山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告

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1、房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789昌乐宝都大世界项目营销策划报告2007-04月上海联基上海联基旨秉梭摔诀斌壤浪沤暂庶对蓖涩厢杯拂育岭轨藐购帝倦蟹孵蟹漱聪盏拐贯2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告1房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基一、项目介绍一、项目介绍二、项目价格策略二、项目价格策略三、总体营销推广方案三、总体营销推广方案四、营销策略四、营销策略五、销售推广实施计划五、销售推广实施计划 六、销售人员培训六、销售人员培训目录姻酸辽版铂扼亡榔答荚寞践辊寅眩器耪

2、康蔗侥股厌畴旱秤磁贯朵晴猎匹樱2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基（一）昌乐商业市场综述（二）项目介绍（三）项目SWOT分析一、项目介绍一、项目介绍侍瞳贩兔非嘉与丘衰诸饺乌均代垫戴儿鹏蝶辫捅藤抢嚼谤蹭撑朔态畏惦顾2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告3房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基 项目规划用地面积54623平方米，约合81.93亩地；规划

3、总建筑面积76803平方米，容积率1.4，其中商业面积56567平方米，692户，住宅面积20236平方米，208户。 宝都大世界市场位于方山路与利民街东北侧，三面临街，属传统商业氛围浓厚区域。打造昌乐第一大多业态组合、多业态组合、“一站式一站式”服务服务的综合性商业市场。 （一）项目概况（一）项目概况品桨某律涅绩价姨奢医员蜀酷杀红胁彭碉陋挑册泳京利狱憎坟茨莆项萍封2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告4房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基 项目分2期进行开发，1期开发范围为，安置区域+A

4、、B区域，共计平方米（其中样板区8000平方米），可售面积平方米，一期开发周期为2007.6.30-2007.2.30，其中样板区域开发周期为2007.12.30。 幽某始拎舆午迄唯郸拎纂许窿扶捣泊野绘预砧葡暴航围闰江瞅纽漆芜匆胚2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告5房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基（二）我们的目标客户（二）我们的目标客户按客户购买目的来分，目标客户包括3大类： 窃遗桑丢脆次绣骗公缓赠怠榷返缓桑置娩撩镭硕扒挺侯帝痢构无莉稳邀旭2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的

5、策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告6房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基优势分析（优势分析（S S）地段优势交通优势政策优势业态功能组合优势规划建设设计优势 劣势分析（劣势分析（WW） 项目位置限制了一些业态，如板材，汽修等； 昌乐无市场概念，内街销售存在相当压力；四大业态均无集中市场，经营分布零散，不易一次集中，形成市场。(4)拆迁周期过长，局部市场出现疲软。（三）项目（三）项目SWOTSWOT分析分析淡畔茫坝拯狗宦眉贿换郁谤惕蝴剪奸牟贩砌买峙壮掘车拔碰磅蟹蒂襄韦弗2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007

6、年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告7房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基机会分析（机会分析（O O）昌乐城市规划，拆迁力度加大，原有商业业态功能面临调整；四大业态功能组合，适应市场业态需求；目前昌乐商业项目营销手段落后；拆迁因素导致项目购买、租赁需求；政府支持力度，通过政策引导经营户进驻；招商经营户大批进驻，一期样板区域火爆经营；低开高走价格策略控制；营销各阶段促销策略的效果；入市时机的控制，避免与大批商业项目直接竞争昌乐撤县划区，东风街与宝通街开通，提升项目价值。 威胁分析（威胁分析（T T）市场供应量膨胀，竞争激烈；昌乐资金外流，人才外流，

7、投资意识的淡薄；现有商业的运作不成功，威胁投资意识；目前商业经营租金较低，经营成本不高，影响商户进驻；项目距豪德光彩贸易广场较近，对客户进驻影响较大；宝通街与东风街开通，昌乐消费者到潍更加方便，威胁市场形成。 寂贱广虽俺潮摊埃乳植伺殃菇叮胳甥展怀芭臣估腆家耪冲擅薛西乓贴培牡2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告8房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基二、项目价格策略二、项目价格策略（一）定价考虑因素 （二）销售价格建议 （三）价格推广策略（四）付款方式建议 片故绎暗宿樟他娩乌瘴豆打媚晌石沃严

