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1、上海国际金融大厦上海国际金融大厦投资规划投资规划Cost Planning Cost Planning Case StudyShanghai International Finance Building高高 欣欣 副教授副教授同济大学工程管理研究所（同济大学工程管理研究所（RIPAM)2001.6投资规划投资规划Project Cost Planning前言前言关于上海国际金融大厦投资分析的主要结论关于上海国际金融大厦投资分析的主要结论1 项目总体构思项目总体构思2 项目投资分析项目投资分析4 附录附录3 项目实施的建议项目实施的建议投资规划关于上海国际金融大厦投资分析的主要结论关于上海国际金
2、融大厦投资分析的主要结论投资规划大厦建筑指标1建筑面积 85,000m22使用面积 62,208m23建筑总面积约190m4建筑层数 50层项目目标投资5建筑工程投资 2,964 万美元设备购置及安装工程投资 2,479万美元其它投资 4,506万美元总投资 9,949万美元6平方米造价 1,170.47美元/m2(含土地使用权转让金和银行贷款利息、流动资金)平方米造价 2,964万美元(不含土地使用权转让金和银行贷款利息、流动资金)进度7建设周期 54个月质量廿世纪九十年代具有国际标准的大厦，并成为浦东新区的标志性建筑项目组织项目组织投资规划上海国际金融大厦上海国际金融大厦商业设施商业设施银
3、银行行营营业业大大厅厅办办公公室室（供供出出租租）会会议议室室保保险险库库食食堂堂（供供内内部部使使用用）服服务务大大厅厅邮邮局局商商场场酒酒吧吧、咖咖啡啡厅厅舞舞厅厅餐餐厅厅顶顶层层餐餐厅厅美美容容室室桑桑拿拿浴浴室室俱俱乐乐部部地地下下车车库库辅辅助助用用房房室室外外总总体体建建筑筑面面积积分分配配计计划划投资规划序号部位空间名称建筑面积(m2)使用面积(m2)1地下室保险库房及其它用房300021002设备用房400028003地下停车库300021004辅助用房1000700小计1100077005裙房部分营业大厅280020006邮局1601007服务大厅6704008酒吧、咖啡厅6
4、704009商场1700120010大小会议室、会议厅2830170011多功能厅50030012西式餐厅83050013中式餐厅83050014内部雇员食堂83050015俱乐部1500105016其它用房680328小计14000897817塔楼高级写字楼590004473018顶层餐厅1000800小计6000045530总计8500062208建筑总体构思建筑总体构思投资规划 上海国际金融大厦，位于浦东陆家嘴的金融中心地域，建筑总高度上海国际金融大厦，位于浦东陆家嘴的金融中心地域，建筑总高度为为190米，米，50层，它将是这一地区的一个重要标志性建筑，一方面它将提层，它将是这一地区的一
5、个重要标志性建筑，一方面它将提供供85,000平方米的银行营业厅、高级写字楼及必需的先进附属设施，另一平方米的银行营业厅、高级写字楼及必需的先进附属设施，另一方面它将呈现二十世纪九十年代的时代建筑形象，同时亦融合了古典建方面它将呈现二十世纪九十年代的时代建筑形象，同时亦融合了古典建筑的稳重、磅礴气度。筑的稳重、磅礴气度。 地下室的一、二层将是部分机电设备用房、货物装卸及约停放地下室的一、二层将是部分机电设备用房、货物装卸及约停放300部部汽车的车库。底层及二层将是银行、会议中心、邮电服务、商店及餐厅汽车的车库。底层及二层将是银行、会议中心、邮电服务、商店及餐厅等配套设施，三楼以上是写字楼以及放
6、置在中层或顶层的俱乐部。等配套设施，三楼以上是写字楼以及放置在中层或顶层的俱乐部。 为了体现时代及古典的结合形象，大厦的外墙将采取部分玻璃幕墙为了体现时代及古典的结合形象，大厦的外墙将采取部分玻璃幕墙及部分面砖、花岗石的搭配，以突出其高耸的形态，以及中外、古今结及部分面砖、花岗石的搭配，以突出其高耸的形态，以及中外、古今结合的独特风格。国际金融大厦建成后，不但会成为浦东新区的一个视点合的独特风格。国际金融大厦建成后，不但会成为浦东新区的一个视点标志，亦会与一江之隔的外滩二十年代的建筑群互相呼应，为现代上海标志，亦会与一江之隔的外滩二十年代的建筑群互相呼应，为现代上海整体市容增添光彩。整体市容增
