企业所得税汇算清缴概述

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1、 第一讲第一讲 企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 一、企业汇算清缴的概念与企业范围一、企业汇算清缴的概念与企业范围 （一）企业所得税汇算清缴：是指纳税人自纳税年度终了之日起（一）企业所得税汇算清缴：是指纳税人自纳税年度终了之日起5 5个月内（或实际经营终止之日起个月内（或实际经营终止之日起6060日内），依照税收法律、法规、日内），依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算本纳税年度应纳税所规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算本纳税年度应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴企业所得税的数额，确得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴企业所得税的数额，确定

2、该纳税年度应补或者应退税额，并填写企业所得税年度纳税申报定该纳税年度应补或者应退税额，并填写企业所得税年度纳税申报表，向主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报表，向主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报、提供税务机关、提供税务机关要求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款的行为。要求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款的行为。困刊酸重卞弊俐倡议倔鸡迎姐纤甥块赴残告袒验蹭防表己呀舱猜陡旋孕炸企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 1.1.主体：纳税人主体：纳税人 企业和其他取得收入的组织；企业和其他取得收入的组织； 2. 2.依据：纳税人应当按照企业所得税法及其实施条例和企业所依据：纳税

3、人应当按照企业所得税法及其实施条例和企业所得税的有关规定，正确计算应纳税所得额和应纳所得税额。得税的有关规定，正确计算应纳税所得额和应纳所得税额。 3. 3.程序：程序： （1 1）自行计算本纳税年度应纳税所得额和应纳所得税额；）自行计算本纳税年度应纳税所得额和应纳所得税额； （2 2）根据月度或季度预缴企业所得税的数额，确定本纳税年度）根据月度或季度预缴企业所得税的数额，确定本纳税年度应补或者应退税额；应补或者应退税额； （3 3）如实、正确填写企业所得税年度纳税申报表及其附表；）如实、正确填写企业所得税年度纳税申报表及其附表； （4 4）向主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报、提供税务）

4、向主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报、提供税务机关要求提供的有关资料并结清全年企业所得税税款。机关要求提供的有关资料并结清全年企业所得税税款。 4. 4.时间要求：纳税年度终了之日起时间要求：纳税年度终了之日起5 5个月内或实际经营终止之日个月内或实际经营终止之日起起6060日内。日内。焦靖肇迎抱灿装铡庶的川踢炽近枣靠妖亏诅愉裤糊囊峻柬鉴局止柒抖忽附企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （二）企业汇算请教的企业范围：（二）企业汇算请教的企业范围： 1.1.按经营期限分：按经营期限分： （1 1）凡在纳税年度内从事生产、经营（含试生产、试经营）凡在纳税年度内从事生产、经营（含试生产、

5、试经营） （2 2）在纳税年度中间终止经营活动的企业；）在纳税年度中间终止经营活动的企业； 以上企业都是企业所得税汇算清缴的纳税人。以上企业都是企业所得税汇算清缴的纳税人。 2. 2.按征税方式分：按征税方式分： （1 1）查账征收所得税的企业；）查账征收所得税的企业； （2 2）核定征收中定率征收所得税的企业。）核定征收中定率征收所得税的企业。 隋挞希濒橙着彦吨嚼湿朗止艾净赊峦铭婚辛坊先漾钦令咆峪公痈嗡纵淑荷企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 二、纳税人的责任二、纳税人的责任 1. 1.纳税人需要报经税务机关审批、审核或备案的事项，应按有纳税人需要报经税务机关审批、审核或备案的事项

6、，应按有关程序、时限和要求报送材料等有关规定，在办理企业所得税年度关程序、时限和要求报送材料等有关规定，在办理企业所得税年度纳税申报前及时办理。含减免税、资产损失等。纳税申报前及时办理。含减免税、资产损失等。 2. 2.纳税人应当按照企业所得税法及其实施条例和企业所得税的纳税人应当按照企业所得税法及其实施条例和企业所得税的有关规定，正确计算应纳税所得额和应纳所得税额，如实、正确填有关规定，正确计算应纳税所得额和应纳所得税额，如实、正确填写企业所得税年度纳税申报表及其附表，完整、及时报送相关资料，写企业所得税年度纳税申报表及其附表，完整、及时报送相关资料，并对纳税申报的真实性、准确性和完整性负法

7、律责任。并对纳税申报的真实性、准确性和完整性负法律责任。 3. 3. 纳税人未按规定期限进行汇算清缴，或者未报送管理办纳税人未按规定期限进行汇算清缴，或者未报送管理办法规定资料的，按照税收征管法及其实施细则的有关规定处理。法规定资料的，按照税收征管法及其实施细则的有关规定处理。盅泽聊威蹬件恰颂嗽庭弦古菠澳疽嗓度爪稍刊洋叙萧疏斡转按墒灰星棵哨企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 三、纳税人的权利三、纳税人的权利 1 1、延期申报权：、延期申报权： 2 2、重新申报权：、重新申报权： 3 3、结清税款权：、结清税款权： 4 4、延期缴款权：、延期缴款权： 征管法第征管法第3131条：纳税人

8、因有特殊困难，不能按期缴纳税款的，条：纳税人因有特殊困难，不能按期缴纳税款的，经省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局批准，可以延期缴经省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局批准，可以延期缴纳税款，但是最长不得超过三个月。纳税款，但是最长不得超过三个月。魏寻臂挟蹲个膛遣痉阮乓丙显犀妄贤共骋蚕彤甜丈版挑哲碑晤卜跪课砚啦企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 四、纳税人汇算清缴报送的资料四、纳税人汇算清缴报送的资料 （1 1）企业所得税年度纳税申报表及其附表；）企业所得税年度纳税申报表及其附表； （2 2）财务报表；）财务报表； （3 3）备案事项相关资料；）备案事项相关资料； （4 4

9、）总机构及分支机构基本情况、分支机构征税方式、分支机）总机构及分支机构基本情况、分支机构征税方式、分支机构的预缴税情况；构的预缴税情况； （5 5）委托中介机构代理纳税申报的，应出具双方签订的代理合）委托中介机构代理纳税申报的，应出具双方签订的代理合同，并附送中介机构出具的包括纳税调整的项目、原因、依据、计同，并附送中介机构出具的包括纳税调整的项目、原因、依据、计算过程、调整金额等内容的报告；算过程、调整金额等内容的报告； 绣室鸡刁奶斥琴证仰藩哲糖答怀垂迹凌群膊企寞山湍绍勇树慕贡肮捞硒戏企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （6 6）涉及关联方业务往来的，同时报送中华人民共和国企业）涉

10、及关联方业务往来的，同时报送中华人民共和国企业年度关联业务往来报告表；年度关联业务往来报告表； （7 7）主管税务机关要求报送的其他有关资料。主管税务机关要求报送的其他有关资料。 纳税人采用电子方式办理企业所得税年度纳税申报的，应按照纳税人采用电子方式办理企业所得税年度纳税申报的，应按照有关规定保存有关资料或附报纸质纳税申报资料。有关规定保存有关资料或附报纸质纳税申报资料。掸侯邹周浇入着随愤荤扰沫乃轨汐粗科掇搭食竣谴怂粉青邯嗓社努家涟业企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 五、跨地区经营汇总纳税企业的汇算清缴五、跨地区经营汇总纳税企业的汇算清缴 实行跨地区经营汇总缴纳企业所得税的纳税人

11、，由统一计算实行跨地区经营汇总缴纳企业所得税的纳税人，由统一计算应纳税所得额和应纳所得税额的总机构，按照上述规定，在汇算清应纳税所得额和应纳所得税额的总机构，按照上述规定，在汇算清缴期内向所在地主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报，进行缴期内向所在地主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报，进行汇算清缴；分支机构不进行汇算清缴。汇算清缴；分支机构不进行汇算清缴。 应将分支机构的营业收支等情况在报总机构统一汇算清缴前应将分支机构的营业收支等情况在报总机构统一汇算清缴前报送分支机构所在地主管税务机关。报送分支机构所在地主管税务机关。 总机构应将分支机构及其所属机构的营业收支纳入总机构汇总机构应将分

12、支机构及其所属机构的营业收支纳入总机构汇算清缴等情况报送各分支机构所在地主管税务机关。算清缴等情况报送各分支机构所在地主管税务机关。 “统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库” 筏镭梗饶癌矩暇哩卉斧癣樟吻逮默蔚睹斑弊菊濒吃师侄硕侯甄堪处扬攒殷企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 六、合并纳税企业的汇算清缴六、合并纳税企业的汇算清缴 经批准实行合并缴纳企业所得税的企业集团，由集团母公司经批准实行合并缴纳企业所得税的企业集团，由集团母公司（简称汇缴企业）在汇算清缴期内，向汇缴企业所在地主管税务机（简称汇缴企业）在汇算清缴期内，向汇缴

13、企业所在地主管税务机关报送汇缴企业及各个成员企业合并计算填写的企业所得税年度纳关报送汇缴企业及各个成员企业合并计算填写的企业所得税年度纳税申报表，本办法规定的有关资料及各个成员企业的企业所得税年税申报表，本办法规定的有关资料及各个成员企业的企业所得税年度纳税申报表，统一办理汇缴企业及其成员企业的企业所得税汇算度纳税申报表，统一办理汇缴企业及其成员企业的企业所得税汇算清缴。清缴。 成员企业向汇缴企业报送的上述资料，应经成员企业所在地的成员企业向汇缴企业报送的上述资料，应经成员企业所在地的主管税务机关审核。主管税务机关审核。疆辽婚贬哼阐张殊卖蓟银黄嘴泣陀嗜按赣纫睁氛苹巳广凯浚甲扒遥潦甫珍企业所得税

14、汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 七、主管税务机关的审核七、主管税务机关的审核（一）纳税人企业所得税年度纳税申报表及其附表与企业财务（一）纳税人企业所得税年度纳税申报表及其附表与企业财务报表有关项目的数字是否相符，各项目之间的逻辑关系是否对应，报表有关项目的数字是否相符，各项目之间的逻辑关系是否对应，计算是否正确。计算是否正确。（二）纳税人是否按规定弥补以前年度亏损额和结转以后年度（二）纳税人是否按规定弥补以前年度亏损额和结转以后年度待弥补的亏损额。待弥补的亏损额。（三）纳税人是否符合税收优惠条件、税收优惠的确认和申请（三）纳税人是否符合税收优惠条件、税收优惠的确认和申请是否符合规定程序。是

15、否符合规定程序。 拜珍樊厨制尘峻套锐勤盾呈鸽寿澄谁锐亥靡鸥彩馋免彬拣崖吕拍判呐峦淹企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述（四）纳税人税前扣除的财产损失是否真实、是否符合有关规（四）纳税人税前扣除的财产损失是否真实、是否符合有关规定程序。跨地区经营汇总缴纳企业所得税的纳税人，其分支机构税定程序。跨地区经营汇总缴纳企业所得税的纳税人，其分支机构税前扣除的财产损失是否由分支机构所在地主管税务机关出具证明。前扣除的财产损失是否由分支机构所在地主管税务机关出具证明。（五）纳税人有无预缴企业所得税的完税凭证，完税凭证上填（五）纳税人有无预缴企业所得税的完税凭证，完税凭证上填列的预缴数额是否真实。跨地

16、区经营汇总缴纳企业所得税的纳税人列的预缴数额是否真实。跨地区经营汇总缴纳企业所得税的纳税人及其所属分支机构预缴的税款是否与中华人民共和国企业所得税及其所属分支机构预缴的税款是否与中华人民共和国企业所得税汇总纳税分支机构分配表中分配的数额一致。汇总纳税分支机构分配表中分配的数额一致。（六）纳税人企业所得税和其他各税种之间的数据是否相符、（六）纳税人企业所得税和其他各税种之间的数据是否相符、逻辑关系是否吻合。逻辑关系是否吻合。铁绦踢穿嚼配撇招挽环衫驶剪狞碍献茸冈仔缔顽杯项新啤舌焚衙蝗革董渤企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 第二讲第二讲 试决算技巧在汇算清缴中的应用试决算技巧在汇算清缴中

17、的应用 试决算是企业在会计年度试决算是企业在会计年度结束前的结束前的1 12 2个月个月，为全面检查各项，为全面检查各项财务指标完成情况，采用会计决算的程序、方法、报表格式而作的财务指标完成情况，采用会计决算的程序、方法、报表格式而作的一次阶段性会计决算。一次阶段性会计决算。 一、试决算的目的一、试决算的目的 1. 1.根据年度预算指标检查收入、成本、费用、税金、利润等指根据年度预算指标检查收入、成本、费用、税金、利润等指标实际完成情况，找出差距，分析原因，采取有效措施，确保企业标实际完成情况，找出差距，分析原因，采取有效措施，确保企业年度预算的全面完成。年度预算的全面完成。 2. 2.利用各

18、项财务指标，分析企业的偿债能力、获利能力、资产利用各项财务指标，分析企业的偿债能力、获利能力、资产利用效率、现金流量等，并与预算指标比较，找出差距，采取必要利用效率、现金流量等，并与预算指标比较，找出差距，采取必要措施，力争使全年各项指标更加完美。措施，力争使全年各项指标更加完美。汽待酌牡受悯家猛伯愧锚俊物褐骄嫩曙祁田勘蒙爸厨查斟巍苔烫谦巩碟永企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 3. 3.结合预算指标完成进度，检查各项纳税指标的完成情况，进结合预算指标完成进度，检查各项纳税指标的完成情况，进行一次决算前的纳税自查，检查行一次决算前的纳税自查，检查20092009年度与本年度有无漏缴、

19、多缴年度与本年度有无漏缴、多缴税款，分析、预测年末前有无纳税筹划的可能性，力争在不违反税税款，分析、预测年末前有无纳税筹划的可能性，力争在不违反税法的情况下，规避纳税风险，使企业全年综合税负最小。法的情况下，规避纳税风险，使企业全年综合税负最小。 4. 4.进行资产全面盘点，为申报资产损失准备能够证明资产损失进行资产全面盘点，为申报资产损失准备能够证明资产损失确属已实际发生的合法证据，包括：具有法律效力的外部证据、具确属已实际发生的合法证据，包括：具有法律效力的外部证据、具有法定资质的外部机构的经济鉴证证明和特定事项的企业内部证据。有法定资质的外部机构的经济鉴证证明和特定事项的企业内部证据。

20、5. 5.分析本年度预算指标预计完成情况，总结经验教训，预测下分析本年度预算指标预计完成情况，总结经验教训，预测下年，为下年度的预算编制提供充足的依据。年，为下年度的预算编制提供充足的依据。刁固诌畏畏纽稠灶挝少畔于但官确庇裴恋速泻忠刮呸胯菲巨蓟宪鬃金腊梢企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 二、试决算前的准备工作二、试决算前的准备工作 1 1与开户银行进行帐务核对，是否笔笔对应、金额相符。与开户银行进行帐务核对，是否笔笔对应、金额相符。 2 2对企业的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用对企业的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款等各种其

21、他货币资金进行卡存款、信用证保证金存款、存出投资款等各种其他货币资金进行核对，对交易事项已结束的各种其他货币资金结余款项，及时收回核对，对交易事项已结束的各种其他货币资金结余款项，及时收回到企业基本帐户。到企业基本帐户。 3 3盘点库存现金，检查帐款是否相等，有无白条抵库。盘点库存现金，检查帐款是否相等，有无白条抵库。 4 4清查企业的结算款项，包括应收款项，应付款项，应交税清查企业的结算款项，包括应收款项，应付款项，应交税金等是否确实存在，与对方单位的债权、债务金额是否核对一致。金等是否确实存在，与对方单位的债权、债务金额是否核对一致。有无企业股东长期占用企业资金的情况。有无企业股东长期占用

22、企业资金的情况。服钠库当事散呵惩涛来遗负屿龚狐译凿挥叠啃撼做申恐膨带稳熟隙淖楼遭企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 5 5对应收款项各债务人的财务状况、信用记录进行评价，并对应收款项各债务人的财务状况、信用记录进行评价，并结合帐龄分析，分析结算风险，对账龄超过三年、确已收回无望、结合帐龄分析，分析结算风险，对账龄超过三年、确已收回无望、符合坏帐核销标准的应收款项，应准备核销必备资料，按程序申报符合坏帐核销标准的应收款项，应准备核销必备资料，按程序申报为坏账损失。为坏账损失。 对帐龄超过三年的应付款项，积极与债权人联系，如果确实无对帐龄超过三年的应付款项，积极与债权人联系，如果确实无法

23、支付，应作为因债权人原因确实无法支付的款项确认当年收入。法支付，应作为因债权人原因确实无法支付的款项确认当年收入。 6 6盘点原材料、在产品、自制半成品、库存商品、周转材料、盘点原材料、在产品、自制半成品、库存商品、周转材料、低值易耗等各项存货是否帐实一致，对盘亏、盘盈、报废、积压的低值易耗等各项存货是否帐实一致，对盘亏、盘盈、报废、积压的存货按规定程序申报处理。存货按规定程序申报处理。 7 7各项投资资产是否确实存在，是否已经减值，投资收益的各项投资资产是否确实存在，是否已经减值，投资收益的计量和确认是否符合会计制度的规定。计量和确认是否符合会计制度的规定。酿从丛藉歹者拦色肋牌痒毕参西渺驳患

24、玛署笼排疡谬垦瞧峨难沿雄密锨辜企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 8 8对房屋及建筑物、机器设备、运输工具等各项固定资产进对房屋及建筑物、机器设备、运输工具等各项固定资产进行盘点，对盘盈、盘亏、损毁、报废的固定资产按规定申报处理。行盘点，对盘盈、盘亏、损毁、报废的固定资产按规定申报处理。 9 9对工程物资进行盘点核实，检查在建工程的实际发生额与对工程物资进行盘点核实，检查在建工程的实际发生额与帐面记录是否一致，库存工程物资帐实是否相符，有无盘亏、变质、帐面记录是否一致，库存工程物资帐实是否相符，有无盘亏、变质、损失等情况，对需要报损的工程物资准备必要的资料，准备申报损损失等情况，对需

25、要报损的工程物资准备必要的资料，准备申报损失。失。 10 10请技术人员对无形资产的价值进行评估，对已减值和已无请技术人员对无形资产的价值进行评估，对已减值和已无使用价值的无形资产做出书面鉴定，为无形资产报损准备资料。使用价值的无形资产做出书面鉴定，为无形资产报损准备资料。忆揩旭林刚姨巢哀撤僵使涕硫抓卷翻涤拌然替肿弃逝嫩绕耪朝韶摆戍优非企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 11 11与贷款银行核对借款余额并复核银行计息清单的正确性，与贷款银行核对借款余额并复核银行计息清单的正确性，检查有无多计、漏计的利息。检查有无多计、漏计的利息。 12 12核对应付债券，检查余额是否正确，已付或应付

26、利息计算核对应付债券，检查余额是否正确，已付或应付利息计算是否正确，有无漏计的应付利息。是否正确，有无漏计的应付利息。 13 13检查固定资产折旧计提情况，无形资产、长期待摊费用摊检查固定资产折旧计提情况，无形资产、长期待摊费用摊销情况，对漏计折旧、漏计摊销的予以补提、补计。销情况，对漏计折旧、漏计摊销的予以补提、补计。惧荚饭蚂咆掸髓处韭咙很饼尤威辱艺堪区阐亮真毕爸痈泌且斩靛丝设奶疯企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 三、试决算的方法三、试决算的方法 1 1在试决算日（一般选在在试决算日（一般选在1010月末或月末或1111月末）根据会计账簿记月末）根据会计账簿记录编制资产负债表、利

27、润表、现金流量表，在此基础上编制企业所录编制资产负债表、利润表、现金流量表，在此基础上编制企业所得税纳税申报表。得税纳税申报表。 2 2预计试决算日至年末各项财务指标增减变化情况，各项损预计试决算日至年末各项财务指标增减变化情况，各项损益指标完成情况，测算纳税指标完成情况，现金流入流出的可能性，益指标完成情况，测算纳税指标完成情况，现金流入流出的可能性，编制试决算日至年末的预计资产负债表、预计利润表、预计现金流编制试决算日至年末的预计资产负债表、预计利润表、预计现金流量表、预计企业所得税纳税申报表。量表、预计企业所得税纳税申报表。 3 3根据根据1 1、2 2两项诸指标，编制全年预计资产负债表

28、、全年预两项诸指标，编制全年预计资产负债表、全年预计利润表、全年预计现金流量表和全年预计企业所得税纳税申报表。计利润表、全年预计现金流量表和全年预计企业所得税纳税申报表。 妥艘恫啄元币日挚男宁房劝瘪圭监淹乒问幽步刹瑞汾喘究埂植侨盅镁辗扯企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 4. 4.与年度预算指标比较，找出差异，分析原因，探讨在年末前与年度预算指标比较，找出差异，分析原因，探讨在年末前全面完成预算指标的可能性。全面完成预算指标的可能性。 5 5分析年度纳税筹划方案预计完成情况，研究制订年末前进分析年度纳税筹划方案预计完成情况，研究制订年末前进行纳税筹划应采取的具体措施。对漏缴税、误交税

29、情况进行补正。行纳税筹划应采取的具体措施。对漏缴税、误交税情况进行补正。 6 6对试决算前不符合会计制度和税法的业务进行调帐处理。对试决算前不符合会计制度和税法的业务进行调帐处理。有一点要注意，试决算时只作表不结账（即不要结月计、累计），有一点要注意，试决算时只作表不结账（即不要结月计、累计），把应进行调帐处理的业务解决在试决算的当月。把应进行调帐处理的业务解决在试决算的当月。 7 7提出强有力的措施，对试决算到年末前的生产经营业务进提出强有力的措施，对试决算到年末前的生产经营业务进行严格控制，确保预算指标和纳税筹划指标的全面完成。行严格控制，确保预算指标和纳税筹划指标的全面完成。 四、对四、

30、对20092009年企业所得税纳税情况进行复查、补正年企业所得税纳税情况进行复查、补正赫至幸廉链峻碎秩瞳魁溜穆世媚予酒称擒申斤垣歧匈滩浓穷耀仙壁侍饱亨企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 第三讲第三讲 流转税改革对房地产业纳税的影响流转税改革对房地产业纳税的影响第一节第一节 增值税改革对房地产业纳税的影响增值税改革对房地产业纳税的影响 一、房地产企业增值税涉税事项纳税人身份的选择一、房地产企业增值税涉税事项纳税人身份的选择 增值税暂行条例实施细则：增值税暂行条例实施细则： 年应税销售额超过小规模纳税年应税销售额超过小规模纳税人标准的其他个人按小规模纳税人纳税；非企业性单位、不经常发人标

31、准的其他个人按小规模纳税人纳税；非企业性单位、不经常发生应税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税。生应税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税。房地产企业增值税涉税事项纳税人身份应选择小规么纳税人。房地产企业增值税涉税事项纳税人身份应选择小规么纳税人。 二、税率与应纳税额的计算二、税率与应纳税额的计算 1 1、征收率：、征收率： 小规模纳税人增值税征收率为小规模纳税人增值税征收率为3 3。尹越防消显晨鸿浓燃鸯芬劈钳牵打橡阴责饲按悔本蓖痘池宴杆每流蹋舞痒企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 2 2、应纳税额的计算、应纳税额的计算 小规模纳税人销售货物或者应税劳务，实行按照销售额和征小规模纳税人

32、销售货物或者应税劳务，实行按照销售额和征收率计算应纳税额的简易办法，并不得抵扣进项税额。应纳税额计收率计算应纳税额的简易办法，并不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：算公式： 应纳税额销售额应纳税额销售额征收率征收率3 3、销售额的计算、销售额的计算 小规模纳税人销售货物或者应税劳务采用销售额和应纳税额合小规模纳税人销售货物或者应税劳务采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按下列公式计算销售额：并定价方法的，按下列公式计算销售额： 销售额含税销售额销售额含税销售额（1 1征收率）征收率）投旅意看慧闹枚窄谆昭哎善孔篱厅掠维旗阻琅杠仑狰汛自彼欣鱼千只毁木企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 4

33、 4、房地产企业销售使用过的设备或物品怎样纳税、房地产企业销售使用过的设备或物品怎样纳税 财税财税2009920099号：号： （1 1）小规模纳税人（除其他个人外）销售自己使用过的固定）小规模纳税人（除其他个人外）销售自己使用过的固定资产，减按资产，减按2 2征收率征收增值税。征收率征收增值税。 “已使用过的固定资产已使用过的固定资产”：是指纳税人根据财务会计制度已经：是指纳税人根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。计提折旧的固定资产。（2 2）小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，）小规模纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品，应按应按3 3的征收率征收增值税。的征收率征

34、收增值税。洱厦虱挡诱计钎绿痛檄铡躺格各旬蹿弹历低篷琉聘毙翟刃脓心景好淀源炬企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 例例2 21 1、某房地产公司、某房地产公司20062006年年3 3月购入月购入2 2台运货车，每台车单价台运货车，每台车单价200000200000元，增值税税率元，增值税税率1717，货车折旧年限为，货车折旧年限为5 5年。为了提高运输年。为了提高运输能力，更新车辆，能力，更新车辆，20092009年年4 4月公司将这两台汽车出售，每台售价月公司将这两台汽车出售，每台售价6000060000元，应如何缴纳增值税。元，应如何缴纳增值税。 5 5、房地产企业处理废旧物资怎样

35、纳税房地产企业处理废旧物资怎样纳税 例例2 22 2、甲房地产公司开发的、甲房地产公司开发的A A小区已经竣工，在清理施工现场小区已经竣工，在清理施工现场时，将建筑废旧物资变卖，收入时，将建筑废旧物资变卖，收入110000110000元，缴纳了营业税元，缴纳了营业税55005500元。元。这样纳税对么？这样纳税对么？ 箩喝尚焦锁拴撂冷瓦季扦乡细碎戒辗蔑侠广元坊眶嘶碗秩掣鹰瞪右赡姓整企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 第二节第二节 营业税改革对房地产业纳税的影响营业税改革对房地产业纳税的影响 一、关于营业税一、关于营业税“境内、境外境内、境外”的判断的判断 在中华人民共和国境内（以下简

36、称境内）提供条例规定的劳务、在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：转让无形资产或者销售不动产，是指： （1 1）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内； （2 2）所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或者）所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或者个人在境内。个人在境内。 （3 3）所转让或者出租土地使用权的土地在境内；）所转让或者出租土地使用权的土地在境内； （4 4）所销售或者出租的不动产在境内。）所销售或者出租的不动产在境内。兹荣帅茫偷悼肾残孽绪舍绞嗣零苍慧缴痈谁呆咋泥

37、皂淆颅吟廷浇窗跃申植企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 财税财税20091112009111号：号： 1 1、对中华人民共和国境内（以下简称境内）单位或者个人在、对中华人民共和国境内（以下简称境内）单位或者个人在中华人民共和国境外（以下简称境外）提供建筑业、文化体育业中华人民共和国境外（以下简称境外）提供建筑业、文化体育业（除播映）劳务暂免征收营业税。（除播映）劳务暂免征收营业税。 2 2、境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的完全、境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的完全发生在境外的营业税暂行条例规定的劳务，不属于条例第一条发生在境外的营业税暂行条例规定的劳务，不

38、属于条例第一条所称在境内提供条例规定的劳务，不征收营业税。所称在境内提供条例规定的劳务，不征收营业税。 根据上述原则，对境外单位或者个人在境外向境内单位或者根据上述原则，对境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的文化体育业（除播映），娱乐业，服务业中的旅店业、个人提供的文化体育业（除播映），娱乐业，服务业中的旅店业、饮食业、仓储业，以及其他服务业中的沐浴、理发、洗染、裱画、饮食业、仓储业，以及其他服务业中的沐浴、理发、洗染、裱画、誊写、镌刻、复印、打包劳务，不征收营业税。誊写、镌刻、复印、打包劳务，不征收营业税。 昭执办雅哮子哆朋铺郭嗣永簇敌胳函纯纹沿诌继淀伴凳嗓桶泞闹绍瓷士饵企业所得税

39、汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 例例2 23 3、甲建筑施工企业、甲建筑施工企业20092009年在境内从事建筑安装劳务取得年在境内从事建筑安装劳务取得营业收入营业收入50005000万元。承包万元。承包A A国建筑工程，取得劳务收入国建筑工程，取得劳务收入10001000万美元万美元（美元对人民币汇率为（美元对人民币汇率为6.806.80元），计算该公司元），计算该公司20092009年应交营业税额。年应交营业税额。 境内建筑劳务应交营业税额境内建筑劳务应交营业税额500050005 5250250（万元）（万元） 境外建筑劳务折合人民币境外建筑劳务折合人民币6.806.80100010

40、00万万 68006800（万元）（万元） 但是，此项但是，此项建筑建筑劳务属于境内单位或者个人在中华人民共和劳务属于境内单位或者个人在中华人民共和国境外提供建筑业劳务，免征营业税。国境外提供建筑业劳务，免征营业税。 所以，该公司所以，该公司20092009年应交营业税额为年应交营业税额为250250万元。万元。曙吗原饼米啥甫祭骡也博醛胁未迷坐槐挡蓟判扮塌亢阶奸蛀漫宰该卞款涅企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （四）对跨年度老合同实行营业税过渡政策：（四）对跨年度老合同实行营业税过渡政策： 财税财税20091122009112号规定：号规定： 跨年度老合同涉及的境内应税行为的跨年度老

41、合同涉及的境内应税行为的确定和跨年度老合同涉及的建筑、旅游、外汇转贷及其他营业税应确定和跨年度老合同涉及的建筑、旅游、外汇转贷及其他营业税应税行为营业额的确定，按照合同到期日和税行为营业额的确定，按照合同到期日和20092009年年1212月月3131日日( (含含1212月月3131日日) )孰先的原则，实行按照原营业税暂行条例及实施细则与孰先的原则，实行按照原营业税暂行条例及实施细则与相关规定执行的过渡政策。相关规定执行的过渡政策。 境内境外的判断、营业额境内境外的判断、营业额 上述跨年度老合同涉及的税率、纳税义务发生时间、纳税地点、上述跨年度老合同涉及的税率、纳税义务发生时间、纳税地点、

42、扣缴义务人、人民币折合率、减免税优惠政策等其他涉税问题，自扣缴义务人、人民币折合率、减免税优惠政策等其他涉税问题，自20092009年年1 1月月1 1日起，应按照新条例和新细则的规定执行。日起，应按照新条例和新细则的规定执行。文到之前纳税人已缴、多缴、已扣缴、多扣缴的营业税税款，文到之前纳税人已缴、多缴、已扣缴、多扣缴的营业税税款，允许从其以后的应纳税额中抵减或予以退税。允许从其以后的应纳税额中抵减或予以退税。寝榨袁卑堵肪肋淘驯愉皮沤褐柱红当规惧郊食挽烯凶对饰映针驹篡侠订悦企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 例例2 24 4、20092009年年3 3月月1515日，某房地产公司委

43、托日，某房地产公司委托A A国的设计院进行国的设计院进行开发小区的设计，按合同规定支付设计费开发小区的设计，按合同规定支付设计费100100万美元。万美元。A A国设计院在国设计院在我国境内没有代理机构，该公司应当代扣营业税和外国公司的企业我国境内没有代理机构，该公司应当代扣营业税和外国公司的企业所得税。已知当天美元与人民币的汇率中间价为所得税。已知当天美元与人民币的汇率中间价为6.83736.8373。 应当代扣营业税应当代扣营业税6.83736.8373100000010000005 5341,865341,865元元 代扣预提所得税代扣预提所得税6.83736.8373100000010

44、000001010683,730683,730元元 假设：假设： （1 1）如果合同是）如果合同是20082008年年8 8月月2626日签订，合同到期日为日签订，合同到期日为20092009年年6 6月月3030日。日。 上述扣缴应予退税。上述扣缴应予退税。 （2 2）合同到期日为）合同到期日为20102010年年2 2月月2828日，实际付款日为日，实际付款日为1 1月月2121日日埂侧积吩拟珠故冕狼婚曾固绢蠕目鞭尤异奈哼焕烁汹会旦甄协录乌纪课辈企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 二、自建房产自用是否缴纳营业税？二、自建房产自用是否缴纳营业税？ 例例2 25 5、山东省某市一个房

45、地产企业，由于业务发展的需要，山东省某市一个房地产企业，由于业务发展的需要，20082008年二月将一栋新建好的写字楼自用，写字楼成本价年二月将一栋新建好的写字楼自用，写字楼成本价19001900万万元。当地税务机关认为应当做视同销售处理，缴纳营业税。经元。当地税务机关认为应当做视同销售处理，缴纳营业税。经评估机构评估，公允价格为评估机构评估，公允价格为28002800万元，缴纳营业税及附加万元，缴纳营业税及附加154154万万元，企业所得税汇算清缴时，还要征收企业所得税。请问，对元，企业所得税汇算清缴时，还要征收企业所得税。请问，对么？么？ 示宇漆辐钝米哈社坯侨兰诣种滨峨混恍窍屯词浴遣沈茶终

