦湾于；朗悦湾于6 6月月7 7日日推盘，高层面积推盘，高层面积95-14495-144平米，计平米，计9999套，别墅面积套，别墅面积200-251200-251平米，计平米，计30
202、30套，开盘当日小高层售出套，开盘当日小高层售出4343套，套，别墅售出别墅售出2 2套，总计去化率为套，总计去化率为35%35%。总体来说，区域价格是最大的优势，所以吸引不少区域的客群。总体来说，区域价格是最大的优势，所以吸引不少区域的客群。4 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析1204 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析4.54 4.54 相城区市场特点分析相城区市场特点分析交通便利、集中发售带来短期火爆交通便利、集中发售带来短期火爆苏州苏州5 5月份人民路北延通车，打通了古城区与城北的交通瓶颈，相城区大量楼盘在内的城北月份人民路北延通车，打通了古城区与城北的交通瓶颈，相城区大量楼
203、盘在内的城北板块吸引了很多购房者的注意，同时相城区板块吸引了很多购房者的注意，同时相城区5 5月有多个项目开盘销售，月有多个项目开盘销售，华城国际华城国际、康桥丽都康桥丽都、爱丁堡、朗悦湾、香城花园四期等项目集中发售，中小户型低价位给很多购房者惊喜。但爱丁堡、朗悦湾、香城花园四期等项目集中发售，中小户型低价位给很多购房者惊喜。但随着这些项目签售告一段落，相城区成交量将逐渐放缓。随着这些项目签售告一段落，相城区成交量将逐渐放缓。1214.55 4.55 区域板块市场分析总结区域板块市场分析总结4 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析相城区地域广阔，楼盘规模都比较大，从相城区地域广阔，楼盘规模都
204、比较大，从2008 2008 年上半年相城区的楼盘表现来看，华城国际年上半年相城区的楼盘表现来看，华城国际和康桥丽都是最为出色的，开盘热销场面不亚于旺季。香城花园、晨曦馨苑等老盘也销售稳和康桥丽都是最为出色的，开盘热销场面不亚于旺季。香城花园、晨曦馨苑等老盘也销售稳定。另外，爱丁堡由于总价和周边生态的优势，也取得了良好的销售成绩。定。另外，爱丁堡由于总价和周边生态的优势，也取得了良好的销售成绩。朗悦湾是相城区朗悦湾是相城区第一个以精装形式开盘的项目，项目规划出色，但是项目的销售并不理想，一方面由于项目第一个以精装形式开盘的项目，项目规划出色，但是项目的销售并不理想，一方面由于项目本身面积较大，
205、精装直接导致了总价过高。另一方面，相城区南部房地产发展正在腾飞，还本身面积较大，精装直接导致了总价过高。另一方面，相城区南部房地产发展正在腾飞，还没有走稳，但是相城北部房地产业的成熟尚需时日，区域内客户对于精装修的接受度需要时没有走稳，但是相城北部房地产业的成熟尚需时日，区域内客户对于精装修的接受度需要时间来过度。目前本区域主要以两房或小三房为主要房型，价格是最大的优势，而价格相对其间来过度。目前本区域主要以两房或小三房为主要房型，价格是最大的优势，而价格相对其他区域来说也比较低，所以吸引了不少区域的人前来置业。随着交通的优越性越来越为明显，他区域来说也比较低，所以吸引了不少区域的人前来置业。
206、随着交通的优越性越来越为明显，相城区的发展更为明朗。相城区的发展更为明朗。122根据2008年上半年的房地产表现来看，苏州房地产市场将呈现以下几个趋势：u雷声大、雨点小，开发商各显神通，优惠不断，明升暗降，但成交量萎缩不前；雷声大、雨点小，开发商各显神通，优惠不断，明升暗降，但成交量萎缩不前；u普通公寓房价松动，各区域价格标杆流失，各板块楼盘之间大打价格战；普通公寓房价松动，各区域价格标杆流失，各板块楼盘之间大打价格战；u小户型大行其道，别墅市场表现平淡，购房者越来越理性化；小户型大行其道，别墅市场表现平淡，购房者越来越理性化；u苏州住房刚性需求依然存在，品牌地产商十分看好苏州房地产市场；苏州
