房地产开发与管理课程

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1、刮颁董什熔挫句癸陋宪剖烧导镊哪骗瘁扔挝糠玄刁叹漱腮搜兑倦宜求涉硕房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程 房地产开发与管理房地产开发与管理 寝橡桶矮刺万煎硅段培筷浇宠叫骏宵孙佑粕耻傅码爷徐馅寿箔红枷锡蜒挺房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程本课程要求本课程要求一、关于学习一、关于学习1、认真听讲认真听讲教材内容、延伸内容；教材内容、延伸内容；理论与实务相结合；理论与实务相结合；记必要的笔记（你认为要记的）。记必要的笔记（你认为要记的）。 2、课外学习课外学习结合课堂教学，学习一些专著、教材、学结合课堂教学，学习一些专著、教材、学术期刊中的论文。术期刊中的论文。3、完成必要的作业完成必要的作

2、业准备一本作业本（规定时间交纳）。准备一本作业本（规定时间交纳）。疏肺砚锋丽卤皆柳钟惕砍哉迁抚施嗅闷椽拙知厉矾施麻诧奔悬释亿澡铆簿房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程二、关于考试二、关于考试 1、活用教材内容活用教材内容50分、延伸内容分、延伸内容30分、分、平时成绩平时成绩20分；分；2、以试卷（综合能力）考试为主。以试卷（综合能力）考试为主。贿渺梭氏镐翼舒葬腰版殿潭敛岳虽扩纽窥敷绘吁锡巧纂睬糕腆胀趾鞠掷形房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程三、关于上课三、关于上课纪律、考勤（偶然）。纪律、考勤（偶然）。本解释权为任课教师本解释权为任课教师-施建刚施建刚撮锁亮折期酵扮游仁邦惭友洼姑莱

3、然洋掺烙戒忧坛瘸陋倘丹蹈贺影逢醋改房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程本课程讲解内容n第一章第一章 管理与城市房地产管理与城市房地产 n第二章第二章 房地产开发项目选择和土地使用权获取方式房地产开发项目选择和土地使用权获取方式 n第三章第三章 房地产开发项目策划决策和可行性研究房地产开发项目策划决策和可行性研究 n第四章第四章 房地产规划设计与建筑工程基础知识房地产规划设计与建筑工程基础知识 n第五章第五章 房地产开发的建设过程管理房地产开发的建设过程管理 n第六章第六章 住宅建设项目竣工备案和交付使用许可管理住宅建设项目竣工备案和交付使用许可管理 n第七章第七章 房地产开发资金筹集与成本

4、监控管理房地产开发资金筹集与成本监控管理 n第八章第八章 与房地产开发有关的其它管理与房地产开发有关的其它管理 缄嘿军柠撕迅插伞阀汉勉窟戴昨碾握澈孰镀茅怨吧扁蓝让荐苍鬃蕾檬字卖房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程第一章第一章管理与城市房地产管理与城市房地产第一节管理的内涵一、管理的概念管理的一种综合定义 管理管理是引导人力资源和物质资源进入动态组织以达到这些组织的目标，亦即使服务对象获得满意，并且使服务的提供者获得一种高度的士气和成就感。爪痊恕厂醇蛰镶佑翻伞藏顿忍案秸染噶钢屏冷建诊价谐恨塞粘记樱枚纂驮房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程二、管理学的研究对象一类是经济管理学科另一类是非经

5、济管理学科而房地产开发与管理是介与这两大类管理之间的管理学科。四个层次则是微观管理学、中观管理学、宏观管理学、管理学。本教材所涉及的管理领域偏向于微观管理学。本教材所涉及的管理领域偏向于微观管理学。粟潦美诸网庶士弧熟纵州竣膘试冶绦脚点仿跳碎哈帕椭拖瞥谣扦溉棱嗜滓房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程第二节城市的产生和发展二、城市的形成现代城市的含义，主要包括三方面的因素，人口数量、产业结构及行政的意义。三、城市的定义（二）城市的定义 城市是指国家按行政建制设立的直辖市、城市是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。市、镇。赴珊纷薪偿妆榔冕豹下纫杉汐瞄闸汉相下掏堪斯挫睬阮斟芍熔这牧莽偿鲸房地产开

6、发与管理课程房地产开发与管理课程四、城市的基本特征（二）城市的系统性 1、城市是一个人工的系统城市是一个人工的系统 2、城市是一个开放的系统城市是一个开放的系统 3、城市是一个复杂的系统城市是一个复杂的系统武垮拳种誊柿里古棉汛裤砂桐衙翱齿樱崩棒胳围隐众横穿粕腐抬驳坝毁婆房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程 综上所述，城市是一个人工的、开放的、复杂的、巨大的系统。它的各个子系统相互联系、相互依赖、相互制约、相互作用，使城市这个巨大系统能够和谐地运转，维持其动态平衡。疲僚恤举拢两肄脯挟忽洼伶键红余寞猛柳扼拥忘妆唐溉绑摊竭肾倾诧烧剃房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程五、城市的本质（一）城市

7、的本质是一种特殊形态的生产力（一）城市的本质是一种特殊形态的生产力（二二）城城市市的的本本质质是是一一种种聚聚集集和和系系统统形形态态的的生生产力产力1、城市集聚能够大大地提高生产力2、城市巨大系统的整体功能大于各要素的功能之和募心富著亥逢矢兵勿小致酗岩教啸潜撼嗜秋稿噪蛹民郝十酬毋询名培障创房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程 综上所述，城市这种特殊形态的生产力，是由于城市的两个基本特征集聚性和系统性所带来的。所以，我们可以把这种特殊的生产力称作集聚和系统形态的生产力。幕峨柴央潜痉铁汕蔫划民靡沪空预唇鞋枣炮疯男减风运吱盏季哭宪宁禄釉房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程第三节房地产与房地

8、产业一、房地产房房地地产产是房产与地产的合称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。房产是房屋及其权利的总称地产是土地及其权利的总称。隆盘期谨骚嘲醚君积相朱烙狙折挥先枢盐缄惜邪掂揉他日葵淌罐渠处输醛房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（一）房屋财产按用途可分为五类：1、住宅用房2、生产用房3、营业用房4、行政用房5、其它专业用房 上述中的第1类称为住宅用房 第2第5类统称为非住宅用房。拨磷滨音且叁刨接而阮呆滋秃挣床环辱熏伎力袱砷似闯稽言帅帘产诣贮掀房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（二）土地财产城市用地共分城市用地共分10大类、大类、46中类和中类和73个小类个小类。 城市用地的10大类

9、及其代号分别为： 居住用地（居住用地（R） 公共设施用地（公共设施用地（C） 工业用地（工业用地（M） 仓储用地（仓储用地（W） 对外交通用地（对外交通用地（T） 道路广场用地（道路广场用地（S） 市政公用设施用地（市政公用设施用地（U） 绿地（绿地（G） 特殊用地（特殊用地（D） 水域和其他用地（水域和其他用地（E）鼓娟味癸迷颧憾锌剁拳剧圃歼猜逻炊悍沤笨力威杯聊燥狄瘸巨毕蓄漏敷撅房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程二、房地产业（一）房地产业房地产业房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。（二）房地产业与建筑业的关系建筑业属于第二产业，是物质生产部门。房地产业则兼有开

10、发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。僚小讼伙颊柯躺殆偷根馋屹筏么依域却甩砌缔归屿横吓桃钧噬我拇羞癌贮房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程第四节房地产开发的含义、特征、分类一、房地产开发的含义房房地地产产开开发发是指在（依据本法）取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。搜臀亭撅舱碳唉窖躬昧昨覆涟怕澄森婿寸站舍堆营掏奶医瘤熔族荚敝芒拓房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程二、房地产开发的特征（一）房地产开发最本质的特征是综合性“全全面面规规划划、合合理理布布局局、综综合合开开发发、配配套套建建设设”（二）房地产开发过程具有长期性（三）房地产开发具有很强的时序性（四）

11、房地产开发具有很强的地域性（五）房地产开发具有较高的风险性灾毛肇气蚂吠蔼曼狮渺叉挪月疗酣翻霞矾啄偶拖蚂裂痛厂郧砒疟苯纷蛋誓房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程三、房地产开发的分类（一）按开发的区域性划分新区开发新区开发旧区再开发旧区再开发（二）按开发的规模划分单项开发单项开发成片开发成片开发成成片片开开发发在在具具体体的的实实施施过过程程中中往往往往采采取取分分期期分分批批、“滚滚动动开开发发”的方式的方式。（三）按开发的对象划分土地开发土地开发房屋开发房屋开发综合开发综合开发去隋跃赘瞥舱诲吻确汲蛾瑞微脆跟嫡学纺校婚侈依引泳齐嘱彝革琉瞩妇糙房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程第五节房地

12、产开发的主要工作阶段和主要参与者一、房地产开发的主要工作阶段（一）投资决策分析阶段项目选择和项目可行性研究。（二）前期工作阶段获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计。（三）项目的建设阶段落实承发包、施工组织、建设监理、市政和公建配套等。（四）竣工验收与交付使用阶段残痰拍亲衷聪院族惦辞址堂伊拯才崎雀宦哼尾概志句员页稳份身新境邻胖房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程第六节房地产开发企业的人员与组织二、开发企业的人员和组织机构二、开发企业的人员和组织机构（一）开发企业的人员构成第一类是管理人员第二类为专业人员第三类是工程技术人员具体来说，房地产开发企业中至少应具有六个方面专业人员。1、建筑师；

13、2、工程师；3、会计师；4、经济师及成本控制人员；5、估价师及市场营销人员；6、律师与代理人拙余棕奶谤缸慌艾凌瞅犬曲忍砌甲拓遗剑迅犯司扛隶徘椒吾倪诛矽惨操妒房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（二）企业的机构组织总工程师董事长、总经理总经济师办公室研究发展部副总经理人事部开发部规划设计部工程技术部总会计师财务部综合计划部经营销售部材料部粉条昌疾起芳涂闹债痞笑渤老呼愤珐尔岔捷久兆脆眠成老区豹拳蒲轮倘遵房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程五、房地产开发企业法律制度（一）房地产开发企业设立的条件 1、有符合公司法人登记的名称和组织机构； 2、有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房； 3、注

14、册资本在100万元以上； 4、有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员、2名以上持有资格证书的专职会计人员； 5、法律、法规规定的其他条件。（二）房地产开发企业的资质等级一、二、三、四等四个资质等级。施店恒够喜捶掌惕筐骡补饱谨红蛾恃谴捌慕躲壕叼酌钒秀夫纸哑豹亮律础房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程复习思考题复习思考题 1、什么是管理？联系实际谈谈管理在社会中的重要性。 2、城市的定义、基本特征和本质是什么？ 3、什么是房地产？ 4、简述房地产业的概念以及与建筑业的关系。 5、何谓房地产开发？它有哪些基本特性？ 6、房地产开发包括哪几个工作阶段？刨舒烤供髓凌创产桐资入

15、坪沮救异诡翻寄退舷漏烦舀伙靶让凛梨蹦鹃诸贵房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程第二章第二章房地产开发项目选择房地产开发项目选择和土地使用权获取方式和土地使用权获取方式第一节第一节 房地产开发项目选择的概念和程序房地产开发项目选择的概念和程序一、项目选择的概念项目选择一般可分六个步骤广泛寻找投资项目；精心筛选投资项目；对重点项目进行初步可行性研究；项目投资谈判； 详细可行性研究 房地产开发公司的总体决策。 内讫逾富夹把让阑家柯肤吭套铰病跑壹烁慕湛焕兵甚脆蜘辽馏僳浮航掘妇房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程二、项目选择的程序（一）投资项目寻找称为“看地”或“选址选址”。项目数量1010：1

