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1、第5章酒店投资工程的盈利与偿债才干分析 内容提纲第一节第一节 工程盈利才干分析工程盈利才干分析 第二节第二节 工程偿债才干分析工程偿债才干分析 一、工程工程盈利才干目的 1.工程投资盈利才干分析采用的评价目的可以分为静态和动态两大类。2.静态类目的又可分为：投资回收期静态、投资收益率或投资效果系数、投资利润率投资盈利率；动态类目的又可分为：投资回收期动态、净现值类似的还有未来值、年度等值、内部收益率。3.除投资利润率投资盈利率外，大多评价目的已作论述。投资利润率是衡量工程投资盈利程度的一种静态目的：正年年份利润初始投资额。 一、工程工程盈利才干目的 4.利用投资利润率目的判别工程的盈利程度存在
2、一些缺乏。其缘由是，首先当投资工程各年利润相差较大时，正年年份的利润值不好选择；其次，该目的不能反映工程计算期获益时间的长短；再次，随着工程收益的添加，工程实践占用的资金将逐渐减少，以初始投资为恒定不变的基数去评价，显然会低估工程的盈利程度。5.投资盈利率目的是与投资利润率目的效果类似的目的，其定义是：税后利润 利息全部投资。6.投资盈利率目的往往用于对工程全部投资的静态盈利才干的评价，以替代投资利润率目的。 二、工程全部投资的盈利才干 1.工程全部投资的盈利来源：工程全部投资的盈利才干分析是要处理工程整体的投资收益或盈利情况。工程的全部投资包括自有资金的出资部分和借贷的债务资金投资，其对应的
3、投资收益由税后利润、折旧和摊销以及利息组成。其中，利息可以看作是债务资金的获利。2.主要分析目的 ：在分析全部投资的盈利才干时，首先需求编制对应于工程全部投资的现金流量表进展现金流量分析，再经过净现金流量计算工程的财务净现值FNPV、工程财务内部收益率FIRR、投资回收期Pt。 二、工程全部投资的盈利才干 3.工程财务净现值FNPV：按设定的折现率计算的工程计算期内各年净现金流量的现值之和。是调查工程盈利才干的绝对目的，它反映工程在满足按设定折现率要求的盈利之外所能获得的超额盈利的现值。工程财务净现值等于或大于零阐明工程的盈利才干到达或超越了设定折现率所要求的盈利程度。4.工程财务内部收益率F
4、IRR：能使工程在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是调查工程盈利才干的相对目的。普通采用插值法计算。当FIRRic时，即以为工程的盈利性可以满足要求。5.工程投资回收期Pt：以工程的净收益回收工程投资所需求的时间，普通以年为单位并从工程建立开场年算起。投资回收期越短，阐明工程的盈利才干和抗风险才干较好。基准投资回收期，其取值可根据行业程度或投资者的要求确定。 三、工程自有投资资金的盈利才干 1.工程自有资金盈利才干分析是处理投资者自有出资部分的投资收益或盈利情况。工程自有资金的盈利才干反映从投资者角度调查工程盈利才干的要求，因此它是投资者最终决策最为关怀的，是比较和取舍融资
5、方案的重要根底。2.工程自有资金盈利才干的分析需求编制工程自有资金现金流量表，该表的净现金流量包括了工程企业在纳税和还本付息之后所剩余的收益含投资者应分得的利润，也即企业的净收益，又是投资者的权益性收益。3.在分析工程自有资金的盈利才干时，所采用的目的是工程财务内部收益率FIRR。 四、工程盈利才干分析案例 设全部投资的净现金流量如下图，假设初始投资中的一半为银行贷款，且贷款条件是：一年以后开场归还，分5年等额还本付息，年利率为10%，试分析全部投资和自有资金的内部收益率。 01245180039004806006006006250解：1全部投资的内部收益率按照题意与图示的净现金流量，可经过插
