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1、2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 常州常州金凯悦项目金凯悦项目 对于大型城市综合体的可行性思考对于大型城市综合体的可行性思考Conception Orientation Report2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789大型城市综合体对于大型城市综合体对于“深圳、上海、北京深圳、上海、北京”已不陌生，然而，一个处于常州市的大型已不陌
2、生，然而，一个处于常州市的大型城市综合体，在一个日益崛起的长三角二线城市，犹如突如其来一个庞然大物。对于城市综合体，在一个日益崛起的长三角二线城市，犹如突如其来一个庞然大物。对于这样一个注定要挑战人们生活习惯的综合体，是项目在战略营销层面面临的重要思考。这样一个注定要挑战人们生活习惯的综合体，是项目在战略营销层面面临的重要思考。我们在对综合体作整体思考的同时，作为难点和重点的商业，我们我们在对综合体作整体思考的同时，作为难点和重点的商业，我们将着重进行阐述。将着重进行阐述。作为一个大型城市综合体，不能孤立的单纯从项目所处的区域来考虑，必须作为一个大型城市综合体，不能孤立的单纯从项目所处的区域来
3、考虑，必须基于市基于市场，跳出市场，站在都市体量商业发展的角度，从更广的视野来分场，跳出市场，站在都市体量商业发展的角度，从更广的视野来分析，借鉴国际国内其它同类物业成功发展经验，以期对项目的发展析，借鉴国际国内其它同类物业成功发展经验，以期对项目的发展起到重要的指导与借鉴意义。起到重要的指导与借鉴意义。序序2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789序序这是一块充满活力的土地这是一块充满活力的土地这里将是常州人气最旺的核心城市区域这里将是常州人气最旺的核心城市区域在常州
4、迅速发展的时代，充满了机遇、挑战在常州迅速发展的时代，充满了机遇、挑战我们的项目就立足于这里我们的项目就立足于这里 在市场的角逐者中在市场的角逐者中我们的第一感觉是欣喜，我们的第二感觉是谨慎我们的第一感觉是欣喜，我们的第二感觉是谨慎面对这块稀有宝地，我们应该有一个怎样的思考呢？面对这块稀有宝地，我们应该有一个怎样的思考呢？我们的思维经历了四个阶段。我们的思维经历了四个阶段。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789序序F First-irst- - 综合战综合战略篇略篇
5、s second-econd-商业篇商业篇T Third-hird-住宅篇住宅篇F Fourth-ourth-营销篇营销篇2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789First综合战略篇对于一个城市大型综合体的战略考量对于一个城市大型综合体的战略考量First综合战略篇对于一个城市大型综合体的战略考量对于一个城市大型综合体的战略考量2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-8351359
6、8 QQ:69031789项目属性界定：项目属性界定：城市中心黄金边缘城市中心黄金边缘城西副中心钻石中央城西副中心钻石中央11.811.8万平方米土地万平方米土地4747万平方米建筑万平方米建筑高尚酒店、办公、住宅、集群商业高尚酒店、办公、住宅、集群商业这预示着：这预示着：470000470000方大型城市综合体即将横空出世方大型城市综合体即将横空出世， 国际巨擘、露显新都市风范！国际巨擘、露显新都市风范！ 从此，一个都市新中心即将崛起，人们的生活及消费习惯将被改变是需求，是需求，还是趋势？还是趋势？2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网
7、海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789我们联想我们联想到了到了美国 纽约的洛克菲勒中心日本 东京的阳光城60新加坡 佳丽比湾怡丰城中国 北京国贸中心这正是我们所需要的2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789本项目本项目北展北展南拓南拓拓展南北、提升中心拓展南北、提升中心（1主+2副+7主+7片）城市发展，一般为向心增长和离心增长，常州在离心增长（南拓北展北）的同时，政府也在加强向心增政府也在加强向心增长（提升中心）的模式，这种增长长
8、（提升中心）的模式，这种增长模式将进一步强化常州模式将进一步强化常州CBDCBD核心地核心地位，改变人们的生活方式，提升了位，改变人们的生活方式，提升了稀有地块价值，本项目承担政府中稀有地块价值，本项目承担政府中心膨胀策略的排头兵心膨胀策略的排头兵。南拓北展获得了政府城市扩张的大力支持。那那么，在市中心的膨胀中，项目价值么，在市中心的膨胀中，项目价值发挥的支点在哪里？发挥的支点在哪里？规划，规划，意味着空白2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789机遇，机遇，项目的机遇
9、在于利用城市中心都市圈的区位优势，融入CBD生活圈，成为主流生活圈扩容的差异化有机补充，迫使CBD整合重组，进而升级并运营城市中心之未来。 目标，目标，立足常州，运营城市，辐射长三角乃至周边区域，跳出常州，使本项目区域化、比肩国际！ 对内互补、对外辐射，一个新中心、城中城。对内互补、对外辐射，一个新中心、城中城。空白，空白，CBDCBD整合重组、运营城市未来整合重组、运营城市未来2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789机遇机遇，站在城市运营的高度，去诠释站在城市运营的
10、高度，去诠释以新都市主义，以新都市主义， 打造常州的洛克菲勒城市生活中打造常州的洛克菲勒城市生活中心心l都市高档居住区；l都市工作生活区；l都市餐饮聚集区；l都市休闲娱乐区；l都市时尚购物区；城市中心在城市建设与发展中的作用与日俱增，城市生活呈多元化趋势，建筑物的功能开始整合，人们开始讲究城市空间与效率的利用。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789标志标志新都市主义新都市主义标志标志新都市主义新都市主义2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资
11、料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789解析解析，新都市主义新都市主义l都市中心、一站式的便利和满足都市中心、一站式的便利和满足“新都市主义”强调以都市中心为工作生活的核心，重视在都市区域内进行有效的合理的填补性开发利用，整合现代生活诸多要素，使“居住、工作、购物、休闲”等链接起来，构成一个十分完善、便利、现代的生活空间，确保日常“工作、生活、商务、饮食、休闲、娱乐”在此范围内迅速得以解决，使现代人的生活需求和心理感受得到最大的保证和满足。l最具最具“个性、时代、效率个性、时代、效率”的新都市主义生活主张的新都市主义生活主张“新都
12、市主义”生活模式占据城市资源交汇的中心地带，缩短现代人的时间、交通成本，提升“机遇、情感”等概率。l高标准生活，崇尚自然与城市的迅速融合高标准生活，崇尚自然与城市的迅速融合“新都市主义”对自然的重视，对各个生活层面的高标准追求，使得生活具备了自然与城市共同融合的特征，使人们可能同时实现社会和自然的回归。l追求成就感、时代进步追求成就感、时代进步毗邻都市而居，把握社会进步节奏，进而引发自我奋斗和追求的成就感，这是当代人的主要精神和目标所在。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690
13、31789定位定位，出发前，我们对常州做了思考，对项目做了初步设想出发前，我们对常州做了思考，对项目做了初步设想新都市主义，新都市主义， CBDCBD主流建筑将是集主流建筑将是集“居住、办公、餐饮、休闲、娱乐居住、办公、餐饮、休闲、娱乐”于一体的综合性建筑：于一体的综合性建筑： 自由、和谐、共享自由、和谐、共享2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789自由自由，我们这样想象我们这样想象 l建筑是自由的，空间和环境设计；没有拘束和压抑的感觉；建筑是自由的，空间和环境设计；
14、没有拘束和压抑的感觉；l消费是自由的，饮食、休闲、娱乐、购物、办公、居住，多种自由任你选择；消费是自由的，饮食、休闲、娱乐、购物、办公、居住，多种自由任你选择；l服务是自由的，人性化的管理和服务，切合不同人士；服务是自由的，人性化的管理和服务，切合不同人士；l心情是自由的，所有的一切让您感到轻松、愉悦。心情是自由的，所有的一切让您感到轻松、愉悦。自由自由 ，我们这样想象我们这样想象 l建筑是自由的，空间和环境设计；没有拘束和压抑的感觉；建筑是自由的，空间和环境设计；没有拘束和压抑的感觉；l消费是自由的，饮食、休闲、娱乐、购物、办公、居住，多种自由任你选择；消费是自由的，饮食、休闲、娱乐、购物、
15、办公、居住，多种自由任你选择；l服务是自由的，人性化的管理和服务，切合不同人士；服务是自由的，人性化的管理和服务，切合不同人士；l心情是自由的，所有的一切让您感到轻松、愉悦。心情是自由的，所有的一切让您感到轻松、愉悦。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789，甚至，我们还想象了甚至，我们还想象了l环境是和谐的，建筑与空间，人与设施形成了一个和谐的生态环境；环境是和谐的，建筑与空间，人与设施形成了一个和谐的生态环境；l功能是和谐的，丰富购物，多种餐饮、休闲、娱乐形式相互
16、依赖，和谐并存；功能是和谐的，丰富购物，多种餐饮、休闲、娱乐形式相互依赖，和谐并存；l文化是和谐的，东方与西方，国内与国外，经典与时尚，共创一个和谐的社区文化；文化是和谐的，东方与西方，国内与国外，经典与时尚，共创一个和谐的社区文化；l群体是和谐的，不同地域，不同年龄，不同职业，不同层次的人们聚集在一起。群体是和谐的，不同地域，不同年龄，不同职业，不同层次的人们聚集在一起。和谐和谐，甚至，我们还想象了甚至，我们还想象了l环境是和谐的，建筑与空间，人与设施形成了一个和谐的生态环境；环境是和谐的，建筑与空间，人与设施形成了一个和谐的生态环境；l功能是和谐的，丰富购物，多种餐饮、休闲、娱乐形式相互依
17、赖，和谐并存；功能是和谐的，丰富购物，多种餐饮、休闲、娱乐形式相互依赖，和谐并存；l文化是和谐的，东方与西方，国内与国外，经典与时尚，共创一个和谐的社区文化；文化是和谐的，东方与西方，国内与国外，经典与时尚，共创一个和谐的社区文化；l群体是和谐的，不同地域，不同年龄，不同职业，不同层次的人们聚集在一起。群体是和谐的，不同地域，不同年龄，不同职业，不同层次的人们聚集在一起。和谐和谐2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789共享共享，我们想象的还更多我们想象的还更多l共同理
18、想，在这个社区中，人们共享欢乐、喜悦、光荣和骄傲，人们手牵手，共同理想，在这个社区中，人们共享欢乐、喜悦、光荣和骄傲，人们手牵手，为了共同的理想而努力；为了共同的理想而努力；l共同拥有，我们的社区不只是常州本地人的，而是整个长三角，甚至整个中国共同拥有，我们的社区不只是常州本地人的，而是整个长三角，甚至整个中国和国际；它不是属于哪一个人，而是属于来自于这个社区的每一个人；和国际；它不是属于哪一个人，而是属于来自于这个社区的每一个人；l设施共享，一切设施和服务都由这里的人们所拥有，人们享受着它们，有建设设施共享，一切设施和服务都由这里的人们所拥有，人们享受着它们，有建设者他们。者他们。共享共享，
19、我们想象的还更多我们想象的还更多l共同理想，在这个社区中，人们共享欢乐、喜悦、光荣和骄傲，人们手牵手，共同理想，在这个社区中，人们共享欢乐、喜悦、光荣和骄傲，人们手牵手，为了共同的理想而努力；为了共同的理想而努力；l共同拥有，我们的社区不只是常州本地人的，而是整个长三角，甚至整个中国共同拥有，我们的社区不只是常州本地人的，而是整个长三角，甚至整个中国和国际；它不是属于哪一个人，而是属于来自于这个社区的每一个人；和国际；它不是属于哪一个人，而是属于来自于这个社区的每一个人；l设施共享，一切设施和服务都由这里的人们所拥有，人们享受着它们，有建设设施共享，一切设施和服务都由这里的人们所拥有，人们享受
20、着它们，有建设者他们。者他们。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789构建宏筑构建宏筑，我们罗列跳跃的思续我们罗列跳跃的思续我们做的不是一个产品，而是一个作品我们做的不是一个产品，而是一个作品这个作品是满足不同功能和群体需求的，而且是站在城市运营的高度，为城市CBD进行升级塑造，引导消费革命，在城市的发展中经得住考验的.是在形式上、规模上、在空间上、概念上、规划上、未来发展上，都要呈现良性互动关系。 这正是我们要努力的方向这正是我们要努力的方向是标新，但怎样立异？是标