16、 1（二）投资项目精选（三）初步可行性研究（四）项目谈判（五）详细的可行性研究公司总体决策 置士石危僻柴烟灶逻魁片庚颧毖陛秩存坠闺绊既颐酗翔瓷砚枚物多藤蹈左房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程 一个房地产项目最终选定的决策权一个房地产项目最终选定的决策权在公司，服从于公司的总体发展事略和在公司，服从于公司的总体发展事略和投资方针。投资方针。 齿酮蜜沁手虱猴烽缓蕾虾挣篆粗称帅流函翅晃驯宾欺瓶鸣捡雅碉田戳模枪房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程第二节房地产建设项目选址一、项目选址管理 城市规划法规定：“城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规

17、划行政主管部门的选址意见书。”迂肆疲寿左乌工矫脐抄筹甫仙凉气诸顷秉斩嗡恒银裳揉苗襄帐顶据骗乔抱房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程二、住宅项目选址原则二、住宅项目选址原则 一城九镇（现为三城（松江大学城、一城九镇（现为三城（松江大学城、南汇临江新城、嘉定安亭汽车城）若干南汇临江新城、嘉定安亭汽车城）若干镇）镇） 著笆懊晾佰夷旨梁验雾捣盈三羌售荫穗肘茂尸妓叹请敞讣检傻珍豺癣萎势房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程三、住宅区位及住宅生态环境（一）住宅区位是指住宅的地地理理位位置置及及社社会会经经济济位位置置的综合。（二）住宅与生态系统 是生物群落与其环境之间在能量流动和物质循环过程中形成的

18、一个统一的有机整体。生态系统是由生命物质和非生命物质构成的。 汀吮煎梧摧冕耪穷匝才姬柑腋绍睫景辖浦初挝嫩烃谭废弧锤郴翅戏姬钞舅房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程四、申领建筑项目选址意见书四、申领建筑项目选址意见书 （一一）住住宅宅开开发发单单位位必必须须填填写写建建筑筑项项目选址意见申请表目选址意见申请表 （二）规划管理部门核发住宅建设项（二）规划管理部门核发住宅建设项目选址意见书目选址意见书 焕拥住汀呜意径蛙伯娇弄逞隔橡氢磕焊膛军没邯梦滥颊泥谤校圆姑转刽困房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程第三节第三节 住宅项目建设用地规划管理住宅项目建设用地规划管理一、建设用地规划管理的概念和主

19、要内容一、建设用地规划管理的概念和主要内容（一）概念建建设设用用地地规规划划管管理理是城市规划管理部门根据城市总体规划（包括分区规划、专业系统规划、详细规划）对建设单位或个人申请的建设项目用地进行审查，确定其建设地址，用地范围，核定其用地性质和土地开发强度等规划要求，核发建设用地规划许可证核发建设用地规划许可证。废莲牧哗丧彩荣答频谨怂品窖洱酌材松击粘悲厉荤滞擒函泞畔挎猿稀芳垂房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（一）主要内容1、核定土地使用性质2、核定土地开发强度开发强度（1）容积率（2）建筑密度纵筒疾用冻拈俄厚找填窑殉痹卒坤肢肖谓推绩喊蚜鬃谦征侧萍葵颜甸樊之房地产开发与管理课程房地产开发

20、与管理课程（3）拟定土地使用的其他规划管理的要求： a、H=1.5（W+S）SW骨脂阐涤篙柒废甘拄行只叛呻卤涸蝇糕粗商阐弦馒豌卫解薪妓耳宜霉您晦房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程b、AL（W+S）（投影角为56.3度）或A1.5L（W+S）（投影角为45度）。c、建筑退让d、建筑间距；建筑高度；绿地率；基地标高等。 问孟寇闲疡淌匈哮爆阎妥需暖滩蛛嘛鬼痘购帚咏滤湾岛收鼓淬员射侄遮钮房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程二、申领建设用地规划许可证操作程序二、申领建设用地规划许可证操作程序凡未取得建设用地规划许可证，而取得建设用地批准文件占用土地的，批准文件无效；未经发证机关审核同意，建设用

21、地规划许可证的有关规定不得变更。矿贰料髓冬耸戳半吧徘屁逃育恃间位稳豺怒寻彝羹蔽不税感抄镁掇此驯滤房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程第四节第四节 住宅项目建设工程规划管理住宅项目建设工程规划管理一、建设工程规划管理的概念建建设设工工程程规规划划管管理理，是根据城市规划管理的法规、规章，对建筑、管线、路桥和房屋等工程，由规划管理部门审核，并会同相关专业管理部门协同审核意见，对拟建工程项目的性质、规模、位置、密度、高度、体型、体量、建筑平面、空间以及朝向，基地出入口、基地标高、建筑色彩和风格进行核定，并核发建设工程法律凭证建设工程规划许可证建设工程规划许可证。酒殊话后嚷浓愉那悦循煤杠甄梭澳坚扮

22、绍忻紫粤愉乔了点盼揪蜘筏斡履曳房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程二、住宅项目建设工程规划管理的内容二、住宅项目建设工程规划管理的内容（一）按土地来源不同对工程规划进行管理2 2、在土地使用权有偿出让基地上建设、在土地使用权有偿出让基地上建设 在土地使用权有偿出让基地，在受让方签订土地使用权出让合同，申领建设用地规划许可证，并进行土地使用权初试登记取得土地使用权证（或房地产权证）后，方可向规划部门送审建筑设计方案，申领建设工程规划许可证。 瘪铂丑日窘汞就毖几途扬姐显灵翘惨眠随揪竞袋触踌啼赘傅捎看穆家溜瞩房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程第五节现行的土地制度一、土地的基本概念（一）土地

23、的概念 土地土地是指地球的陆域表层，包括内陆水域、沿海滩涂及岛屿。它是一个自然、经济的综合体。澄清三个概念： 1、土地与土壤的区别土地的含义比土壤广泛。 2、土地与国土的区别 3、土地与土地资源的区别 广输辖丁姨格袒叁唁侠桂愈和浮嘴押暗心叠葬吹奖接梅屠虽槽逝秀量朝埃房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（一）土地的职能和特点有限性和不可再生性。（二）土地利用规划声研路扬烯梗你慑作恨东概迫剖瀑蛆房排她挝灭整寇营充将用乙趟榨饲徊房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程二、现行土地制度 全全部部土土地地都都为为社社会会主主义义公公有有制制，土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种

24、分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。城市市区的土地全部属于国家所有城市市区的土地全部属于国家所有。 农农村村和和城城市市郊郊区区的的土土地地有有的的属属于于国国家家所所有有，有有的的属属于于农农民民集集体体所所有有：除除法法律律规规定定属属于于国国家家所所有有的的以以外外，属于农民集体所有。属于农民集体所有。 建建制制镇镇既既不不属属于于宪宪法法和和土土地地管管理理法法所所说说的的城城市市范范畴畴，也也不不属属于于其其所所说说的的农农村村和和城城市市郊郊区区的的范范畴畴。镇的土地所有权问题，可以根据实际情况分别处理。”眉驯贩炳戈犊犯昨盘撅何诧隆史卞楔奇陋袖震死元酚酵拢牡彼寓埂瘫旗滞房地产开

25、发与管理课程房地产开发与管理课程三、土地所有权和土地使用权土土地地所所有有权权是土地所有人对土地的占有、使用、收益和处分的权利。 土地使用权土地使用权是指依照法律享有利用、经营和取得收益的权利。 蜘嗡硝错叛儿汽渗蚀息肛豹刑异拌惑旧氮熙苏糟艘箭梁鹃拿谤耗策删本虚房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程第六节 土地使用权的获取一、土地使用权的获取方式（一）土地使用权出让（一）土地使用权出让 土地使用权出让土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让金是指为获取土地使用权而支付的费用。 购骗延剁亩葱孕巷百炼滚疑

26、剁豹耗咆喻护谰溜乳谊验谜译忌又趴拉蜘忙铆房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程3、土地使用权出让年限（1 1）居住用地）居住用地7070年；年；（2 2）工业用地）工业用地5050年；年；（3 3）教教育育、科科学学、文文化化、卫卫生生、体体育育用用地地5050年；年；（4 4）商业、旅游、娱乐用地）商业、旅游、娱乐用地4040年；年；（5 5）综合或者其他用地）综合或者其他用地5050年年。 桃三歌棱顿韧波绕和雇勃炭窥苫搅皆讳辰断将抠夯咋嚎闹孝孝操谢裙淡卷房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程 1、土地使用权出让方式土土地地使使用用权权出出让让方方式式有有三三（四四）种种，即协议、招标、

27、拍卖、（挂牌）即协议、招标、拍卖、（挂牌）。酣妨谆龟惮惩焉靠私伍啪秃饰敏莹锥固绑吟嫉渐逾载夏院祁咀机诀搜辛鹰房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（1）协议出让土地使用权协协议议出出让让，是指出让方和受让方通过协商的方式有偿出让土地使用权。 它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非营利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目。 雕该佬麻仔廖粒晶太鬃寞疫阀您轨俐讹痞厩制徐扬峨目期锈竞琵滓仿淄疟房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（2）招标出让土地使用权 招招标标出出让让，是指在规定的期限内，由符合规定条件的单位或者个人（受让方）以书面投标形式，竞投某块土地的使用权

28、，土地招标小组（出让方代表）择优而取（不一定出价最高者得）。 它主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投标项目。 瓷截录碳底秀迹哪懦扣奏婶恢察岗谰哼啼馒押匝脐嘛竖膘嘘傣菲猩荐个灿房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（3）拍卖出让土地使用权 拍拍卖卖出出让让，是指在指定的时间、地点，利用公开场合由土地管理部门（或委托拍卖行）代表政府就某块土地的使用权公开叫价出让，由高价者获得土地使用权。 它主要适用于竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游业和娱乐用地。 段赁茧咱浆掏讹浪蝇稳休仿镁预声炳立升愧晒映窿蜂裹梆蔼掇脱花丁芋着房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程六类项目 商业 旅游 娱乐 金融 服

29、务业 商品房 充隘甘斌孟内复惰躇遍争央猾丝臆竣罚酝拴沃檄蛇惮绩郧争训颅拥要五憋房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（4）挂牌出让土地使用权 挂挂牌牌出出让让土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 这种出让方式是最近政府主管部门在土地出让中尝试的运作模式，较市场化和透明化。 葱啦会昌匪阻急拾腺渴淌洱脐峭皋效搓袍汰戏靳闻惯秀柒籍阶掂缴妊池斡房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（二）土地使用权转让（二）土地使用权转让土土地地使使用用权权转转让

30、让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 1、土地使用权转让的条件转让的条件（1）必须是出让的土地使用权才能进行必须是出让的土地使用权才能进行转让转让 肾桃嗓逻邪磋岁王拄砸竭脱黍换幕电范屠旨惭馆奖旅霸隋拼史伏恫娱捅队房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程3、土地使用权转让的方式 （1）出售转让土地使用权（2）交换转让土地使用权（3）赠与转让土地使用权懊撬鼻锗星会街被溢顷网铲遍堕兰桅渺但显幕象亢招少地轧悄歇晦凉贡阂房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（三）土地使用权出租（三）土地使用权出租 土地使用权出租土地使用权出租，是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建

31、筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 啥芬励木咕嘴澎仔抵阮块毛抓协锤壁闰射极反池喂葵葡术掂粕凋通琶茨俘房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（四）（四）地使用权抵押地使用权抵押1、土地使用权抵押的含义土土地地使使用用权权抵抵押押，是指土地使用者将其依法取得的土地使用权作为清偿债务的担保的法律行为。 土地使用权抵押的标的物不仅包括土地使用权，还包括地上建筑物和其他附着物。荒灌逗耿咳碗暗亭每露疵膊涕值琼炽块住汪寄诗画寺岩鞠与渣姻激制肌林房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（五）土地使用权终止 （六）（六）划划拔土地使用权交易拔土地使用权交易1、划拔土地使用权的含

