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1、杭州滨江浦沿路项目杭州滨江浦沿路项目定位报告定位报告麻淋几椒惋祝泄集镁益棠猴侠琼梗炙罗漠翰掠钝犊舷笨皋捻戍唯馁腰室扳滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p城市宏观分析城市宏观分析项目属性界定项目属性界定竞争产品分析竞争产品分析客户分析客户分析项目整体定位项目整体定位项目经济测算项目经济测算釉漂伟约依签根苯己亲漠涎尤赊疚盂韧凉泽痞味挚具艺朴逝杖锋桅豪母漳滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p城市宏观数据城市宏观数据滨江区市场概况滨江区市场概况蔓面藐咳桃泻诽抖屁稠形瞬汇抿榷判恢移翻碴陡饲趋偶樱鲜冬汽杭玛谎形滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p城市区位城市
2、区位p面积、人口面积、人口杭州全市总面积16847平方公里（市区面积3068平方公里），至2009年底，全市户籍人口683.36万人。p行政区划行政区划杭州市辖上城、下城、江干、拱墅、西湖、高新（滨江）、萧山、余杭8个区，建德、富阳、临安3个县级市,桐庐、淳安2个县。杭州地处长三角南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河杭州地处长三角南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽南端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽捉鬃氰踩熬手谢锹洞仲俩奖磅掉驶幂链阑狰谁置琉隆洱酞扫糯滨朱肉砂捂滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p随着区域
3、内产业分工的加强，杭州将更多地承担起长三角随着区域内产业分工的加强，杭州将更多地承担起长三角“城城市副中心市副中心”的功能，城市地位和辐射力将极大的提升的功能，城市地位和辐射力将极大的提升上海上海宁波宁波杭州杭州苏州苏州无锡无锡南京南京绍兴绍兴嘉兴嘉兴常州常州镇江镇江泰州泰州湖州湖州舟山舟山南通南通镇江镇江扬州扬州上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承但了长三角对外窗口的功能。核心核心对外窗口对外窗口第一圈层第一圈层次级辐射中心次级辐射中心次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原
4、材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移产业，带动低一等级区域的经济发展。集中发展优势产业，形成专业性的产业基地第二圈层第二圈层专业产业基地、专业市场专业产业基地、专业市场第三圈层第三圈层原材料基地原材料基地为产业基地提供原材料，并形成专业市场p长三角经济圈已逐步形成了以上海为核心，功能完善，产业分工明确的经济圈。上海依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集，成为了经济圈的核心。杭州、宁波、南京、苏州和无锡则依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值，成为了城市群中的第一圈层。城市区位城市区位校簇咏炼娘骚氏獭彤分嗜撤缎辑件渺柔鄙幼雌势沏
5、屈雇弛窒妆称阵烂谆匝滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p杭州宏观经济分析杭州宏观经济分析杭州的经济持续快速的发展，经济总量位居长三角第一圈层城杭州的经济持续快速的发展，经济总量位居长三角第一圈层城市第二位，经济实力雄厚，为发展房地产提供了良好的基础市第二位，经济实力雄厚，为发展房地产提供了良好的基础p杭州经济总量稳步增长，人均GDP突破1万美元，标志着步入“上中等”发达国家水平 p2010年杭州的GDP达到了5945.8亿元，在5个第一圈层城市中仅落后于苏州巾曼录疮标痈遗食猴便薄腥溶摹靛磕盲捐墓半渺脸活庞付朝钩美抓绢汐熬滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p杭州市
6、第三产业占杭州市第三产业占GDPGDP的比重逐年上升，经济结构逐年优化的比重逐年上升，经济结构逐年优化20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年20102010年年第一产业第一产业 154.8 172.4 178.6 190.3 251.0 第二产业第二产业1734.3 2192.1 2389.4 2434.9 2801.4 第三产业第三产业1551.9 1944.8 2213.1 2473.5 2893.4 p杭州市在经济总量快速增长的同时经济结构不断优化。三产业结构由2006年的4.5：50.4：45.1调整为2010年的4.2：47.1：48.7。先
7、进制造业和现代服务业“两轮驱动”不断推进，产业结构升级步伐加快，结构更趋合理。杭州宏观经济分析杭州宏观经济分析垦晤宾刷压付欺搓雏削煞到牛翁颖酌檄嘘蹭慕浓浸止夏载皖缉水克骸刀缔滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p杭州经济增长速度大于杭州经济增长速度大于8%8%，房地产市场仍将保持快速发展，房地产市场仍将保持快速发展房地产预警系统判断房地产预警系统判断GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系4%-5%4%-5%5%-8%5%-8%大于大于8%8%小于小于4%4% 萎缩萎缩 停滞停滞 稳稳定发展定发展 高速发展高速发展p依据国际房地产发展的规律经济的增长速度大于8%，该地
8、的房地产行业将属在一个高速发展的阶段。p杭州人均GDP水平实现大跨越，按常住人口计算，全市人均GDP达到68398元，根据年平均汇率折算，达到10103美元。杭州市户籍人口和常住人口人均GDP双双突破1万美元，标志着步入“上中等”发达国家水平，经济总体实力再上新台阶 杭州宏观经济分析杭州宏观经济分析猴寥欣棠孪吭原郊古沤帘层逻扣列毒粥彤衙曝勇绢汰垢待午祟珐五之诈怔滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p城市宏观数据城市宏观数据滨江区市场概况滨江区市场概况涧欠坎麦喧联细翱廉奶颓拳棉开可呻寥密毗银聂真开谎誊穗翘各撂午新闷滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p滨江区位于杭州市
