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1、金地集团四新项目发展研究报告之项目发展战略分析开开发背景分析背景分析区域属性和区域属性和项目属性的界定目属性的界定PART 1千里之行，始于足下千里之行，始于足下钟钟家村商圈家村商圈家村商圈家村商圈王家湾商圈王家湾商圈王家湾商圈王家湾商圈汉阳大道阳大道四新四新沌口沌口琴台琴台琴台琴台这是是一个曾一个曾经经没有没有话题话题感的城市区域感的城市区域没有人能否没有人能否认汉阳的光荣，阳的光荣，正如没有人能否正如没有人能否认汉阳的未来一阳的未来一样!【武汉国际博览中心】【武汉新区规划图】【墨水湖大桥效果图】未来未来汉阳：阳：“三大特色功能三大特色功能组团四湖四湖连通水系生通水系生态网网络五五纵五横道路
2、骨架五横道路骨架”的生态城市。悠久的悠久的历史，丰富的自然人文景史，丰富的自然人文景观资源，源，令人令人骄傲的傲的过去，迷失的去，迷失的现在，美好的未来，在，美好的未来，汉阳，不阳，不仅仅是是汉阳人的，更是武阳人的，更是武汉的；的；汉阳，正阳，正处于其于其发展的重大展的重大转折点上，折点上，面面临新一新一轮的重大的重大发展机遇！展机遇！一肩挑两一肩挑两头肩肩负了串了串联武武汉东部、西部、南部、西部、南部部产业走廊的重大走廊的重大历史使命；史使命；江城大道将与武江城大道将与武汉大道一同构建大道一同构建武武汉迎迎宾大道，大道，贯通大武通大武汉交通交通圈。圈。重新解重新解读四新四新吴家山吴家山台商投
3、台商投资区区武武汉经济技技术开开发区区中国中国.光谷光谷高新开高新开发区区CBD三三环线江江城城大大道道四新板四新板块工程名称工程名称武汉国际博览中心四新道路路网建设总港工程轨道交通三环线全市贯通投投资总额78亿元5.87亿元5.47亿/超过70亿实施施进度度目前博览中心建设中正在施工，多数道路未完工设计方已于09年5月确定，方案深化中/目前，三环线西段、南段建成通车，东西段进入收尾工程计划完工期划完工期规划于2010年博览中心竣工规划于2010年建成/3号线计划2009年内动工U6号线2012-2020后动建设2011年全线贯通重大重大规划划实施施时间表表大致大致时间节点在点在2010年以后
4、年以后令人令人兴奋的消息的消息东风来了！来了！据可靠消息，武据可靠消息，武汉东风本田生本田生产工厂工厂2期工程期工程j即将即将动建，建，预计2010年年3月竣工。月竣工。该基地将主要生基地将主要生产本田的中本田的中/高档高档车型，具型，具备双班双班24万万辆生生产能力。能力。三三环线江江城城大大道道东风本田本田2期生期生产基地基地四新，融通武四新，融通武四新，融通武四新，融通武汉汉三三三三镇镇；四新，四新，四新，四新，汇汇通各大通各大通各大通各大产业发产业发展展展展链链；四新，串四新，串四新，串四新，串联联武武武武汉经济汉经济增增增增长长的的的的轴轴心心心心 四新，正四新，正四新，正四新，正处
5、处于其于其于其于其发发展的重大展的重大展的重大展的重大转转折点上，面折点上，面折点上，面折点上，面临临新一新一新一新一轮轮的重大的重大的重大的重大发发展机遇！展机遇！展机遇！展机遇！武武汉新的生新的生长点点理解四新理解四新四新是：四新是：武武汉动力力中部中部发展看武展看武汉武武汉发展惠新区展惠新区新区建新区建设振四新振四新SOSO区域新定区域新定义项目用地位于武汉新区四新片区属于成熟片区汉阳中心区与沌口经济开发区过渡渡带；从东南方向，沿三环线，经白沙洲大桥直达武昌。南下由江城大道，可达武汉经济开发区，直奔京珠、沪蓉、汉宜高速公路。沿江城大道北上，经月湖桥，抵汉口和王家墩中央商务区，只需只需15
6、分分钟车程。程。传统过渡渡带,区域区域认知度低知度低距离主城核心区距离主城核心区15分分钟车程程项目所在区位目所在区位处于四新未来于四新未来纵向景向景观轴上；上；东南向南向15层以上有江景以上有江景资源；源；西南向西南向10层以上有湖景以上有湖景资源；源；、地、地块项目东临江城大道，是新区黄金景观轴；跨地块的总港走廊是六湖连通重要渠道；项目西南侧的太子溪湿地及南太子湖景观资源丰富。项目所在区位目所在区位公众交通配套缺失公众交通配套缺失生活配套生活配套严重重匮乏乏配套配套景景观长江江南太子湖南太子湖三角湖三角湖受受规划条件及地划条件及地块划分限制，划分限制，可可规划划产品品类型存在局限性型存在局
7、限性地地块四至四至地块东临江城大道地块南边为三环线和芳草南四街（规划路）地块西边是总纲排水走廊、四新中路（规划路）地块北边是四新南路、芳草南三街（规划路）规划要求划要求平均容积率为1.990平方米以下商品房建设规模不少于住宅总建筑规模的66%；各地块停车泊位按3户不少于1个配建J5地块建筑高度不超过27米；J6J7J8规划指划指标诠释属性属性区位属性区位属性处于武汉新区四新片区近邻两大交通干道距离主城核心区分钟车程无公交线路到达无大型商场、超市、医院、餐饮、金融服务网点学校等配套城市陌生区,区域认知度及认可度极低可通达性好交通配套、生活配套及其缺失项目属性目属性规划总净用地面积为306556，
8、约合459.83亩，平均容积率为1.9，规划总建筑面积581780.6处于四新未来纵向景观轴上；东南向15层以上有江景资源，西南向10层以上有湖景资源；66%的住宅面积不得超过90平米，J5建筑限高27米规模大盘外部景观资源较丰富受规划条件及地块划分限制，可规划产品类型存在局限性项项目界定：陌生区域目界定：陌生区域高端大高端大盘项目界定目界定项目目发展展战略研究略研究市市场环境分析境分析PART 1汉阳区域市阳区域市场分析分析汉阳区域阳区域发展展汉阳地产发展迅速。从规模，品质，价格等众多指标已与武昌齐驱并驾。汉阳由四大版块组成分别是，以钟家村核心商圈为代表的以高层小规模高容积率社区。以王家湾为
9、代表的小高层、高层为主的中等规模社区；以沌口开发区为代表的中大型规模新兴居住区；以蔡甸为代表的大品牌大规模大型宜居社区。钟家村版块（老商圈）-王家湾版块（新兴商圈）-沌口版块（新兴居住区）-蔡甸版块（生态居住区），版块的扩张和前移记述着汉阳的发展轨迹，也讲述着人们的置业轨迹。同样也标志着汉阳区房地产已经进入了大盘时代。住宅开发向大型化，规模化趋势发展。市市场特征特征汉阳区本月新增供阳区本月新增供应持持续低位运行，成交量价低位运行，成交量价齐齐回落，仍然回落，仍然处于存量快速消化于存量快速消化阶段段片区解构片区解构区域区域动态竞争争态势个案表个案表现武武汉地地铁4号号线二期走向及站点二期走向及站
