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1、刚领国际汽配五金机电商贸城提案刚领国际汽配五金机电商贸城提案壕哪卖湍钩商怠勺项挺案缉循境臂喧粒耀局永炯兆脱疏懈托本娶叭牧脑节2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案前前 言言v本报告是为汽配五金机电商贸城所作的项目营销策划方案，由于项目在定位、本报告是为汽配五金机电商贸城所作的项目营销策划方案，由于项目在定位、规划等方面已形成了初步的方案，因此，我们所做的一切策略分析，均是以此规划等方面已形成了初步的方案，因此，我们所做的一切策略分析，均是以此为基础并结合我们对市场及项目的初步认知下做出的。为基础并结合我们对市场及项目的初步认知下做出的。v本报告仅仅
2、是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法，并本报告仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法，并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论，难免有不足和偏差之处，因此且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论，难免有不足和偏差之处，因此具体的一些执行方案还须经双方协商另行制定。具体的一些执行方案还须经双方协商另行制定。库爆兑复杖虽煎纠沦块咏荧里殆痹蓄挚筏迷燃币栖若毯渤喻吨台削司拦杜2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案市场篇项目分析篇营销推广篇定位建议篇闰锡啪吟专兔秃靡殿羽术逝泉拐壹谊静辩典顽禁炸崖疽腊坟烤蹄改渴辰测201
3、0年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案市场篇宏观分析宏观分析邹城城市概况邹城城市概况邹城商业现状邹城商业现状住宅市场分析住宅市场分析邹城商圈分析邹城商圈分析项目分析篇定位建议篇商业定位商业定位住宅定位住宅定位商业建议商业建议住宅建议住宅建议总体定位总体定位报告思路报告思路区域现状区域现状项目解读项目解读项目客群分析项目客群分析营销推广篇营销策略、推盘计划及销售目标。营销策略、推盘计划及销售目标。根霸圭廊超你肿鸥武滇椿郡驴喷郊胜臃阴届秽午霉小蛙旬寺赌迄劈出皋踌2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案市场篇宏观分析
4、宏观分析邹城城市概况邹城城市概况邹城商业现状邹城商业现状住宅市场分析住宅市场分析邹城商圈分析分析邹城商圈分析分析峦墟剔扎了悦檄顾泅圆染已树侥棠芦殊锌服员瑰珍鲁肚洼冀亡樊燃察家攻2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案宏观楼市解读20102010年全国楼市态势：年全国楼市态势：1-3月份，受国家新政影响，消费者观望情绪明显，部分城市出现房价小幅下挫，4月份中旬，国家房地产新政出台，交易量大幅下跌，但房价上12%。已经过去的11个月份，30个城市中有26个成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%，而作为全国风向标的京沪穗深四地楼市自调控以来首次
5、集体飙升，伴随着成交面积增长，价格亦一路飙升，楼市再次陷入，“调控反弹，调控反弹”的怪圈。 新政后全国商业表现：新政后全国商业表现：新政后住宅投资客纷纷撤出，是宏观调控的直接结果。该部分资金从住宅市场撤出，不少人预测会流入商业地产市场，从而带动其发展，而事实却并非如此。国家之所以没有对商业进行限制，因为商业本身的根本属性就是投资。住宅的居住属性被投资属性所替代是不正常的，而商业地产却不存在这样的问题。因此，新政后商业的表现从容淡定，不被看好的商铺依然囧无销路，旺街旺铺则一间难求。组台荐嘿足煮刊蔡硒骚帛挎倪条垣鱼敏梯猫愁夸箭志翁官泵颖纂咙寝仿唆2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年
6、城刚领国际汽配五金机电商贸城提案购房者开发商政府痛恨开发商的房价，谋求低房价不得不从开发商手中购房依赖购房者的消费来生存谋求最高房价、对大利润寄托希望取信于民又爱又恨又爱又怕三方对于当前楼市表现的心理：三方对于当前楼市表现的心理：愤怒和失望的购房者，几个月的观望，到头来可能是竹篮子打水一场空；不安的政府，如果楼市再度疯狂，政府公信力会进一步下降，民怨沸腾；喜出望外的开发商，苦守几个月的观望，或许迎来又一个春天；宏观楼市解读曳肯寥纵秧死遗铣愿示残呀郁感檬桑比翠院表嚷脓棉驻放旺寺新扩仍肝非2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案4123商业地产发展的新契
7、机，其前景如下：商业地产发展的新契机，其前景如下：资金会发生比较大的扭转，过去资金炒住宅，现在政策收紧，会有一部分资金流入商业地产前几住宅市场快速发展，住宅市场的快速提升是商业地产发展的基础。只要是住宅发展快的地方，商业地产也会随之快速增长。“商住倒挂”现象减轻，热钱开始流向商业地产。住宅政策从紧，楼市受到遏制，商业地产发展出现新契机。宏观楼市解读愤忌骇卉格蹄足蟹园极酸洁乳柬氏黔番宇驹潍传惋湿具好搔锭滔桔严翁咒2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案邹城城市概况城市区位邹城市区距济南机场180公里，距济宁机场70公里。京沪铁路纵贯南北，新日铁路横穿东
8、西，104国道、京福高速公路等10余条公路干线遍布全境，通车里程达600多公里。水运可由白马河经南四湖、大运河直达宁、沪、浙一带。铁路、公路、水路纵横交错，交通网络可谓四通八达。2009年，全市公路货运量1581万吨，货运周转量25491万吨公里；公路客运量406万人，客运周转量9234万人公里；内河航运货运量460万吨，货运周转量315521万吨公里。 邹城市2009年统计数据建设新104国道：结合曲阜总体规划，将邹城东环路北延，与曲阜连接，成为曲邹东部通道，作为国道走线，原有国道作为旅游景观大道；拓宽改造兖邹路，改善兖州和邹城之间的交通联系；建设东部片区、西部片区长途客运站。 邹城市十一五
9、规划鹤膨隐勇砍爸障毙枯啪延肢榔缅毯杰盯屁菩泻没庶伯棚蔷船赞义壬滤茂色2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案邹城城市概况行政区划邹城现辖3个街道、13个镇、2个省级经济开发区，892个行政村（居）。总面积1613平方公里，城市建成区面积32平方公里。2009年末全市户籍总户数34.14 万户，总人口114.77 万人。其中，男性人口59.34 万人, 女性人口55.42 万人，全市常住人口为113.7 万人。 邹城市区划合理，人口众多，为房地产业的发展奠定了基础夷励争蒸押颜隐哺疫登兜绦叼颅甭慰试脆挖赞看惠薪役看秋岸哲述熄渺盐2010年城刚领国际汽配五
10、金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案全国百强县，城市发展条件良好排名城市排名城市排名城市排名城市1江阴市9宜兴市17福清市25胶南市2昆山市10荣成市18乐清市26丹阳市3张家港市11余姚市19增城市27即墨市4常熟市12义乌市20瑞安市28富阳市5晋江市13太仓市21海宁市29寿光市6吴江市14诸暨市2222邹城市邹城市30胶州市7慈溪市15温岭市23龙口市31滕州市8绍兴县16文登市24桐乡市32南安市邹城市作为兖矿集团总部所在地，是济宁市组群结构大城市的经济中心，2009年实现生产总值480亿元。城市百强县排名由2003年第51名上升至2006年第22名，省内仅次于
11、荣成市和文登市。年份20052006200720082009GDP（亿元）268.02316.46371426.65480邹城城市概况城市发展男钥夷母蜗丙炸孙纂物矽忌认邦蓄吨卷悼烙巍肆惨俘素跟齿并驼肺棠锯六2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案邹城城市概况经济状况20092009年邹城市经济发展水平主要指标年邹城市经济发展水平主要指标类项指标增长率GDP480.88亿元12.2%城镇居民人均可支配收入17285元8.1%城镇居民人均消费支出9747元10.8农民人均纯收入7153元9.3%农民人均生活消费支出3512元8.3%全市在岗职工平均工资3
12、9880元/社会消费品零售总额129.68亿元20.8%批发零售贸易业104.26亿元18.5%规模以上固定资产投资183.9亿元44.8%建筑业总产值36.2 亿元11%房屋建筑施工面积226.2 万6.9区域经济的发展水平，居民生活消费水平等因素都将直接影响到项目的定位及其商圈范围的划分。从邹城市目前的经济发展水平来看，在社会经济持续稳定发展的前提下，居民对生活质量提高存在迫切的需求，直接促进了城市消费市场的繁荣。继乾彰了崇登与观仙球桃穆匙调忻绳袁锋孔沈妮平铱伺供区持胳辗甭秆射2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案市场规律显示，邹城房地产市场即
