《广告策划PPT华视传媒媒体推荐》由会员分享，可在线阅读，更多相关《广告策划PPT华视传媒媒体推荐（56页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、华视传媒户外数字电视广告联播网华视传媒户外数字电视广告联播网媒体推介书媒体推介书户外电视的媒体价值造就了华视传媒的奇迹户外电视的媒体价值造就了华视传媒的奇迹2007200720072007年年年年12121212月月月月6 6 6 6日，成立仅日，成立仅日，成立仅日，成立仅2 2 2 2年半的华视传媒实现成功上市，年半的华视传媒实现成功上市，年半的华视传媒实现成功上市，年半的华视传媒实现成功上市，创造了纳斯达克的奇迹。创造了纳斯达克的奇迹。创造了纳斯达克的奇迹。创造了纳斯达克的奇迹。中国传统电视媒体的刊例价以每年平均中国传统电视媒体的刊例价以每年平均15%15%的比例增长，的比例增长，面对无数
2、的频道选择，导致受众的分流面对无数的频道选择，导致受众的分流观众在家中的时间越来越少，观众在家中的时间越来越少，更多的人走向户外，及更多的户外活动更多的人走向户外，及更多的户外活动在户外成为第二大媒体的同时，在户外成为第二大媒体的同时，华视传媒将电视由室内引向室外，华视传媒将电视由室内引向室外，打造全新的户外电视媒体平台，打造全新的户外电视媒体平台，以更精准的接触以更精准的接触, ,更低的成本实现更高的广告传播效益。更低的成本实现更高的广告传播效益。目录目录 媒体简介媒体简介1 媒体优势介绍媒体优势介绍2 附件附件3媒体简介2008年2007年2006年2007200720072007年年年年
3、12121212月，成功登陆月，成功登陆月，成功登陆月，成功登陆纳斯达克；纳斯达克；纳斯达克；纳斯达克；20072007年年6 6月，完成覆盖月，完成覆盖2626个中心城市的广告联播个中心城市的广告联播网；网；20072007年年1 1月，成功占据北、月，成功占据北、广、深地铁广告资源；广、深地铁广告资源；20062006年成为中国十佳最具年成为中国十佳最具投资价值创意新媒体企业投资价值创意新媒体企业之一；之一；20082008年年2 2月月3 3日，山西太原日，山西太原公交电视媒体为华视传媒公交电视媒体为华视传媒独家代理；独家代理；瑞士信贷给予华视传媒瑞士信贷给予华视传媒“跑赢大盘跑赢大盘”
4、(Outperform)(Outperform)的初始评级；的初始评级；20082008年年5 5月月2626日，全面拿下日，全面拿下广州地铁所有视屏媒体广告广州地铁所有视屏媒体广告代理权代理权20052005年年4 4月，华视传媒月，华视传媒成立；成立；20052005年年8 8月，首个合作城月，首个合作城市的公交移动电视在成市的公交移动电视在成都开播，电视娱乐走向都开播，电视娱乐走向户外；户外；2005年华视传媒发展历程华视传媒发展历程华视传媒发展历程华视传媒发展历程3 3年时间，华视传媒迅速成为户外数字电视媒体的领航者年时间，华视传媒迅速成为户外数字电视媒体的领航者覆盖中国覆盖中国26个
5、最具经济辐射力的城市个最具经济辐射力的城市pp覆盖全国覆盖全国覆盖全国覆盖全国26262626个最具经济辐射力城市个最具经济辐射力城市个最具经济辐射力城市个最具经济辐射力城市pp以户外受众最集中的以户外受众最集中的以户外受众最集中的以户外受众最集中的公交车、地铁公交车、地铁公交车、地铁公交车、地铁为终端平台为终端平台为终端平台为终端平台pp全国拥有全国拥有全国拥有全国拥有9 9 9 9万万万万个终端个终端个终端个终端pp覆盖城市人口覆盖城市人口覆盖城市人口覆盖城市人口3 3 3 3亿亿亿亿pp每天讯息传播每天讯息传播每天讯息传播每天讯息传播9 9 9 9千万人次千万人次千万人次千万人次pp具有
6、即时、互动、具有即时、互动、 服务、创服务、创新、资源整合等技术优势。被新、资源整合等技术优势。被业界誉为是业界誉为是“ “第三代电视第三代电视” ”、“ “第六代主流媒体第六代主流媒体” ”。pp技术：数字移动电视技术、无技术：数字移动电视技术、无线及有线局域网等数字技术。线及有线局域网等数字技术。pp播出：各地电视台权威发布。播出：各地电视台权威发布。pp内容：实时播出的新闻、资讯、内容：实时播出的新闻、资讯、信息、娱乐、体育等丰富精彩信息、娱乐、体育等丰富精彩的电视节目。的电视节目。革命性的户外电视广告网络实现广告传播效果革命性的户外电视广告网络实现广告传播效果图：移动电视广播方式示意及
7、各类媒体终端电视发射塔电视台电视信号通过光纤传送到电视发射塔数字地面广播表示接收设备轮渡公交地铁、轻轨的士连锁店户外大屏楼宇私家车、公务车手机PDA公共移动终端固定终端个人移动终端移动终端（个）移动终端（个）日覆盖受众人次（万）日覆盖受众人次（万）移动载体（辆）移动载体（辆）覆盖城市主流消费群体（亿）覆盖城市主流消费群体（亿）我们有着不断扩张的终端网络我们有着不断扩张的终端网络平均提供平均提供1-3%1-3%的额外覆盖人群的额外覆盖人群, ,为一般传统媒体所不能为一般传统媒体所不能覆盖覆盖 乘客在移动的封闭空间里，观看平时无暇顾及的电视乘客在移动的封闭空间里，观看平时无暇顾及的电视 节目，是他