6、值法求得全部投资的内部收益率IRR18.50%过程略。四、工程盈利才干分析案例 解：2自有资金投资的内部收益率按照题意，第一年初借款P18000.5900。根据等额还款公式，可求得每年的还本付息金额A： APA/P，i，n900A/P，10%，5 9000.2638237.42从前图中减去借款的资金流入量和还本付息的现金流出量，得到自有资金投资的净现金流量，如以下图所示。根据图示净现金流量，可经过插值法求得自有资金投资的内部收益率IRR23.42%过程省略。 012459003900242.58362.58362.58362.58612.58财务杠杆原理 n当全部投资的内部收益率高于贷款利率时
7、，添加贷款比例，可提高自有资金投资的内部收益率。在案例中，全部投资的内部收益率为18.50%，借款利率为10%。在借款投资占一半的条件下，自有资金投资的内部收益率到达了23.42%。自有资金投资的盈利才干一部分来自于工程，另一部分来源于贷款资金。在这种情况下，投资者会尽能够地减少自有资金投入，而把余下的自有资金投向类似的工程，以充分发扬出自有资金的盈利才干。从实际上讲，投资者的这种做法隐含的是财务杠杆原理。n即使在全部投资的内部收益率与贷款利率一样的情况下，添加借款比例对工程投资者还是有利的。这是由于，建立期的借款利息可构成固定资产原值，因此可提高折旧额；而在营业期，借款利息可以计入财务费用，
8、作为当期损益可减少所得税支出，从而使自有资金的盈利程度提升。n这种操作能够还会带来第三个方面的益处，即投资者利用债务资金，分散自有资金投资于不同的工程，从而可以减少投资的风险。内容提纲第一节第一节 工程盈利才干分析工程盈利才干分析 第二节第二节 工程偿债才干分析工程偿债才干分析 一、工程偿债才干分析概述 1.投资方案偿债才干是指工程实施的企业归还到期债务的才干，不仅企业本身要关怀偿债才干的大小，债务人更为关怀。2.酒店企业投资工程的偿债才干的分析实践上可以区分为两个层次。对于新设工程法人工程，工程即企业。而对于既有工程法人工程，根据工程范围界定的不同，能够会分工程和企业两个层次。3.从工程层次
9、的借款归还才干分析看，计算得到的工程层次偿债才干目的可以给企业法人两种提示：一是靠本工程本身收益可归还债务，不会给企业法人添加债务负担；二是本工程的本身收益不能还债，需求企业法人另筹资金偿债。4.计算得到的工程偿债才干目的对银行等金融部门可作参考，一是本工程本身有偿债才干；二是工程本身归还才干缺乏，需求企业另筹资归还。计算工程层次的借款才干要与企业财务情况的调查相结合，才干满足银行决策信贷的要求。5.从企业层次借款归还才干分析看，银行为调查企业整体经济实力，决议能否贷款，在调查企业现有财务情况的同时还会了解企业各笔借款的总和偿债才干。二、工程偿债才干目的 投资工程偿债才干分析主要采用的目的是：
10、借款归还期利息备付率偿债备付率资产负债率流动比率速动比率三、借款归还期n借款归还期，是指根据国家财税规定及投资工程的详细财务条件，以可作为归还贷款的工程收益利润、折旧、摊销费及其他收益来归还工程投资借款本金和利息所需求的时间。它是反映工程借款偿债才干的重要目的。n借款归还期的计算表达式如下：借款归还期 借款归还后出现盈余的年份数l借款归还后出现盈余年份当年应归还借款额借款归还后出现盈余年份当年可用于还款的资金额。n计算借款归还期的关键是要明确工程可用于还款的来源，尽能够做到归还的来源与归还的对象一致。对于酒店企业投资工程而言，其借款本金普通由税后利润加上折旧归还，必要的话，还可以扣除工程在还款
11、期间内的留利和留用的折旧。该类投资工程的固定投资借款利息与流动资金的利息可以进入总本钱费用，因此，只需用税后利润和折旧来还本。n借款归还期满足贷款机构的要求期限时，即以为工程是有借款偿债才干的。n借款归还期目的适用于那些不预先给定借款归还期限，且按最大归还才干计算还本付息的工程，即债务人不规定还款期限，工程一切净收益优先全部归还贷款本息；它不适用于那些预先给定借款归还期的工程。对于预先给定借款归还期的工程，应采用利息备付率和偿债备付率目的分析工程的偿债才干。n计算需求与各年借款还本付息的计算相结合，经过借款还本付息方案表，总本钱费用以及利润和利润分配表三表的循环计算完成。四、一个算例 例5.2