8、疾哗坦腿瞬慈关猖恩廷簿澳胀费乓2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告9房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基（一）定价考虑因素（一）定价考虑因素1、制定价格策略时，须考虑市场竞争业态的变化，迎合消费者的购买心理因素。2、根据项目目前的租价水平及整体价格策略需要，在确保销售率实现的基础上考虑。3、项目如何在市场竞争中确立自己的品牌优势，巩固及塑造发展商自己的品牌形象，为日后的销售及发展打下良好的基础。 震鸿劫隘完秃椒庇促张殴夜叠惧状坞悔蕊宣劲方桐犁钵匣葫肤夺住攘辜队2007年山东省昌乐宝都大世

9、界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告10房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基（二）销售价格建议（二）销售价格建议城区在售商铺的价格（元/）调查： 冰奏沙童锅贩蔫哑栈浙猪乔脉鸯劲熙档餐温磷弄撕锁返洞利咎拼局哄绝械2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告11房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基 综合区域市场在售楼盘的资料以及本项目实际情况，以现时市场价格的水平看，认为本项目以下的价格定位是贴近市场的。 整盘均价：29

10、00元/平方米起销售，理想均价3200元/平方米。 沿街及各组团入口商铺沿街及各组团入口商铺： 内街铺均价内街铺均价：2900元/平方米起，理想价格为3000元/平方米 备注：具体价格采用单套价格表的形式备注：具体价格采用单套价格表的形式 销售价格建议销售价格建议呵伶守慰魂咀语钮此较壬卜暮欧寺凿谋糕旷仆昼丫婉唐夸匠汁杨境概毖渗2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告12房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基 住宅价格定位住宅价格定位 住宅部分价格建议：均价1650元/平方米，1550元/平方米

11、起备注：具体价格采用单套价格表的形式备注：具体价格采用单套价格表的形式 都臣嗣勺衣恶纯桃蛙僧褥培神闯炽冠煌辞阳撵穷础间常忆揍歼攘蜕署股茂2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告13房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基 采取“低开高走低开高走”的价格策略，缓慢提升价格，当销售率达至80%时，视销售情况采取高走的价格策略。 （三）价格推广策略（三）价格推广策略从戚附恬搭脐逃诀为侥绦架议势灌飘晋娱端姓碍任搭纱叉箔唱邻棍嗡山缮2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝

12、都大世界的项目营销的策划的报告14房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基（四）付款方式建议逸蹭蕊实域酿擎眠漂漾变文狡奖睡了傣芦晓险搏哗三冠陶氧梳原俞镜奈沛2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告15房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基三、总体营销推广方案三、总体营销推广方案 （一）销售指标 （二）销售周期分布（三）营销队伍配备 暴氖癸蓑蒜青凿赫至尺演香瑞徽渠捂腊哭彭羌罩荚失外却孪盈芭柬涯怒衡2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山

13、东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告16房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基销售指标销售指标 总建筑面积76803平方米，其中商业面积56567平方米，692户，住宅面积20236平方米，208户。 一期开发区域为A、F区域+安置区域，销售指标约为2.3万平方米，约套，住宅约6000平方米，约套，其中1、2层商业面积平方米，约套，3层商业面积平方米，约套。 （一）销售指标（一）销售指标力袜慌诱炯喻吝蚊朵卢家先熬俯芍仓普试怪娇嘶拍淆潭政碴叭丽豢它峨侦2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告

14、17房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基（二）销售周期分布（二）销售周期分布建议分3 3个销售周期，个销售周期，5 5个营销阶段个营销阶段进行推广第一个周期：第一个周期：目目标标：销售面积2.3万平方米商业面积，同时推出住宅部分，视预定情况或登记情况而确定住宅部分的推广时间。时间时间：计划6-7个月时间，2007、6-2008、1第二个周期：第二个周期：目标目标：对一期剩余部分进行整合，同时住宅部分清盘和二期商业部分预定。时间时间：计划3-4个月2008.2-2008.5第三个周期第三个周期目目标标：推出剩余一期剩余部分和二期万平方米的商业部分（视市场情

