《东莞鼎峰尚境第四季度营销执行41页》由会员分享，可在线阅读，更多相关《东莞鼎峰尚境第四季度营销执行41页（41页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、鼎峰尚境第四季度营 销执行东莞世联鼎峰尚境项目组 谨呈：鼎峰地产谨呈：鼎峰地产赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 添加QQ2104223640，可享受每日免币与优惠资料、纯干货实时推送10月福利活动（2014年10月11日至11月10日）赢商币不够用？来参加10月奖币活动吧！上传好资料，速得20倍赢商币大礼活动详情：http:/ 1栋存量分析户型1 1栋可售栋可售5555套套面积面积121121151151合计合计总套数总套数5656108108164164可售套数可售套数5 550505555销售率销售率91%91%54%54%
2、67%67%1栋121可售单位基本售罄，仅剩余5套，均集中在24楼以上的高层单位；151可售单位主要集中在1、2单元的01户型，1单元的04户型由于景观好的原因，销售最好，仅剩余4套。认购签约保留单位认购未签约注：数据统计截止10月7日。一单元二单元0102+03040102+0304150.88121.37150.88150.99121.47150.993001300230043001300230042901290229042901290229042801280228042801280228042701270227042701270227042601260226042601260226042
3、501250225042501250225042401240224042401240224042301230223042301230223042201220222042201220222042101210221042101210221042001200220042001200220041901190219041901190219041801180218041801180218041701170217041701170217041601160216041601160216041501150215041501150215041401140214041401140214041301130213041
4、3011302130412011202120412011202120411011102110411011102110410011002100410011002100490190290490190290480180280480180280470170270470170270460160260460160260450150250450150250440140240440140240430130230430130230442栋总货量116套，现除保留单位外已销售15套，成交单位主要集中在2单元的03+04户型，且外围单位销售比内围要好。 2栋存量分析户型保留认购签约认购未签约一单元二单元01+020
5、3+0401+0203+04177.69176.01176.01177.693101310331013103300130033001300329012903290129032801280328012803270127032701270326012603260126032501250325012503240124032401240323012303230123032201220322012203210121032101210320012003200120031901190319011903180118031801180317011703170117031601160316011603150115
6、0315011503140114031401140313011303130113031201120312011203110111031101110310011003100110039019039019038018038018037017037017036016036016035015035015034014034014033013033013032012032012031011015 3栋存量分析户型3 3栋可售栋可售3030套套面积面积85858888122122141141合计合计总套数总套数3434515117171717119119可售套可售套数数14143 33 310103030销
