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1、受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！谨呈：首开亿信北京榆垡项目市场研究报告北京榆垡项目市场研究报告受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！目目 录录2 23 3项目发展背景分析项目发展背景分析1 1项目定位项目定位项目发展环境分析项目发展环境分析4 4物业发展建议物业发展建议2受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！项目发展背景分析项目发展背景分析宏观经济及房地产市场环境宏观经济及房地产市场环境 北京别墅市场北京别墅市场3受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！宏观经济背景宏观经济背景经济增长速度放缓，周期性下降趋势渐显，国内实体经济将受冲击经济增长速度放缓，周期性下降趋势渐显，国内实体经
2、济将受冲击项目项目2008 2008 年前三季年前三季度度2007 2007 年前三季年前三季度度2007 2007 年增长年增长GDPGDP增速增速9.90%9.90%11.50%11.50%11.90%11.90%对外出口增速对外出口增速22.30%22.30%27.10%27.10%25.70%25.70%全国规模以上工业利润全国规模以上工业利润19.40%19.40%37%37%36.70%36.70%v0808三季度三季度GDPGDP增速增速9.99.9，比上年同期，比上年同期回落回落2.32.3个百分点个百分点；出口增速；出口增速22.322.3，同期同期回落回落4.84.8个百分
3、点个百分点；工业利润增长仅有；工业利润增长仅有19.419.4，同比，同比回落回落17.617.6个百分个百分点点；v从经济运行的周期性规律看，我国此轮经济增长在从经济运行的周期性规律看，我国此轮经济增长在20072007年第二季度已达年第二季度已达到峰值，从第三季度开始步入周期下降阶段，到峰值，从第三季度开始步入周期下降阶段，20082008年美国金融危机导致年美国金融危机导致全球经济亦进入周期性调整；两相叠加，全球经济亦进入周期性调整；两相叠加，我国经济运行的周期性下降特我国经济运行的周期性下降特征已日趋明显征已日趋明显；v 未来一段时间，全球性的经济衰退将未来一段时间，全球性的经济衰退将
4、对国内实体经济进一步产生影响对国内实体经济进一步产生影响，国内金融行业及国内金融行业及房地产、汽车等大宗消费品行业首当其冲房地产、汽车等大宗消费品行业首当其冲。4受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！本轮中国房地产市场调整的主要特征本轮中国房地产市场调整的主要特征规模、价格、投资、需求及预期均出现向下调整规模、价格、投资、需求及预期均出现向下调整全国市场销售规模及各个主要城市的销售规模在全国市场销售规模及各个主要城市的销售规模在0808年三季度持续萎缩年三季度持续萎缩在销售规模调整的同时，各地房价增幅明显放缓，甚至出现下降在销售规模调整的同时，各地房价增幅明显放缓，甚至出现下降v1 1至至8
5、 8月份，全国商品房销售面积为月份，全国商品房销售面积为3.43.4亿平米，同比下降了亿平米，同比下降了13.85%13.85%。v深圳、北京、南京、上海、广州、成都、武汉、天津、无锡、苏州、杭州、大深圳、北京、南京、上海、广州、成都、武汉、天津、无锡、苏州、杭州、大连、郑州等大部分热点城市都不同程度的出现了市场萎缩。连、郑州等大部分热点城市都不同程度的出现了市场萎缩。 v1818个一、二线热点城市个一、二线热点城市1-81-8月份房价同比上涨月份房价同比上涨4.70%4.70%，涨幅比去年下降了，涨幅比去年下降了9 9个百分个百分点。点。v深圳、青岛、武汉、上海、大连、南京和重庆等七个城市房
6、价下降，其他多数深圳、青岛、武汉、上海、大连、南京和重庆等七个城市房价下降，其他多数城市房价持稳，北京涨幅仅为城市房价持稳，北京涨幅仅为2.16%2.16%。 5受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！房地产投资及新开工量虽保持增长，但市场调整压力较大，未来势必出房地产投资及新开工量虽保持增长，但市场调整压力较大，未来势必出现下降现下降购房需求在购房意愿及预期上都已经全面趋于弱化购房需求在购房意愿及预期上都已经全面趋于弱化本轮中国房地产市场调整的主要特征本轮中国房地产市场调整的主要特征规模、价格、投资、需求及预期均出现向下调整规模、价格、投资、需求及预期均出现向下调整v1818月全国商品房新开
7、工面积同比增长月全国商品房新开工面积同比增长13.12%13.12%；房地产投资额同比增速达；房地产投资额同比增速达29.09%29.09%。v表明：第一，房地产市场还没有调整到位，未直接影响投资增长，但已经对新表明：第一，房地产市场还没有调整到位，未直接影响投资增长，但已经对新开工量有一定的影响，增幅较之上半年回落了六个百分点；第二，销售下降，开工量有一定的影响，增幅较之上半年回落了六个百分点；第二，销售下降，供应大幅增长，供大于求态势持续扩大，未来市场调整恐将持续深化。供应大幅增长，供大于求态势持续扩大，未来市场调整恐将持续深化。 v各地购房投资开始全面退潮；另一方面正常的居住需求受制于高
8、房价也趋于萎各地购房投资开始全面退潮；另一方面正常的居住需求受制于高房价也趋于萎蘼。蘼。v预期房价会继续上涨的比例持续下降，已经远低于认为房价会下降的比例，绝预期房价会继续上涨的比例持续下降，已经远低于认为房价会下降的比例，绝大部分消费者都认为房市已明显进入调整阶段；大部分消费者都认为房市已明显进入调整阶段；6受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！本轮房地产市场的调整与以往明显不同本轮房地产市场的调整与以往明显不同整体市场将从短期观望性质的波动，演变成中长周期趋势性的修正整体市场将从短期观望性质的波动，演变成中长周期趋势性的修正v20062006年和年和20072007年中期，在相关调控政策
9、出台之际，由于消费端对政策效果的观望情年中期，在相关调控政策出台之际，由于消费端对政策效果的观望情绪，市场也不同程度地出现了波动，但没有改变市场向上运行的既有趋势。绪，市场也不同程度地出现了波动，但没有改变市场向上运行的既有趋势。v不同于以往，目前影响房地产市场发展的宏观经济、供求关系、政策导向、消费预不同于以往，目前影响房地产市场发展的宏观经济、供求关系、政策导向、消费预期等关键因素均已发生重大变化，期望市场再次在短期内重新走强并不现实。期等关键因素均已发生重大变化，期望市场再次在短期内重新走强并不现实。v市场调整走势将至少维持到市场调整走势将至少维持到20092009年上半年，甚至有看法认
10、为到年上半年，甚至有看法认为到20102010年以后才有望出年以后才有望出现复苏。现复苏。 调整范围将从中心城市局部性的调整，演变成为全国性的市场调整调整范围将从中心城市局部性的调整，演变成为全国性的市场调整v截止截止20082008年三季度，全国主要城市的宏观市场指标都已经发出了调整的信号，尽管年三季度，全国主要城市的宏观市场指标都已经发出了调整的信号，尽管各个城市在调整的步调和形式上有所不同，但未来必将向相近方向调整各个城市在调整的步调和形式上有所不同，但未来必将向相近方向调整通过上述特征，我们认为市场调整有以下两个变化通过上述特征，我们认为市场调整有以下两个变化对本轮中国房地产市场调整的
11、基本判断对本轮中国房地产市场调整的基本判断7受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！对近期救市政策的评估对近期救市政策的评估实质性意义有限，短期内可能会导致观望加重，后期实质性政策有期可望实质性意义有限，短期内可能会导致观望加重，后期实质性政策有期可望政策政策 影响影响 对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税1%； 1.非普通住宅项目不受影响对个人销售或购买住房暂免征收印花税； 2.普通住宅，首次购房90平米以下降价0.5对个人销售住房暂免征收土地增值税。 3.普通住宅，首次购房90平米以上，降价10，享受优惠利率；地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。 4.普通住宅，二次购房，降
12、价10，享受优惠利率首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其利率下限为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。 5.公积金贷款减少月供负担；下调个人住房公积金贷款利率0.27个百分点。 6.为地方政策预留空间普通住宅标准指房屋建筑面积小于普通住宅标准指房屋建筑面积小于140140平米，建筑容积率在平米，建筑容积率在1.01.0以上，房屋交易价格低于同级别土以上，房屋交易价格低于同级别土地上交易价格的地上交易价格的1.21.2倍。倍。v从政策的扶持力度看，相当有限，但政策具有相当强的指引性，重点鼓从政策的扶持力度看，相当有限，但政策具有相当强的指引性，重点鼓励普通住房的发展；
13、励普通住房的发展；v由于政策实质性意义有限，导致市场对政策预期加重，短期内观望可能由于政策实质性意义有限，导致市场对政策预期加重，短期内观望可能会加强，导致成交下降；会加强，导致成交下降；v一旦观望进一步增强，必然会导致更加有实质性意义的政策出台。一旦观望进一步增强，必然会导致更加有实质性意义的政策出台。8受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！北京商品房市场的供应状况北京商品房市场的供应状况预售供应量依然有所增长预售供应量依然有所增长08080808年北京商品房及商品住宅批售面积图年北京商品房及商品住宅批售面积图年北京商品房及商品住宅批售面积图年北京商品房及商品住宅批售面积图v0808年三季
