某华侨城项目土地价值分析报告

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1、天津华侨城项目天津华侨城项目土地价值分析报告土地价值分析报告2007/07/152007/07/151 1.1.土地价土地价土地价土地价值值值值承承承承载载载载力力力力 2.2.价价价价值实现风险值实现风险值实现风险值实现风险判判判判断断断断 3. 3. 拿地策略拿地策略拿地策略拿地策略2项目基本情况项目基本情况发展动力及潜力发展动力及潜力市场机遇与价值空间市场机遇与价值空间项目分析（津塘路项目、新开路项目）项目分析（津塘路项目、新开路项目）土地价值承载力土地价值承载力3项目基本情况项目基本情况位置：位置：河东区津塘路一号桥南侧总占地：总占地：178883.6平米总建筑面积：总建筑面积：335

2、302.1平米，其中居住面积约23.5万平米，商业金融面积约10万平米位置：位置：河东区新开路路新开路立交桥南侧总占地：总占地：36841.1平米总建筑面积：总建筑面积：120400平米，其中居住面积约11.8万平米，公共服务设施面积约0.24万平米外环中环内环河东区和平区河北区南开区红桥区河西区关键词： 天津天津 河东河东4项目基本情况项目基本情况发展动力及潜力发展动力及潜力市场机遇与价值空间市场机遇与价值空间项目分析（津塘路项目、新开路项目）项目分析（津塘路项目、新开路项目）土地价值承载力土地价值承载力5中央直辖市环渤海地区经济中心北方最大的沿海开放城市中国北方第一大港 贸易金融、物流成为

3、未来城市发展新兴动力以港口为中心的海陆空相结合立体交通网络北方重要的经济中心，环渤海经济圈核心城市发展动力与潜力发展动力与潜力城市职能：国际现代制造业基地国际现代制造业基地北方国际航运中心，航空枢纽港，区域综北方国际航运中心，航空枢纽港，区域综合交通枢纽合交通枢纽北方国际物流和会展中心北方国际物流和会展中心以金融商贸、科技信息、文化教育为主的以金融商贸、科技信息、文化教育为主的区域性服务中心区域性服务中心以近代史迹为特点的国家历史文化名城以近代史迹为特点的国家历史文化名城1、天津城市发展动力与潜力城市读解6滨海新区地位确立使天津产生区域联动效应，辐射多个热点区域轨道交通等路网规划完善缩小城市距

4、离感环渤海经济圈带动天津整体产业结构调整进入新成长期新家园计划使城市点面发展逐步铺开70/90政策出台盘整天津楼市整体结构海河改造推动六大节点区域发展提速发展动力与潜力发展动力与潜力1、天津城市发展动力与潜力政策导读7发展动力与潜力发展动力与潜力中国经济增长第三极国家战略发展重点区域可预见的未来，具备极大发展潜力与持续发展动力环渤海面积：521120平方公里人口：约2400万人均GDP：20263 元长三角面积：99600方公里人口：约7500万人均GDP：35040 元珠三角面积：521120平方公里人口：约2400万人均GDP：42499元 1、天津城市发展动力与潜力第三极8发展动力与潜力

5、发展动力与潜力区域范围京津唐、京津保两三角区域京津唐、京津保两三角区域发展方向核心城市有机疏散，与区域内重新集核心城市有机疏散，与区域内重新集中结合中结合发展战略区域空间经济一体化，京津双核、多中心以京、津为核心以京、津为核心京津大都市轴为增长极京津大都市轴为增长极天津天津、秦皇岛等港口为出海口、秦皇岛等港口为出海口京津保、京津唐京津保、京津唐两三角和京张、两三角和京张、京承生态走廊为骨架京承生态走廊为骨架大中小城镇相结合大中小城镇相结合多层次开放型都市体系多层次开放型都市体系渤海西部渤海西部秦秦唐唐津津沧沧海岸线海岸线为增长带为增长带京津冀京津冀经济圈经济圈规划规划京津城市联动凝成主发展轴，

6、促进人口流动，促使商品房客户进一步泛化1、天津城市发展动力与潜力京津双核9发展动力与潜力发展动力与潜力城际铁路和城市轨道交通建设，使京津联系得到质的提升居住在天津中心城区、工作在滨海新区和北京，将可能成为寻常事 城际轨道城际轨道20052005年年7 7月开工月开工, ,拟建拟建5 5座车站（北京南站、座车站（北京南站、亦庄站、永乐站、武清站、天津站）亦庄站、永乐站、武清站、天津站）预计预计20072007年底建成，年底建成，20082008年投入运营年投入运营全长全长115115公里，时速为公里，时速为200200公里公里京津城际轨道交通将与北京地铁京津城际轨道交通将与北京地铁4 4号线于北

7、号线于北京南站实现换乘，且可能同北京京南站实现换乘，且可能同北京1414号线对接号线对接铁路公交化后，北京、天津间将实现半小铁路公交化后，北京、天津间将实现半小时通达，天津站至滨海新区半小时通达，滨海时通达，天津站至滨海新区半小时通达，滨海新区至海港半小时通达新区至海港半小时通达1、天津城市发展动力与潜力交通联动10发展动力与潜力发展动力与潜力中心城区：全市主中心中心城区：全市主中心人口：人口：470万以内用地：用地： 80平方公里职能：职能：行政、综合服务中心提升金融、商贸、科教、信息、旅游等现代服务职能适当发展都市型工业突出城市文化特色滨海新区：都市副中心滨海新区：都市副中心人口：人口：4

8、30万用地：用地： 140平方公里职能：职能：立足天津，服务环渤海，辐射“三北”，面向东北亚以科技研发转化为重点，发展高新技术产业和现代服务业，提升港口服务职能以国际港口、物流、现代加工和现代服务业为主的城区城市经济引擎，国际港口都市标志双核双核驱动驱动中心城区：城市发展的服务平台滨海新区：经济增长的动力引擎双核驱动：城市经济重心东移，实现经济洼地后发优势的战略要地主城区主城区滨海新区滨海新区1、天津城市发展动力与潜力双核驱动11发展动力与潜力发展动力与潜力总体规划（总体规划（2004200420202020）城市结构：城市结构：l“双中心+多组团”是规划结构l主中心：依托海河主轴线的中心城区

9、l副中心：天津港、开发区、保税区和塘沽区形成城市副中心l多组团：中心城区近郊新型组团l津滨走廊：轻轨、快速路形成带状组团空间布局结构：“一一轴两两带三区三区”天津 塘沽： 哑铃格局，人口格局，人口13501350万、城万、城镇规模模14501450平方公里平方公里1、天津城市发展动力与潜力规划提速12发展动力与潜力发展动力与潜力1、天津城市发展动力与潜力后发优势3-4年的发展差距形成未来发展空间持续动力引爆经济快速持续增长带动城市发展水平整体提升对比天津、北京、上海城市发展水平拉动购买力及需拉动购买力及需求规模扩大的同求规模扩大的同时，刺激房地产时，刺激房地产市场持续、快速市场持续、快速发展发

10、展13发展动力与潜力发展动力与潜力1、天津城市发展动力与潜力小结发展动因环渤海经济圈、中国经济增长第三极大北京区域发展主轴中战略重点城市城际轨道交通支持目前，发展动因已经成为现实动力未来，天津城市发展将极具发展潜力与持续动力14发展动力与潜力发展动力与潜力n河东区是天津市中心市内六区之一，位于天津中心城区东部。占地40平方公里，居民73万人n河东区曾是相对落后区域，但却是市区联系滨海新区最近的城区，未来将成为天津双城并举的枢纽性战略区域。河东关键词：河东关键词：工业工厂、库房、拆迁安置居住区交通海河、地铁、津滨轻轨、新天津站枢纽工程历史文化“先有大直沽，后有天津卫”2、河东区发展动力与潜力发现

11、河东15发展动力与潜力发展动力与潜力评判指标特征描述地段环境滨海新区、城市海新区、城市东移、开移、开发区西区等多区西区等多项政策的政策的确立，确立，东部城区的区位部城区的区位优势愈加凸愈加凸现，而，而“新家新家园园”计划的助推及曾划的助推及曾经多个大型平房改造安置房多个大型平房改造安置房居住区已居住区已经使河使河东区形成的良好居住气氛区形成的良好居住气氛交通通达性河东区内公共交通较发达，而随着未来地铁河东区内公共交通较发达，而随着未来地铁2 2号号线、线、9 9号线竣工，公共交通网络将逐步延伸至河号线竣工，公共交通网络将逐步延伸至河东腹地，整体区域交通愈加成熟完善东腹地，整体区域交通愈加成熟完

12、善配套成熟度教育教育、医疗医疗等配套等配套较为完善；商完善；商业配套主要集中配套主要集中在原有大型居住区内，随着区域商在原有大型居住区内，随着区域商贸区的建成使区的建成使区域整体配套更加完善区域整体配套更加完善主力客群来源河东区自身客群数量庞大，同时毗邻滨海空港物河东区自身客群数量庞大，同时毗邻滨海空港物流区，可带动市内各区及滨海新区的部分客群。流区，可带动市内各区及滨海新区的部分客群。政策性规划及导向新家园计划的重要区域，新家园计划的重要区域， 政府规划确立未来将政府规划确立未来将建成总规模达建成总规模达400400万平米的具备城市功能的居住万平米的具备城市功能的居住板块，发展定位清晰。板块

13、，发展定位清晰。n无论从区位条件，还是从政策导向角度研判，河东区在天津的地产板块发展格局中都占据极为重要的地位2、河东区发展动力与潜力战略地位16发展动力与潜力发展动力与潜力发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）0 8008004000400080008000以上外部环境外部环境福利分房阶段，政府福利分房阶段，政府为整个产业的主要投为整个产业的主要投资者；区域平行发展。资者；区域平行发展。消费者收入水平提高；区域市消费者收入水平提高；区域市场发展出现不平衡，地段价值场发展出现不平衡，地段价值开始显现；市场存在不规范操开始显现；市场存在不规范操作，政策因素影响大、

14、住房福作，政策因素影响大、住房福利仍大量存在。利仍大量存在。土地市场、商品房市场规范操作；土地市场、商品房市场规范操作；政府对房地产业的调控主要通过政府对房地产业的调控主要通过城市规划及土地供应等宏观调控城市规划及土地供应等宏观调控手段间接进行；政府的住房福利手段间接进行；政府的住房福利少量存在。少量存在。房地产市场以二级市场交易为房地产市场以二级市场交易为主、市场为大地产商所主导；主、市场为大地产商所主导；土地市场与商品房市场完全规土地市场与商品房市场完全规范；但政府的住房福利依旧少范；但政府的住房福利依旧少量存在。量存在。竞争条件竞争条件有实力竞争者较少；有实力竞争者较少；需求简单、市场结

15、构需求简单、市场结构单一。单一。大量新竞争者介入，开发投资大量新竞争者介入，开发投资量猛增；需求复杂、市场细分量猛增；需求复杂、市场细分显现；竞争以市场份额的竞争显现；竞争以市场份额的竞争为主。为主。竞争者数量减少；市场细分充分，竞争者数量减少；市场细分充分，占有新的细分市场较难；开发商占有新的细分市场较难；开发商注重效益注重效益/ /低成本。低成本。竞争者数量进一步减少，消费竞争者数量进一步减少，消费者需求减少。者需求减少。需求特征需求特征满足基本生存需求，满足基本生存需求，客户结构简单。客户结构简单。生存、改善需求兼有；需求急生存、改善需求兼有；需求急剧增加；客户层面扩大剧增加；客户层面扩

16、大需求增长趋于平稳；改善需求为需求增长趋于平稳；改善需求为主；客户结构复杂多样。主；客户结构复杂多样。改善需求为主，需求趋于多样改善需求为主，需求趋于多样化。化。供应特征供应特征单纯数量型，产品形单纯数量型，产品形式单一，基本无附加式单一，基本无附加值。值。产品大量出现，形式逐渐多样产品大量出现，形式逐渐多样化，价格迅速提高，数量与质化，价格迅速提高，数量与质量并重；产品附加值出现并提量并重；产品附加值出现并提高。高。产品注重质量，价值构成广泛，产品注重质量，价值构成广泛，产品附加值很好体现。产品附加值很好体现。产品形式极为丰富，高质量。产品形式极为丰富，高质量。n城市化进程：城市化进程：20

17、062006年天津全市年天津全市GDPGDP达到了达到了4337.74337.7亿元，人均亿元，人均GDPGDP突破突破50005000美元，达到了美元，达到了51775177美元，美元，意味着天津房地产市场处于平稳发展阶段。天津相对后发的河东区，正处于快速发展阶段。意味着天津房地产市场处于平稳发展阶段。天津相对后发的河东区，正处于快速发展阶段。城城市化进程的加速，给河东区地产市场的巨大发展契机市化进程的加速，给河东区地产市场的巨大发展契机02、河东区发展动力与潜力动力117发展动力与潜力发展动力与潜力2、河东区发展动力与潜力动力2天津站天津站中山门中山门（河东区）（河东区）开发区开发区地铁号

18、线津滨轻轨在建，2009年初建成天津市区天津市区滨海新区滨海新区河东区两极的中间地带受两极发展带动18发展动力与潜力发展动力与潜力n填充式开发：填充式开发：天津天津“双城并举双城并举”的总体发展战略，使得的总体发展战略，使得两个核心区之间联系纽带两个核心区之间联系纽带区域的大片空白区域需要进行区域的大片空白区域需要进行“填充式开发填充式开发”n价格补涨：价格补涨：从北京丰台、石景山、门头沟等城市后发区域的发展经验可以看出，从北京丰台、石景山、门头沟等城市后发区域的发展经验可以看出，原先发展相对滞后的旧城区等因为价值被低估，在填充式开发模式下无一例外的原先发展相对滞后的旧城区等因为价值被低估，在

19、填充式开发模式下无一例外的形成区域形成区域“补涨补涨”，价格直追先发城区。，价格直追先发城区。河东区也必将因其自身的区位条件因素，河东区也必将因其自身的区位条件因素，获得明显的获得明显的“补涨补涨”趋势趋势新城市主义的理论中填充式开发（Infill）模式，最具可持续性。河东区的大片旧厂房改造土地，是天津最适合填充式开发的区域2、河东区发展动力与潜力动力3192、河东区发展动力与潜力动力4河东区十一五整体规划：河东区十一五整体规划：“立足河东，依托海河开发，融入滨海新区建设，面向天津及环渤海区域发展，努力建设成现代商务商贸物流基地、直沽文化旅游基地、都市工业示范基地和开放型、开放型、服务型、和谐

20、型现代化新城区服务型、和谐型现代化新城区”。全力打造全力打造“五区三带五区三带”，暨南站CBD中心商务区、“洋务溯源”旅游观光区、国际会议展览中心区、新开路嘉华商业聚集区和津滨大道集散物流商贸区5大区域，形成十一经路金融发展带、卫国道商贸商务发展带和新开路商贸商务发展带。充分发挥区域优势，推动津滨大道津滨大道“经济经济走廊走廊”的迅速发展。新开路嘉华新开路嘉华商业聚集区商业聚集区南站南站CBDCBD中心商务区中心商务区洋务溯源洋务溯源旅游观光区旅游观光区智慧城板块智慧城板块津滨大道集散物津滨大道集散物流商贸区流商贸区卫国道发展带卫国道发展带新开路发展带新开路发展带十一经路发展带十一经路发展带发