207、住房刚性需求依然存在，品牌地产商十分看好苏州房地产市场；u价格走势基本符合传统的楼市规律，均价欲突破价格走势基本符合传统的楼市规律，均价欲突破70007000元元/ /平米大关；平米大关；u轻轨和北延通车将影响到全市的房地产市场格局。轻轨和北延通车将影响到全市的房地产市场格局。4.6 20084.6 2008年上半年苏州楼市总结年上半年苏州楼市总结4 4、区域板块市场分析、区域板块市场分析123p前言前言p政策咨询政策咨询p苏州房地产市场分析苏州房地产市场分析p区域板块市场分析区域板块市场分析p市场预判市场预判1245 5、市场预判、市场预判 20082008年下半年楼市发展预测年下半年楼市发
208、展预测u08 08 年上半年，苏州楼市整体低迷，除了年上半年，苏州楼市整体低迷，除了4 4、5 5 月份有房交会、住博会的推动，成交量有所月份有房交会、住博会的推动，成交量有所回暖，其余月份成交量一路走低，苏州楼市在回暖，其余月份成交量一路走低，苏州楼市在4 4 月以前得到政策保障性住房的支撑显，月以前得到政策保障性住房的支撑显，0808年上半年，政策保障性住房对中心城区、高新区、吴中区的房价都有一定影响。结合市场年上半年，政策保障性住房对中心城区、高新区、吴中区的房价都有一定影响。结合市场情况和情况和08 08 年苏州住宅建设计划，预计年苏州住宅建设计划，预计08 08 年下半年，政策保障性
209、住房的影响将持续，但是年下半年，政策保障性住房的影响将持续，但是从从08 08 年上半年政策保障性住房的成交用户来看，政策保障性住房对于白领夹心层的覆盖暂年上半年政策保障性住房的成交用户来看，政策保障性住房对于白领夹心层的覆盖暂时不可能实现，因此工业集中区园区和新区的住房刚性需求并没有缓解，这部分刚性需求时不可能实现，因此工业集中区园区和新区的住房刚性需求并没有缓解，这部分刚性需求制造了新区西北板块和园区唯亭胜浦板块的逆势飘红神话。制造了新区西北板块和园区唯亭胜浦板块的逆势飘红神话。u 07 07 年下半年房源上市量都很大，年下半年房源上市量都很大，07 07 年年9 9 月以后，楼市较量开始
210、萎缩，造成了大量房源的月以后，楼市较量开始萎缩，造成了大量房源的积压，积压，08 08 年上半年，除了消化年上半年，除了消化07 07 年下半年的存量房源，本身也有一定量的上市，加上整年下半年的存量房源，本身也有一定量的上市，加上整体去化缓慢，因此目前苏州市场存量房源积压相对较多。预计体去化缓慢，因此目前苏州市场存量房源积压相对较多。预计2008 2008 年下半年，楼盘的推盘年下半年，楼盘的推盘速度会进一步减慢，但是存量房源会进一步积压，开发商的资金周转面临严峻的考验。速度会进一步减慢，但是存量房源会进一步积压，开发商的资金周转面临严峻的考验。125 20082008年下半年楼市发展预测年下
211、半年楼市发展预测u从消费层面来说，刚性需求存在，决定了房价回调余地不大。观望情绪浓重使得刚性需求从消费层面来说，刚性需求存在，决定了房价回调余地不大。观望情绪浓重使得刚性需求被压制；被压制；0707年房价上升过快导致买不起房的人增加，放弃买房的人数也在增加；新政和市年房价上升过快导致买不起房的人增加，放弃买房的人数也在增加；新政和市场低迷使得投资客几乎绝迹。综合以上原因，开发商资金短期周转出现问题，主要是资金场低迷使得投资客几乎绝迹。综合以上原因，开发商资金短期周转出现问题，主要是资金回笼太慢，资金链出现断流。因此在资金链的要求下，开盘优惠活动正在轰轰烈烈展开，回笼太慢，资金链出现断流。因此在
