【商业地产PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告134PPT

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1、项目投资可行性研究报告项目投资可行性研究报告南南 京京 汤汤 泉泉 东东 方方姐首陈霜蹈验黑蒋岂洼恩早聪椎循让拥滁枚符掣阂兰诗潭婴癌橙削仑克孩【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年目录目录第一篇项目发展战略与整体定位第一章总论第二章市场分析第一节宏观环境分析第二节项目开发形式研判第三节项目所在区域背景研究第四节国外类似案例研究第三章项目核心价值研判、整体定位及开发策略第一节项目核心价值与研判第二节项目定位第三节项目开发策略制定第二篇概念性规划设计建议及运营模式第一章项目概念

2、规划设计方案第二章项目进一步深化规划设计的建议第三章项目企划策略制定第四章项目推广策略第三篇项目投资可行性研究经济测算第一章项目整体投资可行性研究经济测算第二章启动期经济测算阀荡贺懒田让烫褐饺爪羔琵露贫辙创碉歧笛杂尉曝林迭课规垛淄虐危氨困【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年项目发展战略与整体定位项目发展战略与整体定位利洽凯而笆软员污辕狭涎叫膘墩雷斑瓶无替末捅侮思迎郴你砂丽扫重仲派【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-P

3、PT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年总总 论论糖跪砸李氖货代鹏促烟滥鄙靴庚昔咆孕遥焦豺财规廓控沈郧晋衫侩瘪忌槽【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p 总总 论论项目概况项目概况项目区位项目所在汤泉镇地处浦口区西北部，南依老山，与老山林场搭界，北临滁河，与安徽省滁州市毗邻，西连汤泉农场，西南与星甸镇、东北与永宁镇接壤;312国道、江星桥线穿境而过项目位置汤泉东方项目位于汤泉大吉度假村正东，距南京禄口国际机场仅需30分钟车程，距南京市中心40分钟

4、车程，离宁合高速入口仅五公里。土地用途2550综合用地；1000亩住宅用地。遭字逞硼劈竣到辨售觉肢蝴矣捎傅栖劫唁措墨姬勇欺法渭丰嘲孰沥陀摇瓤【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p项目区域划分项目区域划分四期工程，利润创造区占地300亩，为温泉花园旅游商务公寓区和森林别墅。首期工程，核心区。占地450亩其中250亩用地为：温泉国际俱乐部/温泉企业会馆/酒店式公寓/水岸商业体（售楼处），另外200亩为别墅用地。二期工程。占地700亩，其中旅游综合用地为450亩，包括：五星级花

5、园酒店、东方温泉汤宫、东方温泉御园，余下250亩为溪谷别墅用地。三期工程。占地800亩，包括550亩的温泉度假合院群、东方温泉风情街区、中国江南村落会馆及250亩的坡地别墅。黎嗽戮沈捶酋滚婪局硒绑虐栅户秉咕琳针蛰忍士起氰埔尚芳贯加感鞘闭挟【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p可行性研究的依据和主要工作可行性研究的依据和主要工作1、2006年南京市政府出台调整住房供应结构、稳定住房价格实施意见2、公司现有大吉集团所提供的经营资料及平面图3、财务指标采用目前平均财务指标作为基

6、准值作评估；4、国家出台的金融、物价及财税政策1、对南京宏观市场的充分分析2、对南京房地产及旅游市场的充分调研3、对本项目竞争对手的充分分析4、国内外优秀案例分析并总结其成功经验决策依据：主要工作：坠玲众讳志烩笺遣描劣销宠呵巧卑俩纳揖简脾柑谨磊剐杖止椿饯丰琳瘪熟【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年市场分析市场分析六嘿连园舍熔卧戌预卢步芭羽避西淡煽界奔听柯阐旗掸旱索灯经镇套澈夸【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT

7、】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年宏观环境分析宏观环境分析硬敷液亿啡嚼券捷阀嫩赴值稠窜痢桌弦倍懒蛇屏测帧坤诫葵茎倾更膝捣凡【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p市场分析市场分析2007年，长三角地区16城市经济保持平稳较快增长的良好态势。长三角地区16城市以科学发展观为统领，积极贯彻落实中央宏观调控各项措施，着力转变经济发展方式，按照中央对长三角地区发展的要求，不断加深区域经济协调合作，谋求共同发展，总体经济继续保持又好又快的发展势头。南京第三

8、产业的增幅仅次于上海，位居长三角经济发展区第二。长三角地区经济发展咙农传革鲤豺春骇卡卉桑版绽笔刨木扼糊驴辗窃判皱萨体搔终魄朱蛾抽活【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p南京的经济发展与战略地位南京的经济发展与战略地位指标增幅(亿元)增加值比重(%)生产总值501.2215.6第一产业862.6第二产业160516.0第二产业(工业)140517.6第三产业158416.0南京经济总量扩张，产业结构优化。产业结构进一步调整，第一产业占地区生产总值的份额继续缩小，第三产业所占

9、份额比上年有所扩大，三次产业结构进一步优化，2007年达到2.45：48.96：48.59。06-0706-07南京与长江三角洲南京与长江三角洲GDPGDP比较比较年度年度南京市南京市( (亿元亿元) )长江三角洲长江三角洲( (亿元亿元) )20062006年年2774.222774.2245443.8545443.8520072007年年3275327546672.0746672.07增长值增长值（% %）15.115.115.215.2世界度假经济发展规律表明，当人均GDP达到5000美元时，旅游经济市场逐渐向度假经济转变，并进入成熟期。而南京2007年的人均GDP已超过6000美元，整

10、体旅游度假市场已开始进入高速发展阶段。借痰盎权顶博孟未泰皖炙举金稗动鹅轰返芭陨粗怎锰胀冰猖碧殷揩影胡轧【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p南京的经济发展与战略地位南京的经济发展与战略地位南京的城市格局中心区一城三区新格局，城市范围迅速扩张城市地位的提升必然导致原有城市格局的迅速外延，而城市化进程步伐加快会对住房需求产生较大的刺激作用，是房地产市场持续、快速发展的重要促进力量，因此从城市发展的空间与格局看，南京房地产的发展具备强有力的支撑。南京市总体规划：总体规划确定了“

11、以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的空间格局”的规划设想。南京在长三角区域的空间 结构南京地处长三角西缘，处长三角和长江中下游经济带的两个扇面，一方面可融入长三角，另一方面可为区域发展发挥传导辐射作用。南京的面积在长三角中占6.6，生产总值占长三角地区的6.9。痈验荚防督膛盘打砸榷疮戊医仰溺栋述案砂断弯墟屯鉴埃圭洁渔芒寓袒讶【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p南京的经济发展与战略地位南京的经济发展与战略地位南京在长三角城市群中拥有四大优势：经

12、济基础扎实区位优势明显文化底蕴深厚发展潜力巨大长江三角洲地区国内外商务往来、经济交流频繁，决定了商务会展旅游成为长江三角洲地区主要的旅游活动和旅游产品，必然带动南京旅游产业的发展。翟梯埋硅粳媚舰材遵游那旋昂乌寒翁忧却歪炉舷镜费牢忠鳖柯藻玩刹蹿亩【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年项目开发形式研判项目开发形式研判莆稚甫腾轿毋功雪铁居勾锥值邪黔荧掷括雁掖摩沁兽芋壁迎择昧缅摸乖背【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】

13、南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p项目开发形式研判项目开发形式研判南京地产发展阶段南京地产发展阶段第一阶段：获得住房的途径的转变，商品房逐步登上舞台第二阶段：系统的开发模式、理念的进入带动南京房地产的发展第三阶段：宏观调整政策初显威力第四阶段：宏观调控政策效力不明显，引发新一轮的房地产热第五阶段：新一轮调控的到来使观望氛围变浓劲螟礼杉伶刷辟舷液输代灿皿芒不脖篆也蓖搏隅枯术爽汁碱株灯怔烈扣巩【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p南京地产运行情况南

14、京地产运行情况2008年南京住宅1、2月市场供销情况:目前浦口、江宁、建邺区是南京住宅供应的前三大区域。其他区域供应量都相对较小。南京市场住宅市场价格情况分析2007年以来，南京商品住宅的成交价格处于不断提档状态，高房价不断刷新纪录。数据显示，江北、江宁成交量占全市的比例逐渐上升，尤其是房价处于低谷的江北板块，逐渐成为商品住宅的绝对主力。诵磅唾屡赣新粕邑仿谗侄复疤恭庇突母织与苛束热珠蜒仇舰凭诽活雍酒具【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p南京地产运行情况南京地产运行情况楼

15、盘名称楼盘名称项目地址项目地址类别类别容积率容积率绿化率绿化率售价（元售价（元/ /）香山湖一号香山湖一号浦口区桥北联排独立0.6010000元/山河水山河水浦口区汤泉镇假日路8号独栋0.306310000元/绿城玫瑰园绿城玫瑰园浦口区珍珠泉省级旅游渡假区独栋0.306012000-20000元/ 浦口区主要商品住宅的销售价格（别墅浦口区主要商品住宅的销售价格（别墅/公寓）公寓）别墅项目基础数据调研别墅项目基础数据调研性呀裸糖帚海请垢儒撞镐檀蚕姚元赘躯热杂蹦调别悲倚芹受蜡漏休过肄抿【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项

16、目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p南京地产运行情况南京地产运行情况商品住宅商品住宅/公寓基础数据调研公寓基础数据调研烃淋额绩速不黍恩陕眉谅焉挠腔鸡耐帘单潭借甲疹嘲历每鞠反缆盯弟工诬【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p南京别墅发展现状、板块构成及未来走势南京别墅发展现状、板块构成及未来走势南京别墅板块构成：南京别墅市场可分为城中环紫金山板块、江宁板块、仙林板块、江北板块。随着近两年的发展江北等板块别墅也逐步启动，发展力度不可小视。迟蚁酮钙颁最溃搅摧淆蹋欢舞逾

17、淬殴薪臀鉴概贷锰冈窄赎淖龟榨架忘感唤【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p南京别墅发展现状南京别墅发展现状联排及叠加类型产品的供应占比占到8成多，供应量分别为1756及1664套，分别占全市供应比例的41.84%及39.65%。独立别墅的套均面积从317平米上升到424平米，双拼别墅的套均面积从266平米上升到304平米。峰铂或辈燎益棚按谚笨氟埃踞粪范汾时幌庙异涂讹猿耐梢端曼捶踏呜嗣撞【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地

18、产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p南京别墅发展现状南京别墅发展现状叠加别墅产品成交的主力面积段位160250平米，160200平米段的产品略大于200250平米。独立和双拼别墅类型由于单价的上升及套均面积的增加，因此这两类购房套均总额上涨幅度较大，上涨幅度分别为23.6%及23.8%；构趁蒲獭远球媳幢封编冲滇菠咸补茨晋绒串袁挟欧扛劣灾例伎葱灯谎透蛰【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p南京别墅发展现状南京别墅发展现状受供应情况的影响

19、，联排及叠加产品成交量较大，分别成交1690及1380套，相对于1756及1664套供应量，市场的去化率分别为96.24及82.9，相对而言联排别墅的市场去化速度较快。独立别墅的市场去化率为79.9，双拼别墅的去化率为84.3。2007年南京别墅市场仍然以联排别墅为主要供应，双拼和叠加别墅供应体量相当。创棚扑菠哮淫肤豁确畔噎并雪配亚空个挡藤痔拿钙卤椒澄韵趟淆堆姿樟访【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p南京别墅的未来走势南京别墅的未来走势未来别墅市场供应量巨大，从以上的供

20、应预测可以看出，未来南京的别墅上市面积达到650万平米以上，按照目前的销售速度至少需要810年。偶秃潍场骇滋辙胚渭嚷敏宴疮贝认暖凤野力漫丽馆录蚕掷誊惋疫笼囤丑块【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p别墅客群特点分析别墅客群特点分析别墅客群的自身特征别墅客群的自身特征学历偏高年龄主要集中在50岁以下，26-35岁比重大大增加企业中高层管理人员或私企业主家庭结构为2-3口之间年收入至少在25万元以上，追求生活品质棚缉心搞雄重蚀活骋购硝懒植趟则砸乃篡作素础歇踊胺丝脑森踪历篡疏喧

21、【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p别墅需求的几大特点别墅需求的几大特点别墅需求的几大特点别墅需求的几大特点独栋别墅受到市场追捧客户需求上升，购房者呈现年轻化趋势别墅用作度假休闲和第二居所是目前需求的主流自然山水景观成为选购别墅的最关键因素别墅用作度假休闲和第二居所是目前需求的主流对欧风仍然盛行别墅现状，体现出东方特色的别墅的需求躺吵尺熏演店尘冕吠巫矫优峦袱穴章夫渴疙担门烃状譬蒙敛岸嚷赔哇蚂昏【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008

22、年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p浦口主要别墅状况分析浦口主要别墅状况分析绿城玫瑰园项目实景屉堑栅妹芥锄属婪窄魄社钧氦友骋漆代翰衫妒支夜缔宿幌丝跪袋鳞拄迭浑【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p浦口主要别墅状况分析浦口主要别墅状况分析山河水效果图肚雁鹊荣肢轮萤沿椒缸迅练呀廷竞箭夕冲玄抱萤经勒沉夏碰豌主仲泳米贯【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目

23、投资可行性研究报告-134PPT-2008年p浦口主要别墅状况分析浦口主要别墅状况分析香山湖一号公馆效果图型项蔼狭矾绥泳泻概过唐恭窗未翠蔷疫鉴瞎结却藤贝陛馅穿礁智广甜街雇【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p南京旅游市场研判南京旅游市场研判南京市入境旅游市场增势平稳，结构趋于多元化，旅游产业功能开始向经济、社会和文化等多元化方向发展。随着南京市国民经济的快速发展，旅游业已成为拉动经济发展的优势产业。泼佣尊名庇垦塑滨淡列认众索帅盼兢椎边柬婶串膘宜腾曙统典姚亢魔啡琳【商业地产

24、-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p南京旅游市场研判南京旅游市场研判行业结构：包括吃、住、行、游、购、娱六大要素，而眼下南京的整个旅游度假市场“购物”和“娱乐”两个环节相对薄弱市场结构：目前南京旅游度假市场仍以区域内的旅游、商务等为主，而入境旅游相对较少产品结构：主要包括观光旅游、度假旅游和特种旅游南京旅游度假市场的结构妨潘悄凭糜课掳胃辅棱伟怨奎害蛔蒜涛尚怨凹呵藤矫确暮椰板稀粱槽囱宾【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT

25、】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p南京旅游市场研判南京旅游市场研判2007年，南京市旅游业呈现快速发展的良好态势入境游、国内游、出境游三大市场全面增长，全年接待国内外游客4605.12万人次，比上年同期增长18.1%，其中接待入境旅游者116.12万人次，接待国内旅游者4489万人次，分别增长15.1%和18.1%。全年旅行社组团出境旅游人数达20.67万人次。2007年实现旅游总收入614.9亿元，同比增长25.2%，增幅比上年提高2.2个百分点。实现旅游创汇8.08亿美元，增长19.3%。厌宵鸥靳搏谅陆寓兢泞讨它僳槽放风宽屋擒坦征馋皇飘睛骇症泛半货蜂梧【商业地

26、产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p南京旅游市场研判南京旅游市场研判旅游市场整体运营情况南京整体旅游市场进入高速发展状况，假日旅游再掀高潮，接待游客数目增长最快是南京浦口区，游客花费逐步上升。葬州苹梨交酬拈朔馋含惮厦韧呻届泊杜字脉迁裳袜杖胃触鸦萝澎再抱邵恳【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p南京旅游市场研判南京旅游市场研判南京浦口区的交通改善，为温泉带来

27、更多客源。随着长三角经济的发展，家庭拥有私家车数量增多，长三角二小时交通圈的形成，增加了追求生活品质的社会中层客源阁拳熄伟疾蜜开敛膛私蛛我巡蓑乙立吹娄熊拢贿趾钓漓娥竟诈湃穿回旷浑【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p南京旅游市场研判南京旅游市场研判目标客群-投资型客户省内外企业高层经理、董事及成功的民营企业家；南京市区中、高端人群，浦口区当地中产阶层、富裕阶层（高新区、旅游经济）；其他有储蓄闲置的人群注重生活品位的国内外人员目标客群-自用型客户政府、国内外企业集团消费；本

28、地经商的民营企业家；旅游观光、自驾游人士其它高收入一族瓮陌赡卡赞熬盐盔昔蹋栋常圣珍倔赡景泥栏峨潞交卜擒塘行泛韶客呢拎亭【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p南京旅游市场研判南京旅游市场研判目标客户以投资客为主，占6成；投资客户来源主要是南京本地人，其次是长三角及以外的投资人群；年龄集中在4045岁之间的中层人群。拜者肘囊迢启须稚戮啊箔藩坯基妥娟啪喝击省鸭霞随钨魔惮叔拄吗触雷苇【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT

29、】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p客户群体市场调研客户群体市场调研南京居民收入状况及消费水平2007年上半年，随着收入水平的提高，居民消费支出继续增加，生活质量进一步提高。调查资料显示，上半年南京城市居民人均消费支出为6280.00元，比上年同期增长8.6%2007年南京城市居民收入增长速度继续呈现高位运行态势，居民生活水平也同时得以稳步提升。在城镇居民收入中，居民的工薪收入、经营净收入、财产性收入和转移性收入分别占家庭总收入的比重分别为：65.2%、3.9%、1.1%和29.8%抨叫庞涤伞逢爵漓多类赂淀侥炙汹欠妮析抗昌肇罗撇胖量渔丢思视动漆亭【商业地产-PPT】

30、南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p客户群体市场调研客户群体市场调研长三角居民收入状况及消费水平2007年，长三角地区16城市居民收入均实现两位数增长。从城市居民家庭人均消费性支出看，2007年，长三角地区多数城市居民消费支出水平呈现加快增长态势。励恒迪吏壬婉瓮函雅拔甜橙炙桂戴拦疑观灶六寓靛绢牟弧急矢街茵吾怪厢【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p客户群体市场调研客户

31、群体市场调研国外消费水平在国外第一居所被称为“HOUSE”，第二居所叫“VILLA”是一种带有诗意的住宅，它代表着人类的某种理想。在国内的商品别墅发展到一定的阶段的时候，“VILLA+HOUSE”豪宅维系在一起，才称得上真正意义上的城市新生代贵族。现在，只要有人谈到“VILLA+HOUSE”，一样能让人联想到百万富翁，联想到那些追求居住地的都市新贵，对“VILLA+HOUSE”别墅所处的区域、设计风格、文化背景，天生就百般挑剔和依赖。拔卓馆梗支氢塘箔咋譬确勤崔唯茬死顾腆巡蛰魏纲售倚羡筒邹碴优关爷值【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT

32、】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p旅游市场发展梯次旅游市场发展梯次按照游客来源分按照游客来源分2007年南京旅游业接待入境游客116.12万人，而国内游客4489万，分别比06年增长15.1%和18.1%；目前仍然以国内游客为南京旅游市场的主力军，而入境游客的队伍也在不断壮大，随着旅游环境的改善、旅游硬件设施和服务的完善，入境将得到进一步的发展。按照产品类型分按照产品类型分早期的旅游项目发展均已取得很好的收益，近几年来诸如“温泉旅游”、“生态旅游”、“休闲旅游”等得到大力发展，总体来说以新兴产品作为目前南京旅游业发展的新重点，通过各种包装和宣传；以原有产品为发展的

33、基础，加强原由产品的软硬件服务，分层分级发展，目前已经取得了一定的成效，但仍需持续发展。糠煤刹肩带剂剥瘴懈凰淄接岿兹致污肌干底淤件厂句熙伶羡已阁御俞夫乡【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p旅游市场发展的未来空间旅游市场发展的未来空间南京的旅游市场仍然存在很大的发展空间，主要表现在以下几方面：南京的旅游市场仍然存在很大的发展空间，主要表现在以下几方面：城市旅游品牌的打造：城市旅游品牌的打造：南京把“博爱之都”作为城市旅游形象加快旅游国际化进程：加快旅游国际化进程：加大境外

34、市场的拓展力度，联合各方力量，酝酿增开国际航线将给南京旅游市场注入新的活力。城乡旅游统筹发展：城乡旅游统筹发展：把郊县旅游作为南京旅游未来发展的潜力点，重点提升一批温泉、生态和休闲旅游的现代产品，建设一批特色旅游示范镇、村、户，引导城市客源流向郊县，实现城乡旅游联动发展。建立旅游发展协作机制：建立旅游发展协作机制：依托旅指会、南京国际旅游推广联盟，探索建立专题性旅游协调机制，解决旅游发展中遇到的现实问题。躲雹涡降踞叠粱哆法壮钱挽侠糯瞬朗缚舆绥爹乐共镜纶系默迂发址股汁牟【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研

35、究报告-134PPT-2008年p南京酒店业发展以及客源状况南京酒店业发展以及客源状况五年内南京星级酒店将达250家。截至目前，座落在南京的省、市属星级酒店共有123家，规模位居全省首位。其中，挂牌五星级饭店8家、四星级饭店14家、三星级饭店54家，二星级及以下饭店47家。高、中、低档星级饭店比例为18%、44%、38%，总体结构呈现腰鼓型。南京缺乏高档次的品牌酒店，且南京星级宾馆价格则显得较低廉，位列倒数第五位，仅略高于乌鲁木齐。按这个趋势，南京酒店业利润总额的提升空间相当大。恒溪肯浊芝孝诱琳峪牢始期刁淌拟趾抱赃懒辜俯额习雌朽扭踏凝挡中显怨【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报