14、度商品房累计批准预售规模年三季度商品房累计批准预售规模15131513万平米万平米, ,同比增长同比增长5.99%5.99%；商品；商品住宅的累计预售供应量为住宅的累计预售供应量为1139.071139.07万平米万平米, ,同比增长同比增长14.97%14.97%。v其中其中, ,第三季度供应的增长，很大一部分来自限价房的集中上市，约占当第三季度供应的增长，很大一部分来自限价房的集中上市，约占当季供应的季供应的24%24%。9受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！北京商品房市场的供应状况北京商品房市场的供应状况潜在供应面积明显增长潜在供应面积明显增长历年北京经营性用地成交图历年北京经营性用
15、地成交图历年北京经营性用地成交图历年北京经营性用地成交图v供地的规划建筑面积为供地的规划建筑面积为10371037万平米，已达到万平米，已达到0707年全年总成交规划建筑面年全年总成交规划建筑面积的积的84%84%，同比增长，同比增长164%164%；10受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！北京商品房市场的供应状况北京商品房市场的供应状况开工节奏明显开始放缓开工节奏明显开始放缓历年北京商品房新开工量及增速图历年北京商品房新开工量及增速图历年北京商品房新开工量及增速图历年北京商品房新开工量及增速图v0808年年1-31-3季度，全市商品房新开工面积季度，全市商品房新开工面积1507.2150
16、7.2万平方米，由万平方米，由1-81-8月增长月增长12.2%12.2%转为同比下降转为同比下降1.5%1.5%。其中，住宅新开工面积。其中，住宅新开工面积1017.81017.8万平方米，增长万平方米，增长2.3%2.3%，比，比1-81-8月回落月回落16.216.2个百分点。个百分点。11受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！北京商品房市场的销售状况北京商品房市场的销售状况销售规模继续萎缩销售规模继续萎缩08080808年北京商品房及商品住宅预售面积图年北京商品房及商品住宅预售面积图年北京商品房及商品住宅预售面积图年北京商品房及商品住宅预售面积图v0808年年1-91-9月份北京商品
17、房预售成交月份北京商品房预售成交778778万平米，同比下降万平米，同比下降45.28%45.28%；其中商；其中商品住宅预售成交品住宅预售成交567567万平米，同比下降万平米，同比下降49.58%49.58%；v同时，在三季度的成交当中还有相当比例的限价房。同时，在三季度的成交当中还有相当比例的限价房。12受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！08080808年北京商品房预售均价图年北京商品房预售均价图年北京商品房预售均价图年北京商品房预售均价图北京商品房市场的销售均价北京商品房市场的销售均价预售均价增幅趋缓，进入高位震荡期预售均价增幅趋缓，进入高位震荡期v0808年年1-91-9月份北
18、京商品住宅预售均价接近月份北京商品住宅预售均价接近1400014000元元/ /平米。平米。v虽然上半年预售均价还有虽然上半年预售均价还有9%9%左右的同比增长，但增速已经明显放缓，同左右的同比增长，但增速已经明显放缓，同时从环比角度上看，时从环比角度上看，4 45 5月份预售均价环比甚至出现明显下降。月份预售均价环比甚至出现明显下降。13受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！小结小结2008年以来，宏观经济形势的变化及政策的持续性紧缩推动中国房地产市场进入了一个中长期的，全国性的调整阶段； 本轮房地产的调整更深刻的原因本轮房地产的调整更深刻的原因本轮房地产的调整更深刻的原因本轮房地产的调整
19、更深刻的原因是整体经济的周期性调整！是整体经济的周期性调整！是整体经济的周期性调整！是整体经济的周期性调整！进入08年以来北京供应指标明显好转，而销售规模却出现大规模萎缩，供需关系出现逆转； 供应放量，需求紧缩将导致北京供应放量，需求紧缩将导致北京供应放量，需求紧缩将导致北京供应放量，需求紧缩将导致北京市市场未来竞争空前激烈！市市场未来竞争空前激烈！市市场未来竞争空前激烈！市市场未来竞争空前激烈！08年三季度北京房价增幅出现明显放缓，同比房价虽然还有一定幅度的上涨，但增幅已经明显放缓，环比房价甚至出现了负增长。 房价已经进入高位震荡期，并即房价已经进入高位震荡期，并即房价已经进入高位震荡期，并
20、即房价已经进入高位震荡期，并即将进入下降通道！将进入下降通道！将进入下降通道！将进入下降通道！在宏观经济整体面临调整，经济增长的高点已过的背景下，地产市场在政在宏观经济整体面临调整，经济增长的高点已过的背景下，地产市场在政在宏观经济整体面临调整，经济增长的高点已过的背景下，地产市场在政在宏观经济整体面临调整，经济增长的高点已过的背景下，地产市场在政策调控下已首当其冲进入调整期，期待市场重新走强需要更长的周期！策调控下已首当其冲进入调整期，期待市场重新走强需要更长的周期！策调控下已首当其冲进入调整期，期待市场重新走强需要更长的周期！策调控下已首当其冲进入调整期，期待市场重新走强需要更长的周期！1
21、4受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！项目发展背景分析项目发展背景分析宏观经济及房地产市场环境宏观经济及房地产市场环境 北京别墅市场分析北京别墅市场分析 15受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！别墅市场整体成交情况别墅市场整体成交情况v北京别墅均价已达到北京别墅均价已达到1968719687元元/ /平米；平米；v平均单套面积为平均单套面积为328328平米；平米；v北京别墅的平均置业门槛：北京别墅的平均置业门槛：646646万元万元/ /套。套。成交套数成交套数成交面积成交面积销售额销售额平均单价平均单价套均面积套均面积套均总价套均总价25542554838585.8838585.8
22、1650955.81650955.819687 19687 328 328 646 646 16受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！分总价区间成交情况分总价区间成交情况价格区间价格区间成交套数成交套数套数比套数比成交面积成交面积面积比面积比平均单价平均单价套均面积套均面积套均总价套均总价300万以下47618.6%100301.1912.0%10477 211 221 300500万65825.8%163635.0319.6%15239 249 379 500800万84833.2%275914.3733.0%20013 325 651 8001000万34713.6%129400.961
23、5.5%23148 373 863 10002000万1315.1%77163.519.2%23853 589 1405 2000万以上933.6%90089.3810.8%27053 969 2621 市场主流别墅的成交总价集中在市场主流别墅的成交总价集中在800800万元以下万元以下17受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！分总价区间成交情况分总价区间成交情况最集中的别墅单套成交总价集中在最集中的别墅单套成交总价集中在320380320380万和万和580600580600万万v在北京成交别墅的散点分布图中，可以清晰的发现，最为集中的在北京成交别墅的散点分布图中，可以清晰的发现，最为集中
24、的成交总价区间为成交总价区间为320-380320-380万和万和580-600580-600万；万；18受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！分总价区间成交情况分总价区间成交情况v300300万以下的产品，集中分布在怀柔、大兴、通州等非主流别墅区；万以下的产品，集中分布在怀柔、大兴、通州等非主流别墅区；v300300万以上的产品几乎全部分布在顺义、海淀、昌平等主流别墅区；万以上的产品几乎全部分布在顺义、海淀、昌平等主流别墅区；在成交总价的行政区域分布上，在成交总价的行政区域分布上，300300万为一个分水岭万为一个分水岭19受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！分面积区间成交情况分面积区
25、间成交情况面积区间面积区间成交套数成交套数套数比套数比成交面积成交面积面积比面积比平均单价平均单价套均面积套均面积套均总价套均总价300平米以下141355%317666.6138%19105 225 430 300-500平米94937%359162.4143%18158 378 687 500-800平米893%58515.957%21551 657 1417 800平米以上1034%103240.7912%25744 1002 2580 500500平米以下产品占据着市场成交主流，平米以下产品占据着市场成交主流，300300平米以下的超过总成交套数的一半平米以下的超过总成交套数的一半20
26、受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！v其中其中300300平米以下的产品较之平米以下的产品较之300300500500平米的产品，其价格实现度平米的产品，其价格实现度略高。略高。分面积区间成交情况分面积区间成交情况500500平米以下的别墅成交价格低于市场平均值平米以下的别墅成交价格低于市场平均值21受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！v500500平米以上的大户型产品仍分布在顺义、昌平等传统主流别墅区；平米以上的大户型产品仍分布在顺义、昌平等传统主流别墅区；分面积区间成交情况分面积区间成交情况大户型产品仍集中分布在传统别墅板块大户型产品仍集中分布在传统别墅板块22受人之托，忠人之事！