7、售率销售率59%59%94%94%82%82%41%41%75%75%85单位目前销售59%，销售单位主要集中在内围单位，外围02单位消化4套；目前88的2+1户型消化情况较好，基本售罄；122和141单位近期走货有明显的提高，其中122单位目前仅有3套可售。一单元二单元0102+03040102030487.84140.59122.138884.6484.5888.6518011802180418011802180318041701170217041701170217031704160116021604160116021603160415011502150415011502150315041
8、401140214041401140214031404130113021304130113021303130412011202120412011202120312041101110211041101110211031104100110021004100110021003100490190290490190290390480180280480180280380470170270470170270370460160260460160260360450150250450150250350440140240440140240340430130230430130230330420120220420120
9、2203204101102架空层101102架空层6 4栋存量分析户型4 4栋可售栋可售2626套套面积面积8686128128148148合计合计总套数总套数1717171717175151可售套可售套数数0 0131313132626销售率销售率100%100%24%24%24%24%49%49%86的2+1单位销售情况很好，目前售罄；4栋大户型产品销售相对比较少，但随着销售，也使成交逐渐在提升。01020386.36127.56148180118021803170117021703160116021603150115021503140114021403130113021303120112
10、02120311011102110310011002100390190290380180280370170270360160260350150250340140240330130230320120220310187.53102134.51架空层 1、3、4栋存量分析汇总1 1、3 3、4 4栋整体可售栋整体可售111111套套面积面积858586-8886-88121-128121-128141-151141-151合计合计总套数总套数343468689090142142334334可售套数可售套数14143 321217373111111销售率销售率59%59%96%96%77%77%49%
11、49%68%68%1、3、4栋共可售110套，占总量的32%；1、3、4栋目前销售最好的是86-88的2+1户型和121的单位，其中86-88单位基本售罄；1栋151单位产品因景观及总价较高的缘故，目前销售一半；3、4栋122-148的中大户型产品随着项目逐渐销售，价格优势逐渐体现，销售量较之前有所提升；目前86-88的2+1户型走货比较快，国庆期间推售的5栋17套88单位已售5套；剩余货量四大类产品：1栋15150套；3、4栋中大户型39套；3、4栋小户型17套；2栋楼王单位101套。货量盘点报告主要内容市场分析销售目标及其分解销售思路及活动执行费用预算9主要竞争对手纷纷通过持续的降价行为，
12、抢占市场份额市场特征:价格竞争越演越烈。部分楼盘价格走势部分楼盘价格走势黄旗山黄旗山1 1号号花样年君山花样年君山森林湖森林湖 兰溪谷兰溪谷兰溪谷兰溪谷前期实收均价前期实收均价9800元/平8、10栋均价：10250元/平130-160：9300元/平9 9月实收均价月实收均价8900月/平8、10栋均价：8925元/平;9栋均价9000元/130-160：8600元/平新推新推/ /主推产品主推产品3栋226单位10.1加推主推8、9、10栋产品13栋,14栋低价入市近期动作近期动作联动频繁108栋已基本售罄，现快速出售合拼户型为主，国庆期间主要销售187及226单位黄旗山1号124楼楼栋开
13、开盘时间建筑面建筑面积（）（）套数套数已售已售套数套数价格（元价格（元/平平)1、2栋4.23157504610500-1100018050478900-950018750399500-105004栋7.23226383011000-135002336015600378（顶层复式）20250008栋9.17134252587001552524910016125218900合计271232黄旗山1号以8900元/平的8栋低价开盘，提前抢占市场机遇。10.1推出3栋新品，3栋主力户型为226；国庆期间销售12套，其中8套为187 以上户型 81165432897101君山9月份重推9#大面积产品，