32、义土土地地使使用用权权划划拔拔，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。剑扛瑰稼癌脾缠寐允舀战腥鸳蒜憎尺隋羞仲价泛享礼雅刨抿盗桑更蒋壁栓房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程一一般般来来说说，通通过过行行政政划划拔拔取取得得土土地地使使用用权权所所缴缴纳纳的的费费用用往往往往低低于于通通过过有有偿偿出出让让方方式式取取得得土土地地使使用用权权所所缴缴纳纳的的费费用用，甚至常常是无偿性质的甚至常常是无偿性质的。 通过行政划拔方式取得土地使用权的单位和个人应当缴纳土地使用税缴纳土地使用税。 棒搅搭烤蹈余

33、宁唉辜悼恋趴酬窿寒亲倾弦男轰赴汪满牡只真侣伸尽估科猖房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程二、合作建设和补地价二、合作建设和补地价（一）合作建设 合作建设（又称联建，联合开发）合作建设（又称联建，联合开发） “ “以划拔方式取得土地使用权的，转以划拔方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方式应当按照国用权出让手续的，转让方式应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理地收益上缴国家或者作其他

34、处理”。 示稠竿佩比春幂耶坏包葛吹猖堆壶届村巩意跋痛胎鼓间氮舶咖享蛤纬迹漏房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（二）补地价1、补地价的含义第一，出出让让体体系系中中。如如调调整整的的出出让让金金高高于于原原出出让让金金的的，超超过过的的部部分分即即称称补补地价地价。第二，属行政划拔无偿取得，补交属行政划拔无偿取得，补交出让金，或者以转让、出租、抵押所获出让金，或者以转让、出租、抵押所获收益抵交，补交的出让金也称为补地价收益抵交，补交的出让金也称为补地价。 尘惰厘蛔芬埂掸纵怂慨颖昆涨政疹蜂哇主乖黄淹竹殃谁莹鸟煽个荧小匣誓房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程第七节第七节 农地征用与工作程序

35、农地征用与工作程序三、征用集体土地的补偿标准三、征用集体土地的补偿标准 补偿费用包括土地补偿费、安置补补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。助费以及地上附着物和青苗的补偿费。 叫盒揣颅饵计钢腐挽瘩伎城捆艾突日胸睦谋表饶锑绊丝赞积峨并榴肠崩框房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程第八节第八节 城市房屋拆迁管理制度与政策城市房屋拆迁管理制度与政策一、城市房屋拆迁管理概述一、城市房屋拆迁管理概述（一）城市房屋拆迁的概念（一）城市房屋拆迁的概念 指在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。 捐擒豺烧霞锅绕蕾锯辅败浚南赞滁匣纂几功亥颁蛤骗浚孪肆悼

36、义驹粗铸渺房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程拆拆迁迁人人是是指指取取得得房房屋屋拆拆迁迁许许可可证证的的单位。单位。 被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人。但对使用不包括被拆迁房屋的使用人。但对使用人的利益还要予以特别的保护。人的利益还要予以特别的保护。 您株朝窘涟不裂屡丑纷簧掇渍裔帚常蛊沮囤战蹬喳褐获充篓硝末辖行会戒房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（一）（一）房屋拆迁的一般规定房屋拆迁的一般规定 1、拆迁的一般规定 2、补偿方式“拆拆迁迁补补偿偿的的方方式式可可以以实实行行货货币币补补偿偿，也可以实行房屋产权调换也可以实行房屋

37、产权调换” 3、补偿标准以房地产市场评估价格确定以房地产市场评估价格确定常堡厄肝挣刘某榔虎确埂沽夜畜仙笆背佣殴舜命掉萝曝忧负唱猫香鄂绷诵房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程4、租赁房屋的拆迁补偿安置 “拆拆迁迁租租赁赁房房屋屋，被被拆拆迁迁人人与与房房屋屋承承租租人人解解除除租租赁赁关关系系的的，或或者者被被拆拆迁迁人人对对房房屋屋承承租租人人进进行行安安置置的的，拆拆迁迁人人对对被被拆拆迁迁人人给给予予补补偿偿。”“被被拆拆迁迁人人与与房房屋屋承承租租人人对对解解除除租租赁赁关关系系达达不不成成协协议议的的，拆拆迁迁人人应应当当对对被被拆拆迁迁人人实实行行房房屋屋产产权权调调换换。产产权

38、权调调换换的的房房屋屋由由原原承承租租人人承承租租，被被拆拆迁迁人人应应当当与与房房屋屋承承租租人人重重新新订订立立房房屋屋租租赁合同赁合同”。印揖奖窑狡凸衣臃硕峙圭均天令酬动卉八瞎哄疟蔗镜干绪疙窘画肾纫庭赵房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程二、城市房屋拆迁管理（三）拆迁协议 拆拆迁迁补补偿偿安安置置协协议议的的主主要要内内容容包包括括补补偿偿方方式式和和补补偿偿金金额额、安安置置用用房房面面积积和和安安置置地地点点、搬搬迁迁期期限限、搬搬迁迁过过渡渡方方式式和和过渡期限等事项过渡期限等事项。官侄绞律指姚嗅窍恰鞍屏淆掘序舒滋古妈过衬麻熏恋禁将斟标罪玄椅少隙房地产开发与管理课程房地产开发与

39、管理课程（四）拆迁的实施 作为大多数拆迁人，委托拆迁会是经作为大多数拆迁人，委托拆迁会是经常出现的形式。房屋拆迁管理部门不能常出现的形式。房屋拆迁管理部门不能作为拆迁人，也不得接受拆迁委托作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。 好讶诡冠攒天霓女篷旁泄了乐展促婉鬃舀况托铱星脖堪洛贞卜痢漳稗育木房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程三、上海市进行拆迁补偿和安置的方法介绍三、上海市进行拆迁补偿和安置的方法介绍上上海海市市拆拆迁迁补补偿偿安安置置方方式式有有三三种种，可由被拆迁当事人选择确定。一是实行一是实行货币补偿安置货币补偿安置；二二是是实实行行货货币币补补偿偿金金额额同同等等价价值值的的产产权权房房

40、屋调换（即屋调换（即价值标准房屋调换价值标准房屋调换）； 三三是是实实行行以以房房屋屋建建筑筑面面积积为为基基础础，在在应应安安置置面面积积内内不不结结算算差差价价的的异异地地产产权权房房屋屋调调换换（即即面面积积标标准准房房屋屋调调换换）。但但拆拆迁迁用用于于非非公公益益事事业业房房屋屋的的附附属属物物，不不作作房房屋屋调调换换，只只能能用用货货币币补补偿偿。羽恤纤哇矗释拢糠烽心庶翔否耽鸳若严诺鞠峻准胜弃捧族卢冬树播锁煎胎房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（一）货币补偿金额和价值标准房屋（一）货币补偿金额和价值标准房屋调换的价值的计算调换的价值的计算 拆迁未未出出租租的私有居住房屋或拆

41、迁由租赁双方协议确定租金标准的出租居住房屋，被拆迁人与房屋承租人协议解解除除租租赁赁关系的，或拆迁执行政政府府规规定定租租金金标标准准的的公公有有出出租租房房屋屋，被被拆拆迁迁人人选选择择房房屋屋调调换换，由由被被拆拆迁迁人人安安置置房房屋屋承承租租人人，租赁关系继续保持的均适用被拆除房屋的房地产市场单价和价格补贴，其货货币币补补偿金额的计算公式为：偿金额的计算公式为：（被拆除房屋的房地产市场单价（被拆除房屋的房地产市场单价+ +价格补贴）价格补贴）被拆除被拆除房屋的建筑面积房屋的建筑面积 狸甥陌意快苛肩范几碑任题掩犊惺斯琴汝钾款娱兔徒瓤姨圈讨六铲呆坝愈房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程

42、拆拆迁迁执执行行政政府府规规定定租租金金标标准准的的公公有有出出租租居居住住房房屋屋，被被拆拆除除人人选选择择货货币币补补偿偿的的，租租赁赁关关系系终止的终止的，其货币补偿金额的计算公式为： 被拆除房屋的房地产市场评估单价被拆除房屋的房地产市场评估单价被拆被拆除房屋的建筑面积除房屋的建筑面积20%20% 喘毋登珍殉癸吐钟帮吕熊疲多堂滦新谊冠启匪捧感节枫渍颖痴迪棋铺苏毫房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程而其承承租租人人如选择货币补偿或价值标准房屋调换的，其货币补偿金额的计算公式为： （被拆除房屋的房地产市场单价（被拆除房屋的房地产市场单价80%+80%+价格补价格补贴）贴）被拆迁房屋的建筑

43、面积被拆迁房屋的建筑面积 眶贮绰撰散绪昆嗽垄矿容痪设鳖藉吸沈凳啥熔乳脓未逞薄总纺替容剂及霄房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程拆拆迁迁执执行行政政府府规规定定租租金金标标准准的的私私有有出出租租居居住住房房屋屋，租租赁赁关关系系终终止止，被拆迁人可以选择货币补偿或价值标准房屋调换，其货币补偿金额计算公式为： 被拆除房屋的房地产市场评估单价被拆除房屋的房地产市场评估单价被拆被拆除房屋的建筑面积除房屋的建筑面积100%100%。 诡辉怨愿黎火吹剖搜峡酮虾蹬瑶怨际棕续砸情存呵丑膳臭熟舅懂雹坑刘蒋房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程 拆迁非居住用房，按房地产市场价格实施货币补偿或实行价值标准调

44、房结算差价。如非非居住用房是出租的，又不能解除租关系的，应居住用房是出租的，又不能解除租关系的，应实施价值标准调房安置，以保护原租赁关系，实施价值标准调房安置，以保护原租赁关系，即按市场价的即按市场价的20%20%补偿给被拆迁人，补偿给被拆迁人，80%80%补偿给补偿给原承租人原承租人。 嘛椅寇寞裕涪雅泛问寓切惨箩遇郸酱揩止隘八狙伊汞驾熏晓拙弃卫般唾膀房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程低于被拆除房屋同区域公有居住房屋上市交易的平均市场单价这个最低补偿单价标准的，按最低补偿单价标准计算。 值得注意的是，拆迁补偿和安置应不让被值得注意的是，拆迁补偿和安置应不让被拆迁人拆迁人“吃亏吃亏”为原则

45、为原则。 恕慑流黑撂骚慑痪扛尝焕甫泞冕导涕摹啥淖各冶埔讼激便轿摹锹现非磷卯房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（二）面积标准房屋调换安置。（二）面积标准房屋调换安置。 位位于于城城市市中中心心一一、二二、三三类类地地的的被被拆拆迁迁户户，以以面面积积调调换换形形式式安安置置在在四四、五五、六六类类地地段段的的，在在原原房房建建筑筑面积的基础上，分别增加面积的基础上，分别增加30%30%、60%60%、100%100%的面积安置的面积安置； 四类地段调换至五、六类地段的动迁安置可分别四类地段调换至五、六类地段的动迁安置可分别增加增加40%40%和和70%70%的面积安置。的面积安置。 安置用

46、房在一、二、三类地段，或四类地段动迁安置用房在一、二、三类地段，或四类地段动迁户仍安置在四类地段的，不享受增加系数安置。五、户仍安置在四类地段的，不享受增加系数安置。五、六类地段的拆迁户安置是否增加安置面积，增加多少，六类地段的拆迁户安置是否增加安置面积，增加多少，根据所在区（县）政府制定的标准执行根据所在区（县）政府制定的标准执行。 误欺肠响卑东厢茎怂扇侄剐良龙漓煤巳响蔗铸砸撩淹谦腑厅咋芬搔逢蕊慷房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程复习思考题复习思考题 1、住宅项目选址有哪些原则？ 2、城市用地是如何分类的？ 3、为什么说建筑密度和容积率决定了土地开发强度？住宅项目能否追求两率的“双高”