21、展动力与潜力发展动力与潜力与现状相比，未来变化是巨大的：建设成现代商务商贸物流基地、直沽文化旅游基地、都市工业示范基地和开放型、服务型、和谐型现代化新城区20发展动力与潜力发展动力与潜力2、河东区发展动力与潜力动力5海河开发：海河全长72公里，分为上、中、下游段，海河综合改造采取由上游到下游滚动开发的形式海河上游段：即中心城区段规划为“4个功能分区” ，长度约19公里，面积约42平方公里。河东区境内中央金融商贸区和智慧城板块。72公里海河沿线 开发中的两大重要商务板块均在河东区境内21发展动力与潜力发展动力与潜力2、河东区发展动力与潜力动力6智慧城智慧城智慧城智慧城范围：范围：北至津塘路，南至

22、海河，西至快速路，东至外环。占地8平方公里进程：进程：目前已处于第五轮详细规划讨论阶段物业：物业：公建与住宅开发比例为7：3含义：含义：l城市形态：以松散城市形态为特征，营造高产出、高附加值的新产业区，展现生态城市亲近自然的新的城市形态l重点产业：以智能技术、高新技术、网络技术为支撑，发展信息、会展、住宅、休闲、旅游等产业，形成高智能的休闲居住区和产业研发区l人口置换：通过建设花园式的城市环境，吸引国内外高层次人士创业发展，实现天津高端科技梦想产业的发展将带动居住、消费需求的量与质的同时提升22发展动力与潜力发展动力与潜力3、发展动力与潜力判断无论天津城市，还是河东区域，我们看到的未来不仅具有

23、持续强劲的发展动力，而且同时还具有极大的发展空间：产业发展带动城市经济水平的提升区域形象加速改善人口构成发生改变扩大居住、消费需求规模、购买力跳跃式提升房地产业的发展具有持续的动力支撑23项目基本情况项目基本情况发展动力及潜力发展动力及潜力市场机遇与价值空间市场机遇与价值空间项目分析（津塘路项目、新开路项目）项目分析（津塘路项目、新开路项目）土地价值承载力土地价值承载力24从土地市场发展变化来看，天津近期将进入第二次快速发展期市场机遇与价值空间市场机遇与价值空间1、土地市场随天津市楼市外扩步伐的加大，2006年天津郊区土地成交量骤增，2006年土地成交量大幅回升，但成交均价回调受2004年一级

24、市场井喷及2005年“8.31大限”政策影响，开发商拿地谨慎，持观望态度。2005年土地成交量下挫80，但均价则突破3000元/平方米大关，土地二级市场进入交易活跃期伴随海河改造进入实质性阶段，2004年天津迎来拆迁高峰期，使2004年土地供应达700万平米,创历史新高25市场机遇与价值空间市场机遇与价值空间1、土地市场2006年公开成交49宗土地，共计347公顷，占全市商品房开发用地出让的23.4%（国土局官方指出，2006年全市商品房开发用地出让1485公顷）2006年成交土地的区域主要分布在环城四区，规模占全年成交量的62%区区县用途用途2006200620052005价格价格涨幅幅出出

25、让面面积成交均成交均价价出出让面面积成交均价成交均价河东区居住7564163171046263073106%南开区居住1319945315056422218104%塘沽区商业2386047435338627870%南开区居住、商业176223583376997529010%河北区居住、商业688316085717756907%中心城区土地成交价格涨速极快河东区在后发与补涨后发与补涨后发与补涨后发与补涨的促动下，2006年土地成交价格比2005年实现增幅106%26市场机遇与价值空间市场机遇与价值空间1、土地市场面积：2006年土地成交集中于南开区、河东区、东丽区、西青区区域：2006年市内六区

26、共有17块土地出让，河东区有7块，河东区相对活跃中心城区土地稀缺性显现，土地成交热点板块外扩2744470332-3512-152007年第一次出让土地2006年第一次出让土地2006年第二次出让土地2007年第二次出让土地5 6738101315194171112141618949505152535455565862616367666465代表多次出让地块代表多次出让地块21202428312006年第一次出让地块年第一次出让地块1.直沽街地块2.万东小马路地块3.十一经路地块4.李公楼地块5.西宁道地块6.卫津路地块7.南京路地块8.瑞景居住区十三号地块9.瑞景3号地10.南口路地块11.

27、金钟河大街地块12.淮安西道地块13.南开小园地块14.芥园西道地块15.密云一支路地块16.电影制片厂地块17.昆仑路地块18.光荣道地块19.梅江十三号地块20.马场道地块2006年第二次出让地块年第二次出让地块1.直沽街地块2.万东小马路地块20.马场道(原医大三院)地块24.南昌路地块25.昆仑路A地块26.昆仑路B地块27.奥体中心地块28.成林道地块29.双港一号地块30.卫津南路西侧(原化学试剂二厂)地块31.倪黄庄地块3235.海泰产业园区ABCD四地块2007年第一次出让地块年第一次出让地块36. 津塘路地块(原中外建地块)37.新开路一号地块20.马厂道地块24.南昌路地块

28、38.黑牛城道地块39.解放南路地块(原棉二地块)40.天泰路地块(勤俭桥地块)41.咸阳路地块42.天平北路地块(双环村地块)28.成林道地块43.张贵庄路地块31.倪黄庄地块4447.南运河ABCD地块48.小淀地块2007年第二次出让地块年第二次出让地块49.中心公园地块50.津滨大道八宗地块51.大沽南路地块52.黄河道地块53.红旗南路地块54.昆俞路三宗地块55.红旗农场六宗地块5658.津南区小站三宗地块59.东风路地块60.大丰路地块61.津围公路A地块62.津围公路B地块63. 京津公路地块64.旭华道地块65.春曦道地块66.人民西路地块67.环秀湖地块市场机遇与价值空间市

29、场机遇与价值空间1、土地市场、土地市场符号大小代表地块规模符号大小代表地块规模2526272930363738394041424348605928市场机遇与价值空间市场机遇与价值空间1、土地市场、土地市场030512-155 76381013151941711121416189212020062006年第一次出让地块年第一次出让地块序序号号区域区域地块名称地块名称用途用途出让面积出让面积（公顷）（公顷）1 1河东区河东区直沽街地块直沽街地块居住居住1.52 1.52 2 2万东小马路地块万东小马路地块居住居住4.90 4.90 3 3十一经路地块十一经路地块居住居住1.44 1.44 4 4李

30、公楼地块李公楼地块商业商业3.02 3.02 5 5和平区和平区西宁道地块西宁道地块居住、公寓、商业居住、公寓、商业1.48 1.48 6 6卫津路地块卫津路地块商业、办公商业、办公0.47 0.47 7 7南京路地块南京路地块商业、公寓商业、公寓1.17 1.17 8 8北辰区北辰区瑞景居住区十三号地块瑞景居住区十三号地块商业商业2.20 2.20 9 9瑞景瑞景3 3号地号地居住居住8.288.281010河北区河北区南口路地块南口路地块居住居住6.88 6.88 1111金钟河大街地块金钟河大街地块居住、商业居住、商业65.60 65.60 1212淮安西道地块淮安西道地块居住居住1.3

31、1 1.31 1313南开区南开区南开小园地块南开小园地块居住居住0.56 0.56 1414芥园西道地块芥园西道地块居住居住 1.52 1.52 1515密云一支路地块密云一支路地块商业、金融商业、金融30.00 30.00 1616电影制片厂地块电影制片厂地块居住、商业居住、商业14.90 14.90 1717东丽区东丽区昆仑路地块昆仑路地块公建、居住公建、居住78.66 78.66 1818红桥区红桥区光荣道地块光荣道地块商业商业12.17 12.17 1919河西区河西区梅江十三号地块梅江十三号地块居住居住7.42 7.42 2020马场道地块马场道地块商业、纪念馆商业、纪念馆1.56

32、 1.56 总计总计245.06245.06出让概率：居住用地占总供地数目的出让概率：居住用地占总供地数目的45；商业用地；商业用地占占15，综合用地占，综合用地占40出让区域：多分布于内环、中环间，中心城区及远郊出让区域：多分布于内环、中环间，中心城区及远郊区县供地量少区县供地量少行政区供地：河东区、南开区供地数目较多（各行政区供地：河东区、南开区供地数目较多（各4块），块），东丽区、红桥区仅各有东丽区、红桥区仅各有1块块29市场机遇与价值空间市场机遇与价值空间1、土地市场、土地市场20062006年第二次出让土地年第二次出让土地序号序号区域区域地块名称地块名称用地性质用地性质出让面积出让面

33、积（公顷）（公顷）1 1河东区河东区直沽街直沽街居住居住1.52 2万东小马路万东小马路居住居住8.468.462020河西区河西区马场道马场道( (原医大三院原医大三院) )地地块块商业办公、纪念商业办公、纪念馆及商业设施馆及商业设施1.561.562424南昌路地块南昌路地块商业商业1 12525和平区和平区昆仑路昆仑路A A地块地块商业、科研商业、科研65.3765.372626昆仑路昆仑路B B地块地块居住居住7.467.462727南开区南开区奥体中心地块奥体中心地块商业、酒店商业、酒店6.076.072828东丽区东丽区成林道地块成林道地块居住居住15.715.72929津南区津南

34、区双港一号地块双港一号地块居住居住42.8842.883030西青区西青区卫津南路西侧卫津南路西侧( (原化学原化学试剂二厂试剂二厂) )地块地块居住居住2.272.273131倪黄庄地块倪黄庄地块居住居住15153232 海泰产业园区海泰产业园区A A地块地块居住、商业性公居住、商业性公共设施共设施 22.9422.943333 海泰产业园区海泰产业园区B B地块地块商业性公共设施商业性公共设施 18.1218.123434 海泰产业园区海泰产业园区C C地块地块居住、商业性居住、商业性公共设施公共设施12.9712.973535 海泰产业园区海泰产业园区D D地块地块居住、商业性公居住、商

35、业性公共设施共设施 18.4118.41总计总计239.71再次交易：再次交易：1、2、20号土地，为再上市地块号土地，为再上市地块出让概率：居住用地占总供地数目的比例不变出让概率：居住用地占总供地数目的比例不变45%，综合用，综合用地供地比例上升，达到地供地比例上升，达到47出让区域：集中在中环、外环之间，供地有外扩趋势出让区域：集中在中环、外环之间，供地有外扩趋势行政区供地行政区供地：西青区供地异军突起，占总供地数目的：西青区供地异军突起，占总供地数目的4032-352120242831252629302730再次交易：再交易地块数量下降，降到再次交易：再交易地块数量下降，降到4块块出让概

36、率：综合性用地数量持续上升，占总出让地块数目的出让概率：综合性用地数量持续上升，占总出让地块数目的53出让区域：供地持续外扩，集中于内环、外环之间，中心城区及出让区域：供地持续外扩，集中于内环、外环之间，中心城区及远郊区县供地较少远郊区县供地较少行政区供地：西青区数量最大，供地数目行政区供地：西青区数量最大，供地数目5块块20072007年第一次土地出让年第一次土地出让序序号号所属区所属区域域地块名称地块名称用地性质用地性质出让面积出让面积（公顷）（公顷）3636河东区河东区津塘路地块津塘路地块( (原中外建地块原中外建地块) )居住、商业居住、商业18.1418.143737新开路一号地块新

37、开路一号地块居住及商业居住及商业6.86.82020河西区河西区马厂道地块马厂道地块商业办公、纪念馆及商业办公、纪念馆及商业设施商业设施1.561.562424南昌路地块南昌路地块商业商业0.960.963838黑牛城道地块黑牛城道地块商业金融业商业金融业0.530.533939解放南路地块解放南路地块( (原棉二地块原棉二地块) )商业金融业商业金融业2.82.84040河北区河北区天泰路地块天泰路地块( (勤俭桥地块勤俭桥地块) )居住居住2.52.54141红桥区红桥区咸阳路地块咸阳路地块商业金融业商业金融业2.72.74242天平北路地块天平北路地块( (双环村地块双环村地块) )居住

38、居住1.171.172828东丽区东丽区成林道地块成林道地块居住、商业金融居住、商业金融11.711.74444和平区和平区张贵庄路地块张贵庄路地块居住、商业居住、商业15.315.33131西青区西青区倪黄庄地块倪黄庄地块居住居住12124646南运河南运河A A地块地块居住、商业居住、商业19194747南运河南运河B B地块地块3 34848南运河南运河C C地块地块5 54949南运河南运河D D地块地块12125050北辰区北辰区小淀地块小淀地块居住居住2020总计总计135.16135.16市场机遇与价值空间市场机遇与价值空间1、土地市场、土地市场44473637383940414

39、24348202831243120072007年第二次地块出让年第二次地块出让序号序号区域区域地块名称地块名称用地性质用地性质出让面积出让面积（公顷）（公顷）4949和平区和平区中心公园地块中心公园地块商业金融业、文化娱商业金融业、文化娱乐用地、其它公共设乐用地、其它公共设施用地施用地3.63.65050津滨大道八宗地块津滨大道八宗地块居住、商业用地居住、商业用地70705151河西区河西区大沽南路地块大沽南路地块商业金融业用地商业金融业用地3 35252南开区南开区黄河道地块黄河道地块居住、商业用地居住、商业用地1.51.55353红旗南路地块红旗南路地块商业金融业用地商业金融业用地1 15

40、454东丽区东丽区昆俞路三宗地块昆俞路三宗地块居住用地居住用地28285555北辰区北辰区红旗农场六宗地块红旗农场六宗地块居住用地居住用地55. 355. 35656津南区津南区津南区小站三宗地津南区小站三宗地块块居住用地居住用地一一16165757商业金融业用地商业金融业用地二二39395858居住、商业用地居住、商业用地三三29295959汉沽区汉沽区东风路地块东风路地块居住、商服用地居住、商服用地11.211.26060大丰路地块大丰路地块居住、商业用地居住、商业用地6 66161宝坻区宝坻区津围公路津围公路A A地块地块居住、商服用地居住、商服用地11.711.76262津围公路津围公

41、路B B地块地块居住、商业用地居住、商业用地3.93.96363武清区武清区武清区京津公路地武清区京津公路地块块居住、商业用地居住、商业用地19.919.96464静海县静海县旭华道地块旭华道地块商业服务业用地商业服务业用地0.90.96565春曦道地块春曦道地块商业服务业用地商业服务业用地9.69.66666蓟县蓟县人民西路地块人民西路地块商业、居住用地商业、居住用地20.320.36767环秀湖地块环秀湖地块商业、居住用地商业、居住用地24.824.8总计总计299.4299.4030512-152345出让概率：居住商业用地为主力，占总供地数目的出让概率：居住商业用地为主力，占总供地数目

42、的47出让区域：供地明显外扩，内环无供地，外环之外供地出让区域：供地明显外扩，内环无供地，外环之外供地7块块行政区供地：远郊区县供地数量上升，汉沽、宝坻、蓟县、静海行政区供地：远郊区县供地数量上升，汉沽、宝坻、蓟县、静海各供地各供地2块块市场机遇与价值空间市场机遇与价值空间1、土地市场、土地市场495051525354555658616367666465605932居住先行：出让土地集中于居住用地，居住先行：出让土地集中于居住用地，集中放量：土地于集中放量：土地于06年底集中放量年底集中放量成交区域：既往成交地块集中于河东区北部；新增挂牌土成交区域：既往成交地块集中于河东区北部；新增挂牌土地多