13、将迈入快速发展阶段房地产发展基本规律揭示：城市人均GDP数值达到3000美元之前，其房地产市场基本处于初步起步阶段，市场发展速度慢但市场前景较好；人均GDP超过3000美元之后，房地产市场发展将呈快速成长态势；人均GDP数值达到8000美元后，房地产发展将趋于平稳，市场空间接近饱和状态。统计数据显示，2009年邹城市人均生产总值已超过4000美元，房地产市场即将迎来发展的黄金期。30003000美元美元80008000美元美元初级起步阶段初级起步阶段快速成长阶段快速成长阶段成熟稳定阶段成熟稳定阶段邹城城市概况经济状况疮苗窍勾湘建值描隅输箱勇云袭偶伞梆蜂养翔夷堵府唁魏峦痒张涵殉拴饰2010年城刚
14、领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案消费结构不断升级，享受型消费成为新方向按照国际惯例，在人均GDP迈上1000美元后，必然引起消费结构升级。居民消费向发展型、享受型发展，消费周期越来越短、折旧越来越快、档次越来越高。2004年开始，邹城市居民消费结构升级明显，房地产等享受性物业消费能力和需求大幅上升。恩格尔系数，指消费支出中食品支出的比例，是衡量居民生活水平高低的国际通用指标，一般随居民家庭收入和生活水平的提高而下降。恩格尔系数低于50即开始进入小康生活，30至40生活富裕，低于30为最富裕。邹城城市恩格尔系数已低于40%，居民生活已达较高水平 。邹城城市概
15、况消费状况12000130002006200720082009200580001100010000 9000忱搏遍整主移朴甸屁炕寻丢皂裸迟查踢呼插她叫坯灿袖哀哨膛束饵返级伊2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案区域名称区域名称总面积（平方公里）总面积（平方公里）人口总量（万人）人口总量（万人）人口密度（万人人口密度（万人/ /平方公里）平方公里）济宁市市中区354211858任城区869.564.2733微山县1591.369.5431鱼台县62845.3719金乡县79060.9769嘉祥县1008.279.2778汶上县762.373.4962
16、泗水县107059.7557梁山县963.971.7742曲阜市889.463.7720兖州市69060.5873邹城市邹城市1387.31387.3112112807807合计合计1100011000802.3802.3748748百万人口意味着庞大的市场需求2004年底，邹城市总人口112万人，是济宁市人口最多的县市。可观的人口基数意味着庞大的居住市场需求和消费能力，这为城市房地产开发提供了强有力的支持。邹城城市概况人口状况药琐悍孙科湛煞蹦租蹋质怖翱酞盼诗杀阐姻妈快菇晾圾枕缸硼壳绷赠咆减2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案城市发展目标文化名城
17、文化名城山水家园山水家园经济强市经济强市由孔孟之乡走向文化名城：把儒家文化作为邹城市的核心竞争力和城市特色培育，注重历史文化遗产的保护，继承和发扬“诚信”的优良传统，培育兼收并蓄的优秀文化。由工矿城市走向山水家园：以生态环境保护为前提，禁止矿产掠夺式开发，注重可持续发展；做好城市大环境绿化，突出山水特色，提高城区绿化覆盖率，建设生态城市。由能源基地走向经济强市：尽快培育地方产业集群，改变产业结构单一、创新能力不足的局面，提高经济外向度；以产业转型为龙头，全面提高城市综合竞争力。指标单位2004年现状2010年目标2020年目标国内生产总值亿元233.3400700人均国内生产总值美元25244
18、2007000城镇居民人均可支配收入万元0.851.43总人口万人112115122城市人口万人30.54055城市建设用地面积km231.545.861.3城区绿地率%152535邹城城市概况城市规划皖颂定浓基砂歌余彪枫邯顷线招靶龟美芹娠勿划蛔傅泛露枣蕾绍滚恃担查2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案“一心两轴四片”将成为城市新的空间布局结构一心一心 优先培育壮大中心城，使其作为市域增长极，提高辐射带动能力两轴两轴 指区域发展两条十字型主轴线：沿104国道发展轴、沿岚济路发展轴四片四片 中心商业文化区、东部行政综合区、西部兖矿工业区、北部文教休闲
19、区策略策略 建设新区，疏解老区；基础先行，用地控制；改善环境，树立品牌 邹城城市概况城市规划恬鼠饭背笨阔小侵逻遍认旷塌垮斗坦惭伊瓶吵枫台队讯姜蓖谆兜瞄贩泳彪2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案邹城商业现状特点目前，邹城市商品供给充足，市场繁荣活跃，各类市场主体竞相发展。个目前，邹城市商品供给充足，市场繁荣活跃，各类市场主体竞相发展。个体、民营商业发展迅速，综合性与专业性批发市场、大型商业网点相继出体、民营商业发展迅速，综合性与专业性批发市场、大型商业网点相继出现，多元化、多层次的流通格局已逐步形成。现，多元化、多层次的流通格局已逐步形成。 特点特
20、点1 1、新型流通业态崭露头角、新型流通业态崭露头角2 2、产品导向向顾客导向转变，自选式代替了传统柜台式、产品导向向顾客导向转变，自选式代替了传统柜台式3 3、电子商务、信息技术在商业管理中的应用日益增多、电子商务、信息技术在商业管理中的应用日益增多4 4、商业形式主要分为商场购物中心、特色街、专业市场三类、商业形式主要分为商场购物中心、特色街、专业市场三类义乌商贸城香港街百货大楼劝被捣爱秋囚霞童疮喀范洪睫谊叼剪树隆迷畅出盈袒敛堡村渣桥院瘴糠板2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案邹城商业现状存在问题缺乏有辐射力的区域级商业中心；商业种类齐全但结
21、构不合理，特色不明显，经营档次参差不齐网点布局缺乏合理规划，商业体系不明确。由于历史原因，邹城城区商业过于集中，形成了老城区比较繁荣，城市新区建设明显不足。商业街特色街较少且业态比较凌乱，需要进行整合与品牌化管理；社区商业中心欠发育， 商业网点覆盖率较低，需进一步发展完善；商业经营方式落后，经营规模小,市场经营环境和社会服务体系不完善;专业市场档次较低，需进一步提升；商业业态的发展不够合理、新型业态比重不高；注：认识到与项目有关的问题，在项目的规划中加以解决尼蛤唁首步缀将拨膏桐拓肘姬车融田盈桑仓究居粟准彪阁衡镊佐萄砰人质2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电
22、商贸城提案邹城商业现状未来规划1、商圈布局方面，建设东城、铁西和北城商业中心，改造南城商业中心，使城市的商业布局由老城商业中心一枝独秀的局面发展成为百花竞放的新格局；2、商业功能分区，强化主要功能，增强竞争力；3、提升商业发展水平，通过引进大型商业公司，学习其先进的管理经营理念，提升邹城整体商业的层次，服务于民，例如贵和购物中心的进入；钱坎茫宗记坛月挞敖揍舰烬垛颊柏眺贫憋则疾盂咯缝甭弦途路粗星标淌孺2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案邹城商业现状大型商超（含在建）单位名称单位名称零售业态零售业态地址地址营业面积营业面积（平方米）（平方米）邹城贵和
23、购物中心购物中心太平西路60000时代超市中型超市岗山路、平阳路交汇处16000太平洋购物中心购物中心峄山路、平阳路交汇处25000东方世纪豪庭购物中心岗山路中段（百货大楼南）30000文汇购物广场大型百货店太平路中段（城中城北首）15000万家乐超市大型超市凫山南路与矿建路交汇处20000新兴峄商贸中心百货店峄山南路/百货大楼大型百货店岗山路中段18000华联商厦百货店岗山路中段8000东城购物中心购物中心东城区南片商业中心30000现代家电大型专业店城中城街5000九龙家电大型专业店太平西路中段8000天舌襟朝阻唁煞下戍蜗雅驴邓把延率宗科堵摈霖捷磕兆冗撮谁涌骄朋抑妓2010年城刚领国际汽配
24、五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案序序号号名称名称地址地址特色特色长度（米）长度（米）店面个数店面个数1香港街岗山路东服装10008002城中城街百货大楼西侧服装7002203铁山南路电动车一条街铁山南路电动车/234峄山南路汽车汽配一条街峄山南路中段汽车、汽配1500345北兴路特色小吃一条街岗山路与北兴路笨鸡20002006连青山路电子信息科技一条街连青山路电子信息科技800507铁山北路美食一条街铁山北路美食、休闲娱乐600/8亚圣路文化一条街亚圣路文化用品、古玩、字画500259货场路特色小吃一条街货场路特色小吃6005010东城步行街东城商业中心的步行商业区
25、服装15001000邹城商业现状特色商街狡烃遗肪燥哺差甄乃影棱悟桅柴携豺后件戍潭蚂茵草盒侩厩睡陛神闺搅蔫2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案序号序号市场名称市场名称地址地址主营商品主营商品营业面积营业面积（平方米）（平方米）1千泉装饰建材城峄山路南守路东装饰建材1340002义乌商贸城城前西路189号服装、鞋帽、日用品700003东方圣都副食商城城前西路1189号蔬菜、副食品600004邹城蔬菜批发市场城前西路蔬菜/5邹城水果批发市场城前西路水果/6废旧物资贸易市场城前西路废旧物资/7邹城市副食百货批发市场峄山南路烟酒糖等副食品/8昌平农贸市场设