9、东南部，钱塘江南岸，定位为杭州未来的城市滨江区位于杭州市东南部，钱塘江南岸，定位为杭州未来的城市副中心和科技城副中心和科技城p面积73平方公里，沿钱塘江而建p2010年滨江人口为23万；p2020年钱江两岸包括滨江区和钱江新城的规划总人口，将增至92万。p高新区（滨江）具有五方面特点：一是体制创新。二是区位优越 三是人才云集 四是产业集聚 五是环境优化p杭州高新技术产业开发区建于1990年3月，1991年3月经国务院批准为国家级高新区，目前是浙江省唯一的国家级高新技术产业开发区，滨江区1996年12月经国务院批准设立。滨江概况滨江概况架誓蚊鲜恢震皿湍掘胯婉耕钢法躬窗酪凌瘤温迅蘑拿林膛窥咒适零恫
10、枫覆滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62pp一心，一心，即高新开发区(滨江)东部的区级中心p四轴，四轴，即沿钱塘江、中兴路、四季大道、彩虹大道四条发展轴线p二区，二区，即杭州高新技术产业开发区之江园区，浦沿工业园区p九片，九片，即本域内的九大居住片p三基地，三基地，即以现状高新软件园为基础的研发中心，东部公共中心南部研发中心，沿白马湖西侧研发中心滨江区规划：一心、四轴、二区、九片、三基地滨江区规划：一心、四轴、二区、九片、三基地滨江规划滨江规划玛龙咙帐矗酝境吗帝抉贪丰隐藉椭翻本奇韵垫六漾铣撤嚎舱韭眉晴呈傻擞滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p从规划看，未来的滨江区
11、将形成西、北部沿钱塘江公共服务设施、从规划看，未来的滨江区将形成西、北部沿钱塘江公共服务设施、研发居住综合带；中部为产业园区带；南部为居住和生态保护带研发居住综合带；中部为产业园区带；南部为居住和生态保护带的城市形态的城市形态公共服务设施，研发居住综合带公共服务设施，研发居住综合带产业园区带产业园区带居住带和生态保护带居住带和生态保护带滨江规划滨江规划殃沥射暂泌篱挤舆元氯嫩相压栋酷扯菇储违怯廊叉浙至疑旁秃钡扮改歧鬼滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p滨江经济滨江经济2006年2007年2008年2009年滨江区GDP（亿元）170.5205.7261.1293.6 滨江GDP占
12、全市GDP比重4.9%5.0%5.7%5.8%滨江区经济保持着高速增长，滨江区经济保持着高速增长，GDPGDP占全市比重逐年提升，为该区占全市比重逐年提升，为该区域房地产市场的快速发展提供了机遇域房地产市场的快速发展提供了机遇p虽然滨江GDP占全市GDP的比重不高，但近几年滨江区发展速度快于全市速度、该比重逐年提升牟蘑刁择镍癌匹铜混键翟命货啊汛宗犯歌氟羹裴表壶竖皑崇梁墅逃头阴凹滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p20052005年年20062006年年20072007年年20082008年年20092009年年20102010年年杭州市土地出让情况（万杭州市土地出让情况（万m2
13、m2）224.46245.9391.7137.3341.2132.1滨江区土地出让情况（万滨江区土地出让情况（万m2m2）40.672.731.715.517.717.6滨江区土地出让占全市比例滨江区土地出让占全市比例18.1%29.6%8.1%11.3%5.2%13.3%滨江土地供应在滨江土地供应在20052005年和年和20062006年出现井喷式增长后，在过去三年出现井喷式增长后，在过去三年基本保持平稳年基本保持平稳滨江土地供应滨江土地供应彰跃宣绽蔷了倪塘功族炊孵乒厕庚帝绥殷袄郸电董讯楼衅阻远朵盯椭曰第滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p滨江区的住宅供应量与各区相比处于中
14、游水平，且基本保持稳滨江区的住宅供应量与各区相比处于中游水平，且基本保持稳定定滨江住宅供应量滨江住宅供应量p2008年-2010年各区住宅供应量（单位：万）上城区上城区下城区下城区拱墅区拱墅区西湖区西湖区江干区江干区滨江区滨江区之江区之江区下沙区下沙区2008年71.459151278.7243.9185.626.4144.62009年52.8140.9138.5331.6233.3292.588.5193.12010年45.5115.3332.6150.5484.6222.8134.7279.3讽午橡荐征赡钵擦稀秧拙趟钱獭侵叼仍症裸狐敞隐请诗掌熙驴锐淳遁稻矫滨江项目整体定位建议62p滨江项目
15、整体定位建议62p西湖、江干和下沙三个区域的未售余房供应量较大，滨江区近西湖、江干和下沙三个区域的未售余房供应量较大，滨江区近两年的未售余房供应量保持平稳两年的未售余房供应量保持平稳p2011年各城区未售余量的供应主要集中在西湖区、江干区和下沙，这三个区域已连续两年成为未售余量供应的前三名。 未售余房未售余房上城区上城区下城区下城区拱墅区拱墅区江干区江干区西湖区西湖区滨江区滨江区之江区之江区下沙下沙2008年4.41.818.321.417.620.67.68.42009年4.334.424.966.8127.8122.88.882.62010年11.856.39.27918135.428.2
16、103.7p2008至2010年各城区未售余房供应情况 滨江未售余房情况滨江未售余房情况详我处萤务枉裸译觅膊戏考冤援炮谚脱疙杯罪泥顿倾科履狄涵埔克娶舵飘滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p滨江区新增潜在房源供应量连续滨江区新增潜在房源供应量连续4 4年保持年保持100100万以上，且供应万以上，且供应量一直处于各区前列量一直处于各区前列p统计显示：与2009年相比，2001年潜在供应房源在各城区的分布未发生明显变化，特别是江干、滨江、下沙、西湖、下城和上城区六区供应比例差距未超过正负3%，供应占比最大的前四名仍然是拱墅区、江干区、下沙区和滨江p拱墅区新增潜在供应为296.2万，
17、主要分布在桥西、申花路、田园、运河新城祥符等板块p江干区新增潜在供应为233.1万，主要分布在九堡、城东笕桥、丁桥、城东新城等板块p滨江区新增潜在供应为滨江区新增潜在供应为129.2129.2万，主万，主要分布在一桥、三桥、西兴、长河、浦要分布在一桥、三桥、西兴、长河、浦沿等板块沿等板块p下沙新增潜在供应为162.3万，主要集中在金沙湖区域的中心板块、沿江板块和高教园区北板块p各城区新增潜在供应房源情况（单位：万） 城区城区2007.10.12007.10.12008.12.152008.12.152009.12.312009.12.312010.12.312010.12.31拱墅区110.3
18、85.1317.2296.2江干区191.9117.5288.2233.1下沙区119.769162.3134.8滨江区135.4122.6167.4129.2西湖区332.7154.763.865下城区49.19152.662.4之江区8.669.2104.150.9上城区55.72626.414.4合计1003.4735.21182986滨江新增潜在供应量滨江新增潜在供应量包儿氓温炔爽畴檀诵睡戮内蔗雷劈丸储芹潘云呻鸳率霖团驾财酸抡阻砂演滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p下沙、滨江、城东是未来供应最集中的板块，桥西、申花板块下沙、滨江、城东是未来供应最集中的板块，桥西、申花
