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1、水径项目市场定位报告水径项目市场定位报告营销管理中心 市场研究部2010年4月15日Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.市场分析市场分析土地分析土地分析竞品分析竞品分析市场定位市场定位产品初步建议产品初步建议Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 A
2、spose Pty Ltd.市场分析市场分析区位意义区位意义交通条件交通条件配套设施配套设施景观资源景观资源土地指标土地指标综合分析综合分析结论结论1234567土地分析土地分析竞品分析竞品分析市场定位市场定位产品初步建议产品初步建议Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.1.1区域意义区域意义n项目位于布吉片区，布龙公路西侧。典型的首置区域，周边环境配套较差项目位于布吉片区，布龙公路西侧。典型的首置区域，周
3、边环境配套较差Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.1.2交通条件交通条件布龙路一期（大发埔立交至龙华段）改造工程将于2010年底建成通车，二期工程（大发埔立交至龙景立交段）2011年大运会前建成通车。改造工程车辆设计时速60 km/h，规划红线宽100m，为双向八车道的城市级主干道； 布龙路经改造建设后，水官高速公路、清平高速公路、南坪快速、梅观高速公路、龙大高速公路、福龙快速路实现快速交通转换上水上水径
4、站径站n项目交通便利。北侧为水官高速，东临布龙路，西侧、南侧均为规划市政路项目交通便利。北侧为水官高速，东临布龙路，西侧、南侧均为规划市政路n可通过南坪快速可通过南坪快速1515分钟到达福田、清平高速分钟到达福田、清平高速1010分钟到达罗湖，布龙路改造工程分钟到达罗湖，布龙路改造工程20112011年前通车年前通车Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.1.2交通条件交通条件n梅坂片区交通规划：拓宽改造梅观
5、高速，北移梅林收费站至清湖立交；改造皇岗路为城市梅坂片区交通规划：拓宽改造梅观高速，北移梅林收费站至清湖立交；改造皇岗路为城市快速路；新建新彩隧道连通彩田路与新区大道；新建五和大道快速路；新建新彩隧道连通彩田路与新区大道；新建五和大道-南坪连接线；研究建设坂南坪连接线；研究建设坂银新通道银新通道n整个规划完成之后，水径项目同福田、罗湖的交通路网将有极大改善整个规划完成之后，水径项目同福田、罗湖的交通路网将有极大改善南坪梅观立交南坪梅观立交皇岗滨河立交皇岗滨河立交清湖立交清湖立交南坪立交南坪立交泥岗立交泥岗立交梅关收费站梅关收费站北环皇岗立交北环皇岗立交五和大道五和大道南坪检查站南坪检查站水径水
6、径Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.1.2交通条件交通条件n交通规划完成时间及工作进展交通规划完成时间及工作进展n整个规划完成之后，水径项目同福田、罗湖的交通路网将有极大改善整个规划完成之后，水径项目同福田、罗湖的交通路网将有极大改善序号工程名称工作进展措施一拓宽改造梅观高速已基本完成前期工作，计划2010年内动工建设措施二改造皇岗路为城市快速路北段已基本完成方案设计，力争2011年底前动工建设，南段正
7、在开展前期工作，适时启动建设措施三新建新彩隧道连接彩田路与新区大道已基本完成方案设计，计划2010年内动工建设措施四新建五和大道-南坪连接线正在启动前期工作，力争2011年底前动工建设措施五研究建设坂银新通道正在深化规划方案，适时启动建设Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.地铁地铁4号线号线地铁地铁5号线号线地铁地铁3号线号线1.2交通条件交通条件地铁5号线上水径站为地下铁路，上水径站点位于本项目的东面，
8、紧挨着本项目的A地块，地铁轨道穿过项目中间；地铁5号线西起前海湾，经宝安中心、西丽、大学城、龙华、坂田、布吉、至罗湖黄贝岭，全长约42.4公里，与在建或规划的10条轨道交通线换乘，是深圳市近中期轨道交通线网的骨干线路，计划将于2011年6月通车n地铁地铁5 5号线计划将于号线计划将于20112011年年6 6月通车，而上水径站即在项目月通车，而上水径站即在项目A A地块东南侧地块东南侧Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose
9、Pty Ltd.1.3配套设施配套设施n项目区域内尚未规模开发，项目项目区域内尚未规模开发，项目1 1公里内基本无大型商场、医院等。仅项目对面的中海怡翠山庄公里内基本无大型商场、医院等。仅项目对面的中海怡翠山庄内有学校、小型超市、菜场等内有学校、小型超市、菜场等Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.1.3周边项目周边项目茵悦之生花园茵悦之生花园中海怡翠山庄中海怡翠山庄（8000-11000）n片区楼盘档次低
10、。项目东面的中海怡翠山庄在片内属于较高品质楼盘，二手房价格仅片区楼盘档次低。项目东面的中海怡翠山庄在片内属于较高品质楼盘，二手房价格仅8000-11000元元Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.地块内：采石场地块东北角旁的公路局办公大地块东北角旁的公路局办公大楼楼1.4景观资源景观资源地块东南角旁的工厂及宿舍地块东南角旁的工厂及宿舍东面景观东面景观n项目整体性和私密性极好。除东面界面较差外，其他三面被山体
11、包围，且南面有两个规划公园项目整体性和私密性极好。除东面界面较差外，其他三面被山体包围，且南面有两个规划公园Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.1.4景观资源景观资源Dn项目地貌复杂，且地块本身高差约项目地貌复杂，且地块本身高差约100100米左右，除米左右，除D D地块外，其余四个地块都有充足的内部造景地块外，其余四个地块都有充足的内部造景条件条件Evaluation only.Created with
12、 Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.1.5用地指标用地指标ABCDE地块地块编号用地性质用地面积容积率建筑面积配套设施A01-19二类居住用地430132.5 107533 幼儿园(12班)、社区健康服务中心、居住小区级文化室、社区居委会B01-10二类居住用地390022.5 97505 肉菜市场、社区服务站、社区警务室、垃圾收集站、公共厕所C01-09商住混合用地421003.0 126300 社区体育活动场地D01-15商住混合用地58893.2 188
13、45 肉菜市场、邮政所E01-12商住混合用地349993.0 104997 幼儿园(12班)合计1650032.8 455179 n项目占地面积项目占地面积16.516.5万方，总建面万方，总建面45.545.5万方万方Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.1.6未来规划未来规划地铁地铁5号线维修号线维修车轨道车轨道地铁地铁5号线列车号线列车运行轨道运行轨道地铁地铁5号线上水径地号线上水径地铁站点人流设计
14、走向铁站点人流设计走向医疗卫生用地医疗卫生用地（800床）床）上水径公园（上水径公园（10万方）万方）项目规划小学项目规划小学用地用地地铁地铁5号线上水径地号线上水径地铁站点铁站点华兴公园（华兴公园（6万方）万方）n未来项目正南侧规划为医疗卫生用地，东南侧规划为两个公园，占地合计未来项目正南侧规划为医疗卫生用地，东南侧规划为两个公园，占地合计1616万方万方Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.1.6地块价
15、值分析地块价值分析 市粪渣无害化市粪渣无害化处理厂处理厂市病死禽畜处市病死禽畜处理厂理厂公路局办公大公路局办公大楼楼现状工厂宿舍现状工厂宿舍布龙路噪音布龙路噪音（较小）（较小）5 5号线地铁出号线地铁出入口及人流通入口及人流通道道项目对面界面项目对面界面差差部分地块坡地部分地块坡地界面东北向界面东北向n项目周边有项目周边有6 6个不利因素个不利因素Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.n除市粪渣无害化处理厂
16、和市病死禽畜处理厂外，其他都可规避除市粪渣无害化处理厂和市病死禽畜处理厂外，其他都可规避市粪渣无害化处市粪渣无害化处理厂（测试：距理厂（测试：距离较远且无害）离较远且无害）市病死畜禽处理市病死畜禽处理厂（测试：距离厂（测试：距离较远且无害）较远且无害）公路局办公大公路局办公大楼（挡墙树阵楼（挡墙树阵绿化区隔）绿化区隔）现状工厂宿舍现状工厂宿舍（收购或促搬迁）（收购或促搬迁）布龙路噪音：布龙路噪音：树阵树阵5 5号线地铁出入号线地铁出入口及人流通道口及人流通道（A/D地块：幼地块：幼儿园、及底商）儿园、及底商）项目对面界面项目对面界面差差项目西南面较远处规划有一个粪渣无害化处理厂（规划07年完成
