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1、南昌市商业市场动态分析尚美佳出品2012年7月报告提纲本案商业建议目前商业存量社区商业集中性商业地产 商业报告商业报告特色性商业前言：商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产是一个具有地产，商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。从目前南昌的商业形态及分布特征来看，南昌商业市场主要细分为三大商业形态：集中性商业地产、特色型商业地产、社区商业地产。集中性商业地产1万达广场红谷滩CBD核心个案分析占
2、地面积133333平方米物业类别综合体/购物中心建筑面积550000平方米装修状况毛坯容积率4.10绿化率12%车位数1250个是否可分割是开发商南昌红谷滩万达广场投资有限公司物业费6元/平米月交通状况306、512、228、229、204、209、227、221、504路；地铁1号线开工时间2010-07-01物业地址红谷滩凤凰中大道与会展路交汇处开业时间2012-7-25典型个案万达广场：红谷滩CBD核心，将崛起一个集购物、餐饮、文化、娱乐、办公及休闲等多种业态于一体的“一站式”商业中心典型个案万达广场：红谷滩CBD核心，将崛起一个集购物、餐饮、文化、娱乐、办公及休闲等多种业态于一体的“一
3、站式”商业中心红谷滩CBD核心已售商铺l金街，共约5万方，11年4月出售，目前正在内部装修l售价：一楼5万/平，二楼3万/平l优惠：一次性94折，按揭98折自持商业l商场，共5层，约20万方l自主招商，签约率100，入驻品牌有KFC、ZARA、屈臣氏等高档品牌l自持商业：万千百货、万达影院等待售底商l底商，约150/间，8月份推出典型个案万达广场：已售商铺3万-5万，7月25试营业，8月25正式营业；待售底商8月份推出典型个案万达广场：大型商业、休闲娱乐中心、室内外双步行街、五星级酒店、精装SOHO、高级写字楼六大顶级业态的大型城市综合体精装公寓室外步行街室内步行街万达影城写字楼五星级酒店典型
4、个案万达广场：大盒子商业自持、大型主力店留住客源，小商户跟着赚钱典型个案万达广场3.309.254.287.308.279.810.27售楼部正式对外开放4.19VIP登记首批步行街开盘，面积70-120不等，均价30000-40000元/6.1二期商铺抢购登记中6.9七城会”倒计时牌揭牌仪式2期钻铺开盘，商铺主力户型面积80-120不等，售价25000-60000元/8.4SOHO新闻发布会隆重举办8.9板式精装SOHO（29层）诚意登记火爆进行中板式精装SOHO（29层）8月27日开盘，均价10000元/；精装SOHO层高3.2米，单套面积40-60不等A6栋精装SOHO（27层），全城登
5、记中9月25日加推最后一栋精装SOHO-A6栋（27层），；单间面积38-65不等，均价10000元/10.10万达A3栋写字楼预约登记A3栋写字楼10月27日大开盘，可自由分割，均价10000元/11.2LOFT样板房开放11.8LOFT预约登记11.16A5栋LOFT开盘，均价10000元/典型个案万达广场报广：2011年2月万达广场开始轰炸式的报广，在连续几个月之内，成为南昌市投放报广金额量最大的项目。户外：2011年南昌市户外广告投放8块。恒茂梦时代国际广场个案分析典型个案恒茂梦时代广场：南昌市中心唯一一座28万超大体量的“城市综核体”项目地理位置 青山湖北京东路青山湖北京东路3083
6、08号（城东百货大楼对面）号（城东百货大楼对面）开发商江西恒茂房地产开发有限公司江西恒茂房地产开发有限公司物业管理暂无暂无占地面积6223962239平方米平方米建筑面积287797287797平方米平方米物业类别 商业、写字楼商业、写字楼建筑类别 高层高层容 积 率 3.453.45停车位 共共16201620个车位，地上个车位，地上8080个，地下个，地下15401540个；个；北京东路N规模规模占比占比总体2828万方万方100%100%商铺约约7.57.5万方万方26.8%26.8%写字楼约约3.53.5万方万方12.5%12.5%公寓 约约1717万方万方60.7%60.7%典型个案