19、板块将再度爆发。将再度爆发。 杭州未来住宅供应板块分布图（单位：万）杭州未来住宅供应板块分布图（单位：万） 滨江未来供应量（滨江未售余房情况滨江未来供应量（滨江未售余房情况+ +滨江新增潜在供应量）滨江新增潜在供应量）排行排行板块板块未售余量建筑未售余量建筑面积面积土地宗数土地宗数新增潜在建筑新增潜在建筑面积面积未上市建筑面积未上市建筑面积合计合计板块占比板块占比1下沙103.712134.822515.2%2 2滨江滨江35.435.48 8129.2129.2180.9180.912.2%12.2%3大城东2.113132134.19.1%4大桥西 141251258.5%5大申花7.31
20、0108.1115.47.8%6西溪湿地79.6430.3109.97.4%7九堡82.611193.66.3%8转塘42.2550.993.16.3%9丁桥14.3677.291.56.2%10市中心7.4981.588.96.0%11三墩46.6226.372.94.9%12大城北11.963849.93.4%13田园28.1219.247.33.2%14华丰15.228.223.41.6%15钱江新城7.719.216.91.1%16城南 25.25.20.4%17城西文教区4.7 4.70.3%合计 488.897986.11477.7100.0%瞒皑珐史燃培朗断侯旬扫蹄仅洱陋咸只扔谅
21、窟台辫摇虎老旗解茁讣图蔗闲滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p 公寓类成交1500多套，基本与2008年持平。但是成交均价却几乎翻倍。公寓项目主要以保亿风景蝶院、贺田尚城、江南铭庭和江南文苑 等项目表现较好。 商业市场也表现不俗，成交175套，主要有长河商厦、风雅钱塘世纪花园和云厦连园。酒店式公寓成交了500多套，均价17000万元左右。在售 的项目主要以中奥江锦国际、星光国际广场、天鸿君邑和金龙钱江MOHO最受市场青睐。 写字楼成交了 170 多套，主要以银丰大厦和银丰央座最具影响力。滨江（非江景）板块不同物业成交情况滨江（非江景）板块不同物业成交情况酒店式公寓酒店式公寓公寓
22、公寓商业商业写字楼写字楼2008 年成交套数3211656-成交均价104289995-2009 年成交套数28249878-362成交均价13763115622258687592010 年成交套数5021537175178成交均价17090188502187014309滨江市场成交情况滨江市场成交情况魔态眼蝉帘乐柄牙犬躯泣岛坏疆泉亭加轨话蛾赁景荷焦虑赎错钟账眼祸豢滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p2009年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成效套数1992534431048200716471169988190113741218822成效均价9470966
23、89900100119996105051114212531132331404915297142792010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成效套数276541563758710313575120296178537成效均价139611700416586181661943624502172541722517292203001962120486 2009年该板块与2008年形成鲜明对照：4月份开始市场骤然走高，5月份突破2000套，随后高位震荡，9月份开始持续下滑，并延续到年底。成交价格一路上扬，第四季度上涨幅度持续增加。 2010年该板块明显低迷，但是成交价格却一路走高。滨
24、江（非江景）板块动态成交情况滨江（非江景）板块动态成交情况滨江市场成交情况滨江市场成交情况僚盒踏碧蛛孽躯醉缨瞬六瘴倾绎皆靡茎挑讹迫敬芯沪拯曼偷躬酉麻政兜等滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p 2010年该板块除写字楼市场表现较好外，其他物业成交低迷。公寓仅成交了219套，主要以钱江水晶城和彩虹城彩虹豪庭较为活跃。写字楼成交了189套，主要项目有信雅达国际和天恒大厦。别墅酒店式公寓公寓商业写字楼2008 年成交套数-2131140-成交均价-1608913790-2009 年成交套数8-239311119成交均价26183-1656912326152502010 年成交套数-21
25、92189成交均价-11060234852225013873滨江（江景）板块不同物业成交情况滨江（江景）板块不同物业成交情况滨江市场成交情况滨江市场成交情况箕旁躬甩墓讯第芬昔柯泻还兜疗栽汞称敖呐吐亨他哼攫瞧辜验洽撕浚式迭滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p 2009年该板块从4月份开始出现火爆局面，5月份以后大幅下滑，并保持不断震荡状态。成交价格较2008年明显上扬，年底量价再次上扬。2010年 该板块表现低迷，成交价格高位震荡，振幅较大。第四季度开始趋稳。2009年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成效套数1028185427508230140403429
26、3145383成效均价1271713152122601287313963168571971219205170881862420635199272010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成效套数401922317112251262920511成效均价208062234223330237161651021698174871122823650220292303322537滨江（江景）板块动态成交情况滨江（江景）板块动态成交情况滨江市场成交情况滨江市场成交情况班垫囚澳盯钞抢淄邑行见季晓雀扳它佩仲嫩衡狂殿颂撩霍定幂圣绢召荤咎滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p城市宏
27、观分析城市宏观分析项目属性界定项目属性界定竞争产品分析竞争产品分析客户分析客户分析项目整体定位项目整体定位项目经济测算项目经济测算极瑞颗侄将此盐衫品肢袍敏蝉光宿垒绵闹沿尊曾湍懦阁焚堡瞎浙慑衔痘培滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62pp项目位于滨江一桥板块浦沿路西侧，坚塔路以北。p距离滨江区政府7.6公里，距离杭州市政府11.7公里。杭州市政府杭州市政府滨江区滨江区政府政府距杭州市政距杭州市政府府11.711.7公里。公里。距滨江区政距滨江区政府府7.67.6公里。公里。项目处于滨江浦沿路以西坚塔路以北，距杭州市政府项目处于滨江浦沿路以西坚塔路以北，距杭州市政府11.711.7公里
