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1、这是一座古老而文明的城市我们正在创造这是一座魅力永恒的建筑城市里的建筑，建筑中的风景轻松、快乐、个性、魅力合肥城西三里庵三里庵善战者，决胜于未战之前！ 当今市场瞬息万变，整个大陆市场面临着一次更新的考验。市场里的任何一个环节均有可能牵一而动全身。作为龙头行业的房地产市场，更是处在经济浪潮的颠峰。要想保持颠峰状态，就必须比其它行业更敏锐，反应更迅速，制定出最有效的定位方案，并实行于谨密之下。房地产市场竞争亦日趋白热化，单从市中心物业方面已经形成以商务公寓、商业市场为核心的安徽国际商务中心、花样年华、百花大厦、领秀城市、安徽国际购物广场、CBD中央广场；”面对激烈的市场环境，寻找市场空白点，进行个
2、性化定位。 市场表明：我们认为“城市经典城市经典”的市场突破点主要依赖对项目的概念设计与实施，塑造个性化，商业如何定位？诸多一系列问题已经摆在面前。 目标客户在哪里？商务/居住又如何定位？我们的个性在哪里？因此本方案重点阐述两大主题：一、1-5层商业裙楼整体实操性定位、运作二、公寓部分定位、优化方案一、商业裙楼整体实操性定位、运作就商业地产而言，我们认为，商业市场的成功运作主要根基在于城市商业需求、区域条件、产品经济效益三方位立体整合，因此本策划方案以实现“城市经典城市经典”项目商业价值为核心、创造个性化产品市场机能为指导思想。 一、验证项目商业定位方向的可行性；二、完成项目商业部分的整体策划
3、。 着重论述城市表情市场机能行业导向 一、验证项目商业定位方向的可行性：城市经典项目占地占地56005600，总建筑面积，总建筑面积3339133391，商业面积为，商业面积为98399839平方米。平方米。项目地处合肥市三里庵核心区段，以长江路、五里墩链接城市东南西北，交通便捷、人文气息得天独厚。房地产市场早期以“西园新村”为代表的居住物业乃至形成今天“安徽国际购物广场、怡秀山庄”等集居住、零售居住、零售为一体的区域形象，而精神生活综合体精神生活综合体休闲、餐饮、娱乐业休闲、餐饮、娱乐业相对缺乏。 一一 、城市表情、城市表情图1：项目区位图辐射区域图2：合肥市餐饮分布较为零散12251481
4、119201510412191213713051015202530单位：（家）安徽报社-三孝口-琥珀山庄附近百盛-古井-金大塘附近城隍庙一带工大附近黄山大厦-四牌楼附近科大庐江路、红星路沿线美菱大道沿线梅山路稻香楼附近明珠广场人民巷-文采-七桂塘附近荣事达大道-百花井附近宿州路-鼓楼-商之都桐城路-六安路附近芜湖路西园-五里墩-高新区附近规模较大的餐饮街仅宁国路龙虾街、阜南路餐饮街两处。图3：项目区域内餐饮、休闲娱乐业较少且缺乏特色。 项目周边调查表明：本案周边商业业态以小型便利店和小型餐饮业为主，占总体商业的57%。周边大型餐饮娱乐业仅长江西路-西门大浴场、梅山路-金满楼两家，仅占总体商业的
5、2.3%。娱乐休闲行业、大型餐饮业匮乏。 二二 、市场机能、市场机能针对合肥市场环境和区域商业特征导向，就休闲娱乐行业而言则显得单调，缺乏层次感和多元化。目前整个城西三里庵精神文化需求主要依赖于城市中心的休闲配套，这对项目商业发展方向提供了有力市场机会。以综合娱乐体的姿态出现将有效解决了该片区高档综合娱乐的空白与消费者需求之间的矛盾。从而方案得出发从而方案得出发展休闲娱乐的可行性。展休闲娱乐的可行性。 三三 、行业导向、行业导向合肥房地产市场投资主体和方向，资金流和市场关注度开始向商业地产倾斜。休闲购物中心、SHOPPING MALL等商业地产模式纷纷亮相。家乐福、普尔斯玛特等国际知名的零售企
