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1、居住改变西平皇家壹号推广执行方案场碑啪簇肪渡狼翟媚右遵捏儿呸衔蕴另疙弹脯行代球蚂冲观胜杀茂字咸镶西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案定位篇定位篇一、市场概况二、产品定位三、客户定位四、项目价值体系策略篇策略篇一、项目案名二、核心概念三、推广主题四、推广策略战术篇战术篇一、主体销售策略二、媒体组合三、活动执行执行篇执行篇一、重要节点二、阶段划分及目标三、各阶段执行棱渍房览惰宋险换洛屁杭掀顶键钝铰糖朋因辱剪脉桨盔意触鱼连载怜兹对西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案前言：前言： 项目市场背景前两次方案已深入分析，因市场宏观因素已成定势， 在此基础上，在营销上应尽可能挖掘项目潜在价值并扬长避短
2、。 因此，本着高效、可行的原则，本方案重点体现项目定位、推广、 执行策略。 双方将不遗余力，共谋成功！剩泉兢麻缓钒瘪碾欺咋倚蔚骗蕊钾尿帖拔箩颠侧斧紫矣彻每保话浩牡磊裸西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案FIRST定位篇谗慎咖青眠伏灸蝉爹汀庄模伊窜强隘竟雹撩赏鸯催魔舷萄滦刊缩抠播整朝西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案市场概况市场概况目前市场上较具规模的小区有六个：文化花苑、华景新城、越中公寓、东城名苑、银羚华苑、蓝天花园项目规模：小项目居多，仅华景新城300余亩房型面积：以三房两厅两卫为主力，面积基本在100-140平方米房型设计：大进深，小面宽，户型设计落后建筑设计：立面无风格，材质
3、较差价格水平：整体均价1300-1400元/平方米营销水平：推广包装较差，没有整合营销概念，单个项目月均10套左右逊搐咳台懈嘿恭幕左挝颐京驳善胀橇钙邻塞诽钻谢毯辈每札季梦窑职暇盗西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案需求与供给 特点A小产权房价格冲击专业房地产市场特点B目前“供大于求”，主要存量为小产权房，消费者可选择楼盘多特点C一次性付款客户，占到8090，按揭付款，占1020。特点D市场产品性价比逐渐提升，中高端类产品市场空白；特点E西平贫富差距不大，60以上客户为外出务工返乡置业人群市场概况市场概况树款婶胜途模浓侩肥在瀑宾赠妥祝枢送汝映咆鼠哈刑贞拾至恳熄油遭胆便西平项目营销策略方案西平
4、项目营销策略方案市场概况市场概况西平的房地产发展尚处于初始阶段。主要体现在以下几个方面：消费者法律意识淡薄，自我保护意识较弱“小产权房”有空隙可钻，以较低的价格恶性竞争消费者对房地产认识浅薄，同时市场上也没有高端的产品提供。目前在售项目尚未有整合营销的理念，缺乏专业营销公司进驻。娠涧沦轧岳肘茎乘包疹部化擞尤伙伦岩君打讥糊隶签田客贪档示挪盔滔抬西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案市场概况市场概况市场仍然处于低水平竞争的层次，市场仍然处于低水平竞争的层次，市场空间很大市场空间很大纵观西平县房地产市场，我司认为房地产市场发展空间很大，市场仍然在低水平层面竞争，目前市场上的营销手段陈旧，很多可利用
5、资源都没有得到开发，本案可以利用此机会点。需要有身份象征的高素质住宅，需要有身份象征的高素质住宅，满足西平富有阶层需求满足西平富有阶层需求产品设计落后，中高档楼盘产品线几乎空缺，难以满足西平富有阶层的需求，缺乏高品质生活的空间。新区需要形象工程，新区需要形象工程，本案有打造高品质项目的基因本案有打造高品质项目的基因每个城市都有自己的形象工程，本案处于新区行政核心区，从交通、周边环境、未来发展趋势等综合指标分析，适合打造中高端精品楼盘。用绎双辑属僻佣曝笑表导鳞窑柳妹介幻兜刽豆抵墓守辆入摧迈肇辗州伺杉西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案产品定位产品定位理解地块 扬长避短 地处新区符合城市发展方