26、计院路服装、鞋帽、日用品/9旧货交易市场峄山南路废旧物资/10木材市场峄山南路木材/专业市场的特点专业市场的特点专业市场具有极强的区域性，在交通条件及商业氛围方面的要求非常之高；市场需求形成时间长，但是市场“跟风”现象快。一个市场的成熟要三到五年；口碑作用强，保持顾客较高的“回头率”在很多时候成为商家成功经营的保障；品牌建立难度大，经得起时间的考验是市场经营者和商家必须共同面对的难关 ；客户忠诚度低，尤其是散客的对于市场的兴趣会随着新市场的兴起而转变；邹城商业现状特色商街缺乏专业缺乏专业汽配五金汽配五金机电市场机电市场尾妆砒匙踢僳仰汐险拢线帆堰眷锁袁哗臭狮咨碎恕虑袖箔族游蜘膀津萍与2010年城
27、刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案老城中心商圈南城商圈东城商圈铁西商圈北城商圈邹城商圈分析分布图巫肩仰落恰剑妆噬逸椭窄鬼叠雨瞳悠郁贵肠盈屎夫而搭铬镑凭臆叫蕊边滞2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案邹城商圈分析商圈分析老城中心商圈南城商圈商圈商圈范围范围北至东滩路，东至凤凰山路，西至龙山南路，南至平阳西路大沙河以南，峄山南路、城前路、岗山南路两侧区域代表代表百货大楼、华联商厦、贵和购物、香港街、城中城街义乌商贸城亚圣杏花村商贸城水果批发市场蔬菜批发市场定位定位以购物、餐饮、休闲娱乐为主的“一站式”商业中心专业批
28、发市场商贸物流优势优势区位优势和文化优势，是城市文化和传统的载体，具有独特的人情味和魅力。大量专业市场的存在，人群集聚能力强1、邹城的商业圈层，以老城中心商圈和南城商圈商业氛围最为成熟，影响力最大。（如左表格所示）2、东城商圈诞生于“邹城北进、东扩的发展战略”，未来定位是市级商业中心，目前处于发展初期；3、北城商圈结合中华文化标志城的规划建设，未来定位是集旅游、餐饮、休闲娱乐为一体的现代化区域性商业中心；4、铁西商圈的定位类似于北城商圈，未来的定位也是服务区域居民的购物、餐饮、休闲娱乐商业圈；带氮贞届呜舆帜食应丘待阎壁咆力怠笺蔚息由瞥饵啦塌讶整超经持部圭锯2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城
29、提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案崇义路沿街汽配五金机电汽车站沿街汽配五金机电峄山南路沿街汽配五金机电西外环沿街汽配五金机电岚济路沿街汽配五金机电邹城商圈分析汽配五金机电卖痉仁荔樊祸序恶召廷窗圆聚档照讽淹囊咽狡皑嚣阉级来寇傲墙装誉疾在2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案相关物业分布区业态模式商铺规划经营方式租金价格崇义路沿街汽配、汽车装饰、汽修、一家4s店20多家，其中一层6家，其余为二层，面积20150平米1家自营，其余全部为租赁有产权靠近峄山路附近租金价约0.8元/平米/天,马庄商贸城以东租金价格约0.6/元/平米/天汽车站沿街汽
30、配、五金、机电（批发、零售）大约15家左右，其中1层5家，其余2层。面积100平米左右自营2家，其余为租赁有产权租金价格约0.7元/平米/天峄山南路沿街 汽配、五金、机电、4s店大约40家左右，大部分为2层，面积20600平米不等大部分为租赁，极少部分自营有产权租金价格平均约0.7元/平米/天岚济路沿街汽配、五金、机电等大约20家左右大部分为2层，面积60200平米不等租赁为主部分无产权租金价格平均约0.5元/平米/天西外环沿街汽配、五金、机电、4s店等大约30家左右面积60600平米不等自营约8家，其余为租赁租金价格平均约0.5元/平米/天其他零散分布汽配、五金、机电、4s店等。邹城商圈分析
31、汽配五金机电痔擦拒跋郝驻葵锦减湘氛邢哟呸爬差栋茁奎译肤据皆寓妖巳坎僚首庐趁狰2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案邹城商圈分析汽配五金机电汽车服务业现状汽车服务业现状（1）、分分散散化化而而又又相相对对集集聚聚的的分分布布特特征征：整车销售店和中小型汽车配件和用品店散布在市区各街道，相对集中分布在峄山南路，各类汽车经销商和零配件供应商以分散经营为主，量多面广，力量单薄，如此小的规模不能体现汽车市场专业化、规模化和综合化的优势；（2）、相相对对落落后后的的业业态态特特征征：现有市场大多分布在外环路及峄山南路、开发区段，发展空间狭窄，比较分散，形不成专
32、业化市场规模。（3）、多多样样化化的的销销售售模模式式：目前邹城市形成了由汽车专营模式，汽配批零售模式，五金机电批零售形式，汽车商店模式，准汽车大道模式和它们之间相结合构成的多样化金字塔型的销售模式；（4）、多多主主体体的的竞竞争争格格局局：:现有汽车销售市场的经营主体主要以个体民营资本以及其他民间资本，形成了各种资本同时运作的多主体竞争格局。邹城市汽配五金机电服务行业各种软硬件环境未能及时改善。目前的弊端主要体现在：缺乏市场规划；缺乏永久性市场，市场管理混乱等等。如此的市场环境为汽配城的建设提供了市场保证。槐哟贮睦薄苹钒盗灰颜赊咙唾屉匿添丈颈抒瘪旅科券赶莲艺排架枉媚瑰芯2010年城刚领国际汽
33、配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案邹城商圈分析典型案例项目名称项目名称义乌商贸城城义乌商贸城城项目地址项目地址邹城市岚济路189号所属片区所属片区南城区开发商开发商邹城市义乌商贸城有限公司占地面积占地面积约200亩建筑面积建筑面积17.3余万平米建筑形态建筑形态3层连体商铺分期情况分期情况2007年开业，经过3年运营，市场经营已经初步成熟。现今出售、出租二期现房。市场分为专业街区和集中市场贸易区，可容纳3000余个经营商铺。经营范围包括服装、饰品、五金、皮具箱包、文具、电器、日用品等。该市场定位为鲁西南最大的小商品批发市场。项目目前售价4000-5000元/平米，三
34、年返租，返租后售价为3100-3700元/平米。目前项目租售率在75%以上，经营运营比较成功主推户型主推户型商铺规划面积范围120300平米销售价格销售价格当前对外报价4000-5000元，但当地居民认可返租后报价3100-3700元绘借消俗命澈氦阶慷酒爷徽垫羚灌孺浓大惺送梁舱唬锯砌症旧廉码搔霹卷2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案邹城商圈分析典型案例济宁金宇汽配城济宁金宇汽配城金宇汽车汽配城位于济宁市金宇路与105国道交汇处，地理位置优越，交通便利。总规划用地380亩，建筑面积30万平方米，预计总投资3.1亿元人民币。该项目建成后将成为济宁市乃
35、至整个鲁西南地区集汽车整车及零部件、美容装潢、二手车交易等多功能于一体的综合性汽车贸易区。一期园区用地170亩，建筑面积15万平方米，总投资1.8亿元人民币。汽车城现拥有汽车4S店4个、2万多平米的汽车展销大厅和5千多平米重型卡车销售基地；另设有汇展中心近1万平米，是济宁市唯一一个大型名车室内展览馆。汽配城于2010年3月31日开业，入驻商户120余家，主要经营各种大小车配件、汽保工具、汽车饰品、各种型号轮胎、润滑油；金宇汽配城的成功运营将带动济宁地区汽配市场的重新洗牌凸显规模效益，对济宁乃至鲁西南汽配市场的发展和完善有很深的影响。建筑为三层，一层门面，二、三层办公、建筑为三层，一层门面，二、
36、三层办公、居住或者作为仓库居住或者作为仓库济宁市目前最大的汽配城，口碑好，经营效益佳商铺出租率达90%南区二期工程目前已经启动，主要为汽车销南区二期工程目前已经启动，主要为汽车销售，售，4s4s店店韭筒仗晰朋仲充邯挎房速精甥溃熊障怨幅槐为耽孟嘛叉囊穗危撮棕劈辨吊2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案邹城住宅市场分析总体概况价格方面：价格方面：1 1、城市房价偏高，区间在30004700/，与周边县市相比，比临近的曲阜、兖州等高出近30% ；2 2、房价分布区域，以二手房为例，由于兖矿职工的自身炒作，铁西的房子达3500元/，老城中心次之，东城第三
37、，南城相对较低；3 3、房价偏高，从一定程度说明，邹城的城市经济发展水平比较高。产品方面：产品方面：产品的整体品质档次不高，缺乏高品质标杆项目；项目建成后的物业配套落后，缺乏先进的项目后期运营管理理念。开发商方面：开发商方面：以当地开发商为主，有规模、有实力的房地产开发商太少。仗隧趴谐支粪大伸俞眉织汪渡诌呻财幼啤蹈赋涛嗅焉色租陈桂臻挽湿慨撇2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2009200920102010年邹城土地市场供应状况年邹城土地市场供应状况占地面积（）性质容积率位置使用年限73905居住地上1.7-2.0；地下0.8牙山路以西，规划成功
38、路以南70年36818居住地上1.7-2.0；地下0.8牙山路以西，规划成功路以北70年47360居住地上1.7-2.0；地下0.8峄山路北首路东70年9243居住、商业地上1.5-1.8；地下0.6龙山路路东，海鲁公司北居住70年，商业40年56803居住地上1.5-1.8；地下0.8北环路以北，104国道以西70年112.59商业现状岗山路西（原自行车厂对过）40年52337居住2.0-2.5平阳东路路南，金山大道东70年149791居住2.0-2.5平阳东路路南，金山大道东70年107794商业（旅馆业用地）2.0岗山路北段路东40年57393办公、居住办公：地上1.5-1.9；地下0.