43、在区域南部地多在区域南部外地开发商：广西阳光、融科集团进驻河东，河东价值显外地开发商：广西阳光、融科集团进驻河东，河东价值显现，异地开发商聚焦现，异地开发商聚焦39211108津塘路津塘路新开路新开路67市场机遇与价值空间市场机遇与价值空间1、土地市场、土地市场河东区供地情况表河东区供地情况表序序号号地块地块出让面积出让面积（平方米）（平方米）土地用途土地用途使用使用年限年限使用权人使用权人挂摘时间挂摘时间1 1津东富（挂）津东富（挂）20072007066066133553.2133553.2居住居住7070年年天津汇贤房地产开天津汇贤房地产开发有限公司发有限公司20072007年年7 7月

44、月1212日日2 2津东广（挂）津东广（挂）2006-0632006-06315220.415220.4居住居住7070年年天津市红鼎房地产天津市红鼎房地产开发有限公司开发有限公司20062006年年1111月月30303 3津东万（挂）津东万（挂）2006-0642006-06446998.346998.3居住居住7070年年广西阳光股份有限广西阳光股份有限公司公司20062006年年1111月月30304 4津东卫（挂）津东卫（挂）2006-0622006-0627279.97279.9其它公用其它公用设施用地设施用地4040年年中化道达尔燃油有中化道达尔燃油有限公司限公司20062006

45、年年1111月月29295 5津东王（挂）津东王（挂）2006-0322006-032号号13422.413422.4居住居住7070年年天津市津房置业发天津市津房置业发展有限责任公司展有限责任公司20062006年年9 9月月1111日日6 6津东七（挂）津东七（挂）2006-0332006-0331285412854住宅及商住宅及商业金融用业金融用地地天津世昌房地产开天津世昌房地产开发有限公司发有限公司2006-8-2006-8-1414摘摘7 7长芦卫国道长芦卫国道地块地块未知未知长芦房地产开发有长芦房地产开发有限公司限公司20032003年摘年摘8 8虎丘路地块虎丘路地块（格调竹境）（

46、格调竹境） 5500055000泰达建设集团建设泰达建设集团建设开发分公司开发分公司未知未知9 9天津钢厂天津钢厂20072007年挂年挂1010张达庄张达庄20072007年挂年挂1111轧钢厂轧钢厂20072007年挂年挂51433市场机遇与价值空间市场机遇与价值空间1、土地市场土地用途建建设设用用地地指建造建筑物、构筑物的土地。包括商业、工矿、仓储、公用设施、公共建筑、住宅、交通、水利设施、特殊用地等 商服用地商服用地指公共文化、体育、娱乐、机关、团体、科研、设计、教育、医卫、慈善等建筑用地商业用地商业用地 指商店、商场、各类批发、零售市场及其相应附属设施用地 金融保险用地金融保险用地

47、指银行、保险、证券、信托、期货、信用社等用地 餐饮旅馆业用地餐饮旅馆业用地指饭店、餐厅、酒吧、宾馆、旅馆、招待所、度假村等及其相应附属设施用地 其它商服用地其它商服用地 指上述用地以外的其他商服用地，包括写字楼、商业性办公楼和企业厂区外独立的办公楼用地；旅行社、运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、加油站、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地 公用设施公用设施用地用地 指为居民生活和二、三产业服务的公用设施及瞻仰、游憩用地 公共基础设施用地公共基础设施用地 指给排水、供电、供燃、供热、邮政、电信、消防、公用设施维修、环卫等用地 瞻仰景观休闲用

48、地瞻仰景观休闲用地 指名胜古迹、革命遗址、景点、公园、广场、公用绿地等 公共建筑公共建筑用地用地 指公共文化、体育、娱乐、机关、团体、科研、设计、教育、医卫、慈善等建筑用地 住宅用地住宅用地指供人们日常生活居住的房基地（有独立院落的包括院落） 34供地：供地：未来9年，提供9平方公里土地资源未来三年，供应1.8平方公里土地储备2007年预计供应35万平米2008年预计供应31万平米住宅：住宅：开发规模：1200万平方米核心组团：天津站核心区、卫国道沿线、轻轨沿线天津站核心区卫国道沿线轻轨沿线市场机遇与价值空间市场机遇与价值空间1、土地市场规划后续大规模供地计划，使得区域成熟度快速提升的同时，也

49、弱化了稀缺性对价格提升速度的影响35市场机遇与价值空间市场机遇与价值空间2、一手房市场自2002年开始持续至2004年的大规模拆迁造带来的刚性需求造成了天津商品房成交量的井喷05、06两年呈持续平稳增长03-06年（去除拆迁影响），整体商品房成交量基本呈平稳上升趋势，06年增幅5%左右价格增速较大，03-06平均增幅25%362005-32005-32007-32007-3成交均价成交套数依据天津市场成交数据的持续跟踪，05年3月-07年3月商品房年均价格增长幅度在20%左右市场机遇与价值空间市场机遇与价值空间2、一手房市场372006年，河东区一手住宅需求旺盛，交易活跃有量无质，部分需求尚未

50、激发未来，一手住宅交易将保持 “补涨”趋势市场机遇与价值空间市场机遇与价值空间2、一手房市场38 河东区房价从2004年开始进入快速上涨期； 2006年河东区均价达到5758元/平米，环比去年增长了环比去年增长了27.1%，与南开、河西区一起成为房价上涨最快区域市场机遇与价值空间市场机遇与价值空间2、一手房市场河东区随着商品住宅产品的高端化，天津市二手房市场自2004年起骤然放量。2006年，受营业税及个税等调控政策影响，三级市场成交量下滑三成2006年，天津市二手房成交价格仍持续保持每年30的涨幅改善型需求放量及部分次新房的上市，直接拉升了二手房成交价格量价分析量价分析市场机遇与价值空间市场

51、机遇与价值空间3、二手房市场二手房与一手房相比，较高的成交比例表明存在旺盛的居住需求二手房成交活跃，支撑一手商品房市场健康发展40市场机遇与价值空间市场机遇与价值空间5、市场机遇与价值空间判断未来河东区大规模供地计划，形成供应量的激增价格差距缩小，减缓增速土地供应稀缺性促动需求外扩中心城区房价攀高成交量持续增长，河东区成为热点板块与核心城区价格水平的差异形成河东区的上扬空间补涨补涨补涨补涨缓增缓增缓增缓增41项目基本情况项目基本情况发展动力及潜力发展动力及潜力市场机遇与价值空间市场机遇与价值空间项目分析（津塘路项目、新开路项目）项目分析（津塘路项目、新开路项目）土地价值承载力土地价值承载力42

52、津塘路项目津塘路项目津塘路项目津塘路项目用地条件分析用地条件分析区域市场环境区域市场环境方案试排方案试排销售分期销售分期经济效益测算经济效益测算43用地条件分析用地条件分析1、区域优势与机会2 2号线号线4 4号线号线9 9号线号线规划、建设中共有5条轨道线路途径河东区，包括2、4、5、7、9号线：2 2号线号线已开工已开工4 4号线号线规划中规划中5 5号线号线规划中规划中7 7号线号线规划中规划中9 9号号线线与津滨轻轨于中山门站换与津滨轻轨于中山门站换乘，已乘，已开工，预计开工，预计20092009年通车年通车交通：快速路、津塘路、快速路、津塘路、快速路、津塘路、快速路、津塘路、4 4号

53、线、津滨轻轨号线、津滨轻轨号线、津滨轻轨号线、津滨轻轨交通优势，将在核心城区人口外迁的趋势下形成与周边区域的竞争优势5 5号线号线7 7号线号线44用地条件分析用地条件分析1、区域优势与机会空间：南站南站货运站：货车不通过津塘路工业园工业园及配套（居住、商住）本案本案研发类、高科技产业及居住配套全部拆迁至海河智慧城（天钢国际会议展览中心区）用地面积：170万平方米公建、高级公寓比例8：2 上海阳光总部富民路招商地块乐康项目核研究所、电传所、现状住宅汪庄子地块22.6公顷住宅区域未来将建成研发型写字楼及部分政府职能部门入驻规划公建物业供应量大，居住类物业相对较少45人人人人乐超市超市家家乐福超市

54、福超市名家装名家装饰城城家世界超市家世界超市金海金海马家俱城家俱城家世界超市家世界超市东兴装装饰城城万客隆超市万客隆超市苏宁宁电器器平和装平和装饰城城老百姓大老百姓大药房房国美六国美六纬路店路店本案本案用地条件分析用地条件分析2、区域劣势配套缺乏配套缺乏配套缺乏配套缺乏距离远距离远距离远距离远津津津津 塘塘塘塘 路路路路中中中中山山山山门门门门社社社社区区区区东东东东丽丽丽丽商商商商业业业业中中中中心心心心西以中山门为界，东以利津路为界西以中山门为界，东以利津路为界西以中山门为界，东以利津路为界西以中山门为界，东以利津路为界两头热中间冷两头热中间冷两头热中间冷两头热中间冷零售商业分布46金金钱

55、龟KTV二二宫、宾舍球舍球馆三源益康健体中心三源益康健体中心河河东体育体育场金百万烤金百万烤鸭津津轩阁金湖金湖娱乐休休闲洗浴洗浴鸿起起顺鸿宴楼宴楼正阳春烤正阳春烤鸭速速8酒店酒店财富豪富豪为酒店酒店天馨天馨宾馆青叶火青叶火锅楚湘情酒楼楚湘情酒楼今日今日渔乡本案本案津津津津 塘塘塘塘 路路路路中中中中山山山山门门门门社社社社区区区区东东东东丽丽丽丽商商商商业业业业中中中中心心心心西以中山门为界，东以利津路为界西以中山门为界，东以利津路为界西以中山门为界，东以利津路为界西以中山门为界，东以利津路为界两头热中间冷两头热中间冷两头热中间冷两头热中间冷用地条件分析用地条件分析2、区域劣势配套缺乏配套缺乏

56、配套缺乏配套缺乏距离远距离远距离远距离远餐饮、娱乐分布47用地条件分析用地条件分析2、区域劣势配套缺乏配套缺乏配套缺乏配套缺乏距离远距离远距离远距离远直线距离19 公里天津火车站项目用地48用地条件分析用地条件分析3、地块条件用地指标用地指标用地指标用地指标A-1地块为商业金融用地，占地36518.9平米，建面100000平米A地块为居住用地，占地66337.9平米，需预留小学用地10000平米B地块为居住用地，占地76026.8平米，需预留幼儿园用地2400平米A1A1A1A1A AB B49用地条件分析用地条件分析3、地块条件交通交通交通交通规划中地铁号线津滨轻轨已运行，2009年将与地铁

57、9号线联通规划龙岗路：月牙河海河计划2009年开工，工程进度需结合机床厂搬迁情况津塘路与津滨轻轨津塘路与津滨轻轨现状钢厂路现状钢厂路项目内部预留市政路，由政府投资现状先锋路现状先锋路规划娄山道：东丽区富民路40米宽快速路（2008年动工，作为津塘路副线）现状变电所路现状变电所路武当路：卫国道海河（计划2008年动工）城市主干道、轨道交通节点、未来交通更加便利西侧现状钢厂路交通条件较差50用地条件分析用地条件分析3、地块条件环境环境环境环境4 4栋界外楼栋界外楼东侧低端商业东侧低端商业现状学校现状学校机床厂机床厂建筑公司建筑公司垃圾站垃圾站周边现状环境较差，但临近物业均在拆迁计划中，未来将得到改

58、善51用地条件分析用地条件分析3、地块条件拆迁拆迁拆迁拆迁现状加油站现状加油站现状学校现状学校供热管道供热管道供热站供热站现状住宅现状住宅2007.12拆迁完成：加油站、学校2008.12拆迁完成：现状住宅、供热站、供热管道52用地条件分析用地条件分析3、地块条件内部内部内部内部内部平整，少量成树53津塘路项目津塘路项目津塘路项目津塘路项目用地条件分析用地条件分析区域市场环境区域市场环境方案试排方案试排销售分期销售分期经济效益测算经济效益测算54区域市场环境区域市场环境、住宅市场区域内现状及近区域内现状及近区域内现状及近区域内现状及近期潜在供应量小期潜在供应量小期潜在供应量小期潜在供应量小12

59、津塘路43在售项目：1、朝阳-绿茵潜在项目：2、米兰-新干线3、融科-金月湾4、格调-竹境55区域市场环境区域市场环境、住宅市场区域内现状及近区域内现状及近区域内现状及近区域内现状及近期潜在供应量小期潜在供应量小期潜在供应量小期潜在供应量小区域内现状在售项目仅朝阳绿茵，总建筑面积20万平米，市场存量11.6万平米潜在供应项目总建筑面积42.87万平米目前市场销售均价6500-7000元/平方米项目名称项目名称产品产品类型类型住宅建面住宅建面（万平米）（万平米）年均消化量年均消化量（万平米）（万平米）销售均价销售均价（元（元/ /平米）平米）开盘时间开盘时间在在售售朝阳朝阳- -绿茵绿茵多层多层

60、总计：总计：2020已售：已售：8.388.3815.9615.9665006500二期二期20072007年年4 4月月潜潜在在米兰米兰- -新干线新干线多层多层1.771.776000600020072007年年8 8月月融科融科- -金月湾金月湾高层高层14.4814.48开盘：开盘：7000700020072007年年1010月月格调格调- -竹境竹境小高层、小高层、高层高层1515未定未定（65006500以上）以上）20082008年年4 4月月56区域市场环境区域市场环境、住宅市场可比区域重点项目可比区域重点项目可比区域重点项目可比区域重点项目、顺驰、顺驰、顺驰、顺驰- -太阳城

61、太阳城太阳城太阳城2 2、百合春天、百合春天、百合春天、百合春天3 3、第六大道、第六大道、第六大道、第六大道由于本项目所在区域供应较少，选择相邻可比区域重点项目的价格涨幅及销售速度进行分析213津滨大道卫国道57区域市场环境区域市场环境、住宅市场项目名称项目名称产品类型产品类型住宅建面住宅建面（万平米）（万平米）年均消化量年均消化量（万平米）（万平米）销售均价销售均价（元（元/ /平米）平米）年均价格年均价格涨幅涨幅销售周期销售周期备注备注顺驰太阳城顺驰太阳城多层多层小高层小高层17017016.0816.08一期：一期：25002500五期：五期：5800580021%21%2002200

62、2年年6 6月月20072007年年6 6月月五期开盘当日，五期开盘当日，即售完即售完百合春天百合春天洋房、小洋房、小高高/ /高层高层222220.2820.28洋房：洋房：65006500小高小高/ /高：高：5800580020062006年年2 2月月20072007年年3 3月月一期售完一期售完二期未开盘二期未开盘第六大道第六大道多层多层高层高层707022.8022.808300830036%36%20032003年年5 5月月20062006年年7 7月月可比区域内：销售均价：58008300元/平米年均消化量：16.0822.80万平米年均价格涨幅：213658区域市场环境区域