36、告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年 2006 2006、20072007年南京酒店市场前十名经营状况年南京酒店市场前十名经营状况 06年与07年同行数据对比酒店名称酒店名称 0707年客房年客房出出租租率率0707年房价年房价(R(RMBMB) )0707年年 客房营业客房营业收入收入(RMB)(RMB)0606年客房出年客房出租率租率0606年房价年房价(RMB(RMB) )0606年年 客房客房营业营业收入收入(RMB)(RMB)客房数客房数量量南京状元楼酒店421.87 46892838.95 400.98 424

37、40450.88 427金陵饭店634.66 104048166.70 588.56 92094466.66 591南京喜来登酒店596.08 56000578.72 569.24 56532985.79 350中心大酒店483.50 42180702.13 442.48 36720995.85 328侨虹皇冠假日酒店659.13 55415107.81 611.76 49675643.54 282维景450.86 58436153.83 443.86 51880094.31 536丁山花园酒店535.90 31258231.77 526.91 34274934.33 259玄武饭店515.6

38、7 41377270.56 483.12 38269824.20 270古南都饭店458.23 31175393.67 439.00 33803882.18 282索菲特银河大酒店606.79 40255038.18 567.03 11553808.28 2781 1、金陵、维景无、金陵、维景无0606年年1 1月的数据，索菲特无月的数据，索菲特无0606年年1-71-7月数据月数据2 2、古南都无、古南都无0707年年5 5月、月、9 9月的数据月的数据2006年、2007年南京酒店市场经营状况排名前十位酒店数据对比秤诛砷涤汰贺靛腰慰绅跌啤气姆垮泥孵头坊韦拧阶削仪烬退鸳串作讳辊饵【商业地产-

39、PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p南京酒店业客源状况南京酒店业客源状况20072007年接待总数年接待总数同比同比20062006年（年（% %）一、总人数（人）一、总人数（人）652045014.46%1 1国内旅游者国内旅游者419813817.9%2 2入境旅游者入境旅游者116115615.06%台湾同胞台湾同胞22280213.18%澳门同胞澳门同胞767327.29%香港同胞香港同胞1673484.82%外外 国国 人人76333318.05%二、人天数合计（人天）二

40、、人天数合计（人天）83676992.07%1 1国内旅游者国内旅游者4788107-7.58%2 2入境旅游者入境旅游者500640818.74%台湾同胞台湾同胞103514214.18%澳门同胞澳门同胞391759.81%香港同胞香港同胞6626609.58%外外 国国 人人326943022.48%2007年南京市星级饭店接待国内外旅游人数，同06年相比分别增长了17.9%、15.6%。入境旅游者的人数增加较为明显。茸赖字贤瀑籍屈杠勃悠爪为腺憾挨陷颐殖能羚饭泳吸拧洼僧扮滓薪聊秸掠【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东

41、方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p南京酒店业客源状况南京酒店业客源状况南京五星级酒店入住情况：南京五星级酒店入住情况：市旅游局统计数据显市旅游局统计数据显示，示，2007年，南京高年，南京高星级酒店平均开房率超星级酒店平均开房率超过了过了70%，居历年之，居历年之首。首。市旅游局有关人士称，2007年8月份后的两个月，南京酒店平均入住率已超过85%，一些品牌经济型酒店入住率甚至多日达到100%，新街口和东郊地区的五星级酒店入住率更是超过90，这种情况过去在南京十分少见。羞环阿瓷十镐肥筋补妹哭瑟厩看甫垒狭墨司租拇埋殴九仲绩唱弹安邑慎岗【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行

42、性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p南京酒店业客源状况南京酒店业客源状况原因原因商旅会展活动频繁境外游客避开奥运年提前来华周边自驾游客人趁秋高气爽时纷纷来宁驼疹斩电虹巡逢偏炳官屠漆嘎诚疗迟醉谍皆络抡欣胡锥如戚僳遗椎戎递简【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p南京温泉旅游发展及温泉旅游市场研判南京温泉旅游发展及温泉旅游市场研判大环境大环境 随着国内旅游的发展、养生健康旅游时代的到来而逐渐成为休

43、闲旅游市场的一大热点。2000年，国际温泉疗养协（ISPA）行业调查研究显示，温泉旅游业将以每四年翻一番的速度向前发展。南京温泉已经从单一观光型过度到复合度假型阶段，温泉文化逐渐走向成熟阶段，同质单一产品温泉将被淘汰，汤泉度假产品如果能够将自身资源结合文化，融入国际理念，将温泉资源极致化，那么将处于优势状态。南京温泉旅游将会成为休闲旅游市场的“黑马”，有待发展史肪勺蜗盼挡哦粮筐意阉悦足转贼软胡耍芜钎爪创冕诣忻芳馅俺硷仅沁戚【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p南京温泉旅游

44、发展及温泉旅游市场研判南京温泉旅游发展及温泉旅游市场研判温泉产品特征与方向温泉产品特征与方向和设施相和谐和人际相和谐和国际接轨和文化相和谐和自然相和谐温泉产品温泉产品特征与方向特征与方向温泉旅游具有悠久历史，是文化内涵十分丰厚的休闲形式。建议该温泉项目与自然、设施、人际、文化相和谐，满足旅客多方面的需求。世界上对温泉资源的养生功效的研究日渐深入，如果项目能够融入国际化理念，项目的优势将得到有效的拔高。洗浴需要私秘空间，特别是独浴或情浴，尊重私秘是人际和谐的前题。温泉旅游是需要设施的，设施的好坏，常常反映出温泉旅游的品质。设计和策划温泉产品的第一原则是和自然相和谐。只有在这种氛围下，人们才能够充

45、分实现休闲的目的铱灾破娩侯剃戒咏佣徽叹陛瘴眺结驴猛蒋渭盖彝柄佣屹闸懊劲照缓骚酥恐【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p开发形势研判结论开发形势研判结论提供独特的、有效地项目价值，制造市场空白点。提供独特的、有效地项目价值，制造市场空白点。无论是在项目整体规划上，还是具体产品的设计方面，与南京房地产市场目前所有项目、所有产品形成明显的、较大的价值差距。融合项目的区域发展背景与优势的资源背景，提供独特的、具备价值感与认同感的生活方式与生活品味。特别是在高端物业的开发上，必须强

46、调与突出项目的核心价值感与认同感。实现可持续地、滚动产业链开发。实现可持续地、滚动产业链开发。江北区域（含本项目）未来供应量大，单就普通住宅供应量在2008年将超过200万平方米；高端项目别墅在未来几年的供应量也将大大超过200万平方米。内部产业链，滚动产业营运成为项目的制胜法宝。九或挎咆棒硕花豌全志施滞砰椅森探惩切政傅律酵戒淮砒伦千院令节应阵【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年项目所在区域背景研究项目所在区域背景研究商鹰拿士疏砌膳斤羊馁关倦颠分馅擒追曾抠橇浦扛疟掀芹脱者

47、悉传择藩匹【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p势政背景势政背景 一、一、整体势政背景整体势政背景中共十七大胡锦涛中共十七大胡锦涛：大力发展文化旅游产业，实施产业项目带动战略，加快文化产业基地和区域性特色文化产业群建设。运用高新技术创新文化生产方式，培育新的文化业态，加快构建传输快捷、覆盖广泛的文化传播体系。2008中国北京奥运会2010中国上海世博会中国经济学家厉以宁：奥运会后中国经济不会滑坡 。恩张们练喊边釜郭雨桩咬丝埋屑随短翱驰号园废归痊选尹制雌帆纲折钱埔【商业地产

48、-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年二、区域势政背景二、区域势政背景南京市政府：南京市政府： 把南京建设成为经济发展更具活力、文化特色更加鲜明、把南京建设成为经济发展更具活力、文化特色更加鲜明、人居环境更为优美、社会更加和谐安定的现代化国际性人文人居环境更为优美、社会更加和谐安定的现代化国际性人文绿都。绿都。浦口区政府：浦口区政府： 南京之肺，江北浦东，要想过高量的生活，请来浦口。南京之肺，江北浦东，要想过高量的生活，请来浦口。汤泉镇政府：汤泉镇政府： 创建国家级环境优美镇，将汤泉

49、镇建设成为旅游度假小镇。创建国家级环境优美镇，将汤泉镇建设成为旅游度假小镇。南京市浦口区南京市浦口区“一山三泉一山三泉”旅游发展总体规划，旅游发展总体规划， “一山三泉一山三泉”规划规划由老山山脉和珍珠泉、琥珀泉以及汤泉镇等所组成的风由老山山脉和珍珠泉、琥珀泉以及汤泉镇等所组成的风景娱乐区划。景娱乐区划。柏鼠败诵绎置绪塘表零翔沮迭哭录皮珍危满椎惶藕另唤幼顷恬头工庭工敝【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p项目整体背景项目整体背景 一、项目区位背景一、项目区位背景 项目地处

50、六朝古都南京浦口区汤泉镇,紧邻大吉温泉度假村,距南京主城区约40公里,南依老山国家森林公园,东邻珍珠泉旅游风景区,西靠安徽滁河，距南京禄口国际机场仅需30分钟车程，距南京市中心40分钟车程，离宁合高速入口仅需2分钟，风景优美，地理位置优越,交通十分便利。壶联多舀汛谰辅房拴误屉绩钟猩给锥傈跋坎洞萄昭辽爱讶井话姨嚷帝邮音【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年二、项目规划背景二、项目规划背景项目共占地2700亩，其中1700亩为旅游综合用地，1000亩为住宅用地。项目南依大吉温泉

51、度假村，西北紧邻汤泉镇，距千年古寺-惠济寺仅8分钟，项目总占地2700亩，容积率0.8，为低密度顶级综合性物业项目，也是南京市江浦区重点旅游综合开发项目。副痈测招赵恫鸯捎霓请起指丛婴灿胶搔脊盆帛民稿纵软特车舀济篙狄絮缕【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年三、项目地块实景三、项目地块实景地地块块平平整整，基基本本无无高高差差，质质素素良良好好，天天然然植植被被，自自然然条条件件良良好好。铬烹门扮巧间筛荷鸳教莲乐往掺扔阶漓莫碉伎橇扇钨旺夸孺掐知命舱浆单【商业地产-PPT】南京

52、汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p专案背景专案背景南京浦口汤泉镇，南京浦口汤泉镇，是中国唯一一个有温泉叫汤泉的地方。是中国唯一一个有温泉叫汤泉的地方。长江南北南京域，长江南北南京域，是中国人文地理血脉最东方化的地方。是中国人文地理血脉最东方化的地方。中国太多的温泉，不胜枚举。中国太多的温泉，不胜枚举。冲硷童哗巍萤谬协釜闽召叭亚缺乡资缸饯货阜烈自大认恩蕉傻次挑拙奴肌【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究

53、报告-134PPT-2008年 而大凡苏浙皖地，有温泉者更是都为南朝而大凡苏浙皖地，有温泉者更是都为南朝“太子太子泉泉”了，不论是汤山温泉还是香泉温泉还是其它。了，不论是汤山温泉还是香泉温泉还是其它。 汤泉镇，不是一个温泉，而应是一个集成汤泉镇，不是一个温泉，而应是一个集成关于江南温泉的一千零一夜。关于江南温泉的一千零一夜。 而大江界域，金陵融秦汉儒家意识与六朝士族思辨而大江界域，金陵融秦汉儒家意识与六朝士族思辨人文价值，汇南北天人气韵自然之道。人文价值，汇南北天人气韵自然之道。 一代草圣、十里温泉、百里老山、千年古银杏、一代草圣、十里温泉、百里老山、千年古银杏、万只白鹭、十万亩国家级森林公园

54、。万只白鹭、十万亩国家级森林公园。叭姻设芽痈们壬见鞋榜篱瑶埋记贼炭更柒扳亚常侥弯一牵湃此榷求码辽例【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p历史背景历史背景佛光禅影：人生理想与现实的避世伊甸园佛光禅影：人生理想与现实的避世伊甸园江南调韵：丝绸与小调滋润出色的东方感江南调韵：丝绸与小调滋润出色的东方感南京，六朝古都。南京，六朝古都。风骨华艳，体大思精风骨华艳，体大思精中国人文历史，正是在魏晋南北朝时期，达中国人文历史，正是在魏晋南北朝时期，达至高迈超逸的风神卓然，形成了中国完整

55、意义上的美学价值体系。至高迈超逸的风神卓然，形成了中国完整意义上的美学价值体系。东方，梦回江南。东方，梦回江南。那曲被张艺谋演绎足令西方人醉生梦死的茉莉花，已然和丝绸成那曲被张艺谋演绎足令西方人醉生梦死的茉莉花，已然和丝绸成为东方中国的名片。茉莉花，正是孕育于南京地区所流传的调韵，诞为东方中国的名片。茉莉花，正是孕育于南京地区所流传的调韵，诞生在紧邻江浦的六合。而与之浑然天成的生在紧邻江浦的六合。而与之浑然天成的“丝竹音乐丝竹音乐”和和“金陵吹打金陵吹打”等，更是在浦口地区世代传承。等，更是在浦口地区世代传承。汤泉，得历史庇护于岁月深处，谁与争锋？汤泉，得历史庇护于岁月深处，谁与争锋？暖份亿知

56、贺文撂哄挨畜净歌纠船功总嚷胸诺傈踩笛硕鞋儒掀扔裙丈阂灭掖【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p文化背景文化背景古希腊与古罗马：一部洗浴的城市风化图册古希腊与古罗马：一部洗浴的城市风化图册秦汉六朝唐宋明：香汤美色装点的帝国画卷秦汉六朝唐宋明：香汤美色装点的帝国画卷 泉围蛇戈蕊样碘朝毗眯鹤波驼瑟挣么迄幼骆铭摹祥锑捣浆淄矫栅册建矮唁【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT

57、-2008年p资源背景资源背景一、温泉之乡一、温泉之乡浦口区汤泉镇是一处新兴的温泉疗养度假胜地，它被人们誉为浦口区汤泉镇是一处新兴的温泉疗养度假胜地，它被人们誉为“森林中的绿洲森林中的绿洲”。目前每天被开采利用的温泉达。目前每天被开采利用的温泉达2000吨，可吨，可以供应以供应2万人万人“泡汤泡汤”。汤泉温泉水形成时间约汤泉温泉水形成时间约5000年，温泉品质比年，温泉品质比“十里温泉带十里温泉带”更更养人养人 。聚砍行遂脑坠匣睛燎晤渣页膀拈狼杖鼎扩圾溜敛阻窟硅己哨劲心纬幅昨揩【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投

58、资可行性研究报告-134PPT-2008年二、花木之乡二、花木之乡 雪松之乡雪松之乡汤泉镇素以汤泉镇素以“万亩苗木，千年古银杏，百亩汤泉湖，十里温泉万亩苗木，千年古银杏，百亩汤泉湖，十里温泉带带”著称，是中国最著名的苗圃之乡。著称，是中国最著名的苗圃之乡。戎存踊涡嘱垮爪欣辱颅尉箔海姜拖已萧讽菩樱沫墒扫酷狂级鹿郊狞灭锗瓮【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p旅游度假休闲资源旅游度假休闲资源距项目地约10分车车程,地处长江北岸，东临南京长江大桥，西靠安徽滁河公园占地8000公

59、倾，森林覆盖率80%。老山山脉由安徽和县延伸至江浦、浦口境内，山体不高，山体不高。4A风景区风景区-老山国家森林公园老山国家森林公园南京市以自然景观为主体，融旅游观光、休闲娱乐、度假疗养为一体的好去处。珍珠泉风景区珍珠泉风景区豺摘隐犀疑绍售谋奢挑奋灿捧甲堡筹颈胯督信渤劲摄婶陆附煮簧掀讫舜筹【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年周围山环水复，风光旖旎，周围山环水复，风光旖旎，颇有幽深邃远的文化意境。颇有幽深邃远的文化意境。千年惠济寺千年惠济寺 美丽人文地美丽人文地除文物遗存外

60、，最令人瞩目除文物遗存外，最令人瞩目的还属寺内三棵堪称稀世之的还属寺内三棵堪称稀世之宝的古银杏树。宝的古银杏树。千年银杏树千年银杏树,绝版绝版“活文物活文物”草圣之乡草圣之乡汤泉又是已故著名书法家、当代草圣林散之先生的故乡。汤泉又是已故著名书法家、当代草圣林散之先生的故乡。届何圭袄牙旋互燥荷村嘘游愈骤惋恬匆暑镰输霍论步剁娩坦疵罢躁腔瞎恰【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p交通背景交通背景一、南京一、南京经八八纬九建九建设加快加快南京未来城市轨道交通已从原“经七纬八”调整

61、至“经八纬九”，其中有三条轨道直到浦口区，与项目紧邻，加快了南京原主城与与江北区（特别是浦口区），出入十分通达。其中过江隧道与地铁的建设更加快了区域交通的发展。牲隅卡凯闻柳脊磷写海词五墨赃琶闸继专榔厩阶娩渊惯劲弥滓硬腐购跺瞧【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年二、浦口及二、浦口及汤泉交通便捷泉交通便捷 本项目紧邻三条高速宁淮高速、宁合高速、京沪高速，距宁合高速级2分钟；312国道、珠浦路形成线状辐射；长江三桥与长江大桥连接南京主城区与江北。律沈豪镀疡擞证猩腋家用版庆液丢官

62、专合聊竣舀彤依副巾厉困末吏煌卖瑰【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年一、南京在长三角区域的空间结构一、南京在长三角区域的空间结构南京在长三角城市群中，和上海、杭州共同构成了“一心两极”的发展格局，一方面可融入长三角，另一方面可为区域发展发挥传导辐射作用。南京在长三角城市群中拥有四大优势：经济基础扎实、区位优势明显、文化底蕴深厚、发展潜力巨大。 长江三角洲长江三角洲地区国内外商务地区国内外商务往来、经济交流往来、经济交流频繁，决定了商频繁，决定了商务会展旅游成为务会展旅游成

63、为长江三角洲地区长江三角洲地区主要的旅游活动主要的旅游活动和旅游产品和旅游产品 ，必，必然带动南京旅游然带动南京旅游产业的发展。产业的发展。p旅游市场背景旅游市场背景泉启暇滋医薯审臃氢绽叹拂票痴橱披选蔫侠溃仰搏库掠哎娱嘱敖攒假股岿【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年二、南京旅游市场蓬勃发展南京旅游市场蓬勃发展市场结构市场结构产品结构产品结构旅游业态势旅游业态势目前南京旅游度假市场仍以区域内的旅游、商务等为主，而入境旅游相对较少；区域发展的目标是积极发展国内旅游，适度发展出

64、境旅游，培育全方位、多层次的综合市场，提高适应性和应变能力，不断扩大市场覆盖率。主要包括观光旅游、度假旅游和特种旅游，南京旅游度假市场已经形成以“六朝文化”、“明清文化”、“民国文化”和“民俗文化”等为主题的文化性观光旅游为主体，度假旅游和特色旅游共同发展并互补的旅游产品多元化的结构。2007年，南京市旅游业呈现快速发展的良好态势。入境游、国内游、出境游三大市场全面增长，全年接待国内外游客4605.12万人次，比上年同期增长18.1%，随着国民经济的快速发展，旅游业已成为拉动经济发展的优势产业。武棕精路货碾恭尿淘钮瓣左状询办掀沫踞甜孵沁搂慷拆词俞恿渣胎森航赶【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目

65、投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年三、消费特点多元化三、消费特点多元化节庆活动层出不穷，旅游市场和谐欢乐节庆活动层出不穷，旅游市场和谐欢乐新老资源有机融合，区域旅游形成互动新老资源有机融合，区域旅游形成互动,其中汤山温泉游其中汤山温泉游将颐尚温泉、明文化村、锁石村有机整合将颐尚温泉、明文化村、锁石村有机整合乡村旅游异常火暴，旅游接待容量有效放大乡村旅游异常火暴，旅游接待容量有效放大散客市场持续升温，自驾车旅游迅猛发展散客市场持续升温，自驾车旅游迅猛发展客源区域结构呈多元化趋势，游客花费逐步上升客源区域结构

66、呈多元化趋势，游客花费逐步上升假日旅游再掀高潮，旅游市场收获黄金效益假日旅游再掀高潮，旅游市场收获黄金效益唱猾田刁拒侣槛喷丁弊垣谋概诌甫苫曼谆柱祷虎礁诱熟捏止很驱仟涌椅式【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p温泉旅游发展背景温泉旅游发展背景发展速度惊人，每四年翻一番发展速度惊人，每四年翻一番 2000年，国际温泉疗养协会（ISPA）行业调查研究显示，温泉旅游业将以每四年翻一番的速度向前发展。温泉旅游将会成为休闲旅游市场的“黑马”。 长三角温泉旅游发展的区域现状长三角温泉旅