21、新，但怎样立异？2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789作品作品，秉承秉承“新都市主义新都市主义”的设计理念的设计理念空间、时间的高效合理利用；空间、时间的高效合理利用；专门主题、鲜明的时代个性；专门主题、鲜明的时代个性；高标准，自然与城市迅速融合的规划手高标准，自然与城市迅速融合的规划手 法；法；与时俱进，展现成就的都市身份色彩；与时俱进，展现成就的都市身份色彩；2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产
22、资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317891空间、时间的高效合理利用空间、时间的高效合理利用城市快速发展，许多城市中心地块容积率在提升、建筑在拔高、物业在综合。新都市主义倡导：l地块合理划分，精准规划；l容积率有效利用；l重视“人流动线”恰当设计，达到有限范围内时间与空间的高效利用。地块规划1：3黄金比例住宅商办合理区分、相对独立/沿怀德路、劳动路、会馆浜路为商业充分利用。占地建筑面积容积率商业4万165.25技术指标办公、酒店5万住宅7.88万26 3.30总体动线商业1个主入口、3个次入口内连廊循环动线动线支网：电梯、连梯、廊桥循环式围合广场住宅两个入口，1主1次社区
23、内两条主干道，支路呈鱼骨分布至宅前空间指标分配2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789专门主题、鲜明的时代个性专门主题、鲜明的时代个性新都市主义提倡“主题和个性”，因为只有主题和个性，才能够有活力，对业主可客户形成引力。l商业鲜明主题l住宅鲜明主题l在新都市主义概念规划之下，营造都市标志性生活个性；l他就是“都市魅力、丰富多彩与舒适”2 都市魅力都市魅力 丰富多彩丰富多彩2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量
24、房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317893高标准，自然与城市迅速融高标准，自然与城市迅速融合的规划手法合的规划手法随着现代人们生活节奏的加快，人们离不开都市，更向往自然，都市生态居住成为成功人士追求的方向：l尽可能高的绿化率；l景观商业成为主流；l消费、居住、办公的生态化；城市城市自然自然 生活生活2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317894与时俱进，展现成就的都与时俱进，展现成就的都市身份色彩市身份色彩都市是稀有中心，永远是时代、进步、身
25、份、财富的象征，新都市主义强调都市身份、价值：l高档次完善配套；l完善智能化l高标准物业管理；l建筑色彩、品质与立面；l以上构成“都市豪宅”要素。经典、高标准、诠释经典、高标准、诠释高标准智能化高标准智能化星级物管星级物管2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789积极稳妥的开发方案积极稳妥的开发方案充分考虑风险，制定进退自充分考虑风险，制定进退自如的开发方案如的开发方案先规划建造住宅，同时推进商业招商，可利用住宅回笼部分资金；然后推进酒店办公建设，树立项目高档标杆地位；
26、最后可根据招商情况，结合商业经营，部分推出销售，提升所保留的高价值住宅单位。住宅、酒店办公、商业、搭配促进，实现整体开发价值的最大化。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789接下来接下来， 我们的战略思考应该怎样深化、具体的产品要做什么？我们的战略思考应该怎样深化、具体的产品要做什么？ 探根寻源，探根寻源， 我们不妨先从市场，先从商业方面我们不妨先从市场，先从商业方面分析开来分析开来2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房
27、策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789Two商业篇Question1-做什么做什么Question2-怎么做怎么做市场-产品Two商业篇Question1-做什么做什么Question2-怎么做怎么做市场-产品2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789Question1： 做什么？做什么？对于一个主题性商业目的性消费的研究Question1： 做什么？做什么？对于一个主题性商业目的性消费的研究对于一个主题性商业目的性消费的研究
28、2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目背景项目背景本项目规划建筑面积本项目规划建筑面积4747万万，其其中商业为中商业为1414万万（7 7万万 自营，7万销售），面对如），面对如此大体量的此大体量的商业，而且又偏离商业，而且又偏离传统核心商业点。传统核心商业点。我我 们们 做做 什什 么么 呢？呢？2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317
29、89 在近市中心区域，一般人的第一直觉是在近市中心区域，一般人的第一直觉是: : 我们做百我们做百货！货！ 那么那么，做百做百货能成功吗？货能成功吗？2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789首先首先， 让我们先看一个典型的案例让我们先看一个典型的案例-莱蒙都莱蒙都会会 莱蒙都会中心商圈莱蒙都会中心商圈-案例案例莱蒙都会莱蒙都会：位置位置：延陵西路与南大街交汇处核心地段延陵西路与南大街交汇处核心地段物业物业：总建筑面积总建筑面积58万其中商业其中商业：28万 居住居住：
30、13万办公酒店：办公酒店： 6万 莱蒙都会局部效果图莱蒙都会局部效果图莱蒙都会整体效果图莱蒙都会整体效果图莱蒙都会中心商圈莱蒙都会中心商圈-案例案例2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789解析：解析：大型现代综合型商业，以中心百货为主，大型现代综合型商业，以中心百货为主，餐饮、休闲娱乐为辅，包含：购物、休闲、娱乐、餐饮、酒吧、康体、旅游、文化。项目确立长远经营，开盘30%（小铺位）体量销售，其余全部进行招商、租赁经营。据了解，项目目前相当一部分经营商户要求解除合同，经
31、分析主要要因是租金很高，相当一部分经营商户要求解除合同，经分析主要要因是租金很高，并且以百货为主，面临市中心区域众多百货竞争压力，经营商户预期投资收益风险极并且以百货为主，面临市中心区域众多百货竞争压力，经营商户预期投资收益风险极大的原因。大的原因。莱蒙都会中心商圈莱蒙都会中心商圈-案例案例2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789结论结论 ？以百货为主，以百货为主，主题不明确，其定位的综合型商业业态、特别是主题不明确，其定位的综合型商业业态、特别是百货业态在市中心竞争
32、激烈。百货业态在市中心竞争激烈。莱蒙都会中心商圈莱蒙都会中心商圈-案例案例2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789那么那么， 市中心百货竞争激烈，市中心百货竞争激烈，是不是已经饱和了呢，是不是已经饱和了呢，百货消费群有没有可能到项目地块购买百货百货消费群有没有可能到项目地块购买百货呢？呢？ 需要对市中心商业圈进行一下分析需要对市中心商业圈进行一下分析!中心商圈大体量商业格局中心商圈大体量商业格局延陵西路商圈延陵西路商圈南大街商圈南大街商圈北大街商圈北大街商圈文化宫商圈
33、文化宫商圈城中城商业圈城中城商业圈中心商圈中心商圈-延陵西路延陵西路综合型商业设施主干道综合型商业设施主干道位置：位置：横贯常州市区东西，西起怀德横贯常州市区东西，西起怀德路，东至文化宫广场，全长路，东至文化宫广场，全长1 1千千米左右。米左右。业态：购物中心、商业大厦、品牌服购物中心、商业大厦、品牌服装、金融服务、手机通讯设施装、金融服务、手机通讯设施特征：特征：是常州市最主要的一条商业和是常州市最主要的一条商业和长常州人休闲购物最多的去处长常州人休闲购物最多的去处之一之一。延陵西路商圈延陵西路商圈中心商圈中心商圈-南大街南大街市心最繁华综合型商业市心最繁华综合型商业位置：位置：南起广化桥，
34、北至延陵西路南起广化桥，北至延陵西路 。业态：业态：购物中心、百货、电器、品购物中心、百货、电器、品牌服装、特色小吃、休闲、牌服装、特色小吃、休闲、娱乐娱乐特征：特征：以新建成的南大街步行街为以新建成的南大街步行街为核心，聚集了国美电器、协核心，聚集了国美电器、协亨手机连、泰富百货等专业亨手机连、泰富百货等专业市场。市场。南大街商圈南大街商圈中心商圈中心商圈-文化宫文化宫市心主要综合型商圈之一市心主要综合型商圈之一位置：位置：南靠延陵西路，北枕文化宫，南靠延陵西路，北枕文化宫，东面是和平北路东面是和平北路 业态：业态：电器、休闲、餐饮、购物电器、休闲、餐饮、购物特征：特征：依托文化宫广场、市区
35、商业主要依托文化宫广场、市区商业主要聚集区域之一。聚集区域之一。文化宫广场商圈文化宫广场商圈装璜五金一条街装璜五金一条街位置：位置：南大街北侧路段南大街北侧路段业态：业态：为主餐饮、兼有服装业、为主餐饮、兼有服装业、通讯设备专卖店等通讯设备专卖店等特征：特征：处于城南区域，是常州最处于城南区域，是常州最著名的餐饮一条街著名的餐饮一条街，人气颇，人气颇旺旺中心商圈中心商圈-城中路城中路 北大街北大街城中路餐饮一条街城中路餐饮一条街位置：位置：南大街北侧路段南大街北侧路段业态：业态：为主餐饮、兼有服装业、为主餐饮、兼有服装业、通讯设备专卖店等通讯设备专卖店等特征：特征：处于城南区域，是常州最处于城
36、南区域，是常州最著名的餐饮一条街著名的餐饮一条街，人气颇，人气颇旺旺城中路城中路北大街北大街Conclusion是什么？2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 ConditionCondition（现状）（现状）地理位置地理位置：目前百货扎堆市中心、竞争加剧；业态定位业态定位：百货对中心区域依赖强，且已饱和；运营风险运营风险：大体量百货商业风险巨大；客户层面客户层面：大量百货，有限客户；QuestionQuestion（问题）（问题）百货在市中百货在市中心已经饱和心
37、已经饱和结论结论-百货在市中心已经饱和百货在市中心已经饱和中心商圈中心商圈-结论结论2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789把百货的消费者从市中心拉到本项目，把百货的消费者从市中心拉到本项目， 他们的消费习惯允许他们的消费习惯允许吗？吗？ 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789百货消费，去那里？百货消费，去那里？-消费特征看数据消费特征看数
38、据我们于2007年8月24日星期五在常州市的主要商业区域（延陵西路、南大街、文化宫广场、天宁寺）通过对年龄在1850岁之间的常州市民通过街头拦截式访问的方式，共收集了100个样本的信息，对其逛街的主要目的地进行了研究。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘
39、版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789去市中心，随机逛百货，观念根深蒂固去市中心，随机逛百货，观念根深蒂固l占50%以上的人逛街首选南大街，选择到市心商圈的人占到了90%。l目前，常州人市心逛街情节根深蒂固；l去市中心逛街大多为没有目的性的随机逛街；l据调查，常州人逛百货首选市中心，“购物中心、步行街、品牌专卖”是最爱逛的地方，并已开始注重特色餐饮、休闲娱乐。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6
40、9031789在常州，哪怕在市中心，在常州，哪怕在市中心，百货业面临白热化的、百货业面临白热化的、恶性的竞争！恶性的竞争！ 那么，究竟路在那里那么，究竟路在那里？让我们剖析一下这个案例，让我们剖析一下这个案例，上海正大广场上海正大广场案例剖析案例剖析-上海正大广场上海正大广场上上海海正正大大广广场场2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789上上海海正正大大广广场场项目概况项目概况项目位于上海浦东新区，浦东新区定位为“商务、旅游”共计最高为10F大型综合性商业案例剖析案例
41、剖析-上海正大广场上海正大广场项目描述项目描述上海正大广场在建成之初，定位为百货购物，在开业经营后，来此购物者寥寥，人气惨。后进行业态调整，改变相对单一的购物的业态，定位为“大型便民超市、特色餐饮、风情品牌餐饮、休闲、儿童青年游玩”为主题的大型“餐饮、休闲、娱乐餐饮、休闲、娱乐”场所，目前经营人气旺盛。门庭若市门庭若市人气鼎旺人气鼎旺案例剖析案例剖析-上海正大广场上海正大广场2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789上海正大广场，位于上海浦东区，作为偏离市中心的大型商业