27、受人之托，忠人之事！目目 录录2 23 3项目发展背景分析项目发展背景分析1 1项目定位项目定位项目发展环境分析项目发展环境分析4 4物业发展建议物业发展建议23受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！项目发展环境分析项目发展环境分析区域现状与发展规划区域现状与发展规划 竞争市场分析竞争市场分析 典型个案分析典型个案分析 区域客户研究区域客户研究 24受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！区域交通现状区域交通现状v项目所在榆垡镇位于京开高速北京境内南端，距天安门车程约项目所在榆垡镇位于京开高速北京境内南端，距天安门车程约5050分钟，分钟，但通勤成本高，单次往返过路费需但通勤成本高，单次往返
28、过路费需4040元。元。v京开高速北京段北起玉泉营立交桥，南至北京与河北固安县交界处的固京开高速北京段北起玉泉营立交桥，南至北京与河北固安县交界处的固安大桥，全长安大桥，全长4242公里，未来将南至河南省开封市，总长将达到公里，未来将南至河南省开封市，总长将达到670670公里。公里。区域交通通达性好，京开高速贯通后，将成为京南门户区域交通通达性好，京开高速贯通后，将成为京南门户25受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！区域产业现状区域产业现状v目前榆垡现状仍以农产品生产加工为主，企业以食品加工和家具建材目前榆垡现状仍以农产品生产加工为主，企业以食品加工和家具建材类企业为主，集中分布在京开高
29、速西侧的榆垡工业集中区。类企业为主，集中分布在京开高速西侧的榆垡工业集中区。产业现状落后，第一产业为主产业现状落后，第一产业为主26受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！区域配套情况区域配套情况v区域内城市级生活配套缺乏，商业方面仅有一家物美综合超市，且规区域内城市级生活配套缺乏，商业方面仅有一家物美综合超市，且规模档次均较低。模档次均较低。v其他如万国竞技场等项目发展、经营状况均不佳。其他如万国竞技场等项目发展、经营状况均不佳。物美综合超市：位于榆垡路（京开高物美综合超市：位于榆垡路（京开高速西侧），椿榕园小区综合楼；速西侧），椿榕园小区综合楼；榆垡中学：占地面积榆垡中学：占地面积1071
30、07亩，建筑面亩，建筑面积近积近3.53.5万平米，现有万平米，现有4242个教学班，个教学班，近近17001700名学生，名学生，240240名教职工；名教职工；北京黄埔大学：是一所以自考助学为北京黄埔大学：是一所以自考助学为主的民办院校，招生情况不佳，在校主的民办院校，招生情况不佳，在校师生规模不大。师生规模不大。生活配套缺乏，档次较低生活配套缺乏，档次较低27受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！区域景观资源区域景观资源v区域周边无独占性的景观资源，北京野生动物园与万亩梨园等均属于区域周边无独占性的景观资源，北京野生动物园与万亩梨园等均属于地标性的普通资源。地标性的普通资源。北京野生动
31、物园：国内规模最大的动北京野生动物园：国内规模最大的动物园之一，饲养展出的动物共计物园之一，饲养展出的动物共计200200余余种种1000010000余只，其中国家一级保护种类余只，其中国家一级保护种类5454种，二级保护种类种，二级保护种类6262种，国外引进种，国外引进动物动物4242种。内设有中国濒危野生动物种。内设有中国濒危野生动物研究中心，拥有全世界最大的金丝猴研究中心，拥有全世界最大的金丝猴繁育研究基地，是一家集动物展示、繁育研究基地，是一家集动物展示、动物保护、科普教育、科学研究于一动物保护、科普教育、科学研究于一体的机构。体的机构。山、水景观资源匮乏，野生动物公园仅能起到地标作
32、用山、水景观资源匮乏，野生动物公园仅能起到地标作用28受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！区域现状小结区域现状小结区域交通通达性较好，与北京市区的交通联系紧密，但区域交通通达性较好，与北京市区的交通联系紧密，但通勤成本较高；通勤成本较高；区域内缺少城市生活配套，独占性资源匮乏；区域内缺少城市生活配套，独占性资源匮乏；区域内区域内产业及人群产业及人群与北京市区的联系较弱，为典型的城与北京市区的联系较弱，为典型的城市远郊区县的城镇面貌市远郊区县的城镇面貌。29受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！北京城市规划北京城市规划v榆垡位于大兴区南部，东邻河北省廊坊市，南接河北省固安县，西靠榆垡位于大
33、兴区南部，东邻河北省廊坊市，南接河北省固安县，西靠河北省涿州市，北接庞各庄镇，处于北京西部生态带上。河北省涿州市，北接庞各庄镇，处于北京西部生态带上。南中轴线，西部生态带南中轴线，西部生态带30受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！北京城市规划北京城市规划v重点建设国家级农产品加工业示范基地重点建设国家级农产品加工业示范基地，以万亩生态旅游区为基础，以万亩生态旅游区为基础，以北京野生动物园和其他娱乐项目为核心，结合永定河绿色生态带，以北京野生动物园和其他娱乐项目为核心，结合永定河绿色生态带，发展会展、休闲、娱乐、康体等休闲旅游娱乐业发展会展、休闲、娱乐、康体等休闲旅游娱乐业，完成北京育才小学
34、，完成北京育才小学榆垡分校等公共配套设施建设，榆垡分校等公共配套设施建设，建设京南旅游休闲生态新镇建设京南旅游休闲生态新镇。同时，。同时，辐射带动礼贤镇南部发展。辐射带动礼贤镇南部发展。大兴区十一五规划对榆垡的发展定位大兴区十一五规划对榆垡的发展定位31受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！第二机场规划第二机场规划v首都第二机场将于首都第二机场将于20102010年前动工，大致选址范围应在京津之间，都与年前动工，大致选址范围应在京津之间，都与本项目较为接近，而北京地界的备选地址据透露在大兴区礼贤镇，与本项目较为接近，而北京地界的备选地址据透露在大兴区礼贤镇，与本项目紧邻。本项目紧邻。选址工作
35、已经过选址、预备性调研、可行性研究等三个阶段，已于今年选址工作已经过选址、预备性调研、可行性研究等三个阶段，已于今年9 9月底上报国月底上报国务院，目前在等待上级部门批复。务院，目前在等待上级部门批复。备选地址已确定在北京南侧，基本圈定北京大兴、天津武清、河北廊坊三个区域。备选地址已确定在北京南侧，基本圈定北京大兴、天津武清、河北廊坊三个区域。大兴新城规划大兴新城规划：“做好第二机场落户大兴的准备，预留足够的用地，适时开展做好第二机场落户大兴的准备，预留足够的用地，适时开展与新空港配套的集疏运交通设施建设的规划准备工作。与新空港配套的集疏运交通设施建设的规划准备工作。”第二机场或将落户大兴第二
36、机场或将落户大兴礼贤镇礼贤镇榆垡镇榆垡镇32受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！榆垡镇镇域规划（榆垡镇镇域规划（2005-20202005-2020）v榆垡新市镇的规划主要由榆垡新市镇的规划主要由“工业用地区、旅游度假区、高档住宅区和工业用地区、旅游度假区、高档住宅区和综合配套区综合配套区”四个板块构成，规划面积四个板块构成，规划面积16491649公顷，为市镇核心区。公顷，为市镇核心区。v其周边近万公顷范围的农田、林地，既是相关产业的资源腹地，又是其周边近万公顷范围的农田、林地，既是相关产业的资源腹地，又是构成中心城镇的自然生态支撑系统。构成中心城镇的自然生态支撑系统。工业、旅游、住宅、
37、配套四大板块工业、旅游、住宅、配套四大板块33受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！v上图为本次规划的镇区范围。优先发展公共设施是本次规划的宗旨，上图为本次规划的镇区范围。优先发展公共设施是本次规划的宗旨，公共设施用地主要结合居住区布置，尽量使其服务半径覆盖全镇域。公共设施用地主要结合居住区布置，尽量使其服务半径覆盖全镇域。v在本次规划后结合专项规划进行公共设施空间布局分析，保证公共设在本次规划后结合专项规划进行公共设施空间布局分析，保证公共设施用地的落实，切实做到公共设施先行。施用地的落实，切实做到公共设施先行。镇域规划范围结合居住区，优先发展公共设施镇域规划范围结合居住区，优先发展公共设
38、施榆垡镇镇域规划（榆垡镇镇域规划（2005-20202005-2020）34受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！v产业发展是榆垡镇在当前乃至以后相当长时段的重点内容，工业是榆产业发展是榆垡镇在当前乃至以后相当长时段的重点内容，工业是榆垡镇的主导产业之一，本次规划在原有工业区的基础上扩大了用地规垡镇的主导产业之一，本次规划在原有工业区的基础上扩大了用地规模，总用地模，总用地336336公顷。公顷。产业用地规划在原有工业区基础上扩大规模产业用地规划在原有工业区基础上扩大规模榆垡镇镇域规划（榆垡镇镇域规划（2005-20202005-2020）35受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！v居住用
39、地主要集中在镇区北侧，以原京开路为界，西侧主要是一般住居住用地主要集中在镇区北侧，以原京开路为界，西侧主要是一般住宅，东侧为高档小区，是经北京市人民政府批准的北京南郊唯一一个宅，东侧为高档小区，是经北京市人民政府批准的北京南郊唯一一个符合市政府控规的高档住宅区，总居住用地为符合市政府控规的高档住宅区，总居住用地为188188公顷。公顷。居住用地规划南郊唯一符合市政府控规的高档住宅区居住用地规划南郊唯一符合市政府控规的高档住宅区榆垡镇镇域规划（榆垡镇镇域规划（2005-20202005-2020）36受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！v城市发展备用地主要是为应对城市未来发展的不确定性而存储
40、的备用城市发展备用地主要是为应对城市未来发展的不确定性而存储的备用土地，在城市按预期发展的情况下，城市发展备用地应保持其现状用土地，在城市按预期发展的情况下，城市发展备用地应保持其现状用地功能，本次规划城市发展备用地共地功能，本次规划城市发展备用地共460460公顷。公顷。 发展备用地规划保持其现状用地功能发展备用地规划保持其现状用地功能榆垡镇镇域规划（榆垡镇镇域规划（2005-20202005-2020）37受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！产业规划情况产业规划情况榆垡镇国家级农产品加工业示范基地榆垡镇国家级农产品加工业示范基地 规划面积规划面积43004300亩，亩， 2004200