10、点设置敲定，年内开始置敲定，年内开始动工工人信人信汉商商银座开座开盘投投资型小型小户型型产品品热销在在标杆杆项目目带动下，下，钟家村片区保持在一个家村片区保持在一个较高的成交价格水平高的成交价格水平本月本月钟家村、王家湾、沌口三大片区成交量占比均衡，家村、王家湾、沌口三大片区成交量占比均衡，钟家村片区成交价格下滑，但家村片区成交价格下滑，但仍仍处于高位水平，其余片区价格走于高位水平，其余片区价格走势趋稳。汉阳区本月新增供阳区本月新增供应持持续低位运行，成交量价低位运行，成交量价齐齐回回落，仍然落，仍然处于存量快速消化于存量快速消化阶段。段。市市场特征特征10月份月份汉阳区新增供阳区新增供应量仍
11、然量仍然处于低位，且推出于低位，且推出产品品类型型单一，尚不能一，尚不能缓解目前供求不平衡的矛盾。解目前供求不平衡的矛盾。人信人信汉商商银座座380套套市市场特征特征汉阳区成交在阳区成交在经过前几月的大量消化后，在未有大量新增供前几月的大量消化后，在未有大量新增供应的有效支撑下，成交量回落明的有效支撑下，成交量回落明显，本月同比下降，本月同比下降17.62%。l9月鑫瑞小城故事继续热销，目前整体去化过半；另华润置地中央公园、博学华府本月初新推都有很好的表现。市市场特征特征因因钟家村板家村板块高端高端项目成交量的回落，目成交量的回落，汉阳区阳区10月份成交价格出月份成交价格出现下滑，同比下滑，同
12、比9月下降月下降6.64%。而。而未来未来11月份有可能受到人信月份有可能受到人信汉商商银座座项目目热销的拉的拉动，使区域成交价格出，使区域成交价格出现小幅上小幅上涨。市市场特征特征汉阳区本月阳区本月虽成交量有所下滑，成交量有所下滑，销售去化周期呈售去化周期呈现小幅的上小幅的上涨的的趋势，但因未来新增供，但因未来新增供应入市有入市有限，限，汉阳区将在近一段阳区将在近一段时间内仍然内仍然处于存量的快速消化期。于存量的快速消化期。市市场特征特征本月本月汉阳区首次改善阳区首次改善产品成品成为成交主力成交主力产品，占整体成交量的一半多，主要集中在品，占整体成交量的一半多，主要集中在华润中央公园、君融天
13、湖、博学中央公园、君融天湖、博学华府、府、新澳新澳蓝草坪等首次改善草坪等首次改善产品的成交上。品的成交上。11月份将因人信月份将因人信汉商商银座的大量成交，使区域内首次置座的大量成交，使区域内首次置业产品的成交比例回升。品的成交比例回升。市市场特征特征从从产品品线来看，成交主力依然集中在来看，成交主力依然集中在80-100面面积段两房，段两房，100-130平米三房。但相平米三房。但相对于于8、9月份各月份各产品品线成成交量均有明交量均有明显的萎的萎缩，大部分楼，大部分楼盘都在消化前期剩余都在消化前期剩余产品。品。市市场特征特征中心区改善型中心区改善型产品比品比较紧俏，市郊首置俏，市郊首置产品
14、需求旺盛。品需求旺盛。从存量从存量结构来看，构来看， 80-100两房存量主要集中在两房存量主要集中在钟家村板家村板块华润置地置地中央公园、新中央公园、新长江香榭琴台江香榭琴台项目上，而目上，而120-130的三房的三房存量集中在沌口板存量集中在沌口板块。华润置地中央公园、新长江香榭琴台、博学华府、新澳蓝草坪海天幸福小城、新澳蓝草坪、君融天湖、湘隆时代商业中心新长江香榭琴台、湘隆时代商业中心、博学华府、人信汉商银座市市场特征特征本月本月汉阳区首次置阳区首次置业产品价格走品价格走势较为稳定，而改善定，而改善类产品与高端品与高端产品的成交价格都出品的成交价格都出现了不同幅度的下滑。了不同幅度的下滑
15、。下个月首置下个月首置产品将会受到人信品将会受到人信汉商商银座座销售价格的拉售价格的拉动，出，出现上升上升趋势，而其余，而其余产品品线以以继续消化存量消化存量为主，主，成交价格将在小范成交价格将在小范围内出内出现浮浮动。市市场特征特征市市场特征特征综述述区域十月份仅有一个项目有新品推出，人信汉商银座项目推出小户型公寓类投资性产品，因地段属于区域中心，交通、商业配套优势明显，目前该产品在区域内较为稀缺，投资价值较高，因此在开盘当天即能取得去化87%的销售成绩。而本月内仅博学华府、小城故事、君融天湖等中低价位的楼盘去化表现较好外，大部分楼盘的成交量均有所下降，在没有大体量新增供应放量的刺激下，区域
16、整体成交量呈现持续下滑的态势。目前汉阳区后期新增供应将主要集中在中高端产品，且推盘量不会很大，对市场主流产品并不会造成太大影响，而大部分楼盘逐步进入剩余存量消化期，营销节奏将放缓，成交量将不会再出现大幅提升的可能性。6-9月份区域成交价格上涨趋势明显，而10月份因高价位项目成交量下滑，使得区域成交价格回落。在未来11、12月份市场上以存量销售的项目销售价格调整可能性不大，对整体成交均价的影响主要集中在即将新推的一批中高端产品上，尚存有一定上调空间，预计将会小幅拉动区域成交价格，保持在一个相对平稳的阶段。 本月本月钟家村、王家湾、沌口三大片区成交量占家村、王家湾、沌口三大片区成交量占比均衡，比均
17、衡，钟家村片区成交价格下滑，但仍家村片区成交价格下滑，但仍处于高位于高位水平，其余片区价格走水平，其余片区价格走势趋稳。片区解构片区解构本于成交基本平均分布在本于成交基本平均分布在钟家村、王家湾、沌口三大板家村、王家湾、沌口三大板块。l本月本月华润置地中央公园、置地中央公园、锦合天地等合天地等项目支撑了目支撑了钟家村成交量的家村成交量的稳定地位；鑫瑞小城故事仍定地位；鑫瑞小城故事仍为王家湾片区明星楼王家湾片区明星楼盘；博学；博学华府、府、君融天湖君融天湖项目的持目的持续热销扩大了沌口片区的成交占比。后市鑫瑞小城故事大了沌口片区的成交占比。后市鑫瑞小城故事进入尾入尾盘，王家湾片区成交将会，王家湾
18、片区成交将会缩量；而量；而钟家村片区家村片区人信人信汉商商银座、世茂座、世茂锦绣长江、江、华润中央公园的加推，在价格理性增中央公园的加推，在价格理性增长的前提下，后市成交会放量而与沌口片区分庭抗衡。的前提下，后市成交会放量而与沌口片区分庭抗衡。片区解构片区解构钟家村片区价格因高端家村片区价格因高端项目成交量回落而被大幅拉低，但仍目成交量回落而被大幅拉低，但仍处于一个于一个较高的水平，沌口、王家湾及四新片区高的水平，沌口、王家湾及四新片区价格价格变化幅度化幅度较小。小。片区2009年10月2007年11月差距历史高点差距沌口44044938-10.81%5486-19.72%王家湾5376573