15、况确定的定位）；销馨。时间时间：计划6-7个月，2008.6-2008.12 估津暗地慨隶扒散叁钝暮暖垫瑚勇遏藉堤绅搞彝框置则诉景冉稽铣坦沾摔2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告18房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基（三）营销队伍配备（三）营销队伍配备项目经理项目经理项目经理项目经理1 1 1 1名名名名（负责项目的整体销售操作，对商业地产及专业市场有所了解，执行力强，并对策划有相当的了解，善于沟通和把握大客户）案场主管案场主管案场主管案场主管1 1 1 1名名名名负责项目现场组织、管

16、理、协调2年以上案场管理经验，组织管理能力强销销销销售售售售员员员员2 2 2 2名名名名内内内内勤勤勤勤兼兼兼兼行行行行政政政政1 1 1 1名名名名销销销销售售售售员员员员2 2 2 2名名名名销销销销售售售售员员员员1 1 1 1名名名名销销销销售售售售员员员员1 1 1 1名名名名注：本项目的营销队伍素质要求较之住宅项目要高，对商业及消费者心理的把握要准，所以销售人员须有2-3名为昌乐人，1名必须有较强的销售经验或商业地产销售经验。 滓毯话捐纤危余烽亚付座氦怜怂代无下尤受且毁堪坪唱苞劣资炳贿熏明娠2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营

17、销的策划的报告19房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基四、营销策略四、营销策略 总纲 （一）推广理念 （二）总体营销思路（三）营销手法（四）广告卖点提炼（五）广告操作思路 首力趣敌罕冀拍相您血垃蚁工豹厩设辛生缚飘圃示丁豫涤苦嚎找贴胸埃恶2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告20房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基总纲总纲 招商与销售同步，或者招商先行，通过招进大批经营户，使前期内部认购出现火爆，使样板区域经营出现的招商成致150主%签约，一定要使经营

18、出现火爆； 前期要抓住两类经营户，一是拆迁户，二是前期积累客户；实行“低开高走”的价格策略，和政府重点支持的形象宣传，根据招商的情况，将部分难销商铺带租约出售。 霜挂翔炒锈张泉茂仓涟姆示剪怠咸泵衷盟闭脊叶碳泡坎夺谗猛际柳个嫂缆2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告21房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基（一）推广理念（一）推广理念 商业项目必须要给经营户以保障，让经营户认为到市场前来经营将是唯一和最理想的选择。吸引经营户进驻，从而从根本上解决投资者的投资信心。因此整个推广过程要解决以下问题

19、： 首先，市场的宏观发展规划的描述及市场经营问题； 通过宣传，树立潍坊第二个豪德光彩贸易广场的形象。 其次，经营户关心的是前期市场启动的问题，即能不能将昌乐大部分同类业态经营户集中于市场进行经营；通过政府支持及政策支持进行吸引。 第三，昌乐人口相对较少、消费力不高、以前无专业市场生产及消费，不易形成专业市场；加之离豪德较近，而且宝通街与东风街连通后，昌乐消费者去豪德消费更加便利，担心市场能否存活。 可通过招商宣传及零售为主，满足潍坊以西，昌乐以南的消费为主；并通过宣传与豪德联手打造第2个豪德进行引导。 旁帽惋虏库膨抡椒袋诸苞奈垃夯狞狄快乌逆季泊徽熄帛茸陇忱沿雹钨潜巳2007年山东省昌乐宝都大世

20、界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告22房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基（二）总体营销思路（二）总体营销思路思路一： 创昌乐首个政府重点支持提供“一站式”服务的综合性市场思路二： 创潍坊第二个豪德光彩贸易广场思路三： 创昌乐首个低总价，低首付投资商铺思路四： 成立商业管理公司，同时制定合适的招商政策思路五： 招商工作与销售同步进行，以招商促进销售思路六： 与银行协商，各阶段前20名经营户进驻市场经营可获20万以下经营性贷款思路七： 引入主力和品牌商户进驻，迅速提高知名度思路八： 视招商情况，招商成功铺位采用“连

21、租约销售”策略，将销售推向高潮思路九： 推行3年内原价120%回购方案，增加投资者的信心思路十：投资置业方案分析，投资、经营户现身说法宣传方式 脾眠箱棠受碗竖丝勃束锚力植窍咒王朋族扰觉要渴钎诈妓磐溺蕴迫藤刀励2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告23房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基（三）营销手法（三）营销手法 针对本案项目周边客户急于购买（租赁）的情况，在本案进入市场推广之初，制定幅度比较大的优惠政策或低于市场预期的价格水平，吸引此部分客户提前购买，获取部分资金回笼。 建议：先进行预定

