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1、增值税纳税申报增值税纳税申报（房地产业）（房地产业）江苏省国家税务局营改增工作领导小组江苏省国家税务局营改增工作领导小组20162016年年5 5月月主要内容主要内容一、一、房地产业房地产业一般一般业务业务 （一）预收款阶段 （二）交付阶段 （三）土地价款扣除二、二、特殊问题的申报特殊问题的申报操作操作*注：为方便理解，培训材料中申报表及其说明以万元为单位，实际填报应以元为单位。一、一般一、一般业务业务【案例一案例一】 房地产开发企业（一般纳税人）开发A和B两个房地产项目，A项目取得建筑工程施工许可证注明开工时间为试点前，选择适用简易计税方法；B项目取得建筑工程施工许可证注明开工时间为试点后，
2、适用一般计税方法。（一）预收款阶段（一）预收款阶段2016年5月份发生以下预收款业务： A项目销售房屋30套，当月收取预收款9450万元,其中5250万元开具专票,4200万元开具普票； B项目销售房屋10套，当月收取预收款1110万元，其中222万元开具专票,888万元开具普票。 A、B项目商品房买卖合同约定交付时间均为2016年6月。一、一般一、一般业务业务（一）预收款阶段（一）预收款阶段【提示】【提示】1、预收款是指房地产企业实际取得的售房款。预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款（因为全款取得也要事后开票和确认应税收入，因此也作为预收款）。定金属于预收款，诚意
3、金、认筹金和订金不属于预收款。2、房屋交付之前均为预收款阶段,该阶段纳税义务未发生，仅按3%预缴增值税，填报增值税预缴税款表。3、一般计税方法的开票方式：全额开具（按扣除土地价款前的金额）。一、一般一、一般业务业务（一）预收款阶段（一）预收款阶段【相关政策】【相关政策】1.一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款次月纳税申报期，依据以下预缴公式向主管国税机关预缴税款，预征率3%；预缴税款=全部价款和价外费用（1+适用税率或征收率）*3%2.上述预缴不得扣除土地价款，需填写增值税预缴税款表一、一般一、一般业务业务（一）预收款阶段（一）预收款阶段【预征税额计算】【预征税额计
4、算】A项目（简易计税）： 不含税销售额=9450/(1+5%)=9000万元 预征税额=9000*3%=270万元B项目（一般计税）： 不含税销售额=1110/(1+11%)=1000万元 预征税额=1000*3%=30万元一、一般一、一般业务业务（一）预收款阶段（一）预收款阶段【预缴税款表填写】【预缴税款表填写】纳税人应分项目填写增值税预缴税款表。一、一般一、一般业务业务（一）预收款阶段（一）预收款阶段一、一般一、一般业务业务A项目适用项目适用简易计税方法简易计税方法填写建筑工程施工许可证填写建筑工程施工许可证上的编号，根据相关规定不需上的编号，根据相关规定不需要申请建筑工程施工许可证要申请
5、建筑工程施工许可证的不动产开发项目，不需填的不动产开发项目，不需填写写填写房地产项目的具体地址填写房地产项目的具体地址填写房地产项目的名称。填写房地产项目的名称。填写本期收取的预收款（含税）填写本期收取的预收款（含税）房地产开发企业不需房地产开发企业不需填写填写“扣除金额扣除金额”栏栏9450/(1+5%)*3%（一）预收款阶段（一）预收款阶段一、一般一、一般业务业务B项目适用项目适用一般计税方法一般计税方法预收款（含税预收款（含税）1110/(1+11%)*3%（一）预收款阶段（一）预收款阶段一、一般一、一般业务业务【申报表填写】【申报表填写】将预征税额填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）
6、附表四（税额抵减情况表）纳税义务未发生，纳税义务未发生，本期应纳税额为本期应纳税额为0元，元，因此第因此第4栏栏“本期实际本期实际抵减税额抵减税额”即填写即填写0元元（二二）交付交付阶段阶段一、一般一、一般业务业务 【接接案例案例一一】 2016年6月发生以下业务：5月所售A、B项目的40套商品房已交付，假设6月未发生其他销售业务也未取得进项。B项目已销售并交付的10套房屋建筑面积为1000m2，可供出售建筑总面积为5000m2，支付土地总价款为555万元。（二二）交付交付阶段阶段一、一般一、一般业务业务【相关政策】【相关政策】 1、房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一