8、们放松心情的唯一选择节目，是他们放松心情的唯一选择覆盖覆盖2626个城市，个城市，9 9万个终端，每天传至万个终端，每天传至9 9千万城市居民，千万城市居民，覆盖受众覆盖受众3 3亿人亿人. .根据新生代调研根据新生代调研, ,是户外媒体中覆盖是户外媒体中覆盖最高的媒体最高的媒体, ,僅次于传统电视僅次于传统电视官方节目资源，拥有众多节目供应商，内容涵盖娱乐、官方节目资源，拥有众多节目供应商，内容涵盖娱乐、旅游、体育等旅游、体育等. .可保证有质量的收视可保证有质量的收视覆盖面广覆盖面广覆盖面广覆盖面广额外覆盖额外覆盖额外覆盖额外覆盖营造封闭收视环境营造封闭收视环境营造封闭收视环境营造封闭收视
9、环境优秀的节目内容优秀的节目内容优秀的节目内容优秀的节目内容五大核心价值使我们成为中国第一大消费力影响媒体五大核心价值使我们成为中国第一大消费力影响媒体超低的广告千人成本超低的广告千人成本经济效益经济效益经济效益经济效益媒体优势介绍pp男女性别比例相当。男女性别比例相当。pp71%71%的乘客年龄在的乘客年龄在15-4415-44岁，属于最具消费能力的城市市民。岁，属于最具消费能力的城市市民。71%的公交乘客年龄在的公交乘客年龄在15-44岁，最具消费力的人群岁，最具消费力的人群Data Source: Maxus-Knowledge CTR/CMMS 2007 Autumn公交车载电视广告接
10、触人群教育水平高于居民总体公交车载电视广告接触人群教育水平高于居民总体Data Source: Maxus-Knowledge CTR/CMMS 2007 Autumnpp公交车载电视广告接触人群大专及以上学历占公交车载电视广告接触人群大专及以上学历占28.98%28.98%乘客人均月收入近乘客人均月收入近2000元元pp总体平均个人月收入总体平均个人月收入:1963.8:1963.8元，有收入人群平均个人月收入元，有收入人群平均个人月收入:2270:2270元，元， 平均家庭月收入平均家庭月收入:4519:4519元。元。Data Source: Maxus-Knowledge CTR/CM
11、MS 2007 Autumn工作日，出行人群首选公交、地铁工作日，出行人群首选公交、地铁8:159:00 8:159:00 上班途中上班途中12:0014:0012:0014:00外出午餐途中外出午餐途中14:0018:0014:0018:00外出见客户、洽谈业务途中外出见客户、洽谈业务途中18:0023:0018:0023:00下班、晚餐、应酬、返家途中下班、晚餐、应酬、返家途中 公交公交 地铁地铁 公交公交 地铁地铁 公交公交 地铁地铁 公交公交 地铁地铁周末的乘客最具消费力周末的乘客最具消费力休息日休息日逛街购物逛街购物运动、健身运动、健身聚餐、看电影聚餐、看电影探亲、访友探亲、访友外出
12、外出进修进修/ /学习学习 公交公交 地铁地铁 公交公交 地铁地铁 公交公交 地铁地铁 公交公交 地铁地铁 公交公交 地铁地铁紧密结合城市主流人群的生活轨迹，锁定人群移动状态，连接工作与生活，紧密结合城市主流人群的生活轨迹，锁定人群移动状态，连接工作与生活，全面渗透，一路传递品牌信息，确保广告的有效到达率。全面渗透，一路传递品牌信息，确保广告的有效到达率。住宅区住宅区写字楼写字楼学校学校商业区商业区运动场所运动场所超市超市电影院电影院餐馆餐馆/ /酒吧酒吧公交电视连接和影响乘客的生活、工作与消费公交电视连接和影响乘客的生活、工作与消费pp调研发现，调研发现，70%70%的城市常住人口出行交通工
13、具首选的城市常住人口出行交通工具首选“ “公共汽车公共汽车” ”，而且该比例呈逐年上升的趋势。，而且该比例呈逐年上升的趋势。pp公交车也是受众在户外接触最多的交通工具和出行公交车也是受众在户外接触最多的交通工具和出行方式。方式。越来越多的市民出行选择乘坐公交车越来越多的市民出行选择乘坐公交车Data Source: Maxus-Knowledge CTR/CMMS 2007 Autumn男性男性 15-4415-44岁岁女性女性 15-4415-44岁岁接触度接触度偏好度偏好度接触度接触度偏好度偏好度电视电视97.910097.899户外户外94.894.81011019696102102报纸
14、报纸74.810174.2100杂志杂志53.210369.8135互联网互联网30.715224.3120电台电台27.610122.181电影电影2.51193.2155电视电视: : 昨天收看过电视昨天收看过电视 电台电台: : 昨天收听过电台昨天收听过电台电影电影: : 每个月至少去电影院一次每个月至少去电影院一次 互联网互联网: : 昨天使用过互联网昨天使用过互联网户外户外: : 过去一周关注过户外媒体过去一周关注过户外媒体 报纸报纸: : 昨天阅读过报纸昨天阅读过报纸杂志杂志: : 过去过去4 4周内阅读过杂志周内阅读过杂志户外成为仅次于电视的第二大媒体户外成为仅次于电视的第二大媒