42、项目，事实说明了做百货没有出路，其定位以“餐饮、休闲、娱乐”为主题的目的性消费后，经营十分成功- 此案例与本案在区域、类别上极为相似，此案例与本案在区域、类别上极为相似，具有重要借鉴意义。具有重要借鉴意义。案例剖析案例剖析-正大广场与本案正大广场与本案上海正大广场上海正大广场& &本案本案2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目解析项目解析以百货为主，消费线过于集中，生活水平的提高促使人们的消费趋向集中以百货为主，消费线过于集中，生活水平的提高促使人们的消费趋向集
43、中化、家庭化、一站式、丰富型方向发展，除购物外，家庭集约性玩乐消费化、家庭化、一站式、丰富型方向发展，除购物外，家庭集约性玩乐消费日趋明显，在日趋明显，在稍偏市中心区域稍偏市中心区域的大型商业项目：的大型商业项目： 必须有主题，才能保证成功经必须有主题，才能保证成功经营！营！【上海正大广场，位于上海浦东区，作为偏离市中心的大型商业项目，事实说明了做百货没有出路，其定位以“餐饮、休闲、娱乐”为主题的目的性消费后，经营十分成功】 此案例与本案在区域、类别上极为相似，具有重要借鉴意义。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载
44、 0755-83513598 QQ:69031789另外我们从另外我们从城市大体量商业可行性研究城市大体量商业可行性研究角度作深角度作深入分析：入分析：2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789对于城市大体量商业的可行性研究对于城市大体量商业的可行性研究城市大体量商业发展研究城市大体量商业发展研究-模式模式l发展阶段发展阶段沿街商业-综合型商业-l规模形态：规模形态：分散商业- 集中商业l消费需求消费需求购物性物质消费-主题性市场精神消费、服务消费2008-2009年中
45、国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789对于城市大体量商业的可行性研究对于城市大体量商业的可行性研究城市大体量商业发展研究城市大体量商业发展研究-方向方向主题性市场集中性精神消费、服务消费最大特点是最大特点是“主题性目的主题性目的性消费性消费”。路在何方？路在何方？本案找到了商业发展的方向所在：本案找到了商业发展的方向所在： 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903178
46、9【主题式【主题式目的性消费目的性消费】 -目的性消费目的性消费PKPK随机性消费随机性消费-目的性消费目的性消费认准某个具体地方，带着一定的目的去消费，往往消费者付费比例往往接近 100%，口碑传播效果比较好。如去“上海正大广场”是典型的主题式目的性消费。-随机性消费随机性消费认准某个区域，消费目的不明确，往往消费者付费比例不会很高，口碑传播效果相对不是很直接。如去“常州市中心”逛街，则是随机性消费。 主题式目的性消费主题式目的性消费-我们的选我们的选择择2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513
47、598 QQ:69031789我们面对着神圣而珍稀的地块，他我们面对着神圣而珍稀的地块，他在何方？在何方？餐饮、休闲、娱乐，还是餐饮、休闲、娱乐，还是ShoppingmallShoppingmall，还，还是艺术展览中心，还是大型专业市场？还是。是艺术展览中心，还是大型专业市场？还是。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789将市场信息价值转化为产品，实现项目价值增值的有力支撑点。Question2： 怎么做？怎么做？将市场信息价值转化为产品，实现项目价值增值的将市场信
48、息价值转化为产品，实现项目价值增值的有力支撑点。有力支撑点。Question2： 怎么做？怎么做？常州大体量商业的出路常州大体量商业的出路路在何方？路在何方？-项目地块周边环境项目地块周边环境-主题性目的性商业主题性目的性商业 我们好像还没发现什么联系！我们好像还没发现什么联系！项目周边项目周边“特色餐饮、休闲、服饰专卖特色餐饮、休闲、服饰专卖”经营良好。经营良好。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789常州消费支出现状常州消费支出现状2008-2009年中国房地产策
49、划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789常州消费支出现状常州消费支出现状2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789常州消费支出现状常州消费支出现状餐饮业零售额的增长率已超过整体消费增长率2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789餐饮业费特点分析餐饮业费
50、特点分析-业态业态特色品牌美食餐饮、中型餐饮的需求占到了特色品牌美食餐饮、中型餐饮的需求占到了60%60%以上。以上。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 路在灯火阑珊处路在灯火阑珊处- 面对百货市中心的绝对统治地位，常州人逛街根深蒂固的市心情节。我们必须认真研究，立足于项目地块经营“餐饮、休闲、品牌专卖店”的原生优势。 路在：路在：“主题商业目的性消费主题商业目的性消费”，即：，即：集中性大型，以集中性大型，以集中性大型，以集中性大型，以“ “餐餐餐餐饮、休闲娱
51、乐饮、休闲娱乐饮、休闲娱乐饮、休闲娱乐” ”为鲜明主为鲜明主为鲜明主为鲜明主题，辅助题，辅助题，辅助题，辅助“ “购物超市、品牌专卖购物超市、品牌专卖购物超市、品牌专卖购物超市、品牌专卖” ”，形成大众，形成大众，形成大众，形成大众化、人性化、特色化、一体化、大而全的新型化、人性化、特色化、一体化、大而全的新型化、人性化、特色化、一体化、大而全的新型化、人性化、特色化、一体化、大而全的新型消费巨无霸。消费巨无霸。消费巨无霸。消费巨无霸。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903
52、1789中心商圈中心商圈本本项项目目随随机机性性消消费费目目的的性性消消费费差异化定位差异化定位 目的性消费解析目的性消费解析l市中心区域大多为主题不鲜明的综合型商业物业，消费者多为逛街的随机性消费；l项目通过“餐饮、休闲娱乐”的集中性主题营造，成为一个独特的目的性消费区域；l目的性消费有利于吸引大量的回头客；l目的性消费有利于迅速打开项目的市场认知；l有利于作为市心业态差异化的补充，依托并迅速纳入市中心范畴；城市体量商业主题商业目的城市体量商业主题商业目的性消费的战略思考：性消费的战略思考：2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地
53、产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目属性（项目属性（CharacteristicCharacteristic）结论（结论（ConclusionConclusion） NO1234主题集中性大型主题集中性大型餐饮、休闲、娱乐餐饮、休闲、娱乐大众化、人性化、特色化、全面性大众化、人性化、特色化、全面性新型消费中心新型消费中心常州首座常州首座乐乐5D锋尚世界锋尚世界项目属性项目属性-属性定位推导属性定
54、位推导属性定位属性定位-项目属性的思考项目属性的思考2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目属性项目属性-属性定位属性定位打造打造打造打造，常州首座常州首座5D级锋尚乐世界级锋尚乐世界 【三个基本特征：目的性、多样性、参与性三个基本特征：目的性、多样性、参与性三个基本特征：目的性、多样性、参与性三个基本特征：目的性、多样性、参与性】参与基础参与基础-基本规划基本规划形式形式位置位置楼层楼层面积面积业态业态备注备注集中集中商业商业A-2F-8F10万超市卖场、休闲、
55、娱乐、购物、部分大型餐饮为主自营为主街街区区式式商商业业B3F为主局部4F2万餐饮、品牌购物为主，休闲娱乐为辅出售为主C3F为主局部4F3万餐饮、品牌购物为主，休闲娱乐为辅出售为主D2F5000休闲，特色餐饮为主出售为主E2F5000酒吧为主出售为主2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789基本规划基本规划-业态比例业态比例各业态面积比例各业态面积比例鉴于开发商规划7万商业自营，7万街区式商业用于销售，在此基础上建议各类业态面积比例：业态业态面积面积比例比例备注备注餐饮
56、餐饮4万28.5%主题龙头，比例应大，把其品牌与主题的丰富性做出来休闲休闲2.5 万18%充分满足人们享受的需求娱乐娱乐3.5万25%充分满足人们现代享受的需求购物购物4万（含2万 超市）28.5%以购物超市为主，辅以“各类品牌专卖”2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789商家推荐商家推荐主主题题面积面积业态规划业态规划商家建议商家建议餐餐饮饮4万欧美风情、东南业风情、韩日风情、重视风情丰富餐饮；各种特色小吃；各地品牌连锁大酒店；大食代、新元素、猫头鹰、广州蕉叶、星巴
57、客、真锅、泰泰小厨、大家乐、肯德基、麦当劳、盘古烤肉、富君韩国烧烤、味仟拉面、意式比萨、云南美食园、高丽苑、汉堡王、一茶一座、东北人家、小南国酒店、渝乡人家、樱之味、葡京茶餐厅、唐宫海鲜舫、喜多屋国际海鲜料理、健康诸、爱晚亭酒家、俏江南、云南过桥米线、金誉客家王、哈根达斯雪糕、TCBY冰淇淋、松叶家、海港城大酒楼、老绍兴大酒楼、金誉客家王休休闲闲2.5万包括动感泳池、水力按摩池、台湾、美国花草浴、足浴、地中海浴、健身会馆、瑜伽馆、壁球室、羽毛球馆、斯诺克、乒乓球、咖啡吧、茶楼等哈达瑜伽、深圳戴维营健康水城、领先康体等娱娱乐乐3.5万夜总会、电动电玩、歌舞城、各种清吧、酒吧、的吧、儿童游艺场汤姆
58、雄、都市舞工厂、威尔士健身中心、金色年华、斯凯特真冰溜冰场、星梅电影院、好乐迪、购购物物4万以大型购物超市为主，品牌服饰专卖、礼品、个人护肤、体育用品、儿童用品、书城易初莲花、贝纳通/希思黎、一点红、西雅人家、欧时力、法文箱子、好俪姿、LAZO/heiB/FOX/MANCY.K、屈臣氏、茂昌眼镜、宝宝贝贝儿童摄影、合衣坊、大众书局、斯沃琪、仟喜之星、时间廊、斯肤兰、张霞美甲、御美会、阿迪达斯经典、李宁、耐克、安踏基本规划基本规划-商家推荐商家推荐2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ
59、:69031789主题主题面积面积主力商家推荐（面积）主力商家推荐（面积）主力商家主力商家餐饮餐饮4万大食代、广州蕉叶、真锅、肯德基、麦当劳、富君韩国烧烤、小南国酒店、唐宫海鲜舫至少8家休闲休闲2.5万深圳戴维营健康水城、领先康体、哈达瑜伽、江南良子至少4娱乐娱乐3.5万汤姆雄、都市舞工厂、金色年华健身俱乐部、斯凯特真冰溜冰场、星梅电影院、babyface、好乐迪至少7家购物购物4万易初莲花、大润发、家乐福、众多品牌购物连锁店至少：1家大型购物超市、20家品牌购物店主力商家品牌推荐主力商家品牌推荐主力商家的作用至关重要，主要为自营主力商家的作用至关重要，主要为自营7万万部分部分，我们的要求：必
60、，我们的要求：必须是消费者认可、喜欢的一线品牌。须是消费者认可、喜欢的一线品牌。基本规划基本规划-品牌商家推荐品牌商家推荐2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789打造打造打造打造，常州首座常州首座5D5D级锋尚乐世界级锋尚乐世界除了业态定位，还必须达到： 三个基本特征：三个基本特征： 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789多样性多样性多样性
61、多样性解析一解析一5D= 5D= 3D(3D(多维多维)+daily)+daily（天天）（天天）+delight+delight（高兴）（高兴）经济在发展，人们的消费水平在提高。然而，吃和玩对中国人来说，其意义不只局限于“自我享受”，中国人讲情份、爱面子，饭局已经落伍，玩局方兴未艾。相约朋友、商务合作伙伴，他们渴求一站式的尽兴消费。家庭也不例外，人们的生活节奏日趋加快，工作压力越来越大，人们期待周末、节假日，携同一家老小，尽情欢快的消费。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69