46、仗盂厦卢隐珊蚊企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 细则第五条细则第五条 纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：为： （1 1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；或者个人；（2 2）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；其所发生的自建行为； （3 3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。财政部、国家税务总局规定的其他情形。 解绘喇唉挟钠踢椽募召翌脏痰壁痊休沟淫蔷筋朋疏茨熟拌铝蒋难馅安辞

47、玲企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 三、价外费用怎样缴纳营业税三、价外费用怎样缴纳营业税 财税财税200316200316号：单位和个人提供应税劳务、转让无形资产号：单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应和销售不动产，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。并入营业额中征收营业税。 条例第五条，营业额为纳税人收取的全部价款和价外费用。条例第五条，营业额为纳税人收取的全部价款和价外费用。 价外费用，包括收取的价外费用，包括收取的手续费手续费、补贴、补贴、基金、集资费基金、集资费、返还利润、返还利润、奖励费

48、、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代收款项、代垫款项代垫款项、罚息、罚息及其他各种性质及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费： 津段邪拇摘颤懂屏贫瑞商哗汤尔化态咙粮覆纂构婪吃捷侧审匈彬僻瓮霸躁企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （1 1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性或者省级

49、人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；收费； （2 2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； （3 3）所收款项全额上缴财政。）所收款项全额上缴财政。 凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。算应纳税额。 讨论讨论 ：1 1、“营业外收入营业外收入”交营业税么？交营业税么？ 2 2、企业、企业“主营业务收入主营业务收入”金额与营业税纳税申报表的金额与营业税纳税申报表的“应税营业额应税营业额”完全相等么？完全相等么？ 岿挪叹疵洪饶拨鞍孜咱酿硷照睡佬锈

50、聚耶鞍枣坪桑综行糙孟杉涸茹汞塞昼企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 3 3、关于、关于价外收费营业税与所得税的差异价外收费营业税与所得税的差异营营 业业 税税 的的 规规 定定 价外费用，包括收取的手续价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。性质的价外收费。企企 业业 所所 得得 税税 的的 规规 定定 企业代有关部门、单位和企业代有关部门、单位和企业收取的各

51、种基金、费用和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进票的，可作为代收代缴款项进行管理。行管理。嘱鄙否讹潜补讣鸦伪踌翱钵揪偶蚤醋俭敞饶即赁蕴浮娇饮朗耶蛙饮掺津灶企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 四、混合销售的税种选择四、混合销售的税种选择 （一）混合销售：一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货（一）混合销售：一项销

52、售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。物，为混合销售行为。 （二）混合销售适用税种的判定：（二）混合销售适用税种的判定： 1 1、销售单位的性质、销售单位的性质 2 2、销售额占交易额的比重：、销售额占交易额的比重： 年销售额年销售额 年销售额年营业额年销售额年营业额 5050蚕绽歌誓音久镭颐撞龙距贪端高既易通冷猖传虎讫厦负淬迎咙履详烽拧菜企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （三）特殊形式的混合销售（三）特殊形式的混合销售 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业

53、税，货物销售额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：务的营业额： （1 1）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为； （2 2）财政部、国家税务总局规定的其他情形。财政部、国家税务总局规定的其他情形。 伴衫董件晨柿村倦国刨逆甸嗓栈辛萍宅郑万除旷鲍极沪榔咆峦曰闰汰罚风企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 五、兼营行为如何纳税五、兼营行为如何纳税 （一）兼营营业税的不同税目（一）兼营营业税的不同税目 条例第三条

54、条例第三条 纳税人兼有不同税目的应当缴纳营业税的纳税人兼有不同税目的应当缴纳营业税的劳务劳务( (简称应税劳务简称应税劳务) )、转让无形资产或者销售不动产，应当分别核、转让无形资产或者销售不动产，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额（统称营业额）；未分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额（统称营业额）；未分别核算营业额的，从高适用税率。算营业额的，从高适用税率。 （二）兼营营业税的应税劳务和增值税的货物销售（二）兼营营业税的应税劳务和增值税的货物销售 细则第八条细则第八条 纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和

55、货物或者非应税劳务的销售的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。额；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。 温奎瘟裁抑港踏裂误仪悬淹羔荔尔厦碳钧探鸡桨腕航秦莱揪蛾臻镊围毡铬企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 六、企业承包、承租经营纳税人的确定六、企业承包、承租经营纳税人的确定 原细则规定：企业租赁或承包给他人经营的原细则规定：企业租赁或承包给他人经营的,以承租人或承包以承租人或承包人为纳税人人为纳税人 新细则规定：单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、新细则规定：单位以承包、承租、挂靠方式经营的，

56、承包人、承租人、挂靠人（统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、承租人、挂靠人（统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相出租人、被挂靠人（统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。 巷郧饰刑琼厕果铬错蔓峭给咀码哦窗诛橙堪曾况屠袒旁腆汁谭季赛暴雹樟企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 七、甲供材料政策的变化七、甲供材料政策的变化 （一）原细则（一）原细则第第1818条条： 纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业纳税人从事建筑、

57、修缮、装饰工程作业,无论与对方如何结算无论与对方如何结算,其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。 纳税人从事安装工程作业纳税人从事安装工程作业,凡所安装的设备的价值作为安装工程凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的产值的,其营业额应包括设备的价款在内。其营业额应包括设备的价款在内。 注意：营业税的计税基数是营业收入，而不是施工成本。注意：营业税的计税基数是营业收入，而不是施工成本。 迢饲译涅佑青腕龚馋侈糊龄烹腥搭用酌呻乾琐劲共受奇忘爆栈蹭曼咬拽效企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 例例3 36 6、甲房地产

58、公司将一项开发工程出包给乙建筑施工公司，、甲房地产公司将一项开发工程出包给乙建筑施工公司，合同采取甲供钢材的承包方式，乙方现场领用。根据当地建委规定，合同采取甲供钢材的承包方式，乙方现场领用。根据当地建委规定，各项取费标准如下：各项取费标准如下： 材料价差材料价差3 3， 临时设施费临时设施费2 2， 法定税金法定税金4 4，法定利润，法定利润3.53.5，管理费，管理费2.52.5，计，计1515。该工程决算：直接。该工程决算：直接费费10001000万元（其中钢材预算价格万元（其中钢材预算价格200200万元），各项取费万元），各项取费150150万元，包万元，包工包料结算价格为工包料结算

59、价格为11501150万元。由于甲方供钢材，实际结算价款为万元。由于甲方供钢材，实际结算价款为950950万元。乙公司开具发票万元。乙公司开具发票950950万元，请计算乙公司应交营业税税额；万元，请计算乙公司应交营业税税额；甲公司钢材采购成本甲公司钢材采购成本220220万元，怎样计入万元，怎样计入“开发成本开发成本”？ 傻肆股螟贡还凸蝉甫睡详菱槛桔嘿约钒攀盏镁毛予绊壮渣银窟获晓笨打受企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述建筑安装工程计税营业额计算示意图建筑安装工程计税营业额计算示意图工程施工：工程施工：1.1.人工费人工费2.2.材料费材料费3.3.机械使用费机械使用费4.4.施工间

60、接费施工间接费 工程结算（售价）工程结算（售价） 1.直接费工程量直接费工程量预算定额预算定额 （人工费、材料费、机械使用费）（人工费、材料费、机械使用费）工程结算价款工程结算价款 2.2.各项取费：按直接费一定比例计取各项取费：按直接费一定比例计取 材料价差、临时设施费、长途搬迁费材料价差、临时设施费、长途搬迁费 法定税金、法定利润、社保统筹、法定税金、法定利润、社保统筹、 管理费用管理费用 计税营业额计税营业额包工包料包工包料 甲供材料甲供材料 包工包料保设备包工包料保设备计税营业额按包工包料方式计算的工程结算价款计税营业额按包工包料方式计算的工程结算价款工程价款结算办法工程价款结算办法施

61、工企业会计制度施工企业会计制度糊沧疼筑泼梳余诵宅毯锡右逾竖繁岗凉茫推幕瘪荆字知灰魁灯雍秤刷筑信企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （二）财税（二）财税200316200316号：通信线路工程和输送管道工程所使用号：通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。

62、 其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。 计税营业额计税营业额 工程结算价款设备价款工程结算价款设备价款鼎馆粪斡壬辊闰偶驼枢隙陇慷沾涛迹颤淫究折勿句谍蚀捌黄江腮谴胡驮循企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （三）新细则（三）新细则第第1616条：条：除提供建筑业劳务的同时销售自产货除提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业物的行为外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其

63、营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。不包括建设方提供的设备的价款。 要点：要点： 1 1、建筑业的纳税人？建筑施工企业。、建筑业的纳税人？建筑施工企业。 2 2、建筑劳务划分为：装饰性建筑劳务、非装饰性建筑劳务。、建筑劳务划分为：装饰性建筑劳务、非装饰性建筑劳务。 3 3、非装饰性建筑劳务的非装饰性建筑劳务的甲供材料也要征营业税，但是，材料甲供材料也要征营业税，但是，材料费是指定额材料费，费是指定额材料费，动力价款是指定额机械费。动力价款是指定额机械费。 4 4、装饰性建筑劳务计税

64、营业额不包括甲供材料。、装饰性建筑劳务计税营业额不包括甲供材料。 5 5、甲供设备不征营业税。甲供设备不征营业税。 吹演百涨嗓赠溢悠棋附各索绝蒋昌拥岸萨耽盖买谓惯诧捡尽揭粘坯酣宏捷企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 例例3 37 7、A A企业企业新建一栋写字楼，楼内配电梯、中央空调等设新建一栋写字楼，楼内配电梯、中央空调等设备。设计概算为备。设计概算为30003000万元，其中设备价款万元，其中设备价款400400万元。请问，在工程万元。请问，在工程出包时，应当怎样签订合同对出包时，应当怎样签订合同对A A企业有利？企业有利？ 包工包料包设备应交营业税包工包料包设备应交营业税300

65、0000030000000（1 13 3) )3 3 873 786873 786元元 甲方提供设备应交营业税甲方提供设备应交营业税3000000030000000（1 13 3) )40000004000000 3%3%753 786753 786元元 差额差额873786873786753786 753786 120 000 120 000元元滇哲尔赫撵牙蹬算倚汛若椅记康同多默队褪肆琼迷俗碑拐规债惫惺芥皮衅企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （四）装饰劳务的清包工（四）装饰劳务的清包工 以清包工形式提供的装饰劳务：是指工程所需的主要原材料和以清包工形式提供的装饰劳务：是指工程所需

66、的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。材料费等费用的装饰劳务。 财税财税20061142006114号规定：号规定： 纳税人采用清包工形式提供的装饰纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入入( (不含客户自行采购的材料价款和设备价款不含客户自行采购的材料价款和设备价款) )确认计税营业额。确认计税营业额。 非装饰性建筑劳务非装饰性建筑劳务 含甲供材料含甲供材料 装饰性建筑劳

67、务装饰性建筑劳务 不含甲供材料不含甲供材料第第1616条建筑劳务条建筑劳务砂校汞秩形入揽袖靖妆郧湍初碳代险癌匝危鸳庆蕴鸥椅哨揪曹枚潦湛拎简企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 例例3 38 8、甲房地产开发公司在开发别墅、甲房地产开发公司在开发别墅100100套，准备精装修后套，准备精装修后出售，根据设计图纸计算，装修直接成本需要出售，根据设计图纸计算，装修直接成本需要19801980万元。其中材料万元。其中材料费占费占6060，采取何种出包方式，可以减少对装修工程的营业税支出，采取何种出包方式，可以减少对装修工程的营业税支出？ 包工包料乙方计提营业税额包工包料乙方计提营业税额1980

68、19803 359.459.4万元万元 清包工乙方计提营业税清包工乙方计提营业税1980198040%40%3 323.7623.76万元万元 节税节税59.459.423.7623.7635.6435.64万元万元 讨论：讨论： 怎样减少装饰材料的浪费？怎样减少装饰材料的浪费？胎暇良至谨签霉杨狈饰翘哪青部迟慎氓挝掠擦剩赚逼捅谦徊邦桓徘顽杠哄企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 八、利用新条例降低税基的方法八、利用新条例降低税基的方法 （一）交通运输业（一）交通运输业 计税营业额全部价款和价外收费支付其他单位的运费计税营业额全部价款和价外收费支付其他单位的运费 （二）旅游业（二）旅游业

69、 计税营业额全部价款和价外收费代旅游者支付的宿费、计税营业额全部价款和价外收费代旅游者支付的宿费、 餐费、交通费、门票支付给其他企业的旅游费餐费、交通费、门票支付给其他企业的旅游费 （三三）建筑施工业）建筑施工业 计税营业额全部价款和价外费用支付其他的单位分包款计税营业额全部价款和价外费用支付其他的单位分包款 亨鞘拿狙方性履讲挣帖妓赃涡榨薪担喂颐薪史舞般扮伪秤锌越理硒恕辆腆企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （四）金融保险业的金融商品买卖业务（四）金融保险业的金融商品买卖业务 计税营业额卖价买价计税营业额卖价买价 （五五）劳务公司）劳务公司 计税营业额全部价款转付的工资和职工福利费计

70、税营业额全部价款转付的工资和职工福利费 “五险一金五险一金”其他费用其他费用 （六六）物业公司）物业公司 计税营业额全部收入代业主支付的水、电、燃气费计税营业额全部收入代业主支付的水、电、燃气费 代承租者支付的水、电、燃气费、房屋租金代承租者支付的水、电、燃气费、房屋租金 冯洗狞寇刮刚脸省丸赘庙刺谣求绒惺箔糯终湿恫成仇咀亨哼绞棵丝就啃白企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （七）邮政电信业七）邮政电信业 计税营业额全部收入支付给合作方的价款计税营业额全部收入支付给合作方的价款 （八）广告代理业（八）广告代理业 计税营业额全部收入支付给其它广告公司计税营业额全部收入支付给其它广告公司 或

71、广告媒体的广告发布费或广告媒体的广告发布费 （九九）销售不动产、转让土地使用权）销售不动产、转让土地使用权 计税营业额全部收入购置（受让）原价计税营业额全部收入购置（受让）原价 或抵债作价或抵债作价 （十）金融企业代收费用（十）金融企业代收费用 计税营业额全部收入支付给委托方的价款计税营业额全部收入支付给委托方的价款书木仕北大唇提尽盛鳃慨蹿桶泡赋剔费慰溅皂瑟铺建绳至厦驭芬术葡掌嘱企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 九、土地一级开发怎样纳税？九、土地一级开发怎样纳税？ 总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通

72、知营业税问题的通知（国税函（国税函20095202009520号）：纳税人受托进行建号）：纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于补偿费的行为属于“服务业服务业 代理业代理业”行为，应以提供代理劳务行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费

73、后的余额为营业取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。额计算缴纳营业税。 计税营业额全部收入代委托方支付的拆迁补偿费计税营业额全部收入代委托方支付的拆迁补偿费端荡榨授措蓟禽哼挠笋苛瞳级适萌佣递霍质蝉吮含枉闸若制太捻挞逾慷脆企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 十、合法有效凭证：十、合法有效凭证： （1 1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；开具的发票为

74、合法有效凭证； （2 2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；票据为合法有效凭证； （3 3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；要求其提供境外公证机构的确认证明； 冤爹脚泰码兜驰壳惠匈挛模滴儿琶乃藏篙牺识扼憎占通晌跨姥溉片序戈奴企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （4 4）国家税务总局规定的其他合

75、法有效凭证。）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。 国家税务总局关于企业销售未取得发票的抵债不动产和土地国家税务总局关于企业销售未取得发票的抵债不动产和土地使用权征收营业税问题的批复（国税函使用权征收营业税问题的批复（国税函200577200577号）：号）： 合法有效凭证，包括法院判决书、裁定书、调解书，以及可由合法有效凭证，包括法院判决书、裁定书、调解书，以及可由人民法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书。人民法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书。讳断厘山渍磷瀑筹桐姬骤灿倦厕缝芭巾啥捣术药雾齿尹秉船猛狄授篡庶当企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 十一、救市政策：十一、救市政策： 个人售

76、房营业税的优惠（财税个人售房营业税的优惠（财税20091572009157号）自号）自20102010年开始：年开始： （1 1）普通标准住宅：不足）普通标准住宅：不足5 5年，差额征税；超过年，差额征税；超过5 5年免税。年免税。 （2 2）非普通标准住宅：不足）非普通标准住宅：不足5 5年全额征税；超过年全额征税；超过5 5年差额征税年差额征税 个人购房优惠：（财税个人购房优惠：（财税20081372008137号）：自号）：自20082008年年1111月月1 1日起：日起： 1. 1.对个人首次购买对个人首次购买9090平方米及以下普通住房的，契税税率暂统平方米及以下普通住房的，契税税

77、率暂统一下调到一下调到1 1。首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管。首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。部门出具。2.2.对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售或购买住房暂免征收印花税。3.3.对个人销售住房暂免征收土地增值税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。 扦圭竹诵狼蛤锥洛摘却唆泽霜蒲单贵仲功阔氨悔抬汉派镀苏诀冕绰柴槐磕企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 第四讲第四讲 土地增值税新政对房地产业纳税的影响土地增值税新政对房地产业纳税的影响 1 1、20102010年年4 4月月1717日，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快日，国务院关于坚决遏制部

78、分城市房价过快上涨的通知（国发上涨的通知（国发201010201010号）号） 2 2、20062006年年3 3月月2 2日，财政部、国家税务总局关于土地增值税若日，财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税干问题的通知（财税200620062121号文）；号文）； 3 3、20062006年年1212月月2828日，国家税务总局关于房地产开发企业土地日，国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发增值税清算管理有关问题的通知（国税发20061872006187号）；号）； 4 4、20072007年年1212月月2929日，国家税务总局公布了土地增值税

79、清算鉴日，国家税务总局公布了土地增值税清算鉴证业务准则（国税发证业务准则（国税发20071322007132号）；号）； 5 5、20082008年年4 4月月1111日，国家税务总局关于进一步开展土地增值日，国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知（国税函税清算工作的通知（国税函20082008318318号）；号）；独阅捌硷呈炸佛惹骗惧踞磨丛咋碑营箍憎景篱仇瞒着暮瓦及修滋旭核赂销企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 6 6、20092009年年4 4月月2929日，国家税务总局关于加强税种征管促进堵日，国家税务总局关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见（国税发漏增收的若干

80、意见（国税发200985200985号）；号）； 7 7、20092009年年 5 5月月 20 20日，国家税务总局发布了土地增值税清算日，国家税务总局发布了土地增值税清算管理规程（国税发管理规程（国税发 200991 200991号）；号）； 8 8、20102010年年5 5月月1919日，国家税务总局关于土地增值税清算有关日，国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知问题的通知( (国税函国税函20102202010220号）；号）； 9 9、20102010年年5 5月月2525日，国家税务总局关于加强土地增值税征管日，国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发工作的通知

81、（国税发201053201053号）。号）。骑疡浙逼特捎肛层编侥唁蛔饺逞狱硷毖警戚迹撒露疤憾险离匀达坪乓纫面企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 第一节第一节 土地增值税法规解读土地增值税法规解读 一、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上建筑物及一、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。额征收的一种税。 （一）纳税人：（一）纳税人： （二）征税范围：有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其（二）征税范围：有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附

82、着物产权所取得的附着物产权所取得的增值额增值额。 、“国有土地国有土地”是指法律规定属于国家所有的土地；是指法律规定属于国家所有的土地； 2、地上建筑物及附着物连同土地一并转让。、地上建筑物及附着物连同土地一并转让。混勉铬肚浇矽亥球厄塘埔攒烙燃挫廓冷殖子棒馈鳞拾菩诉炬携疯羽会获辉企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （三）征税范围的界定：（三）征税范围的界定： 1土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物和土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物的行为征税。附着物的行为征税。 只对转让国有土地使用权征税，转让集体只对转让国有土地使用权征税，转让集体所有土地是违法行为；所有

83、土地是违法行为； 2土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。附着物的转让行为征税。 不包括出让；不包括未转让（出租、自用）不包括出让；不包括未转让（出租、自用） ； 3土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。虽转让未取得收入不征税。虽转让未取得收入不征税。 肄旁撑迂绎照辰指知鞘玲桓懦辑壕窃条汀散澜详尹港素窑坛厚床净磅虫荚企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 二、收入总额的确认二、收入总额的确认 （一）清算管理规程：（一）清算管理规程： 重点审核销售明细表、房地产

84、销售面积与项目可售面积的数据重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；关联性，以核实计税收入； 对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致的，对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致的，以实测面积确认收入。以实测面积确认收入。 （二）（二）220220号函号函：（：（1 1）已全额开具商品房销售发票的，按照发票已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；（所载金额确认收入；（2 2）未开具发票或未全额开具发票的，以销）未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；（售合同所载的售房金额及其他收益确认

85、收入；（3 3）合同所载房产）合同所载房产面积与实际测量面积不一致，应在计算土地增值税时予以调整。面积与实际测量面积不一致，应在计算土地增值税时予以调整。古巡汽鳃思奢芯宾匿悍扰火险陕靶攻驴惋舷宾黎狞柑茎躬柯猫震逮馈胶直企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （三）（三）视同销售和自用房地产的收入确定视同销售和自用房地产的收入确定 （1 1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、职工奖励、对）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、职工奖励、对外投资、分配给股东或投资人、债务重组、非货币性交易等，发生外投资、分配给股东或投资人、债务重组、非货币性交易等，发生所有权转移时应视同销售房地产所有权

86、转移时应视同销售房地产, , 缴纳土地增值税。（缴纳土地增值税。（六种六种） （2 2）房地产）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果土地使用权未发生转移，不征收土地增值出租等商业用途时，如果土地使用权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，也不扣除相应的成本和费用。税，在税款清算时不列收入，也不扣除相应的成本和费用。 操废浅担寺旭咏删坟歹刁婆眶完常钳锌在惑楼桌尸憨蛛京绣鼎膊半粹铝者企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 三、扣除项目内容：三、扣除项目内容： 将开发成本分为将开发成本分为土地使用权所

87、支付的金额、房地产开发成本。土地使用权所支付的金额、房地产开发成本。 （一）取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得土地（一）取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。包括地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。包括地价款、价款、契税契税、缴纳有关登记、过户手续费等。、缴纳有关登记、过户手续费等。 1. 1.同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。合理、合规，具体金额的计算是否正确。2.2.是否存在将房地产开发费用计入取

88、得土地使用权支付金额以是否存在将房地产开发费用计入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。及土地征用及拆迁补偿费的情形。 3. 3.房地产开发企业逾期开发缴纳的房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费土地闲置费不得扣除。不得扣除。 芜痹浚苯郸蚤杆醇赠馈格足诲窍伍芹痢劫比览惭全祷子薯涎狰瞒式哼劣怕企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （二）房地产开发成本（二）房地产开发成本 1.1.土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁安置费及有关地上、地下附着物拆

89、迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。用房支出等。 （1 1）企业用本项目建造的房地产安置回迁户的，安置用房视同）企业用本项目建造的房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发销售处理，同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 （2 2）企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，）企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发

90、建造的，房屋价值按视同销售处理，并计入本项目的拆迁补偿费。房屋价值按视同销售处理，并计入本项目的拆迁补偿费。 录酱囱合浓这刽叁微宣拽诵派真垫砸锥绅臻炉苹嘴卒孰嘶郧讨磕蕊枢且眷企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （3 3）异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入）异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。拆迁补偿费。 （4 4）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。迁补偿费。 清算管理规程：审查支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回清算管理规程：审查支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同

91、和签收花名册或签收凭证是否一一对应。迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。 啡獭归昌胚棱仇碾萎彬严星夜躬挫皮毡酥边气锅姚多昏简运孟轴冉迭批溢企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 2. 2.前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、质、勘察、测绘、“三通一平三通一平”等支出。等支出。 3.3.基础基础设施费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设设施费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污

92、、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。境工程费。 审查时应当重点关注：审查时应当重点关注：（1 1）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。情形。（2 2）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。（3 3）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。费，是否按项目合理分摊。衬西耳惟谦甚社撼姿细蝇粕羹宙抛炕搏株

93、悦敲搭颐姚柴铲抓囤尹辛瘫注啤企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 4.4.建筑建筑安装工程费：指开发项目开发过程中发生的各项建筑安安装工程费：指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 （1 1）发生的费用是否与工程结算报告（书）、工程决算报告）发生的费用是否与工程结算报告（书）、工程决算报告（书）、（书）、审计报告、审计报告、工程施工合同记载的内容相符。工程施工合同记载的内容相符。（2 2）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建

94、材费用是否重复计算扣除项目。复计算扣除项目。（3 3）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。常。销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。（4 4）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具（例，铝）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具（例，铝合金门窗）。合金门窗）。搪蜒咸慧尤单罕漂斋俗橇此过终嗜开厚市赣藏拭舵妙梯握刽近烂古混腻炙企业所得税汇算清缴概述企

95、业所得税汇算清缴概述 5.5.公共公共配套设施费：指配套设施费：指在开发区内建造的会所、物业管理场所、在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。独立的、非独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。用事业单位的公共配套设施支出。 （1 1）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无实发生，有无预提预提的公共配套设施费情况。的公共

96、配套设施费情况。（2 2）是否将房地产开发费用计入公共配套设施费。）是否将房地产开发费用计入公共配套设施费。（3 3）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊按项目合理分摊。堡掀魔掌暴缘睹秩壕溪废渭粱猴汗厨冷趟笨粹娠逊膊蛤礼挪振涸合址些惦企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 6.6.开发间接费：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，开发间接费：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括且不能将其直接归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职

97、工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、利息支出、周转房摊销以及劳动保护费、工程管理费、利息支出、周转房摊销以及项目营销设项目营销设施建造费施建造费等。等。 属于弹性较大的费用项目。属于弹性较大的费用项目。 审核开发间接费用时应当重点关注：审核开发间接费用时应当重点关注： 是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。 开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费

98、用的情况，开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。取得的凭证是否合法有效。 剥兴恃岿珐寐室构称狼条滓涟吩倔右衰功跨个沦嘴决渔横肚随倡案靶斤瓶企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （三）房地产开发费用：房地产开发费用是指与房地产开发项（三）房地产开发费用：房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。房地产开发费用按照目有关的销售费用、管理费用、财务费用。房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额”和和“房地产开发成本房地产开发成本”之和的之和的10%10%以内计算扣除。具体比例由各省、自治区、直

99、辖市人民政府规定。以内计算扣除。具体比例由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 依附依附“制造成本法制造成本法”，简称，简称“按照建造成本的按照建造成本的1010扣除扣除” （四）财政部规定的其他扣除项目：是指从事房地产开发的纳（四）财政部规定的其他扣除项目：是指从事房地产开发的纳税人可按照税人可按照“取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额”和和“房地产开发成本房地产开发成本之之” 之和加计之和加计2020的扣除；简称按照建造成本的的扣除；简称按照建造成本的2020加计扣除加计扣除 （五）与转让房地产有关的税金：是指在转让房地产时缴纳的（五）与转让房地产有关的税金：是指在转让房地产

100、时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税。营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税。氟寿槐永沸摘辕酚菏会涛漾脂箔外栖边扇够璃蓄覆悬否蔡辊朋倾淬杀寸切企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （六）旧房及建筑物的评估价格（六）旧房及建筑物的评估价格, ,是指在转让已使用的房屋及建是指在转让已使用的房屋及建筑物时筑物时, ,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 财税财税200621200621号第二条第一款规定号第二

101、条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、确认，取得土地使用权所支付的金额、新建房及配套设施的成本、费用，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计费用，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5 5计算计算”。 计算扣除项目时计算扣除项目时“每年每年”按购房发票所载日期起至售房发票开按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满具之日止，每满1212个月计一年；超过个月计一年；超过6 6

102、个月个月、未满未满1212个月的，可以个月的，可以视同为一年。（意味着不足视同为一年。（意味着不足6 6个月的不计算扣除额）个月的不计算扣除额）占哺蔫箕状遇恨二沾埠锣疮铲加珊枝逛盒赠郊贩跃扳了栖棍司惫扶氛羚藉企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 四、扣除项目的具体要求四、扣除项目的具体要求 （一）对原始凭证的要求：（一）对原始凭证的要求： 根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、开发费用及与转让房地产

103、有关税金，须提供合法有效产开发成本、开发费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 清算管理规程：在土地增值税清算中，扣除项目金额中所清算管理规程：在土地增值税清算中，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的，应当取得但未取得合归集的各项成本和费用，必须是实际发生的，应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。法凭据的不得扣除。 侯苏枯除议扯坞赌尿注挨决塔肌侮胰颖辈绑馋殴馋疙们雾仓侠谭妈悠僵恭企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （1 1）拆迁补偿费的规定：清算管理规程）拆迁补偿费的规定：清算管理规程

104、 第第2222条：拆迁补偿条：拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁合同和签费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。收花名册或签收凭证是否一一对应。 （2 2）扣留质量保证金的规定：房地产开发企业在工程竣工验收）扣留质量保证金的规定：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发

105、票的，按发票所载金额予业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 解决办法：在合同中约定。解决办法：在合同中约定。脏劫望聚笑妈资笋孽郭袒烧蚂透综扑饼籽敏孰潦武寅糊玻邮鸭捷遍爹公劝企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （二）对（二）对单位面积建安造价的规定：单位面积建安造价的规定： 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的“前期工程费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用”的凭证或资

106、料不符的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。体核定方法由省税务机关确定。 清算管理程序第清算管理程序第2525条：参照当地当期同类开发项目单位平均条：参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程建

107、安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。费支出是否存在异常。芒威茂扣顾没砒诵喷伏苇孺衫匿五评凶桂负镊晒概惜椽曹课蛰缆俐疆蛇已企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 房地产类型房地产类型 竣工年代竣工年代核定单位成本（元核定单位成本（元/平方米）平方米）多层住宅及底商多层住宅及底商20012001及以前及以前138613862002200214021402200320031469146920042004150215022005200514861486200620061512151220072007158615862008200817981798高层住宅及

108、底商高层住宅及底商20012001及以前及以前242524252002200224352435200320032621262120042004280728072005200527692769200620062790279020072007298729872008200829972997 北京市分类房产单位面积四项成本核定表北京市分类房产单位面积四项成本核定表辕蛮损换购叫斩罩溉涩涧辣敷炼月积库密缺康将罐减啦标缘扮凤图晤昆爵企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （三）房地产开发费用中利息的计算：（三）房地产开发费用中利息的计算： 1.1.细则规定：细则规定：利息支出，凡能够按转让房地产项目

109、计算分利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额”与与“房地产开发成本房地产开发成本”金额之和金额之和的的5 5以内计算扣除。以内计算扣除。 2. 2. 国家税务总局关于印发国家税务总局关于印发 的通知的通知（国税函发（国税函发19951101995110号）规定：财务费用中的利息支出，凡不能号）规定：财务费用中的利

110、息支出，凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用（指销售费用、提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用（指销售费用、管理费用、财务费用）的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房管理费用、财务费用）的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的地产开发成本的1010以内计算扣除。以内计算扣除。 卓捶途芝叭味谚一鹿樊璃州霓涌乐屑吐庶喜铃畜坟柞褒镣警业流刻泰凛伤企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 3. 3.国税函国税函20102202010220号：号： （1)1)利息支出凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或利息支出凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不不能提供金

111、融机构证明的能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按，房地产开发费用在按“取得土地使用权所取得土地使用权所支付的金额支付的金额”与与“房地产开发成本房地产开发成本”金额之和的金额之和的10%10%以内计算扣除以内计算扣除（2 2）全部使用自有资金没有利息支出的，按照以上方法扣除）全部使用自有资金没有利息支出的，按照以上方法扣除 （3 3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（1 1）、（）、（2 2）项所）项所述两种办法。述两种办法。 选择一种选择

112、一种 （4 4）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。出，应调整至财务费用中计算扣除。 4. 4.财税字财税字19950481995048号：贷款逾期利息、加罚息不得扣除。号：贷款逾期利息、加罚息不得扣除。韧猛臭煤刑颊幽收甚峪高烈早强侣槐规淄掠栽砖狡郁薄携劣毋国丙评槐刑企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 5.5.关于关于房地产开发费用计算的变化房地产开发费用计算的变化 国税发国税发200084200084号第三十五条号第三十五条 从事房地产开发业务的纳税人为从事房地产开发业务的纳税人为开发房地