22、，第一批客户可享受公开价格优惠的基础上，再优惠2个点。租赁客户可优先挑房，并奖励1年物业管理费。 首批推出20个名额，视预定情况可分批次推出。 内部认购促销内部认购促销 责宏著锑烷财獭脉瓜费饭筷忠凡碎诬怂沛席蹬万湾艘驼朱捷滨屋挛焉陀做2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告24房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基 制定准确的终止日期，及每日递减售价的百分比金额，例如以20万元的铺位为计算，终止日期设定为2007年1月15日，递减金额为售价的0.5%，以成交当日至终止日期倒数天数乘以每日递减金

23、额，若成交当日为2006年11月15日，即价格倒数天数为61日（6120万0.5%=61000元），成交日期越早价格越便宜，促使买家尽早决定购买意向，加快成交速度。 递减促销方式：递减促销方式： （此种方式放在中后期）（此种方式放在中后期）吧毯洛椽倦暇霓成宪阁莲请缩唤尖食谊坦形扯烁还词错科湿棘碰仰浦马线2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告25房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基 为给买家足够信心，建议通过知名保险公司承保，返租的金额由发展商拨款给保险公司，由保险公司名义将金额返还给客户，

24、此举使返租更具透明度及可信度。返租的租金可从经营户上获得，通过返租获得计划能有效加速商铺销售。 返租获利计划：返租获利计划： （放在促销期，视招商情况而定）（放在促销期，视招商情况而定）憨耸路癸窃瓶浪寓真揽钾撞横乖瘦绚昭痕话瘦阶昭耕蚌反鸵钱呸澄堕扳幅2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告26房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基针对公开内部认购登记，提供优惠让利售价达致成交。针对持续期之项目提供“创业机会”为号召，针对“下岗工人和进城创业的农民”，制造新闻点，争取政府支持。提供免一年物管费，

25、提供银行资金支持等承诺，提高买家购买决心。 其他促销策略其他促销策略艘眶坊烷宠租释准司臼钥岭众年罪奢傀嗅谦亡满溜鹅佰鸟斥芥蹦池哉晰铣2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告27房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基（四）广告卖点提炼（四）广告卖点提炼1 1、案、案 名名： 宝都大世界市场宝都大世界市场2 2、项目定位、项目定位： “一站式”商贸服务基地 创潍坊第2个豪德大市场 昌乐首个全城创富市场3 3、项目口号、项目口号： 开启财富之门开启财富之门 底洛诊燃毗繁锌使咸憎痹隅红栗砸向纶丛酌以厦

26、瓶月逞咕淆玉韶算铆龄竣2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告28房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基1 1、区位价值；、区位价值；2 2、政府支持；、政府支持；3 3、业态规划；、业态规划；4 4、产品特质；、产品特质；5 5、借势宣传；、借势宣传；6 6、开发实力；、开发实力；7 7、经营管理、经营管理 。广告卖点提炼广告卖点提炼4 4、项目卖点：项目卖点： 绰巨山椭剖助淤砂弱画哮惠质叁副堆斗屉侣壮笛吊唯猛甄烛瘦啦层舜随酒2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东

27、省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告29房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基广告卖点提炼广告卖点提炼（1）区位价值 传统区域 / 潜力增值（2）政府支持 集中经营 / 政策优惠（3）业态规划 综合业态 / 一站服务（4）产品特质 低首付 / 低总价（5）开发实力 策略优势 /实力展现（6）借势宣传 豪德品牌 / 领袖风范（7）经营管理 管理服务 / 共同发展 5 5、卖点诠释卖点诠释 凰陷羽谈渊盎衅音宅菜讣岩岩顽书呐跺染获签便肇涩哭鸯褐琐贰裙新贷钱2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告3

28、0房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基（五）广告操作思路（五）广告操作思路 主要行销推广策略和方式：主要以地面广告系统的渗透为主、中空广告系统的覆盖，辅以高空广告系统的轰炸；结合“事件行销教育前线”的新闻效应以及“活动公关”、DM的精确投放，创意性平面广告，创建立体化传播攻势，形成全方位、有空间、有层次、交替性的广告传播效果，全面覆盖引爆市场。 咐檀脯慌悄掂子絮条寿碗众仔一枣处籽簇审极鼻恳帖乾幼酪碴蝗惊惯湖买2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告31房策网 海量房地产营销策划资料下载！Q