41、4年被确定，目标是建成一个供应首都市场、辐年被确定，目标是建成一个供应首都市场、辐射华北地区、面向国际化的现代农产品加工业基地。至今已有射华北地区、面向国际化的现代农产品加工业基地。至今已有4545家企业落家企业落户，其中农产品加工及关联企业户，其中农产品加工及关联企业2727家，主要是以李记酱菜、申安梨汁为代家，主要是以李记酱菜、申安梨汁为代表的劳动力密集型企业；以牧洋园肠衣、哈比特食品为代表的生物工程外表的劳动力密集型企业；以牧洋园肠衣、哈比特食品为代表的生物工程外向型企业；以嘉亮林海农机制造有限公司为代表的农产品加工机械设备制向型企业；以嘉亮林海农机制造有限公司为代表的农产品加工机械设备
42、制造企业。造企业。中关村科技园区榆垡高新技术产业基地中关村科技园区榆垡高新技术产业基地 规划面积规划面积4 4平方公里，平方公里，20082008年年3 3月成为中关村科技园区的产业基地，目月成为中关村科技园区的产业基地，目前已累计投入建设资金前已累计投入建设资金4 4亿元。入区企业亿元。入区企业5050家，形成了以节能环保产业、家，形成了以节能环保产业、农产品加工业和现代制造业为主导的高新技术产业集群，入园企业可享受农产品加工业和现代制造业为主导的高新技术产业集群，入园企业可享受中关村科技园区产业联盟、开放实验室、创业投资、信用担保等产业投融中关村科技园区产业联盟、开放实验室、创业投资、信用
43、担保等产业投融资等方面的政策支持。资等方面的政策支持。产业规划已明晰，亟待形成规模效应产业规划已明晰，亟待形成规模效应v国家级农产品加工示范基地与高新技术产业基地均已得到政策支持，国家级农产品加工示范基地与高新技术产业基地均已得到政策支持，并已形成一定规模，但目前还缺少知名企业、实力企业的入驻，未来并已形成一定规模，但目前还缺少知名企业、实力企业的入驻，未来应仍有一定发展空间。应仍有一定发展空间。38受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！区域规划小结区域规划小结中长远景较好、短期缺乏支持中长远景较好、短期缺乏支持本区域中、长期发展远景较好；本区域中、长期发展远景较好；短期内对本项目的发展支持
44、偏弱。短期内对本项目的发展支持偏弱。v重点小城镇、第二机场的规划，特别是京开高速贯通后更将带来高重点小城镇、第二机场的规划，特别是京开高速贯通后更将带来高速沿线产业带效应；速沿线产业带效应；v镇域规划规划清晰，政府支持到位的话，该区域未来或将形成一个镇域规划规划清晰，政府支持到位的话，该区域未来或将形成一个特色鲜明生态型、科技型的新兴产业区域。特色鲜明生态型、科技型的新兴产业区域。v上述规划的落实尚需时日，大多在项目运作周期之外，短期内区域上述规划的落实尚需时日，大多在项目运作周期之外，短期内区域仍缺乏有效的支撑。仍缺乏有效的支撑。39受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！项目发展环境分析项
45、目发展环境分析区域现状与发展规划区域现状与发展规划 竞争市场分析竞争市场分析 典型个案分析典型个案分析 区域客户研究区域客户研究40受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！本案竞争市场界定本案竞争市场界定本案处于非主流别墅板块，项目稀少，可参考价值较低，竞争板块应界定本案处于非主流别墅板块，项目稀少，可参考价值较低，竞争板块应界定为北京市边远、非主流板块为北京市边远、非主流板块区域的价格实现水平有限，区域的价格实现水平有限，300300万为明显的分界点，竞争对象应界定为万为明显的分界点，竞争对象应界定为300300万万元以下项目元以下项目北京六环外，主力总价北京六环外，主力总价300300万元
46、以下别墅万元以下别墅41受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！琉璃湖别墅琉璃湖别墅渡外云居渡外云居加州水郡加州水郡青龙湖别墅青龙湖别墅中体奥林匹克中体奥林匹克靠山居艺墅靠山居艺墅原乡墅原乡墅温泉馨苑温泉馨苑原乡美利坚原乡美利坚龙聚山庄龙聚山庄山水墅山水墅龙山新新家园龙山新新家园驭水山居驭水山居塞班假日塞班假日汤汤HOUSEHOUSE赏星悦木赏星悦木碧水花园碧水花园茉莉山庄茉莉山庄易郡易郡和安花园和安花园盛通绿色家园盛通绿色家园大运河孔雀城大运河孔雀城美壹栋美壹栋尚东庭尚东庭珠江国际城珠江国际城独墅逸致独墅逸致孔雀城孔雀城果岭假日果岭假日翡翠城（新）翡翠城（新）以独栋为主以独栋为主以联排为主以
47、联排为主以叠拼为主以叠拼为主项目分布项目分布42受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！区域区域项目名称项目名称物业类型物业类型开盘时间开盘时间规模规模容积率容积率面积区间面积区间 （平米）（平米）单价区间单价区间 （元（元/ /平米）平米）总价区间总价区间（万元）（万元）密云密云赏星悦木独栋2004-8-16建筑面积：40000平米;共153套 0.353406300220碧水花园独栋2005-1建筑面积：100000平米;共800户1.32503506800170238茉莉山庄独栋2003-9-6建筑面积：4.28万平米,别墅部分12万平方米 0.232243609000200324通州通
48、州盛通绿色家园独栋2001-8-1建筑面积：10万平米;共430套0.522403708600200320美壹栋联排2003-6-15建筑面积：140000平米0.483007500230尚东庭联排、叠拼2005-6-11建筑面积：128152.8平米；其中联排共418套，叠拼共168套0.93联排：185238叠拼：180联排：13000叠拼：8000联排：240300叠拼：144珠江国际城联排、叠拼2004-8-1建筑面积：100万平米 1.02联排：303叠拼：170-230联排：8300叠拼：10000联排：250叠拼：170-230北京北京300300万以下别墅基本信息万以下别墅基本
49、信息表一表一43受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！区域区域项目名称项目名称物业类型物业类型开盘时间开盘时间规模规模容积率容积率面积区间面积区间 （平米）（平米）单价区间单价区间 （元（元/ /平米）平米）总价区间总价区间（万元）（万元）大兴大兴果岭假日联排2006-1-20建筑面积：一期8.5万平米;共120栋别墅1.3200-26010000200260翡翠城（新）联排2008-12建筑面积：约15万平米1.27昌平昌平汤HOUSE联排、叠拼2004-6-12建筑面积：15.35万平米；一期368户二期276户0.83联排：200-260叠拼：140-220联排：14000叠拼：100
50、00联排：280-360叠拼：140-220顺义顺义易郡独栋2004-11-28建筑面积：83500平方米;共350套0.32303688693200320丰台丰台中体奥林匹克花园叠拼2005-11-26建筑面积：约30万平米118020011000198220靠山居艺墅叠拼2004-10-12建筑面积：135040.9平米0.605 16019010000160-190北京北京300300万以下别墅基本信息万以下别墅基本信息表二表二44受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！区域区域项目名称项目名称物业类型物业类型开盘时间开盘时间规模规模容积率容积率面积区间面积区间 （平米）（平米）单价区间
51、单价区间 （元（元/ /平米）平米）总价区间总价区间（万元）（万元）房山房山琉璃湖别墅独栋、联排2006-5-8建筑面积：52543平米；一期83套，二期118套0.379 独栋：347联排：272独栋：7000联排：6000独栋：240联排：163渡外云居独栋2006-7-22建筑面积：28000平方米;共91套0.37193-3267500140240加州水郡联排2005-10-15建筑面积：138万平方米0.6524040010453240400青龙湖别墅联排2004-5-1建筑面积：9100平方米1265-3385170137-175燕郊燕郊和安花园独栋2001-8-18建筑面积：21
52、5000平米；共614套0.38 302-32911000330360北京北京300300万以下别墅基本信息万以下别墅基本信息表三表三45受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！区域区域项目名称项目名称物业类型物业类型开盘时间开盘时间规模规模容积率容积率面积区间面积区间 （平米）（平米）单价区间单价区间 （元（元/ /平米）平米）总价区间总价区间（万元）（万元）延庆延庆原乡墅独栋2006-6-18建筑面积：15000平米；共60套0.2824027029807080温泉馨苑独栋、联排2005-10-15建筑面积：39000平米；别墅32套0.8独栋：530联排：236独栋：5800联排：550
53、0独栋：307联排：130原乡美利坚独栋2005-10-18建筑面积：18万平米；共700余套0.181303209800127313龙聚山庄独栋、联排2001-10-1建筑面积：13万平米；其中别墅共258套0.38独栋：260-480联排：201独栋：7000联排：4000独栋：180330联排：80北京北京300300万以下别墅基本信息万以下别墅基本信息表四表四46受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！区域区域项目名称项目名称物业类型物业类型开盘时间开盘时间规模规模容积率容积率面积区间面积区间 （平米）（平米）单价区间单价区间 （元（元/ /平米）平米）总价区间总价区间（万元）（万元）
54、怀柔怀柔山水墅独栋、联排2004-10-15 建筑面积：23877平米；其中31套独栋0.36独栋：313联排：302独栋：10000联排;6600独栋：313联排：200驭水山居独栋2000-6-15建筑面积：88000平米0.22150起600090起龙山新新家园独栋2004-3总建筑面积:360000平方米0.4724037011000260400塞班假日联排2005-5-28建筑面积：41000平米；114套0.64233-3305800135-190香河香河大运河孔雀城独栋、联排、叠拼2008-5建筑面积：365835平米1独栋：330-350联排：180-330叠拼：160-180