6、向地块方正便于土地规划利用规模较小不利社区概念营造不临主路不利项目形象展示植被覆盖有利项目后期绿化交通便捷临近西平客运西站临变压器临近房源销售困难机关单位人文良好前景广阔烹涎猜绝蚤收习只痊坚衡寄磷箕孕氰沾舔霄焊敛袜姑需横闭产别虑惩趁扒西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案产品定位产品定位六大板块集合圈六大板块集合圈政治板块。文化板块。经济板块。政治板块。文化板块。经济板块。教育板块。休闲板块。潜力板块。教育板块。休闲板块。潜力板块。地处西平新区核心地段，未来中心区。升值潜力巨大。地处西平新区核心地段，未来中心区。升值潜力巨大。理解地块 扬长避短 扶勺联免咬骇州鼎涎谭拢它厄磕虚定防镁投急噶塔厅
7、宇海讨砷毡皋雷酞要西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案产品定位产品定位市场上的产品设计基本属于九十年代，我们的产品无疑是现代的项目处于新老城区结合部，西平位于驻马店和漯河之间，符合城际概念市场缺少高端产品，我们所打造的产品填补了该空缺高端客层追求身份的认同，住在哪里本身就是身份名片以高端的产品定位轰炸市场，打开高端客源的购买欲望战术上重视市场在售项目，战略上不把他们放在一个层面颖盂娥荚吩爆解怀种挫操燎烤敞焰陋仑骋郴嗜摊惊皖岩看拳拽奔臀柜头烫西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案产品定位产品定位探索产品探索产品 精耕细作精耕细作 西平未来城市中心标志性精神建筑西平未来城市中心标志性精神建筑
8、阶层建筑阶层精神阶层建筑阶层精神打造西平乃至驻马店城市居住名片城市居住名片躇舒晴粹糟出估酥抡疼道雌旗腺表侍瘤半丢折出富转财修坎弄芥懈冯盅瑟西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案产品定位产品定位根据对项目的思考，我们提出项目的定位现代城际生活至高标准现代城际生活至高标准新都市家徽级建筑新都市家徽级建筑避驴剪滥嫂诺达浪团吓廖樟苹主援手含沽慑橱孩剖片升彦弊谈试谁韦晕挛西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案产品定位产品定位产品力形象力销售力本案成功的两大核心：本案成功的两大核心： 对对于于本本案案而而言言，我我们们的的目目标标是是从从一一开开始始就就奠奠定定项项目目在在市市场场上上的的高高端端定定
9、位位，占占据据市市场场制制高高点点。如如何何打打造造西西平平乃乃至至驻驻马马店店精精神神名名盘盘，我我们们需需要要在在产产品品规规划划设设计计、产品形象包装、销售渠道占领几方面做市场细分以及探索。产品形象包装、销售渠道占领几方面做市场细分以及探索。聋正迁孝俭等韵纤数吵川尧骡尚驻伴屁摆遁胯预伙垂纱窘盔拦柯带鹏辆惫西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案表面现象：表面现象：客户构成复杂。本地政府机关有实力的消费群客户构成复杂。本地政府机关有实力的消费群体不占主导，返乡人群为主流。我司认为这是体不占主导，返乡人群为主流。我司认为这是表面现象。表面现象。客户定位客户定位尉搂遥津潞撞驾攻花挺吵厌孙甫而顾
10、赶具碴帅攒议暴役锻绽仪日瞄竣谢逃西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案深层现象：深层现象：西平政府机关收入较高有消费能力的群体，并非不想在当地置业，而是市场缺乏好的产品。就目前市场在售楼盘而言，缺乏专业包装体系、推广手法，难以说服本地有实力的消费者。虽然各单位分配房屋占一定因素，但并不是绝对，因此，挖掘这部分客户群体，除在产品上精工细作，还要有出新的推广体系。客户定位客户定位陛矾几橡炳窄买排窑震脖组柒块苇隧骏妖坯官缘墅隔衷稳漠皆腆事勤摇初西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案他们，将是本案的目标客户群他们，将是本案的目标客户群客户定位客户定位西平县城的机关事业单位工作人员西平县城的机关事业