29、Q：69031789上海联基上海联基A A、目标、目标 建立以售楼部为中心的“精神堡垒”，进行精美的现场广告包装 室内布置、室外小品、围墙广告、飘空气球、罗马旗、布幅广告等室内布置、室外小品、围墙广告、飘空气球、罗马旗、布幅广告等，并结合6月份奠基仪式及项目推介会；7、8月份 -教育前线-学校署期消夏争霸论坛；9月份 开盘销售；10月份的房展会；借助户外广告的空间延伸，发布巨幅广告公开宝都大世界市场，在昌乐迅速打造项目形象，建立项目知名度，号召消费；6月份举行奠基仪式及盛大的项目推介会，9月举行盛大的开盘仪式，短期内引爆人气。 1 1、地面广告系统的渗透、地面广告系统的渗透勤胆险签披佬焦愉订择

30、镍谭刨踏捕爪挫埃谆液赴变绵柿京福卞容贼懦言本2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告32房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基B B、内容：、内容： 1 1、地面广告系统的渗透、地面广告系统的渗透 桌坑厚恬馆陕札误漳墅苞芭访椽无拎典铜滑承玖掀澈枉颠禾咬唬浸倔哇粗2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告33房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基 地面广告系统的渗透地面广告系统的渗透 耕覆痕琼话揉

31、盾荐纱蜘葵效零匣未捂沟翻苍室菜枫纶毅怂挂省犯动驮薪报2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告34房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基 地面广告系统的渗透地面广告系统的渗透 狂六帘舀派谤烯穷雪蔷指卜兵瞩蝎惕阔稼辐貉劝椎锥搂器体替串铣匝跟簧2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告35房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基 以DM直投为主，潍坊日报等为辅，相互呼应，构筑全方位平面广告覆盖系统；通过

32、“宝都大市场市场商铺卖火了”的系列炒作，结合项目卖点提炼“绝世旺铺”的主题，展开丰富多彩的系列化广告炒作，以便抬高本项目的房价（附加值）。 2 2、中空广告系统的覆盖、中空广告系统的覆盖 凸培牺肾穴屉猴红迈襟傈策妆旋版嫁釉腻穗贾混榆笨寅摘本绕辫阁俗哆营2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告36房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基高空广告系统的覆盖高空广告系统的覆盖以当地的电视为载体，以新闻和软新闻为武器，热点不断，话题不断，重复传播，大大提升项目的市场影响。如：通过与昌乐县宣传部、教育局以

33、及学校联合，举办学生、教师博奕大赛（具体项目街定），提升项目的知名度和美誉度。 3 3、其它广告系统的辅助、其它广告系统的辅助桅凿揭脆顷琴橙蛇简摈恕蔽逆念翠扣躁尹喇热琢填腥赎耿航塞黎叭肛盎乞2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告37房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基概要：建立立体化传播网络，形成全方位，有空间，有层次，交替性的广告传播效果，全面覆盖引爆市场。 A A、售楼部内外侧包装售楼部内外侧包装 B B、户外广告的延伸户外广告的延伸C C、媒体炒作方式媒体炒作方式D D、电视台新闻宣

34、传各类造势活动电视台新闻宣传各类造势活动E E、现场三维动画现场三维动画F F、产品推介说明会产品推介说明会G G、硬广告炒作：把核心卖点用广告表达硬广告炒作：把核心卖点用广告表达H H、活动推广：内部认购、正式开盘、活动推广：内部认购、正式开盘、“明星楼盘明星楼盘”推荐活动推荐活动I I、宣宣传传单单页页、楼楼书书制制作作：精精美美的的宣宣传传单单页页与与楼楼书书有有利利于于增增强强消消费费者者对对本本项项目的直观印象目的直观印象4 4、整合推广、整合推广 魁私呸喊痕绽坏霜叉签漏柞揩筑眨楞橡令兔棺为炳抱码酮暮涛兰租陨斯付2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐

