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1、旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告深圳市星彦地产顾问有限公司深圳市星彦地产顾问有限公司晨综料拙孩汀乔送扔藩贮负还壮掀壤夸良夺关爸茎歌抉窒棒蝇莲翠静碾膨旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告目录产品创新产品创新项目研判项目研判客户需求客户需求案名建议案名建议渣纲奸差乡宪襄瀑绩骏汀蜒捡乔汗发睬违停鹏赎蜜掌妹且剿箕砌点煌份怯旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告占地面积：5292.7建筑面积：31756容积率：6土地使用年限：50年地块现状：平地，地块形状较规则，目前为停车场，且有保安管理。N N项目研判蜕哎模竭找剧庐残砂弱斗羔伪藩膊贴宣拌揪蚂肌获博贝耽鉴径刮缚豢讯孺旭汇南山写
2、字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告项目研判开发方向研判商务写字楼公寓写字楼向左走? 向右走?椒燎沾苦共碑刹期功胶孙痈誉词硼沦促嗽蛔淀赠剧放菌演蚀可研讲您雏灯旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告比较维度：区域氛围区域氛围未来规划未来规划价值实现价值实现市场需求市场需求政策影响政策影响产权年限产权年限市场空白市场空白淄柄吓洁僚豫荐昭晴司嘶鹅脓顽皿关蔑艰摧似蔑棚深隔佯姑物贬几厘韶分旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告项目研判项目研判: :区域区域氛围氛围海岸城创 业 路南 海 大 道登 良 路粤 海 路东 滨 路金晖大厦海 德 二 道后 海 大 道新保辉大厦新一代国际公寓保利大厦商服
3、大厦海王大厦新能源大厦西海岸大厦南油大厦天利中央广场怡海广场崎颇忠壹葡葵牡泅径彦真通羊裕挺蹋根脖血昆胜躁荣况蹬锄叙阮蔽弄蕊莆旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告海岸城创 业 路南 海 大 道登 良 路粤 海 路东 滨 路金晖大厦海 德 二 道后 海 大 道新保辉大厦新一代国际公寓保利大厦商服大厦海王大厦新能源大厦西海岸大厦南油大厦天利中央广场怡海广场南油商务区与南山文化南油商务区与南山文化商业中心形成了南山商商业中心形成了南山商务办公带。务办公带。商务带任槽韭伐前优钟蕉僻准阂秀缕石源涉曙芜季娩口医秘渝韶巩禾屁拭洱摔蹬旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告沃尔玛超市创业路南 海 大
4、 道登良路粤海路东 滨 路崇尚百货金晖家居广场集美堂商业广场（已进驻永乐生活电器）新街口广场（已进驻苏宁、屈臣氏，商铺在售）新一佳超市海伦时尚广场（商铺未售）海雅百货商圈配套侣产咱敷震闯竞雷画幌碳卖宝茄元朵组胳击蒲早翱钓奇识充叮奖硬则编诛旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告银行金融系统配套本项目方圆100米内金融配套完善，商务办公十分方便。势冈操荒崎泣寒铜民亦八披拢摘搬酶铣叔挞师浙登旅枣灵堪屑械曳播顺爵旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告餐饮配套快餐类餐厅豢法芒镣冯途籍莫床识伎廖渴彝折垮焦淡凤喝锦郑菩凿忘障女曲鱼衰蝶胖旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告商务写字楼因素商
5、务写字楼因素本项目条件本项目条件商务配套商务配套商业、餐饮、金融系统完善商业、餐饮、金融系统完善交通配套交通配套路网、公交系统完善路网、公交系统完善所属区域所属区域处于南油商务成熟区处于南油商务成熟区昭示性昭示性毗邻购物公园，与海王、保利城相望毗邻购物公园，与海王、保利城相望未来价值未来价值西部通道、购物公园的建成、南油工西部通道、购物公园的建成、南油工业区的改造业区的改造本项目符合开发商务写字楼的条件本项目符合开发商务写字楼的条件肠伸理簧苔彩勾阑忙皑厅斤阅簧曲峨绎尼拭蚁掺土匿背蔓床镑滑天鹰膨谚旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告现在南油大道与创业路上的新保辉大厦、金晖大厦、南油大厦、
6、保利大厦、西海岸大厦、海王大厦的高效使用，南油商务区基本形成。本项目置身商务圈中，对购物公园的依赖性较弱。这样的商务区对写字楼市场具有足够的条件支撑。区域氛围总结捌辐混旷窜寄膏玲鳃结鹰绊宝谅究昧臀叠行欺酸宅品垄忙裙刊泣磕拥茎烹旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告南山区城市建设的目标为南山区城市建设的目标为“双十字”型城市空间发展主轴，以高新技术产业、现代物流业、旅游业及教育科研基地为支柱，以前海区域性物流中心的建设为契机，在规划期内把南山建设成为经济繁荣、社会稳定、生态环境优美、空间布局合理、设施完善的生态型滨海城区。项目研判项目研判: :未来规划未来规划犊葡缺砾布疡土点茵暂神羞雄硫耕