39、8；居住：地上2.0-2.5；地下0.8平阳东路路南，金山大道东办公40年；居住70年5296商业地上2.5-4.0 地下1.5东滩路路北 阳春路路西40年邹城住宅市场分析市场供应半杏架瘦媒峭渐变巷缩蹄担呻毫仟兄暂甩色狭采愈和玲矽接锣媒申砸究裁2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案邹城住宅市场分析市场供应项目名称建筑面积要求备注富东花园项目 17.1万平方米 东付、中付、西付、迎河、龙山五村合村并点 可入住村民4000户，1.2万余人 钢山花园项目 43万平方米 下、红新、李官、汪庄四村合村并点 可入住村民2916户，1.1万余人 护驾山新型社区项
40、目 34.6万平方米 施小胡村、小张庄和大屈村三村合村并点 可入住村民2300户，6800余人 杜庄新型社区项目 25.2万平方米 可入住村民1932户，6700余人 前八、朱山新型社区项 25.36万平方米 前八村和朱山村两村合村并点 可入住村民2022户，6100余人 龙泉花园项目 28万平方米 大西苇、张沟、程沟三村合村并点 可入住村民2000户，7000余人 。以上6个城中村改造工程的总建筑面积大173.26万平方米，2010年邹城市申报的城中村改造项目多达30个。根据土地拍卖的情况和城中村改造工程可以预计今明两年的上市量保守估计约在在300万平方米左右，目前市场供应量不足的情况将会得
41、到改善甚至是饱和，销售难度预计会加大。芒漆君尺崩泻谐委截戚霞捶睹鲤泛足拘赂澡茧艳矛页檬拌烽腿遣钥宁聘麻2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案邹城住宅市场分析典型个案项目名称项目名称万佳阳光城万佳阳光城项目地址项目地址太平东路东端以北（东外环以西）所属片区所属片区新城区开发商开发商山东万佳置业有限公司占地面积占地面积约21万平米建筑面积建筑面积30余万平米建筑形态建筑形态多层花园洋房小高层分期情况分期情况2006年年中开始运作，一、二期为多层（6F）及花园洋房（5F）特别节点说明，共32栋，开盘均价1400元平米左右。当前一二期少许多层6楼2600元
42、平米，花园洋房顶层复式3350-3590元平米。2010.5开始启动三期（33-35#楼），6栋8+1小高层，排金卡、银卡蓄客主推户型主推户型121-125平套三户型；90-100套二户型，139套三户型销售价格销售价格三期当前对外报均价3400元/平米左右晶跃脱关魂犀淆葵育咽炒苞曰阶箍官峰坞槐绦馁名忍盔终醋坤水产渴愤菌2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案邹城住宅市场分析典型个案项目名称项目名称名鉴田园名鉴田园项目地址项目地址邹城市海外产业园东500米路南所属片区所属片区新城区开发商开发商邹城市名鉴房地产开发有限公司占地面积占地面积约180母建筑
43、面积建筑面积18余万平米建筑形态建筑形态多层小高层/叠加别墅分期情况分期情况2008年开始运作，一、二期为多层（6F）及叠加别墅（4F）特别节点说明，共32栋，开盘均价2400元平米左右。目前销售均价3160元/平米，叠加别墅价格均价4000元/平米主推户型主推户型88-93平套二户型；93-120套三户型，246-235平叠加别墅销售价格销售价格当前对外报均价3160元/平米左右瞥乍肛输豪障踏剿悠舌篙樊臂塘虾捡褂廊目堂悠绩床粒腮抨编亡半百依正2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案邹城住宅市场分析典型个案项目名称项目名称鑫源国际城鑫源国际城项目地址
44、项目地址太平东路东端以北（东外环以西）所属片区所属片区老城区开发商开发商邹城市发展投资控股有限公司占地面积占地面积约400亩建筑面积建筑面积38余万平米建筑形态建筑形态高层分期情况分期情况2009年中开始运作，由11栋现代高层组成的邹城第一城。特别节点说明，总建筑面积38万平米，1947户，周边配套完善2010年12月14日前收取诚意金10万元，然后进行选房，价格给予优惠。主推户型主推户型96166平米尊贵居住空间销售价格销售价格2010年12月18日开盘，目前均价4700元/平米哀罕慎罩撕享将彬封惋陀兄舷厘极迷驴菠展库褒宠峪酋委腊醛和横凯某鹤2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010
45、年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案项目篇区域现状区域现状项目解读项目解读项目客群分析项目客群分析胃尽薄征激焰璃笋孕之死彰藏细庸讽萄棕侵溢瓜艺貉辈紫浮宫邮积账羔饱2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案项目分析区域现状亚圣杏花亚圣杏花村商贸城村商贸城义乌商贸城义乌商贸城东方圣都商城东方圣都商城水果批发市场水果批发市场蔬菜批发市场蔬菜批发市场钢材竹器市场钢材竹器市场废旧市场废旧市场南沙河南坛街南开街峄山南路水上公园城前西路城前东路孟庙广场副食百货副食百货批发市场批发市场岗山南路铁路汽汽配配五五金金机机电一条街电一条街刚领国际汽配机电五金商贸城尧傍厂毫傻猿
46、门丛瀑郝北琴稍劫汕旁领谈锚戴跪尽羔嘱幽于棱搬寥挥袜潭2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案项目分析区域现状项目主体完工，准现房销售。嗣梧损菜睦幢凶历侨坦镊电息学兄分董筋曰工际川穷茵傲站炙惕埂舆褒渗2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案项目分析整体规划涤班褐苯粪炸啸尔迭蔡润茹乐趋乐袄媳咋谐鞘驾椿嫩殖仰磨毡脊钥横转榆2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案项目分析整体规划编号用地分类面积（）占居住总用地面积的比例1汽配用地7060074.60%2市政配套设施用地6
47、980.74%3道路用地1303613.78%4绿地公共绿地1030010.88%其它绿地总用地94634100%汽配城期楼号总建筑面积()基底面积()储藏室面积（） 阁楼面积（） 层数（层）高度(m)Q11350Q2 2，3 10.9，16.35Q36577.2939.6725.6Q45637.6939.6 5，6，718.9，22.1，25.6Q5-1,2,32291.85789.39311.5Q6-1,2,32291.85789.39311.5Q7-1,2,32291.85789.39311.5Q8-1,2,32291.85789.39311.5Q91863621316.35Q10186
48、3621316.35Q111863621316.35Q1228Q13311.5Q14311.5Q151863621316.35Q161863621316.35Q171863621316.35Q181863621316.35合计5275815698.88寿慧椽耳口饵卫缝扰诚秉累疫滴征麓臀洒娇虫沃士傲米邓操鼻轻愤问粥疤2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案项目分析整体规划住宅开发项目编号用地分类面积（）占居住总用地面积的比例1住宅用地2700067.57%2公建用地3道路用地740018.52%4绿地公共绿地556013.91%其它绿地居住总用地399
49、60100%楼号总建筑面积()基底面积() 储藏室面积（） 阁楼面积（） 层数（层）高度(m)单元数(个)户 数（户）户 型(组合面积)室内车库（间）Z13306.56528.33264.1796.26619.1322412Z33306.56528.33264.1796.26619.1322412Z43306.56528.33264.1796.26619.1322412Z53306.56528.33264.1796.26619.1322412Z63306.56528.33264.1796.26619.1322412Z73306.56528.33264.1796.26619.1322412Z83
50、306.56528.33264.1796.26619.1322412Z93306.56528.33264.1796.26619.1322412Z103306.56528.33264.1796.26619.1322412Z113306.56528.33264.1796.26619.1322412Z123306.56528.33264.1796.26619.1322412Z133538.12583.88291.9495.24619.1333612Z143538.12583.88291.9495.24619.1333612Z153538.12583.88291.9495.24619.1333612合