7、恒茂梦时代广场：南昌市中心唯一一座28万超大体量的“城市综核体”项目1、商业体量较大，面积占绝对优势如：红谷滩万达广场55万方、恒茂梦时代28万2、形成区域内商业中心乃至南昌市商业中心如：红谷滩万达广场形成红谷滩CBD中心3、大型商业自持或者招商引资，引进主力商家如：恒茂梦时代广场、红谷滩万达广场大盒子商业自持等4、集中性商业售价高，较少对外零售，以出租形式较多，租金较高恒茂梦时代的租金在100-200/元集中性商业地产小结：未来可能发展的集中性商业世茂天城自持商业l6F商场，约7万方已售底商l约0.9万方底商，11年开始销售l目前售价：折后均价3万/平，面积约200-400平l优惠：一次性9
8、6折，按揭97折l交房时间：13年9月-14年6月规划中的商业l住宅用地，沿街规划有底商11年销售一批底商，约0.9万方，售价约3万，目前尚未交付；自持商业约7万方特色性商业地产2樟树林文化生活公园个案分析物业地址南昌市东湖区佘山路66号物业类别综合体/购物中心建筑层数1-3F装修状况公共部分精装修容积率0.87绿化率30.5%车位数900个是否可分割是开发商江西樟树林文化生活公园有限公司物业费5元/平米月交通状况8路、88路、223路、237路、303路开工时间2010-07-01整合推广九天机构开业时间2011-12-25典型个案樟树林文化生活公园：江西首个创意商业综合体工业遗产老化纤厂工
9、业旧址绿色生态特色餐饮、娱乐、休闲业态创意文化江南艺术馆、南昌瓷板画创意商业综合体典型个案樟树林文化生活公园：江西首个创意商业综合体典型个案樟树林文化生活公园：总体规划清晰，富有层次感典型个案樟树林文化生活公园：在老厂房的基础上，精心改造，突出美感典型个案樟树林文化生活公园：功能分区合理，层次分明；交通流线清晰合理典型个案樟树林文化生活公园：建筑效果极具美感，艺术气息浓烈典型个案樟树林文化生活公园：五大组团合理分布、相互协调典型个案樟树林文化生活公园：餐饮+酒吧+宾馆+运动+影院+艺术+零售+会所+LOFT办公序列业态商户列举1餐饮鱼香汇、黄记煌、民间河鲜坊、思必客、百度烤肉2宾馆现代设计宾馆
10、3运动樟树林羽毛球馆+夜时尚台球4影院星美国际影城5艺术江南艺术馆、百翠工坊、南昌瓷板画研究中心6零售耐克、361、才子、AA国际动漫专营、乙尚便利店、致尚名品7酒吧过客酒吧、墨西哥酒吧餐厅、德诺酒窖8会所贵足养生会所、香樟公馆、天宫国际会所9LOFT办公邦盛装饰、共度地产民间河鲜坊墨西哥餐厅酒吧天宫国际会所才子男装南昌瓷板画研究中心星美国际影城典型个案樟树林文化生活公园：餐饮+酒吧+宾馆+运动+影院+艺术+零售+会所+LOFT办公商户名称：八马茶叶店铺面积：70平米左右租金情况：5000元/月商户名称：乙尚便利店店铺面积：50平米左右租金情况：4000元/月典型个案樟树林文化生活公园：商铺只
11、租不售，租金为60-100元/平米月上海路699创意产业园个案分析地理位置南昌市上海路699699号 开发商江西新华安文化发展有限公司物业管理 江西和音物业服务有限公司占地面积1010万方建筑面积11.211.2万方物业类别 商铺建筑密度 42.2%42.2%容 积 率 1.11.1绿 化 率 25.2%25.2%停车位387387个典型个案699创意产业园公园：南昌最大的文化创意产业园银行学校餐饮沿街商铺典型个案699创意产业园公园：商业气氛浓厚典型个案699创意产业园公园：项目由699创意工场及699生活空间二个区域组成二期三期699创意工场集699文化交流展示馆、文化体验、创意设计、教育