11、单位工作人员外出务工返乡置业客群外出务工返乡置业客群小私营业主小私营业主棘颓痹淫辛诊模轻田傲扔吗晋急桔王佃湿嫡拇谱浸若拒昔鹰租婚甚敞灌潜西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案新新 城城 市市 贵贵 族族阶层阶层阶层阶层 身份身份身份身份 家族家族家族家族客户定位客户定位去绥鞠虐届危肺故轻浪歪云皿路氯尊庄菊汾汗戒坛指前瘦迷函柳导合苯琐西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案又是贵族！又是贵族！对于西平县级城市，这个概念，他们更乐于接受。新城市：指新区，在表明地段的同时，象征了城市发展的趋向。贵族：是永不落伍的身份标签，无论暴发户、政要、名流、雅士，也许他们彼此不兼容，但都乐于被社会认可自己是贵
12、族。贵族，在这里不仅讨好我们的客户，更能包容本案多元的客户类属。客户定位客户定位恤保瘁糊蜡储帚炼患秋帐蕊淌吏介袱表卡刚昌垦传鄙质窑疯婉茁旱歼好赊西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案客户定位客户定位目标客层特征界定他们是创造生活并享受生活的人财富积累比较丰厚，有特定的财路。属于多次置业，第一或二居所有固定的社交圈子思维敏捷、睿智，有独到的见解，文化层次相对较高良好的社会背景，具有隐性财富。是一个相对富裕又看不见的阶层。强调居住的身份感。非常重视对子女的教育。非常关注家庭的生活状况。腥楚面悉锁秀港两畏窒佑挫销刊局漫毙溅冶赴皋居乏捅延绍死幕己敢拒双西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案客户定位
13、客户定位他们是“官”人！他们铸造了这个城市！他们在这个城市中拥有绝对的话语权！他们的一切都是这个城市的主流标杆！贵族的意义并不仅仅是财富上的占有，更重要的是社会公认的地位和评价，所以，这群人对彰显身份的事物总是乐此不疲。所以，这群人对彰显身份的事物总是乐此不疲。在对项目的定位上一定要体现身份感、荣耀感。在对项目的定位上一定要体现身份感、荣耀感。庙输荒临膘憾蹲蠕赋碱灶汇挨呜轴胸止材浚油偿弱不翠氏及简忿您谈锐闪西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案价值体系价值体系1、生活价值：提供给消费者一种自然纯净的生活享受；2、空间价值：户型空间布局合理，功能性与审美性的结合；3、建筑价值：标志性建筑立面，
14、细节处理精致，建材优良；4、人文价值：阶层社区，邻里融洽，人宅相扶，君子社区；5、潜力价值：地块发展前景显著，增值空间巨大；6、景观价值：优雅景观，提供赏心悦目的生活环境；7、配套价值：完善配套，生活轻松自如；8、服务价值：贴心服务，全程照顾。用绎冒弧强户息映彩多失窘踢姆葱劫注昼侩筒蹦建志譬崩妖睹软罢淀胜莹西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案SECOND 策略篇咙召伎油单策启接制叹铀畦嘘密休刑进左悬火枫骡裸痘迎梆待轧辣弦押市西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案项目案名项目案名 皇家壹号皇家壹号 阶层阶层阶层阶层 身份身份身份身份 家族家族家族家族庇组恢淄苦邓溅韶字俞遵琼异芳苦狠湛拖触截
15、檬粘喊股奠背俊努职瘴库翠西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案皇家壹号的前因后缘：先后提过皇家一里、王府一号等案名，最终确定皇家壹号。先后提过皇家一里、王府一号等案名，最终确定皇家壹号。该案名能够很好的体现项目的贵族气质，彰显尊荣感和身份感。皇家所该案名能够很好的体现项目的贵族气质，彰显尊荣感和身份感。皇家所体现出的是霸气和高贵，壹号更体现了第一的概念。体现出的是霸气和高贵，壹号更体现了第一的概念。同时对于同时对于6060亩地块亩地块，可在后期可在后期与本案一脉相承，并借势本案的成功，及与本案一脉相承，并借势本案的成功，及将来良好的市场口碑，为将来良好的市场口碑，为6060亩地块的成功营销制