51、计46986.527563.273781.691344.5831372168儿富坦录祭臀绩茄墩轿荫妨憎瓦戚唯瞥定档殷族烩湿揩哺呵窖燃误倦烹瓦2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案项目分析项目解读关于本项目的几个关键词南城性质专业南城：项目所处的区域位置专业：统一规划、经营、管理性质：住宅加商业的用地性质案名：国际汽配五金机电的总体定位景观：项目可挖掘的外部资源交通：交通便利性面积：商铺规划面积大约150340三层景观交通面积案名七垣匝窥送猫莆隧袍墙韭违求几学敬避怠饭刚铱恬坝突氛忽飞淮泽扭樊篡2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领
52、国际汽配五金机电商贸城提案项目分析项目解读性质“大、专、细大、专、细”市场模式引领汽配市场升级。市场模式引领汽配市场升级。专业“大”是指专业市场容量和大； “专”是指市场的专业性强；“细”是指在产品种类齐全的基础上细分市场。交通便利性利于人流和货物的集散交通峄山南路、岚济路城市主干道，强化了该区域的物流区域通达性，为该区域商业的发展奠定了条件。醇摈距苫坤隶婶哎担被兴摆谨辰捅惧釜湾捻找拯茂锥洽严影稠羞簧剖评鸥2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案性质国际汽配五金机电商贸城的总定位案名汽配五金机电商贸城，决定了其产品物业种类的单一性，其市场前景存在不确
53、定性因素；专业性市场，充分整合原有类产业业种，形成规模化、专业化、一站式的市场；本商贸城目前在邹城的唯一性、稀缺性；项目分析项目解读目前本项目的整体规划设计和业态布局在本地市场还是独树一帜的，具有较强的前瞻性，有利于对市场的把握，吸引汽车销售和配套服务行业较高层次的经营户进驻。算延都趴逞攫逐泉建路徊善户哩瓜仲练眉坤艺种仓曼躺型诚咏治踩酣烟迟2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案项目分析项目解读性质商铺与住宅面积的大小，规划合理程度面积住宅户型，3室2厅约120平米住宅户型，2室2厅约90平米三层商铺约170平米三层商铺约340平米产品的特性决定了一
54、层底商、二、三楼商住、办公、仓储于一体的店连屋传统商住模式；因此应充分考虑自营客户和投资客户的购买心理和购买动机。畦冷究私铬汇处站劲洪刻态湖羹想涛猛扳讫参想狐肮尽螟填肪釜奔旅瘁纳2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案对于商业项目来说，存在一个经营问题。作为一个商业项目，如果无法让商户在购买商铺后经营盈利，那就意味着项目的失败。而对于住宅，重点关注的居住环境的满意度；必须顾及到专业市场的经营氛围、住宅部分的居住品质以及两者之间相互依托、互不干扰注：在项目的定位篇中，通过精确的定位，保证商户经营的盈利性，以及满足社区的居住要求性质商业加住宅的综合用地性
55、质项目分析项目解读性质缝篙哺文珠众锋础纱酿臭徊乎屎赔揩猴洗蹭侄犊胰截越端王多窘模刊窍夜2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案项目客群分析项目客群分析消费能力分析消费能力分析邹城市是孟子故里，既是历史文化名城，又是新兴的能源工业城市，拥有兖州煤矿、邹城电厂、里能集团等数家大型能源企业。这些企业效益好，员工收入高，一线职工的工资平均在5000元以上，有的甚至高达近万元来自邹城的消费者，又主要集中在当地几家大型能源企业。特别是夫妇双方都在这些企业工作的双职工家庭消费能力更强。数据数据2010年上半年，邹城市居民消费水平持续提高，1至6月份，实现社会消费品
56、零售总额65.5亿元，同比增长19.6%。其中，批发业累计实现零售额7.2亿元，同比增长17.9；零售业累计实现零售额48.6亿元，同比增长16。消费水平消费水平邹城市消费能力在济宁地区位居首位，远远高于其他县市甚至济宁市区，人均月消费在10001500元之间。狂铰睁睁夯淑膀燕桌厂治重孟耍届舌沦蔽赫竟念审百晦枫斗筷荐早姨锅扑2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案调查目的：调查目的：通过了解针对性受访者的投资心态、投资意向及了解邹城南城商圈的商户，然后做出客观分析，希望能为本项目的市场运作提供依据及借鉴。调查范围：调查范围：针对项目的物业状态，对邹城
57、市目前营业的汽配、五金、机电等相关物业进行系统性的调查。实施情况：实施情况：为保证调查具代表性和广泛性，我司确保今次市场调查的有效样本量在100份以上，本次发出的样本回收率较高，平均在95%以上，共回收问卷112份，据此归纳分析出的结果具有一定的代表意义，供项目作为规划定位的参考依据。项目客群分析项目客群分析绳呵崖郎帮片学求袱演善会滑切唆弊撼埂襟酗诲拐覆诧二撼厨懈套淬霄瞳2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案租金价格租金价格0.5元以下0.5-0.6元0.6-0.7元0.8元商铺规划商铺规划项目客群分析项目客群分析商业商业相关物业分析由于受业态模式
58、影响，相关物业大都分布于城区周边，其租金相比城市中心较低，集中在0.50.7元/平米/天商铺的规划大部分为单间悬逸炎趴浮诀朵芦茬解绅美魁荤维材撰胃既自柳砖启楚础桑匹名糜厚混譬2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案项目客群分析项目客群分析商业商业相关物业分析经营业主类别经营业主类别铺面结构铺面结构 BY 铺面面积铺面面积单层结构的面积则集中在3080，二层复式的面积在80100，三层结构面积在100200，框架结构的面积在200以上。经营业主以租赁经营为主，并且业主大部分为邹城市市区居民。其主要经营方式为批零兼营。正榨侄陷舞恒移蜗越社茫续呻侮冬惠爵地
59、郑濒浮红祥畅翔铸俄洒丁腊垄密2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案项目客群分析项目客群分析商业商业心里分析购租意向购租意向加盟商贸城的形式加盟商贸城的形式有超过85%的被调查业主对到商贸城购买和租赁都选择了“很可能去”或“不确定”，这反映出了经营业主们的观望心理。被调查经营业主加盟商贸城的形式为租赁经营，占比达85.5%。沦军罕鹏绘磐巍凋肃捌肪糜旱历锐脸袍匠垃匈恭倘划栋以码皑庐错摔呜喝2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案项目客群分析项目客群分析商业商业心里分析通过数据可以看出，受访者对店铺的选择主要考
60、虑经营集中，成行成市和人流量大等因素，其中集中经营和人流量两大因素各占了29%和26%，由此可见，经营者在选择商铺时，对商铺周边的经营环境极为重视。通过数据可以看出，超过六成的受访者目前经营的商铺营业使用面积主要集中在40以下，而对于面积在150以上的商铺所占份额最少，由此可见，40以下的使用面积最为符合经营者的实际经营需求，其中集中在20-40之间。剂窄戍林哑东圈涵哺肠寇肥恫糙陵臆匣殆罚鸣歹折粤脓浦淄拇班缎治绎掸2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案单位售价的承受力单位售价的承受力单位租金价格单位租金价格0.5元以下0.5-0.6元0.6-0.7
61、元0.8元3500元以下3500-4000元4000-4500元 4500元以上对售价的承受力，被调查业主当然希望价格越低越好，这就造成了调查结果偏差，调查当中大部分业主反映本商铺价格不可高于义乌商贸城价格，集中在3300-3500元之间。这个数据可以做为以后定价的参考依据。有近90%的经营业主选择的单位租金价格为0.50.7元/天之间。项目客群分析项目客群分析商业商业心里分析庞伎湛栅萎中酥彭省柴狭底荷镶雹埠腕裁背捣声兔阂字织序霞撼厘惭欧足2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案项目客群分析项目客群分析商业商业心里分析通过数据可以看出，受访者绝大多数
62、都认为首层是经营的首选，占了78%，经营者并不会因为楼层高一层而价钱减一半就选择高一层的楼层，由此可见，客户始终认为铺位位置是经营的首选。通过数据可以看出，受访者对硬件配套的选择是比较广泛的，其中首选银行，占了20%，其次是停车场，占到了19%，由此可见，本项目在配套方面应该力求完善，以满足商家的经营要求。册雾冒咸宇格辱芥帘王反锰润纸第似筑颊伪措韭做睬寝靠裁末岂芳港肝脊2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案通过数据可以看出，选择一般的占了62%，看好的占了28%，不太看好的仅为10%。说明受访者对其发展前景较为模糊，以后本项目应该加强这方面的宣传，
63、以增加市民对本项目的认识。购房付款方式购房付款方式大部分的的被调查业主愿意购房时分期付款或按揭贷款，约占80%分期付款分期付款按揭贷款按揭贷款项目客群分析项目客群分析商业商业心里分析淀于麻趾厨棚赣砍痪禹趴域潦就治求卞压狞杠诫恢其赊浴锦切天裕丁肯钾2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案项目客群分析项目客群分析住宅住宅区域性居住特征明显 自住比例较高置业购房时均首选现居住地周边区域，较少出现跨区域购房情况潜在客户数量可观潜在客户数量可观突出放大居住功能突出放大居住功能住宅市场需求明显住宅市场需求明显被调查消费者中74%现住房面积在100以下，其中70-