12、：设某酒店投资工程的借款还本付息方案如表所示，假设银行贷款利率为10%，试分析该投资工程固定投资的借款归还期。 序号工程营业期123451 1年初欠款年初欠款50004058311415702 2还款来源还款来源3销售收入46006000680068004运营本钱25003800380038005折旧费6006006006006固定投资借款利息5004063111577流动资金利息2502502502508销售税金及附加2404304304309利润总额3-4-5-6-7-85105141409156310所得税16817046551611税后利润9-1034234494410471212年末
13、欠款年末欠款1-11-51-11-5405831141570-77-77Pd NlDY 5l157010476004.95年 五、工程资金来源与运用的平衡 1、工程资金来源与运用平衡的意义 n有些投资工程的投资盈利程度虽然很高，但由于资金筹措缺乏、资金到位不及时、应收账款收不上来，或由于汇率与利率程度的变化等，都会对工程的投资效益产生不利影响，甚至导致工程的投资失败。因此，有必要在工程投资决策的前期，仔细分析投资工程的偿债才干：即在工程投资实施的各个阶段，资金能否富余、偿债才干能否足够、工程在财务安排上的资产负债比例能否适宜，等等。n普通来说，酒店投资工程在筹建的后期到酒店建成开场试营业的这段
14、时间的资金平衡最为困难，此时工程占用的资金量大，且利息支出也较多，借款也要求开场归还。因此，有必要对工程资金来源与运用逐年逐月予以平衡，做到未雨绸缪。五、工程资金来源与运用的平衡 续1 2、资金来源与运用表及其编制 n工程的资金平衡分析通常是借助于资金来源与运用表。资金来源与运用表是国际上通用的财务报表，反映计算期内企业各年的投资活动、融资活动和消费运营活动所产生的资金流入和资金流出情况。调查资金平衡和余缺情况，是表示财务情况的重要财务报表。n工程资金来源与运用表的构成实践上类同于实践企业的财务现金流量表，但与后者相比有以下区别：称号不同；为了顺应财务评价的需求，资金来源与运用表的科目与实践企
15、业的财务现金流量表相比进展了简化；与实践企业的财务现金流量表不同，财务评价中的资金来源与运用表要先于资产负债表编制，其累计盈余资金科目要转入资产负债表。n工程资金来源与运用表有时也被称为工程财务平衡表或工程财务方案现金流量表格式如表5-9所示。这两个表述格式的差别在于：在营业期，工程资金来源与运用表的资金流入资金来源是从利润总额开场，而工程财务平衡表的资金流入资金来源是从销售收入开场。工程资金来源与运用表的格式序号工程建立期营业期合计期末余值0123n1资金来源金来源1.1利润总额1.2折旧与摊销费1.3长期借款1.4短期借款1.5自有资金1.6回收固定资产余值1.7回收流动资金1.8其他2资
16、金运用金运用2.1固定投资2.2建立期利息2.3流动资金2.4所得税2.5应付利润2.6长期借款本金归还2.7短期借款本金归还3盈余盈余资金金124累累积盈余盈余资金金工程财务平衡表或工程财务方案现金流量表 序号工程建立期营业期合计期末余值0123n1现金流入金流入1.1销售收入1.2长期借款1.3短期借款1.4自有资金1.5回收固定资产余值1.6回收流动资金1.7其他2现金流出金流出2.1固定投资2.2流动资金2.3运营本钱2.4销售税金及附加2.5所得税2.6长期借款本金归还2.7长期借款利息支付2.8短期借款本金归还2.9短期借款利息支付2.10应付利润3盈余盈余资金金124累累积盈余盈