55、95-300固安固安孔雀城独栋、联排、叠拼2006-9-16共400套0.49独栋：270-350联排：190-230叠拼：160-330独栋：7000联排：6500叠拼：4100独栋：200-260联排：120-150叠拼：57-135北京北京300300万以下别墅基本信息万以下别墅基本信息表五表五47受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！v如图所示，独栋如图所示，独栋别墅的面积区间别墅的面积区间主要集中在主要集中在250-250-350350平米。平米。主力总价主力总价300300万以下万以下独栋独栋项目概况项目概况面积区间面积区间48受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！v如图所示，
56、独栋别如图所示，独栋别墅的单价主要集墅的单价主要集中在中在6000600080008000元元/ /平米。平米。主力总价主力总价300300万以下万以下独栋独栋项目概况项目概况单价区间单价区间49受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！v如图所示，独如图所示，独栋别墅的总价栋别墅的总价区间主要集中区间主要集中在在200200320320万万元元/ /套。套。主力总价主力总价300300万以下万以下独栋独栋项目概况项目概况总价区间总价区间50受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！v如图所示，联排如图所示，联排别墅的面积区间别墅的面积区间主要集中在主要集中在200-200-300300平米。平米
57、。主力总价主力总价300300万以下万以下联排联排项目概况项目概况面积区间面积区间51受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！v如图所示，联如图所示，联排别墅的单价排别墅的单价主要集中在主要集中在6000600075007500元元/ /平米。平米。主力总价主力总价300300万以下万以下联排联排项目概况项目概况单价区间单价区间52受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！v如图所示，联如图所示，联排别墅的总价排别墅的总价区间主要集中区间主要集中在在180180300300万万元元/ /套。套。主力总价主力总价300300万以下万以下联排联排项目概况项目概况总价区间总价区间53受人之托，忠人之事
58、！受人之托，忠人之事！竞争市场小结竞争市场小结在售在售300300万以下经济型别墅主要分布在万以下经济型别墅主要分布在6 6环以外的非传统环以外的非传统别墅板块，怀柔、密云、延庆、房山等区域较为集中别墅板块，怀柔、密云、延庆、房山等区域较为集中绝大多数项目都分布在交通干道沿线或拥有独特景观资绝大多数项目都分布在交通干道沿线或拥有独特景观资源的区域源的区域产品主要以独栋为主，随着别墅用地的进一步限制，未产品主要以独栋为主，随着别墅用地的进一步限制，未来将以混合型低密度产品供应为主来将以混合型低密度产品供应为主独栋产品的价格实现比联排产品的价格实现高约独栋产品的价格实现比联排产品的价格实现高约15
59、001500元元左右左右54受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！项目发展环境分析项目发展环境分析区域现状与发展规划区域现状与发展规划 竞争市场分析竞争市场分析 典型个案分析典型个案分析 区域客户研究区域客户研究 55受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！典型个案分布典型个案分布龙熙顺景龙熙顺景富力丹麦小镇富力丹麦小镇独墅逸致独墅逸致孔雀城孔雀城本案本案56受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！孔雀城孔雀城项目概况项目概况v位置：京开高速，永定河固安大桥西南位置：京开高速，永定河固安大桥西南v规模：共约规模：共约20002000多套；多套；v容积率：容积率：0.490.49；v建筑风格：
60、北美特色，南加州风情建筑风格：北美特色，南加州风情57受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！孔雀城孔雀城产品情况产品情况v独栋：地上面积独栋：地上面积270270平米左右，地下面积平米左右，地下面积8080平米左右，花园面积约平米左右，花园面积约200200平米（二期、三期基本为类独栋产品，庭院面积大幅缩水）；平米（二期、三期基本为类独栋产品，庭院面积大幅缩水）；v联排：三、四、六联，无地下室，面积约联排：三、四、六联，无地下室，面积约170170230230平米；平米；v叠拼：三层叠拼，面积约叠拼：三层叠拼，面积约160160330330平米；平米；v板楼：七层带电梯，板楼：七层带电梯，9
61、090177177平米，两居和三居。平米，两居和三居。58受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！分期情况分期情况v一期约一期约200200套，以独栋为主；套，以独栋为主；v二期约二期约700700套，独栋约套，独栋约3030多套，联排约多套，联排约7070多套，其他为叠拼；多套，其他为叠拼；v三期约三期约10001000套，独栋套，独栋30304040套，联排套，联排70708080套，其他为叠拼和电梯板楼；套，其他为叠拼和电梯板楼；v规划中的四期用地手续尚未办理。规划中的四期用地手续尚未办理。孔雀城孔雀城59受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！销售情况与价格变化销售情况与价格变化v一期
62、一期0606年年9 9月开盘即基本销售完毕；月开盘即基本销售完毕；v二期二期0707年初开盘，年底基本售罄；年初开盘，年底基本售罄；v三期三期0707年年1111月开盘，独栋销售约月开盘，独栋销售约5050，联排基本售罄，其他产品销售不佳；，联排基本售罄，其他产品销售不佳；v三期三期沃土将于沃土将于1111月月1515日开盘。日开盘。v类独栋：一期均价类独栋：一期均价40004000元，二期均价约元，二期均价约70007000元，三期最高涨至元，三期最高涨至90009000元，元，20082008年年1010月一度回落到月一度回落到70007000元；目前三期沃土的类独栋报价复又升至元；目前三
63、期沃土的类独栋报价复又升至90009000。v联排：二期联排联排：二期联排45004500元，三期最高涨至元，三期最高涨至70007000元，目前回落到元，目前回落到5500550060006000元；元；v叠拼：自二期推出以来，价格基本在叠拼：自二期推出以来，价格基本在4000400042004200元；元；v板楼：板楼：0808年年9 9月底推出，价格为月底推出，价格为38003800元。元。孔雀城孔雀城60受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！富力丹麦小镇富力丹麦小镇项目概况项目概况v位置：京开高速庞各庄瓜香桥西位置：京开高速庞各庄瓜香桥西1 1公里；公里；v总占地面积：总占地面积：9
64、0.8990.89万平米；万平米；v总建筑面积：总建筑面积：69.3769.37万平米；万平米；v容积率：容积率：0.60.6，（其中，（其中A A区区0.40.4，B B区区0.390.39，C C区区0.870.87，D D区区1.01.0）v总套数：总套数：27392739套套61受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！富力丹麦小镇富力丹麦小镇产品情况产品情况v独栋：共独栋：共587587套，套，350350480480平米，花园面积平米，花园面积1 1：1 1；v联排：共联排：共169169套；套；v洋房：共洋房：共19831983套。套。62受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！富
65、力丹麦小镇富力丹麦小镇分期、销售和价格情况分期、销售和价格情况v一期：共一期：共131131套，套，44107.7644107.76平米，全部为精装独栋产品，共有平米，全部为精装独栋产品，共有321321、328328和和368368平米三种户型；平米三种户型；v于于1010月月1 1日正式开盘，共推出日正式开盘，共推出5858套，已交订金套，已交订金6060套（该项目推广周期较长，套（该项目推广周期较长，0606年即已开始推广）；年即已开始推广）；v价格在价格在10000100001200012000元元/ /平米之间，精装标准为平米之间，精装标准为18001800元元/ /平米。平米。63
66、受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！项目概况项目概况v位置：庞各庄镇绿色生态区域，毗邻京开高速位置：庞各庄镇绿色生态区域，毗邻京开高速v占地面积：占地面积：48.648.6万平米万平米v建筑面积：共建筑面积：共13.913.9万平米，二期万平米，二期4.654.65万平米，三期万平米，三期2.92.9万平米万平米v容积率：容积率：0.280.28v套数：共套数：共540540套，二期套，二期197197套套独墅逸致（二期小独栋）独墅逸致（二期小独栋）64受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！产品情况产品情况v独栋：地上面积约独栋：地上面积约200200260260平米，每户赠送约平米，每