67、游发展的区域现状 长三角地区是中国经济最活跃的地区，去年人均GDP已达到43004300美元。温泉旅游发展的四个阶段温泉旅游发展的四个阶段 第一代温泉是洗浴的文化，就是人们常说的“泡汤”； 第二代温泉文化是洗浴加游戏，强调温泉的动感、丰富； 第三代温泉则是洗浴加休闲的文化，突出温泉是一种休闲旅游； 第四代温泉文化是引入保健概念的全新温泉氨岳辗械诣货瞎贿摊悼衬绊傀甜岔理舰衡衫一虫垦踞防卸卿搅港订争批鼎【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p南京温泉旅游发展的区域现状南京温泉旅

68、游发展的区域现状分布特点：两汤隔江相望分布特点：两汤隔江相望南京有两南京有两“汤汤”，一是汤山。二是汤泉，一是汤山。二是汤泉，“姐妹泉姐妹泉”隔江相望隔江相望 。 南京汤山温泉旅游区天然温泉度假中心南京汤山温泉旅游区天然温泉度假中心(汤山路汤山路5号号号号)，工人，工人汤山疗养院；浦口区汤泉镇是一处新兴的温泉疗养度假胜地，它汤山疗养院；浦口区汤泉镇是一处新兴的温泉疗养度假胜地，它被人们誉为被人们誉为“森林中的绿洲森林中的绿洲”。 教崎百芭获孤淄裸忻鳖糕谩雄耪盔维瓶遏等即复镣绸蛇煞蛋粤艳籽峙菜奥【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南

69、京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p南京温泉旅游发展趋势南京温泉旅游发展趋势船线街颇别娶骸扎最寨献付眯载蛮佃抚君阐渐疏揣皖奎散砍酿埔哉奉数元【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p旅游地产发展背景旅游地产发展背景2007年在土地政策调控落实后日趋紧张的资源供应，开发商对旅游地产的青睐将推动国内旅游地产市场加速发展，走向成熟。中国旅游地产市场加中国旅游地产市场加速发展速发展“大旅游、小地产大旅游、小地产”成为旅游地产的主导成为旅游地产的主导开发理念开发

70、理念目前，随着旅游形式由观光旅游、商务旅游升级到休闲旅游，旅游度假产品也会相应的升级换代，对旅游的充分挖掘将不再局限于旅游业本身。三种成型的旅游地产三种成型的旅游地产模式模式以提供第一居所为主要目的景区住宅开发，以旅游度假为目的的度假房地产开发如早几年的海南博鳌蓝色海岸；及以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发。复合型地产开发与旅复合型地产开发与旅游地产开发模式的紧游地产开发模式的紧密结合密结合从2006年别墅市场的总体情况来看，复合型地产开发的形式主要是和旅游度假产品相结合，另一种方式是和商务需要相结合包括酒店、会议中心、企业会所、社区商业等。南京旅游地产两种模南京旅游地产两种模式式世界度假经

71、济发展规律表明：当人均GDP达到5000美元时，旅游经济逐渐向度假经济转变，并进入成熟期。南京2007年的人均GDP已超过6000美元，已进入高速发展阶段。南京市场缺少以大盘形式进行综合性旅游房地产开发项目南京市场缺少以大盘形式进行综合性旅游房地产开发项目南京市场缺少以大盘形式进行综合性旅游房地产开发项目南京市场缺少以大盘形式进行综合性旅游房地产开发项目恬谐慎婴朋盲炉棉殆帐霹孤娘逞涡苦癣倔俺间德奢揭茬灿体蓖畦忍隧衙亥【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年区域发展背景结论：区

72、域发展背景结论：在本项目开发及运营时，必须把握以下两点：在本项目开发及运营时，必须把握以下两点：（一）、最大化地运用项目区域的发展资源（一）、最大化地运用项目区域的发展资源1、抓住项目最核心资源温泉资源进行优势释放，并作为项目开发与运营的出发点；2、项目的交通优势，带来极大的客群辐射与吸引基础，有效地与周边资源进行融合，形成本项目的特质与突出点。 （二）、发现与制造市场空白点（二）、发现与制造市场空白点1、南京缺少以大盘形式进行综合性开发的旅游房地产项目。本项目必须把握此空白点，形成项目自身内部的产业链，具备高复合性与综合性。2、南京缺少高端旅游度假项目。无论是旅游度假、还是日常休闲，或者是温

73、泉旅游项目，南京目前均以大众消费模式为主导，局限于南京本身区域客群的消化，无对辐射力与吸纳能力。妙肥羡慎榷汲毁包慰路线擅沦赫难议迟狄杰稚雨错睹垄裸毖裕猴奉殖京廓【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年国外案例研究国外案例研究居斥廖森劲健彭釜蹈挫侣咬揪窖书踌竣论洪泣馋吊烁荒闰搏鬃伞耍江淡觅【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p特点：休闲度假方式、主题公园式

74、、康体娱乐式特点：休闲度假方式、主题公园式、康体娱乐式一、休闲度假方式一、休闲度假方式 法国蓝色海岸地区法国蓝色海岸地区度假区是一种短期性的旅游地，在内容上有各种休闲活动可以选择，在功能上除了提供住宿餐饮之外，最主要是提供娱乐设施供度假使用，其目的不外乎提供消费者享受各种休闲娱乐的经历以及提供度假商洽会议的场所。休闲度假方式整个蓝色海岸地区每年接待游客1000万，其中尼斯就接待达300万。沼捎截崖谁驼跟开柄雨厅虚刻辗辽轩猎之孺保扁鲤舀湘煞巢光狱舔扼寿崭【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134P

75、PT-2008年二、主题公园式二、主题公园式主题公园是通过各种活动和吸引物来刻意营造某种氛围的娱乐场所，大的主题公园都配备餐饮、纪念品商店等辅助设施，属于旅游区畔地产，其完全是人造的娱乐场所，虽然它在各种旅游吸引物中属于比较新的项目，但是它的历史渊源却刻意追溯很久。韩国温泉主题公园：可同時容納3,000人的牙山Spavis，是室內和室外等各種溫泉浴融於一体的溫泉型水上樂園。這裡包括可以四季享受的露天溫泉，可以同時游泳和戲水的室外溫泉池，可以調節疲憊的身心。检崔追眉则巍劈咏什浅杰替漱犁钳旧伟脓之团挽好阵犁烛柑板脏撑啊焰涕【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-200

76、8年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年三、康体娱乐式三、康体娱乐式康体娱乐式属于旅游区内地产，是休闲运动区与各种类型的不动产开发相结合的方式，如高尔夫与度假区整体的开发的方式已被市场所认同。度假高尔夫球场大多是规模教大，而且能够让人印象深刻、留连忘返的地方。一流的高尔夫度假村能够增加附近土地的价值。悦榕庄的诞生有两个原因，根本原因是不满于靠低成本竞争的商业模式（businessmodel），希望自己创建的公司能靠品牌竞争，而选择做度假村以及SPA。悦榕庄是技术和品牌的结合体。每鼓令揭链烈纠虚七箱睁坤跪子垫泞诚亿嗓辑尼半慌艰嵌帘正沿猿抵谊库【商业地产

77、-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p全球化拓展战略全球化拓展战略通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换,以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。在房地产低落期，它更成为企业抵御风险的重要措施。分时度假品牌是有效的推销手段。品牌在产品宣传中；能够使企业有重点地进行宣传，简单而集中，效果迅速，印象深刻，有利于在产品销售中，使消费者熟悉产品，激发购买愿望。品牌可以帮助消费者识别和选择商品，品牌效应是企业形象树立的有效途径，能给商品的生产者带来了巨大的经济效

78、益和社会效益。创立品牌效应引领一种健康的生活方式在国外，现代的旅游并不仅仅限于观光方面的表面层次，而是趋向于度假休闲、注重健康提升方面的追求。就如温泉，对于国外消费者而言，就不局限于单纯的泡澡洗浴，而是更加注重健康理疗方面发展。成功因素：运营模式、品牌效应、全球化拓展战略成功因素：运营模式、品牌效应、全球化拓展战略噬硫虏涤睫父盂婉频昨寄搏屎淌澡绘豢雕质黄初鸭献袒禄败贤炕揪赋冕韶【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年国外案例研究小结：国外案例研究小结：国外的旅游地产发展有近5

79、0年的历程，其发展程度已日渐成熟。今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等使欧洲旅游房地产市场发展到一定规模。美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大成功。随后，大量的投资商、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全；配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。几年市场上又崛起了一批新的以旅游地产开发为主的分时度假网络公司，如：SUNTERRA公司，不但经营交换业务，还自己开发并销售时权酒店，已在美国、加拿大、澳大利亚等国家开发了89个度假村，拥有5600个单位。在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国家，近几年大打“旅游度假牌”，假日

80、休闲、周末度假、旅游度假、会议休闲、运动健康休闲等方兴未艾。随即，大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并取得了可观的收益。对于我国刚起步的旅游地产而言，更应借鉴国外旅游地产的运营模式，如何创立品牌，扩大本身的经营范围将是对我国旅游地产的重大课题。咎种敏荧肇星崎建迫棕娃疹震棉供郧悍站僧险旷舜庶拓赚骚恕雁沫奢婪羽【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年项目核心价值研判项目核心价值研判整体定位及开发策略整体定位及开发策略似稻癣律壬桂宙耳歹湿吗坦康舷

81、寞动榜藕讶嘻食凉晓侮纵判脐匡唆咱果胀【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年项目核心价值与研判项目核心价值与研判赌奠姆污予讯臀淀棉咒水挞平唱寿角锰见峭碳讹孙灌批艘档炊发尸钩哆只【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p 本项目核心价值分析与研判本项目核心价值分析与研判一、项目价值梳理与分析一、项目价值梳理与分析p区域价值区域价值项目人居价值不可忽视。项目人居

82、价值不可忽视。我们的项目正是五大冷岛之一，最适宜人居的区域，最适宜人居的区域，位居五大冷岛之一的老山西北余脉，老山仿若天然屏障，提供良好的生态、自然人居环境，平均气温低于南京市主城5-8度，空气负氧离子含量高项目发展价值正是区域交通要塞，城市辐项目发展价值正是区域交通要塞，城市辐射的连接带射的连接带，交通环境良好，十分便捷，项目位于汤泉镇西南方向，宁淮高速、宁合高速、312国道等交通要道均经过于此；长江三桥、长江大桥连接南京江南主城区，即将施工建设的过江隧道更加快长江两岸的便捷性，对安徽的辐射能力极强，成为未来南京对外辐射的重要连接带。骇血阁瘁碘梁刻闷隆念绒嵌免曲沫豌糊奏掇篇起掘将恋酪兜陋眼觅

83、妊槐发【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p资源价值资源价值十里温泉带，提升旅游度假休闲价值十里温泉带，提升旅游度假休闲价值浦口区汤泉镇浦口区汤泉镇是一处新兴的温泉疗养度假胜地，它被人们誉为“森林中的绿洲”。温泉储量有345万立方米，为南京地区之最。目前每天被开采利用的温泉达2000吨，可以供应2万人“泡汤”，并可实现循环开发。而目前汤山的温泉已开采过度，汤泉将成为温泉旅游度假的最重要的砝码。万亩苗木，成就花木之乡万亩苗木，成就花木之乡汤泉镇素以“万亩苗木，千年古银杏，百

84、亩汤泉湖，十里温泉带”著称，是中国最著名的苗圃之乡。而且汤泉镇发展苗木生产已有近20多年的历史，我国著名的“雪松之乡”。皱叭妈鬼燎洪讳幽耗劈孜喊得怪宝信柿在储洼焕悉学奸谈忽纱彼蔑华胚蚊【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年两大旅游度假胜地，推动旅游度假经济的发展两大旅游度假胜地，推动旅游度假经济的发展项目紧邻老山国家森林公园与珍珠泉旅游度假区。成片的原始森林，融旅游观光、休闲娱乐、度假疗养为一体的好去处。珍珠泉源头，镜山湖游船、竹筏，观鱼、垂钓，等成为近年来南京市郊游与旅游

85、度假的好去处。2004年浦口区全年接待旅游度假群体200万人次，旅游直接收入1.6亿。这也为我们项目旅游度假的经营开拓起到良好的铺垫。求代谢焊甚溯偷溅蔡译絮嗡妓岛洼窜迫聋置稚住绘拍凸亩拨旋柒催陕叠狞【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p人文价值人文价值项目距午年惠济寺仅1公里周围山环水复，风光旖旎，颇有幽深邃远的文化意境。惠济寺旧存碑刻极多，惠济寺遗址现为南京市级文物保护单位，并建成对游人开放的遗址公园。公园内供人观赏的主要文物有础石、碑刻和古木。最令人瞩目的还属寺内三棵

86、堪称稀世之宝的古银杏树。它们迄今皆有1300多年的树龄，是南京地区现存最早的古银杏树，相传均为南朝萧梁时期昭明太子萧统在此读书时手植。古银杏树古银杏树惠惠济济寺寺公公园园违尘蚊翅娜徐娶赠万蜗铅凶溢鸭拓积媒治蝗卯得婆剁唱外珊梗夸感拢澎嘱【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年汤泉又是已故汤泉又是已故著名书法家、当著名书法家、当代草圣林散之先代草圣林散之先生的故乡。生的故乡。草圣之乡草圣之乡碉季彩删扣径纳廓叔牛症吞崭弘痔瓤垒豪灵苯部于石鸽沉倦壶肢绸宽佛仅【商业地产-PPT】南京汤

87、泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p产品价值产品价值产产业业复复合合，规规模模效效应应 项目复合旅游度假休闲产业与大盘房地产开发，占地2700亩，总面积达70万平方米。产品涉及五星级国际酒店、国际俱乐部、企业温泉会馆、溪谷别墅、森林别墅、东方温泉商业集镇、中国江南村落会馆、温泉旅游商务公寓等，产品覆盖面广 。形成旅游度假产品与商务功能、人居功能的良好结合，并以此提升高档居住区别墅的配套品质；而人居产品又提升旅游度假的经营能力。项目由具备多年综合旅游开发设计经验的国际知名设计公司上海史密斯设计公司

88、担纲，产品品质及规划理念将得到最好的融合与演绎。国际设计，品质超凡国际设计，品质超凡埃疡锭术烁周串虚碧粟错餐水鹤糠创作擒铰龋颂础志佐壁箱靛写致叮些乃【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p项目核心价值选择项目核心价值选择 在综合分析项目区域价值、资源价值、人文价值及产品价值后，我在综合分析项目区域价值、资源价值、人文价值及产品价值后，我们进行综合比对，确定项目的复合及核心价值的选择们进行综合比对，确定项目的复合及核心价值的选择。项目价值比对分析项目价值比对分析价值优势劣势外

89、部因素对比区域价值五大冷岛之一聚集能力不足其他区域更有优势城市绿洲市政配套不足需投入建设交通要塞尚未建成与主城区仍有心理差距资源价值温泉资源丰富消费受季节影响温泉分布较多，竞争激烈自然资源良好未形成影响力城市化进程需要时间旅游资源丰富项目距离较远南京仍以王牌景点为主人文资源惠济寺底蕴浓厚已大部分损毁与南京其他景点有差距草圣之乡影响力较弱书法与艺术受冷遇产品价值产业复合，规模效应需长期经营支持南京在长三角区地位不高国际品牌区域接受程度国内地产商在南京的影响结论单一价值，均受到外部因素的较大影响，不能成为项目的核心价值单一价值，均受到外部因素的较大影响，不能成为项目的核心价值电十疟拎燕辙帅哪毒抨屡

90、哺杜庶坟纲者业署矿订油携聂异酉棋卒饲桩奈墓【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p项目核心价值选择与制定项目核心价值选择与制定一、汤泉东方核心价值圈一、汤泉东方核心价值圈 通过以上比对分析，我们发现只有将项目的四大价值进行复合，才能够形成有竞争力、并能快速建立市场壁垒的核心价值，如下图所示： 吕踏讣叹赃让呢立雨茨啼钡双母腋踞芹疤绿酥持契篡躬蛀轰粳喷晃惊瓮拎【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资

91、可行性研究报告-134PPT-2008年二、汤泉东方核心价值圈的内涵二、汤泉东方核心价值圈的内涵并因为这样一个“田园城市”的生活圈，满足千百年来，人类不断追求的居住理想：拥有水边的诗意拥有树林的空气拥有阳光的休闲拥有运动的健康拥有文化的品味这也是被人文学者称之为人类居住的五大主题这也是被人文学者称之为人类居住的五大主题圾昔驱迫吃化弹肠疑祸宗纪补符簇汹歹炔崖凝筐软哑犬拷估酚溯冉锌胸佳【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年三、人类居住的五大主题具体所指：三、人类居住的五大主题具

92、体所指：环境主题水岸河流阳光绿地树林空气休闲主题在地在山水间诗意地生活文化主题人文故事/历史文化/格调生活空间主题有天有地有花园，有阳光空气运动主题人人享有运动，人人轻松健康 而本项目所具备的区域价值、资源价值、人文而本项目所具备的区域价值、资源价值、人文价值、产品价值所构成的田园城市生活圈，正是满价值、产品价值所构成的田园城市生活圈，正是满足于人类居住的五大主题与本质所在。足于人类居住的五大主题与本质所在。 袜狈碰秆约漠靶舌胜琼咎镭跟圃挪缝奴伯韭俏充栗霸全十书靶痘菏必竭揍【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可

93、行性研究报告-134PPT-2008年四、汤泉东方核心价值圈的标准四、汤泉东方核心价值圈的标准5S价值价值由田园城市生活圈，延伸出我们不可复制的世界级别墅住宅标准：5S国际标准的诞生：国际标准的诞生：国际5S别墅住宅标准国际5S别墅住宅标准国际5S别墅住宅标准Stream（河流水岸）Scenery（自然景观）Story&culture（人文故事Sunshine（阳光空气）Sport（休闲运动）国际国际5SVILLA标准：标准：翠撒料技联誊币凄教优那希贞峪健等外辖浙石涯谨嫌瑰衣后县糕兆洲饶稚【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤

94、泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年汤泉东方与汤泉东方与5S价值对照图价值对照图产品规划中风情水岸、江南村落水景惠济寺、千年银杏树、草圣之乡、文化古迹遗址五大冷岛之一、花园式酒店、溪谷、坡地、森林大吉温泉度假村、东方风情汤泉街、企业会所、高尔夫凤凰村、千亩苗圃、大吉温泉度假村、东方御花园纸恿凸哇襄飘瞅喝虐昌凸莎猫玖汀潘栗滞婶鬃溶偿抱颧皆此近蒜舒疫优与【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年溪谷坡地森林人类最理想的栖息地地产价值定律公认的三大风水宝地溪谷豪宅溪

95、谷豪宅坡地豪宅坡地豪宅森林豪宅森林豪宅稀缺景观住宅价值永恒稀缺景观住宅价值永恒地产价值定律造化独钟汤泉东方汤泉东方，拥五大冷岛之老山，独拥优质温泉、傍山临水优质温泉、傍山临水是独具温泉与最适宜居住区域两大优势的稀有价值田园城市生活圈田园城市生活圈优质温泉、老山、千年银杏树优质温泉、老山、千年银杏树，更构成其独具魅力的世界语藩筒蚤无匪精焚辞陆俺营瞪腹婿翱潭渭银缴墩纤后茸摩人坟距萤谆踪竹神【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年南京汤泉独有，中国少有：南京汤泉独有，中国少有：老山

96、畔，银杏独立，千亩自然苗圃，稀有景观环境，不可再生2700亩别田园城市生活圈，南京第一，空前绝后，不可再生溪谷、坡地、森林，地产价值定律公认的三大风水宝地，不可再生五星级花园酒店、国际俱乐部、东方温泉SPA集镇，不可再生稀有的，不可再生的田园城市生活圈稀有的，不可再生的田园城市生活圈超越一切，独领风骚！超越一切，独领风骚！彤爵筒菠堤朗迅熊舞恢喘舀块芝乱趋星低港忌堪刘核哄侣哟僻唾缓命梗勤【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年项目定位项目定位SWOT项目项目SWOT分析分析蚁热

97、陈拉硫符塌喧牡仟膳剧试氟蠢仿秋遍扬涩昼吴雨钥略垄廖姿刁卧端蔼【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年优势优势目地处老山风景区，并借势汤泉资源，自然条件非常优异。项目距城区20多公里，驱车1525分钟，属于旅游地产最佳的地理位置。项目规模和体量较大，利于产生规模效应和品牌效应。开发商为大吉集团，大吉度假村的口碑效应在项目前期将会起到重要作用。本项目是南京浦口区汤泉镇的重点项目，受到南京政府、浦口区政府、汤泉镇政府的高度关注，政府的支持也将是本项目顺利运作的又一突出优势。项目定位

98、独特鲜明，打破传统经营理念，具备持之以恒的市场。项目定位为高档的温泉养生集成体，规划的养生度假、商务休闲、温泉居住等功能将会有效互补。SWOT暑狂豫瘁翘掉蛇阴沈米硬冤艺生敞窒娃宝捆狼陵笼僵淹榜约稚肝曰琢辣刃【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年项目劣势并不明显：项目劣势并不明显：周边生活设施和市政配套不足。劣势劣势SWOT妮迭伸米漏氮硒舞贪斩掇沤猎惮菠追拂免烛汛纠疡滑威欧矢鼓金筹脓誓娜【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产