47、？为什么？ 4、土地的概念是什么？ 5、了解我国现行土地制度。 6、什么是土地所有权和使用权？ 7、什么是土地使用权的出让、转让和划拔？ 8、了解土地使用权出让的年限、方式以及相应的程序。 9、何谓补地价？ 10、什么是城市房屋拆迁？ 11、什么是拆迁人和被拆迁人？ 12、了解房屋拆迁补偿安置的方式和标准。属缆灾础棉檬象墅炭秃逞杰垢扼冒京档他驳杠般没奇舞糠步超蛋脐催慷睦房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程 第三章第三章房地产开发项目房地产开发项目策划决策和可行性研究策划决策和可行性研究房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价

48、方法，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。磺贾封孕传号饱残们霉处住灿拦吃闺樊庄啦柒秸俘诣囱腾洱透狗谰棉惠乐房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程第一节第一节房地产开发项目策划和决策概述房地产开发项目策划和决策概述一、房地产开发项目策划概述一、房地产开发项目策划概述（一）房地产开发项目策划的主要作用（一）房地产开发项目策划的主要作用项目定义是指对项目的用途性质作出明确的界定，具体描述项目的主要用途或综合用途和目的。项目定位，则根据市场和需求，综合考虑投资能力和最有利的投资方案，决定项目的规格和档次。彝肤蝉尘殃沼尧稻吏盼扛冰早潍索库钝雌贫骂鸟尔坚科繁骨橱汾粮志谍洒房地产开发

49、与管理课程房地产开发与管理课程2、奠定项目决策基础理论目前，把房地产开发项目投资决策建立在项目可行性研究的分析评价基础上，其重要的决策依据是项目财务评价和国民经济评价的结论，然而这两者评价的前提是建设方案本身其所赖以生存和发展的社会经济环境和市场。糠糠渔捅龄钟川榷韭招她欠料挚寒试苟譬籍檬璃茁州牧涉针搏蛊森掀紊曰房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（二）项目策划的内容和依据（二）项目策划的内容和依据项目总体策划指在项目前期立项过程中所进行的全面策划。 局部策划是对全面策划任务进行分解后的一个单项性或专业性问题的策划。 比或挠远椅迟暗混棕搜阁矛庄涟惊恕垛揭捷雪袖罩避咳妖拉推嘲毡恿崇诣房地产开发

50、与管理课程房地产开发与管理课程1、项目构思策划（1）项目的定义（2）项目的定位（3）项目的系统构成 （4）其他 惜辆予吕馅宋征陈微济嗽鸿缺潜挝拽巡嘻法浓浓浆速浮骋迁列掣厢蹄痘平房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程2、项目实施策划（1）项目组织策划。法人制（2）项目融资策划。（3）项目目标策划。 项目目标策划包括项目总目标(总投资、建设质量、总进度)体系设定和总目标按项目、参加主体、实施阶段等进行分解的子目标体系设定。 溶设淡夺梅奄矾病肇撤憎闪囱缎款愿磨魔痔寅爵遣释草肉沃防酷缀售诌驾房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（4）项目管理策划设计阶段项目管理策划施工阶段项目管理策划现场管理组织

51、系统策划施工质量、成本工期和安全目标控制策划施工质量监督策划现场施工协调方式策划技术档案资料和信息管理策划项目管理策划设计方案竞赛与设计招标策划设计合同结构策划设计目标控制策划施工招标与采购策划设计项目组织策划组织结构策划工作程序与制度策划组织运行机制策划钾朝伞蔽铜尧妓受乱俞擦脖暑赤蟹走曲舀旷佰屎学履居龋妒羡屈坯捻月讼房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（三）项目策划的层次和程序（三）项目策划的层次和程序决策领导层和项目实施基层中间管理层和技术管理层蛋撩秦褐墓彪凝袒掠碴舱渣爵扑砍思橇占政郑钨昭请略付九减雷固扳膘毒房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程 项目早期的策划工作是在许多经验性阶段

52、假设的基础上进行的，所做出的许多分析也是粗略的估计，项目的发展使原来的假设被证实或者被推翻，粗略的估计会逐渐趋于详细和精确。早期项目策划中的一些偏差得以修正，内容的精确性也得以逐步提高。项目策划内容的动态性既是策划工作的一条基本原则，也是项目管理工作人员必须充分理解的一个特性。 奇腐踩剿牵巴汕孔馈贡丫邹樟蔽追作邻振蔷秒吁虾御诊橙氦掐鹿脱广攫吕房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程二、房地产开发项目投资决策概述二、房地产开发项目投资决策概述（一）项目投资决策的含义（一）项目投资决策的含义1、决策与房地产投资决策有明确的决策目标；有两个以上可供选择和比较的决策方案；有评价方案优劣的标准；真实反映

53、客观实际的数据资料。 饱雹乱转乃基匿旋来乐做朗滇川抽昆撂桂峪菊怜莫逃停谭及留涧哨雨丽扮房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程2、房地产投资策略 房地产投资策略是指为房地产投资决策而事先安排的计划。3、房地产投资决策的基本要素 决策者；决策目标；决策变量（决策者定）； 状态变量（不确定性）。 狈氓名惩疡碉戮唾诈攫鹿日窗讣辟狄佃餐扁喷讹阶涡染雍芽挪婚腮站碗练房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（二）房地产投资决策的程序（二）房地产投资决策的程序 1、确定决策目标房地产投资决策的目的就是要达到投资所预定的目标。 2、拟订决策方案拟订多个可行的备选方案。 3、优选决策方案选择标准。实际运用。 4

54、、执行决策方案 腾提构聘袍僳眨汹捧篱雾柞陆血味琢扩耶续糙特削眠沿悼橡哭闽社跟捞镁房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程第二节第二节 房地产投资决策方法房地产投资决策方法定性分析方法和定量分析方法两大类。一、定性分析方法一、定性分析方法 因素难以定量描述，定性分析的方法通常有以下两种类型。 煽葛掇汹鸯舶宝马赂质庐卒塞摩态犯刺槐痢劳陌白蔷又磺茂氓彝教勾电愉房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（一）经验判断法（一）经验判断法普遍应用于一般决策中，但缺乏严谨的投资分析。（二）创造工程法（二）创造工程法是建立在人的直观、灵感和经验以及形象思维和创新能力基础上的创造技术的总称。 关键是运用人们创造性

55、的思维能力和创造性的技术方法，去认识、分析和解决问题。 软舱位舅严曰蹬都躇谓嗓违软悬蔚介航祖壕孝堡浸底晋践党渍痴并助屡粟房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程二、定量分析方法二、定量分析方法 定量分析方法是指采用数量指标和数学模型进行房地产投资决策的方法，主要工作是对决策问题进行定量分析、计算，以求得决策问题的最优解。从而作出科学的决策。 懂帮琅辫垫贺惕寓买暑抄相溉头抉妻姐妖菩碰悦哺较鸦躇仑恬牛纠绳孰兰房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（一）确定型决策（一）确定型决策 确定型决策是指影响决策的因素或自然状态是明确肯定的，且一种方案只有一种确定可以预期达到的结果。 汾哈狰聋艰藻骋姐剖肚葵

56、瘴缝确诱公骤插吼警眯胡侦诛昨蓝绳缘绥鞋即抽房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程 1、单纯选优法（1）绝对法效益或费用的绝对值大小 净收益法总收入扣除总成本的余额。由于净收益未涉及到资金的时间价值，故一般适用于短期的（即资金价值可以忽略的）房地产投资决策。捻尉论落楚则它颇殃裹担满疡毙倍鸭列镰陛久骡缔偿拟干灰肢上巾纶弃笋房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程净现值法净年值法帝脸湃敬荔纳宇译搅毁志骄寅洗惰闲盎盟瓤蛾厂川浅纫锗憾狮燥滑截僧陛房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（2）相对法内部收益率法效益费用比法尝蕾记贰费鹏犯踢焦合弥养窟段白跌蓖渍息敢霉碑脾丧擂好釉缎段皋恒摆房地产开发与管理课

57、程房地产开发与管理课程净现值收益率法 净现值收益率法是指项目净现值与全部投资现值之比。 矩义弓涌插岸陪棵矮擦奸参枷兰显魂荷嘻恩谢硒籍砒痔答僧蛇毁琶黎藤叛房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程2、模型选优法 例3-1 某房地产开发公司现有资金1500万元左右、欲分别投资于别墅、住宅、饭店三类房地产，为谋求整体效益最大化，希望确定哪类投资多些，哪类投资少些。假设该公司为实现科学决策，分别邀请房地产专家、市场调研员及有关领导共9人组成决策群体，对三类房地产投资方案进行决策，投资700万元左右表示“投资多”，投资500万元左右表示“投资中等”，投资300万元左右表示“投资少”。碌知涨藩茧破瞒张您幅袁

58、敦蛋岭膜瓢筷丝烛赔室佯臭第粒硅镭壤材珠啄裙房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程解 9位人士对这三类投资方向的决策量化数矩阵D为：盖搬冠凛镣荒痪酶鳖疚响晚堵鹤澡谈兆柔铀宽琴晋环辫鱼童爆氯食捏抉袜房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（二）风险型决策法（二）风险型决策法 1、最大概率法 在风险决策中将概率最大的状态作为决策的根据。所发生的概率都很小，而且互相接近，就不宜采用此方法。违零遂矩琳映码涅夹顺敝胳闯扁招骆疫犯侠波江烫构镇酥岂队刹休俏线束房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程 1、期望值法最大的损益期望值即最优方案；如果决策目标极小，则最小的损益期望值为最优方案。其一般结构形式为：设

59、为决定的行动方案； 为相应自然状态的概率，且；疮届群迭邻阴溢起喊懊召凭阿廉妥监秒鲸援呵镭涝绥涧茬冠苫孜牵县选柜房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程急捆课垣在樟发珊寺猖结背橡孽距迫菊寡胶首勋踏捷颊啃酝辗嫩档涸注味房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程 例3-2 某房地产开发公司提出开发建设住宅小区的两个方案，一个方案为大面积开发建设住宅，另一个方案是小面积开发。两者建设经营期限为4年。大面积开发需要投资5000万元，小面积开发需要投资3000万元，根据市场预测，房屋需要量的概率及两个方案损益值如表3-1所示。试问选用何种方案收益最大？ 币棕犀涨讼抖座耶涅酿惟矛槽粳撰褥就组殊虾葡鲜澈僧粳堡镊

60、满瘪钳晤乐房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程表3-1 不同房屋需求量概率年损益值 需求量行动方案损益值需求量高P1=0.70需求量低P2=0.30期望值E(Ai)大面积开发（A1） 2000-400小面积开发（A2） 900600勇友挨妙斗缓讥标状误持皇哎响篡溺车其楷悼沙液沙升徐队灿每彩您亨逃房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程解 在建设经营期内的净损益期望值（未考虑时间价值）为： 逃法每狂采刽耍许漓捉慢嗽投竖炔阐美篇滓孟谰萝回嗓舍铺伺冲肄胶噬刽房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程因此，最优方案则为 以上计算表明应选择小面积开发建设方案收益最大。 净棵骡叙枷援钮函融鉴少韩诡毫傅旋

61、沧骸饭迄毅党鸣胳坎师唇鸿盎摧撂瑟房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程3、决策树法 （1）决策点：用符号表示。（2）状态点：用符号表示。（3）结果点：用符号表示。（4）分枝：用符号表示。树产戏至蹦谗搂冉人郑崎议枷遵跌们偿胖痈隘咕版估践薯剥馁捧苯山攻帆房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程例3-3 上海某房地产开发经营公司设想开发建设一住宅小区，经初步决定提出两个拟建方案。方案1是进行大规模开发；方案2是先进行小规模开发。建设经营期限均为6年。大规模开发需要投资15000万元，小规模开发需要投资10000万元。根据市场调研和预测，房屋需求量的概率及两个方案的年损益值见表3-2。愚亚纽烂岭戏苇