67、户赠送约100100平米左右的半地下室和约平米左右的半地下室和约30030010001000平米的庭院。平米的庭院。独墅逸致（二期小独栋）独墅逸致（二期小独栋）65受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！独墅逸致（二期小独栋）独墅逸致（二期小独栋）销售与价格情况销售与价格情况v二期：二期： 20062006年年5 5月月2020日开盘销售，日开盘销售，20072007年初售罄；年初售罄；v三期：尚无市场信息。三期：尚无市场信息。v二期：均价二期：均价83008300元元/ /平米，平米，0707年初最高单价约年初最高单价约1000010000元。元。66受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！
68、龙熙顺景龙熙顺景项目概况项目概况v位置：本项目位于大兴庞各庄瓜香桥西；位置：本项目位于大兴庞各庄瓜香桥西；v建筑类别：独栋、叠拼、公寓；建筑类别：独栋、叠拼、公寓；v占地面积：占地面积：3333万平米万平米v建筑面积：建筑面积：3838万平米万平米v容积率：容积率：0.30.3（别墅）（别墅）v套数：套数：11001100套套v附加值：购买一期产品（包括公寓）赠送价值附加值：购买一期产品（包括公寓）赠送价值3030万元的终身高尔夫会员卡，万元的终身高尔夫会员卡，20072007年年5 5月后自动升级月后自动升级4040万元。万元。v休闲主题：休闲主题：3838万平米高尔夫温泉别墅；万平米高尔夫
69、温泉别墅；2727洞高尔夫球场；洞高尔夫球场；5 5万平米五星级万平米五星级温泉度假酒店温泉度假酒店 ；600600亩高尔夫艺术水园林亩高尔夫艺术水园林 ；200200亩花果树养生林园；亩花果树养生林园；80008000平米温泉平米温泉SPASPA水世界；水世界；9494公顷低密度绿色建筑；公顷低密度绿色建筑；67受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！龙熙顺景龙熙顺景产品概况产品概况大独栋：大独栋：600-1000600-1000平米平米小独栋：小独栋：300-500300-500平米平米叠拼：叠拼：200-250200-250平米平米公寓：公寓：100100平米左右平米左右68受人之托，忠
70、人之事！受人之托，忠人之事！龙熙顺景龙熙顺景销售与价格（独栋）情况销售与价格（独栋）情况v目前已全部售罄。目前已全部售罄。v20042004年年4 4月开盘月开盘20042004年年8 8月，价格从月，价格从68006800元上升至元上升至72007200元，此后价格就一直元，此后价格就一直维持在维持在72007200元左右；元左右；v20052005年年5 5月月20062006年年9 9月，价格从月，价格从72007200元上升到了元上升到了76007600元，随后在不到一个月元，随后在不到一个月的时间内，大幅度上升至的时间内，大幅度上升至85008500元。元。69受人之托，忠人之事！受
71、人之托，忠人之事！典型个案小结典型个案小结富力丹麦小镇的高价值、低售价和孔雀城的可能的纯低价策富力丹麦小镇的高价值、低售价和孔雀城的可能的纯低价策略，对本案构成了双向的市场竞争压力；略，对本案构成了双向的市场竞争压力；区域别墅市场价格低于北京平均水平，目前支撑的价格仅集区域别墅市场价格低于北京平均水平，目前支撑的价格仅集中在中在7000700090009000元元/ /平米之间，仍有下滑的趋势；平米之间，仍有下滑的趋势；区域客户对总价极为敏感，孔雀城独栋产品总价在区域客户对总价极为敏感，孔雀城独栋产品总价在250250万元万元以下时销售良好，而总价超过以下时销售良好，而总价超过300300万时
72、便明显滞销。万时便明显滞销。v区域内运作的别墅项目仅龙熙顺景、独墅逸致、富力丹麦小镇和孔雀城区域内运作的别墅项目仅龙熙顺景、独墅逸致、富力丹麦小镇和孔雀城4 4个，别墅类产品个，别墅类产品在之前过去几年供应量一直不高，未来主要的竞争威胁来自富力丹麦小镇和孔雀城。在之前过去几年供应量一直不高，未来主要的竞争威胁来自富力丹麦小镇和孔雀城。v龙熙顺景：于龙熙顺景：于0606年底即基本售罄；年底即基本售罄；v独墅逸致：前两期于独墅逸致：前两期于0707年初售完，可能的三期规模有限，目前为手续问题，尚未过关；年初售完，可能的三期规模有限，目前为手续问题，尚未过关；v孔雀城：尚余孔雀城：尚余2020套左右
73、的别墅产品（类独栋），但已开始明显低价销售的市场动作；套左右的别墅产品（类独栋），但已开始明显低价销售的市场动作；v富力丹麦小镇：尚有富力丹麦小镇：尚有587587套独栋，套独栋，169169套联排，目前仅推出约套联排，目前仅推出约6060套；套；70受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！项目发展环境分析项目发展环境分析区域现状与发展规划区域现状与发展规划 竞争市场分析竞争市场分析 典型个案分析典型个案分析 区域客户研究区域客户研究 71受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！区域客户研究区域客户研究交通和距离因素是客户的分布明显特征交通和距离因素是客户的分布明显特征v客户来源构成客户来源构
74、成以北京南城为主（长安街以南）私营业主；以北京南城为主（长安街以南）私营业主；西南区域职场中心（金融街、中关村）中层管理者；西南区域职场中心（金融街、中关村）中层管理者；大兴当地的高收入者居住升级；大兴当地的高收入者居住升级；自由职业者，技术职业者（律师、医生、教师等）；自由职业者，技术职业者（律师、医生、教师等）；石家庄、霸州、涿州等地的政府官员石家庄、霸州、涿州等地的政府官员72受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！区域客户研究区域客户研究别墅形态和单总价因素是客户选择的重要理由别墅形态和单总价因素是客户选择的重要理由v购买动机购买动机低密度、别墅感受的生活；低密度、别墅感受的生活；别墅
75、的体面和社会地位表示；别墅的体面和社会地位表示；协同家人、缓解压力的天伦之乐；协同家人、缓解压力的天伦之乐；兼顾父母的郊区养老生活。兼顾父母的郊区养老生活。v购买主要理由购买主要理由交通方便、距离近（高速交通方便、距离近（高速3030分钟）；分钟）；单价和总价易于接受；单价和总价易于接受；郊区的惬意生活。郊区的惬意生活。73受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！目目 录录2 23 3项目发展背景分析项目发展背景分析1 1项目定位项目定位项目发展环境分析项目发展环境分析4 4物业发展建议物业发展建议74受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！ 地块现状条件地块现状条件 项目规划指标项目规划指标
76、 SWOT SWOT分析分析 核心市场策略核心市场策略 项目客户定位项目客户定位 项目产品定位项目产品定位 项目市场定位项目市场定位 市场核心问题市场核心问题项目发展定位项目发展定位75受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！本项目位置本项目位置本项目位置本项目位置榆榆 南南 路路泰泰 平平 路路地块现状条件地块现状条件受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！v总建设用地面积为总建设用地面积为140884140884平方米，建筑控制规模为平方米，建筑控制规模为73035.273035.2平米；平米；v居住用地居住用地121790121790平米（含配套幼儿园用地平米（含配套幼儿园用地35163
77、516平米）；平米）；v商业金融用地商业金融用地1909419094平米。平米。容积率容积率建筑密度建筑密度建筑高度（米）建筑高度（米）绿地率绿地率建筑规模（平米）建筑规模（平米）居住用地居住用地0.40.415%15%1818米米35%35%47309.647309.6配套幼儿园用地配套幼儿园用地0.80.825%25%1818米米30%30%2812.82812.8商业金融用地商业金融用地1.21.225%25%2424米米30%30%22912.822912.8合计合计73035.273035.2项目规划指标项目规划指标77受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！SWOTSWOT分析分析
78、优势（优势（StrengthStrength）v继继20062006年年5 5月月3030日国土资源部出台日国土资源部出台关于当前进一步从严土地管理关于当前进一步从严土地管理的紧急通知的紧急通知后的北京首批低密度住宅用地，后的北京首批低密度住宅用地，0.40.4的低容积率有利的低容积率有利于打造独栋产品；于打造独栋产品；v交通较为便利，有高速和联通的国道可以直达项目；交通较为便利，有高速和联通的国道可以直达项目；v地块方正，易于规划和方案设计；地块方正，易于规划和方案设计；v地块内有大量原生树木，具备一定的原生景观资源；地块内有大量原生树木，具备一定的原生景观资源；v首开首开 亿信的品牌和雄厚
79、的资金实力，是保证项目顺利开发的重要亿信的品牌和雄厚的资金实力，是保证项目顺利开发的重要支持要素。支持要素。78受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！SWOTSWOT分析分析劣势（劣势（WeaknessWeakness）v所处区域非北京典型别墅板块，未来市场说服成本高；所处区域非北京典型别墅板块，未来市场说服成本高；v通勤成本高，京开高速日往返过路费通勤成本高，京开高速日往返过路费4040元；元；v项目规模较小，缺乏打造高端物业的规模；项目规模较小，缺乏打造高端物业的规模；v无高端别墅项目必需的相关独占性资源；无高端别墅项目必需的相关独占性资源；v东侧太子务村拆迁时间未定，短期内周边形象难以
80、改变；东侧太子务村拆迁时间未定，短期内周边形象难以改变；v配套中的商业物业，中短期内无可支持的市场操作平台，影响项配套中的商业物业，中短期内无可支持的市场操作平台，影响项目开发的回报和收益。目开发的回报和收益。79受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！SWOTSWOT分析分析机会（机会（OpportunityOpportunity）v区域话题丰富，第二机场的规划远期、区域产业规划和园区建设等系列事件区域话题丰富，第二机场的规划远期、区域产业规划和园区建设等系列事件和动作，给予未来良好的憧憬；和动作，给予未来良好的憧憬；v未来别墅供应将愈趋减少，北京纯独栋项目已非常稀缺，未来升值预期将更未来别