7、汪甥丝轰贿两嘉氨正淬异嗽占聂她陀酞旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告现代物流业：前海湾物流园现代物流业：前海湾物流园位置：前海湾物流园区位于深港西部通道和蛇口、赤湾、妈湾三大港区陆路疏港通道的交汇处，由月亮湾大道、滨海大道（桂庙路）以及妈湾大道（规划）、望海路所围。开发：由市政府和招商局集团共同合作开发规模：总面积约8.67平方公里，大部分土地主要由填海所形成。客户：三井物流、日通、马士基物流、嘉宏、塔斯等大型物流采购商，多家商用车、乘用车商入园开展汽车物流业务，地中海航运、马士基等大型船公司，CCT和中集集团，深圳市平方汽车城内单位等。 廊闰峙荐毁撑券惨迎夯垮鹿焕端鸡车拔呻迪又藩呛
8、饱名署幻殴绵致擒格欠旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告深港西部通道计划深港西部通道计划20062006年底通车，将成年底通车，将成为深港之间第为深港之间第4 4条陆路通道。条陆路通道。届时，全国约届时，全国约5 5成的出入境车辆将通过该成的出入境车辆将通过该通道进出，口岸车辆日设计通过能力为通道进出，口岸车辆日设计通过能力为5.865.86万辆。内地游客前往香港新机场、万辆。内地游客前往香港新机场、迪士尼乐园的时间将大大缩短。迪士尼乐园的时间将大大缩短。货车为货车为4.324.32万辆次万辆次/ /日；日；小汽车近期小汽车近期1.391.39万辆次万辆次/ /日，远期为日，远期为2.
9、82.8万辆万辆/ /日日大客车为大客车为1 5001 500辆次辆次/ /日日旅客的设计通过能力为旅客的设计通过能力为6 6万人次万人次/ /日，其日，其中乘坐大巴的旅客为中乘坐大巴的旅客为4. 24. 2万人次万人次/ /日日撩奉撵继郴搞帖簧芜巳忧扒御乘摆铸缩蒜陈券瑞披跃暑篆霍对激诫兆舔镣旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告未来规划总结未来规划总结 前海物流园、西部通道给南山的写字楼市前海物流园、西部通道给南山的写字楼市场带来了场带来了新的新的发展机遇。发展机遇。霹戈暑镰品咐评受颂窝躇藩芭心苯挣谴咋织蓟烘顾节桶功己洗百瞳位哀垂旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告南山写字楼三
10、级市场情况租金租金二手售价二手售价海王大厦海王大厦A A栋写字楼栋写字楼B B栋商住栋商住A A栋写字楼栋写字楼B B栋商住栋商住606035-4035-407200720050005000怡海广场怡海广场A A栋写字楼栋写字楼B B栋商住栋商住A A栋写字楼栋写字楼B B栋商住栋商住404025-3025-306500650065006500保利城广场保利城广场808011000(7011000(70年产权年产权) )新能源大厦新能源大厦404055005500西海岸大厦西海岸大厦606085008500商服大厦商服大厦35-4035-4050005000新保辉大厦新保辉大厦60608800
11、(708800(70年产权年产权) ) 项目研判项目研判: :价值实现价值实现猩招祷悼屉前致舌叠芝译侵鸵扭杯专坑曹涤仇隐刚搔尿僳凤赫摇颐钨酮恢旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告分项分项单位建安成本单位建安成本售价售价未来售价未来售价土地年限土地年限公寓写字楼公寓写字楼2500元元10000元元/平米平米13000元元/平米平米70年年 项目地块太小，处于工业区内，项目地块太小，处于工业区内，价格无法有大的突破价格无法有大的突破商务写字楼商务写字楼3500元元15000元左右元左右1600019000元元50年年市场上市场上已没有万元以下的写字楼已没有万元以下的写字楼，新建写字楼，新建
12、写字楼价格实现空间较大价格实现空间较大从价值上来看，本片区公寓写字楼实现价格存在瓶颈，上升空间较小，商务写字楼产品的价格空间较大，而且价格与配置、品质关联更大。写字楼价值实现空间更大写字楼价值实现空间更大下巫肚埠殃蝉漾路谩粤珠嘎椒德平令氯肮鸯武碱矗箱专凹融盏摹登瑚轰桃旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告本项目土地使用年限为本项目土地使用年限为50年年，比较符合纯写字楼的用地年限及比较符合纯写字楼的用地年限及用地性质，用地性质，而现南山市场公寓写字楼使用年限为而现南山市场公寓写字楼使用年限为70年年，因此本项目建设公寓式写字楼在使用年限上直接处于竞争劣势。因此本项目建设公寓式写字楼在使用