14、全部为三拼户型，均价9000元/平米左右楼栋楼栋建筑面积建筑面积（）（）套数套数已售套数已售套数价格价格( (元元/ /平平) )2#15534298000楼栋楼栋建筑面积建筑面积（）（）套数套数已售套数已售套数价格价格( (元元/ /平平) )4#16534307100元/平2011年2月加推2栋2011年3月加推4栋2011年9月重推9栋楼栋楼栋建筑面积建筑面积（）（）套数套数已售套数已售套数价格价格( (元元/ /平平) )9#22360449000元/平目前情况现主要推售8、9、10栋产品，9月份持续与东莞本地三级市场联动。 君山2011年7月加推8、10栋产品楼楼栋建筑面建筑面积套数
15、套数已售套数已售套数推售价推售价格格现价格价格8栋28830 1811000950010栋22356 46950083501213#14#15#16#130160130180210项目推售：1#2#3#4#5#6#7#16#15#14#13#12#9#11#8#10#首批推出产品推售情况：9月11日13栋加推108套，开盘当天销售45套，目 前最低楼层7400元/平起。中信森林湖兰溪谷楼楼栋建筑面建筑面积（）（）套数套数剩余套剩余套数数原原价格价格现价格价格13、14栋120198195840079001603969400900015栋120320 10000- 12000 9500- 115
16、001806416栋210640105001、2、3、4栋220-335224基本售罄10000-13000合计9782369月加推13栋、14栋起价7400，现持续销售余货1314#12#13#15#15500145002009.11推售12-15#国阙组团150002010.10推售国阙15000元/平米170002011.7推售天骄峰景作为东莞豪宅的标杆,已经推售的15栋楼王，均价在17000元/平，其每周走货速度保持在2-3套/周左右。总成交金额较高约4500万，最近出货均价为16000左右的低楼层楼楼栋开开盘时间建筑面建筑面积（）（）套数套数已售套已售套数数价格价格14栋2010.1
17、023860451500015栋2011.7237/256603817000合计12083 15#每月成交约10套，成交金额约4500万天骄峰景14石井支路货量盘点黄旗山1号君山天骄峰景2；4栋155-165685997100-80008-10栋223-288146106409000-100005栋249（4房）30 12911000-130006栋310（复式）30 0309300从石井支路货量盘点看，现134-165货量明显不足，余货只剩约17套。现石井支路主要供应的货源为187-288大面积单位，其它三个项目近期推出的新货也全部为大面积单位。尚境项目121-151成为绝版户型.楼楼栋建筑
18、面建筑面积（）（）套数套数销售套数售套数剩余套数剩余套数现价格价格其余货量134-1617570511000-13500187-233144110348900-156003栋10.12263863210000-1250023360615600378（顶层复式）202250005栋-7栋190-23814801489200-15600其余货量138剩余3套1300013-14栋238-256238剩余15套；256剩余5套1500015栋256剩余22套17000竞争项目后续供应以200以上产品为主15国庆期间销售约40套，消化78-100小户型单位为主，成交均价约8600元/本次推出的楼栋5栋
19、4栋1栋弥珍道户型户型面积面积总户数总户数销售销售套数套数剩余剩余套数套数成交成交比比两房78-8360213935%三房97-13396128412%四房143725677%产品： 75-83平的二房、97-133平的三房和143平的四房， 10月6日内解，前期认筹约260批，10月6日销售约38套本次推出产品主要是1、4、5栋75-143 产品，其整体均价约为8900元/；小户型均价约为8500元/。1616首批推售单位销售接近50%，79-101小户型单位销售速度较快。3#5#4#6#14#景湖荣郡户型户型面积面积( () )套数套数 成交量成交量剩余剩余成交比成交比两房两厅799667