15、体Data Source: Maxus-Knowledge CTR/CMMS 2007 Autumn男性目标群在公交电视与男性目标群在公交电视与LEDLED显示屏上有较大趋向显示屏上有较大趋向, ,而女性尤其偏向公交电视。而女性尤其偏向公交电视。男性男性 15-4415-44岁岁女性女性 15-4415-44岁岁接触度接触度偏好度偏好度接触度接触度偏好度偏好度昨天看过昨天看过所有LED显示屏8.91118.7109办公/住宅楼宇液晶屏4.41274.1120地铁/轻轨液晶屏0.1890.2152公交电视8.78.7939314.114.1151151上一周看过上一周看过所有LED显示屏38.9
16、10341.6110办公/住宅楼宇液晶屏30.312827.7117地铁/轻轨液晶屏1.81092.5153公交电视36.936.9999947.147.1126126Data Source: Maxus-Knowledge CTR/CMMS 2007 Autumn而在户外媒体里而在户外媒体里, ,公交电视拥有最高的平均覆盖率公交电视拥有最高的平均覆盖率城市城市媒体接触度媒体接触度(%)(%)传统电视商务楼宇电视屏商场电视屏超市电视屏公交车公交车电视屏电视屏地铁/轻轨电视屏出租车电视屏其他场所电视屏北京98.323.730.336.137.337.31.711.2广州98.628.729.63
17、1.433.233.29.230.2深圳92.239.936.439.833.633.63.51.71.4成都9532.234.738.714140.20.50.1南京96.211.321.432.215.215.23.90.40.5宁波90.321.6232714.214.201.31.2太原95.913.716.641.436.536.50.100.6武汉85.815816.920.220.20.110.3厦门91.135.835.443.244.144.11.133郑州95.311.916.223.72.72.70.10.20.8长春91.16.921.418.619.619.60.30
18、.13.3哈尔滨94.734.219.621.514.514.50.20.70.6大连89.622.537.840.859.259.20.91.50.9上海98.919.626.352.535.835.8113.50.5重庆95.412.145.145.125.725.71.900.1杭州93.94032.732.959.359.30.10.40.8合肥92.921.842.545.953.653.62.95.52.2天津98.938.6383910.810.80.10.30.5青岛92.226.629.132.341.341.30.62.71.4西安96.427.930.728.142.54
19、2.50.41.30.6沈阳95.116.619.62319.519.501.11.5济南91.618.718.117.616.416.40.20.32媒介习惯一览媒介习惯一览(公交电视在各城市的媒体接触度仅次于电视公交电视在各城市的媒体接触度仅次于电视)Data Source: Maxus-Knowledge CTR/CMMS 2007 Autumnpp传统电视台在晚间传统电视台在晚间18:00-24:0018:00-24:00收视占据优势；收视占据优势；pp公交电视在公交电视在6:00-19:006:00-19:006:00-19:006:00-19:00的平均收视率明显高于传统电视，特别
20、是上下班时间。的平均收视率明显高于传统电视，特别是上下班时间。公交电视的日间无可置疑的能提供更高收视公交电视的日间无可置疑的能提供更高收视Data Source: Maxus-Knowledge CTR/CMMS 2007 Autumn公交电视公交电视收视占优势收视占优势传统电视传统电视收视占优势收视占优势公交电视收视高峰公交电视收视高峰传统电视收视高峰0.00%0.00%0.50%0.50%1.00%1.00%1.50%1.50%2.00%2.00%2.50%2.50%3.00%3.00%3.50%3.50%6-7点7-8点8-9点9-10点10-11点11-12点12-13点13-14点1
21、4-15点15-16点16-17点17-18点18-19点19-20点20-21点21-22点22-23点23-24点公交电视收视率公交电视收视率传统电视台收视率传统电视台收视率pp公交电视结合了传统电视传播的优势，公交电视结合了传统电视传播的优势，填补了人们在出行路途中的信息填补了人们在出行路途中的信息“ “空白空白” ”，收，收视场所由室内延伸至户外。视场所由室内延伸至户外。公交的特性能提供更接近消费前的沟通效果公交的特性能提供更接近消费前的沟通效果83.1%81.6%人均每人均每周周乘坐次数乘坐次数=12.9=12.9次次人均每周乘坐小时数人均每周乘坐小时数=7.27=7.27小时小时人