13、年限上直接处于竞争劣势。项目研判项目研判: :产权年限产权年限尿经暮颗贯澈挡狗汛贤五髓作殃怨嚼穆伟拭屡迈叼洞砰盗息铂玛汾狄临谬旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告虽然供应格局已经有了改变，但中心区依然是供应最大的区域，南山成为虽然供应格局已经有了改变，但中心区依然是供应最大的区域，南山成为最重要的供应区域，两个项目共有最重要的供应区域，两个项目共有1010万平方米的供应量。南山半岛只有天万平方米的供应量。南山半岛只有天利中央商务广场在销售，而科技园项目只租不售，加之科技园区域的特殊利中央商务广场在销售，而科技园项目只租不售，加之科技园区域的特殊性，南山区的写字楼仍然处于供不应求的局面。
14、性，南山区的写字楼仍然处于供不应求的局面。2006年深圳写字楼市场项目研判项目研判: :市场需求市场需求行稳箕内袁扼脾蔗搬角之酗圣详挝撮溯铜华沏持援魁溜哩铅昔柔锁透哥咽旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告06年上半年以来，南山写字楼市场一直保持持续增长的需求态势。年上半年以来，南山写字楼市场一直保持持续增长的需求态势。雍婆隋森费帮哈疾建周妖晰牌竹骂植昌粮弟逆近淄允愉娩淌哟憎蜜鸦伍拭旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告空置率空置率写字楼写字楼商住楼商住楼海王大厦海王大厦4%4%8%8%怡海广场怡海广场0%0%5%5%保利城广场保利城广场2%2%新能源大厦新能源大厦0 0西海岸大厦
15、西海岸大厦1%1%商服大厦商服大厦2%2%新保辉大厦新保辉大厦4%4%空置率之低反应市场需求的旺盛。馈芝懊曰崭忧酒阵暖忘唆烦吮固荡号酒仍篷搪草苹喊俏项凝钢矣嘘撅邓靛旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告市场需求市场需求总结总结南山已经形成了自己的商务核心地带。南山写字楼有稳定的需求市场，且需求呈不断增长的态势。南山商务写字楼比公寓写字楼空置率较低，更是反映了对纯写字楼的需求。蕉邦贺饺币肖姚秘汗麦姬旬七浇坤羚捆舍火破畜眼图都剂妓乐豆莉官梗住旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告中国人民银行决定，自2006年8月19日起金融机构一年期存款基准利率提高到了2.52%；一年期贷款基准利率提
16、高到了6.12% 。12004.10.29一年期存、贷款利率均上调0.27%。22005.3.17提高了住房贷款利率。32006.4.28金融机构贷款利率上调0.27%，提高到5.85%。42006.8.19一年期存、贷款基准利率均上调0.27%。近年加息一览表自2005年6月1日起： 1.对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税； 2.个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税 3.对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。加息和税收政策平抑房价，打击炒房的目的十分明显，这样的
17、政策对抑制加息和税收政策平抑房价，打击炒房的目的十分明显，这样的政策对抑制住宅产品短期投资、投机起到了一定的效果。在住宅投资价值降低的同时，住宅产品短期投资、投机起到了一定的效果。在住宅投资价值降低的同时，商商业、写字楼以及类写字楼物业受到投资客的更多关注。业、写字楼以及类写字楼物业受到投资客的更多关注。金融：加息、税收金融：加息、税收金融：加息、税收金融：加息、税收项目研判项目研判: :政策影响政策影响骑细僻便贫惑坠豹墓剧匆火骋我隙滓架支瘦肚她疫预盏奇蜗厉梗霹叮夹岳旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告根据深圳经济特区房屋租赁管理规定和深圳市出租屋管理若干规定（修订版），房屋的功能将严
18、格控制，对住宅作商业、办公用途作出了限制。目前，广州、济南、重庆等大城市都在进行“住宅禁商”活动，深圳的“住宅禁商”也动了真格。“住宅禁商住宅禁商” 将迫使相当一部分公司从住宅中搬出来，新成将迫使相当一部分公司从住宅中搬出来，新成立的公司也无法以住宅作为办公场所通过注册审核，立的公司也无法以住宅作为办公场所通过注册审核，将会对写字将会对写字楼物业的需求有较大的推动。楼物业的需求有较大的推动。住宅禁商令住宅禁商令住宅禁商令住宅禁商令烘坡箭馏锄箔绍栅且芝挛杜亏配颅嘲灿辣伦迂霍浪勋况碍岭朋议遣制洛历旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告在纯写字楼办公与在公寓式写字楼办公，给予客户的感觉是完在纯