19、4-6.24%6412-16.16%四新45575514-17.36%钟家村66756951-3.97%8088-17.47%片区解构片区解构汉阳区本月阳区本月80-100平米两房依然是成交典型平米两房依然是成交典型产品，成交主要集中在品，成交主要集中在钟家村与沌口片区。近几月家村与沌口片区。近几月钟家村片区受家村片区受中央公园持中央公园持续热销影响，价格提升迅速，而其他片区在一定程度上保持影响，价格提升迅速，而其他片区在一定程度上保持趋稳态势。片区解构片区解构汉阳各片区阳各片区80-100平方米两房存量，主要集中在王家湾片区的国信馨园、新奥平方米两房存量，主要集中在王家湾片区的国信馨园、新奥
20、蓝草坪以及沌口板草坪以及沌口板块的博学的博学华府、君融天湖府、君融天湖项目上，另外，目上，另外，钟家村板家村板块该类型型产品成交主力品成交主力仅集中在中央公园集中在中央公园项目上，未来价格会出目上，未来价格会出现平平稳态势。片区解构片区解构汉阳本月阳本月120-140平米三房成交主要分布在平米三房成交主要分布在钟家村片区和沌口片区。随着米家村片区和沌口片区。随着米兰小小镇等等项目目销售售陆续售罄，市郊板售罄，市郊板块的占比的占比逐逐渐下降。价格方面，下降。价格方面，钟家村片区受中央公园家村片区受中央公园调价拉价拉动价格提升迅速，而其他片区价格提升迅速，而其他片区则受个受个别项目集中成交影响，价
21、格目集中成交影响，价格虽有有浮浮动，大体上相，大体上相对较稳。片区解构片区解构汉阳阳120-140平方米三房存量主要集中在沌口片区海天幸福小城（平方米三房存量主要集中在沌口片区海天幸福小城（2期）和湘隆期）和湘隆时代商代商业中心和王家湾片区新中心和王家湾片区新奥奥蓝草坪以及即将开草坪以及即将开盘的水墨清的水墨清华，钟家村片区家村片区该产品去化速度品去化速度较快，存量不大，并且短期内新增供快，存量不大，并且短期内新增供应断档，断档，未来未来该产品成交主力品成交主力还将集中在市郊。将集中在市郊。片区解构片区解构钟家村片区成交家村片区成交总价主要集中在价主要集中在50-90万的范万的范围内，内，10
22、0万以上高万以上高总价的价的产品成交也基本在品成交也基本在钟家村片区。王家家村片区。王家湾片区成交主要集中在湾片区成交主要集中在30-70万的水平，沌口片区成交万的水平，沌口片区成交总价又略低，主力成交水平在价又略低，主力成交水平在50万以内。万以内。片区解构片区解构武武汉地地铁4号号线二期走向及站点二期走向及站点设置敲定，年内开始置敲定，年内开始动工工区域区域动态汉阳：阳：“地地铁时代代”的到来的到来l2004年，短短10公里长的轻轨在汉口通车，将武汉带入地铁时代。随后陆续开建的1号线二期、2号线一期、4号线一期把武昌、汉口连成一体，独缺汉阳。l而今年，汉阳区将同步上马两条地铁线，年内将开工
23、建设地铁3号线一期汉阳段和地铁4号线二期工程。l武汉地铁4号线二期工程线路具体走向、站点设置等已基本敲定，10月14日起面向社会公示该项目概况、环境影响，征求公众意见。10月22日开始施工招标，年内也将展开施工。l今年拟开工建设的地铁3号线一期和4号线二期工程，总投资需求为239亿元。区域区域动态汉阳：地阳：地铁3号号线l轨道交通三号线一期工程：l起于汉口三金潭，经二七路、发展大道、解放大道过汉西路口，穿越汉江至王家湾、武汉体育中心，到达终点沌阳大道。线路全长约28.3公里，跨汉江段长600米。线路除车辆段、车场及出入段线为地面线外，其它均为地下隧道。l根据远期规划，3号线二期工程起点将向蔡甸
24、、汉南延伸，汉口端经建设大道延伸，可连通后湖地区，终到三金潭，将是武汉市线路最长、行经行政区最多的轨道交通线。区域区域动态l4号线二期工程从汉阳黄金口站至武昌首义路站，线路全长16.85公里，其中高架线3.2公里，敞开段0.15公里，地下线13.50公里，设站13座。其中，高架站有黄金口站、孟家铺站，地下站分别为永安堂站、玫瑰苑站、王家湾站、十里铺站、七里庙站、五里墩站、汉阳火车站、钟家村站、拦江路站、复兴路站和首义路站。l4号线二期工程线路走向为：从黄金口工业园附近向东跨琴断口小河、三环线孟家铺立交，沿汉阳大道向东，过孟家铺站后转为地下，过永安堂、玫瑰苑、王家湾、十里铺、七里庙、五里墩、五琴
25、路，向北偏转穿老汉阳火车站，线路下穿京广铁路和琴台路，经过琴台公园，从闽东国际东侧转入鹦鹉大道向南前行，过翠微路后转向东沿腰路堤路前行，然后下穿长江，沿紫阳路前行，过首义路后至设计终点。l地铁4号线二期拟于今年底开工建设，预计2015年通车。列车最高运行时速为80公里，平均时速35公里。初期全日开行列车139对，全日客运总量预计为69.4万人次。汉阳：地阳：地铁4号号线二期二期区域区域动态对片区的影响片区的影响武武汉地地铁3号号线和和4号号线的的规划建划建设把把汉阳与阳与汉口、武昌口、武昌连线贯通，改通，改变了了汉阳区域无阳区域无轨道交通的格局，道交通的格局，大大提升了区域的地大大提升了区域的
26、地产价价值。随着地随着地铁项目的启目的启动，人，人们开始重新开始重新审视汉阳的居住价阳的居住价值，其，其临湖、湖、亲水、水、滨江、低价等江、低价等优势进一步彰一步彰显。两条地两条地铁的开建，跨越了的开建，跨越了汉阳的老城区、新区和开阳的老城区、新区和开发区，形成一条明晰的区，形成一条明晰的经济带，将会引起一系列的，将会引起一系列的连锁反反应。加之。加之汉阳有阳有长江、江、汉江和月湖等景江和月湖等景观支撑，土地支撑，土地资源比源比较丰富，必将吸引不少武昌、丰富，必将吸引不少武昌、汉口的口的过江客前来江客前来购房，房，汉阳楼市也将快速阳楼市也将快速进入武入武汉中心区域楼中心区域楼盘的的发展行列。展
27、行列。区域区域动态在在标杆杆项目目带动下，下，钟家村片区保持在一个家村片区保持在一个较高的高的成交价格水平成交价格水平竞争争态势钟家村片区与家村片区与汉口中心区的成交量差异明口中心区的成交量差异明显，主要是由于新增供，主要是由于新增供应以及可售房源多少不同引起的。另外，以及可售房源多少不同引起的。另外，钟家村板家村板块09年伊始，区域两年伊始，区域两标杆杆项目交替放量，目交替放量，该板板块价格逐步推高。价格逐步推高。竞争争态势10月，小城故事、博学月，小城故事、博学华府、君融天湖等府、君融天湖等项目以低价目以低价销售的策略，保持着售的策略，保持着较高的成交量。而高的成交量。而华润中央公园与中央