20、2970%2+1房101136894765%3+1房 128-1381644711729%合计4002031977#n9月25日公开发售，当天销售约180套；国庆期间销售约20套。n3、4、5、6、7、14#产品以79-138 的中小居家刚需户型为主，销售最好产品为101平米的2+1房，价格区间为8600-9000元/ 。171796-128销售率86%，均价约8500元/6#开盘总结9613513996天利中央花园户型户型面积面积套数套数剩余剩余套数套数单价单价三房三房(2+1)(2+1)12852118400四房四房（3+13+1）150104378700合计合计15748-1栋6栋143
21、128167150150128150户型户型面积面积（平米）（平米）套数套数剩余剩余套数套数开盘开盘实收实收三房三房966458,500四房四房133-13964319,100合计合计12836-剩余套数为84套，133-150单位约68套； 96-128销售100套去化率达86%，均价约8500元/6栋1栋4栋18西平区域货量盘点天利中央花园景湖荣郡弥珍道两房78-836039三房97-1339684四房1437267两房两厅7996292+1房101136473+1房128-138164117户型户型面积面积总套数总套数剩余货量剩余货量三房三房(2+1)(2+1)1285211四房（四房（
22、3+13+1）15010437三房三房96645四房四房133-1396431四房（四房（3+13+1）1432724四房（四房（3+13+1）1512723四房四房1672723合计合计365154供应剩余货量以130150中大户型为主19近期启动东莞三级市场联动项目情况楼盘楼盘联动合作单位联动合作单位佣金比例佣金比例时间段时间段项目成交项目成交套数套数联动成交联动成交套数套数联动成交联动成交占比占比黄旗山1号金信联行；满堂红；合富辉煌均为3%9月17日10月7日69套18套26%君山金信联行；满堂红；合富置业3%9月24-10月7日31套25套80%金域中央满堂红3%10月1日10月7日1
23、3套6套46%n石井支路竞争楼盘大多采取与东莞三级地铺联动形式，效果显著；君山成交尤为突出，联动成交占近期总成交85%以上。货量盘点报告主要内容市场分析销售目标及其分解销售思路及活动执行费用预算21鼎峰尚境第四季度销售目标10月1日12月31日 完成销售额约2.8亿85-8920套 128-151105套 17844月份消化货量时间销售套数10月178产品2套约500万，128-151产品45套约6500万，85-89产品20套约1500万，合计合计85008500万左右万左右10.1-10.92010.10-10.161210.17-10.232010.24-10.31151010月小计月小
24、计676711月178产品30套约7500万， 128-151产品30套约4500万，合计合计1.21.2亿亿11.1-11.61511.7-11.131011.14-11.202011.21-11.30151111月小计月小计606012月178产品12套约3000万， 120-151产品30套约4500万，合计合计75007500万万12.1-12.41012.5-12.111012.12-12.18712.19-12.25812.26-12.3171212月小计月小计4242季度合计季度合计2.82.8亿亿169169销售周任务分解n85-89产品总价按75万/套估算；n128-151产
25、品总价按150万/套估算；n178产品总价按250万/套估算；n复式单位按500万/套估算。货量盘点报告主要内容市场分析销售目标及其分解销售思路及活动执行费用预算23第三季度客户来访、进线及成交情况第三季度成交量呈逐渐上升的趋势，且成单率也有很大的提升；从上门量可以看出，本项目在市场上的影响力逐渐扩大，客户的认可度也在逐渐提升。月份月份上上门量量进线量量成交量成交量成成单率率7月161501912%8月2752263513%9月2081123617%合合计6443689014%第三季度营销工作总结24第三季度成交客户分析u第三季度成交客户跟以往类似，主要集中在东城和寮步，有少量的是深圳投资客；
26、u随着3、4栋小户型产品的加推，刚需性需求客户对此类产品有较大的需求，主要是由于总价相对较低；u成交客户购房主要为了提高居住档次，比较认可本项目的大社区配套、园林、物管服务；u第三季度成交客户中老带新比例明显增加，对于老带新的策略应持续实施，深度挖掘老业主客户资源；u客户对本项目的认知途径主要通过短信、户外和朋友介绍了解，后期应持续短信的发送，同时维护好与老业主之间的良好关系，扩大业主对本项目的口碑宣传效应。25第三季度重要营销活动回顾活活动时间活活动主主题活活动费用用活活动效果效果活活动当天当天成交成交7.30业主嘉年华活动品牌部赞助现场保证了足够的人气，业主在现场可以参与多种活动，客户比较