17、）以及一个市病死畜禽处理厂（规划06年完成），但两处理厂均位于山窝中，中间隔着高山，距项目直线距离约1.5千米。且按照规划为无害处理厂深圳市粪渣无害化处理厂主要处理罗湖、福田区两区化粪池粪渣污泥。环评报告显示厂区周围 100-200 米范围内，可达“感觉不到臭味”的 0 级臭气强度要求，在正常生产及一般事故条件下，对东侧水经村（最近的居民区）没有影响。粪渣无害化处理厂日产生污水 250 吨，项目的工艺废水、生活废水将经由厂内的污水处理厂处理达到二级标准后排放1.6地块价值分析地块价值分析 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3
18、.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.类别现状改造措施利好因素地貌高差达到100米的采石场内部造景景观项目三面环山公园规划地上水径公园和华兴公园交通布龙路改造中布龙路改造工程11年完成通车清平、南坪快速5号线在建5号线11年完成通车教育无教育配套项目规划幼儿园和小学医疗规划用地800床医疗规划用地商业无社区配套不利因素界面破旧公路局树阵隔离工厂宿舍破旧收购或促其搬迁污染粪渣无害化处理厂和病死畜禽处理厂粪渣无害化处理厂和病死畜禽处理厂距离较远，环评无影响噪音规划地铁站点、地铁人流走向穿过社区小区底商和幼儿园1.6
19、土地价值分析小结土地价值分析小结Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.1.6土地价值划分土地价值划分ABCDE二类二类三类三类一类一类坡地资源，西面坡地资源，西面景观好景观好内侧看公园造景区，外侧望公园，内侧看公园造景区，外侧望公园，但临近规划路和地铁人流线但临近规划路和地铁人流线坡地高点，西面望山，东面望公园，坡地高点，西面望山，东面望公园，但临松联路但临松联路界面差，有噪音界面差，有噪音二类二类Eval
20、uation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.1.6可比地块价值分析可比地块价值分析区域位置周边配套景观资源项目指标星河丹堤梅林关口、环境较差B级土地属性无配套9万平米湖面，银湖郊野公园登山径私密性和整体性好建面36万容积率1.8圣莫里斯梅林关外、南坪高速沿线，山凹里的处女地 A 级土地属性无配套3万平米半人工湖、塘榔山登山径，周围山景环抱私密性和整体性好建面33万容积率1.2水径布龙路西侧，南坪、清平高速沿线、5号线地铁
21、口、周边环境差B- 级土地属性无配套项目三面环山、且坡度较高，适合内部造景私密性和整体性好建面45万容积率2.76圣莫里圣莫里斯斯星河丹星河丹堤堤水径水径Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.1.6可比地块价值评判可比地块价值评判周边配套安静度房屋品质1星2星3星地段价值自然景观社区规模与环境4星5星水径水径交通星河丹堤星河丹堤圣莫里斯圣莫里斯n星河丹堤和圣莫里斯在地段价值、交通和外部景观方面优于水径星河丹
22、堤和圣莫里斯在地段价值、交通和外部景观方面优于水径n但水径山体内部高差在深圳十分少见，有充分做出但水径山体内部高差在深圳十分少见，有充分做出“大作品大作品”的空间的空间Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.以再改为主的大型综合性城市山居社区以再改为主的大型综合性城市山居社区以再改为主的大型综合性城市山居社区以再改为主的大型综合性城市山居社区优优 势势1.可达性：通过南坪、清平可快速到达福田、可达性：通过南坪
23、、清平可快速到达福田、罗湖等中心区；规划罗湖等中心区；规划5号地铁号地铁2.景观资源景观资源：项目地块整体性、私密性好；：项目地块整体性、私密性好；三面环山，内部高差大，适合造景三面环山，内部高差大，适合造景3.规划前景：南侧有公园，医院等规划前景：南侧有公园，医院等劣劣 势势1.项目周边项目层次低，区域认知度项目周边项目层次低，区域认知度不高不高2.东侧界面差，有公路局、工厂宿舍、东侧界面差，有公路局、工厂宿舍、修车厂等修车厂等3.南面直线距离南面直线距离1.5公里除有公里除有粪渣无粪渣无害化处理厂和病死畜禽处理厂，虽害化处理厂和病死畜禽处理厂，虽然实际影响小，但心理影响可能较然实际影响小，
24、但心理影响可能较大大结论结论n地块交通方便，三面环山，私密性好，规模大且有内部造景条件，地块周边有公园，医院等规划地块交通方便，三面环山，私密性好，规模大且有内部造景条件，地块周边有公园，医院等规划利好，具备做高端再改的条件利好，具备做高端再改的条件Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.市场界定市场界定市场概况市场概况结论结论竞品分析竞品分析123市场分析市场分析土地分析土地分析竞品分析竞品分析市场定位市场
25、定位 产品初步建议产品初步建议 4Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2.1市场界定市场界定n项目主要的竞争板块为布吉、龙坂、罗湖、福田板块项目主要的竞争板块为布吉、龙坂、罗湖、福田板块n其中主流住宅的竞争板块定义为福田、龙坂其中主流住宅的竞争板块定义为福田、龙坂Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5
26、.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2.2市场概况：福田市场概况：福田n量价走势：量价走势：2009年1月-2010年2月，福田市场供应极少，成交均价整体在3万元/m2以上n整体供求：整体供求：2008-2009年负片市场整体供求比为0.57，尤其是自2009年以来，明显供不应求；n各产品线供求情况：各产品线供求情况：改善类产品中，再改2、再改3为主力，市场更青睐大户型产品；各产品线均呈现出明显的供不应求现象;30.00020.00010.000015.0005.000100210010912091109100909090809070906090
27、5090409030902090125.00035.0002008-200921.820090.022008再改3再改2再改1首改 首置 成交面积比14%4%9%供应面积比17%3%2%再改2再改1首改再改30.13首置21.0分产品先数据截取时间：2008年-2009年供求比成交面积(万平米)供应面积(万平米)Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.100万万以内以内100-150万万150-200万万20
28、0-250万万250-300万万300-400万万400-500万万500-600万万600-800万万800万万以上以上首置首置(90平米以下)3215245733260000首改首改(90-125平米)019825100000再改再改1(125-144平米)0016141840000再改再改2(144-180平米)0000371861102240再改再改3及高端及高端(180平米以上)000001453424024合计合计32152517172582101636444242.2市场概况：福田市场概况：福田n各产品线总价段：福田的客户比较分散，总价各产品线总价段：福田的客户比较分散，总价30
29、0万以上的房子占到万以上的房子占到26%Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2.2市场概况：布吉市场概况：布吉n量价走势量价走势: :2009年1月-2010年2月，布吉市场供应量少，主要以消化库存为主；自2009年9月单价突破1万元/m2，目前单价站稳在1.3万元/ m2以上；n整体供求整体供求: :2008-2009年布吉市场平均供求比约为0.6，始终处于供不应求的情况；n各产品线供求情况各产品线供求
30、情况: :2008-2009年,85%以上的的供应和成交集中在首置、首改产品线；首置、首改产品供不应求;再改3供应极少，且鲜有成交；09111002091015.0005.00014.96913.1661001091210.00000903090209010909090713.5960906090809059.87309042008-200920092008供求比成交面积(万平米)供应面积(万平米)3%12%20%再改3再改2再改1首改 首置 成交面积比3%7%22%供应面积比再改20.57再改3首置再改1首改0.520.55Evaluation only.Created with Aspos
31、e.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.100万万以内以内100-150万万150-200万万200-250万万250-300万万300-400万万400-500万万500-600万万600-800万万800万万以上以上首置首置(90平米以下)1477392300000000首改首改(90-125平米)5427800000000再改再改1(125-144平米)594220000000再改再改2(144-180平米)014211002000再改再改3及高端及高端(180平米以上