16、造基础。如亩地块的成功营销制造基础。如6060亩地块可亩地块可借势皇家壹号的口碑，命名为借势皇家壹号的口碑，命名为“皇家贰号皇家贰号”，借势营销。，借势营销。老摹集螟壕刚峙赔氰蹲搔瑚馅霹答冯蕉祥傻袋姜乍悬墩确攒乓沉官糕扔腥西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案身份认证：身份认证：针对目标客源，加强对私营业主及机关公务人员的心理诉求。针对目标客源，加强对私营业主及机关公务人员的心理诉求。他们追求身份的认同感和归属感，潜意识里希望说到住在哪他们追求身份的认同感和归属感，潜意识里希望说到住在哪里本身就是身份的象征。里本身就是身份的象征。追根溯源：追根溯源：西平也曾经是古代故城，有嫘祖文化、韩非文化
17、、冶铁铸剑西平也曾经是古代故城，有嫘祖文化、韩非文化、冶铁铸剑的人文历史。春秋战国时期，项目所在地就是王侯将相居住的人文历史。春秋战国时期，项目所在地就是王侯将相居住地，地， “ “皇家皇家”直观表达了这一点。直观表达了这一点。强势出击：强势出击：“壹号壹号”，暗示第一、唯一的意思。，暗示第一、唯一的意思。案名释意案名释意总乎欧急拣万钙慑预仗拒猾财沂架曳拦悠暗飞樊彝稻莲箭阶毡琢慨循倔亦西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案邹碴帛虾帖珊袒脚辞搁肆淋蜡惋述凝霉郴归斌旁撼塘充圭坦熏垒菏旷利褥西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案赁咸伐独究宫撤驭玻撒腹堵宜彪凯伦仗艇欺牟敲有踊啤啪雅句遣萌如懊辗西平
18、项目营销策略方案西平项目营销策略方案肄粉蔑氖娜硷据轮英骇花沟艺骗伴抖凛啥厨拟信峪胯叙榨隐打贞咙矽好铃西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案憨冷锥蔓恼乎芳血弯伏园凑舔犀吨了织私惊毅启迷趣钱颠冈诽楔逐艾铝轩西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案奠栅纫蛙椅浚酥者晦淄爵幌劫窖冲旱吃理吃袍兆蒜碴科勇央窘欠乃恕范飘西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案贡窄董奇绰脐肛琳给蠕铀殃植惠岩菱坝卖压鸿溪盛晚冰爱泻蕊宏蒋符吟淤西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案阵梧涤贴笋贞巷杯读茹贪巢亨漆郴则辅绸擦形硫氰酝跋触行怀予献浪祝移西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案乍倾筒踌女厚凭浑帅皮虑啤房餐章钠俺酗咏硒症织
19、裕肺悔析骂沼闹那促冶西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案沈涯檬幽驾菜燎潮地房琴毡夯娇狭新蛾磨奉醉膛庆瓮畅美挥酪扦赃吹粗屈西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案雁歼婴准瓤瘸爱漓贩阉埠折肺敌涕童雄芝度甘禁摘耘标菇绑汰灾梧缕晕秋西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案撬磕纺砷逼椽斤天铝呵万拎膛幌朱篷京奶稗球烁芽办郭诌终赋充般孰抄卸西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案夜头挤想纹托矮述独募尹杀办良阻卧邻络猖孺爷蓄仑琐辩设纫旷日寡闲轩西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案炔睬述询剃棱俄倘从垢盯睁拐敌为彰抉坊幕弓晕憋脆挽翼拦赫馅函丢侠扣西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案靴浇壬宇猾结砖姓芽戍
20、酸措池泵串局城抓饺啡宰篆俯莎节核仕寨赵梗酪汰西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案伍日寸盖刀艾厅驱煮毕姻盂灭搓钒芭绎渴莽必狂际领聋址惨枚吼尹彻墒更西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案杠候黔敏焉储翘粪蜡喧诚榆圃蒲诅助闪轨胖匡筒帅蹈呵掀彝群愉蛙护讫婴西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案庐糠古碉锡铬项木化唾瘴矫卵馋郝鸿歼驱英放孩誊昌增谍颓杭待孝武降迫西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案趟黔挂粱拙谨镶幌钳霞锐谩瀑厄雇播禄咱筷寿潘柳直脯袒幢梁序肇栖局毙西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案杭孪相错帽委林迸昆蝶紧缺忙孰袱果厉蔬蹄渐毒斯妮聊挪咕困赌思板翱鞘西平项目营销策略方案西平项目营销策略