17、余资金金五、工程资金来源与运用的平衡 续2 3、资金来源与运用平衡的分析 n财务方案现金流量表或工程资金来源与运用表与用于工程盈利性分析时的工程投资现金流量表包括全部投资和自有资金现金流量表有着本质的差别。编制的角度不同。财务方案现金流量表是从工程资金平衡的角度出发，而工程投资现金流量表是从工程投资者的角度出发。对资金流入与流出的处置不同。在财务方案现金流量表中，工程的全部资金来源无论是借款还是自有资金投资都被看作是现金流入；而在自有资金现金流量表中，工程的自有资金投资被看作是现金流出。n工程资金来源与运用表或财务方案现金流量表反映了工程资金来源与运用的平衡情况。当盈余资金为正值时，表示工程当
18、年的资金来源现金流入多于工程的资金运用现金流出的数额；当盈余资金为负值时，表示工程在该年的资金的短缺数。n作为资金的平衡，并不需求工程每年的盈余资金不出现负值实践上，在酒店甚至其他普通性投资工程的建立期，要想做到工程盈余资金为正值能够较难，但要求从投资开场至各年累积的盈余资金为正值。这意味着投资工程在投资建立过程中的任何时辰都要有足够的资金，否那么，工程将无法实施下去。n当发如今某一时辰累积盈余资金为负值时，就要在此之前采取相应的措施，如添加借款，或添加自有资金投入，或减少当期利润分配，或设法商债务人延缓还款时间等。当一切这些措施都无效时，即使是对于盈利才干很好的酒店投资工程，也需求重新思索工
19、程投资的可行性，调整工程投资方案或减少工程投资规模甚至放弃工程投资。 六、工程资产负债构造及流动性1、工程资产负债表的作用 n在进展工程偿债才干的评价任务中，除了要分析投资工程在各时辰的资金平衡情况外，还要调查投资工程的资产负债构造的变化情况，以保证工程有较好的偿债才干和资金的流动性。对工程资产负债构造的变化情况的分析普通是借助于资产负债表。n工程资产负债表与实践企业的资产负债表相比，主要有以下几点区别：编制的根底不同。工程财务评价中的资产负债表根据预测数据编制。反映的时点不同。工程财务评价中的资产负债表按计算期内各年的年末数据编制。科目不尽一样。工程财务评价简化了相关科目。核算要求不同。根据
20、工程资产负债表的数据计算资产负债率、流动比率、速动比率等比率目的，普通只计算到投产后第5年。序号工程建立期营业期合计1234n1资产资产1.1流动资产总额1.1.1应收账款1.1.2存货1.1.3现金1.1.4累计盈余资金1.2在建工程1.3固定资产净值1.4无形资产及递延资产净值2负债及一切者权益负债及一切者权益2.1流动负债总额2.1.1应付账款2.1.2短期借款2.2长期负债负债合计2.3一切者权益2.3.1资本金2.3.2资本金公积2.3.3累计盈余公积金2.3.4累计未分配利润工程资产负债表六、工程资产负债构造及流动性2、工程资产负债表的编制与分析 n资产负债表与现金流量表、利润与损
21、益表以及资金来源与运用表的显著差别是，资产负债表记录的是存量，而其他表所记录的是流量。n流动资产总额包括了酒店企业运营中所必需的最低要求的流动资产即应收账款、存货和现金，也包括累计盈余资金。累计盈余资金在方式上也是一种现金。n在建工程记录的是包括施工前期预备、正在施工中和虽已完工单尚未交付运用的建筑工程和安装工程所占用的投资费用。它与建立期累计的固定投资和利息支出在金额上相等。固定资产、无形资产和递延资产的净值是资产原值减去累计的折旧和摊销费所得。n流动负债总额除去各种应付账款外，还包括短期借款的债务值。n资本金和资本公积金等于自有资金的出资累计值，累计盈余公积金和累计未分配利润可以从利润分配表中的有关科目的累计值得到。n根据工程资金来源与运用表与资产负债表之间的关系，略去资产余值的回收，可以得到如下等式：盈余资金长期借款短期借款长期借款本金归还短期借款本金归还固定投资建立期利息流动资金自有资金折旧与摊销费利润总额所得税应付利润六、工程资产负债构造及流动性3、工程资产与负债、一切者权益的关系 工程资产总额 工程负债总额工程一切者权益无形资产与递延资产净值流动资产总额固定资产净值工程资产总额 其中：在建工程累计未分配利润资本金工程一切者权益资本公积金累计盈余公积金工程负债总额 应付账款 长期负债短期借款