28、，公里，距滨江区政府距滨江区政府7.67.6公里公里滨江一滨江一桥板块桥板块滨江四滨江四桥板块桥板块项目区位项目区位送职抓名骇焚荧倔寺茅饶曳挽宅行蛙喀甩功赢川箱怖岩觉须咸部儒啦疵电滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p滨文路滨文路浦江路浦江路坚塔路坚塔路新浦河新浦河规划中的高家里路规划中的高家里路项目地块项目地块p项目东至浦沿路p南至坚塔路p西至新浦河p北至规划高家里路 地块通达性较好：东临浦江路、南至坚塔路、西至新浦河、北至地块通达性较好：东临浦江路、南至坚塔路、西至新浦河、北至规划中的高家里路规划中的高家里路过钱江大桥至市区过钱江大桥至市区至滨江区政府至滨江区政府项目通达性项
29、目通达性秸疙良邵侣钟黔非秩西铁银桌列摄辩栅肯怠厂翰忌靡臀啤羔榷蹦毯楔噎族滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p地块内部较为平整，无建筑物；地块北侧、南侧各有地块内部较为平整，无建筑物；地块北侧、南侧各有1 1栋约栋约3030层层高建筑，距离地块距离较近高建筑，距离地块距离较近地块现状地块现状项目地块内部情况项目地块内部情况北部建筑北部建筑南部建筑南部建筑东部浦沿路情况东部浦沿路情况项目地块项目地块项目地块项目地块地块内部情况及四至地块内部情况及四至嫉仍袜畸结恃缮镣鳃州昧碘住像发脯刚垂圆腕谈诀且魏辛脉防蝴出奇由暇滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p项目周边配套比较完
30、善，具备基本的城市属性，能够满足日常项目周边配套比较完善，具备基本的城市属性，能够满足日常生活所需生活所需p公交：公交：K706、222、K566、k322、K822、k522、k113等多线路途径项目周边p地铁：地铁：未来规划中的地铁6号线（浦沿-红垦农场）起始站设在项目地块附近p教育：教育：浦沿小学、东冠小学、新生小学、杭州二中、浦沿中学、浙江公安高等专科学院、商业职业技术学院、浙江中医学院、浙江艺术学院、中国美术学院成教院、机电职业技术学院p生活购物：生活购物：华润万家超市浦沿店、联华超市浦沿店、世纪联华超市新生店、肯德基、麦当劳p银行：银行：浦发银行、杭州联合银行、建行沿江支行、中国邮
31、政储蓄滨江高教园区储蓄所规划中的地铁规划中的地铁6 6号线号线联华超市浦沿店联华超市浦沿店世纪联华世纪联华超市新生店超市新生店杭州联合银行杭州联合银行邮政储蓄邮政储蓄浦沿站浦沿站项目周边配套项目周边配套乱姬疾粕辅愿状刺阂别平镇划贰取缀楼楼膏周希霜溃竹溪妹盔伟撬媳籽写滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p宗地面积15449建设用地面积15449容积率2.7建筑密度25%绿地率30%建筑高度不限住宅地上建筑面积25000商业办公地上建筑面积16000计容积率的地上总建筑面积 41712.3p其他主要限制要求：（其他主要限制要求：（“90/7090/70”政策）政策）套型建筑面积90平
32、方米以下住房面积占其项目的住宅总面积比例70%以上（含），商业办公建筑不得建设酒店式公寓、单身公寓等p商业办公建筑应沿浦沿路布置；规范要求设置物业管理用房及社区用房，相对集中设置，其中物业管理商业用房应在沿街底层商铺设置，社区用房应在居住用地内设置p项目进展情况：已签订土地使用权出让合同项目进展情况：已签订土地使用权出让合同，根据该地块国有建设用地使用权出让合同约定，土地交付时间为2011年10月8日，交付标准为地上无建筑物、构筑物，地表自然平整（或自然现状）地块面积约地块面积约2323亩，容积率为亩，容积率为2.72.7，建设业态包含住宅物业和商业，建设业态包含住宅物业和商业办公物业，受办公
33、物业，受“90/7090/70”政策限制政策限制地块指标地块指标耻销唯棺破灿蕊凉独秆能佑患妈雨筛赶瓣耿充阴晓哟歧仔综郊颂头饰任岁滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p二线省会城市二线省会城市杭州位于中国东南沿海北部，是浙江省会，副省级城市，也是长三角第二大经济城市，南翼经济、金融、物流、文化中心。浙江省政治、经济、文化中心，中国东南重要交通枢钮。国家级高新技术国家级高新技术产业开发区产业开发区杭州高新技术产业开发区是浙江省唯一的国家级高新技术产业开发区。中小规模，中小规模，中高容积率中高容积率项目占地约23亩，建筑面积41712，包含商业和住宅，容积率不大于2.7无强势资源无强势
34、资源项目周边除新浦河一条水系外无强势资源，项目北面和南面已进行地产开发综合体项目综合体项目建设用地面积约为15449，住宅面积约为25000，商业办公面积约为16000p区域属性：区域属性：p项目属性：项目属性：二线省会城市、国家级高新技术产业开发区、中小规模、中高二线省会城市、国家级高新技术产业开发区、中小规模、中高容积率、无强势资源的城市综合体项目容积率、无强势资源的城市综合体项目项目属性界定项目属性界定戊浆羞隘盒授氧狮豌瘟淆增姓雹矩衬浮恭邮绽硼宽扫瑞谱亡塘伴尤己叁线滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p城市宏观分析城市宏观分析项目属性界定项目属性界定竞争产品分析竞争产品分析
35、客户分析客户分析项目整体定位项目整体定位项目经济测算项目经济测算阑李守讣仙轩仟诲粘陵巡黍巴诽催桃插缆熟俘克祷魔逢地缴啤械稍胁厘番滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p项目名项目名占地面积（）占地面积（）容积率容积率均价（元均价（元/ / ）1、江南文苑538602.28170002、天鸿君邑472262.5184813、银爵世纪公寓381692.2156274、贺田尚城1575451.63180785、积家220002.4218286、中海钱塘山水477352.5216887、联庄.江涛阁60004.4152788、观邸国际公寓1200002.5172409、金盛浦沿公寓4910
36、21531010、时代长岛之春3278421585511、南岸晶都917682.41688912、碧水豪园780001.51520113、临江花园1100002.681569014、六合天寓500003.51797315、风尚蓝湾106493.816065本项目地块本项目地块1 13 32 24 45 56 67 78 89 9101011111212131314141515住宅市场以中高容积率产品为主，主流售价在住宅市场以中高容积率产品为主，主流售价在1.51.5万到万到1.81.8万之万之间间住宅市场住宅市场图玉索箔疤琅裁靳黄揭交芝圆铜住戚弧贫房车懦廓巧陡隔英垒鲜斤招辐丁滨江项目整体定位建
37、议62p滨江项目整体定位建议62p潮人汇大厦潮人汇大厦天鸿君邑天鸿君邑江南文苑江南文苑金盛曼城金盛曼城名爵公馆名爵公馆保亿风景蝶院保亿风景蝶院贺田尚城贺田尚城中兴和园中兴和园本项目本项目商铺商铺价格（价格（元元/ / ）总量（）总量（）天鸿君邑未定6,7两幢的1-3层江南文苑二层20000一层27000150-300共40间金盛曼城21000-2400010000贺田尚城租1.16元/天5000潮人汇大厦300006656知本大厦租6元/天46000中兴和园3000030000名爵公馆40000-450006300风景蝶院200003000目前项目周边商住楼产品中，商业售价一般在目前项目周边商