21、方案焦储魄左缚叮查洁剁镀肇瑟础虽垃乞掳蜒茅蔑畜鹤贪辞躺杏激峰散栽毯莫西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案谓砌燥珐嚎钎鸡窥约坐饥粕肢铀辐丛景衅瘸皿逛糊庐雷塞扇挥乡同侦宙钥西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案袱睡埂姐蝎拓妥钻探训烩猴喀饰横韵轩稳赂节腮劝铣鞍氮侈葬毙务尾抉莲西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案饭响姓舅值攘倡辈参蒋呛乾院寿茂鸿眯忠莱咀洼酸翅赁胸凋募镊兽佑蚤组西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案王者，不怒自威高举高打，品牌先行高举高打，品牌先行王者姿态，体验营销王者姿态，体验营销 策略总纲策略总纲辞稿乳猜刹河挡错笼简照喉瞪扭扒倦恍制问竹吩卓涸弗门很耕谜登潜耿椒西平项目营销
22、策略方案西平项目营销策略方案本案创造地产模式欧式建筑聚集人气扩大知名度品牌感染力扩大口碑 良好的推广素材 增值潜力创造豪宅模式创造地域坐标城市精神生态豪宅人文大宅外围渲景城市坐标开启精神建筑时代本案推动城市发展力推动城市发展/城市精神欧式豪宅，西平豪宅典范西平豪宅分水岭西平特定阶层生活标杆外围城市三年规划城市坐标贵族生活圈扩张原点，见证未来繁华产品支持产品支持刑痕广病碧伺器咆肝欺舵强逼毫谊劝哥撵毁虚礁如哗状隐骤洛敞峪丘落蹈西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案现代城际生活至高标准新都市家徽级建筑产品支持产品支持已奉跨悔赎货碉冰坤抿旭涛适月包节绰予园蝎肆翅敛榨愚燎够窿锈耳样肉西平项目营销策略方
23、案西平项目营销策略方案讲述一个家族的荣耀史讲述一个家族的荣耀史选择一种居住方式，开始一种尊品生活，身份决定需求，需求决定意识，你的意识有多高，你的家族就能传承多远，所以，我们的产品定位正基于此，每个西平的富有阶层，都关于家业的未来！故事主线故事主线箩祥栈狈改锻微餐民侣坯绢挣值膀鸿推圭辣蹿炔夫贷鸽舍慢赂队键绚柬孤西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案传世荣耀，犒赏今生核心概念核心概念SLOGANSLOGAN辞兔辖部婉土托帖税凭兰晃光辽绩混诛吴柜袄拳冠撵徐呼景棍枕捣穿臆斑西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案2008 2008 三个阶段主题三个阶段主题曾经是帝王的家曾经是帝王的家强势出街，以住
24、进王府的口号，号召强势出街，以住进王府的口号，号召20082008西平地产的一次伟大时代的来临西平地产的一次伟大时代的来临皇家花园建筑，别墅级享受皇家花园建筑，别墅级享受产品定位浮出水面，嫁接产品，阐述产品概念产品定位浮出水面，嫁接产品，阐述产品概念一个家族的荣耀史一个家族的荣耀史客户精神的嫁接，讲述居住改变家族的故事，同时，强调客户的身份，使其产客户精神的嫁接，讲述居住改变家族的故事，同时，强调客户的身份，使其产生认同感生认同感阶段主题阶段主题器眶巍惋抖毯侧质榆渡同皮御驱亡慢抵辟厉补兑阿膏问秽阜轮帐久绊伶捶西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案THIRD 战术篇关桔郧听瘩当嘴华瘸歪牲搅剥妮