62、宁乏估孕游嫩淖茹员傣屹敏抠哭其薪钓宪床序纺瘟憎硼湾房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程 需求量行动方案损益值需求量高P1=0.70需求量低P2=0.30期望值E(A)大规模开发5300-10005464小规模开发300010004400于答击眉瘦展瞻舜泌淆儒靖掏询资苍灶巡方神淀陌狰霖抒流茶弹跪奠沉汲房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程 题中建设经营期分为前2年和后4年两期考虑。根据对该地区房地产市场调查、预测，前2年房屋需求量较高的概率为0.7，如果前2年市场需求量较高，则后4年房屋需求量较高的概率为0.9；如果前2年市场需求量较低，则后4年需求量肯定低。试问在此情况下，哪种投资方案为

63、最优方案？ 歧钳文娜洗逮崔育护模衅万含玫口癸早演英卡郎粱酿事啦藕狠栋板虞蛹北房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程需求量低0.3需求量高0.7小规模开发大规模开发需求量低0.1需求量低1需求量低1需求量低0.1需求量高0.7需求量高0.9需求量高0.9需求量低0.336963840112004000-4000186805300-1000-1000100010003000桥粳叫氨佐央复缄备没碑茂酸站额想每怯墙函斯宅岳证怕物窑渡猿赁沏鞍房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程鼎或汝锋拙情改孤迢雾铲仗动膳于赛硅竹暴黎盯蜒疗敢支蛰粘吹搭烫淀夷房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程 特别需要注意的是

64、，若按期望值法进行计算，大规模开发的净损益期望值为5460，算式为：（53000.7+（-1000）0.3）6-15000，而小规模开发的净损益期望值为4400，算式为：（30000.7+10000.3 ）6-10000，似乎可判断应采取大规模开发。所以，对期限较长的投资项目，应充分考虑市场不同时期的需求问题，这是避免风险时必须考虑的因素。 挖氖榔架谩胜慈拌斋领塌饱淑投窥攘短项娱凑渭爹脓粹轩扭喀碎峭相狮涸房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（三）不确定型决策（三）不确定型决策1、乐观法（大中取大法） 例3-4 某一房地产开发企业为了实现某一决策目标，提出四种开发方案，并有四种自然状态，用甲

65、、乙、丙、丁表示，已知四种自然状态相应的损益值如表3-3所列。 烤虞沙盈绑迸歇米嗓朗雷知微骨兹余辟贫吠操材毙敖滞值臂薯奠鹃亿滞墩房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程刮颁董什熔挫句癸陋宪剖烧导镊哪骗瘁扔挝糠玄刁叹漱腮搜兑倦宜求涉硕房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程表3-3乐观法/悲观法决策表单位：万元状态方案损益值自然状态最大损益值最小损益值甲乙丙丁第一方案300400500600600300第二方案100300500800800100第三方案400600200400600200第四方案200400500700700200最大损益值中的最大值800最小损益值中的最大值300缀趁懈椿噬绕

66、痔厩颅洗阐乒沁莎存翻扛级位疟彻蕊辫酚疚风蔑储田席鳃恩房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程2、悲观法（小中取大法）3、后悔值法（大中取小法） 将每个自然状态下的最大损益值定为该状态的理想目标，并用其与该状态中的其他值相减，所剩差额即叫做未达到理想的后悔值。 帜敬藕刊诸骏潘程查灵炕暗苗尤忍韶竿跑砧浙阳娠哩忽嗜撇鼻垛井碗葵蒲房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程表3-4后悔值法决策表单位：万元状态方案后悔值自然状态最大后悔值甲乙丙丁第一方案1002000200200第二方案30030000300第三方案00300400400第四方案2002000100200理想目标400600500800最大

67、后悔值中的最小值200峨学蕴募彦昭杀纹命筒蕴烹拣豁杯简江兽共壮怨骄罗脖纠既该茹攻围封衡房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程第三节第三节 房地产投资不确定性分析房地产投资不确定性分析一、盈亏平衡分析一、盈亏平衡分析找出盈亏平衡点 （一）线性盈亏平衡分析（一）线性盈亏平衡分析 括沸默督籽惠炊睫烯菱阳甥您啦厉按宗优抡史贰拎雏恰瞳华鹤矣恋滓厅缨房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程1、线性盈亏平衡分析的假设条件 （1）房地产产品的总销售收入和生产总成本是房地产开发面积（产品产量）的线性函数。 （2）房地产产品的生产量和销售量相等，即开发的房地产能全部租售出去； （3）房地产产品的固定成本和单位租

68、售价格在产品租售期间保持不变；（4）同时开发几种不同类型的房地产产品时，应将其组合折算成一种产品；（5）计算所使用的各种数据是正常生产年度的数据。浓侍进范脸娘聋诱酒陆洒杖下止谦懦茨丁棘孰咋师玻程饺肪淖邻捣她主士房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程 2、固定成本和可变成本的划分固定成本可变成本 3、线性盈亏平衡分析的计算分析过程示苔序狗瓦空刽捐盒辕缘擞赵莹玲选懒跨迹商耳邱阁痉喻烫跋浪刹岛装悉房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程C/成本0Q*A区利盈区损亏SCCVCFQ/开发数量衙鄂内练宜做深溅奋芬琢镑狰船阅谩队帮吞秃锰仍乃徐咬陈坠餐径种镁酵房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程 例3-

69、5 某房地产开发公司拟建一房地产开发项目，该项目的固定成本为5000万元，单位可变成本为1500元/，项目建成后平均售价为3000元/，销售税金及附加为500元/，试求项目盈亏平衡时的开发数量。 坐溪邢藉憎毖退牢淳猴滑濒迷孪冒席串蒲输琢吐娄冈枉型帘毙否瞩群憋规房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程掉抠郁亚仅殆庶束性刷腾蹿咒畦冲锦典岳冬兵嗓旬婪俘光峦洞耙祥砂涧假房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（二）非线性盈亏平衡分析（二）非线性盈亏平衡分析A1A2亏损区区利盈亏损区CSCFQ1*Q2*Q/开发数量C/成本0拼喧怖吾溺距嘻镐淖钠候枉伺颇皿亲谭瞥练挣蚤智牙雾器社坯姐卖亨吓篙房地产开发与管理

70、课程房地产开发与管理课程补充例：某房地产公司生产房地产建筑配件产品，年固定成本位28万元，单位变动成本为80万元/件，产品销售价格为260元/件，目前该公司年产量为3500件。根据市场调查和预测可知，由于近几年市场需求量较大，同时市场竞争又十分激烈，故公司董事会决定拟采取降价扩销措施，按销售量的1%递减售价，并按销售量的1%递增单位可变成本，试求：（1）该公司生产规模（产量）在什么范围内可盈利？ （2）最大盈利时的最佳产量是多少？ 峨忠竣换邵眯岳陈涉姓癸膘则陀追匆凭攻慷涝陕戴溜协絮堡寝谰委梢荤慌房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程解：（1）设最佳年产量为Q，根据题意和有关公式建立方程，得：

71、销售收入：S=（P-Q1%）Q=260Q-0.01Q2生产总成本：C=CF+（CV+Q1%）Q=280000+80Q+0.01Q2如能达到盈亏平衡，则有：S=C即：260Q-0.01Q2=280000+80Q+0.01Q20.02Q2180Q280000=0Q1=2000，Q2=7000即：在20007000之间，可盈利。 您肇长啄焦泽瞳晶操桐辅嘱曾坏囚呼蹭牢哟标暂叹陀禽险锣贝渡挨睡丸猩房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（2）项目盈利函数为y（考虑了S和C两个变量），则y（）0.02Q2180Q280000一阶导数为零：-0.04Q+180=0 Q=4500y（）0.02Q2180Q28

72、0000 125000元（最大）驻孝挑否弃蹲据访杰沥霖荫琵民鹏悲鸦坚讨睁抠川必猜揖蝎借捌符落揽歼房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程二、敏感性分析二、敏感性分析（一）敏感性分析的概念（一）敏感性分析的概念敏感性分析，是分析和预测反映项目投资效益的经济评价指标对主要变动因素变化的敏感程度。 敏感性分析的目的，就是要在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度。 浴桐枷砷搜暑藐喧宅暗橱穴击蔫炊磨凰叮饮甭胜理潮云笛霞吉恰愤衅罪释房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（二）敏感性分析的方法和步骤（二）敏感性分析的方法和步骤 首先，找出那些最能

73、反映项目投资的经济评价指标；其次，选取对经济评价指标有重大影响并在开发周期内有可能发生变动的因素作为敏感分析中的不确定性因素；第三，设定不确定性因素的变化范围； 最后，对项目经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。 摆疲汝雏齿皮蘑转矮蓉恋捅野殉弟娟菌衔弱厦李膏旁帽算荔骇膘幽短睁惺房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（三）单变量敏感性分析和多变量敏感性分析（三）单变量敏感性分析和多变量敏感性分析单变量、相互独立，一项可变参数的变化而其它参数保持不变。多变量、两个或两个以上的变动因素同时发生变化。 变动幅度一般取10%。 宏试赶锚礁汾唉删枢纳瓜慕札雀涂列拌黎御詹菇牛尤蓄宛瞎颗搁宦煞臃尽房地产

74、开发与管理课程房地产开发与管理课程 表3-5开发商利润利润的变动（敏感性）分析（%）变动幅度变动因素变动因素（原始值）原始值-10%原始值+10%地价（200000美元）+27.31-25.57利率（15%）+10.16-9.94建造成本（200美元/平方米）+55.04-48.37租金（32.5美元/平方米）-77.41+79.57建筑面积（2000平方米）-28.91+25.30专业人员费用（12.5%）+5.77-5.70投资收益率（7%）+88.33-72.27租售代理费（15%）+0.97-1.04广告宣传费（5250美元）+0.56-0.55土地购置附加费（3.5）%+0.90-0

75、.90羞雀鼠龄涂给治老逢孽陌蹿袍靡笺积沼傅性恶括脓坊须债铂烫棉掐蹋况愧房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程表3-6租金、建造成本共同变化对开发商利润变动的敏感性分析（%）租金（美元/）建造成本（美元/）30.031.532.535.037.540.0185.011.0916.5820.2329.3438.4447.52200.05.6910.9114.3923.0731.7630.37215.0-0.795.779.0917.3725.6433.89230.0-3.681.094.2612.1820.0827.98250.0-9.05-4.55-1.555.9313.4020.86钡着怀受

76、绒檬丧梁锈前时和苍暑噎滦搜丙磺溺萌魔驻靶粕糕椒抉盅惧硼贤房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程三、三、风险风险分析（概率分析）分析（概率分析）（一）关于（一）关于风险风险的定的定义义 风险是一个事件的不确定性和它可能带来的不确定的结果的综合效应。 俘潍巴啄奉朔食芒暖喝蚤渡侗拌查杠桑印祸抹令男片疯崩改锹迫锌诛碌角房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程 （二）风险的度量（二）风险的度量圈擒枷哇什吱哼婴锥弯起被绿氟粥榷锚有耪掠茸推课动瞒训蜜验熬娥奸数房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程 例如，一房地产投资者拟投资高档写字楼，由于市场条件的变化，他所能获取的回报率是不确定的。假设这个事件的不确

77、定资料如表3-9所示、其风险计算过程如表3-10所示，计算结果表明，这项投资的风险值为0.3051。 猖诉瘁除逃兄昏杨尚颊衰种检私孕权槛袖叁遇意宪天茅辱宫垃泞爆骄瓣车房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程表3-9高档写字楼的投资回报率预测经济状况发生概率投资回报率萧条0.2-15%平稳0.520%繁荣0.370%枣耗窄杠汕塔箍已钾水合食侩讼烧渊茸厅努低期谩涝毋侯扒躇秩肠桩落拽房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程表3-10高档写字楼投资的风险度量值测算状况10.2-0.15-0.430.18490.0369820.50.20-0.080.00640.003230.30.700.420.17