22、均每次乘坐公共汽车的时间人均每次乘坐公共汽车的时间人均每次乘坐公共汽车的时间人均每次乘坐公共汽车的时间=33.8=33.8=33.8=33.8分钟分钟分钟分钟呈上升趋势呈上升趋势公交乘客人均有公交乘客人均有33.8分钟分钟/次，接收广告信息次，接收广告信息Data Source: Maxus-Knowledge CTR/CMMS 2007 Autumn77.1%92.7%人均每人均每周周乘坐次数乘坐次数=11.5=11.5次次人均每次等候时间人均每次等候时间=3.23=3.23分钟分钟人均每周暴露在媒体的时间人均每周暴露在媒体的时间人均每周暴露在媒体的时间人均每周暴露在媒体的时间=37=37=
23、37=37分钟分钟分钟分钟呈上升趋势呈上升趋势地铁乘客每周人均地铁乘客每周人均37分钟的广告接收时间分钟的广告接收时间Data Source: Maxus-Knowledge CTR/CMMS 2007 Autumnp引起注意注意p产生兴趣兴趣p促成行动行动p培养欲望欲望AttentionInterestDesireActionp“AIDA法则是广告心理效应公式，华视传媒的高效法则是广告心理效应公式，华视传媒的高效“3+” 到达率确保传播实效性。到达率确保传播实效性。举例举例: :6060次次/ /天天的广告播出频次的广告播出频次计算，每位受众在他的计算，每位受众在他的3636分钟分钟/ /次
24、次的乘车时间内的乘车时间内, ,可以接触到至少可以接触到至少3 3次次的广的广告告, ,如果他一天乘车如果他一天乘车2 2次次, ,则可以接触到则可以接触到6 6次次该广告，该广告，引导消费的效果显而易引导消费的效果显而易见见华视传媒实现广告多重传播的效益华视传媒实现广告多重传播的效益15-4415-44岁岁公交电视的广告覆盖在一周内已达公交电视的广告覆盖在一周内已达到传统电视覆盖的到传统电视覆盖的6 6成成全国平均全国平均1.4%的乘客是传统电视媒体所覆盖不到的的乘客是传统电视媒体所覆盖不到的Data Source: Maxus-Knowledge CTR/CMMS 2007 Autumn传
25、统电视传统电视= =全国所有电视台所有频道全国所有电视台所有频道(%)(%)59.316.697.8020406080100昨天看电视昨天看过公交电视上周看过公交电视传统传统电视电视昨天看过昨天看过公交电视公交电视广告广告0.3%16.3%传统传统电视电视上周看过上周看过公交电视公交电视广告广告1.4%57.9%传统电视与巴士移动电视重复覆盖及新赠覆盖分析传统电视与巴士移动电视重复覆盖及新赠覆盖分析Data Source: Maxus-Knowledge CTR/CMMS 2007 Autumn城市昨天收看电视+昨天没有收看电视昨天没有收看电视+上周收看巴士移动电视上周收看巴士移动电视(重复率
26、 %)(新赠覆盖 %)北京57.9%1.4%上海52.4%0.7%广州46.2%0.8%成都42.1%2.1%济南40.1%4.2%南京51.9%2.2%武汉45.8%13.8%重庆47.8%2.6%深圳53.0%4.7%郑州40.0%2.0%大连72.7%9.0%哈尔滨68.5%4.5%长春69.4%6.9%南昌41.2%4.7%宁波61.2%8.4%太原41.3%2.5%苏州35.4%7.7%推及人口：15-44岁公交电视媒体的媒介经济效益分析公交电视媒体的媒介经济效益分析(15-44岁岁)(CPM)千人成本只是千人成本只是传统电视的传统电视的1/101/10Data Source: Ma
27、xus-Knowledge CTR/CMMS 2007 Autumn公交、地铁电视屏幕大众消费群 75%的城市居民,90%的上班族填补了传统电视的日间空白;网终覆盖全国;强制收视,不可换台;实时播出,以节目带动广告的收视效果广告形式广告形式覆盖人群覆盖人群对广告受众对广告受众的影响的影响消费行为转化率消费行为转化率高可监播可监播性可监播性传统电视家庭电视大众消费群逐渐萎缩的人群可换台遇广告播出时转台或离席的比率高达70%中可监播33-60分钟的乘车时间,带来广告效果重复影响接触时长与接触时长与重复影响重复影响不固定每日更新内容更新周期内容更新周期每日更新楼宇液晶屏机场和机上电视屏幕特定的人群
28、固定的小部分群体特定的人群无节目内容，纯广告播放插卡模式不具备合法播出资质低低不可监播可局部监播1-2分钟,重复率极低单次乘坐时短无重复影响7-15天30天以上公交电视与其他视屏媒体的优势对比公交电视与其他视屏媒体的优势对比楼宇广告播放机楼宇广告播放机机机场媒体媒体公交、地铁数字电视屏幕车身平面媒体公交车内CF卡显示屏电视形式,节目内容与广告并存纯平面无新闻转播权,仅限娱乐类节目覆盖城区80%以上的公交线路，受众面广。接触时间长。流动传播，无针对性多为偏远郊区线路广告形式广告形式节目形式节目形式覆盖范围覆盖范围消费行为转化率消费行为转化率高低低可监播不可监播可局部监播可监播性可监播性公交侯公交
29、侯车亭亭侯车亭平面媒体纯平面覆盖零散中可监播完整的收视时间,封闭性传达,效果更加连贯、生动。户外流动式曝光，接触更短内容杂乱，未经审核，影响品牌形象广告效果广告效果长期户外曝光视觉接触短物料维护困难每日更新30天以上15-20天以上内容更新周期内容更新周期15天以上公交公交车身身公交插卡屏公交插卡屏公交电视与非视屏媒体的优势对比公交电视与非视屏媒体的优势对比以上图片仅供参考，具体以实际执行为准。广告广告常常规规广告、特色广广告、特色广告等告等内容内容软软文文滚动滚动宣宣传传、栏栏目目植入、植入、专题报专题报道等道等公关公关公关公关访谈访谈等等互互互互动动节节目互目互动动、调查调查等等数据数据数