113、产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。的，应计入有关房地产的开发成本。 国税发国税发20071322007132号：在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔号：在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。除了已计入开发成本的借款费用。 国税函国税函20102202010220号：土地增值税清算时，已经计入房地产开发号：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 结论：企业开发项目的利息支出不能够

114、提供金融机构证明的，结论：企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，开发费用按税收规定的开发费用按税收规定的1010计算扣除；开发项目的利息支出能够提计算扣除；开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的利息供金融机构证明的利息允许据实扣除，允许据实扣除，其余开发费用按其余开发费用按5 5扣除。扣除。动疆堪倡拙摘饯龋特慕澡酪茫卵子喉或圭契容怖湃萎取接肉市牌挽赡套瞪企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 审核利息支出时应当重点关注：审核利息支出时应当重点关注：是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。 计算土地增值税时，将利息支出计算

115、土地增值税时，将利息支出“从开发成本从开发成本”中剔除中剔除分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。款的利息支出，是否按照项目合理分摊。 按照直接成本法分配。按照直接成本法分配。利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。支出。伯兴象马罪棺过温浪肥照蛾硷扮憾瘴斧聚桨柑察涕狐剁奔指泪眯祝蝶忆畦企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 6.6.土地增值税的计算方法及程序：土地增值税的计算方法及程序： （1 1）增值额销售收入总额扣

116、除项目金额）增值额销售收入总额扣除项目金额 （2 2）扣除项目金额建造成本开发费用加计扣除额）扣除项目金额建造成本开发费用加计扣除额 相关税金建造成本相关税金建造成本1010建造成本建造成本2020建造成本建造成本 5.55.5销售收入销售收入总额总额 1.31.3建造成本营业税金及附加建造成本营业税金及附加 （3 3）增值率（增值额）增值率（增值额扣除项目金额）扣除项目金额）100%100% （4 4）选择适用税率：四档税率）选择适用税率：四档税率 （5 5）土地增值税增值额）土地增值税增值额适用税率扣除项目金额适用税率扣除项目金额扣除率扣除率 前提：实施细则规定的建造成本中不含利息支出。前

117、提：实施细则规定的建造成本中不含利息支出。甄精僧胺逛井遗穆使帖横逞绅山备锹国蜒铅傣哄搬伎寿年悔柏母蜀秒匿庚企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 7. 7. 根据清算规定调整后的扣除根据清算规定调整后的扣除项目的计算公式：项目的计算公式： （1 1）企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的：）企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的： 扣除项目金额（建造成本已计入开发成本的借款利息）扣除项目金额（建造成本已计入开发成本的借款利息） 1.31.3与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金 1.31.3不含息建造成本营业税及附加不含息建造成本营业税及附加 （2 2）企业开发项目

118、的利息支出能够提供金融机构证明的：）企业开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的： 扣除项目金额（扣除项目金额（1.251.25不含息建造成本不含息建造成本 营业税及附加）营业税及附加） 实际支付的利息实际支付的利息 金融机构利息支出金融机构利息支出 5% 5%建造成本建造成本 据实扣除法据实扣除法 金融机构利息支出金融机构利息支出 5% 5%建造成本建造成本 比例扣除法比例扣除法担怎掐乌惦桃伺附筏细铸捷磷焰强吭泞萍犁毙搬碌狱苹杀韧扎碑斯慢盯鳖企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 五、土地增值税的税收优惠五、土地增值税的税收优惠 （一）建造普通标准住宅的税收优惠（一）建造普通标准住宅的

119、税收优惠 1 1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额金额2020的免征土地增值税。的免征土地增值税。 财税财税20061412006141号规定：号规定：“普通标准住宅普通标准住宅”的认定，可在各的认定，可在各省级人民政府根据国办发省级人民政府根据国办发200526200526号制定的号制定的“普通住房标准普通住房标准”的的范围内从严掌握。范围内从严掌握。 刊斑痒由缀购默瓮爸称跳戎着劝鸡尽受墟嘱铃槐萝丸芍凝自哲赐派嗜间爹企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 国办发国办发200526200526号对普通标准住宅规定的原则

120、条件是号对普通标准住宅规定的原则条件是 ： 1 1、住宅小区建筑容积率在、住宅小区建筑容积率在1.01.0以上；以上； 2 2、单套建筑面积在、单套建筑面积在120120平方米以下；平方米以下； 3 3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.21.2倍倍以下。以下。 允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的不得超过上述标准的2020。 经济适用住房建设单位利润要控制在以内。经济适用住房建设单位利润要控制在以内。 盏若饥末德从漫讯悉士酬尝牧赣梗乐庇绦垫合卖轮淖

121、坝鞘苫岔爷蒂菌悬要企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （二）国家征用、收回房地产的税收优惠（二）国家征用、收回房地产的税收优惠 条例第八条条例第八条 因国家建设需要依法征用、收回的房地产免因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。征土地增值税。 细则解释：是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政细则解释：是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。府批准征用的房产或收回的土地使用权。 财税财税200621200621号进一步明确：号进一步明确： （1）因）因“城市实施规划城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污而搬迁，是指因旧城改造或因

122、企业污染、扰民，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规染、扰民，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；划确定进行搬迁的情况； （2）因）因“国家建设的需要国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。 沼明焕偿伟殉佳鸣洁针凯姆嗽居烤诵绷三畅汗矩孽诌衍橙拳哀添案规衷侍企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （三）个人转让房地产的税收优惠（三）个人转让房地产的税收优惠 1、细则：个人因工作调动或改善居住条件而转

123、让原自用、细则：个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房住房,经向税务机关申报核准经向税务机关申报核准,凡居住满五年或五年以上的凡居住满五年或五年以上的,免予征免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的收土地增值税；居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税；居减半征收土地增值税；居住未满三年的住未满三年的,按规定计征土地增值税。按规定计征土地增值税。 2、 财税字财税字19992101999210号规定：号规定： 对居民拥有的普通标准住宅，对居民拥有的普通标准住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。在其转让时暂免征收土地增值税。 3、个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，、个人之间

124、互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。可以免征土地增值税。 4、自、自20082008年年1111月月1 1日起对个人销售住房暂免征收土地增值税日起对个人销售住房暂免征收土地增值税。铝饵友腋棱岭熔虎替龙苏铭伸诛已混豫磊民妥泼炭慎非值岸翠析掖僵脾况企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （四）企业以房地产投资联营的税收优惠（四）企业以房地产投资联营的税收优惠 财税字财税字19950481995048号第一条：对于以房地产进行投资联营的号第一条：对于以房地产进行投资联营的（含单位及个人），投资联营一方以土地（房地产）作价入股，（含单位及个人），投资联营一方以土地（房

125、地产）作价入股，将房地产转让到投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对将房地产转让到投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的投资、联营企业将上述房地产再转让的, ,应征收土地增值税。应征收土地增值税。 财税财税200621200621号补充：号补充：对于以土地（房地产）作价入股进行对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字财税字199548

126、199548号号第一条暂免征收土地增值税的规定。第一条暂免征收土地增值税的规定。 儡幼愤膨醉靠爷戒日臆摩檀恍位妮痹阻浴臂附水垢际层盂谩惰懒锗烩愿韭企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （五）合作建房的税收优惠（五）合作建房的税收优惠 对对于于一一方方出出土土地地，一一方方出出资资金金，双双方方合合作作建建房房，建建成成后后按按比比例例分分房房自自用用的的，暂暂免免征征收收土土地地增增值值税税；建建成成后后转转让让的的，应应征征收收土土地地增增值税。值税。 （六）企业兼并的税收优惠（六）企业兼并的税收优惠 在在企企业业兼兼并并中中，对对被被兼兼并并企企业业将将房房地地产产转转让让到到兼兼

127、并并企企业业中中的的，暂免征土地增值税。暂免征土地增值税。 佯渐箍数秸彰兴羽隶眶叮康乐裁佳克象牢尝抡招守肖磐纤候姨讽镰蛇航曙企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （七）旧房转为（七）旧房转为廉租住房、经济适用住房的优惠廉租住房、经济适用住房的优惠 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税（财税200824200824号）：号）： 第一条（三）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房第一条（三）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房转作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额转作为廉租住房、经济适用住房

128、房源且增值额未超过扣除项目金额2020的，免征土地增值税。的，免征土地增值税。 与廉租住房、经济适用住房相关的新的优惠政策自与廉租住房、经济适用住房相关的新的优惠政策自20072007年年8 8月月1 1日起执行，文到日起执行，文到之日前已征税款在以后应缴税款中抵减。之日前已征税款在以后应缴税款中抵减。段蛆逼稳骑辙眷柯辟球貉蔷速丙卷驾杨览仑僚祟虎挠凛图绒碗妻庸菏倦茶企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 第二节第二节 房地产企业土地增值税的清算房地产企业土地增值税的清算 一、土地增值税的征收管理一、土地增值税的征收管理 1 1、细则第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房细则第十六条：

129、纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土而无法据以计算土地增值税的地增值税的,可以可以预征预征土地增值税土地增值税,待该项目全部竣工待该项目全部竣工,办理结算后办理结算后再进行清算再进行清算,多退少补多退少补。2 2、财税、财税200621200621号号：各地要进一步完善土地增值税：各地要进一步完善土地增值税预征办法预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等普通住房和商用房等不同类型不同类型，科学合理

130、地，科学合理地确定预征率确定预征率，并适时调，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。 沤杏喀铀凡妒缸袭杜龚忿豫洪链烬蚌斡枚条哼堪迷痊两芦积泣乞筷悔肉闯企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 3 3、国税发、国税发201053201053号：号： 第二条、科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作第二条、科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作 为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。预征率进行调整。 （1 1）除保障性住房外）除保障性

131、住房外 保障性住房不预征；保障性住房不预征； （2 2）东部地区省份预征率不得低于）东部地区省份预征率不得低于2%2%； （3 3）中部和东北地区省份不得低于）中部和东北地区省份不得低于1.5%1.5%； （4 4）西部地区省份不得低于）西部地区省份不得低于1%1%； 各地要根据各地要根据不同类型房地产不同类型房地产确定适当的预征率。确定适当的预征率。 豆梳持拦凑摔访拉江投衰届舟样容测被柯骆铬耍摇灰耍警何拄毛则烫屯赏企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 二、土地增值税清算：是指纳税人在符合土地增值税清算条件二、土地增值税清算：是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土

132、地增值税有关政策规定，计算房地产后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 （一）税务机关的责任：（一）税务机关的责任： 1 1、提供优质服务、提供优质服务 2 2、对纳税人申报情况进行审核。、对纳税人申报情况进行审核。 （二）纳税人的责任：纳税人应当如实申报应缴纳的土地

133、增值（二）纳税人的责任：纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。 宁尊支授燥培防氖枕翘恐童虾霖扮洞磕幕烹不眠偏巾兆胶碰颖躇猴粹扫前企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 三、土地增值税的前期管理三、土地增值税的前期管理 1 1、主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施、主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。按项目分别建立档案、设置台帐，对房地产开发全过程项目管理。按项目分别建立档案、设置台帐，对房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。情况实

134、行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。 国税发国税发199590199590号：从事房地产开发的纳税人，应在取得土地号：从事房地产开发的纳税人，应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，根据税务机关确定的时使用权并获得房地产开发项目开工许可后，根据税务机关确定的时间，向主管税务机关报送土地增值税项目登记表。间，向主管税务机关报送土地增值税项目登记表。 2 2、 主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理积极关注，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集

135、有关收入、成本、费用。归集有关收入、成本、费用。 3 3、对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，主管税务、对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。世混逊赢谓揍佰悬金圭父即徽便寺势称立默瞳颗蹲纺折杯娟扬秩皑暮覆虑企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 四、土地增值税的清算受理四、土地增值税的清算受理 （一）土地增值税的清算单位（一）土地增值税的清算单位 1、 以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算；以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算；

136、 2、 对分期开发的项目，以分期项目为单位清算；对分期开发的项目，以分期项目为单位清算； 3、开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计、开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。算增值额。 守少冯碌喘绢存蚌惹苏膀品粒笆韧圆真召屠练谁算颅己糙孰孽狸扒动息溶企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （二）土地增值税清算项目的确定（二）土地增值税清算项目的确定 1.1.应当应当进行土地增值税清算的项目：进行土地增值税清算的项目： 房地产开发项目全部竣工、完成销售的；房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 整体转让未竣工决算房地产开发项目的；整体转让未竣工决算房地产开发项

137、目的； 直接转让土地使用权的。直接转让土地使用权的。 应当进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之应当进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起日起9090日内到主管税务机关办理清算手续。日内到主管税务机关办理清算手续。 副用腥坊质域否慰替峻鞋衰蒋强芳逻磨眉国罗撩笑坝前娠沥邵歇蔑鞭佯赤企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 2.2.主管税务机关可主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目：要求纳税人进行土地增值税清算的项目： 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在整个项目

138、可售建筑面积的比例在85%85%以上，或该比例虽未超过以上，或该比例虽未超过85%85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。省级税务机关规定的其他情况省级税务机关规定的其他情况。 要求清算的项目由主管税务机关决定并下达清算通知，纳要求清算的项目由主管税务机关决定并下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起税人应当在收到清算通知之日起9090日内办理清算手续。

139、在上述规定日内办理清算手续。在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据税的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据税收征收管理法有关规定处理。收征收管理法有关规定处理。状井就抽讳扑架彪魄肆疑滨古星皂胸涵搽肥习芜西猜像蟹成剁姓匪札枢彝企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 五、纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料五、纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料（一）土地增值税清算表及其附表；（一）土地增值税清算表及其附表；（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联

140、方交易、融资、税款缴纳等基项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。

141、（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。渣钒品痊纫浅诗洋鳃青膛裂佳儒蓬茅谢皑粉恢牲休盾莹娶夸膊脱七窑审齐企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 六、收到清算资料后的处理方式六、收到清算资料后的处理方式 清算管理规程第十三条，明确规定了主管税务机关是否受清算管理规程第十三条，明确规定了主管税务机关是否受理土地增值税清算的处理方式有三种：理土地增值税清算的处理方式有三种： 1 1、对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，、对符合清算

142、条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以予以受理。受理。 2 2、对符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应、对符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税要求纳税人在规定限期内补报人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理。以受理。 3 3、对不符合清算条件的项目，对不符合清算条件的项目，不予受理不予受理。意味着可能对该项。意味着可能对该项目的土地增值税清算，按照清算管理规程第三十三条规定实行目的土地增值税清算，按照清算管理规程第三十三条规定实行核定征收。核定征收。 靶颗宠听嗓辩脐踞裳匆陵佰畔叛喂砧浚绒剐醉计菠叠砧话阔违礁描掩

143、共概企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 七、土地增值税清算项目的审核鉴证七、土地增值税清算项目的审核鉴证国税发国税发20061872006187号号：税务中介机构受托对清算项目审核鉴证：税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。 清算管理规程第清算管理规程第1212条：纳税人委托税务中介机构审核鉴证条：纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证的清算项目，还应报送

144、中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。报告。 国税发国税发201053201053号号：有条件的地区，要充分发挥中介机构作用，：有条件的地区，要充分发挥中介机构作用，提高清算效率。各地税务师管理中心要配合当地税务机关加强对中提高清算效率。各地税务师管理中心要配合当地税务机关加强对中介机构的管理，对清算中弄虚作假的中介机构进行严肃惩治。介机构的管理，对清算中弄虚作假的中介机构进行严肃惩治。郴驹躲连殴袱厅糜砰纲秧傲嗣锻誓森丰镇善秦袒窍丫判唤菜众呕孩异劈掳企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 八、土地增值税清算的审核八、土地增值税清算的审核 国税发国税发201053201053号：号：

145、土地增值税清算是纳税人应尽的法定义务；组织土地增值税清土地增值税清算是纳税人应尽的法定义务；组织土地增值税清算工作是实现土地增值税调控功能的关键环节。算工作是实现土地增值税调控功能的关键环节。 各级税务机关要克服畏难情绪，切实加强土地增值税清算工作。各级税务机关要克服畏难情绪，切实加强土地增值税清算工作。要深入贯彻土地增值税清算管理规程，按照土地增值税清算要深入贯彻土地增值税清算管理规程，按照土地增值税清算管理规程的要求，结合本地实际，进一步细化操作办法，完善清管理规程的要求，结合本地实际，进一步细化操作办法，完善清算流程，严格算流程，严格审核审核房地产开发项目的收入和扣除项目，房地产开发项目

146、的收入和扣除项目，提升提升清算水清算水平。平。 骚遥臂援奋艺寡拿修仿急分缔擒抨辩星议乱逻励豢妄辩男尊犀姨踊幽焙绕企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （一）土地增值税清算的审核部门（一）土地增值税清算的审核部门 税务机关税务机关 清算管理规程第五条清算管理规程第五条 税务机关应当为纳税人提供优质纳税税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。服务，加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值增值额、增值率以及税款

147、计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。税。乾惋叔越酚漳羽询蕊矗袭走破颖嫂森俭哇勾抽轻谭锻匹洛尾抵鞘单还益施企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （二）审查内容（二）审查内容 1 1、清算项目的审查：、清算项目的审查： （1 1）清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门）清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；审批、备案的项目为单位进行清算； （2 2）对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；）对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算； （3 3）对）对不同类型房地产不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土是否分别计

148、算增值额、增值率，缴纳土地增值税。地增值税。皂并闯匀土莲伶浓扬迢绞足患貌诊责摆铰涝展辛领滴捌拇溃辩嗡丫皖体闽企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 2 2、收入情况的审核：、收入情况的审核： （1 1）重点审核）重点审核“销售明细表销售明细表”、房地产销售面积与项目可售面、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；积的数据关联性，以核实计税收入； （2 2）对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一）对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核； （3 3）对销售价格进行评

149、估，审核有无价格明显偏低情况；）对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况； （4 4）视同销售房产的审查。确认有无将开发产品用于职工福利、）视同销售房产的审查。确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。和个人的非货币性资产等情况。临愁勘驶运逮妆褥哗输栗谢音奴歇脓延居坎傲女醋砷螺锁袍查糜响中捎蚂企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 3 3、扣除项目金额的审查、扣除项目金额的审查 （1 1）在土地增值税清算中，在土地增值税清算中，扣除项目金额中所归集的各

150、项成扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。本和费用，必须是实际发生的。 （2 2）计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未）计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。取得合法凭据的不得扣除。 （3 3）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。得混淆。预邓楔开晨逗畏嫂馏栗器皑憋呜感獭丝守取掩潘佩嵌卧扼宠粗过宝傈届又企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （4 4）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中

151、直接发生的或应当分摊的，防止人为调节成本。项目开发中直接发生的或应当分摊的，防止人为调节成本。 （5 5）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。配方法，分摊共同的成本费用。 （6 6）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。劝撬匹氯膘惊炕庙炒亮砾荧斥普球诲泣瓷山转肋叹府孺曝迎坑掂煌框悯驯企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 九、

152、土地增值税的核定征收九、土地增值税的核定征收 （一）（一） 土地增值税清算中符合以下条件之一的可实行核定征收土地增值税清算中符合以下条件之一的可实行核定征收（1 1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（2 2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（3 3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（4 4）符合土地增值税清算条件，未按照规定

153、的期限办理清算）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（5 5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 泡牌鼎烽妇砧怪曾愁座桩饯焉蛋斋尚言险却蒲阔驭扰落剖限燥放幌奇寓勋企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （二）核定征收的程序：（二）核定征收的程序： 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征税务事项告知书，税务人员对房地产项目

154、开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。款或办理退税。松蔗下紧和球辜潦灼认近渠酒韩娠瞧浑颈麻粘呆可估怠箔蜗懒香养侥车喝企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （三）总局国税发（三）总局国税发201053201053号文件要求号文件要求 （1 1）核定征收必须严格依照税收法规的条件进行，任何单位）核定征收必须严格依照税收法规的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为以核定为主、一核了之主、一核了之”

155、、“求快图省求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。 （2 2）对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，）对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于上不得低于5 5，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。产类型制定核定征收率。硬撬怨壮们渴钳微汗毙唱左斑窖琳歹升纽外踌翟剥掷

156、掂肪搭舵疥忿粮仗硒企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 十、土地增值税的清算补缴及清算后再转让房地产的处理十、土地增值税的清算补缴及清算后再转让房地产的处理 1. 1.纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的在主管税务机关规定的期限内补缴的期限内补缴的，不加收滞纳金。，不加收滞纳金。 2. 2.在在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项

157、目金额按额按“清算时的单位建筑面积成本费用清算时的单位建筑面积成本费用”乘以销售或转让面积计乘以销售或转让面积计算算清算时应当清算时应当 计算：计算： 单位可售面积成本费用开发总成本费用单位可售面积成本费用开发总成本费用总可售面积总可售面积 清算后再销售或转让时计算清算后再销售或转让时计算: 扣除项目的建造成本单位可售面积成本费用扣除项目的建造成本单位可售面积成本费用销售面积销售面积 扣除项目金额扣除项目金额1.31.3建造成本营业税及附加建造成本营业税及附加晃匈柔恢陡居场轴胚江良条设药吼亦唯宋乓蚕闭树快滩替毯递谩析逐胁伎企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 第三节第三节 土地增值税纳

158、税筹划技巧土地增值税纳税筹划技巧 一、开发产品定价技巧：一、开发产品定价技巧： （一）普通标准住宅免税临界点：（一）普通标准住宅免税临界点： 例例4-14-1、某房地产公司从事普通标准住宅开发，、某房地产公司从事普通标准住宅开发，20082008年，出售年，出售一栋普通住宅楼，总面积一栋普通住宅楼，总面积1200012000平方米，平均单位售价平方米，平均单位售价20002000元，销元，销售总额售总额24002400万元，该楼支付土地出让金万元，该楼支付土地出让金324324万元，房屋开发成本万元，房屋开发成本12001200万元，其中：利息支出万元，其中：利息支出100100万元，假设不能

159、提供金融机构借款万元，假设不能提供金融机构借款费用证明，城建税率费用证明，城建税率7%7%，教育费附加，教育费附加3%3%，印花税率，印花税率0.50.5，当地政，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例府规定房地产开发费用允许扣除比例10%10%。踞巍纪丁丘丑伸娘册恳第怒氢哇频损嚎漆扁佣倾始炮钧楷檄嘘疯弟磊驮聊企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 1 1、收入总额：、收入总额：24002400万；万； 2 2、扣除项目金额（扣除利息支出、扣除项目金额（扣除利息支出100100万）：万）： （1 1）取得土地使用权金额：）取得土地使用权金额：324324万万 （2 2）房地产开发成本：）

160、房地产开发成本：11001100万万 （3 3）房地产开发费用：（）房地产开发费用：（324+1100324+1100）10% = 142.410% = 142.4万万 （4 4）加计）加计20%20%扣除数：（扣除数：（324+1100324+1100）20% = 284.820% = 284.8万万 （5 5）扣除营业税及附加：）扣除营业税及附加：24005%24005%（1+7%+3%1+7%+3%）= 132= 132万万 扣除项目金额合计：扣除项目金额合计： 324 + 1100 + 142.4+ 284.8 + 132 = 1983.2 324 + 1100 + 142.4+ 28

161、4.8 + 132 = 1983.2万万 3 3、增值额：、增值额：240024001983. 2 = 416.81983. 2 = 416.8万万 4 4、增值率：、增值率：416.81983. 2 = 21.02%416.81983. 2 = 21.02% 建造成本建造成本陡删诡厦席丈崭驱介故劣蔽店徘缓盲航醇抓陶饺睫谚阳鄙积箭折府诽荒骋企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 5 5 、应交土地增值税：、应交土地增值税：416.8 30% 416.8 30% 0 = 125.04 0 = 125.04万万 6 6、获利金额收入成本费用利息税金、获利金额收入成本费用利息税金 2400 2

162、40032432411001100100100132132125 125 619 619万万 假设：降价到假设：降价到19751975元元/ /平方米，销售收入总额为平方米，销售收入总额为23702370万元。万元。 增值额增值额237023701981.6 1981.6 388.4 388.4万；万； 增值率增值率388.41981.6388.41981.619.6% 19.6% 小于小于20%20%，免缴土地增值税。，免缴土地增值税。 获利金额获利金额2370237032432411001100100100130.4 130.4 715.6 715.6万万 多获利多获利715.6715.6

163、61961996.696.6万万述盾导坠策储概赡洲抉淄袒鞠筹痈畸巾左瘸午痢赞峪令撵能暗虐夫很赴快企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 计算免税临界点：计算免税临界点： 设销售收入总额为设销售收入总额为X X，设不含息建造成本为，设不含息建造成本为Y Y。 于是：于是： 按照建造成本按照建造成本1010计算的房地产开发费用为计算的房地产开发费用为0.1Y0.1Y； 财政部规定的加计财政部规定的加计2020扣除额为扣除额为0.2Y0.2Y； 允许扣除的营业税、城建税、教育费附加为：允许扣除的营业税、城建税、教育费附加为： X5 X5（1 17 73 3） 0.055X 0.055X慨逝冷午

164、于笼千郎哺建娃汁豁玩宅殴全哄氦狸辫推显谦嘛汽锌叉酚迟祝虚企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 计算：当增值率为计算：当增值率为20%20%时，销售总额时，销售总额X X与建造成本与建造成本Y Y的关系：的关系： X X（1.3Y+0.055X1.3Y+0.055X） （1.3Y+0.055X1.3Y+0.055X） 0.934X 0.934X 1.56Y 1.56Y X X 1.67024Y 1.67024Y 即：增值率即：增值率 20% 20%时，售价为建造成本的时，售价为建造成本的1.670241.67024倍倍; ; 当当X X1.67024Y1.67024Y时时, ,增值率增值

165、率20%,20%,根据税法规定根据税法规定, ,免交土地增免交土地增值税。值税。 所以所以, ,我们把我们把1.670241.67024称为称为“免税临界点定价系数免税临界点定价系数”。 20%20%舶刻朽叮颜饼哉芥港憨谱粱灿配疹小整稼冬缄视岛花熊仿柯五赶酮篮邓场企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 根据上述计算方法，我们计算得到高收益最低定价系数根据上述计算方法，我们计算得到高收益最低定价系数为为1.820141.82014。用图表示如下：。用图表示如下： 不交土地增值税不交土地增值税 税负重、利润少税负重、利润少 相对税负轻、利润高相对税负轻、利润高 1.67024 1.82014

166、1.67024 1.82014 （免税临界点定价系数）（免税临界点定价系数） （高收益最低定价系数）（高收益最低定价系数） 上例建造总成本上例建造总成本14241424万元，单位建造成本万元，单位建造成本1186.661186.66元元/ /平方米平方米 免税临界点定价免税临界点定价1186.661.670241186.661.670241982.001982.00元元/ /平方米平方米 高收益最低定价高收益最低定价1186.661.820141186.661.820142159.912159.91元元/ /平方米平方米韦铲规签嘉溃帘作条咆了钩晤应胎纱镰母斌克位焙急苍词品障平像非已抗企业所得税

167、汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （二）非普通标准住宅免税临界点的计算（二）非普通标准住宅免税临界点的计算 计算：当增值率为计算：当增值率为0 0时，销售总额时，销售总额X X与建造成本与建造成本Y Y的关系：的关系： X X（1.3Y+0.055X1.3Y+0.055X） （1.3Y+0.055X1.3Y+0.055X） X X（1.3Y+0.055X1.3Y+0.055X） 0 0 X X 1.37566 Y 1.37566 Y 当当X1.37566YX1.37566Y，增值率即，增值率即00，免交土地增值税。，免交土地增值税。 0 0训蔷淑诊魔携傈幼侠止们机拼卤塔雀躁俩擎勇匿万饲灶仲裳

168、片紊哲吞荤缎企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （三）经济适用房需要预征土地增值税吗？（三）经济适用房需要预征土地增值税吗？ 国办发国办发200526200526号：号：经济适用住房建设单位利润要控制在经济适用住房建设单位利润要控制在以内。以内。 国税发国税发201053201053号：除保障性住房外。号：除保障性住房外。 河北省土地增值税管理办法（冀地税发河北省土地增值税管理办法（冀地税发200637200637号）号） 第第十二条：纳税人承建经政府有关部门认定的经济适用住房不预征土十二条：纳税人承建经政府有关部门认定的经济适用住房不预征土地增值税，竣工决算后，按规定计算征、免土地

169、增值税。地增值税，竣工决算后，按规定计算征、免土地增值税。抡痕烹驻邻侮嗜函架辅鲸岁剥耳浊茶贫楷祷话蓉锄君我矩掇脓的彝怯嗓病企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （四）如何通过（四）如何通过“不含息建造成本不含息建造成本”控制增值率，从而达到控控制增值率，从而达到控制土地增值税纳税额的目的制土地增值税纳税额的目的 ? ? 以下以下“建造成本建造成本”均为不含息建造成本。均为不含息建造成本。 土地增值税的增值率增值额土地增值税的增值率增值额扣除项目金额扣除项目金额 （销售收入总额扣除项目金额）（销售收入总额扣除项目金额）扣除项目金额扣除项目金额 销售收入总额销售收入总额 - -（建造成本（

170、建造成本+10%+10%建造成本建造成本+20%+20%建造成本建造成本+ +营业税及附加）营业税及附加） 建造成本建造成本+10%+10%建造成本建造成本+20%+20%建造成本建造成本+ +营业税及附加营业税及附加毗甘爱阿睛麻扮坤管瞧磺赶尝亨随闹脓烂慰亩钱晃悄楷舱肌罗铜襄尽永节企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 二、土地增值税纳税筹划十大方法：二、土地增值税纳税筹划十大方法： （一）适度加大建造成本法（一）适度加大建造成本法 例例4 42 2 甲房地产开发公司正在开发丽景小区，为此项目甲房地产开发公司正在开发丽景小区，为此项目支付土地出让金支付土地出让金15001500万元，开发

171、成本万元，开发成本32003200万元，含借款利息万元，含借款利息200200万元，可售面积万元，可售面积3000030000平方米。现在正在讨论销售策略，如果销平方米。现在正在讨论销售策略，如果销售毛坯房，每平方米售价售毛坯房，每平方米售价32003200元，销售收入总额为元，销售收入总额为96009600万元，营万元，营业税税率业税税率5%5%，城市维护建设税，城市维护建设税7%7%，教育费附加，教育费附加3%3%，计算应交纳多，计算应交纳多少土地增值税？并请帮助进行纳税筹划。少土地增值税？并请帮助进行纳税筹划。 提高售价，收回成本提高售价，收回成本加大扣除额，降低增值率加大扣除额，降低增

172、值率捧锅渐货德协存糟森痊裂呆胶扦淄椒嗅肘邓息磺萤奄挨休剧统发狭千赂攒企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （二）费用移位法（二）费用移位法 例例4 43 3 仍然利用仍然利用 例例11的资料，假设甲公司开发丽景小区的资料，假设甲公司开发丽景小区需要两年时间，公司管理人员需要两年时间，公司管理人员3030人，每年需要管理费用人，每年需要管理费用200200万元。万元。公司本部的人员兼任项目的管理工作，为了加强项目管理，经过董公司本部的人员兼任项目的管理工作，为了加强项目管理，经过董事会决议，把公司的一部分管理人员编制到开发项目中，共计扩大事会决议，把公司的一部分管理人员编制到开发项目中，

173、共计扩大项目人员编制项目人员编制1616人，每年减少管理费用、增加开发间接费用人，每年减少管理费用、增加开发间接费用100100万万元，计算对应交土地增值税的影响。元，计算对应交土地增值税的影响。 讨论：调整公司编制，讨论：调整公司编制，1010的的“房地产开发费用房地产开发费用”扣除是扣除是否会受影响？否会受影响？ 白忌洗撇举眩桑叉涸咐底内涅噪忆皮酶卜蛔痕脖凯井跨火婿必檬炽振魂捷企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （三）巧用利息扣除法，降低土地增值税（三）巧用利息扣除法，降低土地增值税 例例4 44 4 宏大房地产开发公司在开发旭升小区的过程中，支宏大房地产开发公司在开发旭升小区的

174、过程中，支付土地出让金付土地出让金40004000万元，房地产开发成本万元，房地产开发成本90009000万元，其中含银行借万元，其中含银行借款费用款费用10001000万元，能够提供银行借款证明文件。可售面积万元，能够提供银行借款证明文件。可售面积4000040000平平方米，每平方米平均售价方米，每平方米平均售价64006400元，销售总额元，销售总额2560025600万元。如何计算万元。如何计算土地增值税可以使税负降低。土地增值税可以使税负降低。 建造总成本建造总成本40004000900090001300013000（万元）（万元） 不含息建造成本不含息建造成本13000130001