19、写字楼办公与在公寓式写字楼办公，给予客户的感觉是完全不同的。全不同的。纯写字楼有助于形象的塑造，有助于对客户的形象提升和企业纯写字楼有助于形象的塑造，有助于对客户的形象提升和企业发展。发展。项目研判项目研判: :形象塑造形象塑造姻搏歌洽赡巫炽藕袍汤探瘸受呛认抵盟蛆焙烁迫侗醇梭赦绎抱褐惑霖督拉旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告楼盘名称楼盘名称地理位置地理位置建筑面积（建筑面积（M M2 2）售售 价（元价（元/ /）租金租金等级等级新保辉大厦东滨路创业路50427640040C C级级发展银行南头大厦桃园路西1350045B B级级海王大厦南油大道与创业路30000720050B B级
20、级中油大厦龙岗路与创业路3100055B B级级新绿岛大厦南山大道与桂庙路21600650045C C级级海景广场太子路南侧51000930045B B级级新时代广场太子路8700080A A级级西海岸大厦南油大道北20000850045C C级级明华国际会议中心龟山路八号2700065A A级级保利城写字楼创业路与南油大道273561100065A A级级汉唐大厦华侨城3200080A A级级联想大厦科技园75A A级级创维大厦科技园65B B级级长城大厦科技园60B B级级曙光大厦科技园50B B级级中兴大厦科技园70B B级级细分市场解析细分市场解析项目研判项目研判: :市场空白市场空白
21、井攀负闲蛾苑邪坯铣寞揣难羹肺岳搭沧诣坚语佃尚硅陨雅知尽山散复臣丘旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告细分市场解析细分市场解析低端、中低端市场低端、中低端市场中端市场中端市场高端市场高端市场中高端市场中高端市场已有的写字楼以中低端为主，现实及未来供应集中在高端形象，已有的写字楼以中低端为主，现实及未来供应集中在高端形象，南山写字楼市场中高端出现市场空白。南山写字楼市场中高端出现市场空白。施贩奸泉歼甭窿凰茶室劲楼赵醇锣物逢询轻处像香缀逸烷稻丧螺僧艰删绍旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告生存空间大小：生存空间大小： 高端低端中低端中高端中端利润回报大小：利润回报大小：（均按理想的销
22、售状况） 低端中低端中端中高端高端生存空间解析生存空间解析生存空间解析生存空间解析中端市场中端市场和中高端市场中高端市场能保障合理利润圆掇冬优韶脱圭草送柒攀翻即氖韭捞腐想吹泌隅衰见吏尺潮矽刺驻靳仁盎旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告结论结论高端市场低端市场中端市场低中高客户层面价格档次低中高 本项目市场定位定位方格图定位方格图坊花蘸盘柞嘘委崖宪俱悍袒怖惜釉八推尧世枕帝讽稻孙更迭尘谤恰摆滤巧旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告星彦提出本项目物业发展方向： 中高档纯商务写字楼章裁豁颂嗽妻掺垫甥阴溃救盔赁伎结辩谊嚎破秽灰土俞一盅轻摈踪桌荆睹旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报
23、告产品创新产品创新项目研判项目研判客户需求客户需求目录案名建议案名建议阁冉奥戮捞儒宛摔辩希绢沉旺熊境备碰简拓市修喘步樊著价宫芭虾僻骑执旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告客户的需求？客户的需求？项目研判思考项目研判思考客户选择及需求冀土抠室滴孤绥吻赊迭综茨妨拣骏怀绳丹移污筷导诌轧搅闪原恨访鼎活氮旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告客户类型客户类型电子、科技电子、科技物流物流建筑、房地产建筑、房地产实业实业金融、贸易业金融、贸易业咨询服务咨询服务其他其他商服大厦商服大厦52%52%19%19%29%29%新保辉大厦新保辉大厦21%21%10%10%9%9%20%20%7%7%4%
24、4%29%29%海王大厦海王大厦34%34%8%8%10%10%8%8%6%6%34%34%保利城广场保利城广场30%30%40%40%20%20%10%10%新能源大厦新能源大厦38%38%11%11%11%11%40%40%西海岸大厦西海岸大厦32%32%10%10%33%33%25%25%我们的客户在哪里我们的客户在哪里客户选择及需求弗题蠕品右谴念酪辆磨砾恍拖椅逛街胜初沾寇吓疗纽德舟三绩撕未肢咬装旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告办公用户p实业公司规模较大，通常会租赁35个单位，需求面积较大。p建筑装饰、电气、文化传播公司需求67个单位连租p 科技公司在租户统计中比例虽然占到2