62、031789解析二解析二5D5D空间空间 缤纷多维世界缤纷多维世界5D5D多维空间多维空间解析解析多维时间多维时间早、中、晚早、中、晚多维空间多维空间合理的动线设计、消费可以相互穿插合理的动线设计、消费可以相互穿插多维年龄多维年龄老人、中年人、儿童老人、中年人、儿童多维风情多维风情欧美、东南亚、中式风情欧美、东南亚、中式风情多维享受多维享受“餐饮、休闲、娱乐餐饮、休闲、娱乐”为主，辅之购物、品牌专卖为主，辅之购物、品牌专卖多样性多样性多样性多样性2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ
63、:69031789解析三解析三 新六觉感受新六觉感受 国际级六星体验国际级六星体验在我们设定的鲜明的主题里，能满足人们“视觉、视觉、味觉、嗅觉、触觉、视觉、视觉、味觉、嗅觉、触觉、感觉感觉”等诸多刺激，为人们提供澈透的感受服务。lHappy eat-Happy eat-食乐食乐（欧美、东南亚、中式美食体验；特色餐饮、小吃；品牌餐饮）；lHappy play-Happy play-玩乐玩乐（ KTV、真冰溜冰场、汤姆熊）lHappy shopping-Happy shopping-购乐购乐（影视城、歌舞娱乐城、美容SPA ）lHappy enjoying-Happy enjoying-享乐享乐（
64、影视城、歌舞娱乐城、美容SPA ）lHappy business-Happy business-商乐商乐（品牌咖啡店、酒吧、品牌酒店）lHappy sport-Happy sport-康乐康乐（健身俱乐部、斯诺克、瑜伽）多样性多样性多样性多样性H-Eat食乐食乐中中式式风风情情韩式风情韩式风情特特色色餐餐饮饮餐饮是主题的核心，务必做出良好环境、风情、文化、品餐饮是主题的核心，务必做出良好环境、风情、文化、品位、品牌，方能满足现代人的食乐需求，引八方来客。位、品牌，方能满足现代人的食乐需求，引八方来客。童童趣趣馆馆汤姆汤姆BearKTV儿儿童童玩玩乐乐Play玩乐玩乐从小孩子的汤姆从小孩子的汤姆
65、Bear，到成人的，到成人的KTV，适应各，适应各年龄阶层，充分体现商业的人性化。年龄阶层，充分体现商业的人性化。据此可延伸至：儿童玩具、儿童书籍等据此可延伸至：儿童玩具、儿童书籍等Enjoying享乐享乐演艺歌城演艺歌城桑拿足浴桑拿足浴美容美容SPAShopping购乐购乐Business商乐商乐休闲茶吧休闲茶吧休闲咖啡吧休闲咖啡吧休闲酒吧休闲酒吧Sport康乐康乐健康是健康是2121世纪世纪人们追逐的潮人们追逐的潮流，设置不同流，设置不同男女类别的运男女类别的运动健身设施，动健身设施，以体现健康之以体现健康之乐。乐。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到
66、验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789仅仅是丰富、多样，仅仅是丰富、多样， 就能够留住顾客吗？就能够留住顾客吗？ 回答是：回答是：不尽然！不尽然！2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789参与性参与性参与性参与性日本著名的大型综合体“博多运河城”的设计者Jon Adams Jerde曾有这样的感慨：我的设计是在多年以前意大利之行中找到的灵感关于社区、活力和建筑，这就如同美梦成真。在意大利的很多山区，人们登山的过程是
67、不知不觉不知不觉走到较高山坡的建筑物周边，人们通过连续的道路，步行到达山顶，没有在传统建筑中没有在传统建筑中感觉楼梯之间的明显分隔。感觉楼梯之间的明显分隔。这对于高层的商场空间垂直动线处理具有较大启发，JERDE设计的很多著名商业建筑借助了意大利山区建筑的规意大利山区建筑的规划手法划手法，对于商业建筑设计的流线处理商业建筑设计的流线处理也具有普遍的推广意义。-读到了什么？2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789在意大利的很多山区，人们登山的过程是不知不觉不知不觉走到较
68、高山坡的建筑物周边，人们通过连续的道路，步行到达山顶，没有在传统建筑中没有在传统建筑中感觉楼梯之间的明显分隔。感觉楼梯之间的明显分隔。这对于高层的商场空间垂直动线处理具有较大启发，JERDE设计的很多著名商业建筑借助了意大利山区建筑的规意大利山区建筑的规划手法划手法，对于商业建筑设计的流线处理商业建筑设计的流线处理也具有普遍的推广意义。参与性参与性参与性参与性景观文化景观文化的体验性的体验性动线的丰富形式动线的丰富形式公共空间引导性公共空间引导性2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ
69、:69031789景观文化的体验性景观文化的体验性动线的丰富形式动线的丰富形式公共空间引导性公共空间引导性读到了- 参与性！参与性！参与性参与性参与性参与性公共空间引导性公共空间引导性室内公共空间室内公共空间重视公共空间的设计，通过公共空间将人流最大限度引导到商业空间，让人们重视公共空间的设计，通过公共空间将人流最大限度引导到商业空间，让人们舍不得离开，实现商业增值。舍不得离开，实现商业增值。形式一：新产品促销、发布会形式一：新产品促销、发布会形式二：形式二：舞台表演舞台表演室内公共空间室内公共空间表演舞台是设计的关键和公共空间聚焦人流的焦点，人们站在表演舞台是设计的关键和公共空间聚焦人流的焦
70、点，人们站在长廊观看表演，久久不远离开，聚集了大量人气。长廊观看表演，久久不远离开，聚集了大量人气。公共空间引导性公共空间引导性室外公共空间室外公共空间重视公共空间的设计，通过公共空间将人流最大限度引导到商业空间，让人们重视公共空间的设计，通过公共空间将人流最大限度引导到商业空间，让人们舍不得离开，实现商业增值。舍不得离开，实现商业增值。商业景观广场商业景观广场-是一个重要特色场所，集“活动、休憩、休闲于一身”，人们累了，可以在此驻足休息。公共空间引导性公共空间引导性l合理合理l舒适舒适l便捷便捷l穿插穿插l循环循环动线的丰富形式动线的丰富形式扶扶梯梯观观光光电电梯梯空空中中连连廊廊动线的丰富
71、形式动线的丰富形式大型商业中的微型坡地微型坡地，给人一种外界自然界中的情趣感觉，不失为一种情趣动线的创造。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789l为顾客创造独特的体验空间，顾客进入后停留的时独特的体验空间，顾客进入后停留的时间可以有效拉长；间可以有效拉长；l除了本地人，外来“参观、商务、旅游、国外参观、商务、旅游、国外”人士也是项目潜在消费者，最吸引他们的是民族文化的特色运民族文化的特色运用到建筑和商业环境，形成体验感受。用到建筑和商业环境，形成体验感受。景观文化的
72、体验性景观文化的体验性景观文化的体验性景观文化的体验性商业park体验庭院景观风情商业景观文化的体验性景观文化的体验性特色民族主题餐饮特色旅游文化艺术灯光效果体验性灯光效果体验性灯光设计创造更好的夜景，白天和晚上变化较大，不断让客户的灯光设计创造更好的夜景，白天和晚上变化较大，不断让客户的好奇心保持好奇心保持最强最强。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789以上我们所倡导之以上我们所倡导之“餐饮、休闲娱乐餐饮、休闲娱乐”为主，其他为主，其他“品牌购物品牌购物”等为辅，
73、是主题式的目的性商业类型；等为辅，是主题式的目的性商业类型；而诸如南大街、文化宫等其而诸如南大街、文化宫等其余市中心商业则是综合类商业，是随机性无目的消费类商业。余市中心商业则是综合类商业，是随机性无目的消费类商业。主题性商业、目的性消费是本案商业区别于其他市心传统商主题性商业、目的性消费是本案商业区别于其他市心传统商业圈的最显著的特征。业圈的最显著的特征。我们商业的核心竞争力就是：我们商业的核心竞争力就是：多样性、参与性！多样性、参与性！留住顾客留住顾客我们的主张我们的主张2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0
74、755-83513598 QQ:69031789ThreeThree住宅篇47万方中的万方中的26万方，也是一个大体量，新万方，也是一个大体量，新都市主义下城市高品质住宅，该怎么做？都市主义下城市高品质住宅，该怎么做？ThreeThree住宅篇47万方中的万方中的26万方，也是一个大体量，新万方，也是一个大体量，新都市主义下城市高品质住宅，该怎么做？都市主义下城市高品质住宅，该怎么做？2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789（住宅）（住宅）SWOTSWOT优势优势 S
75、trengthStrength劣势劣势 WeakWeakn位于城市中心板块n周边交通便利n周边配套完善n办公、酒店、商业自身天赋优势n传统的高档居住板块n容积率高、规划难度n密度大n周边无自然景观n周边环境噪音机会机会 OpportunityOpportunity发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势n中心稀有热点，持续需求动力n07上半年市心楼价跳跃上升n高品质楼盘价位持续拉升n城市规划带来的机会p走差异化路线，从市场空白点出发，打造片区引领性物业；p着力打造小区品质，即对外围产品的营造，加强项目自身比较优势，突破现有价格体系。威胁威胁 ThreatenTh
76、reaten发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁n市心边沿活跃着众多品质楼盘，竞争压力大n价格提升压力较大n地价及拆迁问题，存在潜在不可测开发成本的增加p差异化营销，全面拔高形象，以运营者、领导者姿态面向市场p合理安排各种物业综合比例，以小风险高品质住宅的开发，降低风险，增加收益；p提高产品附加值，特别是小区景观塑造，变相降低单位成本。住宅住宅SWOTSWOT2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789结论结论住宅住宅SWOTSWOT市
77、场难点：市场难点：市场有待完善，同级区域及周边区域竞争激烈，市场价格的超越与突破。市场机会：市场机会：真正高短形象的市场定位的相对缺失，市场现状产品（特别是户型层面）存在提升空间，三线城市迅速发展的市场给项目带来的机会。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789地块因子分析地块因子分析本地块先天资源已经具备了开发高档精品楼盘的条件，但地价相对较高l地块优越的区位条件，有条件打造市中心现有市场上的高档精品产品；地块优越的区位条件，有条件打造市中心现有市场上的高档精品产品；
78、l由优越区位、潜在成本因素决定，本项目不适宜定位中档及以下产品。由优越区位、潜在成本因素决定，本项目不适宜定位中档及以下产品。l困难在于较高的容积率，如何营造出品质，并合理规避拆迁因素带来的不困难在于较高的容积率，如何营造出品质，并合理规避拆迁因素带来的不可估成本；可估成本； 绝对领导品牌型 高同区域300-500元/户型创新型（三错层）价格高同区域15% 概念创新型 高价值入市实现价值突破技术创新型高出同区域2000-3000元/价值突破模式价值突破模式-（案例）案例）无锡万科无锡万科魅力之城魅力之城深圳深圳丽景城丽景城无锡朗诗无锡朗诗未来之家未来之家概念概念-八大革命纲领八大革命纲领跨国经
79、理人居住标准跨国经理人居住标准深圳深圳星河国际星河国际2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789价值突破价值突破-模式对比模式对比分析分析2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789价值突破确定价值突破确定 -户型创新型户型创新型+绝对绝对领导性领导性通过配比度分析，本项目价值突破模式适合采用户型创新型户型创新型模式，同时部分采用绝对领导型模式模式
80、，同时部分采用绝对领导型模式。通过差异化和创新产品竞争市场，以产品演绎都市生活方式，是对上述案例分析之后的启示。以户型创新为核心竞争力，以户型创新为核心竞争力，以景观、立面提升为优势竞争力。以景观、立面提升为优势竞争力。户型舒适性提升客餐厅、主卧南北通透宽厅设计全明设计增值挖掘落地凸窗入户花园双层露台花园挑高层高户型功能弹性功能空间预留可变空间户型组合户型功能细化加强主客分区更衣室储藏间常州户型常州户型现有提升2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789本项目如何本项目如
81、何领导领导与与超越超越常州市场？常州市场？ 领悟“都市主义”所倡导的：p主题鲜明、彰显时代个性p与自然的迅速融合 -给客户带来全新体验的户型升级版本都市空中院馆都市空中院馆2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789解码解码“空中院馆空中院馆”，新都市主义与生活的自然融合新都市主义与生活的自然融合定义定义-高层住宅中内阳台，形成了明显的被围绕客厅、餐厅、高层住宅中内阳台，形成了明显的被围绕客厅、餐厅、 房间等其他房间等其他 多个功能空间形成环绕多个功能空间形成环绕 。l很