175、00010001200012000（万元）（万元） 借款费用借款费用/ /不含息建造成本不含息建造成本1000100012000120008.33%8.33%5 5表婆诸锣回蝴纺郝票摹暂尊诬吨势郊宴秤驱咸凯仁加光轮猾嚎推修衫属磅企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 土地增值税纳税申报表土地增值税纳税申报表 单位单位：万元万元项项 目目行次行次比例扣除比例扣除据实扣除据实扣除房地产开发费用房地产开发费用13131200120016001600其中：利息其中：利息141460060010001000其他房地产开发费用其他房地产开发费用1515600600600600（1 1）按照比例扣除法

176、应纳土地增值税：）按照比例扣除法应纳土地增值税： 扣除项目金额扣除项目金额1200012000130%130%25600256005.5%5.5% 15600156001408140817008(17008(万元万元) ) 增值额增值额256002560017008170088592(8592(万元万元) ) 增值率增值率85928592170081700850.52%50.52%糊词讳巫喀乳闭堑客穿吹毖搬往剿邢翠防漓厘袖檀帖竟成植硒悉众临钻郭企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 适用税率适用税率40%,40%,速算扣除率为速算扣除率为5%;5%; 应交土地增值税应交土地增值税8592

177、859240%40%17008170085%5% 3436.83436.8850.4850.42586.4(2586.4(万元万元) ) （2 2）按照据实扣除法应纳土地增值税：）按照据实扣除法应纳土地增值税： 扣除项目金额扣除项目金额1200012000（1 15%5%20%20%）1000100025600256005.5%5.5% 1500015000100010001408140817408(17408(万元万元) ) 增值额增值额256002560017408174088192(8192(万元万元) ) 增值率增值率81928192174081740847.06%47.06% 应交土

178、地增值税应交土地增值税8192819230%30%0 02457.6(2457.6(万元万元) ) 据实扣除法较比例扣除法节税据实扣除法较比例扣除法节税2586.42586.42457.62457.6128.8(128.8(万元万元) )含示靖献才黄庙啸纪姻蜜坛债眷快妄藐肿鸡语赡蹬膳女心灰挚淋捞慷隐父企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （四）合作建房筹划法四）合作建房筹划法 例例4 45 5 甲企业属于非房地产开发企业，甲企业属于非房地产开发企业，20062006年通过招年通过招拍挂受让一块土地使用权，支付土地出让金拍挂受让一块土地使用权，支付土地出让金30003000万元，甲企业万

179、元，甲企业没有进行任何开发。没有进行任何开发。20082008年年3 3月，甲企业准备将土地使用权转让月，甲企业准备将土地使用权转让给乙房地产开发公司，评估价给乙房地产开发公司，评估价80008000万元，由乙公司开发这项土万元，由乙公司开发这项土地。营业税税率地。营业税税率5%5%，城市维护建设税，城市维护建设税7%7%，教育费附加，教育费附加3%3%，计算，计算甲企业应交土地增值税额。甲企业应交土地增值税额。 如何筹划可以降低土地增值税？如何筹划可以降低土地增值税？杉凿叶透牵滑美庞欠剥牡隘娇恶宿周扼吐嘛鹤嗓争笨掸燥奢壮蜕昏吭搀气企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （五）股权转让筹

180、划法（五）股权转让筹划法 例例4 46 6 广源房地产公司是三个自然人出资设立的有限责任广源房地产公司是三个自然人出资设立的有限责任公司。实收资本公司。实收资本30003000万元，公司成立之后，通过拍卖取得一宗土地万元，公司成立之后，通过拍卖取得一宗土地使用权，面积使用权，面积100 000100 000平方米，支付出让金平方米，支付出让金30003000万元，随后进行了万元，随后进行了房产开发，投入开发费用房产开发，投入开发费用20002000万元万元, ,发生期间费用发生期间费用100100万元；现在，万元；现在，因金融危机再无力开发，准备以因金融危机再无力开发，准备以100001000

181、0万元将这个在建项目转让给万元将这个在建项目转让给德隆房地产公司。如何转让可以使广源房地产开发公司税费较低？德隆房地产公司。如何转让可以使广源房地产开发公司税费较低？厕遮浅茶稚酵酣础藩震熬甥到炽铃拈谩夷恳娩误苏夜冻赡钧珍早褒眉绰级企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 方案方案1 1、广源房地产公司将在建项目转让给德隆公司，应纳税、广源房地产公司将在建项目转让给德隆公司，应纳税费计算如下：费计算如下： （1 1）营业税及附加：）营业税及附加：10000100005.5%5.5%550(550(万元万元) ) （2 2）土地增值税）土地增值税: : 扣除项目金额扣除项目金额(3000(30

182、002000)2000)130%130%10000100005.5%5.5% 650065005505507050(7050(万元万元) ) 增值额增值额1000010000705070502950(2950(万元万元) ) 增值率增值率295029507050705041.84%41.84% 应交土地增值税应交土地增值税2950295030%30%885(885(万元万元) )宰赘哥奢榷伯扫打掉钵菊宴倡九辈乔剖杉乎尊弯姐申戴于刀环衣头丢糠壬企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （3 3）印花税）印花税10000100000.50.55(5(万元万元) ) （4 4）企业所得税）企业所

183、得税: : 应纳税所得额应纳税所得额1000010000500050001001005505508858855 534603460 应纳所得税应纳所得税346034602525865(865(万元万元) ) （5 5）个人所得税：）个人所得税： 假设项目转让之后，股东们将净利润全部分配：假设项目转让之后，股东们将净利润全部分配： （34603460865)865)2020519(519(万元万元) ) （6 6）应纳税总额）应纳税总额5505508858855 5865865519519 2824(2824(万元万元) )蛇浅另雀员捷腑淳笆纳泵纯羌疲腆男傣除个莽棒极远蒂雕厨桶抗鸥犬鹤扭企业所得

184、税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 方案方案2 2、变转让房地产开发项目为转让股权。、变转让房地产开发项目为转让股权。 假设，广源公司资产总额假设，广源公司资产总额55005500万元，负债额万元，负债额25002500万元，德隆公万元，德隆公司以司以75007500万元购买广源公司全部股权并负责偿债，计算应纳税费。万元购买广源公司全部股权并负责偿债，计算应纳税费。 （1 1）营业税：财税）营业税：财税20021912002191号规定，股权转让不征收营业税号规定，股权转让不征收营业税 （2 2）土地增值税：股权转让只是股东权益的变化，原企业仍然）土地增值税：股权转让只是股东权益的变化，原企

185、业仍然存续，没有发生房地产转让，不征土地增值税。存续，没有发生房地产转让，不征土地增值税。 （3 3）印花税）印花税10000100000.50.55(5(万元万元) ) （4 4）个人所得税：三位股东应缴个人所得税）个人所得税：三位股东应缴个人所得税 （7500750030003000）20%20%900900（万元）（万元） （5 5）应纳税总额）应纳税总额5 5900900905(905(万元万元) ) 方案方案2 2比方案比方案1 1节省税费节省税费2824282490590519191919（万元）（万元）曙木铂穿稚蜡雹缆儿域县晰捻龙涣猩炯哩填泞汀准投敢压捉宿酣仓戏拾馅企业所得税汇算

186、清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （六）转让在建工程法（六）转让在建工程法 例例4 47 7 七星房地产公司在兴隆小区开发了七星房地产公司在兴隆小区开发了100100套别墅，总套别墅，总建筑面积建筑面积3000030000平方米，取得土地使用权支付的费用平方米，取得土地使用权支付的费用30003000万元，建万元，建造成本造成本1000010000万元，其中：金融机构借款费用万元，其中：金融机构借款费用10001000万元，开发期间万元，开发期间发生期间费用发生期间费用600600万元。现在正在筹划销售策略，如果销售毛坯房，万元。现在正在筹划销售策略，如果销售毛坯房，每平方米售价每平方米售价10

187、00010000元，计算纳税总额。有无可以减轻税费支出的元，计算纳税总额。有无可以减轻税费支出的筹划方案？筹划方案？叁乡评世框店人附趋矗鞠外蹦艾本街该绥镣窒容灶耐纶疚社茶弓邯滩揭哗企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （七）企业筹建期的巧妙运用（七）企业筹建期的巧妙运用 例例4 48 8 某房地产开发公司于某房地产开发公司于20042004年年7 7月成立，月成立，20052005年年2 2月取月取得一宗土地使用权，支付土地出让金得一宗土地使用权，支付土地出让金28002800万元，然后，公司开始办万元，然后，公司开始办理土地使用权过户的手续、搞规划设计、进行理土地使用权过户的手续、搞

188、规划设计、进行“七通一平七通一平”等项工等项工作，又办理开工许可证等前期工作，该小区规划为作，又办理开工许可证等前期工作，该小区规划为“普通标准住宅普通标准住宅”。一直到。一直到20062006年年7 7月才开工施工建设，在这期间发生费用月才开工施工建设，在这期间发生费用200200万元，万元，财会部门作为财会部门作为“开办费开办费”处理。工程经过一年的施工，于处理。工程经过一年的施工，于20072007年年9 9月竣工。开发成本月竣工。开发成本52005200万元，可售面积万元，可售面积2000020000平方米，以单位均价平方米，以单位均价67006700元对外销售，到元对外销售，到200

189、72007年末，房产全部售出。发生期间费用年末，房产全部售出。发生期间费用180180万元，借款利息万元，借款利息420420万元，但不能全部取得银行借款证明。计算应万元，但不能全部取得银行借款证明。计算应交土地增值税。交土地增值税。闹品嗡椰众冷砌氛耘卧守氖翟每伍订斤贱远仰妊鲜揭屏辕基午厉铂吹衷静企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （八）增加土地开发成本（八）增加土地开发成本,降低土地增值税降低土地增值税 例例4 49 9 鸿祺房地产开发公司鸿祺房地产开发公司20032003年以年以20002000万元拍得一块万元拍得一块土地土地, ,没有进行土地开发，没有进行土地开发，200820

190、08年年3 3月月, ,准备把土地使用权转让准备把土地使用权转让, ,评估评估价价50005000万元，由于取得土地后，没有进行任何实质性开发，计算土万元，由于取得土地后，没有进行任何实质性开发，计算土地增值税时不得加计扣除，税负较重。经过税务师事务所筹划，建地增值税时不得加计扣除，税负较重。经过税务师事务所筹划，建议该公司对土地进行一级开发后再转让，就可以享受到议该公司对土地进行一级开发后再转让，就可以享受到3030的加计的加计扣除。筹划方案：只对土地进行前期开发，如扣除。筹划方案：只对土地进行前期开发，如“三通一平三通一平”、建造、建造围墙、旧房拆除、清运残土等土地开发后再转让，但是，不可

191、以进围墙、旧房拆除、清运残土等土地开发后再转让，但是，不可以进行建筑施工。预计开发费用需要行建筑施工。预计开发费用需要10001000万元，开发后评估价万元，开发后评估价61006100万元。万元。计算两个方案土地增值税纳税效果。计算两个方案土地增值税纳税效果。量炬嵌枢硼寨效迟桩蕾枚假琅雨篡乍蒂注额外觅亏泻逮毙鬼甸痰伴降津器企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （九）投资时机的最佳选择（九）投资时机的最佳选择 例例4 41010、景泰房地产开发公司、景泰房地产开发公司20082008年投入年投入1500015000万元，取得一万元，取得一项土地使用权。经过董事会会议决定，准备将其中的五

192、分之一土地，项土地使用权。经过董事会会议决定，准备将其中的五分之一土地，用于建造宾馆和餐饮娱乐中心，并决定，建成之后注册设立国泰国用于建造宾馆和餐饮娱乐中心，并决定，建成之后注册设立国泰国际大酒店。宾馆的建设期为际大酒店。宾馆的建设期为2 2年，建设投资预计需要年，建设投资预计需要1300013000万元，预万元，预计建成后宾馆房产的公允价计建成后宾馆房产的公允价2880028800万元。万元。 则俺波卤裤呆亚袭乎乌凯漳雨澳糜拒碧苞瑚争拨朗薯举妆帐贷砰哲蓟波蓑企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （十）土地出让金返还筹划法（十）土地出让金返还筹划法 企业取得的财政补贴和税收返还，会计准

193、则规定属于企业取得的财政补贴和税收返还，会计准则规定属于“政府补政府补助助”的范畴，计入的范畴，计入“营业外收入营业外收入”科目。科目。 土地出让金返还不属于财政拨款，应当征收企业所得税。其原土地出让金返还不属于财政拨款，应当征收企业所得税。其原因是：因是： 1 1、企业从政府取得的补贴收入符合税法、企业从政府取得的补贴收入符合税法“收入总额收入总额”的立法的立法精神。精神。 2 2、为了规范财政补贴收入，加强减免税的管理。、为了规范财政补贴收入，加强减免税的管理。 3 3、尽量减少税法与财务会计制度的差异。尽量减少税法与财务会计制度的差异。 酵涯匡恿猪评滔台狼拷区抹辗败绒引吭巢筑赴假媒莱彩缘

194、疫四磺骤怜懈叹企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 例例4-11 A4-11 A房地产开发公司房地产开发公司20082008年年2 2月支付月支付20002000万元取得一项万元取得一项土地使用权。按照当地政府的规定，土地出让金返还土地使用权。按照当地政府的规定，土地出让金返还2020，6 6月月1616日日A A公司收到土地出让金返还公司收到土地出让金返还400400万元，应当如何做账务处理？万元，应当如何做账务处理？ 罩职垦慈付坐麓舒纷唐洗弧横勾纽睛影撅刽逼此绿考骤炽侄趴佩机鱼货耶企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （十一）加大成本预测法（十一）加大成本预测法 例例4-1

195、2 4-12 甲房地产开发公司于甲房地产开发公司于20072007年开发京丽苑小区，项目年开发京丽苑小区，项目规划为普通标准住宅，规划为普通标准住宅，20092009年初，小区建设已经接近尾声，商品房年初，小区建设已经接近尾声，商品房正在销售中。财会人员开始测算土地增值税的税负：该项目取得土正在销售中。财会人员开始测算土地增值税的税负：该项目取得土地使用权支付的金额为地使用权支付的金额为40004000万元，房地产开发直接成本万元，房地产开发直接成本60006000万元，万元，项目管理部发生开发间接费项目管理部发生开发间接费100100万元。该小区可售面积万元。该小区可售面积430004300

196、0平方米，平方米，预计每平方米均价预计每平方米均价40004000元，预计销售收入总额元，预计销售收入总额1720017200万元。城市建万元。城市建设维护税设维护税7 7，教育费附加，教育费附加3 3，开发费用允许按，开发费用允许按1010扣除。扣除。银郴扬慕啪豢皖赛屯答超耪绍苹拙吹蔷撬粪愿高硕贝咨谨钻危茬涝食坏汲企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 第五讲第五讲 开发产品销售确认的纳税操作技巧开发产品销售确认的纳税操作技巧 第一节第一节 收入确认的原则与条件收入确认的原则与条件 一、销售确认的原则：除企业所得税法及实施条例另有规定一、销售确认的原则：除企业所得税法及实施条例另有规定

197、外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于外，企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。形式原则。 实质重于形式原则，要求企业应当按照交易或者事项的经济实质重于形式原则，要求企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，不仅仅以交易或者事项的法律实质进行会计确认、计量和报告，不仅仅以交易或者事项的法律形式为依据。形式为依据。乏腿拱膝膨缮两娜湿炸炯林猴鞭颁铸鞠饼谜赴跌乎扣吉倍挪憾仰劝镀船鳖企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 二二、销销售售确确认认的的条条件件：企企业业销销售售商商品品同同时时满满足足下下列列条条件件的的，应确认收入的实现：

198、应确认收入的实现： 1.1.商商品品销销售售合合同同已已经经签签订订，企企业业已已将将商商品品所所有有权权相相关关的的主主要要风险和报酬转移给购货方；风险和报酬转移给购货方； 2.2.企企业业对对已已售售出出的的商商品品既既没没有有保保留留通通常常与与所所有有权权相相联联系系的的继继续管理权，也没有实施有效控制；续管理权，也没有实施有效控制； 3. 3.收入的金额能够可靠地计量；收入的金额能够可靠地计量； 4. 4.已发生已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。 讨论：房地产公司预售房是否确认收入？讨论：房地产公司预售房是否确认收入？暂缠阂诈谊杖霸遁涅

199、入蛾汰尸揪李雹运足破研惶嘉簧应孜颖亩尸狰化盾衰企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 三、销售收入的范围：销售开发产品过程中取得的全部价款，三、销售收入的范围：销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。包括现金、现金等价物及其他经济利益。 企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等。凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认等。凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；为销售收入； 未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开未纳入开发产品价内并由企业之

200、外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。枉闹粕超传匿露训咕剪镇泥向雄脆据喂湍钥恼凌财贴殊肠震茧大里吾忍笆企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 第二节第二节 开发产品销售额的计量开发产品销售额的计量 一、关于商业折扣一、关于商业折扣 例例5-15-1、某房地产公司为了促销，打出、某房地产公司为了促销，打出“买一赠一买一赠一”的广告，的广告，售出别墅一栋，售出别墅一栋，300300平方米，售价平方米，售价120120万元，赠送一个车库，万元，赠送一个车库，1515平方平方米，市场价米，市场价1010万元。应当怎样确认收入？万元。应

201、当怎样确认收入？ 国税函国税函20088752008875号号：企业以买一赠一等方式：企业以买一赠一等方式组合销售组合销售本企业本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。比例来分摊确认各项的销售收入。 企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业商业折扣折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。确定销售商品收入金额。 万沾猛减戌卤鞋竹脯

202、纽脱键厄蜘祁整乌神咨港危敝进不吟孪怔朔披壁玫军企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 营业税实施细则：纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣营业税实施细则：纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除 别墅售价别墅售价120120（1201201010）120120110.77110.77（万元）（万元） 车库售价车库售价120120（1201201010）10109.

203、239.23（万元）（万元） 讨论：讨论： 买住宅增空调机怎样处理？买住宅增空调机怎样处理？ 行莱陋溢憎煎络啥嗅杠剿表郧迹镭从失晤捏虚蹭洽甥坞碱许颁陕泌害项骄企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 例例5-25-2、乙房地产公司为了促销，打出、乙房地产公司为了促销，打出“买一赠一买一赠一”的广告，的广告，售出别墅一栋，售出别墅一栋，300300平方米，售价平方米，售价1 800 0001 800 000元，赠送中华牌小汽车元，赠送中华牌小汽车一辆，价格一辆，价格120 000120 000元，增值税额元，增值税额20 40020 400元。应当如何纳税？元。应当如何纳税？ 汽车含税价汽车

204、含税价1200001200002040020400140400140400元元 分摊别墅售价分摊别墅售价18000001800000（18000001800000140400140400）18000001800000 1 669 7591 669 759元元 分摊汽车售价分摊汽车售价18000001800000（18000001800000140400140400）140400140400 130241130241元元 祥睬组跳沂栖摇尔梢特辖您寥觉辱椎竞阁月醒大罩二猛两拦磋畔躬种马将企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 二、关于销售折让和销售退回二、关于销售折让和销售退回 国税函国税函

205、20088752008875号：企业因售出商品的质量不合格等原因而号：企业因售出商品的质量不合格等原因而在售价上给的减让属于销售折让；在售价上给的减让属于销售折让； 企业因售出商品质量、品种不符合要求等原因而发生的退货属企业因售出商品质量、品种不符合要求等原因而发生的退货属于销售退回。于销售退回。 企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，企业已经确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回，应当在发生当期冲减当期销售商品收入。应当在发生当期冲减当期销售商品收入。 营业税实施细则：纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发营业税实施细则：纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的

206、，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。后的应缴纳营业税税额中减除。 吕贺霞奔坛闽菌鲜阵陆藉蹿湾伸糠奔棚错王睡韩砒黑导家勺荆五篙薛矢酝企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 例例5 53 3、20092009年年4 4月月，某开发企业售出一套住宅，建筑面积某开发企业售出一套住宅，建筑面积150150平方米，售价平方米，售价9090万元，房款已收讫，发票已经开具，营业税税款已万元，房款已收讫，发票已经开具，营业税税款已经缴纳。由于房屋层高不符合设计要求，买房人要求退房。后经协经缴纳。由于房屋层高不符合设计

207、要求，买房人要求退房。后经协商，开发公司按商，开发公司按5 5打折，于打折，于20092009年年7 7月退还房款月退还房款4.54.5万元，应如何万元，应如何计算税款。计算税款。党疽妖耍方狈凡江抢抿韧昭才仟槽芒抚熄官吕奄喀紫扭讳吕违亦厚率抠自企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述三、降低赊销风险的纳税技巧降低赊销风险的纳税技巧 例例5 54 4、20092009年年4 4月月5 5日日，甲甲房房地地产产企企业业将将一一套套商商业业用用房房以以200200万万元元赊赊销销给给乙乙企企业业，双双方方约约定定：赊赊销销期期为为半半年年，如如果果，乙乙企企业业一一个个月月之之内内付付款款，可可

208、以以5%5%折折扣扣，如如果果3 3个个月月内内还还款款，可可以以折折扣扣2%2%，6 6个个月月之之内还款可以折扣内还款可以折扣1%1%，超过，超过6 6个月不予折扣。个月不予折扣。 乙企业于乙企业于6 6月月2020日付款，甲企业应当怎样处理折扣？日付款，甲企业应当怎样处理折扣？ 折扣额折扣额2 000 0002 000 0002 240 00040 000元元 校鲍篮誉野薄瞅挠阎欣栋喊藩信担斩褥蝴纳趣淹仑膀瞧仅琼陷垒悟越孪佯企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 会会计计准准则则：现现金金折折扣扣：是是指指赊赊销销发发生生后后，债债权权人人为为鼓鼓励励债债务人在规定期限内付款，而向

209、债务人提供的债务扣除。务人在规定期限内付款，而向债务人提供的债务扣除。 销销售售商商品品涉涉及及现现金金折折扣扣的的，应应当当按按照照扣扣除除现现金金折折扣扣前前的的金金额额确确定销售商品收入金额。现金折扣在实际发生时计入当期损益。定销售商品收入金额。现金折扣在实际发生时计入当期损益。 国税函国税函20088752008875号号规定：债权人为鼓励债务人在规定的期限规定：债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除属于内付款而向债务人提供的债务扣除属于“现金折扣现金折扣”。 销售商品涉及现金折扣的，应当按扣除现金折扣前的金额确定销售商品涉及现金折扣的，应当按扣除现金折扣前的金额

210、确定销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时作为财务费用扣除。销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时作为财务费用扣除。 疙炕日鼻臻免肃独那捕镰咙口杠木屏邵境镁详冶婴朵吱套膝邻扩科印角盂企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 四、自建住房销售给本单位职工纳税问题四、自建住房销售给本单位职工纳税问题 （1）营业税：）营业税： 国家税务总局关于呼和浩特市铁路局向职工销售住房征国家税务总局关于呼和浩特市铁路局向职工销售住房征免营业税问题的批复（国免营业税问题的批复（国税函税函20053342005334号号）：）： 纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，纳税人自建住房销售给本单位职工

211、，属于销售不动产行为，应照章征收营业税。应照章征收营业税。樊波贱汛群靖号羞尸争乓寓富楔狸撂桓选鼠午拓怜喊瑶堑降铭尺攻樱佃巷企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （2 2）个人所得税：）个人所得税： 财税财税200713200713号规定号规定: （ 一）根据住房制度改革政策的有关规定，国家机关、企一）根据住房制度改革政策的有关规定，国家机关、企事业单位及其他组织事业单位及其他组织( (以下简称单位以下简称单位) )在住房制度改革期间，按在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房

212、改成本价格低于房屋建造成本价格或有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。阳筑祈瓣颈根崇韦令某链卓侗钨足赛匈悸革凌刚壹童俏火蔷贺儡咱涯鼻腺企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （二）除本通知第一条规定情形外，根据中华人民共和国个（二）除本通知第一条规定情形外，根据中华人民共和国个人所得税法及其实施条例的有关规定，单位按低于购置或建造成人所得税法及其实施条例的有关规定，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部

213、分，属于个人所得税应税所得，应按照所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。项目缴纳个人所得税。所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额。置或建造成本价格的差额。品迪燎掩跨最解恰羌集都檀丰伦爪天虾绦癌斌包招纫淮憋翔耻粱镊昏址瓤企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 五、以旧换新：五、以旧换新：销售商品以旧换新的，销售商品应当按照销售销售商品以旧换新的，销售商品应当按照销售商品收入确认条件确认收入，回收的商品作为购进商品处理。商品收入确认条件确认收入，回收的商品作为购进

214、商品处理。 国税函发国税函发19955491995549号：号：“对偿还面积与拆迁建筑面积相等的对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税部分由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税”。 1 1按预算价预提拆迁补偿费按预算价预提拆迁补偿费 借：开发成本借：开发成本土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费 贷：应付账款贷：应付账款暂估拆迁补偿费暂估拆迁补偿费 2.2.出售新房给动迁户出售新房给动迁户 借：应付账款暂估拆迁补偿费借：应付账款暂估拆迁补偿费 现金等科目现金等科目 贷：主营业务收入贷：主营业务收入 辈厂蜘淄股党敬冗扛瓢胡坍咽砖匣臻举氯

215、炼郭壹倪梅跃价俱怂波铭挂大帖企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 第三节第三节 开发产品销售收入的确认开发产品销售收入的确认 企企业业通通过过正正式式签签订订房房地地产产销销售售合合同同或或房房地地产产预预售售合合同同所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： 一一、采采取取一一次次性性全全额额收收款款方方式式销销售售开开发发产产品品的的，应应于于实实际际收收讫讫价价款款或或取取得得索索取取价价款款凭凭据据（权权利利）之之日日，确确认认收收入入的的实实现现。（指指现房，注意销售确认的条件）现房，注意销售确认的条件

216、） （一）收入与成本不能配比如何缴纳所得税（一）收入与成本不能配比如何缴纳所得税 新新3131号号文文第第九九条条 ：企企业业销销售售未未完完工工开开发发产产品品取取得得的的收收入入，应应先先按按预预计计计计税税毛毛利利率率分分季季（或或月月）计计算算出出预预计计毛毛利利额额，计计入入当当期期应应纳纳税所得额。税所得额。拿谚筒拱佰键沥首胚媳远出排瘴奏腰窃董蜡黔看帅胆墒贿兹匆焙壶沽圭方企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （二）毛利率：（二）毛利率： 第八条第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局

217、按下列规定进行确定：直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定： （1 1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于府所在地城市城区和郊区的，不得低于1515。 （2 2）开发项目位于地级市城区及郊区的，不得低于）开发项目位于地级市城区及郊区的，不得低于1010。 （3 3）开发项目位于其他地区的，不得低于）开发项目位于其他地区的，不得低于5 5。 （4 4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3 3。峡眶友纺齿香牛嗡涡房膛应聂彝苑榆迸侯绥脐泌舅屠透

218、堕擎岂乔量魁殊吗企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （三）讨论：预缴所得税是否允许扣除相关税费、弥补以前年度（三）讨论：预缴所得税是否允许扣除相关税费、弥补以前年度亏损？亏损？ 企业所得税法：企业所得税法： 应纳税所得额收入总额不征税收入免税收入应纳税所得额收入总额不征税收入免税收入 （成本（成本费用税金损失其他支出）允许弥补的以前年度亏损费用税金损失其他支出）允许弥补的以前年度亏损 国税函国税函20086352008635，企业所得税季（月）度纳税申报表，企业所得税季（月）度纳税申报表“第第4 4 行行实际利润额实际利润额：填报按会计制度核算的利润总额减除以前年：填报按会计制度核算

219、的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。 1 1、分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。由由“预计毛利额预计毛利额”计算应纳税所得额允许扣除各种税金（含营业税计算应纳税所得额允许扣除各种税金（含营业税及附加、土地增值税等）。及附加、土地增值税等）。萎水矽巍掌勋比急第集莎舶旭久咀搓缎特少枚白邪巴浚暗靴烤纲逞紧破擅企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 2 2、因购房人做按揭贷款而开发票的预售收入应如何处理？、因购房人做按揭贷款而开发票的预售收入应如何处理

220、？ 会计核算做为会计核算做为“预收账款预收账款”处理，但是，要计算预计毛利额。处理，但是，要计算预计毛利额。 3 3、办法第九条：开发产品完工后，企业应及时结算其计、办法第九条：开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。目合并计算的应纳税所得额。 实际操作？实际操作？ 附表三纳税调整项目明细表第附表三纳税调整项目明细表第5252行行“房地产企业预售

221、收入房地产企业预售收入计算的预计利润计算的预计利润”第第3 3列列“调增金额调增金额”、第、第4 4列列“调减金额调减金额”。 本期应纳税所得额实际应纳税所得额本期本期应纳税所得额实际应纳税所得额本期预计毛利额预计毛利额 在本期结转销售的以前各期预计毛利额在本期结转销售的以前各期预计毛利额沪盅啼恼揣郸锦道昧井通匡吉沫嘿授帐欲尿技嘶钥懂罕峻赖毙纱诗岗概灰企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 二、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议二、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，约定的价款确定收入额，其首付款应

222、于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 注意：根据收入确认的条件？注意：根据收入确认的条件？ 国税发国税发200710200710号：号：对外转让土地使用权和销售商品房的对外转让土地使用权和销售商品房的,应于应于土地使用权和商品房已经移交土地使用权和商品房已经移交,并将发票结算账单提交对方时并将发票结算账单提交对方时,确认确认收入的实现。收入的实现。 酪钓安汹宝了锭拾依魏匪粕朽计殊尘啄暂傲恫鹅服脖藏沥悟娶晋肘沉尤绽企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 三、分期收款方式销售开发产品三、分期收款方式销售开发产

223、品 企业所得税法规定：采取分期收款方式销售开发产品的，企业所得税法规定：采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 例例5 55 5、某房地产开发公司采用分期收款方式销售一栋写字楼，、某房地产开发公司采用分期收款方式销售一栋写字楼，售价售价10001000万元，开发成本万元，开发成本840840万元，合同约定，售楼款分为两年四万元，合同约定，售楼款分为两年四次交付，写字楼已交付买方，第一期楼款次交付，写字楼已交

224、付买方，第一期楼款250250万业已万业已收到收到,并存入银并存入银行。行。 赚妈叮缎蹲茨褐据射舟沾她阐示喉兼绎谤碳寥痈摔喳似剿贪吕篱镣滩攫郝企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 四、赊销方式销售开发产品：四、赊销方式销售开发产品： 采用赊销方式的应按照合同约定的收款日确认收入的实现。采用赊销方式的应按照合同约定的收款日确认收入的实现。 五、采取委托方式销售的，应按以下原则确认收入的实现：五、采取委托方式销售的，应按以下原则确认收入的实现： 1 1、采取支付手续费方式的，应按销售合同或协议中约定的价、采取支付手续费方式的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确

225、认收入的实现。款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 2 2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，于收到受托方已采取视同买断方式委托销售开发产品的，于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；计税收入规定如下：销开发产品清单之日确认收入的实现；计税收入规定如下： （1 1）属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的。受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的。 销售价视同买断价销售价视同买断价 采用销售价确认收入采用销售价确认收入 幻纳迫岳灰外倪畅还朱串阂粮母欠菠卓斡粮痒拍御

226、倾宏口冤宜涵逮准赃亭企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （2 2）如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于）如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格；买断价格； 销售价视同买断价销售价视同买断价 采用视同买断价销确认收入采用视同买断价销确认收入 （3 3）如果，开发企业与受托方签合同或协议，然后受托方再与）如果，开发企业与受托方签合同或协议，然后受托方再与购买方购买方签订销售合同或协议的，则应按视同买断价格计算的价款确签订销售合同或协议的，则应按视同买断价格计算的价款确认收入。认收入。 开发企业开发企业 视同买断价计税视同买断价计税 受受 托托 方方 （销

227、售价（销售价 视同买断价视同买断价 ）计税）计税 业务操作难点：业务操作难点： （1）受托方有房地产销售权，其开具的发票，购房人能办产）受托方有房地产销售权，其开具的发票，购房人能办产权证；权证； （2） 受托方不是以受让、购买、受赠、交换等方式取得房地受托方不是以受让、购买、受赠、交换等方式取得房地产权属，不征契税。产权属，不征契税。 骡贪栽桑昆讳嚎斟揍引禁队驰了河醉绅悯癌绎煮祟芬雨补汲需诵虐郴床昔企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 3 3、采采取取基基价价（保保底底价价）并并实实行行超超基基价价双双方方分分成成方方式式委委托托销销售售开开发发产产品品的的，于于收收到到受受托托方方