63、市场环境、住宅市场顺驰-太阳城蓝山蓝山蓝山蓝山园园园园紫紫紫紫玉玉玉玉园园园园艺阳风艺阳风艺阳风艺阳风尚尚尚尚四季花四季花四季花四季花庭庭庭庭新领新领新领新领地地地地阳光嘉年华阳光嘉年华阳光嘉年华阳光嘉年华商业城商业城商业城商业城水岸商业广场水岸商业广场水岸商业广场水岸商业广场开发商：天津顺驰新地置业有限公司项目位置：河东区卫国道以北总占地：151万平米总建面：178万平米分期：5期以上分期分期推广名推广名建筑面积建筑面积 （万平米）（万平米）推盘时间推盘时间入住时间入住时间成交均价成交均价 （元（元/ /平米）平米）一期一期紫玉蓝山紫玉蓝山202020022002年年6 6月月2003200

64、3年年25002500二期二期四季花庭四季花庭111120032003年年20042004年年7 7月月35003500三期三期艺阳枫尚艺阳枫尚191920042004年年7 7月月20052005年年1010月月45004500四期四期新领地新领地111120042004年年1111月月20062006年年8 8月月46004600五期五期第五季第五季2.92.920072007年年6 6月月20082008年年8 8月月5800580059区域市场环境区域市场环境一期开盘时间2002年6月起始售价2500元/平米，目前均价5800元/平米销售周期5年计算，年均涨幅21%、住宅市场顺驰-太阳

65、城60区域市场环境区域市场环境、住宅市场核心城区大盘参核心城区大盘参核心城区大盘参核心城区大盘参考项目：考项目：考项目：考项目：富力城富力城富力城富力城富力城项目地处天津核心城区老城厢，且总规模较大约70万平方米，选取该项目进行参考，以发现目前天津中高档楼盘价格涨幅情况与销售速度，作为参考富力城61区域市场环境区域市场环境、住宅市场富力城开发商：天津富力城房地产开发有限公司项目位置：南开区鼓楼西侧占地：22万平米总建面：72万平米项目分期：2期建筑类型：高层板楼装修状况：精装修62区域市场环境区域市场环境年增幅750元/平米，年增长率10高性价比、紧凑户型需求量大，销售旺季实现246套/月年均

66、消化量11.17万平米、住宅市场富力城63区域市场环境区域市场环境、住宅市场分析小结分析小结分析小结分析小结本区域内本区域内市场现状与潜在供应项目较少，累计存量约42.87万平米目前销售价格水平为6500-7000元/平米年均消化量15.96万平米河东相邻区域参考项目河东相邻区域参考项目目前价格水平5800-8300元/平米年均涨幅21%-36%年均消化量16.08-22.80万平米大盘项目太阳城年均价格涨幅21%，年均消化量万平米16.08万平米核心城区中高档大盘富力城核心城区中高档大盘富力城年均价格涨幅10%年均消化量约11.17万平米本项目住宅：总建筑面积约23万平米预计销售周期3-4年

67、目前参考售价7000元/平米先期价格涨幅较大按年均20%计算，后期考虑绝对价格上涨及相邻区域竞争影响涨幅放缓为10-15%64区域市场环境区域市场环境2、商业市场相邻区域商业步相邻区域商业步相邻区域商业步相邻区域商业步行距离较远行距离较远行距离较远行距离较远周边商业配套少，周边商业配套少，周边商业配套少，周边商业配套少，且档次偏低且档次偏低且档次偏低且档次偏低本案本案本案本案项目周边成规模零售商业仅万客隆与苏宁电器少量沿街底商租金约1-3元/平米*日零售商业分布餐饮、娱乐分布65区域市场环境区域市场环境2、商业市场人口密度大，近期面临拆迁影响人口密度大，近期面临拆迁影响人口密度大，近期面临拆迁

68、影响人口密度大，近期面临拆迁影响中长期居住人口、办公人口增长中长期居住人口、办公人口增长中长期居住人口、办公人口增长中长期居住人口、办公人口增长大直沽居住区20年7.8万人富民路居住区10年4.1万人中山门居住区20年8.4万人一、二号桥居住区15-20年4.7万人66区域市场环境区域市场环境2、商业市场邻近轻轨站点邻近轻轨站点邻近轻轨站点邻近轻轨站点临津塘公路临津塘公路临津塘公路临津塘公路轻轨站点津塘公路规划绿地商业用地商业价值放大支撑区域级商业中心开发67区域市场环境区域市场环境2、商业市场132津滨大道津塘路卫国道1、上东一街2、U6街区3、顺驰又一城销售均价：1300014000元/平

69、米租赁：2.252.50元/平米*日项目名称项目名称产品产品类型类型销售均价销售均价（元）（元）租赁均价租赁均价（元（元/ /平米平米* *月）月）开盘时间开盘时间总建面总建面（万平米）（万平米）业态业态主力店主力店顺驰又一城顺驰又一城独体商业一/二层1400022.5元/平米*日未定8.00餐饮、休闲等生活配套KFC上东壹街上东壹街3层130002007年10月3.20购物中心、餐饮、休闲KFC、老百姓大药房、罗莱家纺等U6U6街区街区商业街、地上二层、地下一层130002.50元/平米*日未定3.70综合性区域性商业中心未定68区域市场环境区域市场环境2、商业市场分析小结分析小结分析小结分

70、析小结商业缺乏商业缺乏项目周边商业配套缺乏临近区域商业中心距离较远商业配套档次低需求大，但存在不确定因素需求大，但存在不确定因素周边居住人口密集形成较大消费需求，但近期面临拆迁影响未来商业需求档次提升，区域内新增办公、居住人口增加交通提升商业价值交通提升商业价值临近轨道交通节点、城市主干道，商业价值与辐射范围增大具备区域级商业中心的条件规模：10万平米商业规模过大，销售与经营风险增加实际开发规模按3万平米计算本项目住宅形成需求约7000-10000平米区域级商业中心增加约2万平米业态：超市约10000平米零售商铺（可售）约20000万平米售价：考虑商业价值提升因素，按当期住宅售价2倍计算69区

71、域市场环境区域市场环境本项目规划指标中商业物业规模过大，基于如下因素，考虑剩余部分商业物业转变实际使用用途，建设公寓类产品（约7万平米）：道路、轨道交通便利区域发展潜力大，投资预期高未来办公人群增加形成需求，提升投资价值区域内拆迁导致需求及总价因素综合影响形成需求天津市场中存在商业或办公产权公寓项目的开发销售案例7020032003年起年起服务式公寓服务式公寓上世纪九十年代初上世纪九十年代初酒店产权酒店产权自持性物业自持性物业，公建立项。以外籍租客为主要服务对象，公建立项。以外籍租客为主要服务对象 小户型公寓小户型公寓小户型公寓产品小户型公寓产品，住宅立项，普遍带有装修。以年轻人自住、家庭，住

72、宅立项，普遍带有装修。以年轻人自住、家庭投资为主要购买目的，对产品舒适度要求不高。投资为主要购买目的，对产品舒适度要求不高。20052005年起年起 酒店式公寓酒店式公寓介于酒店与住宅之间的一种产品，公建或住宅立项。对于介于酒店与住宅之间的一种产品，公建或住宅立项。对于配套要求配套要求及物业服务的要求较高，单价较高，及物业服务的要求较高，单价较高，后期生活费用较高；后期生活费用较高；20062006年起年起产权式酒店产权式酒店纯投资性产品纯投资性产品，对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装修标准、，对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装修标准、配套设置有很高的要求配套设置有很高的要求，且对酒店

73、公司的运营能力有一定要求，售，且对酒店公司的运营能力有一定要求，售价高于其它产品，市场受众面窄价高于其它产品，市场受众面窄市市场场沿沿革革区域市场环境区域市场环境3、公寓市场711991199119911991年年年年1998199819981998年年年年2004200420042004年年年年2003200320032003年年年年2005200520052005年年年年2006200620062006年年年年空中供给独立时代 国际大厦都市坐标摩登天空时代奥城SOMO诚基中心非常公馆精英汇焕日线2007200720072007年之后年之后年之后年之后即即将将入入市市奥林匹克大厦世纪泰达商务

74、酒店龙悦.海上国际弘泽国际橙HOUSEQQ堂别馆公寓塞纳国际金茂现场中央恋城中新城上城后现代城市市场场沿沿革革区域市场环境区域市场环境3、公寓市场市场供应逐年增加商品住宅价格的持续上涨，促进对公寓类相对总价产品（户型面积较小）的需求作为投资性产品，市场接受度逐步提升721991年：服务式公寓出现于南京路1998年：第二家服务式公寓出现于五大道2003年：小户型公寓出现位于南开及河西区2004年：小户型公寓集中于南开区上市2005年：为提升项目品质认知，小户型公寓和酒店式服务公寓被广泛定义成为酒店式公寓，此概念被泛化2007年：产权式酒店面世；众多同类型产品出现于市内各区国际大厦国际大厦奥林匹克

75、大厦奥林匹克大厦空中供给空中供给独立时代独立时代摩登天空摩登天空都市坐标都市坐标精英汇精英汇焕日线焕日线非常公馆非常公馆SOMOSOMO时代奥城时代奥城诚基中心诚基中心橙橙househouse世纪泰达商务酒店世纪泰达商务酒店别馆公寓别馆公寓塞纳国际塞纳国际弘泽国际弘泽国际金茂现场金茂现场龙悦龙悦. .海上国际海上国际QQQQ堂堂后现代城后现代城中央恋城中央恋城中城豪苑中城豪苑区域市场环境区域市场环境3、公寓市场区域范围扩大：由核心城区向外围扩散73项目定位项目名称区域开盘时间售价（元/）在售面积销售率装修标准（元/） 物管公司物业费用（元/平米/月） 产权年限酒店式服务公寓时代奥城南开区200

76、5-12100007.5万95%1500戴德梁行550小户型公寓诚基中心和平区2005-91000020万80%无深圳长城物业270非常公馆河东区2005-580002.5万87%800国康物业 270精英汇河东区2005-1063001.9万80%800未定270金茂现场和平区2006-990004.5万60%无高力国际250焕日线河东区2005-570002.96万98%800謦佳物业270区域市场环境区域市场环境3、公寓市场典型在售项目中出现非住宅产权项目案例74项目名称付款方式生活费用首付比例首付额度（万元）分期年限用水性质用电性质采暖方式时代奥城50%50%17.161.317.16

77、1.38 8年年商业，商业，5 5元元/ /吨吨民用民用中央空调中央空调诚基中心20%20%11.63011.6303030年年民用民用民用民用民用，暖气片采暖民用，暖气片采暖非常公馆20%20%812.4812.43030年年未定未定未定未定户内空调户内空调精英汇30%30%8.516.88.516.82020年年商业，商业，5 5元元/ /吨吨民用民用工业采暖工业采暖2626元元/ / /年年焕日线20%20%4.6925.34.6925.33030年年民用民用民用民用民用，地板采暖民用，地板采暖区域市场环境区域市场环境3、公寓市场总价低、投资性高、主要使用客群家庭结构简单等因素弱化了燃气

78、、水、电等与住宅差异因素的负面影响75项目 定位项目名称区域主力户型零居面积比例一居面积比例二居面积比例三居面积比例跃层面积比例平层形式装修标准 （元/） 酒店式服务公寓时代奥城南开区80-1408030%80、100、12030%140-16040%4梯20户1000小户型公寓 诚基中心和平区50-6050-6090%10010%16梯62户无非常公馆河东区50-6150-78100%5梯20户800精英汇河东区8080、10580：96%，105：4%3梯31户800金茂现场和平区50-60、9050-6040%9040%12620%8梯19户无焕日线河东区34-8034-8090%100

79、-12210%3梯26户800普遍户型面积较小，主力户型集中在60平米以下区域市场环境区域市场环境3、公寓市场76区域市场环境区域市场环境3、公寓市场典型案例典型案例典型案例典型案例泰达世纪酒店泰达世纪酒店泰达世纪酒店泰达世纪酒店开发商：天津鸿轩房地产开发有限公司项目位置：河东区卫国道138号 占地：1.8万平米总建面：3.87万平米总户数：418户产品形式：3幢5层板楼层高：1、2#楼首层6米，3#楼5.4米装修：毛坯开盘时间：2007年3月25日入住时间：2007年12月31日投资方式：售后由泰达酒店管理集团经营管理，包租15年，年回报率8-8.8%77区域市场环境区域市场环境3、公寓市场

80、典型案例典型案例典型案例典型案例泰达世纪酒店泰达世纪酒店泰达世纪酒店泰达世纪酒店开盘至今，月均销售速度3000平米以上实际成交均价由于促销折扣因素在10000-11000元/平米该项目全部产品均价由开盘12000元/平米，增至14000元/平米项目名称项目名称户型（平米）户型（平米）比例比例世纪泰达酒店世纪泰达酒店4040505070%70%6060707020%20%8080909010%10%78区域市场环境区域市场环境3、公寓市场分析小结分析小结分析小结分析小结本项目公寓产品规模：7万平米产品标准：精装修1000元/平米小户型，60平米左右销售期：市场正常销售期2年考虑区域成熟度因素，考

81、虑滞后销售，与商业部分同期入市售价：本项目与世纪泰达酒店区位条件相似，周边配套略有不足，现阶段基准价格考虑12000元/平米实际使用功能为居住功能，价格涨幅与住宅接近综合考虑总价因素及由于后期绝对价格上扬，结合北京市场成熟区域中公寓与住宅价格关系，确定本项目后期公寓售价为1.2倍住宅价格79区域市场环境区域市场环境4、区域发展案例宋家庄宋家庄宋家庄宋家庄宋家庄核心城区核心城区亦庄亦庄南城、发展滞后南城、发展滞后早期配套缺乏早期配套缺乏人口密度大人口密度大缺乏产业支撑缺乏产业支撑位于核心城区与亦庄开发区之间位于核心城区与亦庄开发区之间交通带动（地铁交通带动（地铁5 5、1010、1111号线）号

82、线）早期区域价值低估后期价格补涨需求爆发两极拉动80区域市场环境区域市场环境4、区域发展案例中海城中海城中海城中海城户型面积（平米）一居室（送夹层）41两居室96-100三居室126四居室158复式161二居210三居总占地75公顷总建筑面积170万平方米住宅面积为133万平米，由板式小高层楼、点塔等组成配套建筑面积为38万平米一、二期60万平米售磬 5400750097005008/820062007/3年均涨幅年均涨幅年均涨幅年均涨幅25%25%25%25%需求爆发、价格补长需求爆发、价格补长需求爆发、价格补长需求爆发、价格补长81区域市场环境区域市场环境河文化：海河文化大于城文化，习惯了

83、因河而有偏角的路网和建筑，对非正向朝向接河文化：海河文化大于城文化，习惯了因河而有偏角的路网和建筑，对非正向朝向接受度高受度高洋文化：四合院与小洋楼并存的城市面貌，培育了天津客户的洋文化偏好。精致、正洋文化：四合院与小洋楼并存的城市面貌，培育了天津客户的洋文化偏好。精致、正宗的欧式建筑风格，颇受客户青睐宗的欧式建筑风格，颇受客户青睐重面子：看重项目立面、集中景观等重面子：看重项目立面、集中景观等“面子工程面子工程”。老人为子女购置婚房的比例高。老人为子女购置婚房的比例高求实惠：喜欢折扣、优惠、赠送面积等营销利益求实惠：喜欢折扣、优惠、赠送面积等营销利益地缘性：受血缘、地缘、亲缘、业缘影响，对现