30、据数据库库行行行行销销调调研、客研、客户资户资料收集料收集等等丰富的奥运丰富的奥运栏目目实时新新闻与股票与股票报价价即即时天气天气预报与交通信与交通信息息播放体育播放体育赛事和事和娱乐节目目其他其他权威、即威、即时、互、互动的内容的内容实时播出电视内容的能力所带来的高效广告解决方案实时播出电视内容的能力所带来的高效广告解决方案实时播出电视内容的能力所带来的高效广告解决方案实时播出电视内容的能力所带来的高效广告解决方案权威、即时、互动的广告传播平台权威、即时、互动的广告传播平台常规广告常规广告pp广告穿插于节目之间，在封闭空间内有效传达品牌信息，强化品牌认知度广告穿插于节目之间，在封闭空间内有效
31、传达品牌信息，强化品牌认知度pp提供白金时段、黄金时段、全天均匀滚动等多种时段套餐，满足客户不同需求提供白金时段、黄金时段、全天均匀滚动等多种时段套餐，满足客户不同需求pp广告长度按与播出频次照客户需求而定广告长度按与播出频次照客户需求而定pp企业专题片企业专题片pp品牌活动发布品牌活动发布pp电视购物电视购物pp产品推荐产品推荐其他广告形式其他广告形式软广告软广告软广告软广告pp新闻报道植入新闻报道植入pp滚动字幕广告滚动字幕广告pp栏目冠名栏目冠名pp天气预报等语音广告天气预报等语音广告特色广告特色广告特色广告特色广告2008北京奥运更是品牌传播的最佳媒介资源北京奥运更是品牌传播的最佳媒介
32、资源距离北京奥运还有：北京奥运奖牌榜稀少而昂贵的奥运电视资源使许多品牌错失传播良机，华视传媒提供低价格高效益的稀少而昂贵的奥运电视资源使许多品牌错失传播良机，华视传媒提供低价格高效益的奥运资源，让奥运助力品牌腾飞！奥运资源，让奥运助力品牌腾飞！备注：奥运资源详情请参照附件备注：奥运资源详情请参照附件客户客户广电广电 部门部门户外户外电视电视提供广告片提供广告片审批广告片审批广告片收收 视视播播 出出受众受众第三方监播第三方监播内部监播内部监播平台维护平台维护pp监播照片监播照片pp播出跟踪播出跟踪pp专业运维队伍专业运维队伍pp每天每天8 8小时巡查小时巡查pp2424小时快速维修小时快速维修
33、效果评估效果评估广告发布与监播服务流程广告发布与监播服务流程让随时随地看电视成为现实让随时随地看电视成为现实华视数字移动电视有限公司华视数字移动电视有限公司广州市天河东路广州市天河东路160160号平安大厦号平安大厦1414楼北区楼北区Http:www.visionchina.tvHttp:www.visionchina.tvTel:020-22031313Tel:020-22031313Fax:002-22031339Fax:002-22031339如何进行房地产市场分析如何进行房地产市场分析学习内容学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市
34、场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告市场市场为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进
35、行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分
36、析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路。思路p三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场p两个方面两个方面供给、需求p三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞
37、争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤。步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目市场
38、分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济环区域经济环境分析境分析区域房地产市区域房地产市场分析场分析（一）基本（一）基本内容内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本资料（二）基本资料的获得的获得区域经济环境分
39、析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产
40、年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法第二步第二步区域经济环区域经济环境和市场境和市场分析分析（三）能够反映区域房地产市（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标场发展状况的指标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速
