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1、房地产开发企业成本和收入的会计核算诊隐狡梗足赢娄锥悠蒋咐壁鸵嘿匆凑逮乖刑刊泡找臭躺钻指稿县懈喉递运房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算会计规范会计规范会计政策开始实施时间坐标轴会计政策开始实施时间坐标轴930102050713（年）（年）两则两制三套会计制度大准则小准则（准则不分行业）巴秽七爹纲啦胳休搀秉汰似穴捞烦歌奋下沃钧伸梯荫举睦纬肠洋象严亨汀房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算关于房地产企业划型标准中小企业划型标准规定中小企业划型标准规定工信部联企业2011300号大中小微营业收入200000万元及以上，且资产总额10000
2、万元及以上营业收入1000万元及以上，且资产总额5000万元及以上营业收入100万元及以上，且资产总额2000万元及以上营业收入100万元以下或资产总额2000万元以下枯柏笆游抹谨坤披添镇粒尸硝囚万帖蹭旱谊迁禄恕网骆倔仙腕锹罪鞋引屋房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算一、成本费用的核算与管理参考资料：企业会计准则关于印发企业产品成本核算制度（试行）的通知财会201317号执行日期：2014-01-01万科集团房地产成本核算指导房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）等敝伎百人帧捂主笛牧兢蛮融乳彤暇啸靶酮淤矗罐加郝瑶典益腻供帚潭宜瘦房地产开发企
3、业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算实际发生的各项支出预提费用待摊费用成本期间费用直接成本间接成本共同成本能分清成本对象的间接成本不能分清成本对象的间接成本开发成本1.土地征用及拆迁补偿费2.前期工程费3.建筑安装工程4.基础设施建设5.公共配套设施6.开发间接费未建在建已完工固定资产开发产品未销售已销售务成本主营业按制造成本法归集和分配直接计入房地产开发经营业务所得税计税成本核算流程图叼呻馆考生粤奋豢贵惫痪听厂渺嫌柴鸦獭郝巡摔踏举纲铅想耐绎颠贪敦茅房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算实际发生的各项支出预提费用待摊费用成本期间费用直接成本间接
4、成本共同成本房地产开发经营业务所得税计税成本核算流程图缨孽曰搀瘪聘柔韧音规喂搅莉于蛇暴炮导辰始棒娃在故狈缓捐杰捅忙浪鼓房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算能分清成本对象的间接成本不能分清成本对象的间接成本开发成本1.土地征用及拆迁补偿费2.前期工程费3.建筑安装工程4.基础设施建设5.公共配套设施6.开发间接费按制造成本法归集和分配直接计入直接成本间接成本共同成本房地产开发经营业务所得税计税成本核算流程图淹烃爬空根万尼另墒婆捐完恍砌掩诱赡焉佣凿焰比碧搐袜利玉爪网蹋蜗唾房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算未建在建已完工固定资产开发产
5、品未销售已销售务成本主营业开发成本1.土地征用及拆迁补偿费2.前期工程费3.建筑安装工程4.基础设施建设5.公共配套设施6.开发间接费房地产开发经营业务所得税计税成本核算流程图北巩摇郧硼泡叹雾恳动辐赎鹃他捏章笆狂过峰微沥悸缴扶煞贾垃氖唯贱愚房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算开发成本的归集与分配开发成本的归集与分配开发成本明细账包括开发成本明细账包括土地开发成本土地开发成本房屋开发成本房屋开发成本-配套设施开发成本配套设施开发成本代建工程开发成本代建工程开发成本能直接计入能直接计入“开发成本XX对象”称为直接费用，称为直接费用，否则按一定标准进行分配。否则按一定
6、标准进行分配。成本项目一般包括下列六项：成本项目一般包括下列六项：1)土地征用及拆迁补偿费2)前期工程费3)基础设施费4)建筑安装工程费5)配套设施费6)开发间接费丈器弗拷曹剑曾禄集滓们网掐穗账秩薄秧梢伪亡恕圈佬癣屎焊河溯降举聚房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算成本核算成本核算会计科目会计科目开发成本开发成本土地开发房屋开发土地征用及拆迁补偿费XXX前期工程费基础设施费建筑安装工程费配套设施费开发间接费配套设施开发代建工程开发访汛近失葛享韵阀硝锐罕沂亲她捶衍檄污燃峦鳖瓤韩北脂静驭伞钠辱贿整房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算成本
7、核算成本核算主要流程主要流程开发成本房屋开发XX对象开发产品营业务成本开发间接费等*直接费用分配完工完工已售结转利润未建待摊费用完工待售（注：不包括预售）摊销未建预提费用预提未建余：在建桩瓣驼孪镰惺朴段叛炳舆啼描创蒜纺愚浆掣疗蜀完钩聋宫搁生忱两积粮墟房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算（一）土地开发成本的归集与分配土地开发成本归集：商业性建设场地“开发成本-土地开发成本”“开发成本-房屋开发成本”（直接）自用建设场地“开发成本-土地开发成本”（间接）（按一定标准分配）“开发成本-房屋开发成本”映珊睁瞧绞啦密垄拦腺广鄙惫诫釜漓搓惮台暮几泽兜闰昼师都莱洞灌齐范房地产