12、孵化、人文生活、文化消费配套等完整文化产业链各环节功能于一体的标准文化创意产业园一期项目已完成改造。一期已完成招商，二期、三期还未开始招商LOFT创意办公699生活空间1#2#3#4#典型个案699创意产业园公园：本区域重点打造成集星级影院、主题酒店、特色餐饮、休闲娱乐、健康养生、金融服务等于一体的文化创意产业终端聚集区。总建面积约3.5万方，目前已入驻主力店有屈臣氏、KFC、时代影院等，目前500以上的大面积商铺正在招商。典型个案699创意产业园公园：699生活空间目前工程进度，1#、4#属于新建，即将封顶，2#、3#旧厂房改造，预计10月份可入驻商家2#3#4#1#4#租售：一期只租不售，
13、租金为40元/平米月，免2年租金，出租率约80%，约合20元/特色性商业地产小结：1、与集中性商业有异曲同工之妙的是，特色性商业的体量较大；2、与集中性商业不同的是，特色性商业只要为旧城改造项目；3、在经营模式上，特色性商业更倾向于招商引资，招商时间较长，通常在3年左右；4、特色性商业只租不售，且租金水平在近几年逐渐拔高，50-100元/平米不等。目前市场往特色性商业发展的项目经纬府邸-底层商业总面积约3万方，主要经营艺术品商铺u商业总体量：约3万方u经营方式：自持招商u租金水平：70-85元/.月u经营业态：艺术品店为主u出租率：60%左右经纬府邸-经营业态：艺术品街区陶瓷艺术馆艺术中心紫金
14、城-商业约34万方，部分底层商业，以超市为主u商业总体量：约34万方u经营方式：已售罄，部分自持u销售均价：20000元/u经营业态：部分特色餐饮营业紫金城-经营业态：部分餐饮营业，底层商铺部分开业，有超市、烟酒、汽车美容等酒楼特色餐饮超市汽车美容烟酒社区性商业地产3在售商铺l二期，共84间，约1万方；目前剩余3套，约100-150l沿街售价约2万/；朝小区内1.8万/l优惠：一次性95折，按揭98折已售商铺l一期，09年销售，均价约1万l目前租金50-60元/l业态分布：以茶馆，餐饮，公司为主名门世家一期已售商铺租金50-60左右，业态分布以茶馆，餐饮，公司为主；二期在售，均价2万绿湖豪城已
15、售底商l一期底商，50-70平米为主，已售罄l租金：45-50元/平l业态：以装修公司，家电，二手房产公司为主，个别美容美发已售底商l二期已售底商，主要为内部员工消化l售价：沿街2万/平，朝小区内1万/平，30-100平米为主未售底商l二期未售底商一期已售底商租金水平45-50平米左右，业态分布以装修公司，家电，房产公司为主；二期售价约1万-2万，30-100平为主联泰香域滨江已售底商l一期底商，10年推出，销售50%，约1.3万方；剩余商铺目前由开发商自行出租l售价：约1.8万-2万/平l租金：开发商招租，租金分20、30、45不等；已售商铺出租10-30元不等l一期共2000户，目前入住率
16、30%一期已售底商10年推出，售价1.8-2万，目前租金水平10-45不等；业态分布以汽车美容，饰品为主丰和新城已售商业l一期底商，09年销售，约0.8万方，售价约1万/平l租金水平：约30元/平米l面积：上下2层，100-300平米左右l业态：市政配套，房产公司，家电为主；个别干洗店，便利店等09年销售一期底商，售价约1万，目前租金水平约30元每平，面积划分100-300平米，业态分布以市政配套，房产公司，家电为主东方海德堡已售商业l一期底商l租金水平：50-70元/平l面积：单层，30-50平米左右l业态：餐饮，房产公司，一般生活配套，中高档次一期底商目前租金水平50-70元每平，面积划分
17、为30-50左右，业态分布以餐饮，房产公司，一般生活配套为主；属中高档次保利凯旋1#2#3#4#在售商业l4栋商铺，约2万方，面积在140-2000平米左右l6月17号推出，折合后售价约1.2万左右l优惠：2万抵6.8万4栋商业在售，约2万方，面积划分140-2000平米左右，售价约1.2万社区商业地产小结：1、社区商业主要依托社区消费，客户群体有限；2、社区商业地产体量较小；3、社区商业地产售价相对较低，社区业态单一，普遍为社区生活配套商业；4、社区商业以出售为主，租金低目前正在发展的社区商业香缇溪岸商业情况：预计底商部分明年推出，总计3268平米总商业体量为3268平米，预计明年推出保利香