82、多主要的功能空间围绕着庭院，庭院是家庭的中心围绕着庭院，庭院是家庭的中心 ；l富裕阶层的居住观念会有一个质的飞跃，人们的居住空间不再仅仅局限于室内的人们的居住空间不再仅仅局限于室内的“私密性私密性”空空间；也需要介于间；也需要介于“室内室内”与与“室外室外”的半的半“私密性私密性”空间（或流动性）空间；空中院馆正好满空间（或流动性）空间；空中院馆正好满足了融于自然的需求；足了融于自然的需求；l“空中院馆”的出现是一种重要的创新创新，既符合中国人的审美文化，又是对都市化居家方式的一个新探讨，真正的实现居家、自然、与都市繁华居家、自然、与都市繁华的亲密接触的生活方式，实现在住宅中最大限度的人与自然
83、的对话；l“空中庭院”的设计有助于户型的空间结构布局，尤其对于大户型房间走廊过长的修正，并且增加整体的通透性和采光增加整体的通透性和采光，引导一种全新的都市化自然居家方式都市化自然居家方式；l从计算规范来讲，只计算一半销售面积，提高了户型附加值；一半销售面积，提高了户型附加值；l新的生活理念高附加值，在高层住宅中实现院馆，这种住宅的前景非常广阔新的生活理念高附加值，在高层住宅中实现院馆，这种住宅的前景非常广阔 。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789“空中院馆空中院
84、馆”的演变的演变 -书写着都市发展中人们对书写着都市发展中人们对自然向往的永恒自然向往的永恒阳台绿化阳台绿化-入户花园入户花园l入户花园实现了将花园带入住宅内部的理想，为户内外提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用；l但入户花园的功能相对单一，与室内其他功能关联性不强。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789“空中院馆空中院馆”的演变的演变 -书写着都市发展中人们对书写着都市发展中人们对自然向往的永恒自然向往的永恒入户花园入户花园-空中庭院空中庭
85、院空中庭院将入户花园的功能进一步延伸室内，增加室内景观面积及休闲空间；n但空中庭院功能相对独立，与室内其他功能关联性不强。空中庭院绝佳的景观面，餐厅三面采光2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789“空中院馆空中院馆”的演变的演变 -书写着都市发展中人们对书写着都市发展中人们对自然向往的永恒自然向往的永恒空中庭院空中庭院-空中院馆空中院馆l空中院馆将空中庭院的功能进一步放大，使之成为家庭活动、朋友聚会、休闲的中心；l与室内其他功能空间联系紧密，其他功能区围绕空中院馆展开
86、。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789“空中院馆空中院馆”的演变的演变 -书写着都市发展中人们对书写着都市发展中人们对自然向往的永恒自然向往的永恒空中院馆空中院馆中国院落文化的都市演绎中国院落文化的都市演绎n既是很多主要的功能空间围绕着院馆，院馆是家庭的中心；n通过院馆可以将自然引入室内院馆可以将自然引入室内，建筑师给予业主一个强烈的引导的提示。在这个设计可以清清楚的看到客厅楚的看到客厅-书房书房-餐厅餐厅均通过家庭相互联系，空间的均通过家庭相互联系，空间的相互渗
87、透相互渗透，形成了一个超大的空间；n同时院馆本身一个面又面向自然空间，因此空间被无限的放大。 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789l“空中院馆”的设计有助于户型的空间结构布局，尤其对于大户型房间走廊过长的修正，并 且增加整体的通透性和采光；l户型的本质是体现院落文化，院落是家庭的中心，是将各功能房间连接的纽带；l现代高处院馆生活，既有传统的情景元素，又有现代都市的空间元素。“空中院馆空中院馆”的演变的演变 -书写着都市发展中人们对书写着都市发展中人们对自然向往的永
88、恒自然向往的永恒空中院馆空中院馆中国院落文化的都市演绎中国院落文化的都市演绎2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789“空中院馆空中院馆”的演变的演变 -书写着都市发展中人们对书写着都市发展中人们对自然向往的永恒自然向往的永恒空中院馆空中院馆房地产市场竞争、销售的利器房地产市场竞争、销售的利器户型舒适性、附加值提高，附送面积可达户型舒适性、附加值提高，附送面积可达10152008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房
89、地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789“空中院馆空中院馆- -规划规划”，体现了新都市主义对空间、时间的高效利用体现了新都市主义对空间、时间的高效利用本地块规划设计的指导理念为：新都市新都市主义主义-通过规划，让都市生活、家、通过规划，让都市生活、家、自然迅速切换、融合。自然迅速切换、融合。规划布局天际线自南而北，由低到高楼梯形式板点结合、充分利用空间间距合理有都景观提高绿化、户户有景、景观匀好、内外相连朝向东南、西南“人”字形、相错排布，有利于通风采光楼层鉴于高的容积率要求，建议：20F-30F-45F电梯2梯4户为主、局部1梯2户（拔高局部品质）2008-20
90、09年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 “院馆户型比例建议院馆户型比例建议” -依据依据“政策、市场、客户消费需求政策、市场、客户消费需求”，注重合理性，适度提升性，注重合理性，适度提升性 房型房型面积（）面积（）比例（比例（% %）一房一厅一卫一房一厅一卫50-80 5%二房二厅二房二厅905 20%三房两（小）三房两（小）1152 30%三房两（大）三房两（大）1282 30%四房二厅二卫四房二厅二卫1452 10%复式（空中别墅）复式（空中别墅）180以上5%常州近两年房地
91、产发展迅速，房价涨幅较快，前两年市场上常州近两年房地产发展迅速，房价涨幅较快，前两年市场上“三房、四房三房、四房”为主的户型，已转变为目前市场上为主的户型，已转变为目前市场上“两房、三房两房、三房”为主、为主、“一房一房”也占相当也占相当比例（去化速度都较快），说明户型在瘦身。比例（去化速度都较快），说明户型在瘦身。原则：依据市场、尊重消费习惯、合理瘦身、适度提升原则：依据市场、尊重消费习惯、合理瘦身、适度提升2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789风格建议风格建议“
92、新都市主义新都市主义”所提倡的所提倡的 -注重视觉效果，经典立面，注重视觉效果，经典立面，华贵都市气质华贵都市气质图1图22008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789图3图42008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789景观建议景观建议“新都市主义新都市主义”所提倡的所提倡的 -高标准，自然与城市迅速融合，三重景观，高标准，自然与城市迅速融合，三重景观
93、，都市自然家都市自然家 三重园林、四度空间三重园林、四度空间 营造营造新都市主义主题新都市主义主题景观体系景观体系 三重景观：三重景观： 地面景观、屋顶景观、室内院馆地面景观、屋顶景观、室内院馆 四度空间：四度空间： 公共空间、半公共空间、办私密空间公共空间、半公共空间、办私密空间2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789-一重一重A：以：以“中央景观中央景观”为主的为主的开放空间开放空间开放空间：开放空间：营造主景观体系，贯穿社区始终，既是景观，也是生活、休憩的主要场
94、所。营造主景观体系，贯穿社区始终，既是景观，也是生活、休憩的主要场所。一重景观一重景观2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 -一重一重B：以：以“建筑之间建筑之间”为主的为主的半开放半开放空间空间半开放空间半开放空间恰当的半开放空间可以营造建筑之间的自然过渡，减小建筑之间的压迫感恰当的半开放空间可以营造建筑之间的自然过渡，减小建筑之间的压迫感一重景观一重景观2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料
95、免费下载 0755-83513598 QQ:69031789一重景观一重景观 -一重一重C：以：以“建筑之间建筑之间”为主的为主的半私密半私密空间空间半私密空间半私密空间-架空层架空层提高绿化率，开阔社区景观视野体系，连接内外部空间，提供一个相对私密提高绿化率，开阔社区景观视野体系，连接内外部空间，提供一个相对私密的休憩空间的休憩空间-可设置会所功能。可设置会所功能。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789二重景观二重景观 -低层商业屋顶，设置绿化，巧妙借景低层商业屋
96、顶，设置绿化，巧妙借景2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789露天阳光吧露天阳光吧低层商业屋顶，除了设置绿化，还可以用来做阳光露天吧，作为情景商业的一部分，为供前来消费的人们提供一个别致的休憩场所，以体现项目的特色。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789三重景观三重景观 -以以“都市空中院馆都市空中院馆”为主的为主的私密空间私密空间私密空间
97、私密空间-将绿色引入户内将绿色引入户内通过绿化率的提高，构建一个立体的园林体系，在都市、在家庭享受自然的通过绿化率的提高，构建一个立体的园林体系，在都市、在家庭享受自然的品质与感动。品质与感动。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789与商业部分互为补充，区别于商业部分，突出为住宅业主提供服务，以室外“泛会所配套”（儿童游乐、休闲休憩）为主，在布置上可结合架空层进行设置。另外，建议设置一个“室外网球场”，以突出项目的品质。会所配套会所配套儿童游乐设施儿童游乐设施室外网球
98、场室外网球场2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789泛会所配套实质作为景观半公共空间的一部分，以塑造亲切宜人的庭院空间为主，注重参与、交流、健身等不同主题元素的构建，通过泛会所的配套，有利于形成不同行的差异化组团。室外象棋室外象棋室外休闲室外休闲2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789物业管理物业管理采用采用星级酒店式管理服务，星级酒店式管理
99、服务，酒店吸引外地旅游及商务人酒店吸引外地旅游及商务人士，所以士，所以酒店要单独管理（但办公楼、住宅可以为同一酒店要单独管理（但办公楼、住宅可以为同一家酒店式管理服务顾问公司）家酒店式管理服务顾问公司）。商业的经营管理非常重。商业的经营管理非常重要，商业部分要聘请知名专业的经营管理公司统一运营，要，商业部分要聘请知名专业的经营管理公司统一运营，要将要将环境管理环境管理的标准贯彻到物业管理中去，通过高品牌的标准贯彻到物业管理中去，通过高品牌的物业及服务吸引更多的顾客。的物业及服务吸引更多的顾客。五星级酒店服务2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策
100、网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789住宅物管住宅物管聘请一家外资背景且经验丰富的物业管理公司，如第一太平戴维斯，戴德梁行等，提供优质的管家式服务。并与五星级酒店管理公司联动，由其为项目统一提供真正的高品质的“酒店式服务”顾问。酒店式管家服务2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789营销篇将市场信息价值转化为产品，实现项目价值增值的有力将市场信息价值转化为产品，实现项目价值增值的有力支撑点。支撑点。FourFour营销篇将市场信
101、息价值转化为产品，实现项目价值增值的有力将市场信息价值转化为产品，实现项目价值增值的有力支撑点。支撑点。FourFour2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789好的产品主题，需要好的推广包装，如何去贯彻，好的产品主题，需要好的推广包装，如何去贯彻，把韵味做出来将是如下值得深究的问题！把韵味做出来将是如下值得深究的问题！从产品营销企划各个环节入手，坚定的以从产品营销企划各个环节入手，坚定的以“六星哈贝六星哈贝”为主题，将为主题，将“国际籍多维缤纷哈贝生活国际籍多维缤纷哈
102、贝生活”的理念及感受带入常州使之成为常州的理念及感受带入常州使之成为常州“国际时国际时尚尚happyhappy生活生活”的代言人，统领者！的代言人，统领者！ 企划设想企划设想2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789案名（案名（NAMENAME）主推案名主推案名 凯悦凯悦哈贝哈贝城城解析-l凯悦，乃取开发商“金凯悦”之凯悦，既有“凯旋成功”之美好意义，另外，“悦”与“乐”异字同意。同项目定位“常州5D级锋尚乐世界”的内涵不谋而合，也与我们所倡导的“都市快乐生活”相合。l