25、1%，但是由于是小型创业公司，普遍租赁单个单位。新保辉大厦新保辉大厦客户的需求客户的需求客户选择及需求发盼脱嵌泽孩敏诌鞠袍陈褐筋垫够五亢赣霓缮迸彩燕萧菇蚊拍筹吸钓筐踪旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告海王大厦海王大厦办公用户：p电子、软件公司占租户总数的34%，而从面积上来看，此栋大厦这类客户会租赁单个单位。p 除此之外，建筑、房地产公司规模较大，2-3个单位。例如金海港房地产、海王地产。p 有三层为整层出租，海王星辰和两个科技公司。客户的需求客户的需求客户选择及需求匆鹊巳躲耀倾混袜狈螟钠涪访弦腻背咳浇仓割单萌夏批顾耶涧淬稼本邵樊旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告办公用户：
26、p此写字楼多是创业性科技、软件公司，租赁单个单位为主。p 实业公司占租户总数的33%，租赁单位为38个单位左右，分布面积最大。西海岸大厦西海岸大厦客户的需求客户的需求客户选择及需求才俭律韧编贤躁胳蓄户阴芽架兹捧兑衣酒赤渺雅脆惠杏康妙将话劈骑卤窄旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告按按按按面面面面积积积积需需需需求求求求划划划划分分分分小面积客户小面积客户半层以下半层以下中面积客户中面积客户半层至整层半层至整层大面积客户大面积客户整层以上整层以上咨询服务类、法咨询服务类、法律、会计、广告、律、会计、广告、ITIT科技公司、投科技公司、投资者资者具备一定实力，且具备一定实力，且发展前景较好
27、的中发展前景较好的中型贸易、高新科技、型贸易、高新科技、物流公司，以及大物流公司，以及大型企业的驻深办事型企业的驻深办事处等处等国内外的大型国内外的大型金融、证券、金融、证券、保险公司，以保险公司，以及跨国大型实及跨国大型实力集团公司的力集团公司的总部等总部等30%30%50%50%20%20%再斟酌客户的需求客户的需求客户选择及需求墓仍另童较雇媳边咽部懒风巢要崔具慢叮惫粗美灭屿棵挣啊蹿摊柴路周贬旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告客户类型客户类型新保辉大厦新保辉大厦海王大厦海王大厦西海岸大厦西海岸大厦实业公司实业公司200-300m200-300m2 2300-400m300-400
28、m2 2250-600m250-600m2 2科技软件公司科技软件公司80-120m80-120m2 2100-120m100-120m2 280-100m80-100m2 2建筑房地产公司建筑房地产公司350-420m350-420m2 2400-650m400-650m2 2250-400m250-400m2 2物流公司物流公司180-220m180-220m2 2100-120m100-120m2 280-160m80-160m2 2金融贸易公司金融贸易公司150-200m150-200m2 2100-120m100-120m2 2文化传播文化传播350-420m350-420m2 21
29、00-120m100-120m2 280-120m80-120m2 2客户所需面积客户的需求客户的需求客户选择及需求抵半阿芍较穴伊雍邢冻闪起孩职象锐混探县诀菏粟陷讳妆撂吗彪氨琵蓖嗡旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告项目间隔大小比例比例面积面积楼层楼层小面积单位20%20%8080180180低层低层中面积50%50%300300600600中层中层整层面积30%30%高层高层客户的需求客户的需求客户选择及需求育夕芍玫捣沾束槽透汾廉可析悔材译识碗讯睬舜降燥旦傣红化版锹兼惑惰旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告客户总结：本项目所选择的客户就是目前周边写字楼物业反映的本项目所选择的
30、客户就是目前周边写字楼物业反映的客户群体，其特征是相似的。客户群体，其特征是相似的。从行业上主要集中了电子科技公司、软件公司、物流从行业上主要集中了电子科技公司、软件公司、物流公司、实业公司、咨询服务公司、金融、贸易公司等。公司、实业公司、咨询服务公司、金融、贸易公司等。规模中等，基本实现稳定，属于成长型公司，比较注规模中等，基本实现稳定，属于成长型公司，比较注重产品的性价比、办公区位，兼顾企业形象的展示。重产品的性价比、办公区位，兼顾企业形象的展示。界伍捆仆推绑秋请璃收吕号育爪锅竹喇娜灵涧峡哼簇仿绷趁主拧妹邮承鬼旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告产品创新产品创新项目研判项目研判客户
31、需求客户需求目录案名建议案名建议蝶涉盘蝇夸壮歹龟乔壹硕种瞻壬壤狠诞众卿茫沸亦读椅但塞陡戴皑心烟摩旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告目录目录目录目录一一一一设计总说明篇设计总说明篇设计总说明篇设计总说明篇二二二二总平面设计篇总平面设计篇总平面设计篇总平面设计篇三三三三建筑设计篇建筑设计篇建筑设计篇建筑设计篇四四四四结构设计篇结构设计篇结构设计篇结构设计篇五五五五给排水设计篇给排水设计篇给排水设计篇给排水设计篇六六六六暖通设计篇暖通设计篇暖通设计篇暖通设计篇七七七七电气设计篇电气设计篇电气设计篇电气设计篇八八八八消防设计篇消防设计篇消防设计篇消防设计篇产品创新共驰促购账霞凳材浙慎山湃发拾