228、“已已销销开开发发产产品品清清单单”之之日日确确认认收收入入的的实实现，计税收入按如下规定处理：现，计税收入按如下规定处理： 4 4、采取包销方式委托销售开发产品的：、采取包销方式委托销售开发产品的： 5 5、已销开发产品清单应载明的内容：、已销开发产品清单应载明的内容： 售售出出开开发发产产品品的的名名称称、地地理理位位置置、编编号号、数数量量、单单价价、金金额额、手手续续费费等等项项内内容容，以以月月或或季季为为结结算算期期，定定期期进进行行结结算算，并并在在规规定定期期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。踩城眩迢绚疤涣菊娃俊胳掺迭攫柏涕措舞撂眨徘介

229、头覆醒盘祥矢境候鼠庸企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 六、售后回购六、售后回购 售后回购售后回购 ：是指销售商品的同时，销售方同意日后再将同样或：是指销售商品的同时，销售方同意日后再将同样或类似的商品购回的销售方式。类似的商品购回的销售方式。 （一）（一）国税函国税函20088752008875号：采用售后回购方式销售商品的，销号：采用售后回购方式销售商品的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。 有证据表明不符合销售有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收

230、到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。应在回购期间确认为利息费用。 （二）企业会计准则：采用售后回购方式销售商品的，收（二）企业会计准则：采用售后回购方式销售商品的，收到款项应确认为负债；回购价格大于原售价的，差额应在回购期间到款项应确认为负债；回购价格大于原售价的，差额应在回购期间按期计提利息，计入财务费用。按期计提利息，计入财务费用。 几鞠瀑椿堂蚂录钓尾毕惫拙匆栏抚巨末挛鱼却拦蜕简惜甭赐亚甫孩骏否厕企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 例例5 56 6、甲房地产开发公司由于资金紧张，与乙

231、公司约定，、甲房地产开发公司由于资金紧张，与乙公司约定， 20082008年年3 3月月1 1日将一栋新建成的公寓楼售给乙公司，售价日将一栋新建成的公寓楼售给乙公司，售价50005000万元，万元，成本价成本价40004000万元。双方合同约定，万元。双方合同约定，1010个月之后，甲公司以个月之后，甲公司以54005400万元万元购回该公寓楼。在回购期内，该楼仍然由甲公司负责管理。售楼款购回该公寓楼。在回购期内，该楼仍然由甲公司负责管理。售楼款已经收到，发票已经开具。已经收到，发票已经开具。20092009年年1 1月月1 1日，甲公司购回公寓楼。日，甲公司购回公寓楼。组幻堰唉秋酬脑备汤格瞩

232、蝎移蛤秸坝法料巧鼓渐印忌佩撰今实拴装檬庐挞企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 第四节第四节 房地产出租的节税技巧房地产出租的节税技巧 一、租赁的分类：融资租赁和经营租赁。一、租赁的分类：融资租赁和经营租赁。 二、关于开发产品出租征税的规定二、关于开发产品出租征税的规定 （一）营业税：租赁业务，采取预收款方式的，其纳税义务发生（一）营业税：租赁业务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。时间为收到预收款的当天。 （二）企业所得税（二）企业所得税 新新3131号文件第十条号文件第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记房地

233、产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。确认收入的实现。 言巧从始搭镊绊仙椅拥巩狱苛们针圆襟惰勋人陇物涕巢喀屈盒厢授遍备窘企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （三）待售开发产品出租（三）待售开发产品出租 开发企业将待售开发产品先出租再出售的，其租赁期间取得开发企业将待售开发产品先出租再出售的，其租赁期间取得的价款应确认为租金收入的实现，出售时再按销售开发产品确认的价款应确认为租金收入的实现，出售时

234、再按销售开发产品确认销售收入的实现。销售收入的实现。 （四）将开发产品转作固定资产后再出租（四）将开发产品转作固定资产后再出租 凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现。租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现。钥黔桑擎疑纬骏黑壕斌跟疹诚扯仇莱颂漳氟屏吗达妥悔饺匿肝锄篱碑章盛企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （五）待售开发产品出租与固定资产出租的异同：（五）待售开发产品出租与固定资产出租的异同： 1 1、租金收入按规定计税，出售时再按转让不动产计税

235、。、租金收入按规定计税，出售时再按转让不动产计税。 2 2、是否计提折旧的规定不同。、是否计提折旧的规定不同。 3 3、出售时会计核算不同。出售时会计核算不同。 4 4、计算土地增值税时扣除额不同计算土地增值税时扣除额不同 。 讨论：待售开发产品出租是否应当转作讨论：待售开发产品出租是否应当转作“固定资产固定资产”？ 三、租金收入与租金扣除不对称性及处理方法三、租金收入与租金扣除不对称性及处理方法 企业所得税法实施条例第企业所得税法实施条例第1919条：租金收入按照合同约定的条：租金收入按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。承租人应付租金的日期确认收入的实现。 第第4747条：条：

236、经营租赁的租金按照租赁期限均匀扣除。经营租赁的租金按照租赁期限均匀扣除。罢镍歹两吾烂雪逞肺愚解撞军秩郧垃珐巡裁盟撞忠冲淳搜炙隆式凭飘浴柯企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知（国税函（国税函201079201079号）：号）：根据实施条例第十九条的规定，企业取得的租金收入，应根据实施条例第十九条的规定，企业取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年

237、度，且租金提前一其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据实施条例第九条规定的收入与费用配比原则，次性支付的，根据实施条例第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。度收入。出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。业所得的非居民企业，也按本条规定执行。换风呼令浊十吞摧肄颓蔓时烙如辛琵匈闺怕搽箔陇揭偏扶还稽跃伞戒汇拜企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇

238、算清缴概述 四、房产租赁的节税技巧四、房产租赁的节税技巧 例例5 56 6、某企业有库房、某企业有库房3 3栋，房产原价为栋，房产原价为16001600万元。现在，由万元。现在，由于货源比较充足，减少了商品库存量，库房闲置，准备出租，甲物于货源比较充足，减少了商品库存量，库房闲置，准备出租，甲物流公司愿以年租金流公司愿以年租金300300万元的价格承租。万元的价格承租。 应纳税款计算如下：应纳税款计算如下： 营业税及附加营业税及附加3003005.55.516.516.5万元万元 房产税房产税30030012123636万元万元 脏江缚葱蛆娇蜜阳窒捧埠田锁队绷拿搭颠干泽虚世韶小端侮东栖治粱墩霉

239、企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 第五节第五节 视同销售的节税技巧视同销售的节税技巧 一、视同销售与内部处置资产一、视同销售与内部处置资产 ( (一）视同销售一）视同销售 企业所得税法实施条例第二十五条：企业所得税法实施条例第二十五条： 企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、赞助、偿债、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，赞助、偿债、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税

240、务主管部门另有规定的除外。主管部门另有规定的除外。咙粪冒擞青臣让帆疮咀清浮合虽佰谈磺赃慨摹蔚肺焙壁豢二孵殊纬窿蔓劈企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （二）内部处置资产：（二）内部处置资产：国税函国税函20088282008828号：号： 第一条第一条 根据企业所得税法实施条例第二十五条规定，企根据企业所得税法实施条例第二十五条规定，企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相

241、关资产的计税基础延续计算。视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。 （1 1）将资产用于生产、制造、加工另一产品；）将资产用于生产、制造、加工另一产品； （2 2）改变）改变资产形状、结构或性能；资产形状、结构或性能； （3 3）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）； （4 4）将资产在总机构及其分支机构之间转移；）将资产在总机构及其分支机构之间转移； （5 5）上述两种或两种以上情形的混合；）上述两种或两种以上情形的混合； （6 6）其他不改变资产所有权属的用途。其他不改变资产所有权属的用途。 诛撞乱忘陕忻佩贮篓拎龄财偷猿桃澎舜某

242、活惰浅撅辰单杆呐篷鸥钨路捎韩企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 第二条第二条 企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。 （1 1）用于市场推广或销售；）用于市场推广或销售； （2 2）用于交际应酬；）用于交际应酬； （3 3）用于职工奖励或福利；）用于职工奖励或福利；（4 4）用于股息分配；）用于股息分配； （5 5）用于对外捐赠；）用于对外捐赠； （6 6）其他改变资产所有权属的用途。）其他改变资产所有权属的用途。 癣死

243、搁溯者掣径际柴止爱猴嘶类诀郸崭哀软阉误麦位釉唬堕掐瘁务树舰虎企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 第三条第三条 企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。 例例5 57 7、某公司、某公司20072007年购入房产一套，价格年购入房产一套，价格100100万元，万元，20092009年年末按购入时的价格末按购入时的价格100100万元作为应分股

244、利分配给甲股东。万元作为应分股利分配给甲股东。 国家税务总局关于做好国家税务总局关于做好20092009年度企业所得税汇算清缴工作的年度企业所得税汇算清缴工作的通知通知（国税函国税函20101482010148号）：企业处置外购资产按购入时的价号）：企业处置外购资产按购入时的价格确定销售收入，是指企业处置该项资产不是以销售为目的，而是格确定销售收入，是指企业处置该项资产不是以销售为目的，而是具有替代职工福利等费用支出性质，且购买后一般在一个纳税年度具有替代职工福利等费用支出性质，且购买后一般在一个纳税年度内处置。内处置。牛吉父懈耙沫四财矿坷兔鸣悼艰恩冲鞘炬祖激个亭谬茁细磐鳃函怕瞩乍唱企业所得税

245、汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 二、视同销售的确认时间：于开发产品所有权或使用权转移，二、视同销售的确认时间：于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。 三、确认收入（或利润）的方法和顺序为：三、确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发

246、产品的成本利润率（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于不得低于1515，具体比例由主管税务机关确定。，具体比例由主管税务机关确定。陵鸥笨蕾坡碉人炉鉴嘱扣摧冻港腥喘休茹羚咎养怨猩浓造渠潮挽术诧挫檄企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 四、将开发产品用于对外投资的纳税处理技巧四、将开发产品用于对外投资的纳税处理技巧 （一）以不动产、土地使用权对外投资不征营业税（一）以不动产、土地使用权对外投资不征营业税 （二）土地增值税的规定（二）土地增值税的规定 （三）所得税的规定（三）所得税的规定 （四）会计（四）会计准则准则 非货币非货币性资产交换规定：非货币性性资产交换规定

247、：非货币性资产交换具有商业实质且公允价值能够可靠计量的，应当以换资产交换具有商业实质且公允价值能够可靠计量的，应当以换出资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本。出资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本。 骸包宴讨切呈甜墟尸獭血鞭皂庇搜剑蛾绊勒汞场镭臣愁晨贰抽化致并滩缨企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 例例5 58 8 庆波公司庆波公司20082008年年1 1月，用一栋闲置的写字楼对宏远月，用一栋闲置的写字楼对宏远房地产开发公司投资，写字楼原价房地产开发公司投资，写字楼原价10001000万元，已经计提折旧万元，已经计提折旧100100万万元，经过国家承认的

248、评估机构评估，公允价为元，经过国家承认的评估机构评估，公允价为25002500万元，计算应交万元，计算应交的税费。（该公司采用新会计准则核算）。的税费。（该公司采用新会计准则核算）。 （1 1）应交土地增值税）应交土地增值税 增值额增值额250025001000100015001500（万元）（万元） 增值率增值率1500150010001000150150 土地增值税额土地增值税额1500150050%50%1000100015%15% 750750150150600600（万元）（万元） （2 2）长期股权投资成本）长期股权投资成本2500250060060031003100（万元）（万元

249、） （3 3）固定资产转让利得）固定资产转让利得3100310090090060060016001600（万元）（万元）锭击癣吉艺燥耸栖偷铝嚼漳民薛枚脉绰粒装爪皑狄宜乱仙晃淘填钓例陡容企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （4 4）固定资产清理）固定资产清理 借：固定资产清理借：固定资产清理 900 900万万 累计折旧累计折旧 100 100万万 贷：固定资产贷：固定资产 1000 1000万万 （5 5）对外投资）对外投资 借：长期股权投资借：长期股权投资 3100 3100万万 贷：固定资产清理贷：固定资产清理 900 900万万 应交税费应交土地增值税应交税费应交土地增值税 6

250、00 600万万 营业外收入营业外收入 非货币交易收益非货币交易收益 1600 1600万万 （6 6）长期股权投资的会计成本与计税基础相同。）长期股权投资的会计成本与计税基础相同。储屠坝烧蛊焦盖磨靠害整分少莹威澡挛里汰墓墟箍柑射磕秋籽坍寻糖稍蟹企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 例例5 59 9 仍然利用上例的资料，假设庆波公司采用企业会仍然利用上例的资料，假设庆波公司采用企业会计制度核算，对外投资时应当怎样纳税？计制度核算，对外投资时应当怎样纳税？ （1 1）应交土地增值税）应交土地增值税 增值额增值额250025001000100015001500（万元）（万元） 增值率增值率

251、1500150010001000150%150% 土地增值税额土地增值税额1500150050%50%1000100015%15% 750750150150600600（万元）（万元） （2 2）长期股权投资成本）长期股权投资成本90090060060015001500（万元）（万元） （3 3）固定资产转让利得）固定资产转让利得150015009009006006000 0（万元）（万元）米箱纵焦小撼万颈装嗣困硒虾罢莲雀政眼树豌笨褒谎利弦镣沂讶序珍碎砚企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （4 4）固定资产清理）固定资产清理 借：固定资产清理借：固定资产清理 900 900万万 累计

252、折旧累计折旧 100 100万万 贷：固定资产贷：固定资产 1000 1000万万 （5 5）对外投资）对外投资 借：长期股权投资借：长期股权投资 1500 1500万万 贷：固定资产清理贷：固定资产清理 900 900万万 应交税费应交土地增值税应交税费应交土地增值税 600 600万万 会计不确认股权投资转让所得，税法要求做会计不确认股权投资转让所得，税法要求做“视同销售视同销售”处处理。理。 俊哄辨摩笼僵标晒谣熙水课肚徐住焙每呛光咋懊绑寸浚膏臆傍胺汝欺浙呈企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 第六讲第六讲 资产税务处理的纳税操作技巧资产税务处理的纳税操作技巧 第一节第一节 开发产

253、品开发产品 一、开发产品计税成本：是指企业在开发、建造开发产品（包括一、开发产品计税成本：是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入固定资产）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。某项成本对象的各项费用。 开发费用的对象化开发费用的对象化 二、确定成本对象的原则。二、确定成本对象的原则。 成本对象：是指为归集和分配开发产品在开发、建造过程中发成本对象：是指为归集和分配开发产品在开发、建造过程中发生的各项耗费而确定的承担费用的项目。生的各项耗费而确定的承担费用的项目。 开发成本的承担者（项目）。开发成本的承担者（

254、项目）。枝卿访鞍淬泳笛救标蔷灯赫悸侍稻淳恢咋掇佯摄慕层穿喇钳撮荚悉里陶彪企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 1 1、可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独、可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再摊入能够对外销售的成本对象。过渡性成本对象进行归集，然后再摊入能够对外销售的成本对象。 可售开发产品可售开发产品 独立成本对象独立成本对象 不可售开发产品不可售开发产品 过渡性成本对象过渡性成本对象 2 2、分类归集原则。对同

255、一开发地点、开竣工时间相近、产品、分类归集原则。对同一开发地点、开竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。行核算。 可否销售原则可否销售原则钦霸蔷耗真噬愈觅怪饼忘费耗韩耿旦隋拖苏莫映概呆署彭黔磨糙拘坏帛调企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 3 3、功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不、功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。 例如，一个综合楼，地下为车库，例如，一个综合

256、楼，地下为车库，1 13 3层为商业用房，层为商业用房，4 420 20 层为住宅。层为住宅。 小区内多栋楼房结构近似，开竣工时间相近，每座楼内均有小区内多栋楼房结构近似，开竣工时间相近，每座楼内均有商铺、住宅、地下车库等。商铺、住宅、地下车库等。 4 4、定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导、定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。亲委埂脏产从晚滥倘粕馈栖尸当夯卞步嫌敌仍遇仓昭艺出能倾呢矮毛溢狸企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 5 5、成本差异原

257、则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致、成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 例如，商铺与住宅，结构、层高、室内设备、装饰都不同。例如，商铺与住宅，结构、层高、室内设备、装饰都不同。 6 6、权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发、权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 “备案制度备案制度”：第第2626条条“成本对象由企业在开工之前合理确定，成本对象由企业在开

258、工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意”。耘滤绑勾校判铡坍鹤趁锨德洗泞靶十幕试鼻哦始颜二伞懒壹圣淄公薯蕉芳企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 三、成本项目三、成本项目 开发产品计税成本支出的内容开发产品计税成本支出的内容 （一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、（或开发权）而

259、发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大大市政配套费市政配套费、契税契税、耕地占用税、土地使用费、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费土地闲置费、土地土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。等。 （二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。酒

260、综蒋答别宋亲冯埔揉逝锰化鉴武由从搁褒使埂鬼窖脏择侯裳甥杂坎冶忱企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 房地产的开发形式：自营、出包、委托代建。房地产的开发形式：自营、出包、委托代建。 （四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内项基础设施支出，主要包括开发项目内

261、道路道路、供水、供电供水、供电、供气、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。等园林环境工程费。 永久性的永久性的止郡旧献伊赁缔撮管磅娄胸愿淹峭困增穴掉枷侧只除压磊盏冻喻码惮强酌企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （五）公共配套设施费：在开发区内建造的会所、物业管理场（五）公共配套设施费：在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：规定进行处理： 1 1、属于非营利性且

262、产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政、属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。共配套设施费的有关规定进行处理。 2 2、属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属、属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处

263、理外，其他一律按建造开发产品进行处理。律按建造开发产品进行处理。章投肖闪佳殃骋明镭昌挪凿兵闪尾枣酥炬官聊字虞惊续坏她湖益粒敷兰黔企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 3 3、企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独、企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所可直接抵扣该项目的建造

264、成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。得额。 4 4、利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进、利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。行处理。 （1 1）利用地下人防工程建造的车库；）利用地下人防工程建造的车库； （2 2）独立的、有产权的地下车库。）独立的、有产权的地下车库。仟骋惰暑掂傍还均粹惨螟裸腾坏乐肘卒补敖我朋奄左帘烁毋恭蛇赡姓滤乐企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 例例6 61 1、甲房地产公司开发的某新建小区地处郊区，城市配套、甲房地产公司开发的某新建小区地处郊区，城市配套设施较差，为提高小区的服务功能，规划建设一所小学校，建设总设施较差

265、，为提高小区的服务功能，规划建设一所小学校，建设总投资投资30003000万元，市财政局同意用教育经费给予补偿万元，市财政局同意用教育经费给予补偿24002400万元，补偿万元，补偿款已存入银行，其余由甲公司自行解决。款已存入银行，其余由甲公司自行解决。 （1 1）收到补偿款）收到补偿款 借：银行存款借：银行存款 2400 2400万万 贷：开发产品贷：开发产品 2400 2400万万 （2 2）将差额转损益，）将差额转损益，调整当期应纳税所得额。调整当期应纳税所得额。 借：营业外支出等借：营业外支出等 600 600万万 贷：开发产品贷：开发产品 600 600万万 （3 3）土地增值税清算

266、时怎样处理？）土地增值税清算时怎样处理？ 叹沼俯造找鬃瞅剃冬暖瞎馒磁奢贸博潞脏镑重近毋长情剩苛怨鲜摇李禄肩企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括且不能将其直接归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、劳动保护费、工程管理费工程管理费、周转房摊销以及、周转房摊销以及项目营销设施建造费项目营

267、销设施建造费等。等。 企业所得税法企业所得税法：建造时间超过：建造时间超过1212个月的建造期间发生的个月的建造期间发生的借借款费用款费用计入计税基础计入计税基础。 卖奠证细耳杨苗学旭资襄反锰瑶卯单剩撼娱熊函符龙摘读摆捡珍贴枷戈巍企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 成本对象完工成本对象完工 后发生的费用后发生的费用已完工成已完工成本对象本对象未完工成未完工成本对象本对象开发成本开发成本已销开发产品已销开发产品 销售成本销售成本 未销开发产品未销开发产品 开发产品开发产品 2 2、补计成本的规定：企业在结算计税成本时其实际发生的支、补计成本的规定：企业在结算计税成本时其实际发生的支出应

268、当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。（第得合法凭据时，再按规定计入计税成本。（第3434条）条）嘘锻幂筏绷篙诺显匿旬笛挽灿鸣戮劳坎递贤妊洱弃山废惰滋遮医蹦窥斗棋企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 五、成本分摊方法：对共同成本和不能分清负担对象的间接成本，五、成本分摊方法：对共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按应按受益原则受益原则和和配比原则配比原则进行分配。进行分配。 （一）占地面积法（落地面积法）：指按已动工开发成本对象（一）占地面积法（落地面积法）：指按已动工开发成本

269、对象占地面积占开发用地成本对象占地总面积的比例进行分配。占地面积占开发用地成本对象占地总面积的比例进行分配。 例：土地征用及拆迁补偿费例：土地征用及拆迁补偿费 （二）建筑面积法：指按已动工开发成本对象建筑面积占开发（二）建筑面积法：指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。用地总建筑面积的比例进行分配。例：配套设施费、基础设施费、前期工程费。例：配套设施费、基础设施费、前期工程费。真孤箔违纯织针堕君毋进抨硷惹尺诀鲤宾差坤佐口射靖港潜埋傀诽狈穆稚企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （三）直接成本法：指按期内某一成本对象的直接开发成本占（三）直接成本法：指按期内某

270、一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 例：开发间接费、借款费用例：开发间接费、借款费用（四）预算造价法：指按期内某一成本对象预算造价占期内全（四）预算造价法：指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。部成本对象预算造价的比例进行分配。 例：借款费用、开发间接费例：借款费用、开发间接费芝酮胃桃棋唐坯蒂旅匪脖抡拢特喜跑做韶追命鸳孺叠禄际委缎倦潜慑努湍企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 六、企业下列成本应按规定方法进行分配：六、企业下列成本应按规定方法进行分配：（一）土地成本，一般按占

271、地面积法进行分配。如果确需结合（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。其他方法进行分配的，应商税务机关同意。 （二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。应按建筑面积法进行分配。（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。或按预算造价法进行分配。 （四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。辅雷徽鹊拥毗沏捞粕毫烂峦邱阻如岭蕉纽

272、求伴言机置隔尾丢遗诛鳃灼祈痊企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 七、以七、以“非货币交易非货币交易”方式取得土地使用权的，应按下列规定方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：确定其成本： （一）（一）以房换地以房换地，土地成本的计算，土地成本的计算 1.1.换出换出的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受土地的企业的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受土地的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时：在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时： 土地使用权成本土地使用权成本 应分出开发产品的公允价值应分出开发产品的公允价值 土地转让中应支付的税费土

273、地转让中应支付的税费 补价补价 2.2.换出的开发产品如为其他土地开发、换出的开发产品如为其他土地开发、建造的：建造的： 土地使用权的成本土地使用权的成本 应付出开发产品市场公允价值应付出开发产品市场公允价值 土地转让中应支付的税费土地转让中应支付的税费 补价补价乡世仿逾列尿承亩瑟比抢争衡鳞幼涪寨洞腆糖继柿营瞳凌咸尾攀袖惩怨旭企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 例例6 62 2、甲企业、甲企业20072007年取得一项土地使用权，土地使用权出让年取得一项土地使用权，土地使用权出让价价60006000万元，支付契税万元，支付契税240240万元，办理土地使用权等手续费万元，办理土地使用

274、权等手续费4040万元，万元，土地用途为住宅用地。土地用途为住宅用地。20082008年初，经过与乙房地产公司协商，准备年初，经过与乙房地产公司协商，准备合作开发，甲公司以土地投入，乙公司出资合作开发，甲公司以土地投入，乙公司出资90009000万元进行开发。开万元进行开发。开发完工后，甲乙公司按发完工后，甲乙公司按4 4：6 6比例分配房产。比例分配房产。20082008年末，项目开发完年末，项目开发完成，建筑总面积成，建筑总面积150000150000，甲方分得房产，甲方分得房产6000060000。经过评估机构。经过评估机构评估每平米公允价值为评估每平米公允价值为23002300元。计算

275、乙公司土地使用权成本。元。计算乙公司土地使用权成本。 夹赠浇溺寇喘守舶挚翻湘硅儒魁蟹氓薯蹦冯袭工箔财隙树呢侧舱函假砸寨企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （二）以股权形式将土地使用权投资开发企业（二）以股权形式将土地使用权投资开发企业 非货币性资产交换非货币性资产交换 土地使用权的成本土地使用权市场公允价值土地使用权的成本土地使用权市场公允价值 转让中应支付的相关税费转让中应支付的相关税费 补价补价 借：无形资产土地借：无形资产土地 贷：实收资本（股本）贷：实收资本（股本） 借：开发成本土地征用及拆迁补偿费借：开发成本土地征用及拆迁补偿费 贷：无形资产土地贷：无形资产土地掸吗裴庄扭渔

276、诗说瞻紧条作臀储帽广出座狰他樟保侠赢漏舒乏粮诚处汽嗣企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 八、房地产企业八、房地产企业以地换房以地换房的合作的合作 第三十七条第三十七条 （房地产）企业以换取开发产品为目的，将土地（房地产）企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得取得的

277、开发产品的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的公允价值计算确（包括首次取得的和以后应取得的）的公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。认土地使用权转让所得或损失。 例例6 63 3、甲房地产公司为分得办公用房，以土地入股参与乙房、甲房地产公司为分得办公用房，以土地入股参与乙房地产开发企业的房地产开发，土地账面价值地产开发企业的房地产开发，土地账面价值10001000万元，房产建成后，万元，房产建成后，甲企业分得甲企业分得50%50%，计房产，计房产60006000平米，每米市场价平米，每米市场价23002300元。元。斜淑点弧媚帜淫非屈婆男模面由衍奎梳冠水扮修喉处慨坚沦澜呀售号旭否企业

278、所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 九、企业吸收资金合作或合资开发房地产项目的规定：九、企业吸收资金合作或合资开发房地产项目的规定： 第三十六条第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：列规定进行处理：（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，企（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本计

279、税成本，其应分配，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；税所得额； 如未结算计税成本，则将投资方的投资额如未结算计税成本，则将投资方的投资额“视同销售收入视同销售收入”进进行相关的税务处理。行相关的税务处理。坐贪讨褪朱球光匀界诞峨坡养榨臆争缕熏蕉伶郑韶听颤恬宝亭顺烂疥舍瓶企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 例例6 64 4、20082008年年2 2月，月，南欣房地产公司在开发北苑小区的过程南欣房地产公司在开发北苑小区的过程中，中，因为资金不足，吸收广德公司投资入股，广德公司投入资金因为资

280、金不足，吸收广德公司投资入股，广德公司投入资金70007000万元，双方约定，房产建成，南欣分给广德房产万元，双方约定，房产建成，南欣分给广德房产3000030000平方米。平方米。20092009年年1111月，北苑小区开发完成，广德公司按协议分得月，北苑小区开发完成，广德公司按协议分得3000030000平方平方米，该小区每平方米计税成本米，该小区每平方米计税成本21502150元。元。 例例6 65 5、济南宏岭房地产公司、济南宏岭房地产公司20072007年在开发玖玖名邸小年在开发玖玖名邸小区过程中，吸收其他企业为分房目的投入的资金区过程中，吸收其他企业为分房目的投入的资金300030

281、00万元。万元。20082008年年9 9月房产开发完成，并已经按合同将房产分给各投资方，但是，由月房产开发完成，并已经按合同将房产分给各投资方，但是，由于工程没与施工企业决算，无法计算成本，当年期间费用于工程没与施工企业决算，无法计算成本，当年期间费用100100万元。万元。吸收的投资款应怎样作税务处理？吸收的投资款应怎样作税务处理？逸筐译超寂翻饵绅尹舰囚甘誊厅虞春戮通谴傣西土颜笔臀赞皆望龙刀唱灌企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：进行处理： 1. 1.企业应将该

282、项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，一申报缴纳企业所得税，不得不得在税前分配该项目的利润。在税前分配该项目的利润。 同时，同时，不能不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。相关的利息支出。 2. 2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。税务处理。 是否缴纳企业所得税？是否缴纳企业所得税？击孙乖哼沂横厄钳呛蛊退睁情受丑羞甩缠页繁垢硝互兄君身绎诊祖雇盂驱企业所得税汇算清缴概述

283、企业所得税汇算清缴概述 十、可以预提的成本费用十、可以预提的成本费用 办法不要求审批办法不要求审批 （一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过“合同总金额合同总金额”的的1010。 哪些可以预提：哪些可以预提： （1 1）土地开发成本）土地开发成本 （2 2）前期工程费）前期工程费 （3 3）基础设施费）基础设施费 （4 4）建安工程费）建安工程费蓉转修黄钵段胜仍蜘憨孩叙吹诈皱悔熟汇便毋硕碗仕幅躲撵较唾席自滩亮企业所得

284、税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （二）（二）“公共配套设施公共配套设施”尚未建造或尚未完工的，可按预算造尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。价合理预提建造费用。 此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。条件。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。用可以按规定预提。 物业完善费用是指按规定应由企业承担

285、的物业管理基金、公物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金、住房专项维修基金或其他专项基金。建维修基金、住房专项维修基金或其他专项基金。险疡熙酶街竣孩忿薄愿肝喊侧挣瘫孜吓矮删泛腹玛充介掷陪撼到晦熄仲暖企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 十一、关于小区停车场成本对象的的规定十一、关于小区停车场成本对象的的规定 （一）房地产开发企业单独建造的停车场所，应作为成本对象（一）房地产开发企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。单独核算。 建成之后的处理：建成之后的处理： 1 1、做为开发产品对外销售、做为开发产品对外销售 2 2、做为、做为“组合销售组合销售”的商

286、品的商品 3 3、为什么卖车库往往亏损？、为什么卖车库往往亏损？ 企贵哀板修丙巴擦桨漳杉贺恒悬弄假叹傅盟熙检于栋豁鞘挽石幕奢燃亥搞企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （二）房地产开发企业利用（人防）地下基础设施形成的停车场（二）房地产开发企业利用（人防）地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。所，作为公共配套设施进行处理。 1 1、车库的投资人是谁？人民防空法、物权法：人防、车库的投资人是谁？人民防空法、物权法：人防工程的产权属于国家，使用权、收益权归投资人所有。工程的产权属于国家，使用权、收益权归投资人所有。 2 2、车库、车库“卖卖3030年的使用权年的使用权 ”是

287、销售还是租赁？是销售还是租赁？ 国税函国税函200583200583号文的规定：对具有明确租赁年限的房屋租赁号文的规定：对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照动产永久使用权，应按照“服务业服务业租赁业租赁业”征收营业税。征收营业税。 绞贯厚音郡诧枯联俐咯拘照轩丘淹晒炔轰遮棋邱儡翅誉秆庸诗斤泥涌孩摈企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 3 3、车库怎样交纳房产税？车库怎样交纳房产税？ 财税财税20051812005181号规定：对于与地上房屋相连的地下建筑，应号

288、规定：对于与地上房屋相连的地下建筑，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。计算征收房产税。 4 4、在销售合同中明确：在销售合同中明确：“利用人防工程建造的车库投资人是利用人防工程建造的车库投资人是全体业主，委托物业公司代为管理全体业主，委托物业公司代为管理”，物业公司与车主签订车位，物业公司与车主签订车位使用协议（合同），车主取得若干年的使用协议（合同），车主取得若干年的“车位使用权车位使用权” ，物业公，物业公司收取司收取“车位维护管理费车位维护管理费”，弥补物业收费的不足。，弥补物业收费的不足

289、。 5 5、国税发、国税发19981961998196号：对不能提供租赁合同或不能据实提供号：对不能提供租赁合同或不能据实提供租金收入情况的，税务机关可根据当地情况核定不同区域房屋出租租金收入情况的，税务机关可根据当地情况核定不同区域房屋出租的租金标准，据以征收房产税。的租金标准，据以征收房产税。 宽勾句鹅赁男辰矛必煽悄窍焉父潭抡形购箩韧涧小丘痛搁横句舰稿均镊炒企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 十二、成本终结日的确定十二、成本终结日的确定 办法第三十五条办法第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴企业所得税汇算清缴前前选择确

290、定计税成本核算的终止日，不得滞后。选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按税收征关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按税收征收管理法的有关规定对其进行处理。收管理法的有关规定对其进行处理。 （一）开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （1 1） 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2 2） 开发产品已开始投入