81、墅供应将愈趋减少，北京纯独栋项目已非常稀缺，未来升值预期将更明显；明显；v北京主流别墅的销售单价和总价已达到相当高的价位，相比之下，本案仍有北京主流别墅的销售单价和总价已达到相当高的价位，相比之下，本案仍有较大的市场生存空间；较大的市场生存空间；v作为高端居住的终极体现，独栋一直是中高端客户追随的目标，未来市场操作为高端居住的终极体现，独栋一直是中高端客户追随的目标，未来市场操作有一定推广话题和空间；作有一定推广话题和空间；v小产权房管理未来更加从严，截断低端别墅分流；小产权房管理未来更加从严，截断低端别墅分流； v0.40.4的容积率较之竞争对手（富力丹麦小镇容积率为的容积率较之竞争对手（富
82、力丹麦小镇容积率为0.60.6，非纯独栋社区）具，非纯独栋社区）具备一定优势；备一定优势；v京开高速未来贯通后的远景，为项目带来升值空间的预期。京开高速未来贯通后的远景，为项目带来升值空间的预期。80受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！SWOTSWOT分析分析威胁（威胁（ThreatThreat）v房地产整体市场持续低迷，目前难见起色，别墅类市场或将受到大房地产整体市场持续低迷，目前难见起色，别墅类市场或将受到大势波及；势波及；v近期金融市场的变动对高端客户产生较大影响；近期金融市场的变动对高端客户产生较大影响；v未来用地周边会有大量容积率为未来用地周边会有大量容积率为1.61.6的土地供
83、应，将对本项目产生的土地供应，将对本项目产生一定负面影响；一定负面影响；v周边别墅产品的潜在供应（富力丹麦小镇尚余独栋周边别墅产品的潜在供应（富力丹麦小镇尚余独栋527527套，联排套，联排169169套、孔雀城的数十万平米），不排除出现恶性价格竞争的可能性。套、孔雀城的数十万平米），不排除出现恶性价格竞争的可能性。81受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！市场核心课题市场核心课题区域的市场概念模糊，如何定义客户并给予其充分的购买理由区域的市场概念模糊，如何定义客户并给予其充分的购买理由外部资源不足且有效需求不明确，如何构建项目的核心竞争力外部资源不足且有效需求不明确，如何构建项目的核心竞争
84、力82受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！核心市场策略核心市场策略v利用目前市场中稀缺的利用目前市场中稀缺的0.40.4容积率，构建纯独栋社区；容积率，构建纯独栋社区；v以小面积别墅的特殊市场门槛，减低环境的负面影响；以小面积别墅的特殊市场门槛，减低环境的负面影响；以小博荒以小博荒坚持独栋坚持独栋83受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！核心市场策略核心市场策略创新产品创新产品制造关注制造关注v以独特的产品力挖掘、制造项目核心价值；以独特的产品力挖掘、制造项目核心价值；v合理利用别墅市场的供给断档期，引起市场关注和话题；合理利用别墅市场的供给断档期，引起市场关注和话题；84受人之托，忠人
85、之事！受人之托，忠人之事！新成功阶层的北京小独栋新成功阶层的北京小独栋市场定位市场定位85受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！市场定位市场定位定位诠释定位诠释v“新成功阶层新成功阶层” 刚刚迈入财富阶层，拥有一定资产积累，向往别墅生活，但还无法刚刚迈入财富阶层，拥有一定资产积累，向往别墅生活，但还无法为自己的梦想支付过高的代价为自己的梦想支付过高的代价v“北京北京” 北京区域内的重要标签和属性，离核心城区距离很近的北京区域内的重要标签和属性，离核心城区距离很近的v“小小” 精致的，尺度合适的，可以拥有的精致的，尺度合适的，可以拥有的v“独栋独栋” 纯粹的独栋社区纯粹的独栋社区86受人之托，
86、忠人之事！受人之托，忠人之事！客户定位客户定位客户分布与购买目的客户分布与购买目的v客户分布客户分布南城及大兴周边区域南城及大兴周边区域廊坊，乃至河北境内廊坊，乃至河北境内v购买目的购买目的看好别墅的稀缺前景，保值、增值的需求看好别墅的稀缺前景，保值、增值的需求实现别墅的生活梦想实现别墅的生活梦想养老，或为父母购房养老，或为父母购房外地人在北京高端置业外地人在北京高端置业87受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！客户定位客户定位客户行为特征客户行为特征v主力年龄段主力年龄段30304040岁岁v可支配资金可支配资金200200500500万万v已解决基本的居住需求的状态已解决基本的居住需求的
87、状态v首次别墅置业首次别墅置业v拥有完整的家庭拥有完整的家庭v有一定的交际圈有一定的交际圈v对非主流事物有一定的好奇心和接受度对非主流事物有一定的好奇心和接受度88受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！纯独栋、新生活形态别墅纯独栋、新生活形态别墅v确保项目的别墅在市场的层面为纯独栋产品；确保项目的别墅在市场的层面为纯独栋产品；v单栋别墅面积是产品的重点控制设计要素；单栋别墅面积是产品的重点控制设计要素；v别墅的可变空间和庭院赠送是产品的重要特征；别墅的可变空间和庭院赠送是产品的重要特征；v风格和形象设计区隔于区域相对落后的面貌，选取现风格和形象设计区隔于区域相对落后的面貌，选取现代风格方向。
88、代风格方向。产品定位产品定位89受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！v别墅户型别墅户型以中小户型为别墅的主力面积区间；以中小户型为别墅的主力面积区间；户型种类户型种类层数层数地上面积地上面积地下面积地下面积户型总面积比例户型总面积比例小户型地上两层，地下一层1808040%中等户型地上两层，地下一层2308040%大户型地上两或三层，地下一层28010020%产品定位产品定位90受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！价格定位工作流程价格定位工作流程v主销售周期内，对未来整体市场和别墅市场的价格主销售周期内，对未来整体市场和别墅市场的价格水平判断；水平判断；v区域项目价格区间的确定；区域项
89、目价格区间的确定；v同类型物业的环比价格区间的确定；同类型物业的环比价格区间的确定；v市场综合比较法，确定本案的别墅价格预期空间。市场综合比较法，确定本案的别墅价格预期空间。价格定位价格定位91受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！v主要考虑因素主要考虑因素全球范围内的金融风暴而导致的民众对未来的发展预期的看弱；全球范围内的金融风暴而导致的民众对未来的发展预期的看弱；中国房地产市场普遍进入了下行通道；中国房地产市场普遍进入了下行通道；区域中富力区域中富力丹麦小镇丹麦小镇0808年年1111月开盘价格为月开盘价格为90009000元元/ /平米（毛坯）；平米（毛坯）；孔雀城现阶段类独栋价格报价
90、孔雀城现阶段类独栋价格报价5500550070007000元元/ /平米（毛坯）；平米（毛坯）；作为北京同类型远郊别墅的环比，怀柔、密云的山水别类型别墅集作为北京同类型远郊别墅的环比，怀柔、密云的山水别类型别墅集中于中于70007000元元/ /平米左右，房山的别墅为平米左右，房山的别墅为75007500元元/ /平米左右；平米左右；价格定位价格定位92受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！v价格定位过程价格定位过程未来两年的市场变动率、保守性预期共计下调未来两年的市场变动率、保守性预期共计下调8%8%价格定位价格定位93受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！v价格定位过程价格定位过程价格
91、定位价格定位94受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！v价格定位结论价格定位结论建议可以依照市场判断中等偏高预期，别墅部分可实现全面建议可以依照市场判断中等偏高预期，别墅部分可实现全面积积8000-85008000-8500元元/ /平米平米的全案销售均价（控制最大户型别墅总的全案销售均价（控制最大户型别墅总价在价在320320万左右），如为万左右），如为85008500元元/ /平米，别墅部分可实现销售平米，别墅部分可实现销售额额4.144.14亿元。亿元。价格定位价格定位95受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！目目 录录2 23 3项目发展背景分析项目发展背景分析1 1项目定位项目定
92、位项目发展环境分析项目发展环境分析4 4物业发展建议物业发展建议96受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！规划原则建议规划原则建议户型设计建议户型设计建议庭院设计建议庭院设计建议园区景观建议园区景观建议立面设计建议立面设计建议商业配套建议商业配套建议停车配置建议停车配置建议97受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！v商业和住宅部分明确分区，并采用一定的技术手段减弱商业对别墅部分商业和住宅部分明确分区，并采用一定的技术手段减弱商业对别墅部分的干扰；的干扰；v别墅部分的主出入口设于南侧，北侧道路或用地内规划市政道路上可设别墅部分的主出入口设于南侧，北侧道路或用地内规划市政道路上可设置次出入口；
93、置次出入口；v别墅部分的道路需要有明确的等级划分，可设置为两级或三级，建议道别墅部分的道路需要有明确的等级划分，可设置为两级或三级，建议道路最小宽度控制于路最小宽度控制于5.55.5米以上，具体可依照道路和规划方式确定；米以上，具体可依照道路和规划方式确定；v充分利用原有地形地貌与自然环境，在用地指标允许的基础上，灵活运充分利用原有地形地貌与自然环境，在用地指标允许的基础上，灵活运用组团、支路相结合的各类型规划方式，努力营造富有层次感、趣味性用组团、支路相结合的各类型规划方式，努力营造富有层次感、趣味性的社区内部空间；的社区内部空间；v用地内部的现有部分观赏价值较好的树木，应做最大程度的保留和