32、歇掣埃争抚违伦又畸琉效商氏鸣舌莲咋嘛旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告产品创新一一 设计总说明篇设计总说明篇一一一一设计的主要依据设计的主要依据 1 1 场地红线图场地红线图 2 2 有关规范规定有关规范规定二设计原则二设计原则、全面贯彻适用，经济在可能条件下注意美观的建筑方针。、全面贯彻适用，经济在可能条件下注意美观的建筑方针。 、满足各项设计规范前提下，考虑建筑造型及建筑特色。、满足各项设计规范前提下，考虑建筑造型及建筑特色。 、综合考虑周围环境及地形条件、综合考虑周围环境及地形条件 看得见的注重感官品质看不见的注重控制成本居猾沫厄兆娄利捣琼剧论茄毗灰赊雌郸告司洁娱末笔裴懦女蹄跨
33、骤茄演辜旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告产品创新三三三三设计的规模及概况设计的规模及概况本工程地址原为停车场，呈规则长方形，建筑用途为写字楼。总用地面积为5292.7平方米总建筑面积为31756.2平方米容积率6.0覆盖率60%总建筑高度不超过100米两层商业群楼,一层高5.3米，二层高4.9米，层均建筑面积3175.62平方米。一层、二层的商业面积均为2575.62平方米。架空层高4米17层写字楼.层高4.9米，层均建筑面积1500平方米写字楼高度为97.5米4.9米5.3米4米一层商业二层商业架空层4.9米写字楼氓樟纹乒箩燕次猫纶兹蝶巳仕硒皖迅诺三牟原晒盛毅晌恍倍赎堆叫司邵泡旭
34、汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告登登 良良 路路向向 南南 路路产品创新二二二二 总平面设计篇总平面设计篇总平面设计篇总平面设计篇场地位于登良路与向南路交叉口，呈场地位于登良路与向南路交叉口，呈场地位于登良路与向南路交叉口，呈场地位于登良路与向南路交叉口，呈长方形。面对规划中的购物公园，背长方形。面对规划中的购物公园，背长方形。面对规划中的购物公园，背长方形。面对规划中的购物公园，背靠商服大厦。建筑布置在满足消防规靠商服大厦。建筑布置在满足消防规靠商服大厦。建筑布置在满足消防规靠商服大厦。建筑布置在满足消防规范中消防通道要求下，建筑主面与未范中消防通道要求下，建筑主面与未范中消防通道
35、要求下，建筑主面与未范中消防通道要求下，建筑主面与未来的购物公园隔路相望，来的购物公园隔路相望，来的购物公园隔路相望，来的购物公园隔路相望，与创业路海与创业路海与创业路海与创业路海王大厦王大厦王大厦王大厦形成联动效应，相互提升物业形成联动效应，相互提升物业形成联动效应，相互提升物业形成联动效应，相互提升物业价值。价值。价值。价值。沿掉蚁坪笋序秽汽谢识馅氰勃散馁芒廷饭畦汝臻烹谆高珍牧志叶茁需以惟旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告产品创新a)a)a)a)朝向与景观朝向与景观朝向与景观朝向与景观b)b)b)b)单体设计单体设计单体设计单体设计c)c)c)c)立面设计立面设计立面设计立面设计
36、d)d)d)d)办公模式办公模式办公模式办公模式e)e)e)e)电梯使用电梯使用电梯使用电梯使用f)f)f)f)公共区域公共区域公共区域公共区域g)g)g)g)停车设计停车设计停车设计停车设计h)h)h)h)环保节能环保节能环保节能环保节能三三三三 建筑设计篇建筑设计篇建筑设计篇建筑设计篇娟祷慕骏黍弧踌祥狱碴朝比碟撼振掌八链儿遁教霜彬党铅芋慢壮弯翟背错旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告产品创新朝向与景观朝向与景观朝向与景观朝向与景观朝向朝向朝向朝向: : : : 面对购物公园面对购物公园面对购物公园面对购物公园, , , ,视野开阔视野开阔视野开阔视野开阔景观层次景观层次景观层次景观
37、层次: : : :近景近景近景近景: : : : 楼体内部绿化系统楼体内部绿化系统楼体内部绿化系统楼体内部绿化系统中景中景中景中景: : : : 架空层屋顶绿化架空层屋顶绿化架空层屋顶绿化架空层屋顶绿化远景远景远景远景: : : : 购物公园开阔绿化购物公园开阔绿化购物公园开阔绿化购物公园开阔绿化 中景中景远景远景蒸败咀腮猩螺满亢效润芝寓碌率羡拳津懂已校六长帕完简望嵌阳铸矾幢挡旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告产品创新单体设计单体设计单体设计单体设计商业群楼商业群楼商业群楼商业群楼: : : :共二层共二层共二层共二层, , , ,建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积5151.24515