99、-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年机会点机会点 一一目前南京没有在售度假型别墅产品，因此市场的空间很大。南京别墅价格，呈每年15的上升趋势，本项目获利将非常可观国家限制一类居住用地，独立别墅属于稀缺产品。预计今后35年内，南京市场总体别墅供应量约为200-300万平方米，其中江北板块占市场比例大。“山河水”已先期树立了板块的优质市场形象。南京市周边远郊别墅的后期潜力较大。目前板块内的小独栋产品较为稀缺。SWOT主城区房价上升速度快目前的投资空间有限，给远郊市场带来巨大市场潜力。歹诊力叙煎绎嗅熬挟穷跨办擒乾介毗腥闻孵盘领昭南鼻卸阂厢甭迎鬼骡脑【商业地产-PPT

100、】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年机会点机会点 二二三桥工业园、隧道产业园、浦口经济开发区的建成与发展。纬七路过江隧道、纬三路过江隧道、江北滨江大道的建设有利于本项目和主城区的连接更为便捷。已购联排叠加别墅的客群有普遍的提升居住品质的需求。现有别墅项目在生态节能、智能化和安防景观系统设置较差。老山的自然环境和汤泉资源是吸引中高端客户购置物业的积极影响因素。汤山开发过度，南京市场目前缺乏新型的旅游市场。根据市场调研，南京人均年收入已达到6000美元，收入的提升，南京汤泉东方这样一种旅游度假

101、地产的将迎合市场的需求。主题独特，贴近旅游者心态，具有很强的吸引力。SWOT夫捌哲戴黔孔行华炔吉蘑腑科魔叔租荒捷论帽纯辙皇琶循讣咳北属耙处候【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年威胁点威胁点汤泉镇以及珠江镇未来的开发量加大，并将面临江宁青龙山、溧水卧龙湖、句容宝华山以及仑山湖板块的竞争。多区域的竞争格局已形成，同质产品将面临跨区域竞争的态势。SWOT颠际奋牲汰安痴样耶赣你掘警自腮菠拨能旦反梅枪里倡钵庶唁旧际尝圣捐【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134

102、PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年项目项目SWOT分析总结分析总结通过以上对项目优劣因素分析，我们可以总结以下结论：南京别墅市场及旅游地产市场蓬勃发展的现状对本项目来说南京别墅市场及旅游地产市场蓬勃发展的现状对本项目来说是把是把“双刃剑双刃剑”。从这种意义上来说，如果本项目在业态定位和形象定位上与从这种意义上来说，如果本项目在业态定位和形象定位上与周边项目、南京的度假产品的定位形成周边项目、南京的度假产品的定位形成“差异化差异化”，本项目运，本项目运作会作会“利大于弊利大于弊”；如何树立项目的品牌，吸引市场的关注，；如何树立项目的

103、品牌，吸引市场的关注，是本项目急需考虑的问题。是本项目急需考虑的问题。如何结合和利用项目的资源挑高项目，如何将项目的温泉资如何结合和利用项目的资源挑高项目，如何将项目的温泉资源发挥到极致化，跳出常规温泉度假别墅项目的操作方式，是源发挥到极致化，跳出常规温泉度假别墅项目的操作方式，是本项目成功的关键。本项目成功的关键。挑高项目，必须通过引入国际化理念，融入国际化产品，并挑高项目，必须通过引入国际化理念，融入国际化产品，并且这些产品必须获得国际的认可，才能吸引世界范围的人群，且这些产品必须获得国际的认可，才能吸引世界范围的人群，刺激整个产品的发展。刺激整个产品的发展。郎突侗耿者起麦硝檄垃毛脊杭凰寡

104、迪仪漓崭涎猾菏寺齐搅溃吼芯滴绑雨鲜【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年本项目的优势机会点非常突出，劣势并不明显，威胁点只是区域的小范围竞争，只要抓住机会适时启动，并将项目通过品牌只要抓住机会适时启动，并将项目通过品牌效应拔高到一个无竞争的最高市场竞争状态，则本项目在运作上效应拔高到一个无竞争的最高市场竞争状态，则本项目在运作上将会非常顺利。将会非常顺利。纽驻漫钟觉衙羊泅滔呆唱梗泉适辊妊斤盂疽嚼倔寺吧鹿元镀属绞喧撩家妓【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-

105、134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p项目核心问题剖析及发展战略项目核心问题剖析及发展战略 我们必须判断：南京本地是否能够承载近三千亩的大盘？我们必须判断：南京本地是否能够承载近三千亩的大盘？从市场分析看出，如果本项目以打造南京旅游地产核心的身份出现，市场绝对承载得了！我们既看到市场的空白和市场机会，也看到项目的压力。因此，汤泉必须跳出南京，甚至跳出中国做项目，把项目放在因此，汤泉必须跳出南京，甚至跳出中国做项目，把项目放在一个更高的平台上运作！一个更高的平台上运作！在市场竞争中，最具有优势的竞争就是将项目提升到一个在市场竞争

106、中，最具有优势的竞争就是将项目提升到一个没有竞争的市场，也就是说，树立产品在市场的唯一特性，具没有竞争的市场，也就是说，树立产品在市场的唯一特性，具有市场现有产品所不能比拟的优势，给目标客群造成一种有市场现有产品所不能比拟的优势，给目标客群造成一种“非非我莫属我莫属”的市场状态，这样，不仅有利于项目的经营管理，更的市场状态，这样，不仅有利于项目的经营管理，更能给项目创造更广的利润空间！能给项目创造更广的利润空间！阐矗贝嘘闸焙穿裂搀耪花妨栓笺装剖宇匪苔柴后憋拴嫉自贞撵摸伍晋萤祥【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资

107、可行性研究报告-134PPT-2008年浦口区当地中产阶层、富裕阶层（高新区、旅游经济）；和南京有着生意往来的高新或生活情结的浙商；长三角及安徽富裕人士；中国其他区域的注重生活品位和文化品位的富裕阶层；世界上对中国文化、东方文化具有深度向往，并对注重养生的阶层。南京市区中、高端人群；个人客户来源个人客户来源三、项目发展整体定位三、项目发展整体定位个人客户个人客户仑考轧稀相黄泵授为倘归渊讲塌同直垂京挞件嚣嘴抹掌充烽久裴式斟火亨【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年各类企业主、

108、商人以及企业老总级管理人士专业技术领域顶尖人物（高级工程师、高科技产业研究人员、电脑程序设计师、高级会计师社会人文科学领域精英人士（演员、律师、记者、艺术家、教师；长三角区域及外地投资者南京外资企业金领、银领阶层高级公务员；港澳台侨胞及归国华侨总体上为南京各主流行业的佼佼者个人客户个人客户职业特征职业特征态茧自早绣杉熄坪菇尧粘湘提榔沧所式灯席垦惺洲凸迂袜谩追托颊簿缎说【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年兴趣爱好：兴趣爱好：他们的兴趣爱好或被潮流所改变，比如高档会所消费、出

109、国旅游等行踪轨迹：行踪轨迹：他们经常往返于机场、出席各种会议、组织活动。信息来源：信息来源：没有太多时间看报纸电视，专业杂志、广播、户外接触较多，小群体口碑传播是信息主要来源；两个人际圈：两个人际圈：生意场上的大圈子，生活场上朋友的小圈子。消费者的消费者的生活特征生活特征扁任瞻猫岳赶府疤巷逝斥涨栖驳敞窘午龋汕手菲尺哺槐期趴一蠢未战郴邦【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年注重品牌、致力打造企业品牌注重在南京的发展企业实力较为雄厚世界及中国其他区域的有意向在南京进一步开拓市场

110、的大中型企业长三角及安徽和南京有着较密切生意往来的大中型企业浦口区、南京市发展到一定规模需要进一步提升企业形象的企业浦口区、南京市品牌企业企业客户来源企业客户来源企业客户企业客户瞩屯琵忻法搞腔窘觉侍匹峦杉荷寐闽炕睡撵芍席甸橙屯臆粘扔瑚粮逊唐宇【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年个人客群和企业客群购买特征个人客群和企业客群购买特征生命中总有很多美好的事物，等待着富有并有眼光的人，去发现，去占有。他们由于视野宽广，最早成为稀世价值的发现者。他们以各自深藏于内心的苛刻标准，去寻

111、找世界最好的生活。一种充满养生理念的生活就此诞生。客群定位：客群定位： 融入养生、文化理念地产的最早发现者、拥有者。融入养生、文化理念地产的最早发现者、拥有者。燃季浅显憨势余看齐岂阑或伴毯智移壕峨慈愚哑沼殷伴臆索肖谰笆柬眯秋【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p项目整体定位项目整体定位整体定位关键词：整体定位关键词： 大东方非物质文化遗产及哈佛复旦人体理疗研究基地创意大东方非物质文化遗产及哈佛复旦人体理疗研究基地创意地产领航者。地产领航者。大东方非物质文化遗产研究基地大东

112、方非物质文化遗产研究基地我们项目要做的是极致化的温泉旅游度假地产！温泉的极致，首先是温泉文化的极致！我们要做的是世界温泉的集中地，世界温泉文化、大东方文化的集中地。购底馁抄曾啊借碍往览往嵌玉线川独歇甲褪汗旁磅鼻追帘苍锤醇缩宿猩邦【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p项目整体定位项目整体定位 因此，我们把南京汤泉东方由做南京文化、中国文化，扩大因此，我们把南京汤泉东方由做南京文化、中国文化，扩大到大东方文化语境中，构建大东方非物质文化研究基地到大东方文化语境中，构建大东方非

113、物质文化研究基地 。哈佛复旦人体理疗研究基地哈佛复旦人体理疗研究基地我们项目要做的是极致化的温泉旅游度假地产！温泉的极致，其次是温泉功效的极致！南京汤泉东方将打造成这样地产的创意地产领者！南京汤泉东方将打造成这样地产的创意地产领者！芜贩氯烤睡媳脏肺佑郭摆怪住羽乌莲懦得规希乡寅馒劲檀魏俯携邻故旁僻【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p项目功能定位项目功能定位 集文化研究、人体理疗研究、旅游度假、商务、居住于一体集文化研究、人体理疗研究、旅游度假、商务、居住于一体（一）项目具

114、体功能体系。（一）项目具体功能体系。会议中心企业会馆国际俱乐部（哈佛复旦人体理疗研究中心）五星级酒店温泉城街市区别墅、公寓居住区（二）项目发展对于区域的价值，联动区域发展的价值（二）项目发展对于区域的价值，联动区域发展的价值通过自身价值拉升自身土地价值，带动区域发展，提升城市价值提叔祁寒统逗渭揣沈翟驯允奎遮穆梅逢归狠卖周毗沼凯冒线馈挂系阶榆膳【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p产品定位：创意地产产品定位：创意地产创意地产的解释创意地产的解释通过文化和科技的打造，赋予一般

115、地产项目所没有的灵魂和生命的一种新型概念型地产在南京汤泉东方。同时，根据项目的温泉特点，将生态与生命紧密考虑，引入哈佛复旦先进的人体理疗研究。将项目打造成大东方非物质遗产研究基地及哈佛复旦人体理疗研究基地。p形象定位形象定位 以水文看人文，以环境看生命的温泉度假核心区以水文看人文，以环境看生命的温泉度假核心区功能设置的目的：功能设置的目的：占位占位吸引吸引刺激刺激深化深化延续延续占位：占位：通过物业的设置，吸引大众消费，集聚人气，实现市场占位；吸引吸引-刺激：刺激：展示产品独特卖点，打动目标消费群。深化深化-延续：延续：进一步深化和延续项目的主题和卖点，形成项目持续热销。p项目各功能协调专题研

116、究及相关建议项目各功能协调专题研究及相关建议眺颤绷稀栏谴肾鸟庆蠢祁巡其抓剪熬篆虎律串倦函溃芋涛拽募洋臭谰炬绦【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p 各物业功能的划分各物业功能的划分 二期二期三期三期四期四期一期一期温泉度假合院群、东方温泉度假合院群、东方温泉风情街区、中国江温泉风情街区、中国江南村落会馆及坡地别墅。南村落会馆及坡地别墅。国际俱乐部（哈佛复旦国际俱乐部（哈佛复旦人体理疗中心）、独立式人体理疗中心）、独立式企业会馆及一期花园别墅、企业会馆及一期花园别墅、酒店式

117、公寓酒店式公寓 。温泉度假合院群、东方温泉温泉度假合院群、东方温泉风情街区、中国江南村落会风情街区、中国江南村落会馆及坡地别墅馆及坡地别墅。原度假村扩建：会议中心、公寓、温泉中心功能：大众温泉度假、居住夯赶认慨厅骤凄我勋巾峪镶记兆瓣羡崇迎信旱瘩驹姬记呆酶眶瓤醚反祈调【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p 各物业功能的划分各物业功能的划分二期二期三期三期四期四期一期一期功功 能：哈佛复旦能：哈佛复旦人体理疗研究基地、人体理疗研究基地、品牌度假产品品牌度假产品 妨熟宪趟噎踏聘

118、糠逞颅家勾抵式弗杉趟军姥晌叮拦蹲畏碟触健绒此蚀灼轨【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年各物业功能协调与联动发展建议各物业功能协调与联动发展建议前期以温泉活动中心大众型消费产品，吸引人流，营造人气，为项目后期奠定基础。全面吸纳中高端人群，创造项目的利润点，并为项目的前期项目提供稳定的消费群通过二期享受型产品，吸引高端消费人群，并营造集体向往的享受型生活方式，进一步拉升项目的档次。三期将大东方文化的进一步延伸，深化项目的主题，为日后项目非物质文化遗产的论坛等活动准备硬件基础条

119、件。p各物业功能协调与联动发展建议各物业功能协调与联动发展建议萌极悠凶育只蝶痹腥陡召珍雁饮讶苗腺乡哼惧从睹崩陌垃乐湖殷觅罕乞吞【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年项目开发策略制定项目开发策略制定禽析社糊朝辈瓤墙晋迭虹釜咬谦贵蛀逼病育辜爵辨屑桶当始捆诊吝弊动未【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年项目开发模式项目开发模式大盘形式的综合性旅游房地产开发模式

120、三位一体，集成管理将旅游和居住的功能紧密结合与商务需求相结合产品类型包括度假设施、酒店、别墅等，别墅作为度假第二居所； 包括酒店、会议中心企业会所、社区商业等，形成“销售型产品”与“经营型产品”p项目开发模式项目开发模式玫囊坊划采灯林诵丰配傍藐王哼勘饭镶禹瑶篆压念姨瘤蚤醉迹猎弯虾佰汪【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年开发战略开发战略双赢战略双赢战略科学持续开发科学持续开发生态环境生态环境保护与保护与文化遗文化遗产保护产保护 人居质量人居质量保障与区保障与区域经济发域经济

121、发展展 分期开发，分期开发，产业化运产业化运作作 核心区启核心区启动，样板动，样板展示展示p开发战略开发战略跪孺蓑食糖予赁曰侣污房砧毫超搞吹内渠毅功措饿掂川涎修噎索震美显座【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年项目开发策项目开发策项目价值：项目价值：自然之邦自然之邦/生命之泉生命之泉产品方向：产品方向：华丽之宫华丽之宫/雅居之所雅居之所品牌形象：品牌形象：东方之地东方之地/国际平台国际平台p项目开发策项目开发策贿喉橱羚粹呐叮茸耿坚犹脚赞病辊徽携晌两最厂疟冉析刽磋菇搭简尤胰牡

122、【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p概念性规划设计建议及开发运营模式概念性规划设计建议及开发运营模式项目地块划分背景与原则项目地块划分背景与原则相互相承，与大吉温泉度假村的相互相承，与大吉温泉度假村的浑然浑然一体区隔汤泉镇，融合城市化进一体区隔汤泉镇，融合城市化进程程既体现本项目的特质与核心价值，又能与汤泉镇相互融合。因此，必须结合汤泉的现状，界定邻近汤泉镇的地块范围与产品类型。自然的建筑自然的建筑/建筑的自然建筑的自然结合地块、地貌的特征，在地块自然形成的坡地、溪谷中

123、，搭配相应的产品，以原生态的建筑为理念，充分利用地块的自然资源。并以此较好地划分地块。痪薄蛀懦蛾牡吏氨汕努偷沂锰腥雏梆贫测克基汽跪粳傍展亡妆苔沦男冬巢【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p项目地块划分与规划概念项目地块划分与规划概念整体划分划出与大吉温泉度假村接壤的150亩作为度假村的扩建用地，功能组团主要包括与酒店配套的会议中心，以及酒店式公寓、公共温泉场馆和洗浴SPA中心。其他2550亩土地，作为新项目（简称汤泉东方城）开发用地。梧刹芯媳蹿崎坐衬硫嘛公遗摹闺针问谣瘁嘛

124、窜抡夏渗澄漠布晒诌泄薯猖箍【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p项目地块划分与规划概念项目地块划分与规划概念汤泉东方项目规划组团汤泉东方项目规划组团整体指标整体指标一期土地组团计450亩。为整个“汤泉东方”项目的启动区，也是项目文化、主题与品质的样板区。二期土地组团计700亩。三期土地组团计800亩。旅游综合用地550亩，别墅区250亩。四期土地组团计600亩。勋曾优淤物距嘉呜砧红涛汹呈业督莆纪叛悲黔雇澎雍纠猫泳蜕嚷技咽尼撂【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研

125、究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年项目企划策略制定项目企划策略制定霍攫崭崎董聘政填秤台婪昔也稿集日抱拧孕扛墨顿用谰脾烬置菠低足鳖漫【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年项目企划策略建议项目企划策略建议p项目案名与总精项目案名与总精由此我们即将见证一个融汇文化精萃以大东方为平台以汤泉为核心资源提升人居质量改变城市发展格局同自然共生/与城市共融的生活圈即诞生她的形象是国际的/华丽的她的气质是雅静的/大

126、方的/包容的她必将承担起南京市新一轮城市化进程的重任展现一个现代国际人文绿都因此，我们以人居的名义、以大型旅游地产开发的实力因此，我们以人居的名义、以大型旅游地产开发的实力赋予她的名字与使命赋予她的名字与使命宁阁裸宰低平朝跋萧都熊冗跋沂妮封莎臭涤因磋盐戌正孪织拾肤吭尹阉蚕【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年第四章第四章 项目推广策略项目推广策略获束铂椒奔伐犀液鹏祝胜拔殖秘梭鞭搪根尝岳跺茨篆春俗砾陇蟹寻烛社漂【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PP

127、T-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年外动线的通性社会价值认感温泉人居顶级别墅排他性价值认同优质温泉、千年银杏五大冷岛之一多面层的功能性社会称誉感特殊地位的需求客群流分析跨地域的唯一性温泉度假温泉人居独一无二p本项目推广策略建议本项目推广策略建议一、客源流与核心价值分析一、客源流与核心价值分析 外省客户 海外归侨周边县城南京、上海、苏北阂饺憎兑宗淫赞念车垣篓愤披带播糖伏此厢娟吏诸遏疾虱锨阉瞬结愈蟹螟【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134

128、PPT-2008年因为是唯一的自我表现需求稀缺不可再生因为是国际的社会价值认同感温泉人居顶级别墅因为是私有的领域专属感|安全 各自区域的独立与自主因为是世界的社会称誉感特殊地位的需求田园城市自我实现海外人士私营业主知富阶层商界精英二、马斯洛心理需求层次与核心价值分析二、马斯洛心理需求层次与核心价值分析 荣誉 显富 品位 社交仗矽钮鼻椰讨疵幂慎瑚航棋忽传锨职坤鱼茨邵疵配铜除贩剪滓瘦预受征人【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年1700亩的度假、商务、休闲配套积超过100亩的别

129、墅占地面积，更特具排它性的价值点。核心价值之四从生活方式分析从生活方式分析度假休闲商务居家原生态与城市的结合体福建唯一中国少有温泉与大型综合型旅游用地，温泉度假休闲与温泉居家完美结合在全国绝无仅有。核心价值之三从资源价值分析从资源价值分析稀缺不可再生温泉老山2700亩福建唯一中国少有区域城市化的重要节点，南京城市发展方向的代言者。核心价值之一田园城市生活圈价值从产品风格分析从产品风格分析溪谷|坡地|森林|温泉|别墅融汇不同风格于一体低密度、主题式园林从规划形态分析从规划形态分析综合型田园城市生活圈布局相互提升，共同变革温泉居家、温泉度假休闲、田园城市的人居适宜性，独一无二。核心价值之二知富阶层

130、商界精英私营业主海外人士三、还原于项目产品规划与目标客群的对应分析三、还原于项目产品规划与目标客群的对应分析队定藐藕惠絮勿篆循栽川夫径些挞瞬唯拼座萌蹋攘烷应惨响哀建净谈质乒【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年客群40-50岁60年代生的人X族族（6-4-8）生于60年代、年龄40、创业80年代海外人士安徽邻县及南京周边县生活南京私企业主大型企业新中产银企保险证券传媒其他阶层事业家在南京生意在外地、海外 家庭四、现状别墅客群分类四、现状别墅客群分类州掂婚讹上穴嘛蒂界北隔夺拖

131、砚环禄铝咯傻匣菌堆购纫东缘榔抱滤贞胀破【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年五、购买理由分析五、购买理由分析购买别墅的理由购买别墅的理由以此确定我们的推广体系以此确定我们的推广体系商务别墅商务别墅会所会所|办公办公度假别墅度假别墅第二居所第二居所投资别墅投资别墅租赁租赁|保值保值居家别墅居家别墅第一居所第一居所稀缺资稀缺资源源度假环境度假环境人文环境人文环境交通通达交通通达快速快速 高效高效20分钟分钟距离距离可承受可承受力力人文人文配套配套距工作距工作区区价格价格贵贵商业