7、般计税方法计税的，销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%） 2、当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款（二二）交付交付阶段阶段一、一般一、一般业务业务【相关政策】【相关政策】 支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。 3、当期应纳税额抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。（二二）交付交付阶段阶段一、一般一、一般业务业务【应纳税额计算】【应纳税额计算】A项目（简易计
8、税）： 应纳税额=9450/(1+5%)*5%=450万元，抵减预缴270万元后，实际缴纳增值税180万元 注：A项目适用简易计税方法，土地价款不得扣除。B项目（一般计税，差额扣除地价）： 当期允许扣除的土地价款=(1000m2/5000m2)*555=111万元 应纳税额=（1110-111）/(1+11%)*11%=99万元，抵减预缴30万元后，实际缴纳增值税69万元（二二）交付交付阶段阶段一、一般一、一般业务业务【申报表填写】【申报表填写】 1.将将B项目当期允许扣除的土地价款填入增值税纳税申项目当期允许扣除的土地价款填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表三（服务、不动产和无形资产报
9、表（一般纳税人适用）附表三（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）扣除项目明细）扣除土地价款之前扣除土地价款之前的含税销售额的含税销售额本期计算得出本期计算得出允许扣除的土地价款允许扣除的土地价款期初余额期初余额+本期发生额本期发生额含税销售额含税销售额111万元，万元，应扣除的土地价款可全额扣除应扣除的土地价款可全额扣除（二二）交付交付阶段阶段一、一般一、一般业务业务【申报表填写】【申报表填写】 2.将本期应纳税额填入增值税纳税申报表（一般纳税人将本期应纳税额填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表一（本期销售情况明细）适用）附表一（本期销售情况明细）B项目适用一般计税方法项目适用一般计税方
10、法A项目适用简易计税方法项目适用简易计税方法当期允许扣除的土地价款当期允许扣除的土地价款= (1000/5000)*555=111万元万元扣除地价后含税销售额扣除地价后含税销售额= 1110-111=999万元万元扣除地价后，计算销项税额扣除地价后，计算销项税额= (1100-111) /(1+11%)*11%=99万元万元 3.将预征税额填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表四将预征税额填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表四（税额抵减情况表）（税额抵减情况表）将将5月份的期末余额月份的期末余额转为转为6月份期初余额月份期初余额由于本期应纳税额为由于本期应纳税额为549万元，大于万元
11、，大于300万元，因此本期发生的应抵减税万元，因此本期发生的应抵减税额可全额抵减，第额可全额抵减，第4栏栏“本期实际抵本期实际抵减税额减税额”即填写即填写300万元万元B项目：项目：一般计税，扣除一般计税，扣除地价前的不含税地价前的不含税销售额销售额 4.填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）主表填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）主表A项目：项目：简易计税简易计税不含税销售额不含税销售额B项目：销项税额项目：销项税额900*11%=99万万元元A项目：应纳税额项目：应纳税额9000*5%=450万万元元A+B：99+450=549万元万元 4.填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）主表填写
12、增值税纳税申报表（一般纳税人适用）主表抵减抵减5 5月已预缴税款月已预缴税款=270+30=300=270+30=300万元万元应缴纳增值税应缴纳增值税= =应纳税额应纳税额- -预缴税额预缴税额=549-300=249=549-300=249万元万元（三三）土地价款扣除土地价款扣除一、一般一、一般业务业务【相关政策】【相关政策】 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。（三三）土地价款扣除土地价款扣除一、一般一、一般业务业务【台账填写】【台账填写】B B项目适用一般计税方法，每期扣除土地价款，应及时登记台账；项目适用一般计税方法，每期扣除土