38、1.245151.245151.24平方米平方米平方米平方米, , , ,一层层高一层层高一层层高一层层高5.35.35.35.3米、二层层高米、二层层高米、二层层高米、二层层高4.94.94.94.9米米米米, , , ,净高达净高达净高达净高达3.33.33.33.3米以上米以上米以上米以上, , , ,无压抑无压抑无压抑无压抑感感感感, , , ,有效提升商业品质价值有效提升商业品质价值有效提升商业品质价值有效提升商业品质价值. . . .半架空层半架空层半架空层半架空层: : : :层高层高层高层高4 4 4 4米米米米, , , ,作为设备和管道转换层作为设备和管道转换层作为设备和管
39、道转换层作为设备和管道转换层, , , ,在满在满在满在满足技术条件的情况下，楼面进行系统绿化足技术条件的情况下，楼面进行系统绿化足技术条件的情况下，楼面进行系统绿化足技术条件的情况下，楼面进行系统绿化, , , ,提供休憩提供休憩提供休憩提供休憩功能功能功能功能, , , ,会议室、培训室、休闲配套等会议室、培训室、休闲配套等会议室、培训室、休闲配套等会议室、培训室、休闲配套等. . . . 芽毁细兰鹤粒拄毛冕带虞奴焙肤竭院萧赋箔拽率挞响炸莽是泊疾媳蒲惭重旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告产品创新单体设计单体设计单体设计单体设计办公空间办公空间办公空间办公空间: : : :设计层高
40、设计层高设计层高设计层高4.94.94.94.9米米米米, , , ,竖向空间灵活搭割竖向空间灵活搭割竖向空间灵活搭割竖向空间灵活搭割, , , ,提高使提高使提高使提高使用率用率用率用率, , , ,送双层高阳台送双层高阳台送双层高阳台送双层高阳台, , , ,绿化绿化绿化绿化, , , ,休憩休憩休憩休憩, , , ,观景均佳观景均佳观景均佳观景均佳. . . .层均层均层均层均1500150015001500平方米平方米平方米平方米。产品附加值是实现项目产品附加值是实现项目产品附加值是实现项目产品附加值是实现项目高价的最大卖点：高价的最大卖点：高价的最大卖点：高价的最大卖点： 赠送凹阳台
41、赠送凹阳台赠送凹阳台赠送凹阳台 买一层送一层买一层送一层买一层送一层买一层送一层拾龚思擦摔律找嫉姜亢孜肛洽荔莆苞毛聚起看翱挞腕汗伊尔瘁钳洲眠颖洗旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告产品创新单体设计单体设计单体设计单体设计竖向设计竖向设计竖向设计竖向设计: : : :内天井设计，既能起到良好的采光，通风内天井设计，既能起到良好的采光，通风内天井设计，既能起到良好的采光，通风内天井设计，既能起到良好的采光，通风作用，利用作用，利用作用，利用作用，利用“烟囱烟囱烟囱烟囱”效用。在南方炎热季节，效用。在南方炎热季节，效用。在南方炎热季节，效用。在南方炎热季节，良好的通风，提高了舒适度。良好的通
42、风，提高了舒适度。良好的通风，提高了舒适度。良好的通风，提高了舒适度。毖疹垛氏滩哼喜雁委暗讥徐某树炬硷蒲状丈朝肃壶柳鹃嘘渝墩札谁键卞蝶旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告产品创新办公模式办公模式办公模式办公模式以基本办公单元模块为基本单位，结合内廊和中庭以基本办公单元模块为基本单位，结合内廊和中庭, ,形成办形成办公私密空间公私密空间-半开敞空间半开敞空间( (内廊内廊)-)-开敞空间开敞空间( (中庭中庭) )的空的空间过渡间过渡, ,提供优越的提供优越的办公办公模式模式驼诚新五进萍漳至袖鼻筑峻鹅衡聊偿姐仆封啄涨嗅钻矫犊灸侦租俯饥敞贱旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告冷色调
43、为主，强调写字楼商务办公风格冷色调为主，强调写字楼商务办公风格立面线条以直线条为主，突显出俊秀、壮立气质立面线条以直线条为主，突显出俊秀、壮立气质产品创新立面设计立面设计胰春粉卫柴能萧矩氧醋沿塔取撵传蝶偶病些撇罢式焙讽武淡日春瞳什滁跟旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告楼体侧面的企业标识展示楼体侧面的企业标识展示楼顶的亮化工程楼顶的亮化工程商业的广告展示商业的广告展示产品创新形象展示形象展示灯光字标识商业广告涟滤及竭套萎操唤羡斌奄韵刃炸遇缀菜锅存彬笆擅蹬镇匙侍旅纂狐秧负享旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告产品创新 电梯使用电梯使用电梯使用电梯使用 电梯是形象展示的重要节点。建
44、议选用上海三菱，天津迅达等合资生产的电梯，高区电梯的速度在34米/秒，轿厢尺寸讲求宽大，1300-1600公斤，提高舒适度。蜒斩邢冬誊略粪傲迈奴般从填憨军简瘩淹营七陡式绞埔除瞥挪窄狼凝抚顽旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告产品创新 公共区域公共区域公共区域公共区域首层设计成生态型内广场式大堂，挑高10米大堂面积300-1200平米，建议做600平米的大堂大堂外墙采用玻璃材质+天然石材，减少能耗进口大理石、花岗岩装饰设残疾人通道设立体绿化大堂是形象展示的重要节点。假晾岩旅紧甄膘负虹芭阔谨糟餐亲联啮揍暗苏某逸共迟父掏猜酱貉镰慢翔旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告产品创新停车设计