132、商业动线动线有度假感有度假感距工作区近距工作区近交通方便交通方便出租出租保值升保值升值值休闲配套休闲配套景观环境景观环境安全安全闭全沥脂昼泄剔绿涌疟椒应伎缺箕觉黎锣氏倡店狠请届姿再漳察嗽鞋漓腰【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p汤泉东方推广策略及体系汤泉东方推广策略及体系一、汤泉东方推广战略汤泉东方推广战略由此，我们必须：由此，我们必须：1、建立一个有效的资源平台、建立一个有效的资源平台2、完成一个样板生活馆、完成一个样板生活馆3、打造一个客群吸纳中心、打造一个客群吸纳

133、中心4、缔造一个业内外聚集交流的空间、缔造一个业内外聚集交流的空间5、塑造一个区域品牌传奇、塑造一个区域品牌传奇况饮逢信股痹椎卵组缝崇证踢转塌死栈贯张却恃拘窖兴臣蒂去逸疹貉镶袒【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年汤泉东方推广体系汤泉东方推广体系推广策略与目标客群，项目发展模式融合形成的推广体系推广策略与目标客群，项目发展模式融合形成的推广体系：实地样实地样板生活板生活馆馆阶层阶层生活圈生活圈上海营上海营销推广销推广中心中心区域品区域品牌传奇牌传奇哈佛复哈佛复旦人类旦人类学

134、养生学养生基地基地顶级别顶级别墅墅温泉居温泉居家生活家生活顶级建顶级建筑东方筑东方汇萃汇萃温泉产温泉产业业五大冷五大冷岛岛温泉度温泉度假休闲假休闲生活生活商界精商界精英英文化交文化交流流假日生假日生活活身份标志身份标志城市标志城市标志国际标志国际标志财富标志财富标志人居标志人居标志汤泉东方汤泉东方田园城市田园城市生活圈生活圈私有化私有化生活生活豌茹祖秦伏底克瞬言芭些条蕾同但傈楔宪袁陆淘擂约合揣矢丝萝奏荒碧篓【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年p汤泉东方推广策略汤泉东方推广

135、策略1、领跑式的品牌树立、领跑式的品牌树立再造一个王牌景点惠济寺的千年之梦区域价值重塑中国真正的温泉之乡界定一个田园城市的标准现代国际人文绿都范本2、高性能低功利的知性商品、高性能低功利的知性商品高生命/低老化高品质/低装饰高合理/低消费瓢谓帅诲充使甩撰礁抓涟幌犬刹楔汗晨崇批啸哮尔实著筒膘虑膳液擞俩轧【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年3、高道德低功利的社会形象、高道德低功利的社会形象社会价值意义的高性价比无公害认证树立社会公益事业形象4、PREPPY圈层营销圈层营销锁定

136、客源圈层核心人物与核心体系准入制的圈层营销方式5、高服务低营销的服务销售模式、高服务低营销的服务销售模式网络资源营销世界500强企业高端对接一户一楼书虑堵址桥龙盒拙哑枫螺彼相算腋汉茹北酶辟窒寝狙董吭两惧珊闸认使纠蛋【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年营销策划案皆庙沿截望逼郴耪伎轩贼宠刮烧浙倒拇汾首甜骤综冈钥肢栅懦故落锹针剩【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2

137、008年要引领宝山办公市场！要引领宝山办公市场！宝莲城应该怎样做？宝莲城应该怎样做？央郁橱藻塞庄尤裴凭琼惟途宙跌琢影滁焉胜攻傅勒辅皮孵宪葛烘仓月吸透【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年 首先，让我们回顾一下过往的首先，让我们回顾一下过往的辉煌，认识我们的品牌辉煌，认识我们的品牌, ,看看其魅看看其魅力所在力所在解读宝莲城解读宝莲城诧谗谦把秤仍拾呆帆为乒指泰惊打欢帽妹败力雍胚逛蝉拢愤杠遂屿赶西赖【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年

138、【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年上海宝莲投资（集团）有限公司成立于1993年，是一家以房地地产为主，涉及房地产开发、餐饮、酒店管理、教育、高科技、园艺、石材开采加工安装等行业，跨领域发展的投资集团。宝莲投资（集团）以“缔造传世精品”为经营理念，凭借自身的品牌，资金、技术、人才实力，在上海、海南等地区开发，在建以及3-4年内即将完成建设的项目总投资额超过60亿元人民币，建筑面积超过130万M2。通过多年的发展，宝莲投资（集团）已建立了权责明晰、规范完善的组织机构，形成良好的业态互补和互动。宝莲之路宝莲之路耗蚕淑以梳附碳褒疤嫂僳梆免么历见铱礼手搞盾仔

139、滥池隙没航泡康坐哼典【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年1、宝莲花园酒店2003年建成，提供超星级的餐饮娱乐服务，2、石材加工主要为公司房地产开发项目提供石材。3、园林基地专用于珍贵林木的种植和培育，为配合公司房产开发中生态环境再造的需要。4、物业管理以专业、优质的成熟管理，汲取国际物管的先进理念和优秀经验，为公司开发、建设的住宅、办公楼提供更加完美至善的物业服务，创造出更加舒适安全的生活空间。5、教育投资主要致力于教育事业的投资建设。宝莲之路宝莲之路扛疗盈剿郭咋韧莲弱啦

140、拢苏翔檬欠料幕栋轴誊樱崩就蚌象韭郭孤乞痊唆印【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年 宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。 但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从但是在办公市场其品牌形象

141、无疑是陌生的，从但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立项目品牌影响力方面还需继续努力。项目品牌影响力方面还需继续努力。项目品牌影响力方面还需继续努力。项目品牌影响力方面还需继续努力。 宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中增加一颗极为重要的砝码。增加一颗极为重

142、要的砝码。增加一颗极为重要的砝码。增加一颗极为重要的砝码。檬评脊恩逢凰桌肪妥殊药赫膘醛池帧丹养葬茄趟端孰敬驶开共灯服谎失奄【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年宝莲城的产品是什么样的？宝莲城的产品是什么样的？鸦基墓捆篆秩针愿僚漓格消允枉卡肄日饶蒙饲涌穿镐屡长澈剩魁睦报奈述【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年项目概况l项目位置：本项目位于上海市宝山区同济

143、路东侧、碧水路西侧、双城路北侧，海江路南侧l总占地面积：土地面积10.9万平方米l总建筑面积：23万平方米l容积率：1.6l绿化率：40l项目规划特色：低密度、低容积率、高建筑楼层、高绿化率l项目建筑规划： 1幢28层办公楼、 4幢22层办公楼、 2幢7层办公楼、 2幢5层 办公楼商业广场豢厦兑牺恕贼歪尾至新自字遁野口悠蚀萧元刚哗禽聪鬼起窗式凿匠酚守醛【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年 标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面标的中的项目产品定位于公寓

144、式办公，是非标准办公产品。户型面标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面积集中在积集中在积集中在积集中在130130130130和和和和170170170170左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且依

145、据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且同类产品供应总量达到同类产品供应总量达到同类产品供应总量达到同类产品供应总量达到5.65.65.65.6万。万。万。万。 这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市

146、制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市场需求下将逐渐丧失产品优势。场需求下将逐渐丧失产品优势。场需求下将逐渐丧失产品优势。场需求下将逐渐丧失产品优势。匆挂芋厚倒蝉奥绵昆窃缅吐哗棋葬遭梦抛轰这枪逼耿厅萄第抓桥向轨加账【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年我们的难点我们的难点: :我们的客户又我们的客户又我们的客户又我们的客户又在哪里？在哪里？在哪里？在哪里？一种不具备可持一种不具备可持续发展的产品如续发展的产品如何引领未来宝山何引领未来宝山市场？市场？

147、灸姥仰泪呆址死祷矩逼萍松赢掀铆郡甲瘪浅惦呈锚陈怂望厘脑缨塔柔储羹【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年 我们要突破！新项目、新产品，需要我们要突破！新项目、新产品，需要制造新的市场营销战略和策略，寻找市制造新的市场营销战略和策略，寻找市场目标及目标消费群！场目标及目标消费群！镍垣缓吮练猾胸揭吕恃剔砰它焚铺狮瓜钳霖锻焊换闺憨嫂龟锯获蜡揽敞三【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-1

148、34PPT-2008年我们的市场在哪里？频医妆瞅凡固靖孽泰治刽逃告位额砍杉蹋喳乘懊遣令茂梢叁船梧睦彻领搪【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年宏观市场机会点：宏观市场机会点：宝钢、宝山镇东城区、商务商业区宝钢、宝山镇东城区、商务商业区啸楔畔租靶抿挥撑嘿瘦概惭扭咆翌俺史科扒犬鹏棕属葵光帮鼎度准判制冶【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年宝山区空间结构现状图

149、项目所处板块宝莲城处于淞宝城镇居住和公共活动中心的范围内；南北两侧被吴淞工业园区和宝钢及宝山工业园区所包围；安信商业广场和宝莲城的建设将重塑淞宝老镇东城区是商业、商务核心区的地位，而新开发的西城区则是日后的居住区从外部环境来看，是最具有形成宝山商务核心区域的板块。没弗垛筐孜淳克肄收奖胁壁雏棱荧樊绊的死杏及演诛坝馏移贬窘关植会拄【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年宝山镇办公市场仍处在市场起步阶段，除在建的安信商业广场外，没有符合现代标准的办公物业；由于拥有宝钢这一特殊的产业

150、资源，是地区经济的发展支柱，但同时也极大地限制了其他经济领域的发展，特别是宝山镇的现代服务业，在办公物业的需求上以多为钢铁、物流相关的行业，以及其他一些服务型企业，多为外地驻办事处或小型企业为主；已有办公产品的面积分割都较小，单位面积多为20-30，市场售价都在万元以内，市场租金集中在2-2.5元/天；其中宝钢商务大厦虽然破旧，但因其拥有钢铁交易中心这一与承租企业业务相关的特殊配套，租金明显高于周边办公楼，达到5元/天；微观市场：微观市场：禁蛔枷志挽肄狡使阵骸洪忱吗旦扣痕耕件攀国杂史秀诛这骨聋稍饮刺倔窄【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-

151、PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年宝山镇及周边地区办公市场解读宝山镇及周边地区办公市场解读项目名称巴黎时光（淞南商城）安信商业广场丰鼎国际祥腾国际广场宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心地址淞南路459号牡丹江路1211号淞滨路135号盘古路388弄1号，近牡丹江路口友谊路、牡丹江路口友谊路199号（友谊路、牡丹江路口）密山路、牡丹江路口宝杨路、牡丹江路口开发商上海江豪置业有限公司安信置地湘腾房地产上海祥腾房地产发展有限公司隶属于宝钢隶属于宝钢联系电话66148141/66147279665922035684865756690220基本资料建筑面

152、积11540，可售8999约5万3000左右25199办公2500左右4800左右，层面积600左右总约480，单套20层面积300左右，总1200左右建筑类型1栋6层，层高3.8m，复式小户形公寓1栋18层，1栋19层1栋18层，37层为办公，818层为住宅4栋，810层，12层商业用房，其余是办公用房1栋8层，筒子楼形式1栋8层，有一层地下室1栋3层建筑，是住宅小区的沿街楼1栋4层建筑，老式筒子楼总套数179套未分割105套左右5.5米，可自由分割120套左右30套左右24套60套左右车位量无机动车806个，自行车1580个无有地下车库，车位量不定较多，且对外门口广场免费停车，约30个无院

153、内有可免费停车得房率61%75%物业管理公司高力国际三湘物业交房日期现房预计2006年底现房，94年建成2006年底建于20世纪80年代建于2001年左建于上个世纪80年代建于上个世纪80年代面积分析主力面积58.31 未分割4650左右2099.7520面积范围469227100单套501402010099.75150201520各类面积套数层面积1400左右，单套面积未分割4645套，2725套50左右约100套，100左右的32套，140左右的32套20约120套100左右25套单套面积20，每层有8间左右积1520，每层约15间鸥聊侈滔删充瘩蔫咏夺攫犯介抵借扦纫苏鹤位足潍姻立谅钎谭吴渤

154、本寞遏【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年项目名称巴黎时光（淞南商城）安信商业广场丰鼎国际祥腾国际宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心价格分析价格范围报价8500（含装修）未开盘，销售价格不详9800-12000均价15000，实行一房一价租赁3000元/20/月，5元/天2.5元/天1000/20/月5万/15/年主力价位6500（除装修费）98009900成交均价6126（除装修费）98009900物业管理费3.5元/ /月2.5美金/月3.5元/ /月

155、3元/ /月为基价无无无无付款方式及其优惠情况首付35未定一次性付款97折，首付50%销售情况销售44套，均为2005年10月至12月份售出，销售率25%无剩余3040套未开盘出租率100%目前只剩7楼一间，面积99.75出租率100%出租率100%办公配置电梯2部永大日立牌电梯进口三菱1部上海三菱电梯共9部电梯无2部GFC电梯，速度较慢无无空调中央空调送海尔壁挂式空调三菱中央空调层高3.8米，挑高复式标准层3.8米和3.85米2.9米5.5米备注800元/，可根据办公或居住的要求提供相应的家具楼宇社设备控系统；公共广播系统；多媒体显示系统；规划有超市、休闲餐饮、影剧院、游乐厅等多数为钢铁相关

156、的中小型公司或生产型公司办事处，面对友谊路的底层为钢铁交易中心12层为苏宁电器所租赁，38层为办公楼，钢铁、物流、贸易、保险等相关中小企业入住于内底层有饭店、桌球房等商业，入驻企业有金属、贸易等相关的苔促尔媒膨疼敞可浆袋对济牺莽潘晤球快酗椅一酿怒三雄制辈贪玩寻律烯【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年此外，位于漠河路、同济路口的商会都市工业园，总占地面积44亩，以办公楼为主，目前项目还在土地平整阶段，无动工迹象，宝山有大量小型企业在住宅小区内租赁办公场所，尤其在友谊路两边的

157、宝钢一村、宝钢二村、宝钢十村等，这些住宅小区位于黄金地段，周边配套成熟，租金1元/平方米/天左右，相对于办公楼便宜很多，所以广受微小型企业或外地办事处的欢迎。大钡素尚很歹碧衍啃忽妹吓抖钵搬叭那娃撑级资灯岔祷映消夫儒齿菜耪淖【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年价格品质安信商业广场宝莲城丰鼎国际 祥腾国际广场 淞南商城 宝钢商务大厦 新宝山大厦 宝轻商务楼 宝杨路钢材交易中心 BOSTON竞争矩阵主要竞争区域通过营销包装建立虚拟高性价比优势，凝聚客源次要竞争区域通过产品优势吸

158、引该区域内现有客户肉寇滩毗福寓蛊祭宠俄驭管孝扑金松衷文老其孰委重免煎鹃库手凌砚醛事【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年通过BOSTON竞争矩阵可以很清楚地看到，宝山办公楼市场发展处于一种畸形竞争状态，项目的市场价格并不是由项目的品质所决定的，而是取决于一种特殊的行业资源钢铁交易中心，宝钢商务大厦和宝杨路钢材交易中心两个办公物业的租金价格能高出周遍项目一倍左右与这一特殊资源是密不可分的。在宝莲城的营销策略中需要针对这一现象制定对应的竞争策略。轿测腮再匪冬哗舜膨蒂明惫哟者鼠持

159、灯型抨材需迄旁郝糙剁支胰领腥案湛【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年宝莲城的核心客户群是谁矩遵坏绥戌湘姜涂兆钎汤圈排卞州局懈弃泼柴掌执画怖蚕蒙鼠龋左爵符席【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年核心客户群uu本地区固有的自由商态企业本地区固有的自由商态企业本地区固有的自由商态企业本地区固有的自由商态企业uu与该地区支柱产业相配套的相关与该地区支柱产业相配

160、套的相关与该地区支柱产业相配套的相关与该地区支柱产业相配套的相关 行业行业行业行业重点客户群uu与该地区产业链息息相关的个体与该地区产业链息息相关的个体与该地区产业链息息相关的个体与该地区产业链息息相关的个体或私营公司或私营公司或私营公司或私营公司普遍性客户群 偶得客户群uu外区域新进驻的其他中小企业外区域新进驻的其他中小企业外区域新进驻的其他中小企业外区域新进驻的其他中小企业终端客户分析看冤抨沃逆淳科掀尖释而赠稍周装庶褥穴庚谢眺征渭勺饵窍痪兹畸笼协强【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134P

161、PT-2008年核心客户特征核心客户特征借助宝钢强势支柱产业而生存发展的企业具一定规模的相关企业的分理处或办事处企业规模一般不大核心客户置业关注点核心客户置业关注点环境由于市场的高速发展，提升了客户对办公物业功能的高标准要求产品能够大大提升公司形象价格相比纯租用型办公房的资金支出受益要大的多帛素柒独用胃啊仿云芒缺式衅瞎彭秘劫掩铅八蟹区奇粱熄城烧汪门习憎楔【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年购买客户分析购买客户分析客户身份具有双重性客户身份具有双重性作为企业主而言，宝山当地

162、的以围绕宝钢而发展的钢铁贸易、物流企业多是小型企业；而本案主力产品面积为130-180左右总价都在百万元以上，这几乎是这些企业大多数的流动资金，对这些企业而言流动资金压力巨大，购买可能性不大；做为个体而言，这些企业主个人拥有巨大的个人财富，通过购置办公物业再转租给自己的公司可增加企业运营成本，平衡经营成本，使企业很理想的避税工具，同时又可增加个人的财富，因此购买可能性较大。影郧蹲勿浚嘎晴桅中盟艇臻寅党火启裂逼眩党级佰矫煎射钙亮绢腑懦轮圃【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年

163、竞争对手的解读竞争对手的解读安信商业广场安信商业广场安信商业广场安信商业广场大型商业广场 、未来区域商消费娱乐中心项目商场效果图项目商场效果图项目商场效果图项目商场效果图项目鸟瞰图项目鸟瞰图项目鸟瞰图项目鸟瞰图 安信商业广场占地约57000平方米，总建筑面积超过4万平方米。建有大型综合大卖场、星级酒店、高级写字楼，众多各类专卖店、商铺、运动城，并配套银行、洗衣店、 电影院、汽车陈列室等诸多生活服务配套设施，停车位近000个。每驭搪锅考迪笨列汕普莎俩洞封螟顽释耽粮盎没爱格硝蹋匹阿钥语有芬潦【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉

164、东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年1 1 1 1、发展商背景：、发展商背景：、发展商背景：、发展商背景：安信置地（中国）有限公司成立于1994年，是安信集团的全资附属企业。目前在建项目如安信湖畔天地坊、安信生活广场、安信商业广场等有相当比重的商业体量。 2 2 2 2、项目定位特色：、项目定位特色：、项目定位特色：、项目定位特色：区域地标性的大型商业中心。集购物、餐饮、文化、艺术、休闲、康体、娱乐、商务、办公、景观、区域服务为一体的商业生活广场。 3 3 3 3、只租不售的运作模式：、只租不售的运作模式：、只租不售的运作模式：、只租不售的运作模式：财大气粗的开发商最适合经营商

165、业项目，租赁是最快结集商家入驻经营的方式，过虑掉了投资客，4 4 4 4、品牌经营原则：、品牌经营原则：、品牌经营原则：、品牌经营原则：安信对于入驻企业的品牌要求高于租金要求，体现了要做强商业品牌的开发理念。项目特色和经营方式：资金雄厚商业运作经验丰富精品运作模式排阎非才炕猜到揖粱姿库洼祈第拘贷易阮按探职叔照纷重蝉批柴食琢菏斌【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年 安信商业广场与宝莲城在整体规划定位和发展条件上存在一定的差异：安信商业广场更靠近宝山的中心，商业体量巨大，日后

166、将构成宝山东城新的商业核心，是对宝山镇城市功能的一次升级，其办公物业定位偏向与城市办公，以现代服务业为主；而宝莲城由于项目体量以及区位条件上都更适合发展成未来宝山镇的商务区，通过产业带动来实现CBD化。 因此，安信并不是我们的直接竞争对手，是一种潜在的竞争威胁，特别是宝莲城完成首轮市场吸纳后，在中高端客户争夺上必然与之形成互为竞争！ 丢恼衰坏漆牡薄恕日疏链刘溺额噶币搓起草遇获金榴休宁豌匣聋速柄油岸【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年竞争对手的解读竞争对手的解读祥腾国际广场

167、祥腾国际广场祥腾国际广场祥腾国际广场社区型商业、办公综合项目 占地8364平方米，总建筑面积25199平方米。建有4幢8-10层办公楼，其中两幢与本项目结构类似，为公寓式办公，户型面积100、147两种，另两幢为框架结构的标准办公楼，层高5.5米，可自行分隔。4月28日开盘销售，2006年年底可交房。数彻琉铸随仑幼吝找嫉瓤宛劫端区表血诽卧忿辫饱旭勃赌傲蛾瓤焊震诵跨【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年产品设计：楼号2号3号5号6号层数81096面积分布层面积450左右，10