41、发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法异常异常基本正基本正常常正常运正常运行行基本正基本正常常异常异常房地房地产产开开发发投投资额资额增幅增幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发房地产开发投资投资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发房地产开发投资投资/固定资产投固定资产投资资37反映投资
42、结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销销售面售面积积/竣工面竣工面积积1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销销售售额额/房地房地产产投投资资额额1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济环区域经济环境和市场分境和市场分析析（三）能够反映区域房地产市（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标场发展状况的指标房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法第二步第二步区域经济环区域经济环境和市场分境和市场分析析（三）能够反映区域房地产市（三）能够反
43、映区域房地产市场发展状况的指标场发展状况的指标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）138821486710313809
44、4964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法第三步第三步专业市场专业市场分分析（住宅）析（住宅）1、住宅类土地供应情况、成交情、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格况、成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、供给结总量、供给结构分析（按面积进行划分）构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房、住宅商品房成交
45、结构、产品特成交结构、产品特点点分析分析4、住宅商品房成交价格分析、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法。方法第四步第四步项目市场分项目市场分析析（微观层面）（微观层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分
46、析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析分析SWOT工具（项目工具（项目+环境环境+竞争）竞争）SWOT分析的价值要素分析的价值要素S/W（优势（优势/劣势）劣势）的价值要素的价值要素p 地段要素p 环境要素p 地块要素p 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地
47、块地块的价值要素的价值要素包括：包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等O/T（机会（机会/威胁）威胁）的价值要素的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革p 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）p 微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的
48、基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。SWOT分析分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W进行房地产市场分析时常犯的错误进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什
49、么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好p房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！补充几点市场分析方法的建议：补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2学习内容学习内容 理论部分 案例学习