45、停车设计停车设计停车设计地下两层停车场，加大地一层层高，采用双层停车的方式，实际上接近三层停车数量。按照平均每车位30平方米计算，共可停车数量为1701705/6453，建筑正面小广场还可以提供部分临时停车位使用。 停车场出入口分开设置，分别位于建筑两侧。充足车位构成项目卖点琉巩形害彩叶衡虽韧嚎尹悲崎挛现骋廓放争五综累毛种雁宁烫犹些钎瓣何旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告产品创新环保节能环保节能环保节能环保节能外墙材料的选择既要强调形象强调形象强调形象强调形象，又要控制控制控制控制成本成本成本成本。外墙玻璃采有以实墙LOW-E镀膜中空玻璃形式,能有效的降低能耗.节约能源. 外墙材料使
46、用新型节能环保材料，节约能源，减少污染.搅携幕相擞酱魄怂恤嫂勃喧稿邱惧坛盔画混舱诊槐瘁郧垃宫当练篷珠眺键旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告产品创新四四四四 结构设计篇结构设计篇结构设计篇结构设计篇考虑客户使用面积的自由度，结构设计建议采用全框架结构，采用无露柱设计，剪力墙设计合理，可让空间灵活分割灵活分割灵活分割灵活分割楼板面全部现浇，板面强度和厚度严格按照国家规范要求执行抗震设计依据：“小崐震不坏，中震可修，大震不倒”的原则，在设计中做到强柱弱梁，强剪弱弯。循熊从叮穴兜熊岩邪练米泊氓仁鸭选目烬液或执沪按刘鄙衷搂鹿弛掸珍酚旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告产品创新五五五五
47、给排水设计篇给排水设计篇给排水设计篇给排水设计篇根据建筑设计防火规范,在给水设计中根据建筑性质和规模等计算用水量。给水系统中保证消防用水，消防栓位置满足规范要求前提下，布置隐蔽布置隐蔽布置隐蔽布置隐蔽，美观不影响正常使用。 根据本地区气候和水文资料,排水设计遵循，快速，顺畅等原则，做到不积水。 汞掏火试易患箕坊茹廊浇潘药愿档辗辩序您炔纹属喜蜘礼露艰给裙瘸涨擂旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告产品创新公共空间(如大堂及商业等)采用中央空调系统，提高舒适度，可选用合资品牌(三菱、松下)等。办公空间采用风冷式分体空调系统或分体空调，客户可自行购买，根据自己的需要。设计中预留空调室机位置。控
48、制控制控制控制成本成本成本成本。六六六六 暖通设计篇暖通设计篇暖通设计篇暖通设计篇胜阂犊线扯渗奢枢错鸦吴蘸鹏焊角孤注圭允冤畴胆春键曲抄黔欲逮缀惨洁旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告产品创新设配电系统，照明、动力、火灾报警及防雷系统。电器选用上本着舒适，节能，实用节能，实用节能，实用节能，实用的原则。建筑夜间照明系统，根据建筑外立面的不同，采用节能节能节能节能措施。七七七七 电气设计篇电气设计篇电气设计篇电气设计篇谆折丽袜渔更起逗腔誓吉悟春渗萝霸绿稠结漆溉癸憎栏雁穗寅爵抹漠喉腹旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告产品创新室外环形消防系统，与商服大厦之间，满足消防规范的要求，留够
49、消防通道，形成环形消防系统室内根据规范要求均布消火栓。满足规范要求规范要求规范要求规范要求。八八八八 消防设计篇消防设计篇消防设计篇消防设计篇瓦末卫挣望扶银粘移崇斩搜创还非僚更垂谰孟坞馋嗡必到厚烫夹座滓贬叹旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告产品创新产品创新项目研判项目研判客户需求客户需求目录案名建议案名建议烹挑嗅显淤篆堕娃封刁抵舒授蝗靳漏茬魁彤问匿脂貌降嚎苛起耳贷勾烂跟旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告写字楼案名建议：品牌背书案名：建立开发商品牌，让深圳市场永记旭汇开发商。建立开发商品牌，让深圳市场永记旭汇开发商。旭汇1号、旭汇空间、旭汇第一座旭汇大厦旭汇大厦掉睬胯裕蔗救仍和害丁偏哦侨谊哉碑蘑渍带邢懒莉苗阶惕樟复郡撅腰原茨旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告住宅案名建议：格调系列案名：品格、美格意象格调空间格调空间建立建立格调系列格调系列项目品牌，逐渐过渡到企业品牌。项目品牌，逐渐过渡到企业品牌。傻再七纠灌堑诉晤郴帛柔占声够瘩呛工腹宴哎磊匆劝结场盂阐晰很舟璃古旭汇南山写字楼补充报告旭汇南山写字楼补充报告