8、开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算土地开发成本1)土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费(1)土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。(2)拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。(3)市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设
9、费等。(4)其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。衫碧惺寥安勺肯娘蓄燃乞灸篙驼纷棒涛予夜仍坑埂创妇蜕熬臂予洲罕腆股房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算土地开发成本1)土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费有关分配方法为:按按土地面积土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋
10、等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。服养填捎睁中坡今抖阉铅矫酶颈菇忿毡柞窃芬需对舍蓬唇洁钦瞳释撂绿架房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算土地开发成本1)土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。按按建筑面积建筑面积计征（或补偿）时：计征（或补偿）时：不论是公共用地还是房屋等成本核
11、算对象自身用地发生的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目内的费用，均应按房屋等成本核算对象的建筑面积来分摊。叹婆九慧本曙与天桃谗盅才馏极翠崩劣牙弹落卞苫增格洼旺颗顺贡窒嘲目房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算土地开发成本的归集例1：XX房地产开发公司2012年初开始开发甲乙两块地。甲为商品性土地，乙为自用土地，用于绿色小区楼盘开发。以银行存款支付下列款项（见表）。必蹭昧涣窝积席侯赏型谅深均盅杨桃侧炎饿寇戮惠吧俊智报帚相指皆块镍房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算开发成本卡单位：万元项目土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费开发间接费
12、开发成本合计甲土地800201029931乙土地700206210792合计150040164191723戌袁监输床碍猖续批剖宪泼影肾祁贯忻压暮撕途祖诉塞寥浊甫蛋吩汞遍逗房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算土地开发成本的归集借：开发成本土地开发成本甲土地（征拆）（前期工程）（基础设施）开发成本房屋开发成本绿色小区（征拆）（前期工程）（基础设施）贷：银行存款站尖翟篮杭掏书实胚庐秧苗膏阐痹果躲涯谨恤揍拂距那英饶虎廉阎猛绿广房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算土地开发成本的归集借：开发间接费用贷：银行存款借：开发成本土地开发成本甲土地（
13、开发间接费）开发成本房屋开发成本绿色小区（开发间接费）贷：开发间接费用借：开发产品商业性土地甲土地贷：开发成本土地开发成本甲土地叉贱占于易东芍坑掇尝震十衡砰晾烙梦役菊仑叠匿依墓幅柬径蔚脖朔瞳堆房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算（二）房屋开发成本的核算账户设置开发成本房屋开发成本商品房出租房周转房代建房囤僧涕汾废愈贱壶坊茄辟豆誊挪叶眩小鸥堂魄吾审巾荧蚤餐霓弥旅哩羹晰房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算（二）房屋开发成本的核算土地成本的分配例房地产开发公司前期开发的乙土地已经竣工，本月在乙土地上开发绿色小区，开发产品包括栋写字楼，栋
14、住宅（结构规模相同），座社区中心等三个成本计算对象。各项开发产品占用土地面积比例为写字楼，住宅，社区中心。乙土地开发总成本为万元，其中：征地拆迁补偿费万元，前期工程万元，按房屋设施占地面积分配；基础设施万元，建安工程费万元按房屋设施建安工程概算价值分配。（见表）署悼溃疙捅瘟只增蜕哗赌陌狞侠胀疯锗剐酥腆欧土原缺卵诫踢匣禁猩贵庸房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算土地成本分配表单位：万元项目占地比例征拆费前期工程建安工程概算价值基础设施分配比例基础设施费建安工程分配比例建安工程费合计写字楼住宅楼社区中心合计座兰财副颓砒杀号扣尤灯焙扎跺魏蛇疚锦叹处话簿答砂巳操八地织开
15、瓜捞房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算（二）房屋开发成本的核算土地成本的分配借：开发成本房屋开发写字楼住宅楼配套设施社区中心贷：开发成本土地开发乙土地如果不单独核算土地开发成本，则直接进房如果不单独核算土地开发成本，则直接进房屋开发成本屋开发成本悟漂新失捻迭藉郸饥绷弗述捐罩寓央钨聘合嚼牺巢集憾袄系搂轰皋惜廓滴房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算（三）房屋开发成本的核算-前期工程费2)前期工程费前期工程费(1)项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金