28、公园与世茂世茂锦绣长江的成交价格仍然江的成交价格仍然处于区域内的于区域内的领先水平。先水平。竞争争态势标杆杆项目目世茂世茂锦绣长江、江、华润中央公园中央公园l本月区域内两个高端项目成交量均有大幅回落，以消化剩余存量为主，成交价格均在80000元/平米以上，拉动了钟家村片区成交价格，保持在一个7000元/平米以上的较高水平。竞争争态势l世茂世茂锦绣长江剩余存量非常少，后期将加推新新品。江剩余存量非常少，后期将加推新新品。该项目目90-110平米以及平米以及160平米以上的大平米以上的大户型去化情况均比型去化情况均比较好。好。华润中央公园主要成交集中在中央公园主要成交集中在90-100平米两房。两
29、个平米两房。两个项目的目的60-70平米的小平米的小户型型产品去化速度均比品去化速度均比较快。快。l华润中央公园剩余存量主要集中在中央公园剩余存量主要集中在90-100平米的两房常平米的两房常规产品，品，销售售压力并不大。力并不大。竞争争态势恒大恒大绿洲与世茂洲与世茂锦绣长江江报广十月广十月报广投放力度在广投放力度在汉阳区最大，其次阳区最大，其次为人信人信汉商商银座。座。竞争争态势媒体投放明星楼媒体投放明星楼盘广告版面情况广告版面情况恒大恒大绿洲一直保持着洲一直保持着较高的媒体的曝光率，而人信高的媒体的曝光率，而人信汉商商银座与世茂座与世茂锦绣长江因开江因开盘与加推与加推预热宣宣传，也加大，也
30、加大了广告的投放力度。了广告的投放力度。世茂世茂锦绣长江江10月平面广告月平面广告楼楼盘名称名称广告内容广告内容世茂锦绣长江3号观江宅邸全新上市恒大绿洲升级版全明全景精致洋房，送1200元/平米豪装，本周认购特享95折人信汉商银座人信汉商银座 瞰江精装公寓10月18日盛大开盘人信人信汉商商银座座10月平面广告月平面广告竞争争态势新增供新增供应为投投资小小户型型产品：品：人信人信汉商商银座座精装修酒店式公寓精装修酒店式公寓个案表个案表现销售情况售情况：10月18日首次开盘，本次推出380套，当日销售约270套，销售均价9000元/平米，开盘销售率为71%；人信人信汉汉商商银银座座个案表个案表现新
31、推新推户型配比：型配比：户型型面面积推出套数推出套数比例比例成交成交单价价销售套数售套数以售比以售比1*1*143-58380100%900027071%新推新推户型型设计：D3户型，55-60平米D6户型，45-50平米个案表个案表现新澳新澳蓝草坪近期推案草坪近期推案节奏奏时间营销价格价格说明明2009-10-18首次推出酒店式公寓产品9000元/平米（精装修）推出380，销售270套，开盘销售率为71%开开盘现场客客户有序有序认购个案表个案表现汉阳片区市阳片区市场分析分析总结结论一：一：从供求比看，从供求比看，汉阳片区市阳片区市场总体呈体呈现供不供不应求的求的趋势结论二：二：结论三：三：从
32、价格从价格趋势看，看，汉阳片区市阳片区市场价格持价格持续增增长市市场供供应量少，需求量大，量少，需求量大，预计后后续市市场价价涨量跌量跌区域区域竞争分析争分析PART 2潜在潜在竞争板争板块分析分析主要从有一定地主要从有一定地缘影响力和影响力和资源角度源角度选取了取了汉阳阳临湖及金湖及金银湖板湖板块墨水湖墨水湖三角湖三角湖北太北太子湖子湖知音湖知音湖后官湖后官湖南国明珠南国明珠水墨甲秀水墨甲秀水墨清水墨清华中恒云天中恒云天国国际花园花园金色港湾金色港湾大洋彼岸大洋彼岸千年美千年美丽东方夏威夷方夏威夷板板块一：一：汉阳阳临湖板湖板块三大板三大板块：墨水湖板墨水湖板块太子湖及三角湖板太子湖及三角湖
33、板块后官湖及知音湖板后官湖及知音湖板块金金桥太子太子湖湖1号号区域区域项目名称目名称建筑面建筑面积（万方）（万方）占地面占地面积（万方）（万方）绿化率化率容容积率率墨水湖南国明珠704740%1.4水墨甲秀4.32.935%1.4水墨清华6.97.836%1.2北太子湖金太子湖1号8.56.037.6%1.9三角湖中恒云天国际花园215.335%3.33金色港湾101340%1.1后官湖、知音湖东方夏威夷6.73.535%0.8大洋彼岸112060%0.56人信千年美丽203340%0.68官湖郡1.30.661.2%2.1汉阳阳临湖板湖板块：规划指划指标容容积率小于率小于1的的项目集中在后目
34、集中在后官湖、知音湖版官湖、知音湖版块项目分目分别是是东方夏威夷方夏威夷0.8、大洋彼岸大洋彼岸0.56、人信千年美、人信千年美丽0.68项目名称目名称独立独立别墅墅联排排别墅墅洋房洋房多多层高高层墨水湖南国明珠水墨甲秀水墨清华北太子湖金太子湖1号三角湖中恒云天国际金色港湾后官湖、知音湖东方夏威夷大洋彼岸人信千年美丽官湖郡墨水湖板墨水湖板块的物的物业形形态是是联排排别墅、高墅、高层、多、多层为主主北太子湖板北太子湖板块的物的物业形形态是是联排、高排、高层为主主三角湖板三角湖板块的物的物业形形态是独是独别、联排、洋房及高排、洋房及高层为主主后官湖、知音湖板后官湖、知音湖板块的物的物业形形态主要以
35、独主要以独别、联排、洋房排、洋房为主主汉阳阳临湖板湖板块：物：物业组合合(单位:)项目名称目名称独立独立别墅墅联排排别墅墅洋房洋房多多层高高层墨水湖南国明珠-138-153181-194-水墨甲秀-196-400-59-210水墨清华-130-170北太子湖金太子湖1号-280-350-三角湖中恒云天国际-81.19-89.16120.86-122.08金色港湾370311126-80后官湖、知音湖东方夏威夷-230300-33086-106-大洋彼岸312240-245-人信千年美丽300-320203-23060-105-官湖郡-198-350-88-137独立独立别墅墅300-370联排