32、)0000000000合计合计20245787310020002.2市场概况：布吉市场概况：布吉n各产品线总价段：各产品线总价段：布吉片区少有总价超过200万的房子；布吉片区目前尚没有再改3以上产品成交Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2.2市场概况：罗湖市场概况：罗湖n量价走势量价走势: :2009年1月-2010年2月，罗湖市场供应量少，主要以消化库存为主；市场上近半年无新增供应;n整体供求整体供求
33、: :2008-2009年罗湖区供求基本平衡，市场上的新增供应可以迅速消化；n各产品线供求情况各产品线供求情况: :改善类产品接近一半，其中又以再改1、再改2为主(约40%)；整体供求关系较为均衡，各产品线供求关系均不紧张；100226,794100109120911091009090908090728,5600906090509040903090209011.01200922.02008-2009200810%8%再改3再改2再改1首改 首置 成交面积比18%12%供应面积比11%6%15%14%首置再改1首改再改31.16再改2供应面积(万)成交面积(万)供求比Evaluation onl
34、y.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.100万万以内以内100-150万万150-200万万200-250万万250-300万万300-400万万400-500万万500-600万万600-800万万800万万以上以上首置首置(90平米以下)11765821431161600000首改首改(90-125平米)31114192157230000再改再改1(125-144平米)02376010710000再改再改2(144-180平米)0
35、019124611000再改再改3及高端及高端(180平米以上)00000264610219合计合计12076982002069516657102192.2市场概况：罗湖市场概况：罗湖n各产品线总价段：各产品线总价段：罗湖区整体总价承受力很强；500万是一个总价门槛Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2.2市场概况：龙坂市场概况：龙坂n量价走势：量价走势：2009年1月-2010年2月，龙坂市场供应成交均
36、较为稳定，目前均价2万元/m2以上n整体供求：整体供求：2008-2009年龙坂市场整体供求比为1.07，供求基本平衡n各产品线供求情况：各产品线供求情况：首置、再改3产品供应量最大；成交结构中，首改、再改1、再改2类需求量更高；首置、再改3供大于求，首改、再改1、再改2产品供不应求、2008-20091.07200969.22008供求比成交面积(万平米)供应面积(万平米)；再改3再改2再改1首改 首置 成交面积比9%12%19%供应面积比15%7%10%再改3再改20.92再改1首改0.591.31首置25.00030.0005.00020.00015.00010.0000100226.6
37、2510010912091121.4220910090920.241090815.9980907090609050904090309020901Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.100万万以内以内100-150万万150-200万万200-250万万250-300万万300-400万万400-500万万500-600万万600-800万万800万万以上以上首置首置(90平米以下)341718711048
38、6000000首改首改(90-125平米)290525202433600000再改再改1(125-144平米)035421131568475000再改再改2(144-180平米)05611411813432352200再改再改3及高端及高端(180平米以上)0134184119110139150合计合计370728076345662394541761121391502.2市场概况：龙坂市场概况：龙坂n各产品线总价段：龙坂以首置、首改、再改各产品线总价段：龙坂以首置、首改、再改1 为主，总价接受范围较广为主，总价接受范围较广Evaluation only.Created with Aspose.
39、Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2.2市场概况：小结市场概况：小结n福田福田供应量严重不足，各产品线均有较旺盛的需求；n布吉布吉总体供不应求；以首置、首改产品为主；再改3类产品尚未得到认可；n罗湖罗湖供求均衡，库存量少，市场需求旺盛；改善类为主要需求，再改1、再改2类产品供应少于需求；n龙坂龙坂供应以首置、再改3为主，供应量多余需求量；首改、再改1、再改2类需求未被完全满足；相较罗湖、福田和龙坂，布吉是明显的价格洼地，再加上罗湖、福田相较罗湖、福田和龙坂，布吉是明显的价格
40、洼地，再加上罗湖、福田区供应量不足，会推动更多的客户到该板块置业；区供应量不足，会推动更多的客户到该板块置业；布吉片区客户将主要来自于罗湖区的改善类客户；布吉片区客户将主要来自于罗湖区的改善类客户；Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.水径项目水径项目沙湾项目沙湾项目上品雅园上品雅园十二橡树庄园十二橡树庄园中央原著中央原著龙岸龙岸圣莫里斯圣莫里斯四季山水四季山水荔山公馆荔山公馆淘金山淘金山德弘天下华府德弘天
41、下华府金色半山金色半山第五园第五园2.3主要竞品主要竞品阳基天御山阳基天御山水榭春天水榭春天n福田、罗湖、龙坂、布吉主要在售楼盘福田、罗湖、龙坂、布吉主要在售楼盘华府华府Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.区域区域项目名称项目名称所在片区所在片区总建面总建面（万平）（万平）预估预估10年年推出面积推出面积（万平）（万平）户型面积户型面积福田阳基天御山梅林55150平米以上大户型四季山水二期梅林5.355.
42、35150-200 平米3房、4房罗湖兰亭国际罗沙路与延芳路交汇处15.78120-160平米3房、4房淘金山二期东湖2312140-150 平米三房；150-250 平米四房；238-378平米顶复德弘天下华府文锦北26.588 栋49-52 层超高层住宅；户均面积150 平米；其中公寓50 套、小户型1596套（走拼合路线）、复式104套曼海宁新区大道与和平路与交汇处 24.51067-86的小户型为主龙坂水榭春天人民路和富国路交汇处56.597.185-145平米3房、4房十二橡树布龙路南侧5220-260平米联排和叠加溪山3期梅观高速公路东侧55120-170平米3房、4房龙岸3期民治
43、水库畔，雅园路西66125-165平米3房、4房合正中央原著七里香榭西侧199250平方米主力别墅；120-160平方米3房、4房布吉荔山公馆布吉28.5870-89的2-3房少量110-166的3-5房2.3主要竞品主要竞品n主要楼盘主要楼盘10年推盘情况年推盘情况Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.n首置、首改产品线：主要竞争对手为上品雅园、曼海宁、水榭春天、荔山公馆首置、首改产品线：主要竞争对手为上
44、品雅园、曼海宁、水榭春天、荔山公馆n再改再改1产品线：主要竞品为龙岸、溪山、中央原著产品线：主要竞品为龙岸、溪山、中央原著n再改再改2产品线：主要竞品为龙岸、中央原著、四季山水产品线：主要竞品为龙岸、中央原著、四季山水n再改再改3及以上：主要竞品为淘金山、德弘天下华府、中央原著及以上：主要竞品为淘金山、德弘天下华府、中央原著2.3主要竞品分析主要竞品分析100万以万以内内100-150万万150-200万万200-250万万250-300万万300-400万万400-500万万500-600万万600-800万万800万以万以上上首置首置上品雅园曼海宁荔山公馆水榭春天首改首改荔山公馆水榭春天再
45、改再改1龙岸溪山中央原著再改再改2龙岸溪山四季山水中央原著淘金山天御山再改再改3及高及高端端天御山淘金山德弘天下淘金山德弘天下十二橡树中央原著Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.用地面积4.6万M2总建筑面积14.8万M2容积率3.22绿化率30%总户数1745 车位比1:0.9项目位置深圳市坂田片区与布吉片区的交汇处 周边配套美家福百货、东佳百货商场、万乐福购物广场，9年制公立学校，地铁5号线主力户型7
46、2-128平米两房、三房、精装主力客群首置、首改客户当前均价13000元核心卖点性价比高、公立学校旁、片区规划及交通规划利好72两房一厅，间隔方正实用，送两房一厅，间隔方正实用，送入户花园入户花园86三房两厅一卫，间隔方正，赠送面积三房两厅一卫，间隔方正，赠送面积大大项目基本情况项目基本情况主力户型主力户型2.3主要竞品：上品雅园主要竞品：上品雅园Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.用地面积9.2万M2建