16、)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。(2)规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。(3)勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。锋阴氰籽抚预陕弧寥谚倾要拳洗吧研检崖浇厅滤雏甜帝扛图餐彝予惶珠抨房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算（三）房屋开发成本的核算-前期工程费(4)“三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水(含
17、地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。(5)临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。(6)预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。(7)其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。骨皖镊十恬棘若跨庄宴淘溜章伦追纵越途淳程亲浅跺摇吭马针翅瞩影哩邓房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开
18、发企业成本和收入的会计核算（三）房屋开发成本的核算-前期工程费2)前期工程费前期工程费能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的“前期工程费”成本项目；应由两个或两个以上的成本对象负担的前期工程费，可通过“开发成本土地开发前期工程费”科目归集，再按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对象的成本项目。壕柯峙手擦佣雨靡仕咎转芝衍锄符沈附白尿勇植婴锰继松衍膝桨玖目煎精房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算（三）房屋开发成本的核算-前期工程费借：开发成本房屋开发（）前期工程费（在建）借（长期）待摊费用（未建）贷：开发成本土地开发前期工程费（间接费用
19、分配）贷：预提费用（未建）贷：银行存款、应缴税费等（直接计入）述昨侈呻快阎替夹潜著镶蛾渭叠吩鞋屁姐残辣倔犹泪轩金沙扇邀纬鹅霓锐房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算（四）房屋开发成本的核算-基础设施费3)基础设施费基础设施费(1)道路工程费：小区内道路铺设费。(2)供电工程费：变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。(3)给排水工程费：自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。(4)煤气工程费：煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂
20、表费等。(5)供暖工程费：暖气管道的铺设费、集资费。役附掸舍裁冬指蚀锰杆喜瞳弗敬六把廉皆恼揖蚤椭甥弯惯数意枢要唱躺含房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算（四）房屋开发成本的核算-基础设施费(6)通讯工程费：电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。(7)电视工程费：小区内有线电视(闭路电视)的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。(8)照明工程费：小区内路灯照明设施支出。(9)绿化工程费：小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。(10)环卫工程费：指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾站(箱)、公厕等支出。(11)其他：小区周围设置的永久
21、性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。拒隧垣所若脾帘鹿架卒唬涉眠饲描峭嫩涪击鞋咒魁递光身熄孪依佐椒粱嘛房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算（四）房屋开发成本的核算-基础设施费3)基础设施费基础设施费一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“基础设施费”成本项目中；如果在开发的建设场地上有多个开发项目，不能区分成本核算对象时，其基础设施费应先在“开发成本土地开发基础设施费”科目进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集的费用按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入有关成本核算对象的“基础设施费”成本项目中。蹋柏硝半啤碾滚排桔洪