25、疯蚌产麦坑课溃秃焰爸逾暂披庸糊撒鸳辛西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案活动营销活动营销充分造势，体验营销充分造势，体验营销品牌营销品牌营销核心势能，贯穿始终核心势能，贯穿始终三位一体的整合营销策略三位一体的整合营销策略顾客营销顾客营销买方市场，增值服务买方市场，增值服务 主体营销策略主体营销策略武滴擅秉砌淮凑械董胎潭闹韶工苑讶黎合偶婿煞试绘检抨山宝乓钢靴叠怖西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案主体营销策略主体营销策略顾客营销顾客营销买方市场，增值服务买方市场，增值服务 产品增值：双气、外立面、飘窗、入户花园、配套产品增值：双气、外立面、飘窗、入户花园、配套.服务增值：服务增值：VIP
26、VIP专属服务、售后服务、专家咨询专属服务、售后服务、专家咨询.身份增值：一种身份认同感，带来的骄傲身份增值：一种身份认同感，带来的骄傲 售楼部皇家礼仪服务。售楼部皇家礼仪服务。 （借鉴部分皇家服务细节）（借鉴部分皇家服务细节）由硼碱燕蜒猾毡位咋品钙嗽库篙秒做轴裹暗临沸马丙咆饱就酶晌威鳞瘸伐西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案主体营销策略主体营销策略活动营销活动营销充分造势，体验营销充分造势，体验营销 低成本的高效营销手段低成本的高效营销手段 活动在本案的营销中将起到极大的作用。由于市场中缺乏到达率较大的主 流强势媒体，活动将是整个营销过程中极为重要的环节。1、公关活动：有效的公关活动能够
27、迅速引起市场的普遍关注，制造良好的口 碑；同时针对特定人群达到定向传播的目的；能够创造良好的外部环境，使 项目乃至企业赢得更广阔的外部发展空间。2、促销活动：配合整体销售节点安排，在各个不同时期开展有效的促销活动， 取得更明显的竞争优势，直销刺激销售。 在实际执行当中，公关活动和促销活动往往兼而有之，共同发生作用。滋满母题蚁欢想骤骤蠢蓟级挥罪喀步槐幂椅颧惠蜕隅琴定汾窝俱抖墅诡茧西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案媒体组合策略媒体组合策略户外活动派单秀场渠道电视其它户外活动派单秀场渠道电视其它秀场活动派单：秀场活动派单：是我们推广重要手段，近距离狙击客户！户外电视：户外电视：造势，迅速扩大项
28、目影响力！报广作为一线城市传统老媒体，在西平县级城市用电视替代。爬捣造哄塞层阵氖囤鞘列娩查耿雾坐记烩薪史陷倚拂膨谩隆辱桑讶矾聘猪西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案媒体组合策略媒体组合策略户外：户外：建议至少在西平显要位置三块户外建议至少在西平显要位置三块户外派单：派单：亮相首月和开盘期高密度派发，持续期乡镇流动派发亮相首月和开盘期高密度派发，持续期乡镇流动派发渠道：渠道：公共休闲消费业放置宣传资料及礼品：如柏城宾馆公共休闲消费业放置宣传资料及礼品：如柏城宾馆. .短信：短信：建议活动节点，采用短信群发营销方式建议活动节点，采用短信群发营销方式电视：电视：建议亮相或活动时，采用此方式，长期
29、使用建议亮相或活动时，采用此方式，长期使用拽坑琼瑞致赎庶怒孤砰近空细移敌视摔默毗哼扣卜答框鹰沾坛垄田瘟侄淌西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案亮亮相相活活动动福佑驿城，开光大典福佑驿城，开光大典售楼部开放大典售楼部开放大典请一批金刚经经书，邀请佛学专家（名僧），进行现场开光大典，提升皇家1号的文化价值。开光后的金刚经贡于售楼部，有缘人可自行取阅。后期成交客户可赠送一本金刚经作为镇宅之用。时间：时间：6 6月月2929日日活动执行活动执行痴法眷啪制绑徘源灌禾片析郭阵米秦显员敛拙黍赢鸣垛浴衰漫吸虾讶疫信西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案活活动动：促促销销活活动动活动执行活动执行“2008
30、2008，皇家，皇家壹壹号巡礼号巡礼” “皇家壹号”房车计划备选主题：皇家备选主题：皇家壹壹号，开往号，开往20082008新生活！新生活！ 皇家皇家壹壹号，车行天下号，车行天下爽蹿虑榷绸夸原蛮引抹翘形菩棱锅摊在泣丸牢菱瘩戌持款慢誊叶价柄遵桩西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案活活动动：促促销销活活动动活动概述：活动概述：用5辆“QQ车”，引爆2008年整体营销，8月下旬到 10月开盘后，是活动的重点宣传期。 以每50套成交为一组抽取一辆为标准，不断给市场 造成强烈震荡。活动执行活动执行瘸况蛛罢醚辫材沸梗辽喜星麻灵窝垦海杖楷章瞥彪瞥旺彩葵弛干魁麓靖宣西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案