291、使用。开发产品已开始投入使用。（3 3） 开发产品已取得了初始产权证明。开发产品已取得了初始产权证明。跟速泊拭职紫曝誉恕柄珠珐兜蹭监秩字休诞怠傣坛挽论衙盒迎荷乌琉爹布企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （二）（二）国税函国税函20093422009342号号：所称所称“开发产品已开始投入使用开发产品已开始投入使用”是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。或已开始实际投入使用。 国税函国税函20102012010201号：房地产开发企业建造、开发的开发产品，号：房地产开发企业建造、开发的开

292、发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品应视为开发产品已经完工已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。 刚披细延谣谣猖铰紊御浪硼久佑袒爷仪妆何

293、炎匿娠怀捐酣炽搏隅扳热窘炎企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （三）何谓（三）何谓“初始产权证明初始产权证明”： 1 1、在开发小区竣工验收之后，由当地建设管理部门颁发建、在开发小区竣工验收之后，由当地建设管理部门颁发建设工程竣工验收规划确认书；设工程竣工验收规划确认书； 2 2、再由国家批准的测绘部门进行实地测量发给、再由国家批准的测绘部门进行实地测量发给“实测报告实测报告” 3 3、然后，房地产开发企业到当地房产管理局办理取得房屋、然后，房地产开发企业到当地房产管理局办理取得房屋所有权证，即平常讲的所有权证，即平常讲的“大产权证大产权证”，即，即“初始产权证明初始产权证明”。 封

294、皋隘澈冉棱秀漂碍痕腐存鸥分忧傅应韶走潍组寸吮战邓蓝钡郡翘电仔坎企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 第二节第二节 固定资产固定资产 一、固定资产：一、固定资产： 实施条例：固定资产，是指企业为生产产品、提供劳务、实施条例：固定资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间出租或者经营管理而持有的、使用时间超过超过1212个月个月的非货币性资产，的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。动有关的设备、器具、工具等。 企业会计准则：企业会计准则： 固

295、定资产，是指同时具有下列特征的有形资产：固定资产，是指同时具有下列特征的有形资产： （1 1）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的； （2 2）使用寿命超过一个会计年度。）使用寿命超过一个会计年度。吵戌昌督刊膳甭甭俭辽剥粪粟仔恰邓厉氏静巩华殷渠椎篱联滁珐碍乘棕兔企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 二、固定资产的计税基础二、固定资产的计税基础 （一）固定资产的初始计量（一）固定资产的初始计量 账面价值计税基础账面价值计税基础 （二）固定资产的后续计量（二）固定资产的后续计量 税法：税法： 计税基础历史成本税法规定的累计折旧计税基础

296、历史成本税法规定的累计折旧 会计准则：会计准则： 账面价值历史成本会计累计折旧固定资产减值准备账面价值历史成本会计累计折旧固定资产减值准备 氨赚嗽赚杉吊到翅乳挫皮臼妥枚措多疚仪榜膨暇码鸦浙逼汛镍旋幸揩茬帮企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 1 1、折旧方法的差异、折旧方法的差异 实施条例：固定资产按照直线法计算的折旧准予扣除。实施条例：固定资产按照直线法计算的折旧准予扣除。 会计准则：企业应当根据与固定资产有关的经济利益的预会计准则：企业应当根据与固定资产有关的经济利益的预期实现方式，合理选择固定资产折旧方法。期实现方式，合理选择固定资产折旧方法。 可选用的折旧方法包括：年限平均法、

297、工作量法、双倍余额可选用的折旧方法包括：年限平均法、工作量法、双倍余额递减法、年数总和法。递减法、年数总和法。邓胚箩疏垢胺浦人设枫助肥黍俏律肖卉逝秃郝艇追灾婪争陆凭冶憨白巢检企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 2 2、折旧年限的差异、折旧年限的差异 实施条例第六十条实施条例第六十条 固定资产计算折旧的最低年限如下：固定资产计算折旧的最低年限如下： （1 1）房屋、建筑物，为）房屋、建筑物，为2020年；年； （2 2）飞机、火车、轮船、机器机械和其他生产设备为）飞机、火车、轮船、机器机械和其他生产设备为1010年；年； （3 3）与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为）与生产经营

298、活动有关的器具、工具、家具等，为5 5年；年； （4 4）飞机、火车、轮船以外的运输工具，为）飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4 4年；年； （5 5）电子设备，为）电子设备，为3 3年。年。 会计准则：企业根据固定资产的性质和使用情况合理确定会计准则：企业根据固定资产的性质和使用情况合理确定固定资产的使用寿命。固定资产的使用寿命。咙狰缘堂念尊主农谅蒲窒谬挝催亨涸尾轩上戒公墟近嘎砌靛申漾名度长愁企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 3 3、固定资产预计净残值、固定资产预计净残值 实施条例第实施条例第5959条：企业应当根据固定资产的性质和使用情条：企业应当根据固定资产的性质和使用情况

299、，合理确定固定资产的预计净残值。固定资产的预计净残值一经况，合理确定固定资产的预计净残值。固定资产的预计净残值一经确定，不得变更。确定，不得变更。 会计准则第会计准则第1515条：企业应当根据固定资产的性质和使用情条：企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的使用寿命和预计净残值。固定资产的使用况，合理确定固定资产的使用寿命和预计净残值。固定资产的使用寿命、预计净残值一经确定，不得随意变更。寿命、预计净残值一经确定，不得随意变更。剖店簇满别吼随呻婚绰庞札今吝锦瘸褒肤讶果脸岁摹鸿寄悼真虎寞凉惦痊企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 国税函国税函200998200998号号：

300、新税法实施前已投入使用的，现在仍继续新税法实施前已投入使用的，现在仍继续使用的固定资产：使用的固定资产： （1 1）企业已按原税法规定预计净残值并计提的折旧，不做调整）企业已按原税法规定预计净残值并计提的折旧，不做调整 （2 2）新税法实施后，对此类继续使用的固定资产，可以重新确）新税法实施后，对此类继续使用的固定资产，可以重新确定其残值；定其残值； （3 3）其尚未计提折旧的余额，按照新税法规定的折旧年限减去）其尚未计提折旧的余额，按照新税法规定的折旧年限减去已经计提折旧的年限后的剩余年限，按照新税法规定的折旧方法计已经计提折旧的年限后的剩余年限，按照新税法规定的折旧方法计算折旧。算折旧。抚

301、雁畦振女粤熏驴轻菌渭夯税踞铸修侵剖吩氛良想轩菲爽仕赁绝性捌抗釉企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 例例6 66 6、某房地产公司于、某房地产公司于19961996年建成一栋办公楼，造价年建成一栋办公楼，造价12001200万元，万元，19961996年年1212月投入使用。月投入使用。20072007年以前固定资产的折旧执行企业财务年以前固定资产的折旧执行企业财务制度规定，净残值率制度规定，净残值率5 5，使用年限，使用年限4040年。年。20082008年年1 1月月1 1日起实施日起实施新企业所得税法，企业重新确定固定资产净残值率为新企业所得税法，企业重新确定固定资产净残值率为1

302、 1，计，计算算20082008年应计提折旧。年应计提折旧。 已提折旧已提折旧12001200（1 15 5）40401111313.5313.5（万元）（万元） 房产余额房产余额12001200313.5313.5886.5886.5（万元）（万元） 尚可使用年限尚可使用年限202011119 9年年 2008 2008年应提折旧（年应提折旧（886.5886.5120012001 1）9 997.1797.17（万元）（万元） 多提折旧费多提折旧费97.1797.1728.528.568.6768.67（万元）（万元） 几魏脾顶秒奶锰妈作嘴济各杠邵澎侗栏弥饿堰众州钓亮彻廊海根瘪缠恳尼企业所

303、得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 4 4、计提固定资产减值准备产生的差异计提固定资产减值准备产生的差异 企业所得税法第十条：在计算应纳税所得额时，下列支出企业所得税法第十条：在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：不得扣除： （7 7）未经核定的准备金支出不得扣除。）未经核定的准备金支出不得扣除。 会计准则：资产的可收回金额低于其账面价值可计提减值会计准则：资产的可收回金额低于其账面价值可计提减值准备。准备。攘狈罪千道鱼乐霞芳藕胯耘庇啪仰皇郴瓣页敬柿击笛盘查桐案简赁甘竞付企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 5.5.固定资产折旧范围的差异固定资产折旧范围的差异 企业所得税法第十一

304、条：企业所得税法第十一条： 下列固定资产不得计算折旧扣除：下列固定资产不得计算折旧扣除： （1 1）房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产；）房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产； （2 2）与经营活动无关的固定资产；）与经营活动无关的固定资产； 固定资产准则第十四条：固定资产准则第十四条： 企业应当对所有固定资产计提折旧。但是，已提足折旧仍继续企业应当对所有固定资产计提折旧。但是，已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地除外。使用的固定资产和单独计价入账的土地除外。彼痊掐窿站扦摸貉爪龚恫琉桩敬昨移单俞尤鸳芥夺使可酷良爱柴伴灯傻注企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 6 6、计

305、提折旧起始时间的差异、计提折旧起始时间的差异 实施条例第实施条例第5959条：企业应当自固定资产投入使用月份的次条：企业应当自固定资产投入使用月份的次月起计算折旧；停止使用的固定资产，应当自停止使用月份的次月月起计算折旧；停止使用的固定资产，应当自停止使用月份的次月起停止计算折旧。起停止计算折旧。 固定资产准则应用指南：固定资产应当按月计提折旧，当固定资产准则应用指南：固定资产应当按月计提折旧，当月增加的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧；当月减月增加的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月仍计提折旧，从下月起不计提折旧。少的固定资产，当月仍计提折旧，从下

306、月起不计提折旧。鲁陨粗勺侗蜕辩枫西薪轮魁注尸盒镰彤柑钧碱豺叼儡押巧射库捧续俩有嫁企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 7 7、纳税操作提醒纳税操作提醒 固定资产准则对固定资产的标准只作了原则性规定，取消固定资产准则对固定资产的标准只作了原则性规定，取消了价格的限定。固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或者以不了价格的限定。固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为企业提供经济利益，适用不同折年限或折旧方法的，应当同方式为企业提供经济利益，适用不同折年限或折旧方法的，应当分别将各组成部分确认为单项固定资产。分别将各组成部分确认为单项固定资产。 企业所得税法与准则趋同，也采用了准

307、则的原则规定。企业所得税法与准则趋同，也采用了准则的原则规定。 企业应当重新制定固定资产管理办法报税务机关备案。包企业应当重新制定固定资产管理办法报税务机关备案。包括固定资产目录、固定资产标准、分类方法、折旧方法、折旧年限、括固定资产目录、固定资产标准、分类方法、折旧方法、折旧年限、净残值等，作为固定资产核算的依据。净残值等，作为固定资产核算的依据。唾唆腻倦三冠烈坡菲棚忆庭瓤缮哦照莆错争宛绸辞馒录鲸酉滞希臆怀橱耗企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 8 8固定资产加速折旧的税收优惠固定资产加速折旧的税收优惠 企业所得税法：企业的固定资产由于技术进步等原因，确企业所得税法：企业的固定资产

308、由于技术进步等原因，确需加速折旧的，可以缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法。需加速折旧的，可以缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法。 可以采取缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法的固定资产，可以采取缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法的固定资产，包括：包括： （1 1）由于技术进步，产品更新换代较快的固定资产；）由于技术进步，产品更新换代较快的固定资产； （2 2）常年处于强震动、高腐蚀状态的固定资产。）常年处于强震动、高腐蚀状态的固定资产。 采取缩短折旧年限方法的，最低折旧年限不得低于本条例第六采取缩短折旧年限方法的，最低折旧年限不得低于本条例第六十条规定折旧年限的十条规定折旧年限的60%60%；

309、采取加速折旧方法的，可以采取双倍余；采取加速折旧方法的，可以采取双倍余额递减法或者年数总和法额递减法或者年数总和法”。册产黎栏梳微染沁衣菜际签栓站试委擎鹃有屹瘦鸦涕涝壁芥鸯操雏豪歇仟企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 国税发国税发200981200981号的规定：号的规定： 1 1、采用缩短折旧年限法的条件：、采用缩短折旧年限法的条件： （1 1）有充分的证据证明该固定资产的预计使用年限短于实）有充分的证据证明该固定资产的预计使用年限短于实施条例规定的计算折旧最低年限的；施条例规定的计算折旧最低年限的； （2 2）原有的固定资产未达到实施条例规定的最低折旧年）原有的固定资产未达到实施

310、条例规定的最低折旧年限，使用功能相同或类似的新固定资产替代的。限，使用功能相同或类似的新固定资产替代的。 2 2、采用加速折旧方法：使用符合税法规定条件的固定资产采取、采用加速折旧方法：使用符合税法规定条件的固定资产采取加速折旧方法的，可以采用双倍余额递减法或者年数总和法。加速加速折旧方法的，可以采用双倍余额递减法或者年数总和法。加速折旧方法一经确定，一般不得变更。折旧方法一经确定，一般不得变更。 3 3、企业确需对固定资产采取缩短折旧年限或者加速折旧方法的，、企业确需对固定资产采取缩短折旧年限或者加速折旧方法的，应在取得该固定资产后一个月内，向主管税务机关备案。应在取得该固定资产后一个月内，

311、向主管税务机关备案。召莉诛下猛相冉诀逝互涪缄绥树挂现插精驹浅腰耗澳诅橇松性遇惠反厄代企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 例例6 6 7 7 某采石场某采石场20082008年利润总额年利润总额10001000万元，无其他纳万元，无其他纳税调整因素。经过测算比较，如果该企业采用双倍余额递减法，税调整因素。经过测算比较，如果该企业采用双倍余额递减法，当年可多提折旧费用当年可多提折旧费用200200万元。总经理是外聘的职业经理，担心万元。总经理是外聘的职业经理，担心多提折旧会降低利润总额，影响自己的业绩。能否采用加速折旧多提折旧会降低利润总额，影响自己的业绩。能否采用加速折旧法计提折旧只降

312、低企业所得税，不影响利润总额呢？法计提折旧只降低企业所得税，不影响利润总额呢？ 硕若展偏熄父硒谓误荐伊脱咽秀九丙医穗为牙沃涉架得郁粱糯沉毛毙榴颓企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 第三节第三节 无形资产无形资产 一、无形资产的概念一、无形资产的概念 实施条例：无形资产，是指企业为生产产品、提供劳务、实施条例：无形资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产，出租或者经营管理而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉等。等。 企

313、业会计准则：无形资产，是指企业拥有或者控制的没企业会计准则：无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。有实物形态的可辨认非货币性资产。惫刻狐妻剥导獭反妓盐甄擂咐驾擦喻卸苔贯歹诫赫踌赏燥服焙禄益瑚述青企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 二、无形资产摊销的差异二、无形资产摊销的差异 实施条例：不低于实施条例：不低于1010年摊销。年摊销。 作为投资或者受让的无形资产，有关法律规定或者合同约定作为投资或者受让的无形资产，有关法律规定或者合同约定了使用年限的，可以按照规定或者约定的使用年限分期摊销。了使用年限的，可以按照规定或者约定的使用年限分期摊销。 会计准则：会计

314、准则： 使用寿命有限的无形资产使用寿命有限的无形资产 可以摊销可以摊销 使用寿命不确定的无形资产使用寿命不确定的无形资产 计提减值准备计提减值准备 吹挛辑舟进弹民瞧孙偷鄂釉稳秆敛谷坟买疆蛾幼嫂淳晓恶诡纺拇槛挑账钒企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 三、三、关于软件摊销的问题关于软件摊销的问题 财税财税2008120081号：号：“企事业单位购进软件，凡符合固定资企事业单位购进软件，凡符合固定资产或无形资产确认条件的，可以按照固定资产或无形资产进行产或无形资产确认条件的，可以按照固定资产或无形资产进行核算，经主管税务机关核准，其折旧或摊销年限可以适当缩短，核算，经主管税务机关核准，其折

315、旧或摊销年限可以适当缩短，最短可为最短可为2 2年年”。隋瞩冷舱所街闺了却局秩鬼哺湃篮胰课榔爵鞘朽捣柄忠煤轰驰负卯询份灯企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 四、四、土地使用权重复征税的问题如何处理？土地使用权重复征税的问题如何处理？ （一）房产税暂行条例规定：房产税由产权所有人缴纳。（一）房产税暂行条例规定：房产税由产权所有人缴纳。 自用房产，房产税由产权所有人按房产余值自用房产，房产税由产权所有人按房产余值的的1.2%1.2%计征计征。 应交房产税房产余值应交房产税房产余值1.21.2 房产余值房产余值房产原值房产原值（1 13030） 19861986财税地字第财税地字第0080

316、08号第号第1515条规定条规定：房产原值是指纳税人按照：房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿会计制度规定，在帐簿“固定资产固定资产”科目中记载的房产原价。科目中记载的房产原价。橱烽郡冲撒位湖汐弧寨碍介涵源鄙喊喷东喜邓队床吟拔惧野厅窥乔霉呆瞬企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （二）企业会计制度（二）企业会计制度第第4747条：条：企业取得的土地使用权，在企业取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为尚未开发或建造自用项目前，作为“无形资产无形资产”核算，企业利用核算，企业利用土地建造自用项目时，将土地使用权的帐面价值全部转入土地建造自用项目时，将土地使用权的帐面价值全

317、部转入“在建在建工程工程”成本。成本。 例例6 6 8 8 某房地产开发企业为建造办公楼，某房地产开发企业为建造办公楼，20072007年年1 1月，以月，以10001000万元取得一项土地使用权，使用年限为万元取得一项土地使用权，使用年限为5050年。办理完规划、年。办理完规划、设计等审批事项后于设计等审批事项后于3 3月份开工建设，建筑费用月份开工建设，建筑费用20002000万元，万元，20082008年年1212月办公楼竣工验收，并交付使用。计算月办公楼竣工验收，并交付使用。计算20092009年的房产税。年的房产税。寿鸵燕姜椅姿碑粤瓷揖譬轮境拿梭交痒鸥肺舌篱坏左运茂碘泵日当遁耳俐企业

318、所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述无形资产（土无形资产（土地）地）10001000万元万元在建工程（土地在建工程（土地10001000建安工程建安工程费费20002000）万元）万元固定资产（办公楼）固定资产（办公楼）30003000万元万元房产税房产税30003000（1 130%30%）1.2%1.2%25.225.2（万元）万元）土地使用税按照面积计征土地使用税按照面积计征垛痊绒遁喜噪戏巧沪釉蛙何稽础件乃窘布混扬淄责骂析晴精绸挂廉休漂届企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （三）解决办法：（三）解决办法： 财税财税20081522008152号规定：自号规定：自200920

319、09年年1 1月月1 1日起，对依照房产原值日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。定予以调整或重新评估。 无形资产准则应用指南第六条：无形资产准则应用指南第六条：自行开发厂房等建筑物，自行开发厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理；

320、外购土地及建筑物相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理；外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难于合理分难于合理分配的，应当全部作为固定资产。配的，应当全部作为固定资产。颂老痘滴袱聘颓巴赋乐膳狙灿询撞伙丢二篮途若鹰弧悉戳谅丸坊初淋咙茫企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 第四节第四节 长期股权投资长期股权投资 一、长期股权投资的初始计量一、长期股权投资的初始计量 实施条例第实施条例第7171条：投资资产按照以下方法确定成本：条：投资资产按照以下方法确定成本：（一）支付现金方式取得的投资资产，以购买价款为成本；（

321、一）支付现金方式取得的投资资产，以购买价款为成本；（二）支付现金以外的方式取得的投资资产，以该资产的公允（二）支付现金以外的方式取得的投资资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为成本。价值和支付的相关税费为成本。 （三）债务转为资本：在以债务转换为资本方式进行的债务重（三）债务转为资本：在以债务转换为资本方式进行的债务重组中，债权人（企业）应当将享有的股权的公允价值确认为该项投组中，债权人（企业）应当将享有的股权的公允价值确认为该项投资的计税成本。资的计税成本。湾耻梗缠陋真每甫挽避硒城泽孕血逸框恢园溪谎攒惺翔四榆振侯舌搪凑陈企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 例例6 69 9、A

322、A、B B两个公司属于非房地产开发企业。两个公司属于非房地产开发企业。A A公司于公司于20082008年年3 3月为取得月为取得B B公司公司6060的股权，向的股权，向B B公司支付了非货币性资产，包公司支付了非货币性资产，包括土地使用权和专利技术，括土地使用权和专利技术，两项无形资产两项无形资产的原价为的原价为9 6009 600万元，万元， 累计摊销累计摊销1 1001 100万元，经甲评估机构评估价为万元，经甲评估机构评估价为12 60012 600万元；另外支万元；另外支付给付给B B公司银行存款公司银行存款2 4002 400万元。支付甲评估机构的评估费用万元。支付甲评估机构的评

323、估费用200200万万元。元。 案例分析案例分析 是否缴纳营业税是否缴纳营业税? ? 是否缴纳土地增值税是否缴纳土地增值税? ? 菇聚鞭底傍痉碧俏朝烟阜桃峭崭率奏猎姥嘲停壕伞膜媳车蝴哇叠穷闭腆抵企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 企业会计准则企业会计准则 非货币性资产交换处理会计处理：非货币性资产交换处理会计处理： 案例分析：案例分析： （1 1）是否属于非货币性资产交换）是否属于非货币性资产交换 2400 240015000 15000 16% 16%25%25%，属于非货币性资产交换；，属于非货币性资产交换； （2 2）是否具有商业实质？公允价值能否可靠的计量？）是否具有商业实质

324、？公允价值能否可靠的计量？ （3 3）长期股权投资）长期股权投资12 60012 6002 4002 40020020015 20015 200万元万元 （4 4）无形资产转让利得）无形资产转让利得1260012600（9600960011001100）4 1004 100万元万元 哲型波励领铬茹爸碎抖钉阻狼怨蛋济乏豺咕逮欣砒婪眶刑愈迢况省曹懂瞎企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （5 5）会计处理）会计处理 借：长期股权投资借：长期股权投资 15 200 15 200万万 累计摊销累计摊销 1 100 1 100万万 贷：无形资产贷：无形资产 9 600 9 600万万 银行存款银

325、行存款 2 600 2 600万万 营业外收入非货币性资产交换损益营业外收入非货币性资产交换损益 4 100 4 100万万 会计计算应交企业所得税会计计算应交企业所得税41004100252510251025万元万元 借：所得税费用借：所得税费用 1 025 1 025万万 贷：应交税费应交所得税贷：应交税费应交所得税 1 025 1 025万万蔑淘莎矫杀里氓堪堡锣宦屎拾付刮厌藕磷念狠葱家恼蕾撒拳爽汁匪油斋蛋企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （一）税收政策分析：（一）税收政策分析： 根据企业会计准则的规定，长期股权投资属于持有至到期根据企业会计准则的规定，长期股权投资属于持有至到

326、期的投资资产；持有至到期的投资资产属于金融资产。的投资资产；持有至到期的投资资产属于金融资产。 财政部、国家税务总局关于执行财政部、国家税务总局关于执行 有关企业所有关企业所得税政策问题的通知（财税得税政策问题的通知（财税200780200780号）规定：号）规定： 自自20072007年年1 1月月1 1日起，执行新会计准则的企业，以公允价值计量日起，执行新会计准则的企业，以公允价值计量的金融资产以及金融负债等，持有期间公允价值的变动不计入应纳的金融资产以及金融负债等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其计税基础税所得额，在实际处置或结算时，处置

327、取得的价款扣除其计税基础（历史成本）后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。（历史成本）后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。藉欢软纱享抨箔为乌瓤逾叭冀咖贞獭慨逢翰阻浩掘遣偿岁汤撵惠腆跃雷湖企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 二、权益性投资损益的税务处理二、权益性投资损益的税务处理 （一）权益性投资收益（持有收益）：是指企业通过股权投资从（一）权益性投资收益（持有收益）：是指企业通过股权投资从被投资企业所得税后累计未分配利润和累计盈余公积金中分配取得被投资企业所得税后累计未分配利润和累计盈余公积金中分配取得股息、红利性质的投资收益。股息、红利性质的投资收益。 实施条例规定：

328、股息、红利等权益性投资收益，除国务院财实施条例规定：股息、红利等权益性投资收益，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，按照被投资方作出利润分配决定的政、税务主管部门另有规定外，按照被投资方作出利润分配决定的日期确认收入的实现。日期确认收入的实现。 从丽筑阎褥餐经熏嘎刊材闹矣才哼酷德韦媳斥债题挽回彪处帆真憋比帐贱企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知国税函知国税函201079201079号：企业权益性投资取得股息、红利等收入，号：企业权益性投资取得股息、红利等收入，应以被投资企业股东

329、会或股东大会作出利润分配或转股决定的日期，应以被投资企业股东会或股东大会作出利润分配或转股决定的日期，确定收入的实现。确定收入的实现。被投资企业将股权（票）溢价所形成的资本公积转为股本的，被投资企业将股权（票）溢价所形成的资本公积转为股本的，不作为投资方企业的股息、红利收入，投资方企业也不得增加该项不作为投资方企业的股息、红利收入，投资方企业也不得增加该项长期投资的计税基础。长期投资的计税基础。烂浸快饯横给熟薛固就瓶茫立佐掂涡宴荒陆付璃行浴卜褒吠筹咯泳坡星宰企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 1 1居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益免税居民企业直接投资于其他居民企业取得的投

330、资收益免税 税法第二十六条（二）：符合条件的居民企业之间的股息、税法第二十六条（二）：符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益为免税收入。红利等权益性投资收益为免税收入。 条件条件 ： （1 1）居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益；）居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益； （2 2）居民企业连续持有其它居民企业公开发行并上市流通的）居民企业连续持有其它居民企业公开发行并上市流通的股票超过股票超过1212个月取得的投资收益。个月取得的投资收益。 对于适用税率对于适用税率15%15%、20%20%、享受过渡期的原执行低税率的外商、享受过渡期的原执行低税率的外商投资企业是

331、否补税？投资企业是否补税？浙出乃区含毕凝等甄债没俐境茂婉坤抖浅园驮扛耕恤契樊困妈侈华啪质钙企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 2 2在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得权益性投资收益免税权益性投资收益免税 税法第二十六条（三）：在中国境内设立机构、场所的非税法第二十六条（三）：在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益属于免税收入；利等权益性投资收益属于免税收入； 不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的

332、股票不足不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足1212个个月取得的投资收益。月取得的投资收益。听郊励年捌畏彩吠少渍亮魄调皂惹曲鳖喉坪酶邵抱梆丘鸳寺纶置厉段般顿企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 例例6 610 10 甲企业甲企业11001100万元投资乙公司，持股万元投资乙公司，持股55%55%，对长期股权，对长期股权投资采用权益法核算。投资采用权益法核算。20092009年乙公司税后净利润年乙公司税后净利润500500万元，没有进万元，没有进行利润分配，甲企业按照持股比例计算投资收益行利润分配，甲企业按照持股比例计算投资收益275275万元。万元。 2010 2010年

333、年7 7月，经过股东大会决议，将以前年度的累计未分配利月，经过股东大会决议，将以前年度的累计未分配利润、累计盈余公积润、累计盈余公积10001000万元进行分配，甲企业分得现金股利万元进行分配，甲企业分得现金股利550550万万元。元。 请问：甲企业请问：甲企业20092009年、年、20102010年如何缴纳企业所得税。年如何缴纳企业所得税。徐贩访月翠猪恍兰溅栽潭蒙音垒础棍滤捍柿视独规十馋尿尔羡幼艰拷趾公企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （二）在投资收益确认方面，会计准则与税法的差异（二）在投资收益确认方面，会计准则与税法的差异 1 1按成本法对股权投资收益进行核算，税收与会计核

334、算按成本法对股权投资收益进行核算，税收与会计核算没有差异。没有差异。 2 2按权益法对股权投资收益进行核算，税收与会计核算按权益法对股权投资收益进行核算，税收与会计核算的差异：的差异： （1 1）投资收益时间确认上的差异：）投资收益时间确认上的差异： （2 2）投资收益金额确认上的差异：投资收益金额确认上的差异： 盲攫钩升磕颗足箱邢锤夜碉凄吁置启喘观系士贡迫瓜钦综猛叠憾匝徽兼挨企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （三）权益性投资损失会计准则与税法的差异（三）权益性投资损失会计准则与税法的差异 企业所得税法企业所得税法第第1818条规定条规定“企业纳税年度发生的亏损，准予企业纳税年度发

335、生的亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但结转年限最长不得超向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但结转年限最长不得超过五年过五年”。 根据税法规定，被投资企业发生的经营亏损，由被投资企业按根据税法规定，被投资企业发生的经营亏损，由被投资企业按规定结转弥补；投资方企业不得调整减少其投资成本，也不得确认规定结转弥补；投资方企业不得调整减少其投资成本，也不得确认投资损失。投资损失。 长期股权投资准则规定：被投资企业发生的经营亏损，按长期股权投资准则规定：被投资企业发生的经营亏损，按持股比例确认投资损失，调减长期股权投资的账面价值。持股比例确认投资损失，调减长期股权投资的账面价值。 邢获

336、寞召徐班算权沉跃萤瞳尧坦斋跋队孺告差腆闪自糯源名锈朵桶滋吝输企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 例例6 6 11 A 11 A企业是企业是B B企业的股东，持股企业的股东，持股3030，自取得投资之，自取得投资之日起派人参与日起派人参与B B公司的生产经营管理，对长期股权投资采用权益法公司的生产经营管理，对长期股权投资采用权益法核算，核算，20082008年年B B公司亏损公司亏损10001000万元。万元。长期股权投资准则规定：长期股权投资准则规定：被投资企业发生的经营亏损，按持股比例确认投资损失，调减长期被投资企业发生的经营亏损，按持股比例确认投资损失，调减长期股权投资的账面价值

337、，股权投资的账面价值，A A企业确认当年投资损失企业确认当年投资损失300300万元。万元。 （1 1）会计处理：）会计处理： 借：投资收益借：投资收益 300 300万万 贷：长期股权投资贷：长期股权投资 损益调整损益调整 300 300万万 请问，请问，A A企业会计核算确认的投资损失企业会计核算确认的投资损失300300万元，企业所得税法万元，企业所得税法是否允许税前扣除？是否允许税前扣除？皖辉檄壤吧砰柒的苯堤庄拜犹锯荣琢划脊搽熟啪彦式蠕税雀半伦休世析唐企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 三、权益性投资转让损益三、权益性投资转让损益 （一）国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若

338、干税收问题（一）国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知的通知国税函国税函201079201079号第三条：关于股权转让所得确认和计号第三条：关于股权转让所得确认和计算问题算问题 企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能扣除被投资企业未分配利

339、润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。分配的金额。 权益性投资转让所得权益性投资转让所得股权转让收入总额计税基础股权转让收入总额计税基础 涎陌绸伊哗洽疗导醚藉搔侍旷抓握喀给铺裁处江叔串毫扁左践充靴喜翼清企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 1 1、企业所得税法规定：企业在转让或者处置投资资产时，企业所得税法规定：企业在转让或者处置投资资产时，投资资产的成本，准予扣除。投资资产的成本，准予扣除。 “投资资产的成本投资资产的成本” “计税基础计税基础” “历史成本历史成本” （1 1）通过支付现金方式取得的投资资产，以购买价款为成本；）通过支付现金方式取得的投资资产，以购买价款为成

340、本；（2 2）通过）通过支付现金以外的方式取得的投资资产，以该资产的支付现金以外的方式取得的投资资产，以该资产的 公允价值和支付的相关税费为成本。公允价值和支付的相关税费为成本。逃行堰脯炕啃窥痉赊唉铺凸绎桑区芬霹白介妹抿扭谱紧擞拼杏陡性盛背盘企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 2 2、企业、企业会计准则规定，企业处置长期股权投资时，应会计准则规定，企业处置长期股权投资时，应相应结转与所售股权相对应的长期股权投资的账面价值，出售相应结转与所售股权相对应的长期股权投资的账面价值，出售实际取得价款与账面价值之间的差额，应当计入当期损益。实际取得价款与账面价值之间的差额，应当计入当期损益。

341、长期股权投资转让损益转让收入长期股权投资转让损益转让收入 长期股权投资的账面价值长期股权投资的账面价值绸炙贞则遁氢蔗袒腻渐魁獭祥想次交涧肘润嘱柔舶痔极涯慕蚁唱碟税艾瓦企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述（二）计算股权转让所得税法与会计准则的差异分析：（二）计算股权转让所得税法与会计准则的差异分析： 1 1、计算股权投资转让所得时允许减除的基数不同计算股权投资转让所得时允许减除的基数不同 税法规定：减除投资税法规定：减除投资“资产的计税基础资产的计税基础”计算股权转让所得。计算股权转让所得。 税法以历史成本为计税基础。税法以历史成本为计税基础。 会计准则：减除股权的会计准则：减除股权的“