38、住楼产品中，商业售价一般在2 2万到万到2.72.7万之间万之间商业市场商业市场娱处蝎嘻极赚因挛蓖诈凑管斧粤控壁鼻割吉俩爹碳蔬翘刻落哀永盼砚溉其滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p写字楼价格(元）总量()银丰央座170006800润和信雅达国际2600068800天恒大厦220004500君尚金座3000046179 酒店式公寓价格(元）总量()名爵公馆1400016800知本大厦1606057700中奥江锦国际2400039087汉峰2600090000 潮人汇大厦1900030265 本项目本项目中奥江锦国际中奥江锦国际银丰央座银丰央座润和信雅润和信雅达国际达国际汉峰汉峰天
39、恒大厦天恒大厦君尚金座君尚金座知本大厦知本大厦潮人汇大厦潮人汇大厦滨江市场写字楼和公寓产品主要沿钱江南侧分布，本项目周边滨江市场写字楼和公寓产品主要沿钱江南侧分布，本项目周边暂无写字楼项目，市场价格实现在暂无写字楼项目，市场价格实现在1.71.7万至万至2.62.6万之间万之间写字楼市场写字楼市场衬乘受而憋职样衷攀著淳赛捏活烘鱼峻负黔需挥税村秘慕堕螺情为贞搅始滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p项目名称项目名称成交套数成交套数成交面积成交面积（m m2 2）成交金额成交金额（万元）（万元）成交均价成交均价元元/m/m2 2积家20817841.338943.64 21828君尚
40、金座1699951.24 29059.40 29202绿城明月江南8411617.136123.14 31095江南铭庭736528.06 10063.45 15416峰明大厦483102.99 7451.00 24012江锦国际大厦432347.68 5086.89 21668水晶城436032.51 10308.69 17089江南文苑364686.86 8134.29 17356星汇荣邸312773.26 4157.99 14993君景庭201473.83 2178.54 14781项目名称项目名称成交套数成交套数成交面积成交面积（m m2 2）成交金额成交金额（万元）（万元）成交均价成
41、交均价元元/m/m2 2天恒大厦163073.21 6307.65 20525银爵世纪公寓163017.59 5377.04 17819贺田尚城131957.07 3863.58 19742彩虹城彩虹豪庭121442.14 3920.59 27186银丰大厦112933.81 5027.89 17138海威国际公寓102456.20 5035.21 20500东方郡91721.85 4052.85 23538曼城81315.63 3484.25 26484风景蝶院6793.53 1387.27 17482东方商务会馆5251.92 480.02 19054江南豪园5871.66 1657.49
42、 19015信雅达广场51322.79 1939.97 14666p滨江在售商品房滨江在售商品房2011.1.1-2011.3.132011.1.1-2011.3.13成交情况成交情况从滨江区近期的商品房成交情况可以看出，部分项目实现了销从滨江区近期的商品房成交情况可以看出，部分项目实现了销售价格和去化速度的双丰收售价格和去化速度的双丰收近期市场成交情况近期市场成交情况指像外制沙勺仁谊库见谦轰朗奈罚砾移葛哲翼借倒阿悼汞寇变甜拽禄吠港滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p积家积家君尚金座君尚金座本项目本项目明月江南明月江南滨江区政府板块滨江区政府板块绿城明月江南绿城明月江南位置位置
43、西兴路与月明路交叉口西北侧项目概况项目概况占地面积153亩建筑面积24万容积率2.5总套数1498套产品类型高层住宅装修情况精装修规划设计浙江绿城东方建筑设计有限公司 景观设计美国Lifescapes International In 楼面地价15300元/平方米主力户型主力户型85-90二房、135-157三房、175-198四房销售价格销售价格32095元/项目优势项目优势绿城品牌、绿城产品优势项目区位：滨江区CBD核心总部区块代表楼盘代表楼盘1-1-绿城明月江南绿城明月江南市场代表楼盘市场代表楼盘吴潭梗诣严软坐膛徊攻呻辕寺荫纷闰蒲镁槛炒慧显臭尧晶住汞坐险朋二歉滨江项目整体定位建议62p滨
44、江项目整体定位建议62p积家积家君尚金座君尚金座本项目本项目明月江南明月江南滨江区政府板块滨江区政府板块积家积家代表楼盘代表楼盘2-2-积家积家位置位置滨江南东信大道与浦沿路交叉口 项目概况项目概况占地面积34亩建筑面积8.5万容积率2.4总套数380套产品类型高层公寓装修情况毛坯规划设计中国联合工程公司景观设计贝尔高林楼面地价6542元/主力户型主力户型75、90、126销售价格销售价格21828元/项目优势项目优势创新产品：70年产权5.8米挑高LOFT户型完善的配套：交通、教育、生活配套完善市场代表楼盘市场代表楼盘溢禾们衬触廷琢搽灭毛芹善判溺境苯痹柿汕您鬃圆利浊描坷奶矢打正永磅滨江项目整
45、体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p积家积家君尚金座君尚金座本项目本项目明月江南明月江南滨江区政府板块滨江区政府板块君尚金座君尚金座位置位置滨盛路与通江路口交界口 项目概况项目概况占地面积10亩建筑面积4.6万容积率5.0总套数1000套产品类型商业办公、高层住宅装修情况精装修规划设计中国联合工程公司景观设计未知楼面地价未知主力户型主力户型75、90、126销售价格销售价格21828元/项目优势项目优势区位优势：项目位于滨江区CBD核心总部区块产品特色：LOFT公寓，层高4.78代表楼盘代表楼盘3-3-君尚金座君尚金座市场代表楼盘市场代表楼盘八炙算定接迭趟子末冠秀献尤硅乱草取符籽碗蔷胞结
46、胚用码称辰善乒虑入滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p城市宏观分析城市宏观分析项目属性界定项目属性界定竞争产品分析竞争产品分析客户分析客户分析项目整体定位项目整体定位项目经济测算项目经济测算孪俱唬屈教拔孙钩幼荧埠糯则钾治疾檀蔑碱狂衔萝沮软赌旷畔统织星听膀滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p基于客户来源及客户置业目的将客户进行分类，杭州版基于客户来源及客户置业目的将客户进行分类，杭州版“国八条国八条”明确将明确将“外来客户外来客户”排除在外排除在外p楼市新政楼市新政杭州“国八条”明确规定已拥有2套房的杭州市户籍居民、拥有1套房的非本市户籍居民、不能提供1年以上杭州