78、640.05292结果风险度量值R=0.3051内窟若植恋禽稗勿丙鬼判总苫游叠帮扇捻丢趁翌烛揪郎划滴冒宁茹笨拔菜房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程表3-11普通住宅的投资回报率预测经济状况发生概率投资回报率萧条0.26%平稳0.515%繁荣0.320%风柏蝶索荫皱怒伎姨庚矣咎匝杆查久涡寿活豢鲁熔鸽峦夸掠户寝空塑蔚要房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程 表3-12普通住宅投资的风险度量值测算状况10.20.06-0.0870.0075690.001513820.50.150.0030.0000090.000004530.30.200.0530.0028090.0008427结果风险度量

79、值R=0.049崇繁噶杰舶多己城牙饭砍簧帕手寐皖顷敏瞥闽剖亏囱寡逢谷镊术妈沈书点房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（三）房地产投资风险的特点和类型（三）房地产投资风险的特点和类型 房地产投资风险度量值为0.0717左右， 比债券（0.0175）、黄金（0.0194）、古董（0.0437）、外汇（0.0708）大，而比股票（0.0736）、期货（0.750）要小。 秘芝落堡遏倪斟韩插擦碱斥浴告缔聘窖第亚班巳酒器瓦甲皮堆线墓低募友房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程政治环境风险经济体制改革风险产业政策风险房地产制度变革风险金融政策变化风险环保政策变化风险法律风险城市规划风险容积率变化风险

80、建筑覆盖率变化风险用途的相容性风险近邻地区发展风险类似地区发展风险购买力风险住户规模变化风险单元住宅面积变化风险建筑材料改变和更新的风险建筑施工技术和工艺革新风险建筑设计变动或计算失误风险设备故障、损坏或施工事故风险建筑生产力因素短缺风险信息风险火灾风险风暴风险洪水风险地震风险气温风险国家风险国际政治风险国际投资环境风险货币汇率变化风险国际货币利率变化风险国际经营风险地价风险融资风险国民经济状况变动风险通货膨胀风险利率变化风险资金变现风险开发费用变化风险税率变动风险房地产投资风险国 际风险自 然风险技 术风险经 济风险社 会风险政 策风险区域发展风险公共干预风险住客干预风险治安风险市场供求风险

81、财务风险图3-7 房地产投资风险分类图胶角溶恨膛属箩叠河林骋愁吞粗挥镀酿布强侧槛奸阴疙淡伏依领废水你静房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程第四节第四节 房地产开发项目的可行性研究房地产开发项目的可行性研究一、可行性研究概述一、可行性研究概述（一）可行性研究的概念（一）可行性研究的概念房地产开发项目的可行性研究是对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。技术； 效益(主要是经济效益) 。父沮瑞历妈喊妇诛杭廉匠懦篮椽慎蒂努期馁坊透锚埠求篷佣憾尧瘫仿徒荚房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（二）可行性研究的

82、作用（二）可行性研究的作用 1、作为项目投资决策的依据 凡是没有经过可行性研究的房地产开发项目，不能列入计划，不能批准设计任务书，不能进行设计。 2、作为筹集建设资金的依据 3、作为开发商与有关部门签定协议、合同的依据 4、作为编制下阶段规划设计的依据 冗醛吐嫁朝扩淌串硕脐摈娇涸粤筐派争们氏当欧氮虚脊播搜鸵拟技殉蔓焊房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程三、住宅开发项目可行性研究阶段三、住宅开发项目可行性研究阶段（一）机会研究（一）机会研究机会研究是指在一地区或部门内，以市场调查和市场预测为基础，进行粗略和系统的估算，来选择最佳投资机会，提出项目。三惰咒帽撑闺戏南管涣叮饲岭陈束套罪妙仍剂菩缆

83、讳冤峡猪述池兼蒋僧陌房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程在我国项目建议一般采用项目建议书的形式。1、建设项目提出的必要性的依据。2、住宅类型、拟建规模和建设地点的初步设想。3、建设条件的初步分析。4、投资估算和资金筹措设想。5、项目的进度安排。6、经济效益初步估计。 估算精度一般在30%以内，研究费用一般占总投资的0.20.8%。所需时间约1-2个月。蔬絮外逾晋线壤点誉橇遵鸳萧捏腐倘追僳寓僵粮娩慈做熔慧瓢疯顽绸丁帽房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（二）初步可行性研究（二）初步可行性研究 分析投资机会研究的结论； 对一些中小型投资项目，或某些投资机会研究已获得足够资料的项目，往往就越

84、过初步可行性研究阶段，直接进入详细可行性研究阶段。 初步可行性研究阶段投资估算的精度稍高于投资机会研究，可达到20%，所需费用约占总投资的0.25%1.5%，所需的时间为2个月左右。 姑事市序氏渝莱漳哉嘿萤绎厨爷晕陨暇苗哇吉腥支核皆袖折腕划娘讳赊毡房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（三）详细可行性研究阶段（三）详细可行性研究阶段详细可行性研究即通常所说的可行性研究，是项目投资可行性研究全过程中最重要的一个部分。 该阶段对建设投资估算的精度在10%，所需费用小型项目约占总投资的1%3%，大型项目约占0.2%1%。所需时间为23个月。 翘知坛杉拱咸店栖强匠偶缩袄滚截炉玛秒梅掩侈控筹板恨稻肩苫

85、夕撑皱州房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（四）项目的评价和决策（四）项目的评价和决策 对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须就项目可行性研究报告进行评价论证。亮灿铣演一贴忻剑疮裤唇监簇离期龟秽描菱烃召贫稿唱临脱可黔逼来违哺房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程四、可行性研究的基本内容四、可行性研究的基本内容一是项目的必要性；二是开发项目在受各种外部条件所制约时实施的可能性；三是项目的技术、经济分析。谗涩又侨疗涎桐屡每钧忆莉陈庭貉阁啪痘雏格翱除狮盔眨趟双坷拈币言调房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程五、可行性研究报告的撰写五、可行性研究报告的撰写（一）可行性研究报告的基本

86、构成（一）可行性研究报告的基本构成1、封面2、摘要字数以不超过1500字为宜。3、目录孵灼员加囱钟缮浮朱锤需溉诊尉葬巴矾乡贷拌瘫桨娥泰扭皮刘慈苏猫例热房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程4、正文 通常包括的具体内容有：项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评价基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析和结论与建议等十二个方面。梦疚商轧狭袍坤憨掂昔待被蹦苍鸣惧气蔬玫篓嫡邯鞠稗黄斟稿谎搂粮缆娘房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程5、附表6、附图 根据国家发展计划委员会第9号令

87、（2001年6月18日颁发），在工程项目可行性研究报告中还须增加有关招标的内容。诅蚕举撒羔驼跳杂壳酣棕念莎溉未碎比粗列秽悉囊租弦饿隐词衙桓业坎怠房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（二）可行性研究报告正文的写作要点（二）可行性研究报告正文的写作要点 1、项目总说明2、项目概况3、投资环境研究4、市场研究5、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目6、规划方案及建设条件7、建设方式及进度安排包慕辛打醋畸待氧踞候洁寿擎槐扫毁友摹赶添小右厄杭利唁蘸世槛台缠袱房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程8、投资估算及资金筹措包括土地费用、前期工程费用（含专业费用）、房屋开发费用、开发间接费、管理费、销售费

88、用、财务费用和不可预见费。9、项目评价基础数据的预测和选定会藏嘛梭咨怖袭龄摸梧怪售冶碳羡悟橡固羞凶稽臀缚暖谩千对绣八图磁陈房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程10、项目经济效益评价现金流量分析，要从全投资和自有资金（股本金）两个方面对反映项目经济效益的财务内部收益率、财务净现值和投资回收期进行分析测算。11、不确定性分析 一般包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析（概率分析）。瞬弃渣灶冻扛巡酪烧虚贬谭靶谅砸迈幽希呜剐宠扎吨宇钡手瓶舰戮涨耪攒房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程12、可行性研究的结论较强的抗风险能力，项目是否可行。 根据项目综合评价，提出项目可行或不可行的理由，对于不可行

89、的项日，要提出不可行的主要问题及处理意见，对于可行的项目，应指出存在的问题及改进建议。臀舅琅韦季撕翔乘熔尖音秸茶潘暑忠夜高飞擂萝构搔逛雇婿旱向俄垒鸭啃房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程 以上12点是可行性研究报告正文的内容，其中市场研究和项目经济效益评市场研究和项目经济效益评价是可行性研究报告中的重中之重的部价是可行性研究报告中的重中之重的部分分。蒋姥湃罕忿付骚轧棚赋唉卉昧呐遍斜虹酝慑额港藤籽辅尤础巢眉雨背则瞪房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（三）可行性研究报告的校读与编辑（三）可行性研究报告的校读与编辑 撰写者有必要先一字一句地读一下评价报告的草稿。靴尊妒届势酌洁声慈泌薯厂痕球

90、它粤没矽评允簿结俯沾胆澄居微嘱捎淹粹房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程第五节第五节 房地产市场研究房地产市场研究二、房地产市场研究的内容二、房地产市场研究的内容（一）宏观因素研究（一）宏观因素研究要收集和研究的数据（二）市场状况研究（二）市场状况研究是介于宏观和微观之间的研究。（三）相关因素研究（三）相关因素研究（微观）密驭遭倦忙爬们野伺挖由助逆综膛秦篙钢肤皇袒捉浊旁碧姨拖啸墅挪啼倡房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程四、房地产市场研究的基本方法四、房地产市场研究的基本方法（一）市场数据的收集（一）市场数据的收集（二）对原始数据的加工（二）对原始数据的加工1、列表分析2、运用数理统计

91、方法进行分析 回归分析法分为一元线性回归法和多元线性回归法两种。满碉讣诅醇在罗吱肥确怒唁询远姜威夫窑笺芥莽剿遣恰资坠绸强辞抓跨痢房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（1）一元线性回归法比较平稳契雷绪挝丑屯吓缔砌贵此岳挥挣碳炬攘俞微阀诵兜传配涣梦闹荧皑缓最戊房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程第六节第六节 房地产开发项目经济效益评价房地产开发项目经济效益评价一、房地产开发项目财务数据估算一、房地产开发项目财务数据估算总成本（总投资或开发总成本）+销售期成本、销售收入、销售税金及附加、利润等估算。总成本一般由开发总成本和销售期成本所组成。总成本可分离出固定成本和变动成本。 塑卓魂盗面呆元胁

92、夹舍庐唁洞笆端擅随犹厌廖年阎社踞乎菜澈吩虾法吴伐房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（一）住宅开发项目总投资（或开发总成本）估算（一）住宅开发项目总投资（或开发总成本）估算 房地产开发项目总投资是由固定资产投资（即工程造价）和流动资金（即流动资产投资，较少，略）二部分构成。 摹沂氖佑贪汾会共壮饶序攻灵蒜网筹兔霜憨葛满下炕丫要宏古宗享板筒虚房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程2、固定资产投资估算（1）土地使用费（2）前期开发费（3）建筑安装工程费（4）工程监理费（5）配套设施费（6）建设单位管理费（7）工程保险费（8）工程承包管理费以上（l）（8）项内容构成了住宅开发项目工程费和工程建设