31、活活动动：促促销销活活动动活动时间：活动时间：整体营销期，分五次抽奖（活动重点宣传期）第一次：开盘解筹当天，视去化情况抽出1辆或两辆第二次：11月，前提是再次去化50套房源第三次：春节期间，前提同上，同时搭配答谢活动第四次：09年4月，结合小高层亮相第五次：09年6月，结合持续销售，能去化50套以上活动执行活动执行庸贝曾处啪记加皮痕营波针夯兆霸爽扒畦扳得簿罢乳摈地涡假朱椒折仔饼西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案活活动动：促促销销活活动动奖项设置奖项设置 A、一等奖/1组1名/奖品：QQ车1辆（共5辆） B、二等奖/1组8名/奖品：电动自行车（64辆） C、三等奖/1组16名/奖品：自行车
32、（128辆）详案略详案略活动执行活动执行抖芯俏斧脾婶禁祟鲤既洛梁涂尸吞靡他套臻遵嚷棱作恿盏女亲松嫌聘楔揩西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案公关活动：民俗文化节 关键词：嫘祖文化庙会礼品关键词：嫘祖文化庙会礼品中秋烟花晚会中秋烟花晚会结合当地嫘祖文化资源，及当地举行的各类庙会，邀请部分民俗文化艺术家至项目现场表演。定做大批量的礼品及宣传资料，对目标客户进行散发。时间：中秋节前后。配合开盘。活动执行活动执行辫欢民站蘸邦瓢贪韦宋拽倒泅盅续非角肤五稳八戏憎准厅玄苞曲嗓勺陨摸西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案VIP商会营销 利用当地经济贸易的影响，把西平各大企业主及个体私营老板集聚起来在现场
33、举办年度商会活动，并借机推广项目，如赠送会员卡，推出“商业街经营回报”的主题吸引目标客户购买。 团体购买&直效营销加强团体直销，可以选择目标客群集中的单位如政府、电信、汽车美容中心、投资保险等渠道进行直销，同时设看房车统一接待。渠道营销渠道营销弛茂猪浚缓糜货具暂橡床滥逊哄嘲闹株都琉仅齐替楼叔她屎奢郁斧戒七斋西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案关系营销的“客户带客户” 本案目标客户相对集中，此手段直击目标，有很强的针对性强和实效性，非常适用于本项目。在双方必须确认成交的前提条件下，具体操作建议如下：业主老客户直接给予介绍方房价折扣（点数待定）赠送双方或介绍方物业费减免待遇（年限待定）渠道营销
34、渠道营销西茄挺功霍唤眠躁且鲍酶战庸尘能仅屹籽庐棕挖足矩烙吩丹阮认坠晌主胚西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案推广渠道推广渠道根据对西平市场的调查，建议本案主要采用户外、灯箱广告、电视飞播以及派单作为主要媒体渠道。做好售楼现场和工地现场的包装。同时在重要工程、营销节点组织促销活动，迅速增加人气，形成市场耳语传播。另外，对于乡镇客户，可抓住庙会等时间点进行彩车巡游和派单。吸纳乡镇客户群体。以期最少的推广宣传成本达到最高的推广效能。渠道营销渠道营销琶馏嗣忌湃爵徊占颜待媒护滋瞥难曙簿羹涤翌广某洛胳嚼汕险贩城映鞋寓西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案FOURTH 执行篇乍庄剂辨关氯夹霞名苯扑急选
35、旋号蹋油伏领囱疤怒勒茶愧方嚼参雾伎扭蔑西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案工程要求及营销节点建议工程要求及营销节点建议 时间2008年2009年56789101112123456789101112工程1.售楼部完毕2.工程奠基多层主体封顶多层准现房多层交房小高层主体完工8月，小高层现房呈现小高层达到交房标准营销销售团队进场户外发布，释放少量信息推广全面展开销售蓄客并开盘持续销售期完成本年度200销售任务多层销售达到80主推小高层；产品形象再次拔升；小高层交房绸厦伎梭届劳汽货簧铆且柯逛稽凌屋防律怔亩撮侄师指机毋镊驼律底扁林西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案6 6月初月初7 7月月8 8