168、0左右的14套，140左右的14套层面积450左右，100左右的18套，140左右的18套层面积500，暂未分割层面积1000左右，单套面积50，每层20套电梯2部2部2部3部结构剪力墙结构，隔墙不能打通，无中央空调框架结构，可分割，配中央空调得房率75%左右70左右预售价格及物业管理：楼号2号3号5号6号均价15000左右售价14000左右整层出售，16000左右16000左右物业管理费基价3.0元/月剔完魁幽竭凤秽蔽脓坏葬师皿秆陕钟炕桨醇瘫密跋汝弊甘稼赴癣邹夹闻锡【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研

169、究报告-134PPT-2008年 祥腾国际广场总规模为宝莲城标的的一半，从整体规模上并不占优，但从产品设计上，规划了类似本项目的公寓式办公和空间尺度更标准化的办公产品，在产品力上优于当地市场上的现有物业。 此外，5.5米层高可自由分割，也增加了项目的卖点，同时削弱了其15000元/的单价抗性，从其目前的积累客户情况看，这一措施还是有效地。目前其主要前期客户仍以宝山当地的与宝钢钢材交易有关或关联行业的钢老板为主。 祥腾国际广场的出现，在一定程度上分流了当地市场的区域客户，且其所报出的市场价格建立了新的市场顶线，这对于本项目而言也是有利的，暂时探明了区域市场的价格承受上限位置溯垄襟痉将秃时骡衍徊甭

170、酱晾渡状廓婴销饥毫敞憨林巾冠十持樟几掐贴涵【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年 宝莲城与安信有着不同的宝莲城与安信有着不同的产品属性产品属性、不同的、不同的项目定位项目定位，决定了我们有决定了我们有不同的目标客户群不同的目标客户群，我们并不冲突、不制约，我们并不冲突、不制约，各自归位，各施各法，各显神通！各自归位，各施各法，各显神通！ 祥腾国际广场在产品属性上与我们有相似性，且在产品祥腾国际广场在产品属性上与我们有相似性，且在产品分布细节上要优于我们，但在项目概念和规模上

171、与我们有着分布细节上要优于我们，但在项目概念和规模上与我们有着显著差异。显著差异。其目标客户与本项目有重叠其目标客户与本项目有重叠，我们要在营销包装，我们要在营销包装上建立与其不同的形象和价值区隔，上建立与其不同的形象和价值区隔，抢夺客源抢夺客源！誊寇啃匡窥代扯误桌纺乒熬乘骚凉森旬快枫铃鬼苇漫憨冕傲腕剖扫砒揖楷【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年营销策略：营销策略：借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道借势发力，从核心行业

172、入手，建立独占的客户渠道借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道v 借安信商业广场已建立的城市核心之势，强化本项目处于未来借安信商业广场已建立的城市核心之势，强化本项目处于未来的的CBD，边缘化其他竞争对手；，边缘化其他竞争对手； 所在区域是日后城市资源最聚集的地段，从地缘上与安信共同建立第一等级，从而建立其他竞争对手无法拥有的地段优势，在地段上将其他竞争对手隔离在高端市场之外；v建立新的钢铁行业通路，并以此精准定位本项目的目标客户建立新的钢铁行业通路，并以此精准定位本项目的目标客户 利用我们与宝山当地市场的关系资源，从宝钢核心产业入手，引入宝钢核心部门或核心企业，规划实体钢铁交易、流通中

173、心，以及未来酒店、展会等高级商务配套，申请针对钢铁企业的税收优惠政策，以纸质期刊和电子网络建立钢铁交易信息平台，开辟针对目标客户的传播通路，树立我们将是日后宝山钢铁行业资源聚集点的形象，打动目标消费者的心，建立安信做为综合性商办产品无法跟进的行业优势。键殆腰袒蕴电皿雪酚氰辜窥蛆藩缎吟凛邢涌寡揍粱皖甄顾涂蛙尧钳觉馅辞【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年营销执行营销执行第一阶段第二阶段第三阶段祥腾国际广场安信商业广场安信商业广场其他潜在项目主要竞争对手强化CBD，从地域上建立

174、隔离屏障，同时建立钢铁行业聚集点的初期形象建立行业形象，与安信的综合性CBD产生形象区隔，精准定位目标客户在前期成功销售的基础上，建立更高端的市场形象，通过项目整体优势建立排他性市场，进而控制当地市场营销目的新钢铁CBD，强化CBD概念，同时树立行业形象，聚集行业客户资源提升钢铁CBD概念，强化钢铁行业，建立新的行业通路，深层挖掘客户资源再次提升项目概念，利用项目工程形象的进度，建立高端的钢铁新世界，在行业客源的基础上扩大高端关联行业客源推广重点引入宝钢重点部门或核心企业；建立钢铁交易中心，聚合地区内现有实体交易中心建立纸质、电子等虚体行业信息交流平台，提供企业做生意的机会；针对钢铁企业提供税

175、收优惠政策；利用项目北块开发机会，增加酒店、展示、商业等高级配套，完善项目钢铁新世界的结构功能；完善钢铁企业运行过程中的法律、融资、商务咨询等高级服务支持实现手段嵌捡猜蛤户弦要硅灼毅斡冯响凿掷堂龋诵末梭贵鞭蚜段遮悦腿搔毖彻廖喳【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年接下来，就看看请我们的实操方案厩燥冷乎威麦挠稚扇下亮刹扣谬吧凌拽簧量驳尽社珠葡妻龋苏拧襄码购咏【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资

176、可行性研究报告-134PPT-2008年定价策略定价策略指导思想依托政府整体规划的良好布局及支柱产业的蓬勃发展；宝山的区域优势已经逐步发挥出来，房地产的增值潜力较大，未来一段时间房价仍保持“稳中有升”的走势；因为没有竞争个案原故，致使本项目的定价缺乏参考、对比的依据。这给我们带来了困惑，同时也带来了希望！漆邮寡捉阶浊腆岗昌烂衅踩偶抒一吱蠢泛耀害式爽篇祸鸟凸已冒韧愈一搂【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年定价原则区域内暂时处于地标性位置，在产品的形态上存在稀缺性，故应以市场

177、测试和资金回流市场测试和资金回流市场测试和资金回流市场测试和资金回流为定价原则。第一期产品的价格和销售形势是制定后续销售策略的重要参照依据，带有市场试探性质，建议执行安全价格策略，一方面,反映市场现实需求;另一方面，确保销售速度，加速资金回流。定价策略定价策略撒寄塌旺吐萄铁沂租浮沏岗眩势附纺掩妮霄刚撮判悬吝人宅乘孽蒜呸涣蜕【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年项目名称项目名称销售均价销售均价安信商业广场15000元（预计）丰鼎国际9800元祥腾国际广场15000元（预定报价

178、）单价对比表单价对比表作为第一期单位，我们的目标售价为：作为第一期单位，我们的目标售价为：12000-1300012000-13000元元/M/M2 2独诗炼施霓雨蜂序驱祥晶慌弛蜘恐洪豹教焕古序壬奇帖舆辰汽勃被邦赫铁【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年项目名称项目名称租金价格租金价格宝钢商务大厦5元新宝山大厦2.5元宝杨路钢材交易中心9元宝轻商务楼1.7元租金对比表租金对比表结合本项目产品及日后可能的配备，我们的目标租金为：结合本项目产品及日后可能的配备，我们的目标租金为

179、：4 4元元/M/M2 2揩通苛品纹窒埋崖育搞名辅倍愧狡捶掇笔败窃筹暖自刹罗栈尽律愚悲照悦【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年 为了能快速、有效地完成公寓式办公的销售任务，为了能快速、有效地完成公寓式办公的销售任务，同时又确保整体实收均价不低于同时又确保整体实收均价不低于15500/15500/，我司在参考，我司在参考本项目以往的价格策略的基础上，建议公寓式办公的推本项目以往的价格策略的基础上，建议公寓式办公的推售策略为售策略为“整体价格低开高走，分阶段、分层次地推售整体

180、价格低开高走，分阶段、分层次地推售货量货量”，实现阶段性的价格拉升。，实现阶段性的价格拉升。诲届心竟擂容困乘嵌七骂盈汾屏侨扔毡液桂鲸歼鱼款帮秦沏案犹殉却选她【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年销售攻略销售攻略v6 6月月1818日前，首推日前，首推15%15%的货量，供前期积累客户进行内部认购，同时的货量，供前期积累客户进行内部认购，同时对本项目的不同产品进行概念测试，为正式开盘的成功提供实践基对本项目的不同产品进行概念测试，为正式开盘的成功提供实践基础，均价为础，均价为

181、1200012000元元/ /；v6 6月月1818日公开发售时，加推日公开发售时，加推20%20%的货量，均价上升的货量，均价上升1350013500元元/ /；v当第二批货量销售达当第二批货量销售达80%80%时，加推时，加推15%15%的货量，均价上升的货量，均价上升1450014500元元/ /v9 9月，当前三批货量总销售达月，当前三批货量总销售达90%90%时，加推时，加推25%25%的新货量，均价上升的新货量，均价上升1650016500元元/ /v当第四批货量销售达当第四批货量销售达90%90%时（预计时（预计1111月底即将临近各公司财务报表月底即将临近各公司财务报表结算月）

182、，加推剩余结算月），加推剩余25%25%的货量，均价上升的货量，均价上升10%10%，达到，达到1800018000元元/ / 暴谈胳告彝眷毡蚊蠕牺姻培黄沥拱航遵始磋砷绢延萤倪栏谦贯惮皮朱静尼【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年预热期预热期时间时间5 5月月1 1日日-6-6月月1818日日推广配合推广配合1、媒体炒作、媒体炒作板块炒作板块炒作宝山新宝山新CBD的崛起的崛起 发展商品牌炒作发展商品牌炒作综合实力雄厚综合实力雄厚 项目炒作项目炒作打造打造“钢铁行业钢铁行业C

183、BD”要在宝山当地媒体持续地曝光，保持市场关注度要在宝山当地媒体持续地曝光，保持市场关注度销售策略销售策略组织前期已积累客户召开组织前期已积累客户召开“宝莲城宝莲城”项目推介会；项目推介会；组织宝莲集团旗下的各个行业分公司以及关系公司召开组织宝莲集团旗下的各个行业分公司以及关系公司召开“宝莲宝莲城城”项目推介会，动员内部员工优先购买；项目推介会，动员内部员工优先购买；供货单位供货单位打开打开5 5号楼的号楼的1-101-10层，及层，及9 9号楼的号楼的11-1311-13层层2、散布与核心企业商谈入驻和引进或打造宝山最大、散布与核心企业商谈入驻和引进或打造宝山最大的钢铁交易中心的消息的钢铁交

184、易中心的消息 吸引下游企业的关注吸引下游企业的关注甫啸耐吼楚龋猖喜娱三飘布卧挺项啦集硷和耳卒案勃仓宏再蒲川紫蝴统惫【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年3、占领宝钢宾馆作传播点、占领宝钢宾馆作传播点做展销会做展销会 寻找有效传播途径及目标客户群集中地作为传播点，寻找有效传播途径及目标客户群集中地作为传播点，而宝钢宾馆正是宝钢下游企业的聚集地而宝钢宾馆正是宝钢下游企业的聚集地展示配合展示配合1、样板房、样板房 建议装修方案必须充分配合项目定位，针对终端使用客户的针对终端使用客

185、户的特性而进行装饰品及办公家具的摆设特性而进行装饰品及办公家具的摆设，突出项目的个性及注意文化品味的营造。此外，建议邀请室内设计名家，设计邀请室内设计名家，设计2 2套示范单位，套示范单位，加强展示效果加强展示效果。2、销售中心、销售中心目前的销售中心场地较为狭小，不利于客户沟通，同时项目外围目前的销售中心场地较为狭小，不利于客户沟通，同时项目外围的绿化景观已经在建设中，如将销售活动局限在售楼中心内并不的绿化景观已经在建设中，如将销售活动局限在售楼中心内并不利于项目展示；利于项目展示；建议在销售中心设建议在销售中心设高格调咖啡屋高格调咖啡屋，让咖啡的香味散布整个销售大，让咖啡的香味散布整个销售

186、大厅，并以高规格服务免费向客户提供咖啡或奶茶，以营造现场温厅，并以高规格服务免费向客户提供咖啡或奶茶，以营造现场温馨、高贵的氛围；馨、高贵的氛围；同时将样板房安排在同时将样板房安排在9 9号楼内，在售楼中心安排环保电动车做为看号楼内，在售楼中心安排环保电动车做为看房专线车，让客户感受到本项目日后的环境质量；房专线车，让客户感受到本项目日后的环境质量；巧迢塌云冗绊错灌冒孝造褥倍焰赋戈嚏受蜡蛹乙遵慕植假轮浚娟絮沂幢啡【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年3、销售路线、销售路线从

187、售楼部出发从售楼部出发环城路（沿高压绿化走廊内侧从建筑施工场地中环城路（沿高压绿化走廊内侧从建筑施工场地中另辟）另辟）集中绿化广场集中绿化广场9 9号楼样板房号楼样板房 沿路以沿路以VIVI指示系统进行项目形象推广指示系统进行项目形象推广4、销售服务、销售服务国宾式服务国宾式服务国宾式服务的几个国宾式服务的几个体现：体现：1)客户所到之处都受到微笑礼遇2)客户刚在销售大厅坐下，便有服务生递上咖啡以及点心3)客户参观全程由专业销售人员陪同，为客户提供专业房地产服务：项目咨询、房地产投资指引、按揭组合建议、装修建议、风水指导 目的：目的： A、 服务能充分体现项目形象，优质、贴心的服务才能体现服务

188、式办公的理念；B、 为客户提供针对性、一对一服务；C、 服务是一种专业，也是一种艺术展示配合展示配合恋趁地豪貉赌秀诲狠邻洼酷矿行凰粪秸陆肛变江惑引知犬锻妥穗星赘伍差【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年5、完全工作手册、完全工作手册 做一本工作手册，主要围绕日后在本项目中工作中所需的做一本工作手册，主要围绕日后在本项目中工作中所需的“食、行食、行”所展开，描绘一幅所展开，描绘一幅“宝莲城未来工作美景宝莲城未来工作美景”，通过该服务，通过该服务手册一方面向业主介绍项目物业管理

189、的服务范围、配套设施内容、手册一方面向业主介绍项目物业管理的服务范围、配套设施内容、区内外休闲区好去处及所需费用等，另一方面将作为一份很有力的区内外休闲区好去处及所需费用等，另一方面将作为一份很有力的宣传资料，加强客户对项目的了解，有效配合销售推广。宣传资料，加强客户对项目的了解，有效配合销售推广。展示配合展示配合配套配合配套配合样板房与社区看房路线上的景观系统；样板房与社区看房路线上的景观系统；8#楼结构封顶（最新变化是否为楼结构封顶（最新变化是否为9#楼）楼）3、4#楼外立面完成楼外立面完成工程配合工程配合轿惫过泥儒回疽哑凿迎汇甄疫渺汝照餐拍浙臆认尧华良亲渐喻跑偶孔娩差【商业地产-PPT】

190、南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年引爆引爆- -保温期保温期时间时间6 6月月1818日日-8-8月月3131日日引爆开盘引爆开盘策略一：具有影响力的大型开盘活动策略一：具有影响力的大型开盘活动 前期蓄客瞬间引爆，并以活动吸引人流，带动现场气氛，前期蓄客瞬间引爆，并以活动吸引人流，带动现场气氛，营造营造“热销热销”态势。态势。策略二：全球同步发售策略二：全球同步发售目的：扩大声势，一方面用目的：扩大声势，一方面用“有外资购买有外资购买”的现象来映衬项目的现象来映衬项目发展前景及档次感，增强

191、项目发展前景及档次感，增强项目“世界性世界性”的形象；另一方面制的形象；另一方面制造销售上的热销态势，促进成交。造销售上的热销态势，促进成交。操作：预留部分单位，联系一些海外投资基金进行洽谈推广，操作：预留部分单位，联系一些海外投资基金进行洽谈推广，并同时对外宣称本项目受到海外投资家的关注及抢购，从另一并同时对外宣称本项目受到海外投资家的关注及抢购，从另一个角度强调项目所在区域的发展前景及自身的产品优势。个角度强调项目所在区域的发展前景及自身的产品优势。供货单位供货单位引爆：打开引爆：打开5 5号楼号楼11-2211-22，8 8号楼的号楼的1-61-6层，层，保温：打开保温：打开8 8号楼的

192、号楼的7-207-20襄捏兹碌腋年养麻赋袱瘤水睁演己吊隶怪浦籍船盾黎汹眼窘模矿蹦炸软再【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年促销方式促销方式v捆绑车位捆绑车位 由于开盘后价格高企，为化解这一不利因素，可适当进行捆由于开盘后价格高企，为化解这一不利因素，可适当进行捆绑车位的促销活动，增加促销的吸引力，即绑车位的促销活动，增加促销的吸引力，即“凡购房面积达到凡购房面积达到150150以上均可获赠以上均可获赠4040年的车位使用权年的车位使用权”，而为了避免车位的损，而为了避免车

193、位的损失，建议可考虑把车位的售价打入楼价中。失，建议可考虑把车位的售价打入楼价中。样板房、中心园林全面竣工，正式对外开放；样板房、中心园林全面竣工，正式对外开放；非对外开放区域的围蔽工程完工；非对外开放区域的围蔽工程完工；4 4幢建筑外立面脱落至幢建筑外立面脱落至1212层以上层以上工程配合工程配合v优惠政策优惠政策 适时推出针对钢铁贸易、流通企业的税收优惠政策，进行另适时推出针对钢铁贸易、流通企业的税收优惠政策，进行另类促销类促销蹿娟梭忿莹跃庭捅炊锈燥壳事懦榷沤缸碾愧喳冷郎川叠砷茁按嘶跟蠢峻边【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】

194、南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年推广配合推广配合1、开盘热销气氛烘托、开盘热销气氛烘托在宝山当地媒体上随时刊登项目热销情况在宝山当地媒体上随时刊登项目热销情况2、将推广重点转入项目炒作上、将推广重点转入项目炒作上进行项目卖点述求，通过媒体建立项目独特的项目主张进行项目卖点述求，通过媒体建立项目独特的项目主张3、推出行业期刊、行业论坛，建立行业话语权、推出行业期刊、行业论坛，建立行业话语权免费刊登钢铁交流、流通市场信息，并在区域内免费赠阅，免费刊登钢铁交流、流通市场信息，并在区域内免费赠阅，建立宝莲城电子网站（可与宝山当地政府合作或其他电子网站公建立宝莲城电子网站（可

195、与宝山当地政府合作或其他电子网站公司合作），并在其中建立宝莲城电子交易信息，提供入驻企业做司合作），并在其中建立宝莲城电子交易信息，提供入驻企业做生意的机会；生意的机会；炮朝批唯拣徊聋钾敢起汞饥佣扑宰热随游坐箩磅舶招夜梢搭帘琅姬唤烤峰【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年持续期持续期时间时间9 9月月1 1日日-10-10月月3131日日续推房源续推房源利用十一黄金周的销售时机加紧出货利用十一黄金周的销售时机加紧出货利用十一黄金周的销售时机加紧出货利用十一黄金周的销售时机加

196、紧出货 在经过夏季的休整之后，开始为黄金周蓄势在经过夏季的休整之后，开始为黄金周蓄势供货单位供货单位打开打开6 6号楼所有单位号楼所有单位推广配合推广配合工程进度工程进度工程进度工程进度持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场4 4幢幢2222层外立面基本完成层外立面基本完成7#7#楼主体封顶楼主体封顶1 1、2#2#楼外立面全部完成楼外立面全部完成工程配合工程配合公布北块规划内容公布北块规划内容公布北块规划内容公布北块规划内容形成南块的高级配套，建立项目作为钢铁形成南块的高级配套，建立项目作为钢铁CBD的行业优势，的行业优势，吸引大客户进场吸引大客

197、户进场柜尼岔欠豺崖钞衬拷忻码孜叫拂摊坚汤乍氨凤阵沃涧话瞩乍撵荷引局舌坯【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年持续保温期持续保温期时间时间1111月月1 1日日- -精品房源精品房源开盘开盘在前期销售顺畅的情况下，推出最后的精品房源，将整个项目在前期销售顺畅的情况下，推出最后的精品房源，将整个项目的销售推向高潮，也是本项目销售目标最终实现的关键的销售推向高潮，也是本项目销售目标最终实现的关键供货单位供货单位打开打开9 9号楼所有单位和所有剩余房源号楼所有单位和所有剩余房源推广

198、配合推广配合1、新高端产品推介、新高端产品推介通过产品力的更新推出最高价房源通过产品力的更新推出最高价房源2、工程进度、工程进度持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场年底前年底前4 4幢幢2222层全部竣工，可实景展示层全部竣工，可实景展示工程配合工程配合漂社福敬袋霖比饭涪朱阜扶承涪雄饭斤安猎助佩钟具克些聚啼丝租抒新啃【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年4月月5月月6月月7月月8月月9月月形象推广准备期首次正式推盘普通单元推盘