47、筑面积28.5万M2容积率3.1绿化率35%总户数1740车位比1:1.07项目位置龙岗布吉罗岗路与荣华路交汇处 周边配套会所、小学、幼儿园、银行、商业街地铁3号、5号线主力户型73的两房和88的三房，少量118的三房、143和170的四房主力客群首置和首改客户当前均价18000元核心卖点各项生活、教育、交通配套齐全。景观资源好。三山一公园环抱（荔枝山、文章山、求水山、围岭公园）主力户型以两房、小三房为主，总价低，容易被市场接受75两房两厅一卫，间隔方正实用，两房两厅一卫，间隔方正实用，阳台面积较大阳台面积较大88三房两厅一卫，间隔方正，浪费面积三房两厅一卫，间隔方正，浪费面积少，干湿功能分区
48、明确少，干湿功能分区明确项目基本情况项目基本情况主力户型主力户型2.3主要竞品：信义荔山公馆主要竞品：信义荔山公馆Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2.3主要竞品：主要竞品：水榭春天水榭春天用地面积16.7万建筑面积56.6万容积率3.4绿化率35%总户数2500车位比1：0.67项目位置龙华人民路和规划路富国路交汇处东南侧 资源配套华润万家、民治中学、幼儿园、恒安医院、地铁4号线红山站出口处 主力户型
49、一期以66两房，83-85三房为主，有部分的120大三房主力客群首置和首改客户价格均价2万-2.2万/核心卖点水榭品牌优势距离福田较近，只隔一条福龙路，加上地铁4号线的支持，交通十分便利项目基本以中小户型为主，总价较低，容易被市场所接受66两房两厅一卫，户型间隔方正，但房、两房两厅一卫，户型间隔方正，但房、厅的空间较小，没有赠送面积厅的空间较小，没有赠送面积89三房两厅两卫，功能分区明确，南三房两厅两卫，功能分区明确，南北对流，没有赠送北对流，没有赠送项目基本情况项目基本情况主力户型主力户型120三房两厅两卫，传统的三房三房两厅两卫，传统的三房布局，南北对流，没有赠送面积布局，南北对流，没有赠
50、送面积Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2.3竞争力对比：首置、首改产品线竞争力对比：首置、首改产品线n主要竞品曼海宁和水榭春天的地段价值、交通、周边配套明显优于水径项目，该类指标主要竞品曼海宁和水榭春天的地段价值、交通、周边配套明显优于水径项目，该类指标是首置、首改类客户较为关注的指标是首置、首改类客户较为关注的指标周边配套安静度房屋品质1星2星3星地段价值自然景观社区规模与环境4星5星交通曼海宁曼海
51、宁上品雅园上品雅园水榭春天水榭春天水径水径Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2.3主要竞品：主要竞品：金光华龙岸金光华龙岸用地面积9.9万建筑面积22.7万容积率2.3绿化率30%总户数2404车位比1：1项目位置宝安区龙华镇民治街道布龙公路南侧梅观高速公路东侧 资源配套会所、小学、幼儿园、银行、商业街地铁3号、5号线主力户型主力户型以124 的三房；156和165的四房，少量的220的联排别墅主力客群
52、再改客户价格高层均价23000元/，联排别墅4万-7万/核心卖点高层住宅视野开阔，可远看山景，没遮挡高层赠送面积达到40%，空间宽阔临湖别墅可看人工湖景整个项目极显档次，定位龙坂片区的最高端社区124三房两厅两卫，赠送面积达三房两厅两卫，赠送面积达到到40156四房两厅两卫，赠送面积达到四房两厅两卫，赠送面积达到55，可利用成，可利用成6房的空间房的空间项目基本情况项目基本情况主力户型主力户型Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Asp
53、ose Pty Ltd.用地面积11.9万建筑面积30.6万容积率2.58绿化率45%总户数2114车位比1：0.67项目位置宝安区龙华镇民治街道梅坂大道南侧万家灯火旁 资源配套商业街、超市、幼儿园、网球场、游泳池主力户型后期推出142-180的再改主力客群再改客户价格高层均价约1.5万元/，联排别墅3-5万元/核心卖点 部分单位视野开阔，附近很少高层建筑 项目距离梅林关口较近，基本面对福田的客群为主2.3主要竞品：主要竞品：金光华溪山金光华溪山142三房两厅两卫，间隔方正，赠送面三房两厅两卫，间隔方正，赠送面积约积约15，但浪费的面积较多，但浪费的面积较多项目基本情况项目基本情况主力户型主力
54、户型Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.用地面积4.95万建筑面积19.03万容积率3.85绿化率30%总户数1318车位比1：0.95项目位置宝安区龙华新城人民路与民塘路交汇处 ，临近4号线、6号线的红山站和上塘站资源配套幼儿园、九年制学校、商业主力户型120-160的三房和四房，250的联排别墅主力客群再改客户价格预计在2010年8月开盘，目前没定价核心卖点项目为于龙华中心地段，附近别墅项目供应较为缺
55、乏毗邻地铁4、6号线的红山站和上塘站 ，公共交通便利2.3主要竞品：主要竞品：合正中央原著合正中央原著项目基本情况项目基本情况Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2.3竞争力对比：再改竞争力对比：再改1产品线产品线n主要竞龙岸、溪山、中央原著在地段、交通和周边配套方面优于水径项目，但水径在自然主要竞龙岸、溪山、中央原著在地段、交通和周边配套方面优于水径项目，但水径在自然环境、社区环境、房屋品质方面明显优于
56、对方；环境、社区环境、房屋品质方面明显优于对方；周边配套安静度房屋品质1星2星3星地段价值自然景观社区规模与环境4星5星溪山溪山交通龙岸龙岸水径水径中央原著中央原著Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.用地面积3.9万建筑面积15万容积率3.97绿化率45%总户数840车位比1：0.61项目位置福田区梅林龙尾大道东侧资源配套梅林山公园、梅林水库、家乐福等主力户型150260纯大户主力客群再改客户价格一期尾盘
57、售价35000元，二期预计在2010年底开盘核心卖点一线山景、市区大盘2.3主要竞品：主要竞品：四季山水四季山水项目基本情况项目基本情况Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2.3竞争力对比：再改竞争力对比：再改2产品线产品线n四季山水在地段、交通和周边配套方面优于水径四季山水在地段、交通和周边配套方面优于水径n龙岸、溪山、中央原著的地段也比水径稍好，但水径在自然环境、社区环境、房屋品质方龙岸、溪山、中央原
58、著的地段也比水径稍好，但水径在自然环境、社区环境、房屋品质方面明显优于对方面明显优于对方周边配套安静度房屋品质1星2星3星地段价值自然景观社区规模与环境4星5星交通龙岸龙岸水径水径中央原著中央原著四季山水四季山水Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.用地面积15.33万M2建筑面积49.02万M2容积率3.2绿化率48%总户数1686车位比1：1.35项目位置淘金山位于罗湖东湖水库边防七支队一大队对面 周边
59、配套综合商场:华润超市、华城超市、民润超市、东湖医院、妇儿医院 主力户型主力户型三房四房，面积介于148240平方米，顶层复式面积在238378平方米 主力客群再改客户当前均价一期二手房26000元核心卖点景观资源：三面环山，南面面湖、空气质量好独立性、私密性好外立面大量采用石材项目基本情况项目基本情况2.3主要竞品：淘金山主要竞品：淘金山Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.用地面积4.8万M2建筑面积2
60、6.5万M2容积率4.4绿化率35%总户数680车位比1:2项目位置田贝三路与文锦路交汇处 周边配套商业面积约7000平方米，小区配套有幼儿园、小学，另有深圳中学学位。主力户型总计约600-700套，合并户型，以200平米以上大户型为主； 主力客群再改3以上客户当前均价预计30000元/平米核心卖点景观资源：号称270度景观，东看梧桐山，南看深圳河并可远眺香港大雾山，北侧看到深圳水库项目基本情况项目基本情况2.3主要竞品：德弘天下华府主要竞品：德弘天下华府Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile
61、 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2.3高端住宅高端住宅竞争力对比：再改竞争力对比：再改3及高端及高端 n德宏天下地处关内，在地段价值、交通和配套方面有明显优势德宏天下地处关内，在地段价值、交通和配套方面有明显优势n淘金山基本和水径持平或优于水径，会成为水径高层再改淘金山基本和水径持平或优于水径，会成为水径高层再改3 3的主要竞品的主要竞品n中央原著在地段和交通方面优于水径，水径在自然景观、社区环境会明显优于对方，但依中央原著在地段和交通方面优于水径，水径在自然景观、社区环境会明显优于对方，但依然是水径别墅的主要竞品然是水径别墅的主要竞品周