18、槟国际商业情况：目前库存7526平米，预计下半年推出15159平米总商业体量为22685平米，目前库存7526平米预计下半年推出15159平米恒大名都商业情况：目前库存637平米，预计下半年推出14100平米总商业体量为18000平米，目前库存637平米预计下半年推出14100平米保利东湾国际商业情况：目前库存1394平米，预计下半年推出16308平米总商业体量为20215平米，目前库存1394平米，预计下半年推出16308平米目前南昌市商业市场动态汇总4南昌市近期商业市场动态汇总项目总体量（万方）剩余体量（万方）销售均价（万元/方）租金（元/方）自持/销售/返租央央春天0.70.7/经纬府邸
19、30/70-85自持紫金城3402/自持/销售国金印象0.360.36待定/销售满庭春0.110.11待定/待定御湖国际0.880.88待定/待定香缇溪岸0.330.33待定/待定保利香槟国际2.272.27待定/待定恒大名都1.81.8待定/待定保利东湾国际2.021.771.05/销售名门世家30.04250-60销售万达广场55303-5/自持/销售/返租唐宁街0.30.3/奥克斯盛世经典20.31.5-2/销售绿湖豪城2.50.8115-50销售联泰香域滨江3.501.8-210-45销售世茂天城7.90.343/自持/销售丰和新城0.801.970销售东方海德堡0.40.41.850
20、-70销售保利凯旋国际221.2/销售合计：122.8742.4本案分析及未来发展方向5本案商业是体量约5368平方米的外向型社区商业。项目基础资料项目名称香溢花城住宅面积43万平方米可售商业面积约5368平方米商业类型外向型社区商业位置紧邻主干道湖滨东路集中商业项目商业划分楼栋楼栋一层面积一层面积二层面积二层面积11#A区70548711#B区132686812#158389615#约90016#1625总计3452.031916.57总面积约：总面积约：53685368平方米平方米本案商业面积约5368平方米，呈多区域分布，不利打造商业氛围。11#A11#A区区11#B11#B区区12#1
21、2#15#15#16#16#备注：15#为售楼部，为社区用房报建，如要销售或租赁，需相关部门变更其性质。根据项目的交通四至情况，商业紧邻主干道湖滨东路，加上已经开通的青山湖大道，项目可达性强。青山湖大道住宅内部市政广场湖滨东路东侧：住宅临近在修建的青山湖大道，但商业被住宅遮挡南侧：被政府共建阻挡，基本无昭示性西侧：临主干道，车流量大，昭示性最佳北侧：住宅小区内部，昭示性差u项目位于湖滨东路大道主干道上，车流量大，人流量小，基本是目的性消费。u昭示性最好的是西侧，应是项目的商业价值最高的区位。集中商业项目四至分析项目本体分析小结u在入住率较高的情况下，商业有着本社区消费人群的支持；u有湖滨东路和
22、青山湖大道做支撑，项目商业可达性强；u商业体量相对较小；u与传统集中商业相比，商业分布较散。综合商业建议：根据本项目根据自身的特点，可考虑招商引资，借主力商家实现本案的商业价值集中性商业本案相比较集中性商业，体量不占优势，开发商商业扶持政策较弱；特色商业特色商业与特色商业相比，本案缺少招商引资时间成本，体量较小社区商业社区商业相对于社区商业而言，本案在地理位置占据绝对优势，可塑造性强目前意向客户分析杨先生都市阳光海鲜城老板杨先生是玺园房地产地产商兼自营都市阳光海鲜城，目前想拿下11#B自持经营，意向打造成都市阳光海鲜城的升级版，纯高端海鲜城，非VIP客户不接待。杨先生海鲜城经营模式已成熟，若被该客户拿下，人气较快上升。意向价格在10000-12000元/谢先生空中别墅客户谢先生是已经购买本项目空中别墅客户，看重11#B商业，意向打造西餐厅已经奢侈品展览等业态。已于开发商协商地下室以成本价购买，因此11#B意向价格在15000元/总结： 1、根据本案项目分析，建议引进12家自营性较好的高端品质商家，拔高项目商业形象，实现商铺价值，同时兼顾商业经营品质； 2、根据目前意向客户分析，建议本案抓紧时机，综合考虑商业出售时间。Theend尚驰事业一部