342、账面价值账面价值”计算股权转让所得。计算股权转让所得。 会计账面价值可能已经扣除了资产减值准备。会计账面价值可能已经扣除了资产减值准备。 “ 长期股权投资长期股权投资 损益调整损益调整”。 资本公积转增股本额部分。资本公积转增股本额部分。技掘廷受紊玲照簿吝宙注鲤醉妻冯韵张艳此绢腆派才蹲悦汤丁思已殷隆咙企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 2 2、股权投资转让收益确认时间不同：、股权投资转让收益确认时间不同： 国税函国税函20082642008264号：企业在一个纳税年度发生的转让、处号：企业在一个纳税年度发生的转让、处置持有置持有5 5年以上的股权投资所得，占当年应纳税所得年以上的股权

343、投资所得，占当年应纳税所得50%50%及以上的，及以上的，可在不超过可在不超过5 5年的期间均匀计入各年度的应纳税所得额。年的期间均匀计入各年度的应纳税所得额。 国税函国税函200998200998号：企业按原税法规定已作递延所得确认的号：企业按原税法规定已作递延所得确认的项目，其余额可在原规定的递延期间的剩余期间内继续均匀计入项目，其余额可在原规定的递延期间的剩余期间内继续均匀计入各纳税期间的应纳税所得额。各纳税期间的应纳税所得额。 会计准则：处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价会计准则：处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，应当计入当期损益。款的差额，应当计入当期损益。 砒

344、陀唐羹画鲍摸腺她物持进苏献窍锯琳原邵倚跺保自畜秃吠嘿欲琼询溶漓企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （三）权益性投资转让损失（三）权益性投资转让损失 企业转让权益性投资取得的收入总额，扣除有关权益性投资的企业转让权益性投资取得的收入总额，扣除有关权益性投资的计税基础以及已宣告尚未实际收到的股息、红利后的金额，如果计税基础以及已宣告尚未实际收到的股息、红利后的金额，如果为负数，就构成股权转让损失。为负数，就构成股权转让损失。 股权转让收入总额计税基础负数股权转让收入总额计税基础负数 卫束齿枝锤寺慕脂王丫霍溜戍蓬箱右挤狠泽溪辑尽赵良忆冷溪捏羽寒抄号企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概

345、述 例例6 612 12 锦富钢铁公司为解决生产用电，于锦富钢铁公司为解决生产用电，于19991999年投资年投资20002000万元建设了一座火力发电厂，由于规模小，耗能大，污染严万元建设了一座火力发电厂，由于规模小，耗能大，污染严重，重，20032003年当地政府下令拆除，形成清理损失年当地政府下令拆除，形成清理损失16001600万元，公司会万元，公司会计核算已经确认为投资损失，税收不允许扣除；会计将已缴税款计核算已经确认为投资损失，税收不允许扣除；会计将已缴税款528528（160016003333）万元挂在）万元挂在“递延所得税资产递延所得税资产”科目借方。但科目借方。但是，发电厂是

346、锦富公司唯一的子公司，投资损失因为没有股权投是，发电厂是锦富公司唯一的子公司，投资损失因为没有股权投资转让所得，在税收上长期得不到弥补。资转让所得，在税收上长期得不到弥补。20082008年锦富公司实现利年锦富公司实现利润总额润总额60006000万元，应怎样纳税？万元，应怎样纳税？ 警被本蛤存隘攀垣酶枝急偷团围容氨尹砷陌河挠去陈剿寨署兜巢理呸飘禾企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 第五节第五节 资产损失的税前扣除资产损失的税前扣除 一、资产损失概述一、资产损失概述 （一）资产损失：是指企业在生产经营活动中实际发生的、与（一）资产损失：是指企业在生产经营活动中实际发生的、与取得应税收

347、入有关的资产损失，包括现金损失，存款损失，坏账损取得应税收入有关的资产损失，包括现金损失，存款损失，坏账损失，贷款损失，股权投资损失，固定资产和存货的盘亏、毁损、报失，贷款损失，股权投资损失，固定资产和存货的盘亏、毁损、报废、被盗损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。废、被盗损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。企业资产损失税前扣除管理办法企业资产损失税前扣除管理办法 卤萌狂挤煽脏蓟字演八揍疚叔燎悼避仁晃写碱衙柔与河师矛庸冷小瓦丽晨企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （二）资产损失税前扣除遵循配比原则，即企业发生的资产损失，（二）资产损失税前扣除遵循配比原

348、则，即企业发生的资产损失，应在按税收规定实际确认或者实际发生的当年申报扣除，不得提前应在按税收规定实际确认或者实际发生的当年申报扣除，不得提前或延后扣除。或延后扣除。 因各类原因导致资产损失未能在发生当年准确计算并按期扣除因各类原因导致资产损失未能在发生当年准确计算并按期扣除的，经税务机关批准后，可追补确认在损失发生的年度税前扣除，的，经税务机关批准后，可追补确认在损失发生的年度税前扣除，并相应调整该资产损失发生年度的应纳所得税额。调整后计算的多并相应调整该资产损失发生年度的应纳所得税额。调整后计算的多缴税额，应按照有关规定予以退税，或者抵顶企业当期应纳税款。缴税额，应按照有关规定予以退税，或

349、者抵顶企业当期应纳税款。换搀淄宪讲融颠润脉桐痒土罢薯罗励换镭团虐候箱伸钳框感丁寐配疑腰多企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （三）资产损失按税务管理方式分类（三）资产损失按税务管理方式分类 1. 1.企业自行计算扣除的资产损失：企业自行计算扣除的资产损失： （1 1）企业在正常经营管理活动中因销售、转让、变卖固定资产、）企业在正常经营管理活动中因销售、转让、变卖固定资产、生产性生物资产、存货发生的资产损失；生产性生物资产、存货发生的资产损失； （2 2）企业各项存货发生的正常损耗；）企业各项存货发生的正常损耗； （3 3）企业固定资产达到或超过使用年限而正常报废清理的损失）企业固定资

350、产达到或超过使用年限而正常报废清理的损失 （4 4）企业生产性生物资产达到或超过使用年限而正常死亡发生）企业生产性生物资产达到或超过使用年限而正常死亡发生的资产损失；的资产损失；吾金海胆咀悬担痰盅镭刘魏膝雹奴浇爽整络用汰地费挂败戮浦跪鸳驳篆鸥企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （5 5）企业按照有关规定通过证券交易场所、银行间市场买卖债）企业按照有关规定通过证券交易场所、银行间市场买卖债券、股票、基金以及金融衍生产品等发生的损失；券、股票、基金以及金融衍生产品等发生的损失； （6 6）其他经国家税务总局确认不需经税务机关审批的其他资产）其他经国家税务总局确认不需经税务机关审批的其他资

351、产损失。损失。 2. 2.需审批后扣除的资产损失需审批后扣除的资产损失 （1 1）除上述以外的资产损失，均属于需经税务机关审批后才）除上述以外的资产损失，均属于需经税务机关审批后才能扣除的资产损失。能扣除的资产损失。 （2 2）企业发生的资产损失，凡无法准确辨别是否属于自行计算）企业发生的资产损失，凡无法准确辨别是否属于自行计算扣除的资产损失，可向税务机关提出审批申请。扣除的资产损失，可向税务机关提出审批申请。寡孩虫蔚搔泳伪澈醒遵桑同缨迸诉孔酋具沟梁腋讼琐存祖浪递却委础嗣披企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （四）资产损失的申报时限（四）资产损失的申报时限 1. 1.企业申报的时限：

352、企业申报的时限： （1 1）企业发生的需要经税务机关审批的资产损失，在准备好资）企业发生的需要经税务机关审批的资产损失，在准备好资料后可以随时申报，税务机关应即报即批。料后可以随时申报，税务机关应即报即批。 （2 2）税务机关受理企业当年的资产损失审批申请的截止日为本）税务机关受理企业当年的资产损失审批申请的截止日为本年度终了后第年度终了后第4545日。日。 （3 3）企业因特殊原因不能按时申请审批的，经负责审批的税务）企业因特殊原因不能按时申请审批的，经负责审批的税务机关同意后可适当延期申请。机关同意后可适当延期申请。始宛星百充逼礁笼志丽壶龙化营呈切啼亚泛灾戊咳却已汰才舟体殃凄镍妮企业所得税

353、汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 2. 2.税务机关审批时限税务机关审批时限 负责审批的税务机关应对企业资产损失税前扣除审批申请即报负责审批的税务机关应对企业资产损失税前扣除审批申请即报即批。作出审批决定的时限为：即批。作出审批决定的时限为： （1 1）由省级税务机关负责审批的自受理之日起）由省级税务机关负责审批的自受理之日起3030个工作日内；个工作日内； （2 2）由省级以下税务机关负责审批的，其审批时限由省级税务）由省级以下税务机关负责审批的，其审批时限由省级税务机关确定。机关确定。 （3 3）因情况复杂需要核实，在规定期限内不能作出审批决定的，）因情况复杂需要核实，在规定期限内不能作

354、出审批决定的，可以适当延长期限，但延期期限不得超过可以适当延长期限，但延期期限不得超过3030天。天。狄塑愧嗅匡邓疲僵荒钧砍弄蔼破谭诧兼花诺炽矫赚路奉撂慨朴葫自瓤虑织企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 二、关于以前年度未扣除资产损失企业所得税的处理二、关于以前年度未扣除资产损失企业所得税的处理 国税函国税函20097722009772号：号： （一）企业以前年度（包括（一）企业以前年度（包括20082008年度以前年度）发生，按当时年度以前年度）发生，按当时企业所得税有关规定符合资产损失确认条件的损失，在当年因为各企业所得税有关规定符合资产损失确认条件的损失，在当年因为各种原因未能扣

355、除的，不能结转在以后年度扣除；可以按照企业所种原因未能扣除的，不能结转在以后年度扣除；可以按照企业所得税法和税收征收管理法的有关规定，得税法和税收征收管理法的有关规定，追补确认追补确认在该项资产在该项资产损失发生的年度扣除，而不能改变该项资产损失发生的所属年度。损失发生的年度扣除，而不能改变该项资产损失发生的所属年度。 对发生资产损失年度的所得税进行补正申报。对发生资产损失年度的所得税进行补正申报。暇俄凸僻贿伞盖砷藻指姻鸿美躇汝棍款蒋趁巢越音愿椭诛垮龄或迸角囤滦企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （二）企业因以前年度资产损失未在税前扣除而多缴纳的企业（二）企业因以前年度资产损失未在税

356、前扣除而多缴纳的企业所得税税款，可在审批确认年度企业所得税应纳税款中予以抵缴，所得税税款，可在审批确认年度企业所得税应纳税款中予以抵缴，抵缴不足的，可以在以后年度递延抵缴。抵缴不足的，可以在以后年度递延抵缴。（三）企业资产损失发生年度扣除追补确认的损失后如出现亏（三）企业资产损失发生年度扣除追补确认的损失后如出现亏损，首先应调整资产损失发生年度的亏损额，然后按弥补亏损的原损，首先应调整资产损失发生年度的亏损额，然后按弥补亏损的原则计算以后年度多缴的企业所得税税款，并按前款办法进行税务处则计算以后年度多缴的企业所得税税款，并按前款办法进行税务处理。理。零饶餐苏书秸蹦叶纫族啃绵盼粹编奔衙鲁闪奈讹赤

357、跨羞弄熊柔戴锅易君劈企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 例例6 613 13 甲公司有一台甲公司有一台20032003年年1 1月购入的设备，原价月购入的设备，原价2020万元，万元，预计使用年限预计使用年限1010年，不留净残值。由于该设备耗能大、效率低，年，不留净残值。由于该设备耗能大、效率低，20082008年年1 1月经专家鉴定，提前报废，购置新设备替换，形成固定资月经专家鉴定，提前报废，购置新设备替换，形成固定资产报废损失产报废损失1010万元。由于万元。由于20082008年实施新企业所得税法之后，企业年实施新企业所得税法之后，企业资产损失税前扣除管理办法没有出台，使得该

358、项损失未能在事前资产损失税前扣除管理办法没有出台，使得该项损失未能在事前扣除。在扣除。在20092009年汇算清缴期间甲公司已经把这笔资产损失上报主管年汇算清缴期间甲公司已经把这笔资产损失上报主管税务机关，税务机关，3 3月月1010日收到税前扣除的批复。请问，日收到税前扣除的批复。请问，20092009年汇算清缴年汇算清缴时应当怎样进行税务处理？时应当怎样进行税务处理？ 挺锑赃歉靶扔漓缄适而移石褂帚明窗吉湛碑万脑痊沧纳骚憎匈戳空聊唆为企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 第七讲第七讲 税前扣除政策变化及扣除技巧税前扣除政策变化及扣除技巧 一、税前扣除体现了税制改革策略一、税前扣除体现

359、了税制改革策略 简税制、宽税基、低税率、严征管。简税制、宽税基、低税率、严征管。 二、税前扣除的基本要求：二、税前扣除的基本要求： 真实、合法；真实、合法； 与取得收入无关的支出不得扣除。与取得收入无关的支出不得扣除。 三、税前扣除的原则三、税前扣除的原则 权责发生制原则、配比原则、权责发生制原则、配比原则、相关性原则、相关性原则、 确定性原则、确定性原则、 合理性原则。合理性原则。 克咕尹脱思谰显侈币成撞姐渍瘴堂钝闲挖静妻记挂冯骑玛桨锌闯匆己焙锌企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 第一节第一节 成本费用核算的节税技巧成本费用核算的节税技巧 一、销售成本的核算一、销售成本的核算 已销

360、开发产品的计税成本已实现销售的可售面积已销开发产品的计税成本已实现销售的可售面积 可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本 可售面积单位工程成本成本对象总成本可售面积单位工程成本成本对象总成本成本对象总可售面积成本对象总可售面积 二、开发产品维护费二、开发产品维护费 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据

361、实扣除。措幕刑捡秩簇诸拇暴傍薄型坑念医去泅琅汗啊挛概秆够矮根呼猾驻踊治宗企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 三、住房专项维修基金三、住房专项维修基金 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。（国税发（国税发200469200469号）号） 四、按揭贷款担保金四、按揭贷款担保金 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供

362、的保证金的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。除，但实际发生损失时可据实扣除。 效爪垃贞病略仙呼级戌尺香然蓝跨炳谜黔谋音肥腋伶荚巍皱史飘换镰题揽企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 五、支付境外手续费五、支付境外手续费 企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入1010的的部分，准予

363、据部分，准予据实扣除。实扣除。 六、国家无偿收回土地损失六、国家无偿收回土地损失 企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。损失按有关规定在税前扣除。痔卜噎井诀栖显惑烛履暇脊浊曳湾段痹稽栓溯深剧束藉爸恶梗呸奠呵滑垒企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 七、开发产品报废损失七、开发产品报废损失 企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。 八、开发产品临时

364、自用不得计提折旧八、开发产品临时自用不得计提折旧 企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过1212个月个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。又销售的，不得在税前扣除折旧费用。惟歉壕肤俄旺罩铅超拱凭耿败洋鸦狙冷自姜箩炯松毁讨赋集痈成炎管每搀企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 第二节第二节 管理费用扣除的节税技巧管理费用扣除的节税技巧 一、税法没有扣除标准的费用项目一、税法没有扣除标准的费用项目 （一）工资薪金支出：税法规定，企业发生的合理的工资薪（一）工资薪金支出：税法规定，企业发生的合理的工资薪金支出，准予扣除。金支出，准予扣除

365、。 1 1、工资薪金，是指企业每一纳税年度支付给在本企业任职、工资薪金，是指企业每一纳税年度支付给在本企业任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬，包或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与员工任职或者受雇有关的其他支出。员工任职或者受雇有关的其他支出。 碌哦恰烃试瞎伸唐展受执杀烧顽茵弗轨吱餐壮吕昧令肖茵潭嗜苑锹洽狐淀企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 2 2、“合理工资薪金合理工资薪金”，是指企业按照工资薪金制度规定实际，是指企业按照工资薪

366、金制度规定实际发放给员工的工资薪金。税务机关在对工资薪金进行合理性确认时，发放给员工的工资薪金。税务机关在对工资薪金进行合理性确认时，可按以下原则掌握：可按以下原则掌握： （1 1）企业制订了较为规范的员工工资薪金制度；）企业制订了较为规范的员工工资薪金制度；（2 2）企业所制订的工资薪金制度符合行业及地区水平；）企业所制订的工资薪金制度符合行业及地区水平；（3 3）企业在一定时期所发放的工资薪金是相对固定的，工资）企业在一定时期所发放的工资薪金是相对固定的，工资薪金的调整是有序进行的；薪金的调整是有序进行的；（4 4）企业对实际发放的工资薪金，已依法履行了代扣代缴个）企业对实际发放的工资薪金

367、，已依法履行了代扣代缴个人所得税义务。人所得税义务。（5 5）有关工资薪金的安排，不以减少或逃避税款为目的有关工资薪金的安排，不以减少或逃避税款为目的.界鳖演剿核钝袒天吾英迭宽渝勉狱障丰走淆傅母执航沤呻鹤超誓镜摘盾羌企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 财政部关于企业加强职工福利费财务管理的通知（财企财政部关于企业加强职工福利费财务管理的通知（财企20092422009242号）：企业为职工提供的交通、住房、通讯待遇，已经号）：企业为职工提供的交通、住房、通讯待遇，已经实行货币化改革的，按月按标准发放或支付的住房补贴、交通补贴实行货币化改革的，按月按标准发放或支付的住房补贴、交通补贴（

368、或者车改补贴）、通讯补贴，应当纳入职工工资总额，不再纳入（或者车改补贴）、通讯补贴，应当纳入职工工资总额，不再纳入职工福利费管理；尚未实行货币化改革的，企业发生的相关支出作职工福利费管理；尚未实行货币化改革的，企业发生的相关支出作为职工福利费管理，但根据国家有关企业住房制度改革政策的统一为职工福利费管理，但根据国家有关企业住房制度改革政策的统一规定，不得再为职工购建住房。规定，不得再为职工购建住房。企业给职工发放的节日补助、未统一供餐而按月发放的午餐费企业给职工发放的节日补助、未统一供餐而按月发放的午餐费补贴，应当纳入工资总额管理。补贴，应当纳入工资总额管理。倪溃唬伴眠聂氨曝凡畅搪括佰阶搏搀枢

369、俗倚百舷橙汝静柿渣莆前毫斑松棠企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （1 1）交通补贴（或车改补贴）的免税规定：）交通补贴（或车改补贴）的免税规定： 国家税务总局关于个人所得税有关政策问题的通知（国税国家税务总局关于个人所得税有关政策问题的通知（国税发发199958199958号）规定，个人因公务用车和通讯制度改革而取得的公号）规定，个人因公务用车和通讯制度改革而取得的公务用车、通讯补贴收入，扣除一定标准的公务费用后，按照务用车、通讯补贴收入，扣除一定标准的公务费用后，按照“工资、工资、薪金薪金”所得项目计征个人所得税。所得项目计征个人所得税。 企便函企便函200933200933号规

370、定，如当地政府未制定公务费用扣除标准号规定，如当地政府未制定公务费用扣除标准的，企业按月支付给职工的交通补贴（或者车改补贴）按交通补贴的，企业按月支付给职工的交通补贴（或者车改补贴）按交通补贴全额的全额的30%30%作为个人收入（工资薪金所得），计算扣缴个人所得税。作为个人收入（工资薪金所得），计算扣缴个人所得税。擒缚谬提锻嫉湖露寒这俯疾骋揭昧粤襄旋皮诉傻楔睹怨雨涝蘑缎迹果什奉企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （2 2）通讯补贴缴纳个人所得税的规定）通讯补贴缴纳个人所得税的规定 国家税务总局关于执行国家税务总局关于执行 需要明确的有关所得税需要明确的有关所得税问题的通知（国税发问题

371、的通知（国税发200345200345号）规定，企业发给职工与取得应号）规定，企业发给职工与取得应纳税收入有关的办公通讯费用标准，由省级国税局、地税局协商确纳税收入有关的办公通讯费用标准，由省级国税局、地税局协商确定。定。 企便函企便函200933200933号规定，企业向职工发放的通讯补贴，扣除一号规定，企业向职工发放的通讯补贴，扣除一定标准的公务费用后，按照定标准的公务费用后，按照“工资、薪金工资、薪金”所得项目计征个人所得所得项目计征个人所得税。公务费用扣除标准按照当地政府规定执行，如当地政府未制定税。公务费用扣除标准按照当地政府规定执行，如当地政府未制定公务费用扣除标准的，企业按月支付

372、给职工的通讯补贴按通讯补贴公务费用扣除标准的，企业按月支付给职工的通讯补贴按通讯补贴全额的全额的20%20%作为个人收入（工资薪金所得），计算扣缴个人所得税。作为个人收入（工资薪金所得），计算扣缴个人所得税。汽劣段实鹿昌环板颧摄月谚啪视绣八包拇彰城创撤植抚靶阶盼猿脆醉鞋厘企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （3 3）住房补贴个人所得税的免税规定）住房补贴个人所得税的免税规定 国家税务总局关于企业住房制度改革中涉及的若干所得税国家税务总局关于企业住房制度改革中涉及的若干所得税业务问题的通知（国税发业务问题的通知（国税发200139200139号）第六条规定，企业按国号）第六条规定，企业

373、按国家统一规定为职工交纳的住房公积金，按省级人民政府批准的办家统一规定为职工交纳的住房公积金，按省级人民政府批准的办法发放的住房补贴、住房提租补贴和住房困难补贴，可在税前据法发放的住房补贴、住房提租补贴和住房困难补贴，可在税前据实扣除，暂不计入企业的工资薪金支出。实扣除，暂不计入企业的工资薪金支出。 财企财企20092422009242号：在计算应纳税所得额时，企业职工福利号：在计算应纳税所得额时，企业职工福利费财务管理同税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税费财务管理同税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算纳税。收法律、行政法规的规定计算纳税。冠志天细椎

374、卿黑忻迟募可杂部掣慷叁厦卓个镜酞蔷硬昭役纬全绢倘古逃诣企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （4 4）午餐费补贴缴纳个人所得税的规定）午餐费补贴缴纳个人所得税的规定 关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知（国税函关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知（国税函2009320093号）中规定，职工福利费可用于职工食堂经费补贴。号）中规定，职工福利费可用于职工食堂经费补贴。 财企财企20092422009242号文进一步明确：自办职工食堂经费补贴或未办号文进一步明确：自办职工食堂经费补贴或未办职工食堂统一供应午餐支出可以在职工福利费列支，因为不属于职工食堂统一供应午餐支出可以在职工福

375、利费列支，因为不属于“从福利费和工会经费中支付给单位职工的人人有份的补贴、补助从福利费和工会经费中支付给单位职工的人人有份的补贴、补助”（国税发（国税发19981551998155号），不征收个人所得税。号），不征收个人所得税。 未统一供餐而按月发放的午餐费补贴应当纳入工资总额管理。未统一供餐而按月发放的午餐费补贴应当纳入工资总额管理。 （5 5）“节日补助节日补助”应当缴纳个人所得税。应当缴纳个人所得税。韶怎韧党航腔沿婶恐胯缕苦鞍伸墅帽癸私氦悠弥战脓撰狭篆丢欢父铀牙偶企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （二）劳动保护费：实施条例（二）劳动保护费：实施条例第第4848条条：企业发生的

376、合理：企业发生的合理的劳动保护支出，准予扣除。是指确因特殊工作环境需要为雇员的劳动保护支出，准予扣除。是指确因特殊工作环境需要为雇员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。生的支出。 （三）劳动保险费（三）劳动保险费 1 1社会保障性缴款社会保障性缴款 （1 1）企业依照国务院有关主管部门或者省级人民政府规定的企业依照国务院有关主管部门或者省级人民政府规定的范围和标准为职工缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失范围和标准为职工缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等基本社会保险

377、费和住房公业保险费、工伤保险费、生育保险费等基本社会保险费和住房公积金，准予扣除。积金，准予扣除。星炳粤陕塔货哩爹缎熬至碍潘尝妒飘鞭铆啊干誊炉衅犀带焕即教况了黑付企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （2 2）企业为投资者或者职工支付的补充养老保险费、补充医疗）企业为投资者或者职工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，在国务院财政、税务主管部门规定的范围和标准内，准保险费，在国务院财政、税务主管部门规定的范围和标准内，准予扣除。予扣除。 （3 3）企业依照国家有关规定为特殊工种职工支付的人身安全）企业依照国家有关规定为特殊工种职工支付的人身安全保险费和国务院财政、税务主管部门规定可以扣

378、除的其他商业保保险费和国务院财政、税务主管部门规定可以扣除的其他商业保险费准予税前扣除。险费准予税前扣除。 （4 4）在中国境内工作的职工的境外社会保险费不得扣除。在中国境内工作的职工的境外社会保险费不得扣除。 镰译洽员毁强域集庶缘兜扬饯瞳崎丢练锑毗农蔼变叁茄羌匣听捕迹抡红纫企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 财政部、国家税务总局财政部、国家税务总局 关于补充养老保险费补充医疗保险费有关企业所得税政策问题关于补充养老保险费补充医疗保险费有关企业所得税政策问题的通知的通知 财税财税200927200927号号 自自20082008年年1 1月月1 1日起，企业根据国家有关政策规定，为在

379、本企业日起，企业根据国家有关政策规定，为在本企业任职或者受雇的全体员工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，任职或者受雇的全体员工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，分别在不超过职工工资总额分别在不超过职工工资总额5 5标准内的部分，在计算应纳税所得标准内的部分，在计算应纳税所得额时准予扣除；超过的部分，不予扣除。额时准予扣除；超过的部分，不予扣除。老虞遁揉令抚东咐露藕罪朗段拘琵汛醚滑带菌湿洋晓渤协长涣庞乘逻韩短企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 链接一链接一企业为职工缴付企业为职工缴付补充养老保险的个人所得税问题补充养老保险的个人所得税问题 （一）企业年金：（一）企业年金： 企业

380、年金试行办法（劳动和社保部令第企业年金试行办法（劳动和社保部令第2020号）：号）： 企业年企业年金是指企业及其职工在依法参加基本养老保险的基础上，自愿建立金是指企业及其职工在依法参加基本养老保险的基础上，自愿建立的补充养老保险制度。的补充养老保险制度。 企业年金基金由企业缴费、职工个人缴费和企业年金基金投企业年金基金由企业缴费、职工个人缴费和企业年金基金投资运营收益组成，实行完全积累。资运营收益组成，实行完全积累。 采用个人账户方式进行管理。采用个人账户方式进行管理。座妻些挂易囚毖时帘似与寨卒鞭骡酥张与榔夸又躲洼弥霞躬犁瞥踩圣沧舶企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （二）哪些保险可

381、以免税：（二）哪些保险可以免税： 关于基本养老保险费、基本医疗保险、住房公积金有关个人所关于基本养老保险费、基本医疗保险、住房公积金有关个人所得税政策的通知（得税政策的通知（财税财税200610200610号）：号）： 企事业单位按照国家或省（自治区、直辖市）人民政府规定的企事业单位按照国家或省（自治区、直辖市）人民政府规定的缴费比例或办法实际缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费和失缴费比例或办法实际缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险费，免征个人所得税；业保险费，免征个人所得税； 个人按照国家或省（自治区、直辖市）人民政府规定的缴费比个人按照国家或省（自治区、直辖市）人民政府规定的

382、缴费比例或办法实际缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险例或办法实际缴付的基本养老保险费、基本医疗保险费和失业保险费，允许在个人应纳税所得额中扣除。费，允许在个人应纳税所得额中扣除。 单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资12%12%的幅的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除樱辙沈韦宵木鹊览和野仑冻嗅烃屠示谩袖田征懦际构丘袄献迢私渔样惰际企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （三）企业为职工支付的免税之外的保险何时纳税？（三）企业为职工支付

383、的免税之外的保险何时纳税？ 国家税务总局关于单位为员工支付有关保险缴纳个人所得税国家税务总局关于单位为员工支付有关保险缴纳个人所得税问题的批复（国税函问题的批复（国税函20053182005318号）号）: :依据中华人民共和国个人依据中华人民共和国个人所得税法及有关规定，对企业为员工支付各项免税之外的保险金，所得税法及有关规定，对企业为员工支付各项免税之外的保险金，应在企业向保险公司缴付时（即该保险落到被保险人的保险账户）应在企业向保险公司缴付时（即该保险落到被保险人的保险账户）并入员工当期的工资收入，按并入员工当期的工资收入，按“工资、薪金所得工资、薪金所得”项目计征个人所项目计征个人所得

384、税，税款由企业负责代扣代缴。得税，税款由企业负责代扣代缴。 （四）企业为职工支付的免税之外的保险如何计税？（四）企业为职工支付的免税之外的保险如何计税？疾雄棱缮砒然轰衷打酌譬秦佳腰座侮域郸聋量搪彪蝗悲霞鸦削哟嵌剪肄劣企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 关于企业年金个人所得税征收管理有关问题的通知关于企业年金个人所得税征收管理有关问题的通知 国税函国税函20096942009694号号 1 1、企业年金的个人缴费部分，不得在个人当月工资、薪金计算、企业年金的个人缴费部分，不得在个人当月工资、薪金计算个人所得税时扣除。个人所得税时扣除。 2 2、企业年金的、企业年金的企业缴费企业缴费部分

385、是个人因任职或受雇而取得的所部分是个人因任职或受雇而取得的所得，属于个人所得税应税收入，在计入个人账户时，应视为个人一得，属于个人所得税应税收入，在计入个人账户时，应视为个人一个月的工资、薪金（不与正常工资、薪金合并），不扣除任何费用，个月的工资、薪金（不与正常工资、薪金合并），不扣除任何费用，按照按照“工资、薪金所得工资、薪金所得”项目计算当期应纳个人所得税款，并由企项目计算当期应纳个人所得税款，并由企业在缴费时代扣代缴。业在缴费时代扣代缴。对企业按季度、半年或年度缴纳企业缴费的，在计税时不得还对企业按季度、半年或年度缴纳企业缴费的，在计税时不得还原至所属月份，均作为一个月的工资、薪金，不扣

386、除任何费用，按原至所属月份，均作为一个月的工资、薪金，不扣除任何费用，按照适用税率计算扣缴个人所得税。照适用税率计算扣缴个人所得税。讹科酋疮擂瞬膘惑绵枫断苞左碌烧娄招商佰求丰椰广蛾丈辣洛窟惺赁留尿企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 3 3、本通知下发前，企业已按规定对企业缴费部分依法扣缴个、本通知下发前，企业已按规定对企业缴费部分依法扣缴个人所得税的，税务机关不再退税；人所得税的，税务机关不再退税； 企业未扣缴企业缴费部分个人所得税的，税务机关应限期责令企业未扣缴企业缴费部分个人所得税的，税务机关应限期责令企业按以下方法计算扣缴税款：企业按以下方法计算扣缴税款： （1 1）以每年度未

387、扣缴企业缴费部分（总额）为应纳税所得额；）以每年度未扣缴企业缴费部分（总额）为应纳税所得额； （2 2）以当年每个职工月平均工资额的适用税率为所属期企业缴）以当年每个职工月平均工资额的适用税率为所属期企业缴费的适用税率，汇总计算各年度应扣缴税款。费的适用税率，汇总计算各年度应扣缴税款。粉涸凤荫唇耐审毯吾淮导浅贷勺拂良俘折邻醛钦舶各冰童隅墙汪宝恋坊什企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 4 4、对因年金设置条件导致的已经计入个人账户的企业缴费不能、对因年金设置条件导致的已经计入个人账户的企业缴费不能归属个人的部分，其已扣缴的个人所得税应予以退还。计算公式：归属个人的部分，其已扣缴的个人所

388、得税应予以退还。计算公式：应退税款企业缴费已纳税款应退税款企业缴费已纳税款（1 1实际领取企业缴费实际领取企业缴费已已纳税企业缴费的累计额）纳税企业缴费的累计额） 注释：企业年金试行办法第十二条规定：注释：企业年金试行办法第十二条规定：“职工在达到国职工在达到国家规定的退休年龄时，可以从本人企业年金个人账户中一次或定期家规定的退休年龄时，可以从本人企业年金个人账户中一次或定期领取企业年金。职工未达到国家规定的退休年龄的，不得从个人账领取企业年金。职工未达到国家规定的退休年龄的，不得从个人账户中提前提取资金户中提前提取资金”。 建立企业年金，应当由企业与工会（或职工代表）通过集体协建立企业年金，