62、边配套安静度房屋品质1星2星3星地段价值自然景观社区规模与环境4星5星水径水径交通淘金山淘金山德弘天下德弘天下中央原著中央原著Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.2.4市场竞争分析：小结市场竞争分析：小结供应量供应量竞争判断竞争判断首置首置（90平米以下）较大地铁沿线，交通具有一定优势，但缺乏定价主动权，且供应量大首改首改（90-125平米）较少交通条件和社区配套支持，可以进入，且市场竞争相对少再改再改1
63、（125-144平米）较少目前空白的细分市场，可以进入再改再改2（144-180平米）大交通环境和景观资源支持，有定价主动权需改变客户的区域认知再改再改3及高端及高端（180平米以上）较大交通环境和景观资源支持，有定价主动权需改变客户的区域认知n相较罗湖、福田和龙坂，布吉是明显的价格洼地，再加上罗湖、福田区供应量不足，会相较罗湖、福田和龙坂，布吉是明显的价格洼地，再加上罗湖、福田区供应量不足，会推动更多的客户到该板块置业；推动更多的客户到该板块置业；n未来供应结构呈现两极分化：首置、再改未来供应结构呈现两极分化：首置、再改2 2、再改、再改3 3以上产品供应量较大；再改以上产品供应量较大；再改
64、1 1产品是产品是目前市场供应的盲区；目前市场供应的盲区；Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.市场竞争分析市场竞争分析土地分析土地分析客户分析客户分析市场定位市场定位产品初步建议产品初步建议目标客户区域目标客户区域客户调研客户调研客户访谈客户访谈 客户需求分析客户需求分析结论结论12345Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Cli
65、ent Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.3.1目标客户区域目标客户区域n主流住宅主要吸引福田龙坂的客户主流住宅主要吸引福田龙坂的客户n高端主要定位于全市客户，主要吸引福田、罗湖、龙坂、布吉客户高端主要定位于全市客户，主要吸引福田、罗湖、龙坂、布吉客户Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.3.2客户调研客户调研n样本：样本：440440个个
66、n来源：金色半山售楼楼和大剧院到访客户来源：金色半山售楼楼和大剧院到访客户n时间：时间：20102010年年3 3月月1313日日-2010-2010年年4 4月月4 4日日Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.3.2样本分析：意向客户样本分析：意向客户80%在罗湖和福田生活、工作，小部分龙在罗湖和福田生活、工作，小部分龙坂和布吉客户，一般到万象城、金光华、华强北茂业购物坂和布吉客户，一般到万象城、金光华、
67、华强北茂业购物26%金光华、国贸及附近21%万象城及附近25%其它地区6%COCOPARK及附近11%东门步行街10%华强北茂业及附近购物区域购物区域罗湖区34%3%龙华2%坂田2%布吉 17%其它福田区42%34%罗湖区39%福田区3%龙华7%坂田布吉 9%其它生活区域生活区域工作区域工作区域Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.3.2样本分析：以样本分析：以31-40岁为主；岁为主；2/3的家庭结构是夫
68、妻两个及三口的家庭结构是夫妻两个及三口之家；之家；50%以上的客户有以上的客户有2次以上的置业经验；次以上的置业经验；51-55岁5%46-50岁4%41-45岁11%36-40岁31-35岁29%26-30岁23%25岁以下2%18%个人夫妻+老人夫妻+孩子3%夫妻44%夫妻+老人+孩子14%其它7%6%3套2套25%1套41%0套3套以上Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.3.2样本分析：目前居住面积
69、在样本分析：目前居住面积在70-120平米，楼龄平米，楼龄3-10年，需要改年，需要改善居住面积和周边环境善居住面积和周边环境3%180以上3%150-180120-15036%90 -12035%70-9014%70以下0-1年0%10年以上21%6-10年31%3-6年34%1-3年14%其它22%周边环境差嘈杂12%周边交通拥塞8%无社区18%居住面积小小区物业管理差9%13%6%户型差楼间距采光通风不好治安差人群杂6%6%3套2套25%1套41%0套19%3套以上Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client
70、 Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.3.2样本分析：以从事金融贸易、样本分析：以从事金融贸易、IT行业的中高管理层和个体老板行业的中高管理层和个体老板为主，超过为主，超过85%的家庭年收入在的家庭年收入在20万以上万以上19%50万以上40-50万13%30-40万25%20-30万25%10-20万14%10万以内4%15%个体经营7%制造加工6%自由业20%其它IT行业9%金融贸易17%政府机关3%教育机构2%运输业1%艺术工作5%房地产业5%医疗保健3%文化传播其它党政机关干部4%个体老板23%私营企业主5%公司管理层1
71、9%部门经理主管21%职员20%Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.3.2样本分析：样本分析： 3/4的客户，需求面积段为的客户，需求面积段为90-150平米；平米；80%的客的客户可承受总价在户可承受总价在150万以上万以上180以上6%150-18010%120-15090-12044%70-907%70以下0%500万以上3%250-400万150-250万51%100-150万22%100万以下1
72、%Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.目标区域目标区域情况概述情况概述国贸商圈该客户群主要年龄段集中在30-45岁，经济实力强，现阶段居住面积在90-120平米，需求面积在120-150平米，可承受的总价在250-350万之间，多为再改1客户，认同万科品牌沃尔玛山姆会员店该客户群主要年龄段集中在35-40岁，经济实力较强，现阶段居住面积在70-120平米，需求面积在120-150平米，可承受的总价在200
73、-250万，多为再改1客户，认同万科品牌，关注金域华府布吉：信义新一佳、荔山公馆该客户群主要年龄集中在31-45岁，经济实力较强，现阶段居住面积多在70-120左右，需求面积在120-150平米，可承受的价格在250-350万之间，多为再改1客户，关注荔山公馆金色半山售楼部年龄段比较分散，有30左右和45左右的，经济实力强，现阶段居住面积90平米左右，需求面积在120-150平米，可承受的价格在200万左右，为再改1客户，认同万科品牌，多为华为员工，万科老业主3.2样本分析：典型客户群分析样本分析：典型客户群分析Evaluation only.Created with Aspose.Slide
74、s for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.3.3客户深访客户深访姓名姓名年龄年龄职业职业家庭结构家庭结构客户类型客户类型意向产品意向产品廖小廖小姐姐约约28岁岁未工作未工作2夫妻夫妻+1小孩（小孩（7岁）岁）首置类首置类90平米平米3房房陈先陈先生生约约28岁岁小生意老板小生意老板2老人老人+2夫妻夫妻+1小孩小孩（2岁）岁）首改类首改类90-120平米的平米的3房房、4房房程小程小姐姐约约28岁岁平安平安人寿人寿2夫妻夫妻+1小孩（小孩（3岁）岁）首改类首改类120多平米多平米的的3房；房
75、；梁先梁先生生约约50多多岁岁事业单位事业单位2老人老人+1女儿（女儿（23岁）岁）首改类首改类120多平米的多平米的3房；房；陈小陈小姐姐约约32岁岁电子行业职员电子行业职员2夫妻夫妻+小孩（小孩（9个月）个月）再改再改1类类110-120的三房的三房曾先曾先生生约约60岁岁国企退休职工国企退休职工2老人老人+2夫妻夫妻+1小孩小孩（）（）再改再改2类类140-160平米的平米的4房；房；郑灿郑灿峰峰约约32岁岁房地产房地产2夫妻夫妻再改再改2类类140多平米多平米3-4房；房；杨先杨先生生约约60岁岁公路局退休职工公路局退休职工2老人老人+2夫妻（和孩夫妻（和孩子分开住）子分开住）再改再改
76、2类类150-160的四房的四房黄小黄小姐姐约约32岁岁家庭主妇，丈夫开家庭主妇，丈夫开公司公司2夫妻夫妻+小孩（小孩（5岁）岁）再改再改2类类90左右，投资左右，投资虞先虞先生生约约35岁岁私营老板私营老板2夫妻夫妻+小孩（小孩（5岁）岁）再改再改3类类150-200的三房或四的三房或四房房Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.3.3对项目的评价对项目的评价n对区域的认识对区域的认识提起布吉，联想到的是