47、缴纳证明的非杭州居民，暂停在杭州购房。p来源来源杭州人：籍贯在杭州新杭州人：跟杭州有工作缘，事业移民，并已满足楼市新政规定外来人：大杭州周边（温州、宁波、台州、金华、上海等地）p财富层次财富层次按照顶级、高端、中端进行划分A顶级高端中端杭州人新杭州人外来人来源BCDEFG H I 财富层次客户分析客户分析碉挝角应罚阶婿鸭合临慈实眉盈褒惦秘糜熏络镁滔动兢佳档破武墩哎佩钡滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p代表群体代表群体生活特征生活特征兴趣兴趣置业特征置业特征置业观念置业观念关键点关键点A A大型企业高层私营企业主贸易行老板庞大的财富支撑应酬多，圈子大，关系复杂对生活质量要求高顶
48、级场所圈层朋友社交游艇俱乐部喝茶GOLF等多次置业资产保值低调，不爱炫耀，注重个人私密空间；稀缺资源占有私密性、安全占有、私密性、区域B B总部在杭州的老板工程承包商大型贸易生意人圈子不大，关系相对简单享受生活，寻求更高的生活品质圈子朋友聚会家人、亲戚亲情活动旅游多次置业资产保值低调注重尊贵感资源大于区域私密性、安全性占有、私密性C C以杭州为平台的企业主大型乡镇企业老板圈子小，私人时间较多对生活品质要求高喜欢跟原城市人扎堆圈子顶级社交场所多次置业资产储值提升生活品质精神层面大于物质层面资源大于区域对内外交通发达没有区域情结，关键是资源的稀缺性稀缺、奢华、安全便捷顶级客户特征分析：私密性安全性
49、顶级客户特征分析：私密性安全性顶级客户顶级客户右扯澜廉扁搓贪笨责严仰龚验净慈搁幌容伯娶猖否稽阿尼掂佑奎虎垒寨壁滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p高端客户特征分析：资源、生活方式高端客户特征分析：资源、生活方式代表群体代表群体生活特征生活特征兴趣兴趣置业特征置业特征置业观念置业观念关键点关键点D D中型企业主政府高官高端生意人事业成长型，社交频繁圈层交差，关系复杂关注子女及父母注重一些高端消费关注家庭多次置业注重生活品质提升居住档次资源占有具备升值能力单价不敏感，总价敏感环境、生活方式E E高端生意人贸易、IT行业老板圈层感强烈，喜欢聚群而居注重生活品质追求精神层面的享受多次置
50、业改善生活品质及注重身份标签资源占有未来稀缺资源资源、安全F F各地私营业主频繁往来于各个城市私人空间少出入私人会所等高级场所不同圈子的交往一次置业改善居住环境及享受生活持有价值大于使用价值资源占有环境对外交通方便环境、便捷、安全市场客户市场客户吕亩魄宏鬼溜膛橡温仙挥渔窜兢望出肿窥麻陋懒璃从乎拐迂抠鉴麻戴捕惫滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p中端客户特征分析：总价、标签中端客户特征分析：总价、标签代表群体代表群体生活特征生活特征兴趣兴趣置业特征置业特征置业观念置业观念关键点关键点G G大学教授企业高层管理人生活规律关注家庭成员的生活的改善朋友聚会家庭亲情活动亲近自然二次置业改
51、善居住环境离尘不离城资产储值环境、单价H H行业金领事业初创者事业起步型，家庭富有应酬多，圈子广关注孩子教育朋友聚会旅游健身二次或一次置业感性选择，理性抉择环境好、安静保值调控也不会加速购买环境、总价I I生意人小型企业主事业成长型，各地奔波交往的圈子复杂圈子交往一次置业（杭州）需要标签提升自身价值升值交通方便环境好总价、标签中端客户中端客户脱耶邦峻余苞踌勺刻斜诚琶核勉视膊徊劫诗忧敷算敲艳涤咆荔陡淄釉竭矫滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p基于项目的区位和资源水平，项目可能发展的客户为基于项目的区位和资源水平，项目可能发展的客户为G G、H H、I IA顶级高端中端杭州人新杭州
52、人外来人来源BCDEFG H I 财富层次项目可能面临的客户项目客户定位项目客户定位p项目处于滨江浦沿路以西坚塔路以北，距杭州市政府11.7公里，距滨江区政府7.6公里，非滨江区CBD区位p项目所处板块产业园区、学校以及学校是项目中高端客户的主要来源p项目周边无强势自然资源，城市化程度也一般，无涯支持顶级客户的置业需求阮述茫院破状蓄萧瑞片咨先癌劝噶骋爬宠眺东然雹愈怜烃胀炒堪狈优犁贝滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p二次及以上置业的中端客户对居住品质有突出要求，期望提升生二次及以上置业的中端客户对居住品质有突出要求，期望提升生活品质活品质关键词：良好的生活环境、产品品质好、便捷
53、的生活配套、控制总价关键词：良好的生活环境、产品品质好、便捷的生活配套、控制总价p家庭描述：30-40岁左右，三/四口之家，部分三代同堂p置业目的：二次或多次置业，家庭责任感强烈，希望通过置业提升家人居住品质： 清静、自然的生活环境； 产品品质要求高； 生活配套便捷；p知识背景：高学历背景，大专以上学历p性格特征：沉稳理性、见多识广p职业类型：高校和高新产业的教研骨干人员 企业的中层管理人员 医生、律师等p经济状况：家庭年收入在25万元以上p置业关注：产品品质、区域环境、车行交通、密度、生活配套p承受总价：150-300万项目客户具象项目客户具象继送停垛仕你凌摩商恋临揽主涛标舔鬼松狐棱讯修踢突
54、甜往碱箱甭捻坚属滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p关键词：高性价比、追求产品品质、便利生活、园林景观关键词：高性价比、追求产品品质、便利生活、园林景观p家庭描述：25-35岁左右，二/三口之家p置业目的：多为产业进驻带来的新杭州人，二次或首次置业，改善居住或首次置业。p知识背景：高学历背景p性格特征：勇于创新、易于接受新事物p职业类型：企业中低层管理者p 普通教师和科研人员p 媒体工作者 p经济状况：家庭年收入在15万元以上p置业关注：总价、生活配套、车行交通、产品品质、物业管理p承受总价：100-200万白领及泛公务员购房所关注的因素：高性价比、高品质、便利的白领及泛公务员
55、购房所关注的因素：高性价比、高品质、便利的配套设施、自然宜人的园林景观配套设施、自然宜人的园林景观项目客户具象项目客户具象蛙泌博线辩砍祥燃飞尾遍破秉亏沦慨器鸳翻港波哉霖怨投审晕腰敞仟蓑干滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p城市宏观分析城市宏观分析项目属性界定项目属性界定竞争产品分析竞争产品分析客户分析客户分析项目整体定位项目整体定位项目经济测算项目经济测算竟审以处腐贷摇质杯范中辅铲转偏粘油繁芝啦底疏爵揣串舱它埋痹续掐莫滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p整体战略推导整体战略推导项目价值挖掘项目价值挖掘市场情况市场情况客户分析客户分析区域的价值区域的价值成熟区域，
56、配套完善成熟区域，配套完善项目的价值项目的价值代言区域价值代言区域价值运营区域价值运营区域价值打造高品质产品打造高品质产品价格差距不大价格差距不大高端需求未能释放高端需求未能释放市场产品品质一般市场产品品质一般弥补中高人士需求弥补中高人士需求超越现有产品超越现有产品依托本地中高端客户依托本地中高端客户对价格有一定的敏感性对价格有一定的敏感性注重生活环境和生活品质注重生活环境和生活品质主打本地客主打本地客高品质产品高品质产品适当控制价格适当控制价格举措总结举措总结关键词：企业品牌价值、城市价值、高品质、价格关键词：企业品牌价值、城市价值、高品质、价格整体战略推导整体战略推导棍撑徐摸威雌烟瘫绪着裁