84、区域认同度高，但随未来市场供应变地缘性：受血缘、地缘、亲缘、业缘影响，对现区域认同度高，但随未来市场供应变化及城市居住区外迁速度加快，对跨区置业的抗性逐渐减弱化及城市居住区外迁速度加快，对跨区置业的抗性逐渐减弱需求放大：中、高端居住需求将逐步释放，投资型需求逐渐放量，外来客户在津居住需求放大：中、高端居住需求将逐步释放，投资型需求逐渐放量，外来客户在津居住或投资的速度加快或投资的速度加快老龄化：天津已进入老龄化发展期，老龄化：天津已进入老龄化发展期，50岁以上购房客户比例将增大岁以上购房客户比例将增大理性化：客户购买需求回归理性，更看重居住舒适性和项目品质的提升理性化：客户购买需求回归理性，更

85、看重居住舒适性和项目品质的提升多元化：品牌开发商云集，客户需求升级更加挑剔。未来客户对产品的细节性及个性多元化：品牌开发商云集，客户需求升级更加挑剔。未来客户对产品的细节性及个性化、可识别等需求将不断提升化、可识别等需求将不断提升5、客户特征整体特征82中山门西里中山门西里中山门东里中山门东里中山门南里中山门南里中山门北里中山门北里友爱南里友爱南里互助西里互助西里互助南里互助南里和睦西里和睦西里和睦北里和睦北里团结北里团结北里团结东里团结东里友爱东里友爱东里实验楼实验楼乐平里乐平里和盛公寓和盛公寓和睦道小学和睦道小学中山门中学中山门中学互助道小学互助道小学虎丘路小学虎丘路小学四十五中学四十五中

86、学团结道中学团结道中学河东二幼河东二幼河东八幼河东八幼中山门居住区居住氛围浓厚居住氛围浓厚。团结、友爱、互助、和睦四个住区共同形成最初的中山门居住区，后出现中山门东里、南里、西里、北里。片区配套相对完善配套相对完善轻轨中山门站为市内连接滨海区域的核心节点，而区域近年无新项目上市。区域二手房交二手房交易市场活跃，均价已突破易市场活跃，均价已突破60006000元元/ /平米平米交通位置优越使该片区房屋租赁市场异常活跃，房屋租金日渐走高区域市场环境区域市场环境5、客户特征中山门83住区名称主力面积（）房龄(年)居住人群租赁自住年龄结构家庭结构租赁比例租金（元/月）自住比例买卖价格（元/ ）团结北里

87、60-8060-808 830-5030-50岁岁三口三口20%20%1 1居居8008002 2居居1000100080%80%5000-55005000-5500团结东里60-8060-809 940-5040-50岁岁三口、老两口三口、老两口12%12%一居一居500-600500-600二居二居1000-15001000-150088%88%50005000友爱东里40-8040-808 840-6040-60岁岁三口、老两口三口、老两口0%0%100%100%55005500友爱南里60-8060-80101040-5040-50岁岁三口之家三口之家15%15%一居一居600-800

88、600-800二居二居1000-15001000-150070%70%50005000互助南里100 100 111145-6045-60岁岁2 2口、口、3 3口口15%15%一居一居600-800600-800二居二居1000-15001000-150070%70%5000500060-7060-70161640-5040-50岁岁老两口老两口20%20%一居一居600-800600-800二居二居1000-15001000-150090%90%50005000互助西里80-9080-909 940-6540-65岁岁三口之家有婚龄子女三口之家有婚龄子女5%5%一居一居800800左右左右

89、二居二居20002000左右左右95%95%6000-62006000-6200和睦西里 50-8050-808 835-5535-55岁岁三四口三四口 10%10%一居一居700-800700-800两居两居1200-15001200-150090%90%5800-60005800-6000和睦北里 60-8060-807 730-5530-55岁岁三四口三四口 15%15%一居一居600-800600-800两居两居1100-15001100-150085%85%5700-60005700-6000中山门东里70-8070-808 835-6035-60岁岁三口之家三口之家0%0%100%

90、100%57005700中山门南里80-13080-1307 745-5545-55岁岁三口之家三口之家20%20%左右左右一居一居800800左右左右二居二居1200120085%85%57005700中山门西里70-9070-907 725-4025-40岁岁2 2口、小口、小3 3口口10%10%一居一居600-800600-800二居二居1000-15001000-150085%85%4200-57004200-5700中山门北里70-8070-808 830-4030-40岁岁两口三口两口三口10%10%1 1居居800 800 2 2居居1000100090%90%5000-550

91、05000-5500区域市场环境区域市场环境84地铁二号桥站地铁二号桥站核工核工业理业理化工化工程研程研究院究院天津天津电梯电梯厂职厂职工楼工楼天津天津工程工程机械机械厂职厂职工楼工楼红旗红旗巷居巷居住区住区中日合资三电中日合资三电煤煤建建五五厂厂职职工工宿宿舍舍楼楼电电达达宿宿舍舍地地毯毯厂厂宿宿舍舍毛毛条条厂厂宿宿舍舍核工核工业理业理化工化工程研程研究院究院员工员工宿舍宿舍万明园万明园中国建设银行中国建设银行地铁一号线地铁一号线万客隆超市万客隆超市苏宁电器苏宁电器原原 天天 津津 钢钢 厂厂小商业配套区小商业配套区万明里1999-2003年落成，为片区内房龄最新也是距本案最近住区，近期改善

92、型需求不大。片区住宅多为原周边工厂宿舍楼，人群为各单位员工，房龄均在15年以上。核工业研究院宿舍虽房龄较老但居民有一定购买力且改善需求强烈。有一定购买力且改善需求强烈。整个片区03年后房源供应呈停滞状态，且规划部分原宿舍楼将于近期拆迁。部分原宿舍楼将于近期拆迁。区域周边具一定生活配套，但尚不能满足区域人群需求。区域市场环境区域市场环境5、客户特征一、二号桥85住区名称主力面积（）房龄(年)居住人群租赁自住年龄结构家庭结构租赁比例租金（元/月）自住比例买卖价格（元/ ）万明园住宅小区70-9070-908-48-435-5035-50岁岁三代同三代同居居三口之三口之家家0%0%100%100%5

93、0005000核工业理化工程研究院员工宿舍6060左右左右191945-6045-60岁岁三代同三代同居居三口之三口之家家15%15%一居一居:600-800:600-800二居二居:800-:800-1000100085%85%45004500天津电梯厂单位房60-7060-70181845-5045-50岁岁三口之三口之家家0%0%100%100%40004000天津工程机械厂单位房(原天津工程机械厂招待所)7070左右左右161650-6050-60岁岁老两口老两口0%0%100%100%40004000地毯厂宿舍6060左右左右202045-6545-65岁岁老两口老两口0%0%100

94、%100%40004000毛条厂宿舍50-7050-7025255050岁以岁以上上老两口老两口三代同三代同居居0%0%100%100%400040005、客户特征一、二号桥区域市场环境区域市场环境86津塘路项目津塘路项目津塘路项目津塘路项目用地条件分析用地条件分析区域市场环境区域市场环境方案试排方案试排销售分期销售分期经济效益测算经济效益测算87方案试排方案试排主要经济技术指标：住宅部分：占地面积：12.99万平米基底面积：2.3万平米，建筑密度：18%地上总建筑面积：23.4万平米 会所、服务站等配套：0.39万平米可销售住宅面积：23.1万平米地下停车及人防：6.93万平米可销售车位面积

95、：2.76万平米商业部分：占地面积：3.65万平米商业2万平米，其中超市1万平米公寓7万平米基底面积：1.5万平米，建筑密度41%地下停车及人防：3.15万平米88方案试排方案试排30303022-31111小 学幼儿园津 塘 路娄 山 路武当路龙岗路公寓部分：30层，标准层约780平米总建筑面积：7万平米商业部分：2层为主，局部3层 总建筑面积：3万平米（1万超市）住宅部分：11层小高层总建筑面积：21.4万平米 （含0.39万平米配套）住宅部分：多层，6层花园洋房总建筑面积：2万平米N89津塘路项目津塘路项目津塘路项目津塘路项目用地条件分析用地条件分析区域市场环境区域市场环境方案试排方案试

96、排销售分期销售分期经济效益测算经济效益测算90销售分期销售分期相关因素说明：界外地及架空暖气管2008年底完成拆迁住宅售价涨幅07-09年按20%增长，09年后增速放缓为10-15%商铺售价为住宅的2倍计算，且在首期住宅入住后销售公寓售价为住宅1.2倍考虑，待区域成熟度增加后与商业同期入市住宅销售周期3-4年，商业及公寓销售周期2年91销售分期销售分期1、方案一市场正常速度市场正常速度市场正常速度市场正常速度起始时间07-8Y0Y1Y2Y3Y4Y507/707/808/708/809/709/810/710/811/711/812/7销售面积（万平米）住宅8.058.056.9商铺11公寓3.

97、53.5住宅年涨幅20%20%15%15%10%均价（元/平米）7000 8400 10080 11592 13331 14664 销售额（万元）0 0 0 92736 106646 102647 商业年涨幅按住宅售价2倍计算均价（元/平米）26662 29328 销售额（万元）0 0 0 0 26662 29328 公寓年涨幅按住宅售价1.5倍计算均价（元/平米）19996 21996 销售额（万元）0 0 0 0 69987 76985 销售额合计（万元）0 0 0 98900.87190763.54192140.8292销售分期销售分期1、方案二放缓销售速度放缓销售速度放缓销售速度放缓销

98、售速度增加价格上涨空间增加价格上涨空间增加价格上涨空间增加价格上涨空间起始时间07-8Y0Y1Y2Y3Y4Y5Y607/707/808/708/809/709/810/710/811/711/812/712/813/7销售面积（万平米）住宅5.755.755.755.75商铺11公寓3.53.5住宅年涨幅20%20%15%15%10%10%均价（元/平米）7000 8400 10080 11592 13331 14664 16130 销售额（万元）0 0 0 69552 79985 87983 80651 商业年涨幅按住宅售价2倍计算均价（元/平米）29328 32261 销售额（万元）0 0

99、 0 0 0 29328 32261 公寓年涨幅按住宅售价1.2倍计算均价（元/平米）17597 19356 销售额（万元）0 0 0 0 0 61588 67747 销售额合计（万元）0 0 0 70643.48 79040.01 175270.03 192797.03 93津塘路项目津塘路项目津塘路项目津塘路项目用地条件分析用地条件分析区域市场环境区域市场环境方案试排方案试排销售分期销售分期经济效益测算经济效益测算94经济效益测算经济效益测算1、测算公式说明成本利润率=税后利润额/开发总成本 税后利润额=税前利润额-土地增值税-所得税税前利润额=销售总收入-开发总成本开发总成本=地价成本+

100、建安成本+财务费用+销售费用+公共维修基金+营业税及附加土地增值税=土地增值额30%-扣除额0%土地增值额=直接成本*1.2+间接成本直接成本=土地成本+建安成本+前期费用+市政配套费用+绿化及道路费用间接成本=管理费用+不可预见费用+财务费用+营业税及附加95方案一方案一2、测算前提成本成本成本成本销售面积销售面积销售面积销售面积根据天津本地实际成本情况计算初次计算利润时暂按土地基价计算超市万平米持有经营，未考虑出售人防部分可用做车位，但人防与商业地下车位不考虑销售剩余地下车位全部出售，售价暂按万元个计算，结合住宅销售计算销售周期计算方法计算方法计算方法计算方法结合销售进度，分年进行成本/利

101、润测算财务成本按全投资额*贷款利率*90%计算在各年成本/利润测算基础上，计算项目整体经济效益反算销售利润率为15%情况下，土地价格96方案一方案一3、逐年成本/利润测算07/808/809/810/811/812/8前期准备阶段总成本：170374.11 万元万元财务费用：21252.47 万元万元物业类型销售面积均价（元/平米）销售面积均价（元/平米）销售面积均价（元/平米）住宅8.05115928.05133316.9014664商业126662129338公寓3.5159973.517597总成本（万元）50554.86 79533.30 64859.52 总销售收入（万元）98900

102、.87 190763.54 192140.82 年度结余（万元）48346.01 111230.24 127281.30 累计结余（万元）（122028.10）(10797.86)116483.44 97方案一方案一4、销售全程测算结果总成本：365321.79 万元财务费用：50371.68 万元总销售额：481805.23 万元均价住宅：13122.144万元商业：16796.808万元公寓：27994.68万元利润额：71136.50 万元成本利润率：19.47%成本利润率为15%时，土地价格为：4398元/平米98方案二方案二 5、逐年成本/利润测算07/808/809/810/811

103、/812/8前期准备阶段总成本：17034.11万元万元财务费用：21252.47万元万元物业类型销售面积均价（元/平米）销售面积均价（元/平米）销售面积均价（元/平米）销售面积均价（元/平米）住宅5.75115925.75 133315.75146645.75 16130商业129328132661公寓3.5175973.519356总成本（万元）39931.19 37950.13 69051.82 60304.94 总销售收入（万元）70643.3879040.01175270.03192797.03年度结余（万元）30712.28 41089.88 106218.21 132492.09

104、 年度结余（万元）（139661.83 ）（98571.95 ）7646.26 140138.35 10/899方案二方案二6、销售全程测算结果总成本：377612.19 万元万元财务费用：57093.82 万元总销售额：517750.54 万元均价住宅：13929.元/平米商业：30794元/平米公寓： 18477元/平米税后利润额：83569.92 万元成本利润率：22.13%成本利润率为15%时，土地价格为：4672元/平米100土地价格与利润率的敏感性分析土地价格与利润率的敏感性分析销售价格与利润率的敏感性分析销售价格与利润率的敏感性分析价值实现风险判断价值实现风险判断101地价每次上

105、涨10%，成本利润率约下降3%地价上涨至5163元/平米时，增值税为零，利润率下降速度加快地价为6219元/平米时，成本利润率为零土地价格与利润率的敏感性分析土地价格与利润率的敏感性分析土地价格与利润率的敏感性分析土地价格与利润率的敏感性分析土地价格变化成本利润率变化102土地价格与利润率的敏感性分析土地价格与利润率的敏感性分析销售价格与利润率的敏感性分析销售价格与利润率的敏感性分析价值实现风险判断价值实现风险判断103售价每浮动5%，利润率随之浮动2.84%-4.34%之间；售价越高，敏感性越低住宅售价下降至9111元/平米时，增值税为零，成本利润率下降速度加快当平均售价为预计售价的80%时

106、（住宅8024元/平米），成本利润率为零以地价为3949元/平米为基准（成本利润率为15%），售价对成本利润率的影响：销售价格与利润率的敏感性分析销售价格与利润率的敏感性分析销售价格与利润率的敏感性分析销售价格与利润率的敏感性分析销售均价成本利润率104拿地策略拿地策略10515%成本利润率成本利润率损益平衡点损益平衡点按市场正常发展水平及天津建设及费用成本估算的条件下：成本利润率为15%时，地价为：4398元/平米（方案一）4672元/平米（方案二）按市场正常发展水平及天津建设及费用成本估算的条件下：成本利润率为0%时，地价为：6219元/平米（方案一）6517元/平米（方案二）影响因素：土