77、“乱”、 “厂房”、“堵”；认为房子应该很便宜，1万元左右；n对交通的认识对交通的认识最重要的是不要“堵车”清平高速走人很少，且收费，心理距离很远；地铁开通了之后，应该会有很大改变n对周边配套的认识对周边配套的认识最重要的配套是“大超市”、“晨跑道”、“银行”和“餐饮”社区一定要有个大广场，供小孩和老人玩乐n对山居社区的认可度对山居社区的认可度对“山居社区”认可度非常高，看到环境“意向图”十分兴奋Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 A
78、spose Pty Ltd.黄小姐黄小姐客户背景：32岁左右，丈夫开公司，本人是家庭妇女，在五园有105和144平米的两套房子客户家庭状况：客户家庭状况：夫妻2人、1个4岁左右的儿子；客户生活习惯：客户生活习惯：家庭主妇，主要任务是照顾儿子，中午一个人一般不做饭，周末一家三口出去逛街主要观点：主要观点：关于布吉关于布吉那边很偏，房价应该很便宜，1万左右换房动机换房动机在布吉的话主要是投资，如果社区环境配套好，可以考虑自住产品选择产品选择90多平米的交通方式交通方式家里有1部车配套建议配套建议大超市、餐馆、美容院。餐馆最重要，平时很少做饭，可以出去吃，如果能做到万科城的规模就好了产品建议产品建议
79、人车分流，保证老人，小孩安全；小区里面要有中心广场，现在小区都冷冷清清的，觉得小孩很可怜，没人玩，有个广场就好了；客厅要大，卧室不太重要，隔音效果一定要好关于装修关于装修接受精装修3.3客户访谈：主流客户客户访谈：主流客户Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.陈小姐陈小姐客户背景：30岁左右，老公在龙华上班，现住五园89平米的三房，后在里程又买了一套90多平米的三房客户家庭状况：客户家庭状况：夫妻两人，孩子
80、9个月客户生活习惯：平时上班很忙，客户生活习惯：平时上班很忙，周末出去集中买菜，逛街主要观点：主要观点：关于布吉关于布吉印象不太好，觉得很乱，交通也不太好换房动机换房动机孩子快长大了，会考虑换个更大的产品选择产品选择120多平米的3房交通方式交通方式有车配套建议配套建议有大超市，中档餐饮、小区要有健身器械，休息廊（下雨天用）产品建议产品建议客厅最重要，阳台最好出在客厅，显得气派一些；卧室做飘窗，最好是落地窗，早上起来视野好；楼梯上最好有滑道，小孩推车方便；要考虑老人和小孩和活动空间，现在一般年轻人都要出去上班，社区里活动的大都是老人和小孩关于装修关于装修选择精装，自己没时间装，而且万科团购，比
81、自己装划算，也放心3.3客户访谈：主流客户客户访谈：主流客户Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.梁先生梁先生客户背景：原籍肇庆，在帝王大厦附近的政府下属机构上班，之前住在罗湖区委附近，单位分的90多平米的3房，09年买了荔山公馆110多平米的大3房；客户家庭状况：客户家庭状况：2个老人，1个23岁女儿；客户生活习惯：客户生活习惯：周末有时会和家人开车到大梅沙、蛇口等到处转转；下班后也会去大芬油画村那附近逛
82、逛，去公园散散步；主要观点：主要观点：关于地块关于地块不知道具体位置，但觉得应该比较偏换房动机换房动机会考虑换个更大的，最好是复式，很气派；另外小区环境、自然环境更好一点；产品选择产品选择120多平米的3房或者150多平米的复式交通方式交通方式自己有车配套建议配套建议首先要有大超市，生活配套越齐全越好，社区的会所要多谢健身活动设施，比如：健身房、泳池、羽毛球、乒乓球、麻将房（老人家）、足浴室；产品建议产品建议社区规模要大，要有大花园，多提供些休息的地方；厅一定要大，接待朋友的地方，这是面子问题；要落地窗的大阳台，感觉会非常舒服；不要6米挑高的那种，私密性不好，而且楼上还会仍垃圾；很喜欢复式，觉
83、得比较气派，而且功能能够区分开；关于装修关于装修喜欢自己装修，可以有自己的喜好，而且开发商的装修又不是白送的，不喜欢还要打掉；3.3客户访谈：主流客户客户访谈：主流客户Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.虞先生虞先生客户背景：30多岁左右，温州人，初中毕业就出来经商，经济实力雄厚客户家庭状况：客户家庭状况：三口之家，孩子2岁客户生活习惯：客户生活习惯：工作时间比较自由，喜欢陪儿子玩，出去购物，就餐主要观点
84、：主要观点：关于布吉关于布吉老罗湖的生活圈子、交际圈子都在罗湖，不愿意离开这里；但是罗湖区的房子很旧，大都是单体楼，希望有社区，向往有大花园；老罗湖比较实在，真正买别墅的人会比其他区要少很多；但潮汕人也很爱面子，别人有的自己一定要有；老一辈大多原来在国企工作，子女这一代在政府、事业单位或金融行业的比较多，都有一定的财富积累。人群大多是广东籍(潮汕、客家居多)人。换房动机换房动机投资、自住均可产品选择产品选择150-200的三房或四房交通方式交通方式自己有车配套建议配套建议超市是必须的，要满足老人、妇女需要，但真正有钱人是很少在社区消费的，所以中档即可；健身会所要务实，不用太高档产品建议产品建议
85、要有社区中心；社区不用太多水景，都是业主的钱，多做一些植被，要有休闲感；园林要考虑到老人、小孩的需要，参与性多一些；客厅和厨房要大，70%活动时间都在客厅，卧室就是用来睡觉的；阳台一定要在客厅，主卧带阳台没什么用；房间要平均分配，父母过来住小房间不忍心。关于装修关于装修带装修比较方便3.3客户访谈：高端客户客户访谈：高端客户Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.杨先生杨先生客户背景：约65岁，已退休。之前在
86、公路局工作，最建筑设计很有研究，在北京青青家园、可园都有房子，之前住罗湖，觉得吵，现住第五园152M2客户家庭状况：客户家庭状况：2个老人，儿子儿媳(儿子一家住罗湖)客户生活习惯：客户生活习惯：已退休，平时在周边转转，喜欢锻炼主要观点：主要观点：关于布吉关于布吉规划滞后、凌乱，地铁通了之后应该有改善关于地块关于地块如果社区环境好，对水径没有抗性关于交通关于交通清平高速目前走的人少，不仅是收费站的问题，还有就是感觉很野外，晚上不愿意走换房动机换房动机自住，如果项目配套好，环境好，可以考虑养老产品选择产品选择160平米左右的大3房或4房（太大了两人住觉得很空）交通方式交通方式开车配套建议配套建议要
87、有大型超市，大型中高档餐饮（像万科城）、社康中心、老年小孩活动区（楼下的运动器械）产品建议产品建议小区一定要人车分流，社区的绿化要做好，要社区中心广场；山景是很重要的，平时都会去爬山；客厅和阳台要大一点，主卧要求不高，要有杂物间（也可以做工人房）；阳台比露台好，露台私密性不好，而且刮风下雨也不方便关于装修关于装修最好带装修，自己装太麻烦，而且大家不同时装修会互相影响，物业也不好管理；3.3客户访谈：高端客户客户访谈：高端客户Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyrig
88、ht 2004-2011 Aspose Pty Ltd.3.4各类客户对项目的评价各类客户对项目的评价周边配套安静度房屋品质1星2星3星地段价值自然景观社区规模与环境4星5星水径水径 交通首置、首改首置、首改 再改再改1 1、再改、再改2 2 再改再改3 3及高端及高端 n首置、首改客户：首置、首改客户：最重视交通及配套，随着地铁和社区商业街建成，水径项目AD地块吻合n再改再改1 1、再改、再改2 2客户：客户：重视均好性，尤为关注社区环境和房屋品质，与水径项目E地块较吻合n再改再改3 3、高端客户：、高端客户：重视地段、景观和安静度，水径项目B、C相对吻合；Evaluation only.C
89、reated with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.市场竞争分析市场竞争分析土地分析土地分析客户分析客户分析市场定位市场定位开发运营建议开发运营建议定位思路定位思路核心价值核心价值产品配比产品配比123Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.4.1 考虑到地块景观资源差
90、异及平衡风险，建议分成两个项目开发，考虑到地块景观资源差异及平衡风险，建议分成两个项目开发，独立案名、独立售楼部，独立出入口，共享配套独立案名、独立售楼部，独立出入口，共享配套B、C地块地块三面环山视野开阔地势高点内部造景西北坡朝向好临近轻轨交通方便靠近商业、学校、广场山居、公园A、D、E地块地块资源资源ABCDEEvaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.资料来源：长春万科，中海管理层访谈成功案例成功案例1：中
91、海国际社区：中海国际社区-分项目开发模式在全国复制成效分项目开发模式在全国复制成效显著显著水岸春城（水岸春城（T）水岸馨都（水岸馨都（C）莱茵东郡（莱茵东郡（TOP）050607080403莱茵东郡TOP水岸馨都C类水岸春城T类项目名称项目名称产品类型产品类型长春国际社区长春中海项目开发节奏03年，水岸春城水岸春城T类项目，2700的低价入市，迅速去化，打造中海在长春的影响力05年，莱茵东郡莱茵东郡TOP类项目入市。前期开发别墅产品，树立项目形象；后期开发小高层产品，得到较高价格回报06年，水岸馨都水岸馨都C类项目，为其主流产品升级，借助莱茵东郡的项目形象拉升价格，赚足土地溢价，1年的消化周期