36、排别墅集中在墅集中在200-245、300-350花园洋房花园洋房86-105多多层主要来自南国明珠主要来自南国明珠138-153181-194高高层的供的供应面面积段主要在段主要在80-89、120-170汉阳阳临湖板湖板块：面：面积区区间单位:元/项目名称独立别墅联排别墅洋房多层高层墨水湖南国明珠-5400-水墨甲秀-9150-水墨清华9月底开盘北太子湖金太子湖1号-9900-三角湖中恒云天国际花园-4800金色港湾11000108005500-4600后官湖、知音湖东方夏威夷1200055003500-大洋彼岸150005900-人信千年美丽1100052003500-官湖郡-9000-
37、4500独立独立别墅均价在墅均价在11000-15000元元/区区间，总价在价在330万以上万以上联排排别墅均价在墅均价在5200-9900元元/区区间，总价在价在106-346万之万之间花园洋房市花园洋房市场集中供集中供应为后官湖后官湖知音湖片，洋房均价知音湖片，洋房均价为3500元，元，总价在价在21-37万万多多层的供的供应主要来自南国明珠，主要来自南国明珠，均价均价5400元元/，总价在价在75万以上万以上高高层均价在均价在4600-4800元元/，总价在价在36-59万元之万元之间汉阳阳临湖板湖板块：成交均价：成交均价产品品面面积段（）段（）均价（元均价（元/）总价（万元）价（万元）
38、独立别墅300-37011000-15000330以上以上联排别墅200-245300-3505200-9900106-346洋房6086-105350021-37多层138-153181-194540075以上以上高层80-89120-1704600-480036-59产品面积段（）均价（元/）总价（万元）独立别墅180-30011000-15000330以下以下联排别墅245-3005200-9900127-297洋房100以上以上350035以上以上多层153-181540082-97高层89-1204600-480040-57市市场基基础市市场机会机会市市场空白点：空白点：独立独立别墅
39、：面墅：面积在在300平米以下平米以下总价在价在330万以下性价比高的万以下性价比高的产品品花园洋房：面花园洋房：面积在在100平米以上平米以上总价在价在35万以上的改善型万以上的改善型产品品汉阳阳临湖板湖板块：市：市场机会机会从价格区从价格区间，市，市场上独立上独立别墅墅总价在价在300万以上，万以上，缺少性价比高的缺少性价比高的产品品从面从面积供供给，市，市场上上250平米以下的平米以下的别墅，墅，以及以及100平米以上的花园洋房供平米以上的花园洋房供给量小量小从物从物业形形态看，区域主要以独立看，区域主要以独立别墅、墅、联排排别墅墅花园洋房花园洋房为主主结论一：一：结论二：二：结论三：三
40、：汉阳阳临湖板湖板块：小：小结金金银湖区域市湖区域市场分析分析类比片区：比片区：区域概况区域概况东西湖区西湖区发展展规划划三城一新三城一新泛金泛金银湖生湖生态新城新城（用地面用地面积77.7平方公里）平方公里）吴家山新城吴家山新城（用地面（用地面积48平方公里）平方公里）新新农村建村建设发展区展区台商台商产业新城新城（现代化工代化工业园区）园区）重点关注区域重点关注区域主流住宅区主流住宅区泛金泛金银湖生湖生态新城新城数字解数字解读中中环线区位、生区位、生态是金是金银湖的两大湖的两大卖点，极大的提升了区域房地点，极大的提升了区域房地产市市场价价值用地面用地面积：约78平方公里平方公里区位：位于主
41、城西北部，南区位：位于主城西北部，南邻中中环线，北，北接天河机接天河机场，包括金，包括金银湖、金湖、金银潭、常青潭、常青花园和中花园和中环线以南部分地区以南部分地区生生态资源：水域面源：水域面积1.2万万亩，湖岸，湖岸线长4.2万米万米人口：人口：约7万人万人房地房地产规模：模：约1000万平方米万平方米建立建立时间：2009年年9月月12日日位置：沿海位置：沿海赛洛城北大附中旁洛城北大附中旁占地：占地：6000平方米平方米首批首批线路：路：737路、路、621路路金金银湖公交湖公交总站启用站启用片区公共交通日益完片区公共交通日益完善善最新最新规划利好划利好公交公交总站站市市场情况情况市市场情
42、况情况量价走量价走势成交量升价跌，占全市成交比重上升，价格波成交量升价跌，占全市成交比重上升，价格波动主要由于成交主要由于成交结构的影响构的影响市市场情况情况存量走存量走势区域整体存量区域整体存量较大，去化大，去化压力明力明显，未来市，未来市场竞争激烈争激烈市市场情况情况成交成交结构构120平米以下首置、首改平米以下首置、首改产品品为区域主力区域主力市市场情况情况存量存量结构构存量面存量面积主要集中主要集中80-100m2，120-140m2，150m2以上以上区域楼区域楼盘情况分析情况分析环湖西板湖西板块门户板板块主要物主要物业形形态：多：多层、花园洋房、花园洋房、别墅墅主力主力户型：型：8
43、0-96、120-150，170-260均价：均价：4550元元/主要主要卖点：生点：生态、湖景、低价、湖景、低价主要物主要物业形形态：小高：小高层、花园洋房、花园洋房主力主力户型：型：74-140均价：均价：4000元元/主要主要卖点：生点：生态、湖景、性价比、湖景、性价比主要物主要物业形形态：多：多层、花园洋房、花园洋房、别墅墅主力主力户型：型：90-110、130-140，180-247均价：均价：5400元元/主要主要卖点：交通、生点：交通、生态、湖景、建筑品、湖景、建筑品质环湖湖东板板块金金银湖板湖板块：市：市场区域区域竞争板争板块之楼之楼盘分布分布环湖路路万科西半万科西半岛水印桃源
44、水印桃源恒大城恒大城泰泰跃金河金河恋湖家园恋湖家园5期期沿海沿海赛洛城洛城金珠港湾金珠港湾2期期升升华现代城代城银湖御园湖御园银湖翡翠湖翡翠高高尔夫城市花园夫城市花园万科四季花城万科四季花城翠堤春翠堤春晓格林春岸格林春岸本案本案顺驰泊林泊林金金 山山 大大 道道三三环线环湖湖二二级竞争争市市场环湖湖西西板板块一一级竞争争市市场环湖湖东板板块三三级竞争争市市场门户板板块金湖天地金湖天地金湖美景金湖美景在售在售项目目潜在潜在项目目金金银湖湖别墅墅南京南京21世世纪项目目环湖西板湖西板块门户板板块客客户职业：周：周边拆迁拆迁户、三、三镇普通普通职员购房关注点：性价比、配套、舒适性房关注点：性价比、配