6、业也将目光投向合肥。通过以上对城市、市场与行业导向的综合分析方案最终得出商业定位方向：休闲娱乐综合体合肥整体餐饮、休闲娱乐分布零散且市场经营以单一型为主，不具备规模化和综合性。目前有层次、有规模、有个性的一站式餐饮休闲娱乐场所在合肥尚属空白。二、休闲娱乐综合体商业整体发展策划概念主张、商业结构业态策划、目标受众这里是一个休闲娱乐的新天地，汇集着国内外著名的休闲娱乐机构；一个张扬个性的大本营，这里可以疯狂，也可以恬静；它将是合肥休闲娱乐第一个欢乐不夜城。 一一 、概念主张、概念主张休闲娱乐综合体的概念包装上，方案从资源整合的视角创造独特个性的诉求主张，张扬个性呼之欲出 合肥首座不夜城“欢乐MAL
7、L”体验欢乐MALL城市意象 “欢乐MALL”建筑结构是由营业用房、接待大厅、公共场所三大部分组成。一五层按照柱网一共划分出8种功能业态。具体结构划分为：一五层沿街按柱网垂直分割出八间营业用房；每一间营业用房在一层划分出接待大厅，同时为了弱化二五层由于层数造成的商业价值差异，内部考虑取消原有设计中的中央扶梯，采用每户两部垂直电梯贯通一五层。 取消原有设计方案中的花园部分，建设立体停车位。 二二 、商业结构、商业结构我们结合产品自身与市场两个角度，在商业业态的策划上综合产品形象、经营业态的互补性进行整合。一五层八家营业用房以整合休闲娱乐行业为主要策划思路，集中茶餐厅；中、西餐饮；夜总会；KTV酒
8、吧；演艺广场；美容中心；康体保健中心；电玩类为一体的一站式综合欢乐MALL。 三三 、业态策划、业态策划 四四 、目标受众、目标受众一、目标客户深度访谈一、目标客户深度访谈 二、垂直商业二、垂直商业欢乐欢乐MALLMALL市场论证会市场论证会针对方案垂直商业欢乐mall定位的市场可实操性，从两个方面展开调查： 一、目标客户深度访谈 敝司深度走访数家品牌餐饮店、娱乐休闲业，他们分别为：餐饮类和娱乐休闲类序列号序列号餐馆名餐馆名具体位置具体位置酒店性质酒店性质所属区域所属区域1不倒翁酒店新店步行街上明教寺东50米集团连锁店百盛-古井-金大塘附近2元禄回转寿司步行街上明教寺南50米特色餐饮百盛-古井
9、-金大塘附近3必胜客步行街百盛广场西式快餐百盛-古井-金大塘附近4金满楼东方海鲜酒楼三孝口盛安大厦集团连锁店安徽报社-三孝口-琥珀山庄附近5玖玖隆总店合肥金寨路327号安徽报社集团连锁店安徽报社-三孝口-琥珀山庄附近6塞纳河畔阜南路店琥珀山庄附近集团连锁店安徽报社-三孝口-琥珀山庄附近7三河酒家二分店宿松路与望江路交叉口处集团连锁店科大附近8拾肆号酒店总店安徽饭店对面集团连锁店梅山路-稻香楼附近9蜀王火锅肥牛店长江东路1068号和平大厦二楼集团连锁店百盛-古井-金大塘附近10香格里拉中心酒店淮河路外文书店西50米集团连锁店宿州路-鼓楼-商之都附近11福成肥牛分店桐城路195号火锅店桐城路-六安
10、路附近12廊桥巴西烧烤餐厅二店三九天都西侧西餐厅咖啡店茶社安徽报社-三孝口-琥珀山庄附近13谭鱼头火锅桐城路总店桐城路与庐江路交叉口南火锅店桐城路-六安路附近14相王烧烤铜陵路烧烤店大市场附近15合肥老母鸡汤馆三九天都大酒店西侧徽菜土菜特色店安徽报社-三孝口-琥珀山庄附近1、餐饮类 2、娱乐休闲类： 序序 列列号号休闲娱乐场所名休闲娱乐场所名具体位置具体位置休闲娱乐性质休闲娱乐性质所属区域所属区域1茗典茶轩环城路与桐城路交叉口处西餐厅咖啡店茶社桐城路-六安路附近2鼎鼎咖啡会所沿河路西餐厅咖啡店茶社庐阳区3金百合夜总会梅山路夜总会蜀山区4阿咪果金寨路KTV蜀山区5地下铁酒吧三孝口邵氏电脑城负一层
11、酒吧、演艺庐阳区6燕莎金海棠温泉浴场蒙城路沐浴、康乐、餐饮、休闲、赏景瑶海区7万豪圣会休闲浴场屯溪路301号沐浴休闲娱乐包河区8合肥蓝波湾射击俱乐部合肥双岗银瑞林大酒店北侧蓝波湾娱乐城三楼专业射击俱乐部庐阳区9避风塘合肥市桐城路203号 合肥市淮河路77号茶饮、简餐、休闲庐阳区10满天星合肥市宣城路怡景花园34号别墅专业足按城瑶海区11夜游人梅山路演艺庐阳区12纤纤手美菱大道美容庐阳区13天安保龄球馆合肥市马鞍山中路，省体育馆北侧专业保龄球馆瑶海区14波卡猫电玩宿州路电玩庐阳区15奥康美俱乐部淮河路242号鼓楼商厦斜对面天辰大夏4层专业健身中心庐阳区3、市场结果表明： 对本案地段的认同度：82