94、利用。用地内部的现有部分观赏价值较好的树木，应做最大程度的保留和利用。规划原则建议规划原则建议98受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！v别墅户型面积的严格控制别墅户型面积的严格控制v户内可赠送面积的功能特性，应于设计中给予重点关注户内可赠送面积的功能特性，应于设计中给予重点关注控制销售面积和提供可赠送面积控制销售面积和提供可赠送面积是户型设计重点关注内容是户型设计重点关注内容户型设计户型设计户型设计原则户型设计原则99受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！v可采用可采用“C C”型或型或“L L”型为别墅的平面构型方式；型为别墅的平面构型方式；v车库统一采用可后加建的方式进行设计；车库统
95、一采用可后加建的方式进行设计；v户型平均的可加建、变化面积控制于户型总面积的户型平均的可加建、变化面积控制于户型总面积的202030%30%。内庭院内庭院别墅别墅空间空间户型设计户型设计设计思路建议设计思路建议100受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！v首层可结合平面的设置，配置内凹性庭院，可供业主未来作为景观或室内首层可结合平面的设置，配置内凹性庭院，可供业主未来作为景观或室内实际功能使用实际功能使用v起居室可与餐厅结合布置，以形成较大的空间，在中小户型中，起居厅和起居室可与餐厅结合布置，以形成较大的空间，在中小户型中，起居厅和餐厅可合并；餐厅可合并；v大户型中，可单独设置家庭厅，需要与
96、集中的私家庭院形成良好的关系；大户型中，可单独设置家庭厅，需要与集中的私家庭院形成良好的关系；v应有独立的中厨；应有独立的中厨；v大户型应配置一间卧室，供老人或腿脚不方便的家庭成员以及客人使用。大户型应配置一间卧室，供老人或腿脚不方便的家庭成员以及客人使用。卧室应尽量朝南，尽量设置独立卫生间；卧室应尽量朝南，尽量设置独立卫生间；v设置一个公共卫生间，可以不包括洗浴空间。设置一个公共卫生间，可以不包括洗浴空间。v起居室（可能的话包括门厅）应设计为挑空设计。起居室（可能的话包括门厅）应设计为挑空设计。首层首层户型功能性建议户型功能性建议101受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！v尽可能在二层多
97、设置露台，未来供业主封闭作为阳光花屋等辅助功能使用；尽可能在二层多设置露台，未来供业主封闭作为阳光花屋等辅助功能使用；v房间、露台等应主要服从景观，次而考虑方向，其中主卧设置服从景观或东房间、露台等应主要服从景观，次而考虑方向，其中主卧设置服从景观或东南方向；南方向；v楼梯及公共部分注意自然的通风、采光；楼梯及公共部分注意自然的通风、采光；v主卧区应适当挑高，必须设置独立卫生间（主人房卫浴应注重通透性及景观，主卧区应适当挑高，必须设置独立卫生间（主人房卫浴应注重通透性及景观，如增加浴室的窗户、调整浴室窗户的观景角度、在屋顶设置玻璃天幕等）以如增加浴室的窗户、调整浴室窗户的观景角度、在屋顶设置玻
98、璃天幕等）以及步入式衣橱，中、大户型还应配置书房；及步入式衣橱，中、大户型还应配置书房；v二层其他卧室可以共用卫生间。二层其他卧室可以共用卫生间。二层二层户型功能性建议户型功能性建议102受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！v尽可能的设置为可步出式的地下室，最低要求为有下沉庭院；尽可能的设置为可步出式的地下室，最低要求为有下沉庭院；v配置基本设备使用的空间，尽可能的压缩；配置基本设备使用的空间，尽可能的压缩；v主要空间设置为主要空间设置为 完整的开敞空间，供客户自由分隔、使用。完整的开敞空间，供客户自由分隔、使用。地下室地下室户型功能性建议户型功能性建议103受人之托，忠人之事！受人之托，
99、忠人之事！v三间卧室三间卧室v完整主卧室设计完整主卧室设计 分层分层功能空间功能空间使用面积使用面积（平米）（平米）总面积总面积（平米）（平米）首层起居室+餐厅45-50100-130公用卫生间5.-10.家庭室、西厨40-45中厨5-10二层主卧区主卧室20-2580-100卫生间10步入式衣橱5.-10.书房0-10合计40-55次卧室110-15.次卧室210-15.公共卫生间6合计合计地上建筑面积地上建筑面积180180230230地下设备房1080自由分割空间70总面积总面积260-310260-310平米平米180180230230（地上）户型（地上）户型户型内部空间标准建议户型内
100、部空间标准建议104受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！v四间卧室设计四间卧室设计v完整主卧室系统套件设计完整主卧室系统套件设计 分层分层功能空间功能空间面积面积（平米）（平米）总面积总面积（平米）（平米）首层起居室30-40150餐厅15-20公用卫生间5.-10.家庭厅室、早餐室、西厨35-40中厨10-15.客卧含卫生间20-30二层主卧区主卧室20-25130卫生间10-15.步入式衣橱10-15.书房10-15.合计45-60家庭室15-20次卧室110-15.次卧室210-15.公共卫生间10合计合计地上建筑面积地上建筑面积280280地下设备房10100自由分割空间80-90
101、总计总计380380平米平米280280（地上）户型（地上）户型户型内部空间标准建议户型内部空间标准建议105受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！户型种类户型种类地上面积地上面积花园总面积花园总面积户型面积和花园面积比户型面积和花园面积比小户型1802001.:1.1中等户型2303001.:1.3大户型2803501.:1.3v尽可能的将土地划分到每个别墅用户的庭院内，确保各户的庭院尺尽可能的将土地划分到每个别墅用户的庭院内，确保各户的庭院尺度感和舒适度。度感和舒适度。庭院设计庭院设计106受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！院落空间院落空间 前院前院室外礼仪室外礼仪展示展示活动活动
102、侧院侧院功能性加功能性加建停车建停车围合隔绝围合隔绝后院后院活动活动室外起居室外起居内院内院个性空间个性空间室外起居室外起居庭院设计庭院设计107受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！v“混搭混搭”现代流派建筑风格现代流派建筑风格考虑到周边的形象较为平淡和落后，考虑到周边的形象较为平淡和落后，本案的立面倾向选择明快、清新的现本案的立面倾向选择明快、清新的现代风格或改良型的经典风格，需要从代风格或改良型的经典风格，需要从周边较为灰暗的环境中脱颖而出。周边较为灰暗的环境中脱颖而出。园区整体可采用园区整体可采用“混搭混搭”的立面设计的立面设计思路，总体立面的风格选型可控制于思路，总体立面的风格选型
103、可控制于3-43-4种。种。 立面风格建议立面风格建议108受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！v目前区域商业配套极端匮乏，商业物业的远期前景有较好的目前区域商业配套极端匮乏，商业物业的远期前景有较好的需求；需求；v现阶段，在周边无商业氛围、短期无法聚集成规模高端人群现阶段，在周边无商业氛围、短期无法聚集成规模高端人群的背景下，商业的价值完全无法体现，前期开发需要完全由的背景下，商业的价值完全无法体现，前期开发需要完全由开发商承担建设、经营的投入；开发商承担建设、经营的投入；v商业配套建议：商业配套建议：首期先建设对销售和业主生活有明显帮助的会所，可同期作为售首期先建设对销售和业主生活有明
104、显帮助的会所，可同期作为售楼处使用。规模控制于楼处使用。规模控制于1500-20001500-2000平米；平米；余下商业物业采用搁置策略，待区域相对成熟、市场有一定支持，余下商业物业采用搁置策略，待区域相对成熟、市场有一定支持，再行确定。再行确定。商业配套建议商业配套建议109受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！v商业物业尽可能的调整至商业物业尽可能的调整至A地块。地块。v首期需要配置可独立运作的商业服务性质的会所功能，兼作售楼首期需要配置可独立运作的商业服务性质的会所功能，兼作售楼处功能使用。处功能使用。v会所以解决基本的居家生活购物和运动、休闲为主。会所以解决基本的居家生活购物和运动
105、、休闲为主。生活配套会所生活配套会所+区域小型商业中心区域小型商业中心商业配套建议商业配套建议110受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！v田园、自然风格的景观取向，可以考虑适当的位置利用坡地形的变田园、自然风格的景观取向，可以考虑适当的位置利用坡地形的变化，制造园区内丰富的空间层次感受；化，制造园区内丰富的空间层次感受；v重点关注，别墅前院园林设计和建筑主立面，共同形成的别墅景观重点关注，别墅前院园林设计和建筑主立面，共同形成的别墅景观化的街景；是项目未来现场实景展示的重点表现方面；化的街景；是项目未来现场实景展示的重点表现方面；v可以考虑通过台地的设计方式，方便地下室的步出式设计；可以考
106、虑通过台地的设计方式，方便地下室的步出式设计；v园区边界，特别是对太子务村的方向，需要做一定的绿化隔离和遮园区边界，特别是对太子务村的方向，需要做一定的绿化隔离和遮蔽设计。蔽设计。田园般、自然生态功能性景观田园般、自然生态功能性景观景观建议景观建议111受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！v别墅按每户别墅按每户1-1.51-1.5个车位的标准配置；个车位的标准配置；v别墅部分全部为地上停车，以道路旁侧和别墅前院或侧院停车的别墅部分全部为地上停车，以道路旁侧和别墅前院或侧院停车的方式解决；方式解决；v商业及配套公建按正常标准设置。商业及配套公建按正常标准设置。全地上公共空间停车全地上公共空间停车停车建议停车建议112Thanks113