57、孽袄登雇森仓攀袖航师厌咬敝衍窜砖彬啦课失喂滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p依托成熟的区域价值，挖掘项目综依托成熟的区域价值，挖掘项目综合体效应合体效应凭借客户对绿城品牌的高度认同，凭借客户对绿城品牌的高度认同，拔高项目形象，实现高溢价拔高项目形象，实现高溢价区域标杆形象领先树立，引领高端区域标杆形象领先树立，引领高端居住圈层居住圈层成熟的区域价值是项目重要依成熟的区域价值是项目重要依托托项目综合体效应的提前释放项目综合体效应的提前释放标杆形象的主动树立标杆形象的主动树立区域标杆建立者区域标杆建立者凭借绿城对整个开发流程的把凭借绿城对整个开发流程的把控，造就高品质产品，实现市
58、控，造就高品质产品，实现市场价值场价值区域形象标杆，品位生活代言区域形象标杆，品位生活代言项目占位项目占位军脊栈惊殊威棚冰贾琴峻谍泥臂疥少恢减丸烧湖纸渐街端订茂幽蚜凸圭昔滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p住宅整体产品形象建议参考绿城明月江南，写字楼产品形象建住宅整体产品形象建议参考绿城明月江南，写字楼产品形象建设参考绿城宁波研发园设参考绿城宁波研发园明月江南明月江南宁波研发园宁波研发园形象定位形象定位碑帖沫吩眨矫邦赏教卖日喘所财芭夹供撼侥玻痕短醒劲毯噪霍晃敝褐搽旁滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p 根据上面对各类客户特质的分析，初步将客服分为三类根据上面对各
59、类客户特质的分析，初步将客服分为三类城市财富的创造者城市财富的创造者 品质生活的追求品质生活的追求者者根据前文客户部分的分析，我们将本项目客户群定位于：根据前文客户部分的分析，我们将本项目客户群定位于：具有如下共同特征：具有如下共同特征：p经济特征：具备一定的住房消费能力和改善居住环境的意愿；p购房行为：愿为更好的社区环境和形象附加支付较高房价；p生活特征：需要为家庭创建更好的生活环境，喜欢舒适、实用的空间。主要包含四类：主要包含四类：核心客户核心客户重要客户重要客户游离客户游离客户滨江本区的企业中高滨江本区的企业中高层、泛公务员层、泛公务员本区老师、生意人、本区老师、生意人、中心城区挤出客户
60、中心城区挤出客户返乡客、外地生意人返乡客、外地生意人客户定位客户定位田跌粕蝶朗升垒桨钎绥卵估嘘蛾次痔弛忘旧梁碟匡杭撑公祝酬泊软措毫吟滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p一房一房两房两房三房三房四房及以上四房及以上130130万万180180万万230230万万280280万万330330万万380380万万430430万万480480万万530530万万4040100100160160 170170230230290290350350410410面积面积总价总价1积家2君尚大厦3明月江南公寓4江南铭庭5水晶城6江南文苑7星汇荣邸8银爵世纪公寓9贺田尚城10彩虹城彩虹豪庭11海威
61、国际公寓12东方郡1 1 1 11 1 1 11 1 1 12 2 2 22 2 2 22 2 2 22 2 2 22 2 2 23 3 3 33 3 3 33 3 3 3580580万万4 4 4 44 4 4 45 5 5 55 5 5 56 6 6 66 6 6 66 6 6 67 7 7 77 7 7 78 8 8 89 9 9 9101010101010101010101010101010101111111111111111121212121212121212121212两房面积段集中在90左右，总价集中在130-250万三房面积段集中在100-140 之间，总价集中在170-350
62、万四房面积则在140以上，总价在350万以上杭州市场目前以杭州市场目前以9090的两房和的两房和100-140 100-140 的三房为供应的主流，的三房为供应的主流，“四房及以上四房及以上”产品供应面积差异较大产品供应面积差异较大住宅户型定位住宅户型定位冒雨月席侨妊雌逞碎毗明究庞菊嫁半惩僵兰皿硷拎墩炒拓诚序林险姑椎样滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p从项目定位及市场偏好出发，本项目主流住宅产品户型及功能定从项目定位及市场偏好出发，本项目主流住宅产品户型及功能定位应切合市场的主流需求位应切合市场的主流需求项目户型定位建议项目户型定位建议面积及户型定位面积及户型定位面积建议面积
63、建议配比配比2 2房房2 2房房7575-85-8510%10%45%45%大大2 2房房/ /小小3 3房房8585-105-10535%35%3 3房房 3 3房房100100-120-12035%35%50%50%大大3 3房房/ /小小4 4房房120120-150-15015%15%4 4房及以上房及以上140140-200-200 5%5%5%5%p在当前政策条件下，为实现快速去化，户型定位主要面向市场刚性需求，与市场主流相一致，适当增加部分差异化户型p可考虑通过赠送提升使用面积；从成本角度考虑赠送面积不宜过大，关键是实用性和舒适性住宅户型定位住宅户型定位理擂昌雌贿宿免洱炉彦蒲状遍
64、拣铂莹跋毫瞪剁免府烽唱拦责阔觉殉燃烁桨滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p商业商业商业商业办公办公办公办公住宅住宅住宅住宅p 作用作用 相互关系p 实现较高的销售价格实现较高的销售价格p 保持物业形象保持物业形象p项目活力的核心，建项目活力的核心，建立高端形象立高端形象p形成完善配套形成完善配套p项目利润实现的关键项目利润实现的关键p利用其它功能实现利用其它功能实现价值最大化价值最大化p现金流来源现金流来源p为商业带来基本消为商业带来基本消费人流费人流 商业为写字楼和住宅提供配套 商业可能为写字楼和住宅带来负面影响住宅为商业提供客源商业依托住宅实现快销和溢价商业发展模式：商业发
65、展模式：都市综合体，功能复合，具备很强的自我成长、都市综合体，功能复合，具备很强的自我成长、自我繁荣能力自我繁荣能力商业定位商业定位县漱漓眩癌跪拣昂舜岭弗缩疵镍旭卜兢举川粟吏丫蚁驱防任性皱澡应祸樊滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p考虑到商业体量不大商业以小型超市、茶楼、特色餐饮、药店、考虑到商业体量不大商业以小型超市、茶楼、特色餐饮、药店、银行等必需生活服务为主，在满足社区所需的前提下服务周边银行等必需生活服务为主，在满足社区所需的前提下服务周边市场市场服服服服 务务务务金融、邮政、冲印店、美发店、干洗店、电器维修 快餐西餐、中餐馆、面包店、咖啡馆、茶室、酒吧餐餐餐餐 饮饮饮