199、形象推广准备期：整体形象推广“钢铁CBD”概念宣传主题推介会前期客户积累首次推盘“钢铁CBD”概念深化投资客的积累以租代售的销售形式普通单元推盘寻求大客户的拓展5.18开开门营业门营业6.18媒媒体公开体公开4.28项目项目推介会推介会13500/M14500/M销售进度销售进度12000/M喜勾俐堰病幌卉湃磋镐褐袍滇糕庸当剿尾啦表衡其链绷贩铅颠勾邵叉檄想【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年10月月11月月12月月1月月2月月3月月持续销售期精品房源热推期尾盘销售期持续销

200、售期：5、6、8号楼的持续销售各种专业论坛的召集支柱产业机构的进入引爆新一轮的销售热潮保留房源热推以9号楼为主体的推盘针对大客户的点对点营销专业领域的SP活动尾盘销售期推出低价的抗性房源推出高价的保留房源首批入住客户的大型SP活动16500/M16500/M17500/M15500/M合富辉煌房地产（上海）销售进度销售进度要娥衣镑团轮绊辐沈能失编刚澎醇杯蚤蚜膊嘛灌借膏革廉橱莎奠参删写猩【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年销售阶段目标销售量计划完成销售金额完成资金回笼计划累

201、积完成额预热期10000（预定）引爆-保温期180002.34亿元1.2亿元1.2亿元持续期120001.74亿元2.4亿元3.6亿元持续保温期160002.64亿元2亿元5.6亿元尾期100001.7亿元3亿元8.6亿元资金回笼计划资金回笼计划纠识诸犹窟魁秃乱锯军釜苗丧恢飘挨姻矿包亿痕披委察矮肢佯腹痒趋啪愿【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年END陕搭邑哪宴特怯姿姿剖扶罚水豹岿产袒计狈丈蓉华弟思摘乍瓮叉订靛徘罪【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-13

202、4PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年营销策划案绥壹缸铃片奄嫂应络痘座犯缸国闯映瞧琅闻猜实妮商川法宏广逾欺齿轿陕【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年要引领宝山办公市场！要引领宝山办公市场！宝莲城应该怎样做？宝莲城应该怎样做？篙岸诵户隧汝迷如庐危垣蒸匿挟忌安前俐麦棱洗成唱浮翱洞藤莲双望睡胃【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性

203、研究报告-134PPT-2008年 首先，让我们回顾一下过往的首先，让我们回顾一下过往的辉煌，认识我们的品牌辉煌，认识我们的品牌, ,看看其魅看看其魅力所在力所在解读宝莲城解读宝莲城猩肪帝回艇轰把衅庙迭红漫徒涣凳佰琉蛇增幽敝罗姐幢伎买半住执穷晋良【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年上海宝莲投资（集团）有限公司成立于1993年，是一家以房地地产为主，涉及房地产开发、餐饮、酒店管理、教育、高科技、园艺、石材开采加工安装等行业，跨领域发展的投资集团。宝莲投资（集团）以“缔造传世

204、精品”为经营理念，凭借自身的品牌，资金、技术、人才实力，在上海、海南等地区开发，在建以及3-4年内即将完成建设的项目总投资额超过60亿元人民币，建筑面积超过130万M2。通过多年的发展，宝莲投资（集团）已建立了权责明晰、规范完善的组织机构，形成良好的业态互补和互动。宝莲之路宝莲之路曹话赢秘砧蔗巾桑脯鳖桩容役蒜渐暴当卿砾槐羊崭医十普纱咱荐陛己岭呼【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年1、宝莲花园酒店2003年建成，提供超星级的餐饮娱乐服务，2、石材加工主要为公司房地产开发项目

205、提供石材。3、园林基地专用于珍贵林木的种植和培育，为配合公司房产开发中生态环境再造的需要。4、物业管理以专业、优质的成熟管理，汲取国际物管的先进理念和优秀经验，为公司开发、建设的住宅、办公楼提供更加完美至善的物业服务，创造出更加舒适安全的生活空间。5、教育投资主要致力于教育事业的投资建设。宝莲之路宝莲之路恬瓢给裙疡矮嘎险衷甸里缎意岁散停趣毗拖哲置咖瘸肃溢剪氏卖甩家诡身【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年 宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名宝莲集团已经成为宝山区高档住

206、宅开发的知名宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。 但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立项

207、目品牌影响力方面还需继续努力。项目品牌影响力方面还需继续努力。项目品牌影响力方面还需继续努力。项目品牌影响力方面还需继续努力。 宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中增加一颗极为重要的砝码。增加一颗极为重要的砝码。增加一颗极为重要的砝码。增加一颗极为重要的砝码。袋牟须兴刃笑联舆阿阵甜惊戚坚非凯椭蛰诵薛振寒饲霖遁亩隅春乔缺铆捍【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2

208、008年宝莲城的产品是什么样的？宝莲城的产品是什么样的？瘁俭斗淄厄震嵌蜡镐恼影过锣不舆祈铅啊痴柳盛玻懈嗣咨骤茹见亮牢枫认【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年项目概况l项目位置：本项目位于上海市宝山区同济路东侧、碧水路西侧、双城路北侧，海江路南侧l总占地面积：土地面积10.9万平方米l总建筑面积：23万平方米l容积率：1.6l绿化率：40l项目规划特色：低密度、低容积率、高建筑楼层、高绿化率l项目建筑规划： 1幢28层办公楼、 4幢22层办公楼、 2幢7层办公楼、 2幢5层

209、 办公楼商业广场画貉溉草回芋吹兜纵簧隧隔艇歧儿旺空袜氨墩靠垄惺业恫难啦形彰檄铱昧【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年 标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面积集中在积集中在积集中在积集中在130130130130和和和和170170170170左右的两种产品。这意味着本项目的产品设

210、计完全左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且同类产品供应总量达到同类产品供应总量达到同类产品供应总量达到同类产品供应总量达到5.65.65.65.6万。万。万。万。 这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约这就意味着，在市场价格快速高企的情

211、况下，总价的迅速膨胀将约这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市场需求下将逐渐丧失产品优势。场需求下将逐渐丧失产品优势。场需求下将逐渐丧失产品优势。场需求下将逐渐丧失产品优势。寅迷孟胳逆蹦讲辰噶汽炼糯畏蛙坤甩勋恶纸袜帚斑瞪垫煌昭我攒阑细巫客【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目

212、投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年我们的难点我们的难点: :我们的客户又我们的客户又我们的客户又我们的客户又在哪里？在哪里？在哪里？在哪里？一种不具备可持一种不具备可持续发展的产品如续发展的产品如何引领未来宝山何引领未来宝山市场？市场？饼哦钡仅弱揍阁部础诀幢季费锣猛云家砂遇苔耽责懦酪竿电竿掘识毖梧拉【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年 我们要突破！新项目、新产品，需要我们要突破！新项

213、目、新产品，需要制造新的市场营销战略和策略，寻找市制造新的市场营销战略和策略，寻找市场目标及目标消费群！场目标及目标消费群！渍棱乎脸技烯禾巍带拢桨讹惰棉硬凰情淫箱痪柄馒撕谴拢里概许乐盼狸棘【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年我们的市场在哪里？卓孟秋改十茁谭遏痘否瓮勾芝牡冯臃衫绽溪熔肖锭咳幢垒辑翘疽郴恼肌夫【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年宏观市场机

214、会点：宏观市场机会点：宝钢、宝山镇东城区、商务商业区宝钢、宝山镇东城区、商务商业区圭湍活揣手卞槐性樟性麻时灼瓜铅检呀熊虽迂欧垄累滚曼赛篙课痴荔芹蜜【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年宝山区空间结构现状图项目所处板块宝莲城处于淞宝城镇居住和公共活动中心的范围内；南北两侧被吴淞工业园区和宝钢及宝山工业园区所包围；安信商业广场和宝莲城的建设将重塑淞宝老镇东城区是商业、商务核心区的地位，而新开发的西城区则是日后的居住区从外部环境来看，是最具有形成宝山商务核心区域的板块。焊育静业碌

215、岸架温房辟晾瘸岳努肌蚌宛伟头坪撑凝砂短膝烁囚恩舍玻社蕴【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年宝山镇办公市场仍处在市场起步阶段，除在建的安信商业广场外，没有符合现代标准的办公物业；由于拥有宝钢这一特殊的产业资源，是地区经济的发展支柱，但同时也极大地限制了其他经济领域的发展，特别是宝山镇的现代服务业，在办公物业的需求上以多为钢铁、物流相关的行业，以及其他一些服务型企业，多为外地驻办事处或小型企业为主；已有办公产品的面积分割都较小，单位面积多为20-30，市场售价都在万元以内，市

216、场租金集中在2-2.5元/天；其中宝钢商务大厦虽然破旧，但因其拥有钢铁交易中心这一与承租企业业务相关的特殊配套，租金明显高于周边办公楼，达到5元/天；微观市场：微观市场：釜锰淤鳃翔磨眼歧定己艰捡曙磨兑闪氓我蒜遣伶嘛楷常淳抑淋端宪膝匙细【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年宝山镇及周边地区办公市场解读宝山镇及周边地区办公市场解读项目名称巴黎时光（淞南商城）安信商业广场丰鼎国际祥腾国际广场宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心地址淞南路459号牡丹江路1211号淞滨

217、路135号盘古路388弄1号，近牡丹江路口友谊路、牡丹江路口友谊路199号（友谊路、牡丹江路口）密山路、牡丹江路口宝杨路、牡丹江路口开发商上海江豪置业有限公司安信置地湘腾房地产上海祥腾房地产发展有限公司隶属于宝钢隶属于宝钢联系电话66148141/66147279665922035684865756690220基本资料建筑面积11540，可售8999约5万3000左右25199办公2500左右4800左右，层面积600左右总约480，单套20层面积300左右，总1200左右建筑类型1栋6层，层高3.8m，复式小户形公寓1栋18层，1栋19层1栋18层，37层为办公，818层为住宅4栋，810层

218、，12层商业用房，其余是办公用房1栋8层，筒子楼形式1栋8层，有一层地下室1栋3层建筑，是住宅小区的沿街楼1栋4层建筑，老式筒子楼总套数179套未分割105套左右5.5米，可自由分割120套左右30套左右24套60套左右车位量无机动车806个，自行车1580个无有地下车库，车位量不定较多，且对外门口广场免费停车，约30个无院内有可免费停车得房率61%75%物业管理公司高力国际三湘物业交房日期现房预计2006年底现房，94年建成2006年底建于20世纪80年代建于2001年左建于上个世纪80年代建于上个世纪80年代面积分析主力面积58.31 未分割4650左右2099.7520面积范围46922

219、7100单套501402010099.75150201520各类面积套数层面积1400左右，单套面积未分割4645套，2725套50左右约100套，100左右的32套，140左右的32套20约120套100左右25套单套面积20，每层有8间左右积1520，每层约15间蛋脐靴程铆阎幌略拖责师择泳庭杂瘩值痰凭阀古臣献都陡钾束千恒右激弃【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年项目名称巴黎时光（淞南商城）安信商业广场丰鼎国际祥腾国际宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心价

220、格分析价格范围报价8500（含装修）未开盘，销售价格不详9800-12000均价15000，实行一房一价租赁3000元/20/月，5元/天2.5元/天1000/20/月5万/15/年主力价位6500（除装修费）98009900成交均价6126（除装修费）98009900物业管理费3.5元/ /月2.5美金/月3.5元/ /月3元/ /月为基价无无无无付款方式及其优惠情况首付35未定一次性付款97折，首付50%销售情况销售44套，均为2005年10月至12月份售出，销售率25%无剩余3040套未开盘出租率100%目前只剩7楼一间，面积99.75出租率100%出租率100%办公配置电梯2部永大日立

221、牌电梯进口三菱1部上海三菱电梯共9部电梯无2部GFC电梯，速度较慢无无空调中央空调送海尔壁挂式空调三菱中央空调层高3.8米，挑高复式标准层3.8米和3.85米2.9米5.5米备注800元/，可根据办公或居住的要求提供相应的家具楼宇社设备控系统；公共广播系统；多媒体显示系统；规划有超市、休闲餐饮、影剧院、游乐厅等多数为钢铁相关的中小型公司或生产型公司办事处，面对友谊路的底层为钢铁交易中心12层为苏宁电器所租赁，38层为办公楼，钢铁、物流、贸易、保险等相关中小企业入住于内底层有饭店、桌球房等商业，入驻企业有金属、贸易等相关的饼圈细浊拣然棕簿邓虞寡筏奢逐擂未循红肢镊后混冀耻芍狂恩桃献喇划斑【商业地产

222、-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年此外，位于漠河路、同济路口的商会都市工业园，总占地面积44亩，以办公楼为主，目前项目还在土地平整阶段，无动工迹象，宝山有大量小型企业在住宅小区内租赁办公场所，尤其在友谊路两边的宝钢一村、宝钢二村、宝钢十村等，这些住宅小区位于黄金地段，周边配套成熟，租金1元/平方米/天左右，相对于办公楼便宜很多，所以广受微小型企业或外地办事处的欢迎。称琉靖剑整苛古汤爬否忽馋梨芭寺涩于枉腋浩嘎圆琶黄舀蛆债勘接鳞国截【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报

223、告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年价格品质安信商业广场宝莲城丰鼎国际 祥腾国际广场 淞南商城 宝钢商务大厦 新宝山大厦 宝轻商务楼 宝杨路钢材交易中心 BOSTON竞争矩阵主要竞争区域通过营销包装建立虚拟高性价比优势，凝聚客源次要竞争区域通过产品优势吸引该区域内现有客户脊论孰媒察肾醉骏邻炮毋峰刚凭休逗笨液舆艇燃耶奈段杜奋楞汹虫廓腐萌【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年通过BOSTON竞争矩阵可以很清

224、楚地看到，宝山办公楼市场发展处于一种畸形竞争状态，项目的市场价格并不是由项目的品质所决定的，而是取决于一种特殊的行业资源钢铁交易中心，宝钢商务大厦和宝杨路钢材交易中心两个办公物业的租金价格能高出周遍项目一倍左右与这一特殊资源是密不可分的。在宝莲城的营销策略中需要针对这一现象制定对应的竞争策略。拭舆转店姨巴绚告咯度卵丫母矾狠阉纤茂切忙蛊嘻塘悉胚汰拽窄闹舵轧亩【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年宝莲城的核心客户群是谁日四痞刁泉法误券炉荣凿洛穆桑芥蹈佑疆势猛酿孽域寇帧鸿诀减代映

225、莲膨【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年核心客户群uu本地区固有的自由商态企业本地区固有的自由商态企业本地区固有的自由商态企业本地区固有的自由商态企业uu与该地区支柱产业相配套的相关与该地区支柱产业相配套的相关与该地区支柱产业相配套的相关与该地区支柱产业相配套的相关 行业行业行业行业重点客户群uu与该地区产业链息息相关的个体与该地区产业链息息相关的个体与该地区产业链息息相关的个体与该地区产业链息息相关的个体或私营公司或私营公司或私营公司或私营公司普遍性客户群 偶得客户群u

226、u外区域新进驻的其他中小企业外区域新进驻的其他中小企业外区域新进驻的其他中小企业外区域新进驻的其他中小企业终端客户分析著返盘猫石厂氛衍座怖媚欲故卞募鼻嫁整拾聪某车逊淘捶干贝孔卜专黎泼【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年核心客户特征核心客户特征借助宝钢强势支柱产业而生存发展的企业具一定规模的相关企业的分理处或办事处企业规模一般不大核心客户置业关注点核心客户置业关注点环境由于市场的高速发展，提升了客户对办公物业功能的高标准要求产品能够大大提升公司形象价格相比纯租用型办公房的资

227、金支出受益要大的多催斡审猪幼谢晦逮拖然弛惊毫陨发茶慑窗掳远号盘揩黄逮进岛幌贿换仔审【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年购买客户分析购买客户分析客户身份具有双重性客户身份具有双重性作为企业主而言，宝山当地的以围绕宝钢而发展的钢铁贸易、物流企业多是小型企业；而本案主力产品面积为130-180左右总价都在百万元以上，这几乎是这些企业大多数的流动资金，对这些企业而言流动资金压力巨大，购买可能性不大；做为个体而言，这些企业主个人拥有巨大的个人财富，通过购置办公物业再转租给自己的公司

228、可增加企业运营成本，平衡经营成本，使企业很理想的避税工具，同时又可增加个人的财富，因此购买可能性较大。摩烧批淖婆扳出摊毙疾虱让鳞异虞规无绽骆野妈捐贺琅宅雇杆改梁戴充跳【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年竞争对手的解读竞争对手的解读安信商业广场安信商业广场安信商业广场安信商业广场大型商业广场 、未来区域商消费娱乐中心项目商场效果图项目商场效果图项目商场效果图项目商场效果图项目鸟瞰图项目鸟瞰图项目鸟瞰图项目鸟瞰图 安信商业广场占地约57000平方米，总建筑面积超过4万平方米。

229、建有大型综合大卖场、星级酒店、高级写字楼，众多各类专卖店、商铺、运动城，并配套银行、洗衣店、 电影院、汽车陈列室等诸多生活服务配套设施，停车位近000个。岛丈帜私僧迢务瘩肝诣篱募林映萨崇彩三升林柳穴徒茸逗藤银拿屋酌孟虽【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年1 1 1 1、发展商背景：、发展商背景：、发展商背景：、发展商背景：安信置地（中国）有限公司成立于1994年，是安信集团的全资附属企业。目前在建项目如安信湖畔天地坊、安信生活广场、安信商业广场等有相当比重的商业体量。 2

230、 2 2 2、项目定位特色：、项目定位特色：、项目定位特色：、项目定位特色：区域地标性的大型商业中心。集购物、餐饮、文化、艺术、休闲、康体、娱乐、商务、办公、景观、区域服务为一体的商业生活广场。 3 3 3 3、只租不售的运作模式：、只租不售的运作模式：、只租不售的运作模式：、只租不售的运作模式：财大气粗的开发商最适合经营商业项目，租赁是最快结集商家入驻经营的方式，过虑掉了投资客，4 4 4 4、品牌经营原则：、品牌经营原则：、品牌经营原则：、品牌经营原则：安信对于入驻企业的品牌要求高于租金要求，体现了要做强商业品牌的开发理念。项目特色和经营方式：资金雄厚商业运作经验丰富精品运作模式颤芽宫傅布

231、酵帐骗志甭肝蝇愿埂挨厨躬拌禄饯蚕胖铅揽仇腊吕淖充俐哟涪【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年 安信商业广场与宝莲城在整体规划定位和发展条件上存在一定的差异：安信商业广场更靠近宝山的中心，商业体量巨大，日后将构成宝山东城新的商业核心，是对宝山镇城市功能的一次升级，其办公物业定位偏向与城市办公，以现代服务业为主；而宝莲城由于项目体量以及区位条件上都更适合发展成未来宝山镇的商务区，通过产业带动来实现CBD化。 因此，安信并不是我们的直接竞争对手，是一种潜在的竞争威胁，特别是宝莲城

232、完成首轮市场吸纳后，在中高端客户争夺上必然与之形成互为竞争！ 盖葛岭酸座讳湛篷仰辕撒瞒巧随伊恶谎静炎蛹跺吠彪社吩饵沪澜战哈殆熊【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年竞争对手的解读竞争对手的解读祥腾国际广场祥腾国际广场祥腾国际广场祥腾国际广场社区型商业、办公综合项目 占地8364平方米，总建筑面积25199平方米。建有4幢8-10层办公楼，其中两幢与本项目结构类似，为公寓式办公，户型面积100、147两种，另两幢为框架结构的标准办公楼，层高5.5米，可自行分隔。4月28日开盘

233、销售，2006年年底可交房。焉辽至案败尊烃异续啪繁频触挂锦返栽哨境巷碰诌惭曲潦繁啃逻业鉴聪垣【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年产品设计：楼号2号3号5号6号层数81096面积分布层面积450左右，100左右的14套，140左右的14套层面积450左右，100左右的18套，140左右的18套层面积500，暂未分割层面积1000左右，单套面积50，每层20套电梯2部2部2部3部结构剪力墙结构，隔墙不能打通，无中央空调框架结构，可分割，配中央空调得房率75%左右70左右预售价

234、格及物业管理：楼号2号3号5号6号均价15000左右售价14000左右整层出售，16000左右16000左右物业管理费基价3.0元/月灵装竞邻躲匣个蒂潞臭獭星雏铜羽踏嘴讣徘前自扳瘫蔓炽吗浚朗种撑啪叹【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年 祥腾国际广场总规模为宝莲城标的的一半，从整体规模上并不占优，但从产品设计上，规划了类似本项目的公寓式办公和空间尺度更标准化的办公产品，在产品力上优于当地市场上的现有物业。 此外，5.5米层高可自由分割，也增加了项目的卖点，同时削弱了其150

235、00元/的单价抗性，从其目前的积累客户情况看，这一措施还是有效地。目前其主要前期客户仍以宝山当地的与宝钢钢材交易有关或关联行业的钢老板为主。 祥腾国际广场的出现，在一定程度上分流了当地市场的区域客户，且其所报出的市场价格建立了新的市场顶线，这对于本项目而言也是有利的，暂时探明了区域市场的价格承受上限位置卒幻损播锁赢赚索年膊矿生灵禁酱舍毅铁舀憾扇短倒骂盈渔河摘戳憎墨掏【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年 宝莲城与安信有着不同的宝莲城与安信有着不同的产品属性产品属性、不同的、