103、哈贝为“Happy”的音译，名字极富个性，兼具国际风尚魅力，易读、易记、易传播。l商业部分可命名为“哈贝广场”。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789案名（案名（NAMENAME）辅推案名辅推案名 凯悦凯悦世嘉广场（中世嘉广场（中心）心） 凯悦凯悦帝一城帝一城2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目广告总精神项目广告总精神 凝聚凝聚50
104、0500万人的欢乐力量万人的欢乐力量， 常州从此哈贝城常州从此哈贝城解析-l500万，预示着项目居住、商业作为市中心差异化补充，将面向整个常州；l欢乐力量，突出了项目“居住、餐饮、休闲、娱乐”的都市快乐主题 ；l“常州从此”代表着项目对整个城市发展的重大意义，将给常州带来欢乐精 神面貌的革命；l“哈贝城”对应项目案名，常州=哈贝城，一语双关。VIVI鉴赏2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目营销策略掌控项目营销策略掌控一切的想法创意，最终还原于销售一切的想法创意
105、，最终还原于销售【销售模式开发策略推广策略招商策略经营策略】2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789【推广模式推广模式推广模式推广模式-推广策略核心推广策略核心推广策略核心推广策略核心】项目营销策略核心项目营销策略核心我们卖的已不仅仅是那区区我们卖的已不仅仅是那区区7 7万方的商铺，万方的商铺，我们要倡导的一种文化我们要倡导的一种文化哈贝文化哈贝文化我们要引我们要引领的一种风尚领的一种风尚哈贝风尚哈贝风尚我们要引导的一种消费理念我们要引导的一种消费理念哈贝生活理念哈贝
106、生活理念目的很简单：打造成常州妪幼皆知，首屈一指的都市哈贝高尚居住目的很简单：打造成常州妪幼皆知，首屈一指的都市哈贝高尚居住区、和娱乐餐饮之都！区、和娱乐餐饮之都！2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789在营销推广层面上，建议项目以“大型综合体”的综合优势，用用商办带动住宅，先行进行住宅顺利的销售去化。最商办带动住宅，先行进行住宅顺利的销售去化。最终形成终形成“住宅、商办住宅、商办”的良性互动。的良性互动。在整个营销中，商业将是项目的难点，故以下着重从商业层面进行营销
107、的分析！项目营销策略思路项目营销策略思路2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目营销策略掌控项目营销策略掌控【开发模式开发模式开发模式开发模式】招商先行，合理推进招商先行，合理推进 -“订单式订单式”生产策生产策略略 目前即可考虑地块的区域及特征，根据方案提供的业态建议，迅速展开第一轮招商。 此策略从项目大型商业开发流程上考虑，把招商、策划、规划此策略从项目大型商业开发流程上考虑，把招商、策划、规划设计融为一体，各方配结合，顺利推进项目发展。设计融为一体，各方配结
108、合，顺利推进项目发展。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目营销策略掌控项目营销策略掌控租售结合，以租带售租售结合，以租带售 -3-3年带租约，年回年带租约，年回报报8.16%8.16% 前2年租金抵扣总价，后1年租金由经营管理公司支付 担保公司为后1年租约回报担保 在销售时仅限此投资模式运作，如有需自营客户购买，需要由在销售时仅限此投资模式运作，如有需自营客户购买，需要由经营管理公司制订具体操作方案经营管理公司制订具体操作方案【销售模式销售模式销售模式销售模式
109、】2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789【推广模式推广模式推广模式推广模式-推广策略主题营销推广策略主题营销推广策略主题营销推广策略主题营销】u以特诱人以特诱人 以独特多维缤纷哈贝生活，聚集人气以独特多维缤纷哈贝生活，聚集人气以声势浩大、核心特色商霸之势，通过与政府联动、媒体、活动宣传等手段，进行全方位推广，让项目在常州当地造成舆论效应，在人民心中树立其“哈贝时尚生活”标形象，最终拉拢人气。u以势带销以势带销 先树立项目形象，以形象带动销售先树立项目形象，以形象带动
110、销售利用小业主从众，跟优的心理，竖立本案常州商业“高级时尚哈贝”标志形势，打造知名度，使其成为万众瞩目的焦点，最终使本案进入“抢”盘效应，为销售创造条件。u高举高打高举高打 倡导哈贝理念、哈贝生活方式、形成哈贝文化倡导哈贝理念、哈贝生活方式、形成哈贝文化 高举品牌形象 ，以“今天你哈贝了没？”的意念看待本项目，推广手段多与政府联动，如政府的招商引资会，商业地产论坛等。竖立项目哈贝高姿态形象，忌短利促销活动项目营销策略掌控项目营销策略掌控2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:6903
111、1789项目营销策略掌控项目营销策略掌控【推广模式推广模式推广模式推广模式-推广活动推广活动推广活动推广活动】一、开盘日一、开盘日“百名商家剪彩仪式百名商家剪彩仪式”l100100名商家剪彩仪式：发动名商家剪彩仪式：发动100100名餐饮、娱乐、休闲业界的名餐饮、娱乐、休闲业界的100100名商家齐剪彩名商家齐剪彩活动，轰动全市。活动，轰动全市。l方式：通过方式：通过“商家联盟阵线商家联盟阵线”，通过行业协会，通过工商联合会，并邀请，通过行业协会，通过工商联合会，并邀请当地市、省政府官员参加，以增加项目的诚信度。当地市、省政府官员参加，以增加项目的诚信度。二、销售期二、销售期“不定期举办欢乐哈
112、贝城酒会或联谊会不定期举办欢乐哈贝城酒会或联谊会l不断邀请新商家参与，扩大口碑传播效应。不断邀请新商家参与，扩大口碑传播效应。l同时邀请相关同行、商业地产专家、政府相关人士，进而树立本项目商业同时邀请相关同行、商业地产专家、政府相关人士，进而树立本项目商业 “国际籍多维缤纷哈贝生活国际籍多维缤纷哈贝生活”标的形象，以促进销售标的形象，以促进销售2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目营销策略掌控项目营销策略掌控除了以上活动外，还可参加一些政府举办的评选活动，公益活
113、政府举办的评选活动，公益活动，社会活动冠名等动，社会活动冠名等，用权威高端手段，打响项目品牌的知名度，树立项目形象，促进项目销售及招商。本项目忌短利，短期促销活动。【推广模式推广模式推广模式推广模式-推广活动推广活动推广活动推广活动】2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目营销策略掌控项目营销策略掌控【推广模式推广模式推广模式推广模式-包装策略包装策略包装策略包装策略】策略：策略：包装形象适当高于项目形象包装形象适当高于项目形象 空间联想效应：空间联想效应：包装的
114、关键在于建立起客户对项目的想像空间。具体而言，就是要塑造出良好的项目形象和发展前景，以吸引租客和买家。调性：调性：总体体现时尚、明快、大气的风格，渗入大量欧美文化元素和符号，烘托热烈、欢乐的气氛。色块上使用鲜艳的红、橙、黄等颜色，形成视觉爆炸效果。形象体现：形象体现：模型、效果图、招商手册、楼书、海报、广告等各个方面，项目中高档次形象始终贯穿其中。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目营销策略掌控项目营销策略掌控【招商策略招商策略招商策略招商策略】招商为王，商业
115、地产的生命线招商为王，商业地产的生命线 -引狼入室、狼羊共舞引狼入室、狼羊共舞 我们所做的不是招商，而是选商我们所做的不是招商，而是选商：不是被动的接受客户租赁商铺，而是要对入驻商家的信誉、经营管理、经营产品、公司经营状况等方面进行全方位考察，优秀者才能如驻。先大后小：先大后小：大型主力商家的招商成功是项目成功营销的前提，务必先招大商家、后招小商家，先大而后小商家必然闻风而来。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789项目营销策略掌控项目营销策略掌控【经营策略经营策略经
116、营策略经营策略】确定经营管理模式，确定经营管理模式，对商业地产的营销成败起到关键的作用对商业地产的营销成败起到关键的作用。 本项目是委托专业的经营管理公司进行统一运营管本项目是委托专业的经营管理公司进行统一运营管理，这有利于项目的可持续发展。理，这有利于项目的可持续发展。 经营管理主要包括招商运营、物业管理、租赁业务、品牌推广等几个方面。中原实力中原实力 谁与争峰谁与争峰上海中原品牌上海中原品牌+ +市场策划能力市场策划能力+ +丰富数据库丰富数据库+ +强大销强大销售网络售网络2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载
117、 0755-83513598 QQ:69031789中原资源整合系统中原资源整合系统 地产合作伙伴地产合作伙伴2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789众多明星楼盘成功操作经验众多明星楼盘成功操作经验明星案例明星案例1北上海商业广场北上海商业广场 上海第一个大型购物中心成功销售的典范上海第一个大型购物中心成功销售的典范 明星案例明星案例2曹安国际商城曹安国际商城 项目名称：项目名称： 曹安国际商城曹安国际商城 用地位置：用地位置： 曹安路曹安路1833号号 用地性质：用
118、地性质： 商业用地商业用地 占地面积：占地面积： 50000m50000m2 2 总建面积：总建面积： 150000m150000m2 2曹安国际商城，将是一个以曹安国际商城，将是一个以“联合中国商人，运作联合中国商人，运作全球市场全球市场”为经营目标，完整实现商贸、物流、信为经营目标，完整实现商贸、物流、信息、服务的息、服务的15万平米的后专业市场时代的典范。万平米的后专业市场时代的典范。明星案例明星案例3 安信商业广场安信商业广场建筑面积：建筑面积：1515万平方米万平方米位位 置：宝山牡丹江路置：宝山牡丹江路发发 展展 商：安信置地商：安信置地项目性质：以商务、休闲、购物、餐饮、文化、项
119、目性质：以商务、休闲、购物、餐饮、文化、 娱乐和金融服务为一体的商业商务中心娱乐和金融服务为一体的商业商务中心服务性质：招商策划服务性质：招商策划/ /代理代理 上海北翼大型商业商务中心上海北翼大型商业商务中心 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789谢谢聆听谢谢聆听! !2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789郑州小户型市场调查报告分析20
120、07年1月30日客户服务中心2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789一、前言 本报告通过对郑州市小户型市场的调查分析，旨在了解和掌握小户型的供需状况和户型消化关系，为美好时光三期小户型的营销分析提供依据。（一）调查范围 郑州市区北部小户型为主要的调查对象，主要以北环线以南，金水路以北作为主要调查区域。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789(
121、二）调查方式 主要以调查整个小户型市场为主，主要方式是实地考察竞争项目中各方面情况。（三）调查对象 由于目前关于小户型还没有一个严格的规范限定，不同发展水平的城市，由于历史文化的，经济水平等因素影响而各不相同，一般来说是从面积上界定的，一般三居在100平方米以下，二居在80平方米以下的，一居在60平方米以下即为小户型。 本次报告认定所指小户型为二居室（80平方米以下）占70%的楼盘为小户型楼盘。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789二、回顾（一）萌芽期 2002年之
122、前，郑州商品房市场出现了小部分的小户型产品，这一阶段的小户型多为开发商利用一些面积的边角余料设计而成的，而这种产品销售往往比较好。但是还没有形成独立的小户型楼盘。（二）发展期 2002年郑州市以“时尚party”项目拉开了小户型市场的序幕，小户型作为某个项目的主力产品开始陆续推出，但是多在市区内十余亩的小地块内进行开发，缺乏小区环境，多采用一梯十来户的通廊布局，户型和功能不完善。但是由于低总价、小面积的住宅吸引了大量的客户，购买销售相对于整个大户型还是非常好的。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-835