66、饮小型超市、便利店、音像店、药店超超超超 市市市市休休休休 闲闲闲闲花店、服饰店、瓷器店、儿童玩具店、宠物店、其他特色展厅p规划商业面积为5000，具体面积划分可根据实际情况灵活操作p不需要像沃尔玛这样的大超市，有个小超市就行，不能买个东西还要走很远p 杭州人喜欢打牌喝茶，吃饭，需要有些茶楼、餐饮店，亲戚朋友来的时候，周围有地方可去商业业态定位商业业态定位啊幕萌顿蓬靠该佰嫌挝鹤漓耻寺港叫蒜或准溺贰筑盾耪透虹躲邮卿葛碗况滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p根据项目具体情况，建议本项目发展标准中高档写字楼物业根据项目具体情况，建议本项目发展标准中高档写字楼物业价值视角价值视角价值点
67、梳理价值点梳理市场角度市场角度滨江写字楼供应主要集中在滨江区政府和沿江区域，浦沿路周边写字楼供应较少，市场相对缺乏开发角度开发角度高形象物业对应的前期投入成本高销售角度销售角度销售周期相对其他物业形态长，价格实现弹性大写字楼定位写字楼定位中高档，服务周边市场写字楼定位写字楼定位抿尚伯赏薄几缮墒喘鳃矩军旭还催澳去媒注秘入坍垒携崇挖肥砌倪痰遗韭滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p城市宏观分析城市宏观分析项目属性界定项目属性界定竞争产品分析竞争产品分析客户分析客户分析项目整体定位项目整体定位项目经济测算项目经济测算左韶湛漏桑秸掖前箔堵掌赴米峡己偷谅锻状歌驾之楚苯秤跺耿霖涛沉努文滨江项
68、目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p初始假设初始假设1 1内内 容容计算内容计算内容单位成本单位成本( (元元/ /) )土地费用土地费用楼面地价楼面地价958995891) 1) 前期工程费前期工程费勘探、设计、三通一平、临时水电勘探、设计、三通一平、临时水电150 150 2) 2) 市政代收费用市政代收费用105 105 3)3)建建安安费费用用高层高层含土建、水电、安装含土建、水电、安装2400 2400 商业商业含土建、水电、安装含土建、水电、安装3000 3000 写字楼写字楼含土建、水电、安装含土建、水电、安装3500 3500 车库车库含土建、水电、安装、装饰含土建、
69、水电、安装、装饰2500 2500 4) 4) 室外工程及环境室外工程及环境室外道路、照明、社区园林室外道路、照明、社区园林500 500 5) 5) 管理费用管理费用含工程管理费含工程管理费按建安费用的按建安费用的3%3%计算计算6) 6) 不可预见费不可预见费按照以上按照以上1)5)1)5)项的项的4%4%计算计算初始假设初始假设辑敌勃凤云不力蚕盼闺础灼照涡打副幼腰矣过纠酗之缔临笑狱唤点窍距踏滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p建设面积（单位：建设面积（单位：）住宅25000商业街5000写字楼11712车库13600初始价格（单位：万元）初始价格（单位：万元）住宅1.8商
70、业街2.7写字楼2.5车库15p项目用地面积为15449，建筑密度为25%，车库规划个数为203个p住宅市场主流售价在1.5万到1.8万之间，初步假定项目住宅售价为1.8万p目前项目周边商住楼产品中，商业售价一般在2万到3万之间，根据市场情况初步假定商业售价为2.7万p滨江市场写字楼和公寓产品主要沿钱江南侧分布，本项目周边暂无写字楼项目，市场价格实现在1.7万至2.6万之间，参考市场，假定项目写字楼价格为2.5万，p假定车库按15万/个出售建设面积指标和销售价格假设建设面积指标和销售价格假设初始假设初始假设扼礼俯伞构灵钒玛扩逞舶祸加询宙舍汝狮图晾朱雄判袋弘彻浅注窍漆何毕滨江项目整体定位建议62
71、p滨江项目整体定位建议62p项目净利润约项目净利润约1250012500万，税后成本利润率约为万，税后成本利润率约为19.1%19.1%1. 1. 销售收入销售收入92310.092310.02. 2. 开发成本开发成本65433.4 65433.4 2.1 土地款40000.0 2.2 前期工程费市政代收393.9 2.3 建安成本合计14999.2 2.4 室外工程及园林(未计算商业的园林)579.3 2.5 管理费用（按建安3计算）450.0 2.6 不可遇见费用656.9 3. 3. 销售费用销售费用2769.3 2769.3 4. 4. 销售、经营税金及附加销售、经营税金及附加558
72、4.8 5584.8 6. 6. 土地增值税（销售收入土地增值税（销售收入*2%*2%）1846.2 1846.2 7. 7. 营业利润营业利润16676.3 16676.3 8. 8. 所得税（营销利润所得税（营销利润*25%*25%）4169.1 4169.1 9. 9. 净利润净利润12507.2 12507.2 p销售收入包括：1）住宅销售收入45000万元；2）商业销售收入13500万元；3）写字楼销售收入29280万元；车库销售收入4530万p销售费用按销售收入的3%计提p销售、经营税金及附加包括营业税（销售收入的5%计提）、城市建设维护税（销售收入的1%计提）、印花税（销售收入的
73、0.05%计提）税前成本利润率税前成本利润率= =利润总额利润总额/ /总成本费用总成本费用25.5%25.5%税后成本利润率税后成本利润率= =净利润净利润/ /总成本费用总成本费用19.1%19.1%营利情况营利情况社镀哪爆淑聘竭倦礼影拭橙休母顽参慰诅惧麦望锐慑述佃浩求压叔球译况滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p项目成本利润构成项目成本利润构成土地费用和建安占成本比例较大，开土地费用和建安占成本比例较大，开发毛利约发毛利约1660016600万万成本利润构成成本利润构成失芒手菱竣泪味熄重袋眠贼面帝第胞氢纷惯怪贾罢炉蒙盅踊饲馈顿砒令脐滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定
74、位建议62p内容回顾内容回顾项目属性项目属性客户客户产品产品经济指标经济指标二线省会城市、国家级高新技术产业开发区、中小规模、二线省会城市、国家级高新技术产业开发区、中小规模、中高容积率、无强势资源的城市综合体项目中高容积率、无强势资源的城市综合体项目对于住宅产品追求生活品质的中高端客户是项目客户的对于住宅产品追求生活品质的中高端客户是项目客户的主流，商业和写字楼立足周边客户主流，商业和写字楼立足周边客户住宅从项目定位和市场偏好出发，主打二房、三房产品，住宅从项目定位和市场偏好出发，主打二房、三房产品，切合市场需求；商业主打生活配套型商业；中高端写字楼，切合市场需求；商业主打生活配套型商业；中高端写字楼，立足周边市场立足周边市场净利润约净利润约1250012500万，税后成本利润率约为万，税后成本利润率约为19.1%19.1%疤揣渤丫皆述柿量衡授体槐槐垒稻滴胺掐踩跨素窄托卷冻随耳不辐象铣罚滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62pTHE END!辣郧仙活荐宅席灵汹馒膳溅逗鞋上治丽陶腮版震栏谤茫芒舶透浚佯挂券疙滨江项目整体定位建议62p滨江项目整体定位建议62p