212、资金链的要求下，开盘优惠活动正在轰轰烈烈展开，但是，市场仍被观望情绪笼罩，谨言慎行。但是，市场仍被观望情绪笼罩，谨言慎行。 u从开发商层面来说，降价是不得已而为之的下策，但是在各方面的经济压力下，不降价就从开发商层面来说，降价是不得已而为之的下策，但是在各方面的经济压力下，不降价就意味着长期的僵局和资金短缺，降价还有希望度过困难期。但是降价以后能否就能立即实意味着长期的僵局和资金短缺，降价还有希望度过困难期。但是降价以后能否就能立即实现资金回笼的愿望，还需要市场来给答案，这样的进退两难使得开发商大部分处于不作为现资金回笼的愿望，还需要市场来给答案，这样的进退两难使得开发商大部分处于不作为的状态
213、，仅仅以各种各样的优惠措施和活动来吸引眼球。的状态，仅仅以各种各样的优惠措施和活动来吸引眼球。5 5、市场预判、市场预判126 20082008年下半年楼市发展预年下半年楼市发展预测测u从以上情况来看，从以上情况来看，2008 2008 年下半年苏州房地产市场急需解决的就是开发商的资金问题和消费年下半年苏州房地产市场急需解决的就是开发商的资金问题和消费者买不起房，买不到房的问题，问题的焦点依然在房价上。市场的观望情绪已经持续了三者买不起房，买不到房的问题，问题的焦点依然在房价上。市场的观望情绪已经持续了三个季度，在观望的第四个季度，估计还是有很多消费者开始松动，开发商也有妥协的意愿，个季度，在
214、观望的第四个季度，估计还是有很多消费者开始松动，开发商也有妥协的意愿，房价会在这两者之间找到一种平衡。至于楼市是否会在下半年回暖，政策面的消息显的尤房价会在这两者之间找到一种平衡。至于楼市是否会在下半年回暖，政策面的消息显的尤为重要，买卖双方都不敢轻举妄动，其实都是等待政策，开发商希望金融政策有所松动，为重要，买卖双方都不敢轻举妄动，其实都是等待政策，开发商希望金融政策有所松动，而购房者则希望开发商在政策影响下开始降价。虽然政策出现偏向的可能性很小，但是双而购房者则希望开发商在政策影响下开始降价。虽然政策出现偏向的可能性很小，但是双方都抱有希望。方都抱有希望。5 5、市场预判、市场预判127T
215、HANKS！128九里香堤Green Riverside5757月市场攻击策略月市场攻击策略 129一、开盘后市场推广原则一、开盘后市场推广原则1、开盘的热销给人们的触动非常大，到现场的客源特别多，这是在桂林之前从未有过的，对买家而言具有决定性的影响作用；目前九里香堤的销售非常好，但销售一但启动就不能停止；要不断形成市场的关注力； 2、从人们对楼盘的观注度来看，目标群的期望值非常高。因而需要不论是现场，还是户外及媒体，九里香堤都要建立桂林的新指标，不断的变化对市场的刺激，让市场始终感受我们的活力；3、开盘的强势热销验证了九里香堤世界级别墅的卓越品质，也为我们二期的销售储备了一定的客户资源，所以
216、我们必须树立桂林世界级别墅的领导地位，以具备和竞争对手抗衡的实力。结论结论：不断形成市场的关注点，以巩固我们的市场地位，为二期的销售储备客户群。：不断形成市场的关注点，以巩固我们的市场地位，为二期的销售储备客户群。130二、如何对后续市场进行持续攻击？二、如何对后续市场进行持续攻击？ 九里香堤 现场是最具震憾力的，现场实景的展现对买家有极强的吸引， 我们一定要保持现场的浓厚氛围，并有不断的亮点展现 用各种方式对不同层面的买家进行打击，实行一对一的针对性宣传 控制现场 控制市场 131三、控制现场三、控制现场 控制现场 工地现场： 导示牌 欢迎标牌 形象牌 小区外围： 指示牌 广告牌 展示中心：
217、 个性化服务 132 * 控制媒介 * 桂林晚报、广西电视报 * 广西电视台、直邮 * 加强活动 * 网球公开赛、业主答谢会等等 控制市场三、控制市场三、控制市场133四、四、5-7月市场攻击布局月市场攻击布局第一攻击波：热销信息传递、实景展现 第二攻击波：社区活动第三攻击波：业主答谢会 5-7月市场攻击布局时间：5月攻击方式：媒介攻击、户外封锁时间：6月攻击方式：网球公开赛时间：7月134方式方式1：媒介攻击：媒介攻击媒介策略： * 延续开盘当天热销的势头，将热销的概念击穿市场，以吸引更多的人来到现场来，感 受现场实景的魅力；再对产品细节部分包括建筑、园林等做诉求。 * 以拍摄电视专题片形式