64、100区间人数最多，排除部分新购房人群，有购房意向的消费者比例依然较高 。4成消费者对现有住房满意度较高，但超过半数的被访者对住房区位、环境、配套有较高要求，对现有住房满意度一般，该类客户可定为潜在消费群。消费者购房8成以上用于自住，投资比例较小，这表明城市房地产市场处于快速发展阶段，尚未成熟，可引导性较大，后期可制定针对性推广策略。捷舷态示春络崩间袖汽碘挥埃较铣桂免棍原针剑暇丙巫趟丰绽赁焦绵伪啮2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案消费者购房较为理性，心理价位与市场现状相差不大市场对项目的认可度随区域的不同而逐步变化，南部区域对项目认可度极高，中
65、部市场反应一般，西部认可度最低，67%认为项目位置一般的人群中有相当比例具备可引导性。购房者接受的房价集中在2700-3000元/之间，近6成的消费者认为该价位能够接受，另有28%的消费者可接受超过3000元/的价位。考虑消费者实际心理价位将因品质、配套及后期宣传等因素提升200-300元/ ，这一价位需求与目前住宅市场价格水平基本吻合，消费者购房较为理性。2700以下以下 2700-2900 2900-3100 3100以上以上项目客群分析项目客群分析住宅住宅臂郝茨相伍涩札氓洪瘟籽辕棺七晒隘捏喝糖昧室辕叹兔问馈腊韵酞匆协靶2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金
66、机电商贸城提案项目客群分析项目客群分析住宅住宅客户细分客户细分：因为面积的差异，总价也产生了很大的不同，这就会造成在楼盘去化过程中，将面对几种不同特点的客群，必须对客群进行细分。根据不同的总价范围、客源的价格承受度以及房型特点等因素的分析，可将客源划分为A、B、C三种不同的类型。客源类型主要购买房型总价范围面积范围A型以二房为主25万7090 m2B型二房及小三房30万90120m2C型以三房为主35万120 m2以上本小区户型及面积主要为2种类型：2室2厅，90平米，其对应客户为A类型；3室2厅，120平米，其对应客户介于B、C之间。瓮龋台津簧送设馒汛哟尧瘟珠腾机叛闷蓝啼梳秤厅檬寅杀藤鬼淑袒
67、缠炬屏2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案客源中大部分会考虑自住+投资，但本地区域观念较强，考虑投资的较少。A A类客户特征：类客户特征：年龄层分析年龄层分析 年龄在28-35岁，刚结婚或即将结婚，夫妻共同供房，主要选择面积在70-90 m2、总价25万左右的二房户型。教育背景分析：教育背景分析：由客源的年龄分析表明，该类客源普遍接受过较高学历教育，而且有部分接受过大学以上教育。家庭规模分析：家庭规模分析：因房型面积较小，新婚及三口之家较多，三代同堂的几乎不会考虑。具体比例：三口之家占55%，新婚占35%，单身占10%项目客群分析项目客群分析住宅
68、住宅住宅户型，2室2厅约90平米颖锥径公糯纯魂已澡脂郭横无娜慑济帜辰论侨肇菠汤馒涝摆嗡锄蛹免天马2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案B B类客户特征：类客户特征：年龄层分析：年龄层分析：年龄36-45岁，经济基础相对较好，青睐面积90-120m2、总价32万左右的二房及小三房户型。教育背景分析教育背景分析： B类客源教育程度较高，多属专业技能人士。家庭规模分析：家庭规模分析：B类客源三口之家的比重相当大，但子女较小，大部分在上小学或中学。新婚的客源有所减少，单身、三代同堂的几乎没有。 C C类客户特征：类客户特征：年龄层分析：年龄层分析：年龄35
69、-55岁的中年人士，事业有成，两代或三代同堂，主要选择面积110-130m2、总价36万左右的三房户型。教育背景分析教育背景分析： C类客源多受过较高学历教育，具备较强专业技能。家庭规模分析：家庭规模分析：C类客源多为三代同堂的事业成功人士，同自己的长辈与子女共同居住。项目客群分析项目客群分析住宅住宅住宅户型，3室2厅约120平米隅诀陶布对哆臃灼钢蔼题且滑辣吊坍捶碟仔柜缅露荷策姬卯厦床额韶掉豆2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案定位篇商业定位商业定位住宅定位住宅定位商业建议商业建议住宅建议住宅建议总体定位总体定位眩泡常拎蒋三好桂辩咬勒界蝶席虞腾撇
70、扛由萍深陷维贞请牌暴一遂沫讣香2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案n交交通通可可达达性性较较好好，岚岚济济路路、峄峄山山路路皆皆为为交交通通主主干道，快捷连接周边乡镇、县市；干道，快捷连接周边乡镇、县市；n项项目目地地段段优优势势，周周边边街街道道已已形形成成比比较较成成熟熟的的集集约化的专业经营氛围；约化的专业经营氛围；n品牌优势，刚领集团良好的口碑；品牌优势，刚领集团良好的口碑；n未未来来规规划划配配套套逐逐渐渐完完善善，义义乌乌商商贸贸城城使使得得本本区区域受认知度提高；域受认知度提高；n产业优势，市场的唯一性产业优势，市场的唯一性n规模大
71、，可操作性较强。规模大，可操作性较强。n商业氛围劣势，区域吸引力不足；商业氛围劣势，区域吸引力不足；n配配套套劣劣势势，周周边边相相关关配配套套资资源源匮匮乏乏；如如：银银行行、医院、餐饮、娱乐、酒店等；医院、餐饮、娱乐、酒店等；n租租金金水水平平劣劣势势，周周边边街街道道相相关关行行业业，租租金金普普遍遍不不高；高；n商商铺铺规规划划劣劣势势，商商铺铺为为全全3 3层层商商铺铺，并并且且面面积积根根据调研结果，相对较大，市场接受度不高；据调研结果，相对较大，市场接受度不高；n规划区域，未来发展潜力大规划区域，未来发展潜力大n人民收入不断提高，汽车市场逐步扩大人民收入不断提高，汽车市场逐步扩大
72、为项目提供消费支撑点为项目提供消费支撑点n住宅市场宏观调控，投资客户转向商业地产住宅市场宏观调控，投资客户转向商业地产n政府的大力支持政府的大力支持n行业机会，邹城市缺乏类似的专业性市场行业机会，邹城市缺乏类似的专业性市场 区块成熟需一定时间，且有较区块成熟需一定时间，且有较 多不确定性因素，目前吸引力不足。多不确定性因素，目前吸引力不足。n商商业业房房产产销销售售竞竞争争威威胁胁，商商业业项项目目会会分分流流一一部部分分投资客户，会对本项目的销售造成一定的冲击投资客户，会对本项目的销售造成一定的冲击n市场产品单一，不确定性大市场产品单一，不确定性大SWOT分析分析项目总体定位项目总体定位SW
73、OT分析窿捆座众吨霖毋住阿篇淳俏姜譬帐擦暴搁腆献痒固珊狞邢创提黔厉汪硫隋2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案项目总体定位项目总体定位项目新体系市场形象定位项目新体系市场形象定位邹城市首座邹城市首座 一站式汽配五金机电生活新天地一站式汽配五金机电生活新天地财富财富-中国中国山东山东邹城邹城-生活城生活城将原来零散杂乱的汽配五金机电业种业态进行整合，与休闲、娱乐、住宅等多元化商业物业聚合，品牌升级、业态整塑、功能强化、服务提档以先进新兴的商业模式成为邹城市大型商业市场发展的强力引擎和新鲜动力。莫凄么划庚翰超薛琴荷今攘莽眷钓尔瓜衷田纶耕租狼步赤硷裙哭么
74、飞椅敖2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案首屈一指、超大规模、唯一具有综合性专业性消费功能的专业汽配五金机电商贸城商业定位商业定位刚领国际汽配五金机电城刚领国际汽配五金机电城城市新引擎城市新引擎 - 财富源动力财富源动力以以汽配五金机电汽配五金机电为核心为核心包含包含“汽车维修、美容养护、配件专售、五金机电、车饰博览汽车维修、美容养护、配件专售、五金机电、车饰博览” 等业种等业种涵盖涵盖“服务中心、旧车拍卖、汽车俱乐部服务中心、旧车拍卖、汽车俱乐部”等软性搭建为支撑等软性搭建为支撑并配套并配套“休闲娱乐、餐饮办公、商务办公、住宅休闲娱乐、餐饮办公
75、、商务办公、住宅”等，形成一个集等，形成一个集“硬件、软硬件、软件件”齐全的齐全的一站式汽配五金机电新体系一站式汽配五金机电新体系呀肿督界崔该音渊哎烫瓤军唇惭丧武轴蝇峦店秸铁保县猾漓斡萄拯民鬼敞2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案核心客户：相关产业从业人员核心客户：相关产业从业人员来源区域：邹城市在营沿街本产业集中区来源区域：邹城市在营沿街本产业集中区重点客户：投资客户重点客户：投资客户来源区域：邹城市市区来源区域：邹城市市区职业：职业：当地生产企业老板、事业单位人员、公务员企业中高层管理人员、专业技术人员、个体私营户；游离客户：周边乡镇相关产业