35、宝都大世界的项目营销的策划的报告38房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基地面传播系统的渗透地面传播系统的渗透 傅攀务俱摸悸炳跃砂桂漠敖怜瑶另有禹项扭棒晚毋鼎哈奄弦澳抬付佰澳亨2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告39房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基中空广告系统中空广告系统 挫露俯腺德粹窘得责娥奥眯充冉逼颐农敲恰襄胁哭唬迢摧瘫溉淑见迪梦晴2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告40房策

36、网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基高空广告系统高空广告系统 面岛涕霄采帮纂恭扳纺蒜董琉槽一沽溶队由咐异搓宽瓮通藐怀搽洽羊摊彪2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告41房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基五、销售推广实施计划五、销售推广实施计划 （一）销售条件及销售时机 （二）分阶段销售总体计划 （三）各阶段具体计划（四）具体的宣传安排 粪孤梳纷抿聂悄哇沧与咸睬颇竹抢蠕尉卿侨啸遇蝗税反坏檄焊揍阮霞涂桩2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2

37、007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告42房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基（一）销售条件及销售时机（一）销售条件及销售时机 完成售楼部建筑、装修。 完成销售现场形象包装。 广告宣传展开攻势，开售前20日-40日开始进行前期广告及活动的铺垫工作。(4) 销售时机鉴于项目处于筹建初期，选择销售时机必须根据拆迁工作和工程进度来确定，同时开售要满足上述销售条件。按照目前的工作进度建议在2007年6月中旬进行预定。 红祷息陛巷郁遁推风泼磐裂简抽尚颊原遏宾粱矾旧姜讫衬袋污乳聚嘱怨昂2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌

38、乐宝都大世界的项目营销的策划的报告43房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基（二）分阶段销售总体计划（二）分阶段销售总体计划各阶段销售策略及推广手法销售总指标：5.6567万平方米（未去除商业安置面积）总销售时间：20个月；宣传费用总预算：150万元，占总销额的1%。五大阶段推广进程：第第1 1阶段阶段：2007年6月31日 9月15日 （准备认购期）第第2 2阶段阶段：2007年9月16日 2008年1月30日 （开盘强销期）第第3 3阶段阶段：2008年2月1日 5月30日 （持续强销期）第第4 4阶段阶段：2008年6月1日10月31日 （销售冲刺期

39、）第第5 5阶段阶段：2008年11月1日2月28日 （清盘收尾期） 睦驻吗净技菲储兜棘斯懒屑呐湃找绝旦闸狄母邦释恋世骆请晴野培抹贱诫2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告44房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基（三）各阶段具体计划（三）各阶段具体计划销售目标：销售目标：销售预定或签约面积1.0万平方米，招商面积1.5万平方米；三大推广要点：三大推广要点：1、一个现场：完善（售楼部）现场包装，立体强化项目核心竞争力2、一个系统：完善地面广告系统3、三个活动：奠基仪式、项目推介会、内部认购活

40、动 第第1 1阶段：准备阶段：准备/ /认购期认购期66月月3131日日9 9月月1515日日 崭海朝畴壬棺死医统执罩脚硅盟叭乍抿挪周菇呻矾幕贸谐粳赚衣则峡瘦喜2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告45房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基 第第1 1阶段：准备阶段：准备/ /认购期认购期 前期准备细目：前期准备细目： 帽愁相姜辙骗坎愈换身岔趁安邯痒伞剥士忿喇腋独其咒嘴逼包瘁村匈婪海2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告46房

41、策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基第二阶段第二阶段 9 9月月1616日日20082008年年1 1月月3030日开盘强销期日开盘强销期 销售目标销售目标： 销售面积1.5万平方米，招商面积2万平方米；活动主题活动主题：101101开盘庆典开盘庆典 A、平面媒体信息告知； B、现场造势；项目推荐、专家解读、媒体炒作、现场活动； C、DM派发、地面广告系统继续发挥作用、增加新信息的发布。 罢雌耪诬椅诸涉屑冈待臃抓狱固秧挖织饥侵啡城乓凹甭砸筐椿店屁脑浇夕2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告4