27、开心，活动现场秩序较好，使得活动顺利开展，但成交率较低18.6-8.7七夕活动1万配合3栋85-89产品加推开展，增加了现场的销售氛围，客户比较满意28.27-8.28名车试乘试驾活动10万活动现场人气比较旺，但客户的参与度不是很高，起到了旺场的作用，但没有完全发挥到活动的最大作用89.3-9.4水果捞活动赠送活动到场人不是很多，未能吸引客户的注意力，仅起到现场提供点心的作用，延长了联动客逗留的时间 49.10-9.12中秋活动1万提前邀约业主到场赠送月饼，保证了现场的人气，但业主在现场的逗留时间过短9合计合计12万万24总体而言，第三季度举办的活动能有效的聚集现场的人气，通过产品销售节点与活
28、动的配合，线下持续发送短信，直接提高了客户的上门量，对促进现场的成交起了极大的作用。 第四季度总体推售安排1.10月份持续消化之前剩余货量，以消化128-151单位为主，同时为178楼王单位蓄客；2、10月15日开始针对山体公园开放进行系列炒作，炒作形式：（1）动物放生；（2）马戏团表演；3、11月5日配合178单位样板房开放及高尔夫邀请赛开杆仪式，邀请东莞名流参加高尔夫邀请赛，同时针对楼王单位进行认筹，在11月19日举办高尔夫邀请赛收杆仪式同时针对楼王单位解筹；4、 128-151单位继10、11月份的持续销售后，须相应的补充货源，12月针对前期积累的大户型客户，制造中大户型热卖节点，于12
29、月3日加推5栋04户型14617套，6栋1单元120-144平米的中大户型单位51套，合计68套。利用新产品加推信息制造销售热点，重新带动之前的128-151产品出货。2710月份推售黄旗山片区128-151稀缺非拼合户型，洋房目标8500万推售策略推售策略1 110月11月12月销售85-88产品，128-151产品主力销售产品：10月1日加推5栋8801户型17套，持续销售之前剩余单位推售：8500万销售额洋房目标：85-89产品20套约1500万，128-151产品45套约6500万，178产品2套约500万，合计67套目标分解：10月集中消化128-151产品为主，同时销售85两房户型
30、产品消化2+1户型产品主力销售128-151平米产品10.1加推5栋8801户型2811月份推售天际楼王 2栋楼王主推销售，洋房目标1.2亿推售策略推售策略2 210月11月12月产品：11月5日楼王单位盛世登场推售：1.2亿销售额洋房目标：目标分解：11.5天际楼王178单位样板房开放暨认筹2栋楼王主销期178楼王登场销售，128-151产品辅助出货178产品30套约7500万， 128-151产品30套约4500万，合计60套11月份将2栋楼王作为重点销售产品，进一步提升项目形象档次；2911月份推售2栋产品调整建议2 2栋销售建议栋销售建议10月11月12月11.5天际楼王178单位样板
31、房开放暨认筹n本项目2栋178单位在同片区无价格竞争优势，建议将2栋上下打通按复式产品销售，主打产品的超值性价比， 500万即可买到360平米的顶级豪宅项目；n通过产品属性的重新站位，与天骄峰景在售15栋景王产品形成对比竞争，充分体现项目的性价比优势；产品调整建议：1、将2栋1单元单位上下楼打通按复式产品销售，2单元保留平层产品销售；2、景观性较强的高楼层单位，上下打通按复式产品销售，低楼层单位保留平层产品销售。3012月份推售无限楼间距黄旗山景观加推5、6栋120-144产品，洋房目标7500万推售策略推售策略3 310月11月12月产品：12月3日加推5栋01户型和6栋中大户产品，新产品入
32、市再次较热销售推售：7500万销售额洋房目标：目标分解：120-151产品30套约4500万， 178产品12套约3000万，合计42套12.3加推5栋01户型和6栋1单元中大户型产品合计68套升级包装120-151产品120-151产品强销期， 178产品辅销期12月升级包装120-151产品，再次掀起购买热潮。3110-12月份推售及目标铺排推售策略推售策略10月11月12月10月份： 128-151产品45套约6500万， 178产品2套约500万，85-89产 品20套约 1500万，合计67套 11月份： 178产品30套约7500万， 128-151产品30套约4500万，合计60
33、套12月份： 178产品12套约3000万， 120-151产品30套约4500万，合计42套重点消化128-151推售2栋楼王6栋产品蓄客10.1加推5栋8801户型11.5天际楼王178单位样板房开放暨认筹12.3加推5栋01户型和6栋1单元中大户型产品68套11月19日10月9日3210月营销活动大型军事展10月11月12月配合活动：大型军事展活动时间：10月1日-10月7日举办地点：项目现场活动目的：国庆期间，通过大型军事展吸引客户眼球，吸引大量客户上门制造销售氛围。四季度重大营销活动安排10.1加推5栋8801户型11.5天际楼王178单位样板房开放暨认筹12.3加推5栋01户型和6