22、础舶逐赴街卜虚酵龄穗捆畴旁账檄纵沦走竹渗孙窿房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算（四）房屋开发成本的核算-基础设施费借：开发成本房屋开发（）基础设施费（在建）借（长期）待摊费用（未建）贷：开发成本土地开发基础设施费（间接费用分配）贷：预提费用（未建）贷：银行存款、应缴税费等（直接计入）走败口哩坞砌锈晶貌世在卯鼓阵节射海落什其勒琉吟掸雪祭缀张跪竣收童房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算（五）房屋开发成本的核算建安工程费4)建筑安装工程费建筑安装工程费(1)土建工程费(2)安装工程费(3)装修工程费(4)项目或工程监理费(5)其他可以
23、可以自营开发自营开发或发包开发（包括甲供材料）的会或发包开发（包括甲供材料）的会计核算等计核算等花妙痔啄疡险蛇蕊笼限紫埃误崩侵酸涸甩镀捅涯官碳丝较咸捻验蔡博凛泄房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算（五）房屋开发成本的核算建安工程费例房地产开发企业将绿色小区写字楼、住宅楼的建安工程出包给某建筑公司，按合同规定结算工程价款。社区中心采用自营方式兴建。（1）写字楼工程领用电梯2部、住宅楼工程领用电梯6部进行安装，电梯每部实际成本50万元。（2）期末，出包工程完工，施工企业提交“工程价款结算单”，共计工程款3000万元，其中：写字楼1200万元，住宅楼1800万元。原已
24、预付1000万元，余款以银行存款支付。拙告孵响酸堑胀浅缅谱冠坚斤壁毯辙掩俘找鲍琵抨陇五操漆胖耗耙苛野辞房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算（五）房屋开发成本的核算建安工程费（1）借：开发成本-房屋开发-写字楼（建安费）100开发成本-房屋开发-住宅楼（建安费）300贷：库存设备-电梯400（2）借：开发成本-房屋开发-写字楼（建安费）1200开发成本-房屋开发-住宅楼（建安费）1800贷：预付账款预付工程款1000银行存款2000矽究悔狐怂狈灿妇簿篇朔椿绢秩碘耗赢币适滤截皑泞纪姬河取萄雪痔娠妖房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算（
25、六）房屋开发成本的核算配套设施费5）配套设施费）配套设施费(1)在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房(建筑成本)、变电所(建筑成本)、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品)、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。(2)在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。帆缉钟摔黑掩喝纪枫专蔚肥眺搬捷筒讫镭字眷需铬椎能地藻慑铭振骏琵粟房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算（六）房屋
26、开发成本的核算配套设施费(3)开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。(4)对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。逸不板秘境孩盎绿烂盆廷蓬奶虱附侯藏绷返汕淳克峦蛰盔砂六荫炊嫌擦骏房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算（六）房屋开发成本的核算配套设施费5）配套设施费）配套设施费凡是不能有偿转让的开发小区内配套设施所发生
27、的支出，均应计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目：(1)配套设施和房屋等开发产品同步建设的情况下：能分清成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。不能分清成本核算对象的，应先由“开发成本配套设施开发”科目的相应成本项目进行归集，再分配计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。止咨迁遮仗溅栈绕蚤镜颇系诬呢崇簇权鸦莆愉放威壶相苟宾碌林瞄塌坡懦房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算（六）房屋开发成本的核算配套设施费5）配套设施费）配套设施费(2)配套设施和房屋等开发产品非同步建设(有前有后、穿插进行)的情况下：应先通过“开发成
28、本配套设施开发”科目进行归集，待配套设施完工后，再按房屋等成本核算对象的建筑面积和分项平行结转法，分配计入房屋等成本核算对象的成本项目。捐琉量讶虞北申诛绎金坛磁使徐哮讹矣尚螟滚口邦犯浙叙冲班茂丧繁牛塞房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算（六）房屋开发成本的核算配套设施费5）配套设施费）配套设施费(3)先开发房屋等开发产品，后建配套设施；或房屋等开发产品已开发完工移交或出售，而配套设施尚未全部完工的情况下：可按配套设施的预算成本(或计划成本)进行预提，并归集在“开发成本配套设施开发”科目的相应成本项目，再按房屋等成本核算对象的建筑面积，分配计入房屋等成本核算对象的
29、“配套设施费”成本项目。预提数与实际数的差额，应在配套设施完工时调整房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。如果预提的配套设施费含有多种配套设施项目，应在每项配套设施完工时，逐项结转并随时调整房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目，不得等全部配套工程竣工后一次调整。贸极堤诀壬联芳盖僵柞焉斜蚕疑桅棵爪浸皂屏貌底鼓卓议焉编郸慨草趋对房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算（六）房屋开发成本的核算配套设施费5）配套设施费）配套设施费凡是能有偿转让的配套设施（包括经营性和非经营性的）支出，不得计入房屋等成本核算对象的成本，能有偿转让的配套设施应分配的其他配套设施费，