76、从业人员游离客户：周边乡镇相关产业从业人员来源区域：周边乡镇来源区域：周边乡镇本项目属专业型市场，相对其他商业地产或住宅地产来说，其目标客群的类型具有较强的明确性，可大致分为：原有相关行业经营者（购买自营或租赁经营）；城市周边区域的相关行业经营者；周边城市的汽配、汽饰等相关行业经营者；投资型客群。商业定位商业定位商业目标客群60%30%10%有腊阻日扎触绕炸奈褂生稚酌断坠乓萝灿熔峭灭禹肋釉逼界普龙劈汾涩栖2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案商业定位商业定位商业目标客群经营客源经营客源 + + 投资客源投资客源 + + 租赁客源租赁客源 三大主导客
77、源三大主导客源 圈住自营客户，创造投资客户，分流租赁客户圈住自营客户，创造投资客户，分流租赁客户 如何有序导入，互相联动，促进价格增长如何有序导入，互相联动，促进价格增长 客源导入顺序客源导入顺序 引入品牌商家引入品牌商家 吸引投资客群吸引投资客群 圈住新生经营户和泛投资客户圈住新生经营户和泛投资客户 吸纳租赁客户吸纳租赁客户 率先圈住原有经营户率先圈住原有经营户镭驱角卖娱膘箔熬密沦针瞩藩宗笼衙还李出粉账异能忧烛逮墅粟舍戏漓刘2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案商业定位商业定位价格定位商业价格建议商业价格建议定价策略定价策略不是完全专业市场类比定
78、价，而是充分结合区位价值定价不是完全专业市场类比定价，而是充分结合区位价值定价 做到同类专业市场能截流，区域间能分流做到同类专业市场能截流，区域间能分流价格测算方法价格测算方法1、同期静态类似项目比较法2、租金收益法 结合以上两种方法，根据邹城本年度的经济发展趋势及经验对本项目未来开售做出价格校对。价格测算参照指标内容价格测算参照指标内容根据本项目的特征，特选择目前其他可比性项目：义务商贸城与本项目进行类比分析。其中评估子项及评估数值根据行业和地方惯例及公司从业经验得出。葬撵坛关溜饰寨空缸俗茵炭旗菲代翻胞宇穿碎纫祁嫉送欢别打抱妆棍梆梦2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国
79、际汽配五金机电商贸城提案商业定位商业定位价格定位参考因素参考因素本项目本项目义乌商贸城义乌商贸城平均价格（元/）4500（均价）位置201618交通1089周边环境1089人流量151214建筑设计布局1099物业管理1099营销策划151414产品形态1089总分1008491一期均价建议一期均价建议同期静态类似项目比较法参照义乌商贸城，本项商铺对应均价为 售价=4500/91*84=41534153元/平米梢蔓褐莲喻至惑傲淬大粤隘枕养议侮波逢弯稿削殖遭汐鄂霞唾萍目彼绦韩2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案商业定位商业定位价格定位价格修正价格修
80、正邹城目前专业汽车大市场的租金回报年限一般为15年，目前本项目区域内租金15-21元/平米/月，考虑到后期租金上涨，以21元/平米/月计算：售价=月租金*12个月*回报年限 =21*12*15=37803780元元/ /平米平米与以上通过市场方法计算相差约373元/平米，所以取平均价3780+4130/2=3955元/平米取整数，故定为取整数，故定为40004000元元/ /平米平米。侗淮硕绕哪楚宽苟辨嘻资彼孽喝绥凹蜀卞乐砾黄厦闹遭踌例徒滇碉屉直嚏2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案商业定位建议商业定位建议（4S）汽车专卖中心信息提供服务零部件销
81、售整车销售服务中心按揭窗口保险理赔窗口牌照窗口税务窗口车管所窗口公安检测窗口汽车俱乐部新车发布车友沙龙轻/重型汽配中心新车加油站办公商务中心旧车拍卖中心汽车美容养护中心汽车维修美容养护服务中心酒店、餐饮物业管理租赁中心物业租赁中心汽汽配配五五金金机机电电城城商商务务集集成成平平台台五金机电专卖中心眷揭窝淹碱首肃争子襟剑怕吐侵役撰摔奏姑罩柞树稍疤予信扬懒糊腥怨肉2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案住宅定位住宅定位住宅案名建议住宅案名建议 住宅客源住宅客源针对自住客户，以区域初步改善及初次置业为主针对自住客户，以区域初步改善及初次置业为主唐臣逸品释义
82、：逸的精神源于老庄的道家思想,最富有传统美学意味。庄子“逍遥游”其实就是“逸”的精神的反映。逸品的意思：逸品的意思：隐的状态，遗世独立,不随波逐流的艺术倾向，完全自由的豁达的精神境界，以简为尚,炫烂之极归于平淡的艺术定位；本项目住宅南邻唐王山，北靠唐王湖，所以案名建议为“唐臣逸品”，另外谐音“汤臣一品”。言暂硕疼申阅聚滩江霜凶火绒赂菩射禁畅擅限膊违栅踪痕酬切庸害保嗡杯2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案住宅定位住宅定位价格定位项项 目目本项目本项目万佳阳光城万佳阳光城名鉴田园名鉴田园平均价格（元/）34003160权重40%60%位置151213
83、11交通10777周边环境10887规划设计10798户型面积10798景观10799各项配套5777产品类型15111314开发商品牌10978营销策划5443总分100798682挡逼袍劈舰臂迅灾暑柞硫叼岔炎借于第早柏侈倡琳鹿痢端菌锚毯渤芥消勺2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案住宅定位住宅定位价格定位1、参照万佳阳光城，本项目住宅部分对应均价为 售价=3400/86*79=31233123元/平米2、参照名鉴田园，本项目住宅部分对应均价为 售价=3160/82*79=30443044元/平米3、类比所得均价分别乘以各项目参照权重 本项目售价
84、=3123*40%+3044*60%=30763076元元/ /平米平米4、考虑到区域未来发展，住宅目前为准现房，以半年为入市期限，以价格年增长率为10%计算 本项目售价本项目售价=3076*1.05=32203220元元/ /平米平米取整建议本项目售价取整建议本项目售价为32003200元元/ /平米，加上市场自然增幅和后期运营，平米，加上市场自然增幅和后期运营，建议整体均价目标为建议整体均价目标为35003500元元/ /平米平米.瞪玫桨僻涂揖乐卷匡留盔丹攒隧毫耀民沥系漱蛹府古椅醒菌沛烦皇笺妈信2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案营销篇销售招
85、商策略销售招商策略营销攻击营销攻击销售组织框架销售组织框架项目包装项目包装妈阎道悲渡蔼妄醒洗足昨晴识屠扎默庙颂萍轿贸溪桐戮呻展桅坑法遇氢勾2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案销售招商策略销售招商策略q成功率高成功率高q资金压力资金压力q回报期长回报期长q成功率低成功率低q后包租恐惧后包租恐惧q回报风险回报风险q成功率中成功率中q售价想象低售价想象低q分割矛盾分割矛盾卖卖不卖不卖持有出租持有出租租约销售租约销售售后包租售后包租租售方式选择租售方式选择贼撒涣治蚁弘低白稳态肮救喇晃可雨肿佛抡盎咽篮腺楞部侗矮忿挪茂餐成2010年城刚领国际汽配五金机电商贸
86、城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案q成功率高成功率高q推广活动推广活动 客户关系管理客户关系管理 租租务管理务管理 物业管理物业管理q成功率低成功率低q纯物业管理或招商管理纯物业管理或招商管理统一经营统一经营散户自营散户自营大规模规划商业大规模规划商业租售方式选择租售方式选择销售招商策略销售招商策略任言槐闯廊蛔舀深妥璃轰巷恳蓟豺该近式务荔耕巫汹兴七老保遏獭惰翌从2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案销售招商策略销售招商策略营销运作思路营销运作思路招商、销售并举招商、销售并举 给刽揽搀对揖殖瓣万颓洛季嘘氰溯捌训觉亏倍扔枷娥招酌薄炽澄撒草
87、徒费2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案项目自身期望目标专业市场批发导向专业市场窗口型批发专业市场邹城汽配五金机电第一形象政府交通部门办公地1、进一步提升集团的品牌影响力；2、逐步树立集团国内领先的商业地产开发商、运营商的品牌形象；3、打造邹城第一、全国一流的一站式汽车服务平台；4、实现项目的较高价格快速销售；5、保障后期经营顺畅。 销售招商策略销售招商策略盘骆熏宽严绪李蝶雪尉取辑掉煌哑慕眷咒砍蓑椎焚园酬潍陷膨杂独蛆痒稚2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案两条（营销）路线相互促进两条（营销）路线相互
88、促进产业路线直接销售目标专业市场商户投资路线主力目标：投资客户经营户：大部分为自营，经营有保证q产业路线促进投资路线q投资路线促进产业路线投资客：高价值产业铺，大批投资客看中，有升值空间，租不如买销售招商策略销售招商策略淄瀑由寝栗侥雁裹邢随闰挝忧匹擎宝虹绕俏粤沫管庞趟篡道苟循通烫矣策2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案产业服务产业服务销售销售优惠招商优惠招商1、免费加入“中国汽配网汽配业的阿里巴巴”；2、优先国内外展会重点推广；3、引入邹城市行业协会；4、建立市场运营中心。以服务切入销售直接切直接切 入销售入销售先服务，后销售先服务，后销售1、设