92、单价上浮1000元/M2 Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.成功案例成功案例1：成都中海国际社区：成都中海国际社区 景观中轴景观中轴中轴水景中轴水景景观中轴景观中轴体育公园板块体育公园板块 国际生活板块国际生活板块 森林主题森林主题海洋主题海洋主题都市主题都市主题城市及商业公建板块城市及商业公建板块132碧林区，以多层为主蓝岸区，以多层，别墅为主橙郡区，以小高层为主项目总占地130万，总建面120万，其
93、中住宅建筑面积102万，公建面积约17万，整体容积率0.95，规划约7000户地块方正,总有12个地块，从功能上分为三大板块，并依其景观规划分为三大主题。蓝岸区：无外界干扰，景观中轴从其内部穿过，物业最高档 碧林区：由于规划限高原因，只能做多层，但由于靠近规划道路，档次比蓝岸略低橙郡区：以小高层为主，弥补、补整个项目的容积率组团间形成半围合式布局,相互之间通过植物和生态区分隔，但又以各组团之间的主题广场保证了其交流沟通Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright
94、2004-2011 Aspose Pty Ltd.成功案例成功案例2：万科渝园（别墅）和朗润园（首置）：万科渝园（别墅）和朗润园（首置）-朗润园先低价入朗润园先低价入市提升片区人气，渝园最大化项目利润市提升片区人气，渝园最大化项目利润项目简介项目简介项目指标：总建面35万方，整体容积率1.5区域属性：重庆渝园项目位于位于主城区的渝北区，该区域是重庆市重点支持和发展的区域，是富人区，交通便捷，区域多为再改和TOP，总款分别90-150万和200-350万朗润园：总建面22万方，容积率5.1，由10栋高层组成，一期56-60精装两房，实得面积约67-71渝园：项目总建面13万，容积率0.68，纯别
95、墅项目，主要是联排和合院，销售面积200左右，总价168万起，总价较低定位解析定位解析从公司运营角度，产品做别墅和高层两部分，最大化项目利润从市场角度，高层做首置产品，锁定首次置业和校园周边投资人群；渝园占有资源与周边真正别墅有一定差距，所以定位于类别墅，争取洋房中的高端客户推盘节奏推盘节奏作为万科进入重庆的作品项目，先推出别墅项目，用高端带低端，奠定品牌和项目形象Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.市场
96、竞争环境市场竞争环境资源性城市改善类土地资源性城市改善类土地再改再改3、高端供应量较大，但典型山居产品稀缺、高端供应量较大，但典型山居产品稀缺土地资源土地资源市场定位：市场定位：市场定位：市场定位： B B、C C地块以再改和别墅为主地块以再改和别墅为主地块以再改和别墅为主地块以再改和别墅为主客户选择客户选择福田、罗湖、龙坂、布吉福田、罗湖、龙坂、布吉4.1 B、C地块市场定位思路地块市场定位思路Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 A
97、spose Pty Ltd.市场竞争环境市场竞争环境资源性城市改善类土地资源性城市改善类土地首置供应量大，需求也大，抗风险能力也大；首置供应量大，需求也大，抗风险能力也大；首改、再改首改、再改1是空白市场；是空白市场；土地资源土地资源市场定位：市场定位：市场定位：市场定位：D D地块以首置为主地块以首置为主地块以首置为主地块以首置为主A A地块以首改和经济性别墅为主为主（容积率低）地块以首改和经济性别墅为主为主（容积率低）地块以首改和经济性别墅为主为主（容积率低）地块以首改和经济性别墅为主为主（容积率低）E E地块以再改为主地块以再改为主地块以再改为主地块以再改为主客户选择客户选择福田、龙坂、
98、布吉福田、龙坂、布吉4.1 A、D、E地块市场定位思路地块市场定位思路Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.4.2核心价值核心价值交通便利交通便利山居社区山居社区整体私密整体私密地铁通达地铁通达社区配套好社区配套好山居社区山居社区B、C地块地块A、D、E地块地块n自然生态、城市属性、山景资源兼有的高档生态复合社区自然生态、城市属性、山景资源兼有的高档生态复合社区Evaluation only.Created
99、 with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.50-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-144144-160160-180180-200200-250250-30015000-200001813219260616711092821152802256862120000-250007015268260518037862252182601371125000-300003737422180472
100、539018112333742130000以上5015362090615212244655936818合计338388165225361171216173111419110944525830931普通住宅：4.3户型配比：主流住宅目标面积段选择户型配比：主流住宅目标面积段选择备注：成交数据为罗湖、福田、龙坂、布吉的0903-1003期间的成交情况Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.普通住宅：4.3户型配比
101、：别墅目标面积段选择户型配比：别墅目标面积段选择180-200200-250250-300300-350350-400250万-300万00000300万-350万00000350万-400万00000400万-450万02000450万-500万013000500万-550万017000550万-600万07000600万-650万121200650万-700万134700700万-750万19700750万-800万84700800万-1000万1317001000万-1500万03425301500万-2500万0233581备注：成交数据为罗湖、福田、龙坂、布吉的0903-1003期间
102、的成交情况Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.5.2户型配比建议户型配比建议产品线面积(m2)户型套数总面积(m2)套数占比建议地块建议地块建议售价建议售价首置首置652房房1厅厅1卫卫10568455%D18000首改首改903房房2厅厅1卫卫10489438355%A22000别墅别墅20050100003%A40000再改再改11203房房2厅厅2卫卫3574285619%E32000再改再改216
103、04房房2厅厅2卫卫3575714119%E32000合计1917211225100%产品线面积(m2)户型套数总面积(m2)套数占比建议售价建议售价别墅别墅2801002800010%50000再改再改32004房房2厅厅2卫卫93318665590%35000合计1013214655100%A/D/E地块地块B/C地块地块Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.市场竞争分析市场竞争分析土地分析土地分析客户
104、分析客户分析市场定位市场定位开发运营建议开发运营建议价值提升建议价值提升建议运营建议运营建议一期产品配比建议一期产品配比建议123Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.5.1 价值提升建议：价值提升建议：B/C地块再改地块再改3、别墅为主，、别墅为主，A地块首改和别墅地块首改和别墅为主、为主、E地块以再改地块以再改2为主为主1.区域环境区域环境 2.周边配套周边配套 3.小区环境小区环境 4.房屋本身房屋本
105、身 清平高速直接连接松联路清平高速直接连接松联路 建立两个集中商业中心，引入大型超建立两个集中商业中心，引入大型超市主力店市主力店配套双语幼儿园，争取在小学引进省配套双语幼儿园，争取在小学引进省一级学校资源；一级学校资源；山顶会所，租借山体做高尔夫练习场山顶会所，租借山体做高尔夫练习场重视社区建筑风格，提升项目品质重视社区建筑风格，提升项目品质周边山体覆绿，参与上水径公园建设周边山体覆绿，参与上水径公园建设最大化小区内山体景观最大化小区内山体景观 根据土地属性得出根据土地属性得出的项目定位的项目定位根据市场竞争、客根据市场竞争、客户需求和项目本身户需求和项目本身特性得出的价值提特性得出的价值提
106、升建议升建议新的项目定位新的项目定位=Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.5.1 价值提升建议：价值提升建议：高端再改与主流住宅的客户关注度不同高端再改与主流住宅的客户关注度不同资源资源关注点关注点三面环山视野开阔地势高点内部造景西北坡朝向好高端高端B、C内外景观建筑风格会所交通(高速路）临近轻轨交通方便靠近商业、学校、广场紧挨公园主流住宅主流住宅A、D、E 社区配套户型设计园林交通（地铁）关注推进关注推