7、添光彩。结构方案构思结构方案构思投资规划机电设备系统构思机电设备系统构思投资规划供电供电弱电弱电机电设备系统构思机电设备系统构思投资规划给排水给排水消防消防机电设备系统构思机电设备系统构思投资规划空调空调电梯电梯项目投资分析项目投资分析投资规划编制说明编制说明编制原则和依据编制原则和依据项目投资分析项目投资分析建筑工程投资建筑工程投资投资规划序号项目名称平方米指标(美元)投资(万美元)占总投资百分比(%)1.1地下结构67.655755.78其中： 预应力超高强离心管桩12.47106 地下室及基础承台32.82279 地下车库13.18112 基础施工措施费9.18781.2上部主体结构69
8、.476256.28其中： 钢筋混凝土柱11.78100 钢筋混凝土梁8.6774 钢筋混凝土楼板12.89110 钢筋混凝土墙体19.56166 其它金属结构0.675 主体施工措施费20.001701.3外部立面装饰66.245635.66其中： 砖墙0.333 双层铝合金窗7.8967 玻璃幕墙及花岗岩58.00493项目投资分析项目投资分析建筑工程投资建筑工程投资投资规划序号项目名称平方米指标(美元)投资(万美元)占总投资百分比(%)1.4建筑作业和辅助设施67.175715.74其中： 屋面4.8942 楼梯0.787 门与五金7.0059 干式隔断10.3387 墙面装修6.675
9、7 楼地面装修5.5647 吊平顶12.44106 厕所15.00127 其它什项4.56391.5精装修62.355305.33其中： 门厅13.33120 电梯厅34.35292 服务大厅4.0036 多功能舞厅2.0018 会议室2.0018 会议厅5.11461.6室外总体11.761001.01建筑工程投资合计348.71296429.79项目投资分析项目投资分析设备购置及安装工程投资设备购置及安装工程投资投资规划序号项目名称平方米指标(美元)投资(万美元)占总投资百分比(%)2.1消防23.41 1992.002.2电器70.005955.982.3空调83.307087.122.
10、4给排水及污水处理22.471911.922.5电梯74.126306.332.6煤气6.24530.532.7管理电脑、电讯等9.44850.852.8擦窗机2.12180.18设备购置及安装工程投资合计291.65247924.92项目投资分析项目投资分析其它投资其它投资投资规划序号项目名称平方米指标(美元)投资(万美元)占总投资百分比(%)3.1建设期物价风险65.415565.593.2不可预见费38.003233.253.3开办费51.184354.373.4临时备用金11.761001.013.5专业费64.005445.47其中： 勘察费3.1827 设计费35.18299 建设
11、监理12.82109 筹建费9.6582 其它咨询费3.18273.6土地使用权转让金141.18120012.063.7贷款利息129.41124811.063.8流动资金11.761001.01其它投资合计530.12450645.29项目合同结构项目合同结构投资规划1995年年10月度资金使用计划月度资金使用计划PM概念序号序号工作内容工作内容计划用款计划用款(万元万元)备注备注本期累计拨入本期累计拨入本期累计支出本期累计支出本期结存本期结存工程款工程款浙江二建支护结构工程部分结算款浙江二建支护结构工程部分结算款浙建总本月预计应付款浙建总本月预计应付款常州网架厂进度款常州网架厂进度款土方款土方款材料款材料款钢筋款钢筋款给排水等工程材料款给排水等工程材料款花岗石预付款花岗石预付款放火门预付款放火门预付款管理费管理费行政管理费行政管理费海关报关费海关报关费合计合计673.0545.0128.0314.58.0240.021.545.073.036.025.010.02.0130.030.0100.0517.5 本期结存本期结存11.11.21.31.41.522.12.22.32.433.13.2下下月月计计划划用用款款说明说明项目经理：项目经理：会计：会计：谢谢 谢谢THANKS