45、套、舒适性置置业目的：首置首改兼目的：首置首改兼备客客户职业：小私：小私营业主、教主、教师、三、三镇普通普通职员购房关注点：舒适性、性价比、配套房关注点：舒适性、性价比、配套置置业目的：首置首改兼目的：首置首改兼备客客户职业：大型企：大型企业中高中高层、常青周、常青周边私私营老板等老板等购房关注点：小区房关注点：小区环境、建筑品境、建筑品质、自然景、自然景观，生活配套，生活配套置置业目的：再改、多次改善、第二居所目的：再改、多次改善、第二居所环湖湖东板板块金金银湖板湖板块：客：客层由于本由于本项目物目物业类型分型分别为：综合型社区，将会合型社区，将会拥有不有不同的同的产品，因此下面我品，因此下
46、面我们将将对片区内片区内别墅、花园洋房、墅、花园洋房、高高层产品的全品的全产品品线进行研究行研究区域区域别墅市墅市场情况情况环湖路路金金 山山 大大 道道三三环线环湖湖金金银湖湖别墅墅银湖翡翠湖翡翠未来供未来供应量：量：21007开开盘时间：2008.6未来供未来供应量：待定量：待定加推加推时间：2010年年高高尔夫城市花园夫城市花园未来供未来供应量：量：2458加推加推时间：2010年年沿海沿海赛洛城洛城未来供未来供应量：量：16450开开盘时间：2009.8金地格林春岸金地格林春岸未来供未来供应量：待定量：待定推出推出时间：3期推出期推出 具体具体时间待定待定金珠港湾金珠港湾未来供未来供应
47、量：量：27060开开盘时间：2004.11银湖翡翠湖翡翠未来供未来供应量：量：3套套销售情况：内部消化售情况：内部消化区域区域别墅市墅市场小小结竞争板争板块品牌高端品牌高端别墅去化情况稍好；墅去化情况稍好；中端中端别墅存量大，去化周期墅存量大，去化周期长，市，市场接受度低；接受度低；竞争板争板块存量存量约为7万方，未来另有格林春岸、万方，未来另有格林春岸、银湖翡翠等加推，中湖翡翠等加推，中低端存量低端存量别墅存在一定墅存在一定销售售压力；力；本本项目目别墅墅产品面品面积较小，小，赠送面送面积多，有一定市多，有一定市场竞争力。争力。环湖路路金金 山山 大大 道道三三环线环湖湖水印桃源水印桃源未
48、来供未来供应量：量：14820开开盘时间：2007.3恒大城恒大城未来供未来供应量：量：6721.66二期加推二期加推时间：2009.12金湖美景金湖美景未来供未来供应量：待定量：待定预计开开盘时间：2010区域花园洋房市区域花园洋房市场情况情况南京南京21世世纪项目目未来供未来供应量：量：50000左右左右预计开开盘时间：2010区域花园洋房市区域花园洋房市场小小结竞争板争板块花园洋房放量花园洋房放量较小，小，产品稀缺；品稀缺；花园洋房集中在花园洋房集中在环湖板湖板块，临近本案；近本案；洋房洋房产品以消化水印桃源存量品以消化水印桃源存量为主，未来供主，未来供应量量较小。小。环路路水印桃源水印
49、桃源恒大城恒大城泰泰跃金河金河恋湖家园恋湖家园5期期沿海沿海赛洛城洛城金珠港湾金珠港湾2期期银湖御园湖御园银湖翡翠湖翡翠高高尔夫城市花园夫城市花园翠堤春翠堤春晓格林春岸格林春岸顺驰泊林泊林金金 山山 大大 道道三三环线环湖湖金湖天地金湖天地金湖美景金湖美景区域高区域高层市市场情况情况竞争板争板块高高层铺天盖地，同天盖地，同质化化严重，重，竞争激烈争激烈竞争板争板块高高层未来供未来供应量量约130万平方米，万平方米，销售售压力力较大大区域高区域高层市市场小小结金金银湖板湖板块：小：小结金金银湖板湖板块是目前武是目前武汉市，尤其是市，尤其是汉口区域口区域“富人富人”享受型置享受型置业首首选；虽然近
50、年然近年发展展过程中，由于中心区房价程中，由于中心区房价挤压来部分相当部分的来部分相当部分的“首置首置”人群，但在人群，但在资源和交源和交通均好的通均好的”门户板板块“依然有一批代表了依然有一批代表了较高品高品质的高端楼的高端楼盘，也成，也成为金金银湖板湖板块项目的目的标杆杆代表；代表；从市从市场表表现看，有相当部分的大型企看，有相当部分的大型企业中高中高层、私、私营业主成主成为区域高端区域高端项目去化主体，也是目去化主体，也是四新四新项目未来争取方向；目未来争取方向；除部分除部分对企企业品牌的追随者外，品牌的追随者外，这类客客户的的购房关注点主要集中在：交通便捷度、小区房关注点主要集中在：交
51、通便捷度、小区环境、境、建筑品建筑品质、自然景、自然景观和生活配套方面。和生活配套方面。客客户需求分析及定位需求分析及定位PART 390909090武武汉汉高密高密产产品客品客户户分析分析91919191高密高密产品客品客户社会特征社会特征企企业单业单位位三次置三次置业二次置二次置业首次置首次置业多次置多次置业（三次以上）（三次以上）置置业经验业经验92929292职职 业业高密产品客户社会特征93939393社会特征：年龄集中在28-35岁，受教育水平较高大专以上学历，喜欢朋友聚会、上网/电玩。接近一半的受访者有1辆私家车，有两次经验的占52.3%，投资途径为房产和股票。家庭结构上多为三口
52、之家,并且大多处于初婚或者学龄前儿童型家庭阶段，家庭年收入在10-15万元。高密产品客户社会及小结949494941、绝绝大部分受大部分受访访者的者的购购房用途房用途为为自住，占比达自住，占比达86.3%；单纯单纯投投资资用途的客用途的客户仅为户仅为13%.2、受、受访访者的者的购买购买因素排名前三位的是：一个更好的社区因素排名前三位的是：一个更好的社区环环境和有境和有一个好的社区生活配套以及一个好的社区生活配套以及扩扩大住房面大住房面积积、自然、自然环境境高密产品客户置业驱动95959595高密高密产品客品客户对汉阳四新区域价阳四新区域价值认识受受访访者中者中认为认为四新片区居住四新片区居住
53、环环境一般的人数境一般的人数近近4成，有成，有37.98%的受的受访访者者认为认为四新区域的居四新区域的居住住环环境境较较好或很好。好或很好。受受访访者中者中认为认为四新片区升四新片区升值值空空间间一般人超一般人超过过4成，成，预计预计未来有很大升未来有很大升值值潜力的占潜力的占28.57%。96969696高密高密产品客品客户购买特征及区域特征及区域认知小知小结置置业驱动业驱动及区域及区域认认知小知小结结：绝绝大多数受大多数受访访者表示再次置者表示再次置业业以自住以自住为为主，或者兼主，或者兼顾顾投投资资功能，功能，单纯单纯投投资资的比例的比例为为13.2%；购购房主要原因是需要更好的社区自