13、地价款，应及时登记台账；A A项目适用简易计税方法，不得扣除土地价款，无需在台账中填列项目适用简易计税方法，不得扣除土地价款，无需在台账中填列当期扣除：当期扣除：1000m2/ /5000m2*555=111*555=111万元万元未扣除：未扣除：555-111=444555-111=444万元万元（一）预收款开具普票（一）预收款开具普票二、二、过渡阶段特殊情况过渡阶段特殊情况【提示】【提示】 为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。（一）预收款开具普票（一
14、）预收款开具普票二、二、过渡阶段特殊情况过渡阶段特殊情况【开票】【开票】开具一张首付款为开具一张首付款为100万元的增值税普通发票：万元的增值税普通发票：计税方法计税方法货物或应货物或应税劳务、税劳务、服务名称服务名称金额金额税率税率税额税额价税合价税合计计备注栏备注栏预缴税款预缴税款简易计税简易计税预收款预收款1001000%0%0 0100100注明注明“房地产房地产企业预售不动企业预售不动产预收款项产预收款项”100/(1+5%)*3100/(1+5%)*3%=2.86%=2.86一般计税一般计税预收款预收款1001000%0%0 0100100100/(1+11%)*100/(1+11
15、%)*3%=2.703%=2.70注：待总局进一步明确，房地产开发企业收取预收款时，可以使用“不征税项目”编码开具增值税普通发票，不申报缴纳增值税，不进行票表比对。（一）预收款开具普票（一）预收款开具普票二、二、过渡阶段特殊情况过渡阶段特殊情况【申报清卡】【申报清卡】 预收款应按照销售额的3%预缴增值税，应填报增值税预缴税款表，同时将预征税额填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表四（税额抵减情况表）。 开具发票时间不作为纳税义务发生时间，申报当期税款时不需反映该项收入，该申报操作造成的一窗式比对异常，通过手工清卡方式处理。（二二）4月月30日之前预收款已申报缴纳营业税但未日之前预收款已申报
16、缴纳营业税但未开票开票,试点后按规定可以试点后按规定可以补开补开增值税普通发票。增值税普通发票。二、二、过渡阶段特殊情况过渡阶段特殊情况【相关政策】【相关政策】 总局2016年第23号公告第三条第七款规定，纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票。（二二）4月月30日之前预收款已申报缴纳营业税但未日之前预收款已申报缴纳营业税但未开票开票,试点后按规定可以试点后按规定可以补开补开增值税普通发票。增值税普通发票。二、二、过渡阶段特殊情况过渡阶段特殊情况注：待总局进一步明确，房地产开发企业补开营业税发票时，可以使用“
17、不征税项目”下设的“补开营业税发票”编码开具增值税普通发票，不申报缴纳增值税，不进行票表比对。金额金额税率税率税额税额价税合计价税合计备注栏备注栏1001000 00 0100100注明注明“4月月30日前已按规定日前已按规定缴纳营业税缴纳营业税”含营业税价款选择0自动跳出输入含营业税价款【开票】【开票】 补开一张试点前已申报营业税但未开票的房价为100万元的增值税普通发票：（二二）4月月30日之前预收款已申报缴纳营业税但未日之前预收款已申报缴纳营业税但未开票开票,试点后按规定可以开具增值税普通发票。试点后按规定可以开具增值税普通发票。二、二、过渡阶段特殊情况过渡阶段特殊情况【申报清卡】【申报
18、清卡】 已申报缴纳营业税，该项收入无需再申报增值税，该申报操作造成的一窗式比对异常，通过手工清卡方式处理。（三三）4月月30日之前收取部分售房款并开具营业税日之前收取部分售房款并开具营业税发票，发票，5月月1日之后收取尾款并换开全额增值税发票。日之后收取尾款并换开全额增值税发票。二、二、过渡阶段特殊情况过渡阶段特殊情况 【案例案例二二】 2016年4月，房地产开发企业（一般纳税人）向消费者个人销售商品房，房屋售价100万元，商品房买卖合同约定交付时间为2016年12月，该商品房对应开发项目在试点前已开工，纳税人选择适用简易计税方法。 消费者于2016年4月支付定金和首付30万元，纳税人就30万
19、预收款已申报缴纳营业税。2016年5月消费者付清尾款70万元并办理完交房手续，纳税人收回营业税发票，对其重新开具全额的增值税普通发票。（三三）4月月30日之前收取部分售房款并开具营业税日之前收取部分售房款并开具营业税发票，发票，5月月1日之后收取尾款并换开全额增值税发票。日之后收取尾款并换开全额增值税发票。二、二、过渡阶段特殊情况过渡阶段特殊情况【提示】【提示】 过渡阶段出现该情况,普票和专票的开票和申报方式相同，申报时仅就缴纳增值税部分的销售额填写申报表，票面税额与实际申报缴纳的增值税额是一致的，但票面金额与申报的不含税销售额不一致,一窗式比对异常通过手工清卡方式处理。（三三）4月月30日之