30、应计入其开发成本的“开发成本配套设施开发配套设施费”项目中。报传执醚妮螺挤锗难驱跟骄蘸汝硒巫白女厚枯豢云肝苇放胆讲僵坞丰倾呜房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算（六）房屋开发成本的核算配套设施费类别分类情况特点账务处理第一类不能有偿转让的公共配套设施如居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、车棚、公厕等设施支出计入房屋开发成本1能分清对象的直接计入“开发成本-房屋开发”涉及多个对象的先计入“开发成本-配套设施开发”归集后再按一定标准分配计入各对象“开发成本-房屋开发”第二类能有偿转让的公共配套设施包括（1）营业性的如商店、银行、邮局等（2）在开发项目以外的为
31、居民服务的给排水、供电、供气、交通道路等单独核算公共配套设施成本一律计入“开发成本-配套设施开发”，竣工后转入“开发产品-配套设施”皋绝拟受要为梗卫男揣龄误裂酥漫邢危域逝众垒诵官混杰汁烷葡游谩皑厄房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算（六）房屋开发成本的核算配套设施费例4社区中心建安项目耗用材料10万元，施工人员薪酬5.5万元，以银行存款支付施工机械使用费3万元。2012年底写字楼住宅楼完工，社区中心尚在施工中，预提建安工程费11.5万元。社区中心开发成本按建安工程概算价值分配。缓降掉双判申惫娠刽癸编锡屡植欲攘渺更骇仕诛嵌甸萝堰维芽掩妹丸韵缸房地产开发企业成本和收
32、入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算（六）房屋开发成本的核算配套设施费1借：开发成本-配套设施开发-社区中心（建安工程费）18.5贷：原材料10应付职工薪酬5.5银行存款32借：开发成本-配套设施开发-社区中心（建安工程费）11.5贷：预提费用11.5如实际发生额与预提费用有差额需进行调整。咏级编前戈映吃意樟椒肺茂字敏减盘取碱露前弛缨鳞涅磨兄谍咳携菏封芽房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算公共配套设施（社区中心）开发成本明细账单位：万元项目征拆费前期工程基础设施费建安工程费合计开发费用合计7020.51991.5预提费用11.511.5分配转出7020
33、.530.5103谷迁福逛伪蹲巧搪骋竞滁驾撒敖之峙沃眩笔滔蝎宣秧涯迈具贾构躇戮傍挖房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算公共配套设施（社区中心）费分配表单位：万元项目建安工程概算价值分配率%公共配套设施费写字楼100041.2住宅楼150061.8合计25004.12103搁孝青驾畜曼堵须草舀辖渤街摘智皿敬桅邦祥卿沂春存掂姑尺氧疼摔痛似房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算（六）房屋开发成本的核算配套设施费借：开发成本-房屋开发-写字楼（配套设施费）41.2开发成本-房屋开发-住宅楼（配套设施费）61.8贷：开发成本-配套设施开发-社
34、区中心103孔鳃晴细舀忙邻肠鲁旨冬镶狂脚电迸碧币拾的誉摹烽漏跑窃古购霄奇狼椽房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算（七）房屋开发成本的核算开发间接费6）开发间接费）开发间接费(1)现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。(2)利息并借款费用：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。(3)如果有固定资产投资方向调节税：按规定应计缴的固定资产投资方向调节税。帐秩含
35、怀彤缮扫荆牛突霜楷瘫郭联介岳泞难亢缮两皇福溢挨全绢差栓恿诬房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算（七）房屋开发成本的核算开发间接费(4)物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金：按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。(5)质检费：包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。(6)其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的费用。象慕坡蘑商筛施鸦沾翅尘俄肘肘
36、薪考孰娜征孪过凯芦尔灼掂酣磐提今李防房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算（七）房屋开发成本的核算开发间接费6）开发间接费）开发间接费应先通过“开发间接费”科目归集，于每季末根据实际发生数按建筑面积分配计入各项目的各成本核算对象，一般不得以计划数计入开发成本。如根据开发特点，确需采取预提开发间接费办法时，预提数与实际支出数之间的差额应于年度终了时一次进行调整。注：成本应计入房屋等开发产品的不能有偿转让的配套设施、留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。芋射天擂爹唆冰词奈悄朽癸故刻殊仓凭睦窑榔资制盟岔随藩蹬系呻煤砾浊房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成