54、然房主要原因是需要更好的社区自然环环境、生活配套或者是境、生活配套或者是扩扩大住房面大住房面积积，首改特征或再改，首改特征或再改性需求性需求较为较为明明显显；对对四新片区的四新片区的认认知普遍知普遍认为现阶认为现阶段居住段居住环环境一般，只有境一般，只有27.69%的人的人认为较认为较好；但是好；但是对对于区于区域域发发展潜力有一定的展潜力有一定的认认可度。但是可度。但是经过调查员对经过调查员对四新四新规规划的介划的介绍绍，受，受访访者的者的对对区域的接受率会有区域的接受率会有所提高。所提高。97979797高密产品客户购房倾向分析98989898定量客定量客户购户购房房倾倾向小向小结结购买区
55、域选择因素排序分析中，交通便利占比最高（这里主要指的公共交通），并且大大超过其他因素，其次是商业生活配套和区域工作生活环境的熟悉，因此建议在项目启动初期就应该将公共交通问题予以解决，同时在示范区内考虑商业的情景展示，以降低客户对本片区的抗性；购买住宅主要考虑户型设计，因此户型设计方面以实用为原则，同时考虑适当面积赠送；如参考可封成房间的花园阳台的赠送面积及在两层高的空中花园和可搭建的两层高客厅或餐厅的方式；购买物业选择上中高层物业和小高层物业占比大，被选率均超过1/3，其次是花园洋房；但是考虑到容积率贡献度和溢价能力，不建议在本项目做小高层产品；面积段选择集中在70-150平米。高密产品客户购
56、房倾向及小结9999高密产品客户产品需求住宅单体实实用面用面积选择积选择在在71-150平米平米为为主，主，户户型集中在两房两型集中在两房两厅厅一一卫卫和三房两和三房两厅厅两两卫卫上；上；拼接拼接户户型的接受度型的接受度较较低，接受拼接的面低，接受拼接的面积积也集中在也集中在120平米的方式。平米的方式。近六成受近六成受访访者表示不接受者表示不接受经经装修交房，装修交房，选择选择精装交楼的受精装交楼的受访访者中者中选择选择部分精装和全部精装的比例相当，其全部精装比部分精装和全部精装的比例相当，其全部精装比例略高。例略高。100100100100高密产品客户产品需求景观和建筑风格受受访访者非常注
57、重住房的朝向超者非常注重住房的朝向超过过，6成受成受访访者表示房子一定要有好的朝向，而景者表示房子一定要有好的朝向，而景观观需求需求虽虽然重要但然重要但较为较为弱化，弱化，并不是消并不是消费费者关注的重点；者关注的重点；不同置不同置业业需求的受需求的受访访者者对对景景观观主主题题的要求的要求较为较为一致，一致，认为认为以以树树木、草地、园木、草地、园艺绿艺绿化化为为主主题题的园林景的园林景观较观较好；好；101101101101大型大型综综合超市、菜市合超市、菜市场场（或（或净净菜市菜市场场）、早（晚）餐）、早（晚）餐/快餐店、快餐店、社区医院社区医院/诊诊所、洗衣店所、洗衣店/干洗店是受干洗
58、店是受访访者者认为认为重要的等生活必重要的等生活必需的商需的商业类业类配套。配套。休休闲闲运运动类动类配套配套设设施中受被施中受被访访者偏者偏爱爱的主要的主要为为羽毛球羽毛球场场、室、室内游泳池和健身房。公交站台和内游泳池和健身房。公交站台和银行、行、教育教育资资源是受源是受访访者者认为认为最重要的服最重要的服务类务类配套配套设设施。施。高密产品客户产品需求配套102102102102受受访访者者对对小区会所小区会所类类型的型的选择较为选择较为偏重于家庭型会所，偏重于家庭型会所，其次是休其次是休闲娱乐闲娱乐型会所。型会所。受受访访者者认为认为可封成房可封成房间间的花园阳台的的花园阳台的赠赠送面
59、送面积积最最为为喜喜欢欢，两，两层层高的空中花园和可搭建的两高的空中花园和可搭建的两层层高客高客厅厅或餐或餐厅厅的方式的方式为为受受访访者者较为较为喜喜欢欢的方式。的方式。近近4成受成受访访者希望自己社区的者希望自己社区的总总体感体感觉觉是生活氛是生活氛围浓围浓厚、生活厚、生活配套完配套完备备的社区；的社区；高密产品客户产品需求其他103103有有车对区域的区域的认知知Spss交叉分析（交叉分析（1）受受访者中家庭者中家庭拥有有车辆越多，越多，对区域区域发展潜力的展潜力的认可度和居住可度和居住环境的境的认可度越高。可度越高。104104不同物不同物业类型需求的客型需求的客户对区域的区域的认知知
60、Spss交叉分析（交叉分析（2）选择选择花园洋房花园洋房、小高、小高层产产品品的客的客户对户对区域的升区域的升值值空空间间很很认认可；可；联排、花园洋房排、花园洋房产产品需求的品需求的客客户对户对区域升区域升值值空空间间的看法的看法分歧分歧较较大；大；花园洋房的面花园洋房的面积积需求比集中需求比集中110-130平米。平米。105105选择不同物不同物业类型的客型的客户对产品的面品的面积需求需求Spss交叉分析（交叉分析（3）中高中高层层物物业业面面积积需求集中在需求集中在111-130平米，占比达平米，占比达41.67%，71-110平米的需平米的需求占比达求占比达50%；106106居住兼
61、并投资的产品（实用、升值潜力）、关注交通的便利性（公交系统的完善）、社区环境（园林景观增加绿地率）、社区生活配套（教育资源、运动型会所）和商业配套（大型生活超市）产品建议：1、两室两厅一卫7190平米左右（满足夫妇二人合住/有子女年幼、中老年夫妇二人居住）和三室两厅两卫111-130平米左右（满足夫妇二人合住、子女读小学高中居住）的主力户型，物业类型以中高层物业为主2、拼接户型的比例是以满足90/66的规划要求为目的；拼接面积集中在120平米（50+70拼合），建议采用毛坯交房，在产品的品质及价格被市场认可后做少量部分精装的产品。高密高密产产品客品客户户置置业业关注点关注点总结总结107107
62、3、户型设计合理，分区明显，功能性强，采光通风有保障，参考可封成房间的花园阳台的赠送面积及在两层高的空中花园和可搭建的两层高客厅或餐厅的方式，扩大居住面积，提升产品力。4、会所风格偏重于运动和休闲娱乐型，会所内应配置羽毛球场、室内游泳池和健身房。5、小区内打造参与性强的园林景观，增加小品，营造生活氛围浓厚、生活配套完备的社区高密高密高密高密产产品客品客品客品客户户共性共性共性共性总结总结108108公共交通系公共交通系统统教育教育资资源源生活商生活商业业配套配套户户型方正型方正实实用用 采光好采光好高密产品关键词户户型面型面积赠积赠送送运运动动型的会所型的会所绿绿地率地率 参与性景参与性景观观