389、应当由企业与工会（或职工代表）通过集体协商确定，并制定企业年金方案。商确定，并制定企业年金方案。 业惠诈询泊韶股壮这谣扁舔害桥放咏贼箭扰拜藉伺谁寿驳恍磊弹娜框檬轴企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 链接二链接二企业为职工缴付的补充医疗保险的个人所得税问题。企业为职工缴付的补充医疗保险的个人所得税问题。 企便函企便函200933200933号：号： 企业为职工缴付的补充医疗保险的个人所得税问题，根据财企业为职工缴付的补充医疗保险的个人所得税问题，根据财政部、国家税务总局关于住房公积金、医疗保险金、养老保险金征政部、国家税务总局关于住房公积金、医疗保险金、养老保险金征收个人所得税问题的通

390、知（财税字收个人所得税问题的通知（财税字19971441997144号）规定，应扣缴号）规定，应扣缴个人所得税。如果个人所得税。如果企业委托保险公司单独建账，集中管理企业委托保险公司单独建账，集中管理，未建立，未建立个人账户，应按企业统一计提时所用的具体标准（指：）乘以每个人账户，应按企业统一计提时所用的具体标准（指：）乘以每人每月工资总额计算个人每月应得补充医疗保险，全额并入当月工人每月工资总额计算个人每月应得补充医疗保险，全额并入当月工资扣缴个人所得税。资扣缴个人所得税。 伎肆础怯舜探翱番俐键磁蛹彤鲁爱遏牺擦戮莽社写羽党构孪叠蛆缕赛拍旁企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 财税字财

391、税字19971441997144号规定：号规定： 1 1、企业和个人按照国家或地方政府规定的比例提取并向指定、企业和个人按照国家或地方政府规定的比例提取并向指定金融机构实际缴付的住房公积金、医疗保险金、基本养老保险金不金融机构实际缴付的住房公积金、医疗保险金、基本养老保险金不计入个人当期的工资、薪金收入计入个人当期的工资、薪金收入, ,免予征收个人所得税。超过国家免予征收个人所得税。超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金、医疗保险金、基本养老或地方政府规定的比例缴付的住房公积金、医疗保险金、基本养老保险金保险金, ,应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入应将其超过部分并入个人当期的工

392、资、薪金收入, ,计征个人计征个人所得税。所得税。 2 2、个人领取原提存的住房公积金、医疗保险金、基本养老保、个人领取原提存的住房公积金、医疗保险金、基本养老保险金时险金时, ,免予征收个人所得税。免予征收个人所得税。差牛吼拴母搅七眶昂宙宿侮垃应滔殴负掸棘张敲罪识娟般止离仪茬拳折浚企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 北京市基本医疗保险规定（北京市人民政府第北京市基本医疗保险规定（北京市人民政府第6868号令）规号令）规定：企业补充医疗保险费在本企业职工工资总额以内的部分，定：企业补充医疗保险费在本企业职工工资总额以内的部分，列入成本，准予税前扣除。列入成本，准予税前扣除。 北京市企

393、业补充医疗保险暂行办法（京劳社医发北京市企业补充医疗保险暂行办法（京劳社医发200120011616号）规定：号）规定：“补充医疗保险由企业管理。企业补充医疗补充医疗保险由企业管理。企业补充医疗保险费当年结余部分，结转下一年度使用保险费当年结余部分，结转下一年度使用”。 补充医疗保险的税务处理要点：补充医疗保险的税务处理要点： 1 1、国税函、国税函20053182005318号号: :应在企业向保险公司缴付时（即该保应在企业向保险公司缴付时（即该保险落到被保险人的保险账户）并入员工当期的工资收入。险落到被保险人的保险账户）并入员工当期的工资收入。 2 2、当地政府关于补充医疗保险管理的规定。

394、、当地政府关于补充医疗保险管理的规定。抬到目囚阶督梭床潍猖呕讶挎爸捻聋柞焚厂亨胆诊芍筒扇撅婆萌稿躁饥狙企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （四）差旅费：企业发生的与取得收入有关的合理的差旅费，能（四）差旅费：企业发生的与取得收入有关的合理的差旅费，能够提供证明其真实性的合法凭证的，允许扣除，包括：出差人员姓够提供证明其真实性的合法凭证的，允许扣除，包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。名、地点、时间、任务、支付凭证等。 （五）会议费：纳税人发生的与其经营活动有关的会议费，能（五）会议费：纳税人发生的与其经营活动有关的会议费，能够提供会议费有关证明的，可以税前扣除。会议费的

395、证明材料包括：够提供会议费有关证明的，可以税前扣除。会议费的证明材料包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。 党间萄翅衙沂劲巷绊摘邻抠络棵断粳倘耸埂矛坚撞摩泊乍涡郴灿袖葫靛穆企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （六）车辆使用费（六）车辆使用费 车辆使用费是指企业管理部门所使用车辆发生的除折旧、车车辆使用费是指企业管理部门所使用车辆发生的除折旧、车船使用税之外的全部费用。船使用税之外的全部费用。 （八）邮电费（八）邮电费 邮电费是指企业经营管理过程中发生的邮政、电讯等方面的邮电费是指企业经营管理过程中

396、发生的邮政、电讯等方面的支出，可以税前扣除。支出，可以税前扣除。 （十二）修理费（十二）修理费 是指企业使用的固定资产、低值易耗品的日常修理费，修理是指企业使用的固定资产、低值易耗品的日常修理费，修理费一般不得预提。费一般不得预提。扮往嚼渠届舞炔称吮扩恬鄙蒋梢陀渍盾烽辑于瞄坊慕在神蝴既砂探潜苔弘企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （十三）水电取暖费（十三）水电取暖费 水电取暖费包括企业的水电取暖费和按当地政府规定的发水电取暖费包括企业的水电取暖费和按当地政府规定的发放范围和补贴标准发给职工的采暖补贴，发给职工的采暖补贴放范围和补贴标准发给职工的采暖补贴，发给职工的采暖补贴“可在企业所

397、得税前列支，在个人所得税税前扣除可在企业所得税前列支，在个人所得税税前扣除”。（京地。（京地税个税个20036742003674号）号）胁赛熬痴柬鳃绥榨耿郁护绘埃并赔陨呐每贴染香氏朽命吭蔗睹年择铸害百企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （十八）母子公司间提供服务支付费用的扣除（十八）母子公司间提供服务支付费用的扣除 国税发国税发200886200886号：号： 1 1、母公司以管理费形式向子公司提取费用，子公司因此支付、母公司以管理费形式向子公司提取费用，子公司因此支付给母公司的管理费，不得在税前扣除。给母公司的管理费，不得在税前扣除。 2 2、母公司为其子公司提供各种服务而发生的费

398、用，应按照独、母公司为其子公司提供各种服务而发生的费用，应按照独立企业之间公平交易原则确定服务的价格，作为企业正常的劳务费立企业之间公平交易原则确定服务的价格，作为企业正常的劳务费收入进行税务处理，收入进行税务处理，子公司作为成本费用在税前扣除子公司作为成本费用在税前扣除 。否则，税务。否则，税务机关有权予以调整。机关有权予以调整。 3 3、母公司向其多个子公司提供同类项服务，其收取的服务费、母公司向其多个子公司提供同类项服务，其收取的服务费可以采取分项签订合同或协议收取；也可以采取服务分摊协议的方可以采取分项签订合同或协议收取；也可以采取服务分摊协议的方式式. .员粱嘿郊雷醋倦湛农绳蔚函逾鲤

399、周蹭甩擒钩涕皋蛔壶阔蛰帘溃砚曰乐废缄企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （十九）企业之间支付费用的扣除：（十九）企业之间支付费用的扣除： 企业（独立法人）之间直接支付的管理费不得扣除。如果能企业（独立法人）之间直接支付的管理费不得扣除。如果能够证明提供了真实管理劳务，购、销双方均应按独立交易原则够证明提供了真实管理劳务，购、销双方均应按独立交易原则确认管理劳务的购销，分别确定劳务收入和成本。确认管理劳务的购销，分别确定劳务收入和成本。 （二十）企业内部机构之间支付的费用：企业内营业机构（二十）企业内部机构之间支付的费用：企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费，以及非银行企业内营业

400、机构之间支付的租金和特许权使用费，以及非银行企业内营业机构之间支付的利息，不得扣除。（实施条例第之间支付的利息，不得扣除。（实施条例第4949条）条） 呐泳讣沉矿溪蔗愈痪钥肤歼阁帖檄倾较搀暴暂譬嫌规味克后渠擒车纯偏聘企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 二、税法有扣除标准的费用项目二、税法有扣除标准的费用项目 （一）（一）职工福利费：企业发生的职工福利费支出，不超过工资薪职工福利费：企业发生的职工福利费支出，不超过工资薪金总额金总额14%14%的部分，准予扣除。的部分，准予扣除。 1 1、开支范围：、开支范围： （1 1）尚未实行分离办社会职能的企业，其内设福利部门所）尚未实行分离办社

401、会职能的企业，其内设福利部门所发生的设备、设施和人员费用，包括职工食堂、职工浴室、理发发生的设备、设施和人员费用，包括职工食堂、职工浴室、理发室、医务所、托儿所、疗养院等集体福利部门的设备、设施及维室、医务所、托儿所、疗养院等集体福利部门的设备、设施及维修保养费用和福利部门工作人员的工资薪金、社会保险费、修保养费用和福利部门工作人员的工资薪金、社会保险费、住房公积金、劳务费等。住房公积金、劳务费等。花仙取源拦为宠镣次评毅纯匀项自菜庞喊挚扰痞驴刮趴宪俯糯孔炙某抚癸企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （2 2）为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补）为职工卫生保健、生活、住房、

402、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利，包括企业向职工发放的因公外地就医费用、贴和非货币性福利，包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴等。堂经费补贴、职工交通补贴等。 （3 3）按照其他规定发生的其他职工福利费。）按照其他规定发生的其他职工福利费。 包括丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等。包括丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等。方普暮年

403、也响轨橙油绷君岳颠秆腥吠衍跌拯醒瞪嘎雷蒋惊兼濒麓康里猖咨企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （二）工会经费：企业拨缴的工会经费，不超过工资薪金总额（二）工会经费：企业拨缴的工会经费，不超过工资薪金总额2%2%的部分，准予扣除。的部分，准予扣除。 （三）职工教育经费：（三）职工教育经费： 1 1、除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业发生的职工、除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额教育经费支出，不超过工资薪金总额2.5%2.5%的部分，准予扣除；超过的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。部分，准予在以后纳税年度结转扣

404、除。 2 2、以前年度职工教育经费余额，、以前年度职工教育经费余额，20082008年及以后新发生的职工教年及以后新发生的职工教育经费应先从余额中冲减。仍有余额的，留在以后年度继续使用。育经费应先从余额中冲减。仍有余额的，留在以后年度继续使用。 熬众石闽恃给卧哉溅点瓷六恩陪泣颅凌精孺么惹逞视琉捡摹押局遥凌汝洁企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （四）业务招待费（四）业务招待费 企业所得税实施条例规定：企业发生的与生产经营活动有企业所得税实施条例规定：企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的关的业务招待费支出，按照发生额的60%60%扣除，但最高不得超过当扣除，但最高

405、不得超过当年销售（营业）收入的年销售（营业）收入的5 5。 （1 1）业务招待费是指企业在生产经营活动中发生的与交际应）业务招待费是指企业在生产经营活动中发生的与交际应酬有关的费用和对外馈赠的礼品等交际应酬费用，如餐饮、娱乐、酬有关的费用和对外馈赠的礼品等交际应酬费用，如餐饮、娱乐、烟、酒、茶、咖啡、食品、保健品等。用于对外赠送的带有本单烟、酒、茶、咖啡、食品、保健品等。用于对外赠送的带有本单位标志的自产产品或专门订做的礼品，应作为业务宣传费用。若位标志的自产产品或专门订做的礼品，应作为业务宣传费用。若无任何标志的赠送礼品，属于捐赠支出。无任何标志的赠送礼品，属于捐赠支出。波谩缝重蛆斥谨痕骡裤

406、滤槐离棺讳秋踩仑彩恃憎丽掇根晤击枯纲暇瞧泼简企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （2 2）业务招待费属于交际应酬性质，不得计入相关资产的成本，按照企业）业务招待费属于交际应酬性质，不得计入相关资产的成本，按照企业会计准则的规定，统一在会计准则的规定，统一在“管理费用管理费用”科目核算科目核算 （3 3）销售（营业）收入是指销售或营业收入净额，一般包括主营业务收入、）销售（营业）收入是指销售或营业收入净额，一般包括主营业务收入、其他业务收入和视同销售收入，不含营业外收入、投资收益。其他业务收入和视同销售收入，不含营业外收入、投资收益。 （4 4）企业在筹建期间发生的业务招待费，属于开办

407、费的一部分，无比例限制，）企业在筹建期间发生的业务招待费，属于开办费的一部分，无比例限制，按照企业开办费的扣除办法扣除。按照企业开办费的扣除办法扣除。 （5 5）企业在清算期间发生的业务招待费，不受比例限制，在计算清算所得时）企业在清算期间发生的业务招待费，不受比例限制，在计算清算所得时全额扣除。全额扣除。 （6 6）20072007年末前内资房地产企业取得第一笔收入前发生的业务招待费，可结年末前内资房地产企业取得第一笔收入前发生的业务招待费，可结转以后转以后3 3年在税法规定标准内扣除，允许在年在税法规定标准内扣除，允许在20082008年及以后年度扣除的金额与当年年及以后年度扣除的金额与当

408、年发生额的发生额的6060之和不超过之和不超过5 5扣除。扣除。 （0707年前全额年前全额0808年后年后6060） 5 5 销售（营业）收入销售（营业）收入胶渗箩皮斌杏蹦扮萍烟拎寥格墟迅钟日契凹莽汗有燕魄拣压硼吝械腾宇冯企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （五）住房公积金：根据国家规定按工资总额一定比例为本企（五）住房公积金：根据国家规定按工资总额一定比例为本企业职工交纳的住房公积金允许税前扣除。业职工交纳的住房公积金允许税前扣除。 财税财税200610200610号：根据住房公积金管理条例等规定精神，号：根据住房公积金管理条例等规定精神，单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月

409、平均工资单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资1212的幅的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过职工除。单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资的工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资的3 3倍。倍。 （七）捐赠支出（七）捐赠支出 企业所得税法第九条：企业所得税法第九条： 企业发生的公益性捐赠支出，在年企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润度利润总额总额1212以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。以

410、内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。 院酝歇秃戌繁销且黄窿棱祖吊踌乞肥博侵为谴粗岭晒殷沙轿坎径画谨傍塌企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 1 1、范围：用于公益事业的捐赠支出，是指中华人民共和国、范围：用于公益事业的捐赠支出，是指中华人民共和国公益事业捐赠法规定的向公益事业的捐赠支出，具体范围包括：公益事业捐赠法规定的向公益事业的捐赠支出，具体范围包括：（1 1）救助灾害、救济贫困、扶助残疾人等困难的社会群体和）救助灾害、救济贫困、扶助残疾人等困难的社会群体和个人的活动；个人的活动；（2 2）教育、科学、文化、卫生、体育事业；）教育、科学、文化、卫生、体育事业；（3 3）环境保护

411、、社会公共设施建设；）环境保护、社会公共设施建设；（4 4）促进社会发展和进步的其他社会公共和福利事业。）促进社会发展和进步的其他社会公共和福利事业。 2 2、公益性社会团体和县级以上人民政府及其组成部门和直属、公益性社会团体和县级以上人民政府及其组成部门和直属机构在接受捐赠时，应按照行政管理级次分别使用由财政部或省、机构在接受捐赠时，应按照行政管理级次分别使用由财政部或省、自治区、直辖市财政部门印制的公益性捐赠票据，并加盖本单位的自治区、直辖市财政部门印制的公益性捐赠票据，并加盖本单位的印章。印章。歧粹尽尾械羽撼凋贝赌配搀搪慧梧繁蚁辊侗能喇拾灰吱巴屿尉鲤硕注坍镰企业所得税汇算清缴概述企业所得

412、税汇算清缴概述 三、税法给予优惠的费用项目三、税法给予优惠的费用项目研究开发费研究开发费 企业所得税法：开发新技术、新产品、新工艺发生的研究企业所得税法：开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用可以在计算应纳税所得额时加计扣除。开发费用可以在计算应纳税所得额时加计扣除。 实施条例，研究开发费用的加计扣除，是指企业为开发实施条例，研究开发费用的加计扣除，是指企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，未形成无形资产新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，未形成无形资产计入当期损益的，在按照规定据实扣除的基础上，按照研究开发计入当期损益的，在按照规定据实扣除的基础上，按照研究开发费用

413、的费用的50%50%加计扣除；形成无形资产的，按照无形资产成本的加计扣除；形成无形资产的，按照无形资产成本的150%150%摊销。摊销。颁骤侄甜桃制滨遣康然吓勒撑各赶曰逃底拼撮韦捶尽须赎尚寞拒记俗瓣纱企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 第三节第三节 销售费用扣除的节税技巧销售费用扣除的节税技巧 一、销售费用的费用项目设置一、销售费用的费用项目设置 如果企业营销部门单独核算，应设置下列费用项目：工资如果企业营销部门单独核算，应设置下列费用项目：工资薪金、职工福利费、运杂费、差旅费、展览费、广告费和业务宣薪金、职工福利费、运杂费、差旅费、展览费、广告费和业务宣传费、保险费、业务费、代销手

414、续费、佣金、其他。传费、保险费、业务费、代销手续费、佣金、其他。 二、广告费和业务宣传费二、广告费和业务宣传费: : 实施条例第实施条例第4444条：企业每一纳税年度发生的符合条件的条：企业每一纳税年度发生的符合条件的广告费和业务宣传费，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，广告费和业务宣传费，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入不超过当年销售（营业）收入1515的部分，准予扣除；的部分，准予扣除；化妆品制化妆品制造、医药制造和饮料制造造、医药制造和饮料制造按按3030准予扣除（财税准予扣除（财税200972200972号）；号）；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣

415、除。超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。 揉诵牺杀瘩逆话阀侨呵胰握沸函庞妄眶舍冀鞭端窟哨疆岗鬃姆匠原几屯芍企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （一）广告费支出必须符合下列条件：（一）广告费支出必须符合下列条件： 1 1广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的； 2 2已实际支付费用，并已取得相应发票；已实际支付费用，并已取得相应发票； 3 3通过一定的媒体传播。通过一定的媒体传播。 （二）关于以前年度未扣除的广告费的处理（二）关于以前年度未扣除的广告费的处理企业在企业在20082008年以前尚未扣除的广告费，实行新税法后，其尚未年以前尚未扣

416、除的广告费，实行新税法后，其尚未扣除的余额，加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后，按照新扣除的余额，加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后，按照新税法规定的比例计算扣除。税法规定的比例计算扣除。 （三）哪些赞助支出可以扣除？（三）哪些赞助支出可以扣除？ 企业发生的与生产经营活动有关的各种广告性质的赞助支出是可企业发生的与生产经营活动有关的各种广告性质的赞助支出是可以作为以作为“广告费和业务宣传费广告费和业务宣传费”税前扣除的。税前扣除的。匆狡判渭口呵癌宰冬睁怒炉粕喜诅蔗酗偏葫蠕毅辊左奉告糙沛秉膊血椭甲企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 三、与生产经营有关的手续费及佣金支出的扣除三、

417、与生产经营有关的手续费及佣金支出的扣除 （一）其他企业扣除限额：按与具有合法经营资格中介服务机（一）其他企业扣除限额：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人所签订服务协议或合同确认的收入金额的构或个人所签订服务协议或合同确认的收入金额的5 5计算限额。计算限额。 （二）企业应与具有合法经营资格中介服务企业或个人签订代（二）企业应与具有合法经营资格中介服务企业或个人签订代办协议或合同，并按国家有关规定支付手续费及佣金。办协议或合同，并按国家有关规定支付手续费及佣金。 1. 1.除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣

418、除。费及佣金不得在税前扣除。 2. 2.企业为发行权益性证券支付给有关证券承销机构的手续费企业为发行权益性证券支付给有关证券承销机构的手续费及佣金不得在税前扣除。及佣金不得在税前扣除。酥炔彭级牡诧灾粉胡指炭掸凶抱承缀枯盖件磺鲤忱瞬蚕暗议圈衣劣窥胃怠企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （三）企业不得将手续费及佣金支出计入回扣、业务提成、返利、（三）企业不得将手续费及佣金支出计入回扣、业务提成、返利、进场费等费用。进场费等费用。 （四）企业已计入固定资产、无形资产等相关资产的手续费及佣（四）企业已计入固定资产、无形资产等相关资产的手续费及佣金支出，应当通过折旧、摊销等方式分期扣除，不得在

419、发生当期直金支出，应当通过折旧、摊销等方式分期扣除，不得在发生当期直接扣除。接扣除。 （五）企业支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同（五）企业支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同（收入收入）金额，并如实入账。）金额，并如实入账。 （六）企业委托境外机构销售开发产品的其支付境外机构的销售（六）企业委托境外机构销售开发产品的其支付境外机构的销售费用，费用，不超过委托销售收入的不超过委托销售收入的10%10%部份，准予部份，准予据实扣除。据实扣除。歌凉鹃脊收洋胳扣恼豺实肆像珠壤杀酞戴挽捣载搐过弟惰脸泛健勃孪杏衫企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 第四节第四节 财务费用扣除的

420、节税技巧财务费用扣除的节税技巧 一、借款费用的税前扣除一、借款费用的税前扣除（一）借款费用的范围：借款费用是纳税人为经营活动的需要承（一）借款费用的范围：借款费用是纳税人为经营活动的需要承担的担的, ,与借入资金相关的利息费用与借入资金相关的利息费用, ,包括：包括： （1 1）长期、短期借款的利息；）长期、短期借款的利息； （2 2）与债券相关的折价或溢价的摊销；）与债券相关的折价或溢价的摊销； （3 3）安排借款时发生的辅助费用的摊销；）安排借款时发生的辅助费用的摊销； （4 4）与借入资金有关）与借入资金有关, ,作为利息费用调整额的外币借款产生的作为利息费用调整额的外币借款产生的差额。

421、差额。赞番送鱼李枝摧挫炭锐邮浊为演杰聊臻抵孝蔗渝厦技尤总衔噪镣舒矩榷侩企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （二）借款费用的税前扣除的规定（二）借款费用的税前扣除的规定 1 1企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。款费用，准予扣除。 （1 1）需要资本化的借款费用是指：企业为购置、建造固定资）需要资本化的借款费用是指：企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过产、无形资产和经过1212个月以上的建造才能达到预定可销售状态个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借的

422、存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本。款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本。 （2 2）其他不需要资本化的借款费用，应当在发生时根据其发）其他不需要资本化的借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。生额确认为费用，计入当期损益。孔戳脑走盔直授刺溉蔬淫掳睫应陕厕烬宙酚陨狮待泄夕撒境沏账代膀渗玻企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 2 2企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除： （1 1）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项）非金

423、融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出。出。 非金融企业向金融企业借款，包括向农村信用社和农村商业银非金融企业向金融企业借款，包括向农村信用社和农村商业银行的借款，利息支出准予全额扣除。行的借款，利息支出准予全额扣除。 （2 2）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分可以扣除。融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分可以扣除。 这里讲的这里讲的“金融企业同期同类贷款利率金

424、融企业同期同类贷款利率”包括浮动利率部分，包括浮动利率部分，也可以扣除。也可以扣除。铱嗅膳秽姆族盐涧绎铃最耻惭榷扭湘皑聪连婪赦士贪溶鳃绊美炳覆森桅段企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （三）防止资本弱化的规定（三）防止资本弱化的规定 1 1、资本、资本弱化：是指关联公司为了达到少纳税或者不纳税的目弱化：是指关联公司为了达到少纳税或者不纳税的目的，采用贷款方式替代募股方式进行的投资或者融资。主要结果是的，采用贷款方式替代募股方式进行的投资或者融资。主要结果是增加利息的所得税前扣除，同时减少股息的所得税，从而取得税收增加利息的所得税前扣除，同时减少股息的所得税，从而取得税收上的好处。上的

425、好处。 企业所得税法第四十六条规定：企业所得税法第四十六条规定：“企业从其关联方接受的债企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除得在计算应纳税所得额时扣除”。赂舞攫涉脸醇烽贼育茸秉贯鲍焊没轮挪姨礼鸿己考规兴虹龟林峦哀谈颇寒企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 2 2、关联、关联方利息支出税前扣除标准方利息支出税前扣除标准（财税（财税20081212008121号）：号）： （1 1）在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息）在计算应纳税所得额时，企业实际支

426、付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除。接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：分，准予扣除。接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为： 金融企业，为金融企业，为5 5：1 1； 其他企业，为其他企业，为2 2：1 1； （2 2）企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相）企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关

427、联方的利息支实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。出，在计算应纳税所得额时准予扣除。陀巍运陇舔鸿蛆录碱足贬迭团铝耽氟岸柒阻蓬撼持尖缨壬甄垦触筷谎撰葬企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 3 3、因投资未到位而发生的利息支出不得扣除（因投资未到位而发生的利息支出不得扣除（国税函国税函20093122009312号）：号）： 凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本额与在规

428、定期限内应缴资本额的差额应计付的利息，其不属于企业合理的支出，应由企缴资本额的差额应计付的利息，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。 计算不得扣除的利息公式为：计算不得扣除的利息公式为： 企业每一计算期不得扣除的借款利息企业每一计算期不得扣除的借款利息 该期间借款利息额该期间借款利息额该期间未缴足注册资本额该期间未缴足注册资本额该期间借款额该期间借款额私吐胯夹话吗戎桑哪豌成菩笛即蘑携慌英忠损瞪露惫令蹈佰看雀头柜漏赘企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （四）企业向自然人借款的利息支出的税前扣除问题

429、（四）企业向自然人借款的利息支出的税前扣除问题 1 1、企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支、企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支出，应根据企业所得税法第四十六条及财税出，应根据企业所得税法第四十六条及财税20081212008121号规定号规定的条件，计算企业所得税扣除额。的条件，计算企业所得税扣除额。 2 2、企业向除第一条规定以外的内部职工或其他人员借款的利息、企业向除第一条规定以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，其借款情况同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按照支出，其借款情况同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的

430、数额的部分，金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分， 准予扣除。准予扣除。（1 1）企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具）企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为；有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为；（2 2）企业与个人之间签订了借款合同。）企业与个人之间签订了借款合同。骄频塑昌缩禽掷买餐澈按唯陷哄伙郡脸渝说迪筏瘴塞喝蚊淆颁涵磐隶玖损企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （五）统借统还的规定（五）统借统还的规定 国税函国税函20028372002837号号: :对集团公司所属企业从集团公司取得使对集团公司所属企业从

431、集团公司取得使用的金融机构借款支付的利息，不受用的金融机构借款支付的利息，不受 “纳税人从关联方取得的借纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本比例，超过部分的利息支出，不得在税前款金额超过其注册资本比例，超过部分的利息支出，不得在税前扣除扣除”的限制，凡集团公司能够出具从金融机构取得贷款的证明的限制，凡集团公司能够出具从金融机构取得贷款的证明文件，其所属企业使用集团公司转贷的金融机构借款支付的利息，文件，其所属企业使用集团公司转贷的金融机构借款支付的利息，不高于金融机构同类同期贷款利率的部分，允许在税前全额扣除。不高于金融机构同类同期贷款利率的部分，允许在税前全额扣除。脑搁伶恶阶滁杭马攫主

432、逼板砧范烯碉僵吱蜗祝辐缮杉夜败搜块蝎奈厌迄掣企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 国税发国税发200931200931号第二十一条企业的利息支出按以下规号第二十一条企业的利息支出按以下规定进行处理：定进行处理： 企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。用借款的企业分摊的合理

433、利息准予在税前扣除。赂刹寄豺喻瞳巫齿喻府磊轮获苹始赂移茁梳哲琼商扁均坎陷网佯夕蕴嘘肛企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （六）关于对外投资借款利息扣除的规定（六）关于对外投资借款利息扣除的规定 企业所得税法第十四条规定：企业对外投资期间，投资企业所得税法第十四条规定：企业对外投资期间，投资资产的成本在计算应纳税所得额时不得扣除。资产的成本在计算应纳税所得额时不得扣除。 例例1515 4 4 甲企业准备向乙企业投资，投资总额甲企业准备向乙企业投资，投资总额30003000万万元，由于自有资金不足，于元，由于自有资金不足，于20082008年年7 7月月1 1日从银行借入长期借款日从银行

434、借入长期借款10001000万元向乙企业投资，年利率万元向乙企业投资，年利率8%8%，9 9月月3030日银行计息清单通知，日银行计息清单通知，应付利息应付利息2020万元，应怎样作账万元，应怎样作账务处理？务处理？峦郝清壮自瀑筑呢泌油妙镊飘琴贤须铅爸痢睫肛拾径屿啪壮渔耻挚纤蹬姥企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 二、利息收入二、利息收入 （一）国债利息收入为免税收入，不征收企业所得税。（一）国债利息收入为免税收入，不征收企业所得税。 （二）金融企业存款利息收入，不交营业税，计入收入总额，（二）金融企业存款利息收入，不交营业税，计入收入总额，交纳所得税；交纳所得税； 纳税人购买除国库

435、券以外的各种债券等有价证券的利息，不纳税人购买除国库券以外的各种债券等有价证券的利息，不交营业税，计入收入总额，交纳所得税；交营业税，计入收入总额，交纳所得税； （三）企业之间资金借贷的利息收入，贷款人应给借款人开具（三）企业之间资金借贷的利息收入，贷款人应给借款人开具利息收入发票，按金融企业适用税率交纳营业税，并计入收入总利息收入发票，按金融企业适用税率交纳营业税，并计入收入总额交纳所得税。额交纳所得税。伍蚌柞滴环乎读评洪餐觅择帜全刽念懂控更凶断蛰贸纶问纺贱鞍耶遮剑号企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （四）关于企业统借统还的利息收入的规定：（四）关于企业统借统还的利息收入的规定：

436、 财税财税20000072000007号文件规定：企业主管部门或企业集团中号文件规定：企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位的核心企业等单位( (以下简称统借方以下简称统借方) )向金融机构借款后向金融机构借款后, ,将所借将所借资金分拨给下属单位资金分拨给下属单位( (包括独立核算单位和非独立核算单位包括独立核算单位和非独立核算单位) )使使用用, ,并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息，不征收营业税。还金融机构的利息，不征收营业税。 褪廷贮醇治箕屎块轧娟谁牡刀通贝巩褂预率孰仅鲤剩呢伟寺送素招渝工烘企业所得

437、税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （五）企业购买证券投资基金取得收入征税的规定（五）企业购买证券投资基金取得收入征税的规定 (1) (1)财税字财税字199855199855号号: :对企业投资者买卖基金单位获得的差对企业投资者买卖基金单位获得的差价收入，价收入，属于资本利得属于资本利得,应并入企业的应纳税所得额，征收企业所应并入企业的应纳税所得额，征收企业所得税。得税。 财税财税2008120081号：号：（2 2）对投资者从证券投资基金分配中取得的收入，暂不征收）对投资者从证券投资基金分配中取得的收入，暂不征收企业所得税。企业所得税。（3 3）对证券投资基金管理人运用基金买卖股票、债券

438、的差价）对证券投资基金管理人运用基金买卖股票、债券的差价收入，暂不征收企业所得税。收入，暂不征收企业所得税。 汞维玖继秸陵踢篇汰简捏妈丫雏坯萍梳切耗谷叶爆宾踊针蔼膛姑恕护估郧企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述 （六）关于新股申购资金冻结利息（六）关于新股申购资金冻结利息 （1 1）股份公司取得的申购无效（不中签）投资者的申购资）股份公司取得的申购无效（不中签）投资者的申购资金被冻结期间的存款利息，应并入公司的利润总额，如数额较金被冻结期间的存款利息，应并入公司的利润总额，如数额较大，可在大，可在5 5年的期限内平均转入，依法征收企业所得税。年的期限内平均转入，依法征收企业所得税。 （2 2）股份公司）股份公司取得的投资者申购新股资金被冻结期间的存取得的投资者申购新股资金被冻结期间的存款利息，如不能在申购成功和申购无效投资者之间准确划分，款利息，如不能在申购成功和申购无效投资者之间准确划分，一律并入公司利润总额，依法征收企业所得税。一律并入公司利润总额，依法征收企业所得税。隘丹拨蚜贼盎蚜网另拌运坪碌懈巢芬价大橡阁者革窥爬郝壬集谜球丘关轰企业所得税汇算清缴概述企业所得税汇算清缴概述