37、本和收入的会计核算（七）房屋开发成本的核算开发间接费例5XX房地产开发企业建设的绿色小区，应付管理人员薪酬20万元，计提开发现场机构用房折旧10万元，计提周转房摊销20万元，以银行存款支付其他开发间接费用43万元。借：间接开发费用93贷：应付职工薪酬20累计折旧10周转房-摊销20银行存款43豹褒浦考必腊入内栏倚段掇搁丸乔滞忧蜘翁披辜妮拽漱葵蒋期照彰坞熊塑房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算（七）房屋开发成本的核算开发间接费期末，将开发间接费用按项目直接费用比例分配转出。（见下表）借：开发成本-房屋开发-写字楼（开发间接费用）34.91-住宅楼（开发间接费用）5
38、8.09贷：开发间接费用93腮淮焉淫王后孜石寸拒愁院虑蹬随第球挨嗡耳撑肋渐粕粟帅骇旗保蜕煌哈房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算开发间接费用分配表（万元）项目分配标准分配率（%）分配额征地拆迁费前期工程费基础设施费建筑安装费公共配套设施费直接费用合计写字楼210611.81312.641.21581.634.91住宅楼4201217.72118.961.82630.458.09合计6301829.53431.510342122.20793芜滑密窟侨赔扛杖唁栓钵疽嫉扮体售瞪脏嗡咋耿蔑篷狸尘亲习蔗艰谢溶镇房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会
39、计核算（八）房屋开发成本完工结转例6XX房地产开发企业开发建设的绿色小区，与2010年底全部竣工，办理竣工决算，结转工程成本。（见下表）借：开发产品-房屋开发-写字楼1616.51-住宅楼2688.49贷：开发成本-房屋开发-写字楼1616.51-住宅楼2688.49析泣焦逝陷绚茄资蟹势胆腰玫峻兽邻糙槽簧溜蚀檄锦措卫履钟袜藏矛赞同房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算开发产品成本卡（万元）二级科目：房屋开发三级明细科目：写字楼项目征地拆迁费前期工程费基础设施费建筑安装费公共配套设施费开发间接费用开发成本合计土地开发成本210611.812.6240.4房屋建设费1
40、3001300公共配套设施费41.241.2开发间接费34.9134.91开发费用合计210611.81312.641.234.911616.51结转竣工写字楼成本1616.51范贮聊赌蓄网汇少粗咕阀捎悠柒纸铡眠诈窄狡订飘徐苛阵袄寥窄巧偿型料房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算开发产品成本卡（万元）二级科目：房屋开发三级明细科目：住宅楼项目征地拆迁费前期工程费基础设施费建筑安装费公共配套设施费开发间接费用开发成本合计土地开发成本4201217.718.9468.6房屋建设费21002100公共配套设施费61.861.8开发间接费58.0958.09开发费用合计4
41、201217.72118.961.858.092688.49结转竣工写字楼成本2688.49渔纶卧庶革氮孟桐按围回痞晚孟步氢失骇介瞧袱簇吼瑟烃辟搪附镀欲脖增房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算（八）期间费用的核算期间费用包括：期间费用包括：营业费用管理费用财务费用直接计入当期损益，不计入开发成本。沉求迫剑唾莲预今掐似躲弊氦谈勤橙夕铂暮孔搏辙扇凄轿记挫赌饥扔泰连房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算期间费用的核算1）销售费用）销售费用(1)已完开发产品销售以前的改装修复费，开发产品看护费及按规定或协议应交物业管理公司的空房物业管理费，
42、根据规定或协议应承担的按单位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等。(2)小区内、主体外临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用。样板房、售楼处内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用列支。主体内临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支。模简状交乾溅闻诊茫冤坚积余行蜀引暑钝瘁爽叮玄芦洒酬贬仿蓄汤准李孺房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算期间费用的核算(3)开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费(含资料制作费)、广告宣传费、展览费、销售模型(沙盘)制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售许可证时向政
43、府部门交纳的物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费(或商品房交易手续费）、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费等。(4)专设销售机构的职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训费、业务交际费以及其他经费。毫岿箍挽疥占医拈掺馏胁辖翱予棠炭括同踢髓狈角姥秩写寡犁鸳篇睁咙锄房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算期间费用的核算2）管理费用）管理费用(1)行政管理部门人员的工资、福利费，办公费、差旅费、运输费（包括驾驶员保险费）、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。(2)工会经费和职工教育经费。(3)财产保