63、109109109109武武汉汉低密低密产产品客群研究品客群研究分析分析110110低密低密低密低密产产品客品客品客品客户户共性共性共性共性总结总结社会特征30-55岁，与武汉有着血缘或地缘的关系，属于武汉客户中的高端人群。习惯大面积的居住空间。热爱工作、收入丰厚，在全市乃至全国拥有房产。武汉高端住宅小区内穿梭着他们的身影。事业成功之后，他们更注重生活和家庭，对父母、孩子都有远景规划。注重圈层感，喜欢交朋友，不局限于行业内。处世非常低调，以平和理性的态度对待财富，在选择物业时，注重品牌、生活氛围、圈层、教育，也看中投资升值的潜力。他们多数有钱无闲，但希望在城市中寻找一方静谧之处，对生活品质要求
64、高。家庭结构：三口之家，重视教育，送孩子读名校或者出国深造。资产收入：年收入30万80万之间，私家车1-2辆。投资途径主要为房产和股票，属于长线投资，很少短期变现。单位职位：第一类为私营业主、第二类为公务员、第三类为企业高管。111111置业情况：1、多次置业居多，居住兼投资，投资区域不限定，主要购置适合居住、升值空间大、性价比高、的产品。2、非常看重产品的内外部环境及物业的管理水平，比较满意的物业如：万科。普遍对教育资源十分看重，为择校置业的比例很大。3、对目前自己的居所比较满意，遇到非常喜欢的产品才考虑更换第一居所。置业偏好：1、对低密产品如花园洋房、别墅兴趣很大。追求生活品质。2、对采光
65、、通风要求很高。3、大面积自住户倾向于毛坯交房，对武汉大户型装修不信赖。低密低密低密低密产产品客品客品客品客户户共性共性共性共性总结总结112112112112产品关注点：1、依次为内外部环境的打造（绿化率高的主题园林、水系景观资源）、小区的物业管理水平（安全、贴心）、施工工艺及质量（细节处理到位）、户型设计（通风、采光、实用）、车位比（1：2）、周边配套（商业、教育）、园林景观（参与性强）、会所（健身、休闲）公共部位的装修（大气、简洁、尊贵）2、商业配套比较关注的是学校、简餐厅。3、会所配套倾向于商务休闲型，希望会所在满足健身功能的同时能够具备一定的商务功能，比较关注的是健身场馆是：羽毛球馆
66、、恒温泳池、乒乓球馆。5、对户型结构舒适度要求高、如套内卫生间的配比、客厅的面宽、主卧的景观比较认可的项目:华润中央公园、万科高尔夫、新世界汇豪邸等低密低密低密低密产产品客品客品客品客户户共性共性共性共性总结总结1131131.倡导新区新地产，新家新生活2.项目经济指标平衡：高密度地块地块可做大，规避（90/66）的产品瑕疵，J5地块降低容积率、J8地块提高容积率3.挖掘新产品形态，打造健康住宅、绿色建筑标准，可借鉴金都汉宫4.由于三环线的高度，因此要重视第五立面的打造5.12F以下太阳能做统一规划，建议做雨水处理，高植被6.定位高端，做区域内的标杆项目，打造项目核心生态价值卖点，增加产品附加
67、值，凸显项目档次专家家访谈小小结114114114114客客户户定位建定位建议议高密客高密客户年龄在26-35岁之间，与武汉有着血缘或地缘的关系，事业稳定，感情稳定，相对成熟理性，但仍然处于上升阶段，收入中高，具有一定的经济能力。家庭事业兼顾，对未来同样充满信心，相信通过努力可以获得更好的生活。低密客低密客户30-55岁，与武汉有着血缘或地缘的关系，属于武汉客户中的高端人群。习惯大面积的居住空间。热爱工作、收入丰厚，在全市乃至全国拥有房产。武汉高端住宅小区内穿梭着他们的身影。生于70、80城市上升阶层追求有品质的社区生活、渴望高品质生活的阶层对家的依恋，对配套的享受，对自然的渴望追求一种完善的
68、生活.个人判断力很强，有自己固有的看法和标准。希望通过各种事情体现自己的价值和得到更多的认可。相对经济能力更强，有一定存款，对事物有更高的要求和追求，希望能够更好一些。相对成熟稳重，较理性，更务实。他们买房子，主要是改善居住条件和首置的婚孩房。对家庭气息、生活居住环境的要求和功能的要求最高。周边企业中层管理者、政府中层公务员、私营业主，26-35岁高密客户价值观描述改善型客户业主特征：26-35岁；结婚或准备结婚居多，有小孩或考虑要小孩，属于典型的首次婚孩房或首次改善。置业需求特点：需求需求产产品集中在普通两房及小品集中在普通两房及小三房三房产产品；两房需求主流面品；两房需求主流面积积段段71
69、-90平米，平米，三房需求主流面三房需求主流面积积段段110-130平米。平米。购房精神需求：注重家庭，追求安定生活的同时，也同时要求具有一定的品质和品味，有一定的时尚要求，让自己和家人更舒服、更充满乐趣高密客高密客户典型客典型客户：“。同。同时，对配套要求比配套要求比较高高。”他他们是是1954-1979年出生一代年出生一代.武武汉汉客客户户中的高端人群。中的高端人群。事事业业成功之后，他成功之后，他们们更更注重生活和家庭，对父母、孩子都有远景规划。注重圈层感，喜欢交朋友，不局限于行业内。处处世非常世非常低调，以平和理性的，以平和理性的态态度度对对待待财财富，在富，在选择选择物物业时业时，注
70、重品牌、生活氛围、圈层、教育，也看中投，也看中投资资升升值值的潜力。的潜力。他他们们多数有多数有钱钱无无闲闲，但希望在城市中，但希望在城市中寻寻找一方静找一方静谧谧之之处处，对对生活品生活品质质要求高。要求高。他们在武汉高端住宅市场中所具有的领导特征，将使他们成为本项目最具代表性的意见领袖，他们将会带动外地客户、本地原住民客户逐步形成项目的价值认同。成为项目传播基础。全市及周边城市外来客户、30-55岁低密客户价值观描述改善型客户业主特征：30-55岁；三口之家，或两口之家（孩子读名校或者出国深造）置业需求：别墅或洋房，面积集中在180-300平米。精神需求：思想深刻、有极强的洞察力、有远见、
71、有较高的声望、重视自己的社交圈和生活圈，存在一些显示身份的炫耀心理，重视生活的舒适性和品质、关注细节、追求适合自己的新生活方式、拥有其身份和个性的标志物。低密客低密客户典型客户：“对汉阳有一定的抗性，若开发高端的物业，并能完善基础配套。会关注此项目。非常关注周边的环境，绿化做的是否到位，整个小区管理上是否细心、安全、负责。”适合适合项目目发展的方向展的方向PART 4开开发方向呼之欲出方向呼之欲出开开发发方向：方向：区域高端大区域高端大盘全客全客户户，全，全产产品品线线产品特品特质多元文化多元文化+开放空开放空间+复合功能复合功能产品档次品档次区域区域标杆，杆，创新代表新代表开开发方向呼之欲出方向呼之欲出