123、13598 QQ:69031789（三）发展期 由于国六条的影响，90/70政策的影响，按照郑州市规划局内所报批的各种项目公示的户型来看，2007年郑州市小户型数量将出现猛增，套数预计较去年增长了1.5倍2倍。另外小户型的产品设计出现了多样化，比如与商业地产紧密结合的建业置地广场和郑州国贸中心。另外小户型的地段也出现了郊区化的倾向，远离市区的小户型产品，最为典型的就是处于北环线以北的“花半里”项目。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789（四）小户型项目产品开发量、消
124、化量（2006年1月8月）60m60-80 m80-90 m面积批准预售（万平米）29.0912.7117.17登记销售（万平米）31.3313.1918.62套数批准预售（万平米）692918182004登记销售（万平米）726918772175平均成交价登记销售3213297927982008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789（五）有关数据统计2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 075
125、5-83513598 QQ:690317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317892008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789三、调查分析（一）宏观形式 根据对于各方面提供资料的分析，截至2007年一月郑州市现在销售的项目约22个，其中东区（含郑东新区）6个，中区4个，北区7个，西区3个，南区2个，其中包含一些大项目的小户型分期（如部分长城康桥
126、花园的别馆分期作为一个独立的小户型项目处理）。 对于供应量来算，东区和北区是小户型开发最为集中的地区，从开发面积到开发套数占到六成，城南和城西体量大体相当，为二成左右，中心区占到二成左右。其中城市中心区开发量由于土地供应情况，日渐萎缩，近期无开发项目。（此按照房管局房地产超市提供的项目开发面积，自己估算得出）2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789区域区域环境主要价格区间发展趋势东区政治、金融、文化中心，又是商圈集中区域40004500多为酒店式公寓北区新兴高档居住区
127、40004200成为郑州市高档小户型的聚集之地南区郑州的物流基地，区域总体总体环境比较差35003800上没有成规模的小户型产品出现西区传统老工业区域，基础设施比较好35004000可能成为下一个郑州市普通住宅的开发区域中心区传统的商业区，居住环境比较吵杂38004300随着土地的紧缺，开发量会进一步缩减2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 由于本项目地处北区，主要的目标客户区域都在东风路、南阳路区域，辐射到北环区域，因此主要的研究应该集中在这些区域。在这一范围内
128、我们选取了八个最为典型的项目作为研究对象： 1、建业森林半岛小户型 2、明天花园 3、晨光嘎达梅林 4、左岸国际 5、郑州国贸中心 6、清华soho 7、都市a座 8、康桥别馆2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789（二）规模分析 1、在所调查的项目中，体量多在3万4万平方米，占到了调查项目的6成，低于2万平方米只有都市a座，超过6万平方米的只有郑州国贸中心 2、市场上推出的小户型项目，规模多在200套500套，占调查比例的6成，市区内的项目均为高层或者小高层。 3、
129、结合规模分析可以看出，郑州市市区小户型以3万平米的左右项目居多，多分布在市中心、东区、北区的繁华地块，受地块限制，只能够小面积进行开发，虽然占地小，但是户数和中等规模小区接近，表现为住宅的高密度特性。 （根据房管局超市数据估算）2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789（三）项目内环境 小户型的环境多利用周边环境进行建造，自身的建设的园林景观和人造景观比较少，根据小户型建设成本和特点，小户型设施多为商业铺面和商业步行街（以郑州国贸中心和清华soho最为典型），其综合环境
130、为以下及几个方面： 1、无成套的大型的绿化景观等，多为市政公园景观（如明天花园，建业森林半岛）。 2、周边环境具有交通方便、办公环境好等特点（清华soho，都市a座）。 3、现阶段拥有较好环境的小户型多为知名开发商开发的小户型和普通景观住宅进行配套，使得环境、配套等等实现共享。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789（四）面积分析 1、户型面积统计：2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0
131、755-83513598 QQ:690317892、 目前郑州市小户型市场上以4060平方米为主，占到统数量的4成比重，其次为6180平方米，占统计数量的二成多，2040平方米的占二成稍弱，低于20平方的户型更少，反映了郑州市小户型产品的面积控制比较合适。 当然每个项目户型的控制还是不同的，对于位置特别突出项目如清华soho，国贸中心的项目面积普遍偏小，而具有较多环境优势的别馆和森林半岛项目则普遍偏大。3、 郑州市小户型供应量最大的就是通廊式一房户型，其面积跨度较大，是市场上的主力户型。4、单间多在2040平方米，一房一厅集中在4060平方米之间，二房户型多在6080平方米之间。2008-20
132、09年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789（五）户型分析 1、各种户型中，单间户型无客厅、卧室分隔，无独立厨房，一般接近酒店单间配置，普遍功能型较差，缺乏私密性，无独立的厨房也不能满足居家生活的需要。 2、一房户型属于一室一厅一厨一卫配置，但是平面布局仍然未摆脱大宿舍痕迹，采光通风性严重不足，互相干扰也比较严重。 3、现在较为热销的户型是将卧室合客厅有条件隔离，不在一个视觉动线之上，在有限的面积内保证居室私密性和功能分区，是较好的产品设计。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬
133、盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789（六）配套分析 在和市调项目销售人员的攀谈中我们了解到，郑州市小户型市场的客户群更多的关注周边大环境的配套，如是否临商业网点，是否有休闲娱乐设施，位于前几位的依次为：交通方便，工作方便，习惯区域，配套设施好，生态环境好，发展潜力大，价格合适，教育质量好。 调查中发现小户型客户的主要交通工具多为公交车，故工作、生活、交通便利是其首要的考虑因素，且多选择在所居住区域内的楼盘。 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房
134、地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789（七）物业管理分析 物业管理作为楼盘的后续服务，对于整个项目档次的提升及物业的保值增值具有相当重要的影响，而现在市场上对于小户型的物业管理普遍不够重视，多停留在前期的宣传推广上，多由知名物业公司作为顾问，从所调查的几个项目看，八成项目由开发商下属的物业公司管理，10为一般物业管理，仅有10的项目聘请知名物业管理公司（为本土知名物业管理公司，索克物业）。 郑州小户型的物业管理费用1元1.3元/月平方米，与同一地段的普通高层住宅一般相差不大。物业管理的价格和房价关系比较密切，价格高，物业管理费也比较高。2008-2009年中国房地
135、产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789（八）价格分析（价格区间分布图，以房管局房地产超市中统计22个小户型项目统计为准）2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 目前销售过半的项目中，3800元/平方米左右的项目较多，进入尾盘销售的项目也多在这个价格区间之上，其次为33003500价位的小户型，多为知名度不高，位置较偏的项目或者有较大硬伤。中低价位的项目销售态势良好，
136、受到市场追捧。值得注意的是消费者从前几年仅仅关注地段转向关注产品和品牌以及环境等各方面综合性因素。比如建业森林半岛之小户型和仅仅一路之隔的明天花园小户型单价相差1200元上下，说明品牌和品质因素已经很大程度的影响了小户型销售价格。 2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:690317891、整个小户型市场价格呈现正态分布，35004000元/平方米的小户型项目是市场的主力。2、东区单价最高，且多集中在4000元上下，北区、西区、南区价格呈梯度上升。市中心价格跨度较大，表现在各档次产品
137、并存。注：（由于所调查项目多处于郑州市东区和北区，相对房价较高，因此后面所附调查资料的价格多超过3800元/平方，但是实际全市小户型的普遍价格往往达不到后面项目水平）2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789(附加：总价分析) 在我们所调查的楼盘中，总价的因素除了和单价有直接联系外，总价还与户型有比较大的联系，一般来说在价格适中的小户型项目中，单间（不分厅卧）总价往往在10万15万之间，标准间（一厅一卧一卫）总价约在15万20万之间，小两室一厅总价约在20万25万之间。
138、小于十万的产品在郑州市基本上已经没有（只有国贸中心例外）。 在调查的过程中，我们发现15万18万和23万25万是两个重要的价格区间，前者是郑州市投资类小户型的一个价格瓶颈，而后者是居住类小户型的价格瓶颈。另外在30万上下的总价上还有一部分中等户型存在，但是套数普遍不多。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789（九）销售情况 项目销售有一定的周期性，按照郑州市现在推出的22套小户型推出的时间（以项目预售证时间为准），对各项目销售情况分析如下： 2006年一月之前推出的郑
139、州市推出的小户型中，目前仅仅有府邻竹园，左岸国际等少数几个项目在售，而且基本上都进入了尾盘销售期。相对于较长的普通住宅销售期，小户型销售周期普遍较短。且前一段进入滞销状态的小户型（调查之时未发现明显滞销的小户型）都是存在比较大的产品问题，比如产品周边环境靠近铁路。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 2006年市场上开始销售的小户型，销售态势强劲，94的项目销售过半，且多数快速进入尾盘销售，反映了市场上对小户型的消化能力较强，需求态势较强。一方面反映郑州市房地产市
140、场比较态势较好，另外一个方面说明随着房价的上升，很多购买普通咱住宅的消费者被迫挤进购买小户型的队伍。 北区和东区是销售最好的区域，中心区次之，说明地段仍然是影响小户型销售的重要因素，地理位置对销售周期的影响仍然最大。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 综上，2006年开始销售的小户型产品，近七成的小户型项目销售率达到70以上，显示小户型住宅极强的市场消化能力，相对于小户型的单价而言，地段更加受到客户的关注，地理位置优越，生活便利的项目受到市场的青睐。其次，小户型
141、项目达成预定销售率的销售周期普遍较短，往往在项目销售的前期就能实现过半的销售率。 但是小户型项目后期销售受到楼层，价格偏高及户型偏大的影响，销售速度会明显放慢，故后期应该注意推广主题的更新和价格的调整。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789（十）客户情况 自住型客户自住型客户特征特征刚就业或者外地调入的年轻人实力较弱，但是急需解决结婚住房问题单身白领，飘一族手头积蓄不多，习惯超前消费，喜欢独立的居所和个性空间中低收入阶层没有能力购买大户型，倾向于紧凑实用的小户型老年
142、客户子女不在身边，不需要太大的空间投资型客户投资型客户特征特征本地投资者小户型可以相对较低的投入获得较高的投资回报，相对于储蓄、证券来说，具有风险小，受益稳定的特点异地置业者由于工作关系暂居异地，选择小户型，以后可住可租，还可以获得一定的回报2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789四、附表 郑州国贸中心楼盘名称郑州国贸中心售楼电话65736666 65553308区域地段农业路与花园路交叉口栋数5层 数29层30层现在的销售阶段未开盘做前期登记总套数3000套销售率未
143、开始销售物业费用未定销售起价均价：未定普 通均价：5000最高价格均价：未定总价：未定总价：1540万总价：未定面积范围一房 （21-37 ）一房一厅（40.6-49）二房一厅（60 -65 ）二房二厅（80-82 ）户型结构单间，一房，一房一厅， 二房二厅2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789主力户型（及存量和消化状况）主力户型为40.6-49.1的一室一厅，约为1500套，现还未正式销售，现主推1号楼，2号楼。六号写字楼暂无任何信息。另21.9-37一房和60多