107、地获取方式华侨城天津发展战略后续获取土地成本地价每上涨10%，成本利润率约下降3%106用地分析用地分析市场分析市场分析政策及开发商分析政策及开发商分析SWOT分析及销售价格预测分析及销售价格预测初步产品建议初步产品建议新开路项目分析新开路项目分析107宏观分析宏观分析项目区位项目区位行政区划层面：行政区划层面：新开路项目隶属河东隶属河东区，位于河东区与河北区交界处区，位于河东区与河北区交界处，同时距离南开区、和平区都比较近； 地理位置层面：地理位置层面：项目靠近传统的城靠近传统的城市核心区，紧邻内环线。市核心区，紧邻内环线。河东区河东区和平区和平区河北区河北区南开区南开区靠近城市核心，区位优

108、势明显，未来升值潜力巨大靠近城市核心，区位优势明显，未来升值潜力巨大海河海河内内环环中环中环外环外环108宏观分析宏观分析项目交通项目交通项目周边路网密集，交通可达性良好 ；项目靠近多条城市干道，内环、中环、金钟河大街、卫国道、津滨大道、建设中的东纵快速路等，可以方便快捷地到达城市其他区域；建设中的地铁2、3号线临近本项目。外环外环中环中环内环内环海河海河金钟河大街金钟河大街卫国道卫国道津滨大道津滨大道东纵快速路东纵快速路（建设中）（建设中）交通可达性好，路网密集，增强了与城市其他区域的联系交通可达性好，路网密集，增强了与城市其他区域的联系3 3号线号线2 2号线号线109中观分析中观分析区域

109、规划区域规划河东区规划了现代服务业发展的“五三三”布局。“十一五”期间，海河东岸将建成“五”个现代服务业聚集区、“三”条商务商贸发展带和“三”大类服务业；其中新开路商务商贸发展带、嘉华商业聚集区，距离本项目最近，有利于完善项目周边的配套、增强商务商贸氛围，使整个板块的档次得到进一步提升；项目周边未来可开发的土地非常稀少，更加凸现本项目的稀缺性。新开路商务商贸发展带嘉华商业聚集区河东区规划，对本项目将产生较大的利好影响；河东区规划，对本项目将产生较大的利好影响；本项目所在板块，未来可供开发土地很少，凸现本项目稀缺特性。本项目所在板块，未来可供开发土地很少，凸现本项目稀缺特性。本项目本项目本项目本

110、项目110中观分析中观分析区域规划区域规划天津站交通枢纽工程距离本项目1.5公里；集普通铁路、京津城际铁路、京秦客运专线、京沪高速铁路、城市轨道交通（地铁、号线）、公交中心以及客运集散功能于一体的大型综合项目，总建筑面积万平方米，为我国目前在建同类工程中建设规模最大的综合枢纽项目；全部工程包括铁路客站、站前广场、站后广场、站后公交中心以及配套市政交通、景观等五个工程区。京津城际铁路在2008年奥运会之前开通运营，天津站交通枢纽全部工程计划于年月竣工 。扩建中的天津站距离本项目很近，尤其是后广场的规划建设，将极大的扩建中的天津站距离本项目很近，尤其是后广场的规划建设，将极大的促进周边区域的发展和

111、档次提升，对本项目的开发极为有利。促进周边区域的发展和档次提升，对本项目的开发极为有利。天津站本项目111中观分析中观分析区域交通区域交通项目临近多条主干道，如新开路、狮子林大街、金钟河大街、华龙道、修建中的东纵快速路等，可达性好，方便到达城市其他区域；地铁2号线、3号线在项目附近经过，2号线在新开路和华昌道交叉口设地铁站，3号线在华龙道设地铁站，同时在金狮立交桥西侧设地铁站本项目2号线3号线新开路华龙道小树林新开路十一经路金钟河大街华龙道真理道狮子林大街新广路红星路华兴道华捷道华昌道卫国道卫国道津滨大道东纵快速路金钟河大街区域内交通非常发达，对项目构成利好影响。区域内交通非常发达，对项目构成

112、利好影响。胜利路112中观分析中观分析区域配套区域配套项目所处区域比较成熟，周边配套非常完善，有利于提升项目档次。项目所处区域比较成熟，周边配套非常完善，有利于提升项目档次。沃尔玛乐购华北医院巨福园电器批发市场本项目本项目三毛艺术学校河东区实验小学财经职业中专120急救中心卫生防病中心卫生防病中心二中疾病预防控制中心三十二中学中医二附院四十八中靶铛村小学113学校配套说明学校配套说明根据天津市教育部门的规定，天津市教育系统分区片管理，河东区包括若干教学片；小学阶段必须在户口所在地的片区上学，不允许跨片；初中可以在整个河东区的各个中学来选择，但不允许跨区；高中基本没有限制；本项目隶属河东区，新开

113、路东侧，小学阶段在靶铛村小学，初中阶段可以在河东区内选择，高中学校没有限制； 本项目周边的几个学校情况说明：小学阶段，必须选择靶铛村小学，原则上无法就读河东区试验小学；初中阶段可以选择河东区内的学校，原则上不能就读二中和四十八中，高中阶段没有限制。信息来源：河东区教育局114微观分析微观分析项目四至项目四至项目四至：东至现状住宅小区，南至新容道，西至新开路，北至现状铁路线11223344115微观分析微观分析项目四至评价项目四至评价1、铁路：铁路1包括普通铁路和京津城际高架铁路，火车经过频率较高，有一定的噪音影响；铁路2为京山铁路支线，所过车辆均为货车，但频率较低；项目边界与铁路1之间有很宽的

114、绿化带，可以减缓铁路对项目的影响； 通过访谈了解到，居民和购房客户对于靠近铁路居住没有明显的排斥，铁路对于购房者的最终购买决策影响较小。2、项目边界与新开路有一段距离，减弱了新开路噪音的影响； 规划中的新容道增强了项目的交通可达性。新开路华龙道铁路1铁路2东纵快速路新容道新博道综合来看，地块的优势远大于劣势，并且劣势方面是可控的。综合来看，地块的优势远大于劣势，并且劣势方面是可控的。绿化带116地块指标地块指标总面积:36841.1平方米（包括幼儿园用地2000平方米）；出让土地面积：34841.1平方米；总建筑面积：120400平方米，其中住宅：118000平方米，公共服务设施：2400平方

115、米；容积率：3.45建筑密度：20%；绿地率：35%地块面积较小，容积率较高，基本是小高层、高层产品，产品均质化。地块面积较小，容积率较高，基本是小高层、高层产品，产品均质化。117地块内部现状地块内部现状地块内部较为平整，无建筑物及成树，目前均为草皮；地块南部有一高出地面2米左右且穿越地块南部的热力管道，需将其埋入地下；在地块的中偏南部有一条宽均1.5米左右的土路，对地块影响不大。地块平整，不涉及拆迁，可控性强，启动速度快地块平整，不涉及拆迁，可控性强，启动速度快118地块内部价值分析地块内部价值分析地块北部：西侧及东侧均有铁路，存在噪声影响，且地块狭长，不利于建筑布局及内部景观打造，价值相

116、对最低；地块西侧：靠近铁路，存在噪声影响，地块价值一般；地块西南部：地块西侧的污水池对空气有一定的污染，地块价值较低；地块东南及中部：离铁路及污水池均有一段距离，地块价值相对较高。污水池污水池58m铁路铁路铁路铁路119用地分析小结用地分析小结项目地块靠近城市核心区，区位优势明显，未来升值潜力巨大；交通可达性好，路网密集，未来有地铁2号线、3号线，提升了区域档次，加强了与城市其他区域的联系；河东区规划，尤其是天津站的扩建、后广场区域的发展，对本项目将产生较大的利好影响；本项目所在板块，未来可供开发土地很少，凸现本项目稀缺特性； 项目周边区域配套完善，生活便利； 地块临近铁路，是项目的一个劣势，

117、但影响是可控的； 地块内部较为平整，有一条高架的供热管道，项目施工时可以埋入地下；污水池对项目会有一定的影响，开发商可以跟有关部门协商，由开发商出钱对污水池进行改造，把影响降到最低从用地角度分析，综合来看，地块的优势远大于劣势，开发价值非常高。从用地角度分析，综合来看，地块的优势远大于劣势，开发价值非常高。120竞争区域房地产市场分析竞争区域房地产市场分析房地产重点个案房地产重点个案小结小结市场分析市场分析121新开路区域楼盘位置图新开路区域楼盘位置图海河海河大道大道海河海河金湾金湾北斗北斗星城星城本项目本项目地块地块别馆别馆公寓公寓万春美钻万春美钻时代时代海河新海河新天地天地非常非常公馆公馆

118、市场分析市场分析122项目名称项目名称开盘时间开盘时间销售周期销售周期价格价格涨幅涨幅销售速度销售速度现起价现均价现最高价远洋新天地一期开盘时间2005-11-26二期2006年5月20日三期2007-03-10每期一年左右6280830087001600元/年70-80套/月万春美钻时代2005年11月12日 一年半5000760080001400/年30套/月别馆公寓2007-1-20半年多7700800083001200/年40套/月非常公馆一期2005年2月二期2007年9月 一年半6200700084001000元/年12套/月北斗星城两期开发，一期30%，2006年8月8日。二期7

119、0%，2007年8月开盘一年 6200740079001000元/年开盘即售出临铁路三座楼50套。平均的销售速度约20套/月海河金湾2007年7月8号一年7400海河大道一期2005年5月开盘两年半8000元/平方米 950014000元/天1500元/年一栋楼/1-2个月新开路区域楼盘售价情况表新开路区域楼盘售价情况表市场分析市场分析123近两年新开路区域楼盘价格增势图近两年新开路区域楼盘价格增势图综合周围6个楼盘，对本区域楼盘销售价格进行了一下汇总，加权平均，得出近三年区域市场的一个大体价格走势情况：在05-06年以1000元/平米*年增长，06-07年速度加快，以1500元/平米*年的速

120、度增长，增长率达到23%从图中看出，在06年以后，区域市场开始升温，价格进入一个高速增长的阶段，随着本地区交通状况的日益完善，未来前景非常看好。市场分析市场分析124近五年新开路区域二手房价格走势近五年新开路区域二手房价格走势信息来源：我爱我家（新开路店）从05年下半年至今，二手房价格有一个比较大的涨幅，大约在每季度涨幅在300元元左右，年增长率达到23%。市场分析市场分析125未来两年的价格预期未来两年的价格预期本区域最大的优势在于交通的便利，地段的价值也体现在交通的价值上。随着天津站的进一步修建，还有京津高铁的通车，以及地铁2，3号线的开通，未来两年，区域价值必会加速升值，前景看好。市场分

121、析市场分析126以海河新天地为参照，未来两年区域价格发展预期以海河新天地为参照，未来两年区域价格发展预期2005年11月62802006年5月69702006年11月76602007年5月86002007年11月95002008年5月104002008年11月114802009年5月12580现实现实价格价格涨幅涨幅以以21%的年的年增长增长量得量得出的出的价格价格预期预期市场分析市场分析127访谈结论访谈结论业内人士业内人士市场供应市场供应新开路板块土地资源稀缺，尽管目前在售数量不少，但未来可供开发的土地不多。需求特点需求特点客户特点客户特点市场价格市场价格当前产品特征当前产品特征地块内产品

122、同质化，以110-130平方米户型为主。访谈项目近两年平均价格涨幅超过1000元/年，二手房价格与新房持平，由于土地稀缺和天津站后广场的带动，预计将来会出现相对快速的增长。婚房比例较大，刚性需求大，购买力较强，市场上总价低的小户型潜在需求较大，但目前市场供应较少。新开路地块客户多来自河东区和河北区，地缘性客户居多，市民区域观念较强。128访谈结论访谈结论客户客户购房目的：自住型购房目的：自住型区域偏好：本区域，亲友集中、工作方便收入水平：中高，本区域内国企职工、公务员为主户型偏好：婚房偏好选择70-100m2,改善性需求偏好较大户型，板块内以海河新天地为代表。置业态度：对天津市发展和天津站后广

123、场建成后前景非常乐观，购房热情较高购房目的：投资型购房目的：投资型区域偏好：繁华地段、滨海新区、政策倾向明显区域收入水平：高，本市私营企业主为主，部分外地投资客户型偏好：小户型为主，看重增值空间，收益安全性置业态度：看好天津市的发展，关注后期管理水平和品牌。129基本情况基本情况项目位置：河东区河东内环新开路与华捷道交口占地面积：总占地20万平米，其中住宅11万平米总 建 面：60万平米，住宅26万平米，公建34万（包括公寓，酒店，写字楼及商场）容 积 率：住宅2.1物业类型：住宅、公建物 业 费：2元/平米总 户 数：1800套建筑形式：22栋高层塔楼装修标准：毛坯主力户型：三居，四居主力面

124、积：130-140平米主力户型总价：104-114万住宅起价：6280元/平米 最高价：8800 均 价：8300元/平米项目地块海河新天地重点个案重点个案海河新天地海河新天地130基本情况基本情况项目整体规划共三期，现已全部开盘，其中两期在售，一期于2005年11月开盘，二期于2006年5月开盘，现二期已基本售完，还剩几套大户型 ；三期刚刚开盘，目前销售状况不错。以两居三居销售速度最快，四居大户型由于面积较大受总价的影响销售速度相对较慢由于附近竞争较少，地块比较稀缺，楼盘定位较高，品质相对优越配套公建配套公建一期一期8 8栋栋高层塔楼高层塔楼三期三期6 6栋高层栋高层塔楼塔楼二期二期8 8栋

125、高层栋高层塔楼塔楼铁路铁路新开路新开路重点个案重点个案海河新天地海河新天地131产品情况产品情况产品全部为高层塔楼，共22栋。以一梯三户为主一期，二期户型主要以130平米三居大户型为主，各期产品方面差距不大。三期主要以130-160的大户型为主，占总比例的50%，另外109-113的二居也占较大比例，达33%户型 面积（平米）数量（套）比例一居70-8020 3%二居109-11320033%三居130-160300 50%四居223-23080 14%三期产品情况重点个案重点个案海河新天地海河新天地132销售情况销售情况 自05年11月开盘起，价格一直保持稳定的较高速度增长，每年增长约150

126、0元/平米，至07年6月份，均价已增长至8300元/平米。销售速度方面，虽然售价较高，但是产品的档次和客户对未来区域前景的看好，还是令该楼盘取得了不错的销售速度，约70-80套/月，成为本区域的热销楼盘。重点个案重点个案海河新天地海河新天地133客户情况客户情况客户来源：河东河北区当地居民所占的比例达80%工作区域：河东河北区偏市中心的主要区域。年龄划分：主要以40-50岁中年客户为主，父母为年轻人置办婚房的比例也很大家庭结构：主要是5-6口人家庭，也有少部分2-3口的小家庭用途：90%自住置业目的：主要以住宅升级为主，购置婚房也有一定比例置业次数：主要为二次置业，也有部分首次置业者，如购置婚