20、前收取部分售房款并开具营业税日之前收取部分售房款并开具营业税发票，发票，5月月1日之后收取尾款并换开全额增值税发票。日之后收取尾款并换开全额增值税发票。二、二、过渡阶段特殊情况过渡阶段特殊情况【应纳税额计算】【应纳税额计算】 营业税应纳税额：30*0.05=1.5万元 增值税应纳税额：70/1.05*0.05=3.33万元【开票】【开票】选择开票方选择开票方式式金额金额税率税率税额税额价税合计价税合计备注栏备注栏差额开票差额开票96.67*3.33100注明：注明：“其其中，中，4月月30日前已申报日前已申报缴纳营业税缴纳营业税的销售额为的销售额为30万元万元”普票和专票开具方式相同含营业税的
21、价款+不含增值税的价款=计征契税的依据输入“价税合计”和“税额”后系统自动跳出增值税实际应纳税额全部价款和价外费用第第1步步第第2步步第第3步步系统自动返算系统自动返算（三三）4月月30日之前收取部分售房款并开具营业税日之前收取部分售房款并开具营业税发票，发票，5月月1日之后收取尾款并换开全额增值税发票。日之后收取尾款并换开全额增值税发票。二、二、过渡阶段特殊情况过渡阶段特殊情况【申报清卡】【申报清卡】1. 将应缴纳增值税部分销售额填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表一（本期销售情况明细）申报销项税额申报销项税额与开票税额一致与开票税额一致仅申报缴纳增值税部分的销售额，仅申报缴纳增值税部
22、分的销售额，不反映已申报营业税的销售额，不反映已申报营业税的销售额，与开票金额不一致，与开票金额不一致，造成票表比对异常，造成票表比对异常，通过手工清卡方式处理通过手工清卡方式处理2.填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）主表填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）主表仅申报缴纳增值税部分的销售额，仅申报缴纳增值税部分的销售额，不反映已申报营业税的销售额不反映已申报营业税的销售额2.填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）主表填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）主表（四四）预缴税款的抵减和会计核算。）预缴税款的抵减和会计核算。二、二、特殊情况特殊情况【案例【案例三三】 2016年8月，房地产开发
23、企业（一般纳税人）取得不含税销售收入2000万元，销项税额220万元，期初留抵税额为270万元。当月收到预收款1000万元，已预缴增值税30万元，当月该公司留抵税额50万元。【提示】【提示】 留抵税款能否抵减预缴税款？ 答：不能。该纳税人应当缴纳预缴增值税30万元，50万元留抵税额继续留抵，而不允许以留抵税额抵减预缴税额。（四四）预缴税款的抵减和会计核算。）预缴税款的抵减和会计核算。二、二、特殊情况特殊情况【会计核算】【会计核算】 在会计处理上，预缴的增值税一般在“应交税费已交增值税”科目借方记载，而增值税留抵税额在“应交税费应交增值税（进项税额）”科目核算。两者属于不同的会计科目，不能相互抵
24、减。【应纳税额计算】【应纳税额计算】 销项税额-进项税额（上期留抵税额）=220-270=0元，期末留抵税额50万元，预缴税额30万元结转下期继续抵减。（四四）预缴税款的抵减和会计核算。）预缴税款的抵减和会计核算。二、二、特殊情况特殊情况【申报】【申报】1.增值税预缴税款表的填写此处省略。增值税预缴税款表的填写此处省略。2.将预征税额填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）将预征税额填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表四（税额抵减情况表）附表四（税额抵减情况表）本期本期进项大于销项产生留抵，进项大于销项产生留抵，应纳税额为应纳税额为0，实际抵减的预缴税款为实际抵减的预缴税款为03.填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）主表填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）主表不含税销售额不含税销售额按适用税率计算销项按适用税率计算销项结转上期期末留抵结转上期期末留抵3.填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）主表填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）主表本期销项本期销项期初留抵期初留抵220-2700形成期末留抵形成期末留抵50万元万元本期本期应纳税额为应纳税额为0，实际抵减的预缴税款为实际抵减的预缴税款为0，本期发生的本期发生的预缴税额不在主表中反映，预缴税额不在主表中反映，在附表四在附表四“期末余额期末余额”中体现中体现谢谢大家！谢谢大家！