12、.2%的目标客户均认为此地段非常适合开设餐饮娱乐场所。 对本案地段的认同度82.20 %9.20%8.60%非常适合不适合其他对本案定位的认同度：在调查的目标客户中，有86%目标客户认为本案区位优势明显、交通方便，定位为欢乐mall是合理的、能够接受的。 对本案定位的认同度认同定位86%不认同定位14%对本案业态区隔的认同度：对于垂直单位的划分，有71%的目标客户认为合理。 发挥天地行置业会资源优势，召开产品市场招商论证会，结果同样表明：单从产品定位及概念主张的市场角度有89%以上的客户表示赞赏。 二、垂直商业欢乐MALL市场论证会1、以鼎鼎假日咖啡为代表的茶餐厅通过以上两个方面深入挖掘，注重
13、商业经营业态与市场定位相吻合，最终以欢乐MALL为核心主题的八大经营业态（暨意向目标客户）已基本形成。分别为：2、以阿咪果为代表的KTV类3、以金百合为代表的夜总会类4、以中餐、快餐、寿司、烧烤为代表的餐饮类5、以纤纤手为代表的美容类6、以夜游人为代表的演艺类7、以奥康美、舒美宝、聚意阁跆拳道馆为代表的健身类8、以波卡猫为代表的电玩类。市场特征导向、定位商务公寓的可行性、二、公寓部分定位、优化方案市场定位、优化方案 一一 、市场特征导向、市场特征导向据调查分析，合肥市三里庵片区目前房地产市场的发展状况是总体供应量小而需求旺盛；事实证明公寓市场由于其功能的复合性、空间变化的丰富化，市场接受度日益
14、提高公寓需求日益火暴合肥楼市中表现最为活跃和表现力最强者当数公寓类型物业最强者当数公寓类型物业。从 “世纪云顶”、“安徽国际商务中心”独立式公寓到“花样年华”公寓、CBD挑高商务公寓，市场充分证明“个性化时代”催生真正的个性化公寓个性化公寓。 （1）地段优势（2）规模适宜（3）良好的物业形象（4） “城市经典”的挑高设计高使用率 二二 、定位商务公寓的可行性、定位商务公寓的可行性本案“个性化商务公寓”定位的可操作性：（5）市场价值较高的投资回报率（6）商务服务完善（7）智能化配置（8）酒店式管理 三三 、市场定位、市场定位综上所述，我们赋予项目核心定位主张：具有惟一性、前瞻性及市场可执行力中国
15、中国合肥酒店式商务公寓合肥酒店式商务公寓挑高商务公寓效果图上海挑高酒店式商务公寓实景方案酒店式商务公寓的提出势必引起本市、外埠大量小型公司和城市白领的高度关注。 酒店式公寓最早源于欧洲，随着经济的发展酒店式公寓的潜力逐渐呈现，酒店式公寓是投资性置业者尤其是异地置业者的上选。酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其他物业项目所难以比拟的。 目标受众 完善项目自身产品的软硬件使之能够符合定位，深化定位是重要一步，项目开发过程需要满足以下要求： 四四 、优化方案、优化方案居住+办公+高档服务 （1）建筑核心理念（下一页图示）独树一帜，合肥“空中四合院”,出发点为:1、产品概念角度：打造“空中四合院
16、”的生态设计概念。合肥挑高公寓产品不具有稀缺性,当然也不具有绝对竞争力,但有“空中四合院”概念的城市经典却是合肥首创；2、景观设计角度：弥补项目由于规模限制导致无法规划景观卖点的遗憾，弱化整个项目无自身景观资源的劣势，提升产品价值。3、使用功能角度：满足朝北部分房间的采光需求，提高户型设计的均好性，促进朝北户型销售。（2）建筑外观图示（3）硬件配套完善、充足的车位(示意图）。（4）酒店式物业管理系统(示意图） 。空中景观花园停车位酒店/商务大堂 五五 、平面表情、平面表情2: 城市先锋1: 魅力街区3: 旺城国际行销企划：安徽天地行投资顾问有限公司二00四.11.20开 发 商：宝达地产全程推广：上海观筑量行精英策划事业机构