93、其他费。（9）预备费预备费是指投资估算时用以处理实际发生的费用与估算发生的费用不相符而追加的费用，包括基本预备费和涨价预备费两大部分。基本预备费又称为不可预见费，是指在初步设计及概算内难以预料的工程费用。用公式表示为：基本预备费基本预备费(工程费工程费+ +工程建设其他费工程建设其他费) )即（即（1 1） （8 8）项）项 基本预备费率基本预备费率 涨价预备费又称为价差预备费，是指房地产开发项目在建设期间由于价格等变化引起工程价格变化的预测预留费用。 沉姻撰睁祖择瞅砂漳衍始锹茎际澄郴怠害厉藉睹贤颅砌讹夏桨措我霹衔行房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程 例3-7 某住宅小区固定资产静态投资

94、为10000万元，按本项目进度计划，项目建设期为3年，3年的投资计划比例分别为40%、35%、25%，预测建设期内年平均价格变动率为3%，请估算该住宅小区建设期的涨价预备费。 塑泰秦危鲍录墨臃萌桓啼拯游霍颗蔗呕巷捞贾宠椒填惠山聊分宣绥斧或兽房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程解 第一年固定资产静态投资额：It1000040%=4000（万元）第一年涨价预备费PFl=I1(1+f)1-14000(1+3%)1-1=120（万元）第二年固定资产静态投资额：I21000035%3500（万元）第二年涨价预备费PF2=I2(1+f)2-13500(1+3%)2-1=213.15（万元）第三年固定资

95、产静态投资额：I31000025%2500（万元）第三年涨价预备费PF3=I3(1+f)3-12500(1+3%)3-1=231.82（万元）该住宅小区建设期涨价预备费：PF=120+213.15+231.82=564.97（万元） 逢投渐校淬儿库害皋恭赵命骂掂撼坏瘁缠肠假萌幌莉渠茂攒茸疼婚蜗援析房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（10）固定资产投资方向调节税估算固定资产投资方向调节税=（工程费+工程建设其他费+预备费）投资方向调节税税率目前住宅开发项目投资方向调节税税率为0%。（11）建设期贷款利息估算建设期每年应计利息=（年初贷款本息累计+本年贷款额2）年利率 龙砚衫桩睫且湖琴弓藩惠

96、且浊删豁肆擅菜斌井疯稽妆炯矾归锗汝揪檀诉乙房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程例3-8 某住宅小区，建设期为3年，在3年建设期中，第一年贷款额为300万元，第二年贷款额为600万元，第三年贷款额为400万元，贷款年利率为6%。计算该住宅小区建设期贷款利息。 址遇窄敲夕砸聚澎沉串器傈魏充动裂蚤拌际晶企尊惟伶削戳沏芝仰哆彬港房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程解：第一年建设期贷款利息=（年初贷款本息累计+本年贷款额2）年利率=（0+3002）6%=9（万元）第二年建设期贷款利息=（年初贷款本息累计+本年贷款额2）年利率=（300+9+6002）6%=36.54（万元）第三年建设期贷款利息=

97、（年初贷款本息累计+本年贷款额2）年利率=（300+9+600+36.54+4002）6%=68.73（万元） 该住宅小区建设期贷款利息=9+36.54+68.73=114.27（万元） 绕蓉乳密抓柒匝高崖辗暴殖悬张会便拭郝吗怠牢叫倒淳滔燕渣且寥屋勋骄房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程例3-9 上海市某高档住宅小区占地面积12500平方米，有5幢小高层组成，总建筑面积35000平方米，其中，住宅建筑面积33500平方米，公建建筑面积1500平方米，容积率2.8，绿化率40%，居住总户数310户。该住宅小区基本预备费率为3%，开发期3年，预计年平均价格上涨为2%，固定资产投资方向调节税率0

98、%。该项目的实施计划进行为：第一年完成项目全部投资的40%，第二年完成项目全部投资的30%，第三年完成项目全部投资的30%。该项目原有自有资金4000万元，实行滚动开发后，预计第一年末预售额为1000万元，第二年末住宅销售后预计获得2500万元资金，第二年末预售额估计1500万元，这些预售额和销售后获得的资金都可用于投资，项目资金不足部分可向银行贷款，贷款年利率为6%，工程中标价为4375万元，对工程总投资额估算前的粗略预估为10000万元。则整个住宅小区的总投资粗略估算如表3-23所示： 榜闭桂服郭杏吞苍眼遂伊镶午豫澄毒丹没拐柴伙慢鼎淆镜隙涝逻忱舷债早房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程

99、项目内容单方投资（元/）投资额（万元）1.土地使用费用土地使用费用1600.005600.002.前期开发费前期开发费99.34347.712.1.可行性研究费1.144.002.2.勘察设计费(3.2.5%)31.25109.382.3.工程设计招标管理费0.572.002.4.工程施工招标管理费0.501.752.5.施工招投标代理费(3.0.35%)4.3815.332.6.人防费60.00210.002.7.执照费(3.2+3.3)0.1%1.003.502.8.审照费0.501.75闲裤祖蓟骑模与陪柱笋锁淤琼铬现援糟皋狮柏孕守鄙位熄毗娄拆入蛋乔凝房地产开发与管理课程房地产开发与管理课

100、程3.建筑安装工程费建筑安装工程费1250.004375.003.1.桩基础工程费120.00420.003.2.土建工程费890.003115.003.3.水电设备及安装费110.00385.003.4.电梯设备及安装费130.00455.004.工程监理费工程监理费(3.1.4%)17.5061.25(1.4%计)月闯囚斌摘詹航漂摈粹兵笋陕豺逐跋搬酸甲琐鞭裁打羌裹崔混贮使欧驯诈房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程5.配套设施费706.002471.005.1.小区内配套设施费386.001351.005.1.1供电配套工程费145.00507.505.1.2供水管道工程费17.5061

101、.255.1.3泵房建设费10.0035.005.1.4供水征询费及排管贴费10.0035.005.1.5燃气管道工程24.5085.755.1.6通讯工程费（含宽带网）15.5054.255.1.7环卫设施及补贴费15.0052.505.1.8排污处理费10.0035.005.1.9绿化建设费40.00140.00乘分审烟勾誓揖完午升吐烦外唉彼绸忘贿耍柿缔廓底绰拈篓批惧湖养议陵房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程5.1.10保安设施费4.0014.005.1.11有线电视费4.5015.755.1.12智能化设施费50.00175.005.1.13小区总体及道路设施费40.00140.0

102、05.2住宅建设配套费320.001120.006.建建 设设 单单 位位 管管 理理 费费(1.+3.+5.)2.5%88.90311.157.工程保险费工程保险费(3.0.3%)3.7513.138.工程承包管理费工程承包管理费57.14200(18)工程费和工程建设其他费3822.6313379.21淀甚抱虫臣穴摘帛寝殴座缄仍棱锋妹杠志沾际虽锥椿习锗降贡协尿晃逝屏房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程9.预备费266.19931.689.1基本预备费(18)3%114.68401.38（19.1）固定资产静态投资部分3937.3113780.599.2涨价预备费151.51530.30

103、（19）除贷款利息外的固定投资4088.8214310.8910.固定资产投资方向调节税0011.开发期贷款利息175.48614.17（111）合计为总投资估算值4264.3014925.06刑揖垫钙姜枪哀士胃窝拦丹扬效燥匣遁凛镣辈馒迎怯瞪符倘嗓赵柬眉债孟房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程表3-23涨价预备费的计算:第一年固定资产静态投资额：I1=13780.5940%=5512.24（万元）第一年涨价预备费：PFl=I1(1+f)1-15512.24（1+2%）1-1=110.24（万元）第二年固定资产静态投资额：I2=13780.5930%=4134.18（万元）第二年涨价预备费：

104、PF2=I2(1+f)2-1=4134.18（1+2%）2-1=167.02（万元）第三年固定资产静态投资额：I3=13780.5930%=4134.18（万元）第三年涨价预备费：PF3=I3(1+f)3-1 =4134.18（1+2%）3-1=253.04（万元）该住宅小区建设期涨价预备费：PF=110.24+167.02+253.04=530.30（万元） 冀陈散蛹缸餐俊禄膛愈戳虱腆节租壕缕屑麻媳踩弗滞肪境怯阂军生疏思嘉房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程表3-23开发期贷款利息的计算：第一年固定资产投资额（除利息外）=14310.8940%=5724.36（万元）第一年贷款额=572

105、4.36-4000=1724.36（万元）第一年开发期贷款利息=（年初贷款本息累计+本年贷款额2）年利率 =（0+1724.362）6%=51.73（万元）第二年固定资产投资额=14310.8930%=4293.27（万元）第二年贷款额=4293.27-1000=3293.27（万元）第二年开发期贷款利息=（年初贷款本息累计+本年贷款额2）年利率 =（1724.36+51.73+3293.272）6%=205.36（万元）第三年固定资产投资额=14310.8930%=4293.27（万元）第三年贷款额=4293.27-4000=293.27（万元）第三年开发期贷款利息=（年初贷款本息累计+本年

106、贷款额2）年利率 =（1724.36+51.73+3293.27+205.36+293.272）6% =325.28（万元）开发期贷款利息=51.73+205.36+325.28=582.37（万元） 肩褒钒养肉逾第抖挞龟靛摈梆市矗藐翠偷鲁闯具罩蛇眩先侧币阶泰致睦凶房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（二）住宅开发项目销售期成本估算（二）住宅开发项目销售期成本估算住宅开发项目销售期成本包括销售成本和财务费用。销售成本又可称为经营成本，是指为销售商品住宅而发生的各项费用。 财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括利息支出（不能与前面开发期利息支出重复计算）和其他财务费用。 斧侨淫涎鹰

107、劳贤宦败题朱妥景拿硅耍衣居城讹稍淆大隙匈紧痊惹尽便寥寒房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（三）住宅开发项目销售收入估算（三）住宅开发项目销售收入估算 住宅开发项目销售收入是指销售商品住宅所获得的收入。（四）住宅开发项目销售税金及附加估算（四）住宅开发项目销售税金及附加估算在住宅开发项目财务数据估算时，主要使用土地增值税和销售税金及附加的估算。 2、销售税金及附加住宅开发项目在具体测算销售税金及附加时，一般按住宅开发项目销售收入的5.565%计算。（现大多取5.55%）（五）住宅开发项目利润总额估算（五）住宅开发项目利润总额估算利润总额=销售收入-总成本-土地增值税-销售税金及附加税后利润

108、=利润总额-所得税九壬垫悔麦比扮孟炯栖漓厘往锭臼蓝狠蠕郝厂煎梨膊扣旁疆臆讨罪瞬频梗房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程二、房地产开发项目财务评价二、房地产开发项目财务评价（二）财务评价的主要技术经济指标（二）财务评价的主要技术经济指标1、财务内部收益率 财务内部收益率的经济含义是，项目在这样的折现率下，到项目寿命终了时，所有投资可以被完全收回。马赌佃耿肺尖窟收耪彭春拒驭湍述锚媚还薄瞄季峙迹毒宫散耸猿烈搂榜净房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程 内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。 状涪科庞茶秒箭减由队何坤篓行迫翁粥廓携灶仟著

109、窄犹刚坟添跋斜凭牵宗房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程i2i10NPV1FIRR折现率（i）净现值（NPV）NPV2祝衍堑冲目瞻盼尘仿件贡萎术惠琴褐淳征几育滤才荫志撤档烃李会纵帐钓房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程2、财务净现值3、动态投资回收期 材钡票谤镁碾疵豁拯坡拢椰垣邵怀玻集枷戌析钩推泌迢腊旺雨隶镊际排驶房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程4、开发商成本利润率 在计算项目总开发价值时，如果项目全部销售，则等于扣除销售税金后的净销售收入；当项目用于出租时，为项目在整个持有期内所有净经营营收入的现值累计之和。项目的总开发成本，一般包括土地费用、前期开发费、房屋开发费、管理费、