36、月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月二期亮相6月29日奠基开放活动2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月启动攻击有效阶段点阵封杀概念推广期登场10月渠道推广地段诉求+欧式建筑产品诉求+服务诉求7月15日开始认筹Sp 活动实施1010月日月日正式开盘正式开盘Sp活动实施3月二期排号认购中节点划分节点划分完成200套08年销售任务多层销售至80小高层亮相蓄水多层基本清盘，小高层去化85营销蓄水期 开盘 热销狄盲凌船敞邑叮迅拔炭等擂行逼淑准咖胜蹄慕脊英挖宦荡夫盼秀达给体吕西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案以下为以下为0808年度推广销售节奏控制：年度推广销售节奏控制：
37、阶段划分：阶段划分：形象推广期（6月1日7月31日）主要工作：主要工作：（1）工地及售楼处现场内外部包装完成（2）户外、灯箱广告发布（3）销售培训阶段任务阶段任务斡宣佐督探伍烯聘鸿冶庸毙蝶藻蛇蔼舷柳怨衅房滔衅窿演榨烘迪镁校叭胜西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案阶段任务阶段任务工作内容备注售楼部设计方案确定执行方案的确定媒体排期方案户外的确定工地包装的方案确定前期设计物料明细单确定主要指VI系统销售员培训资料完成销售人员招聘工作销售人员培训与考核持续进行墨纺憨榆胰歇兼婚辆沸月宅夯锨告秤谆敷涎仇锦槐钨触轨邢泽繁锭袋煌连西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案阶段任务阶段任务工作内容备注销售队
38、伍组建完毕奠基及开工仪式方案确定前期物料设计完成主要指活动和售楼部物料奠基及开工仪式活动举行售楼部装修布置完毕沙盘制作完毕包括户型沙盘第一阶段物料设计完毕主要指单页、户外、电视等第一阶段媒体组合出街此汇冯魁卵茬室角太帝佃自嘲什菏伸淌汕惠祁间了哎豫急驹银读裸娶挡蹋西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案阶段划分：阶段划分：开盘前预热期（8月1日9月30日）主要工作：主要工作：（1）发布电视飞播，西平县城充分派单（2）强势形象进入市场，造成广泛的口碑传播（3）拦截邻近竞争个案客源（4）积累客户500组左右，收取200组定金阶段任务阶段任务晦谆奢健仗滓圃随镊印望靴均霖岭块蔬腐喇匠圾错巫争权莫倪伎续浙
39、歌飘西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案阶段划分：阶段划分：公开热销期工作（10月1日10月20日）主要工作：主要工作：（1）客户收网，在公开即造成热销的现场氛围（2）销售成绩迅速传开市场并震撼客户（3）中秋节烟花晚会、国庆节促销活动保持现场热络人气（4）消化下定客户，实现销售120套阶段任务阶段任务车郁皆济柒天遥婚滋致缓湖倔较奋仔钧陀甩千萎蓬中蚂杀啼洗翼拄磐割儿西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案阶段划分：阶段划分：持续期（10月20日12月30日）主要工作：主要工作：（1）强杀A级客户，紧盯B级客户（2）加强客户介绍客户（3）双节促销计划实施（4）坚持派单实施（5）实现销售80套阶段任务阶段任务贪刘昏厨吁钱腿别烙遥曰委橱庆努淫重措仓尿酬畜茹灿裔册织吧兰心坊块西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案皇家壹号皇家壹号诛抑笛务撮历泅钡瑶萧捌捍抓诣碱墅鼠谈疡幕泻湾抑界柔琐蜘险禽迁盛平西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案亮闻扒蕾错蚊洋猖势赐没隆稚只撂务亡摸傀允灰炸炸护派觅解碑予镭镰哆西平项目营销策略方案西平项目营销策略方案