127、房者典型客户举例典型客户举例姓名：李先生年龄：44岁职业：公务员原住址：河东区原住宅情况：95年建集资房，84平米小三居家庭结构：父母和妻子和15岁孩子置业目的：改善升级置业次数：二次置业重点个案重点个案海河新天地海河新天地134项目点评项目点评 开发商为中远房地产开发有限公司，在天津属于外地知名品牌开发商，当地购房客群对外地知名开发商认可度比较高；海河新天地距离本项目比较近，开发商很可能继续关注同区域的土地出让，是新开路项目拿地的一个潜在竞争对手；作为本区域最高档的项目，同时也是临铁路项目，并且同样为高容积率的高层产品，与本项目产品具有可比性，对本项目有不错的借鉴意义。做小临铁路户型是本项目

128、规避铁路影响的主要措施，并且也收到了不错的效果。该项目定位区域高端，也是取得了不错的销售业绩，以平均每70-80套的速度售出，成为区域的一个热销楼盘。该项目规模较大，开发周期较长，所以较利于做一些常规性的产品，相反，我们的项目“短平快”，可以做出一些差异化，个性化的产品，与之形成差异化竞争。重点个案重点个案海河新天地海河新天地135基本情况基本情况项目位置：天津市河北区新开路与胜利路交口占地面积：7.4万平米总 建 面：22万平米容 积 率：2.85物业类型：住宅、底商物 业 费：1.44元/平米总 户 数：1300户建筑形式：一期：2栋小高层板楼 3栋多层板楼 二期：2栋高层板楼，6栋高层塔

129、楼 装修标准：毛坯主力户型：二居，三居主力面积：102平米-140平米主力户型总价：80-100万住宅起价：6200元/平米 均 价：7400元/平米北斗北斗星城星城项目地块重点个案重点个案北斗星城北斗星城136基本情况基本情况该项目位于内环边上，区位较好，周边有比较成熟的配套，如学校，医院，商业，并且与本项目地块仅隔一条铁路，距离很近。该项目整体规划共二期，现一期在售9号，10号两栋，一期于2006年8月开盘，现一期还剩二十多套 ，已售出面积占一期总销售面积85%。临铁路的三栋楼两居销售速度最快，开盘当天即售出50套，现已全部售完。9号10号楼由于面积较大，单价也高于临铁路的三栋小户型，因此

130、受总价的影响，销售速度相对缓慢铁路沿线楼座与内部楼座差价：300-500/平米10号9号二期二期5栋高栋高塔塔3栋栋高板高板一期一期五栋五栋小高小高板，板，临铁临铁路的路的三栋三栋全部全部为小为小户型户型项目东南方项目东南方向为现状铁向为现状铁路和修建中路和修建中的京津高铁的京津高铁重点个案重点个案北斗星城北斗星城137产品情况产品情况产产品主要以一梯两户的板楼为主，塔楼有品主要以一梯两户的板楼为主，塔楼有3 3栋，为三梯四户。栋，为三梯四户。一期为了规避铁路的影响，推出了较多的小户型，约占一期总套数的一期为了规避铁路的影响，推出了较多的小户型，约占一期总套数的50%50%二期则全部为二期则全

131、部为117-140117-140平米的三居，约占项目总体量的平米的三居，约占项目总体量的70%70%户型面积（平米） 数量（套）比例二居70-9020015%三居130-1901100 85%重点个案重点个案北斗星城北斗星城138销售情况销售情况 从06年8月份开盘后，前两个月价格涨势明显，前两个月涨了近300元，随后涨势放缓，综合来看，一年价格的涨幅在1000元左右。销售速度方面在开盘之初的两个月，达到40套/月，随着小户型的数量的减少，销售速度逐渐下降，平均约20套/月重点个案重点个案北斗星城北斗星城139客户情况客户情况客户来源：河东河北区当地居民所占的比例达90%工作区域：河东河北区偏

132、市中心的主要区域。年龄范围：一期主要以年轻的新婚夫妇为主，二期主要以40-50岁左右中年客户为主家庭结构：一期以2口或3口之家为主，二期主要是4-6口人的大家庭用途划分：90%自住置业目的：主要为住宅升级，一期三栋小户型板楼的客户主要以购置婚房比例居多，大部分是首次置业置业次数：一期多为首次置业姓名：张先生年龄：29岁职业：国企职员原住址：河北区原住宅情况：与父母合住家庭结构：两口之家置业目的：婚房置业次数：首次置业典型客户举例重点个案重点个案北斗星城北斗星城140项目点评项目点评开发商为天津本地最大的地产公司泰达地产，实力很强，新开路项目临近北斗星城，泰达地产同样是一个潜在的拿地竞争对手。

133、作为距离地块最近的在售项目，并且为临铁路的项目，铁路的噪声问题不可避免，不过该项目采取了如下措施，比较成功的降低了铁路的影响。 采用特殊材料的降噪隔声的玻璃； 铁路沿线的户型，比内部户型偏小，以此控制总价，促进销售； 先开铁路沿线的楼座，并适当调整销售价格，使铁路沿线楼座的销售单价较内部楼座低300-500元/平米，重点个案重点个案北斗星城北斗星城141房地产市场分析小结房地产市场分析小结区域内在售楼盘较多，但后期供应较少；近两年，区域房地产价格增长较快，年涨幅20%左右； 二手房市场活跃，价格增长也很迅速，年涨幅20%左右；本区域未来可开发土地很少，房地产价格涨幅由逐年上升趋势；供应特征：目

134、前在售楼盘户型以100-130平米为主，面积较小户型有一定潜在需求；需求特征：刚性 需求较大，地缘性客户居多。项目所在区域未来土地稀缺性更加凸显，随着区域档次的提升，房地产价格项目所在区域未来土地稀缺性更加凸显，随着区域档次的提升，房地产价格的上涨，本项目拥有非常广阔的市场空间和发展前景。的上涨，本项目拥有非常广阔的市场空间和发展前景。142政策分析政策分析开发商分析开发商分析政策及开发商分析政策及开发商分析143政策分析政策分析根据天津市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权管理暂行办法规定，本地块挂牌出让，按照价高者得的原则确定竞得人 。价格是确定最终竟得人的唯一衡量标准价格是确定最终竟得人的唯一

135、衡量标准政策本项目平方米以下小户型不能低于，本项目平方米以下小户型不能低于，满足市场潜在的需求，满足市场潜在的需求，通过完善的管通过完善的管理和服务、强调建筑特色、打造精致的产品，提升档次，树立品牌。理和服务、强调建筑特色、打造精致的产品，提升档次，树立品牌。144华侨城华侨城&新开路地块新开路地块全国扩全国扩张战略张战略新开路地块为天津新开路地块为天津内环较为稀缺地块内环较为稀缺地块以旅游题以旅游题地产为色地产为色的成片合的成片合开发和营开发和营新开路地块地处海新开路地块地处海河东岸，意奥风情河东岸，意奥风情区、名人故居彰显区、名人故居彰显天津近代旅游特色天津近代旅游特色现代化大型交通枢现代

136、化大型交通枢纽天津站建成后，纽天津站建成后，后广场板块后广场板块将有大量外来人流将有大量外来人流“短平快短平快”开发模式开发模式初入天津初入天津树立形象树立形象打开市场打开市场周边产品同质化周边产品同质化严重，未能很好严重，未能很好挖掘区域潜力挖掘区域潜力地块面积小，区地块面积小，区域位置好，回款域位置好，回款快快实现路径实现路径开开发发商商战战略略地地块块特特点点小户型为小户型为主，特色主，特色高档产品，高档产品，个性化、个性化、差异化，差异化，树立板块树立板块内标杆，内标杆，打造品牌打造品牌和形象和形象契合程度高契合程度高145SWOT分析分析销售价格预测销售价格预测SWOT分析及销售价格

137、预测分析及销售价格预测146SWOTSWOT分析分析Strengths(Strengths(优势优势) )Strengths(Strengths(优势优势) )如何发挥如何发挥S1、区位优势：紧邻内环，靠近城市核心区1、在产品设计方面，要增强城市感，与项目的区位和档次相匹配；2、营销层面，采用各种营销推广方法，突出项目的区位优势S2、交通优势：多条主干道，可达性好1、深入挖掘交通优势所带来的客群特征，有针对性地进行产品设计和营销S3、配套优势：区域成熟，配套齐全1、带来的好处：提升项目档次，增强宜居性2、营销层面，采用各种营销推广方法，突出本项目的配套优势S4、土地稀缺性优势：周边可供开发的土

138、地很少，具有很强的稀缺优势1、带来的好处：未来项目入市时，竞争较少，利于销售；2、产品设计方面，与稀缺性相匹配，充分挖掘项目价值，提升项目档次，利于提高销售价格S5、地块不涉及拆迁项目可控性较强，拿地之后，项目的启动速度很快147SWOTSWOT分析分析Weaknesses(Weaknesses(劣势劣势) )Weaknesses(Weaknesses(劣势劣势) )如何应对如何应对W1、铁路影响：临近两条铁路，噪音影响1、项目边界与铁路之间有较宽的绿化带，可跟政府协商，绿化绿化带由开发商来建设带由开发商来建设，以便建设一些隔音降噪设施；2、建筑产品方面，可以采用由降噪作用的新技术新材料，比如

139、新技术新材料，比如吸音材料、双层玻璃门窗等吸音材料、双层玻璃门窗等，使铁路的噪音影响降到最低；3、访谈中了解到，购房客户对临铁路居住没有明显的排斥，铁铁路对购买决策的影响较小路对购买决策的影响较小。W2、土地规模较小1、做成小而精的精致社区，树立形象和品牌，与大盘形成差异化；2、规模小，属于“短平快”项目，开发周期短，资金回收快，从这个角度看，是本项目的一个优势W3、地块边界不规则通过精心的社区规划和建筑排布，化解边界不规则的负面影响W4、地块靠近污水池1、开发商可以跟相关部门协商，对污水池进行改造，降低对项目的影响148SWOTSWOT分析分析OpportunitiesOpportuniti

140、es（机会）（机会）OpportunitiesOpportunities（机会）（机会）如何抓住如何抓住O1、天津房地产市场的快速发展市场大趋势的持续快速发展，对本项目有很强的带动作用O2、天津站枢纽工程的建设及后广场区域的开发1、带来的好处：枢纽工程的建设及后广场商务商贸聚集区的形成，一方面提升区域的档次，另一方面带来大量的商务商贸人群，为本项目增加客户来源；2、如何抓住：在产品设计及营销推广层面，对这类人群采取一定的针对性措施O3、地铁2号线、3号线的建设1、带来的好处：地铁的建设，一方面带动区域发展，提升区域档次，另一方面，扩大本项目的辐射范围，增加客户来源；2、如何抓住：在产品设计及营

141、销推广层面，对地铁带来的客户采取一定的针对性措施O4、新技术、新材料的运用新技术新材料的运用，如恒温恒湿系统、节能环保系统隔音降噪材料等，可以提升项目档次，增强项目宜居性，同时增加市场关注度，吸引客户眼球149SWOTSWOT分析分析ThreatsThreats（威胁）（威胁）ThreatsThreats（威胁）（威胁）如何应对如何应对T1、多家开发商关注，拿地竞争激烈1、在深入市场研究基础上，科学合理地判断项目的开发成本和销售收入，明确可以接受的收益率水平，以便确定开发商能够承受同时又具有竞争力的土地报价T2、市场的风险1、带来的风险：市场的价格上涨趋势在未来有逐渐趋缓的可能性；2、应对措施

142、：通过深入研究客户的需求特征，推出适合市场需求的产品，对价格形成支撑T3、高端项目的客户来源风险1、带来的风险：本项目定位为高档项目，需要高端客户群的支撑，而目前区域内在售楼盘的客户主要以地缘性客户为主；2、应对措施：随着项目所在区域的发展，未来商务商贸人士越来越多，会给本项目带来大量的高端客户150SWOTSWOT分析分析小结小结科学判断项目的开发成本和销售收入，明确可以接受的收益率水平，以便确科学判断项目的开发成本和销售收入，明确可以接受的收益率水平，以便确定开发商能够承受同时又具有竞争力的土地报价定开发商能够承受同时又具有竞争力的土地报价优势明显，远大于劣势优势明显，远大于劣势劣势影响较

143、小，在可控范围之内劣势影响较小，在可控范围之内目前最大的威胁目前最大的威胁: : 拿地的竞拿地的竞争争未来利好因素较多，拥有良好的市场前景未来利好因素较多，拥有良好的市场前景项目开发运作过程中的威胁较少且可控项目开发运作过程中的威胁较少且可控项目本身项目本身好项目好项目151销售价格预测销售价格预测备注：备注：1、价格自然增长系数：价格自然增长系数：市场分析结论显示，近两年每年价格涨幅20%左 右，同时考虑未来市场增幅趋于稳定的可能性，采用15%的年涨幅； 2、销售价格的计算基数选取：销售价格的计算基数选取：海河新天地与本项目可比性较高，目前的销售均价 8300元/平米，以此作为计算基数。20

144、072007年年20082008年年20092009年年20102010年年价格自然增长系数价格自然增长系数1.00 1.15 1.32 1.52 稀缺性带动价格增长系数稀缺性带动价格增长系数0.00 0.03 0.06 0.09 区域发展带动价格增长系数区域发展带动价格增长系数0.00 0.03 0.06 0.09 精致的产品对价格的提升系数精致的产品对价格的提升系数0.05 0.05 0.05 0.05 开发商品牌对价格的提升系数开发商品牌对价格的提升系数0.05 0.05 0.05 0.05 临铁路对价格的影响系数临铁路对价格的影响系数-0.05 -0.05 -0.05 -0.05 社区

145、规模较小对价格的影响系数社区规模较小对价格的影响系数-0.03 -0.03 -0.03 -0.03 总系数总系数1.02 1.23 1.46 1.72 销售价格销售价格8466 8466 10209 10209 12139 12139 14283 14283 价格预测：项目的整盘均价在价格预测：项目的整盘均价在1300013000元元/ /平米左右平米左右152产品强排方案产品强排方案铁路降噪措施铁路降噪措施初步产品建议初步产品建议153产品强排方案产品强排方案板楼住宅塔楼住宅公建配套幼儿园用地主要出入口住宅部分住宅部分:主要由北部两栋一梯六户的塔楼、中部及西侧一梯四户板楼以及南侧一梯二户的板

146、楼组成；公共服务设施部分公共服务设施部分：位于小区中部；幼儿园用地幼儿园用地：位于小区南部主要入口处，南向无遮挡，可与小区内主要绿地景观相结合，周边环境较好；离小区主要出入口较近，可为小区形象增色。154产品强排方案产品强排方案-景观分析景观分析地块南部地块南部：住宅呈围合状，内部可形成大面积集中组团绿地，并与幼儿园相结合布置，景观价值较高；地块中部地块中部：二层高东西向公共设施建筑与住宅相围合，可形成面积稍小的组团绿地，可与南部较大组团绿地结合设计；地块北部地块北部：通过自由的带状景观轴联系内部景观；地块中部及南部地块中部及南部的主要出入口出入口处可结合设置小型广场；地块西侧与铁路间有宽约5