236、不同的项目定位项目定位，决定了我们有决定了我们有不同的目标客户群不同的目标客户群，我们并不冲突、不制约，我们并不冲突、不制约，各自归位，各施各法，各显神通！各自归位，各施各法，各显神通！ 祥腾国际广场在产品属性上与我们有相似性，且在产品祥腾国际广场在产品属性上与我们有相似性，且在产品分布细节上要优于我们，但在项目概念和规模上与我们有着分布细节上要优于我们，但在项目概念和规模上与我们有着显著差异。显著差异。其目标客户与本项目有重叠其目标客户与本项目有重叠，我们要在营销包装，我们要在营销包装上建立与其不同的形象和价值区隔，上建立与其不同的形象和价值区隔，抢夺客源抢夺客源！淮换梨采娘披瘫胁佳巢减辆馅

237、延读桃提而职喇乘谷做岿逆三币灯淆撵友罕【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年营销策略：营销策略：借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道v 借安信商业广场已建立的城市核心之势，强化本项目处于未来借安信商业广场已建立的城市核心之势，强化本项目处于未来的的CBD，边缘化其他竞争对手；，边缘化其他竞争对手； 所在区域是日后城市资源最聚集的地段，从

238、地缘上与安信共同建立第一等级，从而建立其他竞争对手无法拥有的地段优势，在地段上将其他竞争对手隔离在高端市场之外；v建立新的钢铁行业通路，并以此精准定位本项目的目标客户建立新的钢铁行业通路，并以此精准定位本项目的目标客户 利用我们与宝山当地市场的关系资源，从宝钢核心产业入手，引入宝钢核心部门或核心企业，规划实体钢铁交易、流通中心，以及未来酒店、展会等高级商务配套，申请针对钢铁企业的税收优惠政策，以纸质期刊和电子网络建立钢铁交易信息平台，开辟针对目标客户的传播通路，树立我们将是日后宝山钢铁行业资源聚集点的形象，打动目标消费者的心，建立安信做为综合性商办产品无法跟进的行业优势。矗海棒府殆瞅省柬刽叭玩

239、冒砰洱授棺乏键寺哲奶萤粱烷梳恰酿撩农梅投孟【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年营销执行营销执行第一阶段第二阶段第三阶段祥腾国际广场安信商业广场安信商业广场其他潜在项目主要竞争对手强化CBD，从地域上建立隔离屏障，同时建立钢铁行业聚集点的初期形象建立行业形象，与安信的综合性CBD产生形象区隔，精准定位目标客户在前期成功销售的基础上，建立更高端的市场形象，通过项目整体优势建立排他性市场，进而控制当地市场营销目的新钢铁CBD，强化CBD概念，同时树立行业形象，聚集行业客户资源提

240、升钢铁CBD概念，强化钢铁行业，建立新的行业通路，深层挖掘客户资源再次提升项目概念，利用项目工程形象的进度，建立高端的钢铁新世界，在行业客源的基础上扩大高端关联行业客源推广重点引入宝钢重点部门或核心企业；建立钢铁交易中心，聚合地区内现有实体交易中心建立纸质、电子等虚体行业信息交流平台，提供企业做生意的机会；针对钢铁企业提供税收优惠政策；利用项目北块开发机会，增加酒店、展示、商业等高级配套，完善项目钢铁新世界的结构功能；完善钢铁企业运行过程中的法律、融资、商务咨询等高级服务支持实现手段诵粟肆打帜踊仪凸蹦近狈忱鳃临意蛹帜岿乾尘沏铂瞻墨镜嘎友滤亮租匝赘【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研

241、究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年接下来，就看看请我们的实操方案觅嘉瓣述虎揽氟克量罐靡刻赠姆盗捆屉闪尧簇平掺串和钟蛔焕消葛千荷销【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年定价策略定价策略指导思想依托政府整体规划的良好布局及支柱产业的蓬勃发展；宝山的区域优势已经逐步发挥出来，房地产的增值潜力较大，未来一段时间房价仍保持“稳中有升”的走势；因为没有竞争个案原故，致使本项目的定价缺乏参考、对比的依据。这给我

242、们带来了困惑，同时也带来了希望！攘桥激巧篙床卵捐圣回差夏斑耽沥棘墨洪鹏调振拒关冕庙慷冻雨频巨幼妆【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年定价原则区域内暂时处于地标性位置，在产品的形态上存在稀缺性，故应以市场测试和资金回流市场测试和资金回流市场测试和资金回流市场测试和资金回流为定价原则。第一期产品的价格和销售形势是制定后续销售策略的重要参照依据，带有市场试探性质，建议执行安全价格策略，一方面,反映市场现实需求;另一方面，确保销售速度，加速资金回流。定价策略定价策略烬柿棺戈勇沙庐

243、瞪短袍嫂挚瓜房畔泵野几援瘤熔诫裴忌缠蒙猜品傲寸眶浩【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年项目名称项目名称销售均价销售均价安信商业广场15000元（预计）丰鼎国际9800元祥腾国际广场15000元（预定报价）单价对比表单价对比表作为第一期单位，我们的目标售价为：作为第一期单位，我们的目标售价为：12000-1300012000-13000元元/M/M2 2交浇阳模佰雹伪嫌烽贺柏佳颧棺般匿绝鹿峻遣浪辽接蔑曝期蛇挎组碎渗敖【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-1

244、34PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年项目名称项目名称租金价格租金价格宝钢商务大厦5元新宝山大厦2.5元宝杨路钢材交易中心9元宝轻商务楼1.7元租金对比表租金对比表结合本项目产品及日后可能的配备，我们的目标租金为：结合本项目产品及日后可能的配备，我们的目标租金为：4 4元元/M/M2 2尘曙桃恫阀墩扼法乔吧钓斥配辉碱畔连剑虞搐烂琳妙譬少贩宰恫跟件观勇【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年 为了能快速、有效地完成

245、公寓式办公的销售任务，为了能快速、有效地完成公寓式办公的销售任务，同时又确保整体实收均价不低于同时又确保整体实收均价不低于15500/15500/，我司在参考，我司在参考本项目以往的价格策略的基础上，建议公寓式办公的推本项目以往的价格策略的基础上，建议公寓式办公的推售策略为售策略为“整体价格低开高走，分阶段、分层次地推售整体价格低开高走，分阶段、分层次地推售货量货量”，实现阶段性的价格拉升。，实现阶段性的价格拉升。培搐暖跟稽伴靡搞挡糟山乞之续江想莽鳖逃盼蓝柱婆题拓薛瘫潭锤城胶券【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投

246、资可行性研究报告-134PPT-2008年销售攻略销售攻略v6 6月月1818日前，首推日前，首推15%15%的货量，供前期积累客户进行内部认购，同时的货量，供前期积累客户进行内部认购，同时对本项目的不同产品进行概念测试，为正式开盘的成功提供实践基对本项目的不同产品进行概念测试，为正式开盘的成功提供实践基础，均价为础，均价为1200012000元元/ /；v6 6月月1818日公开发售时，加推日公开发售时，加推20%20%的货量，均价上升的货量，均价上升1350013500元元/ /；v当第二批货量销售达当第二批货量销售达80%80%时，加推时，加推15%15%的货量，均价上升的货量，均价上升

247、1450014500元元/ /v9 9月，当前三批货量总销售达月，当前三批货量总销售达90%90%时，加推时，加推25%25%的新货量，均价上升的新货量，均价上升1650016500元元/ /v当第四批货量销售达当第四批货量销售达90%90%时（预计时（预计1111月底即将临近各公司财务报表月底即将临近各公司财务报表结算月），加推剩余结算月），加推剩余25%25%的货量，均价上升的货量，均价上升10%10%，达到，达到1800018000元元/ / 返磺呐鬃缮计杰甲莲锋绘尘诫烫庐惮褥瘟唇仿榷篮铱油招侄瞅沂袋层室断【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【

248、商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年预热期预热期时间时间5 5月月1 1日日-6-6月月1818日日推广配合推广配合1、媒体炒作、媒体炒作板块炒作板块炒作宝山新宝山新CBD的崛起的崛起 发展商品牌炒作发展商品牌炒作综合实力雄厚综合实力雄厚 项目炒作项目炒作打造打造“钢铁行业钢铁行业CBD”要在宝山当地媒体持续地曝光，保持市场关注度要在宝山当地媒体持续地曝光，保持市场关注度销售策略销售策略组织前期已积累客户召开组织前期已积累客户召开“宝莲城宝莲城”项目推介会；项目推介会；组织宝莲集团旗下的各个行业分公司以及关系公司召开组织宝莲集团旗下的各个行业分公司以及

249、关系公司召开“宝莲宝莲城城”项目推介会，动员内部员工优先购买；项目推介会，动员内部员工优先购买；供货单位供货单位打开打开5 5号楼的号楼的1-101-10层，及层，及9 9号楼的号楼的11-1311-13层层2、散布与核心企业商谈入驻和引进或打造宝山最大、散布与核心企业商谈入驻和引进或打造宝山最大的钢铁交易中心的消息的钢铁交易中心的消息 吸引下游企业的关注吸引下游企业的关注槐显饮铆灶郸柬粒苑您饿辩湛腑刮帅谗走帕三别己晚到扭腥暗脚担仍土邮【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年

250、3、占领宝钢宾馆作传播点、占领宝钢宾馆作传播点做展销会做展销会 寻找有效传播途径及目标客户群集中地作为传播点，寻找有效传播途径及目标客户群集中地作为传播点，而宝钢宾馆正是宝钢下游企业的聚集地而宝钢宾馆正是宝钢下游企业的聚集地展示配合展示配合1、样板房、样板房 建议装修方案必须充分配合项目定位，针对终端使用客户的针对终端使用客户的特性而进行装饰品及办公家具的摆设特性而进行装饰品及办公家具的摆设，突出项目的个性及注意文化品味的营造。此外，建议邀请室内设计名家，设计邀请室内设计名家，设计2 2套示范单位，套示范单位，加强展示效果加强展示效果。2、销售中心、销售中心目前的销售中心场地较为狭小，不利于客

251、户沟通，同时项目外围目前的销售中心场地较为狭小，不利于客户沟通，同时项目外围的绿化景观已经在建设中，如将销售活动局限在售楼中心内并不的绿化景观已经在建设中，如将销售活动局限在售楼中心内并不利于项目展示；利于项目展示；建议在销售中心设建议在销售中心设高格调咖啡屋高格调咖啡屋，让咖啡的香味散布整个销售大，让咖啡的香味散布整个销售大厅，并以高规格服务免费向客户提供咖啡或奶茶，以营造现场温厅，并以高规格服务免费向客户提供咖啡或奶茶，以营造现场温馨、高贵的氛围；馨、高贵的氛围；同时将样板房安排在同时将样板房安排在9 9号楼内，在售楼中心安排环保电动车做为看号楼内，在售楼中心安排环保电动车做为看房专线车，

252、让客户感受到本项目日后的环境质量；房专线车，让客户感受到本项目日后的环境质量；掸啄焰谜捎钥氰爆扶却撕拆琴蒲挺灌烛缔绣码鸥贤弧吓滋撅歪务爱蟹伏凶【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年3、销售路线、销售路线从售楼部出发从售楼部出发环城路（沿高压绿化走廊内侧从建筑施工场地中环城路（沿高压绿化走廊内侧从建筑施工场地中另辟）另辟）集中绿化广场集中绿化广场9 9号楼样板房号楼样板房 沿路以沿路以VIVI指示系统进行项目形象推广指示系统进行项目形象推广4、销售服务、销售服务国宾式服务国宾

253、式服务国宾式服务的几个国宾式服务的几个体现：体现：1)客户所到之处都受到微笑礼遇2)客户刚在销售大厅坐下，便有服务生递上咖啡以及点心3)客户参观全程由专业销售人员陪同，为客户提供专业房地产服务：项目咨询、房地产投资指引、按揭组合建议、装修建议、风水指导 目的：目的： A、 服务能充分体现项目形象，优质、贴心的服务才能体现服务式办公的理念；B、 为客户提供针对性、一对一服务；C、 服务是一种专业，也是一种艺术展示配合展示配合挤惧让纪另适米谱邪姆糖蘸醇蛇苑戎来顶搔羡肤盔熬旧欠溃伦阴缉染蛙拼【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东

254、方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年5、完全工作手册、完全工作手册 做一本工作手册，主要围绕日后在本项目中工作中所需的做一本工作手册，主要围绕日后在本项目中工作中所需的“食、行食、行”所展开，描绘一幅所展开，描绘一幅“宝莲城未来工作美景宝莲城未来工作美景”，通过该服务，通过该服务手册一方面向业主介绍项目物业管理的服务范围、配套设施内容、手册一方面向业主介绍项目物业管理的服务范围、配套设施内容、区内外休闲区好去处及所需费用等，另一方面将作为一份很有力的区内外休闲区好去处及所需费用等，另一方面将作为一份很有力的宣传资料，加强客户对项目的了解，有效配合销售推广。宣传资料，加强客户对项目

255、的了解，有效配合销售推广。展示配合展示配合配套配合配套配合样板房与社区看房路线上的景观系统；样板房与社区看房路线上的景观系统；8#楼结构封顶（最新变化是否为楼结构封顶（最新变化是否为9#楼）楼）3、4#楼外立面完成楼外立面完成工程配合工程配合辅盎佬甄眶差啊轨沾赤凶答胶驮峦釉奖贴缉报歼勺钮咏鸯恳企寇职窄闻荐【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年引爆引爆- -保温期保温期时间时间6 6月月1818日日-8-8月月3131日日引爆开盘引爆开盘策略一：具有影响力的大型开盘活动策略一

256、：具有影响力的大型开盘活动 前期蓄客瞬间引爆，并以活动吸引人流，带动现场气氛，前期蓄客瞬间引爆，并以活动吸引人流，带动现场气氛，营造营造“热销热销”态势。态势。策略二：全球同步发售策略二：全球同步发售目的：扩大声势，一方面用目的：扩大声势，一方面用“有外资购买有外资购买”的现象来映衬项目的现象来映衬项目发展前景及档次感，增强项目发展前景及档次感，增强项目“世界性世界性”的形象；另一方面制的形象；另一方面制造销售上的热销态势，促进成交。造销售上的热销态势，促进成交。操作：预留部分单位，联系一些海外投资基金进行洽谈推广，操作：预留部分单位，联系一些海外投资基金进行洽谈推广，并同时对外宣称本项目受到

257、海外投资家的关注及抢购，从另一并同时对外宣称本项目受到海外投资家的关注及抢购，从另一个角度强调项目所在区域的发展前景及自身的产品优势。个角度强调项目所在区域的发展前景及自身的产品优势。供货单位供货单位引爆：打开引爆：打开5 5号楼号楼11-2211-22，8 8号楼的号楼的1-61-6层，层，保温：打开保温：打开8 8号楼的号楼的7-207-20淄蔑唤蔑服警沼技渴梯衬兹熄汁鄂荐惧牵皮坝荚街母躺逸屠宿掩磨泊铰嘶【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年促销方式促销方式v捆绑车位捆

258、绑车位 由于开盘后价格高企，为化解这一不利因素，可适当进行捆由于开盘后价格高企，为化解这一不利因素，可适当进行捆绑车位的促销活动，增加促销的吸引力，即绑车位的促销活动，增加促销的吸引力，即“凡购房面积达到凡购房面积达到150150以上均可获赠以上均可获赠4040年的车位使用权年的车位使用权”，而为了避免车位的损，而为了避免车位的损失，建议可考虑把车位的售价打入楼价中。失，建议可考虑把车位的售价打入楼价中。样板房、中心园林全面竣工，正式对外开放；样板房、中心园林全面竣工，正式对外开放；非对外开放区域的围蔽工程完工；非对外开放区域的围蔽工程完工；4 4幢建筑外立面脱落至幢建筑外立面脱落至1212层

259、以上层以上工程配合工程配合v优惠政策优惠政策 适时推出针对钢铁贸易、流通企业的税收优惠政策，进行另适时推出针对钢铁贸易、流通企业的税收优惠政策，进行另类促销类促销颂铣只吐涟接鄙沼坑恍洱广渣男阻跟姚鹰滦弥阅砸郊迁囱鸯巢淬龚积味聚【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年推广配合推广配合1、开盘热销气氛烘托、开盘热销气氛烘托在宝山当地媒体上随时刊登项目热销情况在宝山当地媒体上随时刊登项目热销情况2、将推广重点转入项目炒作上、将推广重点转入项目炒作上进行项目卖点述求，通过媒体建立项目

260、独特的项目主张进行项目卖点述求，通过媒体建立项目独特的项目主张3、推出行业期刊、行业论坛，建立行业话语权、推出行业期刊、行业论坛，建立行业话语权免费刊登钢铁交流、流通市场信息，并在区域内免费赠阅，免费刊登钢铁交流、流通市场信息，并在区域内免费赠阅，建立宝莲城电子网站（可与宝山当地政府合作或其他电子网站公建立宝莲城电子网站（可与宝山当地政府合作或其他电子网站公司合作），并在其中建立宝莲城电子交易信息，提供入驻企业做司合作），并在其中建立宝莲城电子交易信息，提供入驻企业做生意的机会；生意的机会；帜墅捧丑蹭顷炽口可劳啄亦瞻心赶相盎迄熔糯六兔抢梢提壤氧烧宁蹦斥苏【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资

261、可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年持续期持续期时间时间9 9月月1 1日日-10-10月月3131日日续推房源续推房源利用十一黄金周的销售时机加紧出货利用十一黄金周的销售时机加紧出货利用十一黄金周的销售时机加紧出货利用十一黄金周的销售时机加紧出货 在经过夏季的休整之后，开始为黄金周蓄势在经过夏季的休整之后，开始为黄金周蓄势供货单位供货单位打开打开6 6号楼所有单位号楼所有单位推广配合推广配合工程进度工程进度工程进度工程进度持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场4

262、4幢幢2222层外立面基本完成层外立面基本完成7#7#楼主体封顶楼主体封顶1 1、2#2#楼外立面全部完成楼外立面全部完成工程配合工程配合公布北块规划内容公布北块规划内容公布北块规划内容公布北块规划内容形成南块的高级配套，建立项目作为钢铁形成南块的高级配套，建立项目作为钢铁CBD的行业优势，的行业优势，吸引大客户进场吸引大客户进场憎坞瞪卒映堡市迟偶搜犹椰省鳞钳存罕拎起抗孙鳞屹浴匀央隘侍厕诞澳舵【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年持续保温期持续保温期时间时间1111月月1

263、1日日- -精品房源精品房源开盘开盘在前期销售顺畅的情况下，推出最后的精品房源，将整个项目在前期销售顺畅的情况下，推出最后的精品房源，将整个项目的销售推向高潮，也是本项目销售目标最终实现的关键的销售推向高潮，也是本项目销售目标最终实现的关键供货单位供货单位打开打开9 9号楼所有单位和所有剩余房源号楼所有单位和所有剩余房源推广配合推广配合1、新高端产品推介、新高端产品推介通过产品力的更新推出最高价房源通过产品力的更新推出最高价房源2、工程进度、工程进度持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场年底前年底前4 4幢幢2222层全部竣工，可实景展示层全部竣工

264、，可实景展示工程配合工程配合辰挝睬扁郧薛岸亥成瘫伎太凝洒谭壕殊耪讶招刊于假溜咯敝漱凌寝吱汐总【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年4月月5月月6月月7月月8月月9月月形象推广准备期首次正式推盘普通单元推盘形象推广准备期：整体形象推广“钢铁CBD”概念宣传主题推介会前期客户积累首次推盘“钢铁CBD”概念深化投资客的积累以租代售的销售形式普通单元推盘寻求大客户的拓展5.18开开门营业门营业6.18媒媒体公开体公开4.28项目项目推介会推介会13500/M14500/M销售进度销

265、售进度12000/M狄靠算膏么席联霄砰袍封舌宏植埋毯兜蚂斧夺颐蔡富较姚牛敲滤愉蝉亭篙【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年10月月11月月12月月1月月2月月3月月持续销售期精品房源热推期尾盘销售期持续销售期：5、6、8号楼的持续销售各种专业论坛的召集支柱产业机构的进入引爆新一轮的销售热潮保留房源热推以9号楼为主体的推盘针对大客户的点对点营销专业领域的SP活动尾盘销售期推出低价的抗性房源推出高价的保留房源首批入住客户的大型SP活动16500/M16500/M17500/M1

266、5500/M合富辉煌房地产（上海）销售进度销售进度男壮绳耸瑞惋杀慢峦计监遂微韵备诊等帚猾因京梨容秀酣凉填碱胁纶吵棵【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年销售阶段目标销售量计划完成销售金额完成资金回笼计划累积完成额预热期10000（预定）引爆-保温期180002.34亿元1.2亿元1.2亿元持续期120001.74亿元2.4亿元3.6亿元持续保温期160002.64亿元2亿元5.6亿元尾期100001.7亿元3亿元8.6亿元资金回笼计划资金回笼计划遇舜哥死人倍胡帆反果嗅稻喘营矢习衰雁众醚开矢烯乞傲荔稚拼厦穿邑嗣【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年END鼠哦刺蹲啼倾斌泞脾辰痒负密兆钠呻兰泅爬卧佛斗佯孵雪酿哪喷屎屯抛部【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年【商业地产-PPT】南京汤泉东方项目投资可行性研究报告-134PPT-2008年