89、立半年左右的免租期；2、免收一年的市场管理费；3、对签定长期经营协议的商户给予更多的优惠措施。给予市场充分信心；提供综合价值、综合服务销售招商策略销售招商策略夜川达烤锹竿僧章太正柔眩酝恃鲜谬痴位儡胶鬼万奥觅盗午迁膊扩盾厄女2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案销售招商策略销售招商策略叶咖窟炸梧碗整罢拽可隋俊闹揖落疵毁诅秩柑泪昨胶固迟湿毛庐雅祈熊去2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案销售招商策略销售招商策略招商的成功与否，是关乎后期经营问题与影响前期营销中投资者信心的决定性因素之一,也即是说,它不仅关系
90、到发展商的资金能否顺利回笼,也是影响后期经营的关键。作为立于企业的战略高度的招商营销，怎么说服商户往往成为商业物业成功营销的第一步。由于本项目细节存在不确定性，目前先针对整体策略、招商客群、招商方式、招商推广作初步阐述。本项目招商定位：立足邹城、辐射周边本项目招商定位：立足邹城、辐射周边颇睦值钦吟炳臀识狡跪病影雕肿哑砷铲禁析抿癌怪程苛塘萌跨滓昧帆孩趟2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案1、总体策略、总体策略前期招商手册等资料的派发仅针对主力目标商户展开，不得对其它商户派发招商手册；前期充分利用销售推广和宣传，来提高招商的影响力；配合销售状况在第二
91、轮的强销期后，采用招商手册、宣传页派发和人员推广的方法扩大宣传面；2、争取当地政府最大支持、争取当地政府最大支持本市场建成规范化的样板市场，有机会成为政府公务车及出租车、二手车行业定点售后服务区，可将可将处处理交通事故、车辆曝光缴款、车辆年检、车辆上牌、车辆评估等单位在本案设立分支机构理交通事故、车辆曝光缴款、车辆年检、车辆上牌、车辆评估等单位在本案设立分支机构。由开发商（管理公司）与政府相关职能部门组成汽配城管委会，联合对今后市场的日常运营进行监督、协调。这样既能有利市场将来的良性发展，增强招商客群对将来市场经营的信心，同时也可借管委会成立（如进驻揭牌仪式）制造舆论关注。3、与当地影响力大的
92、媒体充分支持、与当地影响力大的媒体充分支持对于举办的公关活动，媒体的跟踪报道要跟上步伐。在活动前大造声势，形成一种轰动效应；在活动中现场报道，让论坛或是座谈的动态尽展社会；在活动后跟踪报道，扩大影响4、完善的商业手册、完善的商业手册销售招商策略销售招商策略焊侦点氯悦尹尉赤论倚远靠株虑棠三侩活咆浮姚模印媳阂受冻钮淤崖功逃2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案采取自主招商为主采取自主招商为主A、主力商户（品牌连锁店、经销商，本地售后服务大户）、主力商户（品牌连锁店、经销商，本地售后服务大户）主要采用直接招商的形式：主要采用直接招商的形式：目标客户收集目
93、标客户收集准客户确定准客户确定招商顾问拜访招商顾问拜访项目推介（递交招商手册）项目推介（递交招商手册）合作洽谈合作洽谈达成合作意向达成合作意向签订合作合同书签订合作合同书B、散户招商采用常规推广模式：、散户招商采用常规推广模式：目标客户确定目标客户确定派发招商折页和DM直邮确定准客户准客户回访达成合作意向进行商户资格审查签订租赁合同销售招商策略销售招商策略误屈肮凋礼神塘聋谆恫厅巡垢柱婉戊烬孩理叠筷菇漆揭扼均杂嘘逼烷汲嫡2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案营销攻击营销攻击A A：品牌售后服务连锁店、知名汽配经销商、代理商：品牌售后服务连锁店、知名汽
94、配经销商、代理商主要是指在汽车服务行业内享有一定声誉及影响力，带动市场人流作用显著，且对散户进驻具有较强感召力的知名品牌连锁店、经销商、代理商等。对于此类客群可根据具体情况给予一定免租期使用，或一定期限内酌情减收租金，同时享有租赁商铺的优先选择权。B B：当地具有：当地具有“领头羊领头羊”作用售后服务大户作用售后服务大户C: C: 前前5050户进驻的客户。户进驻的客户。在所有优惠政策的基础上，再享受招商租金的9.5折优惠D: D: 前前51-10051-100户进驻的客户。户进驻的客户。在所有优惠政策的基础上，再享受招商租金的9.8折优惠E E：银行为租、售客户提供融资支持：银行为租、售客户
95、提供融资支持F:F:按揭贷款、小额流动资金贷款利率从低，担保形式可更灵活。按揭贷款、小额流动资金贷款利率从低，担保形式可更灵活。按租期实行优惠,租金优惠按租约年限不同，优惠程度不同。一年租约第二年将在原有租金基础上递增10%，两年租约的租户第三年租金将递增10%，以此类推。G：市场推广支持市场推广支持在正式开业的前期，由起汽配城统一在有关媒体进行广告宣传，且不收取经营者的广告费；正式开业后，统一组织汽配城市场推广活动，为商户提供售后服务。筹腻成疟动嚣鸵烧匀像妙屿段症趁瞬枢稿顿洛讲乡腕毙伟音篮埠浙曝乱酬2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案营销攻击营
96、销攻击p按约定条件进场经营，优惠款项一年后退还；若不遵守，扣除优惠款。按约定条件进场经营，优惠款项一年后退还；若不遵守，扣除优惠款。p经营保证金：为了统一业态经营，业户需交纳一定的保证金，一年后返还。经营保证金：为了统一业态经营，业户需交纳一定的保证金，一年后返还。p租赁保证金：租赁者应交付一定费用作为租赁保证金，保证金按照租约期限成正比增减，合同到期后原租赁保证金：租赁者应交付一定费用作为租赁保证金，保证金按照租约期限成正比增减，合同到期后原额退还。额退还。租户必须按汽配城规定时间进店经营服装，并必须符合汽配城的整体经营规划（业态分区）要求。租户必须按汽配城规定时间进店经营服装，并必须符合汽
97、配城的整体经营规划（业态分区）要求。租户必须严格遵守汽配城有关经营管理规定及相关规章制度，服从汽配城的统一管理，维护汽配城的声租户必须严格遵守汽配城有关经营管理规定及相关规章制度，服从汽配城的统一管理，维护汽配城的声誉。誉。租户在汽配城经营必须遵守相关的法律、法规。租户在汽配城经营必须遵守相关的法律、法规。租户必须按照汽配城的规定和要求按时装修、布置店面、入场经营。租户未按规定时间入场经营的，视租户必须按照汽配城的规定和要求按时装修、布置店面、入场经营。租户未按规定时间入场经营的，视为违约。为违约。制约措施制约措施经营要求经营要求纶户减烤芝木悲布撂瑚碾闻腮贤彬混场画屈夫显阅玩龟珊叠槐亨阴履戴华
98、2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案营销攻击营销攻击经营管理方式经营管理方式经营管理内容经营管理内容聘请专业的汽配城经营管理公司；聘请专业的汽配城经营管理公司；组建汽配城经营管理部门，聘请行业内专业的汽配城管理者。组建汽配城经营管理部门，聘请行业内专业的汽配城管理者。组建或聘请专业的汽配城经营管理公司，引入先进的管理理念；组建或聘请专业的汽配城经营管理公司，引入先进的管理理念；按照经营主题，统一招商，并作好相应的功能分区安排；按照经营主题，统一招商，并作好相应的功能分区安排；把握商品的结构，引导商家经营；把握商品的结构，引导商家经营；统一整个项目
99、形象（内铺、街铺），统一信息发布；统一整个项目形象（内铺、街铺），统一信息发布；对邹城汽配城作统一推广，提升汽配城的整体市场形象和知名度；对邹城汽配城作统一推广，提升汽配城的整体市场形象和知名度；组织政府有关部门、发展商、经营商共同参加市场的管理委员，制定管理规定；组织政府有关部门、发展商、经营商共同参加市场的管理委员，制定管理规定；今后时机成熟，成立具有行业特点的中介服务组织或行业协会。今后时机成熟，成立具有行业特点的中介服务组织或行业协会。 如举办大型的公关活动，组织商家参观、考查、举办各类汽配展销会、交易会等如举办大型的公关活动，组织商家参观、考查、举办各类汽配展销会、交易会等武福淫宋号
100、迭优沈獭谚突坯唾烩捻务侯龋拇遭沁条苯咸鹤湿逞课方缓省炙2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案营销攻击营销攻击体验营销体验营销售楼处前广场售楼处前广场关键点：关键点：1、增加可参与性（休憩长椅、遮阳伞） 2、体现生态、自然，多布置植物 3、完善导示系统广场可作为公众休憩场所，提供小型表演舞台和临时的展示空间。苫苔馅拘抄阀栖邮许柳掇午连训攒敝斯虹擎溯汞苞骄哉鲤埋皮稽您绒苇翘2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案2010年城刚领国际汽配五金机电商贸城提案销售推广期组织框架销售推广期组织框架汽配行业协会进驻本地投资客VIP认筹招商大会投资论坛 VIP客
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