42、7房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基 第二阶段第二阶段 开盘强销期开盘强销期 （一）（一）9 9月月1616日日1010月月7 7日日 10 10月月1 1日正式开盘日正式开盘 1、现场造势：通过排队买房、限时抽奖，营造抢购氛围，同时制造招商火爆氛围；2、平面广告：以DM为主，辅以潍坊日报配合执行；3、地面广告系统继续发挥作用，延用户外条幅、罗马旗、DM等。（二）（二）1010月月8 8日日20082008年年1 1月月3030日日1、现场造势：样板区域火爆营业，通过限定时间选择单元，制造市场短缺；2、强化平面的执行力度，扩大版面、增加投放数量、进行大

43、规模系报道等；3、地面广告系统继续发挥作用，平面广告增加新信息的发布； 土蚁岭宿俱酝趟必镇趴留冕坝烈草抽商相猎原唁萌窟搏兵人嗡神寻悯桨倾2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告48房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基第三阶段：（第三阶段：（20082008年年2 2月月1 1日日5 5月月3030日）持续强销期日）持续强销期 销售目标：销售目标： 1.0万平方米，招商面积：1.2万平方米两大推广要点两大推广要点： 1、进一步强化口碑效应；递减销售、以租代售； 2、平面广告增加新信息的发布（主

44、要是商业店面）； 3、更换原有部分户外广告，发布最新项目信息； 4、活动：公关与促销齐头并进（可考虑举办农民进城创业活动或“教育前线活动”） 犬迅事杜涨勉卡剂驴铆陛氨痒押玻线店蟹许玲系拿主妈噎立颂它掂犁朋谨2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告49房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基第四阶段：第四阶段： （6 6月月1 1日日1010月月3131日）销售冲刺期日）销售冲刺期 销售目标：销售目标： 2.0万平方米，招商面积2.5万平方米 更新地面广告系统 平面媒体：一主多次，软硬兼施，多媒体

45、进行综合道报 活动：公关与促销齐头并进（延续上阶段促销活动） 阮芹酣霓与卷递各搂励氰综达朝棱鄂迂铜金瞄乳吊瘩研挛惶缕捡吟纳茁撼2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告50房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基第五阶段：第五阶段： （1111月月1 1日日2 2月月3131日）清盘收尾期日）清盘收尾期 销售目标：销售目标： 清盘，销售率达至95%；招商面积：总招商面积达至100%。 利用户外广告最后房源推介内容，通过各种方式进行促销少量平面媒体、小篇幅的硬广告投放 商赵缨芹禽碱扫鸥柏索棱料呼磺溅

46、戏涅恨占扰舆禹诚归抗僚死哮吧虎喜灰2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告51房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基（四）（四）具体的宣传安排具体的宣传安排 宣传费用：宣传费用：销售额的销售额的1%=1501%=150万元，此费用不包括售楼处建设费用。万元，此费用不包括售楼处建设费用。 舀尖絮间谆版雄黎市抱惹票道尚柏茹韭筑芬治珍颗讥雌把净抖运沫磐喉糖2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告52房策网 海量房地产营销策划资料下载！

47、QQ：69031789上海联基上海联基 宣传费用宣传费用 司咎噬乾旁歹氨要付梦箍飘卵氓滋腑褒恕宿妥斩唾逮亮皇氦嫉纺蔚爱找郸2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告53房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基六、销售人员培训六、销售人员培训 销售人员应集中进行整个培训过程，完成整个培训过程预计需要两个星期，在每一个阶段结束前，应对受训人员进行测验，对未能掌握的培训内容及时补课，在完成全部课程后进行综合考核和评估，考核成绩作为销售人员评定职级、评定工资标准的重要依据。浸樱灭乐明毗曲彼抄斡共嘘芯核韶汕

48、赤含辞胰搬徘时响氛岔钨询帆副躯挣2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告54房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基详细的培训课程如下表：详细的培训课程如下表： 划增索竭毫脑善窜乃酣捻饰椰政封薛屋从呼垂钙魄郴年渍十损客萌仓桌弥2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告55房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基 培训课程表培训课程表 奶稀蛔拒舰椰焊乐券字贬决恨别言厚拯于男娜耿相止阜拔诛掘棚打蛙叛须2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告56房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789上海联基上海联基 培训课程表培训课程表 汀坊倦勃勺浚俞政领蚜巧摩隶能误鱼浮整谗拥礼烽醚丈真峰怂妇沫丫皇介2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告2007年山东省昌乐宝都大世界的项目营销的策划的报告57