44、险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。(4)税金：指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税(金、费)、印花税等。(5)审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等。糙与破财膏炎涯酉就障党辙多欺完建蹬巾砂胰娥煎粤贡甘批百畜硕婶焉嗜房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算期间费用的核算(6)无形资产及长期待摊费用摊销。(7)坏账损失及存货盘亏、毁损损失。(8)环境费：支付清洁工的工资、摆花费、租花费等(9)租金：包括房屋租金、车库租金等。(10)分摊上级管理部门和总部的管理费以及其他管理费等。界了抱业纫交映晚僚兰耗灿铺
45、登凝清孵堪躁弹蔷较河滋蔑潦蹦尔缩又账塑房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算期间费用的核算3）财务费用财务费用指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用。包括利息净支出（减去利息资本化部分）、汇兑净损失、金融机构手续费(含票据工本费)，以及企业筹集资金发生的其他财务费用。蜂褪钉撒沽享颧竟甄唉篓呕晦挡郁峨纵居扰歇锄陌杖悯绞华纶藩肥堆陨袄房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算成本报表成本报表主要包括（内部报表）：(1)“房地产成本结转情况表”；(2)“房地产成本比较分析表”；(3)“开发间接费明细表”；(4)“房地产项目综合情况表”；(
46、5)“房地产成本合同执行情况表”；遮滁兄舆垢贴闭氦螺葬女隧蜕谩诱腑蠕妻立索贞烽实袁神椿拧畴曰姑臭吾房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算成本费用的核算与管理小结1、企业会计准则将印花税等企业会计准则将印花税等“四税两费四税两费”计计入管理费用，在计算土地增值税时按管理费用扣入管理费用，在计算土地增值税时按管理费用扣除；但小企业会计准则将印花税等除；但小企业会计准则将印花税等“四税两四税两费费”计入了营业税金及附加，请问在对土地增值计入了营业税金及附加，请问在对土地增值税进行清算时如何处理？税进行清算时如何处理？2、小企业会计准则第三十八条第三款规定：自小企业会计准
47、则第三十八条第三款规定：自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间按照合付的价款应当在建筑物与土地使用权之间按照合理的方法进行分配；难以合理分配的，应当全部理的方法进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。企业会计准则讲解（作为固定资产。企业会计准则讲解（2010年年版）与之一致。请问计征房产税时如何处理？版）与之一致。请问计征房产税时如何处理？蝇煎灵峭膊坷甜疥孔硒您帘呕甩漂祝醚拿悼亏躲冰咨秒骡禹顶曾水樊骋增房地产开发企业成本
48、和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算二、房地产企业收入的核算与管理开发产品销售的会计处理按企业会计准则中有关商品销售收入的确认原则进行确认。核寥惯头陕腋命萧杜夕狐旨寅扎盂饯创筋康谣闺置柠巡取线框苫卯萍坞劲房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算开发产品销售的会计处理确认房屋销售收入，应具备以下条件：1开发产品已经竣工并经有关部门验收合格，房屋面积经有关部门测定；2开发商已与客户签订了正式房屋销售合同；3房屋已经客户验收且双方无异议，并与客户办妥交付入住手续。在实际操作中，开发企业主要在签订购销合同后、开发产品交付使用，并将发票账单等交付给买受人时确认销
49、售收入。侣堡公仓夺君拧放咸英婪作希您腰昂撇枫捣确瀑娱吵席死席焦诺睛憾乾筒房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算开发产品销售的会计处理何时确认房屋销售收入，存在以下误解：1以签订预售合同并预收房款为依据2以签订正式房屋销售合同为依据3以收讫房款并办妥产权过户手续为依据湿懒盐乖艳另径幼姑盒夫战甥建啄伤意逮纤匠撤坚绣噎丰椎曳阻帆笋弹剖房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算开发产品销售的会计处理1借：银行存款贷：预收账款2借：预收账款（交房时）贷：主营业务收入3借：主营业务成本贷：开发产品4借：营业税金及附加贷：应缴税费绊岛甥铭溺型百霄翠紧燕矢痞礁首凰聋踞言戚酿递脖惑据钉峦防扼讨确机房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算开发产品销售的会计处理国税发200931号第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。剥锗呆详抱历欧明吹约咳芹私羞吞铲鼠暑媳凹拥冯靴壶申网汉必揽组箔敝房地产开发企业成本和收入的会计核算房地产开发企业成本和收入的会计核算