147、0多米左右的绿化带绿化带，景观可渗透到地块内部，提高了地块西侧住宅的景观价值。155产品强排方案产品强排方案正南向效果图正南向效果图156产品强排方案产品强排方案东南方向效果图东南方向效果图157产品强排方案产品强排方案火车进津方向效果图火车进津方向效果图158产品强排方案产品强排方案火车出津方向效果图火车出津方向效果图159产品强排方案产品强排方案东侧方向效果图东侧方向效果图160铁路降噪措施铁路降噪措施对于城市中铁路噪音的处理，主要有两种思路：在噪音源处噪音源处隔挡噪音和在建建筑物上筑物上减小噪音噪音处理铁路噪音中最主要的是铁路在轨道上行使时发出的声响和鸣笛声。鸣笛的解决办法只能与当地铁路

148、局沟通，以便尽量不要在城区内鸣笛；隔挡铁路噪音源最主要的方式是隔声屏障：将朝向声源一侧的障壁贴上玻璃纤维、岩棉或其它形式的吸声材料；通过向专业公司咨询，在铁路沿线建造隔声屏障隔声效果较好、但相关审批手续较为繁琐；在绿化隔离带上通过立体绿化也能适当降低噪音，但是主要对低层建筑有一定效果。噪声源建筑物161铁路降噪措施铁路降噪措施住宅小区在建造阶段可以在建筑材料建筑材料和建筑结构建筑结构两大方面进行降噪处理；针对本项目与铁路之间有绿化隔离带、多数建筑物为南北朝向，可采取的降噪方法为：外墙保温：既有保温节能的功效，又可以有效降低噪音高密闭性门窗：填充惰性气体的中空玻璃门窗；有效降低噪音20分贝立体绿

149、化：利用植被对噪音的吸附作用，同时也能够绿化美观环境162铁路降噪措施铁路降噪措施噪音处理噪音处理外墙保温外墙保温外保温技术是目前采用较多且较为成熟的一种节能技术，其在保温的同时，也是降低噪音的很好方式。EPSEPS聚苯板外墙外保温体系聚苯板外墙外保温体系是我国目前使用较广的外保温体系，其主要优点是质轻，保温性能好，施工比较方便。不足之处：质地偏软，抗冲击力较低，易剥落，质感较差；XPSXPS挤塑聚苯板外墙外保温体系挤塑聚苯板外墙外保温体系在结构和施工方面，与EPS聚苯板外墙外保温体系基本相同，区别在于密度、强度、弹性、硬度均优于EPS聚苯板。伊通板外墙外保温体系伊通板外墙外保温体系是上海新推

150、出的一种保温体系，属于加气混凝土制品，具有质轻、透气、耐冲击、尺度精确、施工简便等特点。 163铁路降噪措施铁路降噪措施噪音处理噪音处理高密闭性门窗高密闭性门窗目前住宅设计为了美化立面，窗墙比例比较大。在这种态势下，如不能按照节能要求限制窗墙比，就必须提高门窗的节能标准。节能门窗不但可以有效密封,还可以防止污染和噪声，其降噪可达25%以上，节能效果可达30%40%。型材型材：分为金属与非金属两类。金属具有很好的传热性能，因此在密闭保温方面，非金属类材质的门窗要明显好于金属类。PVC塑料材质门窗是各类材料中效果最佳的一种。玻璃玻璃：可采用双玻璃或中空玻璃；使用6毫米厚度的真空玻璃其保温隔热性相当

151、于370毫米厚度强砖的功能，既可将室内噪音有效降低，也可保温。根据有关部门的测算，使用真空玻璃可节约30的能耗，而成本只增加5；气体气体：为增加窗户的保温隔音性能和气密性，在玻璃隔热层中间充入惰性气体，热传导系数可减少1w/.k，可有效降低噪音20分贝；164铁路降噪措施铁路降噪措施噪音处理噪音处理立体绿化立体绿化植物绿化在降温、净化空气的同时，还可以起到降噪音的作用。本项目西侧和北侧临铁路，可在西立面和北立面上适当通过立体绿化来减小噪音，同时有一定美观效果。墙体绿化墙体绿化：在建筑物的外墙根处，栽上一些具有吸附、攀缘性质的植物，形成苍翠欲滴的绿色屏幕； 屋顶绿化：屋顶绿化：在楼顶平台砌花池栽

152、些浅根性花草，搭建棚架，植几株葡萄、丝瓜、牵牛花等藤本植物，既降低了顶层温度，又提供了休闲场所。 阳台绿化：阳台绿化：东立面的阳台或窗台做可栽种植物的处理，可种植牵牛花、绿萝之类的植物；桥体绿化：桥体绿化：在立交桥两侧设立种植槽或垂挂吊篮，栽植地锦、扶芳藤等绿色爬蔓植物，可以增加绿视率，起到吸尘、降噪的作用。 165铁路降噪措施铁路降噪措施 外部的降噪措施主要有隔音屏障及绿化隔离带建设，但是相关手续需与政府或当地铁路局沟通。本项目用地内部的降噪措施主要是通过建筑材料及立体绿化来进行，通过向专业公司咨询，本项目可考虑在外保温墙体、密闭性门窗和立体绿化三方面做降噪处理； 除整体降噪外，西立面和北立

153、面的降噪处理可适当加强：建筑结构中的空气层结构、密闭门窗结构加强，成本150250元/平米（立面墙体面积）；通过三种方式共同作用，可有效降噪20分贝以上，总体成本约为130元/平米左右（地上建筑面积）。166价值实现风险价值实现风险经济测算经济测算敏感性分析敏感性分析167敏感性分析敏感性分析 新开路地块经济效益测算新开路地块经济效益测算 经济测算说明经济测算说明 经济测算结果经济测算结果 拿地策略拿地策略 168经济测算说明经济测算说明 考虑到产品定位为高档住宅，售价与成本均按照高档住宅标准测算2010比2009年有15%的涨幅项目开发成本均来自于银行贷款，贷款利率6.75%，以可支配利润进

154、行还款地上建筑面积118000车位配比1：0.7，可以出售，10万元/个。车库面积中包含人防，但人防不出售，人防面积以 建筑物基底面积计算，共5009平方米。价格均指的是全程均价基于涨价预期，放慢销售速度，09年与10年分别销售50% 基准收益率取值为8%地价2007年一次投入，财务成本以实际发生投入， 其余开发成本2007年投入40%，2008年投入40%，2009年投入20%利润额先还银行贷款，再缴纳所得税169 项目基础数数据项目基础数数据 新新建建工工程程建建安安工工程程费费估估算算表表 工程项目内容平层平层地下车库地下车库地下人防地下人防公建公建建筑面积（平方米） 单价（元）建筑面积

155、（平方米）单价（元）建筑面积（平方米）单价（元）建筑面积（平方米）单价（元）合计118000 1960 31702 2500 5009 3000 2400 1770 基础工程118000 300 31702 5009 2400 300 土建主体工程118000 1030 31702 5009 2400 600 内外装饰工程118000 200 31702 5009 2400 50 给排水工程118000 100 31702 5009 2400 120 消防工程118000 50 31702 5009 2400 300 采暖、空调工程118000 150 31702 5009 2400 100

156、电力照明工程118000 50 31702 5009 2400 100 弱电工程118000 80 31702 5009 2400 200 根据天津市实际情况，按照高档高层住宅项目标准进行建安成本估算平层内单价包含降噪成本130元/平方米，均分到主体和装饰工程中170项目项目合计合计（万元）（万元） 取费标准取费标准技术经济指标技术经济指标单价单价数量数量单位单位一、土地费用一、土地费用4300043000二、前期费用二、前期费用15241524包括可研费、勘察设计费、场地平整、管道入地等几项加和三、基础设施配套费三、基础设施配套费49564956按地上建筑面积计算420118000平方米四、

157、园林绿化费四、园林绿化费315 315 按绿化面积计算30010500平方米五、建安费用五、建安费用3356633566包括建安工程费和建安工程专业费几项加和六、管理费六、管理费807807第二项至第五项之和的20.0240362万元七、不可预见费七、不可预见费12351235第二项至第六项之和的3 0.0341169万元八、销售费用八、销售费用66376637销售收入的4%0.04165932万元九、财务费用九、财务费用1056710567贷款利息6.75%根据借款还本付息表得出十、住宅公共维修基金十、住宅公共维修基金24892489销售收入的1.5%0.015165932万元投资成本总计投

158、资成本总计102608102608可销售面积单方成本可销售面积单方成本86968696元元/ /平方米平方米项目基础数数据项目基础数数据 项项目目总总投投资资估估算算表表 初次计算利润按照基准地价进行计算财务成本按照实际发生进行计算，单列各年还本付息表前期费用中包含管道入地费用，每米2000元171 项目基础数数据项目基础数数据 项项目目各各年年还还本本付付息息 表表 开发资金全来自于银行贷款，共付利息10567万元，2009年还款压力最大本年产生利息下一年继续计息，直至2009年开始还款单位：万元序号序号 项目项目/ /年份年份 2007200720082008200920092010201

159、01 1长期借款长期借款 1.1年初借款本息累计43726 66529259381.1.1本金43000 19204 0 0 1.1.2建设期利息726 3600 4491 17511.2本年借款43000 19204 0 0 1.3本年应计利息726 3600 4491 1751 1.4本年偿还本金0 0 4059025938 1.5本年支付利息726 36004491 1751 2 2偿还借款本金的资金来源45081276892.12.1用于还款的利润45081 27689 172项目基础数数据项目基础数数据 项项目目现现金金流流量量表表项目/年份共计2007200820092010现金流

160、入现金流入165932 0 0 72570 93362 销售收入165932 0 0 72570 93362 现金流出现金流出111734 43726 22803 27489 17717 征地费用43000 43000 0 0 0 前期费用1524 0 1524 0 0 基础设施配套费4956 0 1982 1982 991 园林绿化费用315 0 126 126 63 建安费用33566 0 13427 13427 6713 不可预见费1235 0 494 494 247 开发管理费807 0 323 323 161 财务费用10567 726 3600 4491 1751 销售费用6637

161、 0 1327 2655 2655 两税一费9126 0 0 3991 5135 住宅公共维修基金2489 0 0 1089 1400 税前净现金流量税前净现金流量54198 (43726)(22803)45081 75646 173地价：4300043000 万元总成本：102608102608万元可售面积单方成本：86968696元/平方米销售均价：1322313223元/平方米总销售额： 165932165932万元所得税：1242712427万元土地增值税：1324913249万元利润额：2852228522 万元 项目基础数数据项目基础数数据 销售全程测算结果销售全程测算结果 楼面地

162、价：楼面地价：36443644元/平方米投资利润率投资利润率：27.80%27.80%税后项目财务净现值税后项目财务净现值（ic=8%） ：1248012480万元税后投资回收期税后投资回收期：3.663.66年年投资利润率投资利润率：15%15%楼面地价：楼面地价：53145314元/平方米下面以此为基准地价进行售价下面以此为基准地价进行售价利润率的敏感性分析利润率的敏感性分析174楼面地价楼面地价5314元元/平米时时平米时时售价与利润率的敏感性分析售价与利润率的敏感性分析 此时地价固定为62700万元，即基准楼面地价5314元/平方米售价越高，投资利润率随售价变动幅度越小，敏感性越低全程

163、均价下降至11849元/平米（09年价格为11022元/平米） 时，增值税为零，利润率下降速度加快当全程均价为10520元/平米（09年价格为9786元/平米）时，利润率为零175售价售价13223元元/平方米时平方米时土地价格与利润率的敏感性分析土地价格与利润率的敏感性分析 此时全程均价固定为13223元/平方米楼面地价上涨至6240元/平米时，增值税为零，利润率下降速度加快楼面地价为7521元/平米时，投资利润率为零，楼面地价为5314元/平方米时，投资利润率为15%地价越高，投资利润率随地价的变动率越低，敏感性变小176售价售价11000元元/平方米时平方米时土地价格与利润率的敏感性分析

164、土地价格与利润率的敏感性分析 此时全程均价固定为11000元/平方米楼面地价上涨至4741元/平米时，增值税为零，利润率下降速度加快楼面地价为5819元/平米时，投资利润率为零楼面地价为3963元/平米时，投资利润率为15%177售价售价12000元元/平方米时平方米时土地价格与利润率的敏感性分析土地价格与利润率的敏感性分析 此时全程均价固定为12000元/平方米楼面地价上涨至4573元/平米时，增值税为零，利润率下降速度加快楼面地价为6425元/平米时，投资利润率为零楼面地价为4573元/平米时，投资利润率为15%178售价售价13000元元/平方米时平方米时土地价格与利润率的敏感性分析土地

165、价格与利润率的敏感性分析 此时全程均价固定为13000元/平方米楼面地价上涨至6090元/平米时，增值税为零，利润率下降速度加快楼面地价为7175元/平米时，投资利润率为零楼面地价为5170元/平米时，投资利润率为15%179售价售价14000元元/平方米时平方米时土地价格与利润率的敏感性分析土地价格与利润率的敏感性分析 此时全程均价固定为14000元/平方米楼面地价上涨至6764元/平米时，增值税为零，利润率下降速度加快楼面地价为7925元/平米时，投资利润率为零楼面地价为5789元/平米时，投资利润率为15%180售价售价15000元元/平方米时平方米时土地价格与利润率的敏感性分析土地价格

166、与利润率的敏感性分析 此时全程均价固定为15000元/平方米楼面地价上涨至7438元/平米时，增值税为零，利润率下降速度加快楼面地价为8676元/平米时，投资利润率为零楼面地价为6416元/平米时，投资利润率为15%181售价（元平方米） 利润率0%利润率15% 点评110005819 3963 楼面地价不高于3963元/平方米，才能达到正常利润率，但只要不出现不利因素，价格超过11000的可能性大120006425 4573 市场正常发展情况下，售价超过12000难度不大，楼面地价不超过4573元/平方米，既可得到正常收益130007175 5170 市场正常发展情况下，区域内09-10年均

167、价可能达到13000元/平方米，如果本项目未能突出特点且对劣势规避不足的话，项目售价就很可能只是区域均价，此时楼面地价只要低于5170元/平方米，既可得到正常收益132237521 5314 本项目定价，楼面地价5314元/平米时，达到正常收益140007925 5789 如果本项目市场定位精准，产品高标准并体现差异化，且能发掘较高投资价值，有效规避劣势，售价也能达到14000元/平方米，此时楼面地价不低于5789元/平米，即可得到正常收益150008676 6416 售价达到15000元/平米的风险较大，但仍然有一定的可能性，此时楼面地价不低于6416元/平方米，可得到正常收益拿地策略拿地策

168、略 表中数据为楼面地价（元表中数据为楼面地价（元/ /平米），基于售价预测与利润率预期分析楼面地价平米），基于售价预测与利润率预期分析楼面地价182项目对比分析项目对比分析项目项目新开路项目新开路项目津塘路项目津塘路项目未来土地放量很少较多未来物业竞争潜在竞争较小潜在竞争较激烈稀缺性强一般区域发展区域规划的实施进度较为确定未来实施过程不确定性较大交通很好很好项目规模小大开发周期短平快相对较长物业类型纯住宅住宅、商业（商业10万平米，体量较大）拆迁无拆迁，可控，项目启动快少量拆迁产品比较单一，小高层、高层产品丰富，有多种组合的可能性拿地成本上涨空间土地价格上涨空间较大土地价格上涨空间有限项目评价短平快，可控性较强，可做成特色精品小盘，树立品牌和形象多种产品组合，开发周期较长，未来升值潜力较大，但有一定的不确定性183Thanks!184