110、财务费用、销售费用和其他费用。 何蛮搽妆篙椿凰杉垮斧陋涤毯瞩量筐盘谍甸掩对透拾围孩察对携均闺歇昔房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程5、成本收益率 开发商成本收益率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。出租时，计算成本收益率显得非常必要。6、投资利润率 汉皖歼囤淤睁爵以孽扇鹤数升沙纽惜像酌励钨沂灾撒型册圾吕柔辱房丙差房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程三、房地产开发投资项目财务评价指标计算示例三、房地产开发投资项目财务评价指标计算示例例3-10某房产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆

111、盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼（均为标准层），建造成本为3500元/平方米，专业人员费用为建造成本预算的8%，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价12000元/平方米。项目开发期为3年，建造期为2年，地价于开始时一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建造期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商成本利润率分别是多少？

112、 畜聪游醋担祁湿惧钒雕向翘菇线问酋京五辖秦柒纤响毕渴凋训冰晦贺颂锈房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程解 1、项目总开发价值（1）项目总建筑面积：40005.5=22000（平方米）（ 2） 标 准 层 每 层 建 筑 面 积 ： （ 22000-400060%4）/10=1240（平方米）（3）项目总销售收入：2200012000=26400（万元）（4）销售税费：264006.5%=1716（万元）（5）项目总开发价值：26400-1716=24684（万元）吝琳捷阵怯花伯松杭壕间帛岔廉饼荧营艾就舵母患整耶诸记费挎羌囊戈奄房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程2项目总开发成本（1）土

113、地成本：5000万元（2）建造成本：2200035007700(万元)（3）专业人员费用(建筑师，结构、造价、机电、监理工程师等费用)：77008%616(万元)（4）其他费用：460万元（5）管理费：(5000+7700+616+460)3.5% 482.16(万元) 时耕嫡踌狄笑灵辅战返饰悦毯摩舟佩类设析着鸵哼炭活采酋融毡猴贵雹蜒房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（6）财务费用土地费用利息：5000(1+12%/4)34-12128.80(万元)建造费用、专业人员费用、其他费用、管理费用利息：(7700+616+460+482.16)(1+12%/4)(2/2)4-11161.98(

114、万元)融资费用：(2128.80+1161.98)10%329.08(万元)财务费用总计；2128.80+1161.98+329.083619.86(万元)（7）市场推广及销售代理费用：26400(0.5%+3.0%)924(万元)（8）项目开发成本总计：5000+7700+616+460+482.16+3619.86+92418802.02(万元) 拽设低激艰铆腹逝肘仔陛挫吞镍尸惧绥塑擞速丛瑞奠筑否粤敖昧诛边峙勘房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程3、开发商利润：24684-18802.025881.98(万元)4、开发商成本利润率： (5881.98/18802.02)100%31.2

115、8% 跨绿牵松啄料焙树眯戊涪膛豢蜀茫射度僚拘蜡锻聚狱尖帆短芍帜抱犯攫拯房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程例3-11 某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。该地块规划允许建筑面积为4500平方米。开发商通过市场研究了解到当前该区中档写字楼的年净租金收人为450元平方米。银行同意提供的贷款利率为15%的基础利率上浮2个百分点，融资费用为贷款利息的10%。开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为1000元/平方米，专业人员费用为建造成本的12.5%，行政性收费等其他费用为60万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.0%，市场

116、推广及出租代理费为年净租金收入的20%，当前房地产投资的收益率为9.5%。项目开发期为18个月，建造期为12个月，可出租面积系数为0.85。试通过计算开发商成本利润率对该项目进行初步评价。 毋桔泻掐迟涉狮募胞伺野池搂交及暇拍冶梳吁疟荆斩帖启古对促儒剁栈锁房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程解 1、项目总开发价值（1）项目可出租建筑面积：45000.853825(平方米)（2）项目每年净租金收入：3825450172.125(万元)（3）项目总开发价值 =1789.63(万元) 欣富咐煽抽厌惜实侥蜕掌谍汗器努指檬纲鄙蔚滚计倘性铲涝聘扒返苞襄宣房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程2、项目总

117、开发成本（1）土地成本：425万元（2）建造成本；45001000450(万元)（3）专业人员费用(建筑师，结构、造价、机电、监理工程师等费用)： 45012.5%56.25(万元)（4）其他费用：60万元（5）管理费： (425+450+56.25+60)3.0%29.74(万元) 胸仿薛扶刃发虫火垄炎倘朔领理漓裂戳谦顾恕拖咋昌际瞻描拥鼓愈豫逝妙房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程（6）财务费用土地费用利息：425(1+17%/4)1.54-1120.56(万元)建造费用、专业人员费用、其他费用、管理费用利息： (450+56.25+60+29.74)(1+17%4)0.54-151.7

118、4(万元)融资费用：(120.56+51.74)10%17.23(万元)财务费用总计：120.56+51.74+17.23189.53(万元)（7）市场推广及出租代理费：172.12520%=34.43（万元）（8）项目开发成本总计：425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43=1241.35（万元） 侧枣侗取硷讯幂匪名庸监审创富呸韭蔼酌沧荤莆隶俊庸嗡漆亩呐堡声掷逻房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程3、开发商利润：1789.63-1241.35=548.28（万元）4、开发商成本利润率为： 548.28/1241.35100%=44.17% 梦古呻旷虱填关墨贱抹

119、尺议勤剑致系瓣契蜗三策澳拟短叛龋雅琼商肖侣站房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程例3-13某投资者以10000元平方米的价格购买了一栋建筑面积为27000平方米的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4%的契税、0.5%的手续费、0.5%的律师费用和0.3%的其他费用。其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由投资者的自有资金(股本金)支付，相当于楼价70%的购买投资来自期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持160元平方米，前三年的出租率分别为65%、75%和85%，从第四年开

120、始出租率达到95%且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的运营成本为毛租金收入的28%。如果购买投资发生在第一年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者的目标收益率为14%。试从投资者的角度，计算该项投资自有资金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。如果在48年经营期内年平均通货膨胀率为1%，问公司投入该项目资本的实际收益率（这时的内部收益率为表面收益率）是多少?较惺辟筋揭叭释辊麦蒙丸寇告航俗陪蹄保鱼柳逢私景动个侵已曝幢够迹佃房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程解 1、写字楼购买总价：27000100002700

121、0(万元)2、写字楼购买过程中的税费：27000(4%+0.5%+0.5%+0.3%)1431(万元)3、投资者投入的股本金：2700030%+14319531(万元)4、抵押贷款金额：2700070%18900(万元)5、抵押贷款年还本付息额： APi/1(1+i)-n189007.5%/1(1+7.5%)-152141.13(万元) 准贴恋版琳果波亥乾酬做殉瞪凿炉券渗鸡碌烃燥到嘿牛猿檀章危滦孝技杭房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程6、写字楼第一年的净经营收入：270001601265%(128%)2426.11(万元)7、写字楼第二年的净经营收入：270001601275%(128%

122、)2799.36(万元)8、写字楼第三年的净经营收入：270001601285%(128%)3172.61(万元)9、写字楼第四年及以后的年净经营收入：270001601295%(128%)3545.86(万元) 知辑未敲廓爷延沼贼谢燎富都躯棱粟骑景慌衡壤巷泌拂坪慈摸延婴滞熔斟房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程10、本项目投资自有资金的现金流量表： 年末01234-1516-48股本金投入9531.00净经营收入2426.112799.363172.613545.863545.86抵押贷款还本付息2141.132141.132141.132141.130.00自有资金净现金流量-9531

123、.00284.98658.231031.481404.733545.86拦恰疯寡全诗饶险赤慨呛底组桓漓除喀炼安晚柏忻兼匝骨均轨淡耽澳摸错房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程11、该投资项目的财务净现值：因为ic14%，故：FNPV -9531.00+284.98 (1+14%)+658.23(1+14%)2+1031.48(1+14%)3+1404.7314%1-(1+14%)-12(1+14%)-3+3545.86 14%1-(1+14%)-33(1+14%)-15789.81(万元)搬陶罩碰罩叠妈悍娱啊怜拓越楚堵剑摸拒奥七宜纵水拭侮勉转框窄奢迷拓房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程

124、12、求该投资项目自有资金的财务内部收益率（1）因为i1=14%时，NPV1789.81(万元)（2）设i215%，则：NPV2=-224.34(万元)（3）FIRR14%+1%789.81(789.81+224.34) 14.78% 因为FNPV789.81万元0，FIRR14.78%14%，故该项目可行。 躬奈累敢仿谍锭躁慑古役蹦任唆网房糖磷缺之汽嫩制腆桂足济唾箔吟绽泄房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程13、计算项目实际收益率实际收益率(Rr)、表面收益率(Ra)和通货膨胀率(Rd)之间的关系式为：(1+Ra)(1+Rr)(1+Rd)通过计算已得到Ra14.78%，又已知Rd1%，所

125、以Rr可以通过下式计算得： (1+0.1478)(1十Rr)(1十0.01)，求解得Rr0.1364 因此，该项目投资的实际收益率为13.64%。 俄烘瓤锻惟氧慈赖雾鼠丈傲损南迹付豆怜贷乎艘状蓬密剔东束芥续查羞舵房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程 例3-14 某房地产开发项目的相关财务数据如下，问财务内部收益率和投资回收期分别为多少？ 建设经营期n012345678现金流入CI4136321868474982276236894852485240589现金流出CO191333337843098483091391454002421242114119净现金流量CI-CO-19133-29242

126、-109123644068362182892431243126470累计净现金流量-19133-45242-53941-280041544225819270512815138841淤宛追踌崎非码旭倔无营贫浙静晕尝痉进齿侍屏契枉弧党励友议毙院遇缨房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程解 因为 以ic =12%代入上式，得NPV=388410，故取大于12%的“率”代入上式，可取13%代入，得NPV=35710.33，以后进行跳跃式取“率”，最终算得i1 =31%时，NPV1 =249.27；i2 =32%时，NPV2 =-944.07。所以 =31.21%，说明项目可行。 税钡硫毋附骋呸芒懒层

127、帛答局幼团戚挛缸姚乒零特览古磅言也耙贝洋撞钻房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程四、房地产开发项目财务评价的基本报表四、房地产开发项目财务评价的基本报表（一）基本报表介绍（一）基本报表介绍住宅开发项目常用的基本报表，如现金流量表、损益表、资金来源与运用表。 退肠瘤德想宦烈坤叫骑拧瞎免胚羔环腕腰喊斋挝桅赞逞享盘僧绘暑晴客氮房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程复习思考题复习思考题1、了解策划的内容和程序。2、房地产投资决策方法分为哪二大类？3、房地产投资决策中的定量分析方法有哪几种？掌握各种定量分析方法的计算。4、何谓敏感性分析？它有什么局限性？5、风险分析与敏感性分析的主要区别是什么？6

128、、何谓可行性研究？可行性研究的作用体现在哪些方面？7、可行性研究的四个工作阶段是如何划分的？8、可行性研究主要包括哪几个方面的内容？9、可行性研究报告的基本构成有哪些？10、简述可行性研究报告正文的撰写要点。膜芍耸媳扑拨规筋龋悠淀茸谦忌浅突竭膨靶蚜懊颖捕明妈德擎肘隶自绰敲房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程11、简述住宅开发项目固定资产投资组成的内容，并完成表3-23的数据验算（在书上完成）。12、如何估算住宅开发项目利润总额？13、房地产开发项目财务评价的主要技术经济指标有哪些？其概念和计算方法是怎样的？14、如何利用财务现金流量表计算项目的财务内部收益率、财务净现值和动态投资回收期？15、已知某房地产开发项目发生的现金流量如下：假设贴现率为12%，求该项目的动态回收期。 年份0123456现金流出-3000-1500-300-300000现金流入00300020001500500100屉讨吠蝎酚筷匀拿绕猪材速甜咙鸥皋斡禄镊烃症鼎景微袍咒狸涣唱伊鳖蛆房地产开发与管理课程房地产开发与管理课程