144、一室一厅，80多两室一厅加起来有1600多套。 整体配套签约家乐福，大商新玛特，迪信通，肯德基，必胜客。客户群定位分析及分析中型客户（白领，政府公务员，外地投资者）居多，自住购买者很少07年主要销售举动大约在07年6月份开盘，正在进行预约登记来进行客户积累。简评：此项目属于郑州市典型的黄金地段商业综合体项目，住宅的主体为投资小户型类型，产品做的较差，交通区位优势比较明显，整体项目体量庞大，主要的客户类型为投资客户，投资客户中主要以出租为主，少部分希望通过转手售出。对美好时光三期投资型客户产生竞争。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量
145、房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 总价范围大概户型大概面积所占套数比例备注10万以下标准间2110%1015万标准间27.445%1520万标准间37，40.610%2025万一室一厅49，4510%2530万一室一厅5010%30万以上两室一厅8015%2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789Soho广场 楼盘名称Soho广场售楼电话63696666/63696999区域地段金水路与南阳路交汇处栋数2层 数28层现在的销售阶段强
146、销期总套数1100左右销售率30%物业费用1.1元销售起价均价：4000元普 通均价4300最高价格均价：4500元总价：18万总价38万总价：21万面积范围一房（ 44-48 ）一房一厅（ 48 ）二房一厅（ 90）二房二厅（ 90-110 ）户型结构一室，一室一厅，二室二厅。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789主力户型（及存量和消化状况）44-48存量：800套，消化：300套（低楼层，低总价产品消化比较迅速，高于12楼产品因为单价较高没有原先的消化速度，但是
147、也不排除销控可能。 整体配套地下停车场，咖啡厅，饭店，超市，双气。客户群定位分析及分析私企老板40岁左右，办公购房，单身年轻人士，购买小户型自住。投资小户型，出租。Soho广场地段好，以小户型为主，总价低，首付少，适合年轻人首次置业者，投资者。07年主要销售举动2007年1月15日-2月15日购房送海南游。简评：该项目属于黄金交通点上的小户型投资项目，项目原属于老郑州华联烂尾楼和老邙山区委地块，现在销售的为二期（一期为老郑州华联办公楼改造），销售形势不错，主要的客户群体大部分为投资，小部分为居住人群，会分流一部分投资型客户。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！
148、货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789总价范围大概面积所占套数比例备注10万以下1015万1520万1*139502025万1*140.5202530万1*160-701030万以上3*211020%2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 都市A座 楼盘名称都市A座售楼电话63386111/222区域地段文化路与任寨北街交汇处栋数1栋层 数28层现在的销售阶段尾盘期总套数200多套销售率90%物业费用1.1
149、元/销售起价均价：4300普 通均价最高价格均价：4500总价：16-18万总价总价：50-52万面积范围一房（30）一房一厅（39） 二房二厅（ 115 ）户型结构一室一厅，两厅一厅2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789主力户型（及存量和消化状况）一室，两室存量：115，137，30多套消化：39已经消化完毕 整体配套商业，娱乐，教育，医疗客户群定位分析及分析高级白领，个体工商户，纯正都市极致区位，5维智能安防系统，社区内部极速网络，数字高清电视信号直线入户，宜于
150、投资。07年主要销售举动简评：属于郑州市繁华地段的居住型小户型物业，目前已经进入了尾盘销售时期，在宣传上强调年轻人居住特点，客户群主要为在行政区工作的白领和企业中层管理者。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789总价范围大概户型大概面积所占套数比例备注10万以下1015万1*175%已售罄1520万1*112%2025万2530万30万以上3*2115-13713%2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产
151、资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789左岸国际 楼盘名称左岸国际售楼电话65781777/1818/1819区域地段北环栋数1栋层 数15层现在的销售阶段尾盘期总套数400销售率75%物业费用11元/销售起价均价：4050普 通均价最高价格均价：4300总价：20万左右总价总价：20万左右面积范围一房（ 41-45）一房一厅（49-50，61）户型结构一室，一室一厅2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789主力户型（及存量和消化状况）一室，一室
152、一厅存量：100套消化：300套 整体配套幼儿园，小学，社区医疗站，运动场地，游乐场，宠物店，地下停车场，地上车库，业主免费巴士客户群定位分析及分析客户群定位：初次职业者，年轻白领投资者，办公用。客户群分析：左岸国际，小户型，面积小，总价低，低首付，低月供，并且属于21社区一部分，配套设施完备，紧邻花园路，交通便利，并且为简装修，非常适宜初次购房者购买，并且，交通便利，适宜做办公，总价低，也适合投资。07年主要销售举动准备再建两栋高层，户型未定，价格未定。简评：此项目作为整个二十一世纪社区的最后收尾之作，整个小户型大环境已经形成，兼之项目的品牌效应，销售价格不低。但是由于其消化周期过长，产品已
153、经出现明显的和市场脱节局面，现在正在努力进行尾盘清售，为后期产品作客户积累。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789总价范围大概户型大概面积所占套数比例备注10万以下1015万标准间41.4550%1520万一室一厅49-5050%2025万2530万30万以上2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789长城康桥花园.别馆 楼盘名称长城康桥花园.
154、别馆售楼电话66338888/9999区域地段城东路与郑汴路交汇处栋数1栋层 数32层现在的销售阶段持销期总套数600套销售率40%物业费用1.1元/月/销售起价均价：3900普 通均价4500最高价格均价：5000总价：13万总价14万总价：155000面积范围一房（ 31、35、39 ）一房一厅（41、44、52、55、57）二房一厅（ 80 ）户型结构一房、二房2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789主力户型（及存量和消化状况）一房一厅的，共有560套左右，现已
155、销售240套还剩下320套二房的是顶层复式.80左右，共30套已售10套，还剩下20套 整体配套天然气，会所，幼儿园，商业街，写字楼，汽车东站。客户群定位分析及分析年轻白领，两口之家，投资者，小区位置较好，交通便利，小区内部环境很好，周边配套齐全，开发商是国营企业，有实力，信誉度高。07年主要销售举动按揭优惠1%，一次性2%简评：属于郑州市内典型的大型高档社区和小户型混合项目，项目地处长城康桥花园高档社区之内，可以享受其较好的景观优势。而且本项目属于郑州市户型设置细节比较到位的项目，具有双气的优势，主要客户群为投资型客户，兼顾居住型客户。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人
156、士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789总价范围大概户型大概面积所占套数比例备注10万以下1015万标间31-3930%1520万一房一厅41-5240%2025万一房一厅55-5720%2530万复式8010%30万以上2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789晨光.嘎达梅林 楼盘名称晨光.嘎达梅林售楼电话63767299区域地段郑州市南阳路168号（南阳路与兴隆铺交叉口）栋数3层 数17现在的销
157、售阶段项目蓄势期总套数500多套销售率50%物业费用未定销售起价均价：未定普 通均价未定最高价格均价：未定总价：未定总价未定总价：未定面积范围一房（34 ）一房一厅（4067）户型结构一房、两房、三房2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789主力户型（及存量和消化状况）消化：二房二厅，二房一厅,200多套存量：10套门面， 整体配套商业客户群定位分析及分析南阳路周边具有一定购房能力的中层白领北环诸多市场上的小生意经营者和高级管理人员07年主要销售举动高层将在5、6月份开
158、盘简评：该项目属于距离美好时光三期距离最近的项目，其项目开发起点较低，由市场调查的户型，设施条件判断，该项目为一个中低档的开发项目，是美好时光中低层次客户最主要的竞争对手，应该给予密切的关注。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789总价范围大概户型大概面积所占套数比例备注10万以下1015万1*14010%高层1520万2025万2*16738%多层2530万2*289.4662%多层30万以上3*2*2120-13090%高层2008-2009年中国房地产策划大全移
159、动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 明天花园 楼盘名称 明天花园售楼电话63520666/777区域地段博颂路与丰庆路交叉口向西200米路北栋数2栋层 数22层现在的销售阶段第三期和第四期的衔接阶段总套数700多套销售率物业费用1.1元销售起价均价：3100普 通均价3300元最高价格均价：3500总价：16万总价17万总价：18万面积范围一房（ 41 ）一房一厅（ 59 ）户型结构一室一厅，二室一厅二室二厅2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网
160、海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789主力户型（及存量和消化状况）现在正在销售房源不多，基本上都是大户型，面积在130-170之间三房，4房。10、11号楼高层小户型暂无销售，已动工。 整体配套天然气，社区商业，超市，干洗店等客户群定位分析及分析第一次置业购房者，年轻人居多。07年主要销售举动高层小户型在07年4月份正在开盘简评：该项目属于区域内典型的中档小户型项目，其主要客户群就是科技市场周边小型公司的老板和高级打工人员，由于其小型类型比较多样，适应满足了北环各个阶层人群的需求，因此销售情况不错，而且由于其周边生活区域处于一个比较适宜居住的地区，因此是美好
161、时光三期项目中居住型客户的一个重要的竞争者。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789建业森林半岛 楼盘名称建业森林半岛售楼电话63676666区域地段东风路与天明路交叉口绿荫广场西边栋数10栋层 数11层、17层、28层现在的销售阶段危盘总套数1300套销售率60%物业费用销售起价均价：普 通均价：5300最高价格均价：5600总价：总价69万总价：73万面积范围一房一厅（ 55-65 ）二房一厅（ 86-100 ）户型结构1*12*13*24*2 别墅2008-20
162、09年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789主力户型（及存量和消化状况）小户型基本销售完毕，主力剩余都130-143，3房和170-1884房，大约有250套，现已售70套左右，还剩180套左右 整体配套绿荫广场，天旺广场、世纪联华、财院、科技市场。追求生活品质的高收入群体，地理位置优越。交通方便。配套齐全,小区景观较好，建业品牌影响较大。客户群定位分析及分析销售三期07年主要销售举动简评：该项目所拥有的小户型产品属于郑州市最为高档的小户型产品，其依托森林半岛所独有的环境品质，成为了郑州市小户型市场上的稀缺产品。其主要客户来自建业公司的老客户为主，是项目高档客户最主要的竞争对手。2008-2009年中国房地产策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 报告结束，谢谢！