218、展示现场实景 内容内容：实景环境+实景样板间+实景示范环境+展示中心，全面展现九里香堤的魅力，同时插 入访谈，传达开发商理念，梦之队人物专访等； * DM直投，借兴达国际风尚俱乐部来传达开发商的经营理念和服务理念，以提升楼盘的品质 和文化内涵，每期针对一个主题对意向客户进行直接攻击，建议规格：8开2版， 135硬性广告部分硬性广告部分 时间时间 媒体媒体 版式版式 主题主题 5月22日 桂林电视报 半版硬性 开盘热销 5月29日 桂林电视报 半版硬性 国际品质建筑篇 6月5日 桂林电视报 半版硬性 国际品质园林篇 6月12日 桂林电视报 半版硬性 国际品质会所篇 6月19日 桂林电视报 半版硬
219、性 国际品质样板间 136软性广告部分软性广告部分软性新闻以每个星期一篇，文字为（400-500字）着重对情景营销和TOWNHOUSE的介绍。第一篇：情景营销第二篇：别墅的演变第三篇：介绍TOWNHOUSE起源第四篇： 介绍TOWNHOUSE的特色137DM直投直投* 以兴达国际风尚俱乐部为主线，每月围绕一主题，锁定目标消费群，以点对点的形式,在 现场举行活动，邀请目标人群参加；* 将本月活动主题及九里香堤每一阶段情况传达出去，吸引人们关注，提升楼盘品质、文 化内涵，让人们每个月都对九里香堤充满期待；* 本月主题：兴达国际风尚俱乐部文化沙龙酒会* 目标人群：桂林市、临桂县重要官员，著名私营业主
220、，积累意向客户，业主、准业主等；* 投放方式：每月围绕一个主题投放一次，建议规格：8开2版，数量：5000份；138电视广告电视广告栏目专题：栏目专题： * 5分钟实景专题 内容内容：实景环境+实景样板间+实景示范环境+展示中心，全面展现九里香堤的魅力，同时插入访谈，传达开发商理念，梦之队人物专访等 * 人物专访：通过栏目主持人对采访嘉宾的谈话、引导，传达发展商、设计师的理念等 * 投放建议：广西卫视广西房地产专题栏目（持续投放到六月底），直接面向省内外消 费群 139方式方式2：户外控制线：户外控制线攻击点： * 确定楼盘热销的信息 * 户外广告牌、公交车车身广告攻击策略： * 更换户外广告
221、牌的主形象，改以现场实景为主； 工地现场路牌 控制经过现场的人流 市中心地带路牌 控制核心点 主要交通干线路牌 控制主要交通动线人流 * 车身广告：九里香堤的形象广告，抢占主干线路的交通视线，形成一个流动的广告牌； 140方式方式3：网球公开赛：网球公开赛攻击点：* 充分利用九里香堤超大的网球场，借机宣传楼盘的配套设施； * 举行全市性的健身运动，以扩大九里香堤的市场知名度，同时也提升楼盘的整体 文化素质；方 式： 举办桂林市网球比赛，邀请所有有网球爱好者参加；市场攻击： * 拥有这种超大规模健身场地的项目在桂林实属少见，所以我们尽量将自己有特色 的东西宣传出去； * 邀请有关媒体来现场报道，用软文炒作的形式将九里香堤社区生活报导出去； * 由此可以引出体育、健身等概念141方式方式4：业主答谢会：业主答谢会地点：会所时间：七月邀请人员：业主及准业主方式：自助餐形式攻击点：组织新老业主和开发商一起交流，将楼盘信息传递出去，在社会上造成一定的影响力；介绍项目的进展情况，感谢业主们对九里香堤的支持和信赖，同时也为二期储备一定的客户群进一步提高兴达地产的品牌形象，让业主们觉得住在这里“屋”有所值；攻击策略：利用和业主交流的机会宣传自己的楼盘，借用业主们的力量将楼盘信息传递给和他们相似的人群让他们带朋友来，也带来了潜在的客户群142