34、栋1单元中大户型产品68套3310月营销活动山体公园开放10月11月12月配合活动：（1）鸽子放生祈福 贯穿自然、健康生命的理念，于山体公园内举办鸽子放生活动，借此启动山体公园正式开放；（2）马戏团表演邀请马戏团剧组到现场表演节目，配合山体开放吸引人气；活动时间：10月15日起持续举办举办地点：项目现场四季度重大营销活动安排私家山体公园系列炒作10月15日3411月营销活动高尔夫邀请赛10月11月12月配合活动：高尔夫邀请系列赛活动时间：11月5日-11月19日举办地点：开杆仪式放在山体公园，正式比赛于峰景高尔夫举行四季度重大营销活动安排10.1加推5栋8801户型活动成交预估：通过活动预计成
35、交50套，其中178产品25套，128-151产品25套。11.5天际楼王178单位样板房开放暨认筹营销结合点： 11.5在山体公园举办开杆仪式，同步举办一杆进洞赢取smart车；配合山体公园开放进行系列炒作，同时启动楼王认筹；11.19举办收杆仪式，同时针对楼王解筹。12.3加推5栋01户型和6栋1单元中大户型产品68套邀约人员：中行等合作银行高端客户，宝马、奥迪会等高端车行客户，荣宝斋高级领导费用预估：100人/场，共举办3场，合计30万。活动方式：通过合作单位邀约高端客户参与活动进行比赛。3512月营销活动客户答谢月10月11月12月配合活动：客户答谢会活动时间：12月举办地点：项目现场
36、四季度重大营销活动安排10.1加推5栋8801户型活动目的：12月作为项目2010年热销回馈客户的答谢月，对新老客户和相关合作企业进行邀请答谢，同时结合项目景观带开放及5、6栋中大户型产品加推，进一步促进销售。活动成交预估：通过活动预计成交30套，其中120-151产品25套，178产品5套 。11.5天际楼王178单位样板房开放暨认筹12.3加推5栋01户型和6栋1单元中大户型产品68套 相关工程配合p2栋产品上下打通后，户型布局效果设计；10月底达成。p2栋上下两层打通后的现场模型展示；11月初到位；p4-6栋景观带及泳池展示配合，为5、6栋中大户型产品推售提供良好的现场展示效果；11月底
37、达到展示条件。p别墅地下室潮湿的现状整改，为别墅销售提供有利条件；10月20日整改完。 四季度媒体推广安排 第四季度主力销售楼王单位及120-151中大户型产品，投放广告应针对项目的高品质定位，同时针对四季度的多个大节点活动进行宣传，主要通过户外、短信、报纸和网络等的投放来扩大项目的影响力 。渠道渠道主要诉求主要诉求投放时间投放时间费用预估费用预估户外大型活动信息、加推信息10月15日换画1次，主诉求120-151黄旗山稀缺非拼合黄旗山稀缺非拼合户型户型，11月5日换画1次，主诉求天际楼王登场信息，天际楼王登场信息，5、6栋中大户型加推换画1次18万楼体广告项目产品信息根据产品推售信息换画10
38、万短信活动+项目产品信息加推节点和活动节点发送27万报纸活动信息+加推信息根据节点投放10万网络项目产品热销信息、大型活动+产品加推每个节点投放1周左右16万电视大型活动信息+加推信息根据节点投放41万DM活动+产品加推根据节点投放5万合计合计127127万万38四季度营销工作时间轴9.1711月12月12.03客户渠道宣传推广 营销活动 推售节点短信、客户拓展（银行、周边企业等）、Call客（世联资源、诚意客户、进线留电客户）户外、短信、报纸、网络、电视等10月1日：大型军事展10月15日：山体公园开放满意度工作 对业主进行持续关怀，每周邀请业主上门参加活动销售目标67套42套10月10.1
39、560套短信、call诚意客户通知老业主上门参加高尔夫邀请赛山体公园开放+120-151稀缺非拼合户型天际楼王面市+高尔夫邀请赛团购、周边企业拓展11月5日：高尔夫邀请赛12月：客户答谢会 10月 11月 12月11.510.1加推5栋01户型11.5楼王样板房开放+认筹12.3加推5、6栋中大户型12.24货量盘点报告主要内容市场分析销售目标及其分解销售思路及活动执行费用预算40第四季度营销费用预计备注：营销费用约占销售额2.8亿的0.85%。序号类别内容费用（万）1 活动费用 大节点活动及周末暖场活动100万2 推广费用 大活动宣传及项目加推信息推广等127万3 其他费用现场包装、活动赠送礼品等10万总计约约237237万万 41THANKS !