107、进关键项关键项关键项关键项提升项提升项提升项提升项关键项关键项提升项提升项提升项提升项Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.5.1价值提升建议价值提升建议-区域环境：区域环境： 清平高速开口连接松联路，改善外部清平高速开口连接松联路，改善外部交通条件交通条件案例案例1案例案例2案例案例1：天河汇景新城：直接从华南快速干道上开口，修建汇景新城专属路案例案例2：富力桃园：建造桃园大桥和高桥，与东风西路、南岸路和
108、环市西路相通Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.地块内：采石场地块东北角旁的公路局办公大地块东北角旁的公路局办公大楼楼5.1价值提升建议价值提升建议-区域环境：树阵隔档，美化东南面界面区域环境：树阵隔档，美化东南面界面地块东南角旁的工厂及宿舍地块东南角旁的工厂及宿舍东面景观东面景观Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client
109、Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.5.1价值提升建议价值提升建议-区域环境：区域环境： 周边山体覆绿、参与公园建设改善外周边山体覆绿、参与公园建设改善外部景观部景观周周边边山山体体覆覆绿绿参参与与公公园园建建设设Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.5.1价值提升建议价值提升建议-周边配套：两个集中商业街解决主流住宅客户最周边配套：两个集中
110、商业街解决主流住宅客户最为关心的问题为关心的问题集中商业中心集中商业中心1集中商业中心集中商业中心2AC地块山体底商建筑形态参考地块山体底商建筑形态参考商业指标ABCD地块共1.82万平米商业E地块村民要求有1万平米集中商业两个集中商业中心：集中商业中心1-D地块进入家乐福等大型超市加部分餐饮，C地块引入健身中心及美容院等，A地块街铺，A，C地块中间建大型广场集中商业中心2-E地块集中商业中心广场中心广场Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-20
111、11 Aspose Pty Ltd.参考项目：广州万科柏悦湾、深圳桃源村参考项目：广州万科柏悦湾、深圳桃源村5.1价值提升建议价值提升建议-周边配套：确保社区内引入品牌幼儿园配套，在周边配套：确保社区内引入品牌幼儿园配套，在此基础上争取为社区引进省一级中、小学此基础上争取为社区引进省一级中、小学幼儿园（幼儿园（3200平米）平米）小学用地小学用地中心广场中心广场幼儿园（幼儿园（3200平米）平米）Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 A
112、spose Pty Ltd.5.1价值提升建议价值提升建议-周边配套：融时尚、健康、欢乐、教育、社交为周边配套：融时尚、健康、欢乐、教育、社交为一体的山顶会所提高项目价值一体的山顶会所提高项目价值健身运动会所健身运动会所山顶顶级会所山顶顶级会所棕榈泉会所观景台阿卡迪亚山顶泳池棕榈泉会所招商江湾城会所Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.5.1价值提升建议价值提升建议-周边配套：借助周边山体做大型高尔夫练习场
113、提周边配套：借助周边山体做大型高尔夫练习场提升项目档次升项目档次租用周边山体做高尔夫练习场（汇景新城）租用周边山体做高尔夫练习场（汇景新城）Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.5.1价值提升建议价值提升建议-小区环境：追溯采石场历史做石景，利用高差做小区环境：追溯采石场历史做石景，利用高差做瀑布，山谷溪流，洼地湖泊等使内部造景价值最大化瀑布，山谷溪流，洼地湖泊等使内部造景价值最大化采石场石景采石场石景九叠
114、瀑布九叠瀑布山谷溪流山谷溪流洼地湖泊洼地湖泊Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.5.1价值提升建议价值提升建议-小区环境：做山顶运动公园、观景长廊（小区环境：做山顶运动公园、观景长廊（10公里公里晨练道）、山体创意绿化等提升内部景观晨练道）、山体创意绿化等提升内部景观学府大道学府大道69号号-登山径登山径天河御景天河御景-药材覆绿药材覆绿龙湖春森彼岸观景长廊龙湖春森彼岸观景长廊学府大道学府大道69号号-山
115、顶公园山顶公园Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.5.1价值提升建议价值提升建议-房屋本身：借助房屋本身：借助17英里风格凸显项目形象和主题英里风格凸显项目形象和主题Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.ABCDE5.
116、2开发建议开发建议分期开发建议A/DB/CE合计合计建设用地面积489028110234999165003总建筑面积126378223805104997455180其中住宅11112821465599997425880商业142004000180020000幼儿园320032006400其它配套95019502900Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.5.2运营建议：竞品销售周期运营建议：竞品销售周期20
117、166 7 8 910910411121 243211211109720153362111211211109876543201420135201220112112111098876554321沙湾水径中央原著溪山沙湾水径水榭春天龙岸时间时间水径水榭山中央原著水径德宏天下水径中央原著龙岸开发节奏开发节奏淘金山沙湾四季山水曼海宁 首置、首改再改1再改2再改3别墅Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.5.2运营建
118、议：合理安排开发节奏，最大化项目利润运营建议：合理安排开发节奏，最大化项目利润n别墅率先入市奠基项目档次n市场寒冷期，主卖首置、首改，聚人气，做活商业nBC地块别墅及再改入市，提升项目形象n市场回暖期，主卖BC地块别墅及E地块再改，收获利润310 1112987654321 28765432012111201320143 4 5 6 7 8 91020152016910 11121 2 3 42201112111091212112111098765幼儿园师资力量及开学小学师资力量确定及开学山体覆绿A/D地块商业展示A地块别墅E地块再改2E地块再改1BC地块再改3B/C地块别墅D地块首置A地块首
119、改E地块商业街B/C内部景观示范区完成山顶会所完成C地块会所高尔夫练习场开发节奏开发节奏A/D地块招商时间时间Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.6年年2年年3年年1年年利利润润率率销售额销售额15亿亿25亿亿35亿亿10%20%30%5.2 运营建议：全周期运营计划安排运营建议：全周期运营计划安排水径项目的开发全周期运营曲线销售面积销售面积销售均价销售均价 销售额销售额1125000230005.751
120、2900002700024.313100000300003014850003750031.915950003700035.21628180320009.0合计合计423180320001375年年4年年5亿亿Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.思考创造价值思考创造价值 专业成就未来专业成就未来深圳万科深圳万科 市场研究市场研究Evaluation only.Created with Aspose.Slid
121、es for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.5.2运营建议：合理安排开发节奏，最大化项目利润运营建议：合理安排开发节奏，最大化项目利润A地块别墅地块别墅A地块首改地块首改D地块公寓地块公寓B、C地块别墅地块别墅E地块再改地块再改1、2B、C地块再改地块再改3B、C地块别墅地块别墅别墅率先入市奠基项目档次别墅率先入市奠基项目档次市场寒冷期，主卖首置、首改，聚市场寒冷期，主卖首置、首改，聚人气，做活商业人气，做活商业1、A、D地块商业街展示2、A、D地块中心广场展示3、C地块健身会所展示4、山体
122、覆绿完成5、幼儿园师资力量确定6、松联路与清平高速开口事宜确定1、A、D地块商业街招商开始启动2、周边山体覆绿及内部景观展示区完成3、山顶会所及山顶观景台建成4、签约高尔夫练习场5、小学建造时间和师资力量确定1、E地块商业街展示2、小学建成、开学11年年Q412年年Q212年年Q413年年Q213年年Q4 14年年Q214年年Q415年年Q215年年Q416年年Q2BCBC地块别墅及再改入市，提地块别墅及再改入市，提升项目形象升项目形象市场会暖期，主卖市场会暖期，主卖BC地块别墅及地块别墅及E地地块再改，收获利润块再改，收获利润Evaluation